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土地流转1

中国土地制度改革应在产权界定上下大工夫

????土地制度改革是市场对十八届三中全会呼声最高的改革之一。中国社科院农村发展研究所宏观室主任党国英撰文称，中国农村土地的产权界定目前存在较大缺陷，土地制度改革要在这方面下大工夫，以健全土地要素市场。

????上海证券报9月18日刊登其文章称，深化土地制度改革，微观方面，要在农地确权的基础上，最终允许土地承包权或使用权进行流转；宏观管理方面，要优化土地用途管理政策，建立农业保护区制度，向农业投资者传递更明确的土地用途信息，以减少土地流转中的投机行为，对农村建设用地管理要更加灵活，下放管理权限。

????“要素市场化，特别是涉及土地要素的交易，难题不在于我们不掌握交易的技术知识，而在于交易对象的产权界定因体制方面的问题存在大量缺陷。”党国英认为，这一问题不解决，产权交易不可能健康推进。他举例称，过去两轮农村土地承包并没有保证在承包期内部不调整土地承包关系，所谓“三年一小调，五年一大调”在农村比较普遍，这样很不稳定的土地承包权怎么交易？

????再如，在土地使用期交易实践中，通常不会把土地用途转变作为合同的必要条款，这使得农地使用期交易与翡翠原石交易迥然不同。

????今年中央一号文件明确提出全面开展农村土地确权登记颁证工作，用五年时间基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作，妥善解决农户承包地块面积不准、四至不清等问题。国内媒体近日引述权威人士报导称，农村集体建设用地所有权确权工作有望年内完成。????党国英认为，因为一些历史的、体制的原因，目前农民所占有（承包）的土地是不平等的，只是不平等的程度在各地有所不同。所以在第二轮土地承包期结束之后，再进行一次调整，是利益的重新分配，然后再进行确权登记颁证，是一个稳妥的办法，农民容易接受。????如果现在就进行确权，使土地关系长久不变，也就意味着今后不再进行土地调整，这会是土地占有的实际不平等会固定下来，一部分农民会有意见。

????他指出，支撑中国30年发展的主要动力之一是中国城镇化，这种城镇化已经使大量耕地转变为建设用地。今后的城镇化要少占甚至不占耕地。

????对于确实需要土地的城市，可利用城乡建设用地“增减挂钩”试点政策，搞活农村建设用地。中国有近3亿亩农村建设用地（包括农民的宅基地），这些土地利用率不高。????党国英强调，从发展看，集体土地流转是一个方向，但由于各地情况不同，农地流转的试点不会是“一刀切”，而是“自下而上”的改革路径，将由地方试点突破来推动土地流转的全面推开。如对于确权工作，因为问题复杂，中央应该出台原则性意见，省级出台落实细则，以市为单位推进。

针对农村集体建设用地流转试点扩围的消息，中国证券报本月初援引国土部相关负责人表示，未向地方政府下发文件，相关文件仍在调整完善中。该负责人并未透露此项工作的具体进展。

何红卫余爱民胡小芳：土地流转七个重大问题(2013-10-30)

作者： ? ? 发布时间： 2013-10-30 9:04:24

习近平总书记在7月下旬的湖北视察讲话中要求，深化农村改革，完善农村基本经营制度，要研究农村土地所有权、承包权、经营权三者之间的关系，土地流转要尊重农民意愿，保障基本农田和粮食安全，要有利于农民增收。通过学习总书记讲话，调研湖北农村土地流转情况，特别是通过这次调研华丰农业专业合作社情况，我们对新形势下土地流转七个

重大问题有了一些新的思考和认识。

第一，土地流转的目的是什么

搞清楚为什么要进行土地流转，先要弄明白土地流转因何而生。从大处看，归功于改革开放，得益于城乡经济社会发展特别是农村社会生产力的发展，是城镇化、工业化发展的必然趋势，是农业现代化发展的必然结果，是农民致富奔小康的必然选择。从实处看，土地承包经营成本高、种田比较效益低，这是基础；农村劳动力大量转移，造成留守老人、妇女生产艰难和部分农田抛荒，这是前提；机械化提高和生产技术进步，这是条件；新型经营主体崛起和社会化服务发展，这是关键；法律允许和政策支持，这是保障。我们理解，土地流转的目的主要在四个方面：一是发展适度规模经营，推进农业现代化；二是转移农村劳动力，增加农民收入；三是稳定粮食生产；四是促进城镇化、工业化。简言之所达到的“四增”，即是农民增收、农业增效、粮食增产、“四化”增速。

第二，土地流转有无规律可循

在学习和调研中我们觉得，有些基本的东西是可以把握的。一是土地流转与经济社会发展水平相适应。特别是与工业化、城镇化成正比，与农业现代化水平成正比。从全国看，沿海地区经济社会发展快一些，土地流转比例高一些，中西部地区发展慢一些，比例也低一些。从湖北看，至2013年6月统计全省土地流转面积971万亩，占家庭承包经营面积的21.6%，而发展较快的武汉、黄石、鄂州流转率达到了40%。正是从这个基本点上看问题，我们作出这样的判断：湖北的土地流转处在正常发展的速度，虽然比全国平均值23.9%低了2.3个百分点，但与湖北农业大省、粮食主产区基本“相适应”。二是从低到高呈“对勾型”发展。据有关方面统计，2002年，全省土地流转规模经营面积达到250万亩；2006年全省降至100万亩；后来呈恢复性发展趋势，2008年开始至今呈现发展“加速度”，近6年土地流转的比例分别为6.8%、8.9%、10.9%、14.8%、19%、21.6%，平均每年以3个百分点增长。把握“由低到高”的发展趋势，我们充满信心，了解“前进道路有曲折”，我们不必为一时一事的比例下降而担心。三是在农村制度改革中推进。?

如武汉农村综合产权交易所的建立，对于湖北乃至全国土地流转、规模经营发展都是一个引领和推动，习近平总书记来此考察后肯定“这是积极探索”。四是以稳定家庭承包经营制度为基础。党的十七届三中全会决定强调指出，赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有土地承包关系要保持稳定并长久不变。所有权、承包权的稳定是根，经营权的流转是形。稳定支撑流转，流转促进稳定，离开了稳定，流转是空中楼阁，没有了流转，稳定是一潭死水。我们要正确认识和处理稳定承包经营制和土地流转的辩证统一关系，既不走“只管稳定、不管流转”的老路，更不走“只管流转、不管稳定”的错路。五是必须增加农民收入。农村工作的核心是增加农民收入，土地流转必须增加农民收入，否则农民不会答应。有的地方给农民流转收入太少，特别是不能让农民共享对方发展的利益，农民不高兴，甚至不惜撕毁已签订的合同，强行收回承包地。六是积极稳妥有序。实践证明，土地流转应该采取积极稳妥有序的态度。积极，就是要引导、促进、服务、保障土地流转；稳妥，就是实事求是，因地、因时、因户而宜，不搞东西南北齐步走，不搞好差快慢一刀切，不搞运动式，不搞强迫命令；有序，就是尊重规律，形成规范，有目标、分阶段、有重点、保质量、讲方法、求效果地推进。

第三，土地流转靠谁主导

市场是推进土地流转健康发展的主要力量，市场主导与政府服务相结合，以“看不见的手”为主，“看得见的手”为辅，两手抓，形成引导和促进土地流转的“合力”。土地流转一路走来，总体来看还是市场唱主角、行政当推手。最初的土地流转是“不可以”和“不允许”，农民只能私下地、偷偷摸摸地干，后来因为农村劳动力向城镇和工业转移，大量的农田弃种抛荒，基层干部不得已动员甚至“命令”党员干部带头“转包”，并且长时间、低价格“出租”给老板和债主。后来税费改革、取消农业税，土地从包袱变成财富，农民纷纷回家要地，土地纠纷非常普遍、非常激烈地暴发出来。经过土地延包再确权、再完善，农民在得到稳定的土地权益后，劳动力仍然选择进城务工，虽然后来金融危机引发农民返乡浪潮，土地流转有些波动但并不太大。再后来，种田比较效益越来越低（工资收入增长快、生产成本增长猛、粮食价格增长慢），机械化普及越来越快，新型经营主体越来越多，政府推进作用力越来越大，四轮驱动，土地流转便一路“呼啸前行”。土地流转所形成的转包、出租、互换、转让、入股等多种模式都是市场模式，至2012年底，湖北省土地流转转包占43.5%、出租占30.4%、互换占5.1%、转让占11.7%、入股占3.8%、其它占5.5%。总体来看，市场主导效应越来越充分。但市场不是万能的，是有缺陷的，故不能缺少政府“这只手”。

??? 第四，土地流转转给谁

土地流转最先流转给农户，后来流转给专业大户，包括现在流行的家庭农庄，接着流转给农民专业合作社，最有规模的是流转给产业化龙头企业，最有争议的是流转给那些与三农“沾不上边”的工商企业。据省农业厅统计，目前流转入农户的土地比率为61.2%，比去年下降2.2个百分点，合作社、企业和其它主体分别占15.7%、14.8%、8.4%。据荆门市农业局统计，全市土地流转面积89.39万亩，流向分三大块，流入农户、家庭农场和种养大户的53.98万亩，占60.2%，流入专业合作社的16.58万亩，占18.5%，流入龙头企业的16.83万亩，占18.8%。如果说土地流转有一个流转给谁的问题，那就是针对工商企业来说的，因为流转给农民、农庄、专业大户、专业合作社都不构成问题，只有工商企业进来了便如同“狼来了”一样为上上下下“紧张、兴奋、刺激”。我们在学习和调研中认为，这个问题应该两方面来看。一方面，工业支援农业，工农产业互动，这是大势所趋。农业农村农民也在全面对外开放，农产品加工业的快速发展和以龙头企业引领带动的农业产业化发展就是这种开放的必然结果。工商企业进入土地流转、规模经营也是大势所趋，只能顺势而为，而不可逆势而动。另一方面，我们要看到，国家明确不提倡工商企业长时间大面积租赁农民的承包地，其战略意义非常清楚，就是要从宏观上防止工商资本下乡恶意“圈地”，控制农地受市场逐利主义的影响向非农产业流转，从而确保农民在农业经营中的主体地位。我们应采取的态度是，发挥其积极作用、控制其消极作用，用其利，除其弊，做到正确对待、有所限制、加强监管、底线约束、规范发展。政府要引导把主要流向朝着种粮大户、家庭农庄和像华丰一样的农业合作社上，更要把主要精力放在培育新型职业农民、培育专业大户和家庭农庄、培育农民专业合作社上来，要让更多的新型农业主体占领土地流转的主战场。

第五，流转土地用来“种”什么

流转后的土地究竟种了些什么呢？我们调查发现，一是种粮食，这是最低收入层面

的，也是最主要的用途。二是种蔬菜，城郊流转很多用于种蔬菜，一个大棚蔬菜，可以赚到千把甚至几千元钱，比种粮强出好几倍甚至十几倍。三是种花种药。这类以山区和城郊为主，不多。四是养鱼养猪。搞养殖的也有不少，养鱼的主要在平原湖区，养猪的主要在山丘岗地。这类土地处在基本农田边缘，租期都比较长，一般都进行了土地改造，有的挖成了鱼池，有的建起了猪圈。五是“接二连三”。与二产业结合，搞农产品深加工，与三产业连接，搞旅游服务业，俗称“高效农业、设施农业、观光农业、旅游农业”等，这是最高收入层面的，是发展势头最旺的一块。

之所以提出“种”什么的问题，主要因为出现了“非粮非农”倾向性的问题。2011年5月，湖北省“农村土地经营体制创新”现场会的一份资料显示，20多家受到表彰的“龙头”企业，绝大部分都是种植蔬菜、水果、花卉、苗木、药材等经济作物，或者挖池养鱼、盖棚养猪，或者从事观光旅游、搞“农家乐”的公司，以种粮为基业或主业的仅为3家。据当年省经管局的统计，全省登记备案的土地流转面积中，种粮的只占48%。越来越多的流转主体特别是企业热衷搞“挂一接二连三”的开发，挂着“农业”的牌子，什么赚钱“种”什么，就是不种粮食作物，因为种粮的比较效益最低。地方政府积极支持他们“加快调整产业结构”，所谓“调整”就是“改粮”，“进一步调整”就只有“农转非”。个别地方扩大“附属生产用房”的规模，规避农用地转用审批手续。更有甚者，将耕地变成了市场、停车场、企业厂房等，给耕地造成永久性伤害。可以这么说，土地流转已经出现了不容忽视的“非粮非农”问题。粮食安全是国家天大的事，湖北是农业大省，承担着保障国家粮食安全的重大使命。习近平总书记在湖北考察时反复强调，粮食安全要靠自己，自己的饭碗要装自己生产的粮食，并且特别强调，土地流转要保障基本农田和粮食安全。各级党委和政府都要高度重视这个天大的国计民生问题，要通过有力有效的政策措施，特别是流转用途管制措施，来确保“土地流转中的粮食安全”，确保基本农田总量不减少、用途不改变、质量有提高。

第六，流转土地应该怎么“种”

调研中，主要问题有三个，一是部分流转土地被反租倒包，二是部分流转土地在广种薄收，三是部分流转土地在“睡大觉”。反租倒包甚至层层转包，规模效应在递减，农民利益被损害，老板赚差价，群众有意见；广种薄收失去了土地流转的意义，有的“薄收”到比农户种田收入还低，因为农民把田当儿子在“精养”，而他们则看得淡薄，说是规模经营，实是规模粗养、散养、放养；至于敢让土地“睡大觉”的一是因为自己有实力，不在乎这几个钱；二是压根儿就没指望从土地种植上赚钱，醉翁之意不在酒，项庄舞剑意在沛公。三种情况的致命伤在于“两低”，土地流转金低，土地产出率低（甚至无），这便与土地流转的目标方向背道而驰。我们认为这样的流转不是有利，而是有害；不是进步，而是倒退；不是成功，而是失败！这样的流转可以休矣！鉴于“转种、粗种、不种”等问题在不断发生，有必要定期检查、区别对待，对问题比较严重、群众反应比较强烈的有必要查处并通报，规范流转行为、搞好流转之前、之中、之后服务，是政府应该做的事情。

第七，农民权益如何保护

我们在调查中发现，农民“五权”容易受到侵害：一是农民集体所有权“有点虚”，二是土地承包权“有点轻”，三是流转收益权“有点低”，四是话语权“有点小”，五是合作利益权“有点险”。

如何维护和发展农民权益，是我们在土地流转过程中应该研究和解决的重大问题。华丰探索给我们以很多启示。确权是基础，土地承包权要明确到田块、到家庭、到人，要发证到户。维权是关键，既要维护方方面面的权益，包括受让主体的权益，更要重点保护弱势群体的权益，政府和职能部门要有作为，对于侵害农民权益的重大案件要严肃查处。规范是重点，规范流转行为，规范经营行为，规范合作行为，规范产业化行为，只有规范才能最大限度减少权益受侵害。平台是保障，县乡要建立健全流转机构和纠纷调处机构，有人管事，有钱办事，方便办事。法规是后盾。实践检验有些法律条款要完善，有些政策性法规要修改，有些显失公平的乡规民约要用法律去约束改正，地方法院和法庭要开门受理农民土地权益案件，坚决打击侵权行为。提高是根本，提高农民文化素质，提升农民维权能力，自己的权益还得靠自己来保护，用乡亲们自己的话说“生伢儿不能光指望抱腰的用力”。

文章出处：农民日报—中国农业新闻网

华生：土地制度改革的政府思路和政策困境(2013-10-25)

作者： ? ? 发布时间： 2013-10-25 9:31:37

应当说，中国政府对于目前土地制度的种种问题并非没有引起重视，多年来也在积极探索改革的新路径。但在各种探索和试验的左冲右突中，却始终没有找到可行的出路和替代路径，在土地问题上的思想混乱却不断加剧。我们下面就来剖析这个局面和其成因。

一、思路一：按区分公益性和经营性原则征地

2008年秋的十七届三中全会，通过了“中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定”。这个决定对农村土地管理制度进行了比较完整的阐述。决定在坚持土地集体所有、家庭承包的基础制度的一贯方针以外，首次提出要改革征地制度，严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围。征收农村集体土地，按照同地同价原则及时足额给农村集体组织和农民合理补偿。在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过各种方式参与开发经营并保障农民合法权益，逐步建立城乡统一的建设用地市场。对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场，以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。十八大报告中又进一步提出要改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例，加快完善城乡发展一体化体制机制。近几年来中国政府在土地制度方面的改革尝试，应当说都没有脱离这个框架。

在上述的意见中，除了坚持和稳定现有的土地管理制度外，第一条新思路就是通过严格界定公益性和经营性建设用地去改革征地制度，逐步缩小征地范围。应当说这是一个相当大胆和突破性的提法。如果真这么做，政府征地仅用于公益，那么，政府就不能再征经营性的土地去招、拍、挂，这样不仅现行依赖于土地拍卖和土地储备的土地财政不复存在，而且政府还要为公益性征地设法筹措新的资金来源。政府的财政收支结构就会发生重大变化。这将是政策的巨大转变和跳跃。

但是也许正是因为这种提法离现实太远，也完全没有经过任何可行性论证，故从2008年中央决定颁布以来的情况看，政府征收经营性建设用地和靠卖地搞建设的土地财政不仅没有停止，反而变本加厉、规模越来越大。这也就使严格界定用地性质、逐步缩小征地范围、只进行公益性征地成为一句空话。可见，这条思路能否实施，既取决于政府对卖地财政的根本态度取向，也取决于其现实性和可行性。应当说，政府对现行土地财政的态度并不明朗，至今没有任何明确的意向甚至也没有过放弃售卖土地的财政、寻找其他替代办法的意向和考虑，是这几年来征地范围继续扩大、土地纠纷和冲突不仅没有解决反而越演越烈的基本原因。

由此可以总结的一个教训是，当某些新提法（如公益与非公益征地之区分）既与现行法律和政策实践相矛盾对立，又未经过可行性研究，草率地抛出后，并不实行也不可能实行，并不会产生指导改革的积极作用，反而会加剧实践中的认识混乱，降低政府的公信力。

二、思路二：按同地同价原则征地

决定中提出的第二条思路，是征用农民土地要按同地同价原则足额合理补偿。但是，决定公布后这些年来的土地纠纷可以说几乎全是因补偿问题而起，那么为什么这个同地同价原则不好用呢？

同地同价的提法最初来自“国务院关于深化改革严格土地管理的决定”（国发2004年28号文），决定提出“省、自治区、直辖市人民政府要制订并公布各市县征地统一年产值标准或区片综合地价，征地补偿做到同地同价”。其含义是征收同一块地按统一价格进行补偿。因为此前按照1998年通过的《土地管理办法》中的规定，土地的征地补偿为被征收耕地前三年内年平均产值的6倍至10倍，安置补偿为耕地被征前三年平均亩产值的4至6倍，且这二项之和最高不超过平均亩产值的30倍。

这样，在实际征地时，预算较紧的重点工程在农村地区用地和转让价较低的产业园区用地，往往就按较低标准掌握补偿，从而经常补偿过少，而卖地收入较高用途的如城郊商住开发用地，补偿标准就高。特别是有时同一区域的土地，因为用途不同、维稳需要，补偿标准差异很大，从而引起不公和纠纷。同时这个亩产值30倍的最高补偿标准，按照粮食作物年产值计算，也只是几万元人民币，这个标准在许多城市近郊这些年来也早已突破，所谓的“上限”已经过时亟待修正。

因此，“同地同价”就是要求面对这个新情况，各地在考虑人均耕地数量、土地区位、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素时，对农用地级别进行修正和调整、划分区片，按区片分别制订统一的征用补偿价格标准。这样一来可保证征地区片地价有最低下限，以保护农民的起码补偿，二来就可以实现同地同价即“在同一区片内，不同宗地的征地标准相同，不因征地目的及土地用途而有差异”，并可照顾到省级行政区内各市县的征地区片价的相互衔接。在一个市（县）的范围内征地区片价被要求原则上控制在4—6个级别，每3—5年更新一次。这项工作经过几年的测算和准备，被要求于2009年1月1日在全国实施[1]。

从上述文件和各地据此制订与执行的统一分区片补偿价格标准可以看出，同地同价就是由各地对征地补偿制定统一分区块的标准，这样使征地补偿有了统一参照物，做到同一

区片内的土地征收按同一价格补偿。这样既拉开了不同区块的补偿标准，更贴近现实和市场，又在同一区块减少了征地补偿标准不一的矛盾。从实际工作的可操作性来说，这应当说是求实之举。

但是，也很显然，这种标准无论形式上如何公示听证，实际上还是政府自己制订的尺度，并没有什么客观依据。更为重要的是不难看出，划分区片不分用途统一定价，与前述中央文件中提出的严格区分公益性和经营建设性用地的原则正好是相反和直接矛盾的。因为区片统一定价不分用途，恰恰就是不分公益非公益；而同一区块按一个价补偿、增加农民土地增值比例的含义，就是政府将公益征地（这是没有收益还要贴本的，所以根本没有增值可分享）和经营性征地打包综合计算成本和增值收益，在同一区划内不同用途的土地同价补偿。所以很显然，区分公益非公益，就没有同区块土地的同地同价，但同一区块的土地不同价补偿，过于荒唐而根本没法实施。这就不难理解，为什么严格区分公益性和经营性用地只能是空话，这也成为政府文件提出同地同价并实施以来，征地仍然阻力重重而且矛盾和混乱越来越严重的原因。

三、思路三：按同地同权原则流转

上述文件的最后一个重要思路是在城镇规划区外，农村经营性建设用地可以规范转让，与城市国有土地具有同等权益，从而形成城乡统一的建设用地市场。这个同权在理论上看似乎毫无问题，但是在实践中也是有一连串的不可逾越的陷阱。

首先，农村经营性建设用地按现行法规就是指早先的乡镇企业用地。如果同权，它对应的就是城市国有土地中的工业用地了。麻烦在于，由于现在从环保等因素考虑，过去分散的乡镇企业用地是否适合再开发做工业已是问题，因此，原历史遗留的往往分散的乡镇企业用地与国有工业开发区的土地并不能简单同权。

如果将原分散的乡镇企业用地调整集中进园区，城乡工业用地应当是可以同权的，不过这显然不是很多人所说或心目中所希望的同权。他们希望的同地同权，是乡村经营性建设用地与城镇商住用地同权同价。但他们显然忽略了，即便同为城镇国有建设用地，工业用地并不能随便转为商住用地，二者之间并不同权。因此，乡村经营建设用地即原乡镇工业企业用地当然不可能与城镇商住开发用地同权。

另一个面临的棘手问题是，农村土地包括耕地可转用为乡镇企业用地过去只是开了口子，并没有规范和标准，也没有可转用的比例限制。结果当年率先发展乡镇企业的长三角、珠江三角不少地区，早已捷足先登，将自己大片的农地转变为乡镇企业用地。典型的如江苏华西村将自己的农田用完了，又通过合并周围各邻村，大大扩展了建设用地，北京郊区的新农村建设典型郑各庄，也是赶着最后一班车把农田都变成了建设用地，从而独具竞争优势。珠三角的相当部分地区更是后来居上，1970年代计划经济时的社队企业发展落后于长三角，然后借得改革开放风气之先，现已将大部分农田变为建设用地，东莞等地的农民现在就是靠把原先的农地全建成厂房出租当房东收租过日子，许多人已经根本不愿也不会再去劳动了。其中深圳更是一夜之间把全部农地变为农民继续占用的城市建设用地。深圳原住农民这些年来通过多次抢建，已盖起最高达30层的高楼，成了城中村名符其实的地主和房东。

但中国绝大部分地区动作慢、又不敢抢黄灯、闯红灯的农村就完全不同了：别人抢

道行车改农田为建设用地，自己还在老老实实种庄稼，等到自己回过味来想占农田搞建设，国家保护耕地的法令已一波波压来。因此，先改农田为经营建设用地的地区已经先发达先富了，遵纪守法听话地区的农民则不让再改土地用途只能种田务农。如果现在不加区分地实行城乡建设用地同地同权，农村乡镇企业建设用地商品化货币化，这样地区间的不平等和差距就更大了。显然，不解决好这个问题，同地同权就会加剧区域差距和社会不公。估计这也是虽然文件中说了同地同权，但实际又迟迟没有起步的重要原因。

其次，农村非农建设用地，比例最大的一块是农民宅基地。农民宅基地按现行法规定义不是经营性建设用地，而是无偿分给18周岁以上农民建住宅永久自用的福利性用地，有点类似于城市中改革前大量无偿使用的划拨地，它和城市居民的商品房要花钱购买70年使用权的国有住宅用地，权益是不同等的。如果现在将农民宅基地改为经营性建设用地，可以上市交易，首当其冲的是要先修改现行法律法规。但即便如此农民宅基地无偿获得的永久使用权和城市居民花钱购买来的70年使用权的住房用地，权益仍然是不同等的，因此也不存在简单同权一说。

农民宅基地变为经营性建设用地入市流转，除了要改变现行政策和法律关于宅基地不能对村以外的人流转和转让的规定，同时要规范农民卖了宅基地后，因无处安身再用承包农地建房做宅基地的问题（现在农民废弃原位置不好的宅基地，自行在交通便利的道路两侧的承包农田里新辟宅地盖房的现象并不少见，乡村干部一般也不会吃力不讨好地去费力制止），否则不仅耕地的保护会更麻烦，城乡居民的权利也更不平等了。这样就先要科学制定和有效实施农村的建筑规划管理，以在宅基地放开交易后避免农民特别是有经济实力的城市居民和资本下乡购买农民宅基地在农村乱搭乱建，更要避免建完了不久村子又要撤并，造成更大补偿和浪费。现在这一系列事都还没做或很难实施，是上述思路在农民宅基地这一块还停留在纸面上的原因。

在乡镇企业用地和农民宅基地之外，农村的非农建设用地就只剩道路、桥梁、公用设施等公益用地了。先行国家的经验表明，随着城市化和乡村现代化的发展，这一块的用地相对于农村人口倒会急剧增加，还会出现服务于乡村居民点的各种现代化的基础设施。农村随着人口减少节省下来的建设用地倒是要优先考虑这方面的需要。不过，城市公益用地的性质就是为公共利益服务，没有市场价值，也不能改为经营性使用，农村公益用地和城市公益用地同权虽然没有任何问题，但也并没有什么意义。

除了现存的农村建设用地以外，最有灵活性的一块就是通过耕地占补平衡和城乡建设用地增减挂钩创造出来的建设用地指标。这是一个改革的重大话题，关于这方面的试点和探讨已经很多，兹事体大，我们需要在后面用专门一章来讨论。

四、政策困境：成本与风险的恶性循环

综上可见，土地的乱象之所以现在还在越演越烈，政府自己的改革思路还很不明晰，自己提出的一些东西自相矛盾或缺乏现实可能性而无法细化落实是主要原因。这样我们看到的现实就是卖地财政的不断扩张。由于征收、储备和抵押出卖土地成为各地政府推动城市建设和经济发展的主要途径，地方政府对卖地财政的依赖也只能不断加深。但这一传统城市化模式不仅已经遭遇越来越大的阻力，也孕育着日益增大的风险。

面对巨大利益，农民的土地补偿要求越来越高，社会上各种保护农民权益的呼声使各种提高补偿的要求更加理直气壮。在《土地管理法》修法酝酿删去30倍产值的补偿上限和按原用途补偿之后，有些专家甚至渲染农民的土地补偿要在原来的基础上增加10倍。但实际上在大中城市的城中村和城郊村的征地拆迁补偿许多已经达到惊人的水平，补几千万元或几十套住房早已不是新闻。在全国农民家庭资产中位数仅有10多万元的情况下[2]，深圳被称为城中村改造典范的罗湖区渔民村33户原住民分了6.5万平方米，1300多套住房，平均每家约2000平方米，家家都是几千万乃至上亿资产[3]，更不用说很多尚未改造、自己就已经盖到二三十层高楼坐享地利的原住民以及在维稳需要和我们“补砖头”（即按农民建筑平米计算价格补偿）的情况下，城中村和城郊农民以抢建索要高额补偿早已是一个极为普遍现象。

这种情况，造成一方面在工业开发区和远郊区重点工程征地补偿仍然严重不足的同时，整体土地补偿成本不断急速上升。另一方面，地方政府的财政和债务负担则在日益加重。按照财政部网站公布的数据，2012年土地拆迁补偿等支出已占土地出售收入的78%（由于这里只有个“等”字，这个数字被认为是有水份的。但根据国土资源部更早前的披露，不算基础设施投资这个大块，土地拆迁补偿款在前两年已占土地出让金的三分之一左右，近年来还在上升，应是更可靠的数字）。再加征收、储备土地的资金和利息支出，以及平整土地与基础设施、公益用地等大项支出，地方政府已经陷入了严重的债务危机。这最后一点非但没有人怀疑，相反正是许多土地财政和政府的激烈批评者也大肆渲染的。这个情况从反面证明了地方政府从土地出售中的收益与其债务相比其实有限，所谓大幅提高农民补偿更不用说提高10倍，就是地方政府把全部土地收益都拿出来也不够的。

实际上，即便在今天的情况下，正如很多人指出的，地方政府在财政负债压力下，已经形成了对高地价进而高房价的依赖，形成了对土地开发商投资买地乃至参与土地一级开发的依赖。这样地方政府就像一个典型的垄断者一样，用限量拍卖商住用地最大化自己的土地收入，以筹集整个城市化建设的费用，以及政府奢华建设、浪费的费用，工业用地补贴的费用，乃至按中央规定去分担农村水利建设等各项的事业费用。这就使高地价高房价成为土地财政制度的畸形产物。

显然，这种高地价与高房价的循环必然进一步打碎城市化的主体即农民工及其家属和其他外来人口的安居梦想，使得这种脱离了多数人真实居住需求的高房价堆积越来越大的房地产泡沫，从而使中国走上在世界许多国家已经上演的房地产泡沫破灭导致债务危机和金融危机的不归路。很明显，不从根本上终结这种卖地财政和融资负债搞发展的传统城市化道路，新型城市化根本不可能起步。当前，在不触动卖地财政基础上的房地产调控使房价越调越高、已经完全走入困境的情况下，改革显然亟待寻找新的方向和路径。

注：本文节选自华生教授将要出版的新书《城市化转型与土地陷阱》第四章第一节。

陆子修等：关于农村土地产权制度改革政策建议(2013-10-23)

作者： ? ? 发布时间： 2013-10-23 10:03:35

党的十七届三中全会提出加强农村制度建设以来，我国一些地方进行了农村土地产权制

度改革尝试。今年初，子修同志牵头组织一批专家、学者和退休老干部在安徽省搞了十县百村千户土地制度改革调研课题，并邀约省内外专家、学者分别到安徽、江苏、河南和广东等省部分市县乡村进行实地调研，解剖典型，目前调查数据正在汇总中。从现有调查情况看，深深感到，自35年前凤阳小岗村推行大包干改革以来，农村确实发生了很大变化，经济有了长足发展。但由于农村集体土地所有制产权不清、归属不明，政府征地和工商资本下乡圈地获利巨大，而农民土地财产权益难以得到保障。因此，中央提出对农村土地进行确权并推进产权制度改革的政策是非常正确的。但调查中发现，由于现行法律规范不一，在国家层面对政府与农村土地市场之间的关系缺乏统筹研究和综合设计，国家相关部门对农村集体土地产权制度改革的认识和应对政策不一致，造成上下认识不一，致使这次农村集体土地产权制度改革出现了不少问题，如不引起重视，尽快加以解决，将严重影响我国新型城镇化和农业现代化的健康发展。

一、现行农村集体土地产权现状

我国《宪法》规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”。

我国《土地管理法》规定了土地所有权和土地使用权两大类权利，农村土地使用权主要包括土地承包经营权和宅基地使用权。《土地管理法》规定：“土地承包经营期限为三十年”、“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”《物权法》规定，“土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利”、“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利”。按照《物权法》的规定，农民的土地使用权利是一种排他性的用益物权，也就是说是一种事实上的物权，而不是简单的合同权利。显然，《物权法》为农民的土地权利提供了更高的保护，《土地管理法》对于农民土地权利的保护与《物权法》不一致，而《物权法》为上位法，《土地管理法》应修订并与《物权法》相衔接以保持一致。

农村集体土地类型较多，一般则可分为耕地（养殖水面）、山林、四荒地、农业建设用地（主要指农牧渔场用地以及农村道路、农田水利和永久性晒场等常年性工程设施用地等）、非农建设用地（主要指乡村公益事业用地和公共设施用地以及工商业开发用地）和宅基地等六大类。每种类型的集体土地与集体经济组织成员即农户在产权关系上并不都是一样的。耕地（养殖水面）、山林类土地资源基本上被农户按年限承包，在承包期限内具有明显的独占性和排他性。农业建设用地中有由于所处自然条件和地理环境不同，其产权可能只会让某些成员农户受益，这类土地在不同成员之间的产权关系也是不一样的。宅基地由于与居住其上农户房屋财产权紧密相连，其产权关系在集体经济组织内更具独占性和排他性。非农建设用地也即农村经营性土地，其产权关系在所有成员中最呈均等化。

农村集体土地产权还有一个模糊地带，这就是在城镇化过程中，县改市、村改居后，原本属于农民集体所有的土地性质不明确、模糊了。按照《宪法》和《土地管理法》规定，城市的土地属于国有，那么县改市、村改居后，原来属于农民集体所有的土地属于国有还是仍属于集体所有呢？现实中，有的县改市后，原来农村的土地还属于农民集体所有。这也是许多城市城中村的来由之一。有的改了后，都变成城市土地了。我们觉得，需要划定一个时限以避免再模糊，似可以明确，2010年12月31日之前县改市、村改居的，土地归属城市体制；2010年12月31日之后县改市、村改居的，土地仍然是农民集体所有。

我国实行以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制以来，农村实际运行中出现了三种情况，一是大部分农村地区土地所有权和承包经营权分离，实现了双层经营；二是中西部有的农村恢复了小农经济模式，统一经营这一层缺失；三是有的沿海发达地区如广东、江浙等地农村出现了“地权”变“股权”、土地股份合作等新的经营形态探索，但在国家法律和政策层面没有得到认可。

二、现行农村土地产权制度存在的十大弊端

1978年推行家庭联产责任制以来，农村焕发了巨大的生机与活力，农民获得了极大的发展动力。但35年后，当初的改革红利已消失殆尽。现行农村集体土地产权制度已经“百病缠身”，从以前的“香饽饽”变成了如今的“烫手山芋”，难以为继。梳理一下，现行农村土地产权制度存在十大弊端。

一是土地产权不明损害了农民最基本的财产权益。农民有了土地承包权，实现了“耕者有其田”，但我国农村土地属于集体所有，农民没有土地所有权，其来自土地的财产收益很少。比如东部某经济较发达省份，2012年农民财产性收入比重不到5%，全国平均3%，中西部省区更低。

二是挫伤了农民保护土地的积极性。改革之初农民对土地非常珍惜，但承包有期限，农民不摸底，目前不少地方出现了“弃农”现象，甚至搞掠夺式开发，为了钱拼命使用化肥农药，造成土壤板结，土地沙化。一些农民对土地“竭泽而渔”，吃祖宗饭，断子孙路。我国用全世界7%的耕地养活了22%的人口，但我们也用掉了世界上35%的化肥和20%的农药。

三是农村精英人才外流。农村劳动力向二三产业转移当然有很大的合理性，发展农业也应减少农民。但是很多农村青壮年走了，精英人才从农村流失，种田的许多是“386199”部队人员。村庄空心化、房屋空置化、人口老龄化的现象，在农村越来越严重。即使农民流向城市，但由于二元户籍限制，他们不能真正融入城市，成为“城漂”一族。

四是产权模糊加剧了城乡失衡。城乡分割的二元土地市场，相关法律的不公，导致大量农村土地资源低价流向城市，肥了开发商，喜了地方政府，苦了农民群众，加剧了城乡失衡。据我们调查不完全统计，农民从被征用土地中获得的补偿普遍仅为政府通过招拍挂卖出土地收入的5%左右。农民说，土地财政使政府得大头，开发商得中头，农民得零头。

五是造成政府职能错位。城市土地归国家所有，国家有权征用征收农村土地，政府成为城乡土地市场主导者、建设用地交易权的垄断者，而不是土地交易市场的裁判者和农民土地财产权的保护者。地方政府热衷于靠其拥有的行政权力获得土地增值收益。

六是模糊的土地产权促成了社会动荡。土地所有权归属不清致使一些地方基层政府和村民自治组织，比如村委会或村民小组随意处置农民集体所有的土地，导致农民上访事件不断，基层维稳压力增加。有研究表明，目前全社会维稳费用中，60%以上与土地产权不清、随意征地造成的社会动荡有关。

七是土地从财富之母变成腐败温床。土地是农民谋生的重要手段，也是农民进行投资、积累财富的主要途径。农村集体土地产权名义上为农民集体所有、由村委会经营管理，但由于主体缺位、产权不清，实际上控制权集中在少数人手中，容易产生腐败。国家某部门曾公布，60%的腐败案件与土地有关。

八是极大地制约了扩大内需。城市土地实行市场经济体制，可以自由交易，农村土地不能自由流通，实际上还在搞计划体制。农村土地财富还在沉睡，无法作价流通变现，导致内需拉而不动。许多农民工外出打工，挣钱回来盖房子，但没有土地和房屋的产权，“活资金变成了死资产”，影响农民消费和扩大再生产。

九是小城镇开发缺乏动力。农村土地产权不能流动，将农民束缚在土地上无法退出，也无法迁徙城镇定居。这使小城镇开发少了农民这个需求主体，加上小城镇缺乏市场化开发手段，基础设施难搞，公共服务难齐全，更加缺乏对农民的吸引力，形成恶性循环。

十是动摇了党的执政根本。农村稳则国家安。但由于农村土地产权不清，村委会乃至乡镇随意处置集体土地资产，一些地方爆发了农民对抗政府强征强拆的群体性事件，使农民与政府之间趋于对立、干群关系趋于紧张，动摇了我党的执政基础。

三、政策建议

我们建议推进的农村集体土地产权制度改革，是继上世纪推进农村集体土地家庭承包经

营第一步改革后的又一次重大改革，是意识形态和集团利益的又一次博弈，它将唤起农村改革新阶段的新动力，变农村沉睡的土地资源为现实的资产和资本，释放出市场价值数以百万亿元计的巨大财富，并有助于进一步完善充满活力的中国特色社会主义市场经济体制，促进城乡一体化和国民经济与社会长期可持续发展。为此，特提出以下几点建议：1．在宪法和物权法框架内进一步明确农民按份共有的土地产权。现行集体所有制是一种共同共有产权制度，也是一种产权所有人不明确、权能也不完整的产权关系。建议依据现行《宪法》和《物权法》，贯彻按份共有产权原则，组建不同类型合作社，明确农民对集体土地按照其份额享有所有权，使农民拥有完整的土地占有权、使用权、经营权、收益权和处置权等各项权能，以消除现行集体共同共有制度下集体土地产权不明确不完整的弊端。将本来就由农户通过长久不变的承包制去行使占有、使用和收益权益的集体土地所有权确权到农户身上是符合法理的，并不会从整体上改变农村土地实行集体所有制的性质。那种担心将承包土地所有权确权给集体经济组织成员农户的做法是搞私有化的想法是多余的，也是不必要的。

2．以合作社和部分社会组织为载体行使农民集体土地所有权。将村民小组或村民委员会甚至乡镇一级的农民集体当作农民集体土地所有权主体，其实是人民公社“三级所有，队为基础”计划经济体制的残留，早已不符合市场经济发展的需要。我国宪法早已规定，“农村中的生产、供销、信用、消费等各种形式的合作经济，是社会主义劳动群众集体所有制经济”。今年中央一号文件说的更好，“农民合作社是带动农户进入市场的基本主体，是发展农村集体经济的新型实体，是创新农村社会管理的有效载体。”建议明确农村集体土地所有权主体是合作社，而不是农村自治组织，更不是行政组织。分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内按权属组建的土地合作社行使所有权。部分社会组织如农村学校等，也可成为农村集体土地所有权载体。作为集体经济组织的成员，农户家庭是集体经济的一个最小家庭经营单位。组建合作社，应以家庭经营的农户为单位确立农村集体土地所有权的股权。

3．探索建立农民土地产权市场交易制度。让部分有意愿有条件迁居城镇的农民将其土地产权在农村土地产权市场上交易出售，变现为资本，合作社内其它农民对这部分产权有优先购买权。坚持“依法、自愿、有偿”的原则，政府制定配套政策法规，建立农村土地产权交易市场，培育新型农业经营主体和服务主体，加快推进农业向规模化和现代化发展。

4．真正按照“同地、同权、同价”原则，积极培育农村集体建设用地市场。目前，各地普遍发生农村集体建设用地自发进入市场现象，但政府对农村集体建设用地市场交易没有统一、规范的政策法规。建议加快建立城乡统一的建设用地市场，积极推动农村集体建设用地在符合规划的前提下入市交易，与国有建设用地享有平等权益。应尽快出台政策法规，早日解决“小产权房”等问题，既可增加农村集体经济和农民收入，又可搞活房地产市场，平抑城市居高不下的房价。

5．加强对农民宅基地产权的保护，积极培育农村房地产市场。建议根据农村集体土地产权制度改革需要以及适应城乡一体化发展的大趋势，依法保障农户宅基地及其房屋的产权，逐步放开搞活农村房地产市场，实现城乡居民在房屋占有和交易上享有平等权利。

6．强化对农村合作经济组织的财政和金融支持。建议国家组建合作社发展银行，以对农村产权制度改革中即将大发展的各类合作经济组织提供政策性信贷、担保和贴息等金融支持。政府颁行相关政策促进农村信贷合作社发展，并从其财政预算内划出部分资金作为专门为农民信贷合作社贷款项目提供低息甚至无息贷款的配套资金，以支持农民信贷合作社的发展。

7．改革现行的征地制度，政府逐步退出土地市场。在农村集体土地产权制度改革同时，建议中央政府颁行这样一种政策，即除非满足《土地管理法》第54条规定的四种符合公益要件征用集体土地，政府一律不准征地。所有工商业用地均由农村土地产权主体合作社与土地利用者按照市场经济原则进行交易。政府根据土地规划及相关法律对土地市场进行监督和管理，还可根据经营性和非经营性、商业性和公益性、工业性和农业性等不同类型土地交易确

定不同的土地交易税、土地增值税和所得税税率对土地市场交易行为征税，保障国家利益。对涉及农户或家庭农场为扩大农业种植和经营规模的土地交易则予以减免税收并向购买方提供低息或贴息贷款等方式加以鼓励。

四、组织落实

建议在国务院设立农村集体产权制度改革领导小组，由国务院分管领导或主要领导任组长，发改委、国土资源部、农业部等部门作为成员单位，下设精干的办公室，具体负责改革的顶层设计、统筹规划和协调指导，发挥中央、国务院领导全面改革的参谋助手作用。在具体步骤上可通过地区性改革试点突破；以宅基地及其附属物产权单项改革率先突破；总结苏州、广州等地农村土地改革产权置换经验，上升为可行的改革指导方案实行突破。

消除农村空心化，应从优化土地利用规划入手，提高农村建设土地利用效率；从扩大经营规模和培养新型农民入手，改善农业发展环境；从开发农业新功能和发展农村旅游入手，传承和弘扬乡土文化。

农村空心化是对我国农村转型过程中出现的一些现象的概括，主要表现为：农业生产缺乏吸引力，农村生活缺乏活力，村庄格局缺乏协调性，乡土文化缺乏延续性，及由此导致的农村劳动力非农化、资金非农化和土地非农化。

影响

农村年轻人比例下降。当前，土地承包权流转市场上的土地承包权供给显著低于需求，通过土地流转形成适度规模经营的可能性很小，致使广大农户难以安心从事农业生产。由此引发大量农业劳动力外出，部分村庄里的中青年尤其是年轻人越来越少。

村庄建设用地浪费严重。农民外出引起的“人走房空”由个别现象逐渐扩展为普遍现象，导致村庄房屋大量闲置。很多农户改善居住条件时建新不拆旧，一户多宅，造成村庄布局混乱。在人口大量外出的背景下，村庄建设用地规模继续扩大，耕地资源减少和房屋闲置增多并存。

乡土文化被边缘化。在交通体系改善、人员互动增多和信息网络覆盖面扩大等因素影响下，外部文化渗透农村的速度加快，乡土文化趋于边缘化，家庭意识趋于淡化，恋土情节趋于弱化，延续几千年的乡土文化有逐渐消失的危险。

现代生产要素的过度使用不利于农业永续发展。农村劳动力的大规模转移，引发农业机械和现代生产要素对劳动力的替代，单位耕地上的劳动投入量和劳动强度都显著下降。然而，化肥对有机肥的替代、除草剂对除草作业的替代等加剧了农村土地污染，影响农业永续发展。

原因

农业吸引就业的竞争力弱。养殖业在饲料结构变化的推动下出现由分散养殖向规模化养殖的快速转型，而种植业（尤其是粮食生产）没有出现对规模化经营有迫切要求的生产技术体系，致使种植业（粮食生产）仍停留在超小规模经营的水平上。农户平均经营规模过小，劳动力无法充分就业，致使农业吸引就业的竞争力不强。

农户参与整治土地的权益少。村庄布局混乱的表层原因是村庄规划不足、土地管理

缺位和宅基地退出机制缺失，深层原因则是村庄土地整治没有妥善处理国家利益、集体利益和农户利益之间的关系。只有改变政府是农村建设用地整治最大受益者的制度安排，让农户和农民集体经济组织成为农村土地整治的主要受益者，农村建设用地整治才会成为农户和农民集体经济组织的自觉行为。

乡土文化传承与发展缺乏有效载体。一方面，在电视、互联网等现代传媒作用下，外部文化对农村的影响越来越大，乡土文化被人们下意识地视为可以遗弃的对象；同时，乡村文化精英在经济利益的驱动下纷纷出走，乡土文化传承与发展的主体越来越弱、群体越来越小。另一方面，一些地方政府缺少相应的规划和措施，导致传承与保护乡土文化缺乏有效载体。

对策

从优化土地利用规划入手，提高农村建设土地利用效率。应根据政府和农户都认可的规划，做好村庄空间布局、产业配置和组织发育工作，促进村庄内聚式发展；创新土地配置制度和管理制度，依法有序推进土地资源合理配置，实现土地的资产化，使其能产生效益；加强农村宅基地管理，杜绝乱批乱占宅基地现象，进行废弃宅基地治理补贴试点，将一户一宅的制度落到实处；探索农村土地整治技术体系与政策体系，特别是可复制性强的整治模式。

从扩大经营规模和培养新型农民入手，改善农业发展环境。部分村庄的消失，居住在农村的年轻人减少，是工业化、城镇化过程中的阶段性现象，并不是需要马上解决的问题。真正紧迫的问题是，如何在这个过程中使务农的吸引力越来越大，使留在农村的新型农民平均素质越来越高，使农业的竞争力越来越强。为此，应扩大农业经营规模，保障新型农民充分就业；实施绿色证书制度，把素质高的农村劳动力留下来，进而确保耕地经营权流向技术水平高、经营能力强的新型农民手里；开展全面培训，使新型农民的平均素质显著高于转移人员的平均素质。

从开发农业新功能和发展农村旅游入手，传承和弘扬乡土文化。积极探寻乡土文化传承的新方式，加强对反映农耕文化特点的物品、民居、民俗、民间艺术、祠堂等的保护，保持和营造独具特色的乡土文化氛围。把文化项目与民生项目结合起来，使乡土文化融入村民的日常生活之中。开发农村旅游市场，让城市居民感受乡土文化的魅力，参与乡土文化的保护和传承。

张晓山：土地制度是关键单兵突进将落空(2013-07-01)

作者： ? ? 发布时间： 2013-7-1 9:17:36

访谈嘉宾张晓山中国社科院学部委员

李克强总理履职之初，“新型城镇化”成为各界热议话题，而执政百日之后，新型“人的城镇化”向何处去，从哪里突破，尚未见分晓。就城镇化战略中的核心问题之一—土地制度的改革，时代周报记者专访了中国社科院学部委员、全国人大农业与农村委员会委员张晓山。他指出，中国的城镇化实际上是农村的廉价劳动力和廉价土地供养起来的，农村土地产权制度作为新型城镇化各种利益的交汇点，是改革的关键。而农地改革要不走偏，户籍制度、政绩考核和国民收入分配体系的改革一个也不能少。

廉价劳动力和土地造就了“中国奇迹”

时代周报：你如何看待土地制度在中国过去三十多年经济发展，尤其是城镇化的进程中的作用？

张晓山：过去30多年，从经济低起点到如今中国经济发展到世界第二大经济体，成为世界经济奇迹，背后有很多因素，但有两个因素在整个经济发展中作出了巨大的贡献，一个是劳动力，另外一个就是土地。

中国的人口红利实际上更准确的说法是劳动力的红利。劳动力廉价供给是买方市场决定的，虽然工资由劳动力的供求规律决定，但很多情况下他们是除了工资之外没有享受到其他的社会福利和保障，也没有一个符合现代文明标准的工作条件。这种挤压对农民工本身而言是不公平的。

廉价的土地则是经常被忽视的。多年来的城镇化工业化进程将很多农地转成非农用地。按照国家法律规定，农用地转成非农用地，必须要改变土地所有制性质，将集体所有变成国家所有。但在这个过程中，农民的所有权被去掉，而给农民的补偿却不是所有权的补偿，只是使用权的补偿；并且这种补偿都是一次性的，金额很少。但廉价的土地农转非后升值很快。

在整个的制度安排中，农民本身是没有话语权和参与权、决策权的，处于弱势地位。这种情况跟很多国家是不太一样的，比如在印度和拉美，廉价拿走土地搞大规模招商引资的园区就很难出现，因为土地不会随意被拿去。印度的西孟加拉邦想搞工业园区但搞不成，就是因为农民不允许。而中国的情况与过去的二元土地制度及农转非的征地安排有关，这种制度设计使得有可能通过政府动员的强力手段在短期内实现资源配置，获取低成本的土地，用于工业和城镇开发。

廉价的劳动力和廉价土地为中国经济起飞和发展作出了巨大贡献的过程，农民在这个过程中是承担了巨大的代价和牺牲。

城市使用农民劳动力，却未支付社会成本

时代周报：城乡二元土地所有制对城镇化的发展带来哪些问题？

张晓山：一方面让土地城镇化的幅度远远高于人口城镇化幅度。地拿去，但人不要，人来到城市只是匆匆的过客，城市只是把进城务工的农民当作劳动力使用，使用完之后无论劳动力状况如何都要回到农村，配套的还是农村的低保。而且经常都是年轻的农民将最好的时光贡献给城市之后再回到乡村。

这些农民回乡之后就变成了继续在田地里耕种的农户，和未离开农村之前一样生活，但是很多人经过进城务工过程后，本身的劳动力已经不行了，他们过了最好的劳动年龄，有的得了尘肺病，有的是工伤，甚至成为农村的负担。城市只用了他们的劳动力，却没有负担相应的社会成本。这一过程和上世纪五六十年代通过工农产品加工“剪刀差”让农民给国家“进贡”完成工业化的积累异曲同工，改革开放后，农民通过廉价的劳动和土地继续给国家

“进贡”，促成中国经济的腾飞。中国经济从起步到腾飞，都是农民在背后牺牲。

土地改革是新型城镇化利益交汇点

时代周报：针对这一点李克强总理上任之初就提出了“新城镇化”战略，要求实现“人的城镇化”，但号称最高级别的全国城镇化的工作会议却一再推迟，是不是新型城镇化的阻力太大？压力来自何方？

张晓山：新型城镇化，“以人为本”、“人的城镇化”、“不牺牲农业的城镇化”等都提得很好，但如果现行的体制不变，包括国民收入分配体系、财税体制、行政管理体制和干部考核晋升体系等不变的情况下，任何听上去很美的新型城镇化战略和提法往往都难以避免地在施行过程中走样，会被一些利益集团利用而各取所需，政策下行过程中被扭曲，而最终受损的很可能还是身为弱势群体的农民。因此，要推行新的城镇化，必须要进行全方位配套的综合、深层次改革，把制约经济社会健康发展的深层次矛盾解除，否则新城镇化的善良愿望难以真正落实。

时代周报：你觉得新型城镇化的突破口是什么？土地制度作为基础的经济制度是否可以成为一个突破口？

张晓山：现在，土地制度是消除二元结构、促进城乡经济社会发展一体化新格局的关键点和契合点，因为土地制度本身就是各方的利益交汇，涉及到发展现代农业建设新农村、涉及到未来几亿人在农村怎么生活、涉及到如何进一步推进工业化和新型城镇化。所有利益相关者的眼睛都盯着农民的土地，土地是真正的利益交汇点。但要解决土地问题，就好像是一篓子螃蟹一个拽一个，必然涉及到整个体制的变革，改革走到今天，土地制度改革是关键点，单兵突进是不可能的。

农村土地产权不清恰是征地纠纷根源

时代周报：真正实行土地产权制度改革，其突破口是什么？2012年中央1号文件提出，“2012年基本完成覆盖农村集体各类土地的所有权确权登记颁证”工作。确权是第一步吗？

张晓山：土地确权是一项基础性的工作，确权是要为未来消除城乡二元结构、保障农民权益打下坚实的产权基础，但光靠土地确权也不能从根本上解决问题。如果土地确了权，但农民没有相应的政治权利，土地权利还是容易被人拿走。现在的确权包括农牧地的承包经营权、宅基地的使用权、其他各类土地的所有权等。土地确权，是将以前虚置的权利进一步落实，让农民真正成为集体土地的所有者。

时代周报：集体土地所有权如何真正落实到每一个农民身上？

张晓山：《土地承包法》中规定了土地集体所有的成员权利，即成员有权承包土地，《物权法》又规定，成员权包括成员对土地相关利益的知情权和参与权，但是谁是成员？资格如何取得？成员的权利责任义务是什么？却没有规定。

时代周报：如果农民离乡到城市里打工，他还是否继续享有集体土地的权利？

张晓山：成员资格必须要明确。今年中央“一号文件”中就谈及要探索成员资格的界定办法，说明现在对成员资格的界定还不清楚。

时代周报：你是说多年来土地集体所有，但成员有什么样的权利、谁是成员都不清楚？

张晓山：不清楚，所以现在要探索。另外，什么是集体，集体是在哪一层级也需要明确。过去讲三级所有制基础，人民公社、生产大队、生产队，以生产队为基本算单位，改革开放之后人民公社变成乡镇，生产大队变成村，然后生产队变成村民小组，现在很多时候是由行政村一级将土地发包给农民。

行政村是政府的下属代理机构，真正的集体应是村民小组一级。比如一个村民小组50户，那么每一户的承包经营权要明确，要有明确的图示，颁发的农村土地承包经营权证上还应有国徽，底下应写有“中华人民共和国农业部监制”，承包期应标明“长久不变”或者30年或50年；第二，农户本人的宅基地也应如此，宅基地应有土地使用权证、宅基地上房屋的所有权证。除了耕地和宅基地外，还有其他的公益性用地，比如道路、晒场等未开发的，这些地村民小组一共有多少，有的地区在探索以村民小组为单位按照股份量化等形式分摊到每个农户头上。

确权之后，每个农户的手中应该有土地承包经营权证、宅基地的集体土地使用权证、房屋所有权证，有的地方农民还有未开发土地的股权证，以及集体的成员资格证。理想化的土地确权后，就有一张农村土地的“鱼鳞图”，每一块都是有主地，而后要进行开发征地之时就非常明确了。不会再出现如今这种“集体土地人人有份也人人无份”的虚置所有权的情况，很多地方的卖地纠纷也是起于产权不明晰。

土地成员权和财产权利，建议捆绑确权

时代周报：许成钢教授曾谈及要解决高房价、社会不公等问题，根本的是要改变土地所有制。是不是只有农民个人有了土地所有权，才能真正议价？农地改革是否要触及最根本的所有制变革？

张晓山：如果真要实行土地私有化，农民本身作为土地的小私有者也很难去跟强大资本或者是权力去博弈和谈判。相反，如果现有的集体土地所有制能够真正落实，一方面，原本空泛的集体变成成员组成的集体，有自己的代表进行集体行为的谈判，形成社区自治，要比原子化的个人私有农户具有更大的优势。另一方面，集体所有制几十年来的制度惯性及其路径依赖的遗产，本身能够为集体所有的方式创造未来可行的条件。而且，这种集体有时是基于血缘的资源关系，是有效的组织载体，在各方面权利落实的情况下，集体代表在参与谈判上的力量更强，这比彻底改变所有制形态的阵痛更小，制度的成本更低。

时代周报：如果不触及所有制性质，百年之后分块的集体土地所有权有继承关系吗？

张晓山：我个人的观点是，未来要把土地的成员权和财产权利二者捆绑起来，合二

为一作为一种长久不变的权利，土地集体所有实际上是继承的。经过确权进行集体成员的初次锁定，而后新成员的加入问题应该由集体自己决定。国外土地私有的一些国家对农地也有的采取长子继承，目的也是要防止土地不断细分分割。

“统一的土地市场”仍然还只是个方向

时代周报：现在的农村土地确权有没有好的样本可供观察？

张晓山：成都已经搞了两三年了，其初衷是想做土地流转，但发现不搞确权就没法进行下去，只能回来搞确权。确权的投入很大，需要大量的人力、物力、财力，还有很多历史遗留问题要解决，目前来看，做得还比较扎实。

时代周报：你预计中国现有的集体土地确权工作要多少年才能完成？

张晓山：按照2013年“一号文件”是5年。

时代周报：这个时间合理吗？

张晓山：实话实说是事在人为。今年我在人大提案里提出地方政府应该成立一个综合领导小组，确权的资金中央要配套地方，地方政府才有积极性去推动，但有的地方政府不愿意，因为确权意味着以后拿地就没那么方便了。所以要有中央的督导，从上到下的贯彻落实要检查，顶层设计很容易，但设计之后你要一套配套措施确保设计可以实施。

时代周报：现在有吗？

张晓山：农业部说这几年搞了很多试点在推行，目前正在完善，但其中农业部和国土资源部两家权责如何划分，还涉及到一些部门扯皮的问题。关键是在中央如果下定决心，中央要协调，要有相应的人员资金保障和监督评估机制。

时代周报：确权之后下一步该做什么？有没有下一步怎么走的路线图？

张晓山：确权之后把土地分成两个序列。一个是农用地，在于如何促进农用地的流转和规模经营，使从事务农的农民能够得到比外出打工高两倍到三倍以上的收入，让一部分真正的农业企业家或者农业经营主体发育，未来形成少数专业化、市场化、商品化的大农业和大量小规模生存农业共存的格局，这也是实现70%的城镇化后，留在农村的4亿多人口的生存格局。中国的国情是人多地少，未来也不可能像国外一样只剩下几百万的农场主，对于生存农业不能人为地去消灭，应该因势利导，在确权之后鼓励流转。

另一个是非农业用地。应将十七届三中全会所提的“在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益”，逐渐扩大到“城市建设用地范围外”。目前城镇规划区之外的土地只占整个集体建设用地的5%，是小头，扩大后将城镇包括进来，城郊农民就能逐步把土地自主合作开发利用，确权基础上增值收益也可以实现了。

时代周报：但流转就要有市场，很多经济学家都指出中国没有统一的土地市场。

张晓山：统一的城乡建设用地市场的形成，前提有两个，一个是产权要界定清楚，二是要有较为完整、透明和系统的市场规则，不仅包括交易规则，还包括收益分配的规则。

目前土地一级市场实际上还是政府垄断的，按十七届三中全会决定指出的“逐步建立统一的城乡建设用地市场”是一个方向，但从2008年到现在5年了，好像还只是一个方向。

改变单一GDP的考评体系

时代周报：城镇化改革中弱势农民的权益如何在没有规范土地市场的情况下得以保障，真正实现人的城镇化？

张晓山：留在乡村的一部分人的权益，应该通过土地增值收益得到合理的份额，同时促进对农业农村基础设施的建设，目前土地出让金中真正为农地基础设施的支出只占3.5%，而20%-30%都用在了城市。而进入城市的人口权益，则应通过增加城市公共物品的投入来保障。

时代周报：那就涉及到户籍制度了。

张晓山：实际上户籍制度只是一张纸，关键是户籍制度附着的各种福利。人口进入城市后就业、养老、住房、子女教育等都需要钱，这部分要实现则必须靠国民收入分配体系的进一步完善来实现，不能再把过多的优质资源都集中于大城市。

尤其是像北京这种超大城市，我并不鼓励。所谓基本公共资源的均等化，不是具体数量的均等化，而是质量的均等化。为什么北京的三甲医院成为了全国的三甲医院，因为别的地方没有，所以人的城镇化更多的是要有人才。包括引进企业家创业，带动产业发展，有了人的积聚，才有第三产业，整个城镇才能发展，所以这涉及到整个城镇布局、产业布局和资源分配的调整。如果各个方面体制变革不到位的话，新型城镇化也可能走歪，会成为某些政府部门或利益集团借其名号追求短期利益的工具。

时代周报：那么各方面的体制变革都要同时进行吗？

张晓山：不一定同时，但都要有相应的时间表，要按照这个方向变革。现在上海松江的模式很受推崇，实际上是两个地区一个搞工业、一个搞农业，考评体系完全不同，搞农业的得到的政策扶植也不一样，实际上就是在改变单一GDP的考评体系。

说到根子上，就是要改变官员升迁的决定权，不能光由上面领导决定，而很大程度上应该由群众来评判官员是否做了实事。

时代周报：那就涉及到权力的来源和目的。

张晓山：即便讲民主集中制，也要体现对党的领导机关负责和对人民群众负责的一致性。因为说共产党是以人民的最大利益为出发点的，就要有形式来体现。

时代周报：你是说人民可以对它进行投票和打分。

张晓山：对，就是说我们现在只对上负责、不对下负责这种体制是要改变的。

冯兴元：小产权，大产权和宏产权(2013-06-05)

作者： ? ? 发布时间： 2013-6-5 9:18:04

现代西方国家的宪法是经过选民同意的，体现主权在民，相当于一份社会契约。根据这份社会契约，个人的生命权、人身权和财产权得到尊重和保护。公共利益则派生自私人利益，不过是私人利益中的共同部分。这种在民主权可以戏称“宏产权”。它为每个个体所平等拥有，但需要在限政框架下通过民主的公共选择程序行使。如果这种限政和公共选择程序缺失，则“宏产权”可能已被空置或者掠夺，个体很可能会走上一条经济学家哈耶克所言的“通往奴役之路”，或者已陷奴役状态之中。

现代西方国家的体制与“朕即国家”的体制不一样。“朕即国家”的写照就是“普天之下，莫非王土；率土之滨，莫非王臣”。这时候，主权或者“宏产权”不在民，而归于“朕”。

主权在民或者“宏产权”在民，意味着立法对个人产权的变更不能采取“充公”或者“剥夺”的形式，只能采取公平交易或者充分补偿的方式进行。因为政府的权力均来自于“宏产权”的所有者即民众的让渡。政府仅仅为代理人，民众才是委托人。就像一个家庭，政府相当于管家，民众才是家长。又像一个股份公司，政府首脑相当于总经理，民众则是股东。

由于“宏产权”没有被尊重，我国过去六十余年在很多领域均发生了合法变成非法、非法变成合法的情况。这种事情发生在我们生活中的方方面面。“小产权房”就是一个典型的例证。

我国的土地，在大清帝国和民国时期均为私有。建国初期，我国仍然实行土地私有。后来，我国的乡村和城市土地先后经历了一个公有化的过程。这种公有化在农村体现为土地的集体化，在城市则体现为土地的国有化。公有化的过程不是通过公平交易或者充分补偿实现的，而是通过法规政策的简单变更。比如农村土地的集体化，起自1956年《高级农业生产合作社示范章程》的出台，其后的法规层层加码。1975年和1978年的中华人民共和国宪法都规定了农村土地为基本核算单位的生产队集体所有。1982年的宪法更是规定：“农村和城市郊区的土地，除有法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地，也属于集体所有”。城市土地的国有化，则是通过1982年的宪法直接增加一条“城市的土地属于国家所有”的规定而完成。上述法规政策的简单变更，没有通过民主的公共选择程序，侵犯了个人的“宏产权”，因而不具备真正的合法性和正义性。其实质就是对私人土地所有权的“充公”或者“剥夺”，把土地的私人产权从原来的合法状态变为非法状态。

与此相关，我国政府对农村土地和住房的对外产权转让权的限制也是通过法规政策层层加码的。1982年的宪法开始规定：对于农村集体土地，“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。《土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取

2020农村土地流转合同书(1)

合同编号________ 2020农村土地流转合同书(1) 甲方：__________ 乙方：__________ 签订时间：__________ 签订地点：__________ 温馨提示：本合同示范文本只是提供给当事人在签订合同时的一种参考，当事人须根据具体实际情况正确选择适用的条款并作相应的调整，切勿套用，订立重大合同或者内容复杂的合同最好咨询相关的法律专业人士，感谢您的阅读下载！

甲方（出让方）：乡镇村组（户主姓名）乙方（受让方）：为了规范农村土地流转，稳定农村土地承包关系，切实维护土地流转双方的合法权益，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国合同法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》及其它有关法律法规的规定，经双方当事人共同协商，达成如下合同条款。一、土地流转方式甲方采用转包方式将其承包经营的土地、山地、鱼塘流转给乙方经营。二、流转土地的用途乙方只能将流转的土地用于：。三、土地流转时限从年月日至年月日止。四、土地流转数量及费用甲方将第六条所列土地亩、鱼池亩、山地亩流转给乙方经营，土地流转费以现金人民币__万元计算。五、付费方式及时间土地流转费以现金凡是支付。土地流转费分六次支付，第一次在20__ 年春节之前付陆万。以后每年春节前付万，直至付清贰拾壹万。六、流转土地类型、面积和质量七、甲方的权利和义务 1、权利： ①按合同约定收取土地流转费； ②监督乙方依照合同约定的用途使用流转土地；

③合同到期或解除后，监督乙方对需要还耕的流转土地还耕恢复，收回流转土地。 2、义务： ①协助乙方按照合同约定使用流转的土地，帮助协调本村组内与其他农户之间发生的用水、用电、治安等方面的纠纷； ②不得干涉乙方正常的生产经营活动，不得以任何形式使用或占用流转给乙方的土地。八、乙方的权力和义务 1、权利： ①在流转的土地上享有自主生产经营权、管理权、产品处臵权和收益权； ②流转土地被依法征用、占用造成经济损失的，有权获得相应的补偿。 2、义务： ①在国家法律法规和政策允许范围内从事生产经营活动，依照合同规定按时足额交纳土地流转费； ②对流转土地不得擅自改变用途，不得使其荒芜； ③合同期内要保护好流转的土地，不得损毁流转土地； ④合同到期或解除后，若造成流转土地损毁，必须负责流转土地复耕； ⑤加强安全生产，防止事故发生，因事故造成损失的，乙方自行承担责任。九、合同的变更与解除 1、有下列情况之一者，本合同可以变更或解除： ①经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和第三人利益的；

农村土地流转合同范本

农村土地流转合同甲方名称：乙方名称：身份证号：身份证号：地址：地址：为了规范农村土地承包经营权流转行为，维护流转双方当事人合法权益，促进农业和农村经济发展，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》等有关法律法规和政策规定，本着自愿互利、公正平等的原则，经甲乙双方协商，订立如下土地承包经营权流转合同：一、土地承包经营权流转方式：甲、乙双方采用互换方式将其承包的土地流转给对方经营。二、流转土地用途：双方不得改变流转土地农业用途，用于非农生产。三、流转的期限和起止日期：合同双方约定，土地承包经营权流转期限为x年，从x年x月x日起，至年x月x日止。四、流转土地的种类、位置、面积、等级：甲、乙双方将承包的耕地x亩流转给对方，甲方土地具体位置（名称、四至)，乙方土地具体位置（名称、四至）。（附土地现状平面图）。六、甲、乙双方的权利和义务：（一）权利：在受让的土地上，具有生产经营权。（二）义务：在国家法律、法规和政策允许范围内，从事生产经营活动，对流转土地不得擅自改变用途，不得使其荒芜，对流转的耕地进行有效保护。

七、合同的变更和解除：有下情况之一者，本合同可以变更或解除：（一）经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和个人利益的；（二）订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的；（三）一方违约，使合同无法履行的；（四）甲、乙双方有一方丧失经营能力使合同不能履行的；（五）因不可抗力使合同无法履行的。八、违约责任：（一）甲方违背合同规定，非法干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方赔偿乙方损失。（二）乙方违背合同规定，非法干预甲方生产经营，擅自变更或解除合同，给甲方造成损失的，由乙方赔偿甲方损失。（三）甲、乙双方有下列情况之一者，对方有权收回土地经营权：不按合同规定用途使用土地的；荒芜土地、破坏土地的。九、合同纠纷的解决方式：甲乙双方因履行流转合同发生纠纷，先由双方协商解决，协商不成的由村民委员会或乡（镇）人民政府调解解决。不同意调解或调解无效的，双方协商向县级农村土地承包纠纷仲裁委员会申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。不服仲裁决定的，可在收到裁决书之日起30日内向人民法院起诉。十、其他约定事项：

农户农村土地流转协议

农村土地流转协议出租方（以下简称甲方）：身份证号：承租方（以下简称乙方）：***乡**行政村村民委员会甲乙双方按照《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等有关法律法规和国家有关政策的规定，本着依法、自愿、有偿的原则，经双方协商一致，就农村土地承包经营权出租事宜，订立本合同。一、租赁标的甲方将其承包经营的位于乡村组，路侧的农用地亩的承包经营权出租给乙方从事农业生产经营。二、租赁期限土地租赁期限为16年，即自2017年10月1日起至2033年10月1日止（出租期限不得超过承包期的剩余年限）。三、租赁费土地租金按照每亩土地每年450公斤小麦的价格支付（以当年国家公布的小麦三级花麦保护价为准）。如果国家取消小麦粮食保护价，每亩土地租金费按当地当月的小麦市场价进行结算。四、支付方式和时间土地承包款按年结算，乙方采用现金支付租金，支付时间为每年10月1日之前，把当年土地租金一次性向甲方付清（即先付年租金后种地）。土地租金如逾期一月未付时，乙方应向甲方支付原费用的10%的滞纳金。逾期两个月未支付时，甲方有权利收回土地，终止合同。五、租赁土地的交付时间和方式

甲方应于2017年10月1日前将出租土地交付给乙方。（乙方应向甲方出具乙方签名的出租土地交付收据）。六、土地租赁和使用的特别约定 1、乙方取得租赁土地后，租赁期内依法享有土地的使用、经营决策、产品处置和收益等权利。 2、乙方取得租赁土地后，必须按土地面积承担双方协商的费用和其他义务。 3、乙方必须管好用好租赁土地，保护地力，不得掠夺性经营，并负责保护好承包土地上的排灌设施等国家和集体资产。 4、乙方经营甲方的土地只能搞种植、养殖，不准搞永久性建筑，不得改变土地的农业用途。 5、本协议不改变土地权属，若遇国家开发项目征用土地，土地收益归甲方所有，土地附属物收益归乙方所有。 6、乙方在租赁期限内有权转租承租土地。 7、土地出租期限内的国家的种粮、良种等政策性惠农补贴归甲方所有，乙方争取的土地开发项目和资金有乙方支配，国家关于土地流转的一切优惠政策归乙方所有。 8、乙方同意甲方在国家殡葬政策允许土葬的情况下进地埋葬。 9、乙方如需用工，同等条件下，本村村民优先。七、违约责任 1、甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。甲乙双方均不得擅自变更或解除合同。否则，给对方造成的损失由擅自变更方承担，擅自变更方另向守约方支付加10%的违约金。

土地流转合同协议书(完整版)

合同编号：YT-FS-6165-36 土地流转合同协议书(完整版) Clarify Each Clause Under The Cooperation Framework, And Formulate It According To The Agreement Reached By The Parties Through Consensus, Which Is Legally Binding On The Parties. 互惠互利共同繁荣 Mutual Benefit And Common Prosperity

土地流转合同协议书(完整版) 备注：该合同书文本主要阐明合作框架下每个条款，并根据当事人一致协商达成协议，同时也明确各方的权利和义务，对当事人具有法律约束力而制定。文档可根据实际情况进行修改和使用。简单集体土地流转合同书甲方(流出方)：____ 乙方(流入方)：____ 双方同意对甲方享有承包经营权、使用权的土地在有效期限内进行流转，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》及其它有关法律法规的规定，本着公正、平等、自愿、互利、有偿的原则，经充分协商，订立本合同。一、流转标的甲方同意将其承包经营的位于____县(市)____乡(镇)____村____组____亩土地的承包经营权流转给乙方从事____生产经营。二、流转土地方式、用途

甲方采用以下第转包、出租的方式将其承包经营的土地流转给乙方经营。乙方不得改变流转土地用途，用于非农生产，合同双方约定_____。三、土地承包经营权流转的期限和起止日期双方约定土地承包经营权流转期限为_____年，从_____年_____月_____日起，至_____年_____月_____日止，期限不得超过承包土地的期限。四、流转土地的种类、面积、等级、位置甲方将承包的耕地_____亩、流转给乙方，该土地位于____。五、流转价款、补偿费用及支付方式、时间 (一)乙方同意每年____月____日前分____次，按____元/亩或实物____公斤/亩，合计____元流转价款支付给甲方。六、土地交付、收回的时间与方式甲方应于____年____月____日前将流转土地交付乙方。乙方应于____年____月____日前将流转土地交

实用的土地流转合同范本4篇

实用的土地流转合同范本 4 篇实用的土地流转合同范本1 转让方（以下简称甲方）：受让方（以下简称乙方）：甲乙双方, 本着平等、自愿、有偿的原则，就土地承包经营权转让事宜协商一致，订立本合同。一、转让地块甲方将其承包经营的自留土地XXX 的承包经营权转让给乙方从事通组支路道路改造工程。该块土地四至：北面抵杨老贵家围墙脚下，南面抵距离张月祥家正房后墙1.5 米处的水泥路面边界，东面抵杨老贵家右厢房墙角直下到张月祥家后墙，西面抵杨老贵家朝门直下（即杨老贵家、张明辉家共走支路边界）。二、转让期限及权属永久性转让，自转让之日（即签订合同）起，该块土地的使用权，经营权归乙方所有。若遇政府或其他任何形式的征用或征收，所有赔偿均归乙方所有。甲方不得做任何干涉。三、转让价格转让的土地承包经营权的转让金为大写：叁仟元（3000.00 元）整人民币。四、支付方式和时间乙方采取现金方式一次性支付转让金给甲方，支付的时间为合同签订日。五、违约责任甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人违约，应向守约一方支付违约金。违约金以该地块当时所值市场价钱

的十倍计算。六、生效条件甲乙双方约定，本合同经双方签字后立即生效。本合同一式五份，由甲乙双方当事人各执一份。甲方（公章）：________ 乙方（公章）： _______ 法定代表人（签字）：________ 法定代表人（签字）： ________ ________ 年 ___ 月___ 日_________ 年__ 月____ 日实用的土地流转合同范本2 订立合同双方：甲方（出让方）：地址：乙方（受让方）：地址：为了规范农村土地承包经营权流转，稳定农村土地承包关系，切实维护土地流转双方的合法权益，根据《中华人民共和国农村土地承包法》和有关政策、法规的规定，本着自愿互利、公正平等的原则，经甲乙双方协商，订立如下土地承包经营权流转合同。一、土地承包经营权流转方式甲方采用租赁方式将其承包经营的土地流转给乙方经营。二、流转土地用途乙方流转用于药材生产，不得改变流转土地用途，不得用于畜牧业生产及其他非农生产三、流转的期限和起止日期合同双方约定，土地承包经营权流转期限为______ 年，从___ 年___

土地流转合同范本40493

土地流转合同甲方(流出方)：_______ 身份证号：乙方(流入方)：_______ 身份证号：双方同意对甲方享有承包经营权、使用权的土地在有效期限内进行流转，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》及其它有关法律法规的规定，本着公正、平等、自愿、互利、有偿的原则，经充分协商，订立本合同。一、流转土地的面积、位置权流转给乙方从事种植、养殖生产经营。二、流转土地方式、用途甲方采用出租的方式将其承包经营的土地流转给乙方经营。土地的用途：种植、养殖。三、土地承包经营权流转的期限和起止日期

双方约定土地承包经营权流转期限为_________年，从 _________年_________月_________日起，至_________年 _________月_________日止。四、流转价款、补偿费用及支付方式、时间 (一)乙方同意每年________月________日前分________次,按________元/，合计________元现金支付给甲方。五、甲方的权利和义务 (一)协助和督促乙方按合同行使土地经营权, 合理正常使用土地，协助解决该土地在使用中产生的用水、用电、道路、边界及其他方面的纠纷，不得干预乙方正常的生产经营活动。 (二)不得将该土地在合同规定的期限内再流转。六、乙方的权利和义务 (一)按合同约定流转的土地具有在国家法律、法规和政策允许范围内，从事生产经营活动的自主生产经营权，经营决策权，经营转让权、产品收益、处置权。 (二)按照合同规定按时足额交纳土地流转费用及补偿费用。履约期间不能依法保护，造成损失的，乙方自行承担责任。七、合同的变更和解除有下列情况之一者，本合同可以变更或解除。

农民土地流转合同书范本.doc

农民土地流转合同书范本【篇一】甲方（流出方）：_________ 乙方（流入方）：_________ 双方同意对甲方享有承包经营权、使用权的土地在有效期限内进行流转，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》及其它有关法律法规的规定，本着公正、平等、自愿、互利、有偿的原则，经充分协商，订立本合同。一、流转标的甲方同意将其承包经营的位于________________县（市）________________乡（镇）________________村 ________________组________________亩土地的承包经营权流转给乙方从事______________________________________生产经营。二、流转土地方式、用途甲方采用以下第转包、出租的方式将其承包经营的土地流转给乙方经营。乙方不得改变流转土地用途，用于非农生产，合同双方约定______________。三、土地承包经营权流转的期限和起止日期

双方约定土地承包经营权流转期限为_________年，从 _________年_________月_________日起，至_________年 _________月_________日止，期限不得超过承包土地的期限。四、流转土地的种类、面积、等级、位置甲方将承包的耕地_________亩、流转给乙方，该土地位于___________________。五、流转价款、补偿费用及支付方式、时间（一）乙方同意每年________月________日前分________次，按________元/亩或实物________公斤/亩，合计________元流转价款支付给甲方。六、土地交付、收回的时间与方式甲方应于________年________月________日前将流转土地交付乙方。乙方应于________年________月________日前将流转土地交回甲方。交付、交回方式为_____________。并由双方指定的第三人___________________予以监证。七、甲方的权利和义务（一）按照合同规定收取土地流转费和补偿费用，按照合同约定的期限交付、收回流转的土地。（二）协助和督促乙方按合同行使土地经营权，合理、环保正常使用土地，协助解决该土地在使用中产生的用水、用电、道路、边界及其他方面的纠纷，不得干预乙方正常的生产经营活

土地流转合同书详细版

编号：JY-HT-05806 土地流转合同书详细版Any parties with a cooperative relationship can sign a contract to protect legal rights 甲方：________________________ 乙方：________________________ 签订日期：_____年____月____日编订：MZYUNBO设计

土地流转合同书详细版土地流转合同甲方（出让方）：乙方（受让方）：为切实维护土地流转双方的合法利益，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国合同法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》以及其他有关法律规定的规定，经甲方双方共同协商，并经村民大会讨论同意，达成如下合同条款，双方应共同遵守。一、流转土地面积和位置甲方自愿将亩土地流转给乙方经营。流转土地名块数和土地平面示意图附后。二、土地流转时限从年月日起至年月日止。三、土地流转转费用

每年每亩元计算，一年一付，乙方于每年月日付给甲方。四、甲方的权利和义务 1、按合同规定收取土地流转费。 2、甲方不得干涉乙方的正常生产经营活动。 3、甲方不能干涉乙方用水用电，并保证道路畅通。 4、甲方应协助乙方处理解决生产经营中遇到的治安纠纷等问题。 5、合同期内，甲方不得在流转土地的田坎、田埂上种植任何植物。五、乙方的权利和义务 1、乙方应依照合同规定，按时交纳土地流转费。 2、乙方在流转土地期间享有自主生产经营权、管理权、产品处置权和收益权。 3、在合同期内，流转土地若被征用、占用，青苗赔偿费归乙方所有，土地补助土地款、安置费等归甲方所有。 4、在合同期内，国家给予的农业直补归甲方享有。以农户名义向政府申请获得的农业扶持补贴，30%归甲方，70%

2020农村土地转让协议

2021农村土地转让协议 2021农村土地转让协议（一）甲方：____________________ 乙方：____________________ 丙方：____________________ 经各方友好协商，本着平等、自愿、有偿、诚实信用原则，就土地转让事宜达成协议如下：一、地块概况 1、该地块位于_____________，土地面积为__________平方米（折__________亩）。宗地四至及界址点座标详见附件国有土地使用证。 2、现该地块的用途为住宅、工业、综合和商业用地。二、转让方式 1、甲方保证通过土地挂牌形式把该地块转让给乙方，并确保该地块的容积率大于等于__________，绿化率不少于__________%，土地用途为商业、住宅用地。 2、土地的转让价为__________万元/亩[包括级差地租、市政配套费、开发补偿费、建筑物和构筑物的拆迁安置费、青苗补偿费、空中或地下的管线（水、电、通讯等）迁移费和土地管理费]，转让总价为人民币__________万元。 3、乙方同意按以下时间和金额分二期向甲方支付土地价款：第一

期定金，地价款的__________%，计人民币__________万元，付款时间及条件：双方签订协议书，且已办好土地挂牌手续并在本条第四款规定的抵押登记手续办妥后__________天内支付；第二期，付清余款，计人民币__________万元，付款时间及条件：在乙方签订国有土地使用权出让协议，取得该土地的国有土地使用证后____个工作日内支付。 4、为保证前款第一期地价款的及时支付，丙方同意提供两宗土地的国有土地使用权作为抵押担保，抵押的土地使用权面积为__________平方米（详见成国用（）字第__________号和成国用（）字第__________号），抵押担保的范围与甲方承担的责任的范围相同。双方同意在本协议签订后______天内到当地土管部门办理抵押登记手续，抵押期限至乙方取得机投镇________亩土地的国有土地使用证之日止。 5、该项目由乙方独立运作，盈亏自负。甲方愿意帮助乙方解决有关税费返还及政策协调。项目开发结束并经审计后，项目净利润率超过_______%的，超过部分净利润乙方同意与甲方五五分成。三、违约责任 1、甲方诚邀乙方参与其_______亩土地的公开挂牌处理事宜，并承诺创造条件让乙方取得该块土地，若乙方未能取得该地块，甲方愿意双倍返还定金，计_______万元，甲方应在确认乙方不能取得该土块的土地使用权之日起________个工作日内支付此款。 2、乙方未能按时支付地价款，应以每日未付部分的万分之二点一作滞纳金支付给甲方。如未能按时付款超过_____个工作日，视同终止

农村土地流转合同范本

农村土地流转合同合同编号：甲方（出让方）：乡镇村组（户主）乙方（受让方）：为了规农村土地流转，稳定农村土地承包关系，切实维护土地流转双方的合法权益，根据《中华人民国农村土地承包法》、《中华人民国合同法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》及其它有关法律法规的规定，经双方当事人共同协商，达成如下合同条款。一、土地流转方式甲方采用方式将其承包经营的土地流转给乙方经营。二、流转土地的用途乙方只能将流转的土地用于：。三、土地流转时限从年月日至年月日止。四、土地流转数量及费用甲方将第六条所列土地亩流转给乙方经营，土地流转费以实物方式计算，水田按每亩每年公斤黄谷（大米）计，旱地按每亩每年公斤黄谷（大米）计，其它土地类型按每亩每年公斤黄谷（大米）计，共计公斤黄谷（大米）。五、付费方式及时间土地流转费以黄谷（大米）支付，或以现金形式支付（如果以现金支付土地流转费，前述黄谷（大米）价值按当地当年中等市场价格计算）。土地流转费每年分次支付，第一次在月日之前付，第二次在月日之前付清。六、流转土地类型、面积和质量

流转土地上有下列附着物：双方约定附着物采取方式处置，由乙方支付甲方元费用作为补偿。七、甲方的权利和义务 1、权利：①按合同约定收取土地流转费；②监督乙方依照合同约定的用途使用流转土地；③合同到期或解除后，监督乙方对需要还耕的流转土地还耕恢复，收回流转土地。 2、义务：①协助乙方按照合同约定使用流转的土地，帮助协调本村组与其他农户之间发生的用水、用电、治安等方面的纠纷；②不得干涉乙方正常的生产经营活动，不得以任何形式使用或占用流转给乙方的土地。八、乙方的权力和义务 1、权利：①在流转的土地上享有自主生产经营权、管理权、产品处置权和收益权；②流转土地被依法征用、占用造成经济损失的，有权获得相应的补偿。 2、义务：①在国家法律法规和政策允许围从事生产经营活动，依照合同规定按时足额交纳土地流转费；②对流转土地不得擅自改变用途，不得使其荒芜；③合同期要保护好流转的土地，不得损毁流转土地；④合同到期或解除后，若造成流转土地损毁，必须负责流转土地

【精品】土地流转合同协议书四篇

【精品】土地流转合同协议书四篇土地流转合同协议书四篇随着社会一步步向前发展，用到协议书的地方越来越多，签订协议书可以约束双方履行责任。大家知道协议书的格式吗？下面是小编为大家整理的土地流转合同协议书4篇，欢迎阅读与收藏。土地流转合同协议书篇1 农村土地买卖合同出让方（甲方）：身份证号：受让方（乙方）：身份证号：经甲、乙双方友好协商并经村委同意，本着平等、自愿、有偿、诚实信用原则，就土地转让事宜达成协议如下：一、转让地块概况 1、该地块位于 ____________________，土地面积为__________平方米。 2、现该地块的用途为农业用地。二、转让方式

1、甲、乙双方通过自愿协商，经村委同意，通过货币买卖形式无偿转让。 2、土地转让总价为人民币大写：__________万元（￥：元）。三、付款方式：双方在签订协议之日，乙方一次性支付给甲方土地转让款人民币大写：__________万元，本土地转让属一次性买卖处理。四、本合同签订后，甲方就所转让的该宗土地的土地使用权及与土地使用权有关的其他权利、权益及收益等均归乙方所享有；日后如有征用等的，土地征用赔偿款、青苗补偿等与土地使用权有关的全部权益均归乙方享有，甲方不得以任何理由提出异议。五、该土地转让后双方均确认无争议事情发生，并保证不发生任何事端。六、违约责任：如甲方违约，则按卖价总金额3倍赔偿乙方。七、本合同经双方自愿达成，无任何欺哄行为。双方签字捺印后生效，永不翻悔。七、本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，村委留一份。甲方(签名)：乙方(签名)： ____年____月____ 日

2017年农村土地流转合同最新

土地流转合同甲方：乙方：为了发展高效农业，经双方共同协商，甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，就土地承包经营权租赁事宜，订立本合同。一、承包________________土地面积共为_________亩，四至界限为东至_____________北至__________。二、租赁期限：土地租赁期限为20年，自______年____月____日至_____年____ 月____日止。三、租赁价格及租赁方式：每亩每年租金为_________，合同期内承包金一年一结，以每年的___月____日为限，付款时间为每年______月______日。四、合同生效后，甲方既失去土地使用权，同时不能干涉乙方对该土地的正常生产经营行为，合同到期后需复耕。五、甲方必须对乙方生产经营活动提供优良投资环境和社会治安环境，并提供必要的便利，在乙方的生产中甲方不能以任何借口阻挠。乙方有权无偿使用村组内的水渠、道路、用电等公共设施。在承包期内乙方有权转让土地使用权。六、流转土地在国家或集体使用该土地时，乙方应服从且有权获得相应的补偿和投入建设的地面附属物补偿费，地下矿产、石油归甲方。七、有下列情况之一的，本合同可以解除或终止。 ①、经双方当事人协商一致，可以解除本合同。 ②、订立的本合同依据国家政策发生重大变化。

③、一方违约，使合同无法履行的。 ④、乙方经济状况显著恶化，有证据表明合同无法履行的。 ⑤、因不可抗力的重大自然灾害使本合同无法履行的。 ⑥、合同期内，如因国家和政府农业基础设施占用或征用该土地时，本合同自行终止，甲乙双方不负违约责任。八、违约责任 ①、乙方对应付的租赁费不能以任何理由拖欠，如果发生拖欠行为，甲方有权收回土地。 ②、因变更或解除本合同使一方造成损失的，除依法可免除责任外，由责任方负责赔偿。 ③、甲方非法干预乙方生产经营活动，给乙方造成损失的应给与赔偿，情节严重的将依法处理。九、合同期满后，若甲方继续流转该土地的使用权，乙方有优先承包的权利，若不继续流转,乙方对土地附属物享有处理的权利。本合同如遇法律、法规和现行农业政策相抵触的未尽事宜，经双方协商一致后可签订补充协议，与本合同有同等法律效力。十、本合同一式六份甲乙双方村组各执一份双方签字后生效。甲方：乙方： 2017年____月____日

土地流转合同书(1)

土地流转合同书出租方(以下简称甲方)：承租方(以下简称乙方)：一、出租面积甲方将其承包经营的位于镇村组土地的承包经营权出租给乙方从事虾稻轮作。地块数块、亩。二、出租期限出租的土地承包经营权年限为10年，即自年月日起至年月日止。三、出租费出租土地的价款为每亩每年元人民币，共元。五年后，即2022年，土地出租价按国家粮食保底价上浮比例同比上浮，(2017年国家粮食保底价为135元／百斤)。乙方养殖须开挖沟渠，合同期满后由乙方复原土地。为了保证复原实行，乙方须在第一次付出租费时，一次性给付土地复原费100元／亩，该款项存入联名帐户，任何人不得私自动用。四、支付的方式和时间

乙方采用现金或转帐方式支付出租费，支付的时间和方式为：签约当年，乙方应在合同签订生效之日起30天内向甲方支付当年度出租费，以后每年12月底之前一次付清下年度出租费。五、交付时间和方式甲方应于年月日前将出租土地交付乙方，交接土地后，合同期内，土地使用权为乙方，甲方不得在土地内从事任何活动。六、权利和义务的特别约定 1、甲方村民与发包方的承包合同仍然有效，甲方村民作为承包方应履行的义务仍应由甲方村民承担。国家对甲方村民原有的补贴归甲方村民所有，2017年以后乙方申请的其他补贴归乙方所有。 2、乙方在出租期限内将出租合同约定其享有的部分或全部权利转让给第三者，需经甲方和发包方同意，并签订书面补充协议。 3、合同期内，甲方村民不得在出租土地内放牧、捕捞等任何活动，否则产生一切损失由当事人负责，甲方负责调解。 4、甲方必须保证乙方所租稻田进出水排灌顺利，乙方启动村电力设备排水抗旱，按村民同等价格收取。 5、合同期内，甲方不得单方面终止合同。如乙方违反

土地流转六种方式的优缺点

土地流转——六种模式优缺点如何聚土地，有三个步骤，选模式、抓关键、抓运营。选模式就是你一定要选一个100%挣钱且省心的模式，选好了模式之后你就要抓关键，就要开始着手去做了，这时候你一定要抓关键，抓住关键环节，你才能减少土地拿到手的成本，抓住关键人你才能减少纠纷。等土地拿到手之后，你就要抓运营，高效的管理办法及省心的运营模式都是盈利的关键。 1、选模式在你动手之前，一定要去选土地运营模式，目前土地运营模式有六种。按照模式采取人数的多少，第一种：土地承包的模式。第二种土地信托，也叫土地银行模式。第三种：土地服务性托管模式。第四种是土地收益性托管。第五种是土地半托管。第六种模式是：农民带着土地入股。第一种：土地承包。在做的这种模式应该不陌生了，很多人也是因为流转了300亩地或200亩地来我们平台上找项目的，我就介绍一下这种模式的优缺点。优点：能完全控制土地，发展什么种植项目自己可以说了算，土地可以集约化、规模化种植。缺点：前期资金占用量大，雇佣人工，运营成本大（人难管），土地全部集中在你手里头，风险大。第二种是：土地中介，也叫土地银行。这种模式是不想种地的农民把土地都给你合作社，你合作社把土地再转租给想租地的农民、家庭农场、种植大户，合作社挣其中的差价。优点：自己不承担种植风险转，租给想承包土地的人。缺点：如何合作社将土地转租不出去，就要合作社去运营这些土地合作社的运营成本就增大。第三种是土地服务性全托管。土地托儿所形式，土地服务型全托是产前、产中、产后的“一条龙”服务模式，合作社收取服务费，在合同里注明各项附属条件，并向农户保证达到定额的产量。优点：先收费，后服务，合作社的利益有保障，不承担自然灾害风险。缺点：农民接受起来慢，而你合作社挣的是只是服务的钱。就是农民出一定的费用把自己的地托付合作社种植管理（收割单算），而收的粮食全部归农民自己所有。第四种是：土地收益型全托，农民将土地委托合作社全权管理。

农民土地流转合同书(标准版)范本

Both parties jointly acknowledge and abide by their responsibilities and obligations and reach an agreed result. 甲方：___________________ 乙方：___________________ 时间：___________________ 农民土地流转合同书

编号：FS-DY-20720 农民土地流转合同书【篇一】甲方（流出方）：_____ 乙方（流入方）：_____ 双方同意对甲方享有承包经营权、使用权的土地在有效期限内进行流转，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》及其它有关法律法规的规定，本着公正、平等、自愿、互利、有偿的原则，经充分协商，订立本合同。一、流转标的甲方同意将其承包经营的位于____县（市）____乡（镇）____村____组____亩土地的承包经营权流转给乙方从事______生产经营。二、流转土地方式、用途

甲方采用以下第转包、出租的方式将其承包经营的土地流转给乙方经营。乙方不得改变流转土地用途，用于非农生产，合同双方约定____。三、土地承包经营权流转的期限和起止日期双方约定土地承包经营权流转期限为_____年，从_____年_____月_____日起，至_____年_____月_____日止，期限不得超过承包土地的期限。四、流转土地的种类、面积、等级、位置甲方将承包的耕地_____亩、流转给乙方，该土地位于_____。五、流转价款、补偿费用及支付方式、时间（一）乙方同意每年____月____日前分____次，按____元/亩或实物____公斤/亩，合计____元流转价款支付给甲方。六、土地交付、收回的时间与方式甲方应于____年____月____日前将流转土地交付乙方。乙方应于____年____月____日前将流转土地交回甲方。交付、交回方式为_____。并由双方指定的第三人_____

2020年最新农村土地流转合同(简单版)

合同编号：农村土地流转合同简单甲方：_____________________ 乙方：_____________________ 签订地点：_____________________ 签订日期：_____________________

甲方：乙方：为了发展高效农业，经双方共同协商，甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，就土地承包经营权租赁事宜，订立本合同。一、承包________________土地面积共为_________亩，四至界限为东至_____________北至__________。二、租赁期限：土地租赁期限为20年，自______年____月____日至_____年____ 月____日止。三、租赁价格及租赁方式：每亩每年租金为_________，合同期内承包金一年一结，以每年的___月____日为限，付款时间为每年______月______日。四、合同生效后，甲方既失去土地使用权，同时不能干涉乙方对该土地的正常生产经营行为，合同到期后需复耕。五、甲方必须对乙方生产经营活动提供优良投资环境和社会治安环境，并提供必要的便利，在乙方的生产中甲方不能以任何借口阻挠。乙方有权无偿使用村组内的水渠、道路、用电等公共设施。在承包期内乙方有权转让土地使用权。六、流转土地在国家或集体使用该土地时，乙方应服从且有权获得相应的补偿和投入建设的地面附属物补偿费，地下矿产、石油归甲方。七、有下列情况之一的，本合同可以解除或终止。 ①、经双方当事人协商一致，可以解除本合同。 ②、订立的本合同依据国家政策发生重大变化。 ③、一方违约，使合同无法履行的。 ④、乙方经济状况显著恶化，有证据表明合同无法履行的。 ⑤、因不可抗力的重大自然灾害使本合同无法履行的。 ⑥、合同期内，如因国家和政府农业基础设施占用或征用该土地时，本合同自行终止，甲乙双方不负违约责任。八、违约责任 ①、乙方对应付的租赁费不能以任何理由拖欠，如果发生拖欠行为，甲方有权收回土地。 ②、因变更或解除本合同使一方造成损失的，除依法可免除责任外，由责任方负责赔偿。 ③、甲方非法干预乙方生产经营活动，给乙方造成损失的应给与赔偿，情节严重的将依法处理。九、合同期满后，若甲方继续流转该土地的使用权，乙方有优先承包的权利，若不继续流转，乙方对土地附属物享有处理的权利。本合同如遇法律、法规和现行农业政策相抵触的未尽事宜，经双方协商一致后可签订补充协议，与本合同有同等法律效力。十、本合同一式六份甲乙双方村组各执一份双方签字后生效。甲方：乙方： ________年____月____日

农村土地流转合同(完整版)

农村土地流转合同流出方（以下简称甲方）：县（区）乡（镇）村组，农户流入方（以下简称乙方）：县（区）乡（镇）村组，农户为保护农村土地承包经营权流转双方当事人的合法权益，促进双方依法履行义务，根据《中华人民共和国农村土地承包法》及其它相关法律、法规的规定，经双方平等协商，同意订立本合同。一、流转土地情况土地名称、四至界址、面积、质量等级情况表：二、流转期限自年月日起至年月日止三、甲乙双方的权利和义务（一）甲方享有如下权利： 1、依法享有流转土地的承包权，流转的仅是土地使用权； 2、监督乙方依法合理利用和保护土地，制止其损害土地资源的行为； 3、依照本合同约定获得全部流转收益； 4、法律、行政规定的其他权利。（二）甲方承担如下义务： 1、继续履行原承包合同规定的法定义务； 2、尊重乙方的生产经营自主权，不得干涉乙方依法进行正常的生产经营活动； 3、依照本合同约定为乙方提供必要帮助或服务。（三）乙方享有下列权利：

1、依照法律和本合同约定，享有流转土地的使用权，有权自主组织生产经营和处置产品； 2、流转期内因投入而提高地力的，依照法律和本合同约定获得相应的补偿； 3、法律、行政法规规定的其他权利。（四）乙方承担下列义务： 1、维持土地的农业用途，不得用于非农建设； 2、依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害； 3、法律、行政法规规定的其他义务。四、流转价格及支付时间、方式 1、乙方按每亩元的流转价格，合计元，在每年月日之前，以方式支付给甲方。 2、流转土地所承担的各项税、费由于每年月日向村集体经济组织交纳。五、违约责任 1、本合同生效后，一方不履行或不完全履行合同规定的义务，应向对方支付违约金元。造成对方损失的，承担赔偿责任。赔偿金为损失额的％。对方要求继续履行合同的，应当继续履行。 2、如遇自然灾害等不可抗力因素，使本合同无法履行或不能完全履行时，不认为违约，依法可免除或减轻责任。六、其他事项 1、合同双方发生纠纷协商不成的，任何一方均可向当地乡（镇）人民政府承包合同管理部门申请调解，调解不成的可向县级人民政府农村土地承包仲裁机构申请仲裁。调解仲裁不成或不愿调解仲裁的，可直接向当地人民法院起诉。 2、其他未尽事宜，经双方平等协商，同意补充如下条款：以上补充条款与本合同其他条款具有同等法律效力。 3、本合同自签订之日起生效。 4、本合同一式四份，甲乙双方、村民委员会、乡（镇）人民政府主管部门

土地流转合同范本

土地流转合同范本转让方（以下简称甲方）受让方（以下简称乙方）甲乙双方按照《中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》等有关法律法规和国家有关政策的规定，本着依法、自愿、有偿的原则，经双方协商一致，就农村土地承包经营权转让事宜，订立本合同。一、转让标的甲方将其承包经营的位于______ 乡（镇）______ 村______ 组______ 亩土地的承包经营权转让给乙方从事（主营项目）生产经营。地块名称______ 坐落（四至）______ 地块数（块）______ 面积（亩）质量等级______ （肥力水平）备注二、转让期限转让的土地承包经营权年限为年，即自 ____年____月____日起至 ____年____月____日止（转让期限不得超过承包期的剩余年限）三、转让费转让土地承包经营权的转让金为______ 元。对甲方实际投入资金和人力改造该地块的补偿金为______ 元（没有补偿金时可填写为零元）四、支付方式和时间乙方采取下列第种方式和时间支付转让金和补偿金： 1、乙方采用现金方式支付转让金和补偿金（无补偿金时可划去），支付的时间和方式为：

（为 ____年____月____日前一次或多次付清） 2、乙方采用实物方式支付转让金和补偿金（无补偿金时可划去），实物为______ .支付的时间和方式为 .（为____年____月____日前一次或多次付清）五、承包经营权转让土地的交付时间和方式甲方应于 ____年____月____日前将转让土地交付乙方。交付方式为 .（双方须提请所在地乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门、发包方、双方指定的第三者中的任一方鉴证，乙方应向甲方出具乙方签名的转让土地交付收据）六、承包经营权转让和使用的特别约定 1、甲方转让土地承包经营权须经发包方同意，并由甲方办理转让认可手续，在合同生效后终止与发包方的承包关系。 2、甲方交付的转让土地必须符合双方约定的标准。 3、乙方依据合同获得土地承包经营权后须与发包方确立新的承包关系，办理有关手续。 4、乙方获得土地承包经营权后，承包期内依法享有该土地的使用、经营决策、产品处置和收益等权利。 5、乙方获得土地承包经营权后，必须按土地亩数承担国家政策规定的费用和其他义务。 6、乙方必须管好用好承包土地，保护地力，不得掠夺性经营，并负责保护好承包土地上的林木、排灌设施等国家和集体财产。 7、乙方不得改变土地的农业用途。 8、其他约定：______________ 。七、违约责任1、甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人违约，应向守约一方支付违约金。违约金的数额为______ . 2、如果违约金尚不足以弥补守约方经济损失时，违约方应在违约金之外增加支付赔偿金。赔偿金的具体数额依具体损失情况确定。

农村土地承包经营权流转合同范本

编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载农村土地承包经营权流转合同范本甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________

甲方（转出方）：________________________________________________________ 转出方代表：________________________________________________________ 乙方（转入方）: _________________________________________________________ 转入方代表：________________________________________________________ 为了发展农村经济，促进农村土地经营权的合理流转，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、农业部《农村土地承包经营权管理办法》及农村土地承包的有关法律、法规和政策规定，双方协商一致，签订本合同。一、流转的土地面积位置及用途：甲方将拥有承包经营权的亩土地流转给乙方经营。流转地块的面积、位置及用途如下：双方应同时承担下列相应的权利和义务：（一）甲方将土地流转给乙方（除集体经济组织之外的第三方），有下列五种流转形式： 1、转包：甲方将土地经营权转包给乙方，双方签订此流转合同。甲方与村集体经济组织签订的原承包合同仍然有效，乙方对接转的土地在一年内不得再行转包。 2、转让：甲方将土地经营权转让给乙方，双方签订此流转合同。甲方经申请和发包方同意，将土地承包经营权让渡给乙方从事农业生产经营，由乙方履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止，甲方承包期内的土地承包经营权灭失。 3、互换：甲方和乙方本着自愿互利的原则互相交换土地承包权，并签订此流转合同。双方与村集体经济组织签订的原承包合同由对方履行甲方调换给乙方的地块见上页表：乙方调换给甲方的地块如下表：双方签订此流转合同。甲方与村集体经济组织签订的原承包合同仍然有效。 5、出租：甲方将土地承包经营权租赁给乙方经营。甲方原土地承包关系不变，继续履行与村集体