(自考资料)房地产法

单项选择题

1.1.《土地管理法》是规范全国范围内土

地的所有、使用及其管理的法律，其最新一次修订施行日期是(C)A．1998年8月29日B．1999年1月1日C．2004年8月28日D．2005年1月1日

1.2．农民集体所有的土地使用权不得出

让、转让或者出租用于非农业建设，这体现了房地产市场的(D)A．综合功能B．多级市场c．法定形式D．国家干预1.3．下列不属于民事性质房地产关系的

是(C)A．房屋抵押B．房屋买卖c．房屋拆迁D．房屋继承

1.4．在房屋方面，我国存在的三种所有

权不包括(C)A．国家所有权B．集体所有权c．混合所有权D．个人所有权1.5．农民集体经济组织经过批准，可以

采用土地使用权入股与其他单位共同举办企业。这体现了房地产法的

(B)A．土地公有原则B．土地有偿使用

原则c．合理利用土地原则D．宏观调控与市场调节相结合原则

1.6．有权制定房地产法规的是(C)A．建

设部B．广州市政府C．某自治县人民代表大会D．山东省政府

1.7．房地产法律关系的主体不包括

(D)A．中国建设银行B．北京大学C．正

在服刑的张某D．某食品公司的财务科1.8．下列属于房地产法律体系中相关法

的范畴的是(D)A．《宪法》B．《土地管理法》c．《建筑法》D．《草原法》

1.9．根据《城市规划法》，规划行政主管

部门对城市建设必须坚持?一书两证?制度，其中?一书两证?是指选址意见书、建设用地规划许可证和(C)A．建设工地规划许可证B．施工规划许可证C．建设工程规划许可证D．总体规划设计许可证

1.10．管理性房地产法律关系中经济活动

主体的经济义务不包括(B)A．依法缴纳房地产税金B．根据商品房买卖合同的约定取得房屋c．完成国家计划，履行协议和合同D．贯彻国家房地产的方针和政策

1.11．房地产法律关系的客体不包括

(C)A．土地B．房屋C．工业产权D．行

为

1.12．根据《建筑法》的规定，对全国的

建筑活动实施统一的监督管理的部门是(B)A．国务院B．国务院建设行政主管部门c．城市规划行政主管部门D．国土资源部

1.13．广州市人民政府颁发的《房地产

证》，对申请登记的改正所列房、地，经审查一并确认，这种做法体现了

(B)A．房地分离B．房地合一C．土地

统一管理D．制约、监督的有效性

1.14．国务院对全国土地实行宏观调控，

不包括()A．批准北京市土地利用总体规划B．批准征用基本农田以外的耕地30公顷的C．批准经山东省政府审查后上报的济南市的土地利用总体规划D．批准征用耕地以外的其他土地75公顷的

1.15．房地产协会的性质是(D)A．经营性

组织B．行政性组织c．技术性组织D．自律性组织

1.16．在城市规划区内进行建设需要申请

用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件向有关部门申请定点。该有关管理部门是(B)A．土地管理部门B．城市规划行政主管部门C．环保部门D．消防部门 2.1．国家所有的土地不包括

(D)A．城市市区的土地B．法律规定为

国家所有的城市郊区的土地C．法律规定为国家所有的农村中的土地D．宅基地

2.2．下列说法不正确的是(A)A．依法属

于村农民集体所有的土地，必须由村级集体经济组织来经营、管理B．村内的农民集体分别所有的土地可以由村民小组经营、管理C．属于乡农民集体所有土地，由乡级农村集体经济组织经营、管理D．属于镇农民集体所有的土地，由镇农村集体经济组织经营、管理2.3．狭义的土地使用权包括(B)A．土地

承包经营权B．以房地产开发建设为目的而取得的土地使用权C．土地租赁权D．土地收益权

2.4．下列关于土地使用权终止的后果，

说法不正确的是(A)A．土地使用权出让合同期限届满，土地使用者申请续期但未获批准，土地使用权国家无偿收回，

地上建筑物、附着物国家给与适当补偿

B．国家因社会公共利益的需要，可以

依照法律程序提前收回土地使用权，并

根据土地使用者使用土地的时间年限

和开发的实际情况给与补偿c．以出让

方式取得土地使用权进行房地产开发，

超过出让合同约定的动工开发日期满2

年未动工的，国家可以无偿收回土地使

用权D．通过划拨方式方式取得的土地

使用权，国家收回时，对其地上建筑物、

其他附着物，市、县政府应给与适当补

偿

2.5．《农村土地承包法》通过于(B)A．2002

年6月1日B．2002年8月9日C．1998

年6月1日D．1998年8月9日

2.6．下列关于承包期的说法不正确的是

(C)A．耕地承包期限为30年B．草地承

包期限为30－50年C．耕地承包期限最

长不超过70年D．特殊林地承包期经批

准可以延长

2.7．关于土地承包经营权的保护，下列

说法正确的是(B)A．承包期间，承包方

全家迁入小城镇落户的，应当依照法律

规定收回其土地承包经营权。B．承包

期内，遭遇自然灾害而需调整的，发包

方可以调整承包地。C．承包方依法、

自愿交回的土地必须用于调整承包土

地。D．承包方在承包期内交回承包地，

经过三年以上时间，可以再要求承包土

地。

2.8．下列关于土地承包经营权流转的说

法中，正确的是(B)A．土地承包经营权

采转让、转包方式流转的必须经发包方

同意B．土地承包经营权采出租方式流

转的，应当报发包方备案C．土地承包

经营权采互换方式转让后，必须登记j

否则无效D．承包方将土地交由他人代

耕不超过两年的，可以不签订书面合同

2.9．土地通过_____承包时，不能超过本

村农户的范围(A)A．家庭B．招标c．拍

卖D．公开协商

2.10．以拍卖方式承包土地的，承包费通

过_____确定。(B)A．双方协商B．公开

竞标、竞价C．出让方D．承包方

2.11．发包方将农村土地发包给本集体经

济组织以外的单位或者个人承包，应当

事先经集体经济组织成员的村民会议

_____以上的成员或者_____以上村民

代表的同意，并报乡(镇)政府批准。

(B)A．1／2;2／3;B．2／3;2／3;C．1

／3;1／3;D．1／2;1／2

2.12．下列关于土地利用总体规划的说法

中正确的是(A)A．土地利用总体规划是

实行土地用途管制的依据B．地方各级

人民政府编制的土地利用总体规划中

的建设用地总量不得低于上一级土地

利用总体规划确定的控制指标C．地方

各级人民政府编制的土地利用总体规

划中耕地保有量不得超过上一级土地

利用总体规划确定的控制指标D．土地

利用总体规划将土地分为农用地、建设

用地和荒地

2.13．土地利用总体规划的修改，必须经

____的批准。(C)A．同级人民政府B．上

级人民政府C．原批准机关D．省、自

治区、直辖市人民政府

2.14．关于征地审批权说法正确的是

(D)A．征收基本农田以外的耕地30公

顷，必须经国务院批准B．由广西壮族

自治区批准征收的土地，不必经国务院

备案C．省政府所在地的市人民政府，

有征地审批权D．征收农用地必须先行

办理农用地转用审批手续

2.15．《土地管理法》规定，省、自治区、

直辖市划定的基本农田保护区应当占

本行政区域内耕地的(D)A.50％以上

B．60％以上C．75％以上D．80％以上

2.16．基本农田保护区以____为单位进行

划区定界，由县级人民政府土地行政主

管部门会同_____农业行政主管部门组

织实施。(A)A．乡(镇);同级;B．乡(镇);

上级;C．县;同级;D．县;上级

2.17．经国务院批准占用基本农田的，占

用农田的单位开垦新的耕地的原则是

(A)A．占多少、垦多少B．谁占用、谁

开垦C．占少、垦多D．保持动态平衡

2.18．关于农田保护责任书，下说法不正

确的是(B)A．县级以上地方人民政府应

当与下一级人民政府签订基本农田保

护责任书B．乡人民政府应当根据与县

级人民政府签订的基本农田保护责任

书的要求，与村民签订基本农田保护责

任书C．基本农田保护责任书包括基本

农田的范围、面积、地块D．基本农田

保护责任书中应当包括保护措施

2.19．复垦的土地应当优先应用于

(A)A．农业B．林业c．建设用地D．副

业

2.20．下列建设用地中不属于乡(镇)建设

用地的是(C)A．乡镇企业用地B．村民

建设住宅用地C．乡镇所驻部队建设工

程所需用地D．乡镇学校用地

2.21．征收耕地的土地补偿费，为该耕地

被征收前____年的平均年产值的____

倍。

(A)A．三;6-10;B．两;6-10;C．三;8-

10;D．两;8-10

2.22．每公顷被征收耕地的安置补助费，

最高不得超过被征收前_____年的平均

年产值的____倍。

(B)A．三;20;B．三;15;C．五;20;D．

五;15

2.23．土地使用者需要改变土地使用权出

让合同推定的土地用途的，应当征得出

让方同意并经土地管理部门和____批

准，依法重新签订土地使用权出让合

同，调整土地出让金，并办理登记。

(B)A．土地管理部门B．城市规划部门

C．建设行政主管部门D．工商行政主管

部门

2.24．下列关于农用地转为建设用地的批

转权限中，不正确的是(C)A．山东省人

民政府批准的道路、管线工程，涉及农

用地转为建设用地的，由国务院批准

B．在土地利用总体规划范围内，为实

施该规划而将农用地转为建设用地的，

由原批准土地利用总体规划的机关逐

次批准C．县人民政府批准的建设项目

涉及农用地转为建设用地时，应经上级

人民政府批准D．国务院批准的建设项

目涉及农用地转为建设用地时，由国务

院批准

2.25．根据土地利用总体规划，不应当优

先划入基本农田保护区的包括(D)A．铁

路、公路等交通路线周边的耕地B．城

市周边的耕地C．村庄、集镇建设用地

区周边的耕地D．需要退耕还牧、还林、

还湖的耕地

2.26．下列关于临时用地，说法不正确的

是(B)A．两种情况下可以申请临时用

地：建设项目施工和地质勘查需要B．国

家对于临时用地的补偿费有统一的规

定，土地使用者与所有者应遵守国家规

定c．临时使用土地的使用者不得在临

时用地上修建永久性建筑物D．临时使

用土地的期限一般不超过2年

3.1．房屋所有人在事实上或法律上对房

屋进行处置是在行使对房屋的(D)A．占

有权B．收益权c．使用权D．处分权

3.2．处理房屋按份共有关系时，下列说

法正确的是(C)A．一个或数个共有人要

求将自己的份额分出或转让时，须经其

他共有人同意B．共有人出售自己的份

额，其他共有人无优先购买权C．按份

共有房产的分割必须保持房屋的使用

价值D．分割按份共有房产时，遇不能

分割的情形可以采取尽量少的损害房

屋使用价值的办法

3.3．关于异产毗连房屋关系的描述中，

正确的是(A)A．异产毗连房屋关系的内

容主要涉及共用部位的使用与变更以

及异产毗连房屋发生自然损坏时所需

修缮费用的承担B．异产毗连房屋所有

人以外的人如需使用异产毗连房屋的

共有部分，应取得2／3以上所有人同

意，并签订书面协议C．经城市规划部

门批准，一方所有人即可改变公用部位

的外形或结构D．共有墙体的修缮，由

所有的房屋所有人均摊

3.4．在建筑物区分所有权三项内容中，

_____处于主导地位。(A)A．特制所有

权B．共有权C．社员权D．特制所有权

和共有权

3.5．建设部提出的《商品房销售面积计

算及公用建筑面积分摊规则试行》对套

内建筑面积的规定，下列说法不正确的

是(C)A．套内建筑面积由三部分构成

B．阳台建筑面积属套内建筑面积C．共

用墙体不计入套内墙体面积D．套内使

用面积、套内墙体面积属套内建筑面积

3.6．公用建筑面积不包括(C)A．值班警

卫室B．垃圾道C．阳台D．楼梯问

3.7．关于房地产权属登记的效力模式，

下列说法正确的是(B)A．德国法采对抗

要件主义B．英美法系国家多采成立要

件主义C．在法国的立法下，未经登记，

不动产物权的变动没有法律效力D．我

国《土地管理法》和《城市房地产管理

法》都规定，不动产物权的变动非登记

不得对抗第三人，但在当事人间发生效

力

3.8．对于转移登记时间限制，建设部《城

市房屋权属登记管理办法》规定为自事

实发生之日起____内。(B)A．1个月B．3

个月C．6个月D．1年

3.9．城市公有房屋实行所有权登记制度，

产权人应在规定期限内到房屋所在地

政府房地产行政管理部门办理手续，经

审查合格后领取(A)A．房屋所有权证

B．房屋共有权证C．房屋他项权证D．房

屋所有人证

4.1．关于房地产开发的理解，不正确的

是(B)A．取得国有土地使用权是房地产

开发的前提B．国有土地和农村集体土

地均可直接用于房地产开发C．房地产

开发不限于房屋建设或者商品房屋的

开发D．房地产开发包括土地开发、土

地再开发和房屋开发

4.2．根据《城市房地产管理法》规定，

房地产开发商超过出让合同约定的动

工开发日期满__未动工开发的，可以征

收相当于土地使用权出让金__的土地

闲置费。(B)A．6个月;20％以下;B．1

年;20％以下;C．6个月;20％以上50％

以下;D．1年;20％以上50％以下;

4.3．《城市房地产管理法》规定，国家采

取税收等优惠措施鼓励和扶持房地产

开发企业建设(B)A．商业区B．居民住

宅C．基础建设项目D．办公楼

4.4．1995年5月19日国务院发布__，同

时发布__，标志着我国土地使用权有偿

使用制度正式确立。(D)A．土地管理法

修正案；城镇国有土地使用权出让和转

让暂行条例B．城镇国有土地使用权出

让和转让暂行条例；外商投资开发经营

成片土地暂行管理办法C．土地管理法

修正案；外商投资开发经营成片土地暂

行管理办法D．土地管理法实施细则；

城镇国有土地使用权出让和转让暂行

条例

4.5．土地使用权出让均具有一定年限且

不得超过法定最高年限的规定，下列说

法正确的是(D)A．居住用地土地使用权

出让的最高年限70年，工业用地40年

B．商业、旅游、娱乐用地土地使用权

出让的最高年限为50年C．教育、科技、

文化、卫生、体育用地土地使用权出让

的最高年限60年D．土地使用权期满，

国家可以无偿收回土地使用权及其地

上建筑物和其他附着物所有权

4.6．1994年颁布的《城市房地产管理法》

限制的土地使用权出让方式是(A)A．协

议出让B．招标c．拍卖D．协议出让和

招标

4.7．拍卖按原则确定土地使用权受让人。

(B)A．协商一致B．价高者得C．综合

考量D．先报者得

4.8．国家土地管理局于____发布了《国

有企业改革中划拨土地使用权管理暂

行规定》(C)A．1998年3月23日B．1996

年2月17日C．1998年2月17日D．1995

年12月15日

4.9．有关房地产开发企业的设立条件，

判断正确的是(C)A．通常情况下，房地

产开发企业可以在名称之外使用一个

从属名称B．房地产开发企业须有50万

以上的注册资本c．房地产开发企业须

有4名以上持有资格证书的房地产专

业、建筑工程专业的专职技术人员，2

名以上持有资格证书的专职会计人员

D．我国法律对设立一般房地产开发企

业应具备什么样的组织机构没有明确

规定，对设立房地产开发有限责任公

司、股份有限公司的规定也是空白

4.10．《城市房地产管理法》规定，对房

地产开发企业的设立采取(C)A．审批制

B．登记制c．准则主义D．混合制

4.11．房地产中介服务不包括(B)A．房地

产咨询B．房地产代理c．房地产价格

评估D．房地产经纪

4.12．房地产中介服务机构在领取营业执

照后____内，应当到登记机关所在地的

县级以上人民政府房地产管理部门备

案。(A)A．1个月B．2个月．C．30天

D．60天

4.13．下列有关房地产开发应注意事项，

不正确的是(A)A．房地产开发必须严格

执行城市规划，坚持经济效益优先的原

则B．房地产开发必须按照土地使用权

出让合同约定的土地用途、动工开发期

限开发土地C．开发项目经过竣工验收

合格后方可投入使用D．我国采取税收

等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产

开发企业建设居民住宅

5.1．对拆迁人的理解中，正确的是

(A)A．拆迁人，是指已经取得房屋拆迁

许可证的单位B．个人也能成为拆迁人，

但以取得房屋拆迁许可证为前提 C.非

建设单位不能成为拆迁人D．拆迁人范

围不限于需要对被拆迁人补偿、安置的

城市房屋拆迁单位

5.2．房屋拆迁管理部门应当自收到申请

之日起_____内，对申请事项进行审查

并对符合条件的发给房屋拆迁许可证。

(B)A．15日B．30日C．45日D．60日

5.3．关于拆迁补偿安置协议，下列说法

正确的是(D)A．拆迁补偿安置协议必须

经公证机关公证B．拆迁补偿协议签订

后，房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁

的，拆迁人可以申请仲裁或向人民法院

提起诉讼c．拆迁人与被拆迁人达不成

拆迁补偿安置协议时，房屋拆迁管理部

门即可主动裁决D．当事人对房屋拆迁

管理部门的裁决不服的，可以自裁决送

达之日起3个月内向人民法院起诉

5.4．拆迁补偿对象不包括(D)A．被拆迁

人B．未超过批准期限的临时建筑C．被

拆除房屋的附属物D．违章建筑

5.5．关于货币补偿，理解错误的是

(C)A．货币补偿采取等价有偿原则B．货

币补偿更方便被拆迁人选择住房，不受

地点等方面的限制C．《拆迁条例》对货

币补偿价格作了统一具体规定，各地应

遵照执行D．货币补偿更好地体现了立

法的精神，有条件实行货币补偿的，应

尽可能的实行货币补偿

6.1．房地产交易的形式不包括(B)A．房

地产转让B．房地产开发C．房地产抵

押D．房屋租赁

6.2．目前，进行房地产转让的具体法律

依据是建设部于修正的《城市房地产转

让管理规定》。(C)A．1995年8月7日

B．1995年8月15日C．2001年8月

15日D．2001年8月7日

6.3．对于以出让方式取得土地使用权的

房地产转让应当具备的条件，下列说法

正确的是(C)A．按照出让合同约定已经

支付80％土地使用权出让金B．按照出

让合同约定进行投资开发，属于房屋建

设工程的，应完成开发投资总额的35％

以上C．按照出让合同约定进行投资开

发，属于成片开发土地的，应以形成工

业用地或者其他建设用地条件D．转让

房地产时房屋已经建成，应当协助受让

人取得房屋所有权证书

6.4．关于以划拨方式取得土地使用权的

房地产转让，判断正确的是(C)A．须经

省人民政府土地管理部门或者房产管

理部门批准B．土地使用者不可以是个

人C．必须依照规定签订土地使用权出

让合同，向当地市、县人民政府补交土

地使用权出让金或以转让、出租、抵押

收益抵交土地使用权出让金D．实际运

行中必须办理土地使用权出让手续

6.5．当事人在房地产转让合同签订后内

应持相关文件房地产所在地的房地产

行政管理部门提出申请，并申报成交价

格。(D)A．30日B．45日C．60日D．90

日

6.6．房地产行政管理部门对当事人房地

产转让申报文件进行审查，并在内作出

是否受理申请的——答复。(A)A．7日

书面B．10日口头或书面C．5日书面D．5

日口头或书面

6.7．下列关于房地产转让合同的判断，

不正确的是(A)A．房地产转让合同在特

殊情况下可以不采书面合同形式B．《城

市房地产管理法》、《城市房地产转让管

理规定》均对房地产转让合同的形式进

行了规定C．房地产转让合同以土地使

用权出让合同为前提，其约定的土地使

用权年限也通常受到原土地使用权出

让合同约定的‘制约D．房地产转让合

同一经依法成立，当事人双方既直接发

生权利义务关系

6.8．根据《城市商品房预售管理办法》

的规定，商品房的预售人应当在签约之

日起___内持____向县级以上人民政

府．房产管理部门和土地管理部门办理

登记备案手续。(A)A．30日；商品房预

售合同B．30日，商品房买卖合同C．45

日；商品房预售合同D．45日；商品房

买卖合同

6.9．关于房地产抵押的程序，下列判断

正确的是(A)A．办理抵押登记时，申请

抵押人和抵押权人必须共同到房地产

管理部门B．房地产登记部门对申请文件逐项全面审核，填写审批表，对房地产抵押人填发《房地产抵押证》c．抵押合同不以登记为要件，但不登记不得对抗第三人D．抵押房地产投保的，抵押人保管保险单，但抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人

6.10．关于房地产抵押权的实现方式，下

列说法不正确的是(D)A．在彻底的司法保护主义下，抵押权的实现要由抵押权人申请，法院依照强制执行程序拍卖抵押物B．我国抵押权实行当事人自救主义C．在我国，债务履行期届满抵押权然未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼D．我国同德国、日本对房屋抵押权的实现采同样的立法体例

6.11．关于租赁合同的变更、解除和终止，

下列说法不正确的是(A)A．当事人可以解除租赁合同的唯一情形是不可抗力导致合同无法继续履行B．拖欠租金累计8个月，出租人可以收回房屋而终止合同c．承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人D．公有住宅用房无正当理由闲置1年，出租人可以终止租赁合同

7.1．标志着住房制度真正在全国绝大部

分城镇开展起来的文件是(A)A．国务院住房制度改革领导小组关于全面推进城镇住房制度改革的意见B．国务院关于深化住房制度改革的决定C．国务院关于深化城镇住房制度改革的决定D．国务院关于全面推进城镇住房制度改革的意见

7.2．对于城镇住房制度的政策和立法，

下列判断不正确的是(B)A．1980年6月，中共中央、国务院正式开始开展住房制度改革试点B．1991年6月，国务院发布了《关于进一步推进现有公有住房改革的通知》，总结了前10年住房制度改革经验，对今后的住房制度改革作了全面的规划和部署C．《关于进一步深化城镇制度改革、加快住房建设的通知》，确定从1998年下半年开始，城镇停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化D．2005年4月30日，建设部等七部门提出了《关于做好稳定住房价格工作的意见》

7.3．职工购房实行分期付款的首期付款

不得低于实际售价的_______，分期付款的期限一般不超过____(D)A．35％；

10年；B．30％；15年；C．25％；15年；D．30％；10年

7.4．对于公房出售的特点，描述准确的

是(D)A．公房出售的对象是职工个人B．公有住房的售价只有成本价C．公房出售时，考虑各种优惠政策，主要是职工个人的资格D．公有住房出售给职工家庭后，其产权应归属于家庭全体成员7.5．对于售后公房共有关系的说法，正

确的是(D)A．售后公房的产权共有关系是一种按份共有关系B．对售后公房的处分应以职工个人的意见为准C．各个家庭成员可以在共有权上设定负担D．各个家庭成员对售后公房所发生的债务承担连带责任

8.1．对于物业管理的理解，下列说法不

正确的是(B)A．国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》确立了我国住房物业管理的方向B．在物业管理的整个环节中，物业公司起着主导作用，具体进行物业管理的行为主体是物业管理服务公司，其权力源于业主大会和业主委员会Cc．物业管理的对象主要是物业的共有部分和共同事物D．物业管理的性质是服务性的8.2．下列各项服务中，不属于针对性的

专项服务的是(A)A．绿化管理B．代住户保管车辆及保养、清洗C．餐饮D．代办人寿保险

8.3．关于业主大会的组成，下列判断不

正确的是(B)A．物业管理区域内全体业主组成业主大会B．一个物业管理区域内可根据不同情况成立多个业主大会C．业主大会的成立应在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下进行D．业主在首次业主大会上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定

8.4．关于业主大会的召开，下列说法不

正确的是(B)A．经20％的业主提议，业主委员会应当召开业主大会临时会议

B．召开住宅小区业主大会会议，应当

于会议召开20日以前告知相关的居民

委员会C．业主大会可以采用集体讨论

或书面征求意见的形式D．专项维修资

金使用和续筹方案的决定，必须经物业

管理区域内全体业主所持投票权2／3

以上通过

8.5．关于物业管理服务企业的资质等级，

下列判断正确的是(A)A．其法律依据是

建设部《物业管理企业资质管理试行办

法》B．一级企业可以参加全国范围内

的物业管理项目的投标，二级企业、三

级企业只限参加本省(自治区、直辖市)

内项目C．二级企业所参加物业管理项

目不能超过40万平米，三级企业所参

加的物业管理项目不能超过15万平方

米D．物业管理企业资质等级实行动态

管理，每五年核定一次

8.6．关于物业管理服务合同，下列判断

不正确的是(D)A．物业管理服务合同成

立后，在规定期限内，报物业行政管理

部门登记备案B．物业管理合同不是业

主可以自愿选择签订与否的，而是根据

有关法律规定必须签订的c．物业管理

服务公司独立对外独立承担法律责任

D．物业管理服务公司必须亲自处理物

业管理工作，如需交第三方处理须征得

业主委员会同意

8.7．下列关于物业管理服务企业的法律

地位说法不正确的是(C)A．物业管理服

务企业是依合同实施的物业管理B．物

业管理服务企业是独立的企业法人

c．物业管理服务企业是物业管理的主

体D．物业管理服务企业与业主委员会

之间是合作关系

8.8．业主委员会的法律性质是(D)A．企

业法人B．社团法人C．机关法人D．非

法人组织

8.9．物业公司的管理权源于(B)A．法律

规定B．业主的委托C．业主委员会授

权D．开发商的委托

8.10．在业主委员会成立之前，物业管理

公司由(B)A．首批业主选聘B．开发商

选聘C．物业管理主管部门指定D．当

地居委会选聘

9.1．申请住房开发贷款，企业自有资金

不得少于开发项目总投资的

(B)A．25％；B．30％；C．35％；D．40％

9.2．借款人申请个人商业用房抵借比不

得超过____，贷款期限最长不得超过

___，所购商业用房应为

____(C)A．60％;15年;现房;B．75％；

10年；预售房或现房；C．60％；lO年；

现房；D．75％；15年；预售房或现房；

9.3．贷款人自收到个人住房贷款申请及

符合要求的资料之日起，及时审查，并

应在___内项借款人发出正式答复。

(B)A．2周B．3周C．1个月D．6周

9.4．申请经济适用住房开发贷款，借款

人以在建工程作抵押的，借款人对在建

工程的自由投资应达到项目总投资的

_____以上。(B)A．25%；B．30％；C．35％；

D．40％

9.5．经济适用住房开发贷款的借款人要

求办理展期的，应当提前____向贷款人

提出____展期申请。(B)A．1个月；口

头；B．1个月；书面；C．15天；口头；

D．15天；书面

9.6．国务院于____修正的《住房公积金

管理条例》是关于住房公积金的具体法

律依据。(D)A．1994年4月3日B．2002

年4月3日C．1994年3月24日D．2002

年3月24日

9.7．关于职工的住房公积金的缴存，下

列判断正确的是(C)A．每个职工可以有

多个住房公积金帐户B．新设立的单位

办理住房公积金缴存登记之日起30日

内持住房公积金管理中心的审核文件，

到受委托银行为本单位职工办理住房

公积金帐户设立手续C．单位与职工终

止劳动关系，单位应当自劳动关系终止

之日起30日内到住房公积金管理中心

办理缴存登记，并持住房公积金管理中

心的审核文件，到受委托银行办理职工

住房公积金帐户转移或封存手续D．新

参加工作的职工从参加工作的第二个

月起开始缴存住房公积金，新调入的职

工从调入单位之后第二月开始缴存住

房公积金

9.8．关于住房公积金缴纳额度、比例，

下列说法不正确的是(D)A．职工住房公

积金的月缴存额，为职工本人上一年度

月平均工资乘以职工住房公积金缴存

比例B．职工和单位住房公积金的缴存

比例不得低于职工上一年度月平均工

资的5％C．对缴存住房公积金确有困难

的单位，经本单位职工代表大会或者工

会讨论通过，并经住房公积金管理中心

审核，报住房公积金管理委员会批准

后，可以降低缴存比例或者缓缴D．住

房公积金自存入职工住房公积金帐户

之日起按照国家规定的利率加倍计息

9.9．职工、单位对住房公积金帐户内的

存储余额有异议的，可以申请_____复

核，对复核结果有异议的可以申请____

重新复核。复核机关应在收到申请之日

起____内给与书面答复。(B)A．住房公

积金管理中心；住房公积金管理委员

会；15日B．受委托银行；住房公积金

管理中心；5日C．受委托银行；住房

公积金管理委员会；7日D．住房公积

金管理中心；受委托银行；5日

10.1．税收征收管理的重要法律依据是

___《税收征收管理法》和__的《税收

征收管理实施细则》(A)A．2001年4月

28日；2002年9月7日B．2001年9

月7日；2002年4月28日C．2002年

4月28日；2001年9月7日D．2002

年9月7日；2001年4月28日

10.2．狭义的房地产税包括(A)A．城镇土

地使用税B．个人所得税C．营业税D．城

市维护建设税

10.3．关于土地增值税，判断错误的是

(C)A．土地增值税的计税依据为土地增

值额B．土地增值税纳税人包括各类企

业、事业单位、国家机关和社会团体及

其他组织和个体经营者C．土地增值税

的范围包括以赠与方式无偿转让的房

地产D．土地增值税税率采用四级超额

累进税率

10.4．下列情形之一的，免征土地增值税

(B)A．纳税人建造普通标准住宅出售，

增值额占扣除项目25％的B．因国家建

设需要依法征用、收回的房地产C．个

人因工作调动而转让自用住房，经申报

核准，已经居住3年D．居民为改善居

住条件而转让自用住房，经申报核准，

且已经居住了4年

10.5．耕地占用税的收人中，中央和地方

的分成比例为(B)A．5:5；B．3:7；C．7:3；

D．2:8

10.6．耕地占用税的征税范围不包括

(D)A．菜地B．园地C．前3年内曾用

于种植农作物的土地D．荒山、荒坡

10.7．经济特区、经济技术开发区和经济

发达地区，人均耕地特别少的地区，适

用耕地占用税税额可以提高，但最高不

得超过法定税额的(C)A．30％B．40％

C．50％D．60％

10.8．开征房产税的工矿区必须经____批

准。(A)A．省级税务局B．上级税务局

C．同级税务局D．国务院

10.9．外商投资企业需缴纳的税是

(D)A．城镇土地使用税B．耕地占用税

C．固定资产投资方向调节税D．房产税

10.10．对于契税的判断，正确的是

(C)A．契税是在房地产所有权发生转移

时，就当事人订立的契约，按房地产的

一定比例向原不动产所有人一次性征

收的税B．契税的征税对象包括土地使

用权转让和农村集体土地承包经营权

的转移C．房屋买卖计税依据为成交价

格D．契税实行固定税率3％

10.11．城镇土地使用税的计税依据是

(B)A．土地增值额B．纳税人实际占用

的土地面积C．纳税人实际占用的耕地

面积D．固定资产投资项目的实际完成

的投资额

11.1．关于外商投资进行成片开发的审批

程序，判断正确的是(C)A．使用耕地800

亩，综合开发投资额在山东省人民政府

审批权限内的成片开发项目，其项目建

议书应报山东省人民政府备案B．享有

设立开发企业的审批权限的只有外经

贸部 C.国有土地使用权由开发区与所

在地的市、县人民政府出让D．县人民

政府在对成片规划或报告进行审核后，

报上级人民政府审批

11.2．关于外商投资企业用地的土地使用

费，下列判断正确的是(A)A．外商投资

用地，不论是新征用的土地，还是利用

中国合资或者合作者原来使用的土地，

都应缴纳土地使用税B．从事农业、畜

牧业的合营企业，场地使用费经所在地

人民政府同意，可以给与特别优惠C．经

济不发达地区从事开发性项目元，经所

在地省级人民政府同意，可按企业收入

的一定百分比向所在地的土地行政管

理部门缴纳场地使用费D．产品出口企

业，开发费和使用费综合计收的地区，

每年每平方米3元

11.3．外商投资企业土地使用费按合同规

定的用地时间从企业开办之日起按年

缴纳，企业开办第一日历年用地时间超

过半年的按计收，不足半年的(C)A．实

际月份减半计收B．半年减半计收C．半

年免缴D．实际月份免交

11.4．我国涉外商品房实行_____制度。

(B)A．内、外销登记B．内、外销审批

C．内销登记、外销审批D．内销备案、

外销登记

11.5．关于涉外房产的租赁，正确的是

(B)A．租赁期限超过20年，租赁合同

无效B．房屋承租人可以将所租用的房

屋转租他人，但须征得出租人同意C．定

期民用房屋租赁，一方要求解除合同

时，应提前2个月通知对方D．工商业

房屋租赁，一方要求解除合同时，应提

前3个月通知对方

11.6．外国人依法可以在我国境内拥有房

屋，对此判断不正确的是(C)A．外国人

在我国境内的个人所有、数人共有的自

用或出租的住宅和非住宅房屋，依照

《城市私有房屋管理条例》进行管理

B．外国人私有房屋所有人须到房屋所

在地人民政府房地产管理部门办理房

屋所有权登记手续或所有权转移手续

或变更登记手续C．外国人私房所有人

必须可以委托代理人办理登记手续，代

理人只能是中国律师D．办理房屋登记

和委托手续的证件、文书，须经公证

12.1．根据《行政复议法》的有关规定，

公民、法人或者其他组织认为行政机关

的具体行政行为侵犯其已经取得的土

地、矿藏等自然资源的所有权或者使用

权的，可以通过下列哪种途径进行救

济?(A)A．必须先申请行政复议，对复

议决定不服的，才可以向法院提起诉讼

B．可以选择申请行政复议或者行政诉

讼C．只能申请行政复议，复议决定为

最终裁决D．只能向法院提起行政诉讼

12.2．根据我国有关法律规定，国有土地

使用权出让合同的出让方应当是

(C)A．省级人民政府土地管理部门B．省

级人民政府C．市、县人民政府土地管

理部门D．市、县人民政府

12.3．《行政复议法》第30条规定，根据

国务院或者省级人民政府对行政区划

的勘定、调整或者征用~ttk的决定，下

列哪级人民政府确认土地等自然资源

的所有权或者使用权的行政复议决定

为最终裁决?(A)A．省级政府B．市级政

府C．县级政府D．乡级政府

12.4．《土地管理法》关规定，单位之间

关于土地所有权和使用权的争议由下

列哪个国家机关来处理?(A)A．县级以

上人民政府B．县级人民政府土地管理

部门C．乡级以上人民政府D．乡级人

民政府土地管理部门

12.5．根据《土地管理法》的有关规定，

当事人对有关国家机关就土地所有权

和使用权的处理决定不服的，可以自接

到处理决定通知之日起多少时间内向

人民法院起诉?(B)A．15天B．30天C．45

天D．60天

12.6．根据我国有关法律规定，土地使用

权转让合同约定的土地使用年限超过

规定年限的，应如何处理?(B)A．整个

合同无效B．超过部分无效C．整个合

同有效D．整个合同有效，但需要土地

管理部门的同意

12.7．土地使用者与他人签订土地使用权

转让合同后，未办理土地使用权变更登

记手续之前，又另与他人就同一土地使

用权签订转让合同，并依法办理了土地

使用权变更登记手续的，依据我国有关

法律规定应如何处理?(D)A．由先签订

转让合同的受让方取得土地使用权，并

应责令转让方依法办理土地使用权变

更登记手续B．两个转让合同均无效，

转让方应对合同相对方的损失承担相

应的民事责任C．两个转让合同均有效，

由两个受让方共同共有同一土地使用

权D．由办理土地使用权变更登记的受

让方取得土地使用权，转让方给前一合

同的对方造成损失的，应当承担相应的

民事责任

12.8．享有土地使用权的一方以土地使用

权作为投资与他人合作建房，根据我国

法律规定应办理何种手续?(C)A．合建

审批手续B．土地使用权变更登记手续

C．合建审批手续和土地使用权变更登

记手续D．合建审批手续和土地使用权

审批手续

12.9．根据我国有关法律规定，合作建房

合同对房地产权属约定不明确的应如

何处理?(D)A．由合同双方共有土地使

用权和房屋所有权B．合同无效C．由

土地使用权的投资方取得土地使用权，

由另一方取得房屋所有权D．依据双方

投资以及对房屋管理使用等情况，确认

土地使用权和房屋所有权的归属

12.10．合作建房合同被确认无效后，依

据我国有关法律规定如何处理在建或

者已建成房屋的所有权?(C)A．由合同

双方共同共有B．由合同双方按份共有

c．由土地使用权的投资方所有D．由土

地使用权投资方的合同相对方所有

12.11．根据我国有关法律规定，拆迁租

赁房屋的，应由下列哪些主体订立拆迁

补偿安置协议?(D)A．拆迁人与被拆迁

人B．拆迁人与房屋承租人C．被拆迁

人与房屋承租人D．拆迁人、被拆迁人

与房屋承租人

12.12．在城市房屋拆迁纠纷中，如果当

事人不能通过协商方式就有关事项达

成协议，经当事人申请，可以由下列哪

个主体进行裁决?如果该部门本身是被

拆迁人，则由下列哪个主体进行裁

决?(D)A．城市规划管理部门；上一级

城市规划管理部门B．城市规划管理部

门；同级人民政府C．城市拆迁管理部

门；上一级城市拆迁管理部门D．城市

拆迁管理部门；同级人民政府

13.1.《关于违反土地管理规定行为行政

处分暂行办法》制定于(B)A．1996年5

月8日B．2000年3月2日C.1996年3

月2日D．2000年5月8日

13.2．非法转让土地的，由___人民政府

土地行政管理部门没收违法所

得．(A)A．县级以上B．同级C．上级D．省

级

13.3．关于非法使用土地的责任，下列说

法正确的是(B)A．违法使用或开发不当

而造成种植条件破坏的，由上级人民政

府土地行政管理部门责令限期改正或

者治理，可以并处罚款B．拒不履行土

地复垦义务的，由县级以上人民政府土

地行政管理部门责令限期改正。逾期不

改正，责令缴纳复垦费，专项用于土地

复垦C．逾期不恢复种植条件，由县级

以上人民政府责令限期改正，并处耕地

复垦费2倍罚款D．不按照批准的用途

使用国有土地，由上级土地行政管理部

门责令交还土地，处以罚款

13.4．非法占用土地的行为不包括

(D)A．未经批准或骗取批准占用土地

B．超过批准的数量占用土地C．在禁止

开垦区内进行开垦D．逾期不恢复种植

条件

13.5．关于非法批准征用、使用土地的责

任，下列说法不正确的是(C)A．非法批

准征用、使用土地，批准文件无效B．直

接负责的管理人员和其他直接责任人

员，依法给与行政处分；构成犯罪的，

依法追究刑事责任C．非法批准、使用

土地应当收回，有关当事人拒不收回

的，以非法使用土地论D．目前立法对

于非法征用、使用土地中的赔偿责任主

体没有明确规定

13.6．依法应当归还土地而不归还，由县

级以上人民政府土地行政管理部门责

令交还土地，处以罚款，罚款额为非法

占用土地每平方米(C)A．10元—20元

B．15－40元C．10元一30元D．20－

40元

13.7．建设单位或者个人对责令限期拆除

的行政处罚决定不服的，可以在自接到

自接到责令限期拆除决定之日起____

内，向人民法院起诉。(B)A．7日B．15

日C．30日D．1个月

13.8．违反基本农田保护条例规定，超过

批准数量，非法占用基本农田的，依法

在《土地管理法》及《土地管理法实施

条例》规定的处罚限度____处罚。

(A)A．从重B．从轻C．加重D．减轻

13.9．未取得营业执照擅自从事房地产开

发业务的，由县级以上_____部门责令

停止房地产开发业务活动，没收违法所

得，可以并处罚款，罚款额为违法所得

____倍以下(D)A．房地产行政管理；3；

B．工商行政；3；C．房地产行政管；5；

D．工商行政；5

13.10．将未经验收的房屋交付使用，逾

期不补办验收手续，可处____罚款。

(B)A．15万以上B．10万一30万C．50

万以下D．20-50万

13.11．依照《基本农田保护条例》规定，

应予?从重处罚?的行为不包括(D)A。

未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用基本农田的B．超过批转数量，非法占用基本农田的C．非法批准占用基本农田的D．应划入基本农田保护区而不划入

13.12．土地管理关系中，对行政处分的

权限划分，下列判断不正确的是

(B)A．警告、记过、记大过的行政处分

决定，上级行政管理部门可以直接作出B．对于降级、撤职、开除的行政处分决定，上级土地行政管理部门可以直接作出C．依照土地管理法规定应当给与行政处罚，而有关土地行政管理部门不给予行政处罚的，上级人民政府土地行政管理部门有权责令有关土地行政管理部门作出行政处罚决定或者直接给予行政处罚，并给与有关土地管理部门的负责人行政处分D．县级以上人民政府土地行政管理部门在监督检查工作中发现国家工作人员的违法行为，依法应当给与行政处分的，应当依法予以处理；自己无权处理的，应当向同级或者上级人民政府的行政监察机关提出行政处分意见书，有关行政监察机关应当予以处理

多项选择题

1.1．下列有关《城市房地产管理法》的

说法中，错误的是(ABC)A．该法是规范全国范围内取得房地产开发用地，从事房地产开发和交易，实施房地产管理的法律B．该法制定于1986年6月25日C．该法是关于房地产的第三部专门法律D．该法由全国人大常委会制定E．该法于：1995年1月1日起实施

1.2．狭义的房地产业包括(ABD)A．城市

房地产开发B．城市房地产交易C．城市房地产保护D．开发经营成片土地E．房地产管理

1.3．我国现时所称房地产市场包括

(ABCDE)A．土地使用权出让、转让B．土地使用权出租、抵押C．城市房地产转让D．房地产抵押E．房屋租赁

1.4．下列房地产交易中，属于二级市场

的是(AC)A．土地出让后抵押B．房屋使用后租赁C．房地产开发经营D．土地使用后抵押E．土地使用权出让

1.5．房地产法调整的对象包括

(ABCDE)A．土地、房屋财产关系B．土地利用和管理关系C．城市房地产开发经营关系D．城市房地产管理关系E．城市物业管理服务关系

1.6．行政管理性质的房地产关系包括不

平等主体之间基于土地和房屋的(ABD)A．拆迁关系B．征用关系C．转让关系D．土地用途管制关系E．抵押关系

1.7．进入社会主义现代化建设新时期以

来，我国最基本的两项房地产管理制度改革是(BD)A．完善房地产法律体系B．实行国有土地有偿使用制度C．实行国有土地划拨制度D．推进城镇住房商品化E．实行经济适用房制度

2.1．土地管理法的调整对象包括

(ABCDE)A．因确认土地所有权而产生的经济关系B．因取得土地使用权而产生的经济关系c．因开发利用土地而产生的经济关系D．因规划、管理、保护土地而产生的经济关系E．因转让土地使用权而产生的经济关系

2.2．土地管理法的立法宗旨在于

(ABCDE)A．维护土地的社会主义公有制B．保护、开发土地资源C．切实保护耕地D．促进社会经济的可持续发展E．合理利用土地

2.3．对下列法律关系采民事性调整方法

的是(ACE)A．国有土地使用权有偿出让B．土地所有权与使用权登记C．土地使用权出租D．土地管理部门划定基本农田保护区E．土地使用权抵押

2.4．下列土地中可以属农村集体所有的

包括(BCDE)A．城市市区的土地B．农村的土地C．宅基地D．自留地、自留山E．城市郊区的土地

2.5．土地使用权的内容在经济生活中可

表现为(ABCE)A．对土地的利用权B．对土地的出租权C．对土地的物上转让权D．对土地的完全的处分权E．对土地的物上请求权

2.6．下列关于土地使用权特征的具体体

现描述正确的是(ACDE)A．集体土地不

能直接出让用于房地产建设B．土地使

用者发现土地下层有矿藏时，可以自动

取得采矿权c．转让取得土地使用权必

须依法向县级以上地方人民政府房地

产管理部门登记D．土地使用权的年限

采取法定主义E．集体土地可以形成土

地承包经营权和农村宅基地使用权

2.7．国家对土地使用权主体变更实行必

要的限制，主要表现为(ACDE)A．限制

国有企业与机关、事业单位之间流转

B．限制法人、非法人组织之间流转C．限

制公民与法人、非法人组织之间流转

D．限制中国人与外国人之间流转E．限

制外国人相互之间流转

2.8．《农村土地承包法》的空间范围包括

(ABCDE)A．农民集体所有的土地B．国

家所有依法由农民使用的土地C．耕地、

林地、草地D．荒山、荒沟、荒丘、荒

滩E．其他依法用于农业的土地

2.9．家庭承包经营中承包方的权利包括

(ABCDE)A．生产经营自主权B．采取出

租方式流转土地承包经营权c．承包地

被征用、占用时依法获得补偿的权利

D．拒绝针对承包地收取法律、法规规

定以外的费用的权利E．土地承包经营

权的流转

2.10．土地承包经营权的流转应当遵守的

原则有(ACDE)A．平等协商、自愿、有

偿B．改变土地的农业用途必须经流转

双方协商一致c．流转的期限不得超过

承包的剩余期限D．同等条件下，本集

体经济组织成员享有优先权E．不得改

变土地所有权的性质

2.11.下列关于土地利用总体规划的审

批，说法正确的是(AB)A.全国土地利用

总规划，由国务院土地行政主管部门会

同国务院有关部门编制，报国务院批准

B.云南省的土地利用总体规划，报国务

院批准C.济南的土地利用总体规划，由

山东省人民政府批准D．乡土地利用总

体规划可以由省级人民政府授以县人

民政府批准E．某市人口80万，其土地

利用规划须报国务院批准

2.12．《土地管理法》对禁止限制和荒芜

耕地作了具体规定，下列说法中正确的

是(AC)A．非农业建设占用耕地，1年以

上未动工建设的，应当按省、自治区、

直辖市规定缴纳闲置费B．非农业建设

占用耕地，2年以上未使用，农村集体

经济组织可以自行恢复耕种C．承包经

营耕地的个人超过2年弃耕抛荒的，原

发包单位应中止承包合同，收回发包耕

地D．因用地单位闲置和荒芜耕地而被

政府收回土地使用权的，该土地即收归

国家所有E．非农业建设占用耕地，1

年内不用又可以耕种收获的，必须交还

原耕种该幅耕地的集体恢复耕种

2.13．下列耕地应当划入基本农田保护区

的是(ABCDE)A．省人民政府批准确定的

粮、棉、油生产基地内的耕地B．蔬菜

生产基地C．正在实施改造计划的中低

产田D．农业科研、教学试验田E．有

良好的水利与水土保持设施的耕地

2.14．土地开发应当遵循以下原则

(ABDE)A．符合土地利用总体规划B．保

护和改善生态环境、防止水土流失和土

地荒漠化C．建设用地优先D．保护开

发者利益E．农业用地优先

2.15．关于开垦土地的批准程序，下列说

法中，正确的是(ABD)A．开垦未利用的

土地，要经过科学论证和评估B．开发

未经确定土地使用权的国有荒山、荒

地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、

渔业生产的，应当向土地所在的县级以

上人民政府土地行政主管部门提出申

请，报有批准权的政府批准C．一次性

开发未确定使用权的国有荒山、荒地、

荒滩700公顷以下，按照省、自治区直

辖市规定的权限，由县级以上地方人民

政府批准D．一次性开发未确定使用权

的国有荒山、荒地、荒滩700公顷，报

国务院批准E．一次性开发未确定使用

权的国有荒山、荒地、荒滩500公顷，

报国务院备案

2.16．在下列情况下，国家可以划拨或出

让、租赁土地使用权(ABCD)A．农村集

体所有的土地已征为国有B．国家已依

法收回国有建设土地使用权C．国有荒

山已经改为建设用地 D.国有荒地已经

改为建设用地E．国家尚未取得土地所

有权的土地

2.17．下列关于以划拨方式取得建设用地

的审批程序中，正确的是(AB)A．在城

市规划区内申请建设用地的，建设单位

或个人应向城市规划行政管理部门提

出选址申请，由其对建设项目进行初步

审查，核发建设项目选址意见书B．建

设单位或个人应向计划管理部门申报

可行性研究报告或设计任务书C．建设

单位持所需文件向建设用地所在地的

市、县人民政府建设管理部门申请建设

用地D．在城市规划区内申请建设用地，

建设单位或个人应在向土地管理部门

提出申请之后，取得建设用地规划许可

证E．供地方案经批准后，由省级人民

政府向建设单位颁发建设用地批准书

2.18．国家建设征收土地的法律特征包括

(ABCD)A．征地事由一般涉及公共目的

B．征地主体只能是国家c．国家建设征

收集体土地，要对集体经济组织给与经

济补偿D．征地属具体行政行为，被征

收土地的集体经济组织应当服从E．征

收双方地位平等，是否征收由双方协商

而定

2.19．征地费用一般包括(ABCDE)A．土地

补偿费、安置补助费B．青苗补偿费c．新

菜地开发建设基金D．土地复垦费E．地

上附着物补偿费

3.1．房屋共有具有以下特征(ABCD)A．主

体有两个或两个以上B．客体是同一项

房产C．对外关系中，房屋各共有人共

同作为单一的权利主体D．对内关系中，

房屋共有人对共有房屋共同享有或按

份享有权利和共同承担或按份承担义

务E．共有人转让自己的权利须经全体

共有人同意

3.2．房地产相邻权的种类包括

()ABCDA．因使用邻地、通道，或通行

发生的相邻关系B．因相邻环境保护而

发生的相邻关系c．因险情危害而发生

的相邻关系D．因相邻通风、采光、管

线设置而发生的相邻关系．E．异产毗

连房屋关系

3.3．建筑物区分所有权的特征包括

(ABCD)A．复合性B．一体性C．专有所

有权的主导性D．权利主体身份的多重

性E．成员权的主导性

3.4．房地产权属登记作为现代房地产法

律制度的基础，其功能主要有()A．产

权确认功能B．公示功能C．产籍管理

功能D．审查监督功能E．公证功能

3.5．关于房屋权属登记的程序，下列描

述正确的是(CE)A．检验证件是整个产

权登记的基础，即检查身份证件或产权

证件B．堪丈绘图是整个产权登记工作

的核心C．产权审查要经过初审、复审

和审批三审定案D．绘制权证包括缮证、

配图、核对三个流程E．税费发证是房

屋产权登记发证工作的最后一道程序

3.6．在具体的房屋买卖中，下列说法中

正确的是(ADE)A．房屋所有人出卖共有

房屋，须提交共有人同意的证明书B．房

屋所有人出卖已租房屋，须提前1个月

通知承租人C．买卖城市私有房屋，卖

方须持房屋所有权证到房屋所在地政

府房地产行政管理部门办理手续，买方

无需证件D．凡享受国家或企业事业单

位补贴，廉价购买或建造的城市私有房

屋，需要出卖时，应当卖给原补贴单位

或政府房地产行政管理部门E．买卖城

市私有房屋，双方应本着按质论价的原

则，参照房屋所在地人民政府规定的私

房评价标准议定价格

3.7．对于城市公房的使用管理，下列说

法正确的是(ACD)A．公有房屋的产权人

和使用人不得擅自改变房屋用途，确需

改变时，应依照有关规定办理审批手续

B．共有房屋不能通过调整、交换等方

式利用C．房屋使用人不得无故闲置公

房，闲置6个月以上不用的住宅，房屋

产权人可以收回其使用权D．对具有重

要历史意义的共有房屋，产权人和使用

人应予以保护，不得擅自改变原状E．交

换公有房屋使用权，双方达成口头协议

即可

3.8．表明土地权属的土地证书包括

(ACD)A．国有土地使用证B．国有土地

所有证c．集体土地所有证D．集体土

地建设用地使用证E．集体土地使用证

4.1．房地产开发的特征包括(ABCD)A．涉

及面广B．工程项目多c．投资量大D．建

设周期长E．取得国有土地使用权是房

地产开发的前提

4.2．下列对于几种房地产开发描述，正

确的包括(CE)A．成片开发一般规模较

小、占地少、项目功能单一、配套设施

简单B．单项开发一般指范围广泛、项

目众多、投入资金巨大、建设周期长的

大型综合开发C．自用性开发是指房地

产开发者为了满足自己生产、经营或者

消费需要而进行的开发D．新城区开发

目的是为了发挥城市的整体功能，以适

应现代化城市生产和生活的需要；旧城

区开发目的是为城市的各项事业提供

基础条件E．政府开发和非政府开发的

区分标准是开发机构

4.3．对房地产开发用地的?土地?，理解

错误的是(BC)A．房地产开发用地，即

进行基础设施和房屋建设的用地B．房

地产开发用地是指取得开发用地的所

有权c．不仅包括城镇国有土地，也包

括集体所有的土地～D．出让的仅仅是

地上所有权，土地的地下资源和埋藏物

归国家所有E．房地产开发用地仅取得

开发用地的使用权

4.4．我国现行土地使用制度的特点包括

(ABDE)A．国家实行国有土地有偿出让

及保持少量必要的行政划拨B．土地使

用权已成为具有相对独立意义的一种

物权C．国家垄断城镇土地一级市场和

二级市场D．建立系统的登记制度，明

确登记是确认土地使用权的要件E．国

家仅垄断土地一级市场

4.5．关于土地使用权划拨的特征，描述

不正确的是(BCD)A．土地使用权划拨是

一种具体行政行为B．土地使用权划拨

是一种有偿的行为，因为土地使用者取

得使用权需要支付补偿费和安置费

c．土地使用权是有期限的D．划拨的土

地使用权，可以随便转让、出租E．划

拨的土地使用权一般不可以抵押

4.6．行政划拨取得土地使用权的范围包

括(ABCDE)A．国家机关用地和军事用地

B．城市基础设施用地c．城市公益事业

用地D．国家重点扶持的交通、水利项

目用地E．国家重点扶持的能源项目用

地

4.7．划拨土地使用权的抵押必须符合的

条件包括(ABCDE)A．土地使用者不是非

营利性单位B．领有国有土地使用证

c．具有地上建筑物、其他附着物合法

的产权证明D．依照有关土地使用权出

让的规定签订出让合同E．向当地市、

县人民政府补交土地使用权出让金或

以抵押所获的收益抵交土地使用权出

让金

4.8．根据《土地管理法》规定可以收回

划拨的国有土地使用权的情形，包括

(ABCD)A．为公共利益需要使用土地的

B．为实现城市规划进行旧城区改建，

需要调整使用土地的C．公路、铁路、

机场、矿场等经核准报废的D．因单位

迁移，停止使用原划拨的国有土地的

E．土地使用期限届满，土地使用申请

待续的

4.9．国有企业改革中涉及划拨土地使用

权，应根据不同的形式和具体情况，分

别采取的办法予以处置。(ABCDE)A．国

有土地使用权出让B．国有土地租赁

C．国家以土地使用权作价入股D．保留

划拨用地E．国有土地使用权转让

4.10．关于土地使用权作价出资，下列判

断正确的是(ACD)A．《国有企业改革中

划拨土地使用权管理暂行规定》对此作

了专门的规定B．国家根据需要，可以

依一定年限的国有土地使用权作价后

授权给依法成立的公司经营管理C．被

授权的国家投资公司可以凭授权书向

其控股企业以作价出资或租赁等方式

配置土地D．须由国家控股的关系国计

民生、国民经济命脉的关键领域的企

业，改造为有限责任公司，涉及的划拨

土地使用权经省级以上人民政府土地

管理部门批准，可以采取国家以土地使

用权作价入股方式处置E．须由国家控

股的关系国计民生、国民经济命脉的关

键领域的企业，改组为有限责任公司，

涉及的划拨土地使用权经上级人民政

府土地管理部门批准，可以采取国家以

土地使用权作价人股方式处置

4.11．国有企业改革中涉及土地使用权的

处置，有下列情形，可以经批准后保留

划拨方式(BCDE)A．非国有企业兼并国

有企业的B．国有企业改造或改组为国

有独资公司的C．国有企业兼并中，被

兼并的国有企业属于濒临破产的企业

的D．继续作为城市公益事业用地，原

土地用途不变的E．国有企业合并中，

被合并的国有企业属于濒临破产的企

业

4.12．处置土地使用权，必须做到

(ABCDE)A．土地使用权必须权属合法、

无争议B．必须已经办理了土地登记，

企业持有土地使用权证书C．采取出让

方式处置的，必须进行地价评估，评估

结果须报有批准权的人民政府土地管

理部门确认D．以租赁方式处置的，应

当签订租赁合同，并办理土地登记手续

E．土地用途必须符合当地的土地利用

总体规划、城市规划

4.13．下列对于不同的房地产开发企业，

描述正确的是(ABCD)A．专营企业有五

个等级，只有一级企业有建设部核发等

级证书B．兼营企业不定资质等级，但

也有必要的条件要求c．项目公司经营

对象只限于经批准的项目’‘D．项目经

开发经营完毕后，应向工商行政管理机

关办理注销登记E．房地产开发专营二

级以下企业由县级以上建设行政主管

部门核发等级证书

4.14．对房地产开发企业的行业管理包括

(ABCE)A．工商行政管理部门对申请设

立者进行审查B．房地产开发企业应在

领取营业执照后持相关文件到房地产

开发主管部门备案c．专业技术人员的

资格证和聘用合同须向房地产开发主

管部门登记D．房地产开发企业实行分

等定级，共分四级E．对房地产开发企

业的经营活动进行监督、检查

4.15．下列关于对房地产开发企业的资质

管理，判断正确的是(ACDE)A．资质一

级企业须有自有流动资金2000万以上，

具有5年以上的房地产开发的经历B．资

质二级企业连续4年建筑工程质量合格

率应达到100％，优良率达20％c．资

质三级企业累计竣工5万平方米以上的

建筑面积，工程质量合格率达100％

D．对资质四级企业没有从事房地产开

发经历年限的要求E．资质五级企业自

有流动资金的具体标准由省级建设行

政主管部门制定

4.16．房地产中介服务机构在房地产中介

活动中不得有下列行为(BCE)A．经委托

人同意，将受委托的中介业务转让给其

他具有相应资格的中介服务机构代理

B．允许他人以自己的名义从事房地产

中介业务C．同时在两个中介服务机构

执行业务D．因房地产中介服务人员的

过失给当事人造成经济损失，中介服务

机构承担赔偿责任后向有关人员追偿

E．与一方当事人串通损害另一方当事

人利益

5.1．关于拆迁人对被拆迁人的补偿、安

置，理解正确的是(ABCD)A．对被拆迁

人给与补偿、安置是拆迁人的基本义务

B．补偿是指货币补偿，安置是指实物

安置C．《城市房屋拆迁管理条例》对补

偿、安置作了明确约定，拆迁人不得违

反D．省、自治区、直辖市人民政府根

据《拆迁条例》授权条款所做出的具体

规定，视同《拆迁条例》规定E．省、

自治区、直辖市人民政府根据《拆迁条

例》授权条款所做出的具体规定的效力

低于《拆迁条例》的规定

5.2．关于各级城市房屋拆迁管理部门的

描述，正确的是(ABC)A．国家一级的城

市房屋拆迁主管机构是国务院房屋拆

迁主管部门，其管理职责是负责全国城

市房屋拆迁工作的监督管理B．地方各

级房屋拆迁管理部门的监督管理职责

包括房屋拆迁许可证的审批、延期拆迁

的审批、拆迁委托合同的备案管理等等

C．房屋拆迁涉及多个管理部门，各部

门应按照《拆迁条例》的规定，互相配

合D．只有法院才能受理强制拆迁的申

请，房屋主管部门不得越权E．房屋拆

迁由一个专门的政府部门负责，与其他

部门无关

5.3．在申领房屋拆迁许可证的必备材料

中，主要用于确认建设项目的合法性的

包括(ABE)A．建设用地规划许可证B．国

有土地使用权批准文件C．拆迁计划和

拆迁方案D．办理存款业务的金融机构

初具的拆迁补偿安置资金证明E．建设

项目批准文件

5.4．关于拆迁管理部门对拆迁申请的审

查，判断正确地是(ABCDE)A．拆迁管理

部门应公开、公平、公正对待每个申请

人B．房屋拆迁管理部门对符合条件不

予颁发房屋拆迁许可证，申请人可以依

据《行政诉讼法》提起行政诉讼C．房

屋拆迁管理部门应坚持效率原则D．对

不予批准的，房屋拆迁管理部门应及时

通知申请人不予许可的事宜及理由

E．房屋拆迁管理部门应严格遵守规定

的期限

5.5．拆迁范围确定后，不得进行的活动

包括(ABCD)A．新建房屋B．改变土地用途C．改建房屋D．新租房屋E．继续使用．

5.6．关于房屋产权调换，判断正确的是

(ABCD)A．房屋产权调换是以实物形式体现拆迁人对被拆迁人的补偿B．非公益事业房屋的附属物不能进行房屋产权调换c．产权调换后，当所有人和使用人分离时，所有人应当对使用人进行安置D．拆迁人与被拆迁人结清产权调换的差价的法律依据是《拆迁条例》E．房屋产权调换中拆迁人对被拆迁人的补偿以货币形式体现

5.7．关于被拆迁人对补偿方式的选择权

的界定，正确的是(ABCE)A．被拆迁人的选择权是有限的B．被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换，被拆迁人无选择权C．被拆迁人如果选择货币补偿，就要接受市场评估价D．被拆迁人如果希望得到原拆迁地点的房屋，拆除原房屋后新建房屋的市场价格可以协商确定E．被拆迁人如果希望得到原拆迁地点的房屋，就必须接受拆除原房屋后新建房屋的市场价格6.1．房地产交易的特征包括(ABCD)A．房

地产交易具有特殊性B．房地产交易的确定性C．房地产交易的多样性D．房地产交易的要式性E．房地产交易的单方性

6.2．房地产转让、抵押的一般原则包括

(ACE)A．房地产转让时，房屋的所有权及土地使用权同时转让B．房地产转让时，房屋的所有权和土地使用权分别转让c．房地产抵押时，房屋的所有权及土地使用权同时抵押D．房地产抵押时，房屋的所有权和土地使用权分别抵押E．房地产转让、抵押时，房屋的所有权和土地使用权都同时转让、抵押

6.3．房地产转让方式包括(ABCE)A．房地

产买卖B．房地产赠与C．以房地产抵债D．房地产的自动放弃E．以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更

6.4．对于房地产转让的禁止条件，判断

正确的有(ACD)A．司法机关依法裁定限制房地产权利时，不得进行房地产转让B．共有房地产，须其他共有人全部同意，但不需要有书面协议c．权属有争议时，房地产不得转让D．未依法定登记领取权属证书，转让房地产行为无效E．未依法定登记领取权属证书，转让房地产行为效力待定

6.5．规范以划拨方式取得土地使用权的

房地产转让的条件和程序的法律规范包括(ABCE)A．城市房地产管理法B．城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例c．划拨土地使用权管理暂行办法D．商品房销售管理办法E．城市房地产转让管理规定

6.6．实际运行中，以划拨方式取得土地

使用权的房地产转让可以?不办理土地使用权出让手续?的情形包括(ACD)A．经城市规划行政主管部门批准，转让土地用于国家重点扶持的水利项目B．张三将其住宅转让给李四，李四用于经营公司C．按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的D．同一宗土地上部分房屋转让、土地使用权不可分割转让的E．房地产公司出售商品房的

6.7．商品房现售关系的法律依据包括

(AE)A．城市房地产管理法B．划拨土地使用权管理暂行办法C．商品房买卖合同示范文本D．城市房地产开发经营管理条例E．商品房销售管理办法

6.8．商品房现售，应当符合以下条件

(ABE)A.房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书B．取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件、C．即将交付竣工验收D．已经确定物业管理方案E．持有建设工程规划许可证和施工许可证

6.9．商品房预售的法律依据包括

(ABCD)A．城市房地产管理法B．城市房地产开发经营管理条例C．城市商品房预售管理办法D．商品房销售管理办法E．城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例

6.10．关于商品房预售，下列判断正确的

是(ADE)A．预售房屋，必须以交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证

书B．预售房屋，必须持有建设工程规

划许可证或施工许可证C．按提供预售

的商品房计算，投入开发建设的资金达

到工程建设总投资额的三分之一以上

D．按提供预售的商品房计算，投入开

发建设的资金达到工程建设总投资额

的四分之一以上E．预售房屋，必须已

经确定施工进度和竣工交付日期

6.11．国务院《关于做好稳定住房价格工

作的意见》对预售商品房的再行转让作

了规定，包括(ABCD)A．禁止商品房预

购人将购买的未竣工的预售商品房再

行转让B．预售商品房竣工交付、预购

人取得所有权证之前，房地产主管部门

不得为其办理转让等手续c。房屋所有

权申请人预登记备案的预售合同载明

的预购人不一致的，房屋权属登记机关

不得为其办理房屋权属登记手续D．实

行实名制购房，推行商品房预销售合同

网上即时备案，防范私下交易E．商品

房预售的，商品房预购人将购买的未竣

工的预售商品房再行转让问题，由各级

人民政府规定

6.12．关于房地产抵押权，下列判断正确

的是(BCDE)A．抵押权是一种主权利

B．抵押权是一种从属权利c．抵押权是

一种价值支配权，以物的交换价值为内

容D．抵押权是一种优先受偿权E．房

地产抵押的具体法律依据是《城市房地

产管理法》和《城市房地产抵押管理办

法》

6.13．根据《城市房地产抵押管理办法》，

下列房地产不得设定抵押(ABCD)A．权

属有争议的房地产B．用于教育事业的

房地产c．列入文物保护的建筑物D．已

公告列入拆迁范围的房屋E．张三去年

购买的一套商品房

6.14．关于房地产抵押的范围，下列判断

正确的是(BCD)A．《担保法》规定，抵

押担保的范围包括主债权、利息、违约

金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。

因此，当事人不能自行约定B．抵押人

仅以其土地使用权或者仅以其房屋设

定抵押权时，该抵押权的效力及于房地

产全部c．抵押设定后新增房屋不属于

抵押物，房地产抵押权的效力不及于该

新增房屋D．以依法获准尚未建造的房

屋抵押的，当事人办理了抵押物登记，

人民法院可以认定抵押有效E．抵押设

定后新增房屋属于抵押物，房地产抵押

权的效力及于该新增房屋

6.15．《城市房屋租赁管理办法》规定下

列房屋不得出租(ABCD)A．法院裁定查

封的房地产B．共有房屋未取得共有人

同意的c．尚未取得房屋所有权的D．已

抵押，未经抵押权人同意的E．某甲继

承的其父所有的房地产

6.16．在房屋租赁实践中，下列判断正确

的是(DE)A．承租人转租的，承租人对

于第三人对租赁物造成的损失，不承担

赔偿责任B．房屋租赁登记备案是租赁

合同的生效要件c．租赁合同无需进行

房屋租赁登记备案D．房屋租金可分为

成本租金、商品租金和市场租金，我国

住房大多实行的是福利性低租金E．以

营利为目的，房屋所有权人将以划拨方

式取得使用权的国有土地上建成的房

屋出租的，应当将租金中所含土地收益

上缴国家

7.1．20世纪80年代初以前，我国的住房

制度的特征包括(ABCD)A．福利性B．低

租金C．等级制D．供给制E．平均性

7.2．关于我国住房制度改革的历史脉络，

描述正确的是(ABCD)A．1982年以前的

全价出售公有住房试点扩展到全国60

多个城市和县镇B．1982年一1985年

公有住房补贴出售试点，个人负担1／

3，单位和政府负担2／3；C．1986年

一1988年以调整公房租金为主的配套

改革试点D．1988年以来全面启动、以

多种方式推进房改E．1992年以后逐步

取消福利分房制度

7.3．城镇住房制度改革，必须遵循国家、

集体、个人三者共同负担的原则，对此

理解正确的是(AD)A．对待住房建设，

国家、集体、个人都要有投资B．国家

通过住房改革逐步卸下自己的社会责

任c．国家投入住房建设的资金将主要

以实物工资形式存在D．国家必须继续

承担对于社会救济户、孤老户的社会保

障用房的责任E．以国家、集体的投资

为主，个人投资为辅

7.4．城镇住房制度改革的基本内容包括

(BDE)A．建立以高收入家庭为对象的经

济适用住房供应体系，建立以中低收入

家庭为对象、具有社会保障性质的商品

房供应体系B．把住房实物分配的方式

改变为以按劳分配为主的货币工资分

配方式C．逐步加快城镇住房分配的市

场化进程D．发展住房金融和住房保险，

建立政策性住房信贷体系E．建立规范

化的房地产交易市场和发展社会化的

房屋维修、管理市场

7.5．对城镇住房制度改革的政策和立法

的主要内容，判断正确的有(ABCD)A．调

整公房租金的主要内容是改变公房租

金过低的状况，按照价值规律的要求确

定房租，有计划、有步骤地将租金提高

到成本租金B．根据国务院决定，所有

行政和企业事业单位及其职工均应按

照?个人存储、单位资助、统一管理、

专项使用?的原则交纳住房公积金C．出

售公有住房的主要对象是在城镇居住、

有正式城镇户口的在职职工或离退休

职工中的现住户D．建立以经济适用住

房为主体的多层次的新的住房供应体

系，以多种方式增强个人的购房能力

E．建立以商品房为主体的多层次的新

的住房供应体系，以适应人们的多种需

要

7.6．关于售房价格的描述，正确的是

(ACDE)A．新建住房的标准价包括住房

本身建筑造价、征地和拆迁补偿费B．新

建住房的标准价包括住房本身建筑造

价和征地费C．根据国务院决定，向高

收入职工家庭出售公有住房实行市场

价，向中低收入职工家庭出售公有住房

实行成本价D．居民购买公有住房可以

享受现住房折扣、工龄折扣、一次性付

款折扣等多种房价折扣E．对现住户购

房减收征地和拆迁补偿费；房改期间购

房免缴房屋契税和土地使用税

7.7．当前需要完善的住房立法包括

(ABCDE)A．规范住房的出售行为的立法

B．规范住房交易市场的立法C．确定住

房权属的立法D．规范住房建设、维修

和管理的立法E．规范住房出租和抵押

行为的立法

7.8．关于公房售后产权的归属，下列说

法正确的是(ABDE)A．职工以市场价或

成本价购买的住房，产权归个人所有

B．职工以标准价购买的住房，拥有部

分产权，可以继承C．职工以标准价购

买的住房，拥有部分产权，但不可以继

承D．职工以市场价购买的住房可以依

法进入市场E．职工以成本价购买的住

房和以标准价购买的住房，一般使用5

年后可以进入市场，但需要补交土地使

用权出让金或所含土地收益

7.9．已购公有住房和经济适用房有下列

情形之一的，不得上市出售(CDE)A．产

权共有的房屋，所有共有人同意出售的

B．已抵押且经抵押权人书面同意转让

的C．以低于房改政策规定的价格购买

且没有按照规定补足房价款的D．处于

户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围

内的E．产权共有的房屋，仅部分共有

人同意出售的

7.10．出售公有房屋的程序，说法正确的

是(ACE)A．产权人向县级以上人民政府

房地产行政管理部门提出申请，并提交

相关证件B．行政主管机关对上市出售

申请进行审核，在收到申请之日起20

日内作出是否准予的书面意见C．行政

主管机关对上市出售申请进行审核，在

收到申请之日起15日内作出是否准予

的书面意见D．交易手续办完后20天内，

办理房屋所有权过户登记手续E．以标

准价购买的房屋，出售前如果按成本价

补足房价款及利息，全部产权归个人所

有

8.1．物业管理的特征，主要有(ABC)A．物

业管理关系是民事关系，是一种平等

的、服务性质的法律关系B．物业管理

关系基于服务合同而产生C．物业管理

通过营利性企业实施，具有有偿性D．物

业管理要着眼于实现经济效益、社会效

益、环境效益的统一E．物业管理关系

是一种不平等的、管理性质的法律关系

8.2．关于物业管理的内容，下列说法正

确的是(ACDE)A．物业管理涉及的领域

相当广泛B．常规性公共服务一般由使

用人事先提出或作出某种约定，但不必

支付单独的费用C．针对性的专项服务

一般由使用人单独提出并支付服务费

用D．委托性的特约服务是为了满足物

业产权人的个别需求，受其委托而提供

的服务E．物业管理其基本内容按服务

的性质和提供方式可以分为常规性的

公共服务、针对性的专项服务和委托性

的特约服务

8.3．业主的权利主要包括(ABCDE)A．按

照物业服务合同的约定，接受物业管理

企业提供的服务B．参加业主大会会议，

行使投票权C．监督业主委员会的工作，

监督物业管理企业履行物业服务合同

D．对物业共用部位、共用设施设备使

用情况享有知情权和监督权E．对物业

相关场地使用情况享有知情权和监督

权

8.4．业主大会的职责包括(ABCDE)A．制

定、修改业主公约和业主大会议事规则

B．选聘、解聘物业管理人员C．选举、

更换业主委员会委员，监督业主委员会

的工作D．制定、修改物业管理区域内

物业共用部位方面的规章制度E．制定、

修改物业管理区域内共用设施设备的

使用、公共秩序和环境卫生的维护等方

面的规章制度

8.5．关于业主委员会，下列说法正确的

是(AC)A．业主委员会是业主大会的执

行机构B．业主委员会是业主大会的监

督机构C．业主委员会有职责代表业主

与业主大会选聘的物业管理区业签订

物业服务合同D．业主委员会有独立的

诉讼权利，涉及纠纷诉讼事务时，即可

代表全体业主参加诉讼E．业主委员会

在选举之日起15日内到房地产行政部

门备案，属于非法人组织

8.6．关于业主临时公约的公示，下列判

断正确的是(ABCD)A．业主临时公约是

由建设单位制定B．建设单位应当将业

主临时公约向物业的买受人明示C．建

设单位应当向物业的买受人解释临时

公约的具体内容D．业主临时公约在建

设单位与物业买受人签订物业买卖合

同时，通过业主的承诺发生对业主的拘

束力E．建设单位没有义务向物业的买

受人解释临时公约的具体内容

8.7．关于物业管理服务企业的理解，正

确的包括(ABCDE)A．物业管理服务企业

设立时须向所在城市物业行政管理部

门备案，一般不需经审批B．物业管理

服务企业是独立的企业法人C．物业管

理服务企业同业主委员会合作，二者的

权利义务在物业管理服务合同中规定

D．物业管理服务企业以合同实施物业

管理，事实上是雇员E．物业管理企业

分为专营和兼营两种

8.8．物业管理服务公司的权利有

(ABCD)A．根据有关法规并结合物业实

际情况制定管理办法B．有权选聘专业

企业承担专项管理业务C．有权制止违

反规章制度的行为D．可以实行多种经

营，以其收益补充管理经费E．有权自

行采取强制措施，制止违反规章制度的

行为

8.9．物业管理服务企业的义务有

(ABCE)A．履行物业管理服务合同，依

法经营B．重大管理措施提交业主委员

会审议批准C．接受行政管理部门监督

指导D．不定期向全体业主公布管理费

用收支账目E．定期向全体业主公布管

理费用收支账目

9.1．住房开发贷款的开发项目必须具备

的?四证?，包括(ABCD)A．国有土地使

用证B．建设用地规划许可证C．建设

工程规划许可证D．建设工程施工许可

证E．集体用地许可证

9.2．对个人住房信贷管理，下列判断正

确的是(BC)A．商业银行发放个人抵押

贷款，贷款额与抵押物实际价值的比例

最高不得超过75％B．严禁商业银行对

借款人发放?零首付?个人住房贷款

C．借款人申请个人住房贷款购买期房，

所购期房必须是多层住宅主体结构封

顶、高层住宅完成总投资的2／3D．商

业银行办理新的个人住房贷款业务品

种必须报中国人民银行备案E．个人住

房贷款期限最长不得超过5年

9.3．个人住房贷款中，借款人的条件包

括(ABCE)A．具有城镇常住户口或有效

居留身份，具有稳定的职业和收入B．具

有购买住房的合同或协议C．不享受购

房补贴的以不低于所购住房价款的

30％作为购房的首期付款D．有贷款人

认可的资产作为抵押或质押，同时有足

够代偿能力的单位或个人作为保证人

E．有贷款人认可的资产作为抵押或质

押，或者有足够代偿能力的单位或个人

作为保证人

9.4．关于个人住房贷款中的担保与保险，

下列说法正确的是(ABD)A．抵押、质押

均须办理登记手续B．保证人为自然人

时，必须在贷款银行存有一定’数额的

保证金C．保证合同应当经过公证D．以

房产作为抵押的，借款人须在合同签订

前办理房屋保险或委托贷款人办理有

关保险手续E．保证人为单位时，必须

在贷款银行存有一定数额的保证金

9.5．有关贷款期限和利率，下列描述正

确的包括(ACD)A．贷款人应根据实际情

况，合理确定贷款期限，但最长不得超

过20年B．贷款期限在1年以内的，实

行到期一次还本付息；贷款期限在1年

以上的，按年归还贷款本息C．用信贷

资金发放的个人住房贷款利率按法定

利率减档执行D．用住房公积金发放的

个人住房贷款利率在3个月整存整取利

率基础上加点执行E．无论个人住房贷

款期限是否超过1年，均执行法定利率，

遇法定利率调整，则分段计息

9.6．关于经济适用住房开发贷款的理解，

正确的是(ABCDE)A．贷款人为中国人民

银行批准设立的国有独资商业银行和

住房储蓄银行B．向社会销售的经济适

用住房，其借款人为具有独立法人资格

且取得建设行政主管部门核准资质证

明，有一定资质等级的房地产开发企业

C．贷款期限由借贷双方协商确定，最

长不超过3年，贷款利率按中国人民银

行规定的同档次法定贷款利率执行

D．贷款人对借款人条件的审查评估工

作原则上应在15内完成E．经审查同意

放款，则应在5日内办理有关贷款手续

9.7．关于住房公积金管理委员会，下列

说法正确的是(ABDE)A．直辖市和省、

自治区人民政府所在地的市以及其他

设区的市，应当设立住房公积金管理委

员会B．住房公积金管理委员会成员组

成如下：政府部门负责人1／3，职工代

表1／3，单位代表1／3C．住房公积金

管委会主任由政府相关部门负责人担

任D．住房公积金管理委员会应根据《住

房公积金管理条例》规定，拟订住房公

积金的具体缴存比例E．住房公积金管

理委员会确定住房公积金的最高贷款

额度

9.8．职工有____情形之一，可以提取职

工住房公积金帐户内的存储余额。

(ABCD)A．购买自住住房B．出境定居

C．房租超出家庭工资收入的规定比例

D．离休、退休E．辞退、开除

9.9．以下关于住房公积金的提取，判断

正确的是(ABCDE)A．职工被宣告死亡，

职工的继承人、受遗赠人可以提取职工

住房公积金帐户内的存储余额B．职工

死亡，无继承人也无受遗赠人，职工住

房公积金帐户内的余额纳人住房公积

金的增值收益C．职工提取住房公积金

帐户内的存储余额，所在单位应当予以

核实，并出具提取证明D．职工提取住

房公积金帐户内的存储余额，银行应当

予以核实，并出具提取证明E．住房公

积金管理中心应当自受理职工提取住

房公积金申请之日起3日内作出准予提

取或者不准予提取的决定，并通知申请

人

9.10．关于住房公积金的管理监督，下列

判断正确的是(ABDE)A．住房公积金管

理中心在编制住房公积金使用计划时，

应当征求财政部门的意见B．住房公积

金管理委员会审批住房公积金使用计

划时，必须有财政部门参加C．住房公

积金管理中心应当每年定期向财政部

门和住房公积金管理委员会报送财务

报告，但不必向社会公布D．住房公积

金管理中心编制的住房公积金年度预

算、决算，应当经财政部门审核后，提

交住房公积金管理委员会审议E．住房

公积金管理中心应当依法接受审计部

门的审计监督

10.1．房地产税收征收应注意

(ABCDE)A．房地产税收遵循中性原则，

以免扰乱竞争机制和价格机制B．对房

地产税收必须予以必要的调节，以弥补

市场缺陷C．房地产税收应在促进房地

产的合理配置、房地产市场有序运行以

及房地产税收的征管方面讲求效益

D．合理兼顾国家、集体、个人三方面

利益E．房地产税收应在促进房地产的

合理配置、房地产市场有序运行以及房

地产税收的征管方面讲求效益，并且合

理兼顾集体和个人两方面的利益

10.2．需要办理税务登记的从事生产、经

营的纳税人包括(ABCDE)A．企业B．企

业在外地的分支机构和从事生产、经营的场所C．个体工商户D．从事生产的事业单位E．从事经营的事业单位

10.3．关于税务管理，下列说法正确的是

(CDE)A．从事生产、经营的纳税人自领取营业执照之日起20日内，应持有关证件向税务机关登记B．从事生产、经营的纳税人自领取营业执照之日起60日内，应持有关证件向税务机关申报办理税务登记C．从事生产、经营的纳税人，税务登记内容发生变化的，自工商行政管理机关办理变更登记之日起30日内，应持有关证件向税务机关申报办理变更税务登记D．从事生产、经营的纳税人的财务、会计制度或者财务、会计处理办法，应当报送税务机关备案E．纳税人必须在法定期限内办理纳税申报

10.4．对税款征收，下列判断正确的是

(ABCDE)A．税务机关可以采取的纳税担保措施包括，由纳税人提供并经税务机关认可的纳税担保人，以及纳税人所拥有的未设置抵押权的财产B．税务机关可以对由于纳税人的行为，致使以后的税款征收不能保证，采取限制纳税人处理或转移商品、货物或者基他财产的措施C．税款到期后仍不缴纳，税务机关可以通知银行或者其他金融机构扣缴当事人的存款以抵缴税款D．税务机关不得违反法律法规开征或者停征税款E．税务机关不得违反法律法规多征或者少征税款

10.5．由《城镇土地使用税暂行条例》调

整的城镇土地使用税的纳税人包括(AB)A．在城市、县城、建制镇范围内使用土地的单位B．在工矿区范围内使用土地的个人C．外商投资企业用地D．在农村集体范围内使用土地的单位E．外国企业驻华机构的用地

10.6．关于城镇土地使用税的税额，下列

判断正确的是(ABE)A．城镇土地使用税的税额，按照土地级差收益采用地区差别幅度税额B．经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区土地使用税标准可以适当降低C．经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济发达地区土地使用税的使用税额标准可以适当提高，但须报经财政部备案D．逾期不使用所征土地或者用地超过批准权限，可以加收城镇土地使用税3倍E．经省、自治区、直辖市批准，经济发达地区土地使用税的使用税额标准可以适当提高，但须报经财政部批准

10.7．下列土地中免缴城镇土地使用税的

是(ABCDE)A．中国人民银行自用的土地B．长安街街道C．直接用于农业的生产用地D．故宫白用土地E．北京市人民政府自用土地

10.8．经批准可免征耕地占用税的包括

(ABC)A．飞机场跑道和停机坪用地B．炸药库用地C．敬老院用地D．生活困难农户用地E．行政机关用地

10.9．关于固定资产投资方向调节税，下

列说法正确的包括(ACE)A.《固定资产投资方向调节税暂行条例》、《固定资产投资方向调节税暂行条例实施细则》是调整固定资产投资方向调节税的法律依据B．纳税人包括外商投资企业C．征税范围广泛，包括全社会固定资产投资D．征税范围广泛，但是不能涵盖全社会固定资产投资E．计税依据为固定资产投资项目实际完成的投资额

10.10．关于固定资产投资方向调节税的

税率，下列判断正确的是(BD)A．对国家急需发展的项目投资，适用轻税率B．对职工住宅的建设投资，实行区别对待和鼓励政策，税率分为三档C．对楼堂馆所以及国家严格限制发展的项目投资，实行25％的重税率D．对一般的其他项目投资实行中等税赋政策，税率15％E．对一般的其他项目投资实行较重税负政策，税率25％

10.11．名胜古迹自用的土地可以免征的

税收包括(AC)A．城镇土地使用税B．耕地占用税C．房产税D．契税E．林地占用税

10.12．房产税的免征情形包括

(ABCDE)A．国家机关、人民团体自用房产B．部队自用房产C．由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产D．宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产E．个人所有非营业用房

10.13．关于契税的减免，下列判断正确

的是(ACD)A．国家机关承受土地用于办

公，免征B．国家机关承受土地用于办

公，减征C．因不可抗力灭失住房而重

新购买住房的，酌情予以减征或免征

D．军事单位承受房屋用于军事设施，

免征E．城镇职工按规定第一次购买公

有住房的，减征

11.1．关于涉外房地产关系，下列说法正

确的是(ACD)A．处理涉外房地产关系应

适用我国有关的实体法B．处理涉外房

地产关系应适用我国有关程序法C．处

理涉外房地产关系的法律依据包括法

律、行政法规、地方性法规、自治条例

和单行条例、部门规章、地方规章等

D．处理涉外房地产关系要注意维护国

家主权原则、平等互利原则和统一管理

原则E．处理涉外房地产关系要注意维

护国家主权原则、平等互利原则和分级

管理原则

11.2．处理涉外房地产关系时应遵循统一

管理原则，表现在(BC)A．任何单位和

个人使用土地，都必须向当地人民政府

备案B．任何单位和个人使用土地，都

必须遵守已经确定的建设总体规划

C．土地使用权统一进行有偿出让D．不

接受外商附加的显示公平的条款E．对

外商不提出任何不合理的要求

11.3．外商投资企业用地取得方式包括

(ABCD)A．通过出让方式取得土地使用

权B．土地使用权作价人股方式C．通

过租赁厂房和场地的方式取得D．通过

企业拍卖或租赁经营方式取得土地使

用权E．通过转让方式取得土地所有权

11.4．对外商投资企业使用土地的限制如

下(ABCD)A．外商投资企业对其占有的

土地只有使用权B．外商投资企业用地

期限与企业的经营期限相同C．外商投

资企业不得擅自改变土地用途D．外商

投资企业必须严格遵守所在地建设规

划E．外商投资企业用地期限可以长于

企业的经营期限

11.5．关于涉外商品房产的预售，下列说

法正确的是(ABCDE)A．商品房产预售是

指开发商对在建或待建商品房产先予

销售的行为B．房产经营者必须领有《商

品房预售许可证》C．共有房产的预售，

必须有共有人的书面协议D．生产经营

者领到房屋建筑竣工证后，应及时书面

通知预购人，并向当地人民政府房产管

理部门申请办理房产权转移登记手续

E．预售可以转移滞销、空置风险、缩

短资金周转期

11.6．代管侨房的特点包括(BCD)A．该行

为是双方合意行为B．该行为是强制性

行为C．代管的发生原因法定D．代管

人在一定条件下可以取得代管房屋的

所有权E．代管侨房的实质是委托代管

的民事代理行为

11.7．关于代管房的发还条件，下列说法

正确的是(ABCDE)A．代管时业主具有华

侨身份B．原华侨自住房，如产权人确

需回国居住，经所在地人民政府批准，

可视情况腾退C．代管房是改造起点以

上的出租房，按照当时对华侨出租房屋

进行改造的有关规定办理D．要求发还

的侨房，必须交验证件，产权无纠纷

E．代管房依法收归国有之后，原则上

应维护国家所有权，但如产权人当时在

国外或在港澳地区已取得华侨、港澳同

胞身份，确未看到公告，后来要求发还

时，可按有关规定处理

12.1．房地产纠纷依其法律性质可以分为

(AC)A．民事性质的房地产纠纷B．刑事

性质的房地产纠纷C．行政性质的房地

产纠纷D．商事性质的房地产纠纷E．物

权性质的房地产纠纷

12.2．下列可通过仲裁方式解决的房产纠

纷包括(ABCDE)A．平等主体的自然人之

间发生的没有合同的房地产纠纷B．平

等主体的法人之间发生的房地产合同

纠纷C．平等主体的其他组织之间发生

的房地产合同纠纷D．平等主体的法人

与自然人之间发生的没有合同的房地

产纠纷E．平等主体的法人与其他组织

之间发生的房地产合同纠纷

12.3．根据我国法律规定，出让合同出让

的土地使用权未依法办理审批、登记手

续的，一般应当认定合同无效，但是在

某些情况下可以对其在程序上的瑕疵

进行补救从而使合同有效。请问下列哪

些选项属于这种情况?(BC)A．一审诉讼

期间，集体土地使用权的出让方依法补

办了出让手续B．一审诉讼期间，出让

未经批准的国有土地使用权依法补办

了审批、登记手续C.一审诉讼期间，集

体土地使用权的出让方依法补办了征

用手续转为国有土地，并依法补办了出

让手续D．二审诉讼期间，出让未经批

准的国有土地使用权依法补办了审批、

登记手续E．二审诉讼期间，集体土地

使用权的出让方依法补办了征用手续

转为国有土地，并依法补办了出让手续

12.4．仲裁是解决房地产纠纷的一种重要

的法律方式，其活动所必须依据的原则

包括(ACDE)A．自愿B．公开C．公正D．独

立E．及时

12.5．解决房地产纠纷的法律依据包括

(ABE)A．法律法规B．规章C．政策D．判

例E．司法解释

12.6．关于土地使用权抵押合同说法正确

的是(AC)A．进行土地使用权抵押应办

理土地使用权抵押登记手续B．进行土

地使用权抵押只需双方签订书面合同

即可，无需另外办理抵押登记手续C．以

划拨方式取得的国有土地使用权可以

成为抵押合同的标的物D．以划拨方式

取得的国有土地使用权不能作为抵押

合同的标的物E．进行土地使用权抵押

可以选择是否办理土地使用权抵押登

记手续

12.7．下列依法有效的合同包括

(ABCE)A．合作建房合同未办理相关手

续，但双方已实际履行了合同B．合作

建房合同未办理相关手续，但房屋已基

本建成，又无其他违法行为C．签订建

房合同办理了相关手续，但合建一方没

有房地产开发经营权D．《城镇国有土地

使用权出让和转让暂行条例》施行之

后，以划拨方式取得国有土地使用权的

一方未办理土地使用权出让手续，以其

土地使用权作为投资与他人合建房屋

E．《城镇国有土地使用权出让和转让暂

行条例》施行之前，以划拨方式取得国

有土地使用权的一方经有关部门批准，

以其使用的土地作为投资与他人合作

建房

12.8．合作建房合同被确认无效后

(BCDE)A．资金尚未投入实际建设的，

可以由土地使用权的投资方向对方投

入的资金予以返还，并支付同期同类银

行存款利息B．资金尚未投入实际建设

的，可以由土地使用权的投资方向对方

投入的资金予以返还，并支付同期同类

银行贷款利息C．资金已经转化为在建

中的建筑物，并有一定增值的，可在返

还投资款的同时，参照当地房地产业的

利润情况，由土地使用权的投资方给予

对方相应比例的经济赔偿D．房屋已经

建成的，可以将约定出资方应分得的房

产份额按现行市价估值认定出资方的

经济损失，由土地使用权的投资方给予

赔偿E．房屋已经建成的，可以按照出

资方实际出资占房屋造价的比例，认定

出资方的经济损失，由土地使用权的投

资方给予赔偿

12.9．我国法定的解决房屋拆迁当事人权

益的方式有(ABCD)A．协商B．行政处理

C．诉讼D．仲裁E．上访

12.10．下列有关房屋拆迁纠纷的处理符

合法律规定的有(BD)A．将要拆迁的房

屋，存在房产纠纷的，由被拆迁人处理，

但拆迁人应当给予必要的帮助B．将要

拆迁的房屋，存在房产纠纷的，由被拆

迁人处理，拆迁人可以给予必要的帮助

c．被拆迁人在裁决规定的拆迁期限内

未搬迁的，可以由房屋拆迁管理部门强

制拆迁D．被拆迁人在裁决规定的拆迁

期限内未搬迁的，可以由房屋拆迁管理

部门申请人民法院强制拆迁E．被拆迁

人在裁决规定的拆迁期限内未搬迁的，

可以由房屋拆迁管理部门申请人民检

察院强制拆迁

12.11．商品房交付使用后，经过检验发

现主体结构质量不合格的，买受人可以

(BC)A．买受人只能换房B．买受人有权

退房C．买受人有权就造成的损失要求

房地产开发企业承担赔偿责任D．买受

人有权就造成的损失要求房地产开发

企业承担补偿责任E．买受人不能退房，

但可以就造成的损失要求房地产开发

企业承担赔偿责任

12.12．预售商品房合同双方约定的房屋

价格不明确的，而双方又不能就房价通

过另行协商达成协议的，可参照

(ABD)A．当地政府公布的价格B．房地

产主管部门认可的评估价格C．物价主

管部门认可的评估价格D．当地同期同

类同质房屋的市场价格E．房地产中介

机构认定的评估价格

12.13．下列关于预售商品房价格调整的

情况正确的是(ADE)A．一方可以以政府

调整与房地产有关的税费为由要求变

更合同约定价格B．一方不可以以政府

调整与房地产有关的税费为由要求变

更合同约定价格C．一方可以以情势变

更如建筑材料的市场价格变化等为由

要求变更合同约定的价格D．一方不可

以以情势变更如建筑材料的市场价格

变化等为由要求变更合同约定的价格

E．合同双方约定了销售商品房价格，

同时又约定了房价以有关主管部门的

核定价格为准，一方要求按核定价格变

更销售房价的，应予以准许

13.1．以下行为属于房地产违法行为的是

(ABCDE)A.违反土地管理法的行为B．违

反基本农田保护条例的行为C．违反城

市房地产管理法的行为D．违反城市房

屋拆迁管理条例的行为E．违反城市房

地产开发经营管理条例的行为

13.2．以下主体可能成为房地产违法主体

的有(ABCDE)A．房地产开发企业B．房

地产行政管理部门C．阻碍土地行政管

理部门的工作人员依法执行职务的公

民 D.已出让人身份出让国有土地使用

权的行政机关E．非法占有土地修建住

宅的农村村民

13.3．房地产关系中承担民事责任的方式

主要有(ABCDE)A．停止侵害，排除妨碍，

消除危险B．返还财产，恢复原状，修

理、重作、更换或退回C．赔偿损失D．消

除影响，恢复名誉，赔礼道歉E．违约

金

13.4．关于房地产关系的行政处罚的种

类，以下说法正确的是(ABCDE)A．警告

针对比较轻微的违法行为，有处罚和教

育的作用B．罚款是行政处罚中运用最

为广泛的一种C．房地产管理过程中，

没收违法所得、没收非法转让土地上新

建的建筑物和其他设施等措施亦经常

采用D．处理无照经营的房地产开发企

业或中介服务机构，可以责令停产停业

E．对违法的、工程建设质量低劣的房

地产开发企业，可以通过吊销许可证和

营业执照，取消其入市资格

13.5．在房地产关系中发生的犯罪主要包

括(ABCDE)A．非法转让、倒卖土地使用

权罪B．非法占用耕地、林地罪．C．非

法批准征用、占有土地罪D．擅自出卖、

转让军队房地产罪E．非法低价出让国

土使用权罪

13.6．对于非法转让土地的处理，下列说

法正确的是(ACE)A．非法转让土地，由

县级以上人民政府土地行政管理部门

没收非法所得B．非法转让土地，由乡

级以上人民政府土地行政管理部门没

收非法所得C．对于违反土地利用总体

规划擅自将农用地改为建设用地的，限

期拆除在非法转让的土地上新建的建

筑物和其他设施，恢复土地原状D．没

收非法所得之外，可并处罚款，罚款额

为非法所得的60％以下E．对于非法转

让土地的直接负责的管理人员和其他

直接责任人员，依法给与行政处分；构

成犯罪的，依法追究刑事责任

13.7．有关基本农田保护方面的法律责

任，下列判断正确的是(ACD)A．应划入

基本农田保护区而不划人的，由上一级

人民政府责令限期改正B．破坏基本农

田保护区标志，由上级土地行政管理部

门或者农业行政管理部门责令恢复原

状，可处2000元以下罚款C．非法占用

基本农田，由县级以上人民政府土地行

政管理部门责令改正，处占用基本农田

的耕地开垦费l倍以上、2倍以下罚款

D．非法占用、非法批准占用、非法转

让基本农田，应依法从重处罚E．侵占，

挪用基本农田开垦费，尚不构成犯罪

的，依法给予行政处罚或纪律处分

13.8．在城市房地产管理方面，违法行为

主要包括(ABCDE)A．违法出让土地使用

权B．擅自从事房地产开发经营、中介

服务C．违法转让房地产D．违法预售

商品房E．将未经验收的房屋交付使用

的

13.9．下列关于违法转让房地产的责任，

说法正确的是(BCD)A．违法转让土地使

用权的，由当地人民政府没收违法所

得，可并处罚款B．违法转让土地使用

权的，由县级以上人民政府相关部门没

收违法所得，可并处罚款C．违法转让

以划拨方式取得土地使用权的房地产

的，由县级以上人民政府责令缴纳土地

使用权出让金，没收违法所得，可并处

罚款D．违法转让房地产项目的，可并

处违法所得5倍以下罚款E．违法转让

房地产项目的，可并处违法所得3倍以

下罚款

13.10．城市房屋拆迁过程中，有下列____

行为之一的，由房屋拆迁管理部门分别

予以警告、责令停止拆迁，并可处罚款。

(ABCDE)A．擅自延长拆迁期限B．未取

得房屋拆迁许可证擅自实施拆迁的

c．拆迁人以欺骗手段取得房屋拆迁许

可证的D．未按房屋拆迁许可证确定的

拆迁范围实施房屋拆迁E．委托不具有

拆迁资格的单位实施拆迁

名词解释题目录

1.1．房地产权

1.2．房地产市场

1.3．房地产法律关系

2.1．土地所有权

2.2．土地法律关系

2.3.农村土地承包经营权

2.4．土地用途管制

2.5．土地利用总体规划

2.6．基本农田

2.7．基本农田保护区

2.8．土地开发

3.1．房屋所有权

3.2．房屋共有

3.3．房地产相邻权

3.4．建筑物区分所有权

3.5．建筑物区分所有权的专有部分

3.6．建筑物区分所有权的共有部分

3.7．住房部分产权

3.8．房地产权属登记

3.9．房地产权属登记的公信力

4.1．国有土地使用权出让

4.2．土地使用权划拨

4.3．房地产开发企业

4.4．房地产中介服务

5.1．拆迁人

5.2．被拆迁人

5.3．临时安置补助费

6.1．房地产交易

6.2．房地产转让

6.3．房地产转让合同

6.4．商品房现售

6.5．商品房预售

6.6．房屋预售许可证制度

6.7．房地产抵押

6.8．房屋租赁

6.9．房屋租金

7.1．住房公积金

7.2．已购公有住房和经济适用房

8.1．物业管理

8.2．业主

8.3．前期物业管理

8.4．物业管理服务企业

8.5．物业管理服务合同

9.1．个人住房贷款

9.2．住房公积金

9.3．经济适用住房

10.1．房地产税(广义、狭义)

10.2．土地增值税

10.3．城镇土地使用税

10.4．耕地占用税

10.5．固定资产投资方向调节税

10.6．房产税

10.7．契税

11.1．涉外房地产关系

11.2．外商投资企业用地

11.3．成片开发

11.4．代管侨房

12.1．房地产纠纷

12.2．仲裁

12.3．房地产纠纷的行政处理

13.1.房地产违法行为

名词解释题答案

1.1．房地产是土地、房屋财产的总称。

作为一项财产，在法律上反映为房地产

权。其中，当土地单独作为地产时，指

的是土地所有权、土地使用权；当房屋

单独作为房产或者出租时，指的是房屋

所有权、房屋使用权；当土地与房屋连

成一体时，指的是房屋所有权和其占用

范围内的土地所有权，或房屋所有权和

其占用范围内的土地使用权。

1.2．房地产市场是指国有土地使用权出

让、转让、出租、抵押和城市房地产转

让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动

的总称。

1.3．房地产法律关系是对房地产关系的

法律调整，房地产关系是法律调整的对象，而房地产法律关系则是法律调整的结果。

2.1．土地所有权，是指土地所有人依法

对其所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

2.2．土地法律关系是由土地法律规范调

整形成的、具有权利义务内容的关系。

2.3．农村土地承包经营权，是指农村土

地承包人对其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定处分的权利。2.4．土地用途管制制度，是指国家为保

证土地资源的合理利用，促进经济、社会和环境的协调发展，通过编制土地利用总体规划划定土地用途区域，确定土地使用限制条件，土地的所有者、使用者严格按照国家确定的用途利用土地这样一种制度。

2.5．土地利用总体规划，指在一定区域

内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理和保护，在空间上、时间上所作的总体安排和布局。2.6．基本农田是指按照一定时期人口和

社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。

2.7．基本农田保护区是依据土地利用总

体规划和依照法定程序确定的特定保护区域。

2.8．土地开发是为扩大土地的可利用面

积和提高土地利用深度，通过劳力、技术和资金的投入将土地由自然资源改造为经济资源。土地开发包括对未利用土地的开发，也包括对被破坏土地或利用不合理、不充分的土地进行的开发。

3.1．房屋所有权，是指房屋所有人依法

对自己所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。

3.2．房屋共有，是指两个以上主体对同

一房屋共同享有所有权。房屋共有包括：共同共有和按份共有。

3.3．房地产相邻权，是指两个或两个以

上相互毗邻的房地所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。

3.4．建筑物区分所有权，是指建筑物所

有人对建筑物专有部分的所有权、共用部分的持分权以及因共同关系所生的成员权。其中，专有部分所有权(专有权)又称特制所有权；共用部分持分权又称共有权；因共同关系所生的成员权又称社员权。

3.5．建筑物区分所有权的专有部分是指

建筑物中具有构造上和使用上的独立性的部分。它由一定平面的长度与一定立体的厚度构成，与其他专有部分或共用部分以墙壁、天花板、地板相间隔。

3.6．建筑物区分所有权的共有部分是供

区分所有人共(公)用．属于区分所有人共有的部分，分为法定共有部分和约定共有部分。法定共有部分是由法律直接规定属于共有的部分。

3.7．住房部分产权是指城镇居民对按标

准价(优惠价)购买的公房享有的权利，包括占有权、使用权、有限的收益权和处分权，并可以继承。

3.8．房地产权属登记，是指房地产行政

管理部门代表政府对房地产所有权和使用权以及由上述权利产生的房地产他项权利进行登记，从而依法确认房地产权归属关系的行为。

3.9．所谓公信力，是指在登记为房地产

权利变动的公示方法的情况下，即使登记簿的记载与实质的房地产权利不符，但对信赖记载表征的善意第三人也予以保护。

4.1．国有土地使用权出让，是指国家将

国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

4.2．土地使用权划拨，是指县级以上人

民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置费用后，将该幅土地交付给土地使用其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

4.3．房地产开发企业，是指以营利为目

的，从事房地产开发和经营的企业。4.4．房地产中介服务，是指为房地产开

发和交易提供各种媒介性服务活动的总称。它包括房地产咨询、房地产价格

评估、房地产经纪等业务项目。

5.1．拆迁人，是指已经取得房屋拆迁许

可证的单位。

5.2．被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有

人。

5.3．临时安置补助费，是指拆迁人对被

拆迁人或者房屋承租人在过渡期内自

行过渡可能发生费_用的补助，通常又

称为过渡费。

6.1．房地产交易是指房地产产权的变更

和转移，其形式包括房地产转让、抵押、

租赁。

6.2．房地产转让，是指房地产权利人通

过买卖、赠与或者其他合法方式将其房

地产转移给他人的行为。

6.3．房地产转让合同，是指房地产转让

人与受让人或者原受让人与新受让人

之间签订的转让房地产的协议。

6.4．商品房现售，是指房地产开发企业

将竣工验收合格的商品房出售给买受

人，并由买受人支付房价价款的行为。

6.5．(P㈣)商品房预售，是指房地产开发

企业将正在建设中的商品房预先出售

给买受人，并由买受人支付定金或者房

价款的行为。房屋预售又称一?卖楼

花?。

6.6．许可证制度，是指开发企业进行商

品房预售，应当向城市、县房地产管理

部门办理预售登记，取得《商品房预售

许可证》的制度。

6.7．房地产抵押，是指抵押人以其合法

的房地产以不转移占有的方式向抵押

权人提供债务履行担保的行为。

6.8．房屋租赁，是指房屋所有人作为出

租人将其房屋出租给承租人使用，由承

租人向出租人支付租金的行为。

6.9．房屋租金是指房屋承租人为取得一

定期限内房屋的使用权而付给房屋出

租人的经济补偿。

7.1．住房公积金是由在职职工个人及其

所在单位，按职工个人工资和职工资总

额的一定比例逐月交纳，存入个人公积

金账户，用于购、建、大修住房的基金。

7.2．已购公有住房和经济适用住房，是

指城镇职工根据国家和县级以上地方

人民政府有关城镇住宅制度改革政策

规定，按照成本价(或者标准价)购买的

公有住房，或者按照地方人民政府指导

价购买的经济适用住房。

8.1．物业管理，是指业主通过选聘物业

管理企业，由业主和物业管理企业按照

物业管理服务合同约定，对房屋及配套

的设施设备和相关场地进行维修、养

护、管理，维护相关区域内的环境卫生

和秩序的活动。

8.2．业主是物业的所有权人，对物业享

有占有、使用、收益和处分的权利。

8.3．所谓的前期物业管理，是指业主、

业主大会选聘物业管理企业之前所实

施的物业管理。

8.4．物业管理服务企业(《物业管理条例》

中称?物业管理企业?)，是依法设立

的从事物业管理服务的企业法人。

8.5．物业管理服务合同(《物业管理条例》

中称?物业服务合同?)，是指物业管

理服务企业接受小区业主或业主委员

会的聘任和委托从事物业管理服务，由

委托方与受托方订立的约定双方权利、

义务的书面协议。

9.1．个人住房贷款，是指贷款人向借款

人发放的用于购买自用普通住房的贷

款。贷款人发放个人住房贷款时，借款

人必须提供担保。借款人不能偿还贷款

本息的，贷款人有权依法处理其担保财

产，或由保证人承担偿还本息的责任。

9.2．住房公积金，是指国家机关、国有

企业、城镇集体企业、外商投资企业、

城镇私营企业以及其他城镇企业、事业

单位、民办非企业单位、社会团体(以

下统称单位)及其在职职工缴存的长期

住房储金。

9.3．经济适用住房是指已列入国家计划，

由城市政府组织房地产开发企业或集

资建房单位建造，以微利价向城镇中低

收入家庭出售的住房。

10.1．广义的房地产税，是指房地产开发

经营中涉及的税，包括城镇土地使用

税、耕地占用税、房产税、契税、印花

税、城市维护建设税、固定资产投资方

向调节税、营业税、企业所得税、外商

投资企业和外国企业所得税、个人所得

税等。狭义的房地产税，是指以房地产

为课税依据或者主要以房地产开发经

营流转行为为计税依据的税，包括城镇

土地使用税、耕地占有税、固定资产投

资方向调节税、房产税、契税和土地增

值税。

10.2．土地增值税即以转让房地产取得的

增值额为征税对象征收的一种税。

10.3．城镇土地使用税是对使用国有土地

的单位和个人征收的一种税。

10.4．耕地占用税是对占用耕地建房或者

从事其他非农业建设的单位和个人征

收的一种税。

10.5．固定资产投资方向调节税是对在我

国境内进行固定资产投资的单位和个

人，就其固定资产投资额按规定的税率

征收的一种税。

10.6．房产税是以城镇房产为征税对象，

以房产价值或租金为计税依据一种税。

10.7．契税是在房地产所有权发生转移

时，就当事人订立的契约，按房产价的

一定比例向不动产取得人一次性征收

的税。

11.1．涉外房地产关系，是指具有涉外因

素的房地产关系。

11.2．外商投资企业用地，是指中外合资

经营企业、中外合作经营企业和外商独

资企业进行生产经营和工程建设所需

要的用地。

11.3．成片开发是指在取得国有土地使用

权后，依照规划对土地进行综合性的开

发建设，平整场地，建设供排水、供电、

供热、道路交通、通讯等公用设施形成

工业用地和其他建设用地条件，然后进

行转让土地使用权、经营公用事业；或

者进而建设通用工业厂房以及与之相

配套的生产和生活服务设施等地面建

筑物，并对这些地面建筑物从事转让或

出租的经营活动。成片开发经营既包括

对土地的大规模综合开发，又包括对开

发后的房地产的经营活动。

11.4．代管侨房是指房屋所有人下落不

明，无合法代理人或者所有权不清楚的

华侨私有房屋，由房屋所在地政府房屋

管理部门代为管理的行为，它不同于委

托代管的民事代理行为。

12.1.房地产纠纷，是指当事人因有关房

地产的权益而引起的争议。

12.2．仲裁，亦称公断，指的是由第三者

(专门的仲裁机构、仲裁员)根据发生房

地产纠纷的当事人双方的仲裁协议和

一方的申请，对他们的争议作出判断和

裁决。仲裁决定一经依法作出。即对当

事人各方具有法律的约束力。

12.3．行政处理是指由房地产行政主管部

门在自己的职权范围内，对某些特定情

况下的房地产纠纷直接作出处理决定。

这种处理可能是根据发生纠纷的当事

人的要求而作出的，也可能是房地产行

政主管部门主动地作出的。

13.1.房地产违法行为，是指违反国家有

关房地产管理法律、法规的行为。

简答题目录

1.1．简述对房地产关系实行法律调整的

必要性。

1.2．我国在规范和发展房地产市场过程

中存在的主要问题有哪些。

1.3．房地产法调整对象的内容是什么。

1.4．简述房地产法的基本内容及其体系。

1.5．试析房地两证合一与两证分离的利

与弊。

1.6．国务院在房地产管理方面的权限。

2.1．土地使用权的特征。

2.2．土地使用权的取得方式。

2.3．土地使用权终止的原因及其后果

2.4．家庭承包经营中，发包方的权利和

义务

2.5．家庭承包经营中承包方的权利和义

务。

2.6．土地利用总体规划的编制原则。

2.7．土地利用总体规划的审批程序。

2.8．农用地转换为建设用地的批准权限。

2.9．简述《土地管理法》对征地审批权

的规定。

2.10．为实现耕地总量动态平衡，《土地

管理法》作了哪些规定

2.11．简述《土地管理法》对于占用耕地

补偿制度的规定

2.12．土地开发的基本原则。

2.13．复垦后的土地使用权和收益分配。

2.14．简述《土地管理法》对农用地转用

审批权限的规定。

3.1．简述以主体为标准，对房屋所有权

进行分类。

3.2．简述处理房地产相邻关系应遵循的

原则。

3.3．简述房地产权属登记的功能和效力。

3.4．简述房屋权属登记的种类及其各自

的内容。

3.5．简述城市居民私房管理的内容。

3.6．简述城市公房管理的内容。

3.7．简述私房继承的概念、条件及方式。

4.1．简述房地产开发的类别。

4.2．简述房地产开发应注意的事项。

4.3．简述土地使用权出让的法律特征。

4.4．简述土地使用权出让的方式。

4.5．比较拍卖与招标的异同。

4.6．划拨土地使用权的转让、出租、抵

押条件。

4.7．简述国有企业改革中划拨土地使用

权的处理方式。

4.8．简述企业改革中涉及的划拨土地使

用权应当采取出让或租赁方式处置的

情形。

4.9．简述处置土地使用权的要求。

4.10．房地产开发企业的设立条件。

4.11．房地产中介服务机构的设立条件。

5.1．简述拆迁人的权利义务。

5.2．简述房屋拆迁的原则。

5.3．简述城市房屋拆迁管理体制。

5.4．简述房屋拆迁管理部门不能作为拆

迁人的理由。

5.5．对城市房屋拆迁如何依法进行管理?

5.6．简述违章建筑的含义及违章违筑的

几种情形。

6.1.简述房地产转让的方式。

6.2．简述房地产转让的禁止条件。

6.3．简述以出让方式取得土地使用权的

房地产转让时应当符合的条件。

6.4．简述以划拨方式取得土地使用权的

房地产转让时应当符合的条件。

6.5．简述商品房现售的条件。

6.6．简述商品房预售的条件。

6.7．简述国务院《关于做好稳定住房价

格工作的意见》对于预售商品房的再行

转让的规定。

6.8．《城市房地产抵押管理办法》规定的

不得设定抵押的房地产

6.9．简述抵押权效力不及于新增房屋的

原因。

6.1O．简述房屋租赁与房屋抵押的关系。

7.1．简述城镇住房制度改革的基本原则。

7.2．简述城镇住房制度改革的基本内容。

7.3．我国在住房方面需完善哪些立法。

7.4．简述已购公有住房和经济适用住房

对房地产事业的重要意义。

7.5．简述已购公有住房和经济适用住房

的出售条件。

7.6．简述已购公有住房和经济适用住房

的出售程序。

7.7．简述不宜出售的公有住房的范围。

8.1．简述业主的权利和义务。

8.2．简述业主委员会的职责。

8.3．简述设立物业管理服务企业的条件。

8.4．简述物业管理服务企业的权利。

8.5．简述委托合同与物业管理合同的区

别。

9.1．如何加强住房信贷管理?

9.2．简述经济适用房开发贷款中借款人

的条件。

9.3．简述住房公积金管理委员会的职责。

9.4．简述住房公积金管理中心的职责。

9.5．简述住房公积金的使用及其管理费

用的来源。

9.6．简述可以提取住房公积账户内的存

储余额的情形。

9.7．简述经济适用住房开发贷款中借款

人必须事先通知贷款人的情形。

10.1．简述土地增值税的免税规定。

10.2．简述城镇土地使用税的加收与免

缴。

10.3．简述房产税的减免。

10.4．简述契税的减免。

11.1．简述我国目前对外商投资企业用地

管理的不足之处。

11.2．外商投资企业使用土地有哪些必要

的限制。

11.3．简述外商投资开发经营成片土地的

审批程序。

11.4．简述对外商投资成片土地开发经营

的限制。

11.5．简述代管侨房的特点。

11.6．简述发还代管侨房条件。

12.1．简述房地产纠纷产生的原因。

12.2．简述土地使用权转让纠纷的种类。

12.3．简述土地使用权抵押纠纷的种类及

其效力。

12.4．商品房预售合同的效力。

13.1．简述房地产关系中承担民事责任的

方式。

13.2．简述房地产行政管理相对人承担行

政责任的形式。

13.3．简述非法转让土地的责任。

13.4．简述非法使用土地的责任。

13.5．简述违反基本农田保护条例规定，

依法应从重处罚的情形。

13.6．简述擅自从事房地产开发经营、中

介服务的责任。

13.7．简述违法转让房地产的责任。

简答题答案

1.1．简述对房地产关系实行法律调整的

必要性。答：(1)规范房地产市场秩序

的需要。(2)巩固和发展房地产改革成

果的需要。

1.2．我国在规范和发展房地产市场过程

中存在的主要问题有哪些。答：(1)某

些地方违法批地、乱占耕地、浪费土地

的问题时有发生，造成耕地面积锐减，

土地资产流失。(2)某些地方进行了不

少盲目的重复建设；房地产开发投资结

构不尽合理；沿海部分地区1992、1993

年的?房地产热?、?开发区热?，导致

以后几个年度的泡沫经济成份增多，使

得部分债权人银行和非银行金融机构

陷入经营困境。(3)房地产开发企业数

量过多，其中部分企业资质低下；许多

房地产市场行为不规范，价格混乱，单

纯炒卖地皮，牟取非法收益。(4)长期

实行的福利分房政策产生了很多弊端。

1.3．房地产法调整对象的内容是什么。

答：房地产法是调整房地产法律关系的

总称：其调整对象的具体内容包括以下

几项：(1)土地、房屋财产关系。(2)土

地利用和管理关系。(3)城市房地产开

发经营关系。(4)城市房地产管理关系。

(5)城市物业管理服务关系。

1.4．简述房地产法的基本内容及其体系。

答：房地产法可以表现为一部系统的法

律，即房地产法典；也可以由众多的房

地产法律规范组成一个整体。中国同许

多国家和地区一样，目前采取后一种立

法模式。基本内容包括：(1)关于房地

产权属的规定；(2)关于房地产开发利

用的规定；(3)关于房地产交易的规定；

(4)关于社会化、专业化的规定；(5)关

于国家对房地产业及其市场实施管理

的规定。我国的房地产法律体系按其内

容分布划分，有三部分立法组成：一是

综合的法，如《宪法》中的有关规定。

二是专门的法，如《土地管理法》、《城

市法规划法》、《城市房地产管理法》、

《建筑法》、《住宅法》以及它们的实施

条例、细则、办法之类。三是相关的法，

如《森林法》、《草原法》、《渔业法》、《环

境保护法》、《担保法》、《商业银行法》、

《婚姻法》、《继承法》等法律中的有关

规定。

1.5．试析房地两证合一与两证分离的利

与弊。答：(1)房地合一的优点是便于

统一管理，简化手续，提高工作效率，

避免几个管理部门之间不必要的交叉

或矛盾。缺点是，由于房地合一，制约、

监督可能会受到影响。(2)房地分离优

点是分工明确，程序清楚。缺点是，可

能延误办事期限，或者造成房、地管理

脱节。(3)实际操作中，房地管理还是

以分开为好，但必要时也可结合。

1.6．国务院在房地产管理方面的权限。

答：国务院领导和管理全国城乡建设。

《土地管理法》规定，土地为全民所有，

即国家所有土地的所有权由国务院代

表国家行使。国家对全国土地实行宏观

调控，包括：(1)批准各省、自治区、

直辖市的土地利用总体规划，以及批准

省、自治区人民政府审查同意后上报的

省、自治区人民政府所在地的市，人口

在100万以上的城市和国务院指定的城

市的土地利用总体规划；(2)批准征用

基本农田、基本农田以外的耕地超过35

公顷的、其他土地超过70公顷的；(3)

其他法定的权限。国务院制定全国城镇

住房的基本制度、统一政策。国务院设

立建设行政主管部门、土地行政主管部

门。他们依照国务院规定的职权划分，

管理全国城乡房地产工作。

2.1．土地使用权的特征。答：(1)权利的

派生性。(2)客体的有限性。(3)取得的

法定性。(4)使用的期限性。

2.2．土地使用权的取得方式。答：(1)原

始取得土地使用权原始取得的方式，主

要为有偿出让和行政划拨，(2)传来取得。土地使用权传来取得的方式，包括通过转让、抵押权的实现或民事执行，变更国有土地使用权的主体等。

2.3．土地使用权终止的原因及其后果.

答：(1)因土地使用权出让合同期限规定的使用期限届满而终止。土地使用权出让合同期限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权及其地上建筑物、附着物由国家无偿收回。(2)土地使用权期限届满前，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用权，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿(3)因土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地。以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满2年来动工的，国家可以无偿收回土地使用权。但是因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工前必需的前期工作而造成动工开发迟延的除外。(4)因土地的灭失而导致土地使用权的终止。土地灭失是指因地震、海平面升高、火山爆发、泥石流等自然灾害而造成的土地性质改变或地貌的改变。

2.4．家庭承包经营中，发包方的权利和

义务.答：发包方享有以下权利：(1)发包的权利。(2)监督的权利。(3)处理的权利。(4)法律、行政法规规定的其他权利。发包方承担下列义务：(1)维护承包方的土地承包经营权。(2)尊重承包方的生产经营自主权。(3)为承包方提供必要服务。(4)组织农业基础设施建设。(5)法律、行政法规规定的其他义务。承包方承担下列义务：(1)维持土地的农业用途。(2)保护和合理利用土地。(3)法律、行政法规规定的其他义务。

2.5．家庭承包经营中承包方的权利和义

务。答：承包方依法享有下列权利：(1)土地承包经营权。(2)土地承包经营权的流转(3)承包地被征用、占用时依法获得补偿的权利。(4)法律、行政法规规定的其他权利。承包方承担下列义务：(1)维持土地的农业用途。(2)保护和合理利用土地。(3)法律、行政法规规定的其他义务。

2.6．土地利用总体规划的编制原则。答：

一是严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地；二是提高土地利用率；

三是统筹安排各类、各区域用地；四是保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；五是占用耕地与开发复垦耕地相平衡。

2.7．土地利用总体规划的审批程序。答：

全国土地利用总体规划，由国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门编制，报国务院批准。省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，报国务院批准。省、自治区人民政府所在地的市、人口在100万以上的城市以及国务院指定城市的土地利用总体规划，经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准。前述以外的土地利用总体规划，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府批准；其中，乡(镇)土地利用总体规划可以由省级人民政府授权设区的市、自治州人民政府批准。土地利用总体规划一经批准，即具有法律上的效力，必须严格执行。

2.8．农用地转换为建设用地的批准权限。

答：根据土地用途管制的要求，建设用地必须符合土地利用总体规划所确定的用途，并且严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。因此，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。

在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。前述以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的。由省、自治区、直辖市人民政府批准。2.9．简述《土地管理法》对征地审批权

的规定。答：基本内容为：征收基本农

田，或者征收基本农田以外的耕地超过

35公顷的，其他土地超过70公顷的，

必须由国务院批准；征收前述以外的土

地的，由省、自治区、直辖市人民政府

批准，并报国务院备案；取消省级以下

人民政府的征地审批权。征收农用地还

必须先行办理农用地转用审批。其中，

经国务院批准农用地转用的，同时办理

征地审批手续，不再另行办理征地审

批；经省、自治区、直辖市人民政府在

征地批准权限内批准农用地转用的，同

时办理征地审批手续，不再另行办理征

地审批。但超过省级征地批准权限的，

还要依法另行办理征地审批。

2.10．为实现耕地总量动态平衡，《土地

管理法》作了哪些规定.答：实现耕地

总量动态平衡，《土地管理法》设立了

一系列的具体制度：(1)从规划上保证

总量平衡。(2)实行土地用途管制制度。

(3)实行占用耕地补偿制度。(4)实行基

本农田保护区制度。(5)禁止闲置和荒

芜耕地。

2.11．简述《土地管理法》对于占用耕地

补偿制度的规定.答：《土地管理法》规

定：?省、自治区、直辖市人民政府应

当严格执行土地利用总体规划和土地

利用年度计划，采取措施确保本行政区

域内耕地总量不减少；耕地总量减少

的，由国务院责令在规定期限内组织开

垦与所减少耕地的数量和质量相当的

耕地，并由国务院土地行政主管部门、

农业行政主管部门验收。个别省、直辖

市确因土地后备资源匮乏，新增建设用

地后新开垦耕地数量不足以补偿所占

用耕地数量的，必须报经国务院批准减

免本行政区域内开垦耕地的数量，进行

易地开垦。?《土地管理法》还规定：?非

农业建设经批准占用耕地的，按照‘占

多少，垦多少’的原则，由占用耕地的

单位负责开垦与所占用耕地的数量和

质量相当的耕地；没有条件开垦或者开

垦的耕地不符合要求的．应当按照省、

自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦

费，专款用于开垦新的耕地。?

2.12．土地开发的基本原则。答：(1)符

合土地利用总体规划。(2)保护和改善

生态环境、防止水土流失和土地荒漠

化、(3)农业用地优先开发。(4)保护开

发者利益。

2.13．垦后的土地使用权和收益分配。答：

(1)复垦后的集体土地，不能恢复原用

途或复垦后需要用于国家建设的，由国

家征用；不能恢复原用途，但集体经济

组织愿意保留的，可以不实行征用；经

复垦可以恢复原用途，但国家建设不需

要的，不实行国家征用。(2)复垦后的

国有土地，如果是企业利用自有资金或

者贷款进行复垦的，复垦后归该企业使

用，依照国家规定办理过户登记手续；

企业不需要使用的土地，或者未经当地

土地管理部门同意复垦后连续2年以上

不使用的土地，由县级以上人民政府统

筹安排使用。(3)企业采取承包或者集

资方式复垦国有土地，复垦后的土地使

用权和收益分配，依照承包合同或者集

资协议约定的期限和条件确定；因国家

生产建设需要提前收回的，企业应当对

承包合同或集资协议的另一方当事人

支付适当的补偿费。

2.14．简述《土地管理法》对农用地转用

审批权限的规定。答：建设占用土地，

涉及农用地转为建设用地的，应当办理

农用地转用审批手续。这是《土地管理

法》实行土地用途管制的一个关键环

节。办理转用审批后，方可办理征地手

续。农用地转用审批权主要集中在中央

和省一级。国务院批准的建设项目，省、

自治区、直辖市人民政府批准的道路、

管线工程和大型基础设施建设项目占

用土地，涉及农用地转为建设用地的，

由国务院批准。在土地利用总体规划确

定的城市和村庄、集镇建设用地规模范

围内，为实施该规划而将农用地转为建

设用地的，按土地利用年度计划分批次

由原批准土地利用总体规划的机关批

准。在已批准的农用地转用范围内，具

体建设项目用地可以由市、县人民政府

批准。上述规定以外的建设项目占用土

地，涉及农用地转为建设用地的，由省、

自治区、直辖市人民政府批准。

3.1．简述以主体为标准，对房屋所有权

进行分类。答：房屋所有权可依据不同

标准作不同分类。依主体不同，可分为

公房、私房、外产房、中外合资房和其

他性质的房屋所有权。(1)国有房屋所

有权，即国家对国有房产享有的所有

权。国有房产可分为直管公房(即由各

级房产管理部门直接管理的公房)和自

管公房(即由全民所有制的机关、社会

团体和企业事业单位自行管理的公

房)。(2)集体房屋所有权，即由劳动群

众集体所有制单位享有的房屋所有权。

(3)私有房屋所有权，即由公民个人、

家庭、数人共有或私营企业拥有的房屋

所有权。在我国，私有房屋所有权根据

其权利内容和效力的不同，可分为：二

般城镇私房(包括购买的商品房)所有

权、自建(购)公房所有权。(4)外产房

屋所有权，即由外国政府、企业、社会

团体、国际性机构和外国侨民在中国境

内享有的房屋产权。(5)中外合资房屋

所有权，即由中国企业或其他经济组织

与外国企业、其他经济组织或个人共同

在中国境内享有的房屋所有权。这种房

屋所有权产生于中外合资双方合资建

造、购置房屋等法律事实。目前，外产

房产和中外合资房产都作为专门的房

产所有权登记注册。(6)其他性质的房

产所有权，如宗教团体等所享有的房屋

所有权。

3.2．简述处理房地产相邻关系应遵循的

原则。答：(1)有利生产。(2)方便生活。

(3)团结互助。(4)公平合理。

3.3．简述房地产权属登记的功能和效力。

答：房地产权属登记的功能：(1)产权

确认功能。(2)公示功能。(3)管理功能。

房地产权属登记的效力：(1)房地产权

属登记的效力模式。①德国法模式；②

托伦斯(R0bertTorrens)模式；③法国

法模式。(2)我国房地产权属登记的效

力。我国房地产权属登记效力为成立要

件主义。．(3)登记与公信力。我国房地

产立法承认登记具有公信力。

3.4．简述房屋权属登记的种类及其各自

的内容。答：(1)总登记。总登记，是

指县级以上人民政府根据需要，在一定

期限内对本行政区域内的房屋进行统

一的权属登记。总登记是产权登记最基

本的一种登记。(2)初始登记。初始登

记，是指对新建的房屋所进行的权属登

记。(3)转移登记。转移登记，是指因

房屋买卖、交换、赠与、继承、划拔、

转让、分割、合并、裁决等原因而致使

其权属发生转移，必须办理产权过户手

续情况时所进行的登记。这种登记有时

间限制，建设部《城市房屋权属登记管

理办法》规定为自事实发生之日起3个

月内。(4)变更登记。变更登记，是指

房屋发生扩建、翻建、改建、添建、部

分拆除等增减情况以及相应的宅基地、

院落地使用范围的增减时所进行的登

记。(5)他项权利登记。他项权利登记，

是指对设定房屋抵押权、典权等他项权

利的情况所进行的权属登记。(6)注销

登记。注销登记，是指因房屋灭失，土

地使用年限届满，他项权利终止等情况

所进行的权属登记。

3.5．简述城市居民私房管理的内容。答：

(1)所有权登记。(2)买卖管理。(3)租

赁管理。(4)代管制度。

3.6．简述城市公房管理的内容。答：(1)

所有权登记。(2)使用管理。(3)租赁管

理。(4)买卖管理。(5)修缮管理。

3.7．简述私房继承的概念、条件及方式。

答：(1)私房继承的条件。私房继承，

是指在公民(被继承人)死亡后，按照法

定程序，将死者所遗留的房屋转移给有

权接受的人所有。继承法的一般原理和

规定，适用于私房继承。私房继承应具

备以下条件：第一，必须有被继承人死

亡的事实。私房继承的开始是基于被继

承人死亡这一法律事实的发生，而不是

某种法律行为。第二，被继承人留有合

法的遗产——房屋。第三，必须有继承

人。房屋继承人是指依照继承法的规定

或被继承人所立遗嘱的指定而取得被

继承房产的人。(2)私房继承的方式。

私房继承方式有法定继承、遗嘱继承、

遗赠及遗赠扶养协议。

4.1．简述房地产开发的类别。答：(1)单

项开发、小区开发和成片开发。(2)经

营性开发和自用性开发。(3)新城区开

发和旧城区改造。

4.2．简述房地产开发应注意的事项。答：

(1)总体效益要求。(2)严格按照用途、

期限开发。(3)设计、施工必须规范。

(4)扶持开发居民住宅。

4.3．简述土地使用权出让的法律特征。

答：(1)土地使用权出让是一种特殊的

民事法律行为。(2)权利的有期性和有

限性。

4.4．简述土地使用权出让的方式。答：

(1)协议出让。(2)招标。(3)拍卖。

4.5．比较拍卖与招标的异同。答：拍卖

与招标的不同是：(1)拍卖是按?价高

者得’’确定受让人，招标是按最优者

得确定受让人，招标中最高标价不一定

赢得竞投，还要综合考察其他条件，如

规划设计方案。(2)招标方式中，各投

标人互不知道他方所提竞投条件，投标

人也只有一次投标机会，投标书一旦投

出，不能随意更改，而拍卖则是各应买

者之间的公开竞投，报价可以随时提

高。

4.6．划拨土地使用权的转让、出租、抵

押条件。答：划拨土地使用权，只有在

符合一定条件情况才可以转让、出租、

抵押。条件是：(1)土地使用者必须是

企业、公司、其他经济组织和个人。这

就排除了非营利性的单位，如机关、事

业单位享有此项权利的可能性。(2)领

有国有土地使用证。(3)具有地上建筑

物、其他附着物合法的产权证明。(4)

依照有关土地使用权出让的规定签订

土地使用权出让合同，向当地市、县人

民政府补交土地使用权出让金或者以

转让、出租、抵押所获得收益抵交土地

使用权出让金。

4.7．简述国有企业改革中划拨土地使用

权的处理方式。答：(1)土地使用权作

价出资(入股)。(2)国有土地使用权出

让或者租赁。(3)保留划拨土地方式处

置土地。(4)处置土地使用权的要求。

4.8．简述企业改革中涉及的划拨土地使

用权应当采取出让或租赁方式处置的

情形。答：企业改革中涉及的划拨土地

使用权，有下列情况之一的，应当采取

出让或租赁方式处置：(1)国有企业改

造或改组为有限责任公司、股份有限公

司以及组建企业集团的；(2)国有企业

改组为股份合作制的；(3)国有企业租

赁经营的；(4)非国有企业兼并国有企

业的。国有企业破产或出售，企业原划

拨的土地使用权应当以出让方式处置。

4.9．简述处置土地使用权的要求。答：

(1)土地使用权必须权属合法、无争议，

并已办理了土地登记，企业持有土地使

用权证书。尚未登记的，企业应当向所

在地的土地管理部门申请土地权属审

核，取得土地管理部门出具的土地权属

证明。(2)采取出让、租赁、作价入股

方式处置的，必须进行地价评估。企业

应当委托经国务院土地管理部门和省

级人民政府土地管理部门认证的，具有

相应土地估价资格的机构进行地价评

估。地价评估结果必须报有批准权的人

民政府土地管理部门确认。(3)签订合

同和变更土地登记，以出让和租赁方式

处置的，应当签订出让合同或土地租赁

合同，并按照规定办理土地登记手续；

以作价出资(入股)的，持作价出资(入

股)决定书办理登记。(4)土地用途必须

符合当地的土地利用总体规划，在城市

规划区内的还应符合城市规划，需要改

变土地用途的，应当依法办理有关批准

手续，补交出让金或有关土地使用费

用。

4.10．房地产开发企业的设立条件。答：

(1)有自己的名称和组织机构。(2)有固

定的经营场所。(3)有符合国家规定的

注册资本。(4)有足够的专业技术人员。

(5)法律、行政法规规定的其他条件。

4.11．房地产中介服务机构的设立条件。

答：(1)有自己的名称、组织机构。(2)

有固定的服务场所。(3)有必要的财产

和经费。(4)有足够的专业人员。

5.1．简述拆迁人的权利义务。答：拆迁

人的基本权利是取得拆迁被拆迁人房

屋的权利。在拆迁活动中，拆迁人以给

予被拆迁人补偿、安置的代价，取得拆

迁被拆迁人房屋的权利。拆迁人的基本

义务是对被拆迁人给予补偿、安置。这

里的补偿，是指货币补偿，即拆迁人给

予被拆迁人一定价值量的货币；这里的

安置则指实物安置，即拆迁人通过为被

拆迁人提供安置用房的方式来安置被

拆迁人。

5.2．简述房屋拆迁的原则。答：(1)符合

城市规划。(2)有利于城市旧区改造。

(3)有利于生态环境改善。(4)保护文物

古迹。、

5.3．简述城市房屋拆迁管理体制。答：

城市房屋拆迁管理体制是指由城市房

屋拆迁管理机构及其管理职责、管理程

序、相互关系等组成的有机整体。《拆

迁条例》规定的城市房屋拆迁管理，由

国家和地方政府根据事权实施管理。国

家一级的城市房屋拆迁主管机构是国

务院建设行政主管部门，管理职责是负

责全国城市房屋拆迁工作的监督管理。

各地拆迁主管机构是县级以上地方人

民政府负责管理房屋拆迁工作的部门，

管理职责是对本行政区域内的城市房

屋拆迁工作实施监督管理。同时，县级

以上地方人民政府有关部门，是拆迁的

主管部门，其在拆迁管理中的职责是依

照《拆迁条例》的规定，互相配合，保

证房屋拆迁管理工作的顺利进行。

5.4．简述房屋拆迁管理部门不能作为拆

迁人的理由。答：房屋拆迁管理部门不

能作为拆迁人，房屋拆迁管理部门也不

得接受拆迁委托。理由是：其一，拆迁

人是取得房屋拆迁许可证的单位，是行

政相对人，房屋拆迁管理部门是行使行

政许可权，发放房屋拆迁许可证的行政

主体，如果房屋拆迁管理部门作拆迁

人，则是自己给自己发证，集行政相对

人和行政主体于一身，房屋拆迁管理部

门既对拆迁活动实施管理、监督，自己

又直接从事拆迁活动，显然是不合适

的。其二，拆迁人与被拆迁人是平等的

民事主体，如果房屋拆迁管理部门充当

拆迁人或接受拆迁委托，既是拆迁行政

管理方，又是实施拆迁当事人，就可能

因经济利益驱动滥用权力而影响行政

管理的客观性、公正性，特别是当拆迁

当事人之间就拆迁安置达不成协议的

情况下，拆迁管理部门将予以裁决或实

施强制搬迁，可能出现执法不公的问

题。其三，转变政府职能，要求政府依

法行政，从原来大量直接参与具体的拆

迁事务中退出来，管好政府该做的事

情，集中精力加强立法、监督管理、提

供服务。因而，房屋拆迁管理部门不能

充当拆迁人和房屋拆迁单位。

5.5．对城市房屋拆迁如何依法进行管理?

答：(1)对房屋拆迁许可证的管理。①

拆迁房屋必须取得拆迁许可证。②申领

房屋拆迁许可证必备资料和审查时限。

a．申领房屋拆迁许可证必备资料。b．审

查时限。(2)对房屋拆迁单位的管理。

①对自行拆迁的管理。②对委托拆迁的

管理。③房屋拆迁管理部门不能作为拆

迁人。(3)禁止事项。①新建、扩建、

改建房屋。②改变房屋和土地用途。③

续租或新租房屋。(4)拆迁补偿安置协

议的订立及纠纷处理。①拆迁补偿安置

协议的订立。②纠纷处理。

5.6．简述违章建筑的含义及违章违筑的

几种情形。答：违章建筑主要包括：(1)

未申请或申请未获得批准，未取得建设

用地规划许可证和建设工程规划许可

证而建成的建筑；(2)擅自改变建设工

程规划许可证的规定建设的建筑；(3)

擅自改变了使用性质建成的建筑；(4)

擅自将临时建筑建设成为永久性的建

筑。

6.1．简述房地产转让的方式。答：(1)房

地产买卖。房地产买卖是房地产转让的

主要方式。必须注意，城市房地产买卖

中的地产只能转移使用权，所有权仍属

于国家。(2)房地产赠与房地产赠与即

赠与人将其房地产产权无偿转移给受

赠人的行为。城市公有房屋的所有权属

于国家，使用单位或者个人不得进行赠

与；土地使用权的赠与也不涉及土地所

有权问题。(3)其他合法方式其他合法

方式主要有：①以房地产作价入股、与

他人成立企业法人，房地产权属发生变

更的；②一方提供土地使用权，另一方

或者多方提供资金，合资、合作开发经

营房地产，而使房地产权属发生变更

的；③因企业被收购、兼并或合并，房

地产权属随之转移的；④以房地产抵债

的；⑤法律、法规规定的其他情形。

6.2．简述房地产转让的禁止条件。答：

(1)以出让方式取得土地使用权但不符

合法律规定的有关转让条件的。(2)司

法机关和行政机关依法裁定、决定查封

或者以其他形式限制房地产权利的。(3)

依法收回土地使用权的。(4)共有房地

产，未经其他共有人书面同意的。(5)

权属有争议的。(6)未依法登记领取权

属证书的。(7)法律、行政法规规定禁

止转让的其他情形。

6.3．简述以出让方式取得土地使用权的

房地产转让时应当符合的条件。答：(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的．应完成开发投资总额的25％以上。(3)转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

6.4．简述以划拨方式取得土地使用权的

房地产转让时应当符合的条件。答：按照法律、法规和规章的规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拔土地使用权和地上建筑物、其他附着物可以转让、出租、抵押：(1)土地使用者为企业、公司、其他经济组织和个人；(2)领有国有土地使用证；(3)具有地上建筑物、其他附着物合法产权证明；(4)依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。以划拔方式取得土地使用权的房地产转让在实际运作中分两种情况：(1)办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金。

(2)不办理土地使用权出让手续的，应

当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

6.5．简述商品房现售的条件。答：(1)现

售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(2)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(4)已通过竣工验收；(5)拆迁安置已经落实；

(6)供水、供电、供热、燃气、通讯等

配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；(7)物业管理方案已经落实。

6.6．简述商品房预售的条件。答：(1)已

交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证收。(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证。(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。

6.7．简述国务院《关于做好稳定住房价

格工作的意见》对于预售商品房的再行转让的规定。答：(1)在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。(2)实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。

6.8．《城市房地产抵押管理办法》规定的

不得设定抵押的房地产.答：(1)权属有争议的房地产。(2)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产。(3)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物。(4)已依法公告列入拆迁范围的房地产。(5)被依法查封、扣押、监管工者以其他形式限制的房地产。(6)依法不得抵押的其他房地产。

6.9．简述抵押权效力不及于新增房屋的

原因。答：抵押设定后新增房屋不属于抵押物，房地产抵押权的效力不及于该新增房屋。之所以规定主要基于以下原因：一是我国法律把土地使用权与房屋所有权视为两个彼此独立的不动产。房地产抵押权设定时，该新房屋尚未动工，当事人是以当时已存在的房地产作为抵押标的签订抵押合同的；新增房屋当然不属于抵押物的范围。二是将抵押权设立后新增房屋列入房地产抵押标的范围有损抵押人的利益。新增房屋列入房地产抵押标的范围扩大了抵押房地产的价值额，增加了抵押人的负担。

三是从房地产抵押担保债权的实现目的来看，没有必要将新增房屋列入房地产抵押标的的范围。

6.10．简述房屋租赁与房屋抵押的关系。

答：(1)将已经出租的房屋设定抵押的，抵押人应将已出租的事实告知承租人和抵押权人，由承租人判断是否仍继续承租，抵押权人判断是否接受该抵押。

抵押权的存在不至于影响租赁关系，后设定的抵押权在实现时，亦不应使租赁关系受影响。若买受人愿意承受租赁关

系，则承租人受?买卖不破租赁’’规

则的保护。概括地说，抵押人将已出租

的房地产抵押的，抵押权实现后，租赁

合同在有效期内对抵押物的受让人继

续有效。(2)抵押权设定后成立房屋租

赁关系的，若租赁关系影响抵押权实现

的，该房屋租赁关系对抵押权人不发生

效力，抵押权人可以申请实现抵押权。

概括地说，抵押人将已抵押的房地产出

租的．抵押权实现后，租赁合同对受让

人不具有约束力。总之，抵押人将已出

租的财产抵押的，原租赁合同继续有

效：抵押人将已抵押的财产出租的，出

租人不得以租赁合同对抗抵押权人行

使权利。

7.1．简述城镇住房制度改革的基本原则。

答：(1)国家、集体、个人三者共同负

担的原则。(2)租、售、建并举的原则。

(3)统一政策下的因地制宜、分散决策

的原则。(4)新旧机制转换的原则。

7.2．简述城镇住房制度改革的基本内容。

答：城镇住房制度改革的基本内容是：

把住房建设投资由国家、单位统包的体

制改变为国家、单位、个人三者合理负

担的体制；把各单位建设、分配、维修、

管理住房的体制改变为社会化、专业化

运行的体制；把住房实物分配的方式改

变为以按劳分配为主的货币工资分配

方式；建立以中低收入家庭为对象、具

有社会保障性质的经济适用住房供应

体系和以高收入家庭为对象的商品房

供应体系；建立住房公积金制度；发展

住房金融和住房保险，建立政策性和商

业性并存的住房信贷体系；建立规范化

的房地产交易市场和发展社会化的房

屋维修、管理市场，逐步实现住房资金

投入产出的良性循环，促进房地产业和

相关产业的发展；加快住房建设，改善

居住条件，满足城镇居民不断增长的住

房需求。

7.3．我国在住房方面需完善哪些立法。

答：(1)规范住房的出售、出租和抵押

行为的立法。(2)规范住房交易市场的

立法。(3)确定住房权属的立法。(4)规

范住房建设、维修和管理的立法。

7.4．简述已购公有住房和经济适用住房

对房地产事业的重要意义。答：(1)有

利于搞活市场，扩大住房有效需求，推

动住房消费。(2)有利于促进存量住房

资源的合理使用，满足不同层次居民的

住房要求。(3)有利于带动房地产业的

发展和繁荣。

7.5．简述已购公有住房和经济适用住房

的出售条件。答：(1)允许出售的条件

①已按照个人申报、单位审核、登记立

档的方式对城镇职工家庭住房状况进

行了普查，并对申报人在住房制度改革

中的违法、违纪行为进行了处理：②已

制定了已购公有住房和经济适用住房

上市出售收益分配管理办法：③已制定

了已购公有住房和经济适用住房上市

出售的具体实施办法：④法律、法规规

定的其他条件。(2)禁止出售的条件。

①以低于房改政策规定的价格购买且

没有按照规定补足房价款的；②住房面

积超标，或者违反规定利用公款超标准

装修，且超标部分未按照规定退回或者

补足房价款及装修费用的；③处于户籍

冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；

④产权共有的房屋，其他共有人不同意

出售的；⑤已抵押且未经抵押权人书面

同意转让的；⑥上市出售后形成新的住

房困难的；⑦擅自改变房屋使用性质

的；⑧法律、法规以及县级以上人民政

府规定其他不宜出售的。

7.6．简述已购公有住房和经济适用住房

的出售程序。答：(1)申请。(2)申批。

(3)办理交易手续。(4)过户登记。

7.7．简述不宜出售的公有住房的范围。

答：下列公有住房暂不宜出售：(1)未

经市、县房地产管理部门确认房屋产权

的；(2)两户或两户以上共用厨房、厕

所的单元房；(3)已列入城市规划有待

改造拆迁的；(4)与政府机关及保密部

门大楼相连无法分割的；(5)营业、办

公、生产和住房混合在一起的(住宅有

单独楼梯的除外)；(6)被没收、代管或

经租的；(7)平房以及经产权单位确认

不能出售的。

8.1．简述业主的权利和义务。答：业主

在物业管理活动中享有的权利：(1)按

照物业服务合同的约定，接受物业管理

企业提供的服务；(2)提议召开业主大

会会议，并就物业管理的有关事项提出

建议；(3)提出制定和修改业主公约、

业主大会议事规则的建议；(4)参加业

主大会会议，行使投票权；(5)选举业

主委员会委员，并享有被选举权；(6)

监督业主委员会的工作；(7)监督物业

管理企业履行物业服务合同；(8)对物

业共用部位、共用设施设备和相关场地

使用情况享有知情权和监督权；(9)监

督物业共用部位、共用设施设备专项维

修资金的管理和使用；(10)法律、法规

规定的其他权利。业主在物业管理活动

中承担的义务：(1)遵守业主公约、业

主大会议事规则；(2)遵守物业管理区

域内物业共用部位和共用设施设备的

使用、公共秩序和环境卫生的维护等方

面的规章制度；(3)执行业主大会的决

定和业主大会授权业主委员会作出的

决定；(4)按照国家有关规定交纳专项

维修资金；(5)按时交纳物业服务费用；

(6)法律、法规规定的其他义务。

8.2．简述业主委员会的职责。答：业主

委员会是业主大会执行机构，履行下列

职责：(1)召集业主大会会议，报告物

业管理的实施情况；(2)代表业主与业

主大会选聘的物业管理企业签订物业

服务合同；(3)及时了解业主、物业使

用人的意见和建议，监督和协助物业管

理企业履行物业服务合同；(4)监督业

主公约的实施；(5)业主大会赋予的其

他职责。

8.3．简述设立物业管理服务企业的条件。

答：设立物业管理服务企业应具备下述

条件：(1)有单位名称和固定的办公场

所；(2)有管理机构和同经营管理规模

相适应的各类管理人员和专业技术人

员；(3)有符合公司登记管理要求的注

册资本；(4)有维修、服务和管理的规

章制度。

8.4．简述物业管理服务企业的权利。答：

物业管理企业享有以下权利：(1)根据

有关法规并结合物业实际情况制定管

理办法；(2)依照物业管理服务合同和

管理办法对物业实施管理；(3)依照物

业管理服务合同和有关规定收取管理

费；(4)有权制止违反规章制度的行为；

(5)有权要求业主委员会协助管理；(6)

有权选聘专业企业承担专项管理业务，

但不能将整体管理责任及利益转让给

其他个人或单位；(7)可以实行多种经

营，以其收益补充管理经费。

8.5．简述委托合同与物业管理合同的区

别。答：委托合同的许多规定不能直接

适用于物业管理。这里包括：(1)物业

管理合同不是业主可以自愿选择签订

与否的，而是根据有关法律规定必须签

订的；(2)签订物业管理合同的物业管

理公司不是可以任意选择的．物业管理

公司必须符合相应的资质条件；(3)业

主与物业管理服务公司一旦签订了合

同，物业管理服务公司依法律和合同独

立开展工作，并不像委托合同中的?按

照委托人的指示处理委托事务?，而且

要求业主也要按照法律和合同去做；(4)

物业管理服务公司独立对外承担法律

责任，管理物业取得的财产、受到的损

失以及其他后果并不是与委托合同那

样归于业主，而是要依照有关物业管理

的法律法规和物业管理合同加以区分

和界定；(5)物业管理服务公司不需要

亲自处理所有物业管理工作，可以直接

将部分工作交给符合法律规定和合同

约定的第三方处理：(6)物业管理服务

合同一旦签订，双方当事人不能像一般

委托合同那样可以随时解除。

9.1．如何加强住房信贷管理?答：(1)严

格审查开发贷款发放条件。(2)强化个

人住房贷款管理。(3)规范个人商业用

户贷款管理。(4)改进住房金融服务。

(5)加强住房金融业务监管。

9.2．简述经济适用房开发贷款中借款人

的条件。答：借款人申请经济适用住房

贷款，应具备以下条件：(1)在贷款银

行开立基本账户或一般存款户；(2)经

营管理制度健全，财务状况良好，核心

管理人员素质较高；(3)信用良好，具

有按期偿还贷款本息的能力；(4)已落

实贷款保证单位，或有与申请贷款数额

相对应的贷款人认可的合法抵押物或

质物；(5)项目已纳入国家建设计划、

信贷指导性计划，已通过划拨方式取得

建设用地或所需建设用地已纳入年度

土地供应计划，能够进行实质性开发建

设；(6)已获得《国有土地使用证》、《建

设用地规划许可证》、《建设工程规划许

可证》和《建设工程开工许可证》；(7)

基础设施、公共建设能及时配套，项目

建成后，能投入正常使用；(8)借款人

投入贷款项目的自有资金不低于规定

的比例，并在贷款使用前投入项目建

设；(9)建设项目能适应当地市场需求，

具有良好的销售前景；(10)贷款人规定

的其他条件。

9.3．简述住房公积金管理委员会的职责。

答：住房公积金管理委员会在住房公积

金管理方面履行下列职责：(1)依据有

关法律、法规和政策，制定和调整住房

公积金的具体管理措施，并监督实施；

(2)根据本《住房公积金管理条例》的

规定，拟订住房公积金的具体缴存比

例；(3)确定住房公积金的最高贷款额

度；(4)审批住房公积金归集、使用计

划；(5)审批住房公积金增值收益分配

方案；(6)审批住房公积金归集、使用

计划执行情况的报告。

9.4．简述住房公积金管理中心的职责。

答：住房公积金管理中心履行下列职

责：(1)编制、执行住房公积金的归集、

使用计划；(2)负责记载职工住房公积

金的缴存、提取、使用等情况；(3)负

责住房公积金的核算；(4)审批住房公

积金的提取、使用；(5)负责住房公积

金的保值和归还；(6)编制住房公积金

归集、使用计划执行情况的报告；(7)

承办住房公积金管理委员会决定的其

他事项。

9.5．简述住房公积金的使用及其管理费

用的来源。答：住房公积金管理中心在

保证住房公积金提取和贷款的前提下，

经住房公积金管理委员会批准，可以将

住房公积金用于购买国债。住房公积金

管理中心不得向他人提供担保。住房公

积金的增值收益应当存入住房公积金

管理中心在受委托银行开立的住房公

积金增值收益专户，用于建立住房公积

金贷款风险准备金、住房公积金管理中

心的管理费用和建设城市廉租住房的

补充资金。住房公积金管理中心的管理

费用，由住房公积金管理中心按照规定

的标准编制全年预算支出总额，报本级

人民政府财政部门批准后，从住房公积

金增值收益中上交本级财政，由本级财

政拨付。住房公积金管理中心的管理费

用标准，由省、自治区、直辖市人民政

府建设行政部门会同同级财政部门按

照略高于国家规定的事业单位费用标

准制定。

9.6．简述可以提取住房公积账户内的存

储余额的情形。答：住房公积金制度的

建立是为了解决职工的住房问题。职工

有下列情形之一，可以提取职工住房公

积金账户内的存储余额：(1)购买、建

造、翻建、大修自住住房的；(2)离休、

退休的；(3)完全丧失劳动能力，并与

单位终止劳动关系的；(4)出境定居的；

(5)偿还购房贷款本息的；(6)房租超出

家庭工资收入的规定比例的。职工死亡

或者被宣告死亡的，职工的继承人、受

遗赠人可以提取职工住房公积金账户

内的存储余额；无继承人也无受遗赠

人，职工住房公积金账户内的余额纳入

住房公积金的增值收益。

9.7．简述经济适用住房开发贷款中借款

人必须事先通知贷款人的情形。答：借

款人在借款合同有效期内出现下列情

况之一的，必须事先通知贷款人：(1)

法人或法定代表人变更；(2)产权变动

或重要财产被处置；(3)经营方式及经

营范围有调整；(4)项目实施进度或资

金使用计划有重大调整；(5)经营场所

发生变更；(6)影响贷款人权益的其他

重要变动。

10.1．简述土地增值税的免税规定。答：

有下列情形之一的，免征土地增税：(1)

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额

未超过扣除项目20％的；(2)因国家建

设需要依法征用、收回的厉地产；(3)

个人因工作调动或改善居住条件而转

让原自用住房，经申报核准，凡居住满

5年或5年以上的免征(居住满3年以

上、5年以下的减半征收)。

10.2．简述城镇土地使用税的加收与免

缴。答：城镇土地使用税在以下两种情

况下可加收：(1)逾期不使用所征土地

的，加倍征税；(2)用地超过批准权限

的，对超过限额部分的土地，在规定限

额部分的3～5倍范围内加收。下列土

地免缴城镇土地使用税：(1)国家机关、

人民团体、军队自用的土地；(2)由国

家财政部门拨付事业经费的单位自用

的土地；(3)宗教寺庙、公园、名胜古

迹自用的土地；(4)市政街道、广场、

绿化地带等公共用地；(5)直接用于农、

林、牧、渔业的生产用地；(6)经批准

开山填海整治的土地和改造的废弃土

地，从使用月份起免缴5—10年；(7)

由财政部门另行规定免缴的能源、交

通、水利设施用地和其他用地。

10.3．简述房产税的减免。答：对以下情

况可免征房产税：(1)国家机关、人民

团体、部队自用的房产；(2)由国家财

政部门拨付事业经费的单位自用的房

产；(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自

用的房产；(4)个人所有非营业用的房

产；(5)财政部批准免征税的其他房产。

10.4．简述契税的减免。答：有下列情形

之一的，减征或免征契税：(1)国家机

关、事业单位、社会团体、军事单位承

受土地、房屋用于办公、教学、医疗科

研和军事设施的，免征；(2)城镇职工

按规定第一次购买公有住房的，免征；

(3)因不可抗力灭失住房而重新购买住

房的，酌情予以减征或者免征；(4)财

政部规定的其他减征、免征契税的项

目。经批准减征、免征契税的纳税人改

变有关土地、房屋的用途，不再属于《契

税暂行条例》第6条规定的减征、免征

契税范围的，应当补缴已经减征、免征

的税款。

11.1．简述我国目前对外商投资企业用地

管理的不足之处。答：我国对外商投资

企业用地管理还存在一些不足之处。主

要表现在：一是立法工作还不能完全适

应管理工作的需要．缺少专门的法律、

法规对这一问题作出系统规定，有关规

定多分散在相关的法律、法规之中，而

且规定得比较笼统，不易操作。二是外

商投资企业用地管理机制还不完善。从

全国范围来看，有些地方对外商投资企

业用地管理不够重视。三是外商投资企

业用地取得方式还不规范，收费标准也

不统一。

11.2．外商投资企业使用土地有哪些必要

的限制。答：对外商投资企业使用土地

的限制如下：(1)外商投资企业对其占

有的土地只有使用权，没有所有权。(2)

外商投资企业用地期限与企业的经营

期限相同。(3)外商投资企业不得擅自

改变土地的用途，如需改变土地使用合

同规定的土地用途，应按申请用地程序

办理变更用地手续。(4)外商投资企业

使用土地必须严格遵守所在地的建设

规划，按照该土地利用规划和城市规划

使用土地，进行建设。

11.3．简述外商投资开发经营成片土地的

审批程序。答：(1)项目建议书的编制

和审批。(2)设立开发企业的审批。(3)

土地使用权的取得。(4)成片开发规划

的批准。

11.4．简述对外商投资成片土地开发经营

的限制。答：成片土地开发经营活动十

分复杂，有必要对其内容范围加以明

确。主要有以下几点：(1)向外商出让

的只是土地使用权，土地所有权仍属于

国家。(2)出让的国有土地使用权只是

一种地上使用权，该土地的地下资源和

埋藏物仍属于国家所有。如要开发利

用，则应依照国家有关法律、行政法规

的规定进行。(3)开发企业依法自主经

营管理，但在其开发区域内没有行政管

理权。开发企业与其他企业的关系是商

务关系。(4)外商投资开发土地，设立

和开办生产、服务、商业等项目和设施

及其经营活动，必须遵守我国的法律、

法规，不得从事国家法律、法规禁止的

经营活动和社会活动。对涉及国家安全

的基础设施，如邮电通讯事业，外商只

有开发建设权，没有经营权。

11.5. 简述代管侨房的特点。答：(1)该

行为是单方的意思表示，并非双方合意

行为。(2)该行为是强制性行为。(3)代

管之发生是基于具备法律规定的条件，

即所有人下落不明、所有权不清楚。(4)

代管人在一定条件下取得代管房屋的

所有权。?一定条件?包括：代管后判

明系敌伪战犯等人之产业者；或者逾期

无人申请发还或申请不成立者。

11.6. 简述发还代管侨房条件。答：(1)

代管时业主具有华侨身份。代管时不是

华侨，代管后才成为华侨者除外。(2)

代管房依法收归国有之后，原则上应维

护国家所有权，但如产权人当时在国外

或在港澳地区已取得华侨、港澳同胞身

份，确未看到公告，后来要求发还时，可按有关规定办理。(3)对原华侨自住房，如产权人确需回国居住的，经所在地人民政府批准，可视情况腾退；原自住房不只一处(包括在同一城市或不同城市)或一处面积较大的，经批准可腾退一处或其中一部分给产权人居住。(4)关于对我国现代化建设及祖国统一大业有较大贡献和在海外有重大影响的华侨，如本人确需自住，要求发还私改(含改造起点以上的)和代管的华侨私房，可按适当放宽的原则腾退一处原自住房或一处原以自住为主、建筑结构相连的私房。这部分私房的处理，由省、自治区、直辖市侨务办公室在征得房产主管部门同意后，报同级人民政府批准。(5)代管房是改造起点以上的出租房的，按照当时对华侨出租房屋进行改造的有关规定办理。(6)要求发还的侨房，必须交验证件，产权无纠纷，经审查属实。

12.1．简述房地产纠纷产生的原因。答：

(1)历史原因。(2)利益矛盾。(3)合同

不当或违反合同。(4)违法行为。

12.2．简述土地使用权转让纠纷的种类。

答：(1)转让方主体不合格的。(2)客体不合法的。(3)转让方未执行出让合同约定的投资开发要求的。(4)转让建设项目不合规定的。(5)转让合同约定的年限不合规定的。(6)擅自改变土地用途的。(7)拖延办理手续的。(8)重复签订转让合同的。

12.3．简述土地使用权抵押纠纷的种类及

其效力。答：(1)不合法定程序要求的。

土地使用权未办理土地使用权抵押登记手续，将土地使用权进行抵押的，应当认定抵押合同没有生效。(2)重复抵押的。土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续将土地使用权抵押后，又与他人就同一土地使用权签订抵押合同，并办理了抵押登记手续的，应当认定后一个抵押合同有效。抵押人给前一合同的对方造成损失的，应当承担相应的民事责任。(3)以划拨土地使用权抵押的。

以划拨方式取得的国有土地使用权为标的物签订的抵押合同，一般应当认定为无效。但在一审诉讼期间，经土地管理部门批准，依法补办了出让手续的，可以认定合同有效。

12.4．商品房预售合同的效力。答：(1)

商品房的预售方，没有取得土地使用证，也没有投入开发建设资金进行施工建设，预售商品房的，应当认定预售合同无效。(2)商品房的预售方，没有取得土地使用证，但投入一定的开发建设资金进行了施工建设，并在一审诉讼期间补办了土地使用证、商品房预售许可证明的，可以认定预售合同有效。(3)商品房的预售方，持有土地使用证，也投入一定的开发建设资金进行了施工建设，在一审诉讼期间办理了预售许可证明的，可以认定预售合同有效。预售合同签订后，预购方尚未取得房屋所有权证之前，预售方未经预购方同意，又就同一预售商品房与他人签订预售合同的，应认定后一个预售合同无效；如后一个合同的预购方已取得房屋所有权证的，可以认定后一个合同有效，但预售方给前一个合同的对方造成损失的，应承担相应的民事责任。

13.1．简述房地产关系中承担民事责任的

方式。答：房地产关系中承担民事责任的方式主要有：(1)停止侵害。(2)排除妨碍。(3)消除危险。(4)返还财产。(5)恢复原状。(6)修理、重作、更换或退回。(7)赔偿损失。(8)违约金。一方违反合同，应向对方支付违约金。(9)消除影响，恢复名誉。(10)赔礼道歉。13.2．简述房地产行政管理相对人承担行

政责任的形式。答：适用于房地产关系的行政处罚的种类有：(1)警告。这是对违法行为人有关名誉、声誉的处罚。

(2)罚款。这是行政处罚中运用最为广

泛的一种。(3)没收违法所得、没收非法财物。(4)责令停产停业。(5)暂扣或者吊销许可证、暂扣或者吊销执照。13.3．简述非法转让土地的责任。答：(1)

以各种形式非法转让土地的。买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政管理部门没收非法所得。尔后又分为两种情况处理：一是对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设

施，恢复土地原状；一是对符合土地利

用总体规划的，没收在非法转让的土地

上新建的建筑物和其他设施。非法转让

土地，是非法所得的前提条件。对非法

转让土地的，除作上述处理外，还可并

处罚款，罚款额为非法所得的50％以

下。对非法转让土地的直接负责的管理

人员和其他直接责任人员，依法给予行

政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责

任。(2)以各种形式非法处分集体土地

的。擅自将农民集体所有的土地的使用

权出让、转让或者出租用于非农业建设

的，由县级以上人民政府土地行政管理

部门责令限期改正，没收违法所得，并

处罚款，罚款额为非法所得的处5％以

上、20％以下。

13.4．简述非法使用土地的责任。答：(1)

违法使用或开发不当而造成种植条件

破坏的。违反土地管理法规定，占用耕

地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、

挖砂、采石、采矿、取土等，破坏种植

条件的，或者因开发土地造成土地荒漠

化、盐渍化的，由县级以上人民政府土

地行政管理部门责令限期改正或者治

理；可以并处罚款，罚款额为土地复垦

费的2倍以下。构成犯罪的，依法追究

刑事责任。(2)拒不履行土地复垦义务

的。土地复垦，实行?谁破坏、谁复垦?

的原则。违反土地管理法规定，拒不履

行土地复垦义务的，由县级以上人民政

府土地行政管理部门责令限期改正。逾

期不改正的，责令缴纳复垦费，专项用

于土地复垦；还可处以罚款，罚款额为

土地复垦费的2倍以下。(3)逾期不恢

复种植条件的。建设项目施工和地质勘

查需要临时占用耕地的，土地使用者应

当自临时用地期满之日起1年内恢复种

植条件。违反这一规定，逾期不恢复种

植条件的，由县级以上人民政府土地行

政管理部门责令限期改正，还可处耕地

复垦费2倍以下的罚款。(4)违反用途

规定使用国有土地的。不按照批准的用

途使用国有土地的，由县级以上人民政

府土地行政管理部门责令交还土地，处

以罚款，罚款额为非法占用土地每平方

米lO元以上、30元以下。

13.5．简述违反基本农田保护条例规定，

依法应从重处罚的情形。答：违反基本

农田保护条例规定，有下列行为之一

的，依法从重给予处罚：(1)未经批准

或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用

基本农田的：(2)超过批准数量，非法

占用基本农田的；(3)非法批准占用基

本农田的；(4)买卖或者以其他形式非

法转让基本农田的。

13.6．简述擅自从事房地产开发经营、中

介服务的责任。答：(1)未取得营业执

照的。①违反城市房地产管理法规定，

未取得营业执照擅自从事房地产开发

业务的，由县级以上人民政府工商行政

管理部门责令停止房地产开发业务活

动，没收违法所得，可以并处罚款，罚

款额为违法所得5倍以下②违反城市房

地产管理法规定，未取得营业执照擅自

从事房地产中介服务的，由县级以上工

商行政管理部门责令停止房地产中介

服务业务活动，没收违法所得，可以并

处罚款。其罚款额，可考虑参照上述擅

自从事房地产开发业务的处罚标准执

行。(2)未取得资质等级证书的。房地

产专营企：业必须实行资质等级证书制

度。违反规定，未取得资质等级证书或

者超越资质等级从事房地产开发经营

的，由县级以上人民政府房地，产开发

管理部门责令限期改正，处5万元以上、

10万元以下罚款；逾期不改正的，由工

商行政管理部门吊销营业执照。

13.7．简述违法转让房地产的责任。答：

(1)违法转让土地使用权的。违反城市房

地；产管理法的规定转让土地使用权的，

由县级以上人民政府土地行政管理部门

没收违法所得，可以并处罚款。(2)违法

转让划拨土地使用权的房地产的。违反城

市房地产管理法关于以划拨方式取得土

地使用权的房地产转让的规定，转让此种

房地产的，由县级以上人民政府土地行政

管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没

收违法所得，可以并处罚款。(3)违法转

让房地产开发项目的。违反城市房地产开

发经营管理条例规定，擅自转让房地产项

目的，由县级以上人民政府土地行政管理

部门责令停止违法行为，没收违法所得，

可以并处违法所得5倍以下的罚款。

论述题目录

1.1.试论述我国房地产管理体制。

2.1.试述我国基本农田的保护。

3.1.建筑物区分所有权的特征。

4.1.试论我国现行土地使用制度的特点。

5.1.试论述如何依法开展拆迁补偿与安

置。

6.1.房地产转让合同与土地使用权出让

合同的关系。

7.1.试述公房出售的特点及售后公房共

有关系的特点。

8.1.试论述物业管理服务企业的法律地

位。

9.1.试述个人住房贷款中借款人的条件。

10.1.试论述房地产税收征收应注意的法

律问题。

11.1.简述外商投资企业用地取得方式。

12.1.论述解决房地产纠纷的法律方式及

勰决房地产纠纷的法律依据。

13.1.简述非法占用土地的责任。

论述题答案

1.1. 试论述我国房地产管理体制。答：

(1)国务院。国务院领导和管理全国城

乡建设，对全国土地实行宏观调控，制

定全国城镇住房的基本制度、统一政

策。国务院设立建设行政主管部门、土

地行政主管部门。它们依照国务院规定

的职权划分，管理全国城乡房地产工

作。(2)地方人民政府。地方人民政府

在国务院领导下，管理本地方的城乡建

设。地方权限范围内的征收或征用土

地、申请建设用地的审批权，分别由省

一级、市一级、县一级人民政府行使；

其中，征收土地批准权，只能由省一级

人民政府行使。县级以上地方人民政府

可以设房地产管理、土地管理部门。(3)

土地行政主管部门。①国务院土地行政

主管部门。根据《土地管理法》的规定，

国务院土地行政主管部门统一负责全

国土地的管理和监督工作。国务院还决

定，国土资源部对省级人民政府国土资

源主管部门实行业务领导。这项措施有

助于保障全国范围内国土资源管理的

统一和协调。②地方人民政府土地行政

主管部门。县级以上地方人民政府土地

行政主管部门的设置及其职责，由省、

自治区、直辖市人民政府根据国务院有

关规定确定。县级以上人民政府土地行

政主管部门对违反土地管理法律、法规

的行为进行监督检查。在监督检查工作

中发现土地违法行为构成犯罪的，应当

将案件移送有关机关，依法追究刑事责

任；不能隐瞒不报，或以罚代刑。对不

构成犯罪的，则应当依法给予行政处罚

或者行政处分。有关单位和个人对县级

以上人民政府土地行政主管部门就土

地违法行为进行的监督检查应当支持

与配合，并提供工作方便，不得拒绝与

阻碍土地监督检查人员依法执行职务。

(4)建设行政主管部门①国务院建设行

政主管部门建设部，是综合管理全国建

设事业的政府部门，主要职能是：城乡

建设规划管理、建筑业管理、居民住宅

建设和管理等。②地方人民政府建设行

政主管部门《城市房地产管理法》规定：

?县级以上地方人民政府房产管理、土

地管理部门的机构设置及其职权由省、

自治区、直辖市人民政府确定。?《城市

房地产开发经营管理条例》又规定：?县

级以上地方人民政府房地产开发主管

部门负责本行政区域内屠地产开发经

营活动的监督管理工作。??县级以上人

民政府负责土地管理工作的部门浓照

有关法律、行政法规的规定，负责与房

地产开发经营有关的土地管理工作。?

中央的和地方的建设行政主管部门，都

负责《城市规划法》、《城市房地产管理

法》、《建筑法》的实施和监督实施工作。

2.1. 试述我国基本农田的保护。答：(1)

需要占用基本农田应报国务院批准。(2)

实行基本农田补充制度。(3)占用基本

农田的单位应当按照县级以上人民政

府的要求，将所占用基本农田耕作层的

土壤用于新开垦的耕地、劣质地或者其

他耕地的土壤改良。(4)禁止破坏基本

农田。(5)禁止任何单位和个人闲置、

荒芜基本农田。(6)实行基本农田地方

等级评定制度。(7)实行基本农田保护

责任制度。

3.1. 建筑物区分所有权的特征。答：(1)

复合性与一体性。复合性是指：建筑物

区分所有权由三种权利构成，即专有所

有权、共用部分持分权和成员权。一般

不动产所有权，其构成则是单一的，仅

指权利主体对不动产享有占有、使用、

收益及处分的权利。一体性表现在：一

是构成建筑物区分所有权的三项内容

(专有所有权、共用部分持分权及成员

权)必须结为一体，不可分离。在转让、

处分、抵押、继承时，均应将三者视为

一体，不得保留其一或其二而转让、抵

押其他权利。二是在同一栋建筑物上，

不能既设定区分所有权，又设定一般所

有权或一般共有权。要设定区分所有

权，必须将整栋建筑物都区分为专有部

分和共用部分，并设定相应的专有所有

权和共用部分持分权，否则在权利归属

和利益分配上将会发生混乱。(2)专有

所有权的主导性。在建筑物区分所有权

三项内容(权利)中，专有所有权处于主

导地位。表现为：一是区分所有权人取

得专有所有权即意味着取得了共用部

分持分权(共有所有权)及成员权。反

之，区分所有权人丧失了专有所有权亦

即意味着丧失了共用部分持分权与成

员权。二是区分所有权人专有所有权的

大小，决定了共用部分持分权及成员权

的大小。三是在区分所有权成立登记

上，只登记专有所有权，而共用部分持

分权及成员权则不单独登记。(3)权利

主体身份的多重性。在建筑物区分所有

权上，由于其由专有所有权、共用部分

持分权及成员权构成，因而区分所有权

人的身份亦具有多重性。而一般不动产

所有权，其权利主体之身份只能是单一

的，要么作为所有权人，要么作为共有

权人，而不得同时具有所有权人和共有

权人的双重身份。

4.1. 试论我国现行土地使用制度的特

点。答：我国新的土地使用制度已从以

土地公有制为基础的非市场模式走向

土地以公有制为主的国家控制的市场

模式。它显示出如下特点：(1)国家实

行国有土地有偿出让及保持少量必要

的行政划拨。供应房地产开发用地，只

转移了土地使用权，国家仍然享有土地

所有权。(2)土地使用权已成为具有相

对独立意义的一种物权，即依法占有、

使用、收益和一定处分的权利，土地使

用者成为权利主体。(3)国家垄断城镇

土地一级市场，同时加强土地二级市场

的管理。在房地产用地市场的第一个层

次即出让层次中，是由政府统一出面

的。集体所有的土地不得擅自出让，只

能先征用转为国有土地后方可出让。第

二个层次即转让层次，也要受到原土地

使用权出让合同规定的条件和期限的

制约。(4)建立系统的登记制度，明确

登记是确认土地使用权的要件。改革后

的这种土地使用制度与香港地区的做

法有许多相同或相似之处。

5.1. 述如何依法开展拆迁补偿与安置。

答：(1)拆迁补偿对象。①被拆迁人。

拆迁补偿的对象可从?人?的角度进规

范，即对什么人进行补偿。房屋作为所

有人财产，是所有人经济利益的一部

分。拆迁人拆除房屋，使被拆除房屋的

所有人遭受经济损失，理应对被拆除房

屋的人进行补偿。②标的物。在补偿过

程中，不仅要对被拆除的房屋进行补

偿，同时还应当对房屋的附属物予以补

偿。拆除违章建筑和超过批准期限的临

时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期

限的临时建筑，应当给予适当补偿。(2)

被拆迁人可以选择补偿方式。被拆迁人

可以选择货币补偿方式，也可以选择房

屋产权调换方式。但有两个例外：一是

拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产

权调换，只能由拆迁入给予货币补偿；

二是被拆迁人与房屋承租人对解除租

赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被

拆迁人实行房屋产权调换。(3)拆迁安

置。①安置用房质量和安全要求。拆迁

人应当提供符合国家质量和安全标准

的房屋，用于拆迁安置。②临时安置补

助费。临时安置补助费，是指拆迁人对

被拆迁入或者房屋承租人在过渡期内

自行过渡可能发生费用的补助，通常又

称为过渡费。在过渡期内，被拆迁人或

者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人

应当支付临时安置补助费。临时安置补

助费的标准，由省、自治区、直辖市人

民政府作出规定。《拆迁条例》规定了

对被拆迁人提供周转房的，拆迁人已经

解决了被拆迁人临时过渡问题，拆迁人

已经履行了为被拆迁人或者房屋承租

人承担临时安置的责任，在规定的过渡

期内，拆迁人不必付给被拆迁人或者房

屋承租人临时安置补助费。

6.1. 房地产转让合同与土地使用权出让

合同的关系。答：(1)房地产转让合同

以土地使用权出让合同为前提房地产

转让以土地使用权出让为前提，因而，

房地产转让合同必然涉及国家与原受

让人之间的关系，以及原受让人与新受

让人之间的关系。转让房地产时，土地

使用权出让合同载明的权利、义务亦将

随之转移。土地使用权无论转移多少

次、转移到谁手中，国家与土地使用者

的关系都不受影响，土地使用者通过签

订转让合同取得该幅土地的使用权，同

时对国家承担原土地使用权出让合同

约定的义务。(2)房地产转让合同约定

的土地使用权的使用年限通常要受到

原土地使用权出让合同约定的制约《城

市房地产管理法》第42条规定：?以出

让方式取得土地使用权的，转让房地产

后，其土地使用权的使用年限为原土地

使用权出让合同约定的使用年限减去

原土地使用者已经使用年限后的剩余

年限。?这就说明，房地产转让合同约

定的土地使用权的使用年限，不得超过

原土地使用权出让合同约定的最后使

用年限。(3)房地产转让合同较土地使

用权出让合同又有其新的内容房地产

转让合同是原受让人与新受让人所签

订的转让房地产的协议，房地产转让合

同当事人除约定当事人应当承担原土

地使用权出让合同约定的权利、义务

外，还可约定原受让人与新受让人之间

的一些新的权利、义务内容，如转让的

价款及支付方式、违约责任等。

7.1. 试述公房出售的特点及售后公房共

有关系的特点。答：公房出售的特点：

(1)公房出售的对象是家庭。(2)公有住

房的售价为成本价或标准价。(3)公有

住房的购买者享受优惠政策。售后公房

共有关系的特点：(1)以家庭身份关系

为前提。(2)对售后公房的处分应征得

全体成员的同意。(3)各个家庭成员不

得转让共有权或在共有权上设定负担。

(4)各个家庭成员对售后公房所发生的

债务承担连带责任。

8.1. 试论述物业管理服务企业的法律地

位。答：物业管理服务企业作为独立的

企业法人，一般以公司形式出现。但物

业管理服务企业的业务来源于业主的

委托，又通过服务对物业实施管理服

务，这种关系决定了物业管理服务企业

独特的法律地位。(1)物业管理服务企

业依合同实施物业管理在物业管理中，

业主才是物业管理的主体，决策人是业

主委员会，物业管理服务企业实际上是

其雇员。业主委员会根据多数业主的意

志，有权选择不同的物业企业来提供服

务性管理。(2)物业管理服务企业是独

立的企业法人物业管理服务企业和业

主委员会之间是受托人和委托人、服务

者和被服务者的平等关系，没有行政隶

属关系。(3)物业管理服务企业与业主

委员会合作．在管理物业的过程中物业

管理服务企业经常要和业主委员会发

生联系，由此而产生了它们之间的合作

关系。一般来说，委托合同中规定了物

业管理服务企业和业主委员会的权利

和义务，这些都是双方之间合作关系的

表现。

9.1. 试述个人住房贷款中借款人的条

件。答：依据《个人住房贷款管理办法》，

借款人应是具有完全民事行为能力的

自然人，并且必须同时满足以下条件：

(1)具有城镇常住户口或有效居留身

份；(2)有稳定的职业和收入，信用良

好，有偿还贷款本息的能力；(3)具有

购买住房的合同或协议；(4)不享受购

房补贴的以不低于所购住房价款的

30％(该比例将会适时调整)作为购房

的首期付款；享受购房补贴的以个人承

担部分的30％作为购房的首期付款；(5)

有贷款人认可的资产作为抵押或质押，

或有足够代偿能力的单位或个人作为

保证人；(6)贷款人规定的其他条件。

10.1. 试论述房地产税收征收应注意的

法律问题。答：(1)税收中性与税收调

节相结合。中性税收是既不影响纳税人

的生产经营积极性，又有利于促进资源

有效配置的税收。房地产税收体制应使

税收的中性原则与调节作用相配合，以利于房地产市场的宏观调控和微观运行。(2)税收效益。房地产税收的效益，是指房地产税收应在促进房地产的合理配置、房地产市场有序运行以及房地产税收的征管等方面讲求效益，增加其激励作用，以促进房地产业健康发展。

它包括以下三个方面内容：①保护税本，培育税源。②税率设计要适当。③提高资源配置的效。(3)合理兼顾国家、集体、个人三方面利益。我国房地产市场正处在建立和发展的初级阶段，因此，在对房地产实行征税时应合理兼顾国家、集体、个人三方面利益，在税目、税率、税收减免等方面依法加以区别对待；同时，在税收管理方面，坚持统一领导、分级管理的原则，明确划分中央与地方的权限。

11.1. 简述外商投资企业用地取得方式。

答：(1)通过出让方式取得土地使用权。

外商投资企业可以通过拍卖、招标、协议方式，与土地管理部门签订国有土地使用权出让合同，并在按规定缴纳出让金后，取得土地使用权。(2)土地使用权作价入股方式。此种方式一般是中方合营者将厂房及设备连同土地使用权等作价入股。与外商合资、合作经营。

(3)通过租赁厂房和场地的方式取得。

如果场地使用权未作为中国合营者投资的一部分，那么合营企业应向中国政府缴纳土地使用费，这实际上是租赁厂房和场地的形态。(4)通过企业拍卖或租赁经营方式取得土地使用权。此种方式一般是外商参加拍卖活动，竞买企业而进行经营，或通过租赁经营而取得企业的土地使用权。

12.1. 论述解决房地产纠纷的法律方式

及勰决房地产纠纷的法律依据。答：(1)解决房地产纠纷的法律方式。房地产纠纷，可以通过协商、行政处理、仲裁和诉讼等方式解决。①协商。协商是指房地产纠纷的当事人在自愿的基础上，依据实际情况，自行商量解决争议。《合同法》、《土地管理法》都主张当事人协商解决争议。协商必须遵循以下原则：第一，自愿。第二，合法。②行政处理。

行政处理是指由房地产行政主管部门在自己的职权范围内，对某些特定情况下的房地产纠纷直接作出处理决定。这种处理可能是根据发生纠纷的当事人的要求而作出的，也可能是房地产行政主管部门主动地作出的。③仲裁。仲裁，亦称公断，指的是由第三者(专门的仲裁机构、仲裁员)根据发生房地产纠纷的当事人双方的仲裁协议和一方的申请，对他们的争议作出判断和裁决。仲裁决定一经依法作出，即对当事人各方具有法律的约束力。仲裁必须依照自愿、独立、公正、及时的原则进行。仲裁具有简便、灵活和专家办案等特点。

通过仲裁，可为当事人在市场经济活动中创造一个良好的环境。所以，仲裁也是为中外当事人乐于采用的一种法律方式。④诉讼。从狭义上理解，房地产纠纷案件仅指民事性质的纠纷，由人民法院民事审判庭或经济审判庭或房地产审判庭审理。从广义上理解，房地产纠纷案件还包括一部分行政性质的纠纷．由人民法院行政审判庭审理。审判方式可以处理各种房地产纠纷，因而大量的此类纠纷都是由人民法院受理和审理的。其中，土地权属确认纠纷应先经过行政处理，然后才能提起诉讼；而土地侵权纠纷，则可直接提起诉讼。(2)解决房地产纠纷的法律依据。解决房地产纠纷的法律依据主要有：①法律文件。包括有关房地产的法律、行政法规、地方性法规和规章。②司法解释。最高人民法院关于审理房地产案件的解答、批复等，可作为立法的一种补充而运用于司法审判中。

13.1. 简述非法占用土地的责任。答：(1)未经批准或骗取批准而占用的。①未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政管理部门责令退还非法占用的土地。尔后又分两种情况处理：一是对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；一是对符合土地利用总体规划的。没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施。实施上述处理后，还可并处罚款，罚款额为非法占用土地每平方米30元以下。对非法占用土地单位的直接负责的管理人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。②超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。(2)在禁止开垦区内进行开垦的。国家禁止单位和个人在土地利用总体规划确定的禁止开垦区内从事土地开发活动。违反这一规定，在禁止开垦区内进行开垦的，由县级以上人民政府土地行政管理部门责令限期改正；逾期不改正的，依照关于对上述非法占用土地的规定予以处罚。(3)农村土地未经批准或骗取批准而占用的。①农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建造住宅的，由县级以上人民政府土地行政管理部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。有的地方用罚款代替拆除，这是违法的；依照法律规定须限期拆除的，不得拖延，更不得以实施罚款的办法将非法的变成合法的。②超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占有土地论处。

(4)不应当修建建筑物的。①在临时使用的土地上修建永久性建筑物、构筑物的，由县级以上人民政府土地行政管理部门责令限期拆除；逾期不拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行。②对在土地利用总体规划制定前已建的、不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物重建、扩建的，由县级以上人民政府土地行政管理部门责令限期拆除；逾期不拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行。

自考 房地产法

第一部分小点 第一章 1、1998年8月29日第二次修改的《土地管理法》的实施日期是：1999年1月1日 2、1991年5月24日，国务院决定，每年的全国“土地日”是6月25日 3、以下属于房地产三级市场交易活动的是：房屋租赁 4、房地产作为一项财产，在法律上反映为房地产权，其中，当土地单独作为地产时，指的是：土地所有权、土地使用权 5、为了1998配合年下半年开始的住房分配货币化政策的实施，我国正在推行一种新的住房供应体系，其中处于主体地位的是：经济适用房 6、以下经济关系中属于行政管理性质房地产关系的是：土地用途管制 7、在我国房地产的体系中属于综合性的法的是《民法通则》 8、在我国，不可作为商品来交换的是：土地所有权 9、以下不属于房地产法律关系参加人的是：合伙组织 10、以下为新中国房地产立法奠定基础的规范性文件是：《中国土地法大纲》 11、以下有权制定房地产法规的主体是广州市人大常委会 12、根据《建筑法》，对全国的建筑活动实施统一的监督管理的部门是：国务院建设行政主管部门 13、以下规范性法律文件中不属于广义房地产法的是：《行政诉讼法》 多选 1、在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为：农用地、建设用地、未利用地 2、房地产法律关系的客体包括：土地、房屋、行为 3、房地产市场的特征有：综合功能、多级市场、国家适度干预、部分限制、法定形式 4、我国房地产法的基本原则包括：土地有偿使用原则、房地产综合开发原则 5、房地产法律关系包括：房地产法律关系主体、房地产法律关系客体、房地产法律关系主体之权利和义务 6、房地产法律关系主体主要有：国家机关、企业单位 7、规划行政主管部门依法管理城市建设采取的“一书两证制”是指：建设用地规划许可证、选址意见书、建设工程规划许可证 8、行政管理性质的房地产关系包括不平等主体之间基于土地和房屋的拆迁关系、征用关系、土地用途管制关系 9、民事（商品）性质的房地产关系，指的是平等主体之间基于土地、房屋而发生的：所有关系、使用关系、转让关系、抵押关系、租赁关系 10、广义的《房地产法》的基本内容包括：关于房地产权属的规定、关于房地产开发利用的规定、关于房地产交易的规定、关于社会化、专业化的物业管理的规定、关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定 11、在国民经济中，房地产业的支柱地位和作用主要体现于它的基础性、先导性 12、房地产立法体系中的地方性法规的制定主体包括：省会市人大、经济特区所在地人大、国务院批准的较大市的人大常委会 13、我国现时所称房地产市场，是指城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁和：国有土地使用权出让、国有土地使用权转让、国有土地使用权出租、国有土地使用权抵押 第二章 1、1957年，国务院成立的统管全国的房地产的部门是：国家城市服务部 2、1986年8月1日，根据国务院的决定，作为国务院的直属机构，负责全国的土地的统一管理工作的部门是：国家土地管理局 3、1988年后国务院机构改革，负责全国城乡建设行政管理，包括城乡建设规划，建筑业和房地产管理等的部门是：建设部 4、1998年3月国务院设立的国土资源部，该部组成部分为原地质矿产部、国家海洋局、国家测绘局和：国家土地管理局 5、制定全国城镇住房的基本制度、统一政策的部门是：国务院 6、地方各级人民政府在权限范围内的征用土地、申请建设用地的审批权，分别由省一级、市一级、县一级人民政府行使；其中征用土地批准权，只能由：省一级人民政府行使 7、土地的全民所有，代表国家行使国家所有土地的所有权的部门是：国务院 8、负责有关土地，房产的税收的部门是：税务部门 多选 1、建国后至文革前，曾主管全国房地产工作的机构有：房地产管理局、国家城市服务部 2、县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查时，有权采取下列措施：要求被检查的单位或者个人提供有关土地权利的文件和资料进行查阅或者予以复制、要求被检查的单位或者个人就有关土地权利的问题作出说明、进入被检查单位或者个人非法占有的土地现场进行勘测、责令非法占用土地的单位或者个人停止违反土地管理法律、法规的行为 3、建设部的主要职能是：城乡建设规划管理、建筑业管理、居民住宅建设和管理 第三章 1、根据我国现行《土地管理法》的规定，我国的基本国策是：十分珍惜、合理利用和切实保护耕地 2、最新修改的《土地管理法》规定，新增建设用地（即农用地转为建设用地）的土地有偿使用费，上缴中央财政的占30% 3、征用耕地的土地补偿费和安置补偿费最高不得超过被征用前三年平均产值的30倍 4、以下土地使用权可以出让是：城市规划区内的国有土地 5、对土地使用权出让方式中的协议出让进行限制的是：《城市房地产管理法》

自考房地产法试题和答案

自考房地产法试题和答案 > 学《房地产法》试题 一、选择题(每题至少有一个答案是正确的，请将序号填在括号内，多选少选均不得分。每小题2分，共20分) 1、发生()时应当办理房地产权属登记。 A.房地产买卖 B.土地使用权转让 C.房地产抵押 D.房地产赠与 2、租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权利义务，并报房屋所在地房管机关() A.登记 B.备案 C.批准 D.公告 3、居住用地土地使用权出让的最高年限规定为()年。 A.90 B.70 C.50 D.404、房地产法律关系包含()等要素。 A.权利 B.客体 C.内容 D.主体 5、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以() A.征收相当于土地使用权出让金20%的土地闲置费 B.无偿收回地土使用权 C.征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费 D.处以20%的罚款 6、变更和解除房地产转让合同的法定事由包括 A.土地灭失 B.国家强制收回土地使用权 C.国家提前收回土地使用权 D.土地使用权期限届满

7、买卖房地产契税税率为按买价征收()。 A、2% B、4% C、5% D、6% 8、土地利用总体规划体系包括()。 A、全国土地利用总体规划 B、省级土地利用总体规划 C、市级土地利用总体规划 D、县级土地利用总体规划 9、国家建设征用土地的法律特征: A.征地主体的唯一性 B.征地标的的特殊性(集体所用的土地) C.征地行为的强制性 D.征地条件的补偿性 10、在农村，一户村民只能拥有一处宅基地，若将该处住宅出卖或出租，在申请宅基地的()。 A.不予批准 B.应经县级以上人民政府批准 C.应补交该处宅基地的使用费 D.可以再取得新宅基地的使用权 二、填空题(每空2分，共20分) 1、商业用地的土地使用权出让的期限是年。 2、国家建设用地有两种方式一种是、另一种是。 3、我国的物业管理大致有两种类型:型、型。 4、房地产法律事实的种类包括和两类。 5、对单位和个人有偿转让土地使用权的增值收益进行征收的税种是税。 6、房地产开发项目设计可分为初步设计、和三个阶段。 三、名词解释(每题5分、共20)

房地产法自考试题及答案

房地产法自考试题及答案

全国10月高等教育自学考试 房地产法试题 课程代码：00169 第一部分选择题 一、单项选择题(本大题共30小题，每小题1分，共30分)在每小题列出的四个选项中只有一个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。 1.在中国，土地使用权出租与土地使用权转让的根本区别，主要体现在( C) A.租金的差别 B.方式的不同 C.原土地使用者的权利、义务是否转移 D.受让方的不同 2.租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权利义务，并报房屋 所在地房管机关( B) A.登记 B.备案 C.批准 D.公告 3.某村民于1999年向村委会提出占用村内的空闲地建房的申请，经审核其符合用地条件，该用地申请的审批机关应该是( C) A.村民委员会 B.乡级人民政府 C.县级人民政府 D.省级人民政府 4.城镇居民按标准价(优惠价)购买公房后，其对所购房屋享有的权利是( C) A.所有权 B.使用权 C.部分产权 D.共有财产权 5.承租公有住房的，在租赁期内，房屋产权人转让房屋所有权

时，原租赁协议应( B) A.终止履行 B.继续履行 C.重新登记 D.解除 6.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，能够( C) A.征收相当于土地使用权出让金20%的土地闲置费 B.无偿收回地土使用权 C.征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费 D.处以20%的罚款 7.房地产开发企业资质等级有( D) A.2个 B.3个 C.4个 D.5个 8.设立房地产开发企业依法应实行( B) A.审批制 B.登记制(准则主义) C.申报制 D.备案制 9.“三通一平”的三通是指( C) A.道路通、电力通、通讯通 B.道路通、上下水通、煤气通 C.道路通、电力通、给水排水管通 D.道路通、电力道、热力通 10.拆除临时建筑( D) A.不予补偿 B.应予补偿 C.应予适当的补偿 D.如果该临时建筑未超过批准期限，则应给予适当的补偿

房地产法自考试题及答案

全国2011年1月自学考试房地产法试题 一、单项选择题（本大题共33小题，每小题1分，共33分） 1.在我国，土地使用权（） A.不得转让或抵 B.可以转让或抵押 C.可以转让不能抵押 D.不能转让可以抵押 2.城市房地产管理关系属于（） A.物业公司监督管理行为 B.建筑规划投资行为 C.开发商与所有权人交易行为 D.政府管理、监督行为 3.房地产法律关系的客体是（） A.国家机关 B.企事业单位 C.土地和房屋 D.社会团体 4.承包方对其承包的基本农田，不得进行 ．．．．的行为是（） A.有偿流转土地承包经营权 B.自主地进行生产经营 C.在承包的基本农田上挖鱼塘 D.与其它承包方互换经营权 5.针对荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，不宜采取 ．．．．的承包方式是（） A.招标 B.拍卖 C.公开协商 D.家庭承包 6.实行基本农田保护区制度是保护耕地的一项基本措施，不应划 ．．．入．基本农田保护区的是（） A.铁路公路交通沿线的耕地 B.农业科研教学示范田 C.退耕还牧、还林、还湖的耕地 D.城镇建设用地周边的耕地 7.国家建设用地必须是（） A.荒山荒地 B.国有土地 C.未栽种的农用地 D.农民集体所有的土地 8.下列各项中，属于房屋共有特征的是（） A.房屋主体是单一的 B.房屋主体不同，但客体是同一项房产 C.房产属于不同的主体，不同主体共同使用房产的某一部分 D.因享有共有权，共有人可违反其他共有人意志擅自对房屋进行处分 9.县级以上人民政府在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记，该登 记为（）A.初始登记 B.变更登记 C.转移登记 D.总登记 10.房地产开发用地是指取得开发用地的（） A.使用权 B.所有权 C.占有权 D.收益权 11.土地使用权的出让方只能是（） A.国家 B.各级人民政府土地管理部门 C.法人 D.自然人 12.土地使用权出让实践中，容易产生土地条件相当而出让金差别较大的情况是（） A.拍卖 B.招标 C.协议 D.公开竞投 13.拆迁补偿的范围包括被拆除的（） A.所有的房屋及其附属物 B.违章建筑物 C.超过期限的临时建筑物 D.未超过期限的临时建筑物 14.被拆迁人，是指被拆迁房屋的（） A.所有人 B.使用人 C.租赁人 D.抵押权人 15.拆迁出租房屋时，被拆迁人和承租人对解决租赁关系达不成协议的，拆迁补偿应当 实行（） A.货币补偿，再由被拆迁人承担违约责任 B.货币补偿，被拆迁人无需承担违约责任 C.房屋产权调换 D.产权调换和货币补偿结合 16.依照城市房地产交易法律制度的有关规定，房地产交易的形式不包括 ．．．（）

自考房地产法笔记

第一章房地产法概述 2. [识记]如何理解房地产的法律含义？[201010名词解释] 3. [识记]我国现阶段的土地制度是什么？[200901单选] 4. [识记]如何理解我国“买卖土地”的说法？[200910单选] 5. [识记]不动产的概念是什么？[20101名词解释] 6. [识记]土地的什么物权可以作为转让、抵押的标的物？[201101单选] 7. [识记]房地产权的概念是什么？ 8. [识记]房地产市场的概念是什么？[200810名词解释] 9. [领会]房地产市场的特征有哪些？ 10. [领会]房地产市场有哪几个层次的市场组成？[201001单选][201010单选] 11. [综合运用]为什么要建立规范化的房地产市场？ 12. [领会]房地产业的地位和作用有哪些？ 13. [识记]房地产关系的概念是什么？[200901名词解释][200810单选] 14. [简单应用]怎样理解两种不同性质的房地产关系的交织与分解？ 15. [识记]最高人民法院1992年11月25日发出的《关于房地产案件受理问题的通知》提出三点意见是什么？[200810单选] 16. [识记]《城市房屋拆迁管理条例》第15条和第16条是如何规定的？[200810单选] 17. [简单应用]我国有关房地产的主要法律所针对的现实问题有哪些？ 18. [识记]有关房地产的行政法规是有谁制定的？[201010单选] 19. [识记]每年的6月25日为什么节日？[200910单选] 20. [识记]有关房地产规章是有谁来制定的？[201001单选] 21. [综合运用]房地产政策与房地产法的关系如何处理？ 22. [综合运用]怎样健全我国的房地产法律体系？ 23. [识记]房地产法的概念是什么？ 24. [领会]房地产法调整对象的内容有哪些？[200901单选][200910单选][201101单选] 25. [识记]我国的房地产法律体系按其内容分布划分，由哪三部分组成？[201001单选][201101多选] 26. [识记]土地复垦实行什么原则？[200910单选] 27. [识记]《城市房地产开发经营管理条例》重申的《城市房地产管理法》中的有关规定精神是什么？ [201001多选] 28. [领会]房地产法的基本原则有哪些？[200910简答][201001简答] 29. [识记]房地产法律关系的概念是什么？ 30. [领会]房地产法律关系有哪些特征？[201101多选] 31. [领会]房地产法律关系的构成要素有哪些？[201101单选] 32. [识记]房地产法律关系内容性质上可分为哪两类？ 33. [领会]管理性的房地产法律关系是什么样的关系？[200901单选] 34. [简单应用]房地产法与规划法、建筑法、住宅法是什么关系？[200810多选] 35. [领会]根据《城市规划法》，规划行政主管部门对城市建设必须坚持“一书两证”制度是什么？[200810单选] 36. [领会]简述国家房地产管理体制的基本架构？[200910单选] 37. [识记]县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查时有权采取的措施有哪些？[201010多选] 38. [简单应用]房地两证合一与房地两证分离的利弊有哪些？

【自考真题】2018年10月自考《房地产法》试卷含答案

2018年10月自考《房地产法》试卷 一、单项选择题：本大题共30小题，每小题1分，共30分。在每小题列出的备选项中只有一项是最符合题目要求的，请将其选出。 1、从自然属性来看，土地是万物之本，是一切生产和一切存在的源泉，其特征除具有基础性外，还具有 A.强制性 B.有限性 C.永续性 D.阶段性 2、根据《房地产业基本术语标准》，存量房屋的产权交易市场属于房屋 A.一级市场 B. 二级市场 C.三级市场 D.四级市场 3、下列属于房地产中介服务的是 A.房地产开发项目转让 B.房屋设施管理 C.房屋维修养护 D.房地产估价 4、国土资源部、中央农村工作小组办公室、财政部、农业部于2011年11月发布的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》对集体土地所有权的主体和代表作了具体的规定，凡是村民小组土地权属界线存在的，土地应确认给村民小组农民集体所有，发证到村民小组农民集体;由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权。对于村民小组组织机构不健全的，可以由代理人代为申请登记、保管土地权利证书。该代理人是 A.村支部书记 B.村委会主任 C.村民委员会 D.村党支部 5、宅基地使用权的申请人必须具备 A.选民资格 B.市民资格 C.居民资格 D.村民资格 6、我国目前不动产登记，除海域使用权登记外，基本实现了 A.属地登记 B.属人登记 C.分级登记 D.属地登记与分级登记相结合 7、宅基地和自留地、自留山属于 A.国家所有 B.集体所有 C.集体占有 D.个人所有 8、规定城市土地的开发、出让、转让、抵押的法律是 A. 土地管理法 B.物权法 C.城市房地产管理法 D.城乡规划法 9、城乡规划是各级政府统筹安排城乡发展建设空间布局，保护生态和自然环境，合理利用自然资源，维护社会公正与公平的重要依据，其根本任务是 A.促进城乡经济社会全面协调可持续发展 B.促进土地科学使用

2011年10月 房地产法自考试题及答案

全国2011年10月自学考试房地产法试题 课程代码：00169 一、单项选择题(本大题共33小题，每小题1分，共33分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 1．下列不属于 ．．．民事性质房地产关系的是（B）1-25 A．房屋抵押B．房屋征收 C．房屋买卖D．房屋继承 2．建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当首先办理农用地的（A）2-56 A．转用审批手续B．出让审批手续 C．征用审批手续D．转让审批手续 3．下列关于承包期的说法不正确 ．．．的是（C）2-50 A．林地承包期限为30~70年B．草地承包期限为30～50年 C．耕地承包期限为70年D．特殊林地承包期经批准可以延长 4．农村土地承包经营权采取互换、转让方式流转，未经登记时产生的法律后果为（D）2-52 A．无效B．不成立 C．有效，可以对抗善意第三人D．不得对抗善意第三人 5．征收基本农田或者基本农田以外耕地超过35公顷的，必须由（A）2-68 A．国务院批准B．省级人民政府批准 C．县级人民政府批准D．乡级人民政府批准 6．大多数英美法系国家采用的房地产权属登记及其效力模式是（B）3-95 A．谢尔曼模式B．托伦斯模式 C．科斯模式D．考夫曼模式 7．根据我国现行有关法律的规定，房屋产权的取得、转移、变更和他项权利设定的法定生效要件是（ C ）3-96 A．签订书面合同B．经有关主管部门批准 C．办理房屋产权登记D．办理公 8．城镇居民购买商品房所适用的是（B）6-（教材中无法找到标准答案） A．成本价B．市场价 C．政府调节价D．政府定价 9．《土地增值税暂行条例》规定，建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额一 定比例的，免征土地增值税，该比例为（C）4-111 A．30％B．25％ C．20％D．15％ 10．下列关于房地产资质一级企业条件的表述中，不正确 ．．．的是（C）4-127 A．自有流动资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元

卓顶精文2019年4月自考房地产法(00169)试题及答案

2019年4月高等教育自学考试房地产法试题 （课程代码00169） 一、单项选择题(本大题共30小题，每小题1分，共30分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题卡”的相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分 1、形式意义上的房地产法是指（A） A《城市房地产管理法》B《土地管理法》 C、《商品房销售管理办法》 D、《城市房屋租赁管理办法》 2、对新建房屋进行的权属登记属于（B） A、转移登记 B、初始登记 C、总登记 D、变更登记 3、按土地用途进行分类，我国土地可以分为（A） A、农用地、建设用地、未利用地 B、农用地、工业用地、商业用地 C、住宅用地、工业用地、商业用地 D、农用地、工商业用地、军事用地 4、下列关于“小产权”的说法中，正确的是（A） A、小产权房的“小”强调的是城镇居民不能取得房屋的所有权 B、小产权房的“小”强调的是城镇居民不能取得房屋的使用权 C、任何人不能取得小产权的产权 D、农村军民都不可以取得小产权的所有权 5、以招标方式出让国有建设地使用权的主体是（B） A、省、市、县人民政府国土资源行政主管部门 B、市、县人民政府国土资源行政主管部门 C、市、县人民政府 D、市、县、乡人民政府 6、建设用地使用权是指依法对国有土地享有的（D） A、占有、使用、处分的权利 B、使用、收益、处分的权利 C、占有、收益、处分的权利 D、占有、使用、收益的权利 7、根据《房地产开发企业资质管理规定》的规定，新设立的房地产开发企业取得的《暂定资质证书》的有效期为（C） A、6个月 B、9个月 C、1年C、2年 8、申请人民法院强制执行征收补偿决定的案件，其管辖的法院是（C） A、申请人所在地基层人民法院 B、申请人所在地中级人民法院 C、房屋所在地基层人民法院 D、房屋所在地中级人民法院 9、下列建设用地中、可以以划拨方式取得土地使用权的是（D） A、住宅用地 B、工业用地 C、商业用地 D、城市基础设施用地 10、根据我国现行立法规定，教育、科技、文化用地的最高使用年限是（B） A、40年 B、50年 C、70年 D、100年 11、根据《建设工程质量管理条例》的规定，在正常使用条件下，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的最低保修期为（B） A、1年 B、2年 C、3年 D、5年 12、建设工程监理的现场监理工程享有的权利是（C） A、行政命令权 B、处罚权

2015年10月自考房地产法(00169)试题及答案解析

2015年l0月高等教育自学考试全国统一命题考试 房地产法试卷 (课程代码 00169) 本试卷共5页，满分l00分，考试时间l50分钟。 考生答题注意事项： 1. 本卷所有试题必须在答题卡上作答。答在试卷上无效，试卷空白处和背面均可作草稿纸。 2. 第一部分为选择题。必须对应试卷上的题号使用2B铅笔将“答题卡”的相应代码涂黑o 3．第二部分为非选择题。必须注明大、小题号，使用0．5毫米黑色字迹签字笔作答。4．合理安排答题空间，超出答题区域无效。 第一部分选择题 一、单项选择题(本大题共30小题，每小题l分，共30分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题卡”的相应代码涂黑。未涂、错涂或多涂均无分。 1．下列土地中不属于国家所有的是 A. 被依法征收的土地 B．农村宅基地 C．农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地 D．城市市区土地 2+下列关于《城市房地产管理法》调整范围的表述中，不正确的是 A．调整范围只限制于城镇房地产法律关系 B．既调整平等主体之间的房地产关系，也调整非平等主体之间的房地产关系 C．调整国家实施房地产管理的行为 D．调整房地产开发行为 3．张三购买王二位于东海市某小区的商品房，该交易全部完成，张三取得了该商品房的 A．土地所有权、房屋所有权 B．土地使用权、房屋使用权 C．土地所有权、房屋使用权 D．土地使用权、房屋所有权 4．房屋出租、抵押、典当、承租房屋的转租及使用权转让等部分产权交易属于 A．房屋一级市场 B．房屋二级市场 C．房屋三级市场 D．房屋四级市场 5．在担保物权中，主要针对不动产设立的是 A．质权 B．留置权 C．抵押权 D．典权 6。不动产物权变动的公示方式是 A．公告 B. 登记 C．交付 D. 通知 7．地役权的特征之一是 A．地役权的客体仅限于土地 B．地役权的主体限于需役地所有权人和供役地所有权人 C．地役权具有可分性 D．地役权具有从属性 8．满足国家规定的一系列条件、利用农村集体建设用地建设的公租房，其产权归 A．国家所有 B. 开发商所有 C．农村集体经济组织所有 D．房屋租赁者所有

2012年1月自考房地产法试题及答案

全国2012年1月高等教育自学考试 房地产法试题 课程代码：00169 一、单项选择题(本大题共33小题，每小题1分，共33分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 1．在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为( ) A．农用地、建设用地、未利用地B．农业用地、工业用地、建筑用地 C．农用地、建筑用地、荒山荒地D．农业用地、工业用地、建设用地 2．在地方权限范围内，行使征收土地批准权的机关是( ) A．中央人民政府B．省级人民政府 C．地市级人民政府D．县级人民政府 3．征用基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的须由相关机关批准，该机关是( ) A．国务院B．省级人民政府 C．县人民政府D．镇人民政府 4．发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议2／3以上的成员或者( ) A．1／3以上村民代表的同意B．1／2以上村民代表的同意 C．2／3以上村民代表的同意D．3／4以上村民代表的同意 5．为了保障农民的土地承包经营权利，《土地承包法》规定，草地的承包期限为( ) A．30年B．30~50年 C．30~70年D．经相关部门批准可无限期延长 6．某村为修建村公共设施，占用了本村甲村民小组所有的土地，则该土地所有权归( ) A．村民委员会B．国家 C．甲村民小组D．该公共设施的管理者 7．房屋结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑物而为不同所有人共有的房屋是( ) A．房屋共同共有B．房屋按份共有 C．异产毗连房屋D．房屋相邻 8．职工对于以标准价购买的公有住房，享有( ) A．独立产权B．部分产权 C．完全产权D．公有产权 9．房屋因买卖、交换、赠与等原因而致使其权属发生转移，办理产权过户手续时所进行的登记是( ) A．变更登记B．他项权利登记

自考房地产法试题及答案

自考房地产法试题及答案

年 4 月高等教育自学考试房地产法试题 （课程代码00169 ） 一、单项选择题( 本大题共30 小题，每小题 1 分，共30 分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题卡”的相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分 1、形式意义上的房地产法是指（A） A《城市房地产管理法》B《土地管理法》 C、《商品房销售管理办法》 D、《城市房屋租赁管理办法》 2、对新建房屋进行的权属登记属于（B） A、转移登记 B、初始登记 C、总登记 D、变更登记 3、按土地用途进行分类，中国土地能够分为（A） A、农用地、建设用地、未利用地 B、农用地、工业用地、商业用地 C、住宅用地、工业用地、商业用地 D、农用地、工商业用地、军事用地

4、下列关于“小产权”的说法中，正确的是（A） A、小产权房的“小”强调的是城镇居民不能取得房屋的所有权 B、小产权房的“小”强调的是城镇居民不能取得房屋的使用权 C、任何人不能取得小产权的产权 D、农村军民都不能够取得小产权的所有权 5、以招标方式出让国有建设地使用权的主体是（B） A、省、市、县人民政府国土资源行政主管部门 B、市、县人民政府国土资源行政主管部门 C、市、县人民政府 D、市、县、乡人民政府 6、建设用地使用权是指依法对国有土地享有的（D） A、占有、使用、处分的权利 B、使用、收益、处分的权利 C、占有、收益、处分的权利 D、占有、使用、收益的权利 7、根据《房地产开发企业资质管理规定》的规定，新设立的房地产开发企业取得的《暂定资质证书》的有效期为（C）

【自考2018整理】房地产法历年名词解释

房地产法名词解释2018整理 39、城市公房是指坐落于直辖市、市、建制镇的国有房屋和集体所有的房屋。 40.违章建筑是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或违反建设工程规划许可证的规定建设，严重影响市规划的建筑。 41、商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 42、物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。43、个人住房贷款 是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。 39．建筑物区分所有权是指建筑物所有人对建筑物专有部分的所有权、共用部分的持分权以及因共词关系所生的成员权。 40．临时安置补助费是指拆迁人对被拆迁人或者房屋承租人在过渡期内自行过渡可能发生费用的补助，通常又称为过渡费。 41．商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买房人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。房屋预售又称“卖楼花”。 42．业主委员会是指经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。 43．经济适用住房是指已列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 39.房屋按份共有是指两个或两个以上的人对同一项房屋按照确定的份额享受权利、承担义务。每个共同人有权要求将自己的份额分出或者转让。 40.房地产关系是指人们取得、开发、利用、经营和管理土地房屋而形成的社会关系。 41.房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 42.住房公积金是指国家机关国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。 43.涉外房地产广义上是指房地产法律关系主体、客体、内容三要素中，有与国外或境外相联系的某一具体因素的房地产。狭义上是指房地产法律关系的客体一房屋、土地位于我国境内和主体具有涉外因素的房地产。 房地产市场是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、抵押、租赁等交易活动的总称。 40．商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。 41．土地登记制度是指国家依照规定程序将土地的权属、用途、面积、政府对该宗地的利用设置的管理条件等情况登记在专业的簿册上，同时向土地所有者和土地使用者颁发土地证书的制度。 42．经济适用住房是指已列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。43．外商投资企业用地是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业进行生产经营和工程建设所需要的用地。 房地产相邻权是指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。 40.仲裁亦称公断，指的是由第三者（专门的仲裁机构、仲裁员）根据发生房地产纠纷的当事人双方的仲裁协议和一方的申请，对他们的争议作出判断和裁决。 41.商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。 42.业主委员会是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。 43.耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。 .建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地。 42.房地产纠纷是指当事人因有关房地产的权益而引起的争议。 43.土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。44.住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。 房产税是以城镇房产为征税对象，以房产价值或租金为计税依据的一种税 【2015】 土地再开发是指对城区原有土地进行改造，即通过一定量资金、劳动等投入，调整用地结构，完善城市基础设施，以提高现有土地的使用功能。 狭义的房地产开发是指房地产企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为 土地登记是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记薄公示的行为。 房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目，是房地产开发内容或要完成的工程内容。 限价商品住房是一种在房价较高的城市实行的、面向低收入无房或住房困难家庭供应价格限定、套型限定的普通商品住房的住房保障政策。【2016】名词解释题 36.房地产是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物,(1分)包括物质实体和依托于物质实体上的权益。(2分) 37.商品房销售广告是指房地产开发企业、房地产权利人或房地产中介服务机构利用各种有形物质或者无形媒介为载体,(2分)发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。(1分) 38.买卖不破租赁规则.是指房屋在租赁期间,因与、析产、继承或者买卖而发生所有权变动的,(分)不影响租赁合同的效力,原房屋租赁合同继续有效。(2分) 39.住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工,(1分)依法缴存的长期住房储金。(2分) 40.土地增值税.是指对转让房地产并取得收入的单位和个人,(1分)以其转让房地产所取得的增值额为计税依据而征收的一种房地产税 农村土地承包经营权：指农村土地承包人对其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定处分的权利。 农村土地：指农村集体所有和国家所有依法又农民使用的土地，包括耕地林地草地，以及其他依法用于农业的土地。 土地用途管制制度：指国家为保证土地资源的合理利用，促进经济社会和环境的协调发展，通过编制土地利用总体规划划定土地用途区域，确定土地使用限制条件，土地的所有者、使用者严格按照国家确定的用途利用土地这样一种制度。 基本农田：指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。 土地开发：是为了扩大土地的可利用面积和提高土地利用深度，通过劳力、技术和资金的投入将土地由自然资源改造为经济资源。 土地复垦：指对在生产建设过程中，因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可利用状态的活动。 土地使用权：是土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处分的权利。 建设用地：指建设建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地，从广义上讲，指已利用土地中的一切非农业生产用地。 国家建设用征收土地：是国家运用其行政权力把农民集体土地转为国家所有的行为。 乡（镇）村建设用地：是农村集体投资或农民投资兴办的乡镇企事业、村办企业、农村村民住宅、乡（镇）村公共设施、公益事业建设所使用的土地。 房屋所有权：指房屋所有人依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。 房屋共有：指两个以上主体对同一房屋共同享有所有权。 房屋共同共有：是指两个或两个以上的人对共有的某项房屋平等地、不分份额地享有权利并承担义务。 房屋按份共有：是指两个或两个以上的人对同一项房屋按照确定的份额享有权利、承担义务。 房地产相邻权：指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或接受限制而发生的权利义务关系。 异产毗连房屋：指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑物而为不同所有人共有的房屋。 建筑物区分所有权：是指建筑物所有人对建筑物专有部分的所有权、共有部分的持分权以及因共同关系所生的成员权。 住房部分产权：指城镇居民对按标准价（优惠价）购买的公房享有的权利，包括占有权、使用权、有限的收益权和处分权并可以继承。 房地产权属登记：是指房地产行政管理部门代表政府对房地产所有权和使用权以及由上述权利产生的房地产他项权利进行登记，从而依法确认房地产权归属关系的行为。 公信力：指在登记为房地产权利变动的公示方法的情况下，即使登记簿的记载与实质的房地产权利不符，但对信赖记载表征的善意第三人也予以保护。 土地权属登记：是国家用以确认土地所有权或土地使用权的一项法律措施。 城市居民住房：是指城市居民个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。 城市公房：指坐落于直辖市、市、建制镇的国有房屋和集体所有的房屋。

2019年自考《房地产法》一考通题库

房地产法——选择 1。当土地单独作为地产时，指的是{土地所有权}、{土地使用权}，当房屋单独作为房产或者出租时，指的是{房屋所有权}、{房屋使用权}、；当土地与房屋连为一体时，指的是{房屋所有权}和{其占用范围内的土地所有权}，或{房屋所有权}和{其占用范围内的土地使用权}。 2。房地产关系，按其法律特征，可分解为{民事{商品]性质}的经济关系和{行政管理性质}的经济关系。 3。民事性质的房地产关系，指的是平等主体之间基于土地、房屋而发生的{所有}、{使用}、[转让]、[抵押]、[租赁]等经济关系。 4.行政管理性质的房地产关系，指的是不平等主体之间基于土地、房屋的[征用]，[拆迁]、[土地用途管制]、[建设立项审批]、[房地产税征收]以及[行政调处]有关纠纷等经济关系。 5。房地产法调整对象的内容：1]土地、房屋财产关系，2]土地利用和管理关系，3]城市房地产开发经营关系，4]城市房产管理关系，5]城市物业管理关系。 6。广义的房地产法基本内容包括：1]关于房地产权属的规定，2]关于房地产开发利用的规定，3]关于房地产交易的规定，4]关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定，5]关于社会化、专业化的物业管理的规定。 7。我国房地产法的基本原则：1]土地公有原则，2]土地有偿使用原则，3]十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则，4]房地产综合开发原则，5]城镇住房商品化原则，6]宏观调控与市场调节相结合的原则。 8。房地产法律关系包含：[主体]、[客体]、[内容]。 9。房地产法律关系的主体有：[国家机关]、[企业]、[事业单位]和[社会团体]、[公民个人]。 10。房地产法律关系的客体有：[土地]、[房屋]和[行为]。 11。关于房地产我国已经制定的法律有：[《城市规划法》]、[《土地管理法》]、[《城市房地产管理法》]、[《建筑法》]。 1。国土资源部由[原地质矿产部]、[国家土地管理局]、[国家海洋局]和[国家测绘局]共同组建。 2。土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查时有权采取下列措施：第一，要求被检查的单位或个人提供有关土地权利的文件和资料，进行查阅或者予以复制；第二，要求被检查的单位或者个人就有关土地权利的问题作出说明；第三，进入被检查单位或者个人非法占用土地的现场进行勘测；第四，责令非法占用土地的单位或者个人停止违反土地管理法律、法规的行为。 1。《土地管理法》的宗旨是：加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展。 2。《土地管理法》按用途将土地分为[农用地]、[建设用地]和[未利用土地]。 3。农用地转用审批权集中在[中央]和[省]两级，收回了原来分属地方政府的征地审批权。 4。征用耕地的补偿费用包括：[土地补偿费]、[安置补偿费]、[地上附照物]和[青苗补偿费]。 5。国家出让土地使用权，必须采用[拍卖]、[招标]、[协议]三种方式进行。 6。国有土地所有权，是指由国务院代表国家行使的对全民所有的土地享有[占有]、[使用]、[收益]和[处分]的权利。 7。国有土地确定给单位或个人使用，一般有三种形式：1]行政划拨，2]国有土地有偿使用，3]国有土地承包经营。 8。《宪法》和《土地管理法》规定，[宅基地]和[自留地]、[自留山]属于农民集体所有。 9。土地使用权出让方式，可以采取[拍卖]、[招标]或者[双方协议]的方式。 10。招标出让的一般程序为：[招标]、[投标]、[定标]、[签约]、[履约]五个阶段。 11。出让合同应包括以下主要内容：1]出让地块的基本情况，包括位置、面积、界线等；2]出让金额的数量、支付方式和支付期限；3]土地使用权的出让期限；4]地块的规划设计条件，或称土地使用条件，由城市规划部门根据城市规划确定，包括建筑密度、容积率等控制指标，工程管线、竖向规划、配件停车场或其他公共设施的要求；5]违约责任。 12。土地使用权转让的方式，常见的有[买卖]、[赠与]、和[交换]三种。 13。下列土地使用权禁止转让：1]以出让方式取土地使用权，未达到法定转让条件的；2]司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3]依法收回土地使用权的；4]共有土地使用权，未经其他共有人书面同意的；5]权属有争议的；6]未依法登记领取权属证书的。 14。土地使用权划拨的特征：1]土地使用权划拨是一种具体的行政行为，国家行使社会经济管理者的行政权力，将土地使用权进行分配或调整；2]土地使用权划拨是一种无偿的行为，土地使用者取得使用权无需支付地价，但这并不等于使用者不需支付任何费用；3]土地使用权可以是有期限的，也可以是无期限的的；4]划拨的土地使用权，不可以转让、出租、抵押。 15。下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府批准划拨：1]国家机关用地和军事用地；2]城市基础设施用地和公益事业用地；3]国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4]法律、行政法规规定的其他用地。 16。军事用地一般指[部队营区]、[军用机场]、[港口]等，但不包括军队用于房地产开发的用地。 17。城市基础设施用地是指[城市道路]、[公共停车场]、[机场]、[码头]、[铁路]、[污水处理]、[垃圾压缩站]、[公厕]、[环卫设施]、[供水]、[排水]、[园林绿化]等用地。 18。公益事业用地是指[教育]、[卫生医疗]、[体育]、[文化]、[邮政电信]、[养老院]等公益事业用地。 19。土地使用者必须是[企业]、[公司]、[其他经济组织]和[个人]。20。可以回收划拨的国有土地使用权的情形有：1]为公共利益需要使用土地的；2]为实现城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；3]土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未批准的；4]因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；5]公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。21。企业改革中涉及的划拨土地使用权，有下列情况之一的，应 当采取出让或租赁方式处置：1]国有企业改造或改组为有限责任 公司、股份有限公司以及组建企业集团的；2]国有企业改组为股 份合作制的；3]国有企业租赁经营的；4]非国有企业兼并国有企 业的；5]国有企业破产或出售的。 1.国有企业改革中划拨土地使用权的处理(一)土地使用权的作价 出资(入股)(二)国有土地使用权出让或者租赁(三)保留划拨土地 方式处置土地(四)处置土地使用权的要求. 2.土地利用总体规划的编制原则(1)严格保护基本农田,控制非农 业建设占用农用用地;(2)提高土地利用率;(3)统筹安排各类,各 区域用地;(4)保护和改善生态环境,保障土地的可持续利用;(5) 占用耕地与开发复垦耕地相平衡. 3.土地利用总体规划的编制内容(1)土地利用现状分析(2)土地需 求量预测(3)土地适宜性评价(4)确定规划目标和方针,进行布局 与结构调整(5)土地利用分区规划(6)制定和实施规划的政策和措 施. 4.土地利用总体规划按规划的层次可以分为(全国性)土地利用总 体规划,(省,自治区直辖市)土地利用总体规划(市级)土地利用总 体规划(县级)土地利用总体规划{乡(镇)}级土地利用总体规划 5.土地利用年度计划应当包括以下内容(1)农用地转用计划指 标;(2)耕地保有量计划指标;(3)土地开发整理计划指标. 6.为了实现耕地总量动态平衡,<<土地管理法>>规定了一系列制 度1从规划上保持总量平衡2实行土地用途管制制度3实行占用 耕地补偿制度4实行基本农田保护区制度.5禁止闲置和荒芜耕 地. 7.那些耕地应当划入基本农田保护区,实行严格管理?1.经国务院 有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮.棉.油. 生产基地内的耕地.2有良好的水利与水土保持设施的耕地,正在 实施改造计划以及可以改造的中低产田3蔬菜生产基地4农业科 研,教学实验田. 8.土地开发的原则.1符合土地利用总体规划2保护和改善生态环 境,防止水土流失,土地荒漠化.3农业用地优先开发.4保护开发者 利益. 9在下列3种情况下,国家可以划拨或出让,租赁土地使用权;1将 农村集体所有的土地征用为国有2国家依法收回国有建设土地使 用权3国有荒山荒地. 1.房屋共有的特征1主体有两个或两个以上单一主体不构成房屋 共有 2.客体是是同一项房产3房屋共有存在着对内对外两种关 系. 2.房屋共有特征1主体各有份额2每个共有人有权要求将自己的 份额分出或转让3每个共有人按照各自的份额,对共有房产分享权 利,分担义务. 3土地使用权的特征1.权利的派生性2客体的有限性3目的特殊 性4取得的法定性5使用的期限性. 4土地使用权传来取得的方式包括通过(转让抵押权的实现或民事 执行.变更国有土地使用权的主体)等方式 5.国家对土地使用权主体变更实行必要的限制.一是国有企业与 机关事业单位的之间的流转.二是限制公民与法人,非法人组织之 间的流转.三是限制中国人与外国人之间,以及外国人相互之间流 转. 6建筑物区分所有权是指由区分所有建筑物专有部分(所有权)共 有部分(持分权)以及因共同关系所生(成员权)所构成. 7建筑物区分所有权特征1复合性2专有所有劝的主导性3一体性 4权利主体多重性. 8购买公房享有的权利(占有权,使用权,有限的收益权和处分权) 并可以继承. 9房地产权属登记的功能1产权确认功能2公示功能3管理功能 10各国关于房地产权属登记及其效力的规定有三种模式1>德国法 模式2>托伦斯模式.3法国法模式. 11.房产权属登记分为(总登记,转移登记,变更登记和其他登记) 12房产权属登记程序1登记收件2勘丈绘图3产权审查4绘制权 证5税费发证 13.出租人有权解除租赁合同1>承租人擅自将房屋转让转租或转 借的2>正族人利用承租的房屋进行非法活动,损害公共利益的3> 承租人累计6个月不交租金的. 14.私房的法定继承情况 1.被继承人生前没有对其遗留房屋立下 遗嘱.2.遗嘱继承人放弃继承房屋或者受遗赠人放弃接受遗赠房 屋的 3.遗嘱继承人丧失继承权的.4.遗嘱继承人或者受遗赠人先 于被继承人死亡的5.遗嘱无效部分所涉及的财产6,.遗嘱未处分 的房产. 15遗嘱不许具备以下条件.1.主体合格2意思表示真实3客体合法 4内容合法. 1.按房地产开发的规模不同,房地产开发可分为(单项开发,小区 开发.和成片开发). 2.房地产开发必须严格执行城市规划,坚持(经济效益,社会效益, 环境效益)相统一. 3房地产开发企业的设立程序.1申请登记2发给营业执照3备案. 4.资质一级企业的构成,1)自有流动基金2000万元以上,注册资金 不低于2000万2)专业管理人员不得少于40人.中级以上管理人员 不得少于20人3)设有总会计师,经济师以上职称的总经济师4)具 有5年以上从事房地产开发经历5)今年累计竣工30万平方米以上 的房屋建筑面积或与此相当的房地产开发投资.连续4年建筑工程 质量合格率达100%,优良率达20%. 5.房地产中介服务机构主要包括(房地产咨询机构.房地产价格评 估机构和房地产经纪机构.) 6.房地产中介服务机构设立的条件,1)有自己的名称,组织机构2) 有固定的服务场所3)有必要的财产和经费4)有足够的专业人员5) 法律行政法规规定的其他条件. 7.国家对房地产中介服务人员采取(统一考试,执业咨询认证和注 册登记)的管理办法. 1房屋拆迁应注意的事项：1服从国家利益2符合城市规划3保护 合法权益4谁拆迁谁安置补偿 2补偿协议主要条款：1补偿形式,作价补偿还是产劝交换,一次性 安置还是临时国度2补偿金额3安置面积4安置地点5搬迁过渡 方式6过渡期限7违约责任8当事人认为需要订立的其他条款 3房地产转让禁止条件：1司法机关和行政机关依法裁定,决定封 查或者以其他形式期限制房地产权利的2依法收回土地使用权的 3共有房地产,未经其他共有人书面同意的4属权有争议的5未依 法登记领取权证书的6法律行政法规规定禁止转让的其他情形 4可以转让出租抵押土地使用权的有：1土地使用者为企业公司其 他经济组织和个人2领有国有土地使用证3具有地山建筑物其他 附着物合法产权证明 4依照规定签订土地使用权出让合同,向当地市,县人民政府补交 荼毒使用权出让金或者以 转让,出租,抵押所获得收益低交土地使用权出让金 5房地产抵押人的权利主要有：1对抵押房地产的占有,使用和收 取收益权2就同一个房地剩余的价值的部分再设定抵押的权利。 义务主要有1保持抵押房地产的价值2保证抵押权人充分实现抵 押权 6房地产抵押权人的权利和义务：1要求保全低压放地产担保价值 2物上代位权3处分抵押权4优先受偿权。主要义务有1不妨碍抵 押人依法行使对抵押房地产的占有使用收益权不得单方扩大抵押 人担保范围,增加其负担2在抵押权实现后,如果变卖抵押房地产 的价款清偿主债务后有剩余,则应当及时将剩余部分返还给抵押 人 7不得出租的房屋：1未依法取得房屋所有证的2司法机关和行政 机关依法裁定决定查封或者以其他形式限制房地产权利的3共有 房屋未取得共有人同意的4权属有争议的5属于违法建筑的6不 符合安全标准的7已抵押未经抵押人同意的8不符合安全环保卫 生等主管部门有关规定的9有关法律法规规定禁止出租的其他形 式 8房物暂时不宜出售的：1未经市,县房地产管理部门确认房屋产 权的2两户或两户以上的共有厨房,厕所的单元楼3已列入城市规 划有待改造差遣的4与政府机关及保密部门大楼相连无法分割的 5营业,办公,生产,和住房混合在一起的6被没收,代管或经租的7 平房以及经产全单位确认不能出售的 9不得设定抵押的房地产：1权属有争议的2用于教育医疗市政等 公共福利事业的房地产3列入文物保护的建筑物和有重要纪念意 义的其他建筑物4已依法公告列入拆迁范围的房地产5被依法查 封扣押监管或者以其他形式限制的房地产6依法不得抵押的其他 房地产 1：外商投资企业事业土地的限制（1）外商投资企业对其占有的 土地只有使用权，没有所有权（2）外商投资企业用地期限与企业 的经营期限相同（3）外商投资企业不得擅自改土地的用途，需要 办理手续（4）外商投资企业使用土地必须严格遵守建设规划，需 按照城市规划使用土地。 2：外商投资企业房产的所有人可以通过（房产买卖）（豫售）（预 购）（拍卖）（赠于）（交换）等法律行为，并将可以进行房产低压 和房屋租赁。 3：下列土地免缴城镇土地使用税（1）国家机关，人民团体，军 队自用的土地（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土 地（3）宗教寺庙，公园，名胜古迹自用的土地（4）市政街道， 广场，绿化，地带等公共用地（5）直接用于农，林，牧，渔业的 生产用地（6）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从 使用月份起交纳5--10年（7）又财政部门另行规定免缴的能源， 交通。水利设施用地和其他用地 4：以下情况经批准可以免征耕地占用税（1）部队军事设施用地 （2）铁路线路，飞机场跑道和停机坪用地（3）炸药库用地（4） 学校，幼儿园，敬老院，医院用地 5：减免对以下情况可免征房产税（1）国家机关，人民团体，军 队自用的土地（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土 地（3）宗教寺庙，公园，名胜古迹自用的土地 （4）个人所有非营业用的房产（5）财政部门批准免征税的其他 房产 6：导致房地产纠纷的原因是多种多样的，以下几项（1）历史原 因（2）利益矛盾(3)合同不当或违反合同（4）违法行为 7：拆迁人与被拆迁人对（补偿形式）和（补偿金额）（安置面积） 和（安置地点）（搬迁过渡方式）和（过渡期限），可进行协商。 8：预售商品房的价值（1）预售商品房的价格，除国家规定“微 利房”“解困房”等必须执行国家定价的以外，合同双方根据房地 产市场行情约定价格也是允许的。（2）合同双方约定预售商品房 的价格（3）合同双方约定的预售商品房的价格不明确（4）在预 期交付房屋的期间 9：违反基本农田保护条例的规定，有以下行为之一的，依法从重 给予处罚（1）未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用基 本农田的（2）超过批准数量，非法占用基本农田的（3）非法占 用基本农田的（4）买卖或者以其他形式非法转让基本农田的 房地产——名词 房地产法律关系的主体:即参加房地产法律关系的当事人,它既是 权利的享受者,又是义务的承担者.主要有以下几类:国家机关,企 业,事业单位和社会团体,公民个人. *房地产法律关系的客体:即房地产法律关系主体的权利义务所共 同指向的对象.一般来说,客体分为土地个房屋还包括行为. *土地管理法:就是国家为实现土地管理目的而制定的法律规范, 它调整因确认土地所有权,开发利用土地,取得和转让土地使用权, 以及规划管理土地而产生的各种经济关系. *土地法律关系:是由土地法律规范调整而形成的具有权利义务内 容的关系. *土地所有权:是指土地所有人依法对自己的土地享有的占有,使 用,收益和处分的权利. *国有土地所有权:是指由国务院代表国家行使的对全民所有的土 地享有占有,使用,收益和处分的权利. *国有土地使用权出让;是指国家将国有土地使用权在一定年限内 出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金 的行为.(土地使用权出让的概念同一) *土地使用权转让:是指土地使用者将土地使用权再转移的行为, 包括出售,交换和赠与. *土地使用权出租:是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地 上建筑物,其他附着物租赁给他人使用.由他人向其支付租金的行 为. *土地使用权抵押:是指土地使用者提供可供抵押的土地使用权作 为履行债务的担保的行为.