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“萃峰阁”营销策划建议书

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一、 市场分析 1、

深圳总体房地产市场概况

1- 1 内销市场

2000年以来深圳房地产市场发展较为平稳,市场供应需求均未出现大的“突变”,但从历年的各类指标走势可以看出住宅的供给量已连续两年在高位运行;另一方面,市场需求持续攀升。2001年深圳房地产市场供需的双向扩容将为市场运行的主要特征。

1-1-1 土地出让再次回升

深圳市在经过1999年度的大幅回落之后,2000年度 商品住宅用地出让量再次回升,达到243.01万m

2,同比增 长54.57%。

在早期的开发中,罗湖区的商品住宅的土地资源已所剩无 几,近几年的土地出让面积呈大幅下降趋势。在以后的几年 中,罗湖区的商品住宅的开发将会以区域改造和工厂、仓储 用地的功能转换为主。

2000年深圳各区商品住宅土地出让柱状图

1-1-2 投资与开发增长近两成

住宅投资在深圳房地产总体投资开发中占绝对重要位 置,2000年,住宅投资额达到193.95亿元,同比增长19%, 占全市房地产投资总额的77%。

罗湖,龙岗两区在2000年的新开工面积分别达到

89.63m 2万和

111.34 m 2,较1999年略有增幅,而其它各区 都有不同程度的下降。

历年商品住宅批准预售面积柱状图

在住宅竣工方面,罗湖、福田两区住宅竣工面积分别达

到102.27万m2和175.02万m2,2000年较1999年有较大增,2000年深圳全市批准商品住宅销售面积577.92万m2,同比增长7.27%。

从住宅批准预售的区域分布来看,仍以福田、南山两区为主,其中南山区达到139.29万m2同比大幅增加将近1倍,这与近两年南山区城市建设速度的加快和交通等基础设

施的改善有直接关系。罗湖区在2000年批准预售面积为83.18万m2。

从住宅的供给类型来看,自1997年开始,高层住宅供应持续大幅增长,多层住宅供应持续萎缩。2000年,高层住宅批准预售达360.54万m2,占住宅批准预售总量的62.39%,而多层仅占11.93%。

历年小高层住宅批准预售面积柱状图

1-1-3 销售持续增长,空置持续下降

自1996年以来,深圳商品住宅的销售一直呈增长态势。2000年度,全市共销售面积556.83万m 2,同比增长13.06%,共实现住宅销售收入212.30亿元,同比1999年度增长22.10%。

历年商品住宅销售面积柱状图

从销售的区域分布来看,以福田区居首,达到181.94 万m 2,

2000年与1999

年相比增加23.32%;罗湖区有较大幅度的下降;南山区和龙岗区在2000年均首次突破100万m 2的大关,分别达到114.95万m 2和106.26万m 2,成为全市

住宅销售的两个主要区域。

2000年商品住宅销售面积区域分布柱状图

在住宅销售平稳增长的同时,由于竣工面积较去年有较大幅度的增加,使住宅空置面积较去年增加33.52万m2,从

住宅空置的区域分布来看,福田区空置量较大,比1999年

底增加了18.48万m2,罗湖区空置为29.27万m2。

2000年商品住宅空置面积区域分布柱状图

1-2 外销市场

1-2-1 一成的外销市场份额

深圳商品住宅的外销市场从某种程度上来说是指香港

市场,从历年来的深圳外销市场的构成中可以看出香港

市场占到了九成以上的比例。

93年以前,深圳房地产外销市场曾一度出现火爆现象,特别是作为罗湖口岸附近及闹市区的项目,最多的外

销比例更高达九成。

96年—99年,深圳外销市场在总体销售中是稳定增长态势。2000年商品房外销达6011万m2,楼花外销达42.07 万m2,占总体外销比例的70%。

历年深圳商品房外销面积比柱状图

1-2-2 主要外销市场为罗湖、布吉、皇岗、华侨城

罗湖区是历年外销比例最大的区域,但随着其他区域的外销利好因素的长进,罗湖区外销龙头的地位受到了影

响。布吉是深圳第二位的外销区域,区域内的某些项目

有高达80%以上的外销比例(如高层住宅龙珠花园)。受

政府新区规划和开发的影响,福田区越来越受到港人的关

注、区域内的皇岗片区和中心区片区,在大量的外销宣传

中已成为外销市场的热点之一。

1-2-3 外销市场在近两年会有所突破

深圳商品住宅的外销市场从早期以投资为主逐渐转向

了投资与自住相结合。深圳住宅消费市场的理性化,很大

程度上得力于外销市场引导。随着深港两地政府多项合作

方案的计划与实施,使得相当一部份国外的大公司在深设

立分公司、办事处,外籍工作人员的部分住宅的需求在在

中国加入WTO越来越快的进程中得以膨胀,从而促进商

品住宅外销市场的发展。

1-2-4 外销市场已相当成熟

从历年来深圳外销市场总体情况看来,主要呈现如下的特

征:

△外销比例在10%左右徘徊

△外销成为推动深圳房价的有力因素

△投资与自住成为两种最主要的需求特征

△投资外境与居住环境的进一步改善成为推进外销市场的主要因素

△深港全面实现24小时的通关措施将使得更多的港人考虑在深购房,实现香港上班,深圳居住的构想△深港地铁的连通与西部跨桥的建成,是增进港人置业深圳的最有直接作用的因素

△港人深圳购房已从早期的经济适用房(二房二厅为主)

发展到追求更高生活品味的项目(豪宅、别墅)△小区的配套、交通、安全为外销楼盘所必须考虑和解决的问题

△购房送装修是外销楼盘的特征之一

△从外销比例相对较大的以往住宅项目分析看来,所在片区是否为港人所熟悉为促成交易的关键因素之一△有近八成的港人选择银行按揭付款

△在价格上,总价的多少是影响是否成交的关键,单价的影响相对较弱

△楼盘的形象和发展商的品牌对外销市场有较大影响。

2、罗芳、莲塘近期房地产市场供求概况

本项目处在罗湖区罗芳片区与莲塘片区的过渡带,位于车流涌涌的罗沙公路之旁。在罗芳与莲塘片区,近两年不断有新盘推出,并都取得较为良好销售业绩。如同本项目一样处于滞销尬尴的项目很少。总体上,与本项目所处的罗芳、莲塘片区的房地产市场供求呈现出以下的特征:

2-1 规模大多较小

除了曦龙山庄与鹏兴花园之外,这两片区的项目大多在20000—50000 m2的建筑面积规模,在深圳同类项目的供应中,属于小规模项目。

2-2 多以多层、小高层规划

多层、小高层的建筑规划是罗芳、莲塘片区住宅项目的特点之一,如本项目的19层高规划的,在片区内较为罕见。

2-3 户型多以三房二房为主,面积主要集中在75—120 m2之间。

罗芳、莲塘片区的住宅项目户型多以三房和二房定位,面积集中在75—120 m2之间,尽管不乏有如同本项目180 m2 或以上面积单位的规划,但仅为少数,在一个项目中所占的比例不大。本项目在片区内属绝对大户型项目,与片区内同类项目的主流户型定位大相径庭。

2-4 价格集中在4000元/ m2—5000元/ m2之间

除本项目与曦龙山庄以及华清园的定价在5000元/ m2 以上之外,其它项目的价格多集中在4000元/ m2—5000元/ m2 之间,反映出片区的住宅项目价格定位处于罗湖相对较低水平,这与片区住宅项目总体的档次定位较低相关。

2-5 销售率多在八成以上

如同本项目销售不佳的项目在片区较为少见,根据我司的调查,与本项目同期入市的项目截止至今大多取得了八成以上的销售业绩。

2-6 目标客户多为罗湖上班人士,购房以自住为主

由于罗芳、莲塘与罗湖其它商业,写字楼繁荣区交通便利,在价格因素的作用下,部份罗湖上班的人士选择在此

购房置业,并以自住为主,投资与为他人购房的比例较少。2-7 多选择银行按揭付款

在罗芳、莲塘片区的购房人士多选择银行按揭付款,比例高达80%以上,这表明片区的购房人士资金周转的意识强烈,部份人士经济能力欠佳。

2-8 价格和便利的交通是促成交易的最主要因素

除了曦龙山庄等较少数项目以环境和规划取胜市场外,片区内的大多数项目对目标消费者有力的卖点为价格与

便利交通。

2-9 多以中、低档次定位

深受片区大环境的影响,片区的绝大多数项目在自身规模制约下,多以中、低档次定位,充分迎合市场需求的

主流,使项目销售取得理想业绩。

罗芳、莲塘部份楼盘比较分析表

二、本项目分析

(1)基本技术性经济指标

总用地面积:6701.40m2

总建筑面积:26785.04 m2

层高:19层(其中17层住宅楼,二层裙楼,一层转换层)

停车位:256个

单位数:128个

(2)本项目SWOT(优势、劣势、机会与威协)分析

2-1 优势

——梧桐山自然风景

——香港山峦,农田风景

——现楼

——临畅通的罗沙公路

——与罗湖市区的时间距离短

——业主可就近于梧桐山风景区,仙湖植物园休闲2-2 劣势

——规模小

——户型较大,总价与单价都较高

——靠近罗沙公路,受噪音及尘埃污染

——周边生活配套设施较远

——项目定位偏高

——前期营销推广力不从心,销售周期过长,市场形象欠佳

——销售服务水准低,销售员素质差

——项目卖点未能得到充分挖掘

——项目本身可利用资源未能得到充分利用

2-3 机会

——区域同类项目的供应减少

——深圳房地产市场前景总体呈现出稳健发展势头

——随着莲塘工业区部份工业生产厂商的搬迁,莲塘工业区功能的转换,使居家的环境有了进一步的改善——莲塘住宅市场的需求旺盛,莲塘居住,罗湖上班,逐渐为一部份深圳人所接受

——本项目仍有很多卖点未能发掘出来

——本项目推售中可利用资源才能做到物尽其用

——销售队伍素质还待进一步提高

2-4 威胁

——由于本项目属标准的大户型项目,所在片区内几无竞争对手,但如与其他片区的大户型住宅项目相比,

本项目又显得综合素质欠佳。

——从我司的调查报告中显示,追求大面积居住空间的人士对小区周边环境质量要求也较高。

——在购买大户型豪宅的置业人士中,价格因素的影响相对环境因素影响弱得多。

——随着时间的推进,本项目销售如未有突破性进展,则会成为市场上作反面评论的典型,这更不利于开展进

一步的销售工作。

——在近期开发的项目中,与本项目定位相当却在综合素质上优于本项目的个案比比皆是,这无疑给本项目

形成了竞争的压力。

3、本项目前期推售障碍分析

3-1 本项目总体定位期望过高

客观上说,本项目以“过宫廷般生活”作为主打广告语较为不妥。因为决定本项目定位的主要因素中的环境、规模、配套、园林、规划等方面都未能成为本项目过高定位的条件,而不实际的宣传,会给理性的消费者一种逆返心理,最终导致部份客户的流失。

3-2 本项目户型偏大,总银码过高

本项目所有户型都在180 m2以上,总银码在100万以上,

算上装修费和房价和家电购买费用,想入住本项目至少要

120万以上。在深圳越来越多的优秀住宅供应竞争中,同

样的价格完全可以在诸如华侨城、蛇口等具良好居家环境

的区域买到相同面积的单位。

3-3 本项目并无非常鲜明的卖点

尽管在本项目前期的宣传中,罗列了诸如交通、景观、配

套等卖点,但与市场上同类项目相比,本项目并无非常鲜

明的卖点,未能引起市场的关注。

3-4 销售道具与资源利用不充分

在我司多次到本项目销售观场考察,发现本项目有很多可

利用的销售道具与资源未能发挥出应有的作用。如入口大

堂装饰欠佳,样板房设计与装修平淡等。

3-5 销售管理不当,销售人员素质低下

不客气地说,本项目现阶段的现场销售管理是较为混乱的,

连起码的销售现场合理的功能分区及标准的接待礼仪都未

能做到。就销售人员的素质来看,我司认为大有问题,急

需从多方面进行培训,否则会因人员素质低下而造成项目

进一步滞销。

三、近期营销策划建议

1、项目重新定位

我司认为造成本项目滞销的根本原因之一是本项目前期的定

位有不妥之处。根据市场需求的反应情况和本项目现状的实

际情况,我司认为本项目可从以下几个方面进行重新定位,

以适应市场所需,最大程度释放项目的能量,短期内促销本

项目剩余单位。

1-1总体形象定位

绿色精品住宅

1-2 目标客户定位

A、主流目标客户(70%)

——国内各地驻深办事处分公司(30%)

——香港退休人士(20%)

——市内经营的私企老板(10%)

——打工一族中老总级人士(10%)

B、其他次主流目标客户(30%)

1-3 价格定位

折实均价5100元/ m2

(在现均价6000元/ m2的基础之上85折)

2、项目包装

2-1 现场包装

A、更换墙体布幅广告

建议将现有的墙体布幅广告换为新的诉求内容,彻底改

变已旧的的宣传形象。

B、增加沿罗沙路道旗广告

建议从曦龙山庄路口至莲塘立交段的罗沙路上树立宣

传本项目道旗广告。

C、本项目入口处设一大型圆型拱门

建议在本项目入口处设一大型圆型拱门,拱内上方设计

制作“热忱欢迎”标语,营造现场销售气氛。

2-2 软性炒作

建议于市内各大新闻媒体上不定期发表宣传本项目软性新闻,以新闻形式进行广告宣传。

2-3 项目重新命名

由于本项目之前销售周期较长,市场反面认知度高,为换取市场对本项目的新认识,塑造本项目全新形象,建议将本项重新命名(宣传名),我司综合分析本项目实际,拟提出以下几个命名建议:

——怡景台

——绿怡雅阁

——翠景名居

——逸翠居

——风景阁

——梧桐山人家

——顺畅家园

3、整合、营造项目新卖点

3-1 延展本项目后花园,营造半山休闲公园

建议将本项目的后花园提前做好,并于后山上建造诸如休息石凳、秋千、登山石阶等设施,使本项目的后花园得以延展,并制造出本项目引以为荣的半山公园配套。

3-2 沿罗沙公路,设计营造500米花街

建议将本项目出入口往西的罗沙公路人行道设计为花街,使花街由就近本项目的公交车站延伸入本项目,营造本项目特色景观,并放大了业主的休闲运动空间(考虑将花街设计有休闲坐椅,鹅卵石径等。

3-3 特色主题会所功能设计

建议将之前的业主自主设计会所的做法取消,而将本项目的会所功能定位为主题棋艺会所,于会所内安排诸如棋牌室、麻将室、象棋室、军棋室、围棋室等等,使本项目会所成为深圳住宅项目会所中独具特色的典范。

4、项目营销条件整改

4-1 改善入户大堂

建议将本项目入户大堂进行美化装饰,使之具酒店式大堂的豪华富丽之派,让业主入堂便油然而生至尊感。

4-2强化物业管理

建议改善本项目物业管理现状,充分展示智能化设施的

功能和优良物业管理的品质,使本项目物业管理成为业主心中的无忧管理,

4-3 样板房修饰

本项目现有的样板房不管在设计上或者装饰上都显得较为

平淡,建议通过一些饰品和灯光作用,使样板房效果更佳。4-4 指示牌,导示牌树立

建议在罗沙立交桥拐弯处,曦龙山庄路口等处树立本项

目指示牌、导示牌,方便来访客户进入本项目。

4-5 依山网球场提早建成

建议将本项目规划中的后花园内依山网球场提早建成,并向前来看楼的客户开放,让未来业主提早感受山脚下,绿树丛中挥杆击球的惬意。

4-6 电梯间装饰

本项目的电梯间灯光暗淡,装修用材档次低,未能体现出项目总体上较高档次定位的品味,建议将电梯向灯光整改进行饰物、标牌的装饰,使之成为一体现业主至尊的地方。4-7 特色顶层花园设计

由于本项目顶层复式单位面积较大,总银码高,造成了销售困难,我司建议在推售复式单位时设计好顶层花园,

使顶层花园成为促使客户落定的刺激性因素。

5、销售策略

5-1 封盘后重新开盘

为塑造本项目全新的市场形象,建议将本项目封盘一段时间,对项目进行全新包装后重新开盘,以新盘开盘的方式引起市场关注,制造新的市场焦点。

5-2 寻找新的销售通路

A、积极参与和不定期兴办展销会

以全新形象参与本地房地产展销会,于市内人流集中场

所不定期举办展销会,使本项目走近消费者。

B、发动、召集、组织国内各地公司驻深办活动

在活动中宣传本项目,使目标客户对本项目认识更深,并通过一系列的优惠措施促成交易。

C、充分利用云灏地产三级市场宠大的网络资源

云灏地产三级市场交易员有70多人,70多人社会关系网及营销网,我司保证在进行本项目销售时云灏的三级市场可成为一充分利用的通路。

D、云灏地铺作为销售接待,咨询处

我司可把云灏在市区内的各个地铺作为本项目销售接待

咨询处,使本项目的目标客户可在市区的多个地方得到贴心的销售服务。

E、业主推荐计划

我司建议制定详尽的业主推荐计划,使前期的业主能积

极参与到本项目的推售中来。

5-3 促销措施

A、买楼送车位

建立每一单位配送一车位,如再需车位的,另行再买,

这样做可使得本项目的目标客户在送车位的利诱下会尽

快作出购买决定。

B、免费会所

建议将本项目会所建成向业主开放免费的会所,使业主

自家的生活空间得以扩大,业主间的交流得以增进。如

能采纳我司把本项目会所建成棋牌主题会所,免费的

实现就较容易多了。

C、买楼送装修设计方案

在深圳前期大多数楼盘的销售中,买楼送装修套餐已成

时尚,但客户真正选择发展商提供的装修套餐方案却很

少,我司建议根据目标客户的要求,协助他们进行个性

化的装修设计,使业主在房屋装修方面少去几分烦忧。

D、买楼送孩子成才计划

针对不同客户的子女实际,邀请教育专家对其制定

的成长计划。使业主在孩子的成才问题上又少了几分烦

忧。协助业主办理就近学校的入学手续。

5-4 推售步骤

建议在销售本项目时将本项目视为一全新项目,之前所成交单位视为发展商保留或自用单位,在推售步骤上,我司认为可为四步。

第一步:推售楼层较低,总价、单价较低的单位

以震撼的价格体项目一时成为市场焦点第二步:推售中层、中价单位

以较实惠的价格和具良好的景观吸引买家入场第三步:推售高层、高价单位

以所推单位的尊贵性吸引买家

房地产营销策划方案(完整)6944337

(此文档为word格式,下载后您可任意编辑修改!) 目录 引言 第一部分市场解构 基本描述 项目SWOT分析 目标市场定位与分析 第二部分客户分析 目标市场定位与分析 目标消费群购买心理及行为分析 第三部分产品策略 策划思路 产品规划 卖点梳理 第四部分价格策略 价格策略

价格结构 价格预期 第五部分营销通路 营销展示中心 接待中心 VIP营销 第六部分营销推广 推广策略及遵循原则 案名与LOGO 推广总精神 营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略 整体营销战略 入市策略 推广策略 推广部署 阶段销售周期划分及策略 附录

引言 对于华府项目的市场研究,是一件富有激情与创造力的事。其与生俱来的魅力及复杂性,决定了本次《华府项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度,更具有与生俱来的冲击力: 如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清,并且富有执行性? 如何从种种困难与矛盾中找出正解,解决变数及不确定的风险? 如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成,打动市场的市场攻击体系? 如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台,实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系? 一个项目的推广成功,需经多方面努力及细致铺排,而这些工作必须经多方面的专业人士担当,本项目的市场定位,形象包装,广告及宣传策略等工作,均需严谨地执行。 本策略,仅做概要性阐述,并将随市场变化情况适时调整。

房产是开发商品牌的载体,产品的定位与开发理念,需与开发商的经营理念相一致,才能使品牌深入人心。将“用心、品位、感动六安”作为华府项目的开发理念。“用心”是企业行为的准则,也是立足业界、长远发展的根本;“感动六安”是开发理念的核心,指对人性的关注,体现在建筑设计、功能配套等方面对人需求的关怀;“品位”指产品质量方针和品质保障。

某房地产项目营销策划建议书

第一章房地产住宅市场分析 近两年,随着亚洲金融风暴影响的逐渐减弱、国家产业政策的倾斜、人们思想形态的转变及各种利好消息的出台等诸多因素作用,使得房地产市场呈现出建国以来最为活跃的一面。来自市房地局的消息称,仅2000年批租出让的地块就达700多幅,平均每天2块以上,创历史新高;另具本公司企划部不完全统计,2000年仅新开楼盘就达200余个,平均每40小时即出现一个新楼盘,大大超过了99年125个新盘上市的数量,再一次冲破历史记录。进入2001年后,春季新开盘的项目又有60余个,市场呈现出一派繁荣景象,同时又孕育着激烈竞争的端倪。 2000年地区用于房地产开发投资522.1亿元,比去年同期增长23.9%;商品房开复工面积4455万平方米,比去年同期增长17.7%;商品房竣工面积1365.6万平方米,比去年同期增长13%;商品房销售面积956.9万平方米,比去年同期增长75.8%;商品房销售额达470.7亿元,比去年同期增长53.1%;99年商品房销售给个人的面积占整体商品房销售面积的61%,而2000年商品房销售给个人的面积

占整体商品房销售面积就上涨到86%。以上数据充分表明:随着投资的加大、竞争的加剧、个人购房时代的到来,房地产市场竞争进入了白热化,商品经济最终的垄断化、价格战将不可避免。 竞争的加剧,使得市房地产市场每年都会发生很大的变化,我们从最近一年来热销项目及其购买者的关注热点来分析,热销的项目具有以下特点: ?一般都在10万平方米以上,且一次开工栋号多、面积大、同期施工、同期入住、大型楼盘分组团进行开发,避免了施工对先期入住业主的干扰。 ?随着市政条件的改善,大量楼盘开始远离市中心,到三、四环之间或以外地区,但交通及市政条件解决的较好。 ?楼盘呈现了低密度、高绿化率、配套设施齐全的趋势。 ?楼盘的证照齐全、公开销售、透明度高。 ?市区新项目户型面积小型化趋势较为明显。 ?新项目广告宣传工作提前,部认购期销售量明显增加,广告成本比例也不断加大,媒介推广呈现多元化趋势。 ?同一地区中新项目,入市品质越来越好、售价越来越低,在营销

房地产营销策划方案模板

房地产营销策划方案模板 ★这篇《房地产营销策划方案模板》,是###特地为大家整理的,希望对大家有所协助! 一、营销概况: 房地产系不动产的商品概念,与其他商品有着本质截然不同的区别,不同于买件衣服那样随心所欲,这是因为买房子价位高,耐用性长。买主务必经过审情度事、权衡利弊的反复斟酌才能作出决定,而且反弹心理很强,稍有不称心就会改变主意,买主思考的问题,内容丰富,错综复杂,既要考虑得天独厚的地理条件,又要科究优雅舒适的自然环境,楼质、交通、音贝、污染、安全等诸方面的慎之有慎。由此可见房地产营销深度广,难度大,负荷重,企求在房地产营销上取得卓然显著的成效,并非轻而易举、弹指一挥间,必须增强重视大脑智力投资的力度,具备冰冻三尺非一日之寒的韧劲和毅力。 二、创意理念: 房地产营销策划方案要达到尚方宝剑的强大韧劲和力度,必须在创意理念上形成: 1、具有高度的自信野心; 2、富于竞争,且乐此不倦; 3、头脑敏锐,不拘传统; 4、感性理解和理性理解相处融洽; 5、注重历史,尊重现实,睽重未来。 三、构思框架: 1)以塑造形象为主,渲染品味和意念; 2)体现楼盘的综合优势;

3)体现楼盘和谐舒适生活; 4)直切消费群生活心态。 四、实战流程: 1、形象定位: 对楼盘的综合素质实行整体概括,揭示楼盘从地理位置、物业档 次到设计思想、具体细节等到方面的高起点定位。所谓高起点完全能 够从楼盘的整体设计中体现到:吸取园外、境外高档物业经验,处处 顾及住户需要,大到小区环境规划设计和公共空间的审美安排;小至空 调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等,都实行精碉细凿,力争 完美。 好东西总有不同之处,因而“不同”二字构成了楼盘这个高档物 业的形象基础,使它有机会从众多物业中脱颖而出。比如:地理位置 不同,交通条件不同,物业品质不同,发展商信誉不同,人均拥有空 间不同,升值潜力不同,车位数量不同,小区规划不同。这“八种不同”的明知故问句子成为开发商向楼盘消费对象阐述物业优势的重要 线索。 2、主要卖点: 对楼盘实行全面分析研究,概括为四个方面的卖点构成: 1)地理位置;2)、楼盘设施结构;3)、楼盘做工用料;4)、户型设计。突出明显优势,这是楼盘消费者最关心的物业指标。 3、绘制效果图: 根据开发商的条件和推广需要,分别绘制整体效果图、多层单体 效果图。绘制效果图要强调公共空间开阔、细节丰富、品味高,因为 楼盘的销售,需要启动购楼者对未来的想象,无数事实范例证明,精 美的效果图对营销起了事半功倍的决定性作用。

关于公司网络营销的建议书

关于公司网络营销的建议书 信息化的车轮永无休止地向前辗转,在现代营销策略中,其优势和地位与日俱增。实行网络营销势在必行,现结合网络营销的基本思路和公司现在状况谈谈个人的几点建议。 本建议书从长期发展战略、网络营销要素、具体实施办法三方面概述。 一、实行网络营销必须列入公司长期发展战略中。 1、网络营销势在必行。 网络优势毋庸赘述。“6亿网民”,这是不容小觑的数字!这个数字随着信息化的逐步推进和大量青年不断进入市场,其深度和广度也不断增加,再加上产业不断规模化、正规化,可以说,网络是未来商业的主流。所以,从趋势上来讲,实行网络营销势在必行,不作为终导致居于一隅、产业受阻,甚至被淘汰的可能。 2、网络营销必须列入长期发展战略中。 横览整个互联网,虽目前热火朝天、一片繁华,但大多都是终端消费者的天下,如淘宝、太平洋、当当、亚马逊等等,此类终端消费品网络独霸营销网络。再看重工业方面,几乎所有公司都有自身网站,但真正将其列为公司重要营销手段的少之又少,大多仍沿袭传统销售模式。但也有少数老板颇具战略慧眼,开始紧锣密鼓、悄无声息地“暗度陈仓”。毫无疑问,他们已经把握了未来商战的主动权——因为在大众未重视之时不必花太多气力便可占据上位,待大家都觉醒之时便有万马齐喑的争夺之势,届时的厮杀势必惨烈和困难,而捷足先登者

鲜有力量与之平分天下!所以,网络营销必须列入公司的长期发展战略。这一点与老板的战略和睿智不谋而合! 3、“针尖”VS“麦芒”已崭露头角,尽早跻身网络,时不我待。 如第2点所述,少数老板已开始行动,平静水面的边缘已有微微波动。最近又查些资料,很多传统行业都在网络里秘而不宣地“暗战”着,且成果显著!见此状,比之具备更强劲实力的我们更没有趑趄的理由,否则,将来再追所花的投入和精力会更多,而且还不一定达到预期效果。 二、网络营销要素。 在《网络营销方案》中曾详细介绍了相关知识,网络营销讲的是一个体系,而不是某一项工作,我个人简单将这个体系的要素概括为经营管理、搜索优化、平台推广、服务跟踪。 1、经营管理。 这是决定整个体系能否持久、能否作为、进度快慢的关键要素,它与技术不沾边,但却决定了整个体系的命运。拿个最切实的例子来说,上月我们召开了网络销售会议,制定了大概路子,但没有谁真正负起责任来,至今有没有进度,无人过问,效果如何无人知晓,平台选择究竟落实与否无人提及,小组成员的工作无人关注,成员也只是两天热度,缺乏了创造激情的工作效果是不卓越的,因为没有一个对它真正负明确责任的主体。若长此以往,网络营销也只能被当做一时的激动之词终被搁浅。所以,个人建议必须确定明确的责任主体,使大家有明确的责任指向,这样才能使网络营销真正持久地走下去,才不会导致想起时说一说,忙了就搁置,最终被行业远抛其后的命运。当然,这个经营管理层必须具备:

…营销型网站策划运营必看的十个建议

营销型网站策划运营必看的十个建议 一个营销型网站是否成功,关键在于前期的策划和策划人员的水平,但是很多策划人员在做策划方案的时候,只是循规蹈矩,不能创新,思维永远打不开。策划网站离不开修改,没有一次性成功的方案,好的方案和成交型网站一定是在不断的调研和测试中改出来的。 那么一个成功的策划人员,应该从哪些方面去设计营销型网站和提高营销型网站的用户体验度呢? 第一、用户定位 产品已经有了,所以我第一步是要去考虑用户的定位,以网络营销行业为例,如果是搜索引擎营销产品,那么它所面对的用户人群应该是二十八岁到四十岁左右的成功人士,并且是企业的领导或者负责人,可以承担我们产品的花销。 第二、产品分析 在考虑网站运营方案及用户体验之前,再分析自己的产品,包括产品的优点、市场、缺点,然后进行产品定位和改进。比如做搜索引

擎营销,服务的优点是排名好,还是见效快?假如是见效快,那么它所针对的用户群体的年龄、收入状况、消费水准都是要考虑的基准点,也就是所谓的市场分析。然后分析完产品优点和针对人群(市场),接下来就要考虑产品的缺点,比如:是否排名不稳定,是否能真正取得多少年的效果。 第三、网站框架设计 营销型网站框架搭建需要根据产品或服务特点去设计营销型网站,如果是卖产品的网站,需要考虑的是产品分类简单明了,购买流程简单大方,付款方式一目了然,以及成功案例或者成交评价查看方便,最后资质认证和经营证书齐全。这些东西都需要以特定的方式展现在网站首页上,有了产品(包括使用说明、存储和清理等详细方法)、购买流程、付款方式、案例、资质,更能体现一个成交型网站的可信度和成交比率提升。 第四、细节调整 细节调整在营销型网站运营过程中尤为重要,需要调整措辞、导航方式、面包屑导航位置和结构、颜色搭配、分页方式、栏目位置、联系方式等一些列因素。在互联网爆发的大时代下,同一产品和行业有很多人和公司都在做,在线上唯一能够证明自己的就是细节,只有

如何撰写房地产营销策划书

如何撰写房地产营销策划书 地产营销随着不断完善、拓展和延伸,在地产营销的新 思路、新趋势中出现了营销策划,它是在一般市场营销基础上的一门更高层次的艺术,其实际cao 作性更高。随着国内房地产市场竞争日益激烈,好的营销策划更成为企业创名牌,迎战市场的战略武器,策划书是营销策划的反映。在此谈谈策划书的编制问题。 、营销策划书编制的原则 为了提高策划书撰写的准确性与科学性,应首先把握其 编制的几个主要原则: 一)逻辑思维原则:策划的饿目的在于解决企业营 销中的问题,按照逻辑性思维的构思来编制策划书。首先是设定 情况,交代策划背景,分析房地产发展现状,再把策划中心全盘托出,其次进行具体策划内容详细阐述;三是明确 提出解决问题的对策。 简洁实原则:要注意突出重点,抓住企业营 销中所要解决的核心问题,深入分析,提出可行性的相应对策,针对性强,具有实际cao 作指导意义。 三可cao 作性原则:编制的策划书是要用于指导营 销活动,其指导性涉及营销活动的每个人的工作及各还 击关系的处理,因此其可cao 作性非常重要,不能cao 作的方案创意再好也无任何价值,不易于cao 作也必然要耗费大量人、财、物,管理复杂显效低。 四)创意新颖原则:要求策划的“点子”(创意)新、

内容新、表现手法也要新,给人以全新的感受,新颖的查是策划书的核心内容。 、营销策划书的基本内容 策划书按道理没有一成不变的格式,它依附于产品或营 销活动的不同要求,在策划的内容与编制格式上也有变化。 但是从营销策划活动一般规律来看,其中有些要素是相同的。 因此,我们可以等同探讨营销策划书的一些基本内容及 编制格式, 封面:策划书的封面可提供以下信息:策划书的名称;客户名 称;策划完成日期及本策划适用时间段。因为营销策划具有 定的时间性,不同时间段上市场的状况不同,营销执行效果也不一样。 策划书正文部分主要包括: 一)策划目的 要对本营销策划所要达到的目标,宗旨树立明确的观点, 作为执行本策划的动力或2 强调执行的意义所在,以要求全员统一思想,协调行动,共同努力保证策划高质量的完成。 企业营销上存在的问题纷繁多样,但概而言之,也无非 六个方面: 初步房地产业,缺乏实际cao 作经验。尚无一套系统营 销方略,因而需要根据市场特点、项目特点策划出一套营销计划。 某地产项目改变功能和用途,原有的营销案已不适应新

营销策划项目建议书

营销策划项目建议书 项目阶段 一、项目计划 1、前期准备 初步接触,进一步洽谈确定课题,客户企业介绍情况,提出咨询,要求与希望;·研究企业提供的资料,分析企业状况,初步拟定项目框架;·实地考察客户企业及环境;·双方确定项目框架和目标;·根据企业期望作准备性调查。 提出项目建议及合同签定:根据客户需求提出项目建议书;·双方就建议书内容(包括项目目标、框架、主要内容、执行方案、时间计划和初步预算等)进一步商讨;·拟定并签署合同,作好项目开展准备工作。 2、项目启动 成立项目小组,由项目领导小组和项目负责人确定项目开展计划:项目详细目标,结构细化,时间进度,人员要求和其他后勤准备;根据经验提出初步计划建议;准备项目开展所需的资料、表格等;根据项目计划要求成立由双方相关人员组成的联合项目工作组,明确具体分工和职责;拟定工作计划和时间进度;拟定调查分析计划;针对项目需要对联合工作组成员进行培训。 3、调查分析 对市场进行调查,并进行分析。 工作成果:《市场调查分析报告》 4、营销策划方案设计 1).确定销售目标 确定定量性销售目标 以定性因素调整 2).确定目标市场 界定现有顾客 针对潜力大的客户 细分市场的总销售量与集中化程度分析、选择足够大的目标市场。 3).确定营销目标与策略 确定长期和短期的营销目标 确定区域性策略 确定季节性策略 确定竞争策略

确定目标市场策略 确定产品策略 确定包装策略 确定定价策略 确定人员推销策略 确定促销策略 确定费用支出策略 4).构建适宜的营销管理系统: 营销组织机构、人员配备与培训、 营销运作模式、主要业务流程、激励和约束机制 渠道建设 代理商的管理:代理商的选择、代理商的评价、代理商的激励与约束制度的建立 客户关系管理:客户档案管理、客户分类管理、客户信用管理 工作成果:《园市场建议方案报告》 5、支持和培训 实施中的指导和培训。 市场营销服务模块 企业营销战略规划 企业营销要素与资源整合 SWOT分析与市场机会界定 核心竞争力分析与竞争策略拟定 长、短期市场目标与实施步骤规划 产品组合策略与产品力提升创意 品牌战略规划、设计与应用 区域市场选择与开发模式、进程规划 整合传播策略拟定与实效实施 实效营销管理组织建设 企业市场目标与营销管理目标分析 营销组织结构(部门、岗位)设计 营销体系各部门功能与职责设计 营销体系各岗位人员工作标准制定 营销体系各部门及岗位管理流程设计 营销体系各项管理制度设计 营销管理组织与平行部门协作 营销组织的动态调整原则与方法

房地产营销策划书(完整版)

香格里拉地产广告策划 前言 随着经济社会的发展,中国的房产市场也从买家市场过度为了买家市场,房地产开发商已经不能掌控主动权,所以以往那种坐等买家的局面已经被全完的扭转。随着房产领域竞争强度的不断加大,各开发商都将自己的眼光放在了顾客的需求上,现在谁能满足顾客最真实的去求,谁才将在房产领域立于不败之地。而一切工作的前提是怎样吸引过来顾客,怎样将顾客的需求信息传达出去,这就需要房产广告的魅力了,在一定意义上说,广告就是各开发商的起跑线,谁能在起跑线上获得先机,在一定程度上也就比竞争者提前成功了一步。 企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务,成为企业推销观念的翻版.而策划观念的引入,则使市场和消费者受到了高度重视,市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提,从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化. 在房地产行业,广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况.房地产策划是一个庞大的系统工程,各个策划子系统组成一个大系统,缺一不可,密切联系,有机统一.同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性.在市场调研阶段,要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势。也就是说,房产的各个环境都将离不开广告策划,它已经成为了房产开发的骨骼与血液。

目录摘要 一.市场状况分析 1.1宏观环境分析 1.2竞争环境分析 二.SWOT分析 2.1 优劣势分析 2.2 机会与威胁 三.目标市场选择与定位 3.1 广告目标 3.2 目标市场选择 3.3 商品房市场定位 四.营销策略与战术营销组合4.1 广告诉求策略 4.2 广告表现策略 4.3 广告媒介策略 五.计划具体实施 5.1 时间安排 5.2 广告表现与发布

销售建议书

销售建议书 为了实现公司下半年销售目标,抢占市场份额,激发销售员的工作积极性,体现销售员的绩效,贯彻多劳多得的思想,促进销售人员内部有序的竞争。公司销售部制定以下几点政策,请各地经销商和销售员自觉遵守,建立企业与销售员双赢的局面。 一、统一和规范市场销售价格 1、各地销售员的市场定价依据: 市场销售价格=出厂价+运费+1元 2、各片区统一销售价格,任何销售员不得变相加价或让利销售。 二、配合公司建立健全客户资料 只有掌握了客户个人资料的时候,才有机会真正挖掘到客户的实际内在的需求,才能做出切实有效的解决方案。当掌握到这些资料的时候,销售策略和销售行为往往到了一个新的转折点,必须设计新的思路、新的方法来进行销售。 销售员即使愿意提供客户信息,所提供的信息也往往流于主观、零散,所以要设计一套科学的报告/表格样式,然后再执行定期报告的制度。 科学的报告/表格样式要将三种信息记录方式结合起来:其一是由销售员与客户共同完成的客户调查表,如基本情况、经营状况、组织结构和财务报表等,这类信息一般按

年度更新,全部为问答式的描述,以体现系统和客观。 其二是由销售员独立完成的定期回访报告,除了规定要反映的客户评价、客户疑问外,其它情况可以自由记叙。 各地经销商和销售员要配合公司销售部建立终端客户资料,定期向公司提交使用和销售本厂面粉的客户资料,公司将会对各经销商提供的客户资料保密。 三、建立经销商诚信档案 商界有一种说法,"中国最缺的就是信用。"在中国,大量的赊销出现在90年代,至今仍未能形成真正的商业信用环境。例如,赊销的合理回报率没有保证,被动信用屡见不鲜;支持信用的资本资源不够充分,经常需要自身和银行融资来保持还款等待期;信用记录以及与之相关联的信用监督和惩罚系统(包括商业手段和法律手段)不完善等。因此,如何加强信用风险的管理与控制,避免赊销坏帐就成为企业财务风险管理的重中之重。 对拟赊销的客户的资产状况、财务状况、经营能力、以往业务记录、企业信誉等进行深入地实地调查,根据调查的结果来评定其信用等级,并建立赊销客户信用等级档案。优为业务量大,以往业务往来中信誉较好,现款现货,往来业务积极主动清理;合格为资产状况和财务状况一般,财务制度比较规范,有一定的资产作抵押,在以往业务往来中经催交后能结清货款的客户;差为资产状况和财务状况不佳,财

某房地产营销策划提案

新城置业 [ 水木清华 ] 营销策划提案

目录 第一部分市场分析 A 武汉房地产市场分析 B 区域市场分析 C 同类可比性工程分析 D 重点竞争对手分析及我方因应技术方案第二部分工程定位及推广策略 A 工程核心竞争力分析 B 工程形象定位 C 目标客户定位 D 价格定位 E 推广策略 F 广告创意表现 G 广告阶段策略 第三部分营销思路的提出及策略 A 活动策划 B 现场包装 C 售楼部包装 D 样板房设计

第一部分市场分析

武汉市商品房市场经过近几年的迅速发展,开始呈现了如下几个方面的特征: 1.住宅投资、交易额,价格均表现出上升态势 2001年武汉市住宅投资额为95.49亿元人民币,占房地产开发总投资额的82.75%,销售面积为523.18万M2,占总销预售面积的80.75%,同此2000年增长4.1%,其中别墅、高档公寓均价3800元/ M2,同此2000年增长2.7%。 2.房地产开发的区域分化十分明显 开发企业的投资开发紧随市场的导向,越是热点的地区,开发企业越有热情,而那些市场不很景气的地区,则难以提起开发企业的投资兴趣。已形成以南湖板块、东湖高新板块、后湖板块、金银湖板块、汉阳经济开发区等“三区五片”规模,成为众多开发商角逐的地方。

3.规模型住宅区不断出现 随着投资额度明显增大,大型住宅社区显露头角,2002年武汉市住宅建设除市内还分布着57个5万M2以上的工程外,大型工程将集中在“三区五片”,且这些大型工程的开发和销售均有较上佳的表现。4.楼盘主题概念在变化 2001年楼市的特点和主题是“智能化”,而2002年楼盘主题多以“绿色生态”为主,强调工程的园林景观的建设,全市打出“绿色生态”牌“亲水住宅”的小区不下20家,如“大洋彼岸”,“蓝湾俊园”、“金色港湾”、“万科城市花园”、“泰合百花园”、“新地东方花都”等。 5.房型设计悄然变化 随着大众生活水平的提高,对住宅房型的要求也发生了变化,即: 三大一小:大厅、大厨、大卫生间、卧室较小; 明厅明厨双阳台:客厅、厨房要求采光较好,最好是没有一间暗房、一生活阳台、一景观阳台;

关于开展营销工作的几点建议

关于开展营销工作的几点建议 陈总:您好! 近几年,在您的积极倡导下,下属产品单位越来越重视营销工作,也从营销工作中有所收益。企业管理部积极配合这项工作的开展,比如开展营销座谈会,各单位互相交流经验;督促完善客户档案,推行客户回访制度;制定年度营销工作计划,明确每月思路;组织每月进行市场分析和客户分析;组织策划营销活动等等。一部分观点认为,胜大集团下属单位关联度差,企业个性明显,很难在集团公司层面开展营销活动,经过这两年的调查、了解,我以为除了继续做好上述工作外,还有几点工作可以开展: 一、建立以客户需求和网络营销为导向的企业网站 企业网站不同于专业的门户网站,每个企业有自己特定的产品/服务,网站的内容理应围绕企业的核心业务设置。企业网站不应当只是一个摆设,网站是最有用的营销工具,因此,建立以客户需求和网络营销为导向的企业网站尤为重要。 产品单位的企业网站要实现的营销功能一般包括:一是树

立公司形象,扩大业务宣传;二是收集客户反馈,加强客户服务;三是网上市场调查,开展网络营销;四是建立信息数据库,实施电子商务。根据企业发展的不同阶段和产品特性不同,企业选择网站的营销功能重点也有所不同。 在胜大集团,企业网站大多是仅限内部管理活动,以集团公司为例,胜大主页主要是下发通知、上传文件、报道事件,仅此而已,充其量是个信息处理平台,与产品企业的网站要求大相径庭。在下属单位中,胜明公司是近几年营销工作卓有成效的,其网站建设也是最接近市场化的,突出形象宣传和产品介绍;胜大超市网站介于做和不做模棱两可之间,更新较慢,自己的领导都不看,更不用想客户了;其他单位的网站基本是内部使用。在调查中发现,这些单位领导有意向建设网站,但苦于牵扯的精力、日常维护、操作人员的能力等等问题较多。 建议由企业管理部牵头(哪个部门管出发点不一样),以委托网站运行商管理或者引进专业网站维护人员(1人)的形式,建立以客户需求和网络营销为导向的企业网站,初步设想:完善胜大主页,在现有功能基础上,划分主页功能区,专设营销宣传区域,除增加胜大集团宣传外,链接其他三级单位网站;建设胜明公司、胜大超市、农业公司、鲜奶吧、制罐公司、化工厂、物资公司等产品单位企业网站,突出营销功能,三级单位负责参与

房地产营销策划方案模板

房地产营销策划方 案模板

房地产营销策划案(全案模版) 第一章项目投资策划营销 项目投资策划营销是全案最为关键的环节,反映了发展商选择开发项目的过程,这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节,这个过程操作好了,就意味着项目成功了一半,在这个过程中多下功夫,以后的开发经营就能够事半功倍。 项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析,并就规避开发风险进行策略提示,还对项目开发节奏提出专业意见。 一项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 .地理位置 .地质地貌状况 .土地面积及红线图 .土地规划使用性质 .七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 .地块周边的建筑物 .绿化景观 .自然景观 .历史人文景观

.环境污染状况 3、地块交通条件调查 .地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 .项目的水、路、空交通状况 .地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查 .购物场所 .文化教育 .医疗卫生 .金融服务 .邮政服务 .娱乐、餐饮、运动 .生活服务 .娱乐休息设施 .周边可能存在的对项目不利的干扰因素 .历史人文区位影响 二区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况 .国内生产总值: 第一产业数量 第二产业数量

第三产业数量 房地产所占比例及数量 .房地产开发景气指数 .国家宏观金融政策: 货币政策 利率 房地产按揭政策 .固定资产投资总额: 全国及项目所在地 其中房地产开发比重 .社会消费品零售总额: 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 .中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规.项目所在地的居民住宅形态及比重 .政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 .政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 3、项目所在地房地产市场总体供求现状 4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6、商品住宅客户构成及购买实态分析

某科技营销咨询项目建议书

某科技营销咨询项目建议书

XX纳米生物科技有限公司 XX营销咨询机构 二○○八年七月九日 XX纳米生物科技有限公司 营销咨询项目建议书 前言 第 2 页共 26 页

非常感谢XX纳米生物科技有限公司及相关领导对我们XX公司的信任,并能够给予我们提供专业服务的机会!很高兴通过前期的初步交流,我们已在较多层面达成了良好的方向性共识,对贵公司现阶段及下一阶段的需求有了比较清晰的认识与把握。本《营销咨询项目建议书》旨在对接下来我们彼此的合作关系作一较为清晰的认定,并对我们的服务内容、方式、人员、项目进程、收费等实质性内容作一较为明确的说明,其间不周、不明、不确之处,还望XX科技公司领导及时提出,并与我们及时沟通商议,以便尽早进入实质性咨询服务和具体实操阶段。 鉴于贵我双方前期较长时间的接触、沟通,我们认为已经不必要再有什么“虚”的东西了,故,本咨询建议书涉及内容,多为“干”货,还望XX科技领导理解。 第 3 页共 26 页

目录 1、我们对XX科技营销咨询的需求理解.............................................................................................................................. 错误!未定义书签。 2、咨询服务作业内容说明 (8) 2.1.XX科技公司企业内外营销资源综合诊断 (11) 2.2.XX科技公司上市推广基本营销策略 (12) 2.3.XX科技上市推广策略的落地执行 (13) 2.4.XX科技项目咨询服务作业清单 (13) 3、作业期限与时间安排 (23) 4、咨询作业服务费用及支付方式 (24) 5、项目组成员简介(暂定) (26) 第 4 页共 26 页

品牌营销建议书

庄吉品牌营销建议书 目录 一、前言-------------------- 3 二、整体营销形势 (在定位报告中已详细描述,此处略) 三、机会与问题分析------------ 4 四、产品策略---------------- 5 五、营销组织---------------- 6 六、广告策略---------------- 7 七、区域策略---------------- 11 八、促销策略---------------- 13 九、服务策略---------------- 17 前言 经过3个月来大量的市场调查和内部研究,我们对庄吉的整体情况有深入的了解,并在综合讨论的基础上,将品牌定位于“时尚”。鉴于“时尚”的概念比较抽象,必须透过具体的思想来表现。在对于“庄吉”品牌和中国男装现状以及世界流行趋势分析之后,我们可以

重点来表现中国男人追求“自由”与“展现个性”的心态。 围绕这一思想,结合庄吉现有情况,我们制定相应的品牌营销策略,对庄吉短中期的营销工作进行规划,其阐述的重点在于能成为今后的具体营销工作指导性文本。 特别须指出的是:营销定位论早在80年代被世界各国的工商界接受,并成为品牌建设重要的基础理论之一,是每个品牌建设都必须思考和明确的问题。 不能在让消费者在众多竞争产品当中清晰的辨别出来的品牌,决不是成功的品牌。 机会与问题分析 一、外部环境 A、机会 1、消费者对中高档服装的需求不断提高 2、消费者对服装的知识不断丰富,对品牌的认同不断变化 3、社会大量的剩余资金,便于寻找加盟商。 B、问题 1、现有的经销商对产品和营销工作投诉 2、生产不能完成营销方面的要求

房地产营销策划方案案例

房地产营销策划方案案例 篇一:最新房地产营销策划方案 华府项目整合营销策划方案 目录 引言 第一部分市场解构 基本描述项目SWOT分析 目标市场定位与分析第二部分客户分析 目标市场定位与分析 目标消费群购买心理及行为分析 第三部分产品策略 策划思路产品规划卖点梳理 第四部分价格策略 价格策略价格结构价格预期 华府项目整合营销策划方案 第五部分营销通路 营销展示中心接待中心VIP营销 第六部分营销推广

推广策略及遵循原则案名与LOGO 推广总精神 营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略整体营销战略入市策略推广策略 推广部署 阶段销售周期划分及策略附录 华府项目整合营销策划方案 引言 对于华府项目的市场研究,是一件富有激情与创造力的事。其与生俱来的魅力及复杂性,决定了本次《华府项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度,更具有与生俱来的冲击力: 如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清,并且富有执行性? 如何从种种困难与矛盾中找出正解,解决变数及不确定的风险? 如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成,打动市场的市场攻击体系? 如何建立一个战略发展体系及战略

性发展平台,实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系? 一个项目的推广成功,需经多方面努力及细致铺排,而这些工作必须经多方面的专业人士担当,本项目的市场定位,形象包装,广告及宣传策略等工作,均需严谨地执行。 华府项目整合营销策划方案 本策略,仅做概要性阐述,并将随市场变化情况适时调整。 房产是开发商品牌的载体,产品的定位与开发理念,需与开发商的经营理念相一致,才能使品牌深入人心。将“用心、品位、感动六安”作为华府项目的开发理念。“用心”是企业行为的准则,也是立足业界、长远发展的根本;“感动六安”是开发理念的核心,指对人性的关注,体现在建筑设计、功能配套等方面对人需求的关怀;“品位”指产品质量方针和品质保障。 华府项目整合营销策划方案 策划目的

公司 营销策划提案

高华公司2002年营销策划提案 编制: 审核: 批准:

会签: 目录 一、市场分析 1、目标顾客群细分 2、目标顾客群心理分析 3、竞争对手分析 4、市场机会点 二、营销战略 1、市场切入方式 A、产品切入方式 B、销售切入方式 C、服务切入方式

D、高华公司切入方式 一、市场分析: 1、目标顾客群细分: 家用锅炉的目标顾客家中必须有天然气管道,以下细分的目标顾客群都首先拥有此条件。 高华家用壁挂式燃气采暖热水锅炉的目标顾客群有: A、家庭成员高收入且追求高品质生活的家庭 B、企、事业单位中有资金实力且计划为职工建设高档住宅小区的单位 C、开发高档住宅小区或高档商住一体写字楼的房地产开发商 2、目标顾客群心理分析: A、群体: a、集中供暖有固定送暖时间限制,不能随天气变化而改变,故时常 受冻; 中国最大的资料库下载 b、集中供暖的室内温度的控制权不在自己手中,故无法让暖气产生 自己想要的舒适温度; c、热水器中燃气的因缺少强排式的而不能选择;电热水器因受容量 限制而不能满足全家人的洗澡需求; d、家用锅炉的价位不是问题,因为1万元左右的家居耐用品有背投 彩电、高速电脑、家用摄像机、整体厨柜、整体卫浴、高档家俱等,而其 品牌、服务至今还不是很清楚,因此无从选择。 B、群体: a、为职工解决“住”的问题,而采暖集中供暖的问题(A中a、b

项)最关键的问题之一,解决之道便是选择家用锅炉; b、因是职工福利且是单位筹办,所以选择家用锅炉时价位不是问 题,而品质,服务是核心,只要职工满意,建房此事才算过关。 C、群体: a、既然是高档建筑,在有了家用锅炉后就应放弃集中供暖 b、选择家用锅炉,首选品牌,这为售房提供卖点;次选服务,这为 售房后解决了业主的后顾之忧。 3、竞争对手分析(西北市场): A、在西北地区家用锅炉的品牌以国外品牌为主,高华的主要竞争对手是:意 大利的阿里斯顿、八喜-欧仙、德国的菲斯曼、法国的沙福都。 B、在西北地区家用锅炉的竞争集中于西安市场,在西安以外的广大市场各品 牌的销售网络还没有健全。 C、在西安市场,各品牌的竞争都集中于集团购买上,对于消费者的市场培育 还都做得很少,电视、报纸上的品牌、功能宣传还没有,有两个品牌设立 了专卖店,但没有大众媒体上的广告引导,客流量少,只起到了对集团购 买的辅助作用。 D、在西安市场,各品牌的品牌传播仅限于集团购买客户,在广大消费者心中 还没有着手运作;各品牌的售后服务还没有进行宣传,服务在潜在顾客群 心中是一个待解的迷。 E、除了高华,各品牌的代理商的综合实力都很小,因此在推荐时大家都强化 品牌而弱化自己。 4、市场机会点: A、三个目标顾问群都对家用锅炉有了需求 B、A类目标顾客群还没有被各品牌重视,因为A群体对B、C两群体有引导及 制约力,所以A群体的开发是关键。

房地产营销策划方案(范文模板)

房地产营销策划方案 目录 一、概述 (3) 二、市场环境分析 (3) (一)整体概况 (3) (二)区域房地产市场分析 (4) (三)消费者分析 (9) 三、策划对象特性分析 (11) (一)项目概况 (11) (二)技术资料 (11) (三)地块资源 (12) (四)周边配套设施 (14) (五)交通配套状况 (16) 四、竞争状况分析 (17) (一)竞争楼盘基本情况 (17) (二)竞争楼盘分析 (20) 五、项目SWOT分析 (22) 六、目标 (24) (一)销售目标 (24) (二)财务目标 (24) 七、项目定位 (25) (一)客户定位 (25) (二)产品定位 (30) (三)价格定位 (31) (四)形象定位 (37) 八、项目营销策略 (40) 附件

一.概述 本房地产项目位于XXXX,处在XXXX辐射范围内,靠近市政府所在地,以主推50—90平米的小户型的楼盘。以“竹”和“玉”为主题,力求使项目 本身特色明显,争取在当前市场上建筑形式近似的环境下,打造“台地”生 活方式,引领白领时尚生活。本营销策划方案针对目标客户群体特性,考虑 实际生活水平,结合XX本土文化,意在最短的时间内树立开发商及楼盘形象,顺利实现项目的整合推广,达到开发商与消费者的双赢。 二.市场环境分析 (一)整体概况 1、地理人文环境 XX,地处XX省北部。它北近长江,同XX省石首县抵界;东北部濒临烟波浩淼的洞庭湖,与本省岳阳市毗邻;西和西南部是连绵千里的雪峰山,与 常德市、怀化市接壤;东距省会长沙市70公里,与长株潭经济共同体相连;南连湘中腹地娄底市。全市辖桃江、安化、南县三个县,沅江一个县级市和 一个大通湖区,中心城区涵括赫山、资阳、朝阳三个区。全市总面积12144平方公里,为全省总面积的 5.83%,总人口467.66万,中心城区面积50.5平方公里,人口51万。境内由南至北呈梯级倾斜,南半部是丘陵山区;北半部 为洞庭湖淤积平原,农产品资源、矿产品资源、水资源、劳动力资源丰富, 有比较好的生态环境和旅游资源,是当今我省“3+5”城市群区域经济发展和环洞庭湖经济圈的重要城市。 2、经济环境 XX资源富饶,素有中国竹子之乡、中国黑茶之乡、中国麻业名城的称号, 也被称为银城,市区设赫山、资阳、朝阳三个区,含有桃江、安化、南县以

营销策划合作提案

营销策划合作议案 经过上次愉快的接触,我们对**及**敢于接受创新营销模式的胆识和魄力深感敬佩。优越的环境、良好的市场定位和广受欢迎的产品,让人看到一个前途不可限量的事业,对创造一个领先的**品牌充满信心。我们愿意成为**之光事业的一员,专心研究市场,洞察消费者需求,努力打造“**”这一品牌,齐心协力做好统筹工作,使美星蓄能在最快的时间以最低的成本讯速打开市场并让它时逐渐成为行业的领先品牌。 服务联络:先生专属为您尽心服务! [ ] 将一如既往地为您提供到位的专业服务,为您创造更多的价值和回报! 签署: 年月日 1、 合作目标及工作任务 (一)、合作目标 在合作期间,新天的工作将围绕以下目标展开: 1、策划设计容易识别和记忆、有品位的“**”品牌标识; 2、了解消费者需求,创造和丰富更能体现“**”底蕴、有较强市场竞争力的品牌形象; 3、根据市场推广的需要,策划设计能充分表现品牌形象的视觉识别系统和各种宣传促销用品; 4、洞察客户心理,策划富有市场潜力的推广、执行方案; 5、以最快的速度,讯速找到产品的市场切入点,并以方案性提交; 6、以最低的成本,讯速打开产品销售市场,及空白市场的开发。 7、制定最有效的营销模式及方法 (二)、工作内容 为完成上述目标,新天的工作任务分七个阶段进行:

第一阶段:导入企业前期(11月下旬)调查、策划和设计。主要工作任务是: 1、行业的调查分析及企业自身的深入了解研究; 2、主要竞争对手的调查与分析; 3、设计LOGO(标识); 第二阶段:全面策划设计 1、策划企业形象设计方案; 2、设计必要的VI和年终公关的宣传促销用品,包括以下项目:(1)、LOGO (2)、画册 (3)、名片 (4)、信封、信纸 (5)、户外广告牌 (6)、桌牌 (7)、胸牌 (8)、台历 (9)、广告牌 (10)、产品形象图案 (11)、各种卡制品 (12)、内部报纸 (13)、邀请函 (14)、新闻稿 (15)、彩色宣传单 (16)、稿纸 (17)、调查问卷 (18)、其他三种宣传品(根据需要确定) 第三阶段:制作必要的宣传用品 第四阶段:根据调研结果展开分析研究,确定最直接的年终产品销售攻坚战及明年销售计划 1、启动客户关系管理 2、元旦、春节客情关系维护 3、对完整的企业形象进行有效客户的推广 调查客户的情况和满意度,及时对产品、服务和宣传促销进行调整;加强客情关系管理,逐渐与客户建立有益的关系,最终了解和建立稳定的客户数据库。 第五阶段:销售团队的培训及重造

(世联)住宅项目营销顾问工作建议书.pdf

江西小学校公司: 我司认为,要提供贵司所需并能解决贵司问题的顾问服务,其关键在于准确理解贵司的需求,因此, 最终提供的顾问服务还需双方进一步交流,我司也希望了解贵司的目标(项目预期)、限制条件(如启动资金等)、开发过程中遇到的困惑或面临的问题、项目开发时间表(如动工时间、推售时间等)等情况,以确定贵司的顾问需求,从而更好的为贵司提供相应的顾问服务。 如有任何问题,请随时与我司客户经理赵亮杰联系为盼! 专此奉达,顺颂商祺!

xx住宅项目 顾问工作建议书 谨呈: 目录 一、世联地产顾问(中国)有限公司介绍 (3) 二、项目界定及思考关键点 (7) 三、工作阶段划分及各阶段工作内容 (10) 四、世联顾问工作方法及质量保证体系 (18) 五、顾问咨询费用 (21) 六、我司服务顾问案例及客户概览 (22) 七、世联部分策划代理项目概览 (26) P.2

一、世联地产顾问(中国)有限公司介绍 数字世联 世联地产顾问(中国)有限公司 2005 年营业收入总额近 2.28 亿元,相比与2004 年的 1.54 亿元增长 48.22 %。2005 年全年,世联中国代理、顾问同步服务项目近300 个,经纪、评估和按揭同步服务总宗数近4000 宗。截止到2005 年底,世联已经在深圳、北京、上海、天津、广州、东莞、惠州设立了13 家分公司,员工总数达 1500 人。 在“成为具有国际水准、中国最佳的房地产综合服务提供商”的企业愿景驱动下,2005 年全年,世联中国各项业务均呈健康发展状态,保持理想增长。 代理业务在未参与任何投资和包销炒作活动的正规作业模式下,成功进入5个城市,实现销售金额 147.28 亿元,成交套数 19730.5 套,成交总面积 204.01 万平方米。相当于为 2 万个家庭实现了投资置业的梦想。 顾问业务全年签约 136 个,签约项目总占地面积近 300 平方公里,签约城市 达 51 个,05 年签约总额较 04 年同期相比翻一番,雄居市场第一。 评估业务 05 年评估标总值达 1001 亿元,评估服务个案达 1750 宗,银行签 约银行 15 家,与 04 年同比业务增长 30%。 经纪业务已经成功的在深圳三级市场上树立起“世联行”“豪宅专家”的品牌形象,05 年交易总金额达 9.87 亿元,交易总面积达 13.42 万平方米,成功服 务小业主 3000 多位。 按揭业务迅速生长,05 年转介按揭贷款总额 4.3 亿元,按揭服务个案达 1300宗,签约银行 10 家,业绩较 04 年同期增长达 1075%。 事实证明,世联所坚持的稳健(稳定的服务质量)、创新和综合服务是取得成功的关键,未来三到五年,世联仍然要坚持并做得更好,做客户可以信赖的伙伴,为客户提供更加有价值的服务,和客户一起成功。 P.3

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