高陵县新型农村社区建设实施办法

高陵县新型农村社区建设实施办法

第一章总则

第一条为进一步规范和加快推进新型农村社区建设,根据十七届三中全会精神和2012年中央农村工作会议精神,按照西安市《关于加快新型农村社区建设的意见》和西安市新型农村社区建设专题会议的安排部署,特制定本办法。

第二条新型农村社区建设的总体目标是:到“十二五”末基本完成50个行政村的建设改造任务,到2020年全面完成新型农村社区建设任务。

第三条本办法适用县域内所有的行政村和自然村。各乡镇人民政府(管委会)为项目实施主体。第四条新型农村社区建设必须坚持“统一规划、市场运作;政府主导、政策规范;利益兼顾、权责一致;多措并举、分类对待;居业并重、产业跟进;鼓励创新、支持探索”的六项原则。必须严格按照《高陵县总体规划》、《高陵县土地利用总体规划》和《高陵县农村新社区布局规划》执行。

第二章建设模式

第五条城中村融合模式,是对县城和园区建成区内的村庄,实施就地拆迁安置建设新社区。重点区域为泾渭镇各行政村、姬家管委会和鹿苑镇的部分村组。具体操作采取“政府主导,村企合作”的方式,参照《西安市城中村改造管理办法》,由开发商出资建设,乡镇人民政府(管委会)负责项目实施。

通过无形改造将改造村组的集体土地依照法定程序转为国有土地。安置用地以划拨方式供给。安置用地之外用于抵顶开发商的拆迁补偿、过渡、奖励和安置区建设等费用的集体建设用地,按照拆迁时市场评估值的5%-35%收取土地出让金后依照法定程序协议出让给开发商,土地交付时限由乡镇人民政府(管委会)与开发商协商确定。其他土地由政府土地储备机构依法给予补偿后按有关规定储备,土地出让时,参与改造的开发商有优先竞拍权。

第六条城边村并入模式,是将县城和园区规划范围内未建成区的一个或多个村庄,就近并入规划的集中安置区。重点建设县城4个集中安置区、工业开发区6个集中安置区,并将十个集中安置区周边2公里范围内的行政村就近纳入各集中安置区。具体操作采用“政企合作”的方式,将改造村组的集体建设用地及周边的其他土地进行预征后,按照现行土地综合成本价签订协议出让给企业,筹集建设资金。

集中安置区由县政府确定建设主体进行建设,征地拆迁等工作由所在地乡镇人民政府(管委会)负责。改造村组的集体建设用地依照法定程序征收确权为国有建设用地,依法出让给企业,预征的其他土地由县政府土地储备机构依法给予补偿后按有关规定储备,依法出让给企业。出让过程中超出预征价格的土地收益,全部用于开发建设。企业缴付土地协议价款的办法有两种:

1、企业一次性交付80%的土地协议价款,县政府在6-30月内分期分批办理完毕用地手续并移交土地,企业付清剩余款项。

2、企业交付30%的土地协议价款后,通过招投标参与安置区建设,承担相应的建设任务,工程竣工后依据竣工决算进行核算,补退剩余款项,政府分期分批办理完毕用地手续并移交土地。

第七条小村并大村模式,是对农业规划区范围内的村庄,运用城乡建设用地增减挂钩政策,通过村庄合并的方式建设新型农村社区。根据增减挂钩项目规划,将改造节余的建设用地指标在县域内土地价值最高的区域进行招拍挂筹集资金建设新社区,并允许预留5%集体建设用地用于本村第三产业的发展。

乡镇人民政府(管委会)按照“指标平衡,资金平衡”的原则实施项目建设。县政府按照节余一亩建设用地指标40万元的标准配套资金,用于拆迁安置奖补、房屋及基础配套设施建设等费用,资金分阶段拨付(项目批复到主体封顶拨付50%,竣工验收后拨付25%,群众回迁、旧村复垦、验收合格后拨付20%,剩余5%作为质量保证金)。建设方式根据不同的安置方式分为两种:

1、楼房化安置采用统规统建的方式。由乡镇人民政府(管委会)统一组织实施,乡镇人民政府(管委会)自首批资金拨付后30个月内完成所有任务。

2、宅院式安置采用统规代建或统规自建的方式。由乡镇人民政府(管委会)负责社区的统一规划设计和基础配套设施建设,群众以单排街坊或最小居住组团为单位,自由选择代建或自建。代建由乡镇人民政府(管委会)委托有关部门按照国家相关规范规定进行统一招投标建设、管理和监督;自建由群众自主选择有资质的施工单位按户签订工程承包合同后进行建设,建设过程中必须接受乡镇人民政府(管委会)和有关部门的管理和监督。

乡镇人民政府(管委会)按照程序确定建安成本价,由群众选择建设方式。选择自建的群众由乡镇人民政府(管委会)分阶段拨付资金。(按照规划设计要求主体封顶拨付40%,竣工验收拨付40%,群众回迁拨付15%)。乡镇人民政府(管委会)自首批资金拨付后30个月内完成所有任务。

第三章工作程序

第八条新型农村社区建设按下列程序实施:

1、申请上报。村级组织召开村民大会征求群众意见,经90%以上村民同意后,村委会将村组基本情况和群众签字意见上报乡镇人民政府(管委会)同意后,由乡镇人民政府(管委会)上报新型农村社区建设工作小组审批,列入年度建设计划。

2、方案制定。乡镇人民政府(管委会)负责根据群众意见制定拆迁安置方案,编制建筑规划设计方案(城边村并入模式集中安置区由县住建局负责编制建筑规划设计方案),县国土局对小村并大村的城乡建设用地增减挂钩项目进行包装申报。

3、方案审批。建筑规划设计方案、拆迁安置方案制定完成后,由乡镇人民政府(管委会)组织村两委会及代表会讨论,通过后上报新型农村社区建设工作小组。统筹办牵头组织相关部门召开方案评审会,国土局对用地方案提出预审意见,住建局对规划设计提出审查意见。评审通过后的建筑规划设计方案、拆迁安置方案由新型农村社区建设工作小组批复。

4、无形改造。批复生效后,城中村和城边村的改造村组需启动无形改造,改造内容包括将农民转为城镇居民户籍,集体经济组织清产核资、股份制改造,土地确权变性和撤村建居。具体实施办法按照高统组发〔2010〕1-7号的七个文件的有关规定执行。小村并大村的改造村组需进行农村资产的确权登记工作。

5、协议签订。改造村组所在乡镇人民政府(管委会)与群众签订相关协议,需先拆后建的项目,负责组织群众搬迁过渡,保障安置及建设用地。

6、选择建设方式。宅院式安置的新社区由群众自由选择建设方式。选择统规自建方式的需由组团的群众全数同意,若群众放弃选择或组团意见不一致,乡镇人民政府(管委会)按照统规代建的方式实施建设。

7、工程建设。新型农村社区建设必须严格按照中华人民共和国《城乡规划法》、《招投标法》和《建设工程质量管理条例》执行,工程技术标准必须符合中华人民共和国建设部《住宅建筑规范》(GB 50368—2005)、《陕西省城市规划管理技术规定》、《陕西省农村村庄建设规划导则》等相关规定。工程竣工后,项目实施主体(统规自建的由乡镇人民政府作为项目实施主体)根据相关程序,报请住建局依法办理竣工验收及竣工备案。

8、回迁入住。新社区完成竣工验收后,改造村组所在乡镇人民政府(管委会)组织村两委会完成群众回迁工作。

9、土地复垦。涉及到土地复垦的新型农村社区建设,在群众回迁后由所在地乡镇人民政府(管委会)完成原村庄的拆除工作,县国土局实施复垦,并申请项目验收。

第四章征迁补偿

第九条按照现行《高陵县房屋拆迁补偿标准》,由具有资质的测量评估机构对被征迁人的房屋及其附属物进行测量和评估,并出具评估报告。

第十条乡镇人民政府(管委会)依据评估报告和拆迁安置方案对被征迁人进行补偿安置。

第十一条对征迁通告发布后,新建、扩建、改建的房屋和其他建(构)筑物,不予补偿。

第十二条被征迁人因安置房建设需要过渡的,由被征迁人自行过渡,总过渡期不超过30个月,过渡费每人每月不低于150元,拆迁安置补偿协议签订后一次性发放18个月的过渡费;因征迁人原因造成被征迁人在拆迁安

置协议约定的时间内未按期回迁的,由征迁人按照不低于原过渡费发放标准的200%支付过渡费;安置房竣工验收合格后,被征迁人拒不迁入的,停发过渡费。

第五章安置标准

第十三条城中村融合模式建设的新型农村社区,参照《西安市城中村改造管理办法》,在册农户人均安置面积不少于65㎡(含商业用房,面积不少于10㎡)。

第十四条城边村并入模式建设的新型农村社区分两类:

1、姬家管委会和崇皇乡辖区内的,按照每人无偿安置住宅房屋35㎡+无偿安置商业用房10㎡+可购买20㎡(400元/㎡)安置用房的标准进行安置,原房屋按照评估值进行货币补偿。非在册农户以一个宅基地证为一户,以评估价予以货币补偿,每户无偿安置住宅房屋70㎡+可购买40㎡(400元/㎡),不安置商业用房。

2、姬家管委会和崇皇乡外其他乡镇(管委会)辖区内的,以“资产置换”的方式进行,即群众以原有房屋的评估资产置换新社区住宅。户均安置面积不高于220-240㎡(小高层不高于220㎡,多层不高于240㎡)。置换面积超出最大安置面积,超出部分按评估价予以货币补偿;置换面积不足最大安置面积,可补交差价获得最大面积。在册农户人均无偿分配商业用房5㎡。非在册农户原则上以评估价进行货币补偿。

第十五条小村并大村模式建设的新型农村社区,按照“资产置换”的方式进行。

宅院式安置的,群众以原有房屋的评估资产置换新社区住宅,最大安置面积不高于200㎡。置换面积超出最大安置面积,超出部分按评估价予以货币补偿;置换面积不足最小户型面积,由乡镇人民政府(管委会)根据实际情况制定相关办法。

就地楼房化安置的,群众以原有房屋的评估资产置换新社区住宅,最大安置面积不高于220㎡。置换面积超出220㎡,超出部分按评估价予以货币补偿;置换面积不足220㎡,可补交差价获得最大面积。非在册农户原则上以评估价进行货币补偿。第十六条在册农户如自愿放弃宅基地举家迁往县城,按照“资产置换”原则在县城安置区进行安置,所选县城的小高层楼房面积不超过120㎡,多层楼房面积不超过180㎡,并给予奖励。

第六章管理职责

第十七条乡镇人民政府(管委会)应做好以下工作:

1、负责辖区内新型农村社区建设的项目申报工作;

2、负责以乡镇人民政府(管委会)的名义征用城边村改造中集中安置区建设用地;

3、组织编制建筑设计方案,制定拆迁安置方案;

4、与群众签订拆迁安置协议;

5、组织实施征地拆迁的安置补偿,解决征地拆迁安置补偿过程中出现的各种问题,制止群众乱搭乱建、阻挠建设等各种违法违规行为,维护好建设环境;

6、按照建设程序组织实施工程建设;

7、做好群众回迁安置和旧村拆除工作。

第十八条各相关职能部门应做好以下工作:

1、统筹办负责新社区建设任务计划的下达,新社区总体规划设计,项目建筑设计方案和拆迁安置方案的审批,工程建设的督促检查,组织有关部门完成相关村组的无形改造及产权确权登记工作,协调民政、文体、教育、科技、卫生等部门制定相关公共设施的建设标准,争取省市对口部门的相关项目支持;

2、国土资源局负责集体土地征收,办理项目建设用地手续,组织包装城乡建设用地增减挂钩项目争取挂钩指标,做好城乡建设用地增减挂钩项目的复垦验收,土地的确权颁证,通过签订土地出让协议和储备土地抵押贷款筹集项目建设资金,负责违章建筑及乱搭乱建的土地执法,争取省市国土部门的相关项目支持;

3、规划建设和住房保障局负责对改造村庄原房屋的测量、评估、确权等,编制城边村并入模式集中安置区的建筑规划设计方案,依法为新社区的建设进行全程监督管理,负责为新社区办理相关手续,建设外围相关的基

础设施,协调供水、通讯、热力、燃气等部门做好配套建设,负责房屋证照办理等工作,争取省市对口部门的相关项目支持;

4、政府投资办负责对政府投资的社区工程建设进行多方面监管;

5、三阳新社区建设开发公司发挥企业的融资作用,在金融办的配合下,为新社区建设争取信贷支持,积极参与新社区建设;

6、财政局负责做好各项目建设资金的筹措、拨付、管理等工作,设立平衡资金专户,争取省市财政部门的相关项目支持;

7、发改委负责做好新型农村社区建设的立项工作,协调有关部门争取省市对新社区建设项目的支持,办理新社区建设项目的节能审查;

8、农林局负责做好农业规划区内改造村庄的产业发展规划、农业生产技术指导服务、职业农民培训等工作,做好涉及无形改造村庄的清产核资和股份化改造工作;

9、人社局负责失地农民的就业培训、转户群众的社保转换等工作;

10、交通运输局负责农业规划区新社区周边的道路规划及建设;

11、电力局负责新社区电力的配套建设;

12、环保局负责及时完成社区建设的环评等工作;

13、公安局做好无形改造中的农民转户工作;

14、民政局做好无形改造中的撤村建居和新社区管理工作;

15、考核办负责将新型农村社区建设列为各乡镇(管委会)和相关部门年度目标责任综合考核的重要指标,严格考核;

16、审计局负责新型农村社区拆迁、安置及建设各环节的财务审计工作。

第七章配套政策

第十九条新型农村社区建设中,由政府负责并优先配套社区外围基础设施建设。

第二十条新型农村社区的给水、电力、燃气、通讯、热力等配套设施,由相关部门按照成本价进行配套建设。

第二十一条新型农村社区建设免收县级行政事业性收费。

第二十二条在新型农村社区建设中,群众安置部分免收城市基础设施配套费;出让给开发商的开发用地,在开发建设时减半收取城市基础设施配套费用。

第二十三条开发商逾期未获得出让的开发用地时,可用集中安置区建设的房屋以综合成本价抵顶其投入,免费办理相关手续达到销售条件。

第二十四条新型农村社区建设享受国家、省、市相关配套支持政策。

第二十五条转户群众可按照“就高不就低、自由选择、不重复享受”原则,5年内可享受城乡不同政策待遇;适龄的转户群众根据自愿,依照相关程序可由新型社会养老保险转入城镇职工养老保险。

第二十六条鼓励实力雄厚的开发企业,利用城中村改造和城乡建设用地增减挂钩政策,在我县实施整区域的村庄改造,建设现代新镇。

第二十七条乡镇人民政府(管委会)项目协调管理费用按照建设总投资额的1.5%,由项目改造主体承担。

第八章附则

第二十八条本办法自印发之日起执行。本办法印发前已经依法批准实施的新型农村社区建设项目,允许按原批准方案执行。

第二十九条此前与本办法相冲突的规范性文件,均以本办法为准。

第三十条本办法由高陵县新型农村社区建设工作小组负责解释。

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