一房多卖引发的连环官司

一房多卖引发的连环官司

“女儿已经许配给我，聘礼在先，结婚证在后，不但娶进家，还生了孩子，怎么能说…回转?就…回转?呢？至于老丈人之前曾把女儿许诺他人，还收了彩礼，与我何干？是老丈人贪心，你可以去告他呀。”高金山一直这样比喻他得到的房产，以及由此产生的纷争。

51岁的高金山是包头市石拐区人，因为开发商借款不还，2007年经过包头中级法院调解抵顶了两套房产。尽管诉讼保全时有人提出异议，声明其中的1号房产先于购买，不属于开发商财产，但此申请被法院驳回。

高金山交纳物业费后，顺利地从开发商那里拿到钥匙，先装修1号房，全家搬了进去。在装修2号房期间，他向房管部门缴纳了各种税费，按照流程取得了房产证，他又以两套房子作抵押，在银行办理了贷款。

至此，从法律上说，两套房子归高金山所有似乎已无悬念，然而，接下来发生的事令他始料不及，“煮熟的鸭子可能要飞”。

2008年中秋月圆之夜，正在装修的2号房突然遭人强行入住，理由是房子他们早就从开发商手中买下，并办理了按揭贷款，他们才是房子的主人。高金山告诉记者，因对方有官方背景，他惹不起，这种被强占的状况一直持续到现在。

半年后，包头中院出尔反尔，决定对高金山诉开发商欠款纠纷案进行再审，中止调解书的执行。经过漫长的两年等待，法院再审撤销了由本院作出的民事调解书，高金山不服判决，提出上诉，被上级法院驳回、维持原判。

此后，高金山不断接到法院的法律文书，一家人整日惴惴不安，更有甚者，包头中院裁定执行回转，责令高金山直接把房屋“返还”给两个提持异议的购房者。

“7年来，有3大疑问一直困扰着我”，高金山对法治周末记者说：

“首先，判决书中说他与开发商“恶意串通，损害了第三人的利益”，“明明是法官主持调解，我是善意取得，何来恶意串通？

其次，若前审有误，确须执行回转，但房产是开发商抵给我的，回转也应当回转给开发商，中院怎能做出直接回转前购房者的执行裁定？

还有，既然我已办理了按揭贷款，银行应该对房产设定抵押，为什么开发商大证上看不到抵押的痕迹？我顺顺当当地办理了过户手续，难道银行不怕资金形成风险吗？”

开发商的空手道

时间回溯到2005年3月，包头市鸿德企业投资有限责任公司（以下简称鸿德公司）与包头市聚德成实业集团有限公司（以下简称聚德成公司）联名向高金山借款200万元，借款期限3个月，鸿德公司除了将所属的“明德花园”1171.5平方米房产证（共4套，含争议的两套）交给高金山作抵押外，又开了两套“明德花园”别墅的售房合同，双方约定，如借款到期不还，高金山可以按每平方米1400元的价格处理这6套房产。

“其实我与这两家房地产商并不熟悉，是我爱人单位的领导介绍的，碍于情面，又觉得有房产作抵押，才借给他们的。”高金山说，约定3个月，他们一年也没还，第二年又借走50万元，催得紧了，聚德成公司给我开出两张共计280万元的转账支票，结果到银行发现是空头支票。

2007年9月5日，感觉受骗的高金山将两公司起诉到包头中级法院。9月11日，高对6套房产提出诉讼保全，法官在办理查封手续时，发现其中4套房子已装修或住人，只有16栋1号、2号房子还是原始状态，法院对相应房产查封后，一个叫徐环环的人提出保全异议。

徐环环称：早在2004年9月7日，（合同时间有误）鸿德公司就将16栋1号房产卖给了她，她支付首付并办理了按揭贷款，之后3年，一直按月归还贷款本息，房产手续均在银行抵押，与出售方无任何债务关系，法院仍把该房屋作为鸿德公司的财产来查封是错误的。

包头中院审查认为，徐环环购房后一直未办理房屋过户手续，我国对于房屋转让采取的是生效协议，将登记作为房屋产权变动的必要条件，在办理过户之前，房屋产权仍属于出卖人，虽然徐环环与鸿德公司签订了商品房买卖合同，但并未到房管部门办理产权变动登记手续，故所有权仍归属鸿德公司，故驳回了案外人徐环环的异议申请。

高金山告诉法治周末记者，在申请办理诉讼保全后，他便交纳了物业费，拿到两套房产的钥匙，实现了对房产的实际占有，2007年9月下旬，他开始装修房屋。“由于仅有两套房产易于执行，法官多次找我调解，别要6套了，就用这2套房子抵债，房价涨了，也不能按每平方米1400元核算，按市场价每平米3000元吧，不足借款本息部分让被告另外给付”。

考虑到这种办法可接受，高金山答应了。2007年11月23日，包头中院下达民事调解书，其中一段说明：“以高金山现占有的明德花园别墅1号、2号房屋抵顶175万元，过户手续由被告协助办理”。

装修完16栋1号别墅，高金山一家搬进新居，然而，正在装修2号别墅时，意想不到的事情发生了。

昆都仑区公安分局的接处警登记表显示，2008年9月14日（中秋节）夜21点58分，明德花园保安苗某某报案称，有人撬16栋2号别墅的房门，与保安发生冲突。110出警了解到，此房在2004年被乌优娜购买，并办理了按揭贷款，撬门人是其丈夫王某某，当晚把行李搬来住。保安苗某某在接受询问时说：“他们六七个人，开着3辆车，说你不要管，小心废了你。”

“此前，我根本不知道2号房也被开发商卖出去，也不知道乌优娜这个人，其实房产证在我名下，我才是房屋的合法主人，完全可以再抢回来。”高金山告诉记者，但听说乌优娜是市里某领导的近亲属，心里不免胆怯三分，只好将此事暂时搁置。

不久，高金山接到包头市中院的裁定书，该院院长提交审委会通过，决定对高金山借款合同纠纷案提起再审。

法院出尔反尔

高金山诉鸿德、聚德成两公司借款纠纷案，从决定立案再审到作出判决书，包头中级法院整整用了两年时间。再审增加了徐环环、乌优娜两个案外人作为第三人参加诉讼，同样的案情，判决书给出了与原审完全不同的观点。

再审认为，原审诉讼保全16栋1号房屋时，徐环环已经提出异议并提交购房手续，高金山及鸿德公司、聚德成公司均明知调解涉及的房屋在其发生债权债务之前由两案外人购买，如果以此房屋抵顶欠款，将侵害案外人徐环环、乌优娜的合法权益，仍进行了处置，根据合同法第52条之规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。最高法关于民事调解工作若干问题的规定第12条第2项规定，调解协议侵害案外人利益的，人民法院不予确认。因此，该调解书中涉及明德花园16栋1、2号房屋的内容是无效的。

针对以上观点，高金山颇有意见：“开发商的大房产证抵押在我手里，我不可能想到房屋已经卖给他人并办理了按揭贷款，即使徐环环提出保全异议，也是向法院提出，被法院依法驳回，我是善意取得。调解是法官主持的，如果一定说恶意串通，也是法官与开发商恶意串通。”

高金山还注意到一个问题，只有徐环环提出异议，原审法官和高金山都不知道还有个乌优娜也购买了其中房产，判决书却突兀地写到：”高金山……明知调解涉及的房屋在其发生债权债务之前由徐环环、乌优娜购买，如果以此房屋抵顶欠款，将侵害案外人徐环环、乌优娜的合法权益。”高金山认为，判决书把乌优娜硬拉进来绝对不是笔误，一定另有隐情。

再审判决撤销原审民事调解书，鸿德和聚德成两公司继续履行偿还借款本息的义务。高金山不服判决，向内蒙古自治区高院提出上诉，终审维持原判。

2011下半年，乌优娜和徐环环分别向包头中院提出执行回转的申请，法院认为符合法律规定，限高金山接到裁定书10内返还已取得的房产，拒不履行的，将依法强制执行。

连续几份执行裁定书送上门，把高金山搞懵了，再审的一、二审判决书中，明确提到“就明德花园16栋1、2号房屋所产生的相关争议，徐环环、乌优娜及高金山、鸿德公司和聚德成公司可以提起新的诉讼解决.”没有诉讼、没有任何生效裁判文书就直接执行了呢？

高金山认为，房产是从开发商产权证上扒下来的，即使执行回转也只能回转给开发商，况且“争议房屋已经过户到我的名下，进行了装修，抵押贷款并办理了他项权证，事实上已不存在执行回转的可能”。

2014年4月1日下午，法治周末记者来到包头中院，试图就相关问题找到答案。然而，接待记者的办公室唐姓工作人员说，本院有规定，来采访的记者应该是两人以上，先列好采访提纲加盖报社印章发过来，请示院领导后才能决定是否接受采访。

高金山一直认为，乌优娜的堂嫂是市里某领导，正是这层官方背景，导致了中院自己否定自己，做出了偏向于对方、让他不能理解的判决和裁定。记者曾就此采访乌优娜，乌优娜表示，该领导和她的关系比传说的更近一层，是亲姑嫂关系，但嫂子并未参与她的案子，也不知情。

房贷疑云

徐环环与乌优娜的购房按揭贷款均在工商银行包钢支行办理，两人分别贷款44万元和45万元，还款期限10年。据记者了解，2004年两人办理按揭贷款时，银行对明德花园16栋1、2号房屋未设定抵押。既然如此，未设定抵押的贷款又是如何发放的呢？

3月31日下午，记者来到工商银行包钢支行个人住房信贷部采访。在王主任办公室，当记者提出要了解徐环环和乌优娜两人贷款情况时，王主任表示，支行无权接受采访，必须经过包头分行同意才行，记者欲以普通客户身份咨询一下房贷程序，王主任说：“已经知道了你的身份，什么也不能说”。

记者又来到工行包头分行，办公室董女士打了好几个电话，电话那方好像都知道这桩房屋纠纷，但无人愿意接受采访。

记者注意到，在工商银行制式的《个人购房借款合同》中，有保证人一项，徐、乌二人的借款保证人为包头房地产置业担保有限责任公司，此公司系包头市房管局下属单位，在房管局业务大厅设有单独的营业厅。据借款人反映，担保公司在每笔房贷业务中都收取了不菲的担保费。合同约定保证人为借款人提供连带责任保证，那么担保公司又如何保证自己的资金不受损失？

“明德花园呀？听说那里的纠纷很多”，担保公司营业厅一位工作人员告诉记者，除了司法机关，不便向其他人透露具体情况。

乌优娜在包头市供电局工作，她在接受记者采访时说，2004年9月去明德花园买房子，看到开发商、担保公司和工商银行现场办公，一条龙服务，按揭贷款手续是当时签订的，事后一直按月付款。大约在2008年，“工行包钢支行通知我过去，一位姓王的很着急，让我快打官司，要不然房子就没了，我才知道房子有纷争”。

“听说开发商那里已有多起一房多卖的事，涉嫌诈骗，起码我和徐环环、高金山都是受害者，我曾到公安机关报案，但没有回音。为这套房我打了多场官司，诉讼费、律师费等费用不计其数，身心俱疲。”乌优娜说。

在包头市黄河大街一幢办公楼内，记者见到鸿德公司董事长王树华。据王树华介绍，明德花园系鸿德公司开发，但位置较偏，一直卖不出去，后来跟聚德成公司有个合作项目，鸿德公司委托聚德成公司一个叫白全伟的人销售明德花园房产，所得房款算作鸿德公司入股资金，包括借高金山的款也是聚德成公司使用，一房多卖的事鸿德公司并不知情。

“我也被骗苦了，起码被白全伟骗去一个多亿，我也不想追究他了，听说都放了高利贷，一无所有了”，虽然声言受骗，但王树华对白全伟却渍渍称奇，“不佩服白全伟的能力不行，我几年卖不出去的房子，他一个月都卖完了，还能一房多卖、一房多贷”。

房地产销售涉及法律

第二部分：商品房销售 一、房地产开发项目的经营阶段 （申领《商品房预售证》）商品房预售合同、预订合同（或认购书） 房地产代理销售合同 商品房买卖合同 法律：城市房地产管理法、商品房销售管理办法、城市房地产开发经营管理条例、城市商品房预售管理办法、广告法、房地产广告发布暂行规定、最高院解释 7、房地产销售代理合同；8、商品房（预）销售合同。 （七）房地产销售代理合同； 设我方为开发商。 1、前期审查。除了审查对方的信誉外，还应注意，我国《商品房销售管理办法》中规定“房地产开发企业委托中介窕瓜凵唐贩康模芡谢褂Φ笔且婪ㄉ枇⒉⑷〉霉ど逃抵凑盏姆康夭薪榉窕埂?/span> 2、在合同条款中，应注意以下几方面 1）明确委托销售房产的位置、类型、面积。 2）应对房地产销售代理方式予以明确规定，写明是一般代理、独家代理还是包销。 3）明确代理销售的期限以及销售任务，即要写明在多长时间内销售多少数额的房产。 4）对代理销售方在销售期间所产生费用的负担应明确规定。 5）应明确规定佣金的支付方式和时间。 6）除在代理合同里设奖励条款外还应设定惩罚条款，使代理商更加明确自已的责任。

7）应明确规定代理销售方的广告宣传必须真实，我方有权对代理销售方的广告进行审查，并具体规定违约发布广告应承担的责任。 （八）商品房预（销）售合同； 1、前期审查应着重审查购买方的支付能力，对于某些特殊单位还应审查其是否具有购房资格。同时我方应取得国有土地使用证和预（销）售商品房许可证，以免预（销）售合同被宣布无效。 2、在合同条款中应注意以下方面。 1）应详细规定预（销）售房的位置、土地使用年限。 2）规定预（销）售房的面积时，应详细说明建筑面积、土地面积、基底分摊、公用分摊等，同时应规定相应的误差。 3）应该考虑我方的实际履行能力规定房产交付时间。同时应规定迟延交付的免责事由。 4）规定预（销）售房的价款应说明每平方米的单价。同时规定价款的支付方式以及支付时间。还应规定购买方如逾期未能支付价款后利益的计算方式以及超过一定期限后我方有权出售该房产。 5）应要求购买方支付一定的定金，并规定违约后定金的处理方式。 6）应规定产权转移的时间以及方式。 7）应规定购买方购买后房产的使用性质以及相关义务。 8）应规定购买方在未取得房产产权前不得将房产抵押、转让，否则后果自负。 9)房屋质量容易产生纠纷,因此应对质量情况、保质期、附属设备保质期加以规定。 10）应对房产的附随设施的使用进行规定。 7、房地产销售代理合同；

经典二手房十大纠纷案例

一、房内命案被隐瞒，购买凶宅惹争端 案情简介:吴女士购买了套二手房，谁知入住不久后即得知该幢房屋内曾经发生过命案。吴女士遂与卖主交涉要求解除双方的买卖合同，遭卖主拒绝后吴女士将其告上了法院，经法院调解，卖主支付给吴女士五万元的补偿款。 律师提醒:按照我国的民俗,所售房屋内发生命案一事将足以影响购房人是否购买该房屋，然即使卖主在出售时刻意隐瞒事实并将房屋售出，买主一旦知道此事,仍会与卖主产生争议,同时卖主的行为也涉嫌欺诈,可能导致其与买主签订的合同无效。 二:为避税费不过户，政策有变起冲突 案情简介：李女士与王先生签订了二手房买卖合同，双方约定两年后再办理过户手续。谁知不久后国家有关政策发生变化，若两年后过户,李女士作为卖主是得不偿失，李女士遂要求王先生立即办理过户,不料王先生因李女士未答应其降价的要求而坚持两年后再过户,为此二人发生了冲突并闹到法院，最终双方达成了调解协议,办理了产权过户手续。 律师提醒：在二手房买卖中,对于有关税费的交纳，国家及地方有关政策法规通常已作规定，但买卖双方往往还会对此作特别约定以试图规避税费。然一旦有关政策发生变化,这些约定不仅无法起到规避税费的作用，还会成为买卖双方争议的导火索。 三：户籍政策要了解，否则买房难落户 案情简介:外地来京的王先生经过努力小有积蓄，准备购房后将全家户口从外地迁入北京。为此，王先生在合同中约定，卖主在签约后立即办理户口迁移手续，后卖主将自家户口从该房中迁出，然而当王先生到户籍管理部门准备办理落户手续时却被告知,一年前卖主一家已办理了外地来京的落户手续,按规定现在不得再办理落户手续,王先生极其恼怒,遂要求卖主赔偿其损失,并将卖主告上了法院。近日,法院判决卖主承担违约责任,但王先生落户北京的愿望一时仍难以实现。 律师提醒：根据有关规定，在我市购买二手房落户的条件包括成套二手房面积要在60平方米以上；每套房屋五年内只能享受一次购房落户政策；买主应在原户主户口迁出后方可办理落户手续。以上条件若不具备，就难以办妥户口迁入手续。 四:“霸王条款”不合法，中介起诉被驳回 案情简介:杨小姐与某中介公司签订了一份协议,约定由中介公司作为居间人将一套房屋介绍给杨小姐。协议还约定，若买卖合同未能签订,杨小姐应向中介公司支付违约金,此后由

合同无效与合同终止的法律后果

一、合同无效的情形 《合同法》第七条：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第五十二条：有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 二、合同终止的情形 1、合同解除 合同解除是指合同的一方当事人按照法律规定或者双方当事人约定的解除条件使合同不再对双方当事人具有法律约束力的行为或者合同各方当事人经协商消灭合同的行为。合同解除是合同终止的一种不正常的方式。 2、抵销 抵销是指互负到期债务的当事人，根据法律的规定或双方的约定，消灭相互间所负相当额的债务的行为。 抵销可分为两种形式：法定抵消、约定抵消 3、提存 提存是指由于债权人的原因而使得债务人无法向其交付合同的标的物时，债务人将该标的物提交提存机关而消灭债务的制度。 三、合同无效与合同终止的法律后果

《合同法》关于合同无效的法律后果规定了两个条文。第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第59条规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。” 1、返还财产。返还财产，是指合同当事人在合同被确认为无效或者被撤销以后，对已经交付给对方的财产，享有返还财产的请求权，对方当事人对于已经接受的财产负有返还财产的义务。返还财产有以下两种形式：第一，单方返还。单方返还，是指有一方当事人依据无效合同从对方当事人处接受了财产，该方当事人向对方当事人返还财产；或者虽然双方当事人均从对方处接受了财产，但是一方没有违法行为，另一方有故意违法行为，无违法行为的一方当事人有权请求返还财产，而有故意违法行为的一方当事人无权请求返还财产，其被对方当事人占有的财产，应当依法上缴国库。单方返还就是将一方当事人占有的对方当事人的财产，返还给对方，返还的应是原物，原来交付的货币，返还的就应当是货币；原来交付的是财物，就应当返还财物。 第二，双方返还。双方返还，是在双方当事人都从对方接受了给付的财产，则将双方当事人的财产都返还给对方接受的是财物，就返还财物；接受的是货币，就返还货币如果双方当事人故意违法，则应当将双方当事人从对方得到的财产全部收归国库。 2、赔偿损失：根据《合同法》第58条之规定，当合同被确认为无效后，如果由于一方或者双方的过错给对方造成损失时，还要承担损害赔偿贪任。此

一房多卖,重点法条及原则

“一房多卖”的法律规定 一、同一商品房数个买卖合同效力的认定 （1）最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》） 第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。 二、何人可以取得争议房屋的所有权 在数个合同均有效的情况下，到底何人可以取得争议商品房的所有权呢？《解释》并没有给出一个明确的答案。但是，一房多卖中争议商品房所有权归属问题的处理原则应该是： 1、已经办理商品房过户登记手续的买受人的房屋所有权要求应予支持。根据《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这说明，在商品房买卖合同合法有效的前提下，只有所售房屋经过登记，房屋所有权才发生流转。所以，数个买受人中，谁办理了商品房过户登记手续，法律就认定谁取得了该房屋的所有权。

房屋买卖合同纠纷案例分析

房屋买卖合同纠纷案例分析近些年，与房地产市场繁荣相伴随的，则是房地产纠纷案件的大量出现，从滨海新区塘沽审判区了解到，2011年，受理各类民事案件4300余件，其中房屋买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。通过这些年我在房地产领域的关注和学习，结合在地产公司工作时接触的一些案例，和在塘沽法院民二庭（房地产庭）参与的一些案件陪审，现总结了房屋买卖合同纠纷这部分的一些典型案例，和大家分享、研究。 房屋买卖合同纠纷分为商品房买卖合同纠纷和二手房买卖合同纠纷。 一、商品房买卖合同纠纷 商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。这类合同也就是常说的“一手房买卖合同”，房地产开发商为合同一方当事人，这类合同签订、履行过程中的纠纷主要有以下几类： （一）售房广告引发的纠纷 众所周知，开发商在售楼过程中为了推销房屋，大幅度的制作售楼广告，销售人员在销售过程中为了追求业绩，也对购房人进行诸多说明及允诺，主要情形有：（1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明；（2）对商品房美观性的陈述；（3）对商品房使用功能的陈述；（4）对商品房环境性的陈述；（5）售后承诺，比如“售后包租”、“代租”等售后回报，为外地购房者办理本地城市的户口指标等等。而这些往往在购房人签订合同后或入往后统统不见踪影。 案例一，天津某开发商在对外预售房屋时，宣传广告称小区楼房前后间距有60米，小区绿化率为50%，并在预售房屋合同中约定，“开发商不得擅自变更已经与业主约定的小区平面图，若确需变更的应当征得业主书面同意；开发商未征得业主同意变更小区的平面布局，业主有权要求开发商恢复，不能恢复的，开发商应当向业主支付总房价款的3%违约金”。该小区业主收房时才发现楼房前后的间距由原来的60缩小成了40.2平米，明显违反了小区规划，开发商违约。经过法院审理查明，开发商是自行提出变更规划的，并未征得业主同意，政府有关

一房二卖实例及法理分析

一房二卖实例及其法理分析 案例1： 2002年马某以115万元的价格购买了一处上海某小区的预售商品房，2003年7月，马某以158万元的价格将该房出售给张某，双方签定的购房合同约定，签约当日由张某先支付总房价的50%，马某将房屋交付给张某，余款由张某在60天内支付，支付余款当天双方共同至房屋交易中心办理过户手续。后张某按约支付了房款并实际占有了该房屋，并开始对房屋进行装修，但产权过户手续并未按期完成。 2004年10月某日马某通知张某表示不再履行原购房合同，次日，马某与赵某就系争房屋订立了购房款为180万元的售房合同，并于当日上午在房地产交易中心办理了产权过户手续。赵某随即凭产权证进入系争房屋，强行终止了张某的装修活动，并更换了门锁，引发了三方的激烈纠纷。为此，张某以马某、赵某为被告提起诉讼，以两被告恶意串通侵害他人利益为由，请求法院确认马某与赵某间的买卖合同无效，并要求马某继续履行对其的房屋过户义务。

案例2： 孙爽今年32岁，与老公李铁军大学毕业后，来到北京市密云县工作。孙爽与丈夫商量购置一套房子，于是夫妇二人开始四处打探房源。2010年3月，孙爽接到了在一家房屋交易中介公司上班的大学同学孙悦的电话。孙悦告诉她，自己的邻居张曙光打算出国定居，已经委托她卖房，板楼四层，面积108.47平方米，总价款90万元。 张曙光的房子位于密云县城西边的康居北区，离县城中心不过十分钟的路程，交通十分便利，如果能低价买下房子，也算是捡到了一个大便宜。经过一番讨价还价，双方商定房屋价格为88万元，第二天签房屋买卖合同。第二天一早，孙爽与张曙光签订了买卖合同，合同约定，张曙光将房子卖给孙爽，总价款88万元;定金2万元;由孙爽3日内给付张曙光44万元购房款，剩余购房款待办理过户手续后给付；张曙光于半个月内协助孙爽办理房屋过户手续，房屋自办理过户手续后交付。2010年3月25日，孙爽将44万元购房款打到了张曙光的银行账户内，张曙光表示房屋的产权证一直由妻子保管，而要半个月才能回来，希望孙爽能给他一些时间。 孙爽耐着性子等到了4月15日，打电话催张曙光办理房屋的过户手续，张曙光告知几天前他已经以95万元的价格将房子卖给了别人。随后张曙光发信息告诉孙爽之前他收到的44万元购房款外加2万元的定金已经退还到孙爽的银行账户里。孙爽一纸诉状将张曙光诉至法院，要求确认与张曙光的房屋买卖合同有效，并判决张曙光协助自己办理房屋产权过户手续。

2021年担保合同从属性及其无效后的法律责任

Energy and persistence conquer all things.悉心整理祝您一臂之力（页眉可删） 担保合同从属性及其无效后的法律 责任 物权法解释：第一百七十二条【担保合同从属性以及担保合同无效后的法律责任】 第一百七十二条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。 担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。 【解释】本条是关于担保合同从属性以及担保合同无效后法律责任的规定。 担保物权的一个重要特点就是其附随于主债权债务关系，没有主债权债务关系的存在，担保关系也就没有了存在以及实现的可能和价值。体现主债权债务关系的主要是主债权债务合同，体现担保关系的主要是担保合同。担保合同关系必须以主债权债务合同关系的存在为前提。从这个意义上讲，担保合同是主债权债务合同的从合同。对于担保物权的附随性，许多国家都做了规定。

我国担保法第五条也明确规定，担保合同是主合同的从合同。物权法的规定基本继承了担保法的规定。 根据民法通则第五十八条、合同法第五十六条的规定，无效的合同从订立时就失去法律效力，当事人在合同中约定的权利义务关系自然就归于无效。同样的道理，在担保物权中，主债权债务关系无效后，其约定的权利义务关系就不存在了。根据担保关系的附随性，作为从合同的担保合同自然也归于无效。我国担保法第五条对此明确规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，从合同无效。本条第一款在担保法的基础上规定，设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。需要指出的是，担保合同随主债权债务合同无效而无效只是一般规则，并不是绝对的，在法律另有规定的情况下，担保合同可以作为独立合同存在，不受主债权债务合同效力的影响。例如，在本法规定的最高额抵押权中，最高额抵押合同就具有相对的独立性。在连续的交易关系中，其中一笔债权债务无效，并不影响整个最高额抵押合同的效力。主债权债务合同无效后，担保人仍应对无效后债务人所应承担的法律后果承担担保责任。基于此，本条第一款专门规定“但法律另有规定的除外”。这样规定既是为了适应现实的'需要，也为以后担保物权制度的发展留下一定的空间。

“一房多卖”民法问题说明

“一房多卖”民法问题说明 一、“一房多卖”基本民事法律关系 这里的“一房多卖”，是指房地产开发商通过签订房屋买卖合同的方式，将同一房屋先后或同时卖与多个买受人或消费者，且均未办理房屋所有权登记过户（更名）手续的情况。 《物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”据此，房地产开发商对其建造的房屋享有所有权（物权）。 《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”据此，在“一房多卖”中，在没有办理房屋所有权登记（过户）手续的情况下，房屋所有权（物权）始终由房地产开发商享有，相应地，买受人也始终没有取得房屋所有权。买受人基于房屋买卖合同而享有的是一种合同权利（债权），即请求房地产开发商办理房屋所有权登记（过户）手续以进行物权移转的请求权。在没有办理房屋过户前，房地产开发商，无论是否已经与他人签订了房屋买卖合同，其基于对房屋的所有权（的处分权能），始终有权决定将其所有的房屋处分（出售）给任何民事主体，与之签订房屋买卖合同及办理房屋过户手续。 依据债权平等性的民法原理，当多个民事主体均已与房地产开发商签订房屋买卖合同，其基于各自的合同对房屋享有的合同权利（债权）是平等的，并不因签订合同的时间先后而存在效力强弱上的差别。而如果房地产开发商已经与其中一个买受人办理了过户手续，则该买受人即取得了相关房屋的所有权（物权），其对相关房屋的所有权（物权）自然优先于其他买受人的合同权利（债权）。此时，没有取得所有权的买受人可以基于合同向房地产开发商主张违约责任，以救济自己被侵害的合同权利。此外，如果房地产开发商始终没有与任何买受人办理房屋过户手续，则这些买受人也仅能对房地产开发商主张违约责任，而不能获得相关房屋的所有权。

关于合作建房合同纠纷案件的处理意见

关于合作建房合同纠纷案件的处理意见 时间：2009-03-30 17:55:11 来源：作者：szlaw001浏览次数：0 网友评论 0 条 一、适用的法律法规及司法解释 目前处理合作建房合同纠纷案件所依据的法律、法规及相关司法解释有《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《深圳经济特区房地产转让条例》、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》。 二、合作建房(开发)合同的几种形式及效力认定 合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供土地使用权、资金作为共同投资，共享利润，共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。合作开发房地产合同，要求合同一方当事人具备房地产开发经营资质，如双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前一方当事人已取得房地产开发经营资质或者依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应认定合同有效。土地使用权性质与合作方式不同，合同性质及效力也不一样： 1、利用宅基地与他人合作建房的，虽然提供土地使用权的一方取得了建房所需的"两证一书"（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、居民（个人）兴建住宅用地批准通知书），但因宅基地属集体土地，仅供集体所有制的成员使用，合作建房合同应认定无效。 2、未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人签订的合作建房合同，应当认定合同无效；但起诉前已经办理了批准手续的，应认定合同有效。 3、合作双方所签合作合同约定提供土地使用权的一方当事人不参与经营活动，不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定双方所签合作合同为土地使用权转让合同。 4、合作双方所签合作合同约定提供资金的一方当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋、只收取固定数额货币或者只使用房屋的，应认定双方所签合同为房屋买卖合同、借款合同或者房屋租赁合同。 三、合作建房合同纠纷的处理 1、当事人请求分配需经有批准权的人民政府主管部门批准而未经批准、未取得建设工程规划许可证或擅自变更建设工程规划的房地产项目利益的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。 2、利用宅基地合作建房合同被确认无效后，房屋归宅基地"两证一书"的申办人所有；同时，由宅基地"两证一书"申办人将投资款及利息返还出资人。 3、超出规划建筑面积的房产，补办批准手续后合作双方对该部分房产的分配协商不成的，一方当事人请求按合作合同约定的利润分配比例分割的，应予支持；对该部分房产增加的投资额的承担比例，协商不成的，应按约定的投资比例或利润分配比例承担。 4、当事人违反规划开发建设的房屋，被有关行政管理部门认定为违法建筑

合伙与合作的法律关系及后果

合伙与合作的法律关系及后果 广西壮族自治区柳州市xx区人民法院 民事判决书 原告张xx。 委托代理人韦x,广西xx律师事务所律师。 被告覃xx。 委托代理人卢华昌,广西和清律师事务所律师。 原告张xx诉被告覃xx合伙协议纠纷一案,本院于xxxx年月日立案受理。依法由审判员马x 独任审判,于xx日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人韦x,被告覃xx的委托代理人卢华昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张xx诉称,2012年1月1日,原、被告合伙租赁香港新城xx号门面经营二手房等买卖业务,双方约定合伙经营期间产生利润平均分配,租赁合同由被告与门面管理人签订,门面转让费和2个月租金17800元、合同定金1200元、购激光机和电脑2150元,共计21150元,由原告出资。同年1至3月以被告家的忠梦房产有限公司开展业务,4月原、被告向工商行政管理分局申请办理xx房地产信息服务部,字号由原告取名,经营者登记为被告,4月12日后以xx 房地产信息服务部开展业务,2012年10月31日原告支付11月、12月门面租金。2013年1月双方对业务往来账目不清发生争执,被告未征求原告意见私自将门面换锁,将门面的招牌换掉,将原告印在招牌上的电话一并换下,阻止原告参与合伙经营。2013年4月2日、24日柳州市公安局xx派出所先后两次出警处理,4月8日,xx街道办事处xx社区居民委员会人民调解委员会组织双方调解,在调解中被告以接电话为由离开调解室,后来社区电话通知被告来调解,被告以没时间为由拒绝接受调解。合伙期间双方还有部分卖房收益款没有分配,合伙租赁的门面被被告占为已有独自经营至今,合伙经营的基础已经丧失,致原告合伙收益受到损失。原告认为,被告的行为侵犯了原告的合法权益,故诉至法院,请求判决:1、原、被告解除合伙关系;2、被告赔偿原告合伙经营收益损失80000元;3、被告支付原告卖房收益款13000元。4、被告支付原告出资款21150元;5、本案诉讼费用由被告承担。 被告辩称,1、被告并未与原告合伙经营柳州市xx房地产信息服务部,该服务部是由被告及其家人经营,与原告无关,如果原告认为其享有经营柳州市xx房地产信息服务部的股份,那么应该通过诉讼确权。原、被告之间并不存在合伙关系,双方没有订立书面的合伙协议,原告称有口头协议,却没有任何证据予以证实,依据民法通则第三十条、第三十一条规定,合伙原则上要订立书面协议,对于出资数额盈余分配,债务承担、入伙、退伙以及合伙终止的事项要做出明确规定,原、被告之间对于以上所要求都没有约定。2、原、被告之间曾经有就临时对某一房产的购入共同出资、卖出后平均分利的事实,但每一笔房屋买卖都是卖出后即时结清,双方的临时合作关系,并不能认定是法律上的合伙关系,即使认定那么每笔生意完成后就已经解除合伙关系。3、原告诉称合伙字号由其取名,但原告在xx县人民法院就同一事实起诉时连信息部的名称都弄错,可以看出原告明显在说谎。综上所诉,原、被告之间并不存在合伙关系,原告的诉请是没有法律依据的,请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明,柳州市xx房地产信息服务部系个体工商户,经营者为被告,于2012年4月12日成立。2012年12月7日,原告与被告签订《合作买房协议》两份,其中原告作为甲方,被告作为乙方的协议内容为“甲乙双方合作共同买xx苑46栋A座604号总房价195000元,每人投资97500元,双方认可,得了房款平分”;另原告作为乙方,被告作为甲方的协议内容为“甲乙双方合作共同买金龙苑xx号总房价239000元,每人投资119500元,双方认可,得了房款平分”。2013年3月21日,原告出具《收条》一份交被告收执,内容为“今收到覃xx合作本利一共分140000壹拾肆万元正,卖金龙苑xx号房”。根据银行记录显示2012年6月至2013年3月期间原、被告双方有多次经济往来记录。2013年4月,双方因产生纠纷曾两次报警处理,柳州市

合同无效的法律后果之探析

合同无效的法律后果之探析 摘要：合同的无效，是指合同当事人所为的意思表示不为法律所承认，不能产生当事人预期的法律效果，但这并不代表说合同的无效不产生任何其他的法律效果。通过对合同无效情形下的各种法律后果的梳理和探讨，以期对此能有一个正确的认识和理解，从而在合同归于无效的情形下更好的维护国家和社会公共利益以及当事人的合法权益，同时也切实保障合同法之自由公平价值的实现，促进社会主义市场经济的健康有序发展。 关键词：合同无效返还财产折价补偿赔偿损失收归国有 引言 合同的无效,指是合同因欠缺法定生效要件而受到法律的否定性评价,当事 人的合同得不到被赋予合法的法律效果的一种状态。①我国《合同法》第56条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”这里所说的没有法律约束力，是指合同当事人所为的意思表示不为法律所承认，不能产生当事人预期的法律效果。②但是这并不代表说合同的无效不产生任何其他的法律效果。我国《合同法》第58条和第59条对合同无效所产生的法律后果作了明确的规定：即“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”但是如何正确地理解和适用该条款来处理合同无效所产生的后果，不仅在理论界争议颇多，在司法实践中也同样难以达成一致。因此，对合同无效的法律后果进行一个有效而又深入的研究就显得尤为必要。基于此，本文拟从合同无效的基本理论入手，对其产生的各种法律后果进行一个理论上的剖析与反思，以期能够对 ①陈小君主编：《合同法学》，高等教育出版社2009年版，第87页。 ②余延满主编：《合同法原论》，武汉大学出版社1999年版，第232页。

买家遇到一房二卖怎么办

一、一房二卖是什么 一房二卖在房地产交易行业是极为常见的现象，卖家与不同的买家都签订了房产买卖合同，将同一个房子卖给了不同买家，然而房产只能是登记在其中一方买家名下，因此便有了冲突。一房二卖属于典型的欺骗行为，卖家构成违约甚至可能是欺诈，而买家遇到这种情况该怎么办，下面着重分析一房二卖中买家该如何维权： 二、一房二卖中，买家该怎么维权 (一)可基于买卖合同向卖家主张违约赔偿 由于民商领域鼓励交易的原则，买卖合同在没有违反法律规定的情况下并不轻易认定为无效，在一房二卖中签订的房产买卖合同亦是如此。但即便基于合法有效的合同，两个买家不能都要求卖家交房并办理过户登记，毕竟同一套房不可能有两套房产证。因此根据公平原则，实践中往往是将房产归于第一个合法有效签订合同的买家，而其他买家只能基于卖家违约或者欺诈来向卖家索赔。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条和第9条相关规定，一房二卖后，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 (二)可向卖家主张解除、撤销房产买卖合同 一房二卖属于《合同法》中典型的隐瞒欺骗行为，根据《合同法》，因欺骗而签订的合同可撤销，因此买方可以在知道或者应当知道卖方一房二卖的情况后一年内申请法院撤销。同时根据上述司法解释，买方可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款

一倍的赔偿责任。主张解除、撤销房屋买卖合同的好处是合同被撤销解除后，买方也不必再履行合同义务。 (三)如果合同涉嫌违法则可主张合同无效 事实上，合同无效的情况包含了损害第三人利益的情况，因此一房二卖中依旧可以主张房产合同无效。当卖家与第二个买家签订房产合同时，如果第二个买家对此知情，则属于双方恶意串通损害第三人利益的情况，合同就自始无效，第二份合同无效后，作为第一个买家自然就可以基于此前签订的房产买卖合同要求卖家交房并办理过户登记。

二手房买卖合同纠纷常见问题200问

编号：____________ ___ 本资料为word版本， 可以直接编辑和打印，感谢您的下载 二手房买卖合同纠纷常见问题200问 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________

依法院判决、裁定、调解而进行的房地产登记，由权利人单方申请即可登记2011-7-30代为办理房的转让、出售等一切相关手续”是否包括抵债？出让尚未取的产权证的合同有效吗？2011-7-30 查封房产的财产保全错误，如何承担赔偿责任？2011-7-30定金有哪些种类？支付定金后合同没能签成，是否必须返还？2011-7-29 中介费纠纷：签定房屋买卖合同后，又进行撤消，并私下签定新的房屋买卖合同，原合同约定的中 2011-7-27 介费是否需要按约支付？ 中介费纠纷：看房确认书约定，私下成交的要承担违约金，该约定是否有效？违约金标准接近佣金， 是否会被调整？ 中介费纠纷：中介与下家约定房屋到手价，但未明确退税归属，该退税如何处理？2011-7-27中介费案例：已经签定居间买卖协议，但因双方不能就付款时间达成一致，未能签定正式的买卖合 同。中介费是否应当支付？ 二手房案例：居间买卖协议约定，因一方原因未签定正式房屋买卖合同的，应支付中介相当于正常 佣金的违约金，该约定是否有效？ 中介费案例：签定买卖居间协议及房屋买卖协议后，一方因贷款问题不能签定正式的买卖合同，是 2011-7-26 否需要如约支付中介费？ 中介费纠纷：出售居间合同约定，卖方有自行出售或经第三人介绍出售该房屋的违约行为，后卖方 2011-7-26 与该中介带看的买方经其他中介成交，卖方如何承担责任？ 中介费纠纷：买卖合同已经签定，买房人主张中介未协助办理贷款手续，因此拒付剩余佣金，能否 2011-7-26 被支持？ 中介费案例：签署居间买卖协议后，一方原因未签定正式买卖合同，是否需要支付相当于佣金的违 约金？ 中介费纠纷：居间及买卖协议均已签定，但夫妻共有的房产只有一方签字，后交易未成。合同是否 2011-7-26 有效？中介是否可以要求中介费？ 中介费案例：居间协议与买卖合同均已签定，但购房人不符合贷款条件，中介费是否需要支付？2011-7-26 中介费纠纷：居间协议签定后，三方又签定了解约协议，约定卖方支付中介违约金3万元，该协议 2011-7-26 是否有效？是否必须如约支付？ 正式房屋买卖合同已经签定，买方因贷款不成被卖方追究违约责任，是否可以要求中介返还佣金， 2011-7-26 并承担相应损失？ 中介费案例：居间合同约定买方不购买房屋应支付总价款的2%作为违约金，后买方贷款不成，是否2011-7-24

房屋买卖案例分析

房屋买卖案例分析 一、主题 在房屋买卖过程中“一房二卖”的现象引起的房屋买卖合同纠纷所涉及的不动产的转让、合同的履行、债权关系等进行的分析 二、基本法理 对房屋二重买卖纠纷进行分析，主要是基于以下法理： （一）不动产的特性及一物一权原则 房屋是一种不动产，其位置是固定、不可移动的，而且周围、邻近房屋和环境的状况对房屋的影响很大，因此在不同的土地上建造的房屋会因周边的的环境、交通等各方面的不同而不同，同样造价或造型的房屋建在不同城乡、不同地段上，其用途和价格会相差很大。土地是一种有限的资源，对土地的依附使房屋具有了稀缺性与唯一性，正因为如此才引起了多个购买者对同一房屋有购买意向，并且在产生纠纷之后会有相互不肯让步的情况发生，甚至有购买者明知房屋已出售却以更高价格与房屋出卖人恶意串通地签订买卖合同，而另一方面，根据一物一权原则，即一物之上绝不得存在两个相抵触的物权，而所有权又具有绝对的排他性，一物之上不能有两个所有权。因此必将有一方会得不到合同的履行，从而引起所有权纠纷。 （二）房屋所有权的取得与合同生效的关系 我国现行法律将合同的生效与房屋所有权的取得作了不同的规定，正因为这种不一致的规定才使得合同的生效与房屋所有权取得之间存在时间差，订立房屋买卖合同到办理过户登记手续通常有一段时间间隔，更易引起二重买卖的现象。 1．房屋买卖的过户登记不同于合同的生效登记 我认为对于二重买卖合同效力的判别标准应当以《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”为依据。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条进一步明确规定：“法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”而法律或行政法规并未将房屋买卖过户登记规定

合同无效后的法律后果

合同无效后的法律后果 《合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 本条规定，在合同无效或者被撤销的情形下，当事人仍应负如下几种民事责任：1．返还财产 返还财产是指合同当事人在合同被确认无效或者被撤销以后，对已交付给对方的财产享有返还请求权，而已接受该财产的当事人则有返还财产的义务。合同无效或者被撤销后，就意味着双方当事人之间没有任何合同关系存在，那么就应该让双方当事人的财产状况恢复到如同没有订立合同时的状态下的情形。而返还财产就是旨在使财产关系恢复到合同订立前的状况。所以不论接受财产的一方是否具有过错，都应当负有返还财产的义务。不过返还财产主要适用于已经作出履行的情况，如果当事人根本就没有开始履行，或者说财产尚未交付，就不应适用返还财产这一原则。 在无效合同或者被撤销的合同中，返还财产可分为两种情况：（1）单方返还财产。这种情况主要适用于在当事人一方故意违法的情况，即一方故意违法订立合同的行为，其应当将从非故意方取得的财产返还给对方，而非故意的一方已从故意方取得的财产应当上缴国家。例如，一方以欺诈的方法与对方订立了合同，那么欺诈方就应当单方返还另一方当事人的财产，而另一方从欺诈方获得的财产，应当上缴国家。除此之外，单方返还还包括以下一种情况，即合同的

一方履行了合同，另一方还没有履行，则在合同被确认无效或者被撤销后，只存在单方返还的情形。（2）双方返还财产。这种情况主要是在合同被撤销的情况下，双方当事人对合同被撤销只是由于一方或者双方有过错，而并非合同违法，此时双方均应返还从对方所获得的财产。比如在因重大误解而使合同被撤销情况下，双方当事人都应返还财产。 对于返还财产这种民事责任，要注意以下几点：（l）返还财产的范围应以对方交付的财产数额为标准予以确定，即使当事人所取得的财产已经减少甚至不存在了，也仍然要承担返还责任。（2）如果当事人接受的财产是实物或者货币时，原则上应返还原物或者货币，不能以货币代替实物，或者以实物代替货币。（3）如果原物已经毁损灭失，不能返还原物的，如果原物是可替代的物，应以同一种类物返还。 2．折价补偿 本条中规定对于“不能返还或者没有返还的，应当折价补偿。”本条规定了以返还财产为恢复原状的原则，但是在有的情况下，财产是不能返还或者没有必要返还的，在此种情况下，为了达到恢复原状的目的，就应当折价补偿对方当事人。不能返还可分为法律上的不能返还和事实上的不能返还。法律上的不能返还，主要是受善意取得制度的限制。即当一方将受领的财产转让给第三人，而第三人取得该项财产时在主观上没有过错，不知道或者没有责任知道该当事人与另一方当事人的合同无效或者被撤销，善意第三人就可以不返还该原物，并且该原物也是不可替代的，此时，该当事人就不能返还财产，他就必须依该物在当时的市价折价补偿给另一方当事人。事实上的不能，主要是指标的物灭

房屋买卖合同纠纷典型案例解析

1 . 一房二卖，后手买受人虽办登记，因恶意串通无效 出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定构成恶意串通。 案情简介：2009年，邹某与孔某签订商品房认购权转让协议，约定后者支付86万余元受让前者认购的商品房。2011年，孔某诉请继续履行，一审判决支持。邹某上诉期间，将诉争房屋作价125万元转让给陈某并办理登记。孔某遂提起撤销权诉讼。法院认为：①一审判决确认邹某有继续履行合同义务，但因该判决未生效，孔某与邹某之间尚未形成到期的、确定的债权债务关系，故本案不适用《合同法》第74条关于撤销权的规定。②对合同效力认定，属法院应主动审查范围，无需当事人明确提出要求确认合同效力的主张，且孔某亦提出过邹某与陈某转让诉争房屋行为无效的意思表示，故依《合同法》第52条规定，法院对邹某与陈某之间房屋买卖合同效力进行认定。③结合邹某与陈某交易时间、涉案房屋所处区位，成交单价明显低于市场价格；从购房款支付情况看，除转账50万元外，对于剩余75万元付款方式，陈某陈述为现金，但并不能提供该现金系通过取款或其他人借款的来源凭据，故对陈某主张其支付合理对价的主张不予确认。另外，邹某称2009年即交钥匙给陈某，陈某在签购房协议前不对该房状况进行了解，交易后亦未按双方合同关于在全部房款付清当日交房的约定，要求邹某交房，这些情况与一般正常房屋买卖市场交易行为惯例不符。陈某各项客观表现均不能证明其系一个支付合理对价的善意受让人，其与邹某之间的房屋买卖行为属《合同法》第52条第（二）项规定的恶意串通，故判决确认无效。

实务要点：出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但各项客观表现均不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定恶意串通。 案例索引：云南昆明中院（2012）昆民一终字第35号“孔某与邹某等房屋买卖合同纠纷案”，见《孔祥文、刘彦诉邹叔芳等房屋买卖合同纠纷案——房屋买卖合同中恶意串通行为的认定》（郑会利），载《人民法院案例选》（201304/86:135）。 2 . 违章建筑所有权及使用权确认纠纷，不属法院管辖 违章建筑所有权及使用权确认纠纷不属于法院管辖范围，但权利人对建筑的占有应作为一种事实状态受法律保护。 案情简介：2012年，冯某父母以儿子去世后，媳妇张某所居住房屋所有权为原告所有为由，提起确权之诉。诉讼中变更诉请为使用权确认。诉争房屋系未取得产权登记的自建房。 法院认为：①根据最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》规定，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认可和处理，按照城乡规划法等法律、行政法规的规定，属于国家有关行政机关的职责范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，不予受理，已经受理的，驳回起诉。本案诉争房屋所在土地为国有土地，无论房屋由谁出资建造，只要建造人未取得建设用地使用权，其建造行为均系违法，所建房屋亦无法取得产权证明，在未经主管部门处理并补办合法手

二手房买卖中常见的13个法律风险及防范措施

二手房买卖中常见的13个法律风险及防范措施 第一部分买家严格履约 1、购房资格 易犯错误：不少买家自以为资格没有问题，结果签约后资格核验不通过，导致合同无法继续履行，卖方有权解除合同，甚至要求赔偿违约金。以北京为例，常见的核验不通过情形有：社保缴纳中断过、社保曾短暂迁至京外又回京、通过黑中介突击补交、个税不连续、一些合伙类型企业个税缴纳不具有连续性等。 律师支招：买家必须落实自己的购房资格是否完善，否则绝不签约。社保记录可以在官网查询；持身份证，在社保中心和税务所可以现场查询社保和个税缴纳记录。买房人应当花半天时间，先查询，后签约。 2、定金支付义务 易犯错误：未按时、足额缴纳定金，或未留存有效付款凭证。买家一旦出现这样错误，卖家就有可能根据迟延履行责任条款，解除合同。 律师支招：首先，支付定金是买家的义务，必须足额且准时支付，如果支付有困难，在订立合同前就必须考虑好，在订立合同时，根据自己的能力和状况作出约定。第二，现金支付的，必须让卖方给你出具收据；汇款转账的，必须支付到卖方本人的账户，或者卖方书面签字指定的收款账户，汇款后留存好汇款凭证，如果可以，最好让卖方出具收据。 3、首付款支付义务 常犯错误：首付款通过第三方监管平台支付的，常见的错误有：选错监管方式、选错监管机构。（首付款直接支付给卖家的，参见第2点） 律师支招：有一类监管，支取的条件是合同履行完毕后，持证明文件由监管机构放款，若期间发生任何纠纷，任何一方无法提取款项，此方式可取；还有一类监管，不少银行都提供，支取的条件是某个约定时间到来，则自动放款给卖家，此方式不可取，因为合同履行过程有很多变量，甚至纠纷，原定时间到了，买家未必已经取得相应房屋权利。有关监管机构，有些地方的不动产登记中心提供监管服务，可取；有些非常有诚信的中介机构，在银行开设有监管专户并在建设主管部门备案，可取；一些小中介未经备案的所谓监管账户，不可取，已发生多起卷款潜逃事件。 4、申请贷款义务 常犯错误：买家在合同中约定批贷的具体时间；买家没有约定第一次申贷失败后的处理方式。买家如果犯了第一个错误，极容易构成迟延履行，让卖家抓住机会解约；买家如果犯了第二个错误，申贷失败，自有资金难以支付，也会导致卖家解除合同。 律师支招：买家在合同中只能根据自身情况，约定何时提交申贷资料，而不能约定何时取得批贷通知，因为何时批贷是银行和公积金中心的权利，买家是掌控不了的；买家在合同中必须约定，第一次申贷失败后的处理方式，律师建议的方式是：若第一次申贷失败，买家有权利更换其他银行等金融机构再次申请，再次申请失败的，应在N日内自行筹集款项支付（如买家有能力自行支付余款）/或选择约定：合同解除，双方互不承担违约责任，但卖家因合同履行花费的合理支出由买家承担。 5、缴税义务 常犯错误：存量房买卖中，绝大多数地区都会约定由买家承担全部税款，不少买家未事先预判好税负大小，缴税时发现税负远超预期，导致骑虎难下。房屋交易税收复杂繁重，主要涉及契税、营业税、个人所得税、