2008年保定市沈庄项目前期策划报告-32DOC
绿色、现代、上品生活
国茂房地产沈庄项目前期策划报告
目 录
第一部分 前 言
第二部分 项目开发背景分析
第三部分 项目总体开发策略
第四部分 项目规划设计
第五部分 项目的科学技术运用
第六部分 项目营销推广方案
第七部分 策划说明
第一部分 前言
目前全国房地产市场正处于低迷阶段，而作为二级城市的保定，其房地产更为甚之。同时随着经济适用房和廉租住房的启动，发展商和置
业者日趋理性，所以平庸、同质且缺乏精心策划的项目将举步维艰，引导市场，引导消费者，刺激消费是关键。因此，我们在广泛调研、综合讨论的基础上，经过对高开区沈庄项目进行深入分析后，做出了这本富有独特个性和充满激情的整合推广方案，相信本方案将有助于顺利实现销售计划，并为树立发展商投资信心和广厦房地产的品牌形象打下坚实的基础，以鲜明的旗帜形象成为市场的引领者。
项目策划的三大依据是市场、环境和成本，是对一系列推广活动的专业安排。本报告正是以此为出发点，在《市场调研报告》及《全程营销策划报告》的基础上，分析项目自身特质和市场因素，并以此为依据，对项目制定出理性的广告策略及推广计划。
第二部分项目开发背景分析
一、项目所在地价值潜力分析与预测
本项目位于隆兴路与阳光北大街西北方向，属保定市高新区范围。高新区是我市发展最为迅速的区域，目前区内企业近900家，其中三资企业100余家，国内外知名企业有：日本三菱株式会社、菲律宾生力集团、欧麦八达麦牙有限公司、桑巴蒂墙纸有限公司、澳诺制药有限公司、德玛斯新型建筑材料有限公司、康达精细化工有限公司等，初步形成了新能源及节能设备、输变电和电力自动化、新材料、软件、生物工程五大特色产业。2008年1月，保定高新技术开发区在全国37个省、市、自治区和计划单列市的60多个申报单位中脱颖而出，成为全国首批获准认定的18家“国家科技兴贸出口创新基地”之一。基地内现有骨干企业60余家，预计年内可实现产值72亿元，利税7.2亿元，新能源产品出口1.8534亿美元，年平均增长率在120%以上。
特别值得关注的是，保定倾力打造“中国电谷”，并将发展目标定为：“十一五”期间，启动一期工程建设，力争到2010年实现销售收入500亿元以上；进入“十二五”之后，再启动二期工程建设，力争用10年左右的时间，形成产值1000亿元以上的新型电力能源产业基地，使保定成为国内该行业的领军城市。2008年1月18日，占地850多亩、投资27亿
元的中国兵装集团的“保定·中国电谷天威产业园”正式奠基。该产业园的兴建，将对该区域的人口规模和经济发展产生直接影响，从而使区域房地产投资环境更加优化。
2007年高新区小学的建立弥补了教育配套的不足，随着城市建设的进程，就业、就学、医疗、购物、交通各种区域配套更加完善，居民迁入数量逐年递增，05年户籍人口数为17423人，06年户籍人口数19129人，07年户籍人口数为20100人。另有统计数字显示07年区内企业从业人口16434人，与户籍人口的对比可见，户籍人口数有很大的增长空间。特别是08年区内企业发展的新契机使我们可以推断未来几年区内就业人口将大幅增加，必然形成对商超、公寓、住宅、娱乐等现代化商务、服务设施的新需求。我市多家开发商也已敏锐地感觉到此区域的价值，陆续在此区域内投资、开发。近期项目尚北岚庭、警盾家园、鑫和花园、城市绿洲、锋尚公寓、广厦新区等楼盘陆续建设，区域竞争会更集中的体现在客户争夺和提高市场占有率上。
二、产品SWOT分析
优势——
?规模优势——本项目用地面积达项目占地14万㎡，总建筑面积38万㎡，在保定目前所开发的楼盘规模中属前列。
?环境优势——项目自然环境优越，污柒少，空气清新。
?新规划优势——政府初步规划中项目所处片区均是中高端住宅区；规划路网系统相当完善，与城市中心区的联系相当便利。
?品牌优势——广厦房地产开发公司有影响力和美誊度，在河北省房地产行业具一定品牌优势。
?在保定首度提出以高效节能为本的设计概念。
劣势——
?该片区现有配套设施和人文环境明显落后
?现场目前一片荒芜，地块不临城市干道。
?匮乏市政配套，需作前期投入，提供日常生活保障体系。
?消费者对其片区印象不佳，片区规划认知不高。
?目前交通不太便利。
?市场低迷，人们多处于观望，且目标客户多为知识型，对置业较为理
性。
机会——
?可率先营造高开区已小户型为主的中高档住宅社区。
?市场缺少品位高、环境好的中高档居住社区。
?市场缺少以人为本设计的好户型。
?人们倡导生活在远离都市喧嚣的优雅环境中。
威胁——
?配套不足，市场培育过程将被拉长。
?人气不足，现场营销困难较大。
?片区未来规划尚未定性。
三、项目所在地基础设施条件
1、给排水
高新区给水由保定市供水总公司供应，该公司共有地下水源5处，供水量30万吨/天；引西大洋水库供水量为26万吨/天。供水水压
0.3mpa。预计2008年南水北调工程使保定市区可增加供水量35万吨/天。
高新区采用完全分流制排水系统，分别建有污水排水系统和雨水排水系统。污水先排至西部污水处理厂，集中处理后排放。雨水排水自成体系，首先通过南北主干渠汇集，再通过雨水泵站提升排入防洪河内。
2、电力
保定市区电力供给能力为80万千瓦/日，总量供应充足。停电频度为0.11%，重点用户无计划内停电。供电系统采用避雷装置，加之保定处于非雷暴区，故因打雷故障引起的瞬间电压下降频度几乎为零。高新区共有三座变电站，实行双回路供电。
3、燃气
高新区燃气种类为天然气，由市天然气公司集中供应，供给能力
3.45×1010 mj/d，供应稳定。
4、热力
高新区建有集中供热站和完备供热管网。能为用户提供优质饱和蒸汽，满足工业和生活用热需要。供热能力为286吨/小时，近期再增150吨/小时，锅炉出口压力1mpa，企业进口压力0.3mpa。
5、环保
高新区内固体废弃物按【工业企业“三废”排放标准】（GBJ4—73）
执行。居住区生活垃圾全部袋装收集，工业区的生活垃圾和工业垃圾混排到垃圾转运站，由环卫处负责运至市环卫局指定垃圾厂，采取分类填埋处理。
四、保定市楼市现状
1、保定市商品房销售成交量较去年同期下降，销售价格较同期上涨
自北京、深圳出现房价时涨时落状况，业界争论房地产市场的“拐点”是否出现以来，我市购房者的购房心理较去年发生较大变化。观望态度重新出现，使成交量受到影响。但是各开发商并没有因此降低售价，相反价格继续上涨。销售单价较去年同期上涨29.6%，08年4月销售均价较08年2月又上涨4.2%。
2、保定市房地产开发项目现状（2008年4月调查数据）
项目名称项目 地
址
开发商
建筑或
占地面
积
开（交）
工时间
建筑 结
构
住宅
面积 户
型
价格
采暖
方式
假日 雅典城阳光北大
街和天鹅
路交叉口
华中
地产
70-80
亩
09年5月
和2010年
交工
4栋电梯
多层共7
层和5栋
两梯六户
33层高层
107㎡、
117㎡为
两室两
厅,139
㎡、170
㎡为三室
两厅,240
㎡、310
㎡为跃层
2.3层
4650,4.5
层4700,高
层均价
4100
壁挂锅
炉户式
独立采
暖
项目名称项目 地
址
开发商
建筑或
占地面
积
开（交）
工时间
建筑 结
构
住宅
面积 户
型
价格
采暖
方式
尚城恒祥北大
街
秀兰房
地产
2011年10
月交工
高层框架
70-152㎡
2室2厅到
152㎡3室
2厅
均价3452
元/㎡
普通水
暖
水园湾建设路与
东风路交
叉口
4栋
30层高
层
08年5月
开盘
高层框架
70-150㎡
2室2厅到
3室2厅
未定未定
朝阳花园朝阳南路
地道桥北
行100米
保定市
春雨房
地产
1栋多
层 1栋
高层
08年4月
开盘
多层和超
高层
90㎡3室
和65㎡2
市85㎡2
室
2、3层
3530元，4
层3430
元，1、5
层3200
元。高层
均价3100
元
卓雅豪庭长城南大
街与三丰
路交叉口
南行300
米路西
石家庄
卓艺房
地产
50亩
09年底交
工
高层框架
142㎡133
㎡3室和
105㎡2室
高层均价
2980
元-3180元
目前为内
部认购
集中供
暖
城市 绿洲植物园往
南1500米
路西
秀兰
房地
产
2010年5
月1日交
工
板式高层
50㎡一室
80㎡两室
137㎡三
室
5-8层
3600,9-13
层3680,1-
4层3520
集中
供暖
东俪湾天威东路
大自然建
材城对过
佰盛
房地
产
7万平
方米左
右
工程已封
顶
板式多层
住宅,6层
封顶
91㎡左右
两室,130
㎡三室,
及四室
多层均价
4000元
地板采
暖
世家 郦园保定市建
国中路南
侧
青山
房地
产
84773
㎡
09年5月
31日交工
多层和小
高层
70-150㎡
和少量跃
层
多层5、6
层价格
3700元
地板采
暖
博鑫 青年城保定市乐
凯北大街
博鑫
房地
产
130亩
08年底交
工
砖混结构
35㎡为一
室,105㎡
为两
室,133㎡
为三室
多层均价
4200元，
高层均价
3300元
地板采
暖
第
三
部
分
项
目
总
体
百花都市春天百花电影
院对面
50亩08年12月
交工
多层砖混70㎡80㎡
2室，130
㎡3室
3600
元-3700
元/㎡
开
发
策略
一、项目总体开发理念
本项目以“现代化、高品质”和“自然和谐、休闲养生”形象推向市场，满足目前市场的主导需求，打造中高端精品住宅，避开竞争最为激烈的中低端市场。
“现代化、高品质”是应用现代化建筑科学技术，打造以高科技、高配置为主的现代化社区，配合建筑外立面和社区整体形象富有现代感的设计，充分体现项目先进的科技化理念。
“自然和谐、休闲养生”是应用天然绿色植被，配合以绿色植物为主的人造景观，遵循人与自然的和谐，全力打造一个绿色环保、环境悠然的惬意生活居所。
二、“分期式”开发模式
保定市区人口110多万，流动人口30万左右，而整个保定市22个县、市的总人口有1100多万，伴随着城市化水平的提高，加上市区人口的自然增加，形成庞大的市场需求。保定市市区每年的人口自然增长率为5.3%，有5万人左右，外地迁移人口每年也有4万人左右，按照3人一个家庭的组合，即有3万个家庭，每个家庭90平方米住宅需求，每年需新增住宅270万平方米才能满足人口增长需求，这里还不包括梯度消费需求规模。而保定市近几年规划审批的住宅面积年平均在100万平方米左右。考虑到这种需求是逐年释放的，并且本项目规模庞大，总建筑面积在38万平米左右，建议将项目分三个阶段开发：
第一期：试探期，开发量20%，一期工程中可将设计的多种户型推向市场，根据户型销售进度，对二期户型提出调整建议。
第二期：经营决策期，开发量40%，根据第一期的经营情况做有效调整，全面打开市场，创出品牌。
第三期：成熟销售期，开发量30%，前期工程务必在品质和环境上做好文章，使之成为销售样板。同时本期工程开发时，项目交通和周边社区配套条件应当逐渐成熟，使本期具有在较高价位上实现良好销售的条件。
鉴于项目地的交通状况，首先要将周边规划道路情况及通达区域落实。在前期宣传中，明确体现。
三、项目发展定位
产品特色卖点描述产品核心理念
规划设计
户户朝阳，开窗见景，畅享阳光美景生活打造自然和谐的现代化、高品质社区园林设计
动态、立体、视线、感官等美学价值相结合建筑设计
采用纯现代设计风格，以明快流畅的几何线条，构筑一个刚性空间户型设计采用前瞻理念，每种产品多种户型，为不同的
人群创造出个性化居住空间高新区是保定市高新企业集中的区域，区内密集的企事业单位，为房地产市场积累了大量客源。项目200余亩的占地面积，应因地制宜，做好环境文章，突出景观主题。
1、目标客户群定位
（1）高新区行政事业单位收入稳定的就业人员，取消行政事业单位自建房后，有换房需求的人员；
（2）项目西南联通大厦、新世纪汽车销售公司及对面大型工业区内的企业白领；
（3）通过倾力打造中国电谷，形成新增就业人员，特别是工程技术人员；
（4）项目附近老生活区如：幸福小区、明镜小区等社区居民和周边商业人群。
2、产品定位
根据项目地块特征及客户群的特性，将区域的城市化动向与人居方向结合起来，从建筑与城市、生态与居住的关系出发，为居住者提供舒适、高品质、现代化的生活社区。其产品可以包括：小高层、高层。面积、户型多样化，满足多层次需求。
四、项目核心竞争策略
本项目可以利用创新设计、新型建材、特色景观，推出创新产品，提高产品附加值，塑造社区独特个性。建成后应是一个现代风格与自然共生相结合的社区，是一个区域内标志性的城市生活区。另外，可在项目内外规划休闲商业街等配套设施。
第
四
部分 项目规划设计
一、规划原则
1、生态优先原则
在总体规划上，着重景观建设，运用水系、植被、山石等种类丰富
的自然生态元素与人造景观的完美结合。
2、人性化原则
从居住者的健康、舒适出发，对建筑规划、景观规划及配套设施方面，处处要体现出人性化原则。
二、项目内部整体规划布局
项目采取分期开发，每期都应有自己的主题概念设计，力求创造内向亲和，外向流通、立体共享的户外公共空间。项目内外商业街设计力求与城市化接轨，形成半开放、立体模式，集休闲、娱乐、健身为一体化的消费活动中心，体现出项目整体的时尚与前卫风格。
三、规划策略分析
1、物业类型
产品在规划上不同，物业类型也应丰富多样。普通高层住宅、小跃层、标准跃层，根据不同位置，在相同楼层上可以考虑不同的售价。
2、高绿化策略
因项目规划容积率较高，又以小户型占绝大比例，所以居住密度高，降低了居住的舒适性，这一不足可用高绿化率来淡化，通过见缝插绿有效增加绿化面积。
四、景观设计
景观力求丰富，如：植被可用高大树木和矮植被相结合，移植少量成型的高大树种与灌木丛、草皮形成多层次、立体化的覆盖效果。运用山石的叠加把平庸的水系营造出跌宕起伏的效果。可增加小高层的楼顶花园和高层的空中花园设计，形成社区的多重景观。
五、户型设计
在坚持小户型为主的基础上，实现户型多样化。打破平层布局，将规划报批的90平米、110平米户型在施工时设计成180平米、220平米的复式跃层。同时在设计中融入更多现代元素，如：外飘窗、落地窗、角窗、阳光室、露台、阁楼等。
第五部分项目的科学技术运用
一、能源环境
配合全市打造太阳能之城的总体目标，社区统一安装太阳能热水器，节能、无污染，安全系数高，可实现24小时热水，提升住宅品质。
二、水环境
建立中水系统，实现水资源二次利用，将生活中的污水经过系统处理后做杂用水，既节约了水资源又使污水无害化。
三、空气环境
暗厕内通风管道口可设计成排风扇安装位置，可实现自主排风换气，平时封闭，防止灰尘从通风管道进入。
四、声环境
通过立体绿化隔音带和中空玻璃，达到减少噪音的效果。
五、建筑材料
采用新型建材、管材、加厚保温层、防水、排水等材料。
第六部分项目营销推广方案
一、宣传推广策略
1、入市思路：
（1）准备充分后入市：避免为一个特定的时间入市，为某种偏好入市或为入市而入市。在推广策略不明确、市场动向没有把握、推广工具不齐备、内外包装不到位的状况下入市，难免漏洞百出，推广前景黯淡。因此，在项目的正式推出前，我们将为项目在知名度和形象上做一个量的积累，蓄势待发，达到销售一举的成功。
（2）无造市不入市：在房地产市场如此平平淡淡的态势下，我们认为“无造市即无市场”，所以入市准备时间再短也不能忽略造势，而且还要费劲心机的造好势；
（3）销售旺季入市：通过销售旺季（8、9、10月）火热的销售气氛来实现国茂房地产沈庄项目一炮打响，迅速在市场上扩大知名度和
影响力，将有力促进后续销售；而且临近过年，很多在外工作的人都会回家，是办家置业的大好时机。
（4）有控制的入市：根据工程进度、推广策略、销售导向等分期分批有节奏地向市场推出产品，避免一涌而上，好房、好铺迅速被抢尽、劣房积压的局面，实现均衡、有序的销售目标。
2、项目启动宣传策略
根据房地产销售的阶段性和广告活动自身的特点，同时基于项目的工程进度及项目特征，我们考虑可按导入期、行销期（成熟期）、持续期、促销期 四个阶段展开全程广告的推广工作。广告策略的制定就是要解决在四个阶段中，在不同的销售进度情况下，广告活动如何配合销售开展的问题。
阶段性广告策略安排：
第一阶段：导入期（市场启动期）
阶段特征：一个竞争趋于白热化的地产市场，一个新的项目的介入，市场的反应必然是非常谨慎的。在“以我为主”的前提下，对
市场可能发生的变化也绝不可等闲视之，从某种意义上讲，
导入期的推广工作是带有一些试探性质的，也可以这样说，
广告推广策略到传播手法在此阶段中对市场反馈的敏感程度
和应变能力是决定以后整个推广计划成功与否的关键。
广告目标：推出物业形象，刺激引发关注，营造热卖气氛，达到市场的预热，引发市场良性启动。
工作内容：※以“绿色、现代、上品生活”为主题，在前期地区级报纸投放软性文章，以新闻炒作同步。这也是做好“三老”（老
头子、老板、老百姓）工作的体现。
※临近开盘投放硬性广告——热烈祝贺*****开盘，做到
媒体互动。
※做好现场工地围墙包装工作，售楼处包装工作，营造
浓厚的热销气氛。
※完成地盘售楼处形象包装，户外广告等设计部分的工
作。
※完成售楼书、户型平面图、价格表、认购合同、宣传
单张、模型、展板等销售配套工作。
第二阶段：行销期（销售强化期）
成功导入绿色、现代、上品生活概念，以引导第二阶段的广告运动
引导阶段（公开发售期）
阶段特征：经过前期的宣导工作，项目的市场定位已“呼之欲出”。部
分消费者正式形成购买。
广告目标：进一步提升项目鲜明的个性形象，激发消费者的购买欲望从
销售上完成从良好的市场预期到销售实效的转化，实现首期
预定销售目标。依据物业进入市场的时间阶段强化销售主
张，扩大物业知名度，进一步培养物业良好的市场形象，激
发购买，以提高销售率为目的。
阶段特征：有了良好的市场形象，有了卖点的充分渲染，成熟期的到来
已是“弓成满月，引而待发”了。若干极具诱惑力的强势促
销手段出台，一层薄薄的面紗正在撩起。
工作建议：※希望发展商能及时准确报告工程进度，便于把握推广节
奏，尽快进入成熟期，迅速进入旺销
※希望及时准确地反馈销售状况及销售现场气氛，有利
于及时调整推广策略，达到最为理想的广告效果。
※积极筹备开展相应的PR公关活动（如举行开盘庆
典），邀请政府部门领导、市领导参与剪彩，约请三流
明星（费用经济，效果出奇）助阵。
第三阶段：持续期
阶段特征：在销售推广过程中出现销售矛盾，即时进行修正调整。
广告目标：提升销售率，修正营销主张，完善物业形象形成物业美誉度。
诉求重点：证言阶段：业主的心声、工程进度、发展商实力
工作内容：※以证言式、催促式为广告形式投放促销广告，利用节假
日，展开公关活动，周末演出、节假日嘉年华活动配合广
告宣传，派发单张，送纪念礼物等，抛起一波未平一波又
起的销售浪潮，提升销售率 。
※应用DM小册子或电话单针对性极强的广告宣传形式作为补充。
工作建议：※协助发展商、代理方进行策略调整。
※协助发展商、代理方制定公关活动方案。
第四阶段：促销期
阶段特征：销售目标基本完成，市场反应趋于疲软，各项工作进入平台调整期。
广告目标：消化存量，成功完成销售。
诉求重点：优惠方式、工程进度完成，可以入伙入住、鸣谢、催促。在市场面前没有权威。这是多少策划人在市场面前碰得头破血流之后的肺腑之言。广告策略的制定，只是给具体的操作提供一条大致的脉络，而绝非一定之规。在瞬息万变的市场中，没有操作上的灵活性，那么策略的制定只能是作茧自缚。所以我们认为：本策略的执行将随时根据
市场的变化做出调整。特此做一个简单的声明。
3、项目名称建议
（1）锦绣乾城
市调认可率35%，被调名称之首。颇受年轻人青睐，双重寓意：既有丰富多彩的居住环境，又有前程美好的谐音。
（2）金地华府
市调认可率28.9%。“金”为五行之首，又有黄金宝地之意，顾名思义，黄金宝地上的华丽居所。
（3）领域·明郡
市调认可率11%。寓意：拥有引领区域性发展的优势和潜力，大气蓬勃。
（4）格林·漫都B区
格林·漫都作为Green Mondern（绿色现代）的译音，准确的代表了项目定位。由河北建设集团有限公司开发的格林·漫都项目在业界拥有很高知名度，甚至拥有品牌忠诚群体，以居住格林·漫都为荣，使这一名称成为高品质社区的代言品牌。因此使用格林·漫都B区这一项目名称，延续了品牌知名度，便于公众推广，使公众很容易确信本项目在延续前一项目名称的同时，也延续了前一项目的高品质。
4、推广主线与宣传卖点组合
项目会有多个卖点，单把任何一个卖点拿出来都能对项目做到有效的支撑，但我们要做到面面俱到并不实际。所以，我们可以将诸多的卖点进行组合，配合不同阶段的销售任务，分阶段、有目的，按照不同卖点的重要性逐个展开，给客户营造不同的全新生活境界，利用已有的资源、配合广告媒体，依据某一个宣传基点开展活动和宣传，从而营造良好的销售业绩。
推广主题：“绿色、现代、上品生活”
推广主线：①形象推广——自信力，结合项目卖点，以活动作为主要表现形式，形成宣传系列，以树立产品品牌形象入手，最终推动销售，促进销售任务完成。②产品推广——产品力，依据不同阶段的销售任务，以广告宣传为主要表现形式，结合产品自身特点，针对各阶段销售所面临的问题展开宣传推广，最终完成产品的销售目标。
推广卖点：（感觉生活）“健康”、“休闲”、“产品”；（感受生
活）“文化”、“品位”、“产品”；（感悟生活）“投资升值潜力”、“地域发展潜力”、“产品”。
5、媒体投放建议
项目广告可以选择以电视、报纸、电台、杂志、短信、单页、车身、路牌、直邮、公益活动、体育活动、礼品、展板、名片等方式投放。
媒体投放跟进情况：若已售单位达到项目一期可售单位的55%，则保持宣传力度，加推单位，一鼓作气，乘胜追击；若已售单位达到项目一期可售单位的50%，则可加大宣传力度，适时进入下一推广阶段；若已售单位未达到项目一期可售单位的40%，则可暂停广告宣传，总结售况不佳原因，调整营销策略，另谋推广出路。
6、促销活动各阶段主题
（1）感觉生活——“健康休闲”：钓鱼比赛、风筝节、亲子休闲活动、歌舞表演；
（2）感受生活——“品位文化”：家庭趣味比赛、羽毛球比赛、篮球比赛、拔河比赛、家庭故事演讲；
（3）感悟生活——“投资和地域发展潜力”：歌舞活动、艺术欣赏、品酒会、物业交流会、装修讨论。
7、楼盘包装建议
项目现场售楼部可设在项目入口，不影响项目施工，做临建。目前可在项目周边，交通便利、人流集中的地点租用沿街底商作为临时售楼接待中心。对售楼处的包装提出以下建议：
作为客户与项目的第一次直接接触，给客户留下什么印象对于项目本身的影响是深切与长远的。当目标客户群从接近售楼现场，一直到参观完沙盘，从售楼现场出来的整个过程中，任何一个细微之处无不体现项目的品质与建设者的要求。
客户与项目亲密接触的顺序遵循以下原则：
即客户从灯箱、条幅、路旗、户外广告牌及售楼处的外观，可以看到的和体会的是项目的印象、轮廓、概念，是满足客户的一种心理与感受上的需求，让他们从心理上产生认同；而从他们走进售楼处的那一刻起，就开始了深刻认识项目的经历，此时，是用事实说话的时候，需要满足客户的实际需要，通过模型、展板、销讲等对项目进行展示，进一步推动客户的认同感，直至他们作出购买决定。
Ⅰ现场参观线路包装
参观线路包装包括广告牌、沿街指示牌、围墙、路旗等的设计、设置，其作用是初步宣传项目形象、轮廓、概念，并起到指引目标客群的作用。
（1）交通指示牌
为使更多过路人注意本项目，同时也为前来看楼的客户做指引之用，应在项目附近的主要路口设交通指示牌，内容：案名＋指示箭头+电话即可。
（2）广告牌
户外大型广告牌的信息传递效应仅次于报纸广告，但其时效性强，已经成为最主要的媒体发布渠道之一，经过市调发现，户外大型广告牌的告知作用非常明显。为使更多可能的客户群接收到项目信息，应在项目目标客户群相对集中的地方设置广告牌。位置选择：商业中心、广场、主干道两侧等人流集中地。内容：户外广告牌需要清楚明了，不宜
过分复杂花哨，特别是在主干道两旁的广告牌，因客户属于被迫浏览，其时间及速度极快，可直接体现案名、LOGO、地址、电话。其他地点的广告牌还可增加景观图片和核心广告语。
（3）围墙
围墙广告具有瞬时性，为了给路人一个清晰、明确的项目形象，建议围墙主体应鲜明、简练，杜绝过多的文字与颜色。
Ⅱ售楼处内部分区及包装建议
售楼处是项目销售推介的主要场所，不仅要展示物业形象，同时亦需为销售人员和客户提供一个舒适的洽谈空间。特色鲜明、包装到位的售楼处能让客户延长逗留时间，增加成交机率。
销售现场的环境会给到访客户留下很深的印象，因此环境的好坏直接关系到项目的形象，建议在做现场包装的时候，务必注意销售现场外部环境的营造。
（1）售楼处功能布局建议
售楼处应具备以下功能：接待购房者、展示项目情况、客户洽谈、收款、办理购房手续……。结合各项目功能把售楼处划分为以下区域：接待区、展示区、洽谈区、签约室、管理人员办公区。其中以楼盘展示区和客户洽谈区为核心，结合客户到访、看房、成交等程序进行整个售楼处的设计工作。
a接待区
接待区主要为销售人员接待客户的区域，是客户来访后的第一感受区，功能在于项目形象的总体展示和接待人员的工作场地。
b展示区
楼盘展示区是通过各种工具如：沙盘、模型、证书、文件等展示项目具体情况的区域，由模型区、展板、展示墙等组成。
c洽谈区
主要用于客户洽谈、销售谈判，配有展板、电视（可播放项目介绍）、销售资料、饮水机等。
d签约室
专设此区，可避免与其他非准客户及闲杂人员的交叉，用于合同谈判及最后签约，还可接待贵宾。应设有展板、包装资料等。
e管理人员办公区
区内的功能细分为：办公室、财务室、更衣间、卫生间等区域。
（2）售楼处室内包装建议
a售楼处内的销售物料
室内主要物件应包括用户洽谈的洽谈桌椅，楼盘模型（沙盘、户
型）、展现楼盘的灯箱和看板等。在布置这些物件的时候，一是要注意安排客户进出的线路，使其在入座以前，能随着销售人员的引导和讲解，对室内有意布置的展现楼盘卖点的物件有个大致的浏览。二是要创造一个良好的洽谈环境。在客户坐定以后，销售人员对楼盘的详细讲解过程之中，应尽量使客户沉浸在对楼盘的美好遐想里，而不为一些不良的情况所干扰。为此明亮的照明、温暖的环境和悠扬的背景音乐都是必不可少的。
b设计风格
项目售楼处应有自己的个性和风格，以体现与其他项目的差异化。建议项目售楼处的风格以园林式、舒适、富有情趣的风格作为主线，符合本项目目标客户群的审美情趣及项目的整体形象定位。
c家具、饰品
销售桌椅、沙发等家俱建议采用一些园林式的，符合整体售楼处装修风格的样式，饰品应少而精，但富有自然韵味，体现项目的清秀、自然。
d电脑看房设施
未做样板模型的户型通过效果图的方式在电脑中进行展示，还可以进一步考虑制作三维效果的动画景观，通过电脑演示游览整个社区。
e夜景工程
售楼处的外立面霓虹灯点缀会使售楼处在夜间比在白天更加引人注目。
二、销售策略
1、销售总策略
分批推销，稳扎稳打。项目拥有不同建筑形式的产品，所以我们应注意销售的节奏，进行产品线均衡、组合推销。结合销售季节、工程进度，控制销量、控制节奏，提升价格、提高形象。面临此消彼涨的竞争项目，利用项目自身现代化的设施优势，打产品错位战术。
销售方法和价格策略是项目切入市场成功与否的重要因素，在宣传配合到位的情况下，根据市场竞争对手情况，选择符合本项目的销售方式和价格策略，这其中包括制定合理的价格表、提供灵活的付款方式和必要的促销优惠三个方面。
2、实销阶段销售策略
（1）销售初期：在初期对销售根据情况做阶段性方案建议，一开始就让广告铺天盖地而来。在价格调整上，由于初期进场时间、销售人员对项目熟悉程度及推销的先期剩余单位需要及时消化等原因，不宜有太大涨幅。
（2）强销期：全力推销项目主力户型，积累更多的客户，实现现场销售。配合工程进度和销售季节，根据不同的情况不间断地发布关于各种卖点的广告。价格在每个季度都应有不同的涨幅。
（3）持销期：一期客户积累随着一期项目的封顶逐渐进入销售尾期，本阶段二期也开始进入可售阶段，因此是一二期承上启下的关键阶段，虽然一期的销售渐入尾声，但二期的销售将红红火火开展起来。由于此阶段处于二期开售和一期收尾，价格应该只是小幅调整，避免客户的利益冲突。
（4）第二次强销期：一期销售基本完成，二期进入全面销售高潮期。由于二期推销目标尚未确定，因此具体推销单位待定，应根据第一期做好调整。二期的品质和位置都应好于一期，这样均价就应该高于一期均价，限于二期的刚开盘，价格涨幅不宜太大。在二期销售高潮来临之前，最大量的将一期余房消化掉，以免压到二期销售期，加大销售难度。
3、销售方法
（1）现场接待
现场接待是房地产销售工作中最为重要的方式，产品最终成交多为客户在现场接待中心的谈判而完成。这种方式的特点为：客户购买特征比较明显，目的基本明确；同时，其已通过对现场的观察产生了一定程度的兴趣，此时辅以销售人员的努力游说，比较容易达到促成成交的目的。现场销售需要在广告宣传上予以较大的支持，以吸引客户注意，促使其拨打热线咨询电话或来现场咨询，销售人员即可通过洽谈促成交易。
（2）展销会
当项目积累一定的客户量或在项目开盘前期，可在销售现场举办项目展示。目的在于通过在现场营造极为热烈的成交气氛，使未成交的客户的购买欲望易于在这种紧张的销售环境及气氛下得到极大的促进、提高，成交机率随之加大；再结合相应的促销手段以及销售人员的游说，可以达到理想的销售效果。也可以在新售楼处落成后举办一个大型庆祝活动，将客户约至销售中心，同时举行抽奖或促销活动，促使客户成交。
（3）数据库营销
有针对性的划分出符合项目品质、气质的客户群，直接、高效的针对这部分客户进行项目宣传；通过准确的客户细分能提高成交率，同顾客建立个性化的联系——创造顾客忠诚度的基础。
（4）联动
与其他公司联动，比如和家电销售商的一起做活动，抽奖赠家电，打出广告，达到双赢效果。这样将使客户来源范围扩大，更多的促进现场人气及销售。
（5）外延展示
由于现场售楼处距离人员密集地相对较远，设置外延展示场即可达到扩大项目知名度、直接面对目标市场中部分客户群的作用，同时也可以此吸引有效客流到现场光顾，增加现场人气。可考虑在大型商业中心进行展示或巡展。
（6）客户联谊会
在项目销售一个阶段之后，为了在客户群中继续扩大项目的良好口碑，以项目的某一卖点并通过一系列促销手段举办客户联谊会，配合相应的促销方式，例如：以物业服务的品质作为卖点，可以减免一些物业费；以房屋质量和美观作为卖点，赠装修或帮助其策划装修方案；老客户带新客户给予一定优惠或物业费的减免奖励等。目的是充分发挥现有客户资源，吸引新的客户成交，进一步促进项目销售。
4、促销策略
促销优惠是项目销售过程中必备的“催化剂”。房地产是个人消费的特殊产品，不仅因为涉及金额大，而且重复购买的可能性较小，客户在下定决心购买前难免需要有较长的考虑周期，即使各项宣传包装工作配合到位，销售人员大力推广，也不可能大幅度的缩短顾客的考虑时间。
利用人性特点，在满足其实际需要的前提下，提供必要的促销优惠是加快客户购买的手段之一。其实这些优惠的成本与多打几次广告无异，对于发展商而言没有增加多少负担，却可以提高销售速度。这种做法已普遍被市场所接受，因此在使用时需注意时效性的控制，要让客户觉得有压迫感，才能保证效果。
a 折扣
付款折扣是付款方式的有益补充，是促进客户成交的最佳辅助手段。
例如：一次性付款优惠2%，银行按揭优惠1%.
（注：此折扣可根据实际情况及销售进度等适当调整。）
不同的付款方式对于开发商的资金回流速度将会产生较大影响，为保证资金尽快回流，应通过“折扣”这一手段，在客户选择付款方式时适当进行引导，促使其尽可能选择一次性付款或不同形式的贷款，以促进资金尽早的回流。
b 变相折扣
变相折扣是抛除价格折扣之外，开发商给予客户的一种优惠手段。
地产项目前期策划方案
项目前期策划方案第一部分市场分析 一、项目市场分析 二、类比项目分析 三、总结 第二部分产品 一、项目简介 二、案名建议 三、产品功能定位 四、产品形象定位 五、酒店式公寓与一般公寓的不同之处 六、预计出现问题 七、产品配套 八、经营模式 九、项目诱人分析 第三部分价格 一、价格定位 二、价格策略 第四部分客户 一、客户来源 二、客户分析 第五部分广告 一、媒体选择 二、媒体策略 三、公关
三、促销 第六部分渠道第七部分销售控制 一、销售目标 二、销售周期 三、营销组合表 第八部分合作方式
第一部分市场分析 一、项目市场分析 惠州自2003年帝景台、御天名苑户型整改后推出“精巧户型”，且保持了良好的畅销业绩，随后众多发展商意识到了市场的空间，华洪大厦、世纪新天、鸿业自由港、巴黎广场等小户型项目相继而出。 市场上对小户型的需求主要来自初次购房者和投资空缺，而“小户型热销”恰恰反映出惠州楼市长期供给和需求不对称，或者说是有效需求不足，很多人都忽视了这部分需求是永久存在的，城市的小户型正好能跟一部分有效需求对接。 我们以小户型热销来分析，消费主体其实是中等收入者，但是高收入者首先进入购房市场，由此造成了一种假象，房子要大，要贵。但目前兴起的超小户型，其主力户型设计锁定在30平方米左右，从产品理念上讲，更强调契合小户型消费者生活的精致装修、共享服务，并培养年轻一代独立生活意识。虽然这种效果的单价并不低，2800-3800元左右，但是总价也就十多万元。这种适合年轻人和一部分投资者有效需求的产品无疑具有很强的生命力。 二、类比项目分析 1、帝景台 ①户型面积：原大户型改造单套间建面13-34平米、5种面积 ②配套：装修带家仫电器 ③价格：按套计价6-23万，折后售价3990元/㎡起价，均价6700元/㎡， 付款方式一次性、按揭 ④宣传：宣传单张，主诉求投资精品产品 ⑤总结： A、畅销原因 1)入市时间早，抓住市场时机，使消费者具备一种新鲜感； 2)地理位置好；
万科上海区域项目开盘前预控方案设计指引
上海区域项目开盘前预控方案指引 上海区域本部营销管理部 2006年06月
目录 总则（说明）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥3 第一部分：销售 1、销售培训‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥4 2、销售流线‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5 3、销售说辞‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥6 4、销售方案‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥7 5、销售文件‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8 6、价格制定‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥9 第二部分：企划 1、媒体推广‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥10 2、销售道具及销售资料‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥11 3、示范区包装
1）导示系统‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12 2）售楼中心包装‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥13 3）销售通道包装‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥14 4）工地外围包装‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥15 5）示范单位包装‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥16 6）商业街区包装‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥17 总则（说明）： 适用范围：适用于上海区域各地项目案场第一次开盘及新产品推出前的预控。 规定目的：为加强对上海区域各项目案场开盘前的监督和管理，提高案场管理开盘前各项工作的标准化和完整性，特制定本方案。 第一条责任人 1.方案执行人：上海区域本部营销管理部各项目对接人负责对所对接项目案场进行检查，并 负责督促检查意见的落实。 2.稽查负责人：上海区域本部营销管理部营销组负责人（高级销售经理）负责确认各案场检 查结果和意见。 3.检查结果责任人：各项目专案经理具体负责检查意见的落实。 第二条检查方式和内容 1.采取开盘前进行三轮检查的方式进行，分别为开盘前一个月、开盘前半个月、开盘前三天。
一个广东中山项目的策划案
一个XXXX项目的策划案 一、市场概况-----------------------------------------------------3 〈一〉 XX概况---------------------------------------------3 〈二〉 XX市经济消费状况------------------------------6 二、项目优劣势分析-------------------------------------------10 三、项目定位---------------------------------------------------13 四、营销策略----------------------------------------------------14 （一）目总体营销概念设计------------------------14 （二）项目卖点挖掘及组合方式------------------20 （三）项目品牌的建立极其过程------------------22 （四）项目入市时机与姿态---------------------------24 (五)市场信息的收集和分析,不断修正市场目标-------24 前言 承蒙XX市君悦房地产开发XX赏识，本公司有机会参与君悦豪庭商场（以下简称本项目）的商场提供推广策划意见。敝司将以素具之专业精神及经验，为贵司详细分析现XX情况；继而，针对该项目的特点及优势，提供一系列的销售及推广建议，务求协助贵司凭着周详而紧密的推广计划，成功策划XX君悦豪庭商场项目。 XX市“君悦广场”初步策划建议书 一、市场概况 〈一〉XX概况 1．地理位置 XX市位于XX省中南部，珠江三角洲中部，北接番禺市和XX市，西邻江门市、新会市和斗门县，东南连接XX市，东隔珠江口伶仃洋与XX市和XX相望。全市行政管辖X围面积1800平方公里。 2．行政区划分 位于中部的城区分为东区、南区、西区、中区、北区共5个区、是XX市的***、文化、金融和商业中心。北部有小榄、南头、东凤、黄圃、东升、阜沙6个镇。小榄是全国百强镇之一、经济实力雄厚，拥有十多家年产值超亿元的企业，五金业为特色工业；南头、东凤、东升等镇的乡镇企业和非公有制经济不断发展，小家电行业的发展已成规模。
商业项目前期策划报告
商业项目前期策划 报告
黄兴绿地商业项当前期策划报告 第一部分、上海商业发展现状 一、上海商业发展回顾 全年商品销售总额达到5555.30亿元,比上年增长10.6％,其中零售和批发销售额分别增长8.4％和11.9％。社会消费品零售总额依然保持 全国的领先地位,达到2220.64亿元,比上年增长9.1％。结合商品零售 物价下降的修正值,实际增长10.2％。商业增加值首次突破700亿元,达到709.26亿元,比上年增长6.6％;对全市国民经济的贡献率达到11.3％,对第三产业的贡献率达到23.4％,均比上年有所提高;在第三产业分行业增加值中,商业增加值名列第一。 上海商业发展呈现以下特征: 1．消费市场出现持续上升势头 ,上海人均GDP 5600美元 ,人均可支配收入14867元人民币,消费能力大大提高。尽管受到"非典"的影响,上半年的消费总量有所下降,但"非典"过后消费出现了恢复性反弹,消费总量快速增长。"十一"黄金周期 间抽样统计的288家商业企业共实现零售总额22.90亿元 ,比上年同期 增长25.1％,创下节日黄金周零售额新高和比上年同期零售额增幅的新
高;10月份零售总额实现了198.37亿元,也创下了历年单月零售总额的新高。 从近几年情况看,上海社会消费品零售总额增长幅度从开始出现反弹,达到9.3%的增幅。增幅虽然略低于上一年,但依然保持在9%以上,高于1999年至低谷时期的增幅,上海消费市场已开始出现周期性上升势头。推动这一上升势头的主要动力是汽车、住房、通信设备等新兴的消费热点。 ,全市轿车零售量达7.11万辆,比上年增长30%,零售额为176.7亿元,占社会消费品零售总额的8%,对社会消费品零售总额增长的贡献率为19.8%。与住房相关的家具、家居类商品零售额为232.81亿元,比上年增长22.5%,对社会消费品零售总额增长的贡献率为23%;通信器材类商品的零售额为45.93亿元,比上年增长44%,对社会消费品零售总额增长的贡献率为7.6%。这三类消费品共拉动上海社会消费品零售总额增长了4.6个百分点,对社会消费品零售总额增长的总贡献率在50%以上,表明这些新兴消费热点已成为上海新一轮消费增长的主力。 2．各类消费品销售普遍增长 除了汽车、住房、通信器材等热点消费品供销两旺外, 全市吃穿用烧商品的销售也全面增长。 ?吃的商品销售887.29亿元,比上年增长7.5％; ?穿的商品销售287.59亿元,比上年增长7％;
寻甸县房地产项目开发前期策划实践
寻甸县房地产项目开发前期策划实践
1、摘要、关键词 摘要：随着房地产业的迅猛发展，房地产已经成为国民经济的新增长点，但在房地产界对房地产策划还有不少偏见，开发企业不重视房地产前期策划，直接导致大量商品房空置，造成资源严重浪费，与国家提出的建设节约型社会这一目标相背离。提出了房地产前期策划的意义、内容以及目前存在的问题和改进方法，希望为房地产策划业的发展起到一定的推动作用。 关键词：房地产项目前期策划科学发展观
目录 绪论 (4) 一、寻甸县简介 (5) 1、寻甸县地位概述 (5) 2、寻甸县人口和资源 (5) 3、寻甸县总体发展定位 (5) 4、寻甸县经济水平 (6) 二、房地产项目开发前期策划的重要性 (6) 5、房地产项目开发前期策划工作的任务 (6) 6 房地产项目前期策划重要性的具体表现 (7) 7 房地产项目前期策划存在的问题 (8) 8 解决房地产前期策划问题的主要途径 (9) 三、案例：寻甸群恒玉秀苑项目的前期策划 (12) 9、房地产市场环境分析 (12) 10、住宅小区开发前期策划 (13) 11、结论 (21) 致谢 (22) 参考文献 (23)
绪论 通常意义上的房地产项目开发可分为决策阶段和实施阶段，房地产开发中的项目前期阶段一般指的就是决策阶段。一个房地产建设项目的成功，取决于对项目的良好决策和后续的组织实施，而一个良好的决策往往对整个项目的成败起着至关重要的作用。无疑，做好项目开发前期的策划工作，为项目开发提供科学的决策支持，是项目开发成功的重要因素。通俗地讲，前期策划就是要解决市场定位的问题，如楼盘定位、产品定位、价格定位，即解决“生产什么、为谁生产、怎么生产”的问题。
某房地产项目前期策划报告
绿色、现代、上品生活国茂房地产沈庄项目前期策划报告
目录 第一部分前言 第二部分项目开发背景分析第三部分项目总体开发策略第四部分项目规划设计 第五部分项目的科学技术运用第六部分项目营销推广方案第七部分策划说明
第一部分前言 目前全国房地产市场正处于低迷阶段，而作为二级城市的保定，其房地产更为甚之。同时随着经济适用房和廉租住房的启动，发展商和置业者日趋理性，所以平庸、同质且缺乏精心策划的项目将举步维艰，引导市场，引导消费者，刺激消费是关键。因此，我们在广泛调研、综合讨论的基础上，经过对高开区沈庄项目进行深入分析后，做出了这本富有独特个性和充满激情的整合推广方案，相信本方案将有助于顺利实现销售计划，并为树立发展商投资信心和广厦房地产的品牌形象打下坚实的基础，以鲜明的旗帜形象成为市场的引领者。 项目策划的三大依据是市场、环境和成本，是对一系列推广活动的专业安排。本报告正是以此为出发点，在《市场调研报告》及《全程营销策划报告》的基础上，分析项目自身特质和市场因素，并以此为依据，对项目制定出理性的广告策略及推广计划。
第二部分项目开发背景分析 一、项目所在地价值潜力分析与预测 本项目位于隆兴路与阳光北大街西北方向，属保定市高新区范围。高新区是我市发展最为迅速的区域，目前区内企业近900家，其中三资企业100余家，国内外知名企业有：日本三菱株式会社、菲律宾生力集团、欧麦八达麦牙有限公司、桑巴蒂墙纸有限公司、澳诺制药有限公司、德玛斯新型建筑材料有限公司、康达精细化工有限公司等，初步形成了新能源及节能设备、输变电和电力自动化、新材料、软件、生物工程五大特色产业。2008年1月，保定高新技术开发区在全国37个省、市、自治区和计划单列市的60多个申报单位中脱颖而出，成为全国首批获准认定的18家“国家科技兴贸出口创新基地”之一。基地内现有骨干企业60余家，预计年内可实现产值72亿元，利税7.2亿元，新能源产品出口1.8534亿美元，年平均增长率在120%以上。 特别值得关注的是，保定倾力打造“中国电谷”，并将发展目标定为：“十一五”期间，启动一期工程建设，力争到2010年实现销售收入500亿元以上；进入“十二五”之后，再启动二期工程建设，力争用10年左右的时间，形成产值1000亿元以上的新型电力能源产业基地，使保定成为国内该行业的领军城市。2008年1月18日，占地
济南市雪野湖别墅项目前期策划定位报告
雪野湖别墅项目前期策划定位报告 2010年3月
目录 第一部分：市场调查与分析 一、宏观市场调研与分析 （一）济南市经济环境概况 （二）济南市城市空间发展战略 （三）济南市房地产市场分析 二、济南别墅市场专项分析 （一）济南别墅及高端物业发展及现状概况（二）济南代表性高端物业调研 （三）济南主要别墅及高端物业未来市场供应量第二部分：项目条件分析 一、雪野湖基本概况 二、项目宗地分析 三、项目SWOT分析
第三部分：项目定位 一、目标客户群核心定位 二、产品定位 三、总结 第一部分市场调查与分析一、宏观市场调研与分析 (一)济南市经济环境概况 1.济南市经济现状与发展
2.产业结构情况 2008年济南市结构调整取得新进展，三次产业比重分别为：：，一、二产业比重分别较上年减少和，第三产业增加。 3.政府推动经济发展的产业重点 济南市坚持以市场为导向，拉长产业链，开展多元化经营，鼓励企业向房地产、新型建材等产业延伸，强化区域服务功能，突出发展现代服务业，加快建设区域性服务业中心城市。 从上表看，济南市的国民生产总值增长平稳，全市固定资产投资额度和城市居民人均可支配收入逐年增加，受全球金融危机的影响，2009年济南市的GDP增长率较上年有所减缓，但仍高于全国平均增长水平。 2009年，济南市GDP在全国省会城市中占第8位，全社会固定资产投
资占14位，城市居民人均可支配收入占第4位，位居前列。不断调整产业结构，加快发展第三产业，坚持并鼓励房地产的健康可持续发展。(二)济南市城市空间发展战略 济南市为推动城市建设，促进城市经济社会发展，在《济南市城市总体规划（1996年—2010年）》中确定了“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的空间战略和“新区开发、老城提升、两翼展开、整体推进”的发展思路。 城市空间布局：“一城、一区、一带” 一城：中部主城区 一区：西南部长清地块 一带：东部产业带（章丘）
中山万科前期项目策划报告
万科前期策划报告 1市房地产宏观环境分析 1.1社会经济现状及发展趋势 1.1.1社会经济现状1 近年来，市的社会经济一直呈现平稳快速增长的局面，截止2003年５月底，即使是在“非典”肆虐的影响下，市的经济运行仍然保持健康、快速发展。经初 步统计，1-5月份全市累计各产业经济增长情况如下表： 市2003年1-5月各产业经济运行情况 经济运行主要呈以下特点： 1.工业保持高增长，效益继续改善 2003年1-5月工业经济运行情况 2.投资全面提速，房地产持续升温 2003年1-5月固定资产投资情况
地产市场持续升温，商品房的开发和销售均继续攀升。但随着工程陆续竣工，存量商品房的积压问题仍不容忽视。 3.进出口强劲，招商引资放缓 2003年1-5月进出口及招商引资情况 4.财政收支平衡、金融形势良好 2003年1-5月财政收支及金融形式情况 由于消费收缩，居民手持现金向金融回流。贷款保持平稳上升趋势，其中55.45%的新增贷款为个人消费贷款，主要受住房消费贷款和汽车消费贷款的强劲增势拉动。 5.户籍人口稳步增长，外来人口比重大
从以上数据看出，市的户籍人口近十年来所呈现的是逐年稳步增长的趋势，外来的人口到2001年已突破100万人，接近常住人口的数量。可以预见， 户籍人口的稳步增长以及外来人口的置业将在一定程度上拉动市的房地产消 费需求的增长。 6.劳动就业形势基本稳定 2002年度城镇就业情况 人数（单位：万人）比去年增加（单位：万人） 全市从业人员131.64 7.36 城镇在岗职工14.24 ---- 私营个体从业人员47.48 ---- 乡镇劳动力69.85 ---- 人数（单位：人）登记失业率 城镇登记失业人数7531 2.44% 全市的从业人数比去年有所增加，但人民的就业压力还是比较大的。尤其是去年底爆发的“非典”疫情，对各行各业都有一定的影响。随着疫情得 到控制以及国家对国民经济的积极促进，使得就业率基本上是呈健康趋势发 展的。 1.1.2社会经济发展趋势2 1.经济保持快速健康发展
(营销策划)项目产品策划报告
xxx项目产品策划报告
前言 承蒙贵司委托，我司为xxx项目提供全程策划，我司在此深感谢意。在经过与贵司多次接触及我司对当地市场的整体把握的基础上，我们提出了本项目的产品策划思路及理念，并形成文字，共双方讨论实施。 本着一切为了销售的策划原则,我们在本产品策划案中系统地阐述了项目开发及销售力提升各种措施及方法，力求把项目打造新一代的物业典范，在淄博成就首个特色文化商厦，从更高、更远、更深、更广、更具体的层面体现淄博未来商业发展的必然趋势，从而奠定项目在当地商业物业市场上的领先地位。 在策划案中，我们用创新、求异的专业态度对项目进行大胆、新颖的设计创新，从根本上树立项目鲜明、超前、时尚的形象，务求使之从众多的竞争对手中脱颖而出，提高项目的竞争及吸引能力。我们还会在未来的营销推广中通过概念包装对项目现代、休闲、时尚的定位予以系统的阐释，从而有效地促进销售，实现项目的商业价值，从专业的角度体现了营销的本来面目。 目录 一、项目产品策划的三大原则
二、竞争策略 三、构筑核心竞争力 四、项目产品开发理念思路 五、建筑平面设计思路 六、交通组织 七、公共空间 八、停车场 九、景观设计 十、照明设计 十一、建筑风格 十二、产品物业类型的发展模式 十三、SOHO商务公寓具体操作模式 一、项目产品策划的四大原则 1、以销售为导向原则 xxx项目的产品策划首先考虑的因素——如何做一个能够被市场接受，而且能够畅销的产品。基与这一点，在产品策划之始，即是围绕如何做一个能够卖出去的产品，而不是去讨论实施一个不被市场与消费群所接受的过期产
品。 2、快速销售原则 根据市场状况，针对项目的自身特点与优势，制定超前创新的开发理念与产品设计概念，通过良好、系统的销售模式的运作，从而达到快速实现销售目。在短时间为发展商实现合理利润的资金快速回笼。 3、强强联合的原则 在项目执行的过程中，整合专业公司进行全方位的合作，能够系统的提升项目素质，全力打造“过程精品”。 4、构筑“xxx”的品牌平台原则 良好的品牌就是质量的保证，成功的品牌就是信誉，就是拥有一批“铁杆消费群”，就是让客户具有强烈的心理认同，实现“xxx”品牌质的飞跃，注入新的活力——为开发商的长远发展构筑坚实的平台。 二、竞争策略 1、竞争策略选择 1.1 竞争策略类型： 1.1.1价格竞争策略： 以低于竞争者的价格赢得市场。 1.1.2差异化竞争策略： 顾名思义，采取与其他楼盘相差异的产品设计与形象包装等，形成差异化竞争。 1.1.3全面领先竞争策略：
项目销售方案
项目销售方案 1
[凤凰城]项目销售方案 嘉兴六合地产营销策划有限公司 二零一一年十二月
一、代理项目基本概况 1、项目基本构成 精装酒店式公寓、步行街、卖场。 2、项目经济指标 酒店式公寓面积9513.72平方米;步行街面积12376.4平方米;卖场面积7201.68平方米。 3、主力面积 酒店式公寓45平方米;步行街独立一层30平方米左右 ,1-2层120平方米;卖场划分为30平方米的单元。 二、项目SWOT分析 1、优势(S) 城市综合体,聚集大量人气及商业配套,发展前景无限。 依托崇福广场优势,聚集人气。 依托崇福广场住宅入住,商业形成一定气氛,五星级酒店开业,以及政府大楼入住,城市中心地段完全显现。 崇福广场的成功运作,给投资者带来继续投资凤凰城的信心。 2、劣势(W) 与崇福广场有崇新线隔断,道路状况一般。
商业体量较大,且主力集中在步行街1-2层,单套面积过大,势必造成单套物业总价偏高,影响到客户的投资热情。 3、机会(O) 崇福镇即将撤镇建市,变成崇德市,政府的扶植力度及各方面配套会渐渐完善,也将更加吸引长三角投资者的目光。 政府各部门入住崇福广场办公,崇福行政商业中心已然形成。 4、威胁(T) 大型城市综合体,必须依托良好的招商以及后期商业管理。当前难以保障今后项目的稳定运行。 崇福当前人口总量偏少,是否有能力消化现有或将有的商业。 当前崇福整体商业的售价及租金价格完全不成正比,投资回报较低,投资者受益较差。 总结 综上所述,项目的前景还是比较良好的,机会及优势远大于劣势。我们将凤凰城定位为崇福广场凤凰城,充分依托崇福广场所带来的各种机遇和机会,将凤凰城打造成与崇福广场相得益彰的,相辅相成的由高档别墅、精装酒店式公寓、大型商场、品牌步行街为一体的城市综合体。
项目前期策划程序及方法
项目前期策划程序及方法 第一章项目策划及其意义 第一条为规范和指导项目前期策划工作，现将项目前期策划的程序和方法简述如下，各单位可根据项目的具体情况参考执行。 第二条项目前期策划是项目经理部在工程项目施工之前或施工前期对其施工组织方案和措施、经营管理目标和方案的总体筹划，也就是对项目经营模式、项目机构及人员组织、施工平面布置、施工技术方案、施工进度、质量、安全、机械设备配置、施工材料组织、资金流、风险规避方案等进行策划，并根据上述各种策划方案测算出项目施工的各细分成本、总成本和利润，通过分析比较揭示出影响项目成本的主要和关键因素，确定成本管理的重点，并通过对施工组织设计和项目配置的多次优化，获得最优的策划结果，明确项目成本控制目标，从而制定项目各项预算指标，研究积极有效的成本控制措施，指导项目各项生产经营活动。 第三条项目前期策划是“一线三关”的第一关，是项目管理中尤为重要的一个环节，它是做好全面预算管理和全过程成本控制的前提和基础，对项目经营成败有着非常重要的作用。 第二章项目策划的基本原则、环节和组织机构 第四条项目策划的基本原则。项目策划应以“事前策划、目标清晰，过程控制、执行有力，事后总结、不断规范”为总体思路，遵循“以合同条件为基础、以施工组织优化为重
点和以收定支”的原则。 第五条项目策划的环节识别。根据工程施工承包合同和项目管理内容，对项目策划全过程的各个环节进行识别。一般来讲，项目策划主要由以下几个主要环节构成：（一）学习和钻研招投标文件。 （二）项目经营总体目标的制定。 （三）项目施工组织和技术方案的再设计。 （四）项目经营管理模式的策划。 （五）项目组织机构和人员的策划。 （六）项目设备和物资配置（物资流）策划。 （七）项目经营核算模式的策划。 （八）项目营业总收入的策划。 （九）项目施工总成本的策划。 （十）项目资金流的策划。 （十一）项目风险规避方案的策划。 （十二）项目策划成果的利用。 （十三）项目策划的优化和修正。 第六条项目策划的组织机构。项目策划是一个系统工程，它涉及项目的各个方面，要求项目部决策层、管理层及相关责任单位全员积极参与。为保证项目前期策划工作的顺利开展，一般需要成立项目策划工作领导小组来领导、组织项目策划工作的实施，同时还需制订出各责任单位的职责、工作目标、内容相应的奖罚措施。 （一）项目策划领导小组。领导小组由项目经理任组
前期策划报告
前期策划报告 前期策划报告 ●市场定位与产品设计定位： 根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定位，进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。具体内容包括： 项目总体市场定位目标人群定位项目开发总体规划建议组团规划建议交通道路规划建议户型设计建议整体风格建议外立面设计建议园林景观规划建议社区配套设施会所建议楼宇配套建议建议装修标准建议装饰材料建议物业管理建议● 市场推广策划：根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计(VI设计及宣传品、销售工具设计)，广告设计创作，媒体投放，公关活动策划等。具体内容是： 市场推广主题定位： 市场推广主题，市场推广概念，项目核心卖点提炼项目案名建议找房地产资料,到中国地产商销售策略： 开盘时机选择，定价方法，付款方式，销售组织，销售计划，销售控制广告策略：
广告推广阶段计划，广告推广目标，诉求人群项目诉求重点，各类广告创意(报纸，户外，电播等)媒体投放策略： 媒体选择，媒体组合，投放预算，媒体计划，媒体排期公关策略： 媒体公关，软文撰写，公关活动策划，协助活动执行● 项目销售策划(项目销售阶段)： 此阶段主要是帮助发展商制定销售计划，协助展开促销工作，做好销售现场管理顾问，帮助发展商实现预定销售时间计划和收入计划。具体内容包括： 开盘时机选择，回款计划，回款方式，定价方法，付款方式销售组织，销售计划，销售控制，销售流程，统一说辞销售培训，销售制度，销售现场包装策略，样板间策略销售现场管理，客户资料管理，客户服务跟踪，促销计划促销策略，月度资金分配，月度销售分析，竞争对手跟踪市场机会点分析，深度卖点挖掘，价格策略调整销售策略调整 附送： 前期策划经理 前期策划经理 荣艺集团，为一家产业多元化、经营跨地区的大型集团公司。我们秉承“高效、共赢、和-谐”的经营理念，围绕“凝聚共荣，追求卓越”的核心价值观，在经营中大胆探索实业发展和资本运作相结合的发展思路，以房地产开发为主，建筑装饰、市政工程、酒店家具、投
房地产开发项目前期策划的案例,分析报告
房地产开发项目前期策划的案例,分析 报告 篇一：上海某住宅房地产项目开发前期策划案例 上海某住宅房地产项目开发前期策划案例 住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。现针对一案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。 某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁（在建）等交通设施完备，目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为2.5，出让金为3675万元。另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托
设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。 一、住宅小区开发前期策划 1、楼盘价格定位 根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。具体调查结果见下表： 从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4980-6980元/M2。经过综合分析，拟定待建住宅小区购房户以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。在销售运作时，可根据市场的供求关系，在已制定的销售价格基础上，进行适当的调整。 2、房型定位及占比方案 近年上海住宅市场新开发楼盘户型面积偏大的情况比较普遍，根据上海市房地产交易中心和上海市统计局联合发布的XX年上海市房地产市场商品房预售结构分析数据，XX 年房地产市场商品房户型面积70M2以下的仅占2.2%，房型面积70-100M2的占16.3%，户型面积100-150M2占53.9%，
项目前期策划方案
项目前期策划方案 1
厚街汇景豪庭项当前期策划--市场研究篇.doc 厚街·汇景豪庭项当前期策划 市场研究篇 合富辉煌房地产 11月11日
一、厚街概况 厚街大略: 厚街镇,始建于北宋徽宗宣和中期(公元1119--1125年),相传福建莆田王泰宦游至此定居,因选址"军铺"(随军眷属圩场)后面,故名"后街"。此后历代人口繁衍,百业俱兴,人才辈出。又因民风淳厚善良,生活丰厚富足,易名"厚街"。
厚街地处穗港经济走廊中段,北连东莞市区,南邻虎门港,S256省道和广深高速公路纵贯全境,至深圳宝安机场仅30分钟车程,水、陆、空交通十分便利。
全镇总面积126平方公里,下辖22个村委会和1个居委会,121个村民小组,常住人口88429人( 底),外来人口30多万,其中旅外侨胞和港澳同胞4万多人。 改革开放以来,厚街经济快速发展,主要表现:1、经济实力雄厚,截止第三季度,厚街经济名列东莞各镇区三甲,银行存款余额突破100亿元;2、外贸地位显赫,荣获”全国出口创汇十强镇”称号;3、工业、服务业发展迅速,产业结构进一步优化,各产业呈多元化协调发展势头;4、城市基础设施建设日趋完善,城镇形象逐年提高! 进入新世纪后,结合东莞市”以国际制造业名城为特色的现代化中心城市”的定位和目标,厚街在原有产业基础上更加大力发展服装、电子、玩具、鞋类、皮具、家具等六大产业,取得了”骄人战绩”!非常值得一提的是会展和家具产业的飞速发展和雄厚实力! 市政规划 ”规划先行、标准建设、效能管理”这是厚街镇城市化协调发展的保证。 近年来,全镇集中于道路建设的投资逾10亿元。镇内的水泥公路四通八达,并全部实现净化、绿化和美化。相继开通了教育路、将军路、湖景大道、家具大道、康乐南路、康乐北路、博览大道、北环路等主干道路,交通网络日臻完善。
房地产项目前期营销策划方案书
房地产项目前期营销策划方案书 1
房地产项当前期策划建议书 前言: 目录: 第一章、公司简介 第二章、区域房地产市场分析 第一节、房地产市场概述 第二节、北京及其周边房地产市场发展现状 第三节、项目周边典型住宅项目概况 第四节、涿洲地区房地产发展优势及市场机会点第三章、本项目市场定位与主题概念 第一节、项目概况 第二节、项目SWOT分析 第三节、市场定位 第四章、项目规划建议 第一节、区域房地产产品现状 第二节、本案分期发展策略建议 第三节、产品设计策略 第五章、营销策划及项目推广
第一节、营销运动中的三种”力” 第二节、本案包装策划 第三节、差异性策划思路 第四节、销售价格策略 第五节、推广思路及费用预算 第一章、略 第二章、房地产市场分析 第一节、房地产市场概述 中国房地产业经过20余年的发育、成长和完善,其间有高潮 也有低谷,跌宕起伏,上演了无数出大起大落的人间悲喜剧。当前, 3
中国房地产业正在经历一个”价值回归”、”利润回归”的过程,由初期的暴利向后期的相对稳定过渡,当前已接近社会平均利润水平,并将逐步进入微利行业。 中国房地产业的区域发展水平不均衡,自东向西,开发水平形成一个很大的落差,东部沿海城市受惠于改革开放的诸多优惠政策,经济发展较快,与国际上的交流频繁,资金和人口的”盆聚”明显,居民购买力较强,房地产开发水平较高,开发商在观念、思维、资金实力、开发规模、经营能力等方面都遥遥领先于内地城市,并逐步形成了较明显的专业化的分工。中西部地区在借鉴、模仿、学习沿海先进经验的同时,引入沿海的开发模式,引进优秀人才,进步很快,正在急起直追。 中国房地产业在今后五到十年内,还会有一个较平稳的发展时期,其主要利好因素有: 1、产业被明确确定为国家支柱产业,在政策上给予更多的优惠和扶持; 4
项目前期策划及可行性分析报告
项目前期策划及可行性分析报告 前言 受XX天鸿房地产公司的委托，我司对XX房地产市场进行全面细致调研分析。调查的内容主要包括XX房地产市场宏观、中观、微观等方面，同时对XX市现阶段的房地产供给和需求市场进行专业调研分析，对天鸿房地产公司待开发项目进行深入分析和前期策划。 本次调研采取了实地调查、深度访谈、行业专家座谈会、抽样问卷调查等多种调查方式和调查办法。通过调查所收集资料，整理完成了本调查报告。 本报告为我司提供的初步方案。对本案的投资开发以及后期市场运作，我司有广泛的市场经验，在本案具体运作中可提供更多的策划服务，具体内容可在与贵司进一步深层次的合作中逐步落实。
第一篇XX市宏观环境 一、XX城市概况 1、城市基本情况 【地理位置】XX市位于山东省北部、黄河三角洲腹地、渤海湾西南岸，北通渤海，东临东营市，南连淄博市，西南与济南市交界，西与德州市接壤，西北隔漳卫新河与河北省海兴县、黄骅市相望。全市境域横跨黄河两岸，总面积9445平方公里。 XX市地理位置优越，位居山东半岛城市群和环渤海湾经济圈两大经济区之间，是环渤海经济区与黄河经济带的结合部。随着济青高速、国道205线黄河公路大桥、滨博高速、滨大高速、威乌高速XX段、XX铁路公路大桥、滨港线铁路、万吨级海港的建设，XX市作为山东的海上北大门，将为鲁北、鲁中、鲁西和中原地区开辟更为经济便捷的通道，成为连接东北经济区与中原经济区的枢纽。 【环境气候】属东亚暖温带亚湿润大陆性季风气候，冬冷夏热，雨热同期，四季分明。全市年平均气温12.1-13.1℃，极端最高气温40.9℃，极端最低气温-22.8℃。年平均降水量579.2-633.3毫米，平均日照2526.9小时。
最新整理万科安全生产文明施工前期策划方案.doc
万科云鹭湾II-7地块项目工程 安全文明施工 前 期 策 划 方 案 编制：（项目技术负责人） 审核：（项目现场负责人） 会审：（分公司分管安全副经理）审批：（分公司主任工程师） 宁波建工工程集团有限公司 万科云鹭湾II-7地块 2015年11月
目录 目录......................................................................................................................................... 第一章工程概况. 0 第一节工程简介 0 第二节设计概况 0 第二章组织管理机构 (2) 第一节质量安全文明施工总体管理组织图 (2) 第二节施工现场质量安全文明施工网格化管理 (3) 第三章临时设施前期规划 (4) 第四章施工现场安全、文明标准化防护措施 (8) 第一节洞口临边防护 (8) 第二节防护棚 (10) 第三节脚手架工程 (10) 第四节临时用电 (12) 第五节塔吊 (13) 第六节施工井架 (14) 第七节视频监控 (14) 第八节其它标准化产品 (14) 附图 附图一：地下室施工阶段总平面布置图； 附图二：主体结构施工阶段总平面布置图； 附图三：装饰装修施工阶段总平面布置图； 附图四：临时用水、用电总平面布置图； 附图五：视频监控总平面布置图； 附图六：现场消防总平面布置图； 附图七：排水总平面布置图。
第一章工程概况 第一节工程简介 1、工程名称：万科云鹭湾II-七地块。 2、建设单位：宁波江北万科置业有限公司。 3、设计单位：xxxx中森建筑与工程设计顾问有限公司。 4、监理单位：xxxx天佑工程咨询有限公司。 5、工程造价：约8000万元。 6、结构类型：框架-剪力墙结构。 7、施工范围：万科云鹭湾II-七地块的土建、安装工程施工总承包。 8、项目质量控制要求：宁波市优质结构工程。 9、项目安全文明施工标准：宁波市安全文明施工标准化工地。 10、工期：700日历天。 第二节设计概况 本工程类型为商业+住宅形式，其中裙房作为商业，主楼作为住宅，各单体设计概况如下：
XX广场前期营销策划报告
新龙广场前期营销策划报告 目录：。 导人第一一 市场第一一 一、市场分析 (7) 二、寻找目标客群 (15) 产晶篇一一 一、开发战略制定 (21) 二、规划定位 (22) 战略指导篇一一 一、整体战略的制定 (37) 二、市场形象定位 (38) 营销执行篇一一 一、开盘时机的把握 (40) 二、销售节奏与控制 (41) 三、广告推广总精神 (42) 四、案名推荐 (43) 五、VI及秀稿演示 (45) 导入篇----项目介绍 ●项目名称：新龙广场
●项目范围：西至晋元路、南至蒙古路、东至西藏北路 ●用地面积：10840平方米 ●建筑面积：地上32272．5平方米地下3000平方米 其中住宅12412．5平方米办公15860平方米商业4000平方米 ●公建容积率：4．0 ●住宅容积率：2．5 ●综合容积率：3．25 ●绿化率：32％ ●建筑密度：36％ ●住宅总户数：134户 ●项目情况概述 本案西至晋元路，南至蒙古路，东至西藏北路，系闸北区旧改项目74号街坊。虽然距人民广场不远，但是其周边社区环境不 佳，目前地块上为旧式住宅，十分破败，蒙古路以南的蒙古小区也为6层多层住宅，从外面来看也十分陈旧，沿蒙古路两侧，现基 本类似集贸市场，沿街店铺建造也十分简易，路面整洁状况极差。在晋元路以西，物业多为新建商品房，整体的物业形象较佳。但 本案周边已属于旧改地块，经过以后的改造，应该会有大的改善。 本案的产品类型较复杂，由住宅、办公楼、商铺三个部分组成。 对于本案的住宅而言，去化并不是一个难点，重要的是如何合理定位与包装，获得较高的利润空间和实现快速去化，加快资金 回笼的速度。 而本案的商铺部分，总面积为4000平方米，所占比重不大，另外可通过会所营造去化部分面积，同时蒙古路原有的良好商业 气氛，以及社区居民的集中，只要合理进行业态布局，日后经营状况看好。 本案的重中之重就在于办公楼部分，其在体量上占到了总体的50％，办公楼的销售去化直接影响着本案总体的推案成功，获 利与否。此外，由于本案所属地区没有产生办公楼的积聚效应且选择出售这一方式来实现利润，故此存在一定的市场抗性。 多种物业形态存在的最大的缺陷就在于营销推广时由于目标客群的不同，而导致主诉方向分散，无法取得理想的效果。因此， 如何将这三者统一起来，相辅相承是本篇报告的阐述重点。 市场篇 ┌──────┬─────────┬────┬───────────┬────┬────────┬──────┬───────┬────────┬───────┬──────────┐ │案名│地址│规模│单价范围│平均单价│主力面积│主力总价│公开日期│工程进度│销售率│备注│ ├──────┼─────────┼────┼───────────┼────┼────────┼──────┼───────┼────────┼───
营销计划书范文-模板
营销计划书范文 一、计划概要 1、年度销售目标600万元； 2、经销商点50个； 3、公司在自控产品市场有一定知名度； 二、营销状况 空调自控产品属于中央空调等行业配套产品，受上游产品消费市场牵制，但需求总量还是比较可观。随着城市建设和人民生活水平的不断提高以及产品更新换代时期的到来带动了市场的持续增长幅度，从而带动了整体市场容量的扩张。湖南地处中国的中部，空调自控产品需求量比较大：1、夏秋炎热，春冬寒冷； 2、近两年湖南房地产业发展迅速，特别是中高档商居楼、别墅群的兴建； 3、湖南纳入西部开发、将增加各种基础工程的建设； 4、长株潭的融城； 5、郴州、岳阳、常德等大量兴建工业园和开发区； 6、人们对自身生活要求的提高；综上所述，空调自控产品特别是高档空调自控产品在湖南的发展潜力很大。 营销方式总体来说，空调自控产品销售的方式不外三种：工程招标、房产团购和私人项目。工程招标渠道占据的份额很大，但是房产团购和私人项目两种渠道发展迅速，已经呈现出多元发展局面。 从各的销售渠道来看，大部分公司采用办事处加经销商的模式，国内空调自控产品xx年都加大力度进行全国营销络的部署和传统渠道的巩固，加强与设计院以及管理部门的公关合作。对于进入时间相对较晚的空调自控产品来说，由于市场积累时间相对较短，而又急于快速打开市场，因此基本上都采用了办事处加经销制的渠道模式。为了快速对市场进行反应，凡进入湖南市场的自控产品在湖南都有库存。湖南空调自控产品市场容量比较大而且还有很大的潜力，发展趋势普遍看好，因此对还未进入湖南市场的品牌存在很大的市场机会，只要采用比较得当的市场策略，就可以挤进湖南市场。目前上海正一在湖南空调自控产品市场上基础比较薄弱，团队还比较年轻，品牌影响力还需要巩固与拓展。在销售过程中必须要非常清楚我公司的优势，并加以发挥使之达到极致；并要找出我公司的弱项并及时提出，加以克服实现最大的价值；提高服务水平和质量，将服务意识渗透到与客户交流的每个环节中，注重售前售中售后回访等各项服务。 三、营销目标
某项目前期策划招标书
招标文件 招标编号： 招标人：xxxxxx 项目名称：xxxxxx 前期策划 招标容：项目前期策划 招标代理机构： 二O一六年六月
目录 一、投标人须知前附表 (2) 二、投标人须知 (3) 三、招标容及有关要求 (13) 四、评标办法 (16) 五、投标文件（格式） (17)
一、投标人须知前附表
二、投标人须知 （一）总则 1、投标人资格要求： 1.1凡国具备同类型项目前期策划经验的具有相关资质单位； 1.2深入了解国房地产市场走势，熟悉国家房地产政策，具有五年以上策划经验，拥有独立的的策划团队。 1.3最近五年前期策划个案的成功业绩要求：全国围具有3个（含）以上，且体量在10万平米以上的大型办公、研发、酒店类型商业地产项目策划、规划顾问或招商代理服务经验； 1.4本项目不接受联合体投标。 1.5公司管理制度完善、从业人员具备良好的职业操守。 2、本次招标方式 2.1本次招标采取“投标人须知前附表”序号3规定的招标方式。 3、投标费用 3.1投标人必须自行承担所有与参加投标有关的费用。不论投标的结果如何，招标代理机构和招标人在任何情况下均无义务和责任承担这些费用。 （二）招标文件 4、招标文件构成
4.1 招标文件包括（以下四项容与格式）： 4.1.1投标人须知前附表 4.1.2投标人须知 4.1.3招标容及有关要求 4.1.4投标文件格式 4.1.4.1投标函 4.1.4.2开标一览表 4.1.4.3团队配备情况 4.1.4.4明文件 4.2 投标人应认真阅读和充分理解招标文件中所有的容。如果投标没有满足招标文件的有关要求，其落标风险由投标人自行承担。 4.3投标人应严格按照规定的格式提供投标文件，并对投标文件的真实性负责。 5、招标文件的澄清 5.1投标人有权要求招标人对招标文件中的有关问题进行答疑、澄清。 5.2投标人对招标文件如有疑问，应在规定时间以书面形式（如传真、信件等）通知招标代理机构。招标代理机构对在此规定时间收到的、且需要做出澄清的问题，以书面形式予以答复，同时将书面答复传送给每个购买招标文件的投标人，但不说明问题的来源。 6、招标文件的修改