中国农村宅基地产权制度

中国农村宅基地产权制度过去

https://www.wendangku.net/doc/bf3828077.html,来源：《房地产权产籍》时间：2010-04-27 09:08:48

一、宅地私有并可自由买卖时期

1949年新中国成立后到1962年，农村宅基地归农民私人所有，农民拥有宅基地和房屋的所有权，农民宅基地和房屋都属于农民私有财产，宅基地所有权与房屋所有权两权主体合一，宅基地及地上房屋可自由买卖、出租、赠与、典当及继承等。

新中国成立后，在农村开展了废除封建土地制度，没收地主的土地与房屋分给农民的土改运动，实行“耕者有其田、居者有其屋”。

1949年，具有临时宪法性质的《中国人民政治协商会议共同纲领》第10条规定，“中华人民共和国……有步骤地将封建半封建的土地所有制改变为农民的土地所有制……。

1950年中央人民政府颁布的《土地改革法》规定，“废除地主阶级封建剥削的土地所有制，实行农民的土地所有制”，“所有没收和征收得来的土地，统一地、公平合理地分配给无地少地的贫苦农民所有”，“土地改革完成后，由人民政府发给土地所有证，并承认一切土地所有者自由经营、买卖及出租其土地的权利”。

1954年全国人大通过的《宪法》更明确地规定，“国家依照法律保护农民的土地所有权和其他生产资料所有权”，“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和各种生活资料的所有权”，“国家依照法律保护公民的私有财产的继承权”。

1956年全国人大常委会《农业生产合作社示范章程》规定，“初级阶段的合作社属于半社会主义的性质，在这个阶段，合作社已经有一部分公有的生产资料，对于社员交来统一使用的土地和别的生产资料，在一定的期间还保留社员的所有权，并且给社员以适当的报酬”。

1956年全国人大通过的《高级农业生产合作社示范章程》规定，“人社的农民必须把私有的土地……等主要生产资料转为合作社集体所有”，“社员的土地转为合作社集体所有，取消土地报酬”，“社员原有的坟地、房屋地基不入社”。

从漫长的封建社会到1949年，中国农村社会中一直实行的是土地私有制，地主占有大量的土地，而广大农民只占有少量土地，土地可以自由买卖，土地兼并因此出现，而土地兼并导致的阶级矛盾是中国封建社会朝代更替的主要原因。新中国成立后，实行了土地改革运动，废除了封建的地主土地所有制，广大农民分得了土地，基本实现了土地所有权的平均化。但是土改并未废除农村土地私有制，只是通过平均地权的形式实现了农民“耕者有其田、居者有其屋”的梦想。但是如何防止土地私有情况下，土地兼并的再次发生，仍是新中国执政者必须考虑的问题，于是，从1949年至1956年，中国共产党在农村逐步推行了互助组、初级社、高级社(集体所有)。

1956年，我国农村生产资料私有制的社会主义改造基本完成，具有社会主义特征的高级农业生产合作社普遍建立，土地等主要生产资料都归集体所有，实行统一经营、共同劳动、统一分配。但在农业合作化过程中，农民的宅基地及其房屋并未入社，仍归农民个人所有。

二、地归集体所有和房屋可自由买卖时期

1962年初至1999年间，宅基地归集体所有，个人仅享有宅基地的使用权，宅基地不准出卖和出租，但宅基地上的房屋可以自由买卖，农民住房由房地合一的所有者主体转变为所有

者主体相分离，形成延续至今的房屋所有权主体与土地所有权主体相分离的模式。

(一)1962年一1981年：农民可原始取得宅基地使用权，房屋可自由买卖

1962年八届十中全会通过的《农村人民公社工作条例修正草案》(简称《人民公社六十条》)规定，“生产队范围内的土地，都归生产队所有。生产队所有的土地，包括社员的自留地、自留山、宅基地等等，一律不准出租和买卖”，“要保障社员个人所有的一切生产资料，包括房屋……等，永远归社员所有，任何人不得侵犯”，“社员的房屋，永远归社员所有”，“社员有买卖或者租赁房屋的权利”。从这些规定可以看出，农民对宅基地由原来的所有权转变为使用权。

1963年中共中央颁布的《关于各地对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》规定，“社员的宅基地、包括有建筑物和没有建筑物的空白宅基地，都归生产队集体所有，一律不准出租和买卖。但仍归各户长期使用，长期不变”，“宅基地上的附着物，如房屋……等永远归社员所有，社员有买卖或租赁房屋的权利。房屋出卖后，宅基地的使用权即随之转移给房主，但宅基地的所有权仍归生产队所有”。1963年的该规定，第一次使用了“宅基地使用权”概念，同时规定了“地随房走”的原则，农村宅基地所有权从此明文转变为宅基地使用权。

1963年最高人民法院颁布的《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见》(修正稿)再次强调了上述规定。

1975年全国人大通过的《宪法》规定，“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他生活资料的所有权”。

1978年中央委员会通过的《农村人民公社工作条例》(试行草案)规定，“农村土地包括宅基地一律不准出租和买卖”，“社员合法所有的房屋……等生活资料和生产资料，以及……存款，永远归社员所有，任何人不得侵犯”。

1979年最高人民法院颁布的《关于贯彻执行民事政策法律的意见》规定，“处理社员宅基地的使用权等纠纷，应根据土地归国家或集体所有，一律不准出租和买卖的原则，……如宅基地使用权确有必要变更的，人民法院应根据党和国家的政策法律规定，与有关部门共同研究，妥善处理”。

1981年国务院《关于制止农村建房侵占耕地的紧急通知》规定，“必须重申，农村社队的土地都归集体所有”，“分配给社员的宅基地……社员只有使用权，既不准出租、买卖和擅自转让，……”

该阶段，农民对宅基地由之前的所有权转化为使用权，农村宅基地所有权主体与使用权主体相分离，宅基地不准出租和买卖，但宅基地上房屋可自由买卖，确立了农村宅基地使用权的无期限性。

(二)1982年-1998年：农民和城镇居民都可原始取得宅基地使用权，房屋可自由买卖

1982全国人大通过的《宪法》规定，“宅基地和自留地、自留山，也属集体所有”，宅基地归集体所有，以宪法形式被确认。

1982年国务院颁布的《村镇建房用地管理条例》规定，“社员对宅基地……，只有按照规定用途使用的使用权，没有所有权”，“集镇内非农业户建房用地的面积标准，由县级人民政府……作出规定”，“农村社员，回乡落户的离休、退休、退职职工和军人，回乡定居的华侨，建房需要宅基地的，应向所在生产队申请，……，报公社管理委员会批准：……，批准后，由批准机关发给宅基地使用证明”，“由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应按第十四条的规定办理申请、审查、批准手续”，“出卖、出租房屋的，不得再申请宅基地”。从这些规定可以看出，集镇内非农业户可通过申请、审批程序取得宅基地使用权。

1984年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》规定，“村镇公民之

间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷，应根据国务院《村镇建房用地管理条例》中规定的审查、批准手续处理”，“公民在乡镇依法买卖房屋时，该房屋宅基地的使用权应随房屋所有权一起转归新房主使用”。

1986年全国人大常委会通过的《土地管理法》规定，“农村居民……出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准”，“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准”。

1989年国家土地管理局《关于确定土地权属问题的若干意见》规定，“农民集体经济组织将原集体土地上的建筑物出售给全民所有制单位、城市集体所有制单位或城镇非农业户口居民，其用地属于国家所有”，“城镇及市郊农民集体土地上的房屋出售给本集体以外的农民集体或个人，其所售房屋占用的土地属于国家所有”。这些规定表明，城镇居民可购买农村房屋，只是在取得房屋所有权时，房屋所占的土地使用权转为国家所有。

1991年国务院通过的《土地管理法实施条例》规定，“城镇非农业户口居民建住宅需要使用集体所有的土地的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，向……申请，……报县级人民政府批准”。

1992年最高人民法院《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》规定，“房屋买卖系要式法律行为。农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件，要求办理契税或过户手续的地方，还应依办理该项手续后，方能认定买卖有效”，该复函并未禁止城镇居民购买农村房屋。

1993年《村庄和集镇规划建设管理条例》规定，“城镇非农业户口居民在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，依照前款第(一)项规定的审批程序办理”，“回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞，在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，依照本条第一款第(一)项规定的审批程序办理”。

(三)1998年一1999年：农民可原始取得宅基地使用权，房屋可自由买卖

1998年全国人大常委会通过，1999年1月1日施行的《土地管理法》删除了有关城镇非农业户口居民可以使用集体土地建造住宅的规定。另规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，从这些规定来看，城镇居民不得再申请集体土地建设住宅，农村村民转让宅基地后，不能再申请新的宅基地，土地用途管制加强，限制农用地转为建设用地。并未禁止城镇居民可在农村购买房屋。

1998年国务院通过的《土地管理法实施条例》规定，“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效”。该规定也未禁止宅基地使用权转移，当地上建筑物转移的，须依法变更土地使用权。

三、地归集体所有和房屋处分受到限制时期

1999年5月至今，宅基地仍归集体所有，农村宅基地具有身份属性，使用权人必须是本集体经济组织成员，一户只能拥有一处合法的不超过法定标准的宅基地，宅基地使用权不得向本集体经济组织以外的成员转让，宅基地上的房屋可在本集体经济组织内部转让，农民转

让房屋后，不得再次申请宅基地，禁止城镇居民在农村购买宅基地。

1999年5月国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。

2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定，“禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设”，“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。

2004年国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定，“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”

2007年国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或…小产权房?。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发”。

2008年中共中央、国务院《关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》重申，“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或…小产权房?”。

2008年住房和城乡建设部《房屋登记办法》规定，“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理”。

2008年国土资源部《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》规定，“严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定，对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理”。

四、几点说明

(一)宅基地产权制度变迁与农村生产关系

通过建国后，宅基地产权制度变迁的相关法条及政策梳理，我们能够清晰的看到，农村宅基地产权制度变迁，是同我们对农村生产关系进行社会主义改造的认识过程和实践过程密切相关系的。新中国成立之初，我国实行了农村土地农民私有制，调动了广大农民的生产积极性，实行土改也是中国共产党取得战争胜利的重要手段之一，但是如何防止土地私有情况下，为防止土地兼并的再次发生，从1949年至1956年，中国共产党在农村逐步推行了互助组(私有制)、初级社(半公半私)、高级社(集体所有)。1956年，我国农村生产资料私有制的社会主义改造基本完成，具有社会主义特征的高级农业生产合作社普遍建立。这时，执政党的指导思想是加快社会主义公有化进程，表现在农村生产关系方面，就是“一大二公”、政社合一的人民公社体制，除了农户自有的生活资料外，整个农村的土地等生产资料都转为归集体所有，于是一个涵盖全部农村生活的人民公社集体所有制建立起来。在这种高度集体化的所有制和农村生产关系体系中，农民宅基地产权制度的安排是有合理性的。这种所有制和生产关系体系的基本支撑，是农村土地完全归集体所有。同时，掌握土地所有权的集体组织又必须给自己成员以基本住房保障，从而需要把宅基地使用权交给农民。这样，宅基地作为一种集体公共产品和保障性产品，不具商品属性，也不具有完全财产权利的资本属性。

(二)关于农房抵押

目前，从法律层面上讲，有关农村房屋能否抵押的争论实际上是在现行法上关于宅基地的规定，根据《担保法》第37条规定，宅基地等集体所有的土地使用权不得抵押，《物权法》第184条重申了《担保法》第37条的规定。一般认为，农房抵押时，虽然是将房子作为抵押物，但其担保的金额不仅包含了房子本身的价值，还包含了房屋宅基地的价值，而宅基地不得抵押，故农村房屋不得抵押。该推论的隐含前提是房地一体抵押，房地一体交易是我国房

地产转让中的一项重要原则，但我国立法何时规定了房地一体抵押，该规定是否适用农村房屋抵押，需要仔细考察。1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第33条和1995年《城市房地产管理法》第31条明确规定了房地同时抵押，但它们都是针对城市房屋而言，在立法无明文规定的情形下，不能想当然推导出农村房屋也实行房地同时抵押。事实上，在此阶段，我国法律允许农村私有房屋所有人出让其所有的房屋。农村私有房屋的转让尚不为法律所禁止，所有权人在农村私有房屋上设定抵押权又有何不可呢?《物权法》第182条规定了建筑物与该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。但全国人大法工委对该条的解释是要本条规定的建筑物，主要指国有土地上的建筑物和乡(镇)、村企业的厂房等建筑物，农村房屋抵押也不可类推适用该条规定。因此，现行法虽然禁止宅基地使用权抵押，但并没有禁止宅基地上的房屋设定抵押，而且，我国现行法律是允许农村房屋在一定范围内转让的，如果一概禁止农村房屋设定抵押，必然会引起立法上的冲突。

(三)城镇居民购买“宅基地房”合同的效力

根据我们上面法律及相关政策梳理，1999年之前，城镇居民是可以购买“宅基地房”的。自1999年5月国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》下发后，国家禁止城镇居民购买“宅基地房”，之后又陆续下发了类似规定的文件，但仔细分析这些规定，大都属于部门规章形式，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第4条的规定，“合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。因此，这些规章不能作为确认农村房屋买卖合同无效的法律依据。但从中国的国情出发，国家各部委颁发的各种政策规定显然会对法院判决农村房屋买卖合同的效力产生影响。如果法院判决城镇居民购买“宅基地房”合同有效，必然会与国家颁发的各类政策相抵触。从目前的司法实践来看，绝大多数法院都会判决这种合同无效。

北京市高级人民法院《关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》(京高法发[2004]391号)认为，农村私有房屋买卖合同应当认定无效。主要理由是：首先，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。第三，目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。第四，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。并同时认为，此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。《山东省高级人民法院关于审理房地产案件若干问题的意见》(鲁高法[2008]243号)第56条明确规定，农村宅基地使用权的转移，必须经合法批准……未经审查批准，宅基地使用权不能随房转移给买主，房屋买卖、赠与等行为也应认定为无效。

司法实践中认定此类房屋买卖合同无效，多是从法理上来进行认定的，法律依据明显不足。目前，很多人认为城镇居民购买“宅基地房”的合同违反了《土地管理法》第63条的规定，“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设”，《土地管理法》第63条的立法目的，实质上是加强土地用途管制，限制农用地转为建设用地，城镇居民购买“宅基地房”，由于宅基地本身也是建设用地，其使用权主体的变更并不会改变宅基地的性质，因此第63条不能用来判断宅基地使用权的流转问题。

(作者工作单位：成都市房屋产权监理处)

海口市农村宅基地管理办法.doc

海口市农村宅基地管理办法 村宅基地承担着农民的基本生活和生产保障功能,作为农村集体建设用地的重要组成部分。我国现有的农村宅基地使用权制度是历史发展和历史积淀的结果,是与国家当时的政治、经济背景以及农村经济落后等具体国情相适应的。下文是海口市农村宅基地管理办法，欢迎阅读! 海口市农村宅基地管理办法全文 第一章总则 第一条为了加强农村宅基地管理，合理利用农村集体土地，改善农村居住环境，根据《中华人民共和国土地管理法》、《海南经济特区土地管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条本市行政区域内农村宅基地的管理，适用本办法。 第三条本办法所称农村宅基地，是指农村村民依法取得农村集体建设用地使用权，建设本户自用住房及附属生活设施的土地。 本办法所称集体土地所有权代表行使人是指依法确定享有集体土地所有权的村集体经济组织、村民小组或村民委员会。 第四条农村宅基地属于农村村民集体所有，村民个人只享有宅基地使用权。 农村村民依法取得的宅基地使用权受法律保护。 第五条农村宅基地的管理，应当遵循下列原则：

(一)合理布局、集约用地、保护耕地; (二)符合土地利用总体规划、城市总体规划和村庄、集镇建设规划; (三)有利生产、方便生活、建设文明生态集镇和文明生态村。 第六条市土地行政主管部门依法负责全市农村宅基地的统一管理，市土地行政主管部门在各区、镇设立的土地管理派出机构负责对农村宅基地进行具体管理。 各区、镇人民政府及规划、建设、房产、民政等行政主管部门应当在各自职权范围内分别负责农村宅基地的有关工作。 第二章规划与供地计划 第七条市土地行政主管部门依法组织编制镇土地利用总体规划，按照统筹安排城乡建设用地的总要求，合理确定小城镇和农村居民点的数量、布局、范围和用地规模。 第八条市规划行政主管部门和各区、镇人民政府应根据有关规定及时组织编制镇的村庄、集镇总体规划和建设规划。没有编制村庄建设规划的，原则上不予安排宅基地。 市规划、土地行政主管部门应当积极指导、协助镇人民政府做好村庄、集镇建设规划的编制工作。市、区人民政府应为镇人民政府编制村庄、集镇建设规划安排专项经费。 第九条市土地行政主管部门依法制定土地利用年度计划，统筹安排全市农村宅基地的年度计划指标。各区、镇的农村宅基地安排不得超过供地计划指标。

2015年宅基地最新政策是什么

2015年宅基地最新政策是什么? 2015-01-1233865人阅读宅基地 宅基地最新政策是广大农民最关心的问题。宅基地的政策的转变关乎农民的切身利益。那么，2015年宅基地最新政策是什么？国家对于农村宅基地的政策有哪些改变？2015年宅基地最新政策对于宅基地会有哪些影响？ 1、征地要评估社会稳定风险 试点明确4大任务;建立农村集体经营性建设用地入市制度 国土资源部部长、国家土地总督察姜大明表示： 一是完善土地征收制度。针对征地范围过大、程序不够规范、被征地农民保障机制不完善等问题，要缩小土地征收范围，探索制定土地征收目录，严格界定公共利益用地范围;规范土地征收程序，建立社会稳定风险评估制度，健全矛盾纠纷调处机制，全面公开土地征收信息;完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。 二是建立农村集体经营性建设用地入市制度。针对农村集体经营性建设用地权能不完整，不能同等入市、同权同价和交易规则亟待健全等问题，要完善农村集体经营性建设用地产权制度，赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能;明确农村集体经营性建设用地入市范围和途径;建立健全市场交易规则和服务监管制度。 三是改革完善农村宅基地制度。针对农户宅基地取得困难、利用粗放、退出不畅等问题，要完善宅基地权益保障和取得方式，探索农民住房保障在不同区域户有所居的多种实现形式;对因历史原因形成超标准占用宅基地和一户多宅等情况，探索实行有偿使用;探索进城落户农民在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地;改革宅基地审批制度，发挥村民自治组织的民主管理作用。

四是建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。针对土地增值收益分配机制不健全，兼顾国家、集体、个人之间利益不够等问题，要建立健全土地增值收益在国家与集体之间、集体经济组织内部的分配办法和相关制度安排。 2、非试点地区不要擅自行动 试点严格限制在经法律授权的县(市)开展，确保风险可控 姜大明表示，改革试点的要求，一是坚持小范围试点。统筹东、中、西部和东北地区，兼顾不同发展阶段和模式，主要在新型城镇化综合试点和农村改革试验区中安排，选择若干有基础、有条件的县或县级市开展。二是坚持依法改革。试点涉及突破相关法律条款，需要由国务院提请全国人大常委会授权，允许试点地区在试点期间暂停执行相关法律条款。三是坚持封闭运行。试点严格限制在经法律授权的县(市)开展，非试点地区不要盲目攀比，擅自行动，确保试点封闭运行，风险可控。 试点工作在2017年底完成。 农村宅基地有偿转让： 近日《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》由中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发，这标志我国农村土地制度改革即将进入试点阶段。针对农户宅基地取得困难、利用粗放、退出不畅等问题，意见提出将对进城农民宅基地实行试点自愿有偿退出或转让。(1月11日《新京报》) 进城农民宅基地试点有偿转让是“2015年的第一场瑞雪”。据悉，全国农民工总量已逾2.69亿人，其中外出农民工1.66亿人，外出务工农民仍以每年600万左右递增。很多进城农民常年在城市生活甚至定居，而宅基地不能流转造成的困扰，成为许人心中挥之不去的“另类乡愁”。

《农村宅基地管理办法》

"一、农村宅基地面积的相关规定根据《农村宅基地管理办法》 第十三条本省依法实行农村村民一户一处宅基地制度。农村宅基地的面积按照下列标准执行：(一)人均耕地不足一千平方米的平原或者山区县(市)，每处宅基地不得超过二百平方米;(二)人均耕地一千平方米以上的平原或者山区县(市)，每处宅基地不得超过二百三十三平方米;(三)坝上地区，每处宅基地不得超过四百六十七平方米。县(市)人民政府可以根据当地实际情况，在前款规定的限额内规定农村宅基地的具体标准。 第十四条农村村民因继承等原因形成一户拥有二处以上宅基地的，多余的住宅应当转让。受让住宅的村民必须符合申请宅基地的条件，并依照本办法的规定办理宅基地审批手续。农村村民一户拥有二处以上宅基地并且满二年未转让其多余的住宅的，村民委员会可以向乡(镇)土地管理机构提出收回集体土地使用权的申请，经县(市)土地行政主管部门审查、县(市)人民政府批准后收回，统一安排使用。 第十五条农村村民户口迁出本集体经济组织后，其宅基地上的房屋损坏不能利用的，应当退出其宅基地，由村民委员会依照本办法第十四条的规定无偿收回。二、宅基地登记的条例根据《农村宅基地管理办法》 第十六条农村村民的宅基地申请经县(市)人民政府批准后，应当自收到批准通知之日起三十日内，向县(市)土地行政主管部门申请办理集体土地使用权登记，由县(市)人民政府颁发《集体土地使用证》。 第十七条由于住宅转让、继承等原因造成集体土地使用权变更的，当事人应当自变更之日起三十日内，向县(市)土地行政主管部门申请办理集体土地使用权变更登记，由县(市)人民政府换发《集体土地使用证》。 第十八条集体土地使用权被收回的，当事人应当自接到县(市)人民政府通知之日起三十日内，向县(市)土地行政主管部门申请办理集体土地使用权注销登记，由县(市)人民政府进行注销登记，收回原宅基地使用权人的《集体土地使用证》。农村宅基地面积是多少才符合要求呢？从上文来看农村的宅基地是一户人知有一个住宅，就是该住宅下的一块宅基地。该宅基地的面积需按照相关的规定进行计算，不能多占。并且农村宅基地的登记也是要经过人民政府批准的。由此可见，国家对于宅基地的使用管理是很严格的。

8-国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知国土资发〔2010〕28号

国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知 2010-03-03 | 作者：| 来源：土地利用管理司| 【大中小】【打印】【关闭】 各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、规划和国土资源管理局），副省级城市国土资源行政主管部门，各派驻地方的国家土地督察局： 规范农村宅基地管理，对于统筹城乡发展，促进节约集约用地，维护农民的合法权益，推进社会主义新农村建设，保持农村社会稳定和经济可持续发展具有重要意义。为贯彻落实中央有关要求，现就进一步完善农村宅基地管理制度，切实维护农民权益的有关问题通知如下： 一、加强规划计划控制引导，合理确定村庄宅基地用地布局规模 （一）加强农村住宅建设用地规划计划控制。根据新农村建设的需要，省级国土资源行政管理部门要统筹安排并指导市、县国土资源行政管理部门，结合新一轮乡（镇）土地利用总体规划修编，组织编制村土地利用规划，报县级人民政府审批。在县级土地利用总体规划确定的城镇建设扩展边界内的村土地利用规划，要与城镇规划相衔接，合理划定农民住宅建设用地范围；在土地利用总体规划确定的城镇建设扩展边界外的村庄，县级国土资源管理部门要在摸清宅基地利用现状和用地需求的基础上，以乡（镇）土地利用总体规划和村土地利用规划为控制，组织编制村庄宅基地现状图、住宅建设用地规划图和宅基地需求预测十年计划表（即“两图一表”），制定完善宅基地申请审批制度，张榜公布，指导农民住宅建设按规划、有计划、规范有序进行。 （二）科学确定农村居民点用地布局和规模。市、县在新一轮土地利用总体规划修编中，要按照城乡一体化的要求，结合城镇规划，合理确定土地利用总体规划划定的城镇建设扩展边界内的城郊、近郊农村居民点用地布局，严格控制建设用地规模，防止出现新的“城中村”。对土地利用总体规划确定的城镇建设扩展边界外的村庄，要结合县域镇村体系规划、新农村发展规划和产业规划，在乡（镇）土地利用总体规划中合理确定保留、调整和重点发展的农村居民点用地，统筹农村公益事业、基础设施、生活、生态、生产用地需求，合理确定中心村和新村建设用地规模，指导农民住宅和村庄建设按规划有序进行。 （三）改进农村宅基地用地计划管理方式。新增农村宅基地建设用地应纳入土地利用年度计划，各地在下达年度土地利用计划指标时应优先安排农村宅基地用地计划指标，切实保障农民住宅建设合理用地需求。占用耕地的，必须依法落实占补平衡。农村建设用地计划指标应结合农村居民点布局和结构调整，重点用于小城镇和中心村建设，控制自然村落无序扩张。 二、严格标准和规范，完善宅基地管理制度 （四）严格宅基地面积标准。宅基地是指农民依法取得的用于建造住宅及其生活附属设施的集体建设用地，“一户一宅”是指农村居民一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地。各地要结合本地资源状况，按照节约集约用地的原则，严格确定宅基地面积标准。要充分发

我国现行农村宅基地使用权制度的梳理 (1)

宅基地与耕地是广大农民得以安身立命、实现“居者有其屋，耕者有其田”这一基本生存保障的两大支点，宅基地与耕地的所有权或用益权制度，也因之成为保障广大农民的生存利益的根本性制度。在我国漫长的农业社会发展史上，倡议或实施不同的宅基地与耕地制度，对于国家政权的稳定与变迭，社会发展的进程与走向都有着十分巨大的影响。事实上，我国新近三十年的改革开放进程便是由上世纪七十年代末期开始的以“分产到户”为表征的耕地制度的改革开始的，并由此衍生和推进了整体的经济社会发展与政治制度文明建设，其成功有目共睹。可以说，建立和健全完善的农村宅基地以及耕地、林地、草地等农业用地制度，事关我国八亿多农民的生存品质，事关我国农村社会长期稳定的发展大局，也事关目前正紧锣密鼓地进行的社会主义新农村建设的成败。在农业用地方面，我国于2002年通过了《农村土地承包经营法》，用法律的形成明确地赋予农村集体经济组织的成员以长期而有保障的土地使用权，并就农村土地承包经营权的取得、保护与流转等作了全面系统的规定；但在农村宅基地方面，虽然新分布的《物权法》在第三编“用益物权”专章规定了“宅基地使用权”制度，并于第一百五十二条对宅基地使用权作了法定定义，即“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”但根据第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”的规定，宅基地使用权制度目前仍显得零散、紊乱，缺乏系统性与周全性。本文拟通过对现行宅基地制度的梳理，勾划其结构框架，进而论证其完善路径。 一、对我国现行农村宅基地使用权制度的梳理 经过对新中国建立以来我国现有全部涉及农村宅基地使用权问题的政策、法律、规章等[[1]这些政策、法律、规章等主要有1950年6月28日《土

农村产权制度改革

农村产权制度改革文件编码（GHTU-UITID-GGBKT-POIU-WUUI-8968）

成都农村产权制度改革试水作者：尹鸿伟魏晨?来源：南风窗? 成都下辖的都江堰市柳街镇鹤鸣村，村口的巨幅宣传牌上“成都统筹城乡综合配套改革实验区农村产权制度改革第一村”两行大字赫然醒目。新春刚过，开满油菜花的鹤鸣村表面看似宁静，但农村产权制度改革已经令其内部发生了翻天覆地的变化。以前，这里的农民的生活主题就是每年奔向大小城市打工。如今，随着农民对于土地和房屋确权完成，农村社区开始复活。 成都市从2008年开始的农村产权制度改革，准确地触及了土地这个本质话题。“农村发展钱从哪里来？”这是成都自2003年开始城乡一体化改革就一直思考的课题。成都的改革者认为，农民实际上是端着“金饭碗”过着贫困和相对贫困的日子。改革者希望，把提高土地利用效益与维护农民利益结合起来，促进土地要素市场化，进而带动“农村劳动力”要素的自由流动。农村产权制度改革成为成都造就新型城乡形态的关键环节。 从试点开始的改革 2005年夏天，成都市农委对全市农村集体经济发展的情况进行了一次全面调查：全市集体经济年收益达到10万元以上的村占8.35%，5万元以下的村占38.11%，无集体经济收益的“空壳村”比例达到35.24%；全市村级集体经济收益能分配兑现到农户手中的仅占39.33%。

鹤鸣村地处肥沃的川西坝子，2007年，连接成都至青城山的成青快速公路经过鹤鸣村，昔日的“边角地带”变成了“香馍馍”。这一年，村里40多亩土地流转出去了，“粪都不浇一下就有钱进”，过去外出打工抛荒的村民开始找村干部，想要回退耕的承包地。 这确实让鹤鸣村村干部很为难。上个世纪90年代开始，村里一些常年外出打工的村民不愿意种地了，原因很简单：打一天工就可以买10多斤大米。在鹤鸣村八组，长期抛荒的土地就有五六亩，组长只能把抛荒田地需缴纳的税费分摊到其他村民头上。而村委会主任余跃每年多了一个任务：挨家挨户恳求村民栽田种地。 “土地联产承包解决了农民的吃饭问题，可土地上刨不出‘金娃娃’来。”2001年开始，全国农村税费制度改革开始试点，到2006年，农民不仅不再交各种税费了，每年还有种粮补贴。土地上能够产生的好处又让不少村民心动了。 距离鹤鸣村几十公里外的大邑县韩场镇兰田社区，这些年来食用菌产业风生水起。到2009年底韩场镇流转的4000亩土地中，大部分集中在兰田社区。 成都希望土地流转的规模进一步扩大，农民的组织化程度进一步增强，闯市场的本领进一步增强。可农民闯市场的动力在哪里？早在2003年，成都部署城乡一体化战略时，就提出探索建立农村与城市同步增收的渠道，通过土地规模经营等形式，实现农业产业化经营，发展现代农业，引导农民走上共同富裕的道路。

农村宅基地调研报告

浅析改进和完善农村宅基地管理的必要性 农村宅基地问题，面广量大，情况复杂，涉及广大农民的切身利益，长期以来一直是农村基层工作的热点、难点问题之一。搞好农村宅基地管理，对于节约集体用地和保护耕地，保持耕地总量动态平衡，促进农村社会稳定和经济可持续发展，建设社会主义新农村，具有重要意义。党的十七届三中全会指出，要“完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权”。那么农村宅基地管理中存在哪些问题？如何改革和完善宅基地管理制度，才能更好地保障农户的宅基地使用权？针对以上问题我们对部分乡镇、村进行实地调研。 一、当前农村宅基地管理中存在的主要问题 《中华人民共和国土地管理法》及相关法律法规，已经确定了宅基地集体所有、村民使用、审批取得、一户一宅、面积法定、权力登记、不得流转等基本制度，为农村宅基地管理提供了基本的法律依据。但是，随着社会主义市场经济体制的建立、城镇化建设的推进、农村经济发展和农民生活水平的改善与提高、农村人口大量向城市转移和新农村建设的全面推进，现行的农村宅基地管理制度已经不能适应社会主义新农村建设的需要，主要是表现在： 一是宅基地管理不规范。农村宅基地的管理只限于土地法律法规的个别条文和相关政策性文件，操作性差，缺乏系统性和针对性，相互之间还不衔接，国家也没有指定法律、法规或者规章，宅基地管理缺少规范。 二是宅基地缺乏规划。第二轮土地利用总体规划基本上没有预留新的宅基地规划点，没有为发展预留空间，无法适应新农村建设对宅基地管理的需求，致使新农村建设规划、村庄规划与土地利用总体规划很难衔接。 三是农村居民点分布零散，面积大，超面积占用宅基地现象普遍。我县农村宅基地总体以自然村落为主，布局分散，30户以下的自然村分布普遍，占地面积大。 四是宅基地管理薄弱，有的地方放任不管。由于前几年乡镇机构改革，人员变动较大，再加上基层国土资源管理机构改革不到位，我县将工作的重点放在经营城镇国有土地、农村土地开发复垦整理上，对农村宅基地管理放松，村民任意占地建房，原有的宅基地退不出来，新的宅基地随意扩张，甚至占用农用地而无人问津。 五是管理方式落后。农村宅基地管理制度仍然停留在上个世纪80年代的管理理念和管理模式上，程序繁杂重复，效率低下，管得多服务的

农村宅基地管理法律法规

农村宅基地管理法律法规 现今国家涉及农村宅基地管理的法律法规和规范性文件有： 一、法律法规 1、《土地管理法》第8条：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 2、《土地管理法》第62条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准，其中，涉及占用农用地的，依照本法第44条的规定办理审批手续。 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 二、相关政策 1、2000年《中共中央、国务院关于促进小城镇健康发展的若干意见》：要严格限制分散建房的宅基地审批，鼓励农民进镇购房或按规划集中建房，节约的宅基地可用于小城镇建设用地。对进镇农户的宅基地，要适时置换出来，防止闲置浪费。 2、2005年《中共中央国务院关于进一步加强农村工作提高农业综合生产能力若干政策的意见》：加强集体建设用地和农民宅基地管理，鼓励农村开展土地整理和村庄整治，推动新办乡村工业向镇区集中。 3、2006年《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》：加强宅基地规划和管理，大力节约村庄建设用地。 4、2008年《中共中央国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展增收的若干意见》：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。 5、2009年《中共中央国务院关于促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》：抓紧编制乡镇土地利用规划和乡村建设规划，科学合理安排村庄建设用地和宅基地，根据区域资源条件修订宅基地使用标准。农村宅基地和村庄整理所节约的土地，首先要复垦为耕地，用作折抵建设占用耕地补偿指标必须依法进行，

中国农村土地产权制度的演变与土地制度改革

石河子大学毕业论文 题目：中国农村土地产权制度的演变与土地制度改革 院（系）： 专业： 学号： 姓名： 指导教师： 完成日期： 2017年5月14日

目录 一引言 (5) 二农村土地产权制度的历史演变 (5) （1）土地改革(1949-1952年) (5) （2）人民公社体制(1953-1978年) (5) （3）家庭联产承包责任制(1978年以后) (6) （4）建国以来土地演变分析 (6) 三当代农村土地制度现状 (7) （1）现有法律制度 (7) （2）存在的问题 (7) （3）引发的经济和社会问题 (9) 四当前农村土地改革方向解析 (10) （1）承包权改革目的 (10) （2）土地改革中承包权的方向 (10) （3）土地改革中经营权的方向 (11) 五结语 (11)

中文摘要 1978年以来，经过进30年的演变和发展的家庭联产承包责任制在当下的时代巨变中逐渐展现出其不适的一面，2014年中央拉开了土地改革的帷幕。本文从建国开始探讨土地制度的演变过程，分析当代土地制度的现状，分析其优势和缺陷，探讨2014年土改的出发点和目标，预判其未来走向。本文认为：现阶段，土地改革依然要以保护进城务工农民的利益为考虑，维持农村土地集体所有，保护承包权的稳定发展，实行经营权的有序流转。从远目标是要实现承包权的自由流转，从立法和制度两个层面上完善土地法律体系。 关键字：土地产权、三权分置、土地改革

Abstract Since 1978, after 30 years of evolution and development, the HouseholdContract Responsibility System has showing its discomfort side gradually in the current era of changes. In 2014, the government opened the curtain of the reform of land. This paper started from 1949 to explore the evolution of the land system, analyzing the status of contemporary land system, analyzing its strengths and weaknesses, to explore the starting point and goals of land reform in 2014, and predicting its future direction. This paper argues that at this stage, agrarian reform is still necessary to protect the interests of migrant workers and peasants, to maintain the steady development of rural land collectively and protect the right of contracting, and to carry out the orderly circulation of management rights. From the far goal is achieving the free flow of contracting rights, from the legislative and institutional levels to improve the land legal system. Key word: the Land Property Rights, the Separation of the Property Right, the Reform of Land System

余江县高公寨农村宅基地制度改革的实施方案

关于农村宅基地制度改革的实施方案 各分场、场直各单位： 为切实做好我场农村宅基地制度改革工作，根据中共中央办公厅、国务院办公厅《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》（中办发〔2014〕71号）、国土资源部《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点实施细则》（国土资发〔2015〕35号，以下简称《细则》）、《余江县农村宅基地制度改革工作实施方案》精神，结合我场实际，制定本实施方案。 一、指导思想 全面贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中全会精神，坚持以改革创新为动力，按照中央深化农村土地制度改革的有关要求，贯彻落实《意见》、《细则》、县工作方案确定的总体框架、主要内容和实施要求，以切实保障和维护农民宅基地权益为出发点和落脚点，以节约集约利用为导向，以宅基地有偿使用、有序退出为突破口，坚持问题导向和底线思维，积极探索农村宅基地管理新机制，提供可复制、可推广的实践经验，全面提升农村土地管理水平，改善农村人居环境，实现城乡统筹发展。 二、基本原则 1.坚守底线，保障权益。确保土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损。始终实现好、维护好、发展好农民宅基地权益作为改革的出发点和落脚点，兼顾各方利益诉求，维护农村集体经济组织和农民土地权益。 2.政府引导，集体主导。坚持政府引导，集体经济组织主导，充分发挥村民自治和村民事务理事会的民主管理作用，激发群众内生动力，充分调动群众参与改革的积极性和主动性 3.合理利用，有序推进。优化农村居民点布局，控制村庄建设用地规模，做到节约用地。注重点面结合，总结完善，审慎稳妥挤进，确保社会稳定。 三、工作目标 完善宅基地管理制度、健全农民住房保障机制、突出村民自治治理，提升农村宅基地管理水平，实现村民户有所居。建立宅基地收益分配机制，保障农民宅基地权益，不断夯实和扩大

农村宅基地管理办法条例

农村宅基地管理办法条例 精品文档 农村宅基地管理办法条例 我国日前印发《深化农村改革综合性实施方案》，这是当前我国农村改革的重大举措，是农村经济社会发展关键时期的关键部署。方案对农村宅基地新政策2017具体规定是什么呢?以下是给大家整理的相关内容，欢迎阅读参考。 改革的七项原则:坚持农村多种所有制经济共同发展，坚持和完善农村基本经营制度，坚持社会主义市场经济改革方向，坚持保障农民权益，坚持统筹兼顾，坚持循序渐进、试点先行，坚持党对“三农”工作的领导。 深化农村改革要聚焦农村集体产权制度、农业经营制度、农业支持保护制度、城乡发展一体化体制机制和农村社会治理制度等5大领域。 《方案》针对五大关键领域，提出26个方面的改革举措，其中排在第一位的是深化农村集体产权制度改革。对此，陈锡文表示，把农村产权制度改革放在首位，对整个农村经济体制来说具有基础性的意义和作用。“不仅因为在整个农村经济当中集体经济所占的比重很大，更因为亿万农民的切身利益与农村集体经济的产权制度密切相关。” 深化农村土地制度改革 坚守土地公有性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损“三条底线”，防止犯颠覆性错误。深化农村土地 1 / 12 精品文档 制度改革的基本方向是:落实集体所有权，稳定农户承包权，放活土地经营权。落实集体所有权，就是落实“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员

集体所有”的法律规定，明确界定农民的集体成员权，明晰集体土地产权归属，实现集体产权主体清晰。稳定农户承包权，就是要依法公正地将集体土地的承包经营权落实到本集体组织的每个农户。放活土地经营权，就是允许承包农户将土地经营权依法自愿配置给有经营意愿和经营能力的主体，发展多种形式的适度规模经营。 一是开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点。 及时总结经验、不断完善，形成可复制、可推广的改革成果。农村土地征收制度改革的基本思路是:缩小土地征收范围，规范土地征收程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制，建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。集体经营性建设用地制度改革的基本思路是:允许土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的存量农村集体建设用地，与国有建设用地享有同等权利，在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，可以出让、租赁、入股，完善入市交易规则、服务监管制度和土地增值收益的合理分配机制。宅基地制度改革的基本思路是:在保障农户依法取得的宅基地用益物权 2 / 12 精品文档 基础上，改革完善农村宅基地制度，探索农民住房保障新机制，对农民住房财产权作出明确界定，探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制，探索农民住房财产权抵押、担保、转让的有效途径。 二是深化农村土地承包经营制度改革。 抓紧修改有关法律，落实中央关于稳定农村土地承包关系并保持长久不变的重大决策，适时就二轮承包期满后耕地延包办法、新的承包期限等内容提出具体方案。在基本完成农村集体土地所有权确权登记颁证的基础上，按照不动产统一登记原则，加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记颁证工作。明确和提升农村土地承包经营权确权登记颁证的法律效力，扩大整省推进试点范围，总体上要确地

建国以来农村土地制变迁及启示

建国以来农村土地制度变迁及启示 摘要：了解农村土地制度的演变历史是开展我国当前农地制度研究的基础和前提，以中国农村土地制度的变迁历程为线索，深入分析这个历程之中所深藏的农村土地制度以及土地产权制度变迁的动因、影响，探索与新农村建设相适应、适合我国国情的土地制度改革思路。当下,我国农村面临着新发展机遇和挑战，积极推进农村土地制度改革,是实现城乡协调发展、加快农村现代化进程的必由之路。 关键词：农村土地制度；改革；历史经验；启示 “三农”问题一直是困扰我国国民经济与社会发展的重要问题之一，而目前“三农”问题的焦点又聚焦于农村土地问题上，农村土地制度改革的滞后已成为解决“三农”问题的主要制约因素。现行的农村土地家庭联产承包责任制只能解决农民的温饱问题，不能适应以农业机械化和产业化为内容的农业现代化要求。了解农村土地制度的演变历史是开展我国当前农地制度研究的基础和前提，本文试图以中国农村土地制度的变迁历程为线索，深入分析这个历程之中所深藏的农村土地制度以及土地产权制度变迁的动因、影响，探索与新农村建设相适应、适合我国国情的土地制度改革思路。 一、建国后农村土地制度的改革历程 （一）第一阶段土地改革的背景与内容（1949-1953年） 1.第一阶段土地改革的背景 在旧中国，封建的土地所有制长期居于统治地位，占农村人口不到

10%的地主和富农占有70%～80%的土地和大部分耕畜、农具，而占农村人口90%以上的贫农、雇农、中农和其他劳动者，只占有20%～30%的土地。[1]可以看出，建国之初，我们的农村土地高度集中在地主手中，大量农民只能通过租种地主土地的方式进行生产,在这种情况下，土地的所有权与使用权基本上是分离的，由于长期实行土地私有制，我国的土地交易、土地投机现象十分活跃。其结果无一例外地形成了土地集中，不仅难以保证土地的生产效率，更导致了一系列社会矛盾，致使土地问题几乎成为社会矛盾的焦点。因此，在新中国成立之后，农村土地制度改革便很快地开始实行了。 2.第一阶段土改的内容 根据新中国成立前中国共产党在解放区土地改革的经验,并结合新中国成立后的新情况,中央人民政府于1950年6月颁布了《中华人民共和国土地改革法》,决定在全国范围内开展大规模的土地改革运动。土地改革的目标是废除地主阶级封建剥削的土地制度，实行农民土地所有制，即变“地主所有、租佃经营”的土地产权制度为“农民所有、农民经营”。[2]以乡或相当于乡的行政村为单位，依法将没收或征收的土地和其他生产资料，除归国有的部分外，由乡农协会接收，按人口统一、公平、合理、无偿地分配给无地、少地及缺乏其他生产资料的贫农。到1952年底，全国除了西藏、新疆等少数民族集聚的地区外，基本完成了土地改革任务。 （二）第二阶段土地改革的背景与内容（1953——1978年） 1.第二阶段土地改革的背景

宅基地改革解读

胡存智:宅基地改革方向是扩大权能而非自由买卖 党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。”11日，国土资源部党组成员、副部长胡存智明确表示，农村宅基地制度改革的方向是进一步扩大权能，赋予农民更多财产权利，而不是指宅基地可以自由买卖。 宅基地改革的目标是逐步扩大权能 谈及农地改革的基本逻辑和底线，胡存智表示，落实党的十八届三中全会关于包括农村宅基地在内的农村土地管理制度改革的要求，必须坚持集体所有制、用途管制、城乡统筹、维护农民土地权益4个重要原则。 农村土地管理制度改革的总体要求和方向是什么？他介绍说，改革的根本目标是要健全和维护我国基本的土地制度，平等保护两种所有权，建立起适合我国市场经济要求的各种土地要素有序流动、平等交换、合理利用的土地市场。改革的出发点是要维护好农民集体的土地权益，使农民的宅基地权利得到切实保护，增加农民财产性收入。 胡存智认为，解决农村宅基地的问题，首要的是切实保障宅基地的用益物权，针对现在农村宅基地在使用、管理方面存在的问题，完善宅基地管理制度，同时要探索宅基地上农民住房的财产性收益的路子，因此，三中全会《决定》提出要选择若干试点，慎重稳妥地推动农民住房抵押担保转让，我们要根据这个要求做好有关工作。 什么是“农户宅基地用益物权”？他进一步解释说，用益物权在《物权法》里有特定含义，主要是指对土地的占有、使用、收益的权利。目前在农民宅基地的权利中，占有和使用的权利已经得到了充分体现，但收益权未能充分显现。所以，下一步对宅基地制度的改革，就是要在保障宅基地用益物权基础上进一步扩大权能，使农民能够获得更多财产性收益。 宅基地使用存在的四大问题及解决路径 谈及当前农村宅基地使用方面存在的主要问题时，胡存智没有回避，指出了四大“病灶”：一是宅基地取得和分配上存在问题，规划和计划落实不够，导致农村宅基地布局散乱，宅基地分配有时得不到保障。二是在宅基地管理上对节约集约用地促进不够，导致粗放利用，存在一户多宅、超标占地的情况。三是在宅基地用益物权上保障不足和权能不足并存。一方面，宅基地被实际赋予的权能还不够，目前只有使用的权利，因此也出现了超越权能的问题，比如乱出租、违章搭盖等。另一方面，在一些征地过程中也存在

农村宅基地管理办法

农村宅基地管理办法 一、严格实施规划，从严控制村镇建设用地规模 (一) 抓紧完善乡(镇)土地利用总体规划。 各地要结合土地利用总体规划修编工作，抓紧编制完善乡(镇)土地利用总体规划，按照统筹安排城乡建设用地的总要求和控制增量、合理布局、集约用地、保护耕地的总原则，合理确定小城镇和农村村民点的数量、布局、范围和用地规模。经批准的乡(镇)土地利用总体规划，应当予以公告。 国土资源管理部门要积极配合有关部门，在已确定的村镇建设用地范围内，做好村镇建设规划。 (二) 按规划从严控制村镇建设用地。 各地要采取有效措施，引导农村村民住宅建设按规划、有计划地逐步向小城镇和中心村集中。对城市规划区内的农村村民住宅建设，应当集中兴建村民住宅小区，防止在城市建设中形成新的“城中村”，避免“二次拆迁”。对城市规划区范围外的农村村民住宅建设，按照城镇化和集约用地的要求，鼓励集中建设农民新村。在规划撤并的村庄范围内，除危房改造外，停止审批新建、重建、改建住宅。 (三) 加强农村宅基地用地计划管理。 农村宅基地占用农用地应纳入年度计划。省(区、市)在下达给各县(市)用于城乡建设占用农用地的年度计划指标中，可增设农村宅基地占用农用地的计划指标。农村宅基地占用农用地的计划指标应和农村建设用地整理新增加的耕地面积挂钩。县(市)国土资源管理部门对新增耕地面积检查、核定后，应在总的年度计划指标中优先分配等量的农用地转用指标用于农民住宅建设。 省级人民政府国土资源管理部门要加强对各县(市)农村宅基地占用农用地年度计划执行情况的监督检查，不得超计划批地。各县(市)每年年底应将农村宅基地占用农用地的计划执行情况报省级人民政府国土资源管理部门备案。 二、改革和完善宅基地审批制度，规范审批程序 (四) 改革和完善农村宅基地审批管理办法。

农村宅基地产权制度改革的研究综述

有关我国农村宅基地产权制度改革的研究综述国外对产权制度的研究 威廉配第说过：“劳动是财富之父，土地是财富之母”。马克思也指出：“土地……是人类永远不可缺少的生存条件和生殖条件”，人类与土地构成了不能分离的依存关系。因此，土地的产权问题历来就受到众多经济学者的关注和研究，从古典政治经济学到马克思主义经济学以及当代西方新制度经济学，都把产权及其制度作为其理论的主要内容。 马克思是人类社会经济理论史上第一位有系统产权理论的经济学家。在马克思看来，产权是以法律形式存在的所有权。马克思在《论土地国有化》一文中明确指出：我认为，社会运动将作出决定，“土地只能是国家的财产”，“土地国有化将使劳动和资本之间的关系彻底改变，归根到底将完全消灭工业和农业中的资本主义生产方式”。马克思的土地国有产权制度是具有共产主义土地产权制度性质，与我国现阶段城市土地产权制度和农村的土地集体产权制度是有差别的。 科斯定理是现代西方产权经济学的理论核心。科斯在1960年发表的《社会成本》中引入了交易费用，讨论了不同的制度安排与不同的资源配置效率之间的关系，特别是谈到了不同的产权安排在资源配置中的作用。 Putterman等学者利用哈丁(Hardin)“公有物悲剧”理论和分析方法，研究和分析了我国农村土地所有权制度，指出我国必须将农村集体土地所有权制度改革为土地私人所有权制度。而Ostrom、Stevensin等认为集体土地产权比私有产权拥有更多的益处，如更低的制度成本、规模经济以及降低成本等。 Cater和Rozelle等对我国农村土地制度演变过程进行了计量研究，得出农村土地产权的不稳定和对土地产权交易的限制，对土地产出率具有负面的影响的。 华盛顿大学农村发展研究小组认为：中国的农地制度应在保留土地公有制的同时让土地使用权永远归农户；取消土地调整制度，允许通过土地使用权买卖来实现调整；树立法制观念，完善农村土地制度。

农村宅基地制度改革的地方探索与思考

农村宅基地制度改革的地方探索与思考浙江大学公共管理学院?浙江大学土地与国家发展研究院?谭?荣 长期以来，“一户一宅、面积法定、无偿分配及使用”作为我国农村宅基地制度的核心机制，在保障广大农民居者有其屋，维持农民基本生存权和农村社会稳定方面发挥了积极作用。然而，随着市场经济的发展，这种在宅基地权利体系、配置方式、收益机制、管制模式等方面的制度安排，逐渐暴露出诸多问题。一方面，产权的制约使宅基地的市场化配置受到限制，进而导致农民土地资产价值难以显现、城乡差距拉大、农民利益受损等问题；另一方面，受经济利益驱使，缺乏相应法律法规约束的宅基地隐形市场大量存在，扰乱了土地管理秩序，损害了集体利益，妨碍了土地收益在国家、集体和个人之间的合理共享。 鉴于此，中央提出“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道”。宅基地制度的改革思路有助于打破城乡二元土地制度的格局，在一定程度上有利于弥补政府垄断土地资源配置的缺陷，优化资源配置；也有利于实现“城市反哺农村”，促进农村发展，推动新型城镇化和乡村振兴。实质上，建立新型宅基地制度是一场促进集体建设用地市场化的深刻变革，是对原有城乡之间利益关系的重大调整，涉及到多重的利益均衡，必须要回答好、处理好一系列理论上与现实中的基础性问题。一、宅基地制度改革的地方探索 以三权分置为导向的宅基地制度改革，是一个渐进式的过程。十几年来，全国各地实践中出现了很多模式，这些都是地方在各种因素制约下走出的可行道路。 1.模式一：城中村的更新 城中村更新模式是指面向城中村采取旧城更新改造的方式进行土地优化配置，将宅基地全部退出转为国有建设用地进行重新开发，进行统一规划和建设，对农民进行统一补偿和安置，就地市民化。 城中村更新模式主要面向城中村这一类具有高更新价值、良好区位条件、规模较大且集中连片的宅基地。在这一过程中，宅基地权利的流转交易主要通过置换住房、物业和货币等体现，并伴随着农民就地市民化的过程，其中流转置换的住房既可以就地安置，也可以采取异地安置进行，两者都是通过提高土地利用效率以达到安置农民群体并节余建设用地指标的目的。由于这类宅基地潜在升值空间较大，因此让渡宅基地权利所置换或补偿的利益也相对较高。 对城中村实施更新改造，本质上是对较大

推进农村宅基地制度改革试点工作方案

推进农村宅基地制度改革试点 工作方案 根据中央农办、农业农村部《关于批复农村宅基地制度改革试点地区名单的函》（中农函〔2020〕20号）文件精神，贺兰县被确定为全国第二批农村宅基地制度改革试点县，为切实加快推进改革试点工作，结合实际，制定本工作方案。 一、加强组织领导 为统筹推进贺兰县农村宅基地制度改革试点工作，成立贺兰县农村宅基地制度改革试点工作领导小组。 组长：赵波县委书记 第一副组长：赫天江县委副书记、县人民政府县长 副组长：王涛县委副书记、政法委书记 李普光政府副县长 成员：汪洋县委组织部副部长、县直机关工委副书记、公务员局局长 李妍县纪委副书记、监委副主任 徐彦宁县委政研室主任 强玉梅县委网信办主任 马建宁县农业农村局局长 王岩弘县自然资源局局长 李正忠县住建局局长

马国峰县财政局局长 池海霞县人社局局长 朱建新县司法局局长 张新林县民政局局长 吴士忠县水务局局长 王军县信访局局长 段婷县委编办副主任 宋永明县公安局副局长 蔡霞洪广镇党委书记 王秀花习岗镇党委书记 叶宏立岗镇党委书记 丁书涛金贵镇党委书记 刘国荣常信乡党委书记 马立坤南梁台子管委会书记、主任 王虎京星农牧场书记、场长 领导小组下设办公室，办公室设在县委农办，李普光同志兼任办公室主任，马建宁同志兼任办公室副主任，负责统筹协调、指导全县宅基地制度改革试点工作。领导小组实行席位制，组成人员工作变动后，由相应岗位的继任领导继续担任，不再另行调整。 二、重点工作任务分工

（一）成立工作专班。建立县级指导、乡镇主责、村级协助的农村宅基地制度改革试点工作机制，明确职责分工。由县委农办牵头成立贺兰县农村宅基地管理与改革服务中心（简称县农改中心），李普光同志兼任县农改中心主任，马建宁同志兼任县农改中心副主任，负责全县农村宅基地改革和管理有关工作。工作专班组成人员为：抽调县委政研室工作人员1名（邢梦瑶）、农业农村局工作人员2名（年建东、马双燕）、自然资源局工作人员2名（陈翠荣、张晓亮），住建局工作人员1名（丁晓婷），并根据工作实际需要，县农改中心适时通过政府购买服务方式补充工作人员10名。落实乡镇（场）属地管理责任，在各乡镇（场）成立村庄建设规划管理服务中心，做好辖区内农村宅基地审批和农房建设监督管理工作。赋予村协管责任，建立村级宅基地协管员队伍，每村配备1名宅基地协管员，由村干部兼任，配合县、乡镇做好农村宅基地制度改革与管理相关工作。 牵头部门：县委组织部 责任部门：县委编办、县委农办、人社局、县委政研室、司法局、农业农村局、自然资源局、住建局、水务局、财政局、各乡镇（场）完成时限：2020年10月底前 （二）组织学习考察。邀请中央、区、市农业农村部门相关专家，对宅基地制度改革领导小组相关人员进行针对性培训，提高理论水平和工作能力；组织农改中心工作人员赴江西余江区、四川泸县、浙江象山县及宁夏平罗县等全国第一批农村宅基地制度改革试点县区考