中部地区房地产行业市场前景规划及投资战略分析报告2016-2021年

中部地区房地产行业市场前景规划及投资战略分析报告2016-2021年

编制单位：北京智博睿投资咨询有限公司

【报告目录】

第1章：房地产行业相关概念18

1.1 房地产行业的定义和分类18

1.1.1 房地产的定义18

1.1.2 房地产的分类18

1.1.3 房地产业主要涵盖的领域19

1.2 房地产市场的基本概念19

1.2.1 房地产市场的组成部分19

1.2.2 房地产行业对经济和生活的影响19 1.2.3 中国房地产市场的特点20

1.3 房地产市场分析的内容和特点21

1.3.1 房地产市场分析的层次21

1.3.2 房地产市场分析的内容22

1.3.3 房地产市场分析的特点23

1.3.4 提高房地产市场分析有效性的途径24

第2章：房地产行业市场环境分析26

2.1 房地产行业政策环境分析26

2.1.1 国家行业政策分析26

（1）行业监管体制26

（2）行业法律法规26

（3）2011-2015年房地产行业调控政策27 2.1.2 国家房地产信贷政策分析31

（1）关于房地产信贷政策探讨31

（2）二套房贷政策的影响32

（3）差别化信贷政策的影响34

2.1.3 行业相关规划分析35

（1）中国住房保障体系调整35

（2）中部主要城市“十三五”住房规划简析36 2.2 宏观经济环境分析37

2.2.1 宏观经济环境分析37

（1）国际宏观经济环境分析37

（2）国家宏观经济环境分析40

（3）中部地区经济环境分析43

2.2.2 金融市场环境分析47

（1）国际金融市场运营状况分析47

（2）中国金融市场运营状况分析51

（3）中国房地产金融市场相关政策分析52

2.2.3 房地产行业区域环境分析55

（1）国内各大区域发展环境分析55

（2）中部地区的区域发展环境分析58

2.3 中部地区房地产社会环境分析59

2.3.1 14-16年中部6省房地产政策解析59

2.3.2 房贷政策在中部城市的实施情况及影响66 2.3.3 中部地区崛起战略对房地产业的影响67

2.3.4 城镇化进程推动房地产业发展68

第3章：2010-2015年中国房地产发展概况分析70

3.1 中国房地产行业发展的历程70

3.1.1 1995-2015年：相对稳定的协调发展阶段70

3.1.2 2003-2015年：调控、反调控与总体反思阶段70 3.1.3 2007-2015年：房地产行业全面调整阶段71

3.2 中国房地产业发展概述72

3.2.1 中国房地产与经济发展的关系72

3.2.2 影响房地产行业发展的相关因素分析72

3.2.3 中国房地产周期分析77

3.3 2011-2015年中国房地产市场状况78

3.3.1 2015年房地产市场运行特点78

3.3.2 2015年房地产市场运行数据分析79

3.3.3 2015年房地产市场运行数据分析86

3.3.4 2015年房地产行业主要企业盈利状况分析90

第4章：中部地区房地产行业发展状况93

4.1 中部地区房地产行业发展综述93

4.1.1 中部房地产行业发展概况93

4.1.2 中部房地产行业发展特征分析94

4.1.3 中部房地产行业发展的主导因素95

4.2 中部地区房地产发展面临的问题96

第5章：中部地区房地产市场土地供给分析98

5.1 土地市场的相关概念98

5.1.1 城市土地市场供应的概念与特点98

5.1.2 土地市场的特殊性98

5.1.3 房价与土地成本99

5.2 中国土地市场状况100

5.2.1 中国土地市场的特点100

5.2.2 2015年中国土地市场综述102

5.2.3 2015年中国土地市场状况108

5.2.4 中国土地市场发展趋向理性113

5.3 中部6省土地市场状况115

5.3.1 2015年中部主要城市土地市场回顾115

（1）长沙市土地市场发展状况115

（2）武汉市土地市场发展状况126

（3）南昌市土地市场发展状况132

（4）太原市土地市场发展状况136

（5）合肥市土地市场发展状况138

5.3.2 2015年中部主要城市土地市场出让状况145

（1）郑州市土地市场出让情况145

（2）武汉市土地市场出让情况150

（3）长沙市土地市场出让情况153

（4）南昌市土地市场出让情况156

（5）太原市土地市场出让情况157

（6）合肥市土地市场出让情况157

5.3.3 中部主要城市土地市场存在的问题159

5.3.4 中部主要城市土地供应规划161

（1）长沙市土地利用总体规划161

（2）武汉市土地利用总体规划164

（3）南昌市土地利用总体规划168

（4）郑州市土地利用总体规划172

（5）太原市土地利用总体规划175

（6）合肥市土地利用总体规划177

第6章：中部地区住宅市场分析182

6.1 中部地区住宅市场状况182

6.1.1 2015年中部主要城市住宅市场供需状况182

（1）武汉市住宅市场供需状况182

（2）长沙市住宅市场供需状况189

（3）合肥市住宅市场发展状况193

（4）南昌市住宅市场发展状况197

（5）郑州市住宅市场发展状况197

6.1.2 2015年中部主要城市住宅存量201

6.1.3 2015年中部主要城市住宅价格走势202

（1）武汉市住宅价格走势202

（2）南昌市住宅价格走势205

（3）长沙市住宅价格走势207

（4）合肥市住宅价格走势209

（5）郑州市住宅价格走势211

6.1.4 中部主要城市住宅购买群体特征分析213

6.1.5 2015年中部地区住宅销售个案215

6.1.6 2015年中部主要城市住宅市场状况217

6.2 中部地区高端住宅市场状况220

6.2.1 中部主要城市高端住宅市场持续走热220

6.2.2 中部地区高端住宅市场潜力巨大220

6.2.3 中部地区高端住宅市场发展趋势分析221

6.3 中部地区中小户型住宅市场状况222

6.3.1 小户型的概念222

6.3.2 “70/90”政策介绍223

6.3.3 中部主要城市中小户型市场分析223

6.3.4 中小户型住宅受市场青睐的原因224

6.4 中部地区住宅市场发展前景225

6.4.1 住宅消费理念逐步走向“性价比”225

6.4.2 住宅郊区化趋势日渐显现225

6.4.3 中部主要城市住宅市场展望226

第7章：中部地区别墅市场分析228

7.1 中国别墅市场概况228

7.1.1 中国别墅发展历史演变与南北方建筑差异228 7.1.2 中国“第五代别墅”的六大基本定律229

7.1.3 中国主要城市别墅的发展230

（1）北京别墅市场231

（2）上海别墅市场231

（3）深圳别墅市场233

7.1.4 中国别墅功能定位更趋细分236

7.1.5 2015年中国别墅市场状况237

（1）北京别墅市场238

（2）上海别墅市场239

（3）深圳别墅市场240

7.2 中部地区别墅市场概况241

7.2.1 2015年中部主要城市别墅市场回顾241

7.2.2 2015年中部主要城市别墅价格走势243

7.2.3 中部地区别墅市场特点分析245

7.2.4 中部主要城市别墅市场迎来发展高峰期246

第8章：中部地区商业地产市场分析247

8.1 中国商业地产发展现状247

8.1.1 2015年中国商业地产市场状况及特点247

8.1.2 2015年中国商业地产的资金问题分析252

8.1.3 2015年中国商业地产存在的机遇253

8.1.4 2015年中国商业地产发展策略探析255

8.2 中部地区商业地产发展现状255

8.2.1 2011-2015年中部主要城市商业地产发展状况255

（1）武汉市商业地产发展状况255

（2）南昌市商业地产发展状况257

（3）合肥市商业地产发展状况260

（4）郑州市商业地产发展状况265

（5）长沙市商业地产发展状况266

8.2.2 中部主要城市商业地产市场存在的问题267

8.2.3 商业地产开发与经营过程中的品牌策略269

8.3 中部地区商业地产发展展望270

8.3.1 未来十年商业地产将成投资热点270

8.3.2 未来商业地产的主要特征271

8.3.3 中部地区商业地产发展潜力巨大272

8.3.4 中部地区商业地产发展方向与前景探析273

第9章：中部地区写字楼市场分析274

9.1 中国写字楼市场概况274

9.1.1 近年全国写字楼市场的回顾274

9.1.2 2015年全国各大城市写字楼市场发展状况275

（1）北京写字楼市场发展状况275

（2）上海写字楼市场发展状况279

（3）深圳写字楼市场发展状况281

9.2 中部地区写字楼市场概况284

9.2.1 中部主要城市写字楼分布情况284

（1）长沙写字楼分布特征284

（2）武汉写字楼分布特征285

（3）郑州写字楼分布特征286

（4）合肥写字楼分布特征287

9.2.2 2015年中部主要城市写字楼市场回顾288

（1）武汉市写字楼市场发展情况288

（2）合肥市写字楼市场发展情况290

9.2.3 2015年中部主要城市写字楼市场状况分析293

（1）武汉市写字楼市场发展情况293

（2）太原市写字楼市场发展情况295

9.2.4 制约中部地区写字楼市场发展的主要因素295

9.3 中部地区写字楼市场发展展望296

9.3.1 中部地区写字楼市场还有较大成长空间296

9.3.2 中部主要城市写字楼市场发展趋势297

第10章：中部地区二手房市场分析299

10.1 二手房概述299

10.1.1 二手房定义及种类299

10.1.2 二手房市场的优势299

10.2 中部地区二手房市场发展概况300

10.2.1 2011-2015年中部主要城市二手房市场发展300

（1）武汉二手房市场发展300

（2）长沙二手房市场发展301

（3）南昌市二手房市场发展302

10.2.2 中部主要城市二手房购买群体特征分析303

第11章：房地产行业竞争状况分析304

11.1 中国房地产区域市场发展状况304

11.1.1 珠三角经济圈房地产行业发展现状304

11.1.2 环渤海湾经济圈房地产行业发展现状306 11.1.3 长三角经济圈房地产行业发展现状309

11.1.4 成渝经济圈房地产行业发展现状310

11.2 全国性房地产企业在中部地区的经营状况314 11.2.1 万科集团314

（1）公司简介314

（2）公司在中部地区的经营布局314

（3）2015年公司经营状况分析316

（4）2015年公司在中部6省的经营状况316

11.2.2 保利地产317

（1）公司简介317

（2）公司在中部地区的经营布局317

（3）2015年公司经营状况分析320

（4）2015年公司在中部6省的经营状况321

11.2.3 恒大地产321

（1）公司简介321

（2）公司在中部地区的经营布局322

（3）2015年公司经营状况分析324

（4）2015年公司在中部6省的经营状况324

11.2.4 绿城集团325

（1）公司简介325

（2）公司在中部地区的经营布局325

（3）2015年公司经营状况分析326

（4）2015年公司在中部6省的经营状况327

11.2.5 金地集团327

（1）公司简介327

（2）公司在中部地区的经营布局327

（3）2015年公司经营状况分析329

（4）2015年公司在中部6省的经营状况329

11.3 房地产开发企业核心竞争力的构建330

11.3.1 房地产开发企业核心竞争力的内涵及特征330 11.3.2 构建房地产企业核心竞争力的主要途径331

11.3.3 保持房地产开发企业核心竞争力的主要策略333

第12章：中部地区房地产重点区域市场分析336

12.1 武汉城市群房地产市场发展概况336

12.1.1 武汉城市群的发展概况336

12.1.2 武汉城市群的发展特点337

12.1.3 武汉城市群房地产现状337

12.1.4 武汉城市群房地产业发展前景337

12.2 皖江城市群房地产市场发展概况339

12.2.1 皖江城市群的发展概况339

12.2.2 皖江城市群的发展特点340

12.2.3 皖江城市群房地产现状341

12.2.4 皖江城市群房地产业发展前景342 12.3 长株潭城市群房地产市场发展概况343 12.3.1 长株潭城市群的发展概况343

12.3.2 长株潭城市群的发展特点345

12.3.3 长株潭城市群房地产现状345

12.3.4 长株潭城市群房地产业发展前景348 12.4 中原城市群房地产市场发展概况349 12.4.1 中原城市群的发展概况349

12.4.2 中原城市群的发展特点350

12.4.3 中原城市群房地产现状350

12.4.4 中原城市群房地产业发展前景351

第13章：房地产市场营销策略分析353

13.1 房地产营销策划和运作353

13.1.1 营销是永恒的主题353

13.1.2 房地产公开发售的策划和运作354 13.1.3 大宗交易的策划和运作356

13.1.4 房地产五大营销策略357

13.2 房地产营销渠道分析361

13.2.1 房地产营销渠道类型361

13.2.2 房地产中间商面面观362

13.2.3 房地产营销代理招标投标364

13.3 网络营销366

13.3.1 房地产网络营销综述366

13.3.2 中国房地产网络营销发展状况366

13.3.3 “网上售楼处”打开房地产网络营销的新局面367 13.3.4 房地产网络营销模式的主要创新367

13.3.5 浅析房地产营销网站的设计理念与开发思路369 13.4 整合营销374

13.4.1 整合营销概述374

13.4.2 房地产整合营销的内涵375

13.4.3 中国房地产业所面临的市场营销问题376

13.4.4 整合营销战略在房地产开发中的实施步骤377

13.5 中部地区房地产广告发展状况379

13.5.1 房地产广告投放情况分析379

13.5.2 房地产广告存在的问题384

13.5.3 房地产广告投放策略分析386

第14章：中部地区主要房地产企业分析387

14.1 湖北省主要房地产企业分析387

14.1.1 福星惠誉房地产有限公司387

（1）企业发展简况分析387

（2）企业经营状况分析387

（3）企业开发楼盘展示387

（4）企业swot分析389

（5）企业发展战略分析390

（6）企业最新发展动向分析390

……另有6家企业分析

14.2 湖南省主要房地产企业分析438

14.2.1 长沙房产(集团)有限公司438

（1）企业发展简况分析438

（2）企业经营状况分析439

（3）企业开发楼盘展示439

（4）企业swot分析440

（5）企业发展战略分析441

（6）企业最新发展动向分析442

……另哟8家企业分析

14.3 江西省主要房地产企业分析470

14.3.1 江西恒茂房地产开发有限公司470

（1）企业发展简况分析470

（2）企业经营状况分析470

（3）企业开发楼盘展示471

（4）企业swot分析471

（5）企业发展战略分析472

（6）企业最新发展动向分析473

另有9家企业分析

14.4 安徽省主要房地产企业分析496

14.4.1 合肥城建发展股份有限公司496

（1）企业发展简况分析496

（2）企业经营状况分析497

（3）企业开发楼盘展示497

（4）企业swot分析498

（5）企业发展战略分析499

（6）企业最新发展动向分析500

……另有9家企业分析

14.5 山西省主要房地产企业分析524

14.5.1 山西千禧投资集团524

（1）企业发展简况分析524

（2）企业经营状况分析524

（3）企业开发楼盘展示524

（4）企业swot分析527

（5）企业发展战略分析529

（6）企业最新发展动向分析529

……另有9家企业分析

第15章：房地产行业发展趋势分析与预测555 15.1 中国房地产行业发展大趋势555

15.1.1 2015年中国房地产市场运行趋势555

15.1.2 网络时代房地产的发展趋势555

15.1.3 中国房地产市场营销的发展趋势556

15.2 中部地区房地产业发展前景与趋势557

15.2.1 2015年中部地区房地产市场发展趋势557 15.2.2 中部地区主要城市房价未来走势分析557

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第16章：中部地区房地产业的投资分析559

16.1 中国房地产市场投资概况559

16.1.1 中国房地产行业的投资特性559

16.1.2 房地产行业的投资环境分析561

16.1.3 二三线城市成中国房地产投资热点562

16.1.4 投资中国房地产业面临的主要挑战563

16.2 中部地区房地产市场投资概况564

16.2.1 近年来中部6省房地产开发投资概况564 16.2.2 2015年中部6省投资开发情况566

16.2.3 2015年中部主要城市投资开发情况566 16.3 房地产投资的风险568

16.3.1 房地产投资风险的涵义及其特征568

16.3.2 房地产投资面临的主要风险569

16.3.3 导致房地产投资风险的因素剖析571

16.3.4 处置房地产投资风险的具体措施573

第17章：中国房地产融资分析576

17.1 中国房地产融资渠道的多元化576

17.1.1 银行贷款576

17.1.2 上市融资576

17.1.3 房地产债券融资577

17.1.4 夹层融资577

17.1.5 房地产信托578

17.1.6 海外地产基金579

17.1.7 房地产信托投资基金(reits)579

17.1.8 其他融资方式580

17.2 中国房地产融资现状581

17.2.1 中国房地产融资市场发展概况581

17.2.2 中国房地产融资市场的主要特点582

17.2.3 中国房地产企业融资存在的主要问题583

17.2.4 房地产融资渠道日渐拓宽584

17.2.5 并购贷款成大型房地产企业融资新兴渠道585

17.2.6 中国房地产融资市场发展趋势分析585

17.3 房地产信托投资基金拓宽融资渠道587

17.3.1 房地产投资信托基金的基本概念与特点587

17.3.2 发展房地产投资信托基金的重要意义587

17.3.3 中国房地产信托投资基金发展概况588

17.3.4 中国发展房地产投资信托基金面临的问题及政策建议589

17.4 房地产企业融资能力研究591

17.4.1 影响房地产企业融资能力的因素分析591

17.4.2 融资能力影响因素的体系构建594

17.4.3 提升房地产企业融资能力的对策建议599

图表目录

图表1：二套房贷政策调整情况33

图表2：二套房贷利息变化(单位：元)34

图表3：欧洲主要国家及五国---状况(单位：亿欧元，%)38

图表4：各国紧缩计划主要内容及目标38

图表5：美国经济引擎——消费增长(单位：%)39

图表6：日德经济引擎——出口反弹(单位：%)39

图表7：主要国家经济复苏情况——gdp同比(单位：%)40

图表8：2008.1-2015.12cpi和ppi走势(单位：%)40

图表9：2008.1-2015.12工业增加值增速(单位：%)41

图表10：2008.1-2015.12固定资产投资走势(单位：亿元，%)42 图表11：2008.1-2015.12消费走势(单位：亿元，%)42

图表12：2015年中部六省三次产业对经济增长的贡献率(单位：%)43

图表13：2001-2015年房地产投资占固定资产投资的比重走势(单位：%)80

图表14：2001-2015年全国商品住宅新开工面积及增长(单位：万平方米，%)80

图表15：历年全国商品住宅施工面积及同比增幅走势(单位：万平方米，%)81

图表16：历年全国商品住宅竣工面积及同比增幅走势图(单位：万平方米，%)82

图表17：历年全国商品住宅销售面积及同比增幅走势图(单位：万平方米，%)82

图表18：历年商业地产新开工面积走势(单位：万平方米，%)83 图表19：历年全国商业地产施工面积走势(单位：万平方米，%)84 图表20：历年全国商业地产竣工面积走势(单位：万平方米，%)85 图表21：历年全国商业地产销售面积走势(单位：万平方米，%)86 图表22：1998-2015年房地产开发投资增速(单位：%)86

图表23：1999-2015年房地产开工面积增速(单位：%)87

图表24：2000-2015年当月新屋开工面积及同比情况(单位：万平方米，%)87

图表25：2006-2015年土地购置面积、开发面积及增速情况(单位：万平方米，%)88

图表26：2006-2015年商品房竣工面积、销售面积及增速情况(单位：万平方米，%)88

图表27：2007-2015年房地产各项资金来源同比增长率(单位：%)89

图表28：2000-2015年房地产各项资金来源占比情况(单位：%)89