2011年10月上海房地产市场研究报告_养老地产_62P_策源视界

总目录 市场行情篇 宏观环境 房地产市场走势 开发商动态及应对策略 未来走势研判 热点资讯篇 专题——淡市营销 关注——降价 典型项目篇 淡市热销神话的缔造者——仁恒森兰雅苑 别样情调——静安别墅 深度研究篇 养老地产专题研究 国外养老住宅发展模式概况 国内养老住宅发展背景分析 国内现有养老住宅发展现状分析 养老地产开发建议 50 53 55 58 34 42 21 32 01 04 15 19

策源视界——市场行情篇
市场行情篇
一、宏观环境
1.国际经济环境
（1）美国——量化宽松导致通胀输出，逼迫人民币升值 为了刺激经济，美国从 2008 年开始，实行了两轮量化宽松政策。第一轮量化宽松政策始于 美联储宣布将购买由房地美、房利美和联邦住宅贷款银行发行的价值 1000 亿美元的债券及其担 保的 5000 亿美元的资产支持证券 ，于 2010 年 3 月结束，第二轮量化宽松政策始于 2010 年 11 月，美国政府共购买了 6000 亿美元的美国国债。 两轮量化宽松政策过后，美国金融市场重新活跃，大宗商品交易价格不断攀升，但同时，由 于货币增发严重，货币严重贬值，给世界其它国家带去了陷入通货膨胀的危机。2011 年 8 月 10 日，人民币对美元汇率中间价首破 6.42 ，创汇改后新高。 同时，美国国内将矛头指向人民币汇率的情绪日趋严重，2011 年 10 月 11 日美国会参议院 以 63 票赞成、35 票反对的投票结果，通过了《2011 年货币汇率监督改革法案》 ，要求人民币升 值。 （2）欧洲——深陷债务危机，作为中国重要贸易伙伴，使得中国出口受到严重影响 欧洲目前深陷于债务危机之中，从 2009 年 12 月 8 日全球三大评级公司下调希腊主权评级 开始，欧洲各国主权信用开始受到挑战，2010 年起欧洲其它国家也开始陷入危机，西班牙，意 大利等欧洲经济大国也受到威胁。 欧洲各国对是否救市犹豫不决，欧元区面临着成立以来的最为严重的一场危机，甚至面临解 体的可能。 欧元区是中国重要的贸易伙伴，这场危机也使得中国出口受到严重的影响。
2.国内经济环境
（1）宏观经济基本指标 ? GDP——三季度增速放缓，国际经济环境影响开始显现 2011 年 10 月 18 日,国家统计局公布了 2011 年三季度 GDP 数据，同比增长 9.1%，经济增 长速度有所放缓，国内经济受国际经济环境影响开始显现。三大产业中，第二产业同比增长 10.8%，显示出我国经济增长结构依然以工业拉动为主。
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GDP同比增幅
单位：% 15
单位：十亿元
GDP 总额
40000 35000 30000 25000
9.6%
10
20000 15000 10000 5000
5 0603 0703 0803 0903 1003 1103
0 0603
0703
0803
0903
1003
1103
数据来源：国家统计局
第一产业
第二产业
第三产业
?
贸易——欧债危机及人民币升值成为外贸出口两大阻碍 截止至 9 月，我国外贸进出口总值 26774.4 亿美元，比去年同期增长 24.6%，9 月进口和出
口均出现了增速回落。随着欧债危机进一步深化，全球经济复苏的不确定性明显增加，由此导致 外部市场消费者信心不足、需求环境恶化。
单位：%
进出口额同比增幅
单位：亿美元
进口总额
10500
26.8%
5500
500 2006
2007
2008
2009
2010
2011
22.7%
2006 2007 2008 2009 2010 2011
单位：亿美元
出口总额
10500
5500
进口同比增长
出口同比增长
500 2006 2007 2008 2009 2010 2011
数据来源：国家海关总署
?
投资——依旧为经济主要驱动力 三季度国内固定资产投资和房地产企业投资同比增涨了 32%和 24.9%,较上季度有所回落，
但远远高于 GDP 增速，显示出目前中国经济主要依靠投资拉动的模式尚未得到根本性的改变。
单位：%
固定资产投资与房企投资同比增幅
单位：十亿元
固定资产投资额
25000 20000
30
32.9% 25.6%
15000 10000 5000 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011
20
10
单位：十亿元 5000 4000 3000
房企投资额
0 2006 2007 2008 2009 2010 2011
2000 1000 0 2006
固定资产投资额同比
房地产投资额同比
数据来源：国家统计局
2007
2008
2009
2010
2011
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?
消费——成为未来刺激中国经济发展的主要原动力 由于出口受到影响，因此，拉动消费已成为国家未来经济增长的新驱动力，2011 年三季度，
国内社会消费品零售总额同比增长 17%，较上季度有所提高。
消费品零售总额同比增幅
单位：% 30
消费品零售总额
单位：十亿元 16000
25
12000
20
15
16.8%
8000
10
4000
5
0 2006
2007
2008
2009
2010
2011
数据来源：国家统计局
0 2006
2007
2008
2009
2010
2011
（2）经济发展健康状况指标 ? 物价指数 CPI、PPI；货币供应量 M1、M2 9 月，CPI 同比上涨 6.1%，较 8 月的 6.2%小幅回落 0.1 个%，但仍然维持在 6%以上的高 位运行，通胀压力依然很大。由于国家已将货币政策由宽松调整为稳健，因此，M1 及 M2 持续 下降。
去年同期=100
CPI、 PPI 指数
M1 、 M2 同比
单位：% 40 35
110
106.5
105
30 25 20
106.1
100
13.5
15 10 5
95
11.2
90 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
0 2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
CPI
PPI
M1同比
M2同比
数据来源：国家统计局，中国人民银行
?
实体经济 PMI 9 月，PMI 为 51.2%，较 8 月份小幅回升 0.3 个百分点，尽管指数从上月开始反弹，但今年
以来 PMI 总体上处于连续下滑态势，虽然仍处于扩张期，但已较为接近警戒线，显示出目前中 国实体经济受到国内外经济冲击较大。
采购经理指数（ PMI）
单位：%
单位：% 40
工业增加值同比增幅
60
30
51.2%
50
20
13.5%
40
10
30 2006
2007
2008
2009
2010
2011
0 2006
2007
2008
2009
2010
2011
数据来源：国家统计局
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3.小结
（1）国际经济环境：人民币对美元的快速升值以及欧债危机已严重影响到了中国的对外出 口。 （2）国内经济环境：出口及投资增速有所下降致使 GDP 增速放缓，国内依旧面临严重通胀 压力，实体经济虽处于扩张期，但已有所放缓。
二、房地产市场走势
1.全国房地产市场
（1）土地市场 9 月全国 133 个城市共推出土地 2214 宗，推出面积 9917 万平方米，环比增加 0.5%，同比 减少 1%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）697 宗，推出面积 3580 万平方米，环比增加 20%，同比减少 14%。
9 月全国 133 个城市共成交土地 1757 宗，成交面积 7330 万平方米，环比减少 4%，同比 减少 9%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）530 宗，成交面积 2650 万平方米，环比增加 22%，同比减少 26%。
9 月，全国 133 个城市成交楼面均价为 1234 元/平方米，环比上涨 3%，同比下跌 22%； 其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为 1765 元/平方米，
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环比上涨 3%，同比下跌 18%。
9 月住宅用地平均溢价率为 5%，较上月减少 4%，较去年同期减少 18%。
（2）商品房市场 九月，一线城市商品住宅均价，上海、广州、深圳小幅波动。整月平均价格除北京上涨，上 海、广州、深圳均略有下降。从成交量来看，同比普遍下降，环比普遍上升。同比来看，一线城 市成交量均有所下降，降幅约 50%，深圳、北京、广州、上海同比分别下降 64.9%、54.2%、 40.6%、 34.6%， 环比来看， 一线城市只有上海小幅增长 0.8%， 北京、 深圳、 广州分别下降 13%、 24.9%和 0.7%。
二三线城市成交同比下降 21.9%，降幅接近上月同比降幅的 10 倍；二三线城市环比增长 6.8%，增幅较上月提高 5.8%，增幅略有上升。 总体来看，成交量方面，一线城市比二三线城市调整更为明显。
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2.长三角区域房地产市场
（1）土地市场 本月长三角区域土地供求均较上月有所增加，但由于开发商普遍较为谨慎，地块溢价幅度普 遍较小，因此，本月楼板价较上月出现了一定的跌幅。
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在 7 大长三角典型城市的土地市场中，除苏州等少数城市外，多数城市均处于供大于求的态 势，溢价率均在 10%以下，为近年来少有。
（2）商品住宅市场 9 月，长三角 7 大典型城市商品住宅销售面积及销售均价普遍出现了下跌的态势，销售面积 除南京和无锡以外均出现下跌，南通的跌幅更是达到 41.8%，而销售均价上，杭州更是下降了 23.2%。
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3. 中西部区域房地产市场
（1）土地市场 本月中西部区域土地供供应较上月有所增加，成交有所减少，市场观望气氛较浓，均价有所 上升，突破了 1000 元/㎡。
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在 5 大中西部典型城市的土地市场中，所有城市均处于供大于求的态势，溢价率除长沙为 23.14%外，其余城市溢价水平较低，均在 10%以下。
（2）商品住宅市场 9 月，中西部 5 大典型城市商品住宅销售面积及销售均价与长三角地区城市截然相反，大多 呈现上涨态势，销售面积上武汉和重庆的增幅分别达到 15.7%，19.3%。销售均价涨幅较小，增 幅普遍在 1%左右。
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4.环渤海区域房地产市场
（1）土地市场 本月环渤海区域土地供求均较上月有所下降，成交均价较上月有小幅上扬，显示出市场中两 极分化的出现，部分资金充足的开发商仍愿意以较高价格拿地，而多数开发商则显得小心谨慎。
在 2 大环渤海典型城市的土地市场中，均与环渤海整体市场相符，处于供大于求的状态，土 地溢价率也保持较低的水平。
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（2）商品住宅市场 9 月，环渤海 2 大典型城市商品住宅销售面积呈现出相反的走势，天津市场呈现上涨态势， 而大连却有所下降，销售价格上两个城市均有所上涨，但销售均价涨幅较小，增幅在 3%以下。
5 典型项目分析
（1）上海保利叶语——热销盘开始受到市场冲击，原有价格恐难以支撑继续快速去化 ? 项目概况
?
成交情况
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?
点评
今年以来，保利叶语项目在上海市场表现非常突出，其在 3 月份和 5 月份两次开盘，均创下 高去化率，究其原因是叶语在定价上采取低开策略，19000 元/平的单价使之在顾村板块凸显出 较高的性价比。 但尽管如此，随着大环境的变化，下半年以来叶语的两次开盘的销售速度出现放缓，同 样的报价在上半年能成功刺激市场，而当前却明显乏力，9 月 25 日叶语新推 321 套房源，截止 目前去化率尚未过半。 （2）重庆龙湖源著——根据实际情况不断寻求新的价格平衡点，获得持续热销 ? 项目概况
?
成交情况
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点评
龙湖自下半年起开始在价格策略上寻求突破，尤其针对重庆本土的项目展开一系列降价跑量 的动作，以龙湖源著项目为例，继 6 月份新推房源以 13000 元/平的价格低开之后，9 月继续加 大折扣力度，总价最高可优惠 25 万，换算降价幅已达到 85 折-8 折。而这批开盘 124 套房源在 2 个小时内去化 80%。
6.九月新出台政策
(1) 国家政策
日期 发布机构 政策名称 关于房屋、 土地权属由夫妻一 方所有变更为夫妻双方共有 契税政策的通知 政策要点 9 月 1 日，财政部、国家税务总局今天《关于房屋、土地权属由夫 妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知》 ，通知显示，婚姻 关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双 方共有的，免征契税，通知自印发之日起执行。 银监会要求各地银监局逐笔监测三个月以内到期信托项目的预期兑 付情况，判断兑付风险，并采取相应的措施，做到对房地产信托项 目兑付风险“早发现、早预警、早处置” 。 通知指出，坚决反对和抵制以“服务大局”为名、行危害大局之实 的一切错误观点和行为，坚决防止因强制执行违法或不当而导致矛 盾激化、引发恶性事件。 会议要求，继续大力推进保障性安居工程特别是公租房建设，加快 实现住有所居的目标。 公租房面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、 9 月 19 日 国务院 国务院常务会议 新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员， 以小户型为主， 单套建筑面积以 40 平方米为主，租金标准由市县政府结合当地实 际、按略低于市场租金的原则合理确定。 9 月 26 日，国务院办公厅批转国家统计局《关于加强和完善服务业 统计工作的意见》 （以下简称《意见》 ） ，其中在行业数据统计负责主 国务院办公厅转发统计局关 9 月 26 日 国家统计局 于加强和完善服务业统计工 作意见的通知 体方面，对于部分省区出现的房价权威数据等未从统计部门出口的 问题， 再次强调相关数据须由统计部门权威发布。 《意见》 特别强调， 房地产业、居民服务和其他服务业、装卸搬运和其他运输服务业、 仓储业、其他无主管部门的服务业等七大类服务业数据必须由统计 部门权威发布。 9 月 28 日，国务院办公厅发布《关于保障性安居工程建设和管理的 9 月 28 日 国务院办公厅 国务院办公厅关于保障房建 设和管理的指导意见 指导意见》 ，要求健全退出机制，同时尽快明确 2012 年保障性安居 工程建设任务、投资计划、用地计划以及资金来源渠道。该文件还 要求落实各项支持政策，包括增加政府投入和加大信贷支持等。
9月1日
财政部和国家 税务总局
9月5日
银监会
关于做好房地产信托业务风 险监测工作有关事项的通知 最高人民法院关于坚决防止
9 月 10 日
最高人民法院
土地征收、 房屋拆迁强制执行 引发恶性事件的紧急通知
(2) 地方政策
日期 发布机构 政策名称 政策要点
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《办法》从保障对象与条件，资金来源与使用，房源筹集与管理，申 无锡市人民政 府 关于印发无锡市公共租赁住 房管理办法的通知 请与审核，租赁管理，优惠和支持政策，监督管理等各个方面进行了 规定， 为健全和完善住房保障体系， 保障城市中等偏下收入住房困难 家庭、新就业人员以及外来务工人员的基本住房需求提供了法律保 障。 韶关市将从本月 18 日起，加强商品房预售价格备案管理，对首次申 请预售许可证的商品房项目， 备案均价高于周边同类楼盘半年内实际 广东韶关市政 府 关于采取措施稳定新建住房 价格的通知 成交均价 10%的，暂缓备案和发放预售证；在售项目申请预售许可 证，备案均价高于本楼盘同类房型半年内实际成交均价 5%的，暂缓 备案和发放商品房预售许可证； 已发放预售许可证的商品房， 凡实际 成交价格高于备案价格的， 暂停办理该项目的商品房买卖合同网签和 商品房合同备案登记。 根据《通知》要求，房地产开发企业确定的商品住房销售价格须按规 定到物价、 房产部门备案， 并在商品房交易场所和丹东房产交易网上 公示。 在 《通知》 下发前已取得商品房预售许可， 尚未销售的商品房， 销售价格实行价格备案及明码标价制度， 具体价格以物价、 房产部门 备案公示后的销售价格为准。 9月5日 丹东市政府 关于进一步加强商品房销售 价格调控工作的通知 已批准预售的分期实施房地产开发项目，在《通知》下发后又申请办 理该地块新的商品房预售许可， 商品住房销售平均价格不得高于该项 目原批准预售房屋在房产、物价部门备案公示后的平均价格。 此外， 《通知》下发后申请商品房预售许可的新建项目，均价不得高 于同地段同类商品住房在房产、 物价部门备案公示后的销售均价。 房 地产开发企业申请新商品房预售许可时， 须按照上述标准测算每套房 屋的销售价格进行备案申报。 一是 2011 年 3 月前批准预售且已在市房管局商品房预销 （售）系统 进行网上签约的房地产开发项目， 其商品房销售均价不得超过该项目 本年度 1-3 月网上签约合同的平均价格。 二是 2011 年 3 月后新批准开盘预售且已在市房管局商品房预销 （售） 系统进行网上签约的房地产开发项目， 其商品房销售均价不得超过该 关于贯彻国家房地产市场调 9月5日 湛江市政府 控政策规范商品房销售有关 问题的通知 项目第一个月网上签约合同的平均价格。 三是在该通知下发前已批准预售的分期实施的房地产开发项目， 在该 通知下发后又申请办理该地块新的商品房预售许可的， 其商品房销售 均价不得超过该项目本年度 1-3 月网上签约合同的平均价格或该项 目第一个月网上签约合同的平均价格。 四是该通知下发后申请商品房预售许可的， 其销售均价不得超过本区 域同质（同地段、同类）楼盘本年度 1-3 月网上签约合同或预售合 同备案的平均价格。 无同地段同类商品房可比较的， 由市房管局委托 房地产估价机构进行评估，合理定出销售平均价。 《办法》规定对辖区范围内新发生的违法建设行为查处率要达到 100%。同时，要求水电气部门不得对违规房屋办理报装。该规定从 即日起实行，有效期到 2015 年 12 月 31 日。
9月1日
9月5日
9月6日
湖北宜昌市委 办、市政府办
城区防控和查处违法建设行 为考评办法
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从 10 月 1 日起， 佛山全市范围的新建商品房销售将按销售额的 0.2% 9月7日 佛山市政府 佛山市价格调节基金征收使 用管理办法 向房地产企业计征价格调节基金， 新建商品房销售包括了住宅、 别墅、 写字楼、商铺、配套车位等，但限价房、保障性住房不在计征之列。 而征收对象为新建商品房的销售商，计征额度为销售额的 0.2%。
7. 小结
在严厉的调控政策下，9 月全国房地产市场相比往年较为不景气，无论是土地市场还是商品 住宅市场整体形势相较去年均有较大幅度的下降，所谓的“金九银十”今年恐怕不会再出现。 全国各区域市场中，以调控政策实施最为严厉的长三角区域降幅最为明显，其余，如环渤海 及中西部地区，虽然也受到较大冲击，但总体形势较长三角为好。
三、开发商动态及应对策略
1.销售业绩及指标完成情况
（1）销售业绩 2011 年前三季度大型房企依旧是排行榜上的主角， 百亿以上企业数量增至 28 家。 其中万科、 恒大、中海、保利地产和绿地以超 500 亿位列销售金额前 5，业绩增长势头迅猛。
（2）指标完成情况 9 月，除恒大、龙湖和雅居乐个别企业外，其他典型企业销售业绩同比普遍下跌；多数典型 企业前 9 月销售业绩完成率达 65%以上，其中恒大地产基本完成全年销售目标；
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2.新增土地情况
9 月典型企业拿地规模环比下降，第二以及第三季度拿地规模保持在低位运行。典型企业在 招牌挂市场拿地态度谨慎，但保利、万科等大型企业拿地节奏未发生较大变化，新增土地建筑面 积环比均有所上升。
典型企业新增土地面积走势情况
注：典型企业包括保利地产、碧桂园、富力地产、恒大地产、华润置地、金地集团、龙湖地产、绿城中国、绿地集团、世茂房地产、万科集团、 雅居乐地产、远洋地产、招商地产和中海地产等15家企业
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3.融资情况
(1)贷款——贷款收紧，企业获得贷款难度加大 由于政策未有放松迹象，目前无论是个人还是房地产企业获得贷款的难度均较大，各类贷款 数据均显示，银行放贷较过去已大幅度收紧。
居民购房贷款指标和房地产企业开发贷款走势
指标 住户中长期贷款 （亿元） 占银行放贷总量 比例 占全国商品房 销售额比例 房企开发贷款额 （亿元） 占银行放贷总量 比例 占房企资金总量 比例 10/ 1~3 6461 24.8 81.0 3674 14.1 22.6 10-4 2303 29.8 51.8 879 11.4 16.4 10-5 1919 30.0 57.5 997 15.6 17.5 10-6 1417 23.5 34.9 1023 17.0 15.9 10-7 1260 23.6 41.1 966 18.1 18.7 10-8 1114 20.4 31.5 921 16.9 16.8 10-9 1526 25.6 27.8 938 15.8 15.3 10-10 10-11 10-12 11/ 1~3 11-4 11-5 11-6 11-7 11-8
1189 1371 1040 4724 1421 1263 1180 1221 1010 20.2 23.4 1045 17.8 16.3 24.3 25.9 802 14.2 12.7 21.6 10.2 19.0 46.5 19.2 22.9 18.61 24.79 18.41
居民购 房贷款 指标
36.2 27.81 19.79 28.64 22.89 715 1251 1220 995 871
房地产 企业开 发贷款 指标
1295 3837
26.9 15.43 9.66 22.68 19.24 20.2 15.88 14.0 19.91 15.80 14.37 14.10 14.86 12.65
（2）其它融资渠道——私募，代建等模式成为新兴融资方式 传统银行信贷缩紧和信托投资监管升级，企业融资渠道受限。房企只能另辟蹊径寻求多元化 融资渠道，私募、投资矿业和代建等新兴融资方式关注度提升。
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4.淡市应对策略
（1）大型房企——降低价格，加快流转速度 ? 中海：位于杭州的中海紫藤苑举行了“千人大团购”活动，将剩余四幢楼共计 330 多套
房源推出，均价在 15000 元/平方米左右，当日基本售罄。据悉，中海地产近期将有千余套 新房源入市，降价幅度约在 10%-15%。 ? 招商：今年以来，招商地产在有众多新盘推出，其中，深圳观园、雍景湾项目先后入市。
凭借合理定价与产品品质，项目持续热销，创下单月销售金额 50 亿元，快速回笼资金。 ? 雅居乐：广州雅居乐岭会以 6500 元/㎡均价平价开盘，当日销售 450 套，销售额 3 亿。
开盘 10 天之内，全部 700 多套货量已成功销售近 9 成。 （2）中小型房企——聚集优势，集中发展 ? 朗诗地产：运用低碳环保理念，树立品牌形象；运用高科技概念—恒温、恒湿、恒氧，
为企业带来超额利润 ? 苏宁环球：土地储备主要集中于南京，企业将南京作为根据地，进一步向长三角等地区
扩张
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