房地产基金设立和投资相关税务问题

房地产基金设立和投资相关税务问题

(信泽金商学院-《信托周刊》经典文章分享)

作者：尚浩东黄晨

第一部分：基金设立有关税务问题

税务模型

基金对项目公司投资后（通常以“股权+债权”形式），项目公司向基金分配的收益包括：（1）股息红利(“Dividend”)；以及（2）资本利得(“Capital Gain”)：即股权转让所得等财产转让所得。前述收益分配时，所产生的税负情况如下：

①股息红利和资本利得均穿透基金，基金层面免征企业所得税；

②股息红利(“99%”)：自然人LP 税率为20%，企业LP 税率为25%；资本利得：自然人LP 税率为20%，企业LP 税率为25%；

③股息红利(“1%”)：企业GP 税率为25%；超额收益(“Carry”，通常为“20%”)：企业GP 税率为25%；资本利得：企业GP 税率为25%；

④管理费除应计入GP 年度所得额缴纳所得税外，还需计征5%的营业税或差额增值税。

①股息红利免税，资本利得税率为25%；

②股息红利和资本利得均穿透基金，基金层面免征企业所得税；

③股息红利(“99%”)：自然人LP 税率为20%，企业GP 税率为25%；资本利得：自然人LP 税率为20%，企业LP 税率为25%；

④股息红利(“1%”)：企业GP 税率为25%；超额收益(“Carry”，通常为“20%”)：企业GP 税率为25%；资本利得：企业GP 税率为25%；

⑤管理费除应计入GP 年度所得额缴纳所得税外，还需计征5%的营业税。

模型I 与模型II 之综合评价

模型I 中，自然人LP 的综合税负较模型II 轻；模型II 中，项目端与基金端之间架设了一层控股公司，对基金能够起到风险隔离的作用。因此，当(1)基金属于定向基金或目标项目较少，或者(2)LP 主要系自然人投资者时，推荐使用模型I；反之，当目标项目较多且自然人LP 较少时，则推荐使用结构II。

基本结论

提示：上述结论系根据目前关于合伙企业税制的基本结论，实务中还要根据具体的业务情况并结合税务主管机关的意见操作。

第二部分：基金投资有关税务问题

基于房地产基金的融资工具属性，其本身不参与房地产项目的开发、建设，而通常采用“股权+债权”的方式向房地产项目公司提供货币资金（而非以无形资产、不动产等方式注资），并从项目公司取得收益。实务中，基金通常以“增资+委托贷款”或“股权转让+委托贷款”方式进行操作。

增资或股权转让

基金以增资或股权转让的方式持有项目公司股权，此时对于基金本身不产生任何税负；而基金未来退出时，通常采用项目公司实际控制人或控股股东回购的方式，就此股权回购/转让所得，发生的税负情况如下：

需要特别说明的是，对于项目公司而言，由于项目公司股东的回购款不能在项目公司层面进行成本列支，项目公司可以其融资成本进行相抵，

以实现税务上的优化。

委托贷款

基金持有项目公司股权后，根据目标项目开发、建设的资金需要，对项目公司提供股东贷款（以银行委托贷款的方式），其中委托贷款涉及的主要税负情况如下：

需要特别说明的是，若委托贷款利率与银行同期同类贷款利率严重偏离，存在一定税务风险，税务机关有权按照合理方法调整；若委托贷款利率超过商业银行同类同期贷款利率的部分，项目公司在计算土地增值税时则不得扣除。因此，对于项目公司而言，其一、其支付的利息可作为成本列支；其二、商定合理的委托贷款利率可避免增加税负。

设立私募股权投资基金的模式简介

设立私募股权投资基金的模式简介 一、私募股权投资基金的3种主要设立模式 （一）公司型私募股权投资基金 公司型私募股权投资基金是各投资者根据公司法的规定，共同出资入股成立公司，以公司形式设立私募股权投资基金。投资人成为公司的股东，私募股权投资基金的重大事项和投资决策由公司股东会、董事会决定。 由于公司型私募股权投资基金无法解决双重征税的问题，所以并不多见。 （二）合伙型私募股权投资基金 这是目前我国及国际上较为流行的模式。根据合伙企业法的规定，合伙企业分成普通合伙企业与有限合伙企业。其中，有限合伙企业由普通合伙人与有限合伙人组成，普通合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任，有限合伙人以其认缴的出资额为限对合伙企业承担责任，而合伙企业的合伙人包括自然人、法人和其他组织。这样投资者能够以在限合伙人身份投入资金并承担有限责任；而基金管理人则以少量资金介入成为普通合伙人并承担无限责任，基金管理人具体负责投入资金的运作，并按照合伙协议的约定收取管理费。 重要提示：一个私募股权投资基金的成败，最重要的是取决于基金管理人的管理和决策能力。 （三）契约型私募股权投资基金

按照法律规定，信托公司可以开展发行“集合资金信托计划”的业务，“设立集合资金信托计划，由信托公司担任受托人，按照委托人意愿，为受益人的利益，将两个以上（含两个）委托人交付的资金进行集中管理、运用或处分的资金信托业务。 从目前信托公司开展私募股权投资信托的方式来看，基本采用两种方式，一是信托公司自己直接担当起私募股权投资基金的投资管理人的角色，进入股权市场；二是与私募股权投资基金的投资管理人合作，作为融资平台，并承担资金募集人的职责。 二、私募股权投资基金的推荐模式 通过与贵公司的沟通了解，我们认为贵公司与合作伙伴采用有限合伙型私募股权投资基金的模式成立较妥。分析该模式的优势有： 1、避免双重征税 公司制的私募股权投资基金存在双重征税的问题，即企业所得税与个人所得税，这加重了投资者的纳税负担，从而减少了相应利润。而合伙企业法法规定：合伙企业的生产经营所得和其他所得按照国家有关税收规定，由合伙人分别缴纳所得税。据此，合伙企业并不构成税法上独立的纳税主体。实行有限合伙制的私募股权投资基金也就不需要缴纳企业所得税，只从投资者层面缴税，减少投资者的纳税负担，增加了其投资回报。 2、登记和退出比较简便 由于贵公司计划成立的私募股权投资基金资金来源均是内资，属于本土基金。如果采用有限合伙制成立，无需国家行政机关的审批，

股权投资基金税收及优惠政策总结报告

股权投资基金税收及优惠政策总结报告股权投资基金税收及优惠政策总结报告 【摘要】 净利润是分析股东创造价值的最核心指标，所以针对我们研究的主要对象——股权投资企业来说，先了解国家对这类企业的税收政策及其优惠措施，对我们分析一些必要考虑因素（比如设立的地理位置、投资的产业或行业、如何进行投资等）和投资项目的未来投资收益率有非常重大的意义。

该报告主要介绍了三种类型的投资基金——有限合伙型、公司型、契约型，以及它们对应的税收政策，重点分析了有限合伙型投资企业的税收政策和全国各地对有限合伙投资企业不同的税收和优惠政策，并对其进行了简单的分类、归纳和总结，以方便对各地的税收对企业和企业合伙人的净利润收入进行比较，使得税收的优惠政策更直观化、简明化。 报告第一部分，简单介绍了股权基金的组织架构，对三种不同类型的基金做了简单的描述和介绍；第二部分，讨论了对三种不同类型的基金国家实施的一般税收政策；第三部分，也是该报告的核心内容，归纳了全国各地对有限合伙投资企业的税收优惠政策，并对各地的政策做了简单的比较（详细见附件Excel）。

【正文】 一、股权基金的组织架构 首先，股权投资基金(PE）, 通常为私募股权投资，也就是通过私募形式，对非上市企业进行的权益性投资，并且通过被投资企业的上市、并购或者管理层回购的方式等，出售所持股份获利。 对于私募股权基金、产业投资基金和创业投资基金（VC），

这三种不同的投资基金来说，其界限不是特别清楚，股权基金可以通过对特定产业或者一些高新技术类产业的股权投资变向地作为产投基金或创业基金进行投资，而产投基金和创投基金也可以通过对目标产业进行非公开的股权投资转而涉及到股权投资基金的领域。该报告的主要分析对象是私募股权基金，但通过对一些政策的分析，当投资企业以股权投资形式投资于特定的产业（高新技术类、西部大开发类、当地支持产业类）时，也可以同时享受到当地政府对产投基金和创投基金的税收优惠政策。 私募股权基金按其组织架构的特征，可以分为三类：有限合伙型基金、公司型基金和契约型基金。 1、合伙制基金

基金地产融资清单

房地产——项目资料清单 一、项目文件: 1、项目可行性研究报告 2、项目立项批复 3、征求意见函 4、规划意见函 5、建设用地规划许可证 6、市规委审定的设计方案 7、征地批复 8、房地局土地出让合同、土地证 9、建设工程规划许可证 10、建筑工程施工许可证 11、销售许可证 12、和原用地方签订的土地补偿协议 13、四源费支付凭证 14、市政施工协议 15、工程施工协议

16、缴纳地价和契税发票 17、其他大额已支付款项证明及其他重要合同 18、施工单位承包资质 19、监理单位资质 20、项目规划设计说明 21、项目工程进度说明 22、项目投资预算表 23、项目已支付工程款明细表 24、销售回款预计表 25、资金收支预测表 以上资料提供复印件即可,已有的材料尽量提供,目前没有的可暂不提供。 二、项目公司文件及担保公司文件: 1、公司营业执照 2、公司章程 3、公司简介 4、公司贷款卡及密码 5、法人机构代码

6、国税税务登记证 7、地税税务登记证 8、公司验资报告 9、公司财务报表(最近3年)及大额财务科目说明(包括债务说明) 10、公司架构、股东构成 11、信贷业务申请书 12、借款申请 13、股东情况介绍 14、验资报告 15、房地产开发企业资质证书 以上资料提供复印件即可,已有的材料尽量提供,目前没有的可暂不提供。 三、其他资料: 1、项目简介 2、项目估算 3、项目开发及销售计划 4、项目市场分析 5、融资资金金额、用途

6、还款计划和其他资金来源说明 7、拟用抵押或其它担保方式 8、各种实景照片 9、各种效果图 10、抵押物房屋租赁合同及附件(复印件) 以上资料需要提供有电子版。

国内主流房地产基金模式研究及实操案例

国内主流地产基金模式研究及  相关借鉴 

Contents  目录  Chapter  1   全球房地产基金起源及特征  3  Chapter  2   国内地产基金发展现状  4  Chapter  3   国内地产基金分类  6  Chapter  4   主流地产基金基本概况  8  Chapter  5   主流地产基金的运行模式  9  Chapter  6   主流地产基金的管理架构  10  Chapter  7   中国房地产基金发展趋势及建议  11 

全球房地产基金起源及特征  01  ?? 房地产私募基金最早产生于美国20世纪70年代末，80年代全球经济危机蔓延，市场流动性大幅降低，而廉价的优质资产增多恰带来极佳的投资机会，私募基金成为了当时帮助房地产市场恢复繁荣的重要力量  ??20  世纪90  年代，房地产私募基金的投资链扩展至物业开发、债权融资、海外投资等领域  ?? 截至2016年，全球房地产私募基金总规模超过6,000  亿美元，占整个全球私募股权基金  25%左右，代表公司包括：黑石基金、孤星基金、凯雷投资、喜达屋资本等  ?? 从投资风格来看，全球房地产基金主要分为4类：  核心型（Core）  增值型（Value  A dded）   主要投资于现金流和回报率稳定的成熟物业，  主要以赚取租金为收益，投资周期较长，风险偏好较低   主要投资于需要重新开发或者定位的物业，资产增值后通过交易实现回报，投资周期较短，风险偏好较高   核心增值型（Core  P lus）   介于核心型和增值型之间，主要投资于需要适当改造和招租的物业，风险也介于两者之间险偏好较低   机会型（Opportunistic）  主要投资于基金投资于各种机会型资产，投资周期很短，把握交易性机会，投资风险较高  

股权投资基金管理办法

股权投资基金管理办法 国家发改委财政金融司司长徐林昨日表示，由发改委起草的《股权投资基金管理办法》已形成草案，准备近期上报国务院，《办法》将规范和促进我国股权投资的发展。 徐林是在北京市金融工作局和北京股权投资基金协会主办 的“股权投资基金发展论坛”上作上述表示的。徐林说，《办法》完成向若干部门的征求意见后，在基金管理模式、募集对象资本管理要求和基本资质、管理规范上已基本得到共识。而国务院对该《办法》高度关注，多次询问进展，国家发改委将会加快上报，争取尽早出台。徐林还表示，当前非常 适合股权投资企业快速发展。中国正在应对全球经济衰退带来的影响，政府除了在实施积极财政政策和适度宽松货币政策方面采取各项措施之外，也需要高度关注股权投资基金等一些融资工具的发展，尽量满足企业的股权融资需求。同时，也正是在市场不景气的时候，企业兼并调整往往比较频繁，股权投资也会有更多的发展机会。因此，徐林认为，当前加快中国股权投资行业的制度建设，对于摆脱经济衰退的压力，促进经济尽快走向持续复苏的道路，具有特别积极的意义。 一、本规定的适用对象 （一）本规定所指股权投资基金，是指以非公开方式向特定对象募集设立的对非上市企业进行股权投资并提供增值服

务的非证券类投资基金（包括产业投资基金、创业投资基金等）。股权投资基金可以依法采取公司制、合伙制等企业组织形式。 股权投资基金管理企业是指管理运作股权投资基金的企业。私募证券投资基金管理企业是指借助信托公司发行理财产品，在监管机构备案，资金实现第三方银行托管，主要投资于证券市场的投资管理机构。 （二）本规定适用于本市注册的内资、外资、中外合资股权投资基金、股权投资基金管理企业以及私募证券投资基金管理企业，并且满足以下条件： 股权投资基金的注册资本（出资金额）不低于人民币5亿元，且出资方式限于货币形式，首期到位资金不低于1亿元。股东或合伙人应当以自己的名义出资。其中单个自然人股东（合伙人）的出资额不低于人民币1000万元。以有限公司、合伙企业形式成立的，股东（合伙人）人数应不多于50人；以非上市股份有限公司形式成立的，股东人数应不多于200人。 股权投资基金管理企业，以股份有限公司形式设立的，注册资本应不低于人民币3000万元；以有限责任公司形式设立的，其实收资本应不低于人民币3000万元。

私募股权投资基金的税务处理

私募股权投资基金的税务处理 2016-06-02 高金平 点击标题下「蓝色微信名」可快速关注私募股权投资基金（PE）以其灵活性、高收 益性日益活跃于资本市场，按其设立形式的不同，私募股权投资基金本身及基金投 资者税负差异较大。本文依据《私募投资基金监督管理暂行办法》、《私募投资基金管理人登记和基金备案办法（试行）》、《关于私募投资基金幵户和结算有关问题的通知》等文件，参照《公司法》、《合伙企业法》、《信托法》及相关税收政策，对各类私募股权投资基金的业务模式及税务处理作简要分析。 一、私募股权投资基金概述 私募投资基金按其投资对象的不同可分为私募证券投资基金与私募股权投资基金。 私募证券投资基金主要投资于股票、证券、资产支持计划等，本文不予详述。私募股权投资基金是指在我国境内，以非公幵方式向特定对象募集设立的对非上市企业进行股权投资并提供增值服务的非证券类投资基金。 （一）类型 私募股权投资基金主要设立为下列三种形式： 1.公司型 将私募股权投资基金设立为有限责任公司或股份有限公司，基金投资者即为基金公司的股东（股东人数需受《公司法》限制），公司成立后，对外以股权投资的形式投资于非上市企业，

取得投资收益后按基金公司《公司章程》的约定或出资比例进行股息、红利的分配。同时，可另成立一家基金管理公司管理该基金公司的投融资运作。 2.有限合伙型 这是私募股权投资基金较为常见的一种类型。通常，某项目的发起人先设立一家有限责任公司，然后以该有限责任公司作为GP （普通合伙人）、其他基金投资人作为 LP （有限合伙人）共同成立有限合伙型私募股权投资基金，再以该有限合伙对外进行股权投资，取得投资收益后按《合伙协议》约定的比例在GP与各LP之间进行利 润分配。有限合伙型私募股权投资基金在投资人数上受《合伙企业法》二至五十个合伙人的限制。 3.契约型 契约型私募股权投资基金不设立一个单独的法律主体对外投资，而是通过信托计划或是基金合同等契约形式募集资金，单独核算并对外投资。《私募投资基金监督管理暂行办法》出台之后，以基金投资人、基金管理人、基金托管人签订《基金合同》，成立契约型私募股权投资基金的形式日益被采用，根据《证券投资基金法》，该类型基金参与的合格投资者累计不得超过二百人。 （二）相关主体 1.基金管理人

目前国内房地产基金发展现状和问题

目前国内房地产基金发展现状和问题 私募股权房地产投资基金是指从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产投资基金拥有的投资权益的收益和服务费用。 一、房地产私募股权基金的现状 1、房地产私募股权基金的概况 据清科研究中心有关资料显示，2006年度，房地产行业共有31个私募股权投资案例，占到传统行业投资案例总数的42.40％，投资金额达30.37亿美元，占传统行业总投资金额的46.6％。2007年整个年度，呈现活跃的状态，相比2006年度稳中有升。2008年度下旬由于受到全球金融危机的影响，房地产私募股权领域的资产配比有所下降，其直接表现就是募集资本大幅紧缩。从2008年底至2009年底仅有一支规模为4亿美元的私募房地产基金完成募集。而2009年度至2010年上半年，房地产私募股权基金规模鉴于政策累积刺激等因素影响又有幅度上的上升。中国本土私募房地产投资基金在2011年加快了前进的步伐，清科研究中心统计，截止至2011年三季度，当

年共有22支私募房地产基金募集到位32.25亿美元，其中，由本土 机构募集基金数量及金额占比分别超过到了80.0%和70.0%。 2、成立背景——独立私募房地产基金vs房地产企业旗下私募房地产基金 目前活跃在中国市场的私募房地产投资基金可大致分为两类，一种是以鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资等为代表的独立私募房地产投资基金，另一种是由房地产企业成立基金管理公司并发起设立的房地产基金，其中主要代表包括金地集团旗下的稳盛投资、以及荣盛房地产开发有限公司旗下的荣盛泰发基金等。对比两类基金，前者熟悉资本运作，在私募房地产投资基金的运作方面经验更为丰富；后者对中国房地产行业具有深入了解，并且具备丰富的业内资源，但是在基金管理方面起步较晚，仍处于发展初期阶段。两类基金各具优势，在中国私募房地产投资市场并驾齐驱，形成了现阶段我国私募房地产投资市场的竞争格局。 3、基金管理——引入外援vs 自主管理 我国房地产企业设立的私募房地产投资基金处于初期发展阶段，在管理方面也出现了“引入外援”和“自主管理”两种方式。2010年，金地地产旗下私募房地产投资管理机构稳盛投资宣布与瑞银（UBS）合作成立“瑞银金地中国房地产开发基金I”（UG基金），由稳盛投

股权投资基金管理有限公司项目管理办法

股权投资基金管理有限公司项目管理办法 第一章总则 第一条为保证公司业务工作的质量、效率,防范业务风险,根据《公司法》及相关法律法规的规定,同时结合本公司的《公司章程》及投资原则,制定本办法。 第二条公司业务开展实施项目经理负责制,项目经理原则上按照公司所接触项目的行业进行分类。 第三条公司项目实行三级审查、审批制度。即:项目经理审查(初审),投资总监审查(复审),行业专家组意见及投资决策委员会审批(决策)。 投资决策委员会是公司拟投项目的决策机构。 第四条公司项目经考察后,可分淘汰、跟踪、上报三类。项目审查阶段,由项目经理根据各审查人意见进行分类,并报投资总监批示;项目投资与否由投资决策委员会决定。 第五条项目负责人及相关人员须承担保密责任,严格保守公司及项目相关资料的秘密;若因其个人原因造成公司损失的,应承担相应的赔偿责任。 第二章项目操作细则 第六条项目初审 项目经理接到企业基本材料后,应在之后的10个工作日内,通过收集、分析企业所处行业的现状、国家产业政策、行业发展趋势或与企业及相关单位访谈了解企

业的基本状况,并得出初步结论;之后,项目经理填写项目初审表,报投资总监审查,投资总监提出复审意见。 第七条项目复审 一、项目初审表经投资总监批示后,对准予立项的项目,项目经理应根据项目的性质及行业特性,组建项目小组,撰写项目工作计划。对不予立项的项目,项目经理应将相关材料等整理归档。 二、对于投资类项目,项目小组应按照公司投资要求,对项目公司展开尽职调查,详细了解、掌握项目公司及其所在行业的基本情况;同时,在尽职调查过程中,项目经理认为存在投资可能性时,须与对方就一些必要的投资条款(投资 价格、投资方式等)进行沟通,并达成初步协定。 三、尽职调查一般控制在4-6周内完成,特殊项目视情况而定。尽职调查完成后,项目经理根据尽职调查的内容,撰写尽职调查报告,并后附尽职调查工作底稿,由项目经理报公司投资总监复审。 四、经复审后,适合投资的项目,由项目经理撰写项目投资建议书,不适合投资的项目,项目经理根据复审意见将相关资料整理归档。 第八条投资决策委员会决策 一、项目经理须将投资建议书及必要的相关资料交行业专家进行咨询,行业专家出具《投资项目专家咨询意见书》。 二、项目经理需在投资决策委员会召开前一周,将《投资建议书》、《专家咨询意见书》交予公司投资决策委员会委员。

股权投资基金税务问题增值税所得税

股权投资基金税务问题 增值税所得税 Coca-cola standardization office【ZZ5AB-ZZSYT-ZZ2C-ZZ682T-ZZT18】

一、增值税 私募股权投资基金的类型有公司型、合伙型和契约型三种。 增值税的纳税人可以划分成两类，一类是一般纳税人，一类是小规模纳税人。二者区分的标准为：工业企业，销售额超过50万；商业企业，销售额要超过80万。营改增的试点企业目前标准是500万。 如果基金公司它的销售额没有达到上述标准，也是可以自主申请的，向主管税务机关提出一般纳税人的申请，一般只要会计核算健全，有固定的生产经营的场所，即可给予一般纳税人的资格的。 1、公司型和合伙型的增值税 对于增值税来讲，公司型的和合伙型的主体从增值税的纳税主体来说，都是应当缴纳增值税的单位，二者在增值税上是不存在差异的，这可以从销项端和采购端分别来介绍。 销项端： 股权转让缴纳的增值税 根据营改增政策的延续性和国家领导层的指示，股权转让今后也是不征收增值税的。

上述股权转让的情形，只针对纯股权转让，没有通过像新三板这样的交易平台。股权基金在退出时经过新三板的转让，是否交增值税现在国家税务总局尚没有明确规定，各地也有不同的政策。 如果股权是通过新三板进转让，它即具有了金融商品属性，可以按照金融商品转让的增值税目来征收增值税。 管理费部分缴纳的增值税 作为一个基金的管理人，主要收入为募集总金额2%的管理费。对于公司和合伙，需要缴纳增值税，一般纳税人按照6%，小规模纳税人按照3%。个人作为管理人，统一按照小规模纳税人3%来缴纳增值税。咨询收入按照6%，或者是小规模3%的比例来缴纳增值税。 收益的按照增值税 按照照增值部分的20%提取。也存在争议。主要在于对这个收益的定性上，是属于投资收益，还是属于因提供劳务所取得的服务的收入。 对这一个性质认定的不同，会导致不一样的税费，若为投资收益，则不需不缴纳增值税，只缴纳所得税。若为类似于服务、劳务的收益，除了缴纳所得税之外，还要缴纳增值税。 这里，建议各个公司，可以把收益的形式写成从会计处理到合同签订上都不要体现服务性的概念，而是体现为投资收益的概念来处理。 采购端

房地产融资的16种途径

房地产融资的16种途径 房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。同时，融资渠道作为产业链中的首环，一直以来便是房地产开发的瓶颈，需要金融业和健全的资金市场作为后盾。然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求，因此必须对房地产的融资途径进行分析，确定最优的融资结构。 1．自有资金：开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款，以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。 2．预收房款预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。 3．建设单位垫资：一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一种是延期支付工程款。据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制，严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。2004年起国家大力清欠农民工工资，继而引发大力清欠工程款，使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。

股权投资基金管理公司薪酬制度1.doc

股权投资基金管理公司薪酬制度1 第一章总则 1、目的： 1.1为激发员工的积极性、主动性和创造性，体现个人能力与业绩贡献，合理分配员工劳动报酬，使员工能够与公司一同分享公司经营所产生的收益，特制订本制度。 1.2公司有关薪酬核定、薪酬计算、薪酬发放及员工福利等事项，除另有规定外，一律按本制度执行。 2、定义： 本薪酬管理办法中所指的薪酬主要是指经济性的报酬，是企业支付给员工的工资、奖励奖金及其它福利待遇。 3、适用范围： 适用于公司及公司下属各子公司全体员工；此管理办法是公司薪酬管理的准则和依据，所有与薪酬管理相关的规定和行为都必须遵照并符合本管理办法。 4、薪酬管理原则： 4.1薪酬管理必须体现按能力及业绩贡献、奖勤罚懒和效率优先三大基本原则； 4.2薪酬分配应兼顾外部公平性和内部公平性。

4.3在薪酬分配管理中综合考虑社会物价水平、公司支付能力以及员工所在岗位在公司的相对价值、员工贡献大小等因素。 4.4有利于公司吸引、保留经营所需的各类优秀人才，支持公司经营目标的实现。 第二章薪酬的构成 5、薪资组成结构： 5.1公司股东： 5.1.1公司股东按股权多少进行分红。 5.2管理高层： 5.2.1公司高层管理人员工资均按照年薪制进行支付，支付方法如下： 5.2.1.1基本年薪（月）按年薪的%按月支付（结合岗位工资进行核定）。 5.2.1.2绩效年薪年终考核按年支付。 5.2.1.3奖励年薪年终考核按年支付。 5.2.1.4年薪制人员，不再享受公司内部的工资、奖金等其它工资性收入。 5.2.1.5年度结束后，根据考核结果进行核定，在次年1月以前一次性核发。

私募股权投资基金的税收问题

私募股权投资基金的税收问题 私募股权投资，从投资方式角度看，是指通过私募形式对非上市企业进行的权益性投资，在交易实施过程中附带考虑了将来的退出机制，即通过上市、并购或管理层回购等方式，出售持股获利。 一、PE基金发起人的涉税问题 一般情况下，资产转让获得的收益需要缴纳所得税。PE基金也不例外。这里的争议在于，PE基金发起人转让资产过程中的损失是否可以在计算应纳税所得额时予以考虑。 PE基金发起人所拥有的PE基金增值获利后，获得的收益会被记入损益表中，因此需要缴纳所得税。所得税数额取决于所得税税率和应税收入。所得税税率的高低取决于发起人的类型和有关税法的规定，不同类型的实体，其所得税税率不同，但差别不大。PE基金产生的收益绝对数额不会太小，因此，PE基金发起人缴纳的所得税对其融资成本会产生重大影响。 二、私募股权投资的主要组织形式及其所得税的缴纳 我国阳光PE基金的组织形式主要有公司制和有限合伙制两种形式。最初，信托也是非常重要的组织形式，但由于其高额的手续费和税收等操作细节，在有限合伙制被立法认可后，信托形式的PE投资需要进一步创新，以适应金融市场的需求。 （一）公司制PE基金及其所得税 公司制PE基金，有完整的公司架构，运作比较正式和规范，而且在中国能够比较方便地成立。半开放式私募基金也能够以某种变通的方式，比较方便地进行运作，不必接受严格的审批和

监管，投资策略也可以更加灵活。比如：设立某“投资公司”，该“投资公司”的业务范围包括有价证券投资。“投资公司”的股东数目不要多，出资额都要比较大，既保证私募性质，又要有较大的资金规模。“投资公司”的资金交由资金管理人管理，按国际惯例，管理人收取资金管理费与效益激励费，并计入“投资公司”的运营成本。 《中华人民国和国企业所得税法》（以下简称《企业所得税法》）规定：在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织（以下统称企业）为企业所得税的纳税人，均要依照规定缴纳企业所得税。而企业又分为居民企业和非居民企业。居民企业，是指依法在中国境内成立，或者依照外国（地区）法律成立但实际管理机构在中国境内的企业。非居民企业，是指依照外国（地区）法律成立且实际管理机构不在中国境内、但在中国境内设立机构的，或者在中国境内未设立机构、但有来源于中国境内所得的企业。所以不管PE基金是居民企业还是非居民企业，由于其性质是公司制的，所以肯定是适用《企业所得税法》，需要缴纳企业所得税。 计算应纳税所得额是准确纳税的关键。根据《企业所得税法》的规定，企业所得税的应纳税所得额为每一纳税年度的收入总额减去不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额。但由于PE基金是按项目计算，当出现企业财务亏损时，并不代表无应纳税所得额。所以，还应根据企业财务会计处理与税法规定进行差异调整，调整后应税利润（应纳税所得额）是正数的，还是需要缴纳企业所得税。 （二）有限合伙制PE基金及其所得税 不过，公司式私募基金存在双重征税问题。于是，有限合伙制PE基金被国家立法认同。2007年6月1日，我国《合伙企业法》正式施行，国内一批有限合伙股权投资企业陆续组建。《企业所得税法》规定：在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织（以下统称企业）为企业所得税的纳税人，均要依照规定缴纳企业所得税。而合伙企业不适用本法。所以不管PE基金的合伙人是个人还是企业，均不适用企业所得税法，只适用个人所得税法，缴纳个人所得税。 三、促进PE基金公平发展的税收政策建议 与公司制相比，有限合伙制度显然是个新鲜事物。在我国PE基金快速发展中，有限合伙制PE基金发展迅猛。不过，如何尽可能发挥有限合伙的制度优势，还有两大问题需要破解，其一是无障碍的工商登记制度，其二是公平的税收环境，特别是合伙制的相关税收需要逐步完善。财

房地产融资几种常见方式信托、私募基金、短拆、过桥等..

房地产融资几种常见方式信托、私募基金、短拆、过桥等 2013.7.14 房地产融资之土地抵押贷款Q&A Q:什么是土地抵押贷款？ A：指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。 Q：什么叫做土地抵押？ A：亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。 Q：办理土地抵押长期贷款流程？ A：1 首先根据需要申请的贷款额度及贷款机构许诺的抵押率(放款额/抵押物评估值)倒推出抵押物应达到的评估总价值. 2 咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价,然后再根椐第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以最大评估单价计算出所需的抵押物的面积数. 3 根据以上第二步算出的抵押物的面积数,先在CAD规划图上自行画出符 合银行抵押贷款条件的土地区域. 4 带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘,出抵押测绘图. 5 根据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估报告 6 与贷款机构信贷人员一起带着评估报告及公司的关证件(营业执照等)到 国土局地籍科办理抵押登记,填制最高额抵押贷款合同.同时向贷款机构提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的股东会(或董事会决议)等资料. 7 填好最高额抵押贷款合同按贷款机投要求提供所需的相关资料后,等待放贷即可.至此整个抵押贷款程序基本操作完毕. Q：办理土地抵押短期贷款操作流程？ A：1、项目方提供用於初审的下列前端资料(有效、清晰的彩色扫描文件)： A、贷款申请书，写明项目概况、贷款金额及期限，用款计划，还款来源，

房地产产业投资基金

关于房地产投资基金（REITs）有关情况的汇报1 祁斌王欧 本文对房地产投资基金（REITs）的基本情况、发展历史以及我国发展REITs 的意义和有关建议进行了研究。 一、房地产投资基金简介 房地产投资基金（Real Estate Investment Trusts,简称“REITs”）是一种专门投资于房地产行业的投资基金。它通过公开募集资金，交由专业投资管理机构运作，并将基金资产投资于房地产产业或项目，来获取投资收益和资本增值。REITs的投资方向主要包括具有稳定租金收入的房地产、房地产贷款、购买抵押贷款或者抵押贷款支持证券（MBS）。 在运作模式上，REITs与证券投资基金本质上完全一致。为保护投资者的利益，REITs在治理结构中同样建立了基金管理人、托管人、独立审计师等分离的监督制约机制，并实行严格的信息披露制度。同时，由于房地产投资管理中需要对房地产进行装修、招租、物业管理等经营活动，且房地产不是在交易所集中挂牌交易的标准化产品，REITs的结构安排中还增加了物业管理人（负责所投资房产的物业管理）和独立估值师（负责所投资房产的价值估值，以公允的反映基金净值）等服务机构。此外，由于投资标的（主要是房地产）不易变现，难以应付赎回，因此REITs多采用封闭式基金的形式，并将份额在交易所挂牌交易。投资者在到期以前不可以赎回份额，但可以通过交易所卖出。由于交易价格和基金资产净值往往不能一致，因此也存在折价交易或者溢价交易的现象。 在投资方向方面，国外REITs所投资的房地产非常丰富，包括写字楼、工业厂房、购物中心、饭店、公寓、医疗中心、游乐区等。从地域来看，REITs的投资范围既有全球性的，也有专门针对某一国家或地区的；从行业来看，既有综合性的，也有专门投资于某一类型的（如购物中心、写字楼等）。为降低其投资风险，多数国家都对REITs投资未开发完的房地产或者参与房地产开发建设进行限制。 在投资者结构方面，REITs的投资者除个人投资者外，还包括众多机构投资者，如退休基金、保险公司、商业银行、共同基金等，并且出现了专门投资于REITs的共同基金。 二、房地产投资基金发展情况 自1960年在美国出现以来，REITs在过去几十年中获得了迅猛发展，通过REITs把房地产证券化已经成为世界金融市场的发展趋势。目前，全球REITs规模已经从1990年的89亿美元增加到2005年的4610亿美元。其中，美国REITs的市值从1990年的84亿美元增加到了2005年的3200亿美元，占全球市场的70％。 在亚洲，REITs于2001年首先在日本诞生，之后在新加坡、台湾、香港迅速发展起来，2005年其市值已经达到344亿美元。在过去的三年中，新加坡市场的REITs从无到有，发展迅速，市值年增长率达到108％，已经占到证券市场市值的10％，成为亚洲最大的REITs市场。我国香港对发展REITs开始也颇有顾虑，但为维持其国际金融中心地位，保持其国际竞争力，也在2003年8月通过了《房地产投资信托守则》，并于2005年11月推出了第一只房地产基金（领汇）。三、房地产投资基金迅速发展的原因 REITs的迅速发展得益于它自身的许多优势。 1本报告得到了基金部的大力支持，作者在此表示感谢。

股权投资基金管理有限公司投资管理制度

XXXX股权投资基金管理有限公司投 资管理制度 目录 第一■章总贝U .................................................... 3.第二章投资管理制度的目标和原则 . (3)

第三章投资决策机构 (4) 第四章投资范围和投资限制 (5) 第五章投资业务流程 (5) 第六章投资业务档案管理 (8) 第七章附则.......................................................... 8.附件一：工作流程图.. (9) 附件二：业务档案参考 (10) 附件三：项目阶段性工作报告 (26) 附件四：工作月报（样本） (27) 附件五：文档移交清单 (28)

第一章总则 第一条为加强公司治理，规范公司的投资行为，提高投资决策的科学性, 防范投资风险，促进公司及投资业务持续、稳定、健康发展，根据《中华人民共和国公司法》及公司相关决议，制定本制度。 第二条本制度所称投资，是指运用公司所管理的资产对外进行的股权投资及其他类型的投资行为。 第三条投资管理制度体系是指公司为了防范和化解风险，保护资产的安全与完整，保证经营活动合法合规和有效开展，在充分考虑外部环境的基础上，通过制定和实施一系列组织机制、管理办法、操作程序与控制措施而形成的系统。投资管理制度体系包括本制度、公司章程、股东会决议、董事会决议中有关投资管理的内容及公司关于投资管理的规章制度。 第四条本制度适用于公司参与投资管理业务相关的部门和人员。 第五条公司投资管理业务采用集中领导、科学决策、分级管理、及时反馈的投资管理模式。 第二章投资管理制度的目标和原则 第六条投资管理制度的总体目标： （一）保证公司运作严格遵守国家有关法律法规和行业监管规则，形成守 法经营、规范运作的经营思想和经营风格； （二）防范和化解经营风险，提高经营管理效益，确保经营业务的稳健运行和公司资产的安全完整，实现公司的持续、稳定和健康发展。 第七条公司投资管理应遵循的原则： （一）健全性原则。投资管理须覆盖公司投资相关的各部门和各级岗位，并渗透到投资业务的全过程，涵盖决策、执行、监督、反馈等各个经营环节； （二）有效性原则。通过科学的内控手段和方法，建立合理适用的投资决策流程，并适时调整和不断完善，维护投资决策的有效执行； （三）成本效益原则。公司运用科学化的经营管理方法降低运作成本，提高经济效益，以合理的投资管理成本实现最大的投资产出。

股权投资基金税务问题总结

股权投资基金税务问题总结 一、增值税 增值税的纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人，其中一般纳税人标准为：工业企业，销售额超过50万；商业企业，销售额要超过80万；营改增的试点企业目前标准是500万。其余为一般纳税人。另外，公司没有达到上述标准的，只要公司会计核算健全，具有固定的生产经营场所，也可以自主申请为一般纳 税人。 私募股权投资基金的类型有公司型、合伙型和契约型三种。其中公司型和 合伙型基金以公司章程为法律依据，二者的增值税纳税主体为缴纳增值税的单位，故纳税情况相似；而契约型基金其法律依据为合同契约，因此无法确定它 的纳税主体。 (一)公司型和合伙型基金增值税 1.销项税 1.1股权转让缴纳的增值税 根据营改增政策的延续性和国家领导层的指示，纯股权转让，没有通过像 新三板这样的交易平台，其股权转让是不征收增值税的。如果股权是通过新三 板进转让，它即具有了金融商品属性，可以按照金融商品转让的增值税目来征 收增值税。 另外，股权基金在退出时经过新三板的转让，是否交增值税现在国家税务 总局尚没有明确规定，各地政策也各不相同。 1.2管理费部分缴纳的增值税 企业或组织作为基金管理人，主要收入为募集总金额2%的管理费。需要 缴纳增值税，一般纳税人按照6%，小规模纳税人按照3%。个人作为管理人，统一按照小规模纳税人3%来缴纳增值税。咨询收入一般纳税人按照6%，小规模按3%的比例来缴纳增值税。 1.3收益部分的增值税

收益为投资收益，则不需缴纳增值税，只缴纳所得税。为类似于服务、劳 务的收益，除了缴纳所得税之外，还要缴纳增值税。 因此，建议各公司，将收益在会计处理和合同签订上都体现为投资收益的 概念来处理，能够有效降低税负。 2.进项税 购买固定资产、购买的办公楼等、办公用品，办公场所，水电费，以及法律、会计，或者是税务、咨询服务的购买，均属于进项范围。可以取得增值税 专用发票，抵扣进项税额。 (二)契约型基金增值税 契约型基金是多方通过基金合同的形式组成，不确认它为纳税主体，所以，按照目前的政策来讲，契约型基金本身不缴纳增值税。 二、营业税 根据《营业税暂行条例》，营业税应按照对外提供外汇、有价证券、期货 等金融商品买卖业务服务或转让土地使用权、销售不动产是收取的全部价款和 价外费用的5%征收，但“营改增”全面完成后，营业税将取消。 三、所得税 (一)公司型基金所得税 按照《企业所得税法》来缴纳企业所得税，与一般公司缴税的方式一样。 (二)合伙制基金所得税 《合伙企业法》第六条：“合伙企业的生产经营所得和其他所得，按照国 家有关税收规定，由合伙人分别缴纳所得税。”其中，合伙企业包括普通合伙 企业和有限合伙企业。因此，有限合伙制私募基金在基金层面上不缴纳所得税。 1.投资者层面的所得税 计税基础的生产经营所得和其他所得，包括合伙企业分配给所有合伙人的 所得和企业当年留存的所得。 1.1投资者为自然人

地产公司融资有哪些具体内容

地产公司融资有哪些具体内容 一、房地产私募基金。二、融资性售后回租房地产的融资性售后回租。三、境外融资境外融资包括房地产企业海外上市、海外发债，以及与外资基金合作等。 按照我国的企业形式来划分企业融资，则有民营企业融资、国有企业融资等，房地产公司融资也属于企业融资的一种，那么房地产公司融资具体是什么含义？房地产公司融资的相关政策 有哪些呢？下面就跟随的小编来一起了解一下。 一、房地产公司融资具体是什么含义？ 从广义概念上讲，房地产融资是指在房地产开发，流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资，融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集，运用和清算。 从狭义概念上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。 房地产项目融资的目的、种类、途径多种多样，但是，简单、直接、明了的描述就是两个字：找钱。找钱、找到有钱的企业、

机构、个人，已经成了当前许多房地产企业老总每天最重要的工作，许多房地产企业也都开始设立专门的融资机构或部门，也会招聘一些“具有成功融资经验”“成熟融资渠道”的融资经理或融资主管一类的高级经理人员。这些老总或融资人员大多数时间都是在与“有钱的企业、机构或个人”谈项目、谈融资、订合同。而这些有钱的企业、机构或个人被他们共同抵制成为“银主”，一个极富戏谑性的称谓，一个在融资活动中永远不会存在的故事的主角，一个为融资中介（掮客）善用的工具和谋取钱物酒食的借口。 房地产企业融资的首要前提就是要能够根据企业自身和项 目的情况去分析，融资方为何会钟情于项目？及对项目做出符合市场价值的评估；其次也是最重要的一点，如何在融资过程中使融资方的资金安全得到保证？即对融资资金的进入和退出的交 易结构设计，要充分考虑融资方对资金安全的绝对要求。 实际上，我国房地产行业的融资活动中，成功的融资案例是极其少见的，比如，上市融资则使绝大多数房地产企业所不具备的和无法等待的。目前，比较适合于我国房地产企业的融资方式是股权融资、收购融资、财务融资等三种方式（具体概念的相关描述参见《房地产项目融资操作实务研究》一文）。 二、房地产公司融资的相关政策有哪些呢？ 房地产业的增长不仅可以拉动整个国民经济的发展，而且拉动了投资需求和消费需求。在我国现有市场经济条件下，房地产

我国房地产投资基金的发展(一)

我国房地产投资基金的发展(一) 我国房地产投资基金的发展 投资基金是一种间接金融工具和中介金融机构，以金融资产为专门经营对象，以投资即以资产的保值和增值为根本目的，通过专门的投资管理机构集合具有相同投资目标的众多投资者的资金，根据证券组合投资原理将基金分散投资于各种有价证券和其他金融工具，如股票、债券及货币市场上的短期有价证券、期货、期权、权证、房地产、贵金属等，并通过独立的托管机构对信托财产进行保管，投资者按比例分享其收益并承担风险。 房地产投资基金是一种主要投资于房地产或房地产抵押有关公司发行的股票的投资基金。按照是否直接投资于房地产可以将其划分为两类：一类是直接投资房地产公司发行的股票上；另一类是间接投资房地产业的基金，即房地产抵押基金，该基金主要是通过投资房屋抵押市场而间接投资房地产。 一、美国房地产投资基金的发展

美国是世界上最早成立房地产投资基金的国家之一，也是金融制度、法律法规相对健全的国家，20世纪60年代，为解决房地产投资专业性要求高、资金需求大、地域性强、流动性差等不利因素，美国出现了由房地产专业机构管理的房地产投资信托基金，其在汇集众多投资者的资金后进行房地产投资。随着房地产基金运作模式的不断成熟和运作规模的不断扩大，当前房地产基金几乎已经渗入美国每一个大中城市的房产经营活动中。房地产投资基金的发展不仅为广大投资者提供一种金融投资工具，也为房地产业的发展提供了高效的融资渠道，成为连接金融和房地产两大行业的纽带。 美国房地产投资基金有开放式基金和封闭式基金的区分，采用互惠基金的共同基金组织形式的房地产投资基金基本属于开放式基金，而采用有限合伙制度组织形式的房地产投资基金多为封闭式基金。其中，以有限合伙制房地产投资基金最为普遍，而采用开放式基金模式的相对较少，约占30％。 开放式房地产投资基金具有流动性强的特点，便于投资者控制风险，而且该类基金具有面向投资者更为广泛的优点。但是美国对开放式房地产投资基金的投资方向有所限制，该类基金一般不能直接投资于房地产资产，而是要通过投资于房地产投资信托股票、房地产相关债券等房地产相关金融产品来参与房地产产业的投资，而且要求其在房地产方面的投资比例达到基金规模的90％以上。