中国房地产金融2012年度报告

□ 中国房地产业协会金融专业委员会

编者按：为反映２０１２年我国房地产金融市场发展动态的特点，中国房地产业协会金融专业委员会组织编写了《中国房地产金融２０１２年度报告》，对２０１２年我国宏观经济发展、金融市场运行、房地产金融政策、房地产投融等方面的情况进行了分析。现将《报告》转载刊登，以飨读者，希望提出意见和建议。

三方配售3亿股股份，所得款项用作集团一般营运资金及资本开支。9月19日，龙湖地产宣布以全面包销基准价11.88港元的价格，先旧后新的方式配股融资约4亿美元。

3、增发收购资产

5月14日，万科对外公告称，投10.79亿港元收购在港上市的南联地产控股有限公司约74%的股份，至7月16日万科完成对南联地产的收购。同时，万科

也表示考虑B 股转换H 股的可行性。9月下旬，金地宣布将以全资子公司辉煌商务作为购买方，以总价约16.54亿港元购买星狮地产大股东持有的星狮地产38.74万股，成为其最大单一股东。（3）债券融资

随着推进保障房建设的政策不断落地，城投债发行数量和规模明显上升。二季度开始，面对经济下行压力不断加大，从中央到地方政府都开始积极调整政策方向，把“稳增长”放到突出位置，地方城市基础设施、交通、保障房等项目上马速度加快。但在紧控平台贷的情况下，银行贷款对地方政策微调无法形成支撑，银行间市场形成重要的代替渠道。据统计数据显示，全年内地共发行与房地产相关债券55只，发行金额达617.5亿元，较上年的16只、219亿元出现了大幅上升。从统计情况可以看到，中期票据活跃，主要原因在于其利率低于银行同期贷款优惠利率，同时具有发行机制灵活、信息透明、发行成本和发行风险低等特点。此外，从8月开始，交易商协会开始允许非金融企业发行资产支持票据。

（接上期）（2）股权融资

1、首次公开发行（IPO ）

1月12日，开世中国控股有限公司在香港证券交易所主板上市，股票代码“01281.HK ”，发行股票1.5亿股，每股发行价0.9港元，共募集资金1.35亿港元。开世中国控股有限公司2011年1月在开曼群岛注册成立，旗下控股大连市开世地产有限公司、莱恩（天津）门窗有限公司、大连市开世土石方工程有限公司。

四季度由于QE3的影响，房企境外融资窗口期打开。11月23日，旭辉集团股份有限公司正式在港交所挂牌上市，共发行12.55亿股，其中10%公开发售获超购19%，集资净额15.3亿港元。11月29日，新城控股正式在港交所挂牌，共发行14.18亿股，以每股招股价1.45港元计算，筹集资金20.56亿港元。本次旭辉和新城上市总募集资金为30亿左右，较2009年上市的龙湖、恒大、金隅等企业的募资规模有明显的缩减，反映出房地产调控下企业的策略调整，弱化短期上市对资本补充的功能，转而强调建立长久的融资平台，对接国际资本市场。

2、增发募集现金

2月29日，碧桂园通过配股集资21.9亿港元。绿城中国6月份引入九龙仓作为战略投资者，通过向九龙仓配股及发行永久次级可赎回证券，为绿城带来了51亿港元现金收入。配股完成后，九龙仓持有绿城中国24.6%的股权，成为其第二大股东。7月18日，中建国际以先旧后新方式，按每股7.57港元向独立第中国房地产金融2012年度报告

图表16：房地产境内债券融资情况统计

资料来源：高通智库

房地产企业积极利用境外融资平台进行债券融资。全年房企境外借债约合600亿元人民币，同比增长10.23%。在美国第三轮量化宽松货币政策（QE3）推出后，仅10月和11月上半月，内地房企向境外融资总额达31.2亿美元，折合成人民币约为194亿元。

图表17：房企境外债券融资情况统计

资料来源：高通智库

2012年四季度出现的境外债券融资高峰是多方面因素综合作用的结果。首先，QE3的推出加快了境外资本向亚洲新兴市场的流动。伴随着房地产市场的回暖，优质房地产企业的业绩稳步提升，增强了投资者信心。同时，“稳增长”政策减弱了投资者对于房地产政策的担忧。拥有境外融资平台的房地产企业，在房地产信贷受限的情况下，补充资本改善资金面的需求较强。总体而言，整体环境的改善，促成了2012年年末的境外债券融资集中的现象。（4）房地产信托

银监会继续加强房地产信托风险管理，严格落实房地产信托事前报备制度。各信托公司加大相关风险的防控力度。虽然房地产信托规模在过去的几年中出现了快速增长，但对整个行业的资金链影响依然有限。2012年开发商新增资金96538 亿元，其中房地产信托只有3163亿元，信托占比3.3%。(表18)

2012年房地产市场显著的结构特征是：一线城市房地产市场复苏的势头较二线城市强。进入一线城市的房企实力较强，获得资金的渠道相对较广，这部分企业即便在二、三线城市布局，对信托资金的依赖程度不大。房地产信托的风险多集中在二、三线城市的中小房企项目上，中融信托的青岛项目即是一个缩影。

1、房地产信托融资规模

据信托业协会公布的数据显示，2012年全年投向房地产领域的资金信托余额为6881亿元，与上年持平。全年累计新增房地产信托项目金额3163.2亿元，其中集合信托1496.5亿元，占比47.3%；单一信托1666.7亿，占比52.7%。(表19)

截至四季度末，投向房地产领域的资金信托余额在资金信托中的占比为9.85%，自2011年第三季度17.24%的高点回落7.39个百分点。从占比的快速下

图表18：信托资金投资格局

资料来源：高通智库

图表 19：房地产信托贷款变化

资料来源：中国信托业协会

降可以看出房地产信托的风险正在逐渐释放。不过房地产信托余额仍然处于历史高位，而2013年将迎来兑付顶峰，因此对于房地产信托仍然要保持高度警惕。

2、房地产信托收益和期限

2012 年房地产信托收益率稳中趋降，从下半年开始房地产信托的平均预期收益率跌破10%。房地产信托收益率下降，一方面是由于货币政策放松，资金利率下降，一年期Shibor （上海银行间同业拆放利率）下降近1个百分点，开发商的资金压力有所减缓；另一方面是楼市回暖，房价止跌回升，投资者对楼市的风险情绪有所好转，开发商融资风险溢价有所降低，房地产与其他领域的信托融资成本差距缩小。

2008～2012年，房地产信托平均期限基本是在1.6 年至 2.2年之间波动。2012 年9月房地产信托平均期限为1.99年，处于正常的波动区间。

3、房地产信托资金投资方式

从房地产信托的投资方式来看，2012年贷款占比大幅增加，股权投资、组合运用占比大幅减少。全年贷款占比从22.2%增加到41.7%，增加19.5个百分点；股权投资占比从 38.1%降低到 19.3%，减少18.８个百分点；组合运用占比从 12%降低到3%，减少9个百分点。（图表20）

四季度，在房地产信托的各种投资方式中，贷款类成立了193亿元，占比39%，占比有所下降，不过仍然是占比最大的投资方式。

图表21：房地产信托投资方式分布

资料来源：用益信托工作室4、房地产信托产品发展趋势

房地产信托在经历了2012年的过快增长后，在政策和市场的双重压力下逐渐回归理性。从目前来看，房地产信托规模已经回到正常的范围，但占比逐渐下

图表20：房地产信托投资方式

100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%

2Q

20022Q 20032Q 20032Q 20042Q 20042Q 20052Q 20052Q 20062Q 20062Q 20072Q 20072Q 20082Q 20082Q 20092Q 20092Q 20102Q 20102Q 20112Q 20112Q 20122Q 2012

贷款 股权投资 权益投资 组合运用 其他投资

资料来源：用益信托工作室

组合运用1%

其他投资

2%

贷款39%

权益投资25%

股权投资

33%

降，短期内的发展趋势的不确定性较大。但在我国发展新型城镇化的大背景下，未来房地产行业依然拥有广阔的发展前景。房地产市场的发展离不开融资方式的创新，房地产信托可抓住这一重大机遇，开拓市场份额，推动房地产业和信托业持续稳步发展。（5）房地产私募基金

房地产调控以来，房地产私募基金迎来了难得的发展机遇。银行信贷对房地产行业收紧，迫使企业积极拓宽融资渠道，房地产基金由于受监管程度低，募集与投资方式灵活，受到行业的青睐。2010年房地产基金开始蓬勃发展，当年新募基金数量41支，募集规模163.75亿元。2011年新募基金数67支，总募集规模712.316亿元。2012年共计94只私募房地产投资基金完成募集，基金数量创出新高。

1、募集与规模

最新数据显示，2012年共有94只可投资于大陆的私募房地产投资基金完成募集，其中披露金额的90只基金共计募集59.55亿美元，新募基金总数较上年有较大涨幅，但募集金额相比上年仅有微幅提升。

图表22：房地产私募基金募集情况变化

图表23：基金规模分布情况

资料来源：高通智库

从基金规模来看，市场上半数的基金规模属于1亿至5亿元人民币的中等规模基金；规模小于1亿元人民币的小型基金占1/4；基金规模在5亿至10亿元人民币的基金占15%;超过10亿元人民币的大型基金占基金总数的11%左右。总体而言，目前市场上的基金以5亿以下的中小型基金为主。

2、房地产私募基金管理机构类型

目前国内房地产私募基金管理机构中，以独立品牌内资GP 为主流，数量约占整个市场的52%，管理资金量占整个市场的55%。外资GP 以美元基金为主，但还是有少量外资机构如铁狮门、普凯等募集了人民币基金，机构数量占整个市场份额的13%，管理资金量占整个市场的5%。同时，与开发商关联的GP 目前占据市场约三成的份额。金融机构关联GP 数量占市场的8%，管理资金量占市场的12%。

图表24：机构数量（按管理机构类型）

图表25：管理资金规模（按管理机构类型）

资料来源：高通智库

3、房地产私募基金投资对象与投资方式住宅类地产是目前国内大多数房地产私募基金的投资对象，有近半数的机构及管理资金关注于住宅类地产的投融资业务;而综合性的住宅-商业综合体投资也日益成为房地产私募投资策略中的一环，有1/３、1/4的管理资金关注于结合了商业性质的城市综合体开发; 有20%的房地产基金关注于纯粹的商业地

400300200100

10080604020

2008 2009 2010

2011 2012

募集基金规模

募集数量

小于1亿

1

亿-3亿

3亿-5亿5亿-10亿

10亿

11%

15%

24%

27%

23%

外资G P

独立品牌内资G P

房地产商关联GP 金融机构关联GP

52%

27%

8%

13%

外资G P

独立品牌内资G P 房地产商关联GP 金融机构关联GP

12%

5%

55%

28%

图表29

：管理资金规模（按投资方式）

资料来源：高通智库

4、房地产私募基金收益和期限

虽然市场上的大多数房地产私募基金由于设立时

间尚短，

还没有体现出最终业绩，但是已有部分基金

实现退出。有调研结果显示，市场上已实现退出的基

金最好业绩回报水平高于50%，而当前最低业绩水平

在7%

～9%左右。大多数股权类投资项目的回报率高

于20%，集中在20%～50%区间内。而债权类投资项

目的回报率约在15%左右。

资料来源：高通智库

当前，绝大部分(近90%)房地产私募基金都属于

机会型策略，

也即更多地通过参与到房地产开发过程

（而不是持有和增值过程当中）以获取行业成长所带

来的高额收益。房地产私募基金策略类型集中与当前

国内房地产市场成熟程度、基金管理机构能力和经

验，以及投资人投资利益驱动心态等因素密切相关。

图表31

：2012年房地产私募基金策略类型

资料来源：高通智库

产；还有少部分市场机构关注于诸如工业地产、旅游

地产、养老地产等细分产品。

图表

26：机构数量（按投资方向）

图表27：管理资金规模（按投资对象）

资料来源：高通智库

目前国内房地产市场的基本投资方式是股权投资

和债权投资，以及以两种方式相混合的方式进行投

资。目前以纯粹股权进行投资的机构数量占市场的

24%，管理金额占41%；以股权和债权结合进行投资

的机构数量占37%，管理资金量占到了总管理资金量

的38%；单纯的夹层投资机构管理资金量占7%。

图表28：机构数量（按投资方式）

45%

33%

20%

2%

住宅综合体商业其他

20%

26%

46%

8%

住宅综合体商业其他

股权债权夹层债券＋股权

37%

24%

33%

6%

41%

14%

38%

7%

股权债权夹层债券＋股权

89%

2%

9%

机会型增值型核心型

0%5% 10% 15% 20%25% 30% 35%40%45%

50%以上

30%-50%

20%-30%

15%-20%

10%-15%

小于10%

但同时也需要看到，即便在机会型策略为主的情形下，债权投资的广泛存在使得房地产私募基金的主要收益模式还是债权性的优先收益为主，劣后性的股权投资收益为辅。基金的风险收益情况需要以投资方式进行区分。

房地产私募基金的基础仍然是住宅类地产，部分房地产基金已经开始尝试结合住宅和商业地产性质的城市综合体。商业地产、工业地产、旅游地产、养老地产、酒店地产等其他专业基金类型虽也有出现，但是在市场中不具有典型地位。

5、房地产私募基金发展趋势

当前房地产私募基金市场存在着如下一些特征与发展趋势：

首先，现阶段房地产基金的LP主要以散户为主，投资策略均为机会导向，从而决定了债权型投资方式的主导地位。未来，机构投资人将会成为房地产私募基金未来主要的资金来源，并主导整个行业的迅速发展和成熟，基金投资期限延长，股权类投资将主导行业格局。

第二，目前，房地产基金管理机构与开发商存在着各种直接或间接附庸关系。基金的独立性较弱，在项目过程当中更多成为开发商的融资渠道。未来，独立基金品牌在募资能力、投资标的优化筛选、独立管理和运营、业绩退出回报等各个方面都将具有竞争优势。且随着投资人资产配置思想的成熟，独立运作不存在利益输送关系的独立基金品牌更能获得机构投资人的青睐。

第三，当前的市场机构以债权投资和住宅类投资为主，市场分化趋势并不明显，各基金之间风险偏好集中且存在普遍性高风险特征。未来市场投资策略将向多元化发展，机会型、增值型、核心增益型和核心型形成稳定市场份额，股权投资、债权投资和夹层投资逐渐专业化，住宅地产、商业地产、工业地产等各种主题突出，形成更为丰富的多元化市场格局，满足投资人资产配置的需求。

受市场环境影响，当前房地产基金的退出方式主要以项目方回购或者散售为主，投资的不确定性和收益水平受到较大影响。未来，金融市场的发展势必惠及房地产基金的退出方式选择，REITs和机构投资人的大型收购将成为市场主要的退出方式。市场化的退出手段有利于形成房地产基金行业的整体优劣排名和专业化格局。

（6）民间资本

2012年，民间资本投资房地产出现了新的形式与变化。据高和《2012年民间资本与房地产业研究总报告》显示，2012年民间资本投资房地产特点主要呈现三个方面的特点：

第一，民间资本对房地产的支持作用减弱。

造成这一效应减弱的原因来自于三个方面：首先，由于今年以来煤炭行业不景气和实体企业状况不佳，民间资本规模相对缩减，难以抽出新的资金注入到房地产行业。其二，受限购政策和房价上涨趋缓影响，目前住房投机投资行为已得到有效遏制，住宅的去投资化基本实现，新增民间资本没有条件也没有动力再投入限购城市的住房市场。第三，目前房地产企业自筹资金资金增速放缓，从2011年的28%下降到2012年上半年的10.3%。而自筹资金中除企业自有资金外，主要是房地产开发企业直接融资部分。自筹资金增速下降说明直接向房地产开发的资金减少，房企直接融资难度加剧。

第二，民间资本仍高度关注房地产，主要以机会型投资为主。

面对目前我国投资渠道狭窄的外围环境没有实质性改善，已开放投资领域的收益与风险特性组合不能满足民间资本的投资需求。中长期看，我国仍处在城镇化快速发展的阶段，特大和大城市住房供需结构紧张的局势在短期内不会改变。因此，房地产投资仍是实现资产保值增值较安全的投资方式。

但由于住宅限购和限贷等政策调控，房价总体趋稳，无大涨大跌的风险，加之资金成本上升，使得投机投资的资金趋于谨慎观望。从目前的趋势看，即便2013年货币政策放松，房地产信贷收紧的可能性依然很大。在这种背景之下，民间资本投资房地产必然更加谨慎。从投资区域与投资对象上，都会偏向机会型。

第三，资金链断裂导致民间资本改变投资策略，部分投资从从短期套利变成长期保值性投资。

从鄂尔多斯和温州的案例中可以看到，实业、银行信贷、民间高利贷、房地产投资已经形成了交错复杂的资金链条，并在此基础上形成资金循环。许多高利贷的最后一环都是房地产，房价下行使得大量民间

资本短期内难以实现，被固化在所投资房地产项目上。

未来房地产仍是民间资本投资的一个重要领域。但随着我国房地产市场正在走向常态化，投机性需求会被逐步挤出。民间资本对房地产的投资将趋于理性，从短期炒房变为长期保值性投资。

7 保障房建设与融资情况

（1）保障房建设情况

根据安排，2012年全国计划新开工城镇保障性安居工程700万套以上，基本建成500万套。2012年国民经济和社会发展统计公报数据显示，2012全年新开工建设城镇保障性安居工程住房781万套(户)，基本建成城镇保障性安居工程住房601万套。投资超过1.１万亿元。2013年城镇保障性安居工程建设的任务是：基本建成470万套，新开工630万套。未来一段时期内我国将继续加强保障房建设力度。

2012年，中央要求加大保障房建设资金支持，提前完成保障房建设目标，加大分配和退出信息公开力度，确保公开透明。1月份，温家宝总理要求优化信贷结构，加强对国家重点在建续建项目和保障性住房建设。6月份，住房城乡建设部、发改委等7部委联合发文鼓励民间资本参与保障性安居工程建设。此外，住房城乡建设部在3月份和11月份分别颁布有关保障房的通知和办法，提出建立健全监管机制，加强分配和运营管理，做好信息公开工作，主动接受社会监督；建立住房保障档案信息公开和查询制度，规范公开和查询行为，依法保障住房保障对象的合法权益。

（2）保障房资金融资渠道

住房城乡建设部、央行、财政部等多部委出台政策解决保障房资金难题。1月份，财政部《关于切实做好2012年保障性安居工程财政资金安排等相关工作的通知》指出，切实落实资金来源，确保不留资金缺口。5月份，住房城乡建设部称：中央对与保障性安居工程的补助力度只增不减。同时，中央代地方发行的国债优先和倾斜用于保障性安居工程。6月份，住房城乡建设部、发改委等7部委联合发文鼓励民间资本参与保障房建设。

1、保障房信贷

随着保障性住房建设的全面推进和加速，保障房信贷支持力度继续加大。2012年，保障性住房开发贷款余额5711 亿元，同比增长46.6%，全年增加1796亿元，占同期房产开发贷款增量的66.5%。利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作稳步推进，截至9 月末，第一批29 个试点城市已审批贷款419亿元，占贷款总额度502 亿元的83.5%，按工程进度发放贷款314 亿元，支持了101个保障房项目。

2、保障房债券

保障房通过发行债券募集资金在2012年得到了进一步发展。1-5月份，发改委审批了500亿左右的企业债用于支持保障房建设。1-8月份末共发行保障房私募债127.3亿元。根据规划，北京市保障房私募债的总发行量为500亿。青海省国有资产管理有限公司于8月31日发行了50亿元保障房私募债。8月份，首只保障房资产支持票据“天津市房地产信托集团第一期资产支持票据”通过中国银行间市场交易商协会核准成功发行。9月份，发改委鼓励各地在企业债发行中积极稳妥开展金融产品创新，探索在保障房建设领域开展项目收益债试点。

3、其他

2012年信托和保险资金继续进入保障房领域，上半年，共发行41款保障房信托产品，规模共计90亿左右。上半年，平安资产管理公司发起保障房债权投资计划，募集金额40亿元，投资期限5年，主要用于南京燕子矶新城公共租赁房项目建设，预期净收益率7.6%。7月11日，全国社保基金签约投资无锡保障房10亿元信托贷款项目，专项用于支持无锡市锡山东庭及广石路北侧等两个地块的保障房项目建设，至此，全国社保基金已先后通过信托贷款方式投资保障房建设超过160亿元。

8 促进房地产业和房地产金融健康发展的建议

（1）稳定房地产相关政策

相对于房地产市场快速发展而言，我国的房地产金融市场体系、监管体系、调控体系还需进一步完善。短期来看，在国家坚持房地产调控不放松的大背景下，应尽快制定长期的、可持续的，以满足自住需求为主、抑制投机投资需求的政策制度。加大保障房建设力度。加快制定稳定房地产市场的相关金融政策。长期来看，应建立长效机制，逐渐由市场化调节方式替代短期调控。政策面应结合我国金融体制改革的内

〔本文编辑：王士荣〕

在诉求，鼓励房地产金融领域不断创新。应考虑在符合国情的前提下，积极推动房地产资产证券化（REITs ）的发展，如发展保障房REITs 等金融产品，拓宽保障房融资渠道，解决保障房建设资金问题。（2）促进房地产金融创新

随着我国房地产市场化程度越来越高，房地产企业融资的手段和方式迫切需要摆脱依赖银行信贷的单一局面。应积极推动多元化的房地产金融发展，协调房地产各方面资金来源的结构和比重，分散行业风险。发展多元化房地产金融，客观上要求推进多层次金融市场的发展。制度上要加快推进利率市场化进程，改变长久以来以银行为金融资源配置主体的格局，促进银行业务创新，让众多中小房企可以通过竞争的方式，获得银行信贷资金支持。应逐步健全和完善房地产金融相关法律法规，为房地产融资体系的建立和发展提供良好的环境与政策支持。应充分发挥市场配置资源的功能，加强对信托、私募基金和其他创新融资工具、融资渠道的合法合规性审核，减少对市场不必要的行政干预。

（3）强化房地产金融风险防范

近年来房地产企业由于受宏观调控影响，银根收紧，企业融资压力增大，同时行业发展过快，也导致了行业金融风险加大。因此，如何解决房地产企业融资问题、防范金融风险、促进房地产业的健康稳定发展，亟待解决。化解当前的房地产金融风险应从整个金融市场入手，从多元化的金融体系建立着手，探索新型有效的市场融资渠道，实现多元化的融资。也应建立一套标准化的房地产融资征信体系。目前，各家银行都建立了自己的风险评估机构，信托以企业资质和“四证”俱全为条件标准，房地产基金的条件要求则相对灵活。这样一种多种评估体系，不利于房地产金融市场的发展，因此，需要建立起一套标准化、对各房地产金融机构适用的征信体系，直到房地产融资行为。

（4）支持房地产金融机构发展

与发达国家相比，我国房地产金融机构发育相对

不够完善，政策性住房金融支持作用有限。在美国的住房金融机构体系中，有商业银行、保险公司等商业性住房金融机构，有储蓄和贷款协会的互助合作性住

房金融机构，有联邦政策性住房金融机构，呈现多元化结构特征。反观我国的情况，除了商业银行和信托投资公司，其他专业化的房地产抵押贷款机构和投资机构、担保机构和保险机构较少。政策性住房金融设计虽有住房公积金制度，但存在覆盖面不广和资金利用率低等问题。独立、有效的房地产金融市场中介服务体系不健全。资产评估、信用评估、风险评估、金融担保、法律咨询等专业化中介服务机构发展薄弱。未来，应大力扶持房地产金融机构发展，充分发挥各机构所属专长，避免出现恶性竞争和市场混乱。应借鉴发达国家的成熟经验，建立多元化参与主体的房地产金融体系，促进房地产业和金融业的健康平稳发展。

（5）加强房地产企业金融能力建设

面对房地产调控政策影响的持续和深入，房地产企业的转型与创新发展问题，不容忽视，刻不容缓。特别是在调控政策的影响下，房地产企业面临的资金压力越来越大。因此，房地产企业的金融能力建设应提上企业经营管理的重要核心地位。房地产企业应改变以往传统的融资模式，积极探索并建设能够符合自身发展要求的多元化的融资体系。房地产企业应加强制定系统、全面、可行的金融体系的战略规划，拓宽融资渠道，利用多种方式，包括加强资本运作、引进战略合作伙伴等方式，充实金融血液，并建立富有战斗力的金融团队，打造企业良好金融形象，促进企业做强做大。同时，企业也要树立正确的风险观念，建立风险防范机制，防范企业融资风险。

房地产金融市场发展分析判断

房地产金融市场发展分析判断 指出当前房地产金融存在的问题,判断今后一段时期房地产金融的发展趋势。强调在发展房地产金融时既要坚持商业信贷原则,又要努力改进金融服务,拓宽服务领域,要加大对土地储备中心的信贷营销工作,设立风险预警机制,加强对个人住房贷款的管理。 1房地产金融形势分析 由于房地产市场的巨大容量和发展潜力以及蓬勃发展的良好势头,为商业银行拓展房地产金融业务提供了巨大的商机。房地产金融对房地产市场发展的促进作用日益明显。1998年以来,随着城镇住房制度改革的深入,我国房地产信贷业务得到快速发展,对商业银行调整信贷结构,支持城镇居民购房,拉动住房投资,扩大国内需求,推动国民经济发展起到了积极作用。银行的信贷资金从两个方面对房地产业进行支持:一是直接支持企业的房地产开发投资,二是通过个人住房信贷扩大房地产需求。由中国人民银行发布的《2002年第三季度货币政策执行报告》指出:近年来,我国各家商业银行发放的个人住房贷款远远大于房地产开发贷款,且差额逐年增大。到2002年12月底,四大国有商业银行发放的个人住房贷款和房地产开发贷款的余额分别为7214亿元、7736亿元。但是,在房地产金融快速发展的同时,也的确存在一些不容忽视的问题。 1.开发企业过于依赖金融机构的信贷支持,给银行带来很大风险。 据国家经贸委提供的数据显示,2002年前三个季度房地产开发资金来源中,国家预算内贷款占0.1%,国内贷款占22.7%,自筹资金占30.3%,其他资金占45.2%,其中定金及预收款占38%。考虑到自筹资金中相当部分并非企业的资本金,企业的资产负债率超过70%。这些数字说明,中国目前的房地产公司普遍存在规模偏小,自有资金不足的现象。另外,空置的房地产给金融机构带来潜在的风险,开发资金沉淀在未售出房地产中,资金不能按时收回,直接影响银行经营的流动性和安全性,会造成严重后果。2.个别银行为了争夺房地产金融市场,存在违规经营现象。2002年底,人民银行对部分城市商业银行发放的房地产贷款进行了检查,结果发现,个别银行违规经营的情况比较严重。从贷款的种类看,违规贷款主要集中在房地产开发贷款和个人商业用房贷款。从行别看,股份制商业银行和城市商业银行违规现象比国有独资商业银行相对严重。主要表现为:一是对“四证”(《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》)不齐全的项目发放房地产开发贷款,或逃避人民银行“四证”规定,以流动资金贷款替代房地产开发贷款;二是在开发商自有资金尚未达到开发项目总投资30%的情况下发放房地产开发贷款;三是放松个人住房贷款的条件,降低首付比例,以个人住房贷款名义发放个人商业用房贷款,违反期房贷款“多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成投资总额三分之二”的政策规定;四是违反现房管理规定,对期房发放个人商业用房贷款,违反个人商业用房贷款的抵借比不得突破60%及贷款期限不得超过10年的规定。 近期,国务院总理温家宝(图片-新闻-网页)对一些地区和城市出现房地产过热现象表示了关注,并强调指出:“运用何种工具,掌握何种尺度来进行化解,已经是摆在我们面前的紧迫问题。”2003年1月,中国人民银行指出,2003年要督促商业银行加强房地产信贷管理,防范长期信贷风险,进一步完善房地产信贷政策和办法,监督商业银行严格按照国家房地产政策及其信贷政策要求,加强房地产信贷管理。 2房地产金融发展的判断与对策 2.1对房地产金融发展趋势的判断 1.房地产金融市场竞争日趋激烈。近年来,由于国内房地产业发展迅速、房地产金融业务效益可观,各商业银行均加大了房地产金融业务的投入力度,房地产开发类贷款和个人住房贷款数额连年稳步上升。目前,已形成建行、工行并驾领先,其他各家商业银行各有所长、紧紧跟上

2017年房地产金融行业研究报告

２０１７年房地产金融行业研究报告

综述 中国房地产金融已站在发展的交叉路口。经过数十年不断扩张的中国开发商，在资产负债表日渐杠杆化的同时，也面临各大银行日趋保守的信贷政策。今后，这些开发商除了采用传统的融资手段，还需要着眼于一些新兴的结构性融资工具。 本报告简要阐述了中国房地产金融的发展现状，并着重探讨了房地产证券化及房地产投资信托基金（REITs）的未来发展前景。尽管房地产证券化和REITs尚处于起步阶段，但是对于中国房地产投资者和开发商来说，它们有着巨大的发展潜力。 ? 今后，开发商将在一定程度上继续依赖于银行信贷和境内外公司债券等传统融资渠道。 与此同时，他们也将拓宽融资视野，将目光投向永久债券、信托公司、P2P借贷和众筹 融资等模式，并且与有土地储备的企业开展合资合作等。 ? 房地产抵押担保证券（MBS）和资产担保证券（ABS）都属于结构性产品，它们使开发 商和银行有机会将未偿贷款转变为交易型债券。而且，又能使开发商将部分开发风险分 担给投资者，同时帮助银行释放其资产负债表，使之更愿意并且有能力直接贷款给房地 产开发商。更高的收益潜力、多元化的资产配置及另类资产接触机会，都将成为吸引投 资者的有利因素。 ? 自2015年4月起，中国政府放宽了对MBS和ABS的限制。尽管一些中国资产持有者试水资 产证券化（详见报告中相关案例）的做法已经引起人们关注；但总体而言，与在美国的 庞大市场相比，此类产品在中国的市场占有率仍然微不足道。

? REITs在获得一系列房地产资产的所有权和经营权的同时，也为投资者带来诸多优势，主要体现在多元化、可负担性、流动性、税收优惠和透明度等方面。REITs之所以成为优于MBS和ABS的低风险投资选择，主要在于其专业化管理、透明度要求以及其它指导原则。 ? 尽管REITs具有多种优势，但要在中国获得市场认可，仍面临不小的阻力。究其原因，主要有以下几点： ? 对于许多房地产项目而言，租金收益率较低； ? 缺乏税收激励； ? 缺少REITs和资产的专业管理人才； ? 以散售为主的商业模式不利于大宗、可交易资产的积累； ? 缺少成熟的散户投资者； ? 资本流动限制。 ? 尽管资产证券化和房地产投资信托基金在中国的市场规模有限，但它们仍有可能改变中国房地产金融的发展格局。今后，房地产开发商、资产持有者和投资者应密切关注其发展动态。

财务预算报告

ＸＸＸＸＸ公司 2017年度财务预算报告 一、公司基本情况 二、预算编制的工作组织 三、预算总体情况 所有影响公司损益及资产负债状况的事项均需以货币形式反映在年度财务预算中。2017年度财务预算主要包括五方面：生产经营预算、专项资金使用预算、固定资产及无形资产投资预算（或基建投资预算）、股权投资预算和资金预算。 简要说明2017年预算情况： 全年预计产、销量万吨,比2016年万吨增加了万吨；全年平均（不含税）售价元/吨,比2016年售价元/吨,增加（或降低）元/吨；营业收入万元,比2016年万元增加万元；税前利润万元,比2016年万元增加万元。 全年预计投资万元，其中矿建工程万元，地、土建工程万元，设备购置万元，安装工程万元，建管费万元。 四、预算具体情况 （一）生产经营预算 1、税前利润构成

表格显示税前利润构成及与计划数比较 单位：万元 2、销售情况 预测分析2017年市场情况：简要说明煤质、售价、筛分方案 3、生产作业计划及生产成本 简要说明2017公司的生产作业计划：煤炭企业至少说明回采、掘进、筛分情况。

单位：万元、元/吨简要说明2017年预算数与2016年实际数的增减原因 4、销售、管理、财务费用 单位：万元、元/吨

简要说明2017年预算数与2016年实际数的增减原因 （二）专项资金预算 单位：万元 若已就上述内容经单独编制了专项预算的，此处摘要说明，并指出详见专项预算。 （三）固定资产及无形资产投资预算（生产矿井） 基建投资预算（基建矿井） 简要说明包括在建工程、固定资产、无形资产增减预算三类。其中矿建、土建、安装、设备、利息、建设单位管理费用、地质勘探费、村庄搬迁费、草原补偿费和其他费用等支出分别计入在建工程、

2010-2012年度TCL集团财务报表分析报告

2010-2012年度TCL集团财务报表分析报告 目录 引言 (02) 公司基本信息 (02) 业务介绍 (03) 所处行业分析 (03) 偿债能力分析 (03) 短期偿债能力分析 (04) 长期偿债能力分析 (05) 盈利能力分析 (06) 营运能力分析 (07) 发展能力分析 (08) 杜邦分析 (09) 分析结论及政策建议 (11) TCL集团分析 (11) 政策建议 (11)

一.引言 1.公司基本信息 TCL集团股份有限公司是中国最大的、全球性规模经营的消费类电子企业集团之一。TCL集团(000100.SZ)整体上市，旗下拥有3家上市公司：TCL多媒体科技（01070 .HK）、TCL通讯科技（02618. HK）和通力电子（01249. HK）。目前已形成多媒体、通讯、华星光电、家电集团、通力电子五大产业以及系统科技事业本部、泰科立集团、新兴业务群、投资业务群、翰林汇公司等业务板块。 TCL创立于1981年，30多年间，从广东惠州生产磁带的小合资企业，将业务逐步拓展到电话、电视、手机、冰箱、洗衣机、空调、小家电、液晶面板等领域，创造了多个第一：中国第一台免提式按键电话、第一台28寸彩电、第一台钻石手机、第一台国产双核笔记本电脑、全球首款商用3D立体液晶电视、首台互联网电视，并率先推出全球最大110寸四倍全高清（4K2K)3D液晶电视。 TCL的国际化探索始于1999年，通过一系列自主品牌推广和跨国并购实践，奠定了坚实的海外市场基础，成为中国企业国际化的领头羊。截至目前，TCL 75000名员工遍布亚洲、美洲、欧洲、大洋洲，在全球80多个国家和地区设有销售机构，并在全球拥有23个研发机构和21个制造加工基地。 2013年，TCL集团全球营业总收入853.2亿元，其中，TCL多媒体2013年LCD 电视销量1718.4万台，全球市场占有率达6.5%，居全球第三位，并以18.1%的市场占有率继续位居中国市场第一位；TCL通讯手机出货量5520万部，居全球第五；华星光电2013年销售液晶面板及模组产品2162.8万片，跃居全球第五大液晶电视面板提供商。2013年TCL品牌价值639亿，继续蝉联中国彩电业第一品牌。 2014年，TCL集团以用户为中心，推进“智能+互联网”战略转型，建立“产品+服务”新商业模式。构建面向未来的经营体系，提升技术能力、工业能力、

2012年度工作报告

年度工作报告 尊敬的各位领导： 大家上午好！首先请允许我代表明欣学校的全体师生对你们的到来表示热烈的欢迎，对我们学校工作的评估、检查、指导表示衷心的感谢！下面我代表学校对2012 年整体工作向各位领导、专家做汇报。 本学年我们在昌平教委指导下，学校坚持“ 依法办学、以人为本以情优教特色办学质量强校”的办学目标，端正了办学思想，规范了办学行为，以提高教师素质、激发学生求知欲、培养学生自信、自强为重点，以特色办学为突破口，落实了以德育为首，教学为中心的原则，努力创建安全文明校园。就本学期工作汇报如下： 一、基本情况： 本年度在校生998 人，24 个教学班。新招生288 人，毕业生92 人，专任教师40 人，本科 6 人，专科30 人，中师 4 人，全部具有教师资格证，聘执行校长 1 人。现在是一校两址。 二、招生情况 生源是我们民办学校生存的根本。我们本着对国家、对家长对学生高度负责的责任感，使命感，首先从提高教育教学质量上努力，从服务意识上努力，从改善办学条件上努力，今年我们对学校室内外墙壁全部进行了粉刷，运动场进行了维修，更换了部分桌椅，现在学校实行集中取暖，尽最大努力打造校园文化氛围，从而更加规范了办学行为，取得了家长和学生的信任。稳定了原有的生源，克服了地理位置不利的影响，同时加大宣传力度，我校今年扩大了生源，比上学年多招生118 人。

三、坚持依法办学 1、首先开齐开全国家规定的所有课程，校本课程，配齐了所有学科的教师，确保了学生的全面发展。 2、认真学习领会有关教育方面的法律法规，不断提高法制观念，积极深入的做好法制宣传教育。利用集会、室内外板报等形式进行宣传，每个学期学校都组织师生学习《未成年保护法》、《义务教育法》《预防未成年犯罪法》、《交通安全等方面的法律法规》，学校还利用校班会时间给学生讲违法案例，增强了师生知法、守法意识。 3 、学校在收退费上严格按照教育行政部门核准的收费标准收退费，并在学校公开栏内张贴收退费标准，接受社会、家长的公开监督。 4 、为了维护教师的权益，学校与教师签订了劳动合同和劳务合同。 5 、充分发挥各个组织作用。2012 年我们召开了四次董事会，对学校的发展和三年规划做了认真的调研和讨论，实事求是确定办学方向，有的问题递交教职工大会讨论通过，充分发挥了民主作用。工会每个学期活动不少于四次， 主要是维护教师权益，组织教师参加校内外一些活动，经常召开教职工生活会议，我们老师在这个家里工作顺心，生活开心。每个学期都要举行规范的少队入队仪式，充分发挥少先队的带头作用。 四、抓好制度建设，规范办学行为 1、整章建制、依法办学。 2、狠抓教师队伍建设从严规范教师言行。 3、狠抓班级管理 4、推行课堂教学改革 5、开展好校本课程 6、走特色办学之 路7、利用室内室外现有的空间打造个性化的文化环境。 8、以活动促教育教学的开展9、通过开展丰富多彩评比活动彰显办学活力。10、

浅述完善我国房地产金融的政策建议

浅述完善我国房地产金融的政策建议 本文根据现阶段房地产金融现状,提出了在现阶段通过加大财政支持、拓宽融资渠道、防范金融风险、完善法律体系,来完善我国房地产金融的政策建议。 标签：房地产经济房地产金融建议 0 引言 房地产金融是指围绕房地产开发、流通、消费等环节,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资和相关金融服务的一系列资金融通活动的总称。近年来,我国房地产金融发展迅猛,但与发达国家相比,房地产金融市场还很不完善,因此急需完善房地产金融举措。 1 我国房地产金融现状 1.1 房地产金融体系的现状我国的房地产金融体系中,政策性金融和商业性金融是住房金融组织体系中相互统一的两个主体内容,彼此之间既相互独立又相互依赖和融合。目前,我国采用的政府主导型的政策性房地产金融,主要形式也是强制储蓄性质的住房公积金制度。国内住房融资商业性体系已经初步形成商业银行信贷为主导的结构,目前,我国从事房地产金融的商业性机构主要有:商业银行,专业住宅金融机构、房地产信托和房地产投资基金、住宅信用合作社、保险公司和置业担保公司等房地产金融中介机构。 1.2 房地产融资结构现状从组织体系上看,我国目前已形成以中国人民银行为领导,以国有商业银行房地产信贷部为主,以其他银行和非银行房地产金融机构为补充的多层次,多形式的房地产金融机构体系。在房地产市场上,商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程,是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。另外,多元化的融资渠道日趋活跃。信托、海外基金、证券融资等备受追捧。 虽然我国房地产金融在发展,但是同国外房地产金融业相比依然很落后。目前,中国房地产金融业的问题是:房地产金融机构不健全,业务关系没有理顺,还没有形成一个有效的运行机制;房地产融资重心错位,重点应该放在消费环节。但中国金融机构长期以来几乎只向房地产开发商和各种企事业单位融资,房地产信贷总量90%被投入到生产环节中;房地产融资主要是银行信贷,少量的债权、股票及信托融资,这还远远满足不了多元化的融资需求,由于缺乏大量的融资工具可供选择,在很大程度上制约了房地产金融市场的拓展。 2 完善我国房地产金融的政策建议 2.1 加大财政支持当前我国房地产市场最主要的问题是结构性矛盾,相对于国民经济的协调发展,固定资产投资和住房建设总量已经偏高,速度偏快,但真正

企业年度财务分析报告模板 2012

企业年度财务分析报告 单位：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 发展分公司 报告期间：2011年度

（一）公司概况：（本部分各单位根据企业情况简明扼要进行描述） xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx发展分公司是2011年xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx集团两股合并后，原xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx集团发展有限公司于2011年6月15日变更后所成立的。（原xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx发展有限公司是在国家实施西部大开发首批十大重点工程之一的青海100万吨xx项目的基础上组建的一家国有大型xx生产企业，设计氯化钾生产能力为100万吨，是青海省实施西部大开发的标志性工程，于2000年年初开工建设，2003年8月份初步建成。2003年12月24日在格尔木市工商局注册成立了青海xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx发展有限公司，注册资本11亿元人民币：其中青海xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx股份有限公司出资5.6亿元人民币，持有50.91%的股份；青海xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx工业集团有限公司出资5.4亿元人民币，持有49.09%的股份。）现年产量已达到125万吨，截至报告期公司资产总额为562770.81万元，负债总额为497723.49万元，净资产为65047.32万元。公司以氯化钾的开发、生产为主。 （二）分析的具体内容； 1、主要财务指标完成情况： 2011年公司实现主营业务收入28.38亿元元，完成年度预算30亿元的94.61%，较上年27.25亿元增长4.14%；其他业务收入680万元，完成年度预算2415万元的28.15%，较上年8500万元下降92%，实现净利润18.48亿元，完成年度预算16.12亿元的114.64%，较上年12.30增长30.06%。 2、财务状况分析： （1）2009年－2011年资产负债表对比

凯德中国房地产金融业务案例研究分解

凯德中国房地产金融业务介绍 一、背景资料 1、实力雄厚的母公司——嘉德置地 嘉德置地集团是亚洲最大的房地产公司之一，总部设在新加坡。其核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融服务；经营网络遍布全球20多个国家超过110个城市。凭借雄厚的产业资产和商业知识，为客户提供优质的产品和服务。目前嘉德置地的上市子公司及合资公司包括来福士控股、雅诗阁集团、嘉茂信托、嘉康信托、雅诗阁公寓信托及澳洲置地。 图一：嘉德置地全球业务布局

图二：公司结构图 2、凯德中国 凯德中国是新加坡嘉德置地集团在华投资业务的统称，它包括凯德置地（中国）投资有限公司、凯德商用和雅诗阁中国三大业务单位以及其所涉及的房地产金融业务，由凯德中国常务委员会协调管理。目前凯德中国是国内最大的商场拥有者和经营者，是国内最大的服务公寓业主和运营商，是业界领先的房地产基金和信托基金经理，是中国最大的外资房地产企业。 图三凯德中国品牌结构 自1994年正式进入中国市场，经过16年的发展，凯德中国已经累计开发或运营100余个房地产项目，目前在华资产近340亿人民币，中国总项目投资规模超过1000亿人民币。资产占整个集团的资产比例从2001年的6%上升到目前的28%，在未来几年更会加速发展到45%；凯德中国对集团息税前利润的贡献从2002年的10.5%增长到2008年的45%。在集团最近的全球化战略中，嘉德置地计划把75%的投资股份放到新加坡以外的市场，而中国是新加坡以外最大的一个市场，是集团最重视的一个地方。 凯德的迅速发展得益于卓越独到的投资眼光、大胆前瞻的业务创新与业务整合。不仅自身致力于发展房地产相关业务发展，开发了大批优质物业，而且与发展房地产金融业务共进，打造了一条包括住宅、综合商务房产、商场、服务公寓、房地产金融在内的完整价值链。

苏州金螳螂2012年度财务分析报告

苏州金螳螂2012年度财务分析报告 苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司 2012年度财务分析报告 11会计1班王佳颖 110105100222 11会计1班余叶艳 110103100236 11会计1班倪佳莉 110107200125 11会计1班潘蓓娜 110102100219 周三上午3、4节第21组 2013年12月 目录 1 建筑装饰业行业分 析 ..................................................................... (1) 1.1 行业特 点 ..................................................................... .. (1)

1.2 宏观环境分析(PEST分 析) .................................................................... (1) 1.3 现状总 结 ..................................................................... .. (2) 1.4 行业前景预 测 ..................................................................... . (2) 2 公司概 况 ..................................................................... . (3) 2.1 公司简 介 ..................................................................... (3) 2.2 基本财务状 况 ..................................................................... .. (3) 2.3 公司战 略 ..................................................................... ....................................... 3 3 会计分 析 ..................................................................... . (4)

中国房地产融资20种模式与成功案例

第一章中国房地产市场概况 一、中国房地产市场发展历史 第一阶段：复苏阶段(1978-1986) 新中国成立后实行的土地无偿划拨和福利分房制度存在许多弊端。 第二阶段：市场化起步阶段（1987-1991） 87年以后开始市场化 1988年4月12日七届全国人大第一次会议通过了《中国人民共和国宪法修正案》，允许土地使用权可依照法律的规定转让。 第三阶段：快速发展阶段（1992-1993） 1992年后，房地产开发开始成为我国经济发展的一大热点，房地产开发方面的一些主要指标每年都有较大幅度的提高。 第四阶段：理性发展阶段（1994-1997） 94年之后中国房地产市场经过1992-1993年的大起大落，逐步朝理性化发展。 94年7月发布的《中华人民共和国城市房地产管理法》，标志着房地产市场进入规范化管理阶段。 第五阶段：平稳发展阶段（1998年至今） 1998年7月3日国务院发出《国务院过于进一步深化城镇化住房制度改革加快住房建设的通知》，作出停止住房实物福利性分配的突破性的决定。 2002年后，房地产市场全面进入个人购房时代，住房产业化，市场化水平大大提高。 第二章中国房地产市场金融概况 房地产金融市场现状 1、金融突入总量增长且结构不断优化 2、房地产企业主要融资方式：企业自有资金、预收账款、银行信贷、房地产开发 债券、上市融资 第三章中国房地产市场的两大支柱 1、中国房地产市场的土地资源 2、中国房地产市场的金融资本 第四章中国房地产市场当前新政

下篇房地产融资实务 第六章国内银行贷款 第一节国内银行贷款概论 影响商业银行贷款的利率因素 中央银行贴现率、放款期限、存款利率、放贷利率风险、管理贷款成本、优惠利率。 国内商业银行贷款种类 信用贷款 信用贷款指单凭借款人的信誉，而不需要提供任何抵押品的放款。 信用贷款分一下五种类型： 普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款担保抵押贷款 分为两种：担保品贷款、保证书担保贷款； 保证书担保贷款 保证书担保贷款指由第三者出具保证书担保的放款。 商业放贷的七大风险 政策风险、市场风险、经营风险、财务风险、完工风险、抵押物估价风险、贷款保证风险 第二节国内银行贷款运作程序 一、贷款申请 （一）借款人资格 （二）申请贷款材料，包括单位资料、项目资料 二、商业银行贷款调查 （一）借款人资格的核查 （二）调查核实项目情况，包括：项目建设条件评价、市场评估、投资估算和筹资评估、偿债能力评估、贷款风险评价 三、核定信用等级，提出审查结论 四、房地产开发贷款审查和审批 三性原则：合法性、合规性、可靠性 五、贷款的发放 六、贷后管理

中国房地产金融现状

中国房地产金融现状、问题及对策 近年来，我国房地产市场发展较快，特别是自营性房地产业务。我国房地产制度也伴随着市场经济的发展和住房制度的改革逐步形成。但我国的房地产业务的发展仍处在起步阶段，且业务发展不均衡，存在金融创新不足、金融风险较大等问题。因此，扩大房地产融资渠道、创新融资工具，建立多元化房地产金融体系，促进我国房地产业健康发展。 一、房地产金融的现状 由于我国房地产资本市场发育程度很低，目前在房地产开发项目融资方面，仍没有摆脱过分依赖商业银行这样一个状况。中国人民银行在《2004年中国房地产金融报告》中指出，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款，房屋定金和预收款也有30%的资金来自银行贷款，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。过分依赖银行的单一融资渠道，高度，集中于银行的融资体制，将使银行风险承受负荷大大增加。目前，我国房地产开发资金来源主要分为目前，房地产企业融资方式有两种：一是内部融资。内部融资主要包括自有资金、预收的购房定金或购房款、企业职工内部集资等。二是外部融资。外部融资成为房地产企业获取资金的主要方式，主要渠道有：发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等，目前应用最广泛的就是银行贷款。房地产金融市场上主要金融机构为中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行和中国银行四家国有独资银行，并以前两家市场占有率最大。权益融资、房地产债券融资、所占的比例也较小，房地产信托，房地产基金在近年来较为活跃。 二、房地产金融面临的问题 1.风险过于集中于商业银行体系。由于我国金融市场发展还处于初级阶段，间接金融在整个金融市场中还占绝对地位，而资本市场等直接金融发展却相对落后，同时国有商业银行本身改革还不到位，导致了我国房地产融资主要依靠商业银行。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。 2.行业本身管理不规范，从业人员素质有待提高。首先，国家鼓励国有商业银行加大个人住房按揭贷款的支持力度，同时由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”因此在经营业务上容易产生急功近利的倾向。其次，我国目前缺乏精通房地产业务和法律、具备丰富实践经验的专业性人才。专业人才的素质和管理有待提高，这些都制约着我国房地产金融业的发展。 3.人住房信贷的发展可能存在违约风险。目前，我国商业银行个人住房贷款不良资产率不到 0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良资产率仅为0.24%，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用，但商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而大力发展，银行应该重视个人住房尚未暴露出的风险。另外，“假按揭”等恶意套现行为也不断出现，如一些不法开发商怂恿亲属或本单位职工冒充客户，先与开发商签订购房合同，而后套取银行贷款。所有这些都说明，一旦风险暴露或债务链条发生中断，商业银行将面临着违约风险。 三、房地产金融发展对策

2017年度财务决算报告及2018年度财务预算报告

2017年度财务决算报告及2018年度财务预算报告 一、2017年度主要经营情况 2017年，在世界经济不景气的大背景下，我国各实体经济产业因产能过剩且成本上升而受到重大冲击。但是，芯片产业及高阶面板产业的相关产业因为国家政策大力推进建设的原因，景气相对而言非常热络。 为了充分掌握机遇，公司围绕年度经营目标，充分挖掘市场潜力，完善市场布局，凭借公司的品牌优势、技术优势、人才优势、稳定的客户及项目协调能力优势在激烈的市场竞争中，实现了企业的快速发展。以导入多年的SAP ERP、SAP BI及OA系统，推动企业营运管理信息化与即时化，强化企业核心竞争力，并全力强化芯片厂的业务及技术能力，2017年度签约额26.36亿元，达到历史最好水平。 报告期内完工项目29个,金额总计322,404.32万元。在建工程项目34个,总金额319,842.95万元。 (一)收入情况 公司全年实现总收入178,889.99万元(包括主营业务收入、其他业务收入、其他收益、投资收益及营业外收入),比上年减少了35,252.93万元,减少16.46%。 其中：主营业务收入177,083.02万元,比上年减少了36,756.00 万元,减少17.19%。 其他业务收入998.21万元,比上年增加710.15万元,增长246.53%。 投资收益474.02万元,比上年增加466.23万元,主要原因系本期购买银行理财规模增加，相应的理财收益增加所致。 营业外收入264.80万元,比上年增加256.74万元,营业外收入本期发生额较上期增长3184.77%,主要原因系本期获得上市奖励250万元及研发费用补助44.78万元所致。 (二)成本费用情况 公司2017年成本费用总额164,047.27 万元(包括营业成本、营业税金及附加、销售费用、管理费用、财务费用、资产减值损失及营业外支出),比上年减少29,565.94 万元,降幅15.27%。 其中：营业成本153,559.84 万元,比上年减少了31,357.31万元,降幅

2019年中国房地产行业投资前景分析

2019年中国房地产行业投资前景分析 ——预计2019年开发投资增速为4-5% 一、调控政策基调不变，地方调整更灵活 1、货币政策松紧适度，保持流动性合理充裕 2018年初，中央多次强调防范金融风险，货币政策保持稳健中性。3月份的两会提出将防范金融风险作为今后三年三大攻坚战之一。同时在货币政策方面，提出货币政策稳健保持中性，要松紧适度，管好货币供给总闸门，控制信贷增量。4月份的中央政治局会议再次提出保持货币政策稳健中性，注重引导预期，把加快调整结构与持续扩大内需结合起来，保持宏观经济平稳运行。要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展，及时跟进监督，消除隐患。随着国内外经济形势的变化，金融政策基调在年中开始有所调整。6月底的央行货币政策委员会二季度例会分提出稳健的货币政策保持中性，要松紧适度，管好货币供给总闸门，保持流动性合理充裕，引导货币信贷及社会融资规模合理增长。在此次会议关于货币政策的措辞中，新增“松紧适度”，流动性由“合理稳定”转变为“合理充裕”。 2018年下半年，经济环境趋于复杂致使国内金融政策基调进一步做出调整。10月15日，央行下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。当月，《个人所得税专项附加扣除暂行办法（征求意见稿）》公布，自2019年1月1日起，子女教育、继续教育、大病医疗、赡养老人、住房租金、首套房贷款将按照不同标准享受个税应缴税额专项扣除。货币政策的调整为2018年以来资金面持续紧张的房地产行业带来边际改善的预期，同时租金和首套房贷的个税减免政策也为刚需市场带来了一定程度的刺激。 进入年底，金融政策方面在做好服务实体经济、为企业减税降负的同时，继续强调了对房地产业的规范，减持不搞“大水漫灌”式强刺激。央行在11月的《中国金融稳定报告（2018）》中，强调保持房地产金融政策的连续性和稳定性，防范房地产领域不当和过度融资，同时点名上海、浙江、广东、福建、重庆等5省市住户部门债务风险相对较高。12月的中央经济工作会议为之后的金融财税政策方向做出定调，提出宏观政策要强化逆周期调节，适时预调微调，实施更大规模的减税降费，稳健的货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕。同时，本次会议在房地产方面也强调了坚持“房住不炒”、“因城施策”的基调不变。

贵州茅台股份有限公司2012年度财务报表分析报告

贵州茅台股份有限公司2012年度财务报表分析报告1、公司概要 贵州茅台酒股份有限公司（Kweichow Moutai Company Limited SH:600519）是由中国贵州茅台酒厂有限责任公司、贵州茅台酒厂技术开发公司、贵州省轻纺集体工业联社、深圳清华大学研究院、中国食品发酵工业研究所、北京糖业烟酒公司、江苏省糖烟酒总公司、上海捷强烟草糖酒（集团）有限公司等八家公司共同发起，并经过贵州省人民政府黔府函字（1999）291号文件批准设立的股份有限公司，注册资本为一亿八千五百万元。 2、所在行业的基本情况 市场集中度是衡量市场结构的常用指标，也就是在市场中最大的几个公司的市场占有率。一般用规模最大的前四家或前八家企业的市场份额占整个市场的份额来表示。从白酒行业近几年的发展趋势来看，中国白酒的销售总量趋向平稳，但是行业的市场集中度呈现逐步提高的趋势。从2000年开始，白酒产业市场集中度连年上升，到2010年前六名企业的合计销售收入占全行业的约30％。全行业20%的大型企业占据了80%的市场份额。随着市场竞争的加剧，一线品牌正加大市场扩张与渗透的力度，挤占二、三线品牌的市场空间。市场呈现出强者越强、弱者越弱的态势。随着竞争的深入，市场集中度将进一步提高。但我们也应看到，茅台和五粮液的销售额增长主要是因为近几年连续大幅涨价，其产量并没有明显增长。从细分市场的角度来看，不同细分市场的集中度又不相同。高端市场被茅台、五粮液、剑南春占领，集中度较高。 盈利模式的转变：由上述市场集中度分析可知，我国白酒行业已经开始由总量增长转向价值增长。这点主要体现在高端市场。高端市场中茅台、五粮液和剑南春一路提价，并推出年份酒，高价撇脂。不仅摆脱了低价竞争，而且开始了高端酒价值增长的时代。。回顾白酒这二十年来的发展历程，最早实行降度降价的古井贡酒早早就退出了行业前五名，泸州老窖直到最近几年才重新回到前五名的位置。而五粮液和茅台虽然一路提价，但最终成就了在高端市场的霸主地位。不难发现，通常价格下降带来的销量增长，是产品价格向下一层次消费群滑落引起的，这就意味着产品的品牌地位在下降，远离了原有的目标市场。中国市场的高端消费人群的消费能力在不断提升，因此提价就成了高端酒稳固品牌地位的有利武器。 3、公司近年来业务概要 公司主营贵州茅台酒系列产品的生产和销售，同时进行饮料、食品、包装材料的生产和销售，防伪技术开发，信息产业相关产品的研制开发。贵州茅台酒股

中国房地产金融的现状与对策分析

Wide Angle 广角 | MODERN BUSINESS 现代商业183 割成为碎片化的生活模式，那么传统文化如何在这种碎片化中发展下去？将会使文化传播力量日渐强大。其三，以学术研究成果为支撑。譬如，故宫博物院所设立的多个研究所，故宫博物院文化衍生品的发展也离不开研究所基于社会实践调研所做出的学术理论成果。 近年来，各个主体在设计文化衍生产品时，几乎把全部的注意力放在了眼前利益上，无论延伸产业链还是创造衍生作品，目的无非就是想在市场中赚更多的钱，从附加值中寻求利润的最大化，但忽视了对原有文化价值的挖掘与探究。作为实物的衍生产品得到的收益确实看得见、摸得着，而且短期就可以获利，但衍生品背后的文化价值却更能被时代所保存。目前文创衍生品还是有一定发展空间与潜在市场的。譬如，苏州博物馆的文创产品吸引了众多的目光，淘宝官方网店三天点击量超过80万，并完成了2000多单的订单，多款文创产品线上售空断货。总的来说，“互联网+”可以将“博物馆衍生品”从一种模式转化为一种产业发展现状，其在拓宽产品形式，消费渠道，传播方式方面有着不可估量的作用。在“互联网+”背景下，博物馆在不断打造属于自己的文化品牌的同时，也要积极构造“互联网+”产业链，在获得经济效应的同时，积极寻求其所带来的社会效益，更好的发挥博物馆的文化价值。 六、服务效果展望 (一)从“单向”到“多向” 原先，博物馆作为服务提供的主体，而公众是接受服务的客 体，以博物馆作为传播基点，单向的将信息传导，其传播效率相对较低，而且所提供的信息是针对大众的，个人精准化程度低，在自媒体平台上，每一个人都可以随时是信息的发布者、传播者和接收者，文化信息的额交换具有了多向性。更有利于博物馆文化价值的发扬。 (二)更好的发挥文化地标的作用 博物馆是一个地区历史的记忆，博物馆既承载着一个地区的历史文化，也释放着城市文化，面对民族性与现代性、传统与新型的博弈下，演变发展的博物馆是需要更好的展示独特的地方社会场景，调整、发展、传播、扩散自己城市的独特文化与精神，促进地 方在批判中的再生，培养价值共识，提升地方凝聚力。 参考文献： [1]张飞燕.“互联网+”背景下的博物馆文创产品发展[J].遗产与保护研究,2016,1(02). [2]王旭艳,郑宜文,龚丹.博物馆在现代公共文化服务体系中的功能定位及作用发挥——以上海地区的博物馆、纪念馆为例[J].博物馆研究,2016(04). [3]刘舜强.公共文化服务体系视野下的博物馆功能定位[J].学理论,2014(10). [4]夏洁秋.文化政策与公共文化服务建构——以博物馆为例[J].同济大学学报(社会科学版),2013,24(01). 中国房地产金融的现状与对策分析 彭彦祎 北京师范大学-香港浸会大学联合国际学院 广东珠海 519000 摘要:在对房地产金融的发展现状进行深入调研的基础上，有助于明确房地产金融发展过程中存在的问题，并予以针对性的解决。本文在对房地产金融的现状进行综合阐述的基础上，分析了房地产金融发展的有效策略，以期为相关人士提供借鉴和参考。 关键词:房地产金融；违约风险；个人住房 随着社会经济的迅速发展和社会生产力水平的进一步提升，房地产金融行业的发展取得了一系列优良成效，但也不可避免的存在一些问题，现阶段，房地产金融产品创新力度不足、金融风险集中等问题普遍存在于房地产金融行业的发展过程中，加剧了不良资产的发生率，限制了房地产金融行业的更好发展。因此，探析中国房地产金融的现状与对策，具有十分重要的现实意义。 一、中国房地产金融的现状 (一)金融风险较为集中 现阶段，金融风险普遍集中于商业银行，这也是制约我国房地产金融发展的主要问题。目前，我国的房地产金融还处于初级发展阶段，间接信用仍然占据主导位置，受资本市场发展落后的影响，加之商业银行改革效率不佳，使得商业银行依旧是房地产企业融资的主导。由于房地产企业在开发楼盘的过程中大多采用信贷的形式获取充足的发展资金，以维持企业的正常运营，这也不可避免得使得商业银行承受了较高的信用风险，同时，由于房地产企业所需资金量巨大，难以拓展有效的融资渠道，进一步加剧了商业银行的信贷风险。 (二)个人住房贷款面临违约风险 随着住房市场化在我国的全面实行，为我国商业银行开展个人住房贷款业务提供了契机。调查结果显示，近几年我国商业银行个人住房贷款出现不良资产的几率较低，住房公积金个人住房贷款发生不良资产的几率仅为0.24%，这一现象表明，我国商业银行的资产质量得到了一定程度上的提升。尽管如此，商业银行仍应充分认识到，个人住房贷款伴有的金融风险，因此，商业银行在为房地产企业提供贷款的过程中，应注重完善个人征信系统建设，通过对大数据技术的充分利用，实现对贷款人资信状况以及贷款行为的综合分析，从根本上降低不良资产的发生概率。 (三)未能够及时创新房地产金融产品 房地产金融产品创新力度不足是制约房地产金融快速发展的主要问题，我国房地产金融行业经过20余年的探索，已经构建了较为完善的房地产金融市场体系，这一体系的建立基于银行信贷的基础上，形成了房地产行业更好发展的重要支柱。随着房地产市场的进一步发展，以银行信贷为主的房地产企业在发展过程中也出现了诸多问题，对商业银行贷款的过度依赖降低了房地产金融业务发展的稳定性，不符合房地产行业的未来发展趋势。同时，由于我国房地产金融产业未能够树立良好的创新意识，不能够定期推出新的金融产品，使得房地产金融产品

上海电气集团股份有限公司2012年度财务分析报告剖析

上海电气集团股份有限公司2012年财务状况分析报告 课程名称：财务分析 学生姓名：高攀 学号： 201024050417 班级：电气1004 专业：会计学（双学位）

一、背景分析 1、企业的基本经营业绩，生产经营特点及所处的行业 上海电气股份有限公司（股票简称：上海电气，股票代码：601727）是中国机械工业销售排名第一位的装备制造公司。在“亚洲品牌500强”评选中，上海电气为亚洲机械类品牌排名第五名，中国机械类品牌第一名。 上海电气旗下有电站、输配电、重工、轨道交通、机电一体化、机床、环保、电梯、印刷机械等多个产业公司，员工总数超过70000人，公司集工程设计、产品开发、设备制造、工程成套和技术服务为一体，并形成了设备总成套、工程总承包和为客户提供现代综合服务的核心竞争优势。主要产品长期居中国领先地位，是中国最重要的发电设备供应商之一，并在国际市场上占有一定的份额。高效清洁能源、新能源装备是上海电气公司的核心业务，能源装备占销售收入70%左右。主导产品主要有1000MW 级超超临界火力发电机组、1000MW级核电机组，重型装备、输配电、电梯、印刷机械、机床等。 2012年度报告期内，公司实现纯利27.15亿元人民币，同比减少14.7%，末期息6.37分实现营业收入770.77亿元，较上年同期增长7.25%；归属于母公司股东的净利润为27.21亿元，较上年同期减少15.66%。每股收益0.21元。 2、董事会对自身情况的说明 一是从公司经营战略看。公司以自主创新为灵魂，以集成创新为基础，通过推进技术进步、创新商业模式、提高经济效益及实施人才战略，为中国和世界提供更高效、更绿色的能源装备和工业装备。继续保持科技投入力度，注重科技投入的产出效果，

海树网：拍拍贷2012年年度报告

拍拍贷2012年度报告（商业无评论版 $212） 撰写：海树网 时间：2013年1月

海树网—全面·深度·精准 海树网发起的“贷数计划”经过一年的积累，目前监测数据已经涵盖人人贷、拍拍贷、红岭创投等国内十多家知名P2P平台，经过长时间的数据校正（data reconciliation），上亿行级别的数据已经基本整理完毕，已达到了国内网贷统计中最全、深、精、准的领先水平。 海树网监测数据先后被21世纪经济报道、经济参考报、和讯财经等知名金融媒体引用。 在新的一年，我们会继续加大对数据采集、整理、校正、分析的力度，力争完美。同时我们也会陆续将基础数据源转化为可读性强、易于接受、高附加值的数据报告、分析评论。 欢迎大家在海树网反馈您的想法或者意见。 感谢一路走来，有你相伴！

报告目录 ·成交额部分------------------------------------------------------------------------------------------------- 1·借款人部分------------------------------------------------------------------------------------------------- 6·投资人部分------------------------------------------------------------------------------------------------- 9 ·逾期部分---------------------------------------------------------------------------------------------------11 ·平台在线盈收----------------------------------------------------------------------------------------------14 ·报告说明-------------------------------------------------------------------------------------------------15