商业休闲步行街区开发

商业休闲步行街区开发

北京绿维创景规划设计院林峰杨光

本文将分析城市商业房地产开发与旅游休闲的结合，把商业地产的开发手段，最好地用于旅游休闲产业发展，形成借力房地产开发城市旅游功能的杠杆。

商业休闲步行街区，是城市休闲中最普遍的集约化形式，也是旅游与房地产结合中最具备操作性的项目。

一、城市休憩模式的发展趋势

城市居民休闲生活的机理，就是城市休憩模式。城市休憩模式的快速发展，已经成为城市经济发展的动力机制，带动了城市文化、城市环境、城市风貌、城市产业的方方面面。成都就是这样一座城市，成为具有浓郁地方文化色彩的“休闲之都”，其市民生活方式的演绎，成为中国新市井文化的经典代表。由休憩模式创新，借助房地产开发力量，带动休闲经济，形成休闲文化，推动成都城市建设与“三产”的全面发展。

1、休闲集约化模式

休闲和商业一样，经历了“小型一中型一大型一超大型一街区集聚型”的发展过程，并出现了多种形态的多样化发展。但是，集约化的发展趋势(大型+扎堆儿的发展)成为最主要的趋势。

乌鲁木齐的大巴扎、北京的王府井、上海南京路、成都春熙路等步行商业街区是最典型的集约化商业休闲区；北京什刹海、三里屯，上海新天地，成都锦里等是纯休闲街区；北京金源Mall、广州华南Mall是休闲商业超级商业场所；这些大型、超大型休闲主题街区的开发，使休闲集约化达到了相当的程度，使区域土地开发和大型商业房地产开发，可以有效地实施。

2、商业与休闲的整合模式

休闲场所是完成休闲功能的经营场所，商业是完成购物交易的经营场所。这两者，本来有不同的经营模式和功能目标。随着小康社会的到来，购物和逛街成为人们最大的休闲生活，商业场所休闲化成为一种趋势，成为商业交易功能成功完成的最必需的补充，甚至成为商业交易的前提。

以购买实体货物为目的的商业经营场所，逐步发展成为以购买实体货物与购买多样性服务相结合的混合经营场所，产生了以休闲性购买为特色的场所、以旅游纪念品购买为特色的场所、以休闲餐饮、休闲娱乐、休闲康体等为主题的大型商业化街区。这就是商业与休闲的现代整合。

其中，步行街区、滨水休闲区、餐饮街区、娱乐街区、古文化古建街区、Shopping Mall 等等，已经成为城市休闲餐饮娱乐及购物的主力消费场所。

换个角度看，商业地产出现了两个趋势：一是大型商业楼盘或街区的游憩化趋势；二是

休闲、娱乐、餐饮、购物等的混合聚集化趋势。

Shopping Mall、步行街是游憩化的商业地产的典范。Shopping Mall的成功，必须以休憩吸引力及多元休闲消费的补充为前提，纯粹的卖场必将失败。而对休憩吸引力的设计，是旅游休憩方式设计的专业特长，旅游专业技术可以为商业地产提供巨大贡献。

商业步行街，是一个城市休闲的象征之一。如何逛街游乐，获得本地市民与外地游人的同样钟爱，需要进行休憩方式的专业性设计。

城市“中心休憩区(central Recreation District)”模式，已经被广泛的接受，但是如何进行设计和整体开发，对于大多数城市，仍然是一个难题。任何一个城市都有一个或两个城市休憩中心，有的地方是商业步行街，有的是酒吧区，有的是娱乐餐饮混合区。如北京的王府井、西单、什刹海、三里屯，上海的外滩、南京路、新天地，成都的春熙路、玉林生活广场等等，就是这些城市的“中心休憩区”。

城市商业游憩区具有极大的前景和多样的文化与景观可能性，上海外滩的西洋楼群、滨水结构与霓虹灯称为“外滩模式”，商业步行街模式，如重庆的“南滨路模式”，都是创意开发的典型。

二、商业休闲步行街的模式

总结全国商业休闲步行街区，共有5种经典类型：

1、现代综合型商业步行街区这是城市中最普通的商业步行街区，一般是在传统商业街区改造或商业口岸节点新建形成的一般商业步行街区，主要功能是购物。比如北京王府井、红桥市场等。

2、民俗特色休闲街区

一般城市的保留古民居街区或民俗建筑街区，都是最具名片意义的风情街区。借用古民居街区进行改造，形成风貌提升，充实休闲和购物功能，形成城市民俗特色休闲街区。进一步发展成为以仿古建筑和民俗特色建筑新建设的休闲市场。丽江占城、桂林西街、凤凰古城、成都锦里、南京夫子庙、上海豫园、上海新天地、天津五大道等区域，已经成为旅游名片。

3、滨水休闲步行街区

城市滨水带借助城市景观环境打造，开发休闲和商业房地产，形成了大量休闲商业步行街区。形成了滨海、滨江、滨河、滨湖等多种形态。经典类型为渔人码头、外滩、威尼斯水城、周庄水乡水街等等。

4、酒吧休闲步行街区

酒吧是夜生活中的主力支撑，借助于比邻外籍人士生活区域的优势及街区房租价格低廉的优势，在大型城市中心区域，形成了一批酒吧街区，包括北京三里屯、什刹海、成都的玉林小区等等，成功的打造出夜生活区，成为城市旅游的亮点。

5、餐饮休闲步行街区

餐厅饭馆茶坊是中国最具商业活性的行业，可以说，中国人的社交生活80%在餐桌上。因此，只要能够成功打造餐饮街区，就可以带动一个区域，引爆一个区域地产。投资商借助于新开发区域的地价优势和城郊交通优势，往往成功地打造出餐饮休闲街区，形成社区房地产热销。国内最善于借助餐饮休闲开发地产的，是成都置信房地产公司，其芙蓉古城、芙蓉汉城都成为或功的经典；重庆南滨路、泉水鸡，北京簋街等等，都是成功的项目。

三、商业休闲步行街的休憩功能打造

商业休闲步行街区的开发是以商业房地产的手段为核心盈利模式的。但是，商业运作的或功，不仅需要房地产的手段，还必须深刻把握城市休闲休憩功能的开发，以此功能整合为突破口，带动流行消费潮流，才可能获取房产或房租的高额回报。我们将城市休憩功能，主要概括为以下几类：

1、商品销售为核心的逛街模式

2、餐厅饭馆为主体的餐类模式

3、酒吧演艺歌厅KTV为主的夜生活模式

4、康体健身洗浴按摩为主的修身模式

5、工艺土特产工坊为主的游客观光购物模式

6、综合购物与休闲服务的集成模式

四、商业休闲步行街的文化打造及景观设计

对商业休闲步行街区必须进行文化打造。在我们的设计实践中，一般追求4个文化类别：

1、现代时尚潮流文化，追求现代流行的文化风潮。典型代表：重庆南滨路，北京“798”;

2、移植欧美海外风情．形成异国情调。典型代表：成都“国色天香”，阳朔西街；

3、中式古风文化,以汉唐宋明清不同朝代为依托，形成时代文化主题。典型代表：成都“芙蓉古城”；

4、民族民俗文化。以当地民俗、宗教，少数民族风格情调等等为基础。形成特色文化。典型代表：九寨沟边边街，成都锦里?

反思铜锣湾现象,做中国SHOPPING MALL第一操盘手

铜锣湾集团是一家专业性大型零售企业,主营现代商贸流通业中的SHOPPING MALL和大型综合百货店两大业态,拥有“CMALL铜锣湾广场”和“铜锣湾百货”两大品牌, 营业总面积逾500万平方米，员工逾10000人，拥有58个商业网点，遍布于全国20个省、3个自治区、4个直辖市中的49个城市，其中SHOPPING MALL（美式购物中心）51家。铜锣湾集团还包括多家大型综合百货店（DEPARTMENT STORE）。集团属下的香港铜锣湾广场连锁事业集团有限公司是全国唯一一家拥有超过30家MALL的企业。集团属下的深圳市铜锣湾百货集团有限公司已成长为极具影响力的百货连锁集团，是全国性强势品牌。

铜锣湾集团作为中国MALL业态的奠基人，自1996年起对新概念美式购物中心SHOPPING MALL进行广泛研究，率先在国内提出“MALL”名词，并选定了“CMALL”作为品牌，于1998年将欧美SHOPPING MALL业态引入中国，创办了CMALL铜锣湾广场。从此，中国就有了MALL、主力店等这一类的名词，中国的商贸流通业就有了MALL业态。铜锣湾对MALL新商业模式及MALL新商业理念的强大传播，在短短的几年间传遍整个中国，掀起了MALL大潮，对中国现代商贸流通业的变革、升级作出了突出的贡献，影响深远；MALL的出现和流行对中国商业起到了史无前例的推动作用。同时，这一MALL大潮又在国内催生了一个新的

产业“商业地产”。这一首创对国内流通业与地产业的产业推动价值和意义是无可估量的！

集团专注于摩尔业态的研究、致力于永续经营，旗下的另一品牌“铜锣湾百货”亦率先打破传统百货的经营模式，展露创新百货的魅力，坚持走休闲、品味、文化、体验的经营路线，注重格调和消费环境，注重创新能力的建设，铜锣湾百货被评为“2003年度全国百货行业优秀企业”，CMALL华侨城铜锣湾广场被评为2003年度全国零售商店设计评比第一名。铜锣湾集团被评为“2004年度中国商业地产杰出贡献企业”，CMALL铜锣湾广场被评为“2005中国

SHOPPING MALL 行业第一品牌”、“2004-2005中国最具影响力的

SHOPPING MALL品牌”，陈智总裁被评为“2003年度中国房地产业十佳商业地产领军人物”、“2004年度中国商业地产杰出贡献人物”、“2004年度中国连锁业年度人物”，“2005年度中国零售业十大风云人物”，“2005年度中国地产十大风尚人物”，“1985-2005推动中国商业进程的二十大人物”。“铜锣湾”是购物天堂的象征，“铜锣湾”已成为SHOPPING MALL的代名词。

铜锣湾集团专注于MALL事业，并成为中国的造MALL工厂。但是现在刚刚入围全国连锁30强的铜锣湾,百货业务遭遇挫折,终止合作合同或者歇业的店已经达到6家。铜锣湾烟台店、兰州店、河源店、大连店、重庆店都已歇业。一位业内人士透露：“铜锣湾百货在盐城、沈阳、上海七宝、安徽芜湖的招商也都出现‘瓶颈’，铜锣湾现在面临着重重困难,作为专业人士,我们有责任去反思,为了中国的SHOPPING MALL ,也为了提升我们自己的专业素质,找到真正的症结所在,为铜锣湾的后期发展找出出路,同时在铜锣湾的发展道路上需要我们来关心和呵护,从中国商业来讲,陈智是中国商人的骄傲,因为我们没做到.因此我们从铜锣湾的现象进行反思,他给了我们很好的操作案例,真正的MBA案例,谁能解决铜锣湾的问题,谁就是中国SHOPPING MALL 第一操盘手,让我们努力吧!

4月3日消息《关注烟台商业次中心》系列文章发表的过程中，很多读者纷纷电话联系并提供有关材料。整理之后，赫然发现，铜锣湾烟台歇业，仅是铜锣湾百货在全国的一个缩影，歇业原因全国如出一辙，而与九隆街的坐落位置无关。

铜锣湾扩张过快，是它受困的主要原因。从3家到50多家，铜锣湾用了不到三年的时间，在二、三线城市，去年几乎每个月都能传出签约或者开业的消息。从2003年铜锣湾开始对外扩展到目前为止，在全国已开设了58家店，其中购物中心51家，另7家为单体百货。

从去年12月至今，深圳铜锣湾集团旗下位于广东的江门、阳江(定位为ShoppingMall，但实际主要为单体百货门店形式经营)、河源以及省外的大连、烟台、兰州等6家百货门店陆续告急重整。

据了解，铜锣湾Mall及百货扩张业务五成以上采用的是品牌和管理输出模式，即凭借铜锣湾品牌和供应商资源协助商业地产开发商进行招商和管理。通常一个新开店中，铜锣湾会在前期派驻约5人组成的管理团队，在新店进入运营轨道后管理团队将会撤出。

这样，铜锣湾对项目的直接投入很有限，铜锣湾品牌输出的收费却相当高。根据不同的城市和规模，一年的收费估计在150万元到200万元左右。

除了品牌和管理输出模式，另一种重要方式是整体包租业务(即所谓“二房

东”)，也就是从地产商手中将物业整体承租下来，然后再转租给各家商户。由于地产开发商希望借助铜锣湾的名气，把开发物业及周围商圈的商业价值炒作提升起来，通常承诺给铜锣湾的租金和配套条件非常优惠，而铜锣湾则可收取丰厚的租金差价和商场管理费用。

烟台铜锣湾就是以品牌输出及“二房东”结合的方式进驻的，而铜锣湾只负责商场的招商及部分场地的管理。

随着铜锣湾扩张的失败，铜锣湾的真实来历渐渐露出真容：铜锣湾原名瑞和购物中心，在销售极不理想的情况下引进深圳零售业品牌—————铜锣湾，从而使瑞和购物中心更名为铜锣湾购物广场，并大肆利用媒介宣传来进行项目炒作。但明眼人一看就知道这两者既非租赁关系、也非投资合作关系，只是铜锣湾品牌输出，即瑞和向铜锣湾加盟、而铜锣湾每年向瑞和收取一定的加盟费用，所以铜锣湾不是直接经营，也不可能派来专业的管理队伍。

近日，铜锣湾百货在成都、重庆地区的合作也出现变数，项目面临终止合作的风险。而铜锣湾在其他地区的ShoppingMall或百货店也在某种程度上遭遇了招商瓶颈。这使铜锣湾以品牌输出为主要发展及盈利手段的商业模式受到挑战。在低成本的过快、过度扩张之后，铜锣湾未能在一个可以接受的时刻实现“软着陆”，品牌透支困局已经显现。

“这背后是铜锣湾近乎疯狂的快速扩张，导致经营管理后续乏力。”一位接近铜锣湾的人士分析，对于百货业来说后期的运营很重要，这恰是铜锣湾歇业门店的软肋。如铜锣湾兰州、烟台店都出现了商品定位不准、招商情况不佳等问题，并引发了“品牌商品撤柜，进行新一轮调整”的尴尬。

业内人士分析，铜锣湾的做法也有些讨巧，似乎在抢时间扩张。虽然在短期内获得了不少租金差价、品牌使用费、管理输出费用等，但随之而来的门店危机使其无法回避品牌的透支。作为一家品牌输出企业，最终却落得“不太重视自己的品牌”。

有意思的是，所有各地歇业的铜锣湾，都把原因归纳为：选址不准人气不旺，无人出面检讨经营问题。

铜锣湾很多时候只是代人招商和品牌输出，本身并不是开发商，所以铜锣湾百货“歇业”损失最多的还是开发商。

“铜锣湾连累了我们的名声”，九隆广场总经理姜金龙如是说，当初引进铜锣湾是想借光，让它提升幸福商业的层次，谁知出现歇业情况。

如果不是铜锣湾，而是别的商家入驻，经过大半年的坚守，现在或许已能看到希望，商业次中心或许已初具雏形。一荣俱荣，一损俱损，铜锣湾歇业，拖累了九隆街，可惜了幸福那块宝地。

日前，据有关知情人士透露：因关闭旗下几家百货分店而备受媒体广泛关注的深圳铜锣湾集团，近日已与深圳京基集团达成战略合作，共同进军全国商业地产。

据该知情人士讲述双方目前已达成具体合作：“在未来3年内，京基集团将投入10亿元用于共同开发的国内商业地产项目，双方计划将在5年内自建20

家大中型SHOPPING MALL。同时，京基集团目前现有的三个正在筹备的商业地产项目，将作为其首批合作项目捆绑到合资公司旗下。”

据京基集团官方网站上介绍：“京基集团有限公司成立于1994年12月，是一个以房地产开发为主导的大型集团，先后开发了“碧云天”、“碧华庭居”及“碧海云天”、“东方都会”、“御景华城”、“御景东方”等一系列大型高

尚住宅社区及地王大厦旁的超高层写字楼。目前，已有房地产开发与经营、五星级酒店开发与管理、物业管理等几大产业，是深圳市6大开发商之一。”

京基集团在业内最广为人知的是其2002年邀请美国前总统克林顿到该集团事件，京基集团因此被誉为“中国民间邀请克林顿第一人”，并一时成为轰动全国媒体的经典营销事件之一。目前，该集团正全力开发其位于深圳市旧城改造重点项目——蔡屋围金融中心广场以及大梅沙五星级酒店项目的建设，并在天津还拥有一个高尔夫球场。据了解，京基集团除现有开发地产外，该集团董事长陈华同时与另一著名商人许智明一起共同拥有香港上市公司——中联石化60%股

份。

该知情人还透漏：“京基集团还有可能同时注资铜锣湾集团百货事业部，为其下一步商业地产运营作支撑”。

本站向铜锣湾集团求证，其品牌管理中心负责人表示：“公司内部暂未公布此消息，目前尚不能确认。”，但他同时表示：“集团于2006年元旦前夕就已经正式成立商业地产事业部，目前已在内地三个城市取得了土地，合建自主产权的SHOPPING MALL是铜锣湾的重要战略步骤。”

对于此前铜锣湾百货业态关闭几家亏损分店，该负责人表示：“为配合集团2005年下半年确定的战略调整计划，并优化集团现有资产结构，对于亏损的直营百货店，集团将果断予以关闭。这纯粹属于公司的正常经营计划，相信经过一小段时间后公司的现金流将大大改善。”

该负责人同时表示：“目前铜锣湾百货的战略调整，将有利于集团的后续发展。铜锣湾作为中国MALL第一品牌及该行业的创始人地位，不会因此而动摇。铜锣湾一直以来都得到了政府、媒体及广大开发商和供应商的大力支持，现在，我们仍然真诚的希望得到大家的理解和支持，我们将始终本着负责任的态度，为中国MALL事业而奋斗到底。”

据京基集团内部人士称：进军商业地产业是京基集团的重大战略之一，开发出的自有产权SHOPPINGMALL将组建成商业地产信托基金（REITs），打包到海外上市。

管理滞后人才匮乏？

据了解，铜锣湾的收入主要来自两部分，一是回笼资金，包括购物中心的出租收入和百货店的经营收入以及利用账期周转供应商的货款；二是品牌和管理输出费以及招商策划费。

随着经营业绩不断下滑、供应商撤柜、闭店调整，其“回笼资金”加“品牌输出”的收入已难以满足日益庞大的费用支出、投资需求和支付各种欠款以及损失，累积已久的脆弱的资金链终于向铜锣湾发出警报。

“造成目前这种状况，并不是商业模式的错。只是陈智把‘百货连锁’想简单了。”铜锣湾一位前高层表示：“铜锣湾管理严重滞后同样是不可忽视的原因。”

随着企业规模不断扩大，管理难度越来越大。而铜锣湾总部高度集权的管理方式抑制了门店的积极性和灵活性，加之百货业的商品品牌资源基本是区域性的，总部和门店的核决机制一旦处理不好，接踵而至的就是卖场招商不足和管理混乱。

据说，陈智也很清醒地看到了管理体制存在的问题，他是有“变革”的意愿和决心的。因此，他不断引进一些高级专业人才，力图为铜锣湾的长远发展建

立起一套高效务实的科学管理制度。

但是，当引进的人才提出改革方案，却在铜锣湾得不到实施。

据悉，铜锣湾现在正着手改善这种管理状况。“比如现在门店有的决策需经总部审批的，总部的审批期限不得超过3天。”陈智说。

同时，职业经理人和家族式管理之间的矛盾，一直是困扰民营企业的一个痼疾，铜锣湾作为一个年轻的民营企业，也存在同样的问题。

管理方式的落后制约了人才的发展空间，这也直接影响了经营业绩。人才瓶颈对铜锣湾来将是一个长期的严峻考验。没有强大人力资源队伍支撑的铜锣湾，又靠什么来保障其快速扩张的成功呢？

改善管理引资新生？

一位曾经担任铜锣湾高层的专家认为，陈智对中国商业地产和MALL理念的推动和促进功不可没，做MALL运营商这条路这个模式也没有错。铜锣湾在发展中出现一些问题并不奇怪，也不是战略方向错了，而是企业自身管理意识和管理手段没有跟上。如果依然停留在单店管理和粗放经营，肯定做不好MALL和百货的全国连锁。

但中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为：“铜锣湾为MALL在中国的推广和发展做出了一定的贡献，带来了先进的理念和先进的运营模式。这种商业模式本身是不错的。”

这一点，中国连锁经营协会秘书长裴亮也深为赞同，他认为铜锣湾的品牌和运营模式都有可取之处。但企业各方面的实力能否支持快速扩张，是另一个值得重视的问题。

郭增利表示，国外专业的管理公司同时运营几百家购物中心的也不少。中国的商业地产需要大型专业的MALL运营商，开发商也已经意识到了运营商的价值所在。这是一种必然趋势。

但是，目前国内MALL运营人才和百货店高级运营人才是稀缺资源、尤其缺乏复合型的高端人才。专家介绍说，目前在中国运营比较成功的大型购物中心大多具有外资和港资背景，比如国贸、东方新天地、广东天河城等。因此，有好的连锁经营模式，还要有足够的人才去支持这种模式的可持续发展，这是企业成功的关键。

业内人士分析，铜锣湾从一个单店迅速扩张为一个全国连锁企业，完全是个人资本而无任何社会资本的介入。但是，如果没有真正的资本实力和管理投入，要满足其号称的数十个项目的资金需求和管理需求，几乎是不现实的。

这位人士建议，铜锣湾应该增加投入，改变管理意识，真抓实干。除了改进管理方式，加强人力资源外，铜锣湾目前最重要的是改造资本结构，引进真正有实力的战略资本，继而强化现代企业制度和先进的管理人才队伍，从根本上解决问题的症结所在。

针对上述问题，陈智正在采取一系列措施以“力挽狂澜”。他告诉记者，铜锣湾准备把百货和MALL拆分开来，将公司一分为二。今后的重点会落在培育购物中心上，利用购物中心这一块进行融资。他表示，今年会以管理输出为主，等资金链顺畅之后，仍将在一些特大型城市开出百货店。此外，他还透露，铜锣湾今年也将介入商业地产。“我意识到做零售也应该在商业地产方面有所突破。目前我们也已经拿到一些土地，将与一家公司合作开发商业地产，下周就会有确切消息。”

而为了解决资金问题，陈智现已着手开拓新的融资模式。近期已有多个财团与铜

锣湾洽谈合作事宜，国内两家行业龙头企业也对与铜锣湾合作很有兴趣。

“铜锣湾成立只有9年，还很年轻，因此在发展过程难免会出现不足，也会有一些弱点。我们诚恳希望业界能给予铜锣湾以帮助和支持。”陈智表示，铜锣湾目前正加紧做两件事：一是加快融资，二是进一步做好门店的经营管理。“我们也想利用好这个机会，引进战略投资者。”

没有人愿意看到铜锣湾倒下，人们希望陈智和铜锣湾所做的这一切都还来得及。

据21世纪经济报道消息“资金是个关键问题。”面对近来源源不断的不利消息，日前，深圳铜锣湾集团总裁陈智首次公开承认了铜锣湾的资金链困难，“我们的资金缺口并不大，但资金没有合理布局，影响了供应商的积极性。”

3月份以来，陈智在多个场合公开放言，将旗下二、三线城市的百货业务出售，前来洽谈的投资商络绎不绝。就在铜锣湾百货叫卖之时，其拓展部传出的信息是，今年到明年年初还将陆续开出30家左右新ShoppingMall(购物广场)。

百货困局

从3家到50多家，铜锣湾用了不到三年的时间，在二、三线城市，去年几乎每个月都能传出签约或者开业的消息。从2003年铜锣湾开始对外扩展到目前为止，在全国已开设了58家店，其中购物中心51家，另7家为单体百货。

从去年12月至今，深圳铜锣湾集团旗下位于广东的江门、阳江(定位为Shopping Mall，但实际主要为单体百货门店形式经营)、河源以及省外的大连、烟台、兰州等6家百货门店陆续告急重整。

另据记者调查，另两家开设在珠海、开封的百货店仍在经营。

铜锣湾集团董事、西南区负责人肖玉杰介绍，经营困难、准备引进战略合作者的主要是单体百货店。

“目前正和多家投资方洽谈百货合作业务，其中包括大型外资国际财团、基金公司及国内专业公司，都提出了不同的合作方式。”但是就具体的细节，陈智拒绝透露。

肖玉杰介绍，这6家百货店将引进战略投资，实现整体收购或绝对控股。目前铜锣湾出价比较高，是按照之前将百货业务海外上市的预想“实现3个亿”的标准；但此间仍有很大的谈判空间。

据记者了解，铜锣湾Mall及百货扩张业务五成以上采用的是品牌和管理输出模式，即凭借铜锣湾品牌和供应商资源协助商业地产开发商进行招商和管理。通常一个新开店中，铜锣湾会在前期派驻约5人组成的管理团队，在新店进入运营轨道后管理团队将会撤出。

这样，铜锣湾对项目的直接投入很有限，铜锣湾品牌输出的收费却相当高。根据不同的城市和规模，一年收费估计在150万元到200万元左右。

除了品牌和管理输出模式，另一种重要方式是整体包租业务(即所谓“二房东”)，即从地产商手中将物业整体承租下来，然后再转租给各家商户。由于地产开发商希望借助铜锣湾的名气，把开发物业及周围商圈的商业价值炒作提升起来，通常承诺给铜锣湾的租金和配套条件非常优惠，而铜锣湾则可收取丰厚的租金差价和商场管理费用。

据记者所知，铜锣湾百货兰州店就是以品牌输出及“二房东”结合的方式进驻的，铜锣湾负责商场的招商及部分场地的管理。

因此，铜锣湾近几年飞速扩张，但实际投入的扩张费用并不多。那么，如果后期持续经营能力可以保证，铜锣湾的稳定收入将非常可观，但陈智为何还是要

出售百货呢？

掘金Shopping Mall

1998年，铜锣湾开始引进国外的Shopping Mall业态，在近几年商业地产潮涌起之际，凭借Mall概念向全国各个城市灌输“铜锣湾”品牌。在实际运作中，铜锣湾Mall的真正职能主要在于招商，同时引进自己的百货店和其他家电、超市、休闲饮食等商业进驻购物广场。

而百货是经营实体，需要维护日常营运。据一位原供职于铜锣湾的人士说，一个百货店的培育期至少在2到3年，像铜锣湾所在的三线非核心商圈需要的时间更长。因此，百货需要占据铜锣湾主要的人力和资金。

事实上，铜锣湾与所有的商业企业一样，跟地产商谈判的砝码就是品牌和招商资源，这些都需要网络的支撑才能凸显其价值，因此陈智不能放慢脚步。

如果铜锣湾拿出一大笔钱来扶持经营不良的店面，势必要减缓扩张速度。因此，陈智必然要在百货业务上减少支出，来支持扩张速度。

铜锣湾在2004年到2005年陆续开业的Mall达到40多家，即使每家店仅仅只是

装修和人力成本也至少在500万元到2000万元不等，铜锣湾的资金基本都铺在新店上，老店的营运投入和商业培育投入很少。

铜锣湾百货店开业后，不仅需要自己维持资金运转，许多品牌输出店还需要每年向集团上缴品牌使用费、管理费等，这严重打击了铜锣湾商场商户的经营信心。

“我们把经营不良的百货出售或引进合作者分担风险后，可以将更多的精力用来发展Mall。”肖玉杰介绍。

陈智也透露，铜锣湾正在接洽一处项目，准备自己出资买地开发。在陈智看来，GDP达到350亿、人口超过50万的城市就有能力容纳Mall。在这样的“准星”下，至少有数百个城市能成为铜锣湾掘金的“富矿”。

肖玉杰介绍，到目前为止，铜锣湾已经签约的购物广场项目有70多家，预计2008年在全国的Mall达到100家。

3月22日消息叫一个久违城市的人回味城市，他心中最浓重的印象是什么？是琳琅的商品，是熙攘的商业。由城市商业拼就的斑斓色块，已成为都市文明耀眼的符号，只要你置身其中，就会被那巨大的包容、无孔不入的触角所震撼：多么生动的市场经济大橱窗！

城市当然还有其它“橱窗效应”

，当然还有许多值得回味的地方。但惟独商业文明，占据了最强势的位置，几乎让任何一个懂市场或不懂市场的人，都在零距离地触摸人类智慧与时代进步的结晶———商品。

思绪拉回到我们生活的这座城市。烟台固然怡人，烟台的商业也开始热闹，但冷眼望去，这“始热”的商业总归有些别扭，也使烟台的魅力打了折扣。比如，已是“大烟台”的城市概念，却还守着“小芝罘”的商业布局。比如，号称十万人口的城西一带，商业硬件起来了，人气反倒成了问题。再比如，居住环境优雅的莱山区，购物环境却十分窘迫，平时呆在家里倒也能忍，节假日总该逛逛商场吧，于是“十几里迢迢”地去芝罘区购物，闲暇就近的事儿，变成了“定向赶集”……

商业布局不合理，正制约着烟台的城市化进程，降低着新兴小区的生活品位，并使城市尤其是中心城市的重要职能———商贸引领与休闲购物，受到削弱。

于是，就有了今天开始的这一组报道。意在对烟台商业，进行微观层面的剖析与宏观层面的探究，以唤起舆论，引发思考，与有识者一起助烟台商业一臂之力，“擦亮”商业这一“城市的橱窗”。如此大架构的系列报道，我们还是初次尝试，记者采访思索得也很辛苦，不当之处，权当抛砖引玉。（司马一）我并不熟悉铜锣湾。

铜锣湾广告铺天盖地的时候，我并无兴趣去一看；歇业消息传来，反而激起我的好奇心。

上个周末的下午，我站在幸福的十字路口，一阵阵眩晕：大型集装箱车排着长队，大型货车呼啸而过，车声隆隆、尘土飞扬，而路两旁是密密麻麻的行人，间或还伴随着拥挤，单纯从热闹程度来看，并不亚于南大街。

人流意味着钱流，从商业角度看此地应为黄金地带。

信步走近西南方独具海港特色、风格现代的商业建筑群，顿时为其宏大的规模所震撼。“铜锣湾”三个大字在初春夕阳下闪闪生辉，只是，玻璃门上贴着一张张“安民告示”—————《致各位供应商专函》。上面写道：为了配合公司战略调整，公司决定停止九隆分店营业，进行调整，并在闭店调整后于6月15日重新营业；旁边是复印报纸烟台决定发展幸福商业的新闻，目的不外是为坚定供货商的信心，透过门缝，满地的玻璃茬子似乎可以再现歇业前此处所经历的混乱。

铜锣湾位于九隆街一楼的黄金正面，属九隆街的旗舰。早在三、四年前，烟台九隆置业对幸福片区进行了细致调查，他们发现四周居民小区簇拥，可辐射辖区20多平方公里，这里常驻人口达30多万，祥和、幸福河、开元、合成革、宏达等十几个居民小区的住户占全市常驻人口的1／3，居民可支配消费36亿元。

为了更加详细地掌握这里的“人气”状况，该商家特选定星期五至星期一四天时间，派出专人在幸福中路、幸福路调查人流量和车流量，从早晨7点到晚上11点，调查人员在这里要坚守16个小时。辛苦换来的是无比的惊喜，他们发现，这一地段每天高峰期人流量达24万，低潮期人流量12万，日平均人流量约18万，与三站商业中心的人流量相差无几，可谓是车水马龙，人气冲天。人气吸引着商家，幸福新世界，九隆街，商业广场陆续建成，各大世界名牌商家的入住签约，使烟台的不少商业人士感叹：烟台的商业中心即将转移到幸福，与此同时，本埠最大的商场，振华商厦也挥师西进，意欲引领商业潮流！

一时间，幸福，这块散发着乡土气息与城市味道的热土，似乎即将承载起烟台商业次中心的重任。

然而，铜锣湾开业不到半年，就悄然歇业，让不少人跌破眼镜。

“幸福地带有人流无人气”，是铜锣湾对自己歇业的主要解释。一指附近居民“穷人多、富人少”，难以对铜锣湾百货形成强力消费支撑；二指居民消费还是习惯到海港路，没有养成在幸福消费的习惯。

成功的企业是相似的，不成功的企业各有各的不幸。在铜锣湾的硝烟日渐散去的今天，我们并不认为这是铜锣湾的借口。只是，歇业的原因并不仅在于此。

一位业内人士认为，铜锣湾之所以有今天，主要是出售的商品定位失误所造成的。试问，同为百货业的振华广场为什么不倒？铜锣湾百货一开业，给消费者的感觉是特点不明显，品牌连大众化的也没有，别说高档了。国产的一些常见品牌没有，而只有一些傍名牌的杂牌，价格也不低。铜锣湾营业后第三个月，曾专

门做了一次市场调查，发现住在幸福一带的居民至少有75%不在区域内购买服装、首饰等消费品。是啊，铜锣湾为什么不想一想，居民为什么不在本地买，因为物不超值嘛，贵不贵暂且不说，没有好商品才是真的。再说，剩下25%在幸福这地方买，为什么不去铜锣湾百货？还是经营有问题。

“搞不懂铜锣湾为何急匆匆开业，又草草收场。”同在一楼与铜锣湾为邻的鸿润隆家居馆综合部经理张学智解释说，在幸福这种新兴的商业地带，商场开业起码要做好两年的坚守准备，谁坚持到最后，终会守得云开见月明。铜锣湾要是想短期内盈利就应该选择海港路一带；如果想坚守，就得耐得住寂寞。现在两者皆非，真真让人想不通铜锣湾当初是如何定位的。

2005年初，铜锣湾在人气旺盛的芝罘区幸福办事处“安营扎寨”。2005年8月12日，铜锣湾烟台九隆店正式营业。开始营业的两个月，铜锣湾百货店销售额日均近20万元。如今，曾红火一时的铜锣湾九隆百货店人去楼空。

温度、湿度都适宜，鸡蛋最终没能孵化成小鸡。在各方面条件都具备的情况下，铜锣湾黯然歇业。其兴也勃，其亡也忽，铜锣湾歇业，预示着幸福要衍变成烟台商业次中心的脚步暂时停顿。（庞见波）

3月21日消息上一轮房地产投资热给商业经营留下诸多难题。国内知名连锁百货公司铜锣湾百货全国多个门店歇业，对此业内其实早有预计。不久前本人在烟台看到铜锣湾百货烟台店的关门告示：6月15日重新开张。懂得商业规律的人都知道，6月是百货最淡的季节，选在这个时候重新开张的可能性，几乎为零。

铜锣湾只是当前很多新建商厦招商或经营困难的一个缩影。铜锣湾百货门店扩张过快，人力资源、现金流、货源、物流等整个系统都无法跟上，才导致“铜锣湾百货综合征”一日之间爆发。

过去两年内，本人一直在长三角、山东等地考察商业地产项目。调研结果令人惊讶：上一波地产投资热潮留下了大量的商业物业，如今，投资者普遍面临招商和经营的难题。可以判断，部分地区由于商业物业相对过剩，接下来的几年时间，空置现象将越加明显。

商业物业开发的欲望链条

有商才有铺。这个简单的道理却因为缺乏整体规划而成为市场的盲点。

首先是商业地产投资热无视商业自身的发展规律：南京的江宁区有近10万人口，已建的商业面积达30多万平方米，人均商业面积远远超过国际公认的人均商业面积1.2平方米。现在，该区很多新建商厦的投资者都为招商发愁，事实上，我认为在目前状况下，就是将这10万人全部扔进这些商场，都填不满实际的需求。

扬州市区面积980平方公里，人口112.51万，中心城区人口只有65万。包括专业市场、购物中心、专业商厦、超市卖场、商店在内的已经经营面积为61万平方米，与目前消费需求相适应。但是如果加上近年待建和在建的商业物业项

目，面积达到203万平方米。就算商业物业可以适度超前，但这样的数据仍然非常可怕。

这种现象同样出现在山东和浙江的一些城市。上海情况稍好，但是个别区域大兴土木后，也出现了空荡荡的商业街、总是难以开业的商厦。

造成以上现象的原因主要是地方政府的招商冲动和缺乏整体的商业规划。这是一个欲望传递的链条：从地方政府到开发商，从开发商再到铜锣湾百货这样的商业经营团队。而投资者受商业物业价格高于住宅物业好几倍这样的利益驱动，即使主要目的是投资住宅，也会“顺手一枪”，兴建商业街、购物中心等商业物业。

商业超面积经营难题

这给本来就面临同质化竞争的商业专业人士出了很大的难题。一方面，现在确实是低成本扩张的良机。为了招商、卖铺，地产商焦头烂额。于是出现了很多类似铜锣湾百货那样的商业经营团队，一般都能够以很优惠的条件将商厦整体租下，自己开出百货，其他的店铺再转租给商家。

另一方面，地产商其实只是将风险后移而已。真正的商业人才比任何时候都紧缺，同时，即便是人才，也同样面临商业超面积的现实。市场容量就这么大，业态就这么些，短期内又无法创造更多的新业态、新的经营方式，于是，谁去经营，怎么经营？都是很大的问题。

现在市面上出现了很多荒诞的事情。比如当前，投资方队伍和商业专业人才队伍都出现了鱼目混珠、滥竽充数的人。南京江宁区的个别商厦投资方，卖商铺赚了几个亿后，拿出100万到200万元，成立一个商业经营管理公司，以这个经营公司的名义与买铺的小投资者签约，自己拍拍屁股走人。另外，一些所谓的商业专业人才走俏，一些所谓的“专家”四处赚钱，竟给“病急乱投医”的投资方划出宽4米，长10多米的商铺分割方案，这样的“商铺”其实都已经可以称为“弄堂”。

反思铜锣湾现象,做中国SHOPPING MALL第一操盘手

04、05年在商业地产上呼风唤雨的铜锣湾，近期拓展步伐略显沉寂，反而不时传出大连、河源等地铜锣湾百货闭门歇业以及关于经营不善的不利消息；同时坊间又频频传出因为首次入选商务部全国连锁三十强，铜锣湾正式携手地产大鳄，真的要在商业地产上“引鳄入室”？带着上述疑问，记者走访了位于深圳华强北的铜锣湾总部。

据铜锣湾资本运营中心相关人士吐露，公司经过04、05年的快速扩张后，资金的需求达到了一个瓶颈状态。大连、河源两地铜锣湾百货的歇业调整既是集团前阶段资金状况的反映，也是基于对旗下摩尔、百货两大业态的发展重新的审视、检讨，目前确实有在广深以及北京、上海等地的大型财团积极与公司接洽注资事宜，但公司比较倾向广深地区的地产财团，并已达成了初步的注资合作意向，不出意外的话，四五月份就会正式进军商业地产。

该人士同时表示，鉴于国内民企融资的尴尬境况，铜锣湾集团全国连锁之初除了自有资金和部分扩充资本金外，即制定了融资多元化的策略准备，以旗下百货业态打包海外上市为首选，兼顾国内财团及海外商业地产基金的参股。03、04年，公司的融资重心一直放在海外上市和海外基金上，05年，基于公司发展重心由铜锣湾百货向铜锣湾广场大幅倾斜，集团海外上市计划暂缓，转而加强与国内财团的联系并取得了实质性的进展，对于是因为进入商务部连锁三十强，而获得国内财团的最终青睐的提问，他回答到，“虽然这是个利好消息，但也是预料之内，毕竟我们是最早在国内做摩尔的，进入三十强只不过是时间的先后问题，同时这个时候与财团合作进军商业地产确实是增加大家信心的问题，也是互惠双赢的事情”。提及具体是哪家国内财团以及合作的金额，该人士笑而不答，只是以四月初双方正式的新闻发布会为由婉据。

国内财团蠢蠢欲动

行业资深人士分析，2000年后，摩尔开始进入中国，催生了中国商业地产的建设大潮，各地的财团也开始纷纷投入到摩尔的建设当中来，但一般是集中财力攻克一两家摩尔。近年，针对商业地产在局部地区过热的现象，建设部等主管机构加强相关方面的调控，特别是对大型摩尔设置重重限制，年初北京等特大城市已明文准生。同时购物中心经过几年的发展，鉴于中国居民的实际购买力，国家的宏观调控对于建成和在建的摩尔反而是个利好消息，抬高了其他企业进军大型商业地产的门槛，确立了自身的先发优势。对于类似铜锣湾这样的已确立全国网络的摩尔连锁集团，无疑优势更为明显。这样的优势，急于扩张全国版图、蠢蠢欲动的财团大鳄当然不会视而不见。

铜锣湾官方网站显示，截至2005年底，铜锣湾的分店网络已达到58家，其中49家为美式购物中心。铜锣湾集团一向对于资金使用避而不答，但异常迅猛的扩张势头，背后巨额的资金需求是不争的事实，对于大连、河源两家铜锣湾百货的歇业，铜锣湾的解释是两店的经营不善造成，但仍然有不少业内人士怀疑铜锣湾集团抽取百货资金用于资本运营。早在04年，不时爆出铜锣湾等摩尔运营公司海外上市的传闻，一般认为，牵涉到极其复杂的物业产权关系，国内非自主物业的摩尔运营公司上市的可能性极小，而铜锣湾旗下的另一项资产，铜锣湾百货极有可能上市，凭借铜锣湾品牌影响力及港台认同感，如果下大功夫，在香港上市是不难的。目前，铜锣湾百货从三线城市的撤退，已经悄悄的关上这扇门，选择国内财团参股是铜锣湾目前较为可行的融资渠道，铜锣湾集团总裁陈智近日曾公开表示与几家大型财团合作。

距2004年11月21日中国零售业的全面开放，已经有一年多了，除了沃尔玛、家乐福等国际零售巨头加大实业投资外，一直为商业界期盼的国际产业投资基金雷声大、雨点小，较少看到实质性的动作。经过一年多的发展，国内商业也榷除了前期的彷徨，虽然仍是群雄并起的局面，经过一轮的淘汰，渐渐看出其中的水深水浅，国际财团迟迟的不进入，为业已壮大的国内财团留下一个进入商业地产巨大的空间，而且投资风险大大降低，对国内商贸流通业的持续看好，选择到其上游商业地产分享更为丰厚的果实，也成为各地财团的一大目标。

铜锣湾引鳄为患？

谈及铜锣湾联手海外财团对处于资金链困难中的铜锣湾百货的影响，一位不愿透露姓名的前铜锣湾高层透露，百货店的培育期较长，前期占用资金很大，而摩尔

相对来说，对专业人才更为倚重，铜锣湾在两条战线上作战，难免顾此失彼，这是近期铜锣湾大连、河源两店闭店的重要原因。相对而言，摩尔运营，铜锣湾更具优势，这笔巨额资金原本05年就应该到位，那时陈智已经计划对各地经营不善的铜锣湾百货做调整，毕竟亏本的生意谁也不会做。

对于铜锣湾与国内财团联姻，是强强联手、互惠共赢还是影响自身的控制力、引鳄为患？一位资深业内人士表示看好。他谈到：“铜锣湾与国内财团的合作是各取所需，铜锣湾看重的当然是财团的资本力，而财团侧重于铜锣湾这块牌子和业已形成的全国连锁网点。一般情况下，财团不会谋夺参股公司的控股权，更多的关注资本的安全性和获利能力，当然这还要具体结合财团的主营业务。下一步双方的动向应该是商业地产开发的源头，夺取利润最为丰厚的一环，‘资金＋品牌’，无疑会搅动并不完善的中国商业地产版图，往乐观方面看，财团资金的大批流入，会为中国商业地产输血，缓解资金压力，规范商业地产的发展，发展商不再局限于快速售铺急于圈钱的短期行为，转而向统一产权，出租铺位长期盈利靠拢，稳健经营。这对于大型的摩尔尤为重要，目前，国内摩尔普遍不景气的一个重要原因就是产权分割，造成商业布局断裂。铜锣湾部分摩尔的经营不善也逃脱不了此项因素”。他同时谈到，财团资金更多会投向北京、上海这些一线城市，如果不加以正确引导，会让当地原本过热的商业地产更为躁动，那时铜锣湾就真的引鳄为患。

日前，从深圳市京基集团董事长陈华处传来消息，京基地产将联手摩尔巨擎铜锣湾集团，全面进军中国商业地产。“在未来3年内，京基集团将投入10亿元用于共同开发的国内商业地产项目，和铜锣湾联手计划将在5年内自建20家大中型SHOPPING MALL。同时，京基集团目前现有的三个正在筹备的商业地产项目，将作为其首批合作项目捆绑到合资公司旗下。”

京基地产作为深圳最大的房地产公司之一，其当家人陈华最为业界津津乐道的是在2002年请来克林顿，交流中美文化，造势经典名盘，被誉为“中国民间邀请克林顿第一人”而轰动一时。京基的策划能力也因此而享誉业内外。

如此强的策划能力，拥有巨额的地产开发积累，搞商业地产为什么还要联手铜锣湾？相关业内人士分析，地产领域是个相当专业化的市场，京基在深圳的住宅市场相当成功，对深圳的商业地产也有一定的研究，加上其超强的策划能力，如果仅仅是在深圳搞商业地产，完全没有必要联手铜锣湾。鉴于深圳日趋紧张的土地使用情况和饱和的商业市场，京基很难在这个市场上分得更大的蛋糕，尾随万科、金地等同行走向全国势在必行，有所不同的是，京基凭借多年积累的巨额现金流，异地扩张的着眼点放在利润和风险都更加大的商业地产。

联手铜锣湾，凭借铜锣湾的品牌、店网优势和专业的摩尔策划能力，走向全国搞大型的商业地产，大手笔10亿资金砸向商业地产，从另一个方面反映出陈华的胃口不小。但业界同时怀疑京基以区区10亿资金能否顺利玩转20家摩尔？国内大型摩尔的建设资金动辄数亿、数十亿，10亿资金对于20家摩尔来说，并不是很充足，平均分配资金的话，每个摩尔都可能会是京基的火药桶。“拉上铜锣湾，就不愁项目资源和接下来的商业运营，陈华的算盘一向很精”，一业界人士如此评论。

铜锣湾作为国内著名的摩尔运营商，其分店网络已惊人的拓展至全国49个大中城市，拥有巨大的品牌效应和人脉资源，然而捆绑住其总裁陈智手脚的是，受制于资金投入，旗下摩尔多为合营、品牌输出这两种方式，鲜见自由产权的摩尔，

摩尔产权与经营权的分离，投入高和见效慢这两大矛盾，无疑捆绑陈智的手脚，也让其尝到些苦头。这次合作，从中看得出陈智向自有产权摩尔渗入的决心。另据京基集团有关人士透露，集团还有可能同时注资铜锣湾集团百货事业部，为其下一步商业地产运营作支撑。

值得玩味的是，陈华除了京基集团外，还和香港巨贾许智明共同拥有香港上市公司——中联石化60%股份，而陈华、陈智、许智明都是广东湛江人，浓厚的地域氛围，给这个进军商业地产的联盟留下无限的遐想空间。陈华和陈智，二陈的联手能否造就“地产大腕＋摩尔巨擎”中国摩尔史上最辉煌的成绩，我们将拭目以待。

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八二

2006-6-26 03:32 AM 商业广场的景观设计应该注意的哪些呢？

发点“城市景观的元素”

地面铺装

区别于自然环境中的地面，在城市中地面往往都需要做硬质铺装处理。这除了满足高频率、高强度的使用功能要求外，还因为铺装是塑造城市景观的基本元素之一。通过不同铺装材料的运用，可以划分地面的不同用途，界定不同空间特征，可以标明前进的方向，暗示游览的速度和节奏，同时通过铺装图案的变化，还可以创造视觉趣味，构成空间个性。在做地面铺装设计时，需要考虑以下因素：首先应当遵循整体统一的原则。无论是铺装材料的选择，还是铺装图案的设计，都应与其他景观要素同时考虑，以便确保铺装地面无论从视觉上还是功能上都被统一在整体之中。随意变化铺装材料和图案，只会增加空间的零乱，所以在没有特殊目的的情况下，不能任意变换相邻处铺装及形式。第二是安全性。应当保证铺装功能所必需的强度要求，做到铺面无论在干燥或是潮湿的条件下都同样防滑，避免行人发生危险。第三是外观，包括色彩、尺度和质感。色彩要做到既不黯淡到令人烦闷，又不新明到俗不可耐。色彩或质感的变化，只有在反映功能的区别时才可使用。尺度的考虑会影响色彩和质感的选择以及拼缝的设计，路面砌块的大小、色彩和质感等，都应与场地的尺度有正确的关系，这点极为重要。

地面铺装材料很多，主要有沥青、混凝土、花砖、天然石、卵石等，可根据不同的要求作出选择。沥青路面成本低，施工简单，常用于车道、人行道、停车场的路面铺装。彩色沥青路面的使用，还可以改变景观的单调感。混凝土路面因造价低，适用性强而被广泛使用。现浇混凝土铺地要注意考虑伸缩的设置，而混凝土砌块铺装则更加灵活。花砖路面的色彩丰富，式样与造型的自由度大，容易营造出欢快、华丽的气氛，常用于公共设施入口、广场、人行道、大型购物中心等场所的地面铺装。天然料石，特别是花岗岩铺地，往往可以营造出一种庄重、沉稳的气氛，大多用于城市中的重点地段。为了避免大面积硬质铺装带来的环境问题，在可能的条件下，还可以结合绿化，形成缺草铺装。

八二

2006-6-26 03:32 AM

二、台阶、坡道、路缘石

在城市空间环境中，由于种种自然原因或功能需要，常常要改变地坪高度的变化，而地坪高度的变化也往往产生出丰富而美丽的城市景观。台阶和坡道的主要功能就是使行人从一个地坪高度转移到另一个高度，但同时也具有突出该地环境特性的巨大潜力。台阶可以做成狭窄而有亲切感的，也可以做成宽阔而雄伟的，可以是封闭而神秘的，也可以是开阔而连绵的。他们是一种逐渐引人入胜，以戏剧性的手法诱使行人到达观感高潮的极好手段。

通常室外台阶设计，如果降低踢板高度，加宽踏板，则可提高台阶的舒适性。踢板高度（H）与踏板宽度（B）的关系如下：2H+B=60~70CM。若踢板高度设在10CM以下，行人上下台阶容易磕绊，比较危险。如果台阶长度超过3M，或需要改变攀登方向，则应在中间设置一个休息平台。通常平台的深度为1.5M左右。踏板应设置1%的排水坡度。踏面应作防滑处理。落差大的台阶，为了避免雨天形成瀑布般的跌落，应在台阶两端设置排水沟。为了方便上、下台阶，在台阶两侧或中间设置扶栏。扶栏的标准高度80CM，一般在距台阶起、终点约30CM处连续设置。台阶附近的照明应保证一定照距。台阶有许多景观变化以及多种使用功能，是城市景观中需要认真对待的元素。

坡道的设置与无障碍设计紧密相关。其宽度应定在1500MM以上，有轮椅会车的地方，最小宽度1800MM。坡道的坡度应设在6%以下，最大综坡为8.5%，并作防滑处理。坡道两侧应设置高度在5CM以上的路缘石，防止轮椅不慎滑落。

路缘石狮一种确保行人安全，进行交通引导，保留水土，保护栽植，以及区分路面铺装而设置在车行道与人行道分界处、路面与绿地分界处、不同铺装路面的分界处等位置的构筑物。路缘石的种类很多，有预制混凝土、砖、天然石材等等，造型也很丰富。路缘石的高度一般机动车道与步行道分界处，设置高度在15CM以上，其他场所10sm左右为宜，在混凝土路面、花砖路面、石路面等与绿地的交界处可不设置路缘。但对沥青路面，为确保施工质量，

则应当设置路缘。

八二

2006-6-26 03:33 AM

分隔设施

在城市空间环境中，人们一方面追求方便、舒适和卫生的条件，另一方面也希望获得安全感，因此就有必要考虑设置分隔设施。分隔设施的种类很多，可根据功能和视觉的要求，作不同的选择。围墙、篱笆、栅栏（栏杆）是基本的分隔设施。围墙的功能不仅仅限于分隔，同时还具备美化和装饰环境的功能。有的围墙和花坛、花台、树丛、竹林、山石相结合，形成具有自然情趣的绿带；有的围墙同雕塑、水景结合，形成景观焦点。围墙的材料如果采用自然材料，还能产生浓厚的乡土气息和亲切感。有关于围墙的高度，一般来讲如果从地面升起30cm，就能起到区分两个景象范围的界线，如果升高60cm时，本质上与30cm没什么明显变化，在视觉中只有空间的连续性，并没有封闭感。但如果升高到120cm时，则人的身体大半都看不到了，这种高度除了区分空间之外，还给人以某种安全感。高度到150cm时，其封闭性更明显，到180cm时则可以达到完全分隔的效果。

除了比较强烈的分隔设施外，有些分隔只是作为象征性而设置，如车档、榄柱、石墩、石柱等，其主要功能并不在于实际上的分隔，而是形成一种心理上的分隔。

商街多元形态之生存策略

媒体加入时间：2006-1-24 11:44:00中国房地产报点击：422 相关信息

从目前国内商业街的发展情况看，商业街可以划分为四类，一是传统商业街，例如广州北京路；二是社区商业街，在商业街中所占比重较高，比如深圳万科城风情街等；三是专业街或者特色街，这种商业街具有较好的市场潜力和市场影响力，比如北京方庄餐饮街等；四是商圈综合体，如南京夫子庙。

这些商业街主要分布在新开发的楼盘内或环境成熟的老城区内。由于新城建设在短期内难以形成商业街所需要的人气，所以商业街的基础条件必然会面临巨大的挑战；而老城商业街开发由于受到土地和拆迁成本昂贵的影响，总体上并不利于商业街投资效益的回收。

新商业街：积聚人气是关键

商业街所要发挥的是“群聚”效应。“商业街的初始规模不宜过大，而是应该通过专业组合特色形成号召力，规模扩大的合理方式应该是逐步的。”中国购物中心产业资讯中心主任郭增利说。

新城商业街的开发缺乏自发特点，所以积聚人气具有较高的难度，因此新城商业街开发必须在店铺组合、专业上下更多的功夫来强化自身的特点，以形成卖点。

“如果是两层或者多层的商业街，除了水平动线需要考虑外，垂直动线也要考虑，店与店之间的衔接同样非常重要；另外一点，新城商业街的开发一般是与住宅和商务部分互为配套，一方面可以降低综合开发风险，同时也可以借助其它功能来吸引人气，形成商气，并最终创造财气。”郭增利说。

新建商业街的发展空间受制于城市原有格局，可能重点向两个方向发展，一是体量适中的社区商业街，二是消费定向的专业街，这对开发商而言降低了风险，对消费者而言是获得了所需要的服务，对政府而言则改变了城市的商业布局。新建商业街的面积一定要适合，不宜过大，否则一方面需要开发商更多投资，另外一方面则可能由于空旷与消费者拉远距离，失去亲近感。

老商业街：尊重传统，整体升级

老城商业街又根据所处位置分为传统商业区和非商业区两类，需要实施不同

的开发和运营策略。针对传统商业区的商业街要尽可能保留原有的业已形成的特点，开发商要做的更多的是完善店铺和补充功能。一般来说，传统商业街不能仅考虑店铺水平面上的安排，也要考虑垂直动线上的品牌搭配，避免只有一层经营顺畅，而二层“有场无市”的局面，目前在国内不少城市的商业街都存在这种现象。

还有一种现象值得关注，商业街上如果缺乏具有一定号召力的高档商业品牌集合，最好不要追求建设高档商业街。从消费习惯来说，高档商业街很容易与现有商场产生冲突，造成新建商业街处于弱势地位的困境。

传统商业街改造项目对传统定位和消费习惯的尊重和保持是至关重要的，而新商业街的开发建设必须要切准定位。一般而言，在已有一些具有影响的商业街存在的情况下，新建商业街最好走特色街的道路，并且规模不宜太大，不能让消费者产生空旷的感觉。

针对老商业街的升级应该是整体而动，而不是各个店铺和零售商各自为战，否则就会打破整个区域的平衡。在商业街中占有领导地位的百货店、专业店往往决定着整条商业街的定位，配合性的店铺应该力求与他们在定位上保持一致，或者做补充和细化。

“生活中心”是商业街发展趋势

商业街可扩展性的元素和功能高于一般商业地产项目，对旅游、文化、娱乐、餐饮功能的发掘是一个重要的方向。商业街具有贴近自然、开放式的优势，而这种优势的形成需要以商业价值的实现作为载体，通过人流的汇聚显现价值。所以一般而言，商业街对景观环境上的要求高于购物中心，只有这样才能使更多的顾客产生滞留和消费的欲望。“但是坦率地讲，目前国内商业街对这方面的考虑还是非常缺乏的。”郭增利说。

数据显示，商业街的客流有65%以上是为了娱乐、旅游和休闲，仅三成多的人是专为购物而来，这个数字还在不断升高。

“人们常说的逛街，就有休闲的含义，并且休闲的比例占有很重要的位置。从国外引进的MALL操作方式中，休闲娱乐成份就占有很高的比例，更说明这是市场需要，另外独立的店面在装饰上应该有创意，够时尚，才能吸引眼球。”中国商业地产联盟秘书长王永平说。

另外，商业街上的店铺一般以街铺方式存在，所以实现更高租金的机会大于购物中心的综合租金水平，但是这些优势必须以成功经营为前提，否则只能成为幻想。

近年来，国外商业街以“生活中心”为主要发展潮流，从商业角度看，在“生活中心”内一般都建有商业街，店铺朝向大街；商业街在环境上强调怀旧和复古特色，注重商业街的景观设计；商业街主要依靠专卖店来吸引人流，当然在商业街上还会有独立的百货店和其他零售商。

从未来的发展方向上看，商业街在一个城市将依然体现为“层级化”格局，即传统商业街在保持繁荣的同时加大改造升级力度；特色街主导专门品类以满足广泛区域内的特定消费服务需求；社区商业街提供近距离消费的生活服务配套。不同形式、不同服务目标的商业街的协调运转将使商业街在城市发展、市民消费和商业布局等方面发挥“商业窗口”的作用。从商业街和商业圈角度来看，未来的商业竞争将首先基于城市中各个商业区域之间的竞争，而解决和协调区域之间竞争最好的方法是“各就各位”，满足各自所服务人口的需要

技术开发合作协议

技术开发合作协议文件编码（GHTU-UITID-GGBKT-POIU-WUUI-8968）

合同编号： 技术开发合同 项目名称：PC预制件模具开发 委托方(甲方)： 受托方(乙方)： 签订时间： 签订地点： 有效期限：2016年04月22日～2018年04月22日 委托方(甲方)： 住所地： 法定代表人： 项目联系人： 通讯地址： 电话：传真：/ 电子信箱： 受托方（乙方）： 住所地： 项目负责人： 项目联系人： 通讯地址： 电话：传真：/ 电子信箱： 本合同甲方委托乙方研究开发PC预制件模具开发项目，并支付项目合作费，乙方接受委托并进行此项研究开发工作。双方经过友好协商，在真实、平等、自愿的基础上，根据《中华人民共和国合同法》规定，达成如下协议并由双方共同恪守。 第一条合作形式、技术目标、任务指标、分工要求和提交成果 1.1合作形式 甲方与乙方采取长期战略合作的开发形式，与该项目有关的知识产权归属甲方所有。 1.2技术目标：

本次项目通过完成PC预制件模具开发产品设计开发，使产品主要技术性能达到国内领先水平，并形成甲方自有风格和知识产权。 1.3任务指标 见甲乙双方确认的PC预制件模具开发具体的《项目任务书》。 1.4分工要求 1)方案设计、技术设计、工程图设计、力学计算等工作以乙方为主、甲方协助； 2)技术文件、样机试制、试验整改、项目定型等工作以甲方为主、乙方协助； 3)乙方完成方案设计后，技术设计阶段由甲方安排专业组进行对接参与，详细分工计划由双方协商。 1.5提交成果 乙方向甲方提交该项目的研究成果为总体设计方案、全套工程图纸、产品清单。 第二条合同履行计划 依据需要制定开发计划，以甲方书面通知为准，作为本合同附件具备同等效力。 第三条双方责任 甲方责任： 1)甲方向乙方提供开展该项目研发工作所需的技术资料，负责对乙方技术设计和工程图设计提供工艺指导和制造规范要求； 2)甲方按合同规定准时向乙方支付研发经费； 3)甲方负责样机试制、试验、整改生产组织； 4)甲方负责产品定型、鉴定和项目验收组织。 乙方责任： 1)乙方按甲方要求安排专业研发人员参与PC预制件模具开发产品研发，确保项目设计质量及项目可持续性。 2)乙方设计开发时要充分考虑甲方生产制造和采购平台体系，满足甲方生产工艺制造要求。 3)乙方按本协议第一条第1.4项要求，向甲方提供该合作项目的研究成果。

现代商业步行街的规划设计要求

现代商业步行街的规划设计要求 现代商业步行街的规划设计要求提要：步行街是人口流量很大的地方，所以交通网要好，要通畅。从交通要求考虑，需要处理好几个问题：一是公路交通与步行街交通的互补关系，在步行街口设置公交线路站点 更多精品自财务 现代商业步行街的规划设计要求 3A）布局设计要求 现代城市步行街的布局设计包括步行街自身布局和周边城市环境布局。由商业区改造的步行街，原有的传统文化市场日益萎缩，现代化商业风涌而至，逐步将中低收入的客源推向其它商业场所。因此除了建中档步行街外，还可以考虑丰富其他布局，例如为低收入阶层服务的步行街，以经营要素商品或服务贸易类商品为主的步行街，以及一些特殊定位、特殊功能的特色步行街等。步行街只有定位准确，布局明确，才能达到形象与效益的统一。 3B）交通设计要求 步行街是人口流量很大的地方，所以交通网要好，要通畅。从交通要求考虑，需要处理好几个问题：一是公路交通与步行街交通的互补关系，在步行街口设置公交线路站点，对于长度过长的步行街区可以适当的设置内部公交线路，以备居民的需求；二是机动车停车问题，步行街街口应设置大面积的停车场，用地紧张的街区可以采用立体停车场或者地下停车场的方式；三是步行街周围交通网密度及每条道路负载量与人流量的关系问题，步行街作为城市的消费、购物、娱乐、休闲的集合地，人流量大，因此要合理布局、合理定位，使之与周围的环境相适应。 3c）景观与生态设计要求 城市步行街的建设除了对城市环境及城市交通上的影响外，还带来包括景观视觉影响在内的其他影响。它直接影响到城市的面貌风、步行街空间的风格，成为城市文化的组成部分。从景观和生态价值上进行分析：一是要考虑步行街沿线建筑的协调性，重点考虑建筑的色彩、高度、建筑风格等问题；二是要丰富步行街的沿路轮廓线设计，使之具有整体性、流畅性和内涵性；三是要突出步行街绿化的视觉效果，加强步行街的亲和力；四是要适当增加道路小品设置，利用细部刻画、侧重装饰来反映一定的文化主题；五是要拥有绿色交通系统、绿色消费、适当的绿地面积。 5商业步行街实例分析——以王府井为例 概况 1915年，北洋政府绘制《北京四郊详图》时，把这条街划分为三段：北段称王府大街，中段称八面槽，南段因有一眼甜井，与王府合称，就成了”王府井大街”。王府井大街，全长约三华里，是北京最有名的商业区。王府井的日用百货、五金电料、服装鞋帽、珠宝钻石、金银首饰等，琳琅满目，商品进销量极大，是号称”日进斗金”的寸金之地。 3D）区位分析 王府井地处北京市二环内的中心地段，它位于市中心的东长安街北侧，是一条北起金鱼胡同西口南至东长安街的810米长的大街。 3E）交通分析 东西向：前三门大街、长安街、五四大街、平安大街，4条主要通道；东西道路均贯穿旧城区，道路条件好，无须转向分流； 南北向：东二环路、东单北大街及延长线、南北河沿大街；东二环路沿线全封闭、全立交条件很好，其余两条道路可在平安大街和前三门大街交叉路口通过转向分流，这些交叉口允许南北方向的车辆左转。 根据道路的功能划分，四条街分别承担了各自不同的功能。主街，依然以商业为主；

商业街设计方案构思

商业街设计方案构思 本商业街位于15#地别墅区北侧入口处，主要满足15#地业主及对面高尔夫别墅区业主日常娱乐购物，文化休闲等活动。15#地北临环城主干道珠江南环路，是15#地别墅区的入口，是人流聚集的一个主要场所。建筑用地约6700平米，采用东西方向排列，以入口为中洲对称布局，建筑立面采用了塔楼，骑楼，雨罩的元素使空间产生新的划分，室内空间既设置了集中商业，又有零散店铺，是西方现代MALL与中国传统商铺的有机组合。 这个聚集包括要解决的问题： 解决商业街的繁华气氛于别墅的宁静气氛之间的冲突问题。解决商业街车行交通空间与步行交通空间的隔离的问题。 解决商业街的平直单调，感觉很长，很枯燥的问题。 解决商业街的历史人文记忆的缺乏。 总体构思： 以景观意境为线索，遵循“以人为本”的原则，运用轴线对称布局，采用点，线，面成景的方式，参照所处位置及不同功能分割空间，营造一个多功能的，舒适的，令人愉悦的具有纯正法国浪漫气息的娱乐购物，文化休闲的街道环境。构思的基础：据心里进化论的观点，人类对大自然所作出的最表层，直接的，第一的反映是情感上的，不是认知上的，在情感反映的基础上，才有了思维与记忆、意识与行为。就像电影就是在创造一种场景感受，现代神经心理学也证明这一观点。方案的室外空间设计以传统江南古镇的模式来构筑整个商业街， 从历史发展中形成小镇商业街和传统因素及其相互关系作了深入分析，如人流和街道的关系，河与街与住宅的关系，总结出一个空间的模式，运用到我们的商业街中来。将一个古镇的街空间融合到我们的商业街中来，使其不仅有现代商业街的时代气息，又蕴含原始的在几十年、甚至几百年间长出的空间，这些空间承载着政治、经济、文化以及人的生活方式的信息。 我们认为街是随着人们交换产生与贸易的发展而逐渐生长的，它是由人们的生活需要而产生的一种商业形态，我们通过将街切割、打碎、重组再造的，运用我们以景观意境为出发点，寻找适宜的尺度，通过空间变化的重组，营造一条生长出来的街，通过各种元素，铺地、雕塑、喷泉、植物来解决商业街的标识性。 我们认为街是人们行走，徜徉、休息、交流的开放空间，我们避免西单大街改造的那样的误区（人可以自由徜徉的街巷被大大拓宽成便利车行的大街，人群从街上被挤到过街天桥，或人们已被车流逼迫到某个区域，已不可自由徜徉，人的愉悦心情也就消大半，一条街道变成了一条车的河流，所以我们区分空间，使人与车的矛盾得到最大解决，）我们方式是通过高差解决人车分流。 景观的意境： 远远的你能听到时高时底，时缓时急的交响曲，，迫不及待的走近观赏，法国凡尔赛宫式的水池上面跳跃着奏出欢快的乐曲，顿感精神倍增，两侧高耸的塔楼同样透露出法国的浪漫情调，中间高贵典雅的欧式拱券门诉说着你的不凡身份，走过林荫道，银铃般的笑声传来，穿过拱券门，旱喷泉广场上孩子们在玩耍嬉闹，走过嬉闹，开阔的草坪树木郁郁葱葱，人们无拘无束的躺在草坪上，三五成群的聊天，孩子在草地跑来跑去，临水栈道的长椅上，一对对情侣静静欣赏远处的晚霞。 一．交通分析 运动与通路： 设计中充分考虑人的运动心理，把紧张的运动与放松的运动有机的结合起来，沿河散

(整理)中国部分主要商业步行街介绍.

中国部分主要商业步行街介绍一．北京——王府井商业步行街·全国第一商业步行街二．北京——西府景园·彩福街 三．上海——南京路商业步行街·中华商业第一街四．上海——淮海路商业街·高雅购物街 五．上海——衡山路酒吧街 六．上海——浦东世纪花园社区商业街 七．天津——金街步行街·中华第一步行街 八．南京——女人街 九．杭州——清河坊历史文化特色街区 十．杭州——信义坊步行街 十一．苏州——观前街步行商业街 十二．武汉——江汉路步行商业街·全国第一长步行街 十三．广州——北京路商业步行街 十四．广州——保利香槟花园·波尔卡商业街 十五．深圳——东门步行街 十六．重庆——解放碑商业步行街·中国西部第一街 十七．重庆——龙湖北城天街MALL 十八．成都——春熙路商业步行街·西南第一街 十九．昆明——昆明走廊 二十．昆明——同仁街

一．北京——王府井商业步行街·全国第一商业步行街 王府井大街地处天安门以东是一条南北走向的长街，全长1800多米。其历史可以追溯到13世纪60年代，距今已有700多年了。明代，这里建了十个王府和三个公主府，故称为王府大街。 自1992年起王府井就开始悄悄地改变着自己的面貌，而99年的9月，在经历了“八年抗战”之后终于以崭新的面貌和世人见面了，改造后的王府井大街，形成了”金十字”的构架。以金鱼胡同西口的十字路口为中心，朝东是宾馆饭店一条街，向西是小吃休闲一条街，面南是繁华商业步行街，往北是娱乐文化一条街。是集购物、体闲、文化、娱乐、旅游、餐饮、商务、住宿为一体的综合性商业步行街。 王府井大街的整治规划，将其定性为“北京商业第一街”，也称金街，商业风格以“现代”、“新潮”为主，整治改造后的王府井大街，从金鱼胡同到与长安街相界的南口，810米长略呈波浪型的大街两侧分布着十二个大型商场，除原有的百货大楼、工艺美术大楼、穆斯林大厦、外文书店、协和商场、新东安商场外，还新建了百货大楼新楼、东华服装、明辉大厦、好友世界、丹耀大厦、东方广场等六个大型购物娱乐商务综合性商厦，大型商场一条街的格局在北京可谓是独一无二的。 走在王府井大街上会让人感到设计者无微不至的关怀，累了，街上有独立的座椅，可以让你随时坐下来休息；想打点话，大街两侧9组18个的IC卡电话亭会方便你与朋友联络；每隔40米一个的垃圾桶让你可以随时处理掉手中的垃圾；想问路，街上的大小指示牌会为你指点迷津。

技术开发协议书范本

合同编号：2021-xx-xx 合同/协议(模板) 合同名称： 甲方： 乙方： 签订时间： 签订地点：

技术开发协议书范本 合同编号：_________ 项目名称：_________ 委托方：_________(甲方) 承接方：_________(乙方) 中介方：_________ 合同登记机关：_________ 签订日期：________年____月____日 合同有效期限：________年____月____日至________年____月____日 一、合同标的内容及技术要求：_________。 二、委托方承担的义务和责任(包括对技术情报和资料的保密要求)：_________。 三、承接方承担的义务和责任(包括对技术情报和资料的保密要求)：_________。 四、履行合同的计划、进度、期限、地点和方式：_________。 五、验收标准和方法：_________。 六、技术成果的归属和分享：_________。 七、风险责任的承担：_________。 八、报酬的计算和支付方式：_________。 九、违约责任：_________。

十、争议的解决办法：_________。 十一、中介方的权利和义务及提取服务费比例和支付方式：_________。 十二、有关名词、术语的解释及其他： 合同中非技术性部分的条款 (一)名称及内容：_________。 (二)数量、质量要求：_________。 (三)价款或酬金：_________。 (四)履行的期限、地点和方式：_________。 本合同一式_________份。其中委托单位_________份，受托单位_________份，中介方_________份，鉴证单位_________份，公证单位_________份，受托方单位所在地技术市场管理机构_________份(其中_________份报_________技术市场管理办公室)。 委托方(公章)：_________ 负责人(签字)：_________ 地址：_________ 电话：_________ 帐号：_________ 开户银行：_________ ________年____月____日 承接方(公章)：_________ 负责人(签字)：_________

商业街规划设计要点

商业街规划设计要点 一、尺度近人 建筑物的尺度设计是影响人对建筑空间感受的关键要素之一。商业街的理想气氛应该是使用人觉得亲切、放松“平易近人”，使人有愉悦的消费心情，而不是“以势压人”。 商业街的尺度应该以行人的活动为基准，而不是以高速过往机动车为参照。购物行人所关注的纵向范围主要集中在建筑一层。对一层以上的范围几乎是“视而不见”。而横向关注范围一般也就在10米——20米之间，而超过20米宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超20米宽的范围内“之”字前行。这恰好说明了商业街建筑外观设计的重点应该在建筑外观设计的第三个层面上。 建筑外观造型的设计可以分为三个层面。第一层面是建筑的宏观造型，也就是天际轮廓线。著名建筑的外观轮廓往往都很醒目，使人过目不忘，如悉尼歌剧院、天坛等。第二层面是人在中距离上对建筑的感知方面，也就是建筑外观的中观元素。包括建筑开窗与实墙面的虚实对比，立面横竖线条的划分等。而第三个层面则是人到建筑近前，与建筑直接接触的微观层面。人所能感受的范围也就在一层高之内。这一层面上的设计重点应该是建筑的细部和材质的运用。商业街的设计重点也应在首层外观的细部上，包括门窗的形式，骑楼雨罩的应用，台阶、踏步、扶手、栏杆、花盆、吊兰、灯具、浮雕、壁画、材质色彩与划分等等。建筑师的设计深度不应仅仅停留在第一个层面上，缺少细部的设计无法满足购物行人对建筑的尺度要求，必然会空洞没有人情味。 国外商业街经常被作为设计样板，这与国外商业街的小体量、小尺度的人性化设计分不开。国内的设计容易偏重于气派、豪华、厚重的形象和气势。商业街设计的尺度把握应该以人为本。 二、空间的限定 人在商业街内的活动和感知空间是三维的。所以设计师对街道的长度方向、宽度方向和高度方向都应有针对性地设计。首先商业街的长度随商业的规模而定，没有一定之规。但室外建筑空间根据心理感受模式可以分为向心的、有聚合力的、所谓的“积极空间”和发散的、通过性的、难以聚合人气的“消极空间”。作为商业街这样一个有聚合要求。需要行人购物休息能够驻足停留、感受观赏环境的空间，它必须是一个通过建筑手段塑形成的“积极空间”。也就是在商业街的两

商业步行街设计案例

商业步行街设计案例 案例一：在素有“中华第一街”美誉的上海南京东路步行商业街改造工程中，最大的可发挥空间即是地面的铺装处理及景观设计。 步行街地面设计是在中外设计师协同合作的基础上，以法国的“金 色地带”(GoldenLine)(简称“金带”)的构思方案为基础，结合活 动及环境实际情况进行了深化与细化设计，象征性、标志性及简约 性设计原则体现在各个层次及细部的设计中。 地面铺装以简洁洗练为原则，均采用花岗岩板材，根据不同活动分区的功能及行为特点，分为四种类型： 案例二：在武汉人眼里，江汉路不仅仅是一条路，而是一段历史，一段记录着武汉百年风云的历史。在武汉人的心里，将江汉路改造 为步行街，不仅仅因为她是一条繁华的现代商业街，更因为她的繁 荣与衰败、古朴与现代、沉重与自豪，她的每一寸土地所蕴含着的 历史风雨。因此，在步行街改造过程中，决策者们提出了一个大胆 设想——用石头“铺”出江汉路的悠悠韵味。 石头的颜色是铺装效果成败的关键。步行街的主路段设计采用中性偏暖色调，重型步道采用骆驼红，其他则采用进连红，将通过材 料的不同质感来表现光与影的变化。步行街的“大门”取名“回归 广场”，以进连红和瑞青石“工”字型铺砌为主，从沿江大道开始 色调由黑到红、由深到浅、由冷到暖。黄陂街节点被看作是江汉关 的延续，因此它被设计为开屏的孔雀，以瑞青石扇形铺砌，继续表 现出热烈的气氛。 在花楼街节点，瑞青石的“田”字铺装，喻意“田园”，再配上轻巧的廊道，精美的柱子，使人产生一种回归自然的感觉。江汉一 路新生广场的构思匠心独具，骆驼红、进连红配上兰麻和印度红， 并点缀以印度白，呈放射状层次铺开来，让人看到一种银瓶乍破、 凤凰涅后新生的形象。江汉二路节点以芝麻白、印度白、金花米黄 为主铺装出武汉市市花——梅花，取梅花盛开时的美丽寓今天江汉

商业步行街清单

商业步行街清单（部分） 一．北京——王府井商业步行街·全国第一商业步行街二．北京——西府景园·彩福街 三．上海——南京路商业步行街·中华商业第一街四．上海——淮海路商业街·高雅购物街 五．上海——衡山路酒吧街 六．上海——浦东世纪花园社区商业街 七．天津——金街步行街·中华第一步行街 八．南京——女人街 九．杭州——清河坊历史文化特色街区 十．杭州——信义坊步行街 十一．苏州——观前街步行商业街 十二．武汉——江汉路步行商业街·全国第一长步行街 十三．广州——北京路商业步行街 十四．广州——保利香槟花园·波尔卡商业街 十五．深圳——东门步行街 十六．重庆——解放碑商业步行街·中国西部第一街 十七．重庆——龙湖北城天街MALL 十八．成都——春熙路商业步行街·西南第一街 十九．昆明——昆明走廊 二十．昆明——同仁街

一．北京——王府井商业步行街·全国第一商业步行街 王府井大街地处天安门以东是一条南北走向的长街，全长1800多M。其历史可以追溯到13世纪60年代，距今已有700多年了。明代，这里建了十个王府和三个公主府，故称为王府大街。 自1992年起王府井就开始悄悄地改变着自己的面貌，而99年的9月，在经历了“八年抗战”之后终于以崭新的面貌和世人见面了，改造后的王府井大街，形成了”金十字”的构架。以金鱼胡同西口的十字路口为中心，朝东是宾馆饭店一条街，向西是小吃休闲一条街，面南是繁华商业步行街，往北是娱乐文化一条街。是集购物、体闲、文化、娱乐、旅游、餐饮、商务、住宿为一体的综合性商业步行街。 王府井大街的整治规划，将其定性为“北京商业第一街”，也称金街，商业风格以“现代”、“新潮”为主，整治改造后的王府井大街，从金鱼胡同到与长安街相界的南口，810M长略呈波浪型的大街两侧分布着十二个大型商场，除原有的百货大楼、工艺美术大楼、穆斯林大厦、外文书店、协和商场、新东安商场外，还新建了百货大楼新楼、东华服装、明辉大厦、好友世界、丹耀大厦、东方广场等六个大型购物娱乐商务综合性商厦，大型商场一条街的格局在北京可谓是独一无二的。 走在王府井大街上会让人感到设计者无微不至的关怀，累了，街上有独立的座椅，可以让你随时坐下来休息；想打点话，大街两侧9组18个的IC卡电话亭会方便你与朋友联络；每隔40M一个的垃圾桶让你可以随时处理掉手中的垃圾；想问路，街上的大小指示牌会为你指点迷津。 二．北京——西府景园·彩福街 1．开发商：北京中筑置业有限公司，成立于2001年，注册资金5000万元，是一家专业从事房地产开发和商品房销售的民营企业，2003年成功地开发了西府景园工程，目前正在运作的两个工程（建筑规模分别为7.5万平方M、12万平方M），工程开工时间为2005年5月和2006年4月。2．工程简况：彩福商业街属独立社区商铺，共地上3层，位于西区五棵松、

技术开发(合作)合同范本

合同编号： 技术开发（合作）合同 项目名称：____________________________________ 甲方：________________________________________ 乙方：________________________________________ 丙方：________________________________________ 签订时间：____________________________________ 签订地点：_____________________________________ 有效期限：_____________________________________ 中华人民共和国科学技术部印制

填写说明 一、本合同为中华人民共和国科学技术部印制的技术开发（合作）合同示范文本，各技术合同登记机构可推介技术合同当事人参照使用。 二、本合同书适用于当事人各方就共同进行新技术、新产品、新工艺、新材料或者新品种及其系统的研究开发所订立的技术开发合同。 三、本合同书未尽事项，可由当事人附页另行约定，并可作为本合同的组成部分。 四、当事人使用本合同书时约定无需填写的条款，应在该条款处注明“无”等字样。

技术开发（合作）合同 甲方：____________________________________________________ 住所地：____________________________________________ 法定代表人：____________________________________________ 项目联系人：____________________________________________ 联系方式 通讯地址：______________________________________________ 电话：_________________ 传真：_________________ 电子信箱：______________________________________________ 乙方：_____________________________________________________ 住所地：____________________________________________ 法定代表人：____________________________________________ 项目联系人：____________________________________________ 联系方式 通讯地址：______________________________________________ 电话：_________________ 传真：_________________ 电子信箱：______________________________________________ 丙方：_____________________________________________________ 住所地：____________________________________________ 法定代表人：____________________________________________ 项目联系人：____________________________________________ 联系方式 通讯地址：______________________________________________ 电话：_________________ 传真：_________________ 电子信箱：______________________________________________

商业街规划设计五个要点

商业街规划设计五个要点 一、尺度近人 商业街的尺度应该以行人的活动为基准，而不是以高速过往机动车为参照。购物行人所关注的纵 向范围主要集中在建筑一层。对一层以上的范围几乎是“视而不见”。而横向关注范围一般也就在10米——20米之间，而超过20米宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超20米宽 的范围内“之”字前行。这恰好说明了商业街建筑外观设计的重点应该在建筑外观设计的第三个层面上。 建筑外观造型的设计可以分为三个层面。第一层面是建筑的宏观造型，也就是天际轮廓线。著名 建筑的外观轮廓往往都很醒目，使人过目不忘，如悉尼歌剧院、天坛等。第二层面是人在中距离上对 建筑的感知方面，也就是建筑外观的中观元素。包括建筑开窗与实墙面的虚实对比，立面横竖线条的 划分等。而第三个层面则是人到建筑近前，与建筑直接接触的微观层面。人所能感受的范围也就在一 层高之内。这一层面上的设计重点应该是建筑的细部和材质的运用。商业街的设计重点也应在首层外 观的细部上，包括门窗的形式，骑楼雨罩的应用，台阶、踏步、扶手、栏杆、花盆、吊兰、灯具、浮雕、壁画、材质色彩与划分等等。建筑师的设计深度不应仅仅停留在第一个层面上，缺少细部的设计 无法满足购物行人对建筑的尺度要求，必然会空洞没有人情味。 国外商业街经常被作为设计样板，这与国外商业街的小体量、小尺度的人性化设计分不开。国内 的设计容易偏重于气派、豪华、厚重的形象和气势。商业街设计的尺度把握应该以人为本。 二、空间的限定 人在商业街内的活动和感知空间是三维的。所以设计师对街道的长度方向、宽度方向和高度方向都应有针对性地设计。首先商业街的长度随商业的规模而定，没有一定之规。但室外建筑空间根据心理感受模式可以分为向心的、有聚合力的、所谓的“积极空间”和发散的、通过性的、难以聚合人气的“消极空间”。作为商业街这样一个有聚合要求。需要行人购物休息能够驻足停留、感受观赏环境的空间，它必须是一个通过建筑手段塑形成的“积极空间”。也就是在商业街的两端需要某种形式的空间标志物和限定物，标志着商业街的起和终。同时也起到把车行交通空间同步行购物空间隔离的目的。 例如在北京珠江国际城商业街设计中，入口一端的一座中西合璧的牌楼作为标志，不但使入口更加醒目和吸引人，也起到屏障的作用，把城市交通与步行空间隔开。小区中心一端以一座高耸的钟塔既作为商业街结束也标示着小区的中心。两端标志的建立确立了商业街的宽间范围，购物人能随时感知自身在这一空间内的位置，预知未走的路程。这一手法避免了购物者在大市场内常有的混乱与迷失感。 从人的行为模式来看，一般步行商业街的宽度宜在10——20米之间，超过20米宽的街道难有近人的尺度。从建筑高度与街道比例来看，街宽宜在楼高的1/3——1/4。商业街的宽度也与商业规模有关，但不等于说街越长楼越高，街应该越宽。空间的舒适度也是必须考虑的。若宽于20米，“街”的感觉则可能被“广场”的感觉取代。 商业街空间的高度方向的限定应遵循以行人为模数的原则，并考虑二次空间的应用。住宅区的商业街经常是同住宅建筑合二为一的，也就是底层商业。顶部住宅，特别是高层建筑因与商业建筑个性不同，与商业街的建筑设计手法不必相同。多层、低层住宅如有可能，在尺度和色彩上适当加以商业特点能提高商业街与住宅的整体性。 在首层商业与二层住宅之间用雨罩、骑楼、遮阳等形式将商业空间与居住空间在室外区分开是必要的。既能降低噪音和视觉干扰，也可使上下不同的建筑个性有一个明确的区分带。雨罩骑楼这样的空间划分手段能将建筑主体所形成的外部空间划分成次一级的二次空间。骑楼这样的空间正好适应购物行人的尺度，无论建筑主体有多高，这样的二次购物空间给人稳定的舒适感。 三、风格色彩的多元化

(整理)商业步行街的业态规划特征2017372073.

商业步行街的业态规划特征 发表时间:2007-09-28 10:12:00 来源: 商业步行街，顾名思义，即可提供休闲逛街式购物。在现代生活水平越来越高的同时，人们更多开始寻求精神享受，俗称休闲，而逛街购物是人们休闲放松比较喜欢的大众流行方式。 纵观现代的商业形态，可以满足这一休闲逛街购物功能的有步行街、百货店、超市等形式，然而从业态的构成、形式的灵活方面来看，尤以步行街特征最明显，同时它还可以揉合其它功能。 商业步行街以休闲业态为主流形式 中国人历来喜欢逛街，且老街情结浓厚，因此地处老街区、历史久远、商业氛围百年积淀的商业步行街第一瞬间抓住了消费者的心。但先天的条件只满足了“天时地利”，“人和”却需要后天的培养与规划，因此步行街的业态要能抓住和引导现代人的购物心理和消费习惯，大众化休闲无疑成为了商业步行街的主流形式。 从深圳的东门到广州的上下九，从长沙的黄兴路到武汉的江汉路，步行街的主街区均是以男女休闲服装为主，如森马、以纯、美特斯邦威、班尼路等，有的一条步行街有多家分店，有的甚至整栋租赁做休闲装，打破街铺服装无法上三四楼的枷锁，其疯狂布店形势可见一斑。休闲服装成为商业步行街业态构成的第一大帮派。 商业步行街以运动装集群规划为辅助形态 人们在享受休闲放松的慢节奏生活的同时，也追求“运动中求极限，运动中求刺激”的快节奏生活，在上班时代的今天，运动休闲也是人们选择的休闲放松的重要方式之一，因此运动系列也成为了商业街上

的另一主要业态构成，如经营耐克、乔丹、李宁、锐步等。而这些业态基本成集群态势发展，经常以运动城或运动专区的形势出现，经营服装、鞋、运动器材等，逐渐演变成商业步行街业态构成的第二大帮派。 商业步行街以休闲餐饮引导人流 民以食为天，中国人更喜欢吃，在商业街满足休闲购物功能的同时，也要具备休息餐饮的功能，即吃玩一体，共同塑造步行街的完整功能形象。纵观各个有名的商业步行街均缺不了肯德基、麦当劳等全球著名的快餐饮店，同时包含一些中国地道的特色休闲小餐饮，如永和豆浆等。 这些业态填补了步行街业态构成的空缺，且其开店位置上的选择也有助于步行街人流的引导，从而带旺整个街区人气。 从一个大众化商业街的发展趋势来看，大众化业态尤其是休闲运动类始终是步行街发展的主流形式，同时休闲式餐饮作为人流的引导和带动，串联在每个业态铺位之间，从而形成了旺盛的商业步行街，并生命力持久。

技术合作开发合同范本

技术合作开发合同 目录 第一条定义 第二条开发项目 第三条开发分工 第四条协作事项 第五条协调配合 第六条经费支付 第七条税费承担 第八条风险承担 第九条保密事项 第十条验收标准 第十一条成果归属 第十二条合同维护 第十三条违约责任 第十四条争议解决 第十五条其它约定 第十六条合同附件 第十七条不可抗力 第十八条合同生效 第十九条合同份数 第二十条签订地点和日期

合同编号： 技术合作开发合同 甲方： 住所地： 邮政编码： 法定代表人： 委托代理人： 乙方： 住所地： 邮政编码： 法定代表人： 委托代理人： 本合同甲乙双方就共同参与研究开发 项目事宜，经过平等协商，在真实、充分表达各自意愿的基础上，根据《中华人民共和国合同法》及其他相关法律法规的规定，经协商一致，达成如下协议，双方共同信守履行。 第一条定义 为避免双方理解上的分歧，双方对本合同及相关附件中所涉及的有关名词和技术术语，特作如下确认： 1.1“技术开发”指项属于（请选择填写新技术、新产品、新工艺、新材料及其系统）的研究开发，订立技术合同时尚未掌握的产品、工艺、材料及其系统技术方案。 1.2“合作开发”指甲乙双方为完成一定的研究开发工作，共同投资，共同参与研究开发，共享成果，并且共担风险。 1.3“技术开发成果”指订立合同时当事人尚未掌握的经过研究开发的创造性劳动所获得的技术方案。 1.4“可行性研究”指订立技术开发合同前，当事人对各种开发方案的实施可能性、技术先进性、经济合理性进行调查研究、分析计算和评价。 1.5“新技术开发”指在一定时间和区域内首次利用新的科学研究成果所进行的产品、工艺、材料及其系统等技术方案的开发，包括对原有技术的改进、创新。 1.6“新产品开发”指在技术原理、结构、物理性能、化学成分、材料、功能和用途等某一方面或者几方面与原有产品比较，有显著不同或者新的改进的产品开发，具有明显的技术进步特征和工业化、商业化特征。

高新技术合作开发协议范本

合同编号：_________高新技术合作开发协议范本 甲方：_________________________ 乙方：_________________________ 签订日期：______年_____月_____日 第1 页共10 页

高新技术合作开发协议范本 甲方： 住所： 代表人： 电话： 传真： 乙方： 住所： 代表人： 电话： 传真： 风险提示： 合作的方式多种多样，如合作设立公司、合作开发软件、合作购销产品等等，不同合作方式涉及到不同的项目内容，相应的协议条款可能大不相同。本协议的条款设置建立在特定项目的基础上，仅供参考。实践中，需要根据双方实际的合作方式、项目内容、权利义务等，修改或重新拟定条款。 第 2 页共 10 页

甲乙双方就共同参与研究开发_________项目事项，经过平等协商，在真实、充分地表达各自意愿的基础上，根据《中华人民共和国合同法》的规定，达成如下协议，并由双方共同恪守。 第一条：项目名称 开发项目名称：_________。 第二条：技术内容、范围和要求 1、技术内容： （1）新技术。 （2）新产品。 （3）新工艺。 （4）新材料。 2、技术范围：_________ 3、技术要求：_________。 第三条：双方权利义务 风险提示： 应明确约定合作各方的权利义务，以免在项目实际经营中出现扯皮的情形。再次温馨提示：因合作方式、项目内容不一致， 第 3 页共 10 页

各方的权利义务条款也不一致，应根据实际情况进行拟定。 1、双方当事人应当按照约定进行投资，包括以技术进行投资。 2、双方当事人应当按照约定分工参与研究开发工作。 3、双方应协作配合完成研究工作。 4、对研究开发工作提出合理化建议的权利。 5、依照研究开发的实际情况，有要求做出有利于研究开发项目的计划方案的修改的权利。 6、有权对合作开发投资的资金的使用进行监督检查。 7、有权派员参加各方代表组成的协调指导机构，对重大问题的决策、协调有建议、发言权。 8、合作开发完成的发明创造，享有申请专利权，在他方转让权利权时有优先受让权。 9、声明放弃共有专利申请权的当事人，在他方申请取得专利权后，有免费实施其专利的权利。 10、共同开发研究的各方共同享有开发研究成果，并有在使用、转让中的受益权。 第四条：研究开发经费的数额及其来源、结算方式 1、研究开发经费总额：_________元（大写：人民币）。 第 4 页共 10 页

商业步行街案例集

商业步行街案例集 案例一：泰华新天地步行街 （一）产品结构：1100米山东最长室内景观性步行街； 步行街以优雅、现代、年轻、时尚、活力的经营为主，分为四层。 新天地一街：情侣漫步街； 新天地二街：最女人的街； 新天地三街：最活力的街； 新天地四街：超级震撼街。 特色业态及分布： 二层： 泰华新天地美食街---- 满足味蕾的挑剔，诱惑视觉的盛宴 ?经营面积近5000平方米，云集了中西餐、各地特色餐饮的知名餐馆，在经营上体现了传统文化和现代文化的结合，打造潍坊人的时尚餐饮特区是我们泰华新天地美食街追求的目标，在这美食的天堂，心情的家园，您将感受到的是热情、真情和亲情。 主要经营上岛咖啡、北京好伦哥、巴里奥·巴西烤肉、清粥小菜、浅草拉面、八番面屋、巴蜀味道、阿香米线。 三层： 泰华运动汇 经营面积3000平方米，是潍坊最大最全的运动用品专卖店。汇集体育运动器械、健身器材、运动休闲服饰，搭建时尚运动平台。主要品牌有：阿迪达斯、耐克、锐步、美津浓、李宁、匡威、乔丹、特步、德尔惠、花花公子、安踏、彪马等。京广书城---- 精神生活空间 ?经营面积1300平方米，专业经营涵盖社科、文艺、经营、生活、少儿、语言、影视、音乐及其他专业科技等20个类别近6万个品种。设有影音堂、人文馆、生活馆、时尚馆、财经书架、精品SHOW、教辅书店、特价书店、儿童益智园、网络下载等分区，更好的满足不同年龄、不同阶层读者的需求;并有咖啡吧、金碟吧等休闲专区，为顾客营造如自家书房般的精神生活空间、创造无限的阅读可能。四层： 泰华家电城---- 流行时尚更精彩，精品家电伴我行 经营面积5000平米，汇集知名品牌家电、手机、数码、小家电。全省首家海尔最新潮流U-HOME旗舰体验店入驻泰华城。最新技术产一时间在这里上市，最新电子生活在这里体验。潍坊市最大的平板城入驻泰华家电城，这里主要经营手机、高端平板电视、冰箱、数码类、小家电类、厨卫类产品。 泰华新天地天街食尚---- 吃尽天下美食，尝尽人间快乐 经营面积2200平方米，为大排档式，汇聚南北多家风味及各地传统美食，经济实惠，美味价廉。主要有春鸢大虾面、过桥米线、靓汤巧妇煲、外婆桥粥店、京味烧烤、麻辣香锅、蜀都小吃、杭州小吃、鲁菜乡、川味香、铁板涮锅、韩式料理、吴家老太、一桶天下、真味麻辣烫、好磨坊水饺、老船长海鲜坊等。泰华环球影城---- 电影文化梦之旅，25 点生活

技术开发合作协议书范本正式版

技术开发合作协议书范本正式 版 What the parties to the agreement ultimately expect or achieve through the conclusion and performance of the agreement ( 协议范本 ) 甲方：______________________ 乙方：______________________ 日期：_______年_____月_____日 编号：MZ-HT-021155

技术开发合作协议书范本正式版 委托方：(甲方)_____________ 研究开发方(乙方)_____________ 一、 签订地点：____省____市(县) 签订日期：__年__月__日 有效期限：__年__月__日至__年__月__日 二、应达到的技术指标和参数： 三、研究开发计划： 四、研究开发经费、报酬及其支付或结算方式： (一)研究开发经费是指完成本项研究开发工作所需的成本;报酬是指本项目开发成是的使用费和研究开发人员的科研补贴。 本项目研究开发经费及报酬：____元

其中：甲方提供____元，乙方提供____元。如开发成本实报实销，双方约定如下：______。 (二)经费和报酬支付方式及时限(采用以下第种方式)： ①一次总付：____元，时间：______ ②分期支付：____元，时间：__________元，时间：______ ③按利润____%提成，期限：______ ④按销售额____%提成，期限：______ ⑤其它方式：____________ 五、利用研究开发经费购置的设备、器材、资料的财产权属： 六、履行的期限、地点和方式：____________________ 本合同自____年____月____日至____年____月____日在______(地点)履行。 本合同的履行方式：_____________ 七、技术情报和资料的保密： 八、技术协作和技术指导的内容： 九、风险责任的承担：在履行本合同的过程中，确因在现有水平和

商业街设计说明

和创天地步行街项目 方案设计说明 第一章总则 项目背景 项目地处四川省开江县新宁镇西大街片，建设用地紧邻新宁河，拥有绝佳的地理环境和休闲娱乐氛围，城市道路交错于此，交通十分便利，地型所处位置极佳，属于典型的主城开发核心片区。 地块一为不规则多边型，红线范围内南北最长约371米，东西最宽约356米。建设用地面积约为104320平方米。规划建设为商业、住宅、市民广场等配套一体的新型住宅区。地块为不规则条形，小区地块外用地你建地面积为33960平方米.湿地公园带、晨练步道、音乐广场、两条桥为一体的沿河景观带，长约2公里。设计依据 （1）四川省开江县和创天地步行街项目规划、建筑设计任务书以及甲方要求。 （2）用地红线图 （3）甲方提供的该区域地形图及相关电子文件。 （4）工程建设标准强制性条文—房屋建筑部分 （5）《建筑设计防火规范》（GB 50016--2006） （6）《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50045—95）(2005年版) （7）《城市居住区规划设计规范》（GB—50180—93）(2002年版) （8）《汽车库建筑设计规范》（JGJ100—98） （9）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB5067—97） （10）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50—2001） （11）《住宅设计规范》（GB50096—2011） （12）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005） （13）《住宅建筑规范》（GB50386—2005） 设计指导思想和主要原则 强调“以人为本”的设计思想，处理好人与建筑、人与环境、人与交通、人与空间以及人与人之间的关系。从总体上统筹考虑建筑、道路、绿化空间之间的和谐，创造一个宜于人居的环境空间。 坚持社会效益、环境效益、经济效益统一的原则，合理配置自然资源，优化用地结构，配套建设各项目设施。 坚持实用、经济、美观的原则，积极采用新材料、新设备、推广新技术。 贯彻环保、安全卫生、绿化、消防、节能、节约用地的设计原则。 建设场地及自然条件 ⑴该项目地处四川省开江县新宁镇西大街片，拥有绝佳的商业氛围，城市道路交错于此，交通十分便利。 第二章总体规划设计 项目背景 而本案位于四川省开江县新宁镇西大街片，区域位置好。而且地块紧邻新宁河，有着极佳的地理环境和休闲娱乐氛围，随着县城的开发进程的日益加紧，城市化建设的日益加快，就要求有新型的住宅区形式的出现，综上几点，无疑也大大的推动了本案的大力发展。

技术合作开发协议范本

技术合作开发协议范本【篇一】 合同编号：__________________ 甲方：_______________________ 住所：_______________________ 法定代表人：________________ 项目联系人：________________ 联系方式：__________________ 通讯地址：__________________ 电话：_______________________ 传真：_______________________ 电子信箱：__________________ 乙方：_______________________ 住所：_______________________ 法定代表人：________________ 项目联系人：________________ 联系方式：__________________ 通讯地址：__________________ 电话：______________________ 传真：______________________ 电子信箱：__________________

本合同合作各方就共同参与研究开发_________项目事项，经过 平等协商，在真实、充分地表达各自意愿的基础上，根据《中华人 民共和国合同法》的规定，达成如下协议，并由合作各方共同恪守。 第一条项目名称 _________。 第二条技术内容、范围和要求 1．技术内容： （1）新技术； （2）新产品； （3）新工艺； （4）新材料。 2．技术范围：_________ 3．技术要求：_________。 第三条研究开发计划 本合同合作各方在研究开发项目中，分工承担如下工作： 1．甲方： （1）研究开发内容：_________ （2）工作进度：_________ （3）研究开发期限：_________ （4）研究开发地点：_________ 2．乙方：