512地震对成都楼市影响世家机构版
“5.12”大地震对成都房地产市场的影响分析
来源：世家机构
提要：2008年5月12日14时28分，四川省发生里氏8.0级强烈地震，烈度达11度以上，直接波及（破坏）面积10万平方千米，远程影响面积达600万平方千米，全国大半地区有明显震感。震中位于阿坝州的汶川县，地震造成了严重的生命和财产损失，目前已有数万人死亡，数万人失踪，大量房屋垮塌。。。目前，我国正处于宏观经济调控周期，在货币政策趋紧、通胀压力增大的形势下，房地产市场正处于调整期。在此背景下，“5.12”大地震又将对成都房地产市场产生怎样的影响？本文将试图对新的市场形式做出初步的分析和判断。
目录
一．引言
二．地震对宏观经济与政策影响
2.1 地震或将推升通货膨胀.
2.2 地震或将部分改变调控政策
2.3 地震后或须反思成都城市高密发展的模式及四大新城的定位
三．地震对房地产市场发展的影响
3.1 总体分析. 4
3.2 供需分析. 4
3.3 价格分析. 8
3.4 消费敏感点. 10
一．引言（略）
二．地震对宏观经济与政策影响
2.1 地震或将推升通货膨胀
通货膨胀是地震带来的最大潜在经济风险。全国4月份CPI同比涨幅达到8.5%，通货膨胀压力增大已经成为我国经济发展所面临的最为棘手的问题之一。
四川农产品增加值约占全国的6%，粮食产量占全国的5.8%，猪肉产量占全国的11%。[①]而食品和日用品价格的上涨正是去年通货膨胀率不断攀升的首要原因。地震对四川农业产生的破坏，以及受灾群众对食品和日用品的需求，都将对目前早已绷紧的通货膨胀施加新的压力。
此外，随着灾后重建工作的展开，固定资产投资会进一步增长。由于灾区道路、房屋等基础设施建设的需要，对钢筋、水泥等建筑材料的需求将是非常巨大的，给建材价格带来进一步的上涨压力，进而推动PPI指数（生产者价格指数，工厂出售和购买的商品价格变动情况）上涨，而PPI指数的上涨又将直接推动CPI指数的攀升。
2.2 地震或将部分改变调控政策
2.2.1从紧的货币政策短期内不会改变，但加息步伐将放缓
从宏观经济层面来分析，本次地震造成了巨大的生命和财产损失（经济学者刘正山初步估算，这次地震带来的直接经济损失大约为5252亿元，远超年初雪灾造成的1516.5亿元损失），并可能拉低二季度GDP增速，还可能给全国劳动力供给和宏观调控政策带来影响。但考虑到抑制通货膨胀依然是政府面临的首要任务，央行从紧的货币政策发生根本性转变的可能性较小。
此外，由于考虑到地震可能造成的交易中断和流动性恐慌，如果央行再次加息，短期内会加剧企业的成本负担，因此，央行短期内再次加息的可能性不大，即便再次加息也会对灾区采取相应的政策倾斜。
2.2.2银行信贷政策针对受灾地区部分放开
地震给灾区造成了巨大的经济损失和基础设施破坏，需要进行大规模的灾后重建。为扶持灾区的灾后重建工程，商业银行将放宽对灾区基础设施投资和救灾活动的信贷规模控制，并可能采取一定的利率优惠政策。5月15日，据中国人民银行成都分行透露，人行总行授权包括成都市在内的四川省六市（州）地方法人金融机构暂不提高存款准备金率（中国人民银行此前决定自5月20日起上调存款准备金率0.5个百分点）。该项举措旨在增加受灾地区金融机构的可用资金总量，从而加大对受灾地区的信贷支持力度，避免了银行信贷进一步收紧，加之后续还可能有一些金融优惠政策的出台，这对低迷的成都房地产行业而言无疑是
一个喘息的机会。
2.2.3财政补贴力度将加大，其他行业资金或将受影响
地震灾害造成了巨大的财产和基础设施损毁，给灾区人民的生产生活带来了极大的困难，要解决灾区人民的生产生活和灾后重建问题，就需要国家财政政策的大力支持。因此，在未来较长一段时间内，政府将加大对四川地区的财政补贴和政策倾斜力度。
但是，在抗震救灾期间，国家财政政策将重点保证灾区人民的生产生活恢复工作，需要大量的资金和物资投入作为保障，灾区房地产固定资产投资将大量增加，而成都中心城区及周边二圈层城市本身不属于重灾区，不在国家财政政策倾斜的覆盖范围内，这必定会影响该区域众多产业（包括房地产业）资金的支持力度和使用状况。
2.3 地震后或须反思成都城市高密发展的模式及四大新城的定位
2.3.1成都城市高密发展的模式或将改变
从2006年开始，成都提出了“高密发展”的理念和模式。但随着“5.12”大地震的发生，人们会在很长一段时间内对高层建筑（包括住宅、写字楼和酒店等）产生一种恐惧和排斥心理，市场对高层物业的需求将受到明显抑制。此外，城市高密发展还给城市承载能力、交通和环境保护造成极大的压力。基于以上事实，成都高密发展的模式将受到质疑。随着轨道交通的建设，成都可以考虑适度地向低密度横向发展，但由于成都平原土地肥沃，多为国家基本保护耕地，“花园城市”的发展模式也是不可取的。
2.3.2成都四大新城的定位需要重新审视
按照成都市发展规划，成都将建设东部、南部、西部、北部“四大新城”。其中，西部新城定位为“健康休闲城”，以高新区西区为核心，包括郫县、温江的相关区域；北部新城定位为“成都国际商贸城”，配套发展物流、会展、酒店等相关产业，包括金牛区和新都区的相关区域。由于两“新城”距离龙门山地震带较近，在本次地震中遭受到的影响较大，成都已经不宜向西、向北两个方向过度延伸发展，两“新城”的功能定位和发展规模需要重新审视。
三．地震对房地产市场发展的影响
3.1 总体分析
地震对成都房地产市场的负面影响是显而易见的，尽管对主城区房地产市场造成的直接损失较小，但严重影响了购房者的信心和购买偏好。其中，自住型购房者由于预期房价会下跌，可能会选择观望一段时间，且更加倾向于选择低楼层或抗震能力好的住宅；投资投机型购房者进入市场会更加谨慎，成都对外地购房者的吸引力也会大打折扣。
对开发商而言，一方面，销售量面临萎缩，影响销售资金回笼；另一方面，银行暂停房地产开发贷款，使得开发商融资更加困难。因此，开发商资金链将面临更加严峻的考验。
地震对成都周边市县造成的损失较大，对房地产市场的影响也更加显著和持久，尤其是都江堰—青城山板块，房地产行业无异于遭受灭顶之灾，短期内将难以恢复元气。
“5.12”大地震在给成都房地产业带来消极影响的同时也伴随着发展契机，可谓机遇与挑战并存。由于住宅市场是房地产市场的主导力量，且对地震等自然灾害最为敏感，因此，本文以住宅市场作为切入点，以管窥“5.12”大地震对成都房地产行业造成的影响。
3.2 供需分析
3.2.1整体走势：回暖势头终止，短期内市场形势更趋严峻
2007年1月-2008年4月主城区住宅月成交面积
2007年1月-2008年4月主城区住宅供销比情况
从2007年1月－2008年4月主城区各月份住宅成交情况和供销情况可以看出，尽管2008年的各月份成交量较2007年同期有所回落，但从2月到4月，成交量已呈现出逐步回升的势头，供销比有所下降，市场已经初现回暖的迹象。
但“5.12”大地震造成了购房者普遍的心理恐慌，购房信心受挫，市场观望情绪将更加浓厚，成都楼市回暖的势头也将嘎然而止，市场态势或将再次陷入低迷，短期内供需形势将更加严峻。
3.2.2供给层面：总体供给变动不大，但成都城市价值短期内难以恢复，外地开发商入蓉步伐或减缓
由于房地产产品有建设周期长的特点，市场供给不可能在短期内依据市场形式做出相应的调整。但从长期来看，此次地震将使得成都的整体房地产投资环境受到相当大的冲击，“一个来了就不想走”的城市形象短期内将迅速贬值，外地开发商可能看空成都市场，由于替代效应，国内其他二线城市将更受外地开发商青睐。因此，就外地开发商而言，可能会因此放缓进入成都市场的步伐，目前已经进入成都市场的外地开发商也可能因此而退出，从而使得成都房地产市场的供给规模和结构出现调整，本土开发商的供给份额将有所增加。
3.2.3需求层面：
购房者信心受挫，购房选择偏好发生改变，危旧房住户的换房刚性需求凸现；外省需求受到抑制，但成都周边入蓉购房者可能增加。
购房者信心受挫，省外入蓉置业者短期内迅速减少，但省内入蓉购房需求可能增加
遭遇此次地震之后，不管是省内还是省外的购房者，其信心都将遭受不同程度的打击。省外购房者对地震的影响最为敏感，会对成都市场产生抵触情绪，使得省外购房者对成都市场形成排斥心理，需要较长一段时间来消除地震所带来的心理阴影。
但事实证明，成都中心城区及近郊绝大部分建筑都经受住了本次地震的考验，说明其建筑质量和抗震能力是可靠的。此外，尽管成都离龙门山地震带空间距离较近，但由于成都平原为冲积平原，地基较为松软，可以吸收地震波，缓解地震所带来的冲击和损害，所以成都地区受地震影响较小，属于相对安全地区。因此，省内受灾较为严重的地区（特别是龙门山地震带区域）有余力购房者将加快在成都平原置业的步伐，将为成都及周边楼市带来需求和购买力支撑，这是成都房地产业所面临的一大发展机遇。
投资性购房者看空市场，换房需求成为新的刚性需求，现房将更加走俏
此前在新政对多次置业者的严厉打击下，还是存在部分中高收入者将房屋作为保值增值的工具以对抗通货膨胀。但是，在面对瞬间就能将建筑夷为平地的地震面前，资产可能在顷刻间化为乌有，难免对房产增值保值的安全性产生忧虑，加之投资者预计到成都市场会因地震的影响而陷入低迷，普遍看空市场。故而，在遭遇此次地震之后，不仅消费者信心受挫，而且投资、保值增值的需求也将进一步减少。
此外，由于地震造成建筑年代较早或建筑质量欠佳的房屋开裂或倒塌，对此类房屋的业主而言，换一套质量更好的住房将势在必行。由于现房距离交房日期时间短，可以快速入住，将受到此类购房者的热烈追捧，可以预期，现房将更加走俏。
因此，原本存在的首次置业需求、改善型需求和震后换房的刚性需求将成为今后一段时间市场需求的主导力量。
二手房市场产生分化，旧城改造机会凸现
受地震影响，消费者已将产品的安全性和品质放在了第一位，因而，建筑年代较早、安全性与品质较差的二手房，其市场空间必将受到挤压，而建筑年代较
晚、抗震能力设计标准高、建筑质量较好的次新房将受到二手房购房者的欢迎。
但是，从另一个层面来看，这些年代较早的建筑所在片区大多都拥有优越的地理位置、成熟的配套设施和便捷的交通条件，是旧城改造的绝佳选择。如果说震前由于拆迁成本过高导致旧城改造项目难以推进的话，那么震后其市场价值的显著降低无疑将为有志于此的发展商提供了难得的契机。
新房租赁市场或将升温
在地震之后，购房需求将受到一定程度的影响，无论是处于观望状态的潜在购房者，还是居住建筑年代久远、存在安全隐患的住房内的业主，都会更多地将目光投向房屋租赁市场。而对于租赁市场而言，建筑质量较好的新房将更受青睐。
低密度别墅需求提升，市场格局将产生调整
从高端市场情况来看，由于受到地震的影响，人们更多地从安全角度去考虑置业问题，高收入人群将更加倾向于购买低密度、高质量、高品质的别墅住宅。因此，城市高层豪宅的市场需求将受到一定的冲击。
同时，由于都江堰、温江等地区距离龙门山地震带的空间距离较近，本次地震遭受的破坏较为严重，购房者会对这些区域的产品产生抵触心理，更加倾向于购买双流、龙泉等距离震中较远、受地震影响较小地区的别墅产品，由于别墅板块间的替代作用明显，成都别墅市场格局将产生调整。
高层住宅单位将受到考验
虽然就住房的安全性而言，框架结构和框架—剪力墙结构的高层建筑要优于砖混结构的多层建筑。但从心理层面来讲，地震对高楼层居民造成的恐慌远大于低楼层的居民。因此，在地震之后，高层住宅的需求将在一定程度上受到影响。如何消解地震后消费者对高层住宅的恐惧心理，将是开发商面临的一项重大课题。
3.3 价格分析
3.3.1短期内价格或将下跌
由于地震对房屋可能带来潜在的安全隐患，省建设厅下发通知要求各级建设部门立即对辖区内房屋进行鉴定、排查，各在建项目需要停工并对项目的建筑结构、建筑垂直度、位移、裂缝及施工使用脚手架的稳固性等进行全面勘查，复工还需要一段时间。同时，各大商业银行考虑到地震对在建房屋造成的破坏可能带
来的金融风险，已经暂停房地产开发贷款，这将使得开发商资金状况更加雪上加霜。
对于成都房地产市场而言，震前房地产行业本身就处于低迷状态，开发商面对如此环境，不排除主观方面使价格呈现下滑的情况。因为，采取一定的降价措施，其一是缓解开发商资金链的紧张状况，其二是适时进行价格调整，以“低价走量”的方式来缓解地震灾害带来的日趋严峻的市场压力。
此外，根据历史经验，台湾1999年“9.21”地震后，地震因素使台中县与南投县的房地产交易价格下降约0.5%～30%；而1989年美国Loma Prieta地震也导致加州地区住宅价格下跌2%。
因而，从短期来看，住宅价格将受到地震灾害影响，出现一定跌幅。灾害发生的第一季，将是灾害冲击住宅市场价格的开始，此时可能受到灾害发生的影响而交易惨淡。
3.3.2从产品形态来看，高层住宅降价压力陡增，而低楼层、低密度的别墅和花园洋房价格会有上涨的趋势
由于地震使购房者对高层和超高层产品产生的恐惧心理，购房者更加倾向于选择低密度和低容积率的产品，即使选择高层和超高层产品，也会青睐较低的楼层。这使得该类产品的销售压力增大，短期内降价压力陡增。
而低楼层、低密度的别墅和花园洋房的安全性、可靠性和舒适性价值则会被高收入者重新认识，由于需求的推动，该类产品的价格会出现上涨的趋势。
3.3.3从产品品质来看，高品质、高安全性的产品会出现“品质溢价”，而低安全性、存在质量问题的产品则会被市场冷落
受“5.12”大地震的影响，高品质、高安全性的产品会成为市场关注的焦点，其价值被重新发掘，出现“品质溢价”，必将成为市场追捧的对象。
随着购房者对产品安全性和抗震能力要求的提高，低安全性、存在质量问题的产品则会被市场冷落，就算价格大幅下调也可能出现滞销的现象。
3.3.4成本上升仍将持续，长期价格有上涨的压力
从长期来看，中国经济基本面受此次地震的影响是显而易见的，且地震会进一步加大房地产商的成本压力。当前已经存在的通货膨胀以及灾后重建对大量原材料的需求所带来的价格上涨压力，都会促使房屋建筑成本增加，进而推动房地
产产品价格上涨。
此外，“5.12”地震的发生促使成都及周边地区住房防震设计标准提高，而防震标准的提高将带来成本的大幅增加，据专家分析，新建造住宅成本增幅可能在20％～30％之间。
综上分析，在CPI的居高不下、灾后重建带来的原材料价格上涨、抗震设计标准的提高的共同作用下，震后房地产市场面临较大的成本压力，长期价格有上涨的趋势。
3.4 消费敏感点
3.4.1产品质量备受关注，高层建筑高楼层销售考验营销
由于地震对购房者心理的影响，在选择房屋时，建筑质量和安全性将成为购房者首先考虑的主要因素之一。
在产品选择方面，框架结构、低密度、中低楼层的住房将成为购房者的首选对象。但是由于受成都住房供给结构和购买能力的双重限制，电梯公寓仍然是大多数中低收入者无可奈何的选择，不过购房者将更加倾向于选择高层电梯公寓的低楼层单位。因此，未来几年内高楼层单位的销售将是成都房地产营销的一个重大课题。
3.4.2依托企业品牌，注重产品促销方式
处于当前房地产行业的特殊时期，打造开发商品牌美誉度将成为企业生存和发展非常重要的环节，品牌美誉度高的企业将给购房者有力的心理保障，其产品将倍受市场追捧。例如在本次地震中中冶承建的产品表现出良好的抗震能力和可靠性，这对企业来说无疑是一种鲜活的宣传，提高了其知名度和客户信赖度。因此，房地产企业一方面应花大力气进行品牌的宣传与建设，另一方面利用其已有的品质产品作为鲜活的例证，为产品销售提供较为有力的保障。
此次地震给人们留下的心理阴影是持久的，需要时间来消除。在震后较长一段时间内，抗震救灾是政府和社会的首要任务。因而，房地产企业在进行产品宣传时，应更多地注重公益性公关宣传活动，树立企业的社会公众形象。
3.4.3消除购房者对产品安全性的认识误区和担忧，对已经落地的项目需要趋利避害、因势利导，而对处于规划中的项目可以充分发挥管理的柔性价值
对于已经落地且无法重新定位的项目，我们需要趋利避害，扬长避短，在销售中积极去引导购房者的购买偏好，消除其对高层住宅的恐惧心理。
而对于正处于规划中的项目，我们可以依据目前新的市场形势，发挥管理的柔性价值，及时对产品和需求重新做出审视和定位，主动出击，顺应市场形势的变化。一方面，依据潜在购房群体购买心理的变化和现有产品存在的不足之处，把握新产品的核心竞争力之所在。另一方面，积极推动产品的更新换代，在产品品质、安全性、抗震能力和成本控制方面做出新的探索，并用积极的宣传策略去迎合和吸引消费者，引领市场发展的趋势。
毫无疑问，本次地震将会深刻影响到消费者的购房偏好和心态，进而深刻地影响成都房地产业的发展格局，对整个成都房地产行业来说是一种挑战，对行业内的企业也提出了更高的要求。
“塞翁失马，焉知非福”，虽然地震给市场带来深远的负面影响，但它更从需求的源头抑制了房地产行业的非理性发展，挤压行业内过多的投资、投机行为，对行业的长远健康发展而言未尝不是一个利好，同时也为行业内积极探索、勇于开拓的企业提供了一个良好的发展契机。由于地震对消费者的影响更多的在于心理层面，因此，在恐慌平复、灾情过后，可以预期，市场将逐步回归良性发展的轨道。
成都市40年产权公寓SOHO市场分析
成都市40年产权公寓市场分析 一、市场整体现状 1.1发展历程及现状 发展势头迅猛，渐成主流产品之一 2007年以前，商务公寓此种产品形态尚处于市场萌芽阶段，供需都较少。而随着土地市场出让指标的变化，很多出让的二类住宅用地中都加大了商业指标或者在商业用地中明确规定了兼容的公寓指标，因此在市场难以消化更多商业指标的情况下，开发商大多选择发展操作方式灵活、投资回收快的商务公寓。 从历年主城区的市场成交情况看，2007年以来这种兼容商业比例较大的二类住宅用地和明确规定了兼容公寓的商业用地除2008年市场冷淡期外，出让规模都在600亩以上，体量巨大。因此，从2008年开始，商务公寓开始大量涌现市场。2011年由于宏观调控对住宅市场的打压，商业用地的供应大幅提升，可预计未来商务公寓将有一个井喷。 主城区兼容较大体量商业和公寓的住宅用地历年成交情况汇总表 各方位全面开花布局，南延线成热点区域，品牌开发商高度集中 典型项目分布图
从目前的典型项目分布来看，主城区的东、南、西、北、中各方位都有，但从现状来看，相对集中的板块主要为南延线、红牌楼、金沙、金府商圈、建设路等，而远期来看，南延线板块项目众多，聚集了复地、花样年等众多品牌开发商。粗略估计未来2-3年内该板块的潜在商务公寓项目有10余个，总供应量约为25-30万平米，因此该板块将会是商务公寓发展的热点区域。 1.2供需现状 2011年1-8月商务公寓新增供应59.11万㎡，成交37.92万㎡，同比逆市增长近45%。新政后，市场供应和成交稳步攀升，但是市场供应巨大，竞争激烈。 新政后，住宅市场被打压，需求被严重抑制，部分投资性需求被成功的分流到了商务公寓的市场，新政后商务公寓的成较同期都有不同幅度的增长。但是也因为调控的影响，商务公寓的市场供应量也大幅增长，市场竞争趋于白热化。 销售情况差异较大，城南供需两旺，竞争激烈。
成都人才公寓与落户政策
成都人才公寓政策 （一）适用对象 经人社部门认定并符合《成都市急需紧缺人才和高端人才目录》中A、B、C、D类标准的人才，具体为： A类：国内外顶尖人才 主要包括：诺贝尔奖、图灵奖、菲尔兹奖获得者；国家最高科学技术奖获得者；中国科学院院士；中国工程院院士；中国社会科学院学部委员；国家“万人计划”杰出人才人选；相当于上述层次的顶尖人才。 B类：国家级领军人才 主要包括：国家有突出贡献的中青年专家；中国青年科技奖获得者；享受国务院政府特殊津贴的专家；国家“万人计划”中除杰出人才之外的人选、国家“千人计划”人选、百千万人才工程国家级人选；“长江学者奖励计划”教授；国家杰出青年基金项目完成人；国家自然科学奖、国家技术发明奖、国家科学技术进步奖一等奖及以上获得者或项目主要完成人；相当于上述层次的领军人才。 C类：地方级领军人才 包括：省青年科技奖获得者；省有突出贡献的中青年专家；省“千人计划”人选；“成都人才计划”人选；享受四川省或成都市政府特殊津贴人员；国家自然科学奖、国家技术发明奖、国家科学技术进步奖二等奖获得者或项目主要完成人，省自然科学奖、社会科学优秀成果奖及以上获得者或项目主要完成人；四川省学术与技术带头人； “成都发展卓越人才奖”获得者；相当于上述层次的领军人才。 D类：其他高级人才 主要包括：具有正高级(若相关行业领域不设正高级层次的须为其高级)专业技术职务任职资格的专业技术人才；取得研究生及以上学历且获得相应学位的国内外高校毕业生（国外高校取得的学历及学位必须经国家教育主管部门认证通过）；省或市级技能大师工作室领衔人；市级工艺美术大师；具有高级技师职业资格证书；具有高级社会工作师职业资格证书；其它按相关规定享受高层次人才政策的人才。 《细则》规定在安居方式选择上，申请人若同时符合多种安居方式准入条件，只能选择其中一种。租住人才公寓期间人才类别发生变化的，可按调整后的类别提出申请，经审核后从次月起调整相关标准，累计最长不超过5年。 （二）申请条件 1. 符合《成都市急需紧缺人才和高端人才目录》中标准 2. 与本市用人单位签订劳动合同并缴纳社会保险； 3. 在本市无自有住房且未在本市享受过其他购房优惠政策。 （三）申请材料 1. 身份证 2. 用人单位营业执照或统一社会信用代码（组织机构代码）证书 3. 用人单位出具的《成都市人才安居申请表》 4. 符合《成都市急需紧缺人才和高端人才目录》中A、B、C、D类标准相关证明（学历、 职称、职业资格等证书及获课题、成果奖等证明材料） 5. 劳动合同
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成都最贵酒店公寓－成都棕榈泉费尔蒙公寓 “6月22日，成都棕榈泉费尔蒙公寓单日成交30套，并以29200元/㎡的价格打破了成都最高公寓成交单价。”消息一出便引发成都楼市各界热议，而成都高端酒店式公寓，一时间成为楼市关注焦点。 棕榈泉费尔蒙挑动成都高端公寓神经 棕榈泉费尔蒙公寓单日成交30套，并以29200元/㎡的价格打破了成都最高公寓成交单价，这对于成都楼市确实是个不小的撼动，尤其对于成都刚刚起步的酒店式服务公寓。 去年5月26日，成都第一座六星级酒店公寓棕榈泉费尔蒙国际公寓正式对外开放，并成为成都首个可售六星级酒店公寓。而在这之前，成都的酒店式服务公寓管理机构大都采取与开发商合作开发的模式，只租不售，亦或采取与业主合作的模式，只提供物业租赁服务。 棕榈泉费尔蒙公寓的亮相，可以说填补了成都楼市酒店公寓投资行业的一个空白。这也就可以理解为何棕榈泉费尔蒙公寓自推出以来一直都备受青睐。 成都棕榈泉国际中心（来源：网络）
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成都公寓市场研究报告 篇一：XX年成都酒店式公寓市场调研报告 成都酒店式公寓市场调研报告 序言 ................................................ ................................................... ................................................... (2) 一、起源 ................................................ ................................................... (2) 二、概念 ................................................ ................................................... (2) 三、特点 ................................................ ................................................... (3) 3．1、酒店独立产权 ................................................
(3) 3．2、酒店式管理 ................................................ ................................................... . (3) 3．3、兼具居住度假与投资两种功能 ................................................ .. (3) 四、用途分类 ................................................ ................................................... .. (3) 4．1、商务酒店式公寓 ................................................ ................................................... .. (3) 4．2、商住酒店式公寓 ................................................ ................................................... .. (4) 4．3、新生代酒店式公
成都市长租公寓市场发展的机遇与挑战
Wide Angle | 广角 MODERN BUSINESS 现代商业158成都市长租公寓市场发展的机遇与挑战 付雪梅 舒刘 朱倩文 陶甜田 四川师范大学 四川成都 610101 摘要:近几年来，存量房市场在多种因素的综合作用下迎来发展机遇，巨额资本纷纷涌入这片市场，成都市长租公寓市场发展也如火如荼。但由于行业兴起时间短，运营模式尚未成熟，经营过程中存在许多的发展难题。本文就目前成都市长租公寓市场发展总体状况进行分析，深入了解其发展前景和目前存在的发展困境，并结合行业发展内在规律和相关政策导向为成都市长租公寓市场的长远发展提出建议。关键词:长租公寓；融资；投资回收期；互联网+公寓 长租公寓是指公寓运营企业将从存量房市场收集来的房源进行改造和装修升级，并通过提供多样化公共空间配置和标准化物业服务，吸引市场人群入住(租期一般在几个月或者一年以上)的出租型公寓。近几年来，魔方公寓、you+国际社区、优客逸家、龙湖冠寓、世联行(红璞)、德商(蜜柚)公寓等陆续在成都落地，提供各具特色的个性化租房服务，主要分布于成都市二三环之间，其中西门和南门两个区域由于其独特的区位优势较为集中，发展更加迅速。在旺盛的市场需求面前，品牌房企跃跃欲试，但目前成都市乃至全国的长租公寓市场正处于摸索和探究的起步阶段，运营和盈利模式尚未成熟，市场风险不断，各路资本要想撬动成都市住房租赁市场这块大蛋糕任重而道远。 一、长租公寓现阶段发展困境分析 (一)资金缺口大，融资途径单一 截至目前，多家长租公寓企业已至少完成了一轮融资，但仍不足以支挥其 运营过程中所需要的承租费、改造费、水电费及宣传推广费用等开支，尤其是经营前期需要源源不断的资金投入。巨额的前期投入与长租公寓企业所获得的融资之间难免产生一定的资金缺口，这种重资产模式将考验长租公寓发展的可持续性与企业的。而且就法律层面而言，长租公寓企业只是承租人，而银行等传统金融机构只将房屋不动产产权作为资产抵押资，公寓企业拥有的也只是不被认可的租赁权，因此无法从银行获得货款。隔驶资途径目前只是依靠单一的风投资金，但风投资金需要经过繁琐的程序才能获得，且成本高于普通融资途径，也会介入公寓企业的日常经营管理。长租公寓企业在目前甚至未来很长一段时间内都将难以改变其资金短缺和间接融资难的现实难题，这也将严重制约长租公寓企业规模的扩大和长远发展。 (二)回收周期长 ，普遍呈亏损状态 长租公寓回收周期长是整个行业所共同面对的又一挑战，据行业保守估计即使在不考虑其他费用的情况下，每套公寓的基本装修费用也在五到十万元不等，而仅依靠单一的租金利差和附带的管理费收入，至少要三至五年才能能收回成本。 目前在成都市范围内实现盈利的公寓企业为数不多，盈利情况普遍不佳，更多的是处于亏损状态。魔方公寓此前在成者隆重推出文殊院店和双楠店，仅投入运营两个月，出租率就达到近80％，但看似不错的出租率背后却是极低的运营利润，仍需要一定的时间才能收回成本。放眼整个行业，几乎都面临这样的窘境，这就需要投资资本耐得住性子等待漫长的回收期，而在这期间不免有资金演弱者因流动性不足而被迫出局，因此市场留给投资方和长租公寓企业方的是无尽的授资风险考验。 (三)行业兴起时间短，市场竞争大 一方面与长租公寓相比，传统租房中介发展成熟，具有较强的累积优势和市场竞争力。主要表现在其进入市场时间长，因此在房屋租赁市场上占据较大的市场份额，同时由于赚取手续费为其主要盈利模式，无需承担房屋空置的租金成本，因此运营成本低，资金风险小。另一方面，长租公寓本身存在待完善的问题。首先，长租公寓的特殊性对房源地理位置、交通条件、房屋质量都有特定的要求，因此房源供给有限；其次，由于进入成本的存在，在租金方面较传统模式出现了一定的溢价成分；再者，长租公寓的内部竞争导致在管理和服务水平方面存在参差不齐的现象，大大降低了消费者的体验，同时降低了租客的黏性。 二、成都市长租公寓发展前景分析 由于资金投资回收期长、利润薄、市场竞争大等一系列的发展限制，长租公寓企业现阶段的发展仍然存在着诸多难题。但长租公寓又无疑顺应时代的发展和住房方式的转变，满足了消费者对租赁服务品质需求的升级，与此同时，在城镇化进程加快、住房租赁市场需求扩大的推动下，仍然存在较大的行业发展空间。 (一)利好政策不断，市场预期明朗 成都市作为9大试点城市之一已发布了“租售同权”的相关方案，承租人在落户、入学、医疗、就业、社保等领域的权益将进一步得到保障，这无疑有利于租赁需求的释放。2017年7月市政府还出台了《成都实施人才优先发展战略行动计划》，深入贯彻落实人才夯实战略，在政策保障与都市发展的合力助攻下，更多的“蓉漂”将落户成都。备受关注的十九大也再次掷地有声地表明要让全体人民住有所居,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。在各种利好政策的推动下，市场对成都市长租公寓的发展预期明显趋好。 (二)区位优势显著，潜在需求旺盛 多年以来的快速发展为成都市带来了“国际级中心城市”、