如何确定商业地产租金价格

如何确定商业地产租金价格

商业地产涉及多个学科门类，同时又分为写字楼、公寓、商场、购物中心、步行街等多种模式。

商业地产和住宅地产最大的不同在于，商业地产有一个租金体系。首先，这一体系有不同的计算方式，如按天、月或年计算每平方米的租金等，对于不同的计价方式，在制作定价系统时首先要统一换算成标准的计算单位，通常是一天每平方米的租金价格；其次，商业地产租金体系中的面积概念指的是使用面积，与住宅相比，商业地产项目的公摊普遍较高，每个铺位的公摊面积一般会占整个建筑面积的40%～50%。因此，标准的商业地产租金计算通常是以使用面积为准，也称套内建筑面积，而不是按照建筑面积计算。

一、分析确定租金价格时应考虑的要素

在制定商业地产项目的租金定价体系时，必须考虑市场上的基础认同。这种认同主要有两个层面：一是市场上商业地产的实际租金水平，这是确定项目租金价格时必须参考的重要标准值之一；二是要在这一标准值的基础上进一步分析并制定项目的租金价位，也就是项目的基价系统。

具体来说，做任何项目的租金价格定位时，应当考虑以下方面：同类项目租金水平、转租金与转让费、流水额、支付方式、门槛、当地商业特性等。

1.同类项目租金水平

在确定项目的租金价格时，首先要考虑的是同类项目的租金水平。比如，某项目在临街的位置有一排门市房，要想确定这批门市房一天一平方米的租金价格，首先要做的就是要对项目周边区域或位置类似的其他临街门市房进行系统调研。通过调研可能得出一个波浪式价格区间，这时就可以基本确定同类区域门市房的价格区间。基本租金区间确定后，就能够确保项目在制定基础租金计价时不会出现大的偏差。

如果商业地产项目认为与其他项目比起来，自身有特殊情况或独特优势，比如投入成本更高、属于新型商业物业或者是按照市场调研得出的区间定价项目投资的回报率就会很低等，所以想要将价格定得更高，在这种情况下就要考虑更多因素。

2.转租金与转让费

转租金与转让费的概念

转租金。按照基本的商业规律，任何区域、商铺、市场普遍处于经营良好的状态，经营商户普遍盈利时，转让后的租金必然要比原始租金高。因为前任经营者基于后续经营者接手之后能够盈利的情况，通常会在原始租金的基础上加上一定的差价再转租出去，这个转租后的租金价格就叫做转租金。

转让费。所谓转让费，是指转让某种权利时一次性收取的好处费，体现的是一种市场供需的不平衡。在市场上对某个项目的商铺不断出现转租需求时，前任经营者就会选择转让铺位的租赁权力，接手者向前任经营者支付一定的转让费后，就可以拥有该商铺的租赁权力。

当某一区域商铺供应比较少，而经营客户对商铺的需求又不断增加时，就会造成供需不平衡，这时供应方就会提出一些额外附加价值要求，这就是转租金差价和转让费出现的原因。

转租金的确定

经营者在转租商铺时总想以较高的价格转租出去，但是转租金的拉高程度是有“度”的，必须要在商铺所在区域经营商户所能承受的范围之内，否则经营商户就不会承租。

基于这一原因，在确定转租金时必须要进行区域内类似商铺租金价格的调研，确定转租金的合理价格水平。对此，必须要认清以下两点：第一，转租金价格水平是以区间方式存在的，这与租金调研的结果类似；第二，要想把转租金价格水平的区间精确到最准确的范围就要辨伪。在商业地产租赁市场，经常会有漫天要价的现象，因此首先要考虑这一价格是否发生过真实的交易行为。

租金价格确定的原则

静态的市场租金现状调研。经过对同类项目租金水平和转租金水平调研后，会得到租金水平区间、转租金水平区间两组数据。这两组数据都是真实的，都有市场交易记录和客户需求，都是项目确定租金基价的重要参考值。为了进一步锁定客观价格区间，首先要清楚商铺是要租赁给经营商户，因此要获得经营商户的认可，进行静态的市场租金现状调研，其中既包括租金的价格水平，又包括转租金的价格水平。

项目价值最大化和市场主流接受程度的结合。一般来说，同类项目租金水平区间确定后，项目工作人员都会先按较高的价格对自身项目的租金价格做出假设。按照开发商的常规心理，项目的租金价格确定后，如果市场上的商户普遍都能接受，说明这个价格偏低，没有将项目价值最大化。因此，项目租金价格确定的原则是既能够实现项目商业价值最大化，又恰恰是市场能够接受的较高的主流水平，要达到二者的完美结合。如果偏于其中任一方面，就说明租金价格确定得不成功。

租金价格认可度调研

在确定租金体系时，商业地产项目往往会使用转租金价格水平进行项目租金价格市场认可度调研。也就是假设项目按照市场上的转租金水平出租，以此征求商户的意见。

在租金价格认可度访谈中，从商户的心理角度出发，他们希望价格越低越好，所以有时商户表面上说“太贵了”，其实心里却觉得这个价格刚刚好，这就是商户普遍的心理。因此，在调查商户对租金价格的认可度时，要掌握一些小技巧：

技巧一：要对商户进行一种引导，而不是单纯的询问。假设项目工作人员问经营商户：“这个门市房是整个项目中最好的位置，如果一天一平方米租金10元，你会考虑吗？”经营商户这时可能会说：“你这10块钱的价格是天价，市面上根本就没有这个价格。”实际上，经营商户很可能是想压低项目工作人员对市场的期望值，让工作人员接受一个较低的价格预期。针对这种情况，项目工作人员之前就要通过对市场上租金和转租金价格水平的调研，对自身项目有一个客观判断，可以告诉客户：“这个不可能，某某街上某某门市房现在就是一天一平米10元钱的价格，而且是刚刚转租出去的，人家现在正做服装生意，做得挺好的。”当工作人员将这种实际的认知转达到位后，受访商户就会发现工作人员对市场情况是了解的，这样双方就不用再采取压低对方心理预期的方法，而是可以按照真实情况沟通。

通过这种方式，已经让经营者把一天10元/平方米的项目与自身的项目放在一个心理层面对比，但对方对新项目的价值还不认可。这时就可以对经营者继续引导：“您说得没错，那个项目开始租金是5元，经营了几年现在涨到10元了。是这样的，我们这个虽然是新项目，但是位置比他们好，档次也比他们更高……”如果经营者还是不认可，就可以试探性地询问：“你觉得我们租10元高了，那8元呢？”然后商户就会说出他对一天8元/平方米的看法……以此类推，最终就能获取商户的心理预期值。

技巧二：要针对不同类别商户进行访谈并做够一定的基数。在项目租金价格认可度调研中，经营商户往往会有一些私心和偏激观念，或者是根据自身实力有不同的承受力，所以对于个别商户的访谈往往不能反映市场的真实状况。为了最大限度地避免这一问题，在对商户的访谈中必须要做够一定的基数，并且要囊括所有的商户类别。

通过这样的访谈调研，就能够清楚地了解不同层次和不同实力的商户对项目租金价格体系的认知，并以此锁定几个相应的价格区间。

项目基价系统的锁定

通过上述调研工作，项目工作人员获取了市场上同类项目一手租金价格水平和转租金价格水平，同时在与经营商户的访谈中得出了不同层次经营者认可的项目租金水平，结合这三个区间基本上就能锁定项目租金的基价系统。

基价系统区间值的确定。项目的基价系统往往是比较小的精确区间值，如果最后得出的区间跨度很大，几乎就等于没有得出结论。在锁定精确区间时，首先通过一手租金和转租金的对比，可以看到两者之间存在的差价，然后结合市场上访谈商户的认同情况，就可以在一手租金和转租金的差价中找到一个合理的中间值，这样就能轻易地锁定基价系统区间。

基价系统是项目的均价系统。基价系统锁定后得到的是项目的均价，体现的是项目中所有商铺租金价格的均值。假设项目的产品是临街的门市房，那么各间商铺依据其位置、铺位面积、需求关系等不同情况，不可能所有商铺都是同一价格，否则说明租金体系是有问题的。

项目租金体系的具体制定

项目租金基价系统锁定后，要在这一均价体系的基础上具体制定项目的一铺一价或一区一价租金体系。同时，不同类别和不同规模的商业项目由于有不同的产品结构，所以在制定租金体系时的思路也是不同的。

简单产品的租金体系制定。有些项目的产品结构比较简单，如可以将一排门市房各个商铺依次编号为1、2、3、4、5……，如果项目相邻的是一条主街，那么顶头的几间商铺的位置属于最好的位置，中间的则属于中等位置，后面的则是较差位置。如果项目的均价是一天5元/平方米，那么中间的商铺基本上就可以定为5元/平方米，而位置较好的商铺会定到6～7元/平方米，后面较差的则会定为3～4元/平方米。在此基础上，再针对经营商户的品牌、实力和认同度进行摸底，当有初步意向的客户前来谈判时，通过试探和谈判基本上就能锁定所有铺位的租金体系。

一般来说，类似门市房这样的简单项目的定价系统是比较简单的，基本上是三个价格档次，然后再进行一些微调。

复杂产品的租金体系制定。某些大型集中性商业项目往往一层的面积就有数千甚至上万平方米，并且项目内部还有中庭和电梯等，对于这样的大型商业项目来说，租金体系的制定更加复杂。这是因为大型商业地产项目的商铺数量普遍较多，每个楼层划分下来往往会有几百个铺位。假设项目的单层建筑面积是4000平方米，使用面积是2000平方米，每个标准铺位的面积是20平方米，这样每层的商铺数量就是100个，并且必然有位置好坏的不同。但是，由于铺位数量较多，很难为每个铺位制定不同的价格，否则整个价格体系就太过混乱。

要点提示

大型商业地产项目单层租金体系制定的三个步骤：

①通过前期的市场调研锁定该平层的均价；

②按照平面分割分类法确定各类铺位的价格；

③根据市场上的差价关系进行理论租金的定位。

因此，在制定大型商业地产项目租金体系时，要遵循以下步骤：

第一步，依据前述方法，根据市场上同类产品相同楼层的一手租金和转租金价格情况锁定这两个价格参照区间，然后再通过对有意向经营的商户的访谈，初步确定项目某一楼层的租金均价区间。

第二步，依据这一楼层的均价系统确定各个铺位的价格，其中一个最基本的方法就是要根据平面分割确定铺位的具体租金价格。假设一个楼层有100个商铺，首先要根据位置好坏不同划分为几个档次，但是一般不会超过四个档次。具体来说，一般电梯周边、通道口、交叉口或大门口附近等位置较好的铺位可以划为A类，然后比照A类铺位位置稍差但又不属于很差位置的中等铺位可以划分为B类，剩下的处于边角等偏僻位置的铺位则划分C类。楼层的全部铺位按照不同类别划分完毕后，通常B类产品的价格就相当于整个楼层的均价，A类铺位的价格高于均价，而C类的价格则低于均价。

为了确定A类或C类铺位相比楼层均价调整的幅度，首先可以以项目A类铺位的预想价格与其他同类项目位置最好的铺位价格做对比，如果同类项目能够达到这一价格，就可以继续通过商户访谈征求商户对这一价格的意见；如果其他项目都达不到这一价格，就说明这一价格基本上脱离了市场的真实情况。

第三步，根据市场上的差价关系进行理论租金定位。所谓差价关系，是指市场上经营商户对于不同档次铺位价格差距的看法和认同度。比如，一个项目某一楼层的铺位每间是20平方米，A类铺位和B类铺位的租金差价是一天一平方米1.5元，那么两个同等面积铺位的月租金的差价是900元，年租金的差价是10800元。在调查经营商户对这两类铺位租金差价的认同时，如果所有商户都说“一年就差这么点钱，那我要A类的，不要B类的”，这就说明二者1.5元的价差太小，应当进一步拉大差距。在拉大价差时，具体做法是楼层的基价不变并将A类铺位的价格调高，因为在调查中得出的结论是所有商户都倾向于A类铺位。

运用这种方法，通过不断微调就可以将不同类别的铺位基价确定下来，这时整个楼层的租金价格体系就达到了可执行的水平。一般来说，铺位的价格不可能做到每个铺位都有一个不同的价格，否则各个铺位之间的差价关系会很大。因此，常规的做法是按照铺位类别定价，每个平层只要能够确定各个档次铺位的价格，基本上就可以对外公布并进行招商。

在实际操作中，整个项目租金体系的制定是一个不断模拟、预想，然后进行市场认同调研的确定并进行相应微调的过程，其中原始租金、转租金在其中具有决定性的参考价值。此外，还有一些因素也会影响到项目的租金价格定位，比如商铺的转让费等。一般来说，转租金差价和转让费这两个因素的指向是相同的，也就是说转租金差价和转让费越高，项目的租金水平定价就可以随之上调，但具体的调整程度必须要得到市场的认可并不断进行微调。

3.流水额

在确定商业地产租金价格应考虑的要素中，流水额是一个比较复杂的要素，因为在流水额分析中要对经营商户进行一个财务估算。

通过流水额的分析可以得出商户一年的纯利润（如果是毛利润还要扣除相关成本），简言之通过这种投入产出比分析就能够知道商户一年的盈利，这就是商铺租金定价的上限；一旦房租超过了商户的利润，商户就不会租赁——这就是流水额在租金定价中的参考作用和使用技巧。许多项目在确定租金时设想了一个很高的价格，但通过访谈后发现商户的流水额和净利润普遍较低；或者是项目确定的租金很低，但商户的流水额和净利润却很高，这两种情况下都需要调低或调高租金水平。

事实上，无论项目工作人员是否进行流水额和租金价格关系分析，经营商户都会估算租赁经营后的流水额、净利润和房租的关系，一旦发现不赚钱，就不会选择租赁该商铺。

4.支付方式

在支付方式的分析中有一个小技巧，即支付方式的门槛降得越低，租金单价就可以适当

地越向上提升。

例如，如果一间商铺的单价是一天3元/平方米，经计算向经营商户一次性收取的年租金是3万元。如果改为一次性收取半年的租金，在同等价格下就应当收取1.5万元。在这种情况下就可以把租金单价涨到一天4元/平方米，这时一年的租金就是4万元，半年的租金是2万元。这时客户就会觉得“1.5万元和2万元也没太大差别”，因此普遍能够接受。

这就是说支付方式也从一定程度上决定了租金价格的上涨和下调，通常情况下，一次性收取租金的周期越长，租金单价就会越低；反之，周期越短，租金就会越高。因为经营商户在经营过程中必须保持一定的流动资金用于周转，如果将过多资金都交付房租就会影响日常经营和周转。所以，一次性向商户收取的租金总额越低，商户就越能够承受，这就是支付方式对租金定价的影响作用。

5.门槛

门槛对租金定价的影响作用和支付方式类似。所谓门槛，是指在和整个主流商户群体交谈后发现，商户能够一次性交付的租金额度可能会集中在一个共同的区间，这就是租金定价的门槛。

因此，在确定项目租金单价和支付方式时必须考虑不能超过商户能够承受的门槛，一旦一次性支付的总款额度超出这个门槛，即使单价再便宜，后续的入市和招商工作也会很困难。

6.当地商业特性

不同地区和城市都有自身的商业特性，在项目租金定价过程中必须遵循当地的商业特性。如果想要推翻各地经营商户长期习惯和认可的商业特性，必须三思而后行。同时，如果不进行一些深入调研并与当地客户进行深入沟通，一般就很难理解这种商业特性。

很多项目在制定租金体系时，总是习惯于遵循某一个常规和通用的基本公式，实际上从某种程度上可以说是一种类似于“瞎蒙瞎猜”的行为。而真正的租金体系则必须要基于市场上的真实情况，包括商户承受力、认同度和当地商业特性等加以制定，这才是一种踏实、科学、有效的做法。事实上，不同地区、不同城市、不同区域和不同项目都有不同的商业特性、习性、追捧度和租金承受度，如果将某种固化的模式照搬和套用到所有项目上，最后结果往往会出现严重错误和损失。

综上所述，在项目租金价格体系的制定中，要综合考虑上述各种因素，并在此基础上不断进行微调，最后还要根据市场的认同、承受和意向进行试水和磨合的过程。

二、初步确定各楼层租金均价

确定商业地产项目某一平层的租金基价系统后，接下来就要确定各个楼层的租金均价。

1.各楼层租金定价的基本方法

在制定每一楼层的租金基价系统时，其基本的推理和论证过程大体类似，但就项目的整个租金价格体系制定而言，还要考虑层差关系和业态关系等要素。

各楼层之间的层差分析

多楼层项目在进行各楼层租金定价时，首先要考虑楼层和楼层之间的层差关系。所谓层差关系，是指各个楼层之间的价格对比关系。

一般来说，由于受各地商业习惯等因素的影响，各个地区、城市乃至各个项目的层差关系都不尽相同。

同类项目各楼层租金价格现状分析

对市场上同类项目各楼层的租金价格现状进行细致调查分析时必须要满足一定的基数，并且要排除其中某些特殊因素的干扰，进而获取真实有效的信息。比如，如果项目是一个高

档商场，就要针对所在城市所有类似的高档商场展开调查，调查内容主要是各家商场各个楼层的租金价格水平，然后把所有商场的地下、一层、二层、三层等不同楼层的价格进行排列对比，对比完成后各个楼层的价格水平都会呈现出一条波浪形的价格曲线。

一般情况下，这条价格曲线会拥有共同的区间，往往要去掉其中的最高和最低值，最后取平均值。正常来说，要参考的是市场上同类项目同楼层的主流租金水平，对于某个楼层价格曲线中的最高值和最低值，要具体分析其中是否有一些特殊因素。在将这些特殊情况摒弃后，就能够得到主流的均值，这才是相应楼层租金定价时可参考的价格。

各楼层相同业态的租金价格分析

通过上述推理，基本上初步确定了各个平层的租金体系，但是这并不等于完全确定了整个项目各层的租金，还要考虑各个楼层的业态关系。

不同的业态对同一个楼层的租金价格的影响是不同的，尽管项目的产品不变，但它所针对的客户群不同，很可能其价值就会发生变化。因此，在市场上各个楼层租金价格水平的基础上，还要进一步考虑各个楼层的业态关系、相同业态的租金价格水平，分析市场上所有业态楼层的租金价格水平，进而得到该业态的租金价格曲线。需要注意的是，这时对于该业态租金价格的分析就不限于某个楼层，而是要对所有经营该业态的楼层进行调研。

通过对业态租金价格曲线的分析，就可以得到主流的价格区间，并且发现其中的一些共性特征。根据基本的商业规律，同一业态放到不同的楼层和位置，往往会产生不同的价值。这时，对于一些特殊的情况就要加以摒弃，结合项目的具体情况，得出经营商户能够承受的主流租金水平区间。然后，再根据自身项目情况，更加准确地确定同楼层同业态的主流租金水平。

经过上述层层分析、选择和论证，最后就会针对各个楼层和相应业态得出租金均价，这时整个项目各楼层的租金体系才是一个基本完整的体系。

2.项目不同区域的租金定价方法

整个项目的租金体系确定后，最终还要落实到项目不同区域的具体租金价格上，大体来说，商业地产项目可以分为门市房和内铺两个不同区域。

外围门市房

对于任何商场而言，外围的门市房都是一个相对独立的租金体系。

门市房根据位置不同，可能会有东南西北四个面向，一般来说紧邻主干道的“主面”租金价格最贵，靠近次干道的侧面位置会稍微便宜，而背面的商铺可能最为便宜。在“一面一价”的主流价格基础上，再根据同面向各个商铺的位置好差进行租金价格的微调。

内铺

内铺的租金价格体系一般是按照平层定价，所以每一平层应当有一个基价系统，然后再按照类别确定各类铺位的租金价格。

在这个过程中，应当掌握一个小技巧：通常来说，商场的一层只有A、B两个类别，而二层以上则有A、B、C三个类别，这是由商场的建筑模式决定的。商场一层一般都会有东南西北几个面，每个面都会设置入口，包括主入口和次入口等，这样一层的许多铺位都属于A 类，比如靠近东南西北四个入口、靠近中庭、靠近观光梯或滚梯等的铺位；A类筛选完以后，很少会剩下所谓的边角和死角区域，所以剩下的铺位全部归为B类，这一点是由一楼特殊的交通动线决定的。而二层和二层以上，往往会出现一些真正意义上的边角位置或被墙体遮挡较多的铺位，这些位置较差的铺位就可以归为C类。因此，在实际操作中，很可能项目一楼有两种价位，而二层及二层以上的租金则有三种价位。

3.配套服务类业态的租金定价

按照目前的商业规律和常规做法，商场的主要业态可以分为销售产品类和配套服务类两大类，这两种业态有不同的租金体系。所谓销售产品类业态，是指男装、女装、小商品、家

电等以产品销售为主要经营内容的业态。前述分析主要是针对这种业态进行租金体系制定；而商场的顶层一般会放置电玩、餐饮、儿童游乐园等配套服务类业态，其经营内容主要是为所有消费者和商户提供各类服务，针对这种业态制定租金体系时不能照搬销售产品类业态的租金体系制定方法。

销售产品类的商铺单元一般较小，即使各个楼层之间的租金单价各不相同，但整体的年租金水平相差不大。而顶层的配套服务类项目普遍面积较大，很少有商户能够租得起，或者即使有商户租得起也会觉得价格太高。因此，对于这种特殊业态要采取特殊的处理方法。

对于项目操作方来说，如果按照配套服务类业态租金水平出租难免会感觉投入产出比过低，为了提高租金收益，可以采用一些其他变通方式。

流水扣点模式

许多项目对电玩、餐饮、儿童游乐园等经营业态往往会采用流水扣点模式。这种模式的操作方法为：商场一开始不向经营者收取租金等费用，允许经营商户先入驻装修、安装好设施设备，然后开始营业，在商户经营时采用统一的收银系统，电脑会对所有流水进行记录，然后商场每个月从商户的营业额中提取一定比例，这就相当于商户交付的租金。

这种模式对于某些经营商户，尤其是实力一般的经营商户来说非常有吸引力。这种联营方式的最大优势在于可以降低商户的投资门槛，尤其是在招商困难的情况下，可以更加容易地吸引商户入驻。比如，很多商场经常拿出一层或半层面积开设美食广场，然后集中办卡、统一收银，最后由商场和商户分成，这就是一种典型的流水扣点模式。在分成的比例上，不同业态的扣点比例各不相同，但一般都在20%。

基本租金加扣点模式

对于项目开发商而言，在配套服务类业态招商中，一次性收取租金由于数额过大，很可能会超出商户的承受能力；但单纯地采取流水扣点，开发商自身又面临较大的风险，如果商户的经营效益较差，很可能开发商就没有任何收益。因此，为了既能够保证自身利益，又刺激商户的经营积极性，可以采用基本租金加扣点的模式。

采用这种模式，商户首先要向开发商交付保底租金，然后每月再从商户的经营流水中抽取一定的比例冲抵租金的剩余部分。这样开发商有了基本的收益保证，商户也能够减轻资金投入的压力，对于双方来说都能够接受。

商业地产租金收益影响因素及定价方法【最新版】

商业地产租金收益影响因素及定价方法 本文围绕商业地产资产证券化的核心——可预期的稳定的租金收益，对影响商业物业未来租金收益的五个因素包括所在位置及商圈、租金方式、业态组合、空置率、租金增长率进行分析，同时对如何确定恰到好处的商业地产租金进行分析。 租金收益影响因素的分析 1、位置及所在商圈。 运营良好的商业地产项目意味着能够吸引可观的消费群体从而带来稳定的租金收益。因此，商业项目是否具有良好的可通达性、所在的位置是否具有一定的名望和周边是否具有良好的商业氛围可以辐射到一定范围内的消费群体是能否产生稳定租金收益的一个重要的因素。商业项目的租金水平是否具有竞争力以及能否长期的稳定在具有盈利能力的水平往往会受到所在商圈自身引进品牌档次的定位、平均租金水平和繁华度的影响。 2、租金方式。 一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度

上也取决于租金方式的选择，以商家的租金承受能力为基础，设定合理的租金水平，只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。目前国内商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。由于各行各业的商业业态上承租水平的差异，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在很大的差异，一般餐饮、娱乐的承租水平较高，超市因为毛利较低承租水平几乎是最低的。例如：服务类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。 一般情况下证券化的商业地产项目大都是综合性购物中心，现有商户租赁期较长，涵盖业态较广泛，在预测未来租金收益模型中往往会结合现有租赁合同下的租金方式以及商场现有主要业态的承租水平、整体商场年营业额情况，来确定客观合理的租金单价。 广告再现百股涨停，暴涨的原因找到了! 3、商业项目的业态组合。 商业物业的主要业态包括服装类、生活服务类、餐饮类、休闲娱乐类等，在互联网时代下，服务和体验在商办物业的运营中日渐重心，

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1主要特点1．“以人为本” 12．房地产营销是各种理念的复合 13．策略和手段是营销的生命 1相关文章题目 1概述 11、市场营销的概念 12、市场营销的发展阶段 13、市场营销理论的主要内容 o 1房地产市场营销策略（一）产品策略 1（二）价格策略 1（三）促销策略 1（四）渠道策略 o 1房地产直接营销1、直接营销渠道的优点 12、直接营销渠道的弱点 o 1同名图书基本信息 1内容简介 1图书目录 o 展开 编辑本段详细内容 市场定位与产品设计定位 根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定位，进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。具体内容包括：项目总体市场定位目标人群定位项目开发总体规划建议组团规划建议交通道路规划建议户型设计建议整体风格建议外立面设计建议园林景观规划建议社区配套设施会所建议楼宇配套建议建议装修标准建议装饰材料建议物业管理建议 市场推广策划 根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计（VI设计及宣传品、销售工具设计），广告设计创作，媒体投放，公关活动策划等。具体内容是：市场推广主题定位：市场推广主题，市场推广概念，项目核心卖点提炼项目案名建议销售策略：开盘时机选择，定价方法，付款方式，销售组织，销售计划，销售控制广告策略：广告推广阶段计划，广告推广目标，诉求人群项目诉求重点，各类广告创意（报纸，户外，电播等）媒体投放策略：媒体选择，媒

主要商业业态租金制定标准及参考方案

主要商业业态租金制定标准及参考方案（餐饮＼娱乐＼文化＼服装＼家电类） 在商业地产里面，租金的制定应该是一个复杂的体系，但是至今所见的研究理论不多（主要是我没有找到相关资料），因此希望在租金制定的理论体系里面拉出来一个分支也就是餐饮、娱乐来讨论一下。理论上来说一个购物中心租金体系的制定要通过很多种方法去综合平衡，动态的静态的、理论的实际的等等，希望更多的做过这一块工作的兄弟们参与讨论。 1、横向比较——>根据同类型、同地区、同地段类似项目的租金水% Y2 R" [% D* t.g 平（一楼多少、二楼多少），然后得出一个整体的租金水平，然后在根据不同的业态租金承受水平去推算。这个是根据市场的客观现状得出的租金水平，一般是应该是比较客观的。 1 ^'@: O5 V- M/ L. h, @4 Y3 @* G 存在问题：没有完全两个相同的项目；不管是地段、物业的档次、商业规划、业态规划、招商运作等都不一样。 2、回报率倒推——>根据物业的开发成本，设定一个基本的回报& G/ ]: P) Z, n: o3 X b: \, H: 率（如8%），去推算整体的租金水平；然后根据楼层租金差去计算各层的租金水平。这个方法一般是财务部比较喜欢使用的办法，有些大型超市是根据自己的投资回收期反推。 - A! g! J9 ~# y! c 存在的问题：市场能够承受的租金水平是动态的，这个分析模式是静态分析；市场租金承受水平和投资之间不是充分条件和必要条件之间的关系。3、细分业态推算——>百货、超市、餐饮、娱乐、散铺在特定的城市或区域一般都有自己的租金计算方式和承受范围，根据自己项目的特点和商业规划，分别计算

商业地产策划书范文

商业地产策划书范文 【篇一：商业地产】 ◆项目概况 江南新地商业街位于广州市海珠区江南西商业中心，地铁(江南西)A出入口。项目贯 穿江南西路全程，东接江南大道，西连宝岗大道，与地铁二号线江南西站无缝接驳，与周边的广百新一城、摩登百货、江南西原有商业街等形成优越的立体式业态互补商圈。江南新地商业街属人防工程，由裕龙投资集团开发的海珠区唯一的商业旺区。为地下两层建筑，分为两期，一期建设长520米，建筑面积约为二万多平方米;二期为330米。江南新地分 为五大区域，各自拥有不同景观。其江南新地首次采用地下双层复式形式，高7米，共 有200多间白金旺铺，铺铺临街，独享地下街铺形式，设有13个出入口直达地面，过百个停车位。 u项目定位 针对江南西现有业态的结构不平衡，江南新地采取错位经营，定位为吸引广州白领消费的主题商场，并把服务对象锁定在以日渐具有雄厚消费能力和潜在消费能力的25-45 岁年龄段为主的消费者身上。江南新地所招进场内的商户出售的商品都是各种切合白领特性的潮流、时尚的商品，并极力营造一种有特色、有情调、环境优雅的氛围。随着节假日的增多，消费者不只是单纯地追求传统的消费模式，而是寻求一种独特的、新鲜的、舒适的假日消费方式和消费场所。江南新地商业街针对消费者这些需求，向消费者提供这样一种集饮食、娱乐、购物于一体的消费空间，满足消费者对需求，并向消费者提供大量的潮流资讯。 地铁的开通，带来了交通的便利，缩短了地域距离，同时也给江南新地带来了无限的商机。江南新地以经营各类高品质、新潮、时尚、典雅、特色的商品而著称，不仅吸引了本地大批追求时尚、品质的白领一族，还引来了广州市以外的年青消费一族。 ◆经营成绩 自从广州江南新地2009年4月29日开业以来，其日流量最少2万人次，最高峰甚 至达到8万人次;月租金也由最初的每平方米300元涨到现在的800元以上，最高的租金 达1200元/平方米!给当地带来了巨大的经济效益和社会效益，创造了广州乃至国内商业 运作的一个奇迹。 ◆项目成功的原因

商业地产定价策略

某房地产公司定价策略 刘磊 一、公司项目简介 我公司项目位于某市最繁华的城中板块，紧邻河流景观，独揽一线美景，南临城区主干路，西临图书馆、博物馆，北靠各大小区及学校、菜市场等，坐享城市超前一流配套，周边购物一应俱全，标准5分钟生活圈。 项目占地2万多平方米，地下一层，地上24层，地下1层为辅助、设备用房，及6000M2地下停车库。1—4层为酒店的主体公共空间部分，内设游泳池、KTV、咖啡厅、中西餐厅、多功能大宴会厅、商务中心、桑拿，美容健身等多项娱乐服务设施，具有“自用”和“投资”两大功效，兼具酒店式公寓居住和办公两种功能。是一种既吸收了星级酒店较好的服务功能和管理模式，又吸收了住宅、写字楼的特点；既可居住，又可办公的综合性很强的物业。 二、项目定价方法 价格是房地产经营过程的核心与实务，一切的经营活动均以此为中心。高价位能够提高单位利润，但可能影响房地产销售，低价位虽然能够扩大销售，但可能丧失获取更多利润的机会。如何确定最适合的价格，求取最大的利润，是所有投资人最关心的

事情。 我市目前尚无纯粹的办公类物业，聚集企业办公场所基本集中在主城区商业圈内，以商住混合的多层和沿街商铺为主，均为早期开发，结构、配套、环境都无法满足办公需求，因此实际我市当地没有真正意义上的写字楼，市场潜力巨大。 从我市现总体市场来看，各房企都普遍打“亲民价格”牌，各项目虽然均得到了一定量的客户登记，但客户质量不高，个别楼盘通过前期蓄客和优惠释放取得一定的成交量，但均以优惠价格作文章，总体反映出市场行情的低迷。 通过大量市场调研，目前我公司采用的是顾客感受定价与市价比较相结合的方式。 （一）顾客感受定价法 这种方法的理论基础实际上是效用理论。对购房者而言，实际上并不清楚也不十分关心市场上房地产商品的成本、造价等问题。购房者在选购房地产时，影响其作出决定的因素主要有两方面：一是其他同类房地产商品的价格如何；二是以一定的价位购买该项房地产是不是值得。当购房者对某开发公司的品牌有信心时，纵然定价较高，购房者基于享受良好的售后服务和今后物业管理的考虑或是为了体现自己的实力、身份等，仍会欣然前往，而当购房者对推出房地产商品的开发公司不具信心时，一旦定价太低，购房者反而会怀疑其品质而不予信任。依顾客感受而定价是大胆作风，难以确定定量的理论依据并进行定量计算，所以，

各业态可承受的租金价格分析

行业利润决定租金——各类业态可承受的租金价格分析 在金融危机的影响下，全球经济衰退及中国经济发展减速，致使商业物业市场在2009年出现了整体的下滑。为防止出现亏损，大量零售商中止了扩张计划，部分发展商推迟新项目的竣工和开业日期。北京中高端购物中心平均租金水平开始下跌。在中央和地方政府经济刺激政策，以及本地稳步增长的消费力的共同支撑下，商铺物业市场在2009年下半年停止恶化，并渐见稳定，下半年市场空置率小幅下降和第四季度末平均租金出现轻微上涨。 在2010年四月份，随着政府对于住宅地产过热调控的开始，住宅市场的成交量遭遇到了较为严重的冲击。但与此相反，商业地产却没有受到任何政策的制约，并保持着平稳的上涨。 与此形成呼应的是在2010年一季度中商铺租售价开始得到众多投资商和开发商的关注。其中，在21世纪不动产商业地产市场研究中心所统计的数据资料中就曾显示：今年一季度商业地产的成交套数占比由去年四季度的6%上升到8.1%，而在四月份之后，更首次达到了9.5%。在商业地产未来一片美好的画卷面前，众多的开发商开始选择转型，抢滩商业地产市场。 目前较为成熟的商业地产开发商运营的主要模式是自己持有，以出租为主。而租金的定价问题所依据的是项目所在的地段和所要引入业态。项目所处地段对于租金的高低众所周知，在此不予讨论。以下是21世纪不动产商业地产市场研究中心对于各业态可承受租金的分析。 一、各类业态可承受的租金分析 1、服装类 数据来源：21世纪不动产商业地产市场研究中心

在上述图表中，我们可以发现，服装类业态的商铺，能承受5元/平米/天以下租金的商户占到27.5%，能承受租金为5-8元/平米/天的商户占到60%，能承受租金为8-10元/平米/天的商户占总量的10%，可接受租金在10元/平米/天以上的商户仅占2.5%。可以看出，经营服装类的商户可接纳的租金范围较广，但普遍集中于2—5元/平米/天的租金范围内，能承受高租金的服装类商户较少。 2、生活服务类 数据来源：21世纪不动产商业地产市场研究中心 生活服务类商户中，可接受市值范围以内租金的占到80%，占总量的五分之四。而能接受高于市值租金的商户仅占20%。生活服务类商户主要以超市、便利店、生活配套服务为主。此类业态以满足消费者日常生活所需为主，主要分布在人群居住密集、生活消费频繁的区域。大部分生活服务类业态分布于大型社区底商或自发形成于社区周边的临街商业。对于生活类业态来说，他们的大多属于薄利多销类的商铺，故对于租金的承担能力会显现的比较弱。 3、餐饮类

商业地产活动方案

商业地产活动方案 【篇一：商业地产策划案例(购物中心)】 商业地产策划案例（购物中心） 商业市场调查报告 第一章项目名称 ☆☆☆☆☆：诸城市爱民购物广场 ☆☆☆☆：诸城市爱民购物中心 ☆☆☆：诸城市新爱民购物广场 ☆☆：诸城市爱联广场 ☆：诸城市三联购物广场 以上建议名称由甲方董事会批准，在未批准之前，本报告暂用“爱民 购物广场”一名，后文中用“本项目”或“爱民广场”皆指同义。 第二章项目定位与经营管理模式构想 一、项目定位说明 根据2005年5月2日至5月16日对诸城市场的调查资料汇总分析，对本项目的定位特作以下说明。 1、经营业态定位 针对诸城市场商业现状，本项目的经营业态定位为“超级大卖场”。 这种业态是目前山东省、国内所有商业业态中最具活力的，而且在 较长时期内不会被其他业态所取代。如现在风靡全球的家乐福均以 这种业态的成功即是一个最近的有力证明。台湾统一企业在进军大 陆零售业市场时，其旗下的“大润发”、“大福源”两个品牌皆是此种 业态的成功典范。 当然，仅是以“超级大卖场”单一业态，仍不足以和“利群”、“百盛” 相抗衡。必辅配以其他相关业种，方能真正发挥以“超级大卖场”为 经营核心，带动其他关联业种发展缔造新商圈的全新动力。（其他 关联业种将在下一节《 经营业种与经营商品定位》中作详细说明） 2、经营业种与经营商品定位 经营业种定位 超级大卖场及辅配业种以如下10个大业种为主力业种： ⑴超市（面积4000m2左右，经营单品应不8000个，涵盖所有百 姓日常生活所需）； ⑵家电（面积4000m2左右，经营所有家电系列）；

⑶轻型交通用具（摩托车、电动自行车、童车等）； ⑷家居（布艺、窗帘等家居装饰品）； ⑸餐饮（各地风味、kfc、德克士、迪迪汉堡等）； ⑹中高档品牌服装； ⑺中高档鞋帽、化妆品系列； ⑻儿童游乐园、童装童鞋、玩具、孕妇、婴幼儿用品等； ⑼黄金珠宝、通讯器材、照相器材、钟表系列； ⑽药品超市及相关医药产品； 3、竞争策略定位 战场中，最薄弱的防守位置，决定战争的成败。在本项目的最强对 手中（百盛、利群），均有共同的弱势——餐饮，而且这个业种也 是当前诸城市场的空白点。因此，我们认为本项目的竞争策略应采 用避实击虚之策，即先用餐饮与其竞争，再回头用规模（即大卖场）与之强项“超市”争夺客源，再利用招商品牌与百盛的百货部分一争 高低，我们认为，这应该是最有成功希望的策略。 4、商品定位比例关系： a、高档商品10%， b、中档商品70%， c、中低档商品20%。 二、经营管理模式构想 1、经营管理模式简述 准确的市场定位是一个商场生存与立足的根本，而成功的管理模式 则是商场发展的保证。根据当前国内零售业态的发展方向与趋势，“超级大卖场”这种近年来发展出来的新型零售业态和模式，逐渐成 为新的商业主流业态，因为这种业态是零售业态向顶级业态（shopping mall）发展的必由之路。因此，为了让诸城的商业发展 驶上快车道，提升诸城商业文化水准，本项目将采用这种业态与经 营管理模式来运营。本项目所推行的管理模式，更多地借鉴“家乐福”，而且通过“超级大卖场”的吸客能力，发展出其他复合型业态， 如对品牌招商，餐饮娱乐等相关业种，在引进的这种复合型业态业 种上，其管理上推行“统一经营，集中管理”的方式。在购物广场的 统一架构下，全面推行“管理八统一”，以提升购物广场的市场竞争 力和发挥规模效应，并有效提高经营水平。管理“八统一”即： ⑴统一布局规划； ⑵统一店面形象；

商业地产营销策划方案

商业地产营销策划方案 ××商业城营销企划方案 前言 在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。 ××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。 ××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。 经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。 一、项目营销总体策略 营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。 二、项目营销目标方针 根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。 1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。 2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。 3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。

房地产价格定位分析及项目定价的方法

房地产价格定位分析及项目定价的方法

房地产项目定价的方法 定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。 一、成本导向定价 成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定

价法三种方法构成。 （一）、成本加成定价方法 这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本，包含了税金。由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上将这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。它的计算公司为： 单位产品价格：单位产品成本X（1+加成率）加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。 列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该楼盘每平方米售价：2000X（1+15%）=2300（元）这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润，从而可以保障企业经营的正常进行。

某商业地产客户投资收益分析.

1某商业地产客户投资收益分析 大家给个意见 第一部分：沿街商业（店面）部分 （一）区域商业项目销售价格统计表 名称产品类别规模售价（元/平方米）空置率物业管理费(元/平方) （二）区域沿街商铺租金价格状况 我们对该区域约400余家商铺进行抽样式调查,提取数据50个,有效数据40个（占80%），根据调查统计分析可知，该区域租金价格在：1元/平方米/天----7元/平方米/天不等。信息反馈数据如下： 道路调查编号商铺名称产品类别经营面积（平方米）租金（元/平方米/天） 根据以上数据,以算术平均法计算该区域平均租金价格为: Px=∑Pn/n=3.2365元/平方米/天 年平均租金为x*360=1165.14元/平方米/年 （三）本项目价格定位 由于本项目位置优越，配套和交通体系比较完善，商业和商务价值乐观；但由于量体小，目前配套存在不完善，加之使用年限短（预定40年），从而影响着价格。根据调研的数据信息通过市场比较法分析，类比本区域运做项目的价格做比较，我们初步的价格定位是： v沿

街商业部分：均价在5000元/平方米左右； v北部商业部分：均价在3000元/平方米左右； v商务办公部分：均价在2300元/平方米左右 （四）沿街商业客户投资回报分析 1）保守的分析：参照区域平均租金价格（3.2365元/平方米/天），因为格局进深大开间小，商业利用价值降低，所以客户对项目预期值持保守态度，按保守租金为2.5元/平方米/天，则年租金为900元/平方米/年。则客户投资回收年限为（按租金价格不变，机会成本投资收益率为10%）：n=5000/900 n=6年 40年总投资回报率为： X=（900*40-5000）/5000*100% X=620% 年投资回报率为:x=620%/40=15.5%>10% 2）乐观的分析：客户对此项目持乐观态度，乐观租金价格为区域平均租金价格3.2365元/平方米/天，年租金1165.14元/平方米/天。则客户投资回收年限为（按租金价格不变，机会成本投资收益率为10%）：n=5000/1165.14 n=5年 40年总投资回报率为： X=（1165.14*40-5000）/5000*100% X=832%

商业地产招商方案

商业地产招商方案 一.正中商业广场项目简介 正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为特色业态。 我们的开发目标是：利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为深圳白领社会生活的活动中心。 酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到6000元，通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业，最适当时机可以整体出售。 正中商业广场项目要实现五出：出人才出机制出品牌出网络出思想。通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。 面对21世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可参与的文化娱乐节目。根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。 二.业态规划与商业布局 招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点： 1.业态组合具有竞争优势。 2.零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益60%以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。 三.招商内容 正中商业广场项目招商目标的分解与确定 招商目标餐饮娱乐 顶层花园景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影院。配备参与式娱乐设施 婚礼殿堂及白领演艺中心 5层热带雨林餐厅2000平方米，东来顺酒家1500，2000平方米海港城大酒楼， 快餐性质达到2000平方米： 面点王1000平方旗舰店，韩国烤肉1000平方，三家SPA店1500平方米，新浩健康中心1000平方米

房地产商业地产营销策划方案

房地产商业地产营销策划方案 ××商业城营销企划方案 前言 在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。 ××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。 ××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。 经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。 一、项目营销总体策略 营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。 二、项目营销目标方针 根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。 1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。 2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。 3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。 4. 启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，

房地产商业价格制定方案

篇一：商业地产定价及推售方案 营销策略及分析 认筹政策： 方案一 认筹优惠5000低20000，开盘享受98折优惠 方案二 认筹优惠10000低20000，日进百金，开盘享受98折优惠 方案三 认筹优惠10000低20000，日进三百金，开盘享受98折优惠 分析： 方案一对认筹客户的实际成交价为（总价-15000）*98%，因为项目的认筹时间要跨过春节，可能导致节前的认筹效果较差。 方案二对认筹客户的实际成交价为（总价-10000-认筹天数*100）*98%。该方案的特点就是给客户的直接感觉是认筹越早所享受的优惠幅度越大，与方案一相比只有认筹超过50天的客户所享受的优惠和其一样，因此此方案可淡化春节给项目带来的影响。 方案三对认筹客户的实际成交价为（总价-10000-认筹天数*300）*98%。该方案与方案二类似，但其优惠幅度更大，比较适合认筹时间短和开盘前一周的冲击认筹量。 建议： 通过对以上三个认筹方案的分析，建议采取方案二。此方案有利于在节前提高认筹客户数量，通过春节半个月的发酵后会带来节后新一轮的认筹高潮。 销售政策 方案一 10年租约，前三年固定年收益为7%，第四年8%，第五年9%，第六年至第十年随行就市，前三年租金一次性减免。方案二 10年租约，前三年固定年收益为7%，第四年至第十年随行就市。根据客户选择是否把收益在总房款减免。 方案三 10年租约，前五年固定年收益为7%，第六年至第十年随行就市。前三年租金一次性减免。 方案四 10年租约，前五年的收益分别为5%、6%、7%、8%、9%，第六年至第十年随行就市，前三年租金一次性减免。 分析： 方案一的总收益为38%，其实际成交价格为：低价总价/（1-38%）即 3200*120/62%=619355元（取整数），成交单价为5161.29元/㎡ 其报价总价为：成交总价/98%/98%+14000,即619355/98%/98%+14000=650093（取整数），报价单价为5490.78元/㎡ 一次性减免前三年收益后的合同登记价格为：成交总价*（1-21%），即 619355*79%=489290（取整数），合同单价为4077.42元/㎡ 该方案的租金收益有递增，给投资者以信心，在一些大中型城市常用。但其报价和成交总价过高，在西峡这个全新的市场采用有一定的风险。虽然减免了前三年的租金使其总价下降，但前三年没有任何收益的前提下以接近50万的价格购买在客户群体中会有较大的抗性方案二的总收益为21%，其实际成交价格为：低价总价/（1-21%）即 3200*120/79%=486076元（取整数），成交单价为4050.63元/㎡，其报价总价为：成交总价/98%+14000,即486076/98%/98%+14000=520118（取整数），报价单价为4334.32元/㎡该方案的报价与成交价单价均在4000元/㎡左右，收益是否在总房款中免除可自由选择，且可操作性较强。投资者但对于市场三年后的运营好坏及收益高低会抱怀疑态度。

商业地产招商租金模式优缺点讨论

商业地产项目合作方式：租金和扣点的优缺点对比 随着市场经济的快速发展,商业地产项目在全国迅速兴起和发展。另一方面，大小商户（品牌）伴随着其脚步不断开店扩展。一夜间全民皆商。 ?一个商业地产项目的定位、经营能否成功持久，在很大程度上都取决于与商户（品牌）的合作方式上。同时，商户（品牌）开店成功与否，关键也是取决于和商业地产项目究竟选择什么样的合作方式。 商业地产项目的合作方式主要分为租金、扣点这两种形式。 下边我们分别站在双方的角度，看待两个方式的优缺点。 一、租金 ????? 租金的合作方式一般比较简单，商业项目方把地方按面积分割并租赁出去，主要是根据租售面积大小来决定租金的多少，商户交付租金即可。而收取的租金普遍都在签订合同的期间内就已经讨论决定的。 ???? 选择租金的合作方式已成为当今商业项目的主导趋势。 A、对商业地产项目来说 ???? 优势： 1、简单、好操作，不容易产生纠纷。只需要按合同约定做好管理就可。不需要帮商户招聘、办理证件、收银等等。 2、现金流较为顺畅。回笼资金迅速，促使现金流通加速，增加项目的可操作性。 ???? 缺点： 1、前期招商难度较大，商户质量不高国内的专业店商户（品牌）本来就数量少、质量低，使商业项目没有充足的商户资源选择余地。不需要商户出具证件证明，商户质量难以把握。 ? 2、管理难度大，很难突出档次成千上百个经营权独立商户，各自为战，缺少整体意识，所用人员也是良莠不齐。为了突出各自的特点，穿着、语言等等，给销售者感觉凌乱。 3、难以获得高利润商业项目进入成熟期后，不能赚取商户的高利润。 B、对商户来说 ????? 优势： 1、简单、好操作，不容易产生纠纷。商户自行操作。装修、管理、收银很自由。不用去处理复杂的关系。 2、现金流较为顺畅。现金全部掌握在自己手里。可以更合理安排进销存。 3、拥有自主经营权商户完全可以根据自身的发展策略以及资金运作的阶段来掌握打折促销的时间，这样既可以与其它品牌的打折时间区别开来，获得差异化优势，又可以契合自身的发展要求，使打折促销活动真正起到其应有的作用。 4、经营利润高商业项目进入成熟期后，商家（品牌）被消费者认可时，可获得更多利润。 5、压力小只需要交付约定租金就可以继续经营。没有业绩考核的压力。 6、突出商家（品牌）特色商家可以随意的播放更适合自己品牌定位的音乐，员工可以穿着自己的工作服，员工的站姿、服务方式等都可以根据自身品牌特点自由控制。更利于消费者记住商家品牌。 ? ?????? 缺点： 1、投入高，风险大一次性支付房租，装修投入相对也大。 2、管理难度大，劳心劳力自己办理证件、管理人员、管理资金等等 3、商家品牌附加价值很难提升。因为每家每户独立运作，一些新品牌或者外地品牌附加的品牌价值很难通过别的商家品牌提升。 二、扣点

商业地产营销策划书

商业地产营销策划书（一） 我们不得不承认的是当前商业地产营销策划中的确存在很多的缺陷和不足，如果不积极进行改善和调整的话，势必会影响到商业地产行业的健康发展。因此积极探究当前商业地产营销策划中的问题和对策，显得尤为必要。 一、当前商业地产营销策划中存在的问题 通过对于当前商业地产营销策划工作情况的调查来看，当前商业地产营销策划不合理存在深刻的原因，如果不积极进行改善和调整，将直接影响到商业地产营销策划工作效能的发挥。具体来讲，其主要体现在以下几个方面： 1、商业地产营销策划的出发点失准商业地产营销策划的出发点失准，是现阶段很多商业地产开发商容易犯的错误。其主要体现在以下两个方面：其一，过分的相信销售业绩与广告营销之间的关系，觉得只要地产营销策划做得好，就可以保证比较好的销售成功，在这样错误的思想意识下就有越来越多的商业地产开放商开始在营销策划上投入更多的资金，这种忽视了营销效能的做法，是很不合理的；其二，当前商业地产营销策划方案的卖点缺乏特色，过度的炒作，常常出现营销内容与实际商业地产产品特点不吻合的情况，这种偏离实际的营销策划方案往往也是难以起到理想的宣传效果的，以概念炒作为例，很多时候都是徒有虚名，时间一长就引起消费者的反感，是起不到任何营销效果的。 2、商业地产营销策划的能力很不足商业地产营销策略的能力不足主要表现在策划方案比较陈腐，缺乏实际的竞争能力。通过对于实际的商业地产策划方案的情况归纳来看，营销策划缺乏新元素，不具备创新精神，多数情况下都以同质化的方式来进行营销，无论是取材，

建筑外心，还是建筑特色，都以成词滥调来进行宣传。当然，这不仅仅与当前商业地产产品开发创新机制不健全，商业地产建筑时尚元素，现代化装修理念还在被大家慢慢接受的社会背景存在一定的关联，但是其主要的还是内因，那就是商业地产营销团队策划的能力不足，难以结合不同的产品，实现有针对性的商业地产营销策划。 3、商业地产营销策划的准备很欠缺完善科学的商业地产营销策划方案的形成，往往需要做好充足的准备工作，那就是市场调研工作的开展。但是实际上很多营销策划部门在确定策划方法的时候，并没有做好充足的市场调研的工作。具体表现为：以单一调查的方式去开展，忽视了楼盘规模，出现随意取值，以偏概全的情况，策划的宣传内容往往没有将楼盘的全部信息展示出来；策划方案程序化，机械化，脱离楼盘实际情况，忽略消费者消费能力，过度强调楼盘的高档性，出现了策划盲目性的情况。 二、商业地产营销策划问题的解决策略 1、树立正确的商业地产营销策划理念树立正确的商业地产营销策划理念，简单来讲，就是正确审视营销广告的效能，看到其积极效能的同时，保证将广告做的有针对性，而不是实现其与实际销售业绩之间的挂钩。为此，需要积极做好以下几个方面的工作：规避策划炒作的现象，避免盲目炒作，实现广告成本的控制和管理，保证广告投入效能的合理发挥；树立实事求是的基本原则，从消费立场出发，做到广告策划内容的真实性，和策划方法的针对性，保证给予消费者最理想的信息资讯。 2、打造专业的营销策划团队专业化的营销策划团队，也是解决当前商业地产营销策划问题的关键所在。为此，我们需要做好的工作为：其一，立足提升在职营销策划团队成员业务素质，积极开展专业化的

商业地产租金定价方法及价差处理

商业地产租金定价方法及价差处理 住宅的价差处理方法（链接） 1、朝向差价。一般而言，根据我国独特的地理环境和文化背景，朝南的单元较 贵，东南向、西南向的次之，朝北的则最便宜。若所有的厅和卧室都朝南，则最贵，若所有的厅和卧室都朝北，则最便宜，其他依次类推。 2、楼层差价。对高层楼房而言，通常是由低层向高层逐渐趋贵，但最顶层的则 比它下面三四个层面要便宜。对六层公寓而言，一般情况是，三、四层最贵， 二、五层次之，一、六层最便宜 3、边间差价。对公寓而言，三面临空，并且三面采光的房屋最贵，二面临空二 面采光的房屋次之。对别墅而言，四面临空的独栋别墅最贵，三面临空的双拼别墅次之，二面临空的连体别墅最便宜。 4、面积差价。因面积大小而导致的差价系数的不同，往往和总价配比有关。当 一个楼盘的总价范围波动很小，但因市场需要，要求拉开总价落差的时候，就会因对不同的面积单元确定不同差价系数来加以实现，以锁定不同客户的总价需求。而且由于人们在不同面积的房屋中生活的舒适感程度完全不一样，因此房屋面积有一个适度规模，面积太大或太小的房屋价格都不可能太贵，而以最适宜人们生活尺寸的房屋价格较贵。 5、视野差价。如果房屋面临公园、湖泊，视野较佳，人生活在里边会感到轻松 自然，这样的房屋一般价格较贵。而面临闹市区或采光不佳、视野较差的房屋，即使在同一幢楼的同一楼层，价格也应相对便宜。 6、产品差价。房地产是由建筑材料构成的，而建材有许多档次，价格差异较大。 以外墙到屋内建材价格差异很大，例如，木质、铝质门窗和铜铸大门、高级铝门窗价格相差很大，而大理石、花岗石地板也不是一般的瓷砖价能比拟的，外国进口的厨房设备、卫生设备也比国内产品贵好几倍。 7、设计差价。室内格局、大小公共设施的配置都会影响房地产价格。另外，如 开放空间、休闲空间的设计也因提高居住品质而提高房地产的价位。 8、口采差异。一般来说，双数的楼层门牌号贵一些，单数的楼层门牌号便宜一 些；有13、14号码的便宜一点，含有8、6、9号码的贵一点。 上文为住宅中的有关价差考虑的点，在商业中也类似，在商业中同样和住宅有价差，其主要在基价的基础也进行各种调整。

房地产销售策划方案

Tuiguang 1，HS花园整合营销推广方案 一、前言 二、物业概述 三、目标购房群 四、营销阻碍及对策 五、形象定位 六、广告宣传 七、费用预算 八、专业精神和职业水准将为您带来不一样的效果 前言 一、太原楼市分析 个性化、形象化竞争日益激烈，将成为太原市地产发展的潮流。物业项目要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的楼盘。 二、项目物业概述（略） 三、项目物业的优势与不足 优势： 1、位置优越，交通便捷 位置优越：处于北城区的成熟社区之中心；徒步3分钟即可到达酒店、食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。 交通便捷：公共交通比较便捷，有三趟公交线路途径本案 2、区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全 室外设施：活动广场、小区幼儿园、医院、购物广场、篮球场 室内设施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉OK酒廊 3、小户型 2房2厅、3房2厅，面积68.79——106.92平方米之间的小户型，以及提供菜单式装修，对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。 不足： 1、环境建设缺乏吸引性景观 环境建设缺乏吸引性景观，不利于引发目标购房群兴趣；不利于提升HS花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆；同时也不利于满足区内居民的荣誉感。（现代住宅不仅要满足居住的需要，还要满足居住者特殊的心理需求） 2、物业管理缺乏特色服务

物业管理方面未能根据目标购房群的职业特点和实际需求（事业有成、时尚、享受）开展特色服务，使HS花园在服务方面缺乏了应有的个性和吸引力。 四、目标购房群 1、年龄在35——60岁之间经济富裕有投资意识或有习惯在北城生活的中老年人 家庭构成：1—3口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年 2、年龄在28——45岁之间事业蒸蒸日上月收入在3000元以上时尚、享受在北城工作的管理者或小私营业主 家庭构成：1—3口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年 五、项目物业营销阻碍及对策 阻碍： 1、HS花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。 2、区内商铺经营状况不景气，销售业绩不佳。 对策： 1、把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特别单位重新命名炒作，作为特价单位适时限量发售。通过广告炒作、整体形象和价格之间的落差以及增值赠送来促进销售。 2、商铺经营不景气，销售业绩不佳，究其原因有二。 一是区内人气不旺，二是HS花园离大型购物中心太近。 故对策有二： 一、引爆住宅销售，带旺区内人气，促进商铺的经营和销售； 二、根据区内居民的职业特点、年龄结构、心理特征、追求喜好和实际需求开展特色经营。例如：高品味的酒廊、咖啡厅等。 六、形象定位 根据物业项目的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段，我们把物业项目定位为：凸显人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。 主体广告语： 辉煌人生，超凡享受 ——HS花园提供的（给您的）不止是称心满意的住宅…… 辉煌人生 HS花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年老板和管理阶层，或者是有固定资产投资的中老年。因此，他们的人生是与众不同的，是辉煌的。