做好房地产企业财务会计报告分析的几点建议

做好房地产企业财务会计报告分析的几点建议

作者：邹岩

来源：《新农村》2011年第02期

摘要：财务会计报告分析能够较全面的反映房地产企业经营情况，正确的分析并应用到工作中去，对房地产企业具有重要意义。本文从公司业绩、资产管理效率、偿债能力分析、现金流量和报表附注五个方面对如何做好房地产企业财务会计报告进行分析解读，从而使财务会计报告在企业发展中的实用性、指导性更加明确、突出。

关键词：房地产企业财务会计报告分析

房地产企业财务会计报告是企业负责人及股东了解和掌握企业生产经营情况的主要信息来源。为使房地产财务会计报告能够更好的反映企业运营，结合实际，建议运用以下方法对其进行综合分析。

一、通过收入构成、盈利能力和成本费用三个方面分析公司业绩

房地产企业经营情况，比如收入、利润等指标完成等是企业负责人及股东最关心的，这也是财务报告的重点。对此，可从以下几个方面着手：

1.分析企业收入构成情况

房地产企业的收入主要包括新建房屋销售收入、建筑机械租赁收入和其他业务收入。其中，新房销售收入是最重要的收入指标，对该指标的分析，可采用本月收入和上月相比较，一般使用同一开发项目数据为好。比如，我公司开发的两个房产项目，因地域不同，房屋销售价格高的达到每平方3500元，低的仅有1600元左右，两者相差一倍以上，因此其月销售收入就不能简单的进行比较。房产开发中的不同项目在收入分析过程中还要注意各收入项目在收入总量中所占的比重，以便了解企业房屋销售业务在同行业中的地位和发展前景。

2.分析企业的盈利能力

利润指标是企业最重要的经济效益评价指标之一，通过对该指标的分析，可以了解企业的盈利水平和企业发展前景。通过观察营业利润、投资收益、补贴收入及营业外净收入在企业利润总额中所占的份额，还可以评价企业利润来源的稳定性。

3.分析成本费用对企业利润的影响

土地、建材、人工等成本以及管理、财务、销售等费用是影响房地产企业经营利润的重要因素，在收入一定的条件下，成本费用越低，企业的利润就越大，反之亦然。近几年我公司通过材料竞标购进、非生产成本定额等措施，成本费用在销售收入中的比重每年都降低2个百分点以上。这可通过销售利润率或成本费用利润率来验证，同时需要对成本费用作进一步的分解，以便了解各成本费用项目所占的比重，从而使管理者可以有的放矢的压缩有关开支，达到以最小的投入取得最大的产出。

二、通过应收账款周转率、存货周转率和投资报酬率三个方面分析资产管理效率

对于房地产企业来说，各项资产运转能力的强弱，体现了管理者对现有资产的管理水平和使用效率。资产使用效率越高，周转速度越快，反映了资产的流动性越好，偿还债务的能力越强，企业的资产得到了充分的利用。对资产管理效率的分析，主要是通过以下指标来进行：

1.应收账款周转率反映了企业应收账款变现速度的快慢及管理效率的高低

该比率高表明：收账迅速，账龄较短；资产流动性强，短期偿债能力强；可以减少收账费用和坏账损失，从而相对增加企业流动资产的投资收益。通常可采用帐龄分析法，重点分析应收帐款的质量状况，评价坏帐损失核算方法的合理性，对于呆帐和坏帐，还要具体分析其产生的原因。

2.存货周转率是用一定时期企业的销货成本与存货平均占用额之比来计算

对存货周转率的分析，主要是将这一指标与同行业和企业以前年度同期进行比较，同时还要对影响存货周转速度的个别因素进行进一步的分析，如建筑材料、半成品、产成品等存货周转情况，以找出影响存货周转率水平的根本原因。

3.对投资报酬率的分析主要足看投资期限和投资回收期，从而可知企业的投资是否有效，投资风险的程度有多大

三、通过流动比率、速动比率、资产负债率等五个方面分析偿债能力

偿债能力是房地产企业偿还到期债务的能力，包括偿还短期和中长期债务的能力。偿债能力是债权人最关心的，鉴于对企业安全性的考虑，也越来越受到股东和投资者的普遍关注。企业的偿债能力主要是通过流动比率、速功比率、资产负债率、股东权益比率和利息保障倍数来进行。

1.流动比率是指流动资产与流动负债的比率

反映房地产企业在某一时点偿付即将到期债务的能力，显示短期债权人安全边际的大小。作为房地产开发企业，我公司的流动比率一直保持在2.5左右，是比较理想的，这充分证明了我公司的短期偿债能力是很强的。