2014年土地市场正向需求诱导型转变每日一讲(12月8日)

2014年土地市场正向需求诱导型转变每日一讲（12月8日）

每日一讲：

(单项选择题)

1、提供房地产经纪服务收取的费用，规范的名称是( )。

A.报酬

B.中介费

C.佣金

D.劳务收入

2、同一条房地产经纪信息，对不同的人有不同的价值，在不同时间、不同环境的价值也可能不同。这说明房地产经纪信息具有( )的特征。

A.共享性

B.积累性

C.多维性

D.复杂性

3、房地产经纪信息管理的原则有( )。

A.强化房地产信息的垄断性

B.加强房地产信息的目的性

C.提高房地产信息的时效性

D.重视房地产经纪信息的系统性

E.实现房地产经纪信息的共享性

4、房地产经纪信息的特征有( )。

A.增值性

B.多维性

C.负外部性

D.积累性

E.复杂性

5、房地产法律咨询服务的方式主要有( )。

A.个案解答

B.房地产经营咨询

C.商业文书审查

D.土地开发投资咨询

E.房地产全程法律服务

6、张某与甲机构之间的关系为( )。

A. 执业关系

B.职业关系

C.法律责任关系

D.经济关系

2014年度房地产市场调控政策

2014年度房地产市场调控政策 陈禹铭 2014年，我国整个宏观经济环境呈现低迷状态，而作为国民经济重要一环的房地产市场，自然也无法独善其身。受到此前一系列宏观调控政策的影响，今年楼市出现了大面积的观望情况，投资增速显著放缓。不论是一线城市还是二三线城市，房地产销售面积和销售额同比都大幅下滑。为此，从中央到地方都采取了一系列调控措施，对房地产市场加以调整。纵观这一年的政策，可以看到政府正尝试着减少对房地产市场的行政干预，转而让市场供需去调节。 1 分类调控 国务院总理李克强3月5日在政府工作报告中提出：“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。” 点评：从2005年至2013年，每一年的总理政府工作报告都提到了“调控”、“遏制房价上涨”等字眼，唯独2014年，“房地产调控”字眼没有出现在政府工作报告中。但这不意味着政府不调控，而是不再一味地采用行政手段来遏制房价过快增长，更加灵活机动的市场手段被融入其中，比如热点城市抑制投资投机需求，非热点城市政策调控相对会宽松。 2 支持首套房贷 5月12日，央行副行长刘士余召集了15家银行负责人进行座谈。央行要求银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”、“合理确定首套房贷款利率水平”、“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”。 点评：今年初，很多城市的中小商业银行出现了停止放贷的现象。北京市场上房款放款时间拉长，导致不少购房交易停滞。央行“喊话”后，房贷审批流程缩短，对于首次置业人群来说是一大利好。 3 限购相继取消 从今年6月下旬呼和浩特发文取消限购以来，全国已有40多个城市相继取消或者大幅度松绑限购。截至目前，全国仅有北京、上海、广州、深圳以及三亚这五个城市的限购还没有放开。 点评：今年以来，全国各地尤其是众多二三线城市均面临楼市较大的库存压力。在这背景下，各地方政府纷纷放松限购政策，以求可以提振市场士气，加快去库存。但造成成交低迷的因素复杂多变，并不是只靠政策松绑可以解决的。 4 “不动产登记”征意见 8月15日，《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》公布，规定将集体土地所有权；房屋等建筑物、构筑物所有权；宅基地使用权等纳入不动产登记范围中。而《条例》也对查询做出规定，要求民事主体去登记机构查询要说明目的。按照《物权法》规定，必须是权利人和利害关系人才可以进行查询。 点评：不少人将不动产登记制度误读为一种能够有效遏制高房价、反腐败等等问题的规章制度，从而使得这一条例牵扯甚广，并且背负了太大的社会压力。但如果只从功能来讲，不动产登记制度的目的其实还是在于建立信息库，从而消除信息孤岛。虽然在客观上能够有助于调查腐败案件、抑制投资性需求的作用，但毕竟作用有限，不应被赋予太多的希望。 5 “9·30”房贷新政 9月30日，中国人民银行、中国银监会联合下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（以下简称“9·30房贷新政”），内容涉及加大对保障房金融支持、支持居民合理住房贷款需求、支持房企合理融资需求等多项政策。其中，最受购房者欢迎的是“贷清不认房”、贷款利率下限为基准利率的0.7倍等措施。

房地产评估案例市场法

房地产估价案例分析

一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。

资产评估_市场法例题

[例] （1）估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。 （2）评估要求。评估该地块2010年10月3日的公平市场交易价格。 （3）评估过程。 ①选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法时行评估。 ②搜集有关的评估资料。 A.搜集待估土地资料。 B.搜集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表2-1。

③进行交易情况修正。经分析交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%。 则各交易实例的交易情况修正率为： 交易实例A：0%；交易实例B：2%；交易实例C：3%；交易实例D：0%。 ④进行交易日期修正。根据调查，2001年10月以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的交易日期修正率为：交易实例A：6%；交易实例B：7%；交易实例C：12%；交易实例D：10%。 ⑤进行区域因素修正。交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。 交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表2-2判断。本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据表2-2各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例B所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地区为100。

⑥使用年限修正。 土地使用年限因素的修正。交易实例B 、D 与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。交易实例A 、C 均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为8%）： ] 35 308%111[]8%11-[1） （）（年限修正系数+-÷+= =（1-0.0994）÷(1-0.0676) =0.9006÷0.9324 =0.9659 ⑦计算待估土地的初步价格。

目前中国土地政策面对的挑战(一)

目前中国土地政策面对的挑战(一) 中国政府日益认识到土地政策问题在实现预期的经济与社会结果中的重要性。事实上，中国近些年来的土地政策是与这种快速变化的环境相适应的。迄今为止的改革值得称道，但还不够全面，在土地政策和实践方面仍存在一些遗留问题亟待解决。 一、农村与城市土地制度仍然维持着二元性，以及相关的国家对城市土地一级市场的垄断现象，造成了经济的重大扭曲，也刺激了城市以不合理的方式增长 在一个城市以史无前例的速度增长以及城市与农村经济越来越整合的年代，中国土地政策的一个最重要特征却是对待城市与农村土地上的一直绝然分割。这两类土地受制于不同的权利体系并由分立的机构和法规所管理。 作为这一分割的主要结果是，政府成为农地转变为城市土地的惟一仲裁者，它拥有从农村获得土地及将之转换给城市使用者的排他性权力。在现行法律下，所有土地进入城市市场必须首先由城市政府当局进行强制征用，然后通过几种方式将之再配置给城市使用者。换言之，在土地转换用途的过程中，不需要在原有的农村土地拥有者和最终获得土地的城市新使用者之间进行直接交易。无论是土地被作为公共目的、准公共用途还是明确作为私人使用，都是如此。 这一特征以国际标准来看是非常独特的——在世界上没有一个主要的市场经济像中国这样维持着城市与农村在土地权利、管理与市场上的绝对分割。而且全球趋势与这一特征正好相反。这些国家日益认识到，随着城市与农村经济的日益整合、城市的快速增长、人口与资本的流动，对土地的区别对待将是不合时宜的，其效果是适得其反的。尽管不同类型的土地确实需要有不同的规划方法和程度不一的规制和经济干预，但越来越清楚的一点是，将城市和农村土地人为地归入完全分割的两类制度体系并不是最好的方式。 近年来，随着城市化的加速，中国这种区别对待的做法越来越受到质疑。这些关注可以被分成几个基本方面： 1．对农村土地使用者的不公正对待。现行做法对农村土地所有者和使用者十分不利，因为它造成他们不能分享自己的土地在城市市场所产生的增值收益。另一方面，他们也不能将自己的土地直接投放市场。与此同时，他们所获得的土地补偿只与这些土地被用作农作时的价值相关，常常只是其农用价值的若干倍，远远低于它们在城市被作为他用时的土地价值。这种土地收益分享的极大反差所产生的不公平，已经日益成为社会紧张的来源。 2．城市以无效的方式增长。由于可以人为低价地从农村获得土地，助长了土地更为粗放利用的投资方式。它刺激了对土地的无效利用，包括强调城市的外延扩张，而不是对现有城市空间进行更有效利用（这一做法又经由现行城市土地制度的特征而得到强化）。在城市周边对用于房地产和其他商业开发的土地的新需求在一定程度上有人为的成分，因为有现存的廉价农村土地让他们垂手可得，将这些土地纳入账下何乐而不为呢！在其他条件不变时，这一方式使得设计和实施保护农地的措施很难成功。 3．地方政府对通过土地征用获得收益以及以其补贴基础设施投资的过度依赖。现行做法助长了地方政府对土地强制征用的不健康依赖，因为政府既要依靠它获得预算外收入，也要以此去补贴发展。 至于受到广为关注的预算外收入的功能，政府的这块收入取决于土地在转让给城市使用者时——它们常常被用作商业或住宅目的——采取以所谓“市场”（即拍卖）方式出让的绩效。与所征用的土地总面积相比，尽管这部分通过市场出让的土地比例相对较小（通常只占10%－20%），但它们的出让仍然是地方政府收入的盈余来源，否则，他们只能主要依赖于中央政府的转移支付和那个在缺乏财产税制下的十分不发达的地税体制。 政府征用的大多数土地只是扮演了补贴的功能，它们的定价并未参考城市土地市场价格，因而不具有增加政府收入的目的。这些土地或者被划拨给其他政府单位用于基础设施建设，或

成都房地产市场供应分析

截止到08年10月底，成都主城区还有861.76万㎡的存量住宅有待消化，加上即将入市的1206万㎡，总量达到2067.76万㎡。 一、06-08年成都主城区土地市场住宅用地成交概况 表一：历年成都主城区住宅用地成交表 在房地产市场飞速发展的06年和07年，成交的土地无论是宗数还是净用地面积都保持着较高的水平。而从07年11月开始的楼市低迷状况，也影响了政府的推地速度和开发商的拿地速度。截止08年10月成都主城区仅成交了13宗共835亩的住宅用地。 图一：成都主城区历年住宅用地开发情况 表二：成都主城区住宅用地开发表

二、09年主城区住宅市场竞争情况 1.总体供应情况 1.1 存量情况 截止到10月29日，成都市主城区商品住宅的存量共88756套，面积达861.76万㎡。 1.2 新盘供应 06到08年，成都主城区共出让住宅类用地9798.04亩，可建总面积约2408.89万㎡，其中，已有开发的14个项目售完，55个项目在售，且已向市场推售了655.21万㎡，还剩约441.04万㎡将在08年底或09年推向市场，另外还已经确定了31个开发项目，约574.91万㎡的总体量会在08年底或者09年分批上市销售(按各个地块出让合同约定的正常开发速度)。 06--08年未确定开发项目的共有39宗地，约631.29㎡的建筑面积可能会在08年年底和09年上市。但是由于当下房地产市场的低迷，部分地块很有可能会延期开发。 1.2.1 不同建筑类型竞争情况(已确定开发项目) 目前06、07年成交的住宅用地中已确定开发的31个新项目中，没有多层供应，以高层或高层为主的项目有24个，共有484.33万㎡的体量；有4个小高层为主的项目，体量有36.56万㎡；超高层为主的项目3个，体量54.02万㎡。 图二：已确定开发项目的建筑类型

资产评估——市场法[1]

市场法 一． 前提： 1. 要有一个活跃的公开市场； 2. 公开市场上要有可比的资产及其交易活动； 可比性：功能、市场条件、成交时间（不宜过长） 二.程序及相关指标: 1.选择参照物:3个或以上; 2.在评估对象与参照物之间选择可比因素; 3.指标对比,量化差异;( 区域因素: 参照物所在区域比被估资产好： 反之，系数>1 ) 4.调整对比指标; 5.综合分析评估结果; 三.具体方法(直接方法): 评估对象价值=参照物成交价格×修正系数。。。。。。 =参照物成交价格±基本特征差额。。。。。。 1． 现行市价法：当评估对象本身具有现行市场价格或与评估 对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作1<↓?系数评估值P [] 100调整系数＝

为评估对象的评估价值；（上市流通的股票债券，同品牌同型号同厂家同批量的设备、汽车等）； 2．市场折扣法：考虑到评估对象在销售条件和销售时限的方面不利 评估价值=参照物成交价格×（1—价格折扣率） 3.功能价值类比法： （1）。线性关系：评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力） （2）。规模效益指数：评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）x 4.价格指数法： （1）。评估价值=参照物成交价格×（1+价格变动指数）（2）。评估价值=参照物成交价格×（1+评估基准日同类资产定基价格变动指数÷1+参照物交易期日同类资产定基价格变动指数） （3）。评估价值=参照物资产交易价格×价格指数 （4）。评估价值=参照物资产交易价格×（评估基准日资产定基价格指数÷参照物交易期日资产定基价格指数） （5）。评估价值=参照物交易价格×（参照物交易期日至评估基准日各期环比价格指数乘积） 5.成新率价格调整法：（此方法只运用评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的情况）

土地评估市场法模板参考

一、市场比较法与估价过程 根据《城镇土地估价规程》以及估价对象的具体条件、用地性质及估价目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择估价方法。 由于澳头镇土地成交市场比较活跃，同类土地交易案例比较多，可采用市场比较法求取土地价格。市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似土地进行比较，对这些类似土地的已知价格做适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。 根据本公司所掌握的市场资料，采用土地交易中的替代原则，选取与估价对象所属土地具有相关性的案例，并分别进行实地勘察，做出交易情况、交易期日、区域因素与个别因素的修正，计算估价对象价格。 1.选取案例 通过对澳头镇土地交易市场的调查，选取近期同一供需圈内邻近地区的三个交易案例进行比较。 案例A： ·地点：澳头猪仔潭 ·时间：2004年9 月 ·用途：商住 交易价格为地面单价470 元/ 平方米。地块为“三通一平”熟地；规划容积 率2.3 ，剩余土地使用年限63 年，土地面积5451 平方米。 案例B： ·地点：澳头镇澳霞大道边 ·时间：2004年8 月 ·用途：商住 交易价格为地面单价420 元/ 平方米。地块为“三通一平”熟地；规划容积 率2.3 ，剩余土地使用年限60 年，土地面积7200 平方米 案例C： ·地点：澳头镇国税局边 ·时间：2004年9 月 ·用途：商住

交易价格为地面单价520 元/ 平方米。地块为“三通一平”熟地；规划容积率2.3 ，剩余土地使用年限65 年，土地面积11900 平方米 2.比较因素选择 依据估价对象的区域条件及个别条件, 采用市场比较法时选择的比较因素主要有: 交易时间、交易方式、土地位置、土地用途、土地级别、土地使用年限、交通条件、集聚程度、基础设施、公共服务配套、宗地形状、地上容积率、工程地质条件、公交便捷程度、土地利用难易程度。 （1）用途：指土地的合法规划用途； （2）土地使用年限：指土地的合法有效可使用年限； （3）交易时间因素：指由于时间的因素房地产交易价格会不同； （4）交易情况因素：指房地产交易中交易双方的公开、公平及客观程度等； （5）区位因素：区域因素主要有位置、用途、距市中心距离、交通条件、基础设施状况、环境质量等； （6）个别因素：个别因素主要有地势、地貌、宗地形状、宗地面积、宗地容积率。 3.比较因素条件说明 将以上案例与待估宗地进行分析比较，并作具体的因素条件说明（见表一） 表一：因素条件说明表

中国土地招拍挂基础知识大全

中国土地招拍挂基础知识大全 2014-05-24浙报地产金融会金融梦工厂 金融梦工厂（微信号：jrmgc2013）是最大的金融圈网络沙龙组织。45期金融热点讲座资料及录音，点击标题下方“金融梦工厂”直接订阅后有提示下载。另外分享了国内第一单REITs资料，对话框发送关键字“中信启航”，可获得珍贵资料下载地址。 国有土地使用权挂牌程序 1、国土局发布拟挂牌地块信息； 2、竞买人缴纳保证金参加竞买； 中华人民共和国境内外的公司、企业和其他组织，除法律另有规定者外，均可参加竞买。可以独立竞买，也可以联合竞买。 保证金为竞买底价的10%-20%. 3、竞买人竞得后，按照合同要求缴纳拆迁款，国土局负责拆迁； 4、拆迁完毕，缴纳土地出让金；

5、竞买人竞得后，凭《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》、《国有土地使用权出让合同》办理项目审批等有关手续。 注：对于联合竞买的土地，土地使用权证办到所有联合竞买人名下，对于该快土地的开发，在不违犯政府对该地块整体规划的情况下，由联合竞买人自行协议决定。 国有土地使用权招标程序 l、拟订招标方案市国土资源局会同规划部门共同拟订拟招标出让国有土地使用权方案； 2、报批报市政府批准招标出让方案； 3、编制招标文件包括：招标出让公告、投标须知、宗地图、土地使用条件、标书、中标通知书、国有土地使用权出让合同文本等。 4、成立评标小组由市国土资源局代表、有关专家组成，人数为五人以上单数。名单保密。 5、发布招标公告招标开始前至少20日在当地主要媒体发布公告。公告内容包括： (1)出让人的名称和地址； (2)出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求； (3)投标人的资格要求及申请取得投标资格的办法； (4)索取招标文件的时间、地点、方式； (5)招标时间、地点、投标方式； (6)确定中标人的标准和方式；

2014年土地市场分析报告

2014年土地市场分析 报告 2014年3月

目录 一、土地市场综述 (3) 二、城市土地概览 (7) 1、一线城市：供给季节性下降，但成交依旧火热 (7) （1）一线城市土地供给：季节性原因导致供给同环比下降 (7) （2）一线城市土地成交：商住用地成交持续火热，溢价率维持高位 (7) 2、二线城市：供给季节性温和下降，成交量价齐回落 (9) （1）二线城市土地供给：季节性因素引致供给下降，幅度较温和 (9) （2）二线城市土地成交：成交同环比回落，溢价率持续下降 (10) 3、三四线城市：土地成交增速放缓，地价小幅回升 (12) （1）三四线城市土地供给：供给环比季节性下降，同比上升 (12) （2）三四线城市土地成交：成交增速低位放缓，楼面价小幅回升 (13) 三、地产公司土地投资综述 (14) 四、土地新闻汇总与地王列表 (18) 五、风险因素 (19)

一、土地市场综述 2014年1月，300城市住宅用地推出规划建筑面积约1.45亿平米，成交规划建筑面积1.21亿平米，成交土地出让金2426亿元，平均楼面价2013元/平米，平均溢价率16%，较上月略有上扬。 从我们跟踪的住宅用地推出/成交比来看，2014年1月供地的力度依然超过成交的热度，不过这一趋势有所放缓。分区域来看，2014年1月，一线城市住宅用地的供给放缓，但成交依然活跃；二线城市供需继续双降；三四线城市则是供需双升。

从300城市住宅用地整体成交楼面价来看，2014年1月较上月略有下降，溢价率则保持相对平稳。 分城市类别看，2014年1月，一线城市住宅用地的成交楼面价则继续快速上升，二线城市逐步企稳，三四线城市涨幅也较为平稳；溢价率方面，一线城市则继前期下滑之后出现反弹，二线城市和三四线城市继续下降。 总体来说，2014年1月，一线城市土地市场尽管推地减少，但是成交量价齐升。二线城市土地市场量价齐跌，三四线城市成交量同比上升但是溢价率在回落。

成都市房地产市场分析及趋势预测 .doc

2002年成都市房地产市场分析及趋势预测 第一部分宏观环境 1、宏观经济环境 中国自加入WTO的一年时间里，全国的各项经济指标可谓“全线飘红”。2002年中国经 济快速健康成长，预计全年国内生产总值达到10.2万多亿元，实现历史性突破，全年经济增 长率将达到8％，高于年初确定的目标。中国共产党第十六次全国代表大会的召开，也促进了各地发展经济的积极性。国务院发展研究中心等专业研究机构预测，如果不出现意外，2003 年中国经济发展将保持强劲势头，预计增长速度将达到7.9％至8.2％。；世界经济也处在缓慢复苏阶段。在相对比较有利的环境中，中国经济的“三驾马车”，投资、消费、出口在2002 年是中国经济保持高速增长的强大动力。 2002年1-11月成都市完成房地产开发投资154亿元，比去年同期增长21.9％。住宅投资118亿元，同比增长28.3％，房地产业已成为推动成都市经济发展的重要力量。 2、宏观政策环境 (1)土地市场 2002年的成都市土地市场是经历了一场历史性的大变革。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的颁布实施为土地市场杜绝黑箱操作提供了保证。《规定》指出：自2002年7 月1日起，商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品住宅等经营性项目的用地，将在全国范围内实行招标、拍卖、挂牌方式进行出让。 由于以前房地产市场存在着多渠道、多源头供应土地的问题，使一些企业凭借关系可以得到廉价开发用地，严重损害了市场的公平性，也大大降低了政府部门宏观调控力度。政府在土地供应上缺乏计划性，加大了土地招投标行为的投机性，阻碍市场健康发展。 按照新的政策规定，进行商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性的用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。除了这些用途以外的用地，在确定其供地计划并公布后，同一宗地有两个以上意向用地者，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。 (2)金融政策 2002年2月20日，中国人民银行宣布金融机构各项存款年利率平均下调0.25％。其中活期存款利率及一年期定期存款利率均下调0.27％；各项贷款年利率平均下调0.5％。其中六个月期贷款利率及一年期贷款利率均下调0.54％。金融机构在中国人民银行的准备金存款利率下调0.16％；中国人民银行的各档次再贷款利率分别下调0.54％。 一时间，降息的利好在市场上不绝于耳，房地产业尤其大受鼓舞。房地产企业作为融资主体，在降息的背景下，总体成本随之会降低，这无疑对企业的发展有很积极的作用。目前国内大多数企业的资金运作主要是银行贷款，降息后，财务成本下降，产生的利润必然上升。另外降息对购房者来说意味着支出成本降低，付出部分相对减少，这对刺激和促动居民购房消费，拉动内需有很积极的影响。 但是随着房地产业的持续火爆，特别是在局部地区出现了泡沫的成分，为了防止92年房 地产泡沫的再次出现，10月24日中国人民银行货币政策分析小组发表《二OO二年第三季度

中国土地招拍挂制度

中国土地招拍挂制度 本文通过对中国土地市场招拍挂制度发展过程进行回顾，通过分析招拍挂制度对中国土地市场发展的作用，针对目前招拍挂制度中存在的不足，提出改进目前土地招标、拍卖、挂牌出让方式，引入市场机制，减少行政干预，提高政府对土地出让市场管理水平的几点建议。 关键词土地市场招拍挂制度市场机制政府管理 一．引言 中国土地市场招牌挂制度建立及发展背景 建国后很长一段时间内，我国的土地使用制度是无偿、无限期、无流动的行政划拨使用制度，这种土地制度所导致的土地资源配置不合理、利用效益低、土地浪费严重，产权关系混乱等问题严重的阻碍经济发展的弊端。改革开放后为了克服土地无偿使用带来的种种弊端，在城镇国有土地使用制度方面进行了一系列改革。1988年4月12日，七届人大一次会议通过的宪法修正案规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，从而为土地使用权转让提供了法律依据。随后，《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》进一步确立了土地使用权出让制度。通过一系列法律规定的制定实施，到90年代初，我国对城镇土地使用制度完成了改革，建立起土地有偿，有限期，可依法进行土地交易的有偿使用制度。这种制度理顺了产权关系，使土地的资产特性得到体现，也体现了国家做为土地所有者对土地的所有权。然而这种以协议出让为主要形式的土地出让方式存在着一系列问题。

首先，由于交易过程不公开，寻租行为普遍，腐败问题时有发生，导致了国有资产流失。 其次，由于缺乏竞争、市场秩序不规范，导致出现了严重的价格扭曲和低价出让等现象。 为此，国土资源部于2002年5月发布第11号令,颁布实施<<招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定>>,明确规定包括商业、旅游、娱乐、商品住宅用地的经营性用地必须通过招拍挂方式出让.2004年,国土资源部颁布第71令,<<关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知>>,规定2004年8月31号以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度,即所谓的”831”大限. 经营性用地招拍挂制度的实施对中国土地市场的发展有着深远的影响,一方面招拍挂制度规范了国有土地使用权的出让行为,从长远上看有利于建立一个公开,公平,公正的城市土地市场;另一方面由于中国土地市场的长期不完善,产权不清晰,长期未曾引入市场机制,市场上对招拍度的实施也存在种种疑虑.同时经营类用地的招拍挂制度自身也存在着种种不完善之处,各地在招拍挂出让土地的实践中也发现了各种问题,对于经营性用地的招拍挂制度研究有必要深入进行. 二．中国土地市场招拍挂制度的具体含义及特点 土地的交易的公开投标、拍卖和挂牌的共性是其交易的公开性，但其具体操作又有其差异性，针对不同性质的土地交易要采取不同的交易方式。 （一）土地招标

2014年深圳房地产统计分析报告

2014年深圳房地产统计分析报告 来源：深圳房地产信息网研究中心 目录 第一部分：土地市场 附一：2014年成交地块分布情况 附二：2014年成交地块的主要指标 第二部分：住宅市场 一、新房市场 1、2014年新房供应分析 附：2014年住宅预售项目汇总 2、2014年新房成交分析 2.1 成交均价分析 附：2014年深圳各区代表性楼盘1-12月成交均价走势图 2.2 成交量分析 2.3 热点片区分析 2.3.1蛇口片区 2.3.2西丽片区 2.3.3龙华片区 2.3.4西乡片区 2.3.5新安片区 2.3.6光明片区 2.3.7龙岗中心城 2.3.8布吉片区 2.3.9坪山新区 2.3.10坂田片区 2.4 2014年深圳新房供求比 2.5 2014年深圳房价收入比 2.6 2014年深圳租售比 2.7 2014年1－12月深圳新房量价走势分析 2.8 2000－2014年深圳住宅供求及价格走势回顾 3、2014年深圳楼市龙虎榜 3.1 2014年深圳楼盘成交面积龙虎榜TOP10 3.2 2014年深圳楼盘成交金额龙虎榜TOP10 3.3 2014年深圳开发商（商品房：含住宅、商业、写字楼）成交面积TOP10 3.4 2014年深圳开发商（商品房：含住宅、商业、写字楼）成交金额TOP10 二、二手房市场 1、2014年深圳各行政区二手住宅挂牌均价 附：2014年深圳各行政区代表性楼盘1-12月挂牌均价走势图 2、2014年深圳各行政区二手房成交分析 3、2014年1-12月深圳二手房量价走势分析

4、2014年深圳住宅租金 附：2014年深圳各行政区代表性楼盘1-12月租金走势图 5、2014年1-12月深圳各行政区租金走势图 三、2014年新房二手房量价比较 1、新房二手房价格比较 2、新房二手房成交量比较 第三部分：商业 一、一手商业 1、新增预售分析 附：2014年商业预售项目汇总 2、一手商业成交分析 附：2014年楼盘成交龙虎榜之商业TOP10 二、二手商业 1、二手商业挂牌均价 附：2014年1-12月深圳各行政区二手商业量价走势图 2、商业租金 附：2014年1-12月深圳各行政区商业租金走势图 3、二手商业成交分析 第四部分：写字楼 一、一手写字楼 1、新增预售分析 附：2014年写字楼预售项目汇总 2、一手写字楼成交分析 附：2014年楼盘成交龙虎榜之写字楼TOP10 二、二手写字楼 1、二手写字楼挂牌均价 附：2014年1-12月深圳各行政区二手写字楼量价走势图 2、写字楼租金 附：2014年1-12月深圳各行政区写字楼租金走势图 3、二手写字楼成分分析 第五部分：政策点评 第六部分：2014年小结 第七部分：2015年预测 【内容摘要】2014年深圳楼市阶段性分化明显，上半年各方以观望为主，供求不振，成交冷淡，房价先扬后抑，下半年逐月回暖，第四季度在众多利好的刺激下，量价跳跃式上涨，强势“翘尾”，给市场巨大的畅想空间。成交量的萎缩无法阻挡房价上涨的动力，新房成交均价逆市再创新高。…… 2014年深圳出让住宅用地4.66万平方米，同比减少41.8%…… 2014年深圳住宅预售588万平方米，同比增加6.9%…… 2014年深圳新房成交403万平方米/41881套，同比减少一成左右……

在中国土地市场网理事会年年会上的讲话

在中国土地市场网理事会年年会上的讲话 孙英辉 （年月日） 各位理事、各位代表： 大家上午好！ 今天，我们相聚在美丽的海口，召开土地市场动态监测监管系统改版研讨会暨中国土地市场网理事会年年会，因为我们的理事会成员大多是各省土地利用处的负责同志，几位副理事长也是分管土地利用管理工作的副厅长，这两个会议合并召开能够在一个框架下解决多个问题，为了同一个目标交流多项事宜，通过一个会议达成多个共识，因此，可以说是一次会议、多个成果。 这一年多来，我们土地管理系统大轮岗，很多彼此相熟的同志现在交换到其他岗位，大家提议希望通过什么方式让大家尽快相互熟悉起来，以便于今后工作交流。可以说，中国土地市场网理事会正是这样一个平台，年由法律中心发起成立以来，通过各位理事的大力支持和共同努力，不断巩固理事会这个基地，可以说是“铁打的平台流水的理事”。一会儿我们还要根据各省工作的调整，根据理事会的章程重新增补更新理事会成员。可以说，让我们各省负责土地利用和土地市场管理的同志有机会欢聚一堂、加强沟通和了解、建立长足的联系是中国土地市场网理事会一项

重要的工作内容，我们也希望大家能够利用好这个机会，共同将这个平台打造成我们的专属阵地和家园。 今年，发生在我部的大事多，喜事多。从月份国土资源大调查成果展览，让更多的国务院领导了解了国土资源管理近年的成绩，到月日国务院第次常务会议，月日中央政治局第次集体学习，月日温家宝总理来部视察指导工作。伴随这一系列的大事的是摆在面前的压力，前所未有的机遇和挑战。绍史部长将其总结为新的方向、新的高度、新的挑战、新的要求、新的格局、新的任务，要求我们切实学起来、动起来、干起来。在月日召开的部党组专题研讨会上，绍史部长特别提出，中国土地市场网就是“接受社会监督，就是公开、透明，维护权利人的权益”，给予中国土地市场网很高的评价，这与在座各位多年来的支持和配合是分不开的。作为中国土地市场网理事会理事长，请允许我代表理事会向各位简单报告近两年来的主要工作，并对下一步的工作提出几点构想，供会议讨论参考。 一、两年来主要工作和成效 （一）土地市场动态监测监管系统稳步提升，成为部决策支撑的重要依据 土地市场动态监测制度建立于年，中国土地市场网于当年建成并投入运行。顺应部里系统整合的统一要求，新的土地市场动态监测与监管系统于年月日开始正式运行，中国土地市场网随之升级改版。年以来，监测监管系统的应用信息公开的范围更广，

2014年苏州市房地产市场分析报告

苏州市2014年房地产市场分析报告 二〇一五年一月

目录 一、房地产市场综述 (1) 二、苏州市宏观经济概况 (1) 三、行业重大政策 (3) （一）国家宏观政策 (3) （二）地方政策法规 (6) （三）政策展望 (8) 四、市场表现 (10) （一）土地市场分析 (10) （二）房地产市场分析 (18) 五、2014年市场展望 (24)

一、房地产市场综述 2014年随着地方政府和央行密集出台了取消房地产市场的限购、限贷以及降息等政策，虽然苏州市房地产开发运行年内略微波动，但总体没有出现大的起落变化。2014年全市房地产开发市场呈现平稳发展态势，房地产开发投资持续保持高位增长。 1、开发投资持续高位增长。2014年全市房地产开发投资完成1764亿元，同比增长19.6%，年内始终保持15%以上的增速，比上年提升2.8个百分点。其中住宅投资完成1304亿元，同比增长27.7%，增速比上年提升7.9个百分点。房地产开发投资占全社会投资的28.3%，占比较上年提高3.7个百分点。 2、商品房施工面积平稳增长。2014年全市商品房施工面积为10909万平方米，同比增长13.7%，增速比上年回落0.5个百分点；其中住宅施工面积7652万平方米，增长11.6%，增速比上年回落1.6个百分点。 3、商品房新开工面积增速放缓。2014年全市商品房新开工面积为3140万平方米，同比增长1.4%，增速比上年降低48.9个百分点；其中住宅新开工面积2210万平方米，增长1.3%，增速比上年减低54.9个百分点。 4、商品房竣工面积持续下降。2014年全市商品房竣工面积为1527万平方米，同比下降9.8%，降幅比上年扩大2.4个百分点；其中住宅竣工面积1129万平方米，同比下降8.0%，降幅比上年收窄3.4个百分点。二、苏州市宏观经济概况 2014年全市完成地区生产总值1.35万亿元，增长8%;地方公共财政

成都房地产的市场分析

2004年1-7月成都房地产市场分析 据市统计局统计，今年1-7月全市累计完成固定资产投资456.49亿元，同比增长20.6％，增幅下降16个百分点。投资增速逐月下降，国家宏观经济调控成效显现，3至7月投资增速分不为32.4％、29.7％、26.4％和24.5％。 基建、技改、房地产开发分不完成投资187.31亿元、82.99亿元、144.91亿元，同比增长18.7％、25.2％、23.9％。国家严控土地，紧缩金融贷款，投资增速放缓。在建重点建设项目进展缓慢，上报项目仅完成全年打算投资的33.3％。成都南部新区基础设施建设进度专门快，已完成进度的49.7％。 在基建、技改投资增速回落的情况下，房地产投资健康进展。房地产开发呈现出在建规模增大、新开工面积不足、开发资金充足、空置面积逐渐变少等特点。

一、全市房地产市场运行特征 (一)房地产开发投资保持快速增长 年初，成都市房地产开发投资较弱，呈现低速增长，从4月份开始，房地产开发投资开始加速，5月至7月表现出持续快速增长之势。 1—7月全市房地产开发投资完成144.91亿元，比去年同期增长23.9％，其中住宅投资完成103.76亿元，增长19.4％；商业营业用房完成投资24.58亿元，增长85％；办公用房完成投资3.43亿元，下降34.4％。住宅和商业用房的投资增长迅速，

特不是商业用房的投资增强表现尤其活跃，而与之相反的是，办公用房投资力度不强。 在房地产开发投资中，港澳台和外商投资增长迅猛，外商投资增势喜人。1—7月，港澳台商投资12.35亿元，增长91.8％，外商投资13.33亿元，增长4.19倍。其中，中海兴业(成都)进展有限公司完成投资5.1亿元；成都盛吉利房地产开发有限公司完成4.5亿元；成都熊猫万国商城有限公司完成投资2.7亿元。 (二)土地购置面积接着增长，动工延缓导致新开工面积不足 1—7月成都市累计购置土地617.6万平方米，同比增长 62.7％，增长较快。尽管政府加大了土地投放力度，但由于国家紧缩房地产金融贷款，严格治理土地购买市场，客观上加大房地产企业购地后的开发资金压力，使已购土地的动工延缓，从而导致新开工面积不足。据统计，1—7月新开工面积641.5万平米，下降5％；其中住宅新开工面积520.44万平方米，减少9.2％。 商品房施工面积达到2270万平米，同比增长18.3％，其中住宅施工面积1759.21万平米，同比增长9.9％。商品房竣工面

成都土地市场整体情况分析报告

一、土地市场整体情况分析 1、2006年成都土地市场交易情况回顾 1）总体概况 2006年成都土地市场共计交易土地201宗，其中有1宗为收回重新拍卖成交土地，因 此2006年实际成交土地200宗，成交面积18719.53亩，平均成交土地规模为93.6亩/宗，总成交金额为280.76亿元，平均土地交易单价为149.98万元/亩。与05年相比，06年土 地成交的各项数据均大大高于05年水平，土地成交面积较05年增长了44.66%，成交土地 平均规模较05年高出了约34.54%，总体成交金额上升了79.28%，平均土地交易单价上升了23.93%。其中主城区（五城区和高新区）共交易土地84宗，其中有1宗为收回重新拍卖成 交土地，实际成交土地85宗，成交面积6470.31亩，总成交金额177.65亿元，土地成交单价为274.56万元/亩；主城区的成交面积较05年大幅增加了68.48%，成交金额增幅高达 74.49%。 2）成交特征 区域成交量分析-主城区土地成交量占主要地位 土地成交量、成交单价、成交金额都同比大幅上涨 土地规划用途-商住用地成交面积占四分之三 成交价格-10月土地单价最高；城中单价超过1000万元/亩 小结：总体来看，2006年成都土地市场发展形势良好，虽然由于两个超大规模宗地的出现在市场上引起了一些波动，但是并没有影响到成都房地产市场发展的总体趋势，不仅两宗超大规模宗地顺利成交，还有多宗土地的成交单价突破了千万，土地市场呈现出蓬勃发展 的形势。 3）市场供需热点 国宾-营门口-交大板块土地大规模放量，成为市场焦点 双流、龙泉、温江成交土地均超过2000亩，近郊土地成为市场热点 外资热钱纷纷涌入成都 2、2007年1-5月土地市场交易情况 2007年1-5月成都市国土局通过招、拍、挂交易方式成功交易33 （流标3次）宗可开 发地块，合计11935亩，成交总额达1165159.77万元，次均成交面积为56.37亩，平均每亩土地成交价

2002-2003年中国土地交易市场化进程概要

2002-2003年中国土地交易市场化进程概要 中国网| 时间：2005 年07 月04 日| 文章来源：中国网 2001年12月中国正式加人WTO后，为适应新形势要求和市场经济建设的现实需求，大大加速了土地市场化建设的进程。本章从土地使用制度改革、土地市场交易规则、市场环境和土地交易市场的实际发育程度等方面对2002-2003年中国土地交易市场化的进程进行了分析与概括，并预测了土地交易市场化的发展趋势。 2002-2003年中国土地交易市场化进程概要 2002-2003年，以完善土地价格市场形成机制，实现土地交易的公平、公开、公正为目标，中国政府颁布了土地交易市场化的一系列法规文件，进一步完善了土地市场制度，并在全国范围内大力治理整顿土地市场秩序，促进了土地交易市场环境的公平和公正性。根据公开、便民和法制统一的原则，修改或废止了不符合WTO有关协定及中方承诺的法规文件，使中国土地交易市场化建设进入了快速发展阶段，2003年10月11日，中共十六届三中全会召开，通过了《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》，第一次提出了非公有制企业在投融资、税收、土地使用和对外贸易等方面与公有制企业享受同等待遇，基本确立了市场配置土地资源的主体地位。 （一）完善了土地交易市场化机制，农村集体用地市场化改革迈出重要步伐 1.城镇国有土地使用制度改革 为了促进土地要素的合理流动，实现市场配置资源的目标,2002年5月9日，国土资源部11号令发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》对招标拍卖挂牌出让国有土地使用权范围、程序以及法律责任等作了明确规范，要求自2002年7月1日起，经营性用地一律实行招标拍卖挂牌出让。同年8月1日，国土资源部又发出了《关于进一步规范建设用地审查报批工作有关问题的通知》，就征地的补偿安置、集约合理用地、提高建设用地审批质量和效率等问题，制定了16条措施，为各级国土资源管理部门严格审查和制度化管理提出了规范。上述规定，统一完善了国有土地市场准入标准。

2014年中国房地产市场分析

2014年中国房地产市场分析 2013年，无论是房地产行业抑或是开发企业，都是高歌猛进的一年。 在政策趋向宽松、经济平稳回升等宏观环境持续向好的情况下，一、二线城市市场迅速回暖，并维持成交高位态势，各线城市、各类地王纪录被屡屡刷新，房企逐鹿资本市场，争相借壳上市或者谋划海外投资。随着市场成交的持续上行，7家房企冲刺“千亿俱乐部”。 与之相应的是，新一届政府执政、十八届三中全会召开，未来房地产业必将面临新的政策挑战，整个行业也在孕育未来发展的深度变革。 正基于此，经过对全年数据、政策、房企年报的分析和个人对房地产行业的理解，本人提出以下2014年的房地产行业发展趋势。 一、政策两极分化：一线政策仍将强化，二、三线城市预计将适当放宽

三中全会基调是理顺政府与市场的关系，但房地产市场化机制的形成是一个渐进过程， 2013 年房地产市场量价齐升，部分一二线城市房价飙涨，因此以限购限贷为代表的行政性调控短期内仍不会全面退出，而这也是现阶段政府的无奈之举，当务之急是加快房地产制度的改革和完善进程，为市场真正成为房地产的主导力量作好准备。当然，房地产市场供需情况地区差异较大，从目前来看，过去十年全国“一刀切”式的调控已经出现了改变，中央层面上全局性的政策调控不会出现。 从城市层面上看，一线城市和热点二线城市限购限贷等措施短期难以退出，适当延迟改善性需求释放及抑制投资性需求，仍将是2014年的主基调，而例如房产税扩围、土地流转改革等，在一线城市先行落地机会也较大。因此，继续适当压制需求释放，争取更多时间从供应入手，包括保障性住房、自住型商品住房等，解决房价上涨过快问题。大部分二、三线城市政策面将有序放宽，近几年这类城市房价呈现持续平稳增长，主要与当地GDP 增长、人均收入水平提升以及货币流动性充裕等因素相关，房地产市场相对健康，政府过多的干预将有违市场性原则，这也不是新一届政府的整体态度，2014年，这类城市回归市场化将是大趋势，即便短期内限购限贷政策不会在明文上退出，其执行层面的松动也将成为可能。 二、投资持续增长 本轮行业新开工面积增速走势，在2012年6月触及低点后缓慢回升，2013年4月起累计增速回归正数，而后几个月虽然震荡上行，但上涨速度远不及2009年，这一方面是由于2011年土地市场成交大幅萎缩所致，另一方面也表明2013