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物业纠纷解决办法看律师怎样回复

物业纠纷解决办法看律师怎样回复
物业纠纷解决办法看律师怎样回复

物业纠纷解决办法看律师怎样回复

一般的住宅小区都有物业公司对该小区进行各方面的管理,业主支付一定的物业费,就是因为双方都存在一定的利益关系,所以我们会经常看到业主和物业产生纠纷,比如说,物业起诉业主,主要是追讨物业费;而业主起诉物业,原因就多种多样了。那么,面对一些常见的物业纠纷,应当如何解决呢?本文分析常见的物业纠纷以及律师解答供大家参考。

1,物业服务企业的性质是管理还是服务?

第一,物业服务企业并非物业所有人,它是受物业所有人委托管理小区物业和秩序,其对物业所有人处分自己财产的管理权也是有限的,不具有权利源,造成当有业主违规搭建、装修、拆除承重墙等危害其他业主的行为时也无力阻止。第二,业主与物业服务企业通过《物业服务合同》履行权利义务,业主支付物业服务费用,物业服务企业按照约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序。因此,物业服务企业更多的行使的是服务职能。

2,首层业主需要交电梯服务费吗?

首层住户是否需要缴纳电梯服务费首先要看《物业服务合同》中的约定,在没有约定的情况下,除了个别地区免收或适当少收外,大多数地区的首层住户都要和其他楼层的业主一样缴纳电梯服务费。

法律依据:

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定:物业企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。

3,家中遭偷,物业有责?

如果合同未约定的话,不担责。

根据《物业管理条例》第三十六条规定:物业企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

4,业主大会和业主委员会,谁做诉讼当事人?

在《物业管理条例》出台之前,一般由业主委员会代表全体业

主参加诉讼,解决物业小区涉及全体业主共同利益诉讼的问题。而《物业管理条例》出台后,业主委员会的作用发生了变化。以前,业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织,《物业管理条例》则规定物业管理区域内全体业主组成业主大会,业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,业主委员会是业主大会的执行机构。在涉及到小区公共设施设备和公共利益的物业管理纠纷时,必须以业主大会的名义起诉,并且需要得到具有表决权的2/3业主通过。否则以业主委员会的名义起诉,有可能要承担主体不适格的责任。

5,快递包裹,物业企业该不该代收?

签收快递或包裹是收件人本人的责任,原则上小区保安或物业人员没有代为签收的义务。如果因保安个人行为代为签收,根据《合同法》第三百七十四条的规定,保管期间,因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的,保管人应当承担损害赔偿责任,但保管是无偿的,保管人证明自己没有重大过失的,不承担损害赔偿责任。

6,不交物业服务费,物业管理企业有权擅自停水吗?

根据《物业服务合同》第四十五条规定,物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主

收取手续费等额外费用。因此,物业企业不得变相侵犯业主用水的权利,不可擅自停水。

7,小区内停车被划伤,谁负责?

物业服务费和停车管理费是不同的概念,具体要看双方在《物业服务合同》中是否约定有停车保管的条款,如果有约定按照约定履行,没有约定可能无法追究物业企业责任,只能由车主向侵权人主张权利。

8,车在家门口被盗是不是该找物业赔?

业主和物业企业之间存在车位使用权转移的关系,物业企业并没有保管义务,除非有证据证明车辆的损坏或被盗是物业企业的疏忽或管理不善造成的。

9,交房后业主一直未装修居住,是否应当交纳物业费?

物业公司书面通知业主后交费后,就算业主一直未装修居住,也应当交纳物业费。

最高人民法院已经颁布了司法解释,《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定:“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业

费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。”

10,物业怎么惩戒不守公德的业主?

物业公司可以通过与业主签订物业服务合同,约定违约行为和违约金,一旦业主违反合同约定,乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车,物业公司就能要求业主支付违约金,以此作为处罚的手段。

同理,业主委员会也可以和业主签订相应的守约协议或制定业主公约,以此规范业主的行为。

物业纠纷案例解析资料

地下车库进水车泡汤物业被判担责三成 暴雨来临时,物业若防范、抢险不到位,导致车库被淹,业主的车受损,需担责。 近期正是厦门暴雨多发的季节。停在地下车库的车子被淹,遭遇这样的倒霉事,业主们该找谁讨说法呢?昨日,思明区法院公布相关案例,法官也提醒物业管理公司尽到责任,否则就得按过错程度支付相应赔偿。 案情 车库已是第二次被淹,爱车维修费花了1.6万多元大半辆车泡在水中,而且已经是第二次了,许先生郁闷坏了,他认为物业准备的沙包、闸板都是摆设,根本不管用。在爱车修理恢复后,他状告物业管理公司,要求赔偿。 2013年7月19日凌晨,雨水灌入了东浦路某小区的地下车库,等隔天许先生发现时,爱车已被泡坏。他为此花了1.6万多元的维修费。 许先生说,这已经是车库第二次被淹了,物业公司作为车库的管理人,在第一次车库被淹后,没有吸取教训排查隐患,进行有效的整改。车库入口处的两块拦水铁闸板形同虚设,根本不管用,物业也未及时通知车主转移车辆,或者采用沙包堵漏、水泵排水等有效措施,导致水深达90厘米,给车辆造成了很大的损坏。 物业对此表示委屈,物业说,当时连续两次台风给厦门带来了暴雨,小区地势较低,又靠山,才会导致泥沙伴着雨水灌入车库,加上又发生在凌晨,很多业主都在熟睡中。“这是不可抗力。”物业还表示,台风来临前,他们已经分发了提醒业主的相关通知。 许先生又提出反驳,他说,监控录像显示,物业只通知了一部分车主挪车离开车库,而且事发时,水泵没有办法使用,防范措施不到位。 判决:物业防范、抢险不到位,承担30%赔偿责任。 思明区人民法院分析认为,小区的物业应按照《物业管理服务协议》的约定和相关法律规定,对小区公共场地、共用部位、共有设施设备尽到维修、养护、管理等义务。面对台风将在短时间内影响厦门这一特殊情况,物业理应对可能发生的灾情进行一定的预判,并尽力采取相关措施,防范灾情的发生,并在灾情发生后进行有效抢险。 在本案中,物业除举证证明其曾发出一纸“台风警报”外,并未举证证明其事发前采取了哪些防范措施,事发时采取了哪些抢险措施以及是否及时通知了许先生。因此,物业存在防范、抢险不到位的过错。然而,也要考虑到强降雨引发自然灾害,属于不可抗力,即使物业事发前防范到位、事发时抢险及时,也极可能无法避免地下车库被淹的后果。

六大物业案例分析

六大物业案例分析 案例:孙某与沈阳三利物业治理公司物业治理合同纠纷案 孙某在购买沈河区万泉家园小区房屋时,与辽宁三利房地产实业有限公司签订一份托付物业治理合同。2004年11月,孙某以一台价值1950元的助力自行车在小区内丢失,三利公司安全防护治理不善为由,诉至沈河区人民法院,要求三利公司赔偿其丢失的车辆缺失1950元。 沈阳市中级法院二审判决沈阳三利物业治理有限公司赔偿孙某助力自行车缺失390元。 法官评析:国务院颁布的《物业治理条例》明确规定:“物业治理公司未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”但应当明确,物业服务合同不是保管合同,物业公司对物业治理区域内财产丢失的责任承担要依照不同情形分不确定,赔偿的额度应视其违约情形而定。 房屋质量有咨询题能否拖欠物业费? 案例:滕某与沈阳巨龙物业治理有限公司物业合同拖欠物业费纠纷案2000年1月,滕某入住沈阳市和平区三好街三好家园一套住房。此后,滕某以“房屋存在质量咨询题,小区围墙距离上诉人的房屋过近,巨龙公司没有尽到物业治理服务义务,物业费与服务标准不相符。”为由,从2001年11月3日起至2003年11月3日止一直未交付物业费。 原审判决认为,巨龙公司为滕某提供了大量的全面的物业服务,滕某应交纳相应费用。判决滕某给付巨龙公司物业治理费3802元,并支付逾期付款违约金,负担案件受理费270元。沈阳市中法坚持原判。 法官评析:物业公司与业主之间是物业合同关系;而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系。房屋质量等咨询题属于业主与开发商之间商品房买卖合同调整范畴。因此,业主不能以房屋质量咨询题,向物业公司拒绝交纳物业费。然而,假如在物业合同中约定了物业公司有对房屋爱护和修缮义务,业要紧求物业公司进行修理,物业公司未履行义务的,业主有权拒绝交纳物业费。 物业公司服务质量下降,业主能否要求降低物业费? 案例:刘某与沈阳嘉麟物业治理公司物业治理合同纠纷案刘某是于洪区嘉麟花园业主。因物业治理公司履行物业治理义务中存在一定的瑕疵,刘某欠物业治理公司物业治理费1139.5元。 沈阳市中级法院认为:物业治理公司未按约定为业主提供符合双方约定的标准服务,系违约行为,应承担违约所产生的法律后果。鉴于刘某实际同意了物业公司的物业服务,可适当减少刘某应交物业治理费金额,对刘某予以补偿。法官评析:物业治理企业违约行为要紧表现在:对公用部位、公用设施设备爱护治理不善;对物业治理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等未尽治理职责,造成物业环境恶化;未经业主同意,自己或许可他人利用物业设置广告等经营性设施,或将物业治理权发包给他人等等。假如业主或业主委员会有证据证明物业公司存在上述违约行为,法院应判令其承担相应的违约责任。 案例一:` 前期介入发觉设计不合理如何办? 去年8月中旬,深圳开元国际物业治理公司与烟台祥隆置业公司签约,为其开发的海天名人广场提供物业治理顾咨询服务,随后由治理、土建、机电、智能化等方面6名专业人士组成的顾咨询团即抵达现场,开始了前期顾咨询服务工作。

金杜律师尽职调查清单

法律尽职调查清单 一、公司主体方面的资料(公司简介、设立及沿革情况) 1、公司的企业法人营业执照(包括但不限于公司设立时领取的营业执照、历次变更的营业执照及经过最新年检的营业执照); 2、公司设立时的出资协议、股东协议(包括设立时的出资协议、股东协议,现行有效的出资协议、股东协议,以及历次出资协议、股东协议的修改和补充文件等); 3、公司章程(包括公司设立时的章程,现行有效的章程,以及历次章程的修改和补充文件); 4、除公司出资协议和章程外,请提供公司股东之间签订的与公司或公司的经营有关的其他合同、协议、意向书、备忘录(如有); 5、公司的验资报告(包括设立时的验资报告、历次资本变更的验资报告); 6、公司的资产评估报告(包括固定资产和无形资产的评估报告,如有) 7、公司历次工商变更登记的书面情况说明,以及所有工商登记申请文件,包括公司设立时的工商设立登记申请书(表),其后历次工商变更登记的申请书(表)以及工商局核发的审核意见书(表)等相关文件; 8、公司历次的年检报告; 9、所有与公司增资扩股、减资、股权转让、合并、分立、收购兼并、资产置换、资产剥离、对外投资等重大事件相关的协议/合同、与上述重大法律事件相关的政府批准文件或法院判决(如有); 10、与公司股权质押相关的合同和/或批准文件、工商登记备案文件(如有) 11、公司现有董事、监事、高级管理人员的基本信息,包括姓名、国籍、联系地址、职位、工资水平、在公司的持股比例及其他业务利益(包括但不限于公司所提供的未偿还贷款、担保)、在除公司以外的任何其它企业所持有的权益及兼职情况、是否曾担任过任何因经营不善而被破产清算或因违法而被吊销营业执照的公司的法定代表人、董事、高级职员或股东; 12、公司股东会历次决议、股东会会议记录和会议通知(如有); 13、公司董事会历次决议、董事会会议记录和会议通知(如有); 14、公司监事会历次决议、监事会会议记录和会议通知(如有); 15、公司完整的组织结构图,包括公司各股东及公司的全资、控股、参股、联营、合作企业等)、不具备法人资格的下属企业或部门(包括于分公司、营业部、中心等,下同),结构图应标明控股或参股关系、持股份额、其它持股人名称及持股数量,并提供公司曾经设立过的关联公司或相关业务运营公司的设立文件和终止或转让文件(如有); 16、政府部门对公司设立的任何分公司、办事处或其他经营实体的批准文件及对上述分公司、办事处或其他经营实体变更的批准文件(如有); 17、政府部门向公司核发的涉及公司生产经营的全部许可性文件,或特许权、特许经营等许可性文件,以及政府有关主管部门向公司核发的涉及公司及其下属企业、下属部门生产经营活动的全部通知、决定、批复、复函、许可证、登记备案等文件; 18、组织机构代码证; 19、税务登记证; 20、贵公司本行业的各种资质证书(如有); 21、项目可行性研究报告(如有); 22、现时有效的公司承包经营合同(如有);

物业服务纠纷典型案例剖析

物业服务纠纷典型案例剖析 作者:佚名文章来源:搜集 点击数:80 更新时间:2010-06-08 10:28:33 【核心提示】 时下,小区物业服务纠纷已成为社会矛盾的多发地带。据统计,2008年至2009年,思明区法院共受理各类物业服务纠纷案件1004件。 小区业主与聘请的“管家”——物业服务公司之间为何会产生矛盾纠纷?容易发生哪些矛盾纠纷?发生矛盾纠纷后如何妥善解决?双方存在怎样的法律关系?各自享有哪些权利?又该承担何种义务? 针对上述疑问,思明区法院对近年来审理的物业服务合同纠纷案件,进行了长达一年的深入调研,抽样调查其中以判决方式审结的131件案件,得出了一份详实的调查报告,实话实说物业服务纠纷的深层次问题。 案例1 不满物业服务 拒不缴费成被告 一直以来,阿泰对侨建花园的物业管理很不满意。阿泰认为自家所在小区的华菲物业公司的管理很不到位,“侨建花园”的消防通道被改为其他小区居民车辆的出入通道,绿化带增设围墙铁栅栏、大小铁门等,造成绿化带严重破坏。因此他一直拒绝支付物业管理费。2008年4月,华菲物业以阿泰从2004年1月开始就未交物业管理费和其他相关费用为由将他告上法庭时,阿泰却没有为他对物业公司管理不到位的说法提供有力证据。法院认为,根据侨建花园业主委员会与阿泰签订的《侨建花园物业管理委托合同书》,阿泰接受华菲物业提供的服务,却未支付物业管理费、公共维修金已构成违约,需支付 欠缴的物业管理费用、公共维修金,且阿泰未及时缴费,必须支付滞纳金。

法官说法业主维权不能空口无凭 物业公司与小区业主之间,存在物业服务合同的法律关系。物业公司应按聘用合同约定,提供符合合同约定标准的管理服务。小区业主也应按合同约定,履行缴纳物业服务费、配合物业管理的义务。因此,个体业主的意见一般情况下不能推翻合同的约定,不能否认整体物业合同的效力。个体业主不能以自己反对或未签字同意物业公司管理为由,拒绝缴纳物业管理费;也不能随意地以笼统的物业服务质量差为由,拒绝缴纳物业管理费用。 当然,对于确有证据证明物业公司提供物业服务存在瑕疵的,也应当按照物业公司的过错大小,减免业主的缴费义务。此外,还必须结合双方争议的事项,来具体判断物业服务企业是否违反了相应义务,以及违反的程度与应负的责任。另外,业主在行使监督权的时候,程序与手段要合法,可以向有关部门投诉或提起诉讼,还有提供相应证据,不能空口无凭。 专家支招细化量化合同,改进监管方式 课题组认为,物业公司仅仅是一个以营利为目的的企业,是小区聘请的帮助管理小区事务的企业,物业公司与业主之间实质上是一种民事合同法律关系,物业公司与业主的权利义务完全受双方签订的合同约束。同时,考虑到物业服务活动关系民生,物业纠纷影响基层社会和谐稳定,因此也要改进对物业服务行业的监督管理方式:一是加强物业管理立法,特别是加强小区自治立法,完善小区业主委员会、业主代表制度,增强小区自治能力;二是加强行政引导,特别是加强物业合同规范化示范工作,制定示范物业服务合同,指导推行示范合同,详细细化物业服务项目及具体项目收费标准,明确物业公司与业主的权利义务,规范双方的行为,做好物业纠纷的防范工作,也为物业纠纷的化解制定依据;三是加强执法监管,监督物业公司与物业小区签订规范的合同,并做好合同公示,监督物业公司规范服务活动,做好物业公司的资质管理;四是构建物业纠纷前期化解机制,在基层政府机关构筑统一的物业纠纷化解平台,及时调解、化解基层矛盾冲突,有效维护社会稳定;五是加强物业法律法规与规章制度的宣传教育工作,增强物业公司与小区公民的法律意识,将物业纠纷纳入法制化解决渠道,促进社区的和谐稳定。

金杜律师尽职调查清单

金杜律师尽职调查 清单

法律尽职调查清单 一、公司主体方面的资料(公司简介、设立及沿革情况) 1、公司的企业法人营业执照(包括但不限于公司设立时领取的营业执照、历次变更的营业执照及经过最新年检的营业执照); 2、公司设立时的出资协议、股东协议(包括设立时的出资协议、股东协议,现行有效的出资协议、股东协议,以及历次出资协议、股东协议的修改和补充文件等); 3、公司章程(包括公司设立时的章程,现行有效的章程,以及历次章程的修改和补充文件); 4、除公司出资协议和章程外,请提供公司股东之间签订的与公司或公司的经营有关的其它合同、协议、意向书、备忘录(如有); 5、公司的验资报告(包括设立时的验资报告、历次资本变更的验资报告); 6、公司的资产评估报告(包括固定资产和无形资产的评估报告,如有) 7、公司历次工商变更登记的书面情况说明,以及所有工商登记申请文件,包括公司设立时的工商设立登记申请书(表),其后历次工商变更登记的申请书(表)以及工商局核发的审核意见书(表)等相关文件; 8、公司历次的年检报告; 9、所有与公司增资扩股、减资、股权转让、合并、分立、收购兼并、资产置换、资产剥离、对外投资等重大事件相关的协议/合同、与上述重大法律事件相关的政府批准文件或法院判决(如有);

10、与公司股权质押相关的合同和/或批准文件、工商登记备案文件(如有) 11、公司现有董事、监事、高级管理人员的基本信息,包括姓名、国籍、联系地址、职位、工资水平、在公司的持股比例及其它业务利益(包括但不限于公司所提供的未偿还贷款、担保)、在除公司以外的任何其它企业所持有的权益及兼职情况、是否曾担任过任何因经营不善而被破产清算或因违法而被吊销营业执照的公司的法定代表人、董事、高级职员或股东; 12、公司股东会历次决议、股东会会议记录和会议通知(如有); 13、公司董事会历次决议、董事会会议记录和会议通知(如有); 14、公司监事会历次决议、监事会会议记录和会议通知(如有); 15、公司完整的组织结构图,包括公司各股东及公司的全资、控股、参股、联营、合作企业等)、不具备法人资格的下属企业或部门(包括于分公司、营业部、中心等,下同),结构图应标明控股或参股关系、持股份额、其它持股人名称及持股数量,并提供公司曾经设立过的关联公司或相关业务运营公司的设立文件和终止或转让文件(如有); 16、政府部门对公司设立的任何分公司、办事处或其它经营实体的批准文件及对上述分公司、办事处或其它经营实体变更的批准文件(如有); 17、政府部门向公司核发的涉及公司生产经营的全部许可性文件,或特许权、特许经营等许可性文件,以及政府有关主管部门向公司核发的涉及公司及其下属企业、下属部门生产经营活动的全部通知、决定、批复、复函、许可证、登记备案等文件; 18、组织机构代码证;

法律尽职调查清单模版

法律尽职调查清单 为了顺利开展对贵公司的尽职调查法律工作,我们编制了贵公司法律尽职调查文件清单。请贵公司按本清单要求搜集整理发了资料,我们将审阅有关法律资料。账务贵公司有关的发了情况,以做出法律尽职调查报告。 1、 调查文件清单中,“公司”及提供材料之贵公司; 2、 如有本调查文件清单未涉及的其他情况及文件,二公司认为 该等情况及文件对本项目有重要的影响,请公司及时提供有 关说明及文件; 3、 本调查文件清单要求提供的所有文件均为原件的复印件,公 司对其真实性负责;如清单中所列材料没有的,请逐一说明 并由公司法定代表人签字; 4、 审阅初步文件后我所将视情况需要就具体问题提出进一步文 件清单。 1、 公司的基本情况 (1) 公司设立文件 1、 股东出资协议 2、 公司注册资本实缴证明(验资报告、资产评估报告及出资证 明书) 3、 公司章程 4、 公司成立的政府、行业主管部门的批文 5、 公司名称变更、增加或减少经营范围、章程修改或其他公司 重大事项的变更的政府和主管部门piwen 6、 营业执照/组织机构代码证/税务登记证/外汇登记证/开户许 可证 (2) 公司历史沿革及股东基本情况 1、 公司正常修正案 2、 先后换发的营业执照(包括最近一次工商年检的营业执照正 副本) 3、 历任股东变更情况 4、 历任股东受让股权合同或协议及相关不从协议 5、 向历任鼓动起拿法的出资证明书 6、 各股东身份证明或营业执照

7、 增资决议及验资报告 (3) 公司组织机构 1、 内部组织结构图(内部组织结构至公司决策机构、监督机 构、各业务部门相互之间的关系) 2、 分支机构清单(分公司或子公司名称及隶属关系) 3、 历任法定代表人姓名、任职期限及相关证明文件 4、 历届董事会成员名单及高级管理人员名单 5、 股东会议事规则、董事会议事规则、监事会议事规则 2、 公司固定资产及对外投资情况(本栏请提供截至__年__月__ 日的情况) (1) 公司固定资产(不含土地、房产) 1、 公司资产清单和资产评估文件以及其他证明资产属于公司的 文件(如有培训中心、内部招待所等,亦应提供其相关情 况) 2、 租赁资产的资产清单及协议 3、 公司资产抵债清单以及相关文件(协议、登记备案文件) 4、 脏外资产/抵债资产相关文件(与帐外资产的取得相关的合 同、协议、权属证明等) 5、 公司因购置固定资产、承包经营、租赁经营形成的,尚未履 行完毕的合同 (2) 公司对外投资情况 1、 设立分/子公司的批准文件 2、 分/子公司的批准文件 3、 的营业执照 4、 持有其他企业股份、股票、债权或资产的全部权属证明文件 5、 与其他经济组织签订的合作、联营协议或其他类似性质文件3、 土地和房产(本栏请提供截至__年__月__日的情况) (1) 土地使用权 1、 全部划拨土地的划拨文件和国有土地使用证 2、 如以出让方式取得土地使用权的,请提供经出让的国有入地 使用证;如已办理出让手续但尚未取得土地使用证的,请提供如第出让合同和土地出让金收据 3、 如以租赁方式取得土地使用权的,请提供土地租赁协议和其 他与使用该土地有关的协议和文件

物业纠纷五大案例

物业纠纷五大案例 High quality manuscripts are welcome to download

物业纠纷五大案例业主维权首选“不缴物业费” 园区法院发布物业纠纷典型案例 随着住宅商品化进程的不断加快,法院受理的各类物业纠纷也逐年增多。昨天,园区法院对2009年-2012年间的物业纠纷进行梳理,通过商报向社会发布五大典型案例,提供给广大业主作为参考。 统计显示,2009年-2012年这四年里,园区法院受理的物业纠纷分别为142、135、217、222件。今年仅第一季度,法院就受理了107件。大多数案件的被告都是业主,起因都是业主拒缴物业费,结果被物业公司告上法庭,且业主败诉的非常多。究其原因,是物业服务行业缺乏统一标准及严格监管、业主权利意识的不断增强所致。 大量物业纠纷的背后,折射出业主维权面临的窘境——对单个业主来说,打官司存在着费时间、取证难、成本高、风险大等问题。但问题是,业主对物业公司服务不满时,在诉讼之外又很难通过有效途径进行维权。于是,业主只能通过拒交物业费这种既简单又经济的方式与物业公司对抗,结果被告上法庭。 一.房门被撬财物被盗,物业公司有责任吗 自家房门被撬财物被盗,小区物业要承担责任吗业主王先生就遇到这样一件气恼事。 2008年10月14日,王先生回家时发现,自家及隔壁家房门被撬、贵重物品被盗。据王先生说,他家损失高达19万元。他向小区物业索要监控资料时才被告知,早在一个月前,小区监控设备因故障一直处于瘫

痪状态。其后,他花2000元维修并更换被撬房门,随后向法院起诉,要求物业公司承担一半的赔偿责任。 法院认为,物业公司已知小区监控设备瘫痪,在未修复的情况下,既未主动采取应急措施,增加临时人员加强小区内巡逻及对出入人员登记管理,也未告知全体业主加强自我防范,因此对王先生家中失窃存在物业管理上疏忽(过失),应对王先生损失承担补充赔偿责任(王先生财产损害赔偿责任主要应由小偷承担)。结合其过错情况,法院酌定物业承担就确定损失部分的20%补充赔偿责任。 【法官说法】 依照《物业服务合同》规定,物业服务公司一般对物业管理的公共秩序、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或服务,它提供的是小区物业的公共服务。因此对业主家中的财物安全,需经业主与物业公司协商在《物业服务合同》中予以特别约定。如果没有特别约定,法院将结合实际情况,考虑物业服务公司在提供物业服务中是否存在过错。物业公司应根据其过错程度承担相应的赔偿责任。 二.房屋漏水修不好,拒缴物业费抗议 房屋漏水能否拒缴物业费恐怕要具体问题具体分析! 最近,某物业公司起诉业主赵先生不交物业费。在法庭上,赵先生"理直气壮"地说,自己欠缴物业费不假,但欠费的原因是2007年11月自己房屋因漏水而进行维修,但经多次维修,至今还在漏水。如今,业主报修后,物业都不来人处理。此外,地下车库入户电梯处也有漏水现象,长期未得到处理。

(律所)新三板尽职调查清单

(律所)新三板尽职调查清单

新三板业务法律尽职调查清单 一、主体资格(请前往注册地工商部门打印自公司设立至今的所有工商登记资料) (一)公司的历史沿革资料。包括: 1、公司审批机关批准公司设立的批文; 2、公司目前有效的及所有曾经生效过的营业执照、公司组织机构代码证; 3、公司目前有效的及所有曾经生效的公司章程; 4、公司设立过程中相关的资产评估报告、验资文件、审计报告; 5、公司历年的工商年检资料; 6、公司历次股权流转的资料,包括但不限于股权转让协议、流转前后的内部决策文件、相关主管部门批准文件、股权转让资金进帐单、股权变动工商登记表、股权评估报告或审计报告、各股东的公司股权登记文件、股权划转相关批准文件和公司股权变化前后的公司章程等; 7、公司审批机关批准公司增资扩股的批文; 8、公司每次增资扩股的董事会和股东会的决议。 9、股权是否存在其他争议或者未决事项,是否存在质押或者代持情况。各股东关于该股权是否涉及质押或冻结等情况的书面说明或承诺函。 (二)公司的组织机构框架图以及对外投资关系结构图

3、公司的基本存款账户; 4、会计核算体系及财务制度; 5、金额较大的其他应收、应付款; 6、公司近三年财务会计报表及附注、有关情况说明等。 四、公司的章程 公司自设立以来的所有章程、章程修正案,以及股东会对章程进行制定、修改的历次会议资料,包括股东名册、签到册、表决票、会议决议、会议记录等。 五、公司股东会、董事会、监事会议事规则及规范运作情况 1、公司设立至今,股东会所有的决议、记录等资料; 2、公司设立至今,董事会所有的决议、记录等资料; 3、公司设立至今,监事会所有的决议、记录等资料; 4、公司三会运作等的相关文件,包括三会议事规则、重大投资决策管理办法、关联交易管理办法等。 六、公司设立以来的董事、监事和高级管理人员及其变化情况 1、公司设立以来,公司董事、监事和高级管理人员及其变化情况; 2、公司的董事、监事、高级管理人员在公司股东单位兼职情况; 3、公司的董事、监事、高级管理人员在其他单位投资或兼职的情况。

法律尽职调查清单-详细版

法律尽职调查清单详细版 1.公司名称不符合有关法律规定 2.公司名称未经有权机关核准 3.公司名称与驰名商标冲突 4.公司注册资本低于法定最低限额 5.公司的经营期限短于拟议交易的需求 6.公司的经营期限届满未办理延期登记 7.公司的设立未能取得有权机关的批准 8.公司章程规定与公司法存在冲突 9.公司法定代表人变更未办理相关登记 10.公司的法定代表人资格不符合任职资格 11.公司实际经营的业务与营业执照载明的内容不一致 12.公司营业执照载明的经营范围与拟议交易冲突 13.公司设立程序不规范 14.公司实际使用的经营场所与工商登记不一致 15.公司的法定住所使用住宅用房 16.公司未能通过最近年度的工商年检 17.公司未签发出资证明书 18.公司未设立股东名册 19.对公司的投资超过了母公司章程规定的限额 20.公司未能及时办理组织机构代码证登记手续 21.公司(外商投资企业)未能及时办理财政登记证 二、关于公司的股权转让 29.股东未放弃优先权 30.转股价款未支付 31.转股未履行适当的法律程序 32.外商投资企业股权转让未按照评估值作价 33.转股不符合公司章程的限制性规定 34.支付给个人的转股价款溢价部分未予代扣代缴所得税 35.转股未办理工商变更登记 36.转股协议约定的转股生效条件未能满足

37.股权转让未签发出资证明书 38.有限责任公司未按照转股结果修改公司章程/股东名册 39.股份公司的记名股票转让未办理股东名册登记手续 40.发起人持有的股份转让不符合《公司法》的有关规定 41.董事、监事、高级管理人员转让股份不符合《公司法》、公司章程的有关规定 42.受让方股东的身份对拟议交易造成影响 43.伪造转股文件,股权权属存在纠纷 44.转股涉及的个人所得税纳税手续尚未办理 三、关于公司的出资(含增资、减资) 45.公司的出资形式不符合当时有关法规的规定 46.公司的注册资本未能按时缴清 47.非货币出资未能办理过户手续 48.股东以未评估的部分资产出资 49.关于股东虚假出资 50.关于以自身资产评估出资 51.股东抽逃注册资本 52.非货币资产的出资比例不符合当时有效的法律规定 53.关于以实物出资使用假发票 54.评估增值过大 55.关于以划拨土地出资 56.对公司出资中个人股东的巨额出资来源无法合理合法说明 57.增资中某方股东未放弃对增资的优先认购权 58.公司未向增资后的股东出具出资证明书 59.公司未按照增资结果变更股东名册 60.公司增资或者减资未取得有权机关的批准 61.公司增资或者减资违反了章程中的限制性规定 62.公司注册资本需要提前缴纳 63.公司未按照法定程序减资 四、关于公司的类型变更 64.公司类型变更程序对拟议交易存在影响 五、关于公司的合并、分立、解散 65.合并、分立、解散不符合法定程序

9种典型物业纠纷典型案例

9种典型物业纠纷典型案例 类型一、物业公司不是“第二警力 案例:2004年5月,陈某与某物业公司签订了入住协议书。某日,陈某晚上下班后将自己的摩托车未加防盗装置就停放在了小区内,等第二天上班时,陈某发现自己的摩托车已不在停放点了,便立即报了警,但至今未破案。今年10月,陈某起诉至法院,请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失。 分析:陈某在入住后,与物业公司签订了入住协议书,该合同是物业公司对陈某提供物业管理服务的承诺和陈某愿意接受服务和物业管理的明确表示。双方并未就陈某的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定,物业公司无保管陈某摩托车的义务。尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务,但其所承担的小区安全防范的义务只是协助义务。 点评当前,业主与物业公司的纠纷不少已经开始转移到家庭财产的失窃方面。由于业主家里的财产被盗事件经常发生,于是许多业主片面理解物业公司就是小区的“第二警力”,一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席,然而这并不代表物业公司必须承担业主失窃的后果。 类型二、业主与业主直接对簿公堂 案例:王某与李某是邻居关系,2004年7月中旬,王某未将其空调室外机安装在物业指定位置,而安装在正对李某房门的位置,空调机启动后,热风从窗户吹进邻居房内,加之噪音影响,扰乱了李某的休息。所以李某就一纸诉状将邻居王某告上了法庭,要求王某拆除空调室外机并赔偿精神损失。 分析:王某作为小区业主对自有房屋依法享有权利,但必须接受相应的限制。王某将空调器的室外机移至房屋的北侧外立面,违反了《民法通则》的关于相邻关系的有关规定,李某得到法院的支持也在情理之中。

目前,业主与业主之间因相邻关系而引发的纠纷正呈逐步增多的趋势,其现象不外乎业主违章搭建或擅自改变房屋结构和使用功能以及侵占公共区域等方面。以前,有的业主不了解,有的业主出于私心或碍于邻居的情面一般不愿直接与邻居对簿公堂,而是选择由物业公司出面处理,如物业公司不肯协调,则大多以拒付物业服务费相要挟,无形中物业公司做了他们的“替罪羊”。 类型三、物业管理费要明示 去年4月,某物业公司正式进驻某高档小区,行使前期物业管理权。根据商品房预售合同附件约定,物业公司每月应收取每平方米4.5元的物业管理费,当业主入住该小区后,就发生有的业主以隔壁相近楼盘每平方米只收2.4元为由,拒付物业费并投诉到物价管理部门。物价管理部门接到投诉后,经过调查作出了处罚通知书,某物业公司不服,提出行政复议。 分析:根据物业管理条例的相关规定,新建商品房物业管理费的收取标准应由建设单位与购房人协商确定,并应在预售合同的附件中予以明示,物价管理部门只是登记备案而已。 点评当前,有关因物业管理收费标准问题而发生的纠纷成为了老生常谈的话题。这当中既有物价管理等政府部门如何转换角色的问题,又有物业公司如何规范收费服务以及业主如何适应市场规律,遵守市场游戏规则的问题。总的来说,物业管理作为市场化的产物则应完全由市场来决定价格。 类型四、业委会擅自打官司 案例:本市东部某小区业委会今年共打了5起官司,四输一赢。赢的是夺得了一间业委会办公用房,业委会委员们再也不用到小区隔壁的咖啡馆碰头开会了。输的官司里有一个是侵害了物业公司的商誉,须赔偿几万元,业委会希望每家每户分摊几百元钱,但遭到绝大多数业主的反对,理由是这5起官司中没有一起征得过业主大会的表决通过。因此,业主表示

物业管理案例总结(2)

物业管理案例总结(2) 案情分析: 本案的特殊性在于看似单纯的物业管理纠纷,其实还包含了民法中的"无因管理"的法律关系。由于A公司是无合同管理,按照《条例》第25条第2款,业主"可以不支付"物业管理费也是有法律依据的。因此仅仅按照《条例》的有关规定判令业主支付管理费,依据不足。 但如果同时参照《民法通则》中的"无因管理",本案就较容易解决了。《民法通则》第92条"没有法定的或者约定的义务,为避免他人利益受损失进行管理或服务的,有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。"这里强调"参照"而不是"适用",是由于本案与"无因管理"还是有一定的区别。 构成"无因管理",在法律上应具备三个要件: 一是必须没有法定的或者约定的义务,即管理人既没有法律规定的义务,也没有接受他人的委托; 二是必须有为避免他人利益受损的意思,即管理的行为是出为他人谋利益的目的,由管理行为所取得的利益最终应归受益人所有; 三是必须有管理他人事务或服务于他人的行为。A公司的行为仅符合了一、三要件,且"无因管理"的管理人除了要求偿还必要的费用外,不得向受益人索取报酬或者变相索取报酬。 二审判决: 二审法院正是考虑到A公司实际进行了管理,根据等价有偿的原则,同时《条例》中的"可以不支付"而不是"应当不支付",又使二审法院能在"可以"二字上找到了依据,最终判令业主支付物业管理费,但对A公司加收滞纳金的请求不予支持。这样的判决,应当说是合理的。

7、预收物业管理费是否合理 案情介绍: 汪先生近日在办理入住手续时,遇到了一件很不舒心的事:开发商的工作人员要求汪先生先一次性交纳一年的物业管理费,否则不给办理入住手续。 汪先生对此提出了几点疑问:一是凭什么房子还没有验收,就让交物业管理费?二是这家由开发商指定的物业管理公司,是开发商为这个项目专门新设立的,此前没有任何的物业服务经验和业绩,而物业管理不同于商品买卖,是一种延续性的服务,一次性交纳一年的物业管理费,意味着至少在一年内,自己对这家物业管理公司的服务无论满意与否,都没有任何制约力了。 案情分析: 汪先生面临的情况具有一定的普遍性,其中包含了两个问题: 一、应该先接收房屋,还是先交物业管理费? 购房人与开发商签约购房,双方之间是一种买卖关系,而购房人与物业管理公司之间是一种委托服务的关系,这种委托关系成立的前提是:购房人已经取得了所购买的标的物(房产),已成为业主。如果购房人在房产交接时,因各种原因退房(如工程质量、面积误差等),那么与物业管理公司之间也就不存在委托服务的必要了。 开发商提出购房人以交纳物业管理费作为房屋交付的前提,实质上是对房屋的交付增加了附设条件,是对双方之间买卖合同的一种变更,根据《合同法》的规定,合同只有在当事人协商一致的条件下,方可以变更,开发商单方变更合同的做法明显是不公平的,也是一种违约行为。因此,这两者之间的关系理应是先接收房产,再交纳物业管理费。 二、物业管理公司要求预付物业管理费合理吗? 考虑到物业管理公司的正常运转,预收一定的物业管理费还是合理的,现行的有关法规,也是允许物业管理公司预收费用的。但是

物业管理纠纷五大典型案例分析

物业管理的五大纠纷物业纠纷典型案例解析事件1:老物业公司不愿退出怎么办? 徐汇区一小区2004年底物业管理合同到期,业委会出钱请了专业咨询公司做招投标工作,原物业公司也参加了投标,最终由另一家知名物业公司夺标。之后,原物业公司不愿退出,就这样僵持了三个月后,中标物业公司不得不将原物业公司和业委会推上被告席,要求赔偿不能履行合同的经济损失。 律师:根据《物业管理条例》相关规定,物业管理服务合同到期,原物业公司应做好物业管理资料移交工作,并及时撤离管理区域,这是理所当然的规则,因此上述物业公司肯定败诉,劝他们晚走不如早走。 当前,物业管理服务合同到期或未到期即新更换物业公司,从而引发老物业不走、新物业进不来的情况十分普遍,新进物业公司运用法律手段来维护自身权益是明智之举。 事件2:业委会当家人可擅作主张吗? 2004年2月,浦东一小区业委会主任擅自将物业维修基金由原来存在甲银行账户转到亲戚工作的一家银行去,更糟糕的是这家银行又比甲银行利息低许多。不知情的其他几个业委会委员不想背黑锅,结果业委会内发生意见冲突。 律师:根据《物业管理条例》有关规定,小区物业维修基金的动用、续筹,应由业主大会三分之二以上有投票权的业主决定,这位主任的做法当然是错误的。 对于新建商品房维修基金的管理与使用,目前主要问题是缺乏有效的监督机制。虽然法规明确由业主大会行使监督权,但对如何监督尚无明确的说法。有的小区少则几百万,多则上亿的维修基金,像潘多拉的魔盒吸引着小区里个别业主。因此,业委会成员本人的品行和素质至关重要,不是随便什么人都可以当的。 事件3:原业委会成员是下届业委会当然成员吗?

2004年6月,闵行一小区业委会任期即将终止,部分业主在居委会组织下成立新一届业委会的筹备组。该业委会成员以为自己是当然的下届筹备组成员,既不去报名登记参加筹备组选举,又不理睬新一届业委会的选举结果,甚至还把地区房地办告上法院,指责房地办违法行政。 律师:目前新的《上海市物业管理规定》中对业委会到期后如何选举下一届业委会这类事没有做出相关的规定,一般来说这不是换届选举,上届业委会委员不能以当然委员的身份参与新一届业委会的选举,而是以普通业主的身份进行重新登记。 近来有关上述问题的信访和诉讼在增多,业委会委员自以为是的行为比较普遍,这与目前上海有关业委会缺乏选举程序、标准等的相关规定分不开,从而给纠纷的产生埋下了伏笔。 事件4:开发商能随意更换物业公司吗? 2004年3月,一家知名物业管理公司获悉一开发商欲将40万平方米规模的小区委托一家物业公司开展前期物业管理,并且打算实行招标。这家物业公司经过精心准备之后,一举夺魁。由于双方在售房合同写明由这家知名物业公司管理,因而吸引了不少购房者。按理这家知名公司给开发商带来了好处,然而半年后开发商突然开出非常苛刻的条件逼这家物业公司退出,想以自己下属物业公司取而代之。双方由此产生纠纷。 律师:《物业管理条例》规定,住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理公司进行管理。 目前,物业公司因前期物业管理费以及空置房管理费等问题与开发商闹上法庭已不鲜见,但是上述情况则是首例。这家开发商显然出于私利而采取上述手段,因此,政府主管部门对此类开发商要给予严厉的监督与管理,给他们添上一笔“不诚信”的记录,以儆效尤。 事件5:物业公司与中介为何发生冲突? 近日徐家汇一小区中的物业公司与开设在该小区里的中介公司发生矛盾,原因是中介公司看到该小区房屋出租率非常高,其中许多业务都被物业公司抢了去。最后竟发展到物业公司设立专门管理开展中介,中介公司当然于心不甘,双方冲突起来。

法律尽职调查文件清单

法律尽职调查文件清单

引言 致:公司 北京市某某(深圳)律师事务所(以下简称“某某”或“本所”)接受公司(以下简称公司”)的委托,为公司新三板业务提供专项法律服务。为此,本所提供这份律师尽职调查文件清单。 某某律师就本次的调查清单做出如下说明: 1、请根据本文件清单所列事项提供所有有关文件。如果任何相关文件未能跟其它尽职调查文件同时提供应说明何时可以提交。在提交文件的时候,请在文件的右上角及档案名称中注明本文的问题编号,以作识别。 2、如有关请求不适用,请在有关事项里注明“不适用”,并说明理由。 3、“公司”是指公司公司及其附属公司、合营公司、关联公司、分支机构等; 4、若本文件清单提及一个文件如“公司章程”,应理解为公司章程及所有相关修改或者补充公司章程的文件。 5、就本文件清单提供的答复及/或文件所涉实际事项,在拟议的交易完成之前如有任何变化,请及时通知本所。 6、请注意,本文件清单仅仅是一个初步清单。随着工作的进展,本所会进一步提交补充文件清单。 北京市某某(深圳)律师事务所

法律尽职调查文件清单 文件编号提供日期不适用注释1基本信息 1.1请用图表说明公司现在的股权结构,并列公司或其 它法律实体在批文或营业执照中使用的法定全 名、商号(如果不同)和法定注册地址或主要办 公地址 1.2公司所持有的全部证照(包括但不限于营业执照、 税务登记证、组织机构代码证、贷款卡及其他批 准证书或许可证) 1.3公司基本信息的概述包括: 1.3.1最新的《企业法人营业执照》登记信息; 1.3.2地址和地点,办公室、工厂、分支机构和直销 店的地址和地点; 1.3.3现有股东和董事及高级管理人员; 1.3.4有关公司情况简介; 1.3.5全部雇员;和 1.3.6有关公司的网址域名(无论是否经在有关机 构注册) 1.4公司下属企业(控股、参股、联营、合营企业)的 资料: 1.4.1下属企业清单(下属企业名称、目前注册资 本、公司投资金额、公司所占股权比例) 1.4.2《发起人协议》(或收购/合资合同) 1.4.3设立及/或增资后的《验资报告》 1.4.42012\2013年度的审计报告或资产负债表 1.4.5最新《企业法人营业执照》复印件

股权并购法律尽职调查清单 事务所尽职调查清单(股权并购专项)

公司股权并购法律尽职调查清单

致:有限公司 自:某律师事务所 日期:年月日 鉴于贵司决定聘请我律师事务所为贵司拟进行的置业股权收购项目(以下简称“并购项目”)提供法律尽职调查服务,根据对贵公司本次并购项目意图的初步理解,我们需要下述的文件和信息,恳请贵公司依照下述说明予以提供,以尽快推进并购项目。再此,提请贵司注意并理解,本尽职调查文件清单仅为初步清单,在进行尽职调查的过程中,还有可能进行调整和补充。 重要说明: 1、某律师事务所(以下简称“本所”)作为贵司的专项法律顾问,为初步确定目标公司基本情况而提出本尽职调查文件清单(以下简称“尽调清单”); 2、本尽调清单上所列文件将是本所律师开展本次尽职调查活动,撰写尽职调查报告的主要依据,并作为本所律师工作底稿的备查文件。因此,恳请贵司务必敦促目标公司有关各方按照真实、准确、完整的要求和标准予以提供; 3、本尽调清单中所列各类法律文件的有关内容如有所重复,则请予以特别说明;如本尽调清单中的几个文件内容共存于一份文件之中,可将该份文件总体提供; 4、本尽调清单中所列文件,如有不明确之处,务请及时联系和咨询本所或本所指派的律师; 5、本尽调清单只是初步地列举了律师在本次尽职调查活动中所需的法律文件,根据初步调查结果,不排除要求进一步提供其他相关资料。 顺颂商祺!

某律师事务所 法律尽职调查清单 一、公司主体方面的资料(公司简介、设立及沿革情况) 1 公司的企业法人营业执照(包括但不限于公司设立时领取的营业执照、历次变更的营业执照及经过最新年检的营业执照); 2 公司设立时的出资协议、股东协议(包括设立时的出资协议、股东协议,现行有效的出资协议、股东协议,以及历次出资协议、股东协议的修改和补充文件等); 3 公司章程(包括公司设立时的章程,现行有效的章程,以及历次章程的修改和补充文件); 4 除公司出资协议和章程外,请提供公司股东之间签订的与公司或公司的经营有关的其他合同、协议、意向书、备忘录(如有); 5 公司的验资报告(包括设立时的验资报告、历次资本变更的验资报告); 6 公司的资产评估报告(包括固定资产和无形资产的评估报告,如有) 7 公司历次工商变更登记的书面情况说明,以及所有工商登记申请文件,包括公司设立时的工商设立登记申请书(表),其后历次工商变更登记的申请书(表)以及工商局核发的审核意见书(表)等相关文件; 8 公司历次的年检报告; 9 所有与公司增资扩股、减资、股权转让、合并、分立、收购兼并、资产置换、资产剥离、对外投资等重大事件相关的协议/合同、与上述重大法律事件相关的政府批准文件或法院判决(如有); 10 与公司股权质押相关的合同和/或批准文件、工商登记备案文件(如有) 11公司现有董事、监事、高级管理人员的基本信息,包括姓名、国籍、联系地址、职位、工资水平、在公司的持股比例及其他业务利益(包括但不限于公司所提供的未偿还贷款、担保)、在除公司以外的任何其它企业所持有的权益及兼职情况、是否曾担任过任何因经营不善而被破产清算或因违法而被吊销营业执照的公司的法定代表人、董事、高级职员或股东; 12 公司股东会历次决议、股东会会议记录和会议通知(如有);

物业纠纷典型案例分析

物业纠纷典型案例分析 典型案例 楼房有电梯却不开 小区业主起诉物业 陈某买下吴江某小区内的一套房子。该房产所在楼配有电梯,但从陈某搬入居住后电梯一直不能使用,处于关闭状态,为此,陈某多次与物业公司交涉,物业公司认为开通电梯属于正常要求,但是由于业主签字没有达到三分之一,电梯的维修费用和运行费用分摊处理得不到解决,因而不能开通。于是,陈某告到法院,要求物业公司立即开通电梯,并确保电梯正常运行。经审理,法院判决支持了陈某的诉讼请求。 【法官释法】 所谓物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。《江苏省物业管理条例》第三十六条第二款规定:房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、共用天线、消防设施等共用部位和共用设施设备,由物业管理企业根据合同的约定定期维修养护;最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定:物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法

规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。对小区内电梯的管理、维护,确保业主正常使用是物业服务内容之一。因此,法院对于陈某要求物业公司开通电梯,并确保电梯正常运行的诉讼请求予以支持。 B “房屋存在质量问题” 业主能否拒交物业费 2007年,某物业公司与蒋某签订小区前期物业管理服务协议,约定由该物业公司对小区实行物业管理服务,按建筑面积向业主收取物业服务费。蒋某在交纳2007年11月1日至2008年10月31日期间的物业管理费后,未按约定交纳2008年11月1日至2010年4月30日期间的物业管理费用,共计2487.24元,物业公司多次向蒋某催交物业费无果,就起诉到法院,要求蒋某交纳物业费。 蒋某在法庭上辩称,其房屋内部墙体存在裂缝,开发商预埋的管道也存在渗水情况,开发商交付的房屋存在质量问题,要求物业公司协商解决上述问题,但物业公司并没有解决。只要物业公司协调解决上述质量问题,他立即支付物业管理费。经审理,法院认为蒋某的理由不能成立,依法判决蒋某支付物业费。 【法官释法】 物业公司依合同履行物业服务后,作为业主的蒋某应当依合同履行支付物业服务费的义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠

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