从土地征收的利益博弈看“公共利益”的界定

从土地征收的利益博弈看“公共利益”的界定

[摘要]土地征收涉及各方面的利益,利益主体包括地方政府、企业、村集体和农民。由于“公共利益”界定模糊,利益主体间的经济地位和法律地位的不平等以及法律规定不当与法外行为并存,致使最终受伤害的是村集体和农民权益,以致于造成土地征收非农化范围不断扩大,土地资源浪费严重;土地征收补偿费偏低,截留挪用现象严重,无法弥补被征地农民的损失;失地农民土地保障丧失,社会保障严重缺失;因土地征收引发的纠纷层出不穷,影响了社会稳定。因此必须进一步完善现行的土地征收制度,明确“公共利益”的范围,以法律的形式来确定土地征收制度的目的;促成农民利益集团的组织化和强大化,健全农民利益代表机制;完善法律程序,建立公正而合理的征地程序;让农民获得土地发展收益。

[关键词]土地征收利益博弈公共利益

一、引言

据近代的权威考究,土地征收法律制度最早源于罗马时代,始见于荷兰著名法学家格老秀斯。他认为土地征收的基础在于领主对其臣民有“最高统治权”,以此原则为“公共用途”时,领主可获得私人土地。但国家在如此行为之时,必须对被征地人给予补偿。我国的土地征收法律制度建立于上个世纪50年代,在几十年的运行过程中为国家的工业化和城镇化起到了积极的作用。现阶段,我国正处于城市化快速发展的进程中,农村城市化势不可挡。在城市扩张的过程中,在“公共利益”的名义下，农村集体土地被大量征收,征收土地处于一个高峰时期。但在现实中，绝大多数的土地征收是出于牟利的商业目的，但却经常被一些行政机关、企业和个人描述成是为了“公共利益”，这就便于大量的租用行政权力为经营活动服务。这种现象反映出我国现行的城市土地征收中的理念混乱、制度不合理、藐视私权等非法律理性现象。在实践中，作为矛盾对立双方的征收人与被征收人、政府与被征收人之间仍将围绕征收目的是否构成“公共利益”而继续发生矛盾与冲突。为预防“公共利益”理论之滥用，构建社会主义和谐社会，必须对公共利益进行合理界定。

二、土地征收中各方主体的利益分析

土地征收中涉及的各方面利益主体包括地方政府、企业、村集体和农民。他们之间的权力、权利和利益关系分析如下:

(一)地方政府

在土地征收中,地方政府是最为重要的主体,由于地方政府所享有的国家权力在整个征地过程中起主导作用,因此地方政府在征地关系中处于核心地位。对于地方政府来说,在土地征收中主要可以获得以下利益:

第一,从征收土地项目出让中获得收益。政府进行土地征收往往是在“公共利益”的背后隐藏着一个巨大的利益诱因。因为,在现实中“公共利益”的转化形式往往是大型项目的兴建、公共设施的建设和房地产项目,这些项目以招标投标的形式发包给其他利益集团,政府就在这个出让过程中获得基于土地的某些收益。在政府出让征收土地建设项目价格一定的情况下,政府对征收土地补偿得越少,其获得的利益就越多。

第二,在征收土地建设中追求政绩。这是一种显性利益,对于很多政府官员来说,不管是出于为当地谋求更大公共利益,还是为了其个人的政治前途着想,都迫切需要表现其显著的工作成果。他们往往是以“公共利益”为旗号,致力于所谓的“形象工程”、“政绩工程”。政府利用公众利益换取追求个人政绩的行为表明:政府决策者也是经济人,具有以权博利的“自身利益最大化”动机。第三,官员“寻租”。这通常被视为一种隐性利益。在政府行为上,决策者个人利益的约束和集团利益的冲突不可避免,政府行为受此影响,“寻租”、腐败、权力滥用与政府行为共生。第四,后续管理收益。一个公共建设项目开发建成后,不论它被用作何种经营,都必然处于政府的管理之下,政府对其都将获得长期的管理收益。

(二)企业

企业在征地过程中成本收益的大小取决于征地补偿费的高低。企业在征地过程中的目的是追求开发利润最大化,投入最小化。他们实现目的的方法主要有两点:

其一,尽可能降低土地使用权出让金。土地使用权出让金是政府将土地使用权出让给土地使用者,并向受让人收取的政府放弃若干年土地使用权的全部货币或其他物品及权利折合成货币的补偿。由于我国在土地征收程序方面的诸多不完善,导致企业通过各种手段企图降低土地使用权的出让金。

其二,寻求政府强制拆迁,降低额外支出。在土地征收的过程中,涉及的往往是几百甚至上千的农户,而且涉及的是农民赖以生存的土地资源。因此,在征收过程中往往会因为不满意而采取一定的抵制措施,会让企业增加额外费用、延误工期等。企业作为市场经济人,其最大的目的就是追求效益最大化。要达到这个目的,其最佳的选择就是向政府支付一定的“租金”(或者向其做出某种经济承诺),“雇佣”政府出面以强力措施限期彻底完成拆迁,从而大大节省开发成本。

(三)村集体

村集体组织作为农民集体的一个特殊集团,与农户在长远和根本利益上是一致的。因此,他们能够在和政府的谈判中为村集体争取更多土地收益和维护农民权益。但村集体作为一个特殊的利益集团,也有自己的利益,尤其是包含村集体负责人的个人利益。他们从自身效用最大化角度出发,利用自己的比较优势获得较大的土地收益份额或为今后获取额外的利益保障做准备,甚至擅自挪用和侵占农民的征地补偿费,因此在局部利益上和农民发生矛盾。同时,村集体组织的行为也受到上级政府的约束,许多工作需要得到地方政府的批准方可实施。因此他们往往不完全是代表本村农民集体行使土地所有权职能,而是倾向贯彻执行乡镇或其他上级政府意图。当农民坚决抵制政府征地而导致矛盾激化时,在村集体组织负责人利益有保障的前提下,其往往会站到政府立场与被征地农民相对立。

(四)农民

由于征地是政府强制行为,征地补偿标准由政府制定,所以从法律的角度就剥夺了农民讨价还价的权利,政府采取价格管制压低农地价格来追求自身利益最大化。农民作为理性的“经济人”,必将通过其他途径增加收入和抵制征用行为。他们通过人为增加附属物的量增加补偿,通过拖延附属物的拆迁给施工造成麻烦,迫使政府和用地者增加补偿费;或通过集体上访来维护自己权益。农民这些行为将给征地实施带来额外成本,包括短期和长期成本。政府的信访成本、企业的延迟成本和其他社会成本等构成征地的短期成本。从长远来看,失地农民将给社会带来就业和治安方面的巨大压力,也影响到经济的发展和城市化进程的推进,这些将造成长期成本。可见征地补偿越低,征地实施的社会成本就越高。当然,过高

的征地补偿对征地的实施并非有利,征地补偿标准太高会限制政府对集体土地的必要征用,不利于公共利益事业建设和国家的经济发展,同时也降低了农民对农地的利用效率和保护意识。

(五)其他利益相关者

这里所说的“其他利益相关者”是指在土地征收中和征收的土地上建成的项目涉及有关的社区环境与相关人群。土地征收的结果一般是为了大型项目的兴建,在项目的兴建中,一方面会给被征收土地的周边环境和交通带来一定的影响,如施工噪声会干扰周边群众的正常生活,施工还可能会造成交通不便;另一方面,项目建成后,有可能改善环境,生活更加便利,也带来更多的就业和商业机会。这些公共资源,用于公益目的,实际上涉及到该地区的整体利益,所以该地区的居民都应有知情权和参议权。

三、土地征收中主体行为的博弈分析

(一)地方政府和被征地村集体(农民)之间的权力-权利博弈分析

假设地方政府和被征地村集体(农民)这两个博弈主体都是理性的经济人,都想实现自身利益的最大化。博弈过程中,地方政府的目标是在短期内既能加快本地区经济增长速度,又能实现地方政府财政收入显著增长和任期内政绩最大化,并且在后期管理中获得更多的收益。地方政府大多采取多征地、多卖地和低价买进高价卖出的策略实现自身利益最大化。被征地农民的目标是若征用他们的土地,地方政府必须能长期为其提供高于或者至少不低于目前务农的各项收入,而且考虑到土地未来的增值收益和自己的生活保障,他们会要求较高的补偿费用。农民对自己不满意的政府征地补偿也会采取一定的措施来抵触,如延迟搬迁、集体上访等,在权力-权利的博弈中获得自身利益最大化。在征地的利益博弈过程中,政府凭借其自身强大的力量占据了上风,博弈的天平倒向地方政府一边,村集体(农民)始终处于弱势。普遍存在的现象是村集体(农民)的土地被征用后,农民的补偿、安置费被压低、挤占或者挪用,最终拿到的补偿与其失去土地之后所要面临的生活和重新创业的风险与支出相比不成比例;被征地村集体(农民)的收益不可避免地降低到仅能维持生活的地步,其权益受到了无情的剥夺。因此,这场权力-权利的博弈是一场以村集体(农民)之所失满足地方政府之所得的零和博弈。

(二)地方政府和企业之间的权力-利益博弈分析

地方政府和企业在土地征收中,有时会表现为利益的共同体(如在让农民让出土地的事件上),但有时也会有利益的冲突,主要表现为地方政府和企业之间由于土地出让金而产生的政府权力-企业利益的博弈。地方政府作为一个经济人,凭借其对土地的强势权力,在土地出让中可以选择两种策略:按照市场价格出让土地或者低于市场价格出让土地。鉴于政府的行为,企业在与政府的博弈中也有两种策略:要么接受政府的市场价买进土地,要么放弃本地投资转移别地投资。这里存在四组博弈:第一组,地方政府以市场价格高价出让土地,企业可能会放弃本地投资,在这场博弈中企业的收获为不可预期的中间值,政府收益则为0;第二组,地方政府仍以市场价格高价出让土地,假设企业在策略选择上留下来继续投资,企业利益稍受损但可获得相对较大收益,而地方政府得到满意的较大的受益;第三组,地方政府以低于市场价格出让土地,企业可能会留下来投资,获得满意的较大的收益,但政府的收益就会受损,只有较小收益,显然地方政府作为“理性经济人”不会有这种选择策略;第四组,还是假定地方政府以低于市场价格出让土地,而企业转移到别的地方投资,企业的收益为不可预期的中间值,政府的收益为0。

(三)企业和被征地村集体(农民)之间的利益-权利博弈分析

在征地过程中,被征地的村集体(农民)直接面对着地方政府,并没有与企业之间有直接的市场交易,但是两者之间确实存在着博弈,是企业为了获得自身利益最大化的利益与被征地的村集体(农民)维护自身权利的博弈,是一种间接的博弈。企业希望村集体和农民能够按照协议及早交出土地,并搬迁完毕,但村集体和农民却会因为得不到满意的补偿而滞留,导致企业的工期延误,增加企业的投资成本。在这个利益-权利的博弈中,一般情况下,企业凭借经济优势在地方政府的干涉下会处于明显优势地位,村集体(农民)则力不从心而处于败方。

(四)村集体和农民之间的利益-利益博弈分析

在村集体和农民之间,村集体作为农民利益的集体代表,本来他们之间的利益应该是一致的、同向的。然而,村集体的具体执行人———组织中的某些干部,作为集体的“经济人”个体,由于存在私心,会为了自身利益而侵害集体利益和农民个体利益。农民也会对侵害自身利益的行为有所行动。从而形成了村集体和农民之间的内部主体的利益-利益的博弈。在村集体组织和农民的博弈中,村集体组织处于优势地位,农民处于不利地位。村集体作为我国农村集体土地的所有者,在土地征收中,是与地方政府进行直接谈判、正面博弈的一方。村集体作为某种程度上的“经济人”,加上制度的不完善,使得村集体也会损害农民利益,主要表现为村干部在征地过程中以权谋私。例如,在补偿中,村干部普遍存在办人情事,以亲疏、顺逆等区别进行补偿和利益分配;存在隐瞒、私分、贪污和挪用土地征用款的现象;村干部普遍存在挥霍农村土地征用款的现象。农村在土地征用款的分配过程中,常常出现层层截留的现象,到农民手中时已所剩无几。另一方面,由于农民在土地征收后并没有实现预期的跳出“农门”、发家致富等目标,反而有可能与城市格格不入、因失去赖以生存的土地而变得一贫如洗等。因此,农民不会对侵害其利益的行为漠视不管,会采取一定的行为来抵制。例如,加强对村集体的监督,对村集体的侵权行为进行上访、诉讼等。

四、博弈过程中“公共利益”界定模糊

我国只是原则性地规定了土地征收必须符合“公共利益”,但具体什么事业符合“公共利益”却没有明确的规定。我国《宪法》第十条第3款、《土地管理法》第二条第4款和新实施的《物权法》第四十二条第一款都有类似于“为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”的相关规定。然而,从公法到私法,从宪法到物权法都没有对“公共利益”的界定给出一个具体的标准,而是采取了回避的态度。因此,在土地征用的实践中,“公共利益”的概念解释被人为地扩大化,地方政府在征地中有着很大的自由裁量权。一些地方政府也将各种其他利益以“公共利益”为幌子大肆征收农民土地。其结果导致农民不仅为公共利益做出牺牲,还要为其他利益、甚至开发商的私人利益做出牺牲。

笔者认为，在地方政府制定与执行公共政策过程中，公共利益的界定常常陷入以下两种误区：

第一，将公共利益与个人利益对立起来。长期以来，受意识形态影响，我国社会一直遵循着社会本位的价值观念，高度提倡集体主义。相对于个体来说，国家或社会是绝对的和优先的价值实体，个体只被当作构成这一绝对价值实体的“材料”或“要素”，因此，公共利益的界定常常将集体概念定义得过于形式化、宏观化，而忽略了个人利益是集体利益的核心这一实质。例如，在征地问题中，地方政府将促进区域发展作为维护公共利益的唯一形式，而忽略了对农民个人直接利益的补偿。虽然，在宏观上，区域经济发展必然增加社会总资源，从而间接

地满足农民个人的一部分利益，然而，征地过程中农民应当享有的增值回报这一直接利益却被忽视了。

第二，将公共利益与政府利益混同。虽然在理想情况下，地方政府确实应当仅作为区域公共利益的代表者而不存在自身的特殊利益，但现实显然还没有达到这么美好。地方政府往往倾向于以政绩和财政收入作为自身利益的体现，追求区域经济片面发展。这不但容易导致地方保护主义、形象工程、重复建设、政府寻租等严重问题，更容易与公民实际利益相脱离，偏离能够满足群众需求的正确发展路线。许多地方政府为了搞开发、求政绩，大肆占用耕地，这不仅在短期内侵害了农民的利益，造成失地农民的诸多问题，还会导致耕地面积缩小，从而诱发粮食危机，危害全国人民更为长远的公共利益。

五、公共利益确定的基本原则

公共利益所包括的范围是非常宽泛的，正如陈新民先生所指出的，“公共利益的最大特别之处，在于其概念内容的不确定性”。物权法作为民事法律，也难以对各种公共利益做出统一规定，这也是公众对物权法失望之所在，物权法生效后也不可能杜绝类似“钉子户”事件的不断发生。但是实践中界定公共利益还是有一定方法和标准的，概括国内外理论界与实物界的共识与经验，笔者认为，应坚持以下标准:

第一，在立法上对公共利益的界定采取法律保留原则。房屋是公民不可侵犯的财产权，只有在法定条件下才可出于公共利益的考虑依法行使征收权予以拆迁，即只有立法机关通过法律才能够设定公共利益条款来限制公民的基本权利，此谓之法律保留。这条规则排除了行政机关通过行政命令或者制定规范性文件的方式限制公民的基本权利，从而限制了政府打着“公共利益”的旗号而任意实施拆迁。之所以如此规定，在于公共利益条款是用来限制公民基本权利的，“而宪法所保障的人民自由权利若需限制或要赋予义务，都需要经人民选出的民意代表以合意的方式同意”。因此，实施法律涉及公民的基本权利，应慎重权衡，行政机关只能执行法律，除非有法律的明确授权才能对上述的法律作补充性、执行性的规定。

第二，行政机关对公共利益进行解释必须坚持比例原则。陈新民先生认为，比例原则是拘束行政权力违法最有效的原则，在其行政法学中的扮演的角色可比拟“诚信原则”在民法居于“帝王条款之地位”。翁岳生先生也说“：国家为追求公共利益而限制人民自由权利时，不能逾越必要的限度，尤其人性尊严已成为‘宪法’之基本理念，行政与实现国家目的时，更须予以尊重。”宪法所追求的公益目标应当是将私人利益的损害降到最低限度。比例原则包括三个分原则：妥当性原则、必要性原则和均衡性原则。在土地征收、房屋拆迁过程中必须要衡量是否达到必需的程度及将其限制在最小范围内，这种限制必须合乎比例。

第三，公共利益的认定必须坚持公众参与原则。以公共利益为由采取强制规划、土地征收、拆迁等特殊行政措施，会严重影响到公民的基本权利，必须做到决策和执行全过程的公开透明，依法保障拆迁相对人的知情权、听证权、陈述权、申辩权、参与决策权等程序权利和民主权利的有效行使。公众参与的社会性、团体性和地域性，可以改变传统上行政机关对信息垄断而形成的信息不对称，能够对政府公权力的行使营造一种无形的监督氛围，对可能违法的行为和滥用权力者形成一种无形的威慑力，从而使政府行为更加正当和权威，增强公共政策的整合能力，加强政府与民众的沟通，迅速化解纠纷，从而减少社会矛盾，维护被征收、拆迁人利益。

第四，公共利益的界定必须符合公平补偿原则。有损害必有救济，特别损害应给予特别救济，才符合公平正义的社会价值观，这是现代法治的一个要义。这种救济主要表现为法定条件下的公平补偿，它体现了现代法治的基本要求———实体公正。公平补偿的提法更合乎市场机制的要求，更接近私权利与私权利之间的交往法则，公正补偿的基础是市场价格，而中国社会征收补偿中是按照估价计算的。没有市场也就没有所谓的“公正补偿”，商业目的征收中商人从中获取暴利是有根据的。“重庆市钉子户事件”最终和解，并获得了远远高于其它拆迁户的利益，这样就会出现其他拆迁户与开发商、政府的矛盾，这同时也是十分独特的中国现象，因而我们的公共利益补偿方面也应遵循公平原则，补偿其他拆迁户的利益差额。

第五，城市房屋拆迁中必须坚持司法审查原则。根据司法最终裁决的原则，当一切纠纷通过其他方式不能解决时，最终还是要依靠司法和法律途径来解决，也就是要赋予法院对公共利益的最终裁判权。目前，我国政府在土地征收、房屋拆迁中的自由裁量权过大，很容易对个人权利造成侵害。政府的任何行政行为都应有相应的救济程序，但在当前我国的拆迁问题上，被拆迁人却无更为合理高效的救济途径。对于公共利益的概念，在立法无法准确定义时，完全可以另辟蹊径，通过法律的司法解释来解决这一问题。由法院严格依照法律规定对其是否属于公共利益的范围作出裁判，这样既可以保障拆迁公益性目的的实现，又能满足私人财产权保护的正当诉求。

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土地出让金如何计算

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的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。 4、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。 二、土地出让的税费计算标准 土地转让需要交纳的税费如下： (一)、营业税及附加(出让方)： 1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。 2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。 (二)、印花税和契税(双方)： 1、按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税。 2、按成交价格(合同)缴纳3%的契税(有的地方是5%)。

(三)、土地增值税(出让方)： 1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。 2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。 3、税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。 为计算方便，可以通过速算公式计算： 土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数 (0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率)。 (四)、新征耕地环节 1、耕地占用税。占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人。以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，

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土地征收中公共利益范围的界定 公共利益目的是世界主要国家和地区土地征收的法定条件 之一。但从我国目前的土地征收立法和实践来看，土地征收的公共利益目的并不明确，易造成土地征收权的滥用。关于土地征收的公共利益必须明确予以界定，因此探讨公共利益范围的界定对于维护被征地人的合法权益具有重要的现实意义。 一、土地征收中公共利益的目的一般认为，公共利益是指有关国防、教育、科技、文化、卫生等关系国计民生的不特定多数人的利益[1] 。学界对于公共利益的理解不一致，各国或地区的立法对公共利益的界定也不完全相同。英国立法主要从目的性方面对公共利益进行界定。德国对“公共利益”的界定使用了“社会福利”一词[2] 。日本以列举方式具体规定了“公共利益”的范围。我国台湾地区以其事业所必须者为限，以列举方式列出。 笔者认为土地征收中的公共利益是一个开放的、发展的、动态的概念，应当说不同国家或地区由于政治、经济、社会、文化、风俗、宗教等的不同对公共利益的界定也是不一样，并且会随着社会的不断发展而变化。公共利益具有的这种不确定性，使它的概念的内涵和外延也难有一个确切的界定；利益内容本身也是一个价值判断的范畴，具有很强的主观性，所以也难以有个可衡量的标准[3] ，并且主观标准随着社会的发

展、时间的流逝发生一定的变化。例如，环境问题如生态平衡、自然资源等的关注都将有可能成为重要的公共利益。因此，笔者认为与其在土地征收中公共利益在定义上作讨论，不如在具体的可操作性层面对其范围作出界定，以便征收方和被征收方都能找到可参考依据，以求达到双方的诉讼权力地位的动态平衡。 二、土地征收中对公共利益界定的现状分析笔者试图通过两个维度对我国征地中公共利益的界定现状进行分析。一是立法层面的界定；二是学界对立法模式的相关研究。对公共利益界定的现状分析如下： （一）我国现行立法上对公共利益的界定2004年《宪法》修正案第20条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”《物权法》第42条第1款中规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”《土地管理法》第 2 条第4 款修改后规定“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”《城市房地产管理法》第19 条规定：“在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回出让的土地使用权。”从立法层面看，我国现行立法对于公共利益的界定只停留在概括式层面上，含糊其词。因此笔者认为还需要待出台具体的法律法规或者通过司法解释对

关于定义公共利益的方法论及概念诠

定义“公共利益”的方法论及概念诠释 X进学【摘要】何谓公共利益，如何理解和解释公共利益，不仅是法律解释的难题，而且在学理上亦不易把握。本文就定义“公共利益”的方法论作了简要的检视，认为定义“公共利益”的方法，可以从三个方面来加以理解和解释，即公共利益的一般学理特征、程序原则的限定以及法律列举与概括式规定。总之，公共利益不是目的，它仅仅是人实现其权利和自由的手段，为了人的尊严，为了人的价值，公共利益必须以宪政的名义进行。 一、关于定义“公共利益”方法之检视 关于定义“公共利益”的方法，在立法界与学术界出现了截然不同的界分。在立法界和学术界多数学者看来，“公共利益”作为宪法性原则是不可定义的，因为“公共利益”与“正当程序”、“公平”、“法治”、“人权”等原则概念一样具有相当程度的模糊性和不确定性，更有学者认为它是个缥缈不定的东西，迄今为止无人对之加以精确的界定，XX学者陈锐雄指出：“何谓公共利益，因非常抽象，可能言人人殊。” [1]公共利益作为一个非常不确定的概念，即便我们从宪政史上不同时代的思想家们关于公共利益的理解和解释考察中也会得出相同的结论。同时，由于一个国家的政体不同，统治者利益的内涵是极富有变化性的，不同政体下公共利益的表达是存在相当大的差异性的，它只能在最终价值诉求上表达为共同体全体成员的普遍利益，而什么是普遍利益，如何将社会全部成员的单个利益要求整合为公共利益，借助于什么程序和条件实现公共利益，都是“一个无法解决的难题”。立法者即使希望对“公共利益”下一个定义式的规定，这不仅是一种奢望，因为“作为一种为取得多数同意的代价，立法者经常有意留下一些没有答案的问题”; [2]而且在立法技术上也存在极大的困难，因为当人们着手使某一术语本身更加精确时，就会发现他用来消

广州市土地出让金计算标准

一、计收土地出让金的具体情形 (一)1993年1月1日之后供应的国有建设用地，除依法可划拨供地外，须办理土地出让手续，计收土地出让金。 (二)权属清晰的原有历史用地，1993年1月1日之后发生新建、改建、扩建或用途变更(含临时新建经营性项目和临时改变为经营性用途)和权属转移，且不符合划拨条件的，须办理土地出让手续，计收土地出让金。 (三)原划拨用地及其地上建筑物用于非住宅出租经营，且权属人为法人的，须办理土地出让手续，计收土地出让金。 二、计收土地出让金的标准 (一)以招标、拍卖、挂牌等公开方式出让的国有建设用地，按实际成交价格计收土地出让金。 (二)以协议方式供应的国有建设用地，属政府储备用地的，按基准地价计收土地出让金，但不得低于实际土地取得与土地开发成本及土地纯收益之和；属用地单位自行征地拆迁的，按土地纯收益计收土地出让金。 (三)划拨用地上配套的经营性用房，属政府储备用地的，按基准地价计收土地出让金；属用地单位自行征地拆迁的，按土地纯收益计收土地出让金。 (四)利用原划拨用地或其地上建筑(零星危房改造项目和私有住宅除外)

进行新建、改建、扩建或用途变更，经营性用途按改造前后用途的当前基准地价标准计算总价差及原划拨用途的土地纯收益之和计收土地出让金，但不得低于改造后的土地纯收益；非经营性用途按改造后的土地纯收益计收土地出让金。 (五)原划拨用地及地上建筑物权属转移或企业改制等须补办土地出让手续的，按土地纯收益计收土地出让金。原划拨用地上的私有住宅用房(不含经济适用住房、解困房、安居房、房改房等政策性住房)出售、交换、赠与(不含继承)及私有住宅用房产权人自行申请补办土地出让手续的，按区片平均住宅用途土地纯收益的

法律规定业主的意思是什么

法律规定业主的意思是什么 说到小区业主，大家应该都不陌生。一般我们在购买了房屋之后，自然而然的就会成为本小区的业主，也就是说业主的身份是基于物业所有权而取得的，而小区业主的概念，也就是指本小区物业的所有者，如果是租赁房屋的话则并不能成为小区业主。 一、业主的意思是什么 业主是指物业的所有权人。业主可以是自然人、法人和其它组织，可以是本国公民或组织，也可以是外国公民或组织。物业与建筑上讲的业主本质上是一致的。都是指物业(产权)所有者。房屋租赁人不是业主。 二、业主有哪些权利 1、专有部分的所有权 对于建筑物内专有部分的住宅、经营性房屋的占有、使用、收益、处分的权利。 2、共有权

业主的共有权包括区分所有建筑物共有部分的共有权以及建筑区划内配套建设的公共场所、场地、设施的共有权;共有道路、车位的共有权;建筑物区划内配套建设的车位、车库的法定用役权。 这种共有权包括使用权、收益分配权、危险和妨害的排除请求权。 3、共同管理权 共同管理权是维护共有部位和共有物物理性能以及保证配套设施运行的权利。根据我国《物业管理条例》规定:业主在物业管理活动中，享有下列权利： (一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务; (二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议; (三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议; (四)参加业主大会会议，行使投票权; (五)选举业主委员会委员，并享有被选举权; (六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业管理企业履行物业服务合同; (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权; (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用; (十)法律、法规规定的其他权利。 4、决定事项： (一)制定和修改业主大会议事规则; (二)制定和修改管理规约; (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员; (四)选聘和解聘物业服务企业; (五)筹集和使用专项维修资金; (六)改建、重建建筑物及其附属设施; (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 取得了物业所有权的人才能成为小区的业主，当然这里的人不仅仅包括自然人，还有可能是法人和其他组织，当然除了本国公民之外，其实外国公民和组织也是可以成为业主的。但要是从

城市规划中公共利益的内涵界定

城市规划中公共利益的内涵界定 [摘要]城市规划作为调整和分配城市空间利益的公共规则，必须符合公共利益。但是小谷围艺术村案却引出了如何判断城市规划是否符合公共利益的疑问。由于现代行政的任务除单纯消极的秩序维持之执行功能外，更包括积极的形成功能，即行政并非仅是单纯的执行法律，更应包含政策拟定与决定的成分。这使得传统的公共利益界定模式无法获得自身的必要性与确当性基础而备受质疑。为回应上述质疑，有必要在公共利益界定中引入民主因素——公众参与。; [关键词]城市规划；公共利益；公众参与 ; 小谷围岛坐落于珠江北岸的P区新造镇，距Y市中心仅17公里。1994年，数十位艺术家在P区及新造镇政府的大力支持下，与其他业主先后建造了160多栋风格迥异具有较高品味的别墅，形成小有名气的艺术村。自1994年以来，艺术村的建设分别获得了P市（现P 区）建委核发的《建设用地许可证》，P市国土局核发的《建设用地批准书》。2002年G省人民政府给艺术村的业主核发了《房地产权证》，拥有国家认定的70年的土地使用权和房屋所有权。 ; 2002年1月9日，Y市规划局公布了《Y大学城发展规划》。按照规划，Y大学城将建在P区小谷围岛及其南岸地区，规划范围约43.3平方公里。在整体规划中，艺术村所在地被划定为Y大学城的文化共享区。2003年4月18日，Y市国土资源和房屋管理局突然下发了收回b区谷围山庄和c区临江苑所有的国土资源使用权的通知。同年8月29日，Y市国土资源和房屋管理局再次发布“*房拆字「2003」4号

Y市房屋拆迁公告”，该公告宣布：“小谷围艺术村、临江苑、谷围山庄地段房屋及其附属物均须于2003年8月29日起至2004年4月29日止拆迁完毕。” ; 2003年10月21日，约60位业主共同委托律师向Y市人民政府申请行政复议，以拆迁依据不足等为由，请求停止对小谷围艺术村三个小区的拆迁行为，并撤销上述《拆迁公告》。 ; 2004年3月16日，申请行政复议的部分业主收到了Y市人民政府的行政复议决定书，维持了Y市土地开发中心的拆迁决定。之后业主正式向Y市中级人民法院和G省高级人民法院提起行政诉讼，两院均不予受理。截至2004年8月10日已有20余栋别墅被强制拆除。 ; 小谷围艺术村案是典型的因实施城市规划，使得不符合规划的土地利用被排除而引起的纠纷。城市规划作为调整城市空间的公共规则，客观上起着分配城市空间利益的作用，因此，城市规划必须符合公共利益。该案中，尽管引起纠纷的直接原因是土地征收，但是该征收乃基于在先的城市规划而作出。故，其实质争议指向的却是Y大学城规划是否符合公共利益问题。 ; 一、城市规划中的公共利益如何可能 ; 城市规划，从性质上说是一种行政计划。既为计划，一个突出的特征是前瞻性、不稳定性和裁量的广泛性、政策性。这势必造成在判断一项城市规划是否符合，至少是是否完全符合公共利益时，没有一个可得确定的标准，甚至无法运用一般的社会观念来评判。出于行政法学研究的视角，以及城市规划的性质使然，通过实体规则界定公共

公共利益概念及法律界定

公共利益概念及法律界定 公共利益长期以来作为政治、法律领域所争论的核心概念，它往往被 视为权力正当性的来源、行为价值判断的基础、法律保护的目标，而 被人们所广泛引用和信仰。不过，公共利益究竟是什么却一直缺乏明确、一致的观点，它被形容为一个空瓶子，在不同的时期承载着不同 的内容；它的边界和内涵可谓人言人殊，角度不同而见解各异；它更 被视为一个虚空的概念，即没有人相信公共利益的存有，除非它符合 自己的利益。正是因为公共利益的抽象、动态和不确定，使得公共利 益的法律界定成为学界与实务界所争论的一个难点、焦点问题。 不过，目前法学界对公共利益法律界定的研究多倾向于叙事宏大的价 值分析和逻辑判断，法律实务中的界定角度也往往侧重于定性分析和 规范界定，忽视了对公共利益的定量分析和实证界定，这使得公共利 益法律界定的制度设计与运行既缺乏一定合理性，又难以提供一个具 有操作性的立法和司法标淮。 因为公共利益的法律界定体现着对稀缺资源的权属划分，其界定的过 程反映着行为主体的动态博弈，因而公共利益的法律界定研究不仅需 要概念辨析和价值判断的宏观、静态、定性研究，更加需要进行利益 衡量、行为抉择的微观、动态、定量分析。正如著名公共政策研究学 者休斯所言，"相对于含糊不清的公共行政理论来说，经济学理论是精 确的，具有可预测性的，经验主义的，并且是建立在解释人们如何行 动的激励理论之上的"。据此，本文尝试以法律经济学作为主要分析工 具来对公共利益的法律界定加以探讨，以期抛砖引玉。 一、为什么要对公共利益进行法律界定 (一)公共利益法律界定的现状 尽管公共利益一词在我国法律、法规中出现的频率很高，众多法律规 范开宗明义地阐明要维护社会公共利益。但是，因为现行法律对公共 利益缺乏清晰界定，使得对公共利益的合法界定成本高昂，障碍众多，

土地出让金补交标准

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 沈阳市商业用地年地租及出让金标准 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 沈阳市住宅用地年地租及出让金标准 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

从公共管理角度浅析公共利益

从公共管理角度浅析中国的公共利益问题姓名：武瑞芳学号：zs11090059 班级：11级行管 摘要： 本文从关于公共利益的古典理论以及近代一些理论出发，强调了公共利益的重要性以及此概念的抽象性，从公共利益和私人利益的对立统一关系出发，简述了如何处理公私利益，如何在保证公共利益的前提下不至于减损私人利益，参考了余少祥的观点，从立法、行政、司法三个角度出发提出协调公司利益的一些见解和建议。 关键词：公共管理公共利益私人利益公私利益协调 公共管理从产生意义上讲是公共组织的一种职能，包括以政府为主导的公共组织和以公共利益为指向的非政府组织（NGO）为实现公共利益，为社会提供公共产品和服务的活动。从这个职能中，我们可以看到，利益出发点和归宿都是实现公共利益。什么是公共利益，从古典理论到现代理论，说法各不一。 一、关于公共利益的一些理论 在古典的共和理论中，公共利益和共和是联系在一起的。亚里士多德在对共和概念进行界定时，主要就是从公共利益的角度出发，他认为共和以群众即大多数人为统治者而照顾公共利益。亚里士多德认为，区分正宗与变态政体的“绝对公正的原则”，其根本着眼点是“公共利益”。可以看出，他的的古典共和论对公共利益是非常重视的。他认为，共和的宗旨在于把政治权力建立成一种能为共同体中所有人共享的、保障各阶层利益的公共架构，以使政治共同体能够获得稳定的秩序而得以保存。而共同体中所有人共享的利益实际上就是公共利益。而以联邦党人为代表的新共和主义对这种古典共和主义理念加以继承并发扬，他们将以代议制为基点的间接民主融合进共和理念中，公共利益又成为间接民主的目标指向之一。 在西方的哲学论著中，关于公共利益有如下几种说法；1、认为社会生活中只有个人；利益和集团利益，所谓的公共利益是不存在的，最典型的就是“阿罗不可能定理”；2、承认公共利益的存在，但是认为公共利益是个人利益的简单相加；3、全民全体利益说，这种观点认为，公共利益是公民的整体利益而不是局部利益，是普遍利益而不是特殊利益；4、大多数人利益说，这种观点认为，公共利益不一定是全体社会成员的利益，社会中大多数人的共同利益也是社会利益；5、目的价值说理论，认为公共利益是一种抽象的目的价值，就像真理、正义、公平一样，很难描述，既不是个人利益的简单相加，也不是人类的整体利益，是一个社会通过个人的合作产生出来的“事物价值的总和”。[1] 在新公共服务理论派看来，公共利益是公共管理的目标而不是副产品。该理论认为，公共行政官员必须致力于建立集体的、共享的公共利益观念。政府应该将社会的公民聚集到一个公平、能够真诚合理协商解决社会问题方案的环境中来，并且这些经由协商等程序产生的解决方案必须完全符合

利益相关者的研究探究综述 - 最终2003新

利益相关者及其公司治理关系的研究综述 李玲 （山东淄博，山东理工大学商学院，255000） 摘要：利益相关者理论作为反对传统股东至上主义理念挑战的一种公司治理理论，在近年来取得较大进展。本文从利益相关者的界定、利益相关者的分类、利益相关者与公司治理三个方面对利益相关者理论进行梳理的基础上，分析利益相关者理论在应用中存在的不足，以期为利益相关者理论的进一步研究提供基础。 关键词：利益相关者；利益相关者理论；公司治理 利益相关者理论（Stakeholder Theory）产生于20世纪60年代，它是在对美、英等奉行“股东至上”公司治理实践的质疑中逐渐发展起来的。利益相关者管理所奉行的核心思想是：企业的经营管理活动要为综合平衡各个利益相关者的利益要求而展开进行。与传统的股东至上理论相比，该理论认为任何一个公司的发展都离不开各种利益相关者的投入和参与，比如股东、债权人、雇员、消费者、供应商等，股东只是众多利益相关者中的一个，仅仅关注股东的利益是远远不够的。在国外,斯坦福学院的学者、安索夫（Ansoff）等进行了开创性的研究后，弗里曼（Freeman）、克拉克森（Clarkson）、布莱尔（Blair）、米切尔（Mitchell）等学者致力于完善利益相关者理论的整体框架和实际应用，并取得丰硕的成果。而在国内，杨瑞龙、周业安、陈宏辉、贾生华、江若尘等在借鉴西方理论的基础上，对利益相关者理论的研究比较深入，并形成了较为完善的思想体系。 本文试图对利益相关者理论在国内外的研究发展现状做一个梳理，从而对利益相关者理论形成一个清晰的理论框架，以期对以后的理论研究有所帮助，为实践提供一定的借鉴。 一、利益相关者的界定方法 利益相关者理论遇到的首要问题是怎样界定，究竟谁是利益相关者。如果利益相关者本身都界定不清，就无法展开基于利益相关者共同参与的公司治理（杨瑞龙，2000）。因此，在界定方面的研究是利益相关者理论取得研究成果最多的地方，众多学者纷纷从不同的角度界定利益相关者。 西方学者真正给出利益相关者的定义是在上世纪60年代，“利益相关者（Stakeholder）这个词首先出现在斯坦福研究中心1963年的内部备忘录中一篇管理论文。利益相关者概念最初是对“股东”这一

土地出让金收取标准的计算与若干问题

土地出让金收取标准的计算根据目前的规定，每套住房所拥有的国有土地使用权各有不同，这与该住房所在小区的建筑容积率有很大关系，一般多层住宅每套住宅所拥有的国有土地使用权约在15平方米左右，小高层一般约在六七平方米左右，而高层建筑则更少。当然对于那些单门独户的个人建房，由于其独享所在地块的土地使用权，因此其必须补交的土地出让金自然也就水涨船高。 （一）个人住房划拨国有建设用地使用权转让应补交的土地出让金标准1.1990年5月19日以前取得划拨土地使用权的，按签订出让合同之日的标定地价的30%收取土地出让金。 2.1990年5月19日（含当日）以后取得划拨土地使用权的，按签订出让合同之日的标定地价的60%收取土地出让金。 标定地价按宗地所在级别的基准地价确定，不再进行容积率、区域因素、个别因素等修正。 案例：市民郑先生有一处个人建房，地址位于鲤城区海滨街道中山中路X号，用地面积100平方米，已取得土地使用证及房屋所有权证，现需补办出让。该宗地位于泉州市中心市区住宅用地级别图一级区，基准地价5670元/平方米。

其土地出让金计算方法：如在1990年5月19日之前取得划拨土地使用权，则其土地出让金=5670元/平方米×100平方米× 30%=170100元。如在1990年5月19日（含当日）之后取得划拨土地使用权，则其土地出让金=5670元/平方米×100平方米× 60%=340200元。 （二）已购公有住房（含集资建房）、经济适用房按规定允许转让的，以及市区红梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五个国有房地产公司开发的商品房转让应补交的土地出让金，按签订出让合同之日的标定地价的10%收取土地出让金。 标定地价按宗地所在级别的基准地价确定，除年期修正外，不再进行期日、容积率、影响因素等修正。 已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时，不再补交土地出让金。 案例：市民王先生有一房改房，地址位于丰泽区丰泽新村X号，用地面积15平方米，已取得土地使用证及房屋所有权证。现需补办出让。该宗地位于泉州市中心市区住宅用地级别图一级区，基准地价5670元/平方米。 其土地出让金计算方法：土地出让金=5670元/平方米×15平方米×10%=8505元。

论业主委员会的法律地位

论业主委员会的法律地位 ——从实体法与程序法的双重视角 摘要 民事权利能力与诉讼权利能力应具有一致性。在实体法上，业主委员会应被界定为由全体业主组成之业主团体的执行机关与代表机关，相应地在程序法上具有当事人资格的应为业主团体而非业主委员会。除非另有约定，业主委员会代表业主团体提起诉讼时须经业主大会授权，其诉讼范围应限于保护业主的共同权益;对业主团体“怠于行使权利”须作出明确界定;基于原告资格与被告资格的一致性，业主团体亦应具有被告资格。 关键词: 业主委员会，业主团体，民事权利能力，诉讼权利能力

目录 摘要 (3) 一、绪论 (5) 二、研究目的和意义 (5) 民事权利能力与诉讼权利能力的关系界定 . 三、业主委员会之实体法定位 (6) (一)业主团体与业主委员会的应然定位 (二)业主委员会实体法律地位的实证法分析 四、业主委员会之程序法定位 (8) (一)业主委员会的原告资格之质疑 (二)若干具体问题的分析与讨论 . . 五.结论...................................................1 2 参考文献 (12) 一、绪论

业主委员会的法律地位问题，理论界与实务界一直有争论。无论是《物业管理条例》还是被寄予厚望的《物权法》，在这个问题上都采取了较为模糊的态度，由此也导致了各地法院在面对由业主委员会提起的业主维权之诉时无所适从，在是否受理上意见也不统一。《建筑物区分所有权司法解释(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)第13 条规定：“业主共同权益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的诉讼主体资格按照下列方式确定：(一)已经选举出业主委员会的，为业主委员会;(二)没有选举出业主委员会，或者业主委员会怠于行使权利的，为业主大会或者业主。”“有关业主共同权益的生效裁判，对全体业主具有约束力。其诉讼利益归属于全体业主。”这一司法解释如获通过，似可平息有关争论。但关于业主委员会被赋予原告资格的理论基础何在、其实体法律地位如何、以业主委员会为当事人的诉讼利益(包括可能的败诉结果)何以归属于全体业主等问题，尚有讨论的空间。另外，业主委员会提起诉讼时是否需经业主大会授权，“业主共同权益”与“怠于行使权利”等概念应如何界定，亦应在解释论上作出合理的说明。 二、研究的目的和意义 民事权利能力与诉讼权利能力的关系界定 目前学界对于业主委员会法律地位的探讨与争论，多集中于其有无诉讼主体资格。不可否认，这是实践中亟待解答的问题。但笔者认为，撇开业主委员会的实体法律地位即民事权利能力有无的问题而单纯去论证其当事人能力，难免有以偏概全之嫌。只有在实体法与程序法的双重视角下做通盘考虑，才能正 确审视业主委员会的法律地位。 诉讼法学者在论及民事权利能力与诉讼权利能力(当事人能力)的关系问题时，一方面提到两者应该具有一致性，但另一方面又言民事权利能力并非当事人能力存在的前提，当事人能力是诉讼法问题，诉讼法上的主体具有自己独立的、不依赖实体法而存在的特质。 [1]一些立法例上的规定似乎也印证了这一点。比如德国民法典中率先确立了自然人与法人并立的二元主体模式，无权利能力社团之生存空间被极度压缩，但其诉讼法中却认可无权利能力社团有被诉能力;日本民法典沿袭了民事主体二元化的构造，但其民诉法第46 条却赋予一部分非法人团体以完全的诉讼权利能力，规定“非法人团体，设有代表人或管理人者，有当事人能力”;我国《民法通则》中除对公民(自然人)、法人的民事主体地位作出规定外，并无对其他类别民事主体的规定，但《民事诉讼法》第49 条却明确规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。” 笔者认为，上述立法上的实然状态并不能证成民事权利能力与诉讼权利能力适当分离的正当性，因为此种分离或由于立法者出于某类政治因素的考量而 在实体法上故意忽略和否定某类民事主体的独立地位，如《德国民法典》中对无权利能力社团的敌视态度即因立法者欲将其纳入国家监控范围所致;或由于新型民事主体已大量存在于现实生活中而实体法未能及时跟进，如我国《民法通则》于1986 年制定时并未考虑到合伙企业、个人独资企业等非法人团体会在经济生活中占据重要的一席之地;还可能由于单纯的立法技术原因导致了实体法的滞后。而法官几乎每天都面临着实体法规定之外的新型民事主体的诉讼，他们绝不

土地征收中公共利益的界定

土地征收中公共利益的界定 姓名:倪骋怀班级:10园林3班指导老师:刘正球副教授 摘要：我国土地征收过程的利益分配不均，公权力过剩问题引致了近年系列纠纷事件发生，其中主要原因是法律对公共利益界定不明，公众在公共利益界定上参与程度不足，《土地管理法》缺乏将公共利益界定程序纳入，对比各国立法现状，界定公共利益时大致分为概括法、列举法及概括加列举法三类，但在具体实操上各国并没有程序保障，建议我国以立法形式进一步完善土地征收中公共利益的界定，包括借鉴台湾地区，采取概括列举法，在实体上明晰公共利益外延，其次，还需要规定界定过程要求召开听证会，积极吸纳群众意见，最后就是扩充现有的司法救济途径，保障执行的公平正义。 关键词：公共利益；公众参与；听证会 近年来，湖南嘉禾拆迁案、河北定州征地案、四川自贡非法征地案、广东汕尾乌坎等事件暴露了我国土地征收过程中存在利益冲突，其利益纠纷涉及到政府与农民、开发商与土地使用者间的不平等问题，归根到底是因为群众利益诉求没有得到认同，征收方与被征收方在公共利益界定上存在一定分歧。本文以《宪法》、《土地管理法》及《物权法》为依据，结合我国农村土地征收实践中公共利益界定及其存在问题进行剖析，并以各国立法与实际操作为借鉴对象，针对公共利益概念界定提出个人意见，以供参考。 一、土地征收中公共利益的界定及其引发的问题 （一）公共利益的界定

研究土地征收中公共利益问题的前提，是要弄清公共利益的内涵及外延，有关公共利益的界定学界同样存在争议，并随着时间推移，衍生了不同学派观点，其中最早就有19世纪功利派著名学者边沁，他认为：“社会利益是组成社会的各个成员的利益之总和，个人利益是唯一现实的利益，”i提倡个人利益至上，即所谓的公共利益实际上就是个人利益，所以两者间不存在争议。该观点已与当下时代不符，即便是标榜民主、自由的西方国家，也从没将公共利益与个人利益混合而谈。20世纪，R.庞德提出将利益分为个人利益（即个人主张、意愿），公共利益（即以政治组织、社会生活为名义提出的主张愿望），社会利益(即涉及到文明社会生活的愿望及意愿)三类，三种利益出现冲突时，优先保护社会利益。经济法学家R.科斯提出当利益冲突出现时，以是否有利于经济效率提高作为公共利益衡量标准。德国学者阿尔弗雷德.弗德罗斯认为公共利益既不是单个人利益的总和，也不是人类的整体利益，而是一个社会通过个人合作而生产出来的事物价值总和。ii我国学者李昌麒主张：“公共利益是指为了广大公民所能享受的利益，确立的标准是存在大多数的，不确定的受益人。北京大学法学院教授张千帆认为：“公共利益”是一个政治意义上的概念，应从公众参加角度解释公共利益界定问题。”iii纵观各派别及学者观点，可以看出，围绕公共利益的定性一直存在争议，笔者更认同张千帆教授，公共利益与个人利益及社会利益不同的地方是利益受众的差异，公共利益的受众是大多人（相比于个人及社会），而个人利益受众是单独个体，社会利益受众是社会统治阶层。 （二）我国土地征收中公共利益界定引发的问题

论公共利益的法律界定_从要素解释的路径

论公共利益的法律界定 ———从要素解释的路径 胡鸿高3 内容提要　公共利益是一个非常重要但又相当模糊的法律概念,公共利益内涵的法律界定处于理论困惑与实践需求的矛盾之中。这个不确定的法律概念,包含价值选择概念和历史性概念。尽管公共利益基于自身的特性而无法厘清其确切、绝对的边界,但亦非不可捉摸。本文采用要素解释的方法,通过对公共利益的历史解释、公共利益的本体解释、公共利益的主体解释和公共利益的程序解释,进而阐述公共利益的内涵,并通过要素解释描绘公共利益的可能景象。 关键词　公共利益　公益　法律界定 公共利益无疑是一个热门概念,无论在法学、政治学、行政学还是在经济学的论著中都不乏其活跃的身影;公共利益是一个具有悠久历史的概念,在久远的古希腊时期就诞生了公共利益的思想雏形;公共利益更是一个神秘的概念,至今人们也无法认清它的“庐山真面目”。人们不断地进行摸索和探秘,希望揭开公共利益的神秘面纱,给公共利益做出一个精准的界定,但往往无功而返。对公共利益模糊性的原因解释仁智互见,例如,“到底什么是公共利益,没有哪个国家的法律有明确的规定,这是由公共利益‘利益内容’的不确定和‘受益对象’的不确定所决定”①;又如,“由于征用权(e m inent domain)从属于主权范畴,是国家行使主权的警察权力的体现,具有绝对性、至上性和不可限制性,这使得公共利益只能是一个在法律上极为模糊的概括条款或者弹性条款”。②台湾学者陈锐雄指出:“何谓公共利益,因非常抽象,可能言人人殊。”③这些解释虽路径不一,但无不表明用固定的语言去界定公共利益往往是徒劳无益的。公共利益的界定无疑存在一定困难,但现实的需要又促使人们必须认识和揭示公共利益的应有之意,惟有如此才能明确立法、准确司法、规制政府行为和保护公民的合法权益。在这种背景下,本文的研究,希望通过“解释”的方法描述公共利益的相关要素,以对公共利益的解读替代僵硬的、不得要领或难以完善的定义。 一、公共利益的历史解释 “公共利益”一词的问世最早可追溯到公元前5-6世纪的古希腊,古希腊特殊的城邦国家制度造就了一种“整体国家观”。与“整体国家观”相联系的是具有整体性和一致性的公共利益。公共利益被视为一个社会存在所必需的一元的、抽象的价值,是全体社会成员的共同目标。亚里士多德把国家看作是最高的社团,其目的是实现“最高的善”,这种最高的善在现实社会中的物化形式就是公共利益。④乌 3 ① ② ③ ④复旦大学法学院教授、博士生导师。 本文系上海市重点学科建设项目,项目编号:B102。本文由复旦大学法学院民商法学博士生王东光提供了部分资料,谨致谢忱! 黄学贤:《公共利益界定的基本要素及应用》,载《法学》2004年第10期。 郑贤君:《“公共利益”的界定是一个宪法分权问题》,载《法学论坛》2005年第1期。陈锐雄:《民法总则新论》,三民书局1982年版,第913页。 胡建淼、邢益精:《公共利益概念透析》,载《法学》2004年第10期。

利益相关者

股东利益至上传统的颠覆---利益相关者理论 历史地看，公司财务的价值导向经历了从股东利益向相关者刺益的演进过程。股东利益导向型公司财务的理论基础是资本强权理论和股东利益与社套利益相统一理论，而相关者利益导向型公司财务的理论基础是共同所有权理论、托管责任理论和公司社会责任理论。利益相关者公司财务模式的基本特征是：公司财务的目标是利益相关者价值最大化，公司财务实行共同治理，员工与公司保持长期稳定的财务关系，公司财务实行分层治理和管理，套司财务控制权相机配置等。下面我们将从利益相关者涵义的界定、利益相关者分类的划分、利益相关者理论的缺陷与不足等四个方面对利益相关者理论进行分析。 一、利益相关者涵义的界定 1927年通用电气公司的一位经理在其就职演说中首次提出公司应该为利益相关者服务的思想(刘俊海，1999)。1963年，斯坦福研究院首次提出利益相关者概念。1965年，美国学者Ansoff最早将该词引入管理学界和经济学界，认为“要制定出一个理想的企业目标，必须综合平衡考虑企业的诸多利益相关者之间相互冲突的索取权，他们可能包括管理人员、工人、股东、供应商以及分销商”。 1977年，宾西法尼亚的沃顿学院(Wharton Sch001)首次开设“利益相关者管理”的课程，表明利益相关者理论已开始被西方学术界和企业界所重视。米切尔和伍德曾总结了从1963年有关利益相关者的第一个概念至今的27种代表性概念表述，其中弗里曼与克拉克森的表述最具代表性，而且这两个概念的对比能够说明学术界对此概念界定的趋势。弗里曼(认为“利益相关者是能够影响一个组织目标的实现，或者受到一个组织实现其目标过程影响的人”，这个概念直观地描述了利益相关者与组织(企业)之间的关系，当然这个概念对利益相关者的界定相当宽泛，股东、债权人、雇员、供应商、顾客这些主体必在此概念界定之内，公众、社区、环境、媒体等可以想到的团体与个人都会对企业活动造成直接或间接，或大或小的影响。卡拉克森认为“利益相关者以及在企业中投入了一些实物资本、人力资本、财务资本或一些有价值的东西，并由此而承担了某些形式的风险；或者说，他们因企业活动而承受风险”，进一步加强了利益相关者与企业的关联，强调专用性投资，于是一些集体或个人如媒体便不在利益相关者定义之列。这两个概念的对比表明对利益相关者的界定趋于具体化和集中化。

土地出让金标准详解

土地出让金标准详解 我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。在这三种方式中，招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象；协议出让由于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。非法低价（包括无偿）出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让最低价标准至关重要。 区别是否低价出让国有土地使用权，现主要依据以下规定：1992年原国家土地管理局出台的《划拨土地使用权管理暂行办法》规定“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%”；1995年又出台了《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》规定，协议出让最低价根据商业、住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定，具体适用比例由省、自治区、直辖市确定，确定协议出让最低价应当综合考虑征地拆迁费用、土地开发费用、银行利息及土地纯收益等基本因素。 由以上规定可以看出，协议出让国有土地使用权的土地出让金不得低于协议出让最低价，协议出让最低价是衡量是否低价出让国有土地使用权的标准。然而，在实际工作中，由于出让土地类型、目的，取得土地利用状况等的差异，依靠以上原则确定的协议出让最低价标准来衡量是否低价出让国有土地已远远不够。一方面是可操作性低，出让土地有可能是新增建设用地直接协议出让；另一方面也有可能是原划拨土地使用权补交土地出让金；再者，还有可能是企业改制涉及的土地出让等。 不同情况地价内涵不一，缴纳土地出让金标准也应该有很大差异。 ●首先，仅按不同用途基准地价的一定比例确定的协议出让最低价标准， 无法满足不同土地情况出让地价的需要，难于操作，致使有些地方公布 的协议出让最低价标准形同虚设。 ●第二，具体出让地块地价内涵往往与协议出让最低价地价内涵不一致， 二者不具有可比性，若以此确定协议出让土地出让金，既有可能导致国 有土地资产流失，也往往会出现侵犯原土地使用者权益的情况。