安徽省2017年房地产估价师《制度与政策》：房地产面积测算的意义和内容考试试题

安徽省2017年房地产估价师《制度与政策》：房地产面积测算的意义

和内容考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8％。该房地产的价格为万元。

A：695．83

B：681．25

C：715．83

D：718．75

E：工业用地的监测点评估价格

2、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。A．2400

B．2580

C．2607

D．2760

3、虽然任何资产在交易中都需要衡量和确定价格，但只有具备了条件才真正需要专业估价。

A：独一无二性和易受限制性

B：价值量大和难以变现性

C：独一无二性和价值量大

D：易受限制性和难以变现性

E：工业用地的监测点评估价格

4、违章建筑是指。

A：在城市规划区内，已取得建设工程规划许可证而建设的建筑物和构筑物

B：在城市规划区内，未取得《房屋所有权证》或者违反城市房地产管理法律、法规而建设的建筑物和构筑物

C：在城市规划区内，未取得《土地使用权证》或者违反土地管理法律、法规而建设的建筑物和构筑物

D：在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定而建设的建筑物和构筑物

E：房地产估价机构必须加盖公章

5、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指__。

A．房地产开发企业自有资金周转的速度

B．估价对象房地产变为现金的速度

C．估价对象房地产带来净收益的速度

D．房地产开发企业流动资金周转的速度

6、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一

致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起日内、可以向被拆迁房屋所在地的房地产估价专家委员会申请技术鉴定。

A：5

B：7

C：10

D：15

E：房地产估价机构必须加盖公章

7、所有权属于__。

A．从物权

B．动产物权

C．他物权

D．主物权

8、建筑物净收益=__×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。A．建筑物重置价

B．建筑物现值

C．土地价格

D．房地产价格

9、房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是（）的影响。

A．预期通货膨胀

B．非预期通货膨胀

C．成本型通货膨胀

D．需求型通货膨胀

10、随着上市房地产企业的增加和房地产权益证券化的流行，从公开市场融通房地产权益资金的比例正在逐渐提高。从来源上看，房地产权益资金主要来源于__。A．商业银行

B．储蓄机构

C．私人投资者

D．机构投资者

11、某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8．5％，则该宗房地产的收益价格为。

A：94．12

B：92．14

C：91．24

D：93．25

E：工业用地的监测点评估价格

12、某仓库房地产土地面积为1000m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为__万元。

A．93.75

B．115

C．293.75

D．315

13、具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用__作为其中的一种估价方

法。

A．市场法

B．假设开发法

C．收益法

D．成本法

14、居住用途房地产的位置优劣，主要是看和安宁程度。

A：周围环境状况

B：繁华程度

C：临街状况

D：附近是否有矿产资源

E：工业用地的监测点评估价格

15、房地产开发具有__的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。

A．投资量大

B．周期长

C．风险性大

D．开发费用投入时间变化大

16、某投资市场平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资的风险相关系数为0.5，那么当前房地产投资的折现率为__。A．3.5%

B．5.17%

C．7.75%

D．8.59%

17、某宗土地面积2 000 ㎡，征地费600元／㎡，土地使用权出让金150元／㎡，达到宗地状况的土地开发费用800元／㎡，管理费用100元／㎡，贷款利率8％，开发周期为2年，销售费用率、销售税费率和开发成本利润率分别为6％、10％和15％，土地取得费在项目期初一次支付，土地开发费在开发期内均匀支付，则该宗土地的积算价格为。

A：1847元／㎡

B：2 340元／㎡

C：2 419元／㎡

D：2 676元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格

18、下列与城市规划管理有关的工作中，属于城市规划保障系统主要内容的是__。A．城市规划的制定

B．城市规划的实施和管理

C．城市规划的监督检查

D．城市规划法律法规的制定

19、成本加成定价法所决定的单位价格为__。

A．单位价格=单位成本×(1+目标利润率)×(1-税率)

B．单位价格=单位成本×(1+目标利润率)

C．单位价格=单位成本×(1-税率)÷(1+目标利润率)

D．单位价格=单位成本×(1+目标利润率)÷(1-税率)

20、由于房地产的__，每宗房地产的温度、湿度、日照、交通、周围环境、景观、与其他地方(如市中心)的距离等，均有一定的状态，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使房地产有区位优劣之分。

A．不可移动性

B．独一无二性

C．寿命长久性

D．流动性差

21、业主选聘和解聘物业服务企业，需要经__同意。

A．业主委员会

B．专有部分占建筑物总面积过半数的业主

C．占总人数过半数的业主

D．专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主

22、为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程直接费为780元／㎡，安装工程直接费为450元／㎡(其中人工费为50元／㎡)，装饰装修工程直接费为900元／㎡(其中人工费为45元／㎡)，又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15％，安装工程综合费率为安装工程人工费的75％，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72％，税金为3.5％，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为元／㎡。

A：2204.55

B：2397.99

C：3237.60

D：3345.64

E：工业用地的监测点评估价格

23、拆除未到期限的临时建筑__。

A．不予补偿

B．适当补偿

C．等价补偿

D．收取罚款

24、某房地产开发商开发了一栋6层商品住宅楼，假设每层楼的建筑面积和户型都相同，且第一层和第六层住宅售价同为2000元/㎡，第二层和第五层的住宅售价同为2100元/㎡，第三层和第四层的住宅售价同为2200元/㎡，则该住宅楼的加权算术平均价格与简单算术平均价格相比，。

A：前者高于后者

B：前者低于后者

C：前者等于后者

D：无法确定

E：执行层的组织协调

25、下列关于临时使用土地，说法不正确的是。

A：工程项目施工，需要材料堆放场地、运输道路和其他临时设施的用地，应尽可能在征收的土地范围内安排

B：确实需要另行增加临时用地的，由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地的数量和期限的申请，经批准后，同批准工程项目用地的机关签订临时用地协议后方可征用

C：使用临时土地，不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营

性的活动，不得修建永久性建筑

D：临时用地期满后，应将场地清理并按用地协议支付一切费用，土地管理部门同时注销其临时用地使用权

E：房地产估价机构必须加盖公章

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2；建筑面积为1000m2，成本法估算的建筑物重置价将为1800元/m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低__元/m2。A．200

B．300

C．700

D．1000

2、.2010年3月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项目，总投资2亿元，则该项目资本金应不低于万元。

A：4000

B：5000

C：6000

D：7000

E：执行层的组织协调

3、关于房地产项目融资的说法错误的是__。

A．房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动

B．通过为房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金

C．实质是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发提高投资效益的目的

D．房地产项目融资只包括资金筹措而不包括资金供应

4、收益法的本质是以房地产的__为导向求取估价对象的价值。

A．预期未来收益

B．预期收益能力

C．预期价格高低

D．预期价格涨落

5、建设项目决策阶段影响工程造价的主要因素有。

A：建设年限

B：建设质量水平

C：项目合理规模

D：建设地点

E：建设标准水平

6、固定投资方向调节税根据国家产业政策和经济规模实行差别税率，具体适用税率为0％、五个档次。

A：1％

B：5％

C：10％

D：15％

E：30％

7、保险的基本原则有__。

A．最大利益原则

B．权责一致原则

C．保险利益原则

D．近因原则

E．损失补偿原则

8、投资的特性有。

A：时间性

B：风险性

C：收益性

D：广泛性

E：目的性

9、用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取__成本作为评估依据。

A．该宗房地产的实际

B．类似房地产的客观

C．类似房地产的最高

D．类似房地产的最低

10、下列房地产投资项目经济评价参数中，属于评价标准类基础参数的是。

A：出租率

B：贷款利率

C：基准收益率

D：资本金投入比例

E：借款合同

11、按照索赔的合同依据，可以将工程索赔分为

A：工期索赔

B：工程变更索赔

C：合同中明示的索赔

D：合同中默示的索赔

E：费用索赔

12、财产租赁、转让所得，适用比例税率，税率为__。

A．17%

B．20%

C．25%

D．30%

13、下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的是．【2005年考题】

A：不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的

B：房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关

C：理论上，房地产价格与房地产价格利率因素成负相关

D：房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或者数学模型来量化

E：汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降

14、某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为__。

A．1.9%

B．2.1%

C．2.3%

D．2.5%

15、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用__。

A．概率分析

B．解析法

C．蒙特卡洛法

D．杠杆分析

16、城市总体规划的近期规划期限一般为__年。

A．1

B．3

C．5

D．10

17、折价处置抵押房地产的，应当参照

A：原购买价

B：重建价格

C：重置价格

D：市场价格

E：执行层的组织协调

18、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于__的工作。A．投资机会选择与决策分析阶段

B．前期工作阶段

C．建设阶段

D．租信阶段

19、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有__。

A．甲大于

B．甲等于乙

C．甲小于乙

D．不可比

20、在选取可比实例时，其成交价格不会偏离正常市场价格的因素是__。

A．强迫出售或强迫购买的交易

B．交易双方或一方缺乏对交易对象或市场行情的了解

C．急于出售或急于购买的交易

D．受债权债务关系影响的交易

21、在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常要考虑的因素有__。A．可能面积的组合

B．寻租者经营业务的性质

C．寻租者将来扩展办公室面积的计划

D．每平方米的租金

E．室内的装修

22、假设开发法中，按传统方法需要计算利息的项目有__。

A．待开发房地产的价值

B．开发成本和管理费用

C．销售税费

D．投资者购买待开发房地产应负担的税费

E．开发利润

23、房地产开发经营业具有等特点。

A：单件性

B：资金量大

C：风险小

D：附加值高

E：产业关联性强

24、下面不属于不可控制因素的调查的是（）。

A．市场需求容量调查

B．市场营销因素调查

C．竞争情况调查

D．消费者调查

25、某个国家2000—2004年的基尼系数分别为0．33、0．34、0．36、0．40和0．42，由此可以推断。

A：该国家的居民收入分配趋于平均化

B：该国家的居民收入分配两极分化越来越严重

C：该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势

D：该国家的国民收入呈现出上升的趋势

E：执行层的组织协调

房地产估价合同.doc

房地产估价合同 随着经济的快速发展,包括房地产估价机构在内的各类经济鉴证类社会中介机构发展迅速。对于房地产估价合同你了解多少呢?以下是我为大家整理的房地产估价合同范文， 房地产估价合同范文1 甲方(委托方)： 乙方(受托方)： 根据国家《合同法》等法律、法规和规章，并遵循《房地产估价规范》及《吉林省房地产估价规程》等标准，本着独立、客观、公平、公正的原则，甲乙双方就房地产价格评估事宜订立合同如下： 一、合同内容 (一)估价对象： (二)估价目的：为确定估价对象的价值提供参考，而评估其房地产(房屋、土地、构筑物)的价值。 (三)价值类型：房地产公开市场价值 (四)估价时点：年月日 (五)报告份数：预报告份，正式报告份。 (六)作业时间：自年月日至年月日止(计天)。 二、合同时间 合同有效期为年月日始至年月日止。

三、评估费依据、标准及计算方法 (一)收费标准： 1、房屋征收补偿评估按评估额的0.5%收费。 2、司法鉴定按《吉林省发展和改革委员会吉林省司法厅关于司法鉴定收费项目及收费标准的通知》吉发改收管联字[20xx]1577号的规定标准收费。 3、其他项目按《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》计价格[1995]971号规定收费。 (二)计算方法： 计算多个估价标的物的收费，执行《吉林省房地产估价规程》(DB22/T475—20xx)第17条"估价报告中有多个估价对象的，估价机构应以每个估价对象为评估费的计算依据。评估费应采取差额定率分档累进方法计算，不应随意改变计算方法或降低收费标准。"的规定。 (三)收费金额： 1、乙方预收评估费人民币(大写)元元，余额按实际评估额另行计算。 2、乙方按实际评估额计算评估费。 四、双方的权利与义务 (一)甲方的权利与义务 1、甲方有权要求乙方按国家法律、法规、规章和《房地产估价规范》及《吉林省房地产估价规程》等规定出具估价报告。

2021年房地产估价师《房地产基本制度与政策》试题1

2021年房地产估价师《房地产基本制度与政策》试题1 一、单项选择题 1．《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从( C )开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 A．1997年下半年 B．1998年上半年 C．1998年下半年 D．1999年 2．下列用地中，不宜划拨供给的是( C )。 A．部队伙房建设用地 B．工商管理所办公楼建设用地 C．上市公司保卫科值班室建设用地 D．科技博物馆扩建项目建设用地 3．土地使用权出让合同由( D )与土地使用者签订。 A．市人民政府 B．县人民政府 C．省人民政府土地管理部门 D．市、县人民政府土地管理部门 4．土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前( D )申请续期。 A．15 日 B．3个月 C．6个月 D．1年 5．拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是( C )。 A．面积结算 B．货币补偿 C．产权调换 D．货币补偿或产权调换

6．拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为( B )。 A．产权调换 B．货币补偿 C．产权调换或货币补偿 D．不予补偿 7．某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人( A )。A．有权退房，但应承担违约责任 B．有权要求开发公司承担违约责任 C．有权要求开发公司赔偿损失 D．无权退房 8．转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起( A )日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A．30 B．45 C．60 D．90 9．《中华人民共和国城市规划ā啡范ǖ某鞘泄婊侵? D )因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A．城市市区、郊区 B．城市市区、城市行政区域内 C．城市市区、郊区以及城市行政区域内 D．城市市区、近郊区以及城市行政区域内 10．某县是历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报( D )审批。 A．上一级城市人民政府 B．省人民政府 C．国务院 D．建设部、国家文物局 11．建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期( C )。 A．以一次为限，不超过三个月

房地产估价师初始、延续、变更注册应具备的条件及须提交的材料条件及须提交的材料

房地产估价师初始注册、延续注册、 变更注册应具备的条件及须提交的材料 一、初始注册： （一）申请初始注册应当具备下列条件： 1、取得房地产估价师执业资格未超过3年的；或取得房地产估价师执业资格超过3年，达到继续教育合格标准的； 2、受聘于具有资质的房地产估价机构； 3、年龄在65周岁以内； 4、无法律、法规规定的不予注册的情形。 （二）申请初始注册应提交以下材料： 1、《房地产估价师初始注册申请表》； 2、身份证复印件及一寸免冠照片一张（白底彩色）； 3、房地产估价师执业资格证书复印件（查验原件）； 4、与聘用单位签订的劳动合同复印件； 5、取得执业资格超过3年申请初始注册的，应当提供 达到继续教育合格标准的证明。 6、以下证明材料中的任意一种： （1）聘用单位委托人才服务中心托管人事档案的证明和

（2）劳动、人事部门颁发的离退休证复印件； （3）外国人就业证书、台港澳人员就业证书复印件； （4）国家教委颁发的教师证复印件、所在院校出具的申请人从事房地产教学或研究的证明、所在院校出具的同意申请人注册的证明。 二、延续注册： （一）注册房地产估价师申请延续注册应当具备下列条件： 1、受聘于具有房地产估价资质的房地产估价机构，并与申报执业机构签订了劳动合同； 2、参加了房地产估价继续教育并达到合格标准； 3、无《注册房地产估价师管理办法》（建设部令第151号）第十四条规定不予注册的情形。 （二）申请延续注册应提交以下材料： 1、《房地产估价师延续注册申请表》； 2、身份证复印件及一寸免冠照片一张（白底彩色）； 3、房地产估价师注册证书原件及复印件； 4、与聘用单位签订的劳动合同复印件； 5、继续教育地方学时培训情况登记复印件； 6、以下证明材料中的任意一种（查验原件）： （1）聘用单位委托人才服务中心托管人事档案的证明和

房地产估价与房地产经纪机构如何更好的合作

房地产估价与房地产经纪机构如何更好的合作 ;房地产价格评估是指以房地产为对象，由专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动，从事以上活动的机构即为房地产评估机构。房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动，从事以上活动的机构即为经纪机构。两者同属于房地产交易中向相关当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的机构。从定义中我们可以看出估价和经纪机构的合作主要发生在房地产投资开发及建设完成后的交易阶段，因此在本文中我们将对两者在房地产交易这一阶段中各自的角色进行分析并对两者之间的相互关系及如何更好的处理这种关系进行讨论。我们先来看以下这个例子。某业主从房地产开发商手中购得一套住宅物业，自用该住宅物业两年后，该业主欲转让其所拥有的该住宅物业，并委托一经纪机构为其代理出售，经纪机构根据该业主所提供的关于该住宅物业的资料及希望的出售价格，对掌握的客户群资料进行查找并对欲购买该物业的买方进行直接联系，通过解释说明及现场勘察等方式使买方对该物业有较全面的了解，并组织或代表买卖双方进行协商对最终的成交价格达成一致。其后，买方购房需要向银行申请按揭贷款，此时接受银行委托评估机构将要对该物业进行评估为银行贷款提供价值参考，通过现场勘察、有关资料查询并选用适当的评估方法，评估机构向银行提出一个客观、公正的评估价值作为贷款的价值参考或依据。

以上这个例子简单的说明了房地产估价和经纪机构在房地产交易中各自服务的环节、服务的对象及提供的具体服务。我们对该案例中可能出现的其他情况再作进一步的补充。 在开发商销售一手楼盘的阶段，经纪机构可能接受委托对整个楼盘的销售提供服务； 该业主从开发商手中购买该住宅物业时，也可能向银行申请按揭贷款，而银行也可能委托评估机构对该物业在该时点进行价格评估，作为贷款价值参考； 案例中的买卖双方可能在成交前或过程中委托评估机构对该物业进行评估，以作为交易参考； 该业主可能委托经纪机构出租该物业，同时评估机构可能接受委托，对参考租金进行评估； 在买方无法偿还贷款时，经纪可能被委托处置资产以偿还银行的债务，同时估价机构也可能被委托评估处置资产之参考价格。 由此看来，估价和经纪机构在房地产交易中无处不在，他们之间的合作也是环环相扣。 下面我们对评估及经纪机构在合作中集中出现的一些问题进行分析（由于上述案例的普遍性，以下主要涉及出现在案例中的合作，而不涉及或较少涉及上述特殊情况中的合作）： 1、交易双方对于成交价格和评估价格往往产生争议。在房地产交易活动中，经纪机构引导双方协商而促成的成交价格是交易双方实际达成交易的价格，是一个已完成的事实，这种价格通常随着交易者

房地产估价师历年考试真题下载

房地产估价师历年考试真题下载 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完美 (一)单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.我国土地用途管制的核心是( )。 A.实行土地有偿有限期使用制度 B.经营土地有偿使用 C.不能随意改变农用地的用途 D.不能随意改变建设用地的用途 2.征收集体土地的补偿费归( )所有。 A.县级以上人民政府土地管理部门 B.乡(镇)人民政府 C.土地使用者 D.农村集体经济组织 3.某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是( )年。 A.15 B.25 C.35 D.55 4.房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起( )日内给予答复。 A.3 B.5 C.7 D.10 5.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金( )以下的土地闲置费。 A.5%

C.15% D.20% 6.转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到( )土管部门备案。 A.规划 B.土地 C.房地产开发 D.建设 7.修建性详细规划应当符合( )规划。 A.控制性详细 B.区域 C.近期建设 D.分区 8.施工单位签署质量合格的文件上，必须有( )的签字盖章。 A.注册建筑师 B.注册结构工程师 C.注册建造师 D.注册监理工程师 9.商品房预售合同登记备案的申请人是( )。 A.商品房销售代理机构 B.商品房预售人 C.商品房购买人 D.商品房购买人和商品房预售人 10.抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同( )。 A.不受该抵押权影响 B.应当解除 C.没有效力 D.不得对抗抵押权 11.人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是( )个月。

房地产估价收费标准国家

标题国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知 法律结构部委文件 文号计价格第971号 时效性有效 颁布机关国家计委、建设部 省份全国 发文日期1995-07-17 【政策法规】国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知 国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知

1995年7月17日计价格第971号 各省、自治区、直辖市物价局（委员会）、建委（建设厅），北京、天津、上海市房地产管理局： 为规范房地产中介服务收费行为，维护房地产中介服务当事人的合法权益，建立房地产中介服务收费正常的市场秩序，现就房地产中介服务收费的有关问题通知如下： 一、凡依法设立并具备房地产中介资格的房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等中介服务机构，为企事业单位、社会团体和其它社会组织、公民及外国当事人提供有关房地产开发投资、经营管理、消费等方面的中介服务，可向委托人收取合理的费用。 二、房地产中介服务收费是房地产交易市场重要的经营性服务收费。中介服务机构应当本着合理、公开、诚实信用的原则，接受自愿委托，双方签订合同，依据本通知规定的收费办法和收费标准，由中介服务机构与委托方协商确定中介服务费。 三、房地产中介服务收费实行明码标价制度。中介服务机构应当在其经营场所或交缴费用的地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。

房地产中介服务机构在接受当事人委托时应当主动向当事人介绍有关中介服务的价格及服务内容等情况。 四、房地产中介服务机构可应委托人要求，提供有关房地产政策、法规、技术等咨询服务，收取房地产咨询费。 房地产咨询收费按服务形式，分为口头咨询费和书面咨询费两种。 口头咨询费，按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定收费标准。 书面咨询费，按照咨询报告的技术难度、工作繁简结合标的额大小计收。普通咨询报告，每份收费300－1000元；技术难度大，情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，收费标准一般不超过咨询标的额的 0.5％。 以上收费标准，属指导性参考价格。实际成交收费标准，由委托方与中介机构协商议定。 五、房地产价格评估收费，由具备房地产估价资格并经房地产行政主管部门、物价主管部门确认的机构按规定的收费标准计收。 以房产为主的房地产价格评估费，区别不同情况，按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收。具体收费标准见附表。 土地价格评估的收费标准，按国家计委、国家土地局《关于土地价格评估收

房地产估价师考试基本制度与政策模拟预测题八

房地产估价师考试《基本制度与政策》模拟预测题八 1.物业管理业不属于房地产中介服务业。（） 2.经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本不盈利的原则确定。（） 3.国家为了公共利益的需要，征用集体土地，其土地所有权不发生转移。（） 4.转让以划拨方式取得的国有土地使用权的，其土地收益应上缴国家。（） 5.拆除非公益事业房屋的附属物，可以作产权调换，也可以货币补偿。（） 6.商品房买卖中，关于商品房面积误差的处理原则为：有规定按规定，无规定按约定。（） 7.新设立的房地产开发企业，应先到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级，后到所在地工商部门办理营业执照。（） 8.以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，不需要申请核发选址意见书。（） 9.城乡规划组织编制机关应当委托具有相应资质等级的单位承担城乡规划的具体编制工作。（） 10.最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。（） 11.房地产转让属于双务行为，转让双方均享有一定的权利，并承担一定的义务。（） 12.任何单位和个人都可以到房屋登记机构查询房屋坐落、面积、用途等房屋自然状况信息，但不可以查询房屋所有权人姓名或名称等权利状况信息。（） 13.对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，在房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上记载，不颁发房屋权属证书。（） 14.不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书记载不—致的，以不动产权属证书为准。（） 15.在核准房地产估价机构资质时，房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数包括下设分支机构的注册房地产估价师。（）

房地产估价师考试报考指南完整版

房地产估价师考试报考指南完整版 考试介绍 考试介绍： 根据《关于印发《房地产估价师执业资格制度暂行规定》和《房地产估价师执业资格考试实施办法》的通知》（建房[1995]147号）文件精神，从1995年起，国家开始实施房地产估价师执业资格制度，考试工作从1995年开始实施。房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。原则上每年举行一次。建设部和人事部共同负责全国房地产估价师执业资格制度的政策制定、组织协调、考试、注册和监督管理工作。房地产估价师执业资格考试合格者，由人事部或其授权的部门颁发人事部统一印制，人事部和建设部用印的房地产估价师《执业资格证书》，经注册后全国范围有效。 从业方向： 本规定所称房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师《执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。国家实行房地产估价人员执业资格认证和注册制度。凡从事房地产评估业务的单位，必须配备有一定数量的房地产估价师。房地产估价师必须在一个经县级以上人民政府房地产行政主管部门审核评定、取得房地产价格评估资质的机构（以下简称房地产价格评估机构）内执行业务。房地产价格评估机构的资质等级及其业务范围，由国务院建设行政主管部门另行制定。房地产估价师执行业务，由房地产价格评估机构统一接受委托并统一收费。在房地产价格评估过程中，因违法违纪或者严重失误给当事人造成的经济损失，由房地产价格评估机构承担赔偿责任，房地产价格评估机构有权向签字的房地产估价师追偿。 考试时间 根据人力资源社会保障部办公厅《2013年度专业技术人员资格考试计划及有关问题的通知》人社厅函[2012]448号通告：2013年房地产估价师考试时间是10月12、13日。注：特殊情况请参看各省市考试通知。 考试科目 科目一：房地产基本制度与政策（含房地产相关知识）。 科目二：房地产开发经营与管理。 科目三：房地产估价理论与方法。 科目四：房地产估价案例与分析。（开卷）

房地产评估报告

房地产估价报告 估价项目名称：阳江市阳江市阳东县湖滨西路碧桂园12号普通住宅转让价值评估 委托方：冯明 估价方：阳江市万联房地产评估有限公司 估价人员：胡品新 估价作业日期：2013年12月1日至2013年12月7日 估价报告编号：阳江市万联房估字[2013]第35号

目录 致委托方函 (3) 估价师声明 (4) 估价的假设和限制条件 (5) 房地产估价结果报告 (7) 一、委托方 (7) 二、估价方 (7) 三、估价对象 (7) 四、估价目的 (10) 五、估价时点 (10) 六、价值定义 (10) 七、估价依据 (10) 八、估价原则 (10) 九．估价方法适用性分析 (12) 十．估价测算过程 (13) （一）市场比较法 (13) （二）收益还原法 (16) 十一、估价结果 (17) 附件 (18)

致委托方函 冯明: 我们接受您的委托，对阳江市阳东县湖滨西路碧桂园12号普通住宅在估价时点的市场价值进行评估。 我们根据中华人民共和国有关法律、法规和制度的规定，本着独立、公正、客观、科学的原则，遵循房地产估价的程序，对您提供的与估价对象有关资料进行了必要的核查审验，并派出工作人员到现场进行了详细的勘察、核实，采用科学的方法进行计算，现将估价结果报告如下： 估价目的 为委托方了解为委托人转让估价对象提供市场价值参考。 估价结果 估价对象建筑面积：143.00平方米 房地产单价：4241元/平方米 房地产总价：￥606418万元 （大写：人民币陆拾万陆仟肆佰壹拾扒元整） 特此函复！ 阳江市万联房地产评估有限公司 法定代表人签字：林瑞伟 2013年12月7日

房地产估价报告模板

房地产估价报告模板

房地产抵押估价报告 估价项目名称：湖南工学院教师公寓价值评估 委托方：符向桃 估价方：谭路芳 估价人员：谭路芳 2016年11月23日

目录 一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32)

致委托方函 房地产开发有限公司： 我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于南京市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。 根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为32484.16㎡，土地使用权总面积为10579.3㎡，土地分摊面积为4657.4㎡，用途为商业。 我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元 法定代表人： 江苏博文房地产土 地造价咨询评估有 限公司 二○○八年十一月十日

估价师声明 我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师：

房地产估价之市场比较法

房地产估价之市场比较法

第四章市场比较法 教学时数：6课时 教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本原理，掌握交易实例的收集与可比实例的选取，掌握估价对象房地产比较修正，掌握市场比较法应用举例与分析 教学重点：交易实例的收集与可比实例的选取 教学难点：估价对象房地产比较修正 教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。 教学内容： 第一节基本原理 一、市场法的概念 1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。 2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。 ——类似房地产：在用途、建筑结构、所处

地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产 ——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产 ——前提：交易市场已经形成——比准价格 3、理论依据：替代原理 4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 二、适用条件与对象 适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。 不适用的情况： ——没有房地产交易的地方 ——在农村等房地产交易较少的地区 ——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑 ——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙 另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正） 三、市场比较法的操作步骤 ①搜集交易实例②选取可比实例

房地产估价机构内部管理制度

房地产估价内部管理制度 第一条? ? 公司业务施行垂直集约管理，估价人员由公司评估部主任统一进行安排、调配，达到公司职员全员全能、以及人力资源的合理调配、配置。 第二条? ? 为保证房地产估价工作的客观公正,防范技术风险,规范估价人员的行为，提高估价报告质量，提高公司核心竞争力，使房地产估价工作保证做到客观、公正、公平，制订本制度。 第三条公司实行总经理负责制，总经理全面负责业务部门、技术部门的管理工作。 总经理下设专家领导小组，全面负责估价技术的管理、监督工作。 针对具体估价项目，部门经理负责制，部门经理对估价项目的过程控制、及评估报告的质量、解释负全面责任。 第四条估价项目以鉴定房地产、土地《估价业务委托书》为确定标志;估价业务确定后，由公司评估部主任根据《评估师轮值规定》进行人员组织并视估价项目难易程度、重要性等具体情况，合理进行安排； 第五条为了掌握估价业务过程中详细过程信息以及对估价业务进行有效控制，估价流程执行《估价操作指导书》。 第六条为提高估价报告质量，做到估价报告中所采用的数据真实可靠，估价人员应进行经常性和针对性信息的搜集、筛选、归类工作。 经常性信息搜集，是指估价人员利用工作期间、间隙，应勤勉地收集房地产有关信息：包括土地基准地价及修正系数、土地开发费用及相应规费、税费、土地市场交易案例、拍卖案例等；房地产交易案例、租金信息、价格信息、前期费用、建筑行业发投包情况、定额信息、税费以及房地产相关法律、法规、规范等；与房地产估价相关的其他信息。 针对性信息搜集，是指估价项目组成员针对估价项目选定的估价方法所需要的参数、数据、可比实例、租金、费率等信息。估价报告中涉及到的参数应有理有据，涉及到的实例应作为存档报告的一部分与报告一并归档。 为达到资源共享，经常性信息由评估部主任或其指定人员进行定期汇总、可靠性甄别、筛选、归类、归档工作，形成技术档案。所形成的技术档案应包括电子文档、打印件、复印件。 技术档案应每周向估价人员进行公布。 作为公司技术机密的一部分，估价作业人员应对技术档案保密，不对外泄漏。 第七条撰写评估报告 1、估价报告的撰写应严格遵守《房地产估价规范》、《土地估价技术规程》等外来文件，同时也应与报告使用方关于估价报告的要求相一致。报告测算过程应与《房地产估价规范》、《土地估价技术规程》中相关要求相一致；测算结果应做到客观、公平、公正。 2、报告中的数据，以委托方提供的资料及调查测量的数据为依据，遇有资料不全或资料未经核实，要特别注明，并在报告中予以披露。 3、估价报告应严格按照公司制定的报告模板格式撰写，报告模板由评估业务部经理负责维护、更新。 报告模板包括单元房式、拆迁补偿报告式、一般估价报告式、土地估价报告等几种形式，针对估价业务具体类型，进行正确选择。遇到特殊报告形式，应与评估业部务经理协商后，再行确定。 4、公司对所有估价报告进行统一编号，估价师应对项目的编号进行登记。由评估业务部经理定期、不定期对报告编号进行核对，避免错登、漏登，严格避免报告重号及漏号。 5、估价报告中应包含技术报告及相应的测算过程。 6、针对估价对象具体情况、所搜集到的资料、资料的可靠性等，项目评估师决定选择估价方法，项目组其他人员负责报告文字描述部分的撰写；项目评估师负责对初步结果的确定、与委托方、报告使用方的沟通，项目评估师为估价报告的最终完成人。 7、报告的参数选择以及最终结果的确定，要有充分的依据。要时刻注意防范公司技术风险。 所有出具的正式评估报告注意衡量： 委托方有无诈骗嫌疑； 审核部门能否通过； 公司有无风险存在。 8、评估报告完成后，按要求由两名以上专职注册房地产估价师签字、盖章；报告中应体现参加估价其他人员。 第八条评估报告的三级审核 我公司对估价报告实行三级审核制度。包括估价报告项目估价师自审、部门主任二级审核、部门经理三级审核。 针对经常性、二手房抵押估价业务，视具体情况可划定为二级审核；由部门经理决定是否采用二级、三级审核。

《房地产估价师初始注册申请表》

房地产估价师初始注册申请表 省、自治区、 直辖市名称_______________________________ 申请人姓名_______________________________ 申请执业 机构 ___________________________________ 填表日期_________________________________ 中华人民共和国建设部制

填表须知 一、本表供全国房地产估价师执业资格考试合格人员申请初始注册时使用。申请人及有关单位应认真填写，保证所填写的内容真实、准确、完整，并对虚假填写可能导致的后果负责。 二、本表可在网上填写后直接打印，也可下载后用钢笔、签字笔填写，字迹要端正清楚，不得涂改。 三、日期一律填写公历年月日，用“-”分隔年、月、日，其中年写四位，如“2001年3月1日”应填写为“ 2001-3-1”。 四、所在省：填写申请执业机构所在的省或自治区、直辖市。 五、所在市：填写申请执业机构所在的地级市。 六、身份证件类型和号码：填写身份证（军官证、护照）及其完整的号码。 七、毕业院校：填写最高学历的毕业院校名称。 八、所学专业：填写最高学历所对应的专业名称。 九、毕业时间：填写取得最高学历所对应的年、月。 十、专业技术职务：填写国家认可的经济、工程、科研、教学等系列专业技术职务，如经济师、工程师等。 十一、其他执业资格：填写国家认可的执业资格，如：房地产经纪人、造价工程师、律师等。 十二、申请注册类型：申请人应在对应选项的方框内划V。 十三、申请执业机构名称：填写申请人拟注册于某房地产估价机构的名称。十四、执业机构组织形式：填写下列性质之一：有限责任/合伙。 十五、现工作单位情况：申请注册为非专职房地产估价师的人员填写。 十六、从事房地产估价工作的经历、主要业绩：填写申请人所参与的主要房地产估价项 目的名称、日期及申请人在该项目中所起的作用；或申请人所发表的学术论文、著作等。十七、证明单位盖章：由申请人从事房地产估价工作的具备房地产估价资质的机构盖章。十八、注册初审机构：指省、自治区人民政府建设行政主管部门，直辖市人民政府房地产行政主管部门。

2016-2017年房地产估价师基本制度与政策考试真题及答案解析

2016年房地产估价师基本制度与政策考试真题及答案解析（一）单项选择题（共40 题，每题 0.5 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1.下列企业或机构中，不属于房地产业的是（）。 A.房地产开发企业 B.房地产估价机构 C.物业服务企业 D.建筑施工企业 【答案】D 【解析】本题考查的是房地产业的基本概念。房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。参见教材P1。 2.依法征收集体土地的是国家为了（）利益的需要。 A.公共 B.社会 C.集体 D.政府 【答案】A 【解析】本题考查的是征收、征用集体土地的政策规走。《物权法》规走：为了公共利益的需要，依照法律规走的权限和程序可以征收集体土地。参见教材 P21。 3.下列国有建设用地中，不能通过划拨方式取得使用的是（）。 A.城市绿地 B.汽车加油站 D.街心公园 D.地税局机关 【答案】B 【解忻】本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。依据《划拨用地目录》（国土资源部令第 9 号），下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权：①国家机关用地。②军事用地。③城市墓础设施用地。④公益事业用地。⑤国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。⑧法律、行政法规规走的其他用地。参见教材 P34。 4.国有土地上房屋证收补偿协议由（）和被征收人签订。 A.房屋证收部门 B.房地产估价机构 C.房屋征收主体 D.房屋征收实施单位 【答案】A 【解析】本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转

(房地产)评估报告模板

房地产评估事务所有限公司房地产估价报告房地产抵押估价报告 估价项目名称：所有的位于自流井区南湖生态城东方威尼斯（一期）7栋的房地产抵押价值评估 估价委托人： 估价机构：房地产评估事务所有限公司 注册房地产估价师: 估价作业日期：2013年1月5日—2012年1月18日 估价报告编号：川房评二字[2013]第001号

目录 一、致估价委托人函 (3) 二、注册房地产估价师声明 (4) 三、估价的假设和限制条件 (5) 四、估价结果报告 (7) （一）估价委托人 （二）估价机构 （三）估价目的 （四）估价对象 （五）估价时点 （六）价值定义 （七）估价依据 （八）估价原则 （九）估价方法 （十）估价结果 （十一）估价人员 （十二）估价作业日期 （十三）估价报告应用的有效期 （十四）变现能力分析 （十五）风险提示 五、附件..................................................................... (18)

致委托方函 ： 受你的委托，我们对你所属的位于自流井区南湖生态城D-10-1地块的房地产共1套，房屋建筑物结构为钢混结构，总建筑面积为446.87 m2，房屋总层数4层，其中地上3层，地下1层。商品房买卖合同备案号为0322（尚未办理房屋产权证）的房地产市场价格进行估价，估价时点为2013年1月5日，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。 在整个估价过程中，注册房地产估价师本着独立、客观、公正的原则，在对估价对象进行了实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，运用假设开发法、成本法、市场法等估价方法对估价对象进行了评估，估价人员经过实地查勘和测算，确定估价对象在估价时点的市场价值为3,181,700.00元人民币（人民币叁佰壹拾捌万壹仟柒百元整），估价对象的抵押价值为3,181,700.00元人民币元（人民币叁佰壹拾捌万 壹仟柒百元整）。 详细情况见下表： 房地产评估事务所有限公司 法定代表人: 2013年1月18日

房地产估价之市场比较法

第四章市场比较法 教学时数：6课时 教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本原理，掌握交易实例的收集与可比实例的选取，掌握估价对象房地产比较修正，掌握市场比较法应用举例与分析教学重点：交易实例的收集与可比实例的选取 教学难点：估价对象房地产比较修正 教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。 教学内容： 第一节基本原理 一、市场法的概念 1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。 2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。 ——类似房地产：在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产 ——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产 ——前提：交易市场已经形成——比准价格 3、理论依据：替代原理 4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 二、适用条件与对象 适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。 不适用的情况： ——没有房地产交易的地方 ——在农村等房地产交易较少的地区 ——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑 ——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙 另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正） 三、市场比较法的操作步骤 ①搜集交易实例②选取可比实例 ③建立价格可比基础④进行交易情况修正 ⑤进行交易日期修正⑥进行区域因素修正 ⑦进行个别因素修正⑧求出比准价格 第二节搜集交易实例 应具有充足的初级资料——尽可能搜集较多的交易实例，是运用此法的先决条件，如果太少，不仅会影响准确性、客观性，甚至会使市场法无法使用。搜集交易实例要日积月累，时刻留意。 一、途径 1、查阅政府资料 2、报刊租售信息 3、以购买者身份与经办人、交易当事人洽谈 4、交易展示会 5、同行相互提供 6、其他途径：如向当事人、四邻、经纪人、房地产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解 二、搜集交易实例的内容

2020年房地产估价师《房地产基本制度与政策》试题3

2020年房地产估价师《制度与政策》试题3 一、单项选择题 1、经济适用住房的开发建设应通过( )的方式确定开发建设单位。 A．由有购经济适用住房的资格者投票选择 B．公证处随机摇号 C．政府在实力强、信誉好的企业中指定 D．招投标 2．对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在( )倍以上。 A．3 B．4 C．5 D．6 3、下列关于全民所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的集体土地的表述中正确的是( )。 A．由全民所有制企业向有关部门提出用地申请 B．经批准使用的土地，必须按时国家建设用地的规定征地 C．不计算土地补偿和各种补助费 D．农村集体经济组织可按时协议将土地使用权作为联营条件 4．《中华人民共和国刑法》第三百四十二条规定“违反土管理法规，非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的，( )。” A．处3年以下有期徒刑或拘役，并处或者单处罚金 B．处5年以下有期徒刑或拘役，并处或者单处罚金 C．处3年以上，7年以下有期徒刑，并处或者单处罚金 D．处3年以上，7年以下有期徒刑，并处或者单处罚金 5、某乡镇企业依法使用农村土地从事服装生产。根据土地利用总体规划，该土地用途分类是( )。 A．农用地 B．工业用地 C．建没用地 D．乡镇企业用地

6、城市规划区内国有土地上房屋拆迁估价时点一般是( )之日。 A．建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请 B．房屋拆迁许可证颁发 C．拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议 D．房屋拆迁实施 7、房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由( )认定。 A．拆迁人 B．拆迁主管部门 C．房地产权属登记部门 D．规划行政主管部门 8、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当目收到书面复核估价申请之日起（)日内给予答复。 A．5 B．7 C．10 D．15 9、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是( )。 A．拆迁当事人达成仲裁协议的，可向人民法院提起民事诉讼 B．拆迁当事人没有达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理 C．拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理 D．诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行 10、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得( )同意，并依法办理相关手续。 A、原出让方 B、转让人 C、规划行政主管部门 D、原出让方和市、县规划行政主管部门 11、某商品住宅于1999年1月10日竣工验收使用，2002年1月10日交付给买受人。开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的保修期限

房地产估价师开发经营公式-(1)

第一章 资产预期收益率＝无风险资产收益率＋风险系数×（平均收益率－无风险资产收益率） 当资产的预期收益率＝市场的整体平均收益率时，市场风险系数＝1。 折现率＝资金的机会成本＋适当的风险调整值＝无风险投资收益率＋市场风险系数（市场的平均收益率－无风险投资收益率 第二章 1报告期存量＝上期存量+报告期竣工量－报告期灭失量 2空置率＝空置房屋面积/同期房屋存量面积 3可供租售量＝上期可供租售数量－上期吸纳量+报告期新竣工量 4房屋施工面积＝报告期新开工面积＋上期开工跨入报告期继续施工的面积＋上期已停建在报告期恢复施工的面积 报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中 5平均建设周期＝房屋施工面积/新竣工面积 6销售量＝现房销售面积+期房销售面积 7吸纳量＝销售量+出租 8吸纳率＝吸纳量/可供租售量 10吸纳周期＝1/吸纳率 11土地转化率＝当期土地出让面积/当期政府批准新建商品房预售和销售面积 12土地转化率＝当期土地出让面积/当期政府批准新建商品房预售和销售面积 13开发投资杠杆率＝房地产开发投资/自有资金或权益资本 14住房可支付性指数＝家庭可承受房价的上限/实际住房中位数价格 15住房可支付性指数＝家庭可承受房价的上限/实际住房中位数价格 16量价弹性＝过去6个月房地产交易量变化率/过去6个月房地产价格变化率

17抵押贷款还款收入比＝抵押贷款月还款额/家庭收入 第四章 本期预测值＝平滑指数×前期实际销售量＋（1－平滑指数）×前期预测值第五章 3.1 开发－销售型 3.2 开发－持有出租－出售型 3.3 购买－持有出租－出售型 3.4 购买－更新改造－出售型

房地产估价报告模板

房地产抵押估价报告 估价项目名称：湖南工学院教师公寓价值评估 委托方：符向桃 估价方：谭路芳 估价人员：谭路芳 2016年11月23日

目录 一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32)

致委托方函 房地产开发有限公司： 我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于南京市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。 根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为32484.16㎡，土地使用权总面积为10579.3㎡，土地分摊面积为4657.4㎡，用途为商业。 我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元 法定代表人： 江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司 二○○八年十一月十日

估价师声明 我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师：

中国房地产估价师与房地产经纪人学会

关于《中国房地产估价师与房地产经纪人学会 章程修正案（草案）》的说明 一、第三条本会宗旨中增加“反映其诉求”，相应修改为：“本会的宗旨是：……不断提高房地产估价和经纪专业人员及机构的服务水平，反映其诉求，维护其合法权益，……。” 二、因业务主管单位名称变更，将第四条修改为：“本会依法接受中华人民共和国住房和城乡建设部（以下简称住房城乡建设部）的业务指导，……”同时全文做相应修改。 三、因本会住所变更，将第五条修改为：“本会的住所为中国北京市海淀区首体南路9号主语国际7号楼11层。邮政编码：100048。” 四、明确境外人员、单位等入会办法及入会条件，将第七条增加一款作为第二款：“境外从事房地产估价或经纪活动的专业人士，符合有关规定，可申请成为个人会员；从事房地产估价或经纪活动的机构等有关单位及其依法设立的驻华代表机构，符合有关规定，可申请成为单位会员。” 五、按照本会会员入会的实际工作程序及有关规定，将第十三条第二款修改为：“经本会秘书处受理、审核，提交本会理事会或常务理事会讨论通过”。 六、为对会员违反有关规定的处理意见予以简化和明确，将第十八条修改为：“会员有损害本会及行业声誉，违反本章程和本会拟订的执业标准、规则的，经本会理事会或常务理事会表决通过，可以给予谈话提醒、通报批评、公开谴责、暂停会员资格、取消会员资格等处分。” 七、明确理事、常务理事任期，同时对其在任期内不履行职责的情况提出了处理意见。第二十三条增加第二款：“每届理事任期4年，可连选连任。参加理事会是理事履行职责的重要方式，理事在任期内无故连续两次不参加理事会，视为自动放弃理事职务。” 第二十九条增加第二款：“每届常务理事任期4年，可连选连任。参加常务理事会是常务理事履行职责的重要方式，常务理事在任期内无故连续两次不参加常务理事会，视为自动放弃常务理事职务。”