房地产业本来并不特殊

房地产业本来并不特殊，政府在其中的过分作为使得房地产成了特使行业，并且政府还常常把矛盾集中于自己身上。当初决定房改的时候，就该果断退出市场，只做最小必要规模的保障房，而不是一面说要改革，一面又通过收取大量税费，土地出让金，以及容忍大量央企进入这个本来可以良好竞争的行业，容忍机关和国企为职工大量置业，政府实际上并没有退出，而长期留恋建设经适房，更是造成积重难返的局面。

十几年来，房地产市场和房价，始终是街头巷议的话题，因为房地产在宏观上关乎中国经济增长，实践证明，没有哪个行业比房地产业，更能拉动中国经济，房地产在微观上连接着民生，房子是绝大部分人一生最大的投资品，每个人都渴望拥有自己的房子。

经济学家，投行专家，贩夫走卒，似乎人人都是房地产专家，都喜欢预测房价，有的年年诅咒房价腰斩，房地产崩盘，他们声称，中国房价泡沫严重，迟早崩盘，他们经常获得喝彩声。似乎他们代表了民意，是为平民鼓与呼。可是凡是相信他们的人，没有不后悔的；也有人认为中国的房价不高，长期看，还得上涨。他们常常受到攻击，被认为是“人民公敌”。可是，他们似乎是正确的。

2006年以来，出现了一个描述房地产和房价的热词：“北上广深”，即中国房价最高，对其他城市的房价有标杆意义的四大城市：北京、上海、广州和深圳，也称“一线城市”。关于房地产和房价的争论，多以这四个地方为热点。

2009年以来，北京核心城区，也就是四环以内，上海的核心区，也就是中环线以内的，深圳市区，也就是关内的房价，大约是每平方米3万元人民币，广州市核心区约为每每平方米2万元。

这样的房价高不高？那样看用什么标准了。如果用房价收入比，则每平方米2-3万元的价格，肯定是太高了。以北京为例，北京市职工的平均工资，同期大约是每月3000元。一个月收入3千元的普通人，如果买一套100平方米的普通住房，大约需要100年。

有好事者半认真半玩笑计算了一下，如今在京城买套普通住宅，农民要从唐朝开始种地（三亩），工人从鸦片战争时开始做工，小偷要连续作案10，000次，而“失足妇女”要从18岁“工作”到42岁，以上还必须要不吃不喝，无日无休。如此，房价确实超出了“劳动人民”的购买能力。

一、房价为什么高

有人说，中国房价有其特殊性，哪个国家的房价没有特殊性呢？但是，价格终究是经济理论可以解释的，最终还是由供求决定的。

先看需求。

需求者也就是买房者这一边。

房价高也好，低也好。都是人们买出来，不是说出来的，这种购买还是自愿的，没人逼你。是买家最后推高了房价的。房价这么高，还有人疯狂买，这说明，买房的人是真的有钱。

有钱的当然只是一部分人。从一开始，就说，改革的最终目标是实现共同富裕，但是，具体路径，是先让一部分人富裕起来，然后再带动其他人。到今天，一部分人富裕的目标已经实现，而且是超额完成了任务。

中国的收入差距，以基尼系数衡量，多个严肃学者的研究，均认为超过0.5的警戒线，接近两级分化的边缘。《财经》杂志，2007年11期的文章“灰色收入与居民收入差距”，根据官方公开资料计算，得出的结论是：2004年全国城乡居民人民币储蓄存款余额约12万亿元，人均9200元，5％的高端储户(约5000万人)占储蓄存款的59％。最高收入1％的储户约占33％。

中国的GD P世界第二，比日本还多。日本人有钱是世界常识。GDP，从收入的角度，就是一国居民的总收入。如果中国的GDP比日本还大，这么多的总收入如果只富裕一部分人，那这些人，比日本人还要富裕，如果收入差距足够大，那么，中国必然出现一个最富裕的人。群。

如果我们去美国、欧洲、日本，包括香港，在最豪华的购物场所，看到的都是来自中国的消费者，过去这些地方，最大的客户群可能是日本人，或者中东的王子们。这些中国的有钱人，动辄就买几十个爱马仕、LV等等。奢侈品购物中心的店员们，为了招徕中国客人，必须得学两句中文。金融危机之后，全球的奢侈品市场萎缩，而中国的奢侈品市场却丝毫不受影响，还扩大了销售规模。无论是豪华跑车，还是名牌手表，无论是天价的茅台、拉斐，还是古董字画玉石，有钱人买起来，连眼睛都不眨一下。更不必说那些奢靡的会所，一掷千金的盛宴了。

总之，这些先富起来的人，富裕得令全世界咂舌。富人并非高枕无忧，相反，富人最恐惧的是钱贬值，而避免贬值就只能靠投资。

投资投什么？在中国，大部分赚钱的营生，都是特许经营的，只允许国企或央企做。比如石油石化、金融保险、邮政通讯等等。老百姓，包括富人，他们的投资渠道，只剩下几项：股市、房地产、黄金，珠宝玉石古董等。

股市有风险，入市需谨慎。也许是股市有时候真有赚钱的机会，比如2006年到2007年上半年，只要买了就能赚，傻子都能赚钱。好多人对股市的风险，认识不够。而从07年下半年开始的几年，股市一路下跌，80-90%的人都亏了钱，这时候，才知道股市确实有风险，入市确实必须谨慎。股市的风险何来？

有上市公司作假，女扮男装上市带来的，也有外部因素，如欧美股市的影响。但是，政策的风险，才是最大的。2007年股市最高点，沪市上到6124点，但是，短短几个月后，就迅速跌落到1644点，有人戏称，回到大清王朝（1644年清军入关）。是什么力量在尽力把股市往下拉？人们发现，监管部门，采取了多想措施，打压股市，如增发大盘股、股权分置改革等，似乎股市高了，有人很不舒服，而压倒股市的稻草，是印花税。财政部某天半夜十二点，突然在其网站宣布，提高股票交易印花税。好像有某种力量，在羡慕嫉妒恨股民在股市里挣钱。从那时以后，股民们对股市的热情似乎就再也没有回复过，有钱人，更是逐渐远离这个伤心之地。

2001年到2010年，是黄金的十年，黄金价格一路上扬。如果能拿上十年，收益是太客观了。可能，历史地看，黄金有十年的牛市，也有二十三十年的熊市，比如从1980年到2000年，黄金价格就一路下滑，影响黄金价格的因素，比股市还多还复杂。比如各国央行的黄金储备战略和决策，美元的强弱，石油等大宗商品的需求，美国的经济状况等等，这些因素，石阶上几乎无人能准确把握，一本投资者根本没有能力进行预测，所以，即使在黄金十年里，赚钱的人也不多。有钱人，即使有心，也不敢轻易触碰黄金，包括由黄金衍生品，包括纸黄金，黄金期货。

盛世古董，乱世黄金。目下，自然是盛世,古董市场异常活跃，看电视上的鉴宝类节目有多红火就知道了。一下子冒出那么多的稀世珍宝，珍奇物件。走进文物古玩市场，随便拿起一个小玩意，问问价格，立马你会石化。自然有不少人发了财，进入市场早的，利用别人闹不清真假的时间差，浑水摸鱼的是多数。哪里会有那么多的宝贝呢？钱太多，无处可去，一部分跑到这里，催生了古董或者假古董市场的活跃和泡沫惊人。好在，大部分人在上当受骗之后，理智多了。这个市场毕竟信息不对称严重，市场过于狭窄，流动性差。

“错误和挫折教育了我们，使得我们比较地聪明起来了”，股市和其他市场的风险和失败，让富人们把钱大量投向房地产。

过去的住房，实行的也是计划经济，不是买房，而是等着分房。机关事业单位和城镇职工，也就是“政府的人”，都有资格享受政府提供的公房。能不能住上房，住上什么样的房子，取决于一套打分的程序，谁的分数高谁排前面，排好了顺序后，就是傻等了。权重最大的一项是职务，比如在机关，基本上就是官大者先得。那个时候，如果你没有户口或者单位，任你再有钱，也不可能在城里拥有自己的房子，身份把你当在了门外。

1998年开始，城镇住房制度改革。取消实物分房，实行货币化分房。这是一种进步。一直以来，每个人的工资，要扣除一部分，作为建房的基金。有人可能一辈子都在贡献，可是因为分数低，一辈子也没住上房，跟父母挤在一起。在北京，上海，原先经常看到老少几代挤在一间破旧小房子、阁楼里。货币分房，就是政府不再为有购买能力人的建房，改为由市场供应，政府通过建立公积金制度，进行金融方式的支持。在这个意义上，有人把这个改革，叫住房市场化，也是说的过去的。

同时，虽然户籍制度还其作用，但是，农民进城、跨区域的流动，已成为普遍事实。富裕起来的人，当然喜欢往大城市去。住房制度改革，为外地人，包括符合条件的外籍人，在大城市买房，扫清了最后的障碍。

以北京市为例，北京的市区，被界定为五环以内，在这个区域内，要有党政机关、部队、事业单位、大中小学、绿化消防公园等等公用地，可供建设住宅的用地是有限的。供求差额巨大。当本地人和外地人，甚至全世界的人，都争相来北京买房的时候，房价的上涨，是必然的。什么温州炒房团、山西和煤老板炒房团的故事，能演绎出来的，不是没有一点由头的。

从1998年到现在，可以说，凡是买了房子的人，没有后悔的，如果说有后悔，就是后悔买的晚，买的少，凡是没有买的，都悔不当初。榜样的力量是无穷的，事实胜于雄辩，只有买房才能保值增值，是富人们的共识。

房价涨得最快的时期，是2008年底到2009年上半年。2007年美国发生金融危机，逼迫中国采取凯恩斯主义的救市行动，也就是积极的财政政策和“适度宽松”的货币政策，4万亿的财政刺激计划，和9.6万亿的天量信贷（2009年），共同推动造成流动性泛滥。流动性泛滥的直接后果，就是资产价格的上涨，包括住房。同时，出口急剧下滑，人民币升值，做实业赚钱太难，老板们把厂子卖了，拿着钱，也杀到房市里来了。有统计说，中国富人，平均拥有三套房子，价值占其全部资产价值的70%以上。

还是以北京为例，在2009年5月之前，北京四环以内的房价，大约只有1.5万元左右，到了下半年，就翻番了。1.5万只能在昌平等远郊区买。在2009年上半年买了房和没有买房的人，就是冰火两重天的生活，几乎是城乡差别。

当然，即使是钱不够多的人，只要抓住机会，借助银行抵押贷款，也能实现住房梦。在2009年早些时候，买房的首付只要20%，利率还可以打7折。这部分人，被称为房奴，因为其后的大部分收入，都要交给银行还贷款，不过，他们是痛并快乐着的。房价的上涨，房子的升值，他们的总资产还可以增加。

当然，富人热衷买房置地，也有文化上的原因，安土重迁，安居乐业，居者有其屋，都是农耕民族的文化基因，这一点，西方人却是喜欢迁徙的，美国就是英国人向新英格兰进军的结果。

再说供给。

供给既有房地产开发商，也有政府。

房价在短期，取决于需求，在长期，也就是趋势上，取决于供给，因为在长期，竞争比较充分，如果某个行业赚钱多，会引起蜂拥进入，而赔钱了，会引起开发商退出。所以，房价在长期反应的是成本。

房子的成本包括三部分：地价，也就是开发商拿地的成本；建安费，建筑安装等等的支出；税费，政府各部门收取的税收和其他费用。

从供给角度，在正常情况下，房价就是以上三项成本，再加上开发商的利润。开发商的利润率，是波动的，一般是10%，高的时候是20%甚至更多。

如果房价长期上涨，一定是成本过高造成的。

成本的第一项是地价。

地价就是土地出让金。在住房改革前，房子都是政府盖的，土地是通过免费的划拨方式获得。改革后，开发商一律国土资源部门主持下，通过“招拍挂”，也就是招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用开发权。拍卖的资金，也就是著名的“土地出让金”，进入地方政府的财政专户。

中国的土地，是两级所有，村的土地，是村集体所有，城镇土地，是国有的，只有国有的土地才能进行开发建房，集体土地必须先转成国有土地，才能拍卖。

尽管法律是城市土地是国有的，但是，其实际的所有者，是地方政府。据说，地方政府靠卖地筹集资金，是受了香港地方政府的影响，土地出让收入，是港府的主要收入部分。城市土地，具有稀缺性。伴随城市化过程，农村人口向城市流动，小城市向大城市流动，最后就会出现超大城市，就目前来说，中国出现的超大城市还不多，将来势必出现真正的超级大都市。城镇化和人口流动，是造成地价进而房价高的基础性因素。

2010年全国各地地方政府的土地出让金收入是2.7万亿，2011年是3.15万亿。有87%的地方财政依赖土地，对土地出让金有强依赖的特征。何以如此？

跟中国的税收制度有关。中国现行税收制度是分税制，税收大部分是中央税，地方税都是小税，可是，上边请客，下边买单的事情却繁多。地方政府要发展地方经济，经办地方各项事业，诸如教育、医疗、环保、消防等等。地方做的是无米之炊。这还不算，长期以来，政府以经济建设为中心，追求经济增长，是某种政治任务。如果不能完成经济增长指标，也就是GDP增长率，地方首长是没有政治前途的，所谓“官出数字，数字出官”。虽然有时也强调说，不要一味追求经济增长速度，不把经济增速作为考核地方官员业绩的唯一的，主要的指标。但是，这不过是说说而已，地方官员如果真的相信这种说法，就太天真了。

所以地方政府面临的问题是两个：自己能用的资金、高的GDP。唯一能一石二鸟的满足满足地方政府愿望的产业只有房地产。一方面，卖地可以有土地出让金，有真正自己的零花钱；另一方面，房价就是GDP的一部分，房价越高，GDP就越多。所以，地方政府和开发商，是现行体制下的双赢利益共同体。这也可以解释为什么房地产低迷时，地方政府那么积极地帮助开发商，比如2008年底；以及当中央政府对房地产进行“调控”时，执行总是不很给力，比如2010年以来。

成本的第二项是建安费。这个包括七通一平、人工费、材料费、机械使用费、施工管理费、设备购置及安装使用费、小区公共服务及建设费、小区公共设施建设费等。这部分成本，大体上是正常的。这部分成本大约占全部成本的

成本的第三项是政府各部门收取的税费。税收有营业税、城市维护建设税、教育费附加（是营业税的附加）、契税、印花税、耕地占用税、土地增值税等。政府收取的费，各地有差别，明目五花八门，比如渣土费、人防费、中学增建费、旧城改造费、公建地费、墙改费、环境保护监察费、城市绿化费、监理费、质检费、价格评估费、审计费、散装水泥限袋费、工程质量监管费、工程造价管理费、安全监察费、劳动定额测定费、外省承包工程管理费、施工图纸审查费、预算费、施工噪音管理费、专家评审费、卫生费、行业管理部门培训费、城市建通集资、治安费、报刊费、街道管理费、计划生育管理费等等。据著名经济学家郎咸平估计，大约有12项税，56项费。几乎每个政府部门，都有一项收费，房子成了唐僧肉。政府性税费占房价（非成本，因为税费大部分是按照房价收取的，比如营业税）的70%左右。

房地产，常被描绘成暴利行业。房地产开发商有垄断者的某些特征，因为城市土地是相对稀缺的资源。但是，根据最近几年在沪深两地上市地产公司的财务报表，地产公司的资产收益率平均大约在10-20%之间，跟银行、烟草、石油石化比起来，称不上是暴利。利润占房价的比例大约是10%。

明白了房价的构成，就不难理解，为什么2010年以来，在被称为史上最严厉的调控政策（如首套房首付比例提高至30%，二套房首付至60%等）之下，在万众喊打的声浪中，一线城市核心区域的房价只是轻微下跌，这是利益使然。土地出让金不降低，而且还在上升，税费一项不减，成本基本不变，房价安能下降？

房价的轻微下跌，主要是行政性限购的功劳。任你再有钱，不允许你买，这个真有釜底抽薪之功效。行政限购，本来是北京市政府的一个地方性手段，因为效果明显，随推广至全国。从这个极端手段出台之时，就不断被诟病。行政性限购，有违法之嫌，货币可以购买到任何合法的东西，如果货币被限制，货币的信誉就会受损。今天可以限制购房，明天限制购车（北京在2010年已经实行），后天就可以限制人们买食品了。这其中，没有不可逾越的鸿沟。行政手段肯定是暂时的，连主管部门（如建设部）的官员也认为，等全国的主要城市房产信息联网，限购就可以取消。但是，在不采取是指举措，房价难以明显下降之下，行政限购还得继续“暂”下去。

值得一提的，还有小产权房。小产权房，是建在农村土地上的房子，农村土地是村集体所有的，产权证是乡镇政府发的，所以叫“小”产权房。而城里的土地是国家所有的，城里的房子，产权证是城乡建设部颁发的，是“国家级”的，所以可以叫“大产权房”。小产权房，处于合法和非法之间，国家是不予承认的，如果在其转让中出现纠纷，法律并不保护小产权房的所有者。

因为小产权房的地价中，不含有土地出让金以及税费，所以，其价格要比同地域的大产权房便宜得多，一般只相当于前者的三分之一。所以，小产权房，尽管有法律上的风险，而且与农民打交道也有诸多麻烦之处，但是，便宜的价格还是吸引了大量在城里买不起房子的年轻人，养老的老年人等。

其实，没有道理不承认小产权房的合法地位。难道只有给税收做了贡献，给地方政府收入做了贡献的房子，才算是合法的？！农村土地本来就属于村集体所有，只要农民处理好了跟村集体之间的利益关系，就没有违反任何法律。当农村集体土地通过拍卖成为国有土地之后，其摇身一变的绝大升值部分，理应归村集体所有，可是，这从未被考虑过，这难道公平吗？同地同权，应该是一个基本的原则吧，如果说农村集体土地不能归属农民的话。至于说安全，建筑质量，与土地产权之间没有任何关系。

截至2012年，全国共有小产权房60多亿平米，如果能让其转正，对解决城市住房困难，将善莫大焉，而且城市房价也会明显回落。

二、房产税

高房价成了某种“公愤”。各种办法，都得用。好事者，环顾了一下世界，好像发现了新大陆。房价真正的杀手锏，不是什么提高首付比例，也不是行政限购，而是房产税。开始的时候，讨论的是物业税。

物业，一般认为，是香港的提法，指的是房产和地产。后来觉得不妥，因为大陆的土地并非私有，只有地上的建筑才是私有的。后来，就变成房产税。而房产税，是1986年就有的一个税，不过只对经营性的房产征税。现在要征收，只需扩大一下范围，对非经营性房产业征就可以了。如果是物业税，还要重新立法。

2011年，重庆和上海两个城市，开始试点征收，但是，征收的范围较窄，所获不多，而合适全面推开，一直在讨论中。

围绕房产税，有两个问题，一是，该不该征房产税，二是，房产税能不能降低房价。

主张征收的人认为，发达国家普遍征收房产税，因为房产是不动产，搬不走，很难隐藏，税收逃不掉。可以为地方政府，提供稳定的收入来源，所以，很多国家的地方收入，房产税是主角。如果从长远角度，我也同意征收房产税。但是，目前就征，是很不合适的。

长期看，真正意义的房产税，是财产税，征税的标的，是完全意义上的私有财产。可是，严格说，中国没有一个人，拥有自己的房产。真正意义的房产，包括两部分，土地和地上建筑物。即使拿到了房产证的人，也只是拥有地上建筑物部分，而并不同时拥有土地，不过是拥有70年的房屋租赁权而已。70年之后怎么办，还需要法律的进一步明确，或者缴费延期，或者免费自动延期70年，主动权都不在业主一方。而税收，本质上是对私的侵犯。对不具有完全所有权的房产征税，在法理上，是有重大瑕疵的。尽管目前，个别地方，已经在征收房产税，也不能说明，这样征税就是适当的。

有人说，人家美国就征收房产税，是的，房产税，确实是美国地方政府的重要收入来源。可是，不要忘了，美国购房人，拥有包括土地、天空和地上建筑物在内的全部的所有权。假使在房子下800米之内发现了石油或者矿藏，这些石油和矿藏也是属于购房人的，而头上的天空，也是私人空间。

严格说来，现在征收的土地出让金，就是国外的房产税。因为土地出让金，是强制征收的，将来成为房价的一部分，而且一下子就征收70年的，远超过一般人居住的时间，恰好就是财产税的特征。要征收房产税，除了清理整顿其他乱七八糟的收费，取消土地出让金，也是前提之一，否则就是明显的重复课税。

个别地方试点征收房产税，初衷是配合其他调控措施，一奇来降低房价。这是典型的为达到某个行政目的“集思广益”、“想方设法”的产物。可是，房产税降低房价，可能只是一厢情愿。

在国人的传统观念，以及政策的意图中，住房是消费品，顶多是最大的消费品。这样的认识，是很偏颇，并且不利于房地产的健康发展的。住房有消费的属性，但住房主要是投资品，而且在本质上是投资品。这是为什么？

人们购买住房，可以获得两个方面的收益。一个是有了自己的房子，就可以不用支付租房的房租，即节约了租金。注意，即使所有人不出租，而是自己居住，所有人也获得了相当于市场租金的收益，即隐性收益；另一方面，在正常情况下，房屋具有保值增值的特点。有人以北京的房产为例，研究房屋价值的变迁，发现，除了极端的战争和革命时期，房价一直是上涨的。住房的增值，是拥有房产的第二项收益。这是典型的投资品属性，或者金融属性。

消费品和投资品的区别是，人们购买消费品是为了消费它，不是为了增值，一般说也不会增值，而购买投资品不是为了消费，而是为了增值收益。我们不否认有部分买房的人，就是自住，不想出售获利，但是，前文表明，即便如此，他们还是享有了增值的收益。另一方面，对消费者来说，消费品的价格是越低越好，在其他条件相同的条件下，价格越低人们买的越多。而投资品的购买，则取决于人们对于未来的预期收益的估计，跟现价的关系不特别大。买房的人，是不是有这种特征呢？显然是有的，主要预计房价上涨，人们就会购买，不管现价多高。

房产税能降低房价的依据是，房产税增加了纳税人保有房产的成本，每年都要为名下的房产交税，如果税率足够大，那投资房产，还不如转投其他。如果房地产的投资（在中国经常被称为投资购房，其实，投资和投机本质是一样的，不过投机有贬损之意）下降了，需求下降了，就有利于房价“回归合理价位”。

有人说，美国的房产税税率就很高。是的，美国一些州的房产税比较高，但是，不要忘了，美国政府对房地产的其他税费，是没有的，如果只是征一个房产税，就不能说是高的了。如果税收能降低房价，那么，美国、香港以及中国内地的房价，就不会那么疯狂过。过去的十几项税收，都没有降低房价，再增加一个房产税，就可以指望房价下来？

房产税是否一定能打击投资或者投机呢？这要看人们对未来房价上涨的预期。如果业主把房子出租，则在房产税普遍征收的情况下，业主可以在原有租金基础上，把房产税加上，一齐由租客承担。当然也有可能转嫁一部分，如果租客的需求不那么迫切的话。如果业主不出租，而是自住，等待出售，则业主可以在未来出售时，将全部或者部分税收转给购买者承

担，这同样取决于房地产市场的供求对比。如果人们预期房价还会上涨，则大部分或者全部房产税们仍然可以通过提高售价由买房者负担。

所以，断然说房产税能打击投资或者投机，是不确当的，一切取决于市场供求状况，毕竟房地产投资是长期投资。就现在的情况看，中国正处于城市化进程中，在整个的城市化过程中，房价将是一种上涨的趋势，必须等到这个过程的后期，房价才会真正稳定下来。这还不考虑富人投资渠道的狭窄等问题，考虑到后者，情况可能更不支持降低房价。

对于房产税的担心，还来自对税款使用的疑问。即使普遍征收房产税成为事实，房产税如何使用的问题，仍然是值得忧虑的。因为地方政府经常处于捉襟见肘的窘境，更加之，财政支出的公共性并不明显，或者没有达到公共财政应该有的水平，人们有理由怀疑，房产税不过是为地方财政增加了一个收入来源，而税款本身并不会用于有关的社区型服务。与之相对照，美国的房产税，70-80%，用于社会的公立学校支出，剩下的用于公立图书馆，残疾人服务，用于政府支出的不过3-5%左右。在没有规定好税收用途前，贸然开征房产税，也是不适当的。

三、政府的责任

住房本来是私人物品，非公共物品，所有人通过住房市场解决居住问题，并没有什么不妥。但是，考虑到住房的价格高，可能超出部分人群，特别是最低收入者的承受能力（这个承受能力是租房的费用），政府处于公平考虑，也会为居民提供部分帮助。提到这一点，人们经常说道美国、新加坡，以及香港地区政府为居民提供的住房服务。

新加坡是一个极端的情况，新加坡永久居民，80%以上的人，居住在政府提供的房子里，叫“组屋”。这个很让中国老百姓羡慕，于是，有人说，既然新加坡行，我们为什么就不行呢？我们真的不行。

新加坡是一个很小的国家，只有500多万人，而且是一个城市国家，新加坡又是发达国家，政府财力也很雄厚。在这个基础上，通过对有工作的人收取中央公积金的方式（相当于工资的35%，雇员雇主同时缴纳），筹集资金，再由国家免费提供土地，统一规划建设组屋。其实，也是羊毛出在羊身上，政府不过是提供了土地，减免了税收。政府为绝大部分人提供房子，也有集约利用极端宝贵的土地资源的意图。中国的情形，相去甚远。

中国政府也为解决居民住房问题想了很多办法，遗憾的是，并不十分成功。

中国也有公积金制度，在开始，只有那些在城里有户口，有正式工作，特别是在机关、国企和事业单位工作的人，才有公积金，个人从工资中拿出一部分，政府照个人缴纳的同样

数额给予补助。后来，才逐步扩大到所有在职的人员。公积金的主要用于买购买或者大修住房。

公积金制度是缺乏效率的，一是有公积金的人，有固定工作，稳定收入，完全可以获得商业银行抵押贷款，由公积金提供更低利率的贷款没有必要；而那些真正需要优惠贷款的，恰好是那些没有公积金的人。二是，公积金源源不断缴进来，使用却有限，于是有大量的结余，是真正的浪费。更不用说，公积金中心，还养活着全国各地一大批没有效率的人。公积金也是不公平的，凭什么政府要补贴那些有固定工作和收入的人？以及，部分国企，给职工大量补贴公积金？现在需要考虑的是，取消公积金制度，把金融支持的角色，全部交给商业银行。

保障房制度，也经历了一个曲折的过程。开始，各地政府，大量建设经济适用房。所谓经济适用房，就是面积较小，内部设施也较为简单的房子。开始，地方政府认为，有钱人可以去市场买房子，也就是高价房，而最低收入者，可以租便宜的房子。那么，中间层，或者说“夹心层”，是最需要政府帮助的。很明显，政府的意图还是，有能力的人，还是拥有自己的房子。北京市第一个经济适用房小区，是著名的回龙观小区。后来，媒体调查发现，居住在回龙观的人，很多是开奔驰宝马的。后来，有关部门辩解说，住的时候并没有奔驰宝马，是住进去后才买的。这是在开玩笑了。

经济适用房的分配中，肯定会充满腐败。因为经济适用房是有产权，住满一定年限后可以出售的。而由于政府免费提供土地，又是面对中低收入者，是具有福利性质的住房，所以价格相当低，与市场价格差距巨大，再小的房子，也可通过出售获利几十万。

经济适用房只给那些具有资格的人，比如收入和人均居住面积低于一定水平等都有限制。但是，在收入来源多元化，没有建立起全国范围的严格的收入财产信息统计系统，难以查清一个人的收入和财产真实状况之下，在一个讲人情，讲关系的社会里，面对如此诱人的利益，怎么保证经济适用房的审查部门的工作人员，能秉公执法，严格把关呢？我凭什么给你经济适用房指标？除非你贿赂我，背后的交易和内幕，可想而知。比如2009年6月，武汉市举行经济适用房电视公开摇号，细心市民发现，摇中的6个号码的购房资格证明，编号居然是相连的号码。这就是著名的“武汉六连号事件”。此前，武汉在全国第一次通过电视直播摇号，被住建部称为“武汉模式”，这真是莫大的讽刺。还是2009年，河南郑州市须水镇西岗村，原本被划拨为建设经济适用房的土地上，竟然被开发商建起了12幢连体别墅。北京市，还出现大规模经适房出租的现象。我相信，这些丑闻，不过是冰山一角而已。

经适房的方向是错误的，夹心层，是不需要政府操心的，他们完全可以在市场上租房，居者有其屋的观念也是没有道理的，尽管你可以那么想，但是，凭什么政府要保证每个家庭都要拥有自己的房子？人们不能实现的想法多了。经适房虽然便宜，但是，以回龙观为例，

面积却不小，100多平米很普遍，即使按照比市价低出售，一套也需要50多万。一个家庭，有50万的收入或者积蓄，难道还需要政府关照买房吗?!

部分央企，机关事业单位，为自己职工大量购房，一律冠以经适房名义，也让经适房变了味。

同样错误的政策，还有所谓的“两限房”，也就是限地价和限房价的房子，由政府地价供应土地，限制开发商利润，也是供给夹心层购买。其中的寻租行为和腐败，与经适房如出一辙。

应当建立专门的审计机构，对过往所有经适房和两限房的所有者进行重新甄别，并且禁止上市交易和出租，对存在舞弊行为的，可以追究其法律和经济责任。

为公平计，政府应该为最低收入者提供居住条件，注意不是房屋本身。最近几年，各地开始兴建廉租房和公租房等保障房，算是方向对头的。因为廉租房和公租房，都仅仅提供租赁，不是产权。但是即便如此，廉租房和公租房的面积，也要适当，只给那些最低收入者或者最贫困者，凡是能通过市场租赁者，一律交给租赁市场解决问题，毕竟，政府的钱，来自于税收，如果政府铺的摊子太大，将侵害其他人的利益，更要特别防止建设超大的，豪华的廉租房和公租房。据报道，上海等地，已经出现大量廉租房小区大量空置，无人申请的问题。一是因为租金不便宜，很多人现租赁价格低于廉租房的租金，二是地方太偏远，即使勉强去住，也不过是权宜之计。

建设保障房，国务院有一个从2010年起的五年建设3600万套的计划。问题是，建设保障房的资金，主要由地方政府筹措，地方政府的土地出让金虽然不少，也有规定，出让金要有部分资金用于保障房的建设，可是，地方政府没有积极性。保障房是个大概念，除了廉租房公租房，也包括棚户区改造、危旧房改造，安置房等等。尽管每年地方都完成了指标，但是，都有拼凑之嫌，真正增加的住房供给并不多。

保障房的分配，问题更大。跟经适房一样，因为缺乏准确信息，谁是真正需要保障房的人，难以甄别。真正的穷人，建再多房子，也轮不到他们。解决之道，必须是缩小保障房的规模，更严格的审核。

四、中国房地产有泡沫么

对中国房地产和高房价的担忧，还来来自对泡沫经济的恐慌。很多人喜欢拿日本上世纪90年代房地产泡沫破裂说事，将之与中国的情况作简单类比。比如日本经济80年代迅速成长，日本制造在世界大行其道，日元相应升值。东京等城市地价和房价飙升，日本政府采取了宽松的金融货币政策，然后在90年代，地产泡沫破裂，经济从此进入长期的下降通道。

而中国制造正逢其时，人民币也在升值，金融危机之后，也采取了适度宽松的货币政策，北京、上海等城市的地价和房价，也出现了飙升的局面。一旦房价泡沫破裂，势必引发中国经济的长期衰退等等。

什么叫泡沫？资产的泡沫，简单说，就是资产价格中不能由实体经济解释的部分。日本的房地产有泡沫，包括日本学者在内的全世界经济学家公认的。日本有高新技术，很高的教育水平，日本人勤奋，是工作狂，日本人跟我们一样喜欢高储蓄，高投资，这些都促进了日本经济的增长和崛起。日本企业和个人，在赚了钱之后，除了买股票和地产，没什么可以投资的，与房地产价格一同飙升的还有股市的价格。那个时候，日本人在富裕起来后，第一次知道了除了实业，金融业可以赚钱，而且能更快地赚钱，企业也热衷于上市融资。

从17世纪第一次大泡沫事件，也就是著名的荷兰郁金香狂热，到19世纪的密西西比计划以及英国南海事件，泡沫都是起于一个动听的故事，或者发现新的能带来企业利润高增长的矿藏，有人带头进入，大量人群蜂拥跟随，始作俑者率先撤退，引起恐慌性跟风，泡沫破裂。日本90年代的房地产崩盘，虽然与前述的讲故事不同，但是，也有异曲同工之处，即没有实质性的支撑。

日本的城市化在70年代就完成了，东京等大城市的人口进出基本平衡。资产价格可以膨胀，这是正常的，但是，不可脱离实质需求太远，价格不断飙升之后，头脑清醒者，将选择离场，当离场者达到规模后，恐慌就会形成。没有了真实的购买者，只剩下急于出售者，市场必然崩溃。故事没人再相信了。

中国的房地产也有泡沫，特别是宽松的金融政策下。但是，中国不会出现日本式的房地产崩溃。因为中国的城市化刚刚完成50%，一般认为70%的时候，才算是基本完成，这还需要几十年的时间。城市化意味着，人群将从农村到城市，从小城市向中等城市，从中等城市到大城市，从所谓三线城市到二线城市，再到一线城市的迁移。人进城，就需要房子住。所以，中国的房地产，从长期看，还有坚实的购买支撑，即使讲故事，也会有人信。加之，前文提及的，中国人的文化中，有喜欢置业的基因。中国富人，平均拥有三套房子。这也是日本人和日本文化中，没有的。因此，按照传统的房地产价值与GDP之比（如日本在1992年房地产泡沫破裂时大约是1.5倍，也就是），或者房价收入比，简单套用中国，是太天真了。

也有人以美国2008年次贷危机进行关照，认为中国也将发生类似危机。中美的情况，差异甚大，美国的次贷危机，原因已经很明确。一是给毫无还贷能力的人贷款，二是以住房抵押贷款为基础，衍生出天量的金融产品，卖到全世界。维持这个游戏的基础，是美国房价的持续上涨。可是，天下没有不散的筵席，美国住房市场包括租赁市场发达，金融体系也是全世界最完善的。美国还有零首付，即使在次贷危机之后，还有零首付。美国的房子，也不贵，比如纽约的房子，就不如北京贵（二环以）。只要有固定的收入，借助银行支持，普通

美国人都能买到自己的房子，如果没有买，那就是不想买或者根本无力买。次贷就是专门贷款给这些人，这是一定会出事的游戏。不过是因为华尔街的人太聪明了，他们会用各种公式、模型和一大堆专业术语，蒙骗普通投资者，当今时代，你不相信华尔街相信谁呢？

美国的房价2006年就呈现跌势，2007年和2008年下降更为剧烈。房价下跌，一切以此为依据的债券，就成了垃圾。雷曼兄弟这么大的投行，都倒闭了，几百家银行关了张，连花旗也差点倒闭。经济中出现巨大的流动性缺口，美国经济随之停滞，世界经济跟着遭殃。

中国银行对贷款人的审核是相当严苛的，在最宽松的时候，首付最低降到20%，根本没有零首付，只付最低首付的购房者仅仅占全部购房者的一个很小的比例，有四成人是付全款的。更重要的是，中国几乎没有以住房抵押贷款为依据的金融衍生品，按理说这是个缺憾，应该适度发展，搞些资产证券化。这倒不是说没有这个心，主要是没有这个专业能力吧。中国十分缺乏金融人才，国内的金融教育要落后美国至少二十年。

张五常（微博）教授2011年，在上海财经大学的一次演讲中，曾经说过一句话，是很有趣的，他说，中国的房地产有泡沫，不过这泡沫是钢做的。

中国的房地产价格的持续攀升，有中国特殊的政治经济体制原因，也有文化和心里因素的作用，不能因为日本、香港出现过房地产崩盘，就断言中国会重演这一幕。

五、中国房地产的前景

就短期看，中国部分城市房价高企的状况，还将持续相当长的时期。这个时期的长短，取决于政府财政制度，特别是税收制度的改革进程，取决于对于投资领域的对内开放程度。，也取决于经济结构的变化速度。如果土地财政继续，地方政府照旧追求GDP，而对民间资本投资领域还延续实质性的歧视制度，而以投资拉动经济增长的模式没有改观，高房价就不能降下来。上述制度不改，中国经济增长的引擎，就还是房地产，没有房地产的繁荣，上下游几十个产业的发展都将被掣肘。地产界著名领袖任志强（微博）先生曾戏言：没有房地产，就没有新中国。

但是，在长期，房地产将归于平稳发展的路径。因为中国的城市化终将完成，中国经济结构的改革，在内外压力之下，终将从投资过渡到以消费为主要拉动力量。那个时候，对房地产的供求将趋于均衡。在这个过程中，最需要防止的是大起大落，行政方法太过僵硬，还会伤及无辜，尽量避免，这不但包括行政限购，也包括建设保障房。

自房改以来，房地产对中国经济贡献卓著，房地产的繁荣改变了中国城乡的面貌。我们的一个基本结论，房地产业的繁荣，是房地产市场化的结果，市场化的方向，必须坚持。而房地产的乱象和不尽如意，都有不当行政干预的影子。房地产业本来并不特殊，政府在

其中的过分作为使得房地产成了特使行业，并且政府还常常把矛盾集中于自己身上。当初决定房改的时候，就该果断退出市场，只做最小必要规模的保障房，而不是一面说要改革，一面又通过收取大量税费，土地出让金，以及容忍大量央企进入这个本来可以良好竞争的行业，容忍机关和国企为职工大量置业，政府实际上并没有退出，而长期留恋建设经适房，更是造成积重难返的局面。

房价要想回归正常，政府在其中的行为，首先要回归正常，这就是我们在房地产发展上的一个总体的结论。