土地征收职能

论我国土地征收职务犯罪的专门预防体系

摘要：预防土地征收领域的职务犯罪必需建立以人民检察院监督预防为主的专门预防体系，充分运用检察建议手段，编织个案预防、专项预防和行业预防个相结合的预防网络；加强对土地征收相关人员的思想道德教育，推行文化养廉，从根本上杜绝职务犯罪行为。

关键词：土地寻租理论检查权专门预防

关于处理职务犯罪，我国目前的法律更关注惩治方面。但“报复心理并非一种理性的感情，因为它只是一种要使那些危害他人的人遭受损害的欲望。它的实际作用仅仅是增加了社会中的损害的总量……人们无疑不会制定一个鼓励报复的法律制度……[1]。“预防犯罪比惩罚犯罪更高明，这乃是一切优秀立法的主要目的。[2]”在最高人民检察院2010年的工作部署中也要求更加注重职务犯罪预防，按照惩防并举要求，全面部署检察机关预防职务犯罪工作。因此，治理职务犯罪必须坚持“预防为本”的刑事政策理念，从根本上遏制职务犯罪的发生。

一、构建土地征收职务犯罪预防体系的理论基础

（一）权力作恶与分权制衡学说

“作为一种支配力量，从性质上说，权力具有扩张性，它在本质上是一种意志的强加。[3]”由于国家权力的垄断性和强制性，使其具有了强制他人服从自己意志的强大能

力，这种能力决定了它具有无限扩张的倾向和被滥用的危险，同时也注定了它的犯罪倾向和危险。孟德斯鸠先生指出：“一切有权力的人都很容易滥用权力，这是万古不易的一条经验，有权力的人们使用权力一直遇到有界限的地方才休止……不受制约的权力必将走向腐败。[4]可见权力一为保障社会公正提供高效的手段，二为谋取个人私利提供便利条件。所以，权力“恶”的自然倾向如果得不到有效地监督制约，必将被用于职务犯罪，谋害百姓。土地征收中，国土管理部门工作人员与农村基层组织人员手中掌握了较为集中的权力，而没有有效对应的监督制约机制，更容易引发职务犯罪行为。

“为防止权力滥用，以预防职务犯罪和腐败现象的发生，一些西方学者进一步提出了分权制衡学说，代表人物如洛克、孟德斯鸠等。权力制衡学说认为：权力作恶或滥用现象产生的根本原因是未能形成权力制衡系统，因此权力制衡学说提出了以权力制衡权力的职务犯罪预防理论。”笔者赞同权力制衡对预防职务犯罪有一定的效果，认为犯罪的产生不仅仅是因为拥有权力这一绝对因素，相反拥有权力只是能够犯罪的前提之一，因此，单纯依靠权力制衡也不尽如意。

（二）寻租理论

关于土地征收中职务犯罪的另一个重要理论基础就是寻租理论。在市场经济条件下，寻租理论更是获得极大发展。寻租，最早萌芽于20世纪60年代，确立于20世纪70年代，现在已成为现代经济学懂的一个重要分支学说。所谓寻租，

是指为获取纯粹转移所花费的稀缺性资源跟垄断、管制关税和其他相关制度及实践带来的传统净损失[5]。也就是用较低的贿赂成本获取较高的收益或超额利润。在现代寻租理论中，所谓“租金”是泛指政府干预或行政管制市场竞争而形成的级差收入。由于国家对特定行业的经济进行干预限制，这种管制在一定程度上又抑制了市场自发的竞争，扩大了供求矛盾，从而形成级差收入。“理论上认为，一切商品经济中的行政管制，都会创造出这种差价收入，即创造出租金。而一切利用行政权力大发横财的行为统称“寻租活动”。寻租活动的特点，就是利用合法与非法的手段，得到占有租金的特权。而得到租金的官员和企业力求保持原有租金制度和设立新的租金制度，扩大租金的规模，贪污腐败由此进入一个有因果联系的循环圈。”土地作为生产要素之一进入市场后，其寻租活动就从未停止过。国家对土地一级市场的垄断和对土地二级市场的管制，使得市场的经济刺激被扭曲，权力可直接转化为物质利益，贪污腐败蔓延丛生。土地征收中的腐败性职务犯罪案件就是一种典型的权力寻租犯罪。

寻租理论以社会的政治经济体制为出发点，分析行政管制对市场调节的负面影响，对从经济体制方面预防职务犯罪有一定的效果但并不完善，尤其是在土地征收中。因为我国实行土地所有制二元结构，即国有土地所有制和农民集体土地所有制。法律规定，除特殊情况以外，建设用地使用权必须是国有土地使用权。这在城市化大步进行、我国城市土地面积较少的情况下，注定了城市化必须对农村集体土地进行

征收变为国有土地，然后由政府出让国有土地使用权，与市场需求方进行交易和收益，而农民集体却丧失了原本的土地所有权主体资格，同时也未能被纳入城市人口，成为国家城市化的牺牲者。在这一交易活动中，政府有巨大的权力寻租空间，也就意味着极易发生职务犯罪案件。但是根据我国国情，我国放开对土地一级市场的垄断和管制，便会有更多的农村集体土地以低廉的价格(相对土地价值的巨大利润和政府的出让金而言)被开发商占有，不利于保护我国的耕地资源。如果出卖的是集体土地的所有权，则可能形成土地私有制的现象，与我国的现行土地制度相矛盾。如此就必须重构我国的土地所有制，这在目前是不现实的，也是不允许的，因为这样会极大地损伤广大农民集体和国家的利益。当然权力寻租理论也给我们提出了预防职务犯罪的有效途径——设定严密细致的权力分配程序，设臵一一对应的监督制约机制，减少权力寻租可能性的空间。比如转变政府在土地征收中的主体角色，做好代理人角色。在土地征收时按照土地市场价值，将土地出让金全部变成被征地农民的补偿款，为征收农民生存之本负责，为国家土地管理和利用把好关卡。权力配臵清楚，不越权、不忘权，有效预防职务犯罪的发生。

（三）思想根源论

犯罪构成要件之一便是犯罪主观方面，其中犯罪动机和犯罪目的是由犯罪者的思想决定的。犯罪的思想根源无疑是谈论犯罪的必备因素。关于职务犯罪的思想根源主要有三种：一是封建特权思想的影响。二是资本主义腐朽生活方式

的影响。在物质诱惑和实际收入的差距下产生了不平衡心里，便滥用职权疯狂进行贪污、受贿等犯罪活动。除此之外，法治教育不深入也是造成职务犯罪的重要主观因素之一。我国致力于建设社会主义法治国家，也出台了大量的法律法规并继续完善法律体系，但是实践中法治教育普及宽度不够广，力度不够深。尤其是在基层政权组织和广大农村地区，法治薄弱状况尤为明显。许多村官犯罪后对法律不知道、不正确认识等现象足以证明此点。

上述各种理论，从不同的角度阐述了职务犯罪原因、惩治和预防的相关理论，对于预防职务犯罪有很大的借鉴价值。但是预防职务犯罪是一个系统工程，有赖于建立一系列完善有效的机制。

二、构建土地征收职务犯罪预防体系的基本原则

笔者认为，在探索土地征收职务犯罪预防策略上应当坚持以下两个原则：

（一）法治原则

我国宪法明确了建立社会主义法治国家的目标，市场经济的本质是法治经济。打击和预防犯罪必须依法进行，打击犯罪的同时要保障人权。用一种犯罪对付另一种犯罪，这是法治社会所不允许的。无论是权力的赋予、权力的运行还是对权力的监督，都要通过法律规则的方式进行，通过法律规则保证权力这把双刃剑能促进公共利益的实现，而不是“作恶”。建立职务犯罪预防体系，也必须严格以法律为依据，

依照法定程序开展工作。根治职务犯罪，必须以法治的发展为基础和保障。

（二）教育监督原则

《建立健全教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系实施纲要》（以下简称《纲要》）》指出，教育是基础，制度是保证，监督是关键。三者统一于惩治和预防腐败体系之中，相互促进，共同发挥作用[6]。首先，要在国家工作人员的培养、管理和使用中进行多层次、全方位的全程教育，重点对征地拆迁一线工作人员和村官进行业务培训和法制教育，达到预防职务犯罪目的。古语云：不教而诛为虐，必须培育教育为先的理念。其次，要重视制度的保障机能。完善土地征收管理制度、职务犯罪预防制度及相关法律法规制度。胡锦涛总书记在党的十七大报告中指出：反腐倡廉工作要“更加注重治本、更加注重预防、更加注重制度建设”。所以，合理科学的制度构建对于预防土地征收职务犯罪有重要作用。建立以检察机关预防为主的专门化监督预防机制（三）遵循检察预防权特性的原则

检察机关的职务犯罪预防，是指基于法律监督职权，以促进减少和限制职务犯罪发生的可能性为目的而采取的各种防范性、控制性、预警性、预测性的措施和行动[7]。法律监督，是指对法律的执行和遵守的情况进行监督。检察机关基于法律监督职能开展的职务犯罪预防工作，是检察权所派生出的一项具体的检察职能，即预防性法律监督权（职务犯罪预防权）[8]。而不是在检察机关法律监督权之外新增

加的权力。宪法规定人民检察院是国家的法律监督机构。从法律的规定看，检察机关的法律监督内容，既有对存在错误、违法的情况进行事后发现、纠正的补救监督；也有着眼于事前防止产生错误、违法的预防性监督；也有融补救性监督和预防性监督于一体的综合性监督。要始终立足法律监督职能，把事前、事中和事后监督有机结合起来，使法律监督取得最佳效果。检察权是一个整体的权力，不能认定只能是事后监督。

笔者认为检察机关基于法律监督职能而进行的职务犯罪预防工作有其自身特点和优势：首先，人民检察院的法律监督具有法律效力的特性，不同于党纪监督、行政监察监督或者机关内部自律要求等活动，监督效力更为明显。其次是专门性。此种预防职务犯罪工作是其法定职责，不能推诿、放弃或转让。并且应当建立独立的理论基础，专门机构、工作机制和效果评价机制，具有不可代替性。再次，非强制干涉性。“检察机关预防机制虽然具有主动性，但其工作内容的开展需要有关部门、单位的配合，提出预防和减少职务犯罪的预防措施、意见、建议的落实，需要有关部门、单位自主决定予以采纳实施。具有建议性、咨询性和促成性，不具有实体的干预、处分权。[9]”这也是检察机关预防职务犯罪工作特别需要注意的环节。在职务犯罪行为进行之前，检察机关并不具有强制性权力进行干预，在犯罪案发后，检察机关就必须依法进行侦查起诉，不得再以检察建议的形式处理犯罪。必须把握好度，不越权、不放权。

因此，建立以人民检察院为主的监督预防职务犯罪体系是可行的，也是合法的。尽管现在我国还没有出台专门的《预防职务犯罪法》，但是不能因立法未出台，就否定预防性监督的权能是检察机关的法律监督的当然职能。

三、构建土地征收职务犯罪预防体系的具体措施

（一）预防职务犯罪机制法制化

根据法理可知，作为私权，对于公民而言是法无禁止即自由；而作为公权，对于国家机关而言则是法无授权即禁止。公权行使必须有法律的明确授权。通过上文分析，我们知道预防监督权是人民检察院检查监督职权的内在内容，但是要想构建系统的检察机关监督预防职务犯罪工作机制，仍然需要有明确的、专门的立法规定。目前现行法律规范中都没有规定检察机关监督预防职务犯罪的职权设臵和相应程序，预防工作仅依靠政策性规定，缺乏可操作性，也破坏我国的法治秩序。

因此，建立系统的检察机关预防职务犯罪工作机制，首先应该将预防职务犯罪职能法制化。关于预防职务犯罪法制化的立法模式，大致可分为：

第一，专门法律和其他行为规范相结合的模式。该模式的特点是：以专门法为主导，其它相关行为规范为辅助，惩治和预防并重，从而形成一个相对完备的预防职务犯罪法律体系。以新加坡为代表。第二，行政立法为主导的立法模式。该模式的特点是：法网严密，可操作性和实用性很强，是以预防为主的立法体系。以美国为代表。第三，单一立法模式。

该模式的特点是：制定专门统一的反腐败法律，把实体法和程序法集中于一体，打击和预防结合在一起。以印度为代表。第四，刑事法和其他法律相结合的模式。该模式的特点是：在本国的刑事法中规定了职务犯罪的犯罪构成以及侦查、逮捕、起诉的程序，同时在其他的行政法律法规又规定了预防职务犯罪的积极措施。以澳大利亚为代表。当今世界上有很多国家采取了这种立法模式。第五,我国预防职务犯罪法律体系的立法模式。借鉴国外相关立法经验，结合国内实际状况。“当前我国预防职务犯罪法制化的具体途径可以有几下几种：一是由立法机关制定《预防职务犯罪法》；二是制定《反贪污贿赂法》；三是在现行的刑事诉讼法中增加预防职务犯罪的内容；四是由全国人大常委会制定一项关于预防职务犯罪的决定[10]。

笔者认为，应当由全国人大制定《预防职务犯罪法》。因为，如果制定《反贪污贿赂法》重点只在贪污贿赂型职务犯罪，涉及面较窄。如果把预防的内容增加到刑事诉讼中，就与刑事诉讼法的性质和任务相冲突。首先，惩罚职务犯罪只是预防的手段之一，不能涵盖预防，否则就犯了逻辑颠倒之错误。其次，刑事诉讼法主要是关于在惩治犯罪和保障人权过程中适用的刑事程序法，重点不在于建立系统的预防职务犯罪机制。所以,由立法机关制定一部专门的《预防职务犯罪法》不仅符合当前的需要，而且和我国刑法、刑事诉讼法互为补充，从而形成一个立体式预防职务犯罪法律体系。将检察机关内在的监督预防职能，通过这种方式更加明确、

细化、提高实际操作性。当然，为了防止检察机关监督权滥用，也应当设定对预防监督职能的监督和制约途径。任何一项没有法律为依据的权力是不能长久存在的。

（二）建立预防调查先导机制

没有调查就没有发言权，预防调查是预防职务犯罪工作的基础。无论是开展个案预防、系统预防或专项预防，搞好预防调查，是做好预防工作并取得实效的前提和保证。预防性调查工作的目标是：积极开展预防调查，及时发现导致职务犯罪发生的体制、机制、制度和管理监督方面的原因，把握职务犯罪的变化趋势和发案规律，加强对策研究，向有关领导机关和管理部门、单位提出改进建议和预防对策[11]。检察机关提出检察建议、预防对策必须先经过预防调查。检察建议、预防对策内容的具体明确和切实可行，就取决于预防调查的质量。

（三）使用检察建议手段

1、检察建议的内涵

检察建议是检察机关履行法律职能，预防职务犯罪的一种有效形式；是人民检察院在办案的过程中，对有关单位在管理上存在的问题和漏洞，为建章立制、加强管理、堵塞漏洞而向有关单位提出的建议。实践证明，检察建议是检察机关履行法律监督职能，开展预防工作的有效方式。但要加强基础分析和对策研究。一是加强土地征收职务犯罪分析，包括犯罪原因、特点、规律分析，从而提出堵漏建制的对策措施，并发挥预警作用，建立起可以维持日常运作的预防分析

系统。二是把这些对策措施转化为预防行为，以取得预防职务犯罪的实际效果。正因为检察建议不具有法律强制效力，所以，要想使检察建议收到预期的效果，就必须有配套措施跟进。

2、检察建议的行使模式

具体操作笔者建议如下：（1）制作规范、统一的检察建议书，检察建议内容由各业务部门具体承办，由检察长审核签发。笔者认为在检察建议书中，将最新的有关法律法规一并告知，使被建议单位更有针对性地防范，将具有较好的效果。（2）检察建议在发送被建议单位后，被建议单位的必须在收到检察建议书后及时回复，并于30日内将整改情况反馈检察机关。（3）如果被建议单位不予回应，则检察机关可将检察建议及其回复情况抄送其上级机关或主管部门，督促整改。（4）提出检察建议的业务部门，可派员到被建议单位对落实建议情况进行回访考察，必要时给予指导。（5）建立检察建议统一管理制度。提出检察建议的部门将检察建议书副本、被建议单位的整改反馈情况以及回访考察情况，报预防职务犯罪部门统一归口管理。预防部门分门别类进行归档备案。这样，根据档案记录，定期进行有重点、有针对性地对某一环节进行职务犯罪预防监督工作。但必须注意的是，虽然检察建议具有检察机关的权威性，被建议单位应当重视并采纳，但是并非全部要严格执行。因为检察建议是建议，不具有法律强制性，不能依靠强制力实现，其权威性源于自身的价值。因此，检察建议的效力比具有法

律效力的司法意见低，而比普通的建议明显要高。“检察建议的效力在客观上应体现为有必要听取建议，也就是说是必要性，而非充分性。对于不执行正确的检察建议的，只能建议有关的行政管理部门决定由其承担相应的领导责任和行政责任，而不是制裁性的法律责任。[12]”

3、检察建议的作用

在土地征收职务犯罪预防中使用检察建议手段，能收到良好的效果。首先是能引起被建议单位的警惕认识，强化预防意识，推动被建议单位采取必要的事前防范措施。其次在于通过通报职务犯罪发案的状况，帮助被建议单位找出职务犯罪发生的薄弱环节，并对症下药，向被建议单位提供具体的预防对策服务。再次，督促被建议单位落实其更改、防范措施，将职务犯罪的苗头扼杀于摇篮之中。最后通过不断积累，丰富职务犯罪检察预防工作的内容，调整预防职务犯罪的相关政策，逐步达到预防职务犯罪的目的。

（四）建立个案预防、行业预防和专项预防联手的综合预防网络

职务犯罪是社会发展的恶性肿瘤，不会在短时间内消除。只要城市化继续进行，预防土地征收职务犯罪就必须做好打持久战的准备，建立综合防范网络。

1、个案预防是预防职务犯罪的手段之一

它以针对性强、立竿见影和易为发案单位所接受而成为检察机关开展职务犯罪预防工作最基本、最直接的方法。其工作任务是通过查办具体案件，认真分析发案单位在权力配

臵、财务管理、制度建设、用人机制、监督工作等各环节存在的问题，帮助发案单位建章立制、弥补漏洞。同时对发案单位进行警示法治教育，达到查办一案、教育一片的效果。因此在开展个案预防时，应该注意案件的选取条件。所选案件, 一是具有普遍性，再发性强。二是该案能够严重暴露出发案单位制度上或管理上的重大漏洞。三是案件职务性特点突出，教育性强。除了选取合适的个案以外，发案单位积极开展职务犯罪预防工作是取得个案预防效果的保障。

2、建立土地征收工作行业预防制度

2001年5月高检院相继与海关总署、国家工商行政管理总局、国家税务总局、中央金融工委、卫生部、建设部等联合下发了在其所属系统和行业共同开展预防职务犯罪的《通知》，检察机关行业预防工作由此全面拉开帷幕。检察机关行业预防主要是指检察机关与一定行业、系统共同研讨职务犯罪的状况、发案原因、特点、规律，制定相应的对策，探索建立整体性、系统性和立体式的预防模式[13]。对此概念，笔者表示认可。检察机关预防职务犯罪的行业预防必须找准自身定位。笔者认为，检察机关必须管好自己，切忌越俎代庖，要积极主动、有节有度、立足职能、当好参谋。实践中，人民检察院通过与国土资源管理部门、土地征收拆迁办公室和农村基层组织沟通联合，建立联席会议制度、情况通报制度、预防培训制度、预防建议落实情况反馈制度等形成预防合力。对土地征收职务犯罪案件进行深入分析，联合相关制约行业提出切实可行的检察建议，并及时向行业内部反馈，

为其完善内部预防机制和决策服务。另一方面，土地征收工作部门应该增强工作透明度，向人民检察院主动通报有关内部管理监督机制的措施，业务方面的政策以及查处工作人员违法违纪的情况，双方加强信息交流，共同研究，预防职务犯罪。针对农村基层组织成员的职务犯罪，由于这一组织较为散乱，检察机关可以直接派员进驻被征地村，进行职务犯罪预防的法制宣传教育，从群众中采集犯罪线索，通过个案教育和专项预防的方式，消除村官职务犯罪。

行业预防是预防工作的重要组成部分，与个案预防有密切关系。任何一个个案都是行业中的个案，个案预防是一定行业中的个案预防，而行业预防也应建立在对个案分析研究的基础之上，个案预防极易转化为行业预防。因此，我们应当尽力实现个案预防和行业预防的有机统一，由点及面，追求最好的预防效果。

3、开展专项预防工作，从细节中杜绝职务犯罪

检察机关的专项预防工作，在职务犯罪预防工作中，是指对犯罪易发、多发行业或部门进行调查分析，研究行业系统及其各个环节所发生犯罪的特点、规律和原因，依靠行业或有关部门党政组织建立、完善监督制约机制，减少行业或某些环节犯罪发生的预防方式。笔者支持此观点，土地征收职务犯罪专项预防特指土地征收工作环节中的专项预防，重点在于划分不同环节，针对每个环节的职务犯罪特点，提出有效的预防措施。专项预防具有专业性强、针对性强和操作性强等特点。

专项预防大多是从典型的个案预防中延伸和发展出来的，但二者并不相同。前者是通过个案，深挖典型案件发生环节的职务犯罪原因与规律，分析更加透彻，问题更明了，建议更贴切，从而更有利于落实措施。专项预防由个案预防入手，但其比个案预防在更高层次、更宽泛的领域内发挥作用，是预防效果不断丰富、不断推广的过程。相对于个案预防，专项预防更注重理论分析，趋势预测和事先预防，已经脱离了案件本身的制约；而开展个案预防需要和案件本身捆绑在一起，更多从惩治的角度预防职务犯罪。因此专项预防具有更宽的研究范畴、更高的研究起点，其预防效果必定优于个案预防。同时专项预防又是行业预防的内部细化工作，与行业预防不可分离。没有专项预防，行业预防将难以深入挖掘，预防功能必定大打折扣。

因此，如果用数学元素形容三者关系的话，那就是一个点、线、面相结合的预防网络。个案预防为点，通过专项预防的连接，形成行业预防，共同编织检察机关预防职务犯罪的工作机制。

关于人民检察院预防职务犯罪的实践操作，笔者可以参考湖南省长沙市安乡县“土地开发检察预防工作”模式，该模式总特点是：准确把握检察预防工作的职责定位，立足检察职能，各部门协调合作，确定工作重点，积极开展预防工作。“院党组领导、检察长挂帅、预防办协调、有关业务部门配合”的一盘棋预防工作模式。并收到了良好的效果，本文认为可以借鉴的措施有：

第一，综合查办案件，深入开展预防调查

首先人民检察院派人深入群众收集有关线索和证据资料。依法查办了几起特大职务犯罪窝案。在此基础上，组织有关人员深入分析发案原因，判断土地开发建设项目哪些地方存在违法犯罪的风险，有针对性的采取对策措施，对相关工作做到心中有数。

第二，深化警示教育，营造守法氛围

由县委、县政府定期统一组织反腐倡廉教育。具体措施：一是在国土管理人员中开展举案说廉教育活动。以典型案例为反面教材，悉原因、挖根源、论是非、讲危害，在思想上绷紧廉洁履职之弦。

二是深入各项目所在地举行巡回法制宣传，并采取集中宣讲、散发传单、展示图板等人民群众易于接受、能够理解的形式进行普法教育。笔者认为可以组织土地征收负责人员和农村基层工作人员进入法院旁听典型案件，进入监狱系统进行情景教育等警示教育。给犯罪可能分子思想上压力和法网严密的认识，自觉抵触贪污、腐败思想。

三是畅通诉求渠道、化解矛盾纠纷。安乡县人民检察院调查发现，80%的缠诉上访都是因征地拆迁、土地补偿等利益纠纷引发的。由于农民群众法律知识薄弱，通过法律途径维护合法权利较少，主要通过上方渠道。对此，安乡县人民检察院一方面通过专题报告和联席会议的形式当好国土管理部门和基层党委、政府的参谋，加强资金管理，确保补偿资金及时、足额拨付到位。另一方面，加强涉检信访工作，

认真受理群众的信访和投诉，做到事事有结果，件件有回音。笔者认为这一举措实践性较强，比较适应目前的农村土地征收现状。同时，在处理群众信访工作时，正确引导民众的诉求方式，解化矛盾，提高民众的法律维权意识和监督意识，从而对于发现和预防土地征收职务犯罪，尤其是村官职务犯罪发挥重要作用。

四是落实检察建议，促进源头治本。在深入开展预防调查的基础上，先后对36个土地开发项目中容易引发违法犯罪问题的78个具体部位或事项从制度措施上提出检察建议，并适时组织回访调查，从而成功地从源头上堵住职务犯罪的发生。

安乡县人民检察院的检查预防工作，不仅防止了职务犯罪的发生，优化了新农村建设的投资环境和政务环境，而且为该县土地开发建设迎来了新的发展机遇。2008年底，国土资源部和省国土资源厅实地考察后予以确认，并在国家紧缩开支、决定在各地土地开发工程削减一半的情况下，2009年给安乡增加专项资金50%。“预防也是生产力，抓预防也是抓发展”被安乡县成功实践。笔者认为，这一模式至少在中东部地区等检察资源较为充足的地方，具有普遍可行性，有条件的地区可以推广适用，并根据自身特点创新职务犯罪检察预防工作机制。

（五）多途径开展普法活动，提高廉政意识

由上文可知，因不了解法律、对法律存在错误认识和侥幸心理是职务犯罪的原因之一，开展普法教育将及时阻止这

一类主体的职务犯罪。法制宣传是预防工作中的重要组成部分，是培养廉政意识的重要途径和手段。

首先、开展法律咨询，建立乡镇一级法律咨询室

法律咨询不同于律师咨询，律师咨询是有偿服务，而且一般集中在城市中。此处的法律咨询是指由司法部门或者人民政府设立的，无偿服务于民众的普法工作室。与媒体宣传相比较：法律咨询有着范围小、直接性、准确性和群众性的特点，能及时为咨询者的行为提供罪与非罪界限。同时针对具体情况告诫欲违法者违法犯罪的法律后果，使其清楚自己的犯罪成本和犯罪收益的对比，消除犯罪心理，停止犯罪。鉴于土地征收工作的基层特征，在乡镇建立法律咨询室不失为一个好的途径。在基层工作者法律意识、自身素质相对较低的前提下，采用这种普法方式，能够有效解决法律咨询困难的局面，更直接地提高国家工作人员和群众的法律意识和理解力，加大对土地征收工作的监督力度，并可与有关部门联手开展预防贪污贿赂等职务犯罪，同时提高农村民主制度的建设力度。

其次、利用媒体宣传，扩大普法范围

大众传播媒介具有最大的广泛性和群众性，现在社会中网络迅捷发达，使得媒体普法方式产生极广泛的影响效果。譬如在电视台、电台等节目中播出专档节目，邀请法律专家，以贴近群众、易于理解的大众方式讲解土地征收涉及到的各方面法律关系和权利义务；针对年轻一族可通过网络平台进

行相关法律宣传。建立综合宣传网络，使百姓心中明权、学会用权、参与监督权，使预防职务犯罪达到事半功倍的效果。

再次、引进专家咨询机制，提高普法水平

笔者认为，预防土地征收领域中职务犯罪，有很强的专业性，有必要建立专家咨询机制。其中主要由法律专家、国土管理专家、银行财会专家、审计专家、农村社会学专家以及房地产专家、计算机应用开发专家等参与的工作机构。其隶属于人民检察院预防职务犯罪领导机构，可对外开放，但不具有行政机构或司法机构性质。专家咨询机制的功能主要在于一是为检察机关开展职务犯罪预防工作出谋划策，分析原因总结规律。二是提高检察预防的技术含量。专家咨询通过提高技术支持指导开展预防工作，拓宽检查预防视野，提高预防质量。三是有利于推广普及。“专家咨询机制引入将现代管理和预防犯罪融为一体，形成科学的防范体制，由于专家们亲自参与预防工作，在实践中更容易推广普及[14]。”四是教育培训机能。利用专家的丰富知识，采取定期举办专题讲座、到具体征地地区进行教育指导，对土地征收领域各方面的知识进行专题讲授，帮助土地征收法律关系主体增强维权意识和法律意识。

（六）加大职务犯罪预防教育力度

有学者认为，要调动社会各方力量，构建以家庭、学校、单位、社会四位一体的教育网络，构筑预防职务犯罪思想堤坝，减少和遏制职务犯罪发生[15]。改变行为人的家庭环境和工作环境。每一个人都要受到家庭成员的影响，并反过来

影响家庭成员[16]。家庭成员中个别人的贪财心理会影响行为人的行为方向，甚至走上犯罪的道路。从多方面培育廉洁环境。这一措施可将预防职务犯罪思想教育贯穿一个人的一生之中，通过放大职务犯罪的负面影响，减少职务犯罪的犯罪心理。

对于机关工作人员，其单位负有不可推卸的反腐败教育责任。单位应当定期举行廉洁教育、职业道德教育和犯罪的反面教育。对于不愿承担责任或在教育中严重失职或失误的单位领导要追究责任。

对于奉公守法、廉洁工作的人员，建立一套定期的和不定期的荣誉奖励机制。给他们崇高的社会评价，受到人们的敬重。有人建议，对那些从未有过不廉洁记录的干部，发给廉政奖章并通过一定渠道公开，同时给予物质补助[17]。这样，与职务犯罪的耻辱精神压力对比，可以提高弘扬正气，减少职务犯罪的目的。

如果一味地进行正面教育，可能会导致心理疲劳，抗拒心理，尤其是在外界巨大的诱惑之下，不能尽如人意。因此，预防职务犯罪的教育之中，反面警示教育是必不可少的。通过组织国家工作人员亲临法庭、旁听审判；去监狱接受现场教育。这种方法能够更加直观感受到职务犯罪的刑罚后果，对实现警戒潜在犯罪分子有良好效果。

参考文献：

工会部门职责与分工

工会部门职责与分工

民生银行龙岩分行工会职能与分工 一、工会职能： 1、按照《中华人民共和国工会法》,根据上级工会和分行经营班 子的决定，制定实施工会委员会工作计划，定期召开工会委员会议，安排工会活动和讨论有关事项； 2、做好职工的思想政治工作，进行法制教育和职业责任、职业道 德，职业纪律的教育，定期向分行经营班子和上级工会汇报职工的思想状况； 3、引导员工积极开展劳动竞赛活动，协助分行办公室做好评优、 表彰、奖励等工作，并总结推广先进经验，提高我行总体业绩水平； 4、依法维护教职工的民主权利，定期召开职工代表大会，主动积 极反映职工对本行工作的意见和建议； 5、经常开展有益于职工身心健康的文娱体育活动； 6、做好职工集体福利事业，做好节日福利发放及各种慰问工作； 7、积极改善职工劳动条件、生活条件、学习条件，维护女职工的 合法权益，抓好职工的保健和计划生育工作； 8、做好缴交会费工作，民主理财，管好、用好工会经费，管好工 会财产； 9、不断改进和加强工会的自身建设。 二、岗位设置及职责 (一)岗位架构图：

㈡、岗位职责 1、工会委员会 ⑴工会主席工作职责： A、主持分行工会的全面工作。 B、组织职工认真学习、贯彻《中会人民共和国工会法》等法律、 法规和文件，抓好职工思想政治工作。 C、动员和组织职工努力完成工作任务、开展群众性的合理化建设、 劳动竞赛、协作和创新活动。 D、支持和组织职工依法参加民主管理和民主监督。 E、反映职工的意见和要求，维护职工合法权益。 F、按要求安排和检查各工会委员的工作。 G、签发职工工会收支费用，按要求管理好工会费用。

国土资源局机构设置及工作职责情况

国土资源局机构设置及工作职责情况 一、国土资源局工作职责（依据《三定方案》） 1、贯彻执行国家、省有关法律、行政法规和政策，保证其在本行政区域内的有效实施。研究制定与国家、省土地管理法规衔接配套的规范性文件和具体政策措施，并负责组织实施和监督检查。 2、组织编制和实施全县土地利用总体规划和其他专项规划；编制全县矿产资源总体规划及专项规划。 3、依法对国土资源的法律、法规执行情况进行监督检查，对国土资源的违法行为进行查处，负责国土资源案件的裁决、复议、诉讼工作，承办有关国土资源案件的来信来访工作。 4、实施全县耕地特殊保护和鼓励耕地开发政策；实施农地用途管制，组织基本农田保护工作，确保耕地总量动态平衡。 5、管理全县城乡地籍工作，实施地籍管理办法；组织土地资源调查、地籍调查、土地统计和动态监测；负责土地确权、土地纠纷调处、城乡地籍和土地登记、发证工作。 6、按规定组织实施土地使用权出让、租赁、作价出资、转让交易和国有土地收购储备工作；负责农村集体非农土地使用权流转工作。 7、负责全县土地的分等定级的基准地价、标定地价的备案工作；承担报国务院、省政府和市政府审批的各类建设用地的审查报批工作。 8、依法管理全县矿产资源探矿权、采矿权的初审、登记发证；对矿产资源开发、利用、保护实施监督管理。 9、负责全县国土资源管理法律、法规的宣传教育工作。 10、履行测绘管理职能并承办县政府交办的其它事项。 二、机关内设股室队所及工作职责 1、根据《三定方案》设置6个股室： 办公室职责:负责掌握本单位全面情况,协调各部门间工作,上报下达,反馈信息,督促查办搞好调查研究;负责起草本局的综合性文件及有关文字材料;负责组织承办本局各种会议的会务工作;负责文字处理﹑印鉴﹑保密和档案管理工作;负责处理行政事务﹑机关事务﹑日常接待工作;负责全局的计划生育和离退休人员的管理和服务工作; 负责机关安全保卫﹑后勤保障工作；承办局机关的人事管理工作。 执法监察局（监察大队）职责:负责对全县国土资源管理法律法规的贯彻执行情况进行监督检查;负责对土地规划﹑计划﹑农地转用﹑土地征用﹑土地资产处置﹑土地使用权交易行为﹑土地登记的监督检查;依法查处各类土地﹑矿产违法案件;负责行政复议﹑行政应诉和国土资源的信访工作;调查处理土地权属纠纷。 建设用地股职责:负责承办全县新增建设用地的审核报批工作;负责全县临时用地的审批管理工作;负责全县建设用地跟踪管理工作;实施国有土地使用权出让﹑收回和政府收购储备工作;负责农村集体

公司各职能部门业务分工规定

X X公司各职能部门业务分工规定 业务分工规定是在企业组织定型基础上，确定各部门具体的业务分工、业务内容、承担的责任、拥有的权限和义务，以使各部门明确任务、划清权限、了解责任。 1．经理(或其他最高经营管理者) (1)制定经营战略、经营方针和经营计划。 (2)检查和确认各部门的营业方针。 (3)对各部门业务计划的制定和组织实施进行指导和监督。 (4)决定企业经营预算。 (5)确定和修订企业规章制度。 (6)确定和调整企业组织设计。 (7)组织企业高层经营会议。 (8)受理、指导和认定部门经营会议报告。 (9)禀议事项的决裁及实施管理。 (10)决定奖惩、提薪、聘用、解雇事项。 (11)受理和决定重要的契约、涉外事项和供销业务。 (12)处理借入、贷出和归还资金业务。 (13)与重要客户和经营伙伴的交涉、联络。 (14)对营业现场的检查。 (15)对其他企业业务活动的指令、指导和监督。 2．总务部业务分担 (1)事务科业务分担 1．提出本科预算。 2．实施与管理本科预算。 3．商业信函管理及电话业务管理。 4．重要文书的制定、整理和保管。 5．一般文书的处理，禀议的处理，通知和通告的处理。 6．企业印章、法人印章的保管及相关业务。 7．与经理秘书有关的业务。

8．经理交办的有关业务处理。 9．股份管理、股东管理、股东大会有关事务处理。10．董事会及其他会议会务处理。 11．本科内部规章制度的制定、修订、施行和管理。12．与企业业务有关的法律规定的搜集、整理、保管。13．提出企业业务组织设立或调整方案。 14．重要契约文书的处理。 15. 保险契约、组约的处理； 16．不动产管理。 17．企业经营用房及附带设备的管理。 18．工资、退休金、差旅费的支付管理。 19．报刊、书籍的购买、整理和保管。 20．物品的采购处理。 21．预算外支出申请处理。 22．企业庆典、职工婚丧嫁娶等事务处理。 23．企业经营用车辆的管理。 24．与同行业及有关管理部门的交涉、公关。 25．根据企业业务状况提出经营改善提案，并组织实施。26．提出本单位事务合理化计划，并组织实施。 27．本单位业务工作及人员管理。 28．对其他单位工作的合作与协助。 29．企业消防安全管理。 30．其他业务事项的管理。 (2)财务科业务分担 1．提出本科预算。 2．本科预算的实施管理。 3．有关传票、账簿的制作、纪录和核算。 4．有关企业决算方针、实施要领的制定、调整和实施。5．月度决算及经营资料的业务处理。 6．帐票形式、记账方式的确定与实施。

土地整理中心工作职责

土地整理中心工作职责 一、开展土地开发整理调研，参与拟定土地开发整理管理办法、土地开发整理技术标准和本区域土地开发整理规划的编制，负责省、市、县三级土地开发整理项目库的建立。 二、编制本区域土地开发整理年度工作计划，对各乡镇年度土地开发整理计划的制定进行技术指导，并对乡镇年度土地开发整理申请立项项目进行审查、审批。 三、承办纳入县级立项管理的土地开发整理项目组织与实施管理；组织县级项目可行性研究、项目规划设计、工程投资预算，并履行审查职责，对批准施工项目严格按照有关要求和技校标准进行技术指导、质量把关、检查验收，并随时搞好补充耕地指标入库备案工作。 四、受县人民政府的委托，组织实施县级管理的土地开发整理项目，并协助省市土地整理中心搞好我县国家和省级立项的土地开发整理项目的踏勘、论证、立项、规划设计、投资预算评审签定、项目招投标、工程实施管理、检查指导、验收复查等一系列的工作。 五、负责对土地开发整理项目专项资金和参与土地开发整理基金的管理和使用；参与土地开发整理项目投资计划的编制；承办土地开发整理项目概（预）算和预算初审；配合县财政局使用好新增建设用地有偿使用费；管理使用好业务

经费；积极搞好土地开发整理项目的投资和引资工作；参与土地开发整理项目资金管理检查和资金使用的效益评价分析。

六、搞好与上级业务主管部门的工作协调，开展与外市县先进工作单位的业务交流与合作，逐步提高我县土地开发整理工作水平。 七、协助搞好各级土地开发整理项目工程施工的招投标工作，并对中标施工单位进行组织、工作与技术方面的管理及协助监理单位搞好工程施工中的质量检查监督。 八、开展政治学习和业务知识学习，提高每个人的政治素质和业务素质，做到爱岗敬业。 九、随时完成上级业务主管部门和局党组交办的其他工作。 .

办公室部门成员工作职责分工

办公室成员工作职责分工 根据公司管控一体化改革人员调整情况，结合部门工作实际，对部门人员职责分工如下： 一、主任 1.在公司经营者集团的领导下，主持办公室全面工作。侧重制度建设、信访、接待、会务、政研、档案管理、督察督办、车辆管理工作； 2.协助领导拟定和贯彻执行公司各种相关方针政策，负责对重要经营决策进行督查、督办，落实上级领导安排的各项会议决议； 3.建立并完善公司行政办公管理流程和标准化管理体系，有效管理本部门费用，协调公司各部门之间的工作； 4.负责履行公司重大信息披露及应急管理； 5.负责车辆管理、保卫、后勤服务及保障、信访稳定、文字综合、公文管理、印信、文书及档案管理和保密等各项行政事务的检查、指导及实施过程的考核等工作； 6.指导公司会议的组织、会务安排，接待工作和对外关系协调； 7.负责本部门人员的思想建设、组织建设和业务建设工作； 8.指导、协调副主任工作，坚持部务公开，实行民主管理； 9.组织开展调查研究工作，为公司生产经营管理决策提供参考； 10.对部门各项费用的审批、使用负全责。

11.完成领导交办的其它工作任务。 二、副主任 1.在主任的领导下，协助部门主任做好办公室各项管理工作。侧重信息管理、法律事务、保卫管理、后勤综合事务； 2.配合主任贯彻落实公司经营决策、带头执行规章制度，协调各部门之间工作； 3.负责公司信息化建设的组织、实施、协调及管理工作； 4.负责公司法律事务的诉讼与仲裁，在法律顾问指导下办理法律纠纷案件，负责合同、协议的咨询法律维权等工作； 5.负责公司内部治安管理，维护正常的工作和生活秩序，建立、健全各种安保制度，布置检查落实各种防范措施和开展综合治理和普法教育； 6.负责公司后勤保障工作，组织制定并实施后勤制度，重点抓好食堂、运转休息室、文明办公、厂区卫生、环境美化等管理工作； 7.协助部门主任做好本部门人员的思想建设、组织建设和业务建设工作； 8.完成领导交办的其它工作任务。 三、秘书兼法律事务主管 1.在主任、副主任的领导下，负责信息综合、撰写各类文字材料，协助收集整理资料、综合分析和制定公司决策； 2.负责起草工作报告、工作计划、领导讲话、对外函件、会议纪要等各类文字材料；处理各类公文，协助组织各类会议，处理各类接待；

一级土地开发整理

一级土地开发 相关资料 深圳市福田房地产 有限公司 2011—5—９

一、综述 二、土地一级开发定义 三、土地一级开发项目的流程 四、土地一级开发模式 五、核心观点

一、综述 根据2010年９月10日国土资源部关于《开展“两整治一改革”专项行动工作任务及责任分工》的通知要求,2０11年4月份开始，中国土地一级开发必须采取企业主导模式,而不是以前的国资背景的土地储备中心负责开发。国土资源部的数据显示,２010年中国土地出让成交总价款2.7万亿元人民币，同比2０0９年增长６9.8%。而2009年财政部公布的全国土地出让金支出明细中显示,２０09年土地开发成本大约占到土地出让总价款的60%左 右.??目前企业主导的土地一级开发模式主要有工程总承包模式、利润分成模式和一二级土地开发联动模式等。其中工程总承包模式以北京市为代表,如北京市规定企业用自有资金进行土地一级开发的,规定利润不超过土地开发成本的8％,这种模式由于利润率不高并不受开发企业的欢迎。 利润分成模式是目前最普遍的土地一级开发模式。土地一级开发完成后出让所得收益扣除开发成本部分,企业和政府采取分成的模式，分成比例大多采取企业70％政府3０%,也有6：4或者5：５的。例如建发股份在厦门市的土地一级开发项目分成比例高

达85%,也有部分企业与政府合作时采取工程总承包结合利润分成的模式。 一二级土地开发联动模式尽管利润更高,但投资更大，周期更长，风险更高.不过仍然有不少房地产公司会选择这种模式,除了追逐利润外，政府对二级房地产市场的严控也让更多房地产二级开发企业把目光转向土地一级开发市场。 二、土地一级开发定义 土地一级开发,是指由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地）,再对熟地进行有偿出让或转让的过程.具体来说,就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求,由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发是土地出让前的运作方式,开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业,而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”,达到出让的标准．在大多数城市主要是由政府来操作,也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。

各部门职能职责分工

各部门职能职责分工根据（TS16949质量管理体系） ◆ISO/TS16949:2002 质量管理体系运行工作方法： ○“多方论证方法”（即“项目管理方法”）应用于所有工作，强调横向职能协调； ○“抓系统”＋“系统抓”层层保证、定期讲评的工作方法 “抓系统” 由贯标工作组（品质保证部）对各职能部门进行检查和指导体系运行；“系统抓” 各职能部门围绕本系统工作对各分部门、车间进行检查和指导体系运行；○定期进行贯标工作例会，进行如下工作： ¨讲评体系运行状况、 ¨采取纠正措施、 ¨管理流程协调、 ¨难点问题攻关、 ¨履行考核激励手段、 ¨下步工作安排等。 一、质量部 A、质量体系文件控制 1. 体系文件的总控清单；外来技术文件的总控清单。 2. 体系文件的保管和责任 3. 体系文件和资料的标识（图号/编号、更改、受控、存档责任件） 4. 体系复制/分发/回收和借阅规定 5. 体系文件的更改（更改权限、更改标识、相关文件的同步更改、版本状态一览表） 6. 生产现场体系文件的使用和管理 7. 体系文件的存档管理 8. 贮存条件（防火、防潮、防霉、防蛀、防损坏、防窃） 9. 电子文件的管理 10. 存档范围/存档期限的规定（一览表） 11. 存档及借阅规定 12. 企业内部文件和顾客文件保密规定 13. 无效文件的处理 14. 体系文件有效性定期检查

B、质量记录控制 1. 质量记录总控清单 2. 记录表单清样 3. 记录要求（标识、正确、完整、清晰、日期、签名、审核） 4. 存档责任（涉及产品安全性的在产品更新换代后保存15年） 5. 贮存条件（防火、防潮、防霉、防蛀、防损坏、防窃） 6. 电子文件的管理规定 7. 存档范围/存档期限的规定（一览表） 8. 借阅规定 9. 失效记录的处理 C1、质量管理体系审核 1. 一、二方ISO/TS16949审核员的资格 2. 内审年度计划和审核实施计划 3. 按部门审核检查表 4. 审核实施（审核记录表、首末次会议记录等） 5. ISO/TS16949体系审核报告 6. 不符合项纠正措施计划 7. 纠正措施效果的验证 C2、产品审核 1. 产品审核年度分月计划（覆盖所有产品） 2. 产品审核缺陷分级指导书 3. 产品审核报告 4. 产品审核QKZ趋势分析 5. 导出纠正和预防措施 D、持续改进过程（领导推动、全员参与） 1. 制定年度优先持续改进计划（注意与纠正措施的区别） ¨顾客关心的项目（质量、成本、交付） ¨特殊产品、过程特性 2. 成立项目小组采用相应统计技术实施KVP项目

土地储备中心主要职责

土地储备中心主要职责 一、主要职责 （一）根据XXX城市总体规划、土地利用总体规划和供地需求等，编制征收集体土地和收回、收购国有建设用地储备计划； （二）负责编制征收土地整理实施方案，会同有关部门开展对被征收土地实施征地补偿、房屋拆迁安置补偿、社会保障等工作； （三）负责实施国有建设用地使用权收回、收购工作； （四）负责组织土地供应前权籍调查、勘测定界、地灾评估、成本核算等事务性工作； （五）负责按区政府规定实施储备土地达到“净地”供应的前期开发，包括与储备宗地相关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设； （六）负责对已纳入土地储备库的土地进行管护和利用； （七）负责已供土地的交付工作； （八）负责探索集体经营性建设用地等的储备与管理； （九）负责完成上级交办的其他工作。 二、内设机构 (一)办公室

负责中心日常事务的协调处理；负责收集土地储备有关政策，为领导当好参谋助手;负责文稿的起草、核稿、编号、印发及文件的收发、运转工作；负责党务、政务调研及宣传信息工作；负责中心党务、人事、计生、督查等工作；负责中心信访稳定、安全、会务、接待、车辆管理等工作；负责中心印章、档案管理等工作。 （二）财务股 负责中心财务管理、资金筹集、制定资金使用管理办法；负责成本核算管理工作；负责储备整理项目工程已完成的竣工审计及资金返还；负责中心的资产及债权债务的管理工作；负责中心年度财务预决算工作，审核、编制上级有关财务报表，并进行综合分析；负责中心的会计电算化管理工作，制定相关规章制度，加强人员培训，保证会计信息真实、准确和完善；负责财务会计凭证、账簿、报表等财务档案的分类、整理和移交；负责对中心依法收购（回）的国有建设用地进行债务清理、清算和上报等工作；负责做好日常账务核算、费用报销的复核，规范报销票据的合法、合规，严格执行报销审批制度等。 （三）储备股 负责根据土地市场需求，对所属乡镇、街道办事处规划区内土地收购储备进行分析，按照乡镇、街道办事处建设总体规划及土地利用总体规划的要求，对拟收购储备土地进行

部门职责与分工

一、部门职责与分工 1、综合管理部职责： A、协助总经理开展运营管理工作； B、负责设备资料管理工作； C、负责人力资源管理工作； D、负责行政后勤管理工作（包括饭堂、宿舍、办公室、车辆、安保等管理）； E、负责资产管理工作； F、负责资产、证件等管理工作； G、完成上级交给的其他任务。 2、招标采购部职责： A、负责设备、材料、物资、服务等招标、采购工作； B、负责发起并履行采购合同，对不符合要求的采购负责办理退货、索赔等事宜； C、负责供应商管理工作；包括供应商梳理、建档、更新、维护等工作； D、完成上级交给的其他任务。 3、财务管理部职责： A、根据集团相关财务制度，跟踪落实有关财务管理工作； B、应收应付单据的预结算及相关报表； C、会计核算及税收策划工作； D、负责仓储管理的专业指导、业务督导工作；

E、完成上级交给的其他任务。 4、市场开发部职责： A、开展市场调研，分析市场状况； B、制定销售策略，积极开拓市场，努力完成公司下达的销售任务； C、负责销售客户开发与维护，提升客户与搅拌站的良好关系； D、负责销售款项的回收工作，严格控制销售风险； E、负责销售合约的签订、跟进及归档整理工作； F、完成上级交给的其他任务。 5、安全管理部 负责设备公司各类设备的安全管理工作。 6、仓储部 负责牛山总仓、松山湖总仓及后续其他总仓库的经营管理工作。 7、工程管理中心 负责土方设备、运输设备、起重设备、基础设备、周转材的统筹管理、运营监督、安全督查工作。 A、土方设备部 负责土方设备（包括挖机、推土机、压路机、铲车、平地机等）及路面摊铺设备的经营管理工作。 B、运输设备部 负责运输设备（包括搅拌车、天泵、车载泵、地泵、吊车等）的经营管理工作。 C、起重设备部

规划土地和环境管理科工作职责

规划科工作职责 一、负责全县集镇、村庄的规划、编制、上报、审批工作。 二、负责全县村庄住宅建设的设计、定点、测量、放线工作，为新农村建设做好服务。 三、做好村镇规划及农房建设的宣传工作，正确引导村庄根据规划进行建设。 四、配合市规划局、市建委做好有关村镇规划方面的工作。 五、完成县建设局、县村镇站交给的各项工作任务。 村镇规划科工作职责 1、制定全市镇村规划管理、小城镇建设的规范性文件并指导实施。 2、指导经济开发区、工业园区、各镇总体规划、详细规划、村庄建设规划的编制、修编、评审及报批工作；负责综合协调、检查、督导规划的实施及动态监管工作。 3、负责城区规划区外各类重要基础设施、大型工程、新上企业、公益事业等建设项目的选址工作。 4、负责城区规划区外建设工程项目规划设计条件的制定工作。 5、负责城区规划区外各类建设工程设计方案的审查，并负责上报规委会审议。 6、负责本科室所审查的建设工程项目的竣工验收工作。 7、承办领导交办的其他工作。 规划科的主要职责： 规划科是国土资源局负责土地资源、矿产资源等自然资源规划和测绘规划的职能部门。其主要职责是： 1、组织研究全市和重点地区国土综合开发整治的政策措施，组织编制全市及跨市的区域性国土规划，组织开展国土资源开发整治工作，组织研究并编制国土资源可持续发展战略和行动计划，协调土地资源、矿产资源与其他自然资源和环境之间的关系；负责安排国土整治事业费计划。 2、组织编制全市土地利用总体规划；组织编制并指导和审核基本农田保护规划、土地复垦规划、土地整理规划、未利用土地开发规划和市土地利用总体规划、国土规划；负责跟踪、评价和监督 土地利用总体规划实施的情况，并对规划确定的主要控制指标进行管理。 3、汇总和协调矿产资源开发利用发展战略的研究和制订，组 织编制全市性和区域性矿产资源合理利用规划，提出保证规划实施的政策和措施；跟踪、评价和监督矿产资源保护与合理利用规划的实施情况；汇总和协调编制地质环境保护规划。4、指导并协调各市地、各部门矿产资源勘查、开发的总体战略部署及重大问题；研究提出外商投资勘查、开采矿产资源指导目录；研究制订矿产资源储备计划。 5、汇总和协调编制测绘事业中长期规划、全市基础测绘规、航摄规划。 6、组织制定土地供应政策，组织编制和实施土地利用计划；负责跟踪、评价和监督土地利用计划的实施情况，并对土地利用计划确定的主要控制指导进行管理；负责建设项目预审的审查和管理工作。 7、参与需报国务院、省政府审批的农地转用、土地征用和建设用地、土地开发等项目的审查；参与报国务院、省政府审批的城市总体规划的审查；负责城市总体规划用地规模的核定。 8、指导土地利用结构合理调整，负责退耕还林、还草、还湖等监督管理。 9、负责国土资源局综合统计工作。

部门职责及主要人员分工

部门职责及主要人员分工 1、项目部经理 a、审核并落实施工组织计划； b、协调各工种、各工序的工作，做好人员调配、机械设备组织等 工作，协调施工队伍的各项工作甲方和监理的工作； c、接受设计、施工技术交底并签证，并做好对施工队的施工、 安全技术交底工作； d、及时报送进度、质量、安全、工程量，文明施工，材料等 报表； e、对员工进行培训，并定期组织学习考核； f、做好施工日记及其他工程档案资料的记录及管理工作； g、组织完成工程的验收工作。 2、技术员工作职责 a、负责工程项目的技术工作； b、接受设计、施工技术交底，并做好队里施工技术交底； c、熟悉图纸及有关技术性文件； d、熟悉有关标准、规范、并认真落实； e、配合好施工员、解决好现场出现的技术问题； f、收集原始技术性文件、资料、做验收准备； g、做好安装人员的技术培训、考核工作。 3、安全员工作职责 a、接受安全技术交底，并做好队里的安全技术交底工作；

b、贯彻“安全第一、预防为主”的方针，开展全方位安全工 作； c、认真检查各种设备和安全设施； d、定期组织安全学习和培训，并做好记录； e、对安全事故的调查、分析、处理工作进行协助； 4、材料员工作职责 a、熟悉工地所使用的材料品格、规格、数量，要求进场时间及 材料的质量标准； b、向公司物资部提供材料计划报表，按时组织材料进场； c、建立现场材料库，做好材料的进场、检验、登记、保管、标 识、发放等工作； d、进场材料必须提交出厂合格证，并当场抽检，合格方可入 库； e、建立材料出、入帐登记，并做好签字手续，收集原材料合格 证； f、材料堆放整齐、标识清楚，多余的要集中堆放，并做好记录； 5、施工员工作职责 a、接受设计、施工交底并签证，做好施工队里的技术交底工作； b、熟悉图纸、合同等施工文件； c、熟悉施工现场、施工内容、施工工艺流程； d、了解工期要求、设计要求、规范要求及质量要求； e、全面控制、报告各施工队伍施工进度和质量情况；

大连市土地一级开发整理

大连市土地一级开发整理 实施办法（试行） 第一章总则 第一条为更好落实城市总体规划和土地利用总体规划，鼓励、引导和规范社会资金参与土地一级开发整理工作，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国政府采购法实施条例》、《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发〔2014〕43号）、国土资源部《土地储备管理办法》（国土资发〔2007〕277号）、财政部等四部委《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综[2016]4号）、财政部等三部委《关于印发政府购买服务管理办法（暂行）的通知》、大连市政府办公厅《关于印发大连市政府向社会力量购买服务实施办法（暂行）的通知》（大政办发[2014]76号）、大连市政府《关于进一步加强和改进土地

储备工作的若干意见》等有关规定，结合本市实际，特制订大连市土地一级开发整理实施办法。 第二条本办法所称土地一级开发整理是指依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并实施拆迁和与储备宗地相关的基础设施建设，达到土地供应条件的行为。 第三条在中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区行政区域范围内，凡项目实施方案经各级政府审议通过的土地储备项目，均适用本办法。其他地区的土地储备项目可参照执行。 第四条土地一级开发整理要坚持依法实施、规范管理的原则，按照政府主导、企业参与、市场化运作模式实施。 第二章购买主体和承接主体 第五条由市土地储备中心、市内四区政府、星海湾开发建设管理中心、新机场沿岸商务区开发建设管理办公室作为购买主体。 第五条参与土地一级开发整理的承接主体可以是基金公司、投资公司、国企、民企、具有较强实力的房地产开发企业或上述企业的联合体，应当具备以下条件：

土地一级开发整理方案设计

土地一级开发整理方案 一、开发的意义 为了进一步增加土地储备的作用与功能，优化土地资源配置，盘活存量土地，充分发挥土地资源在经济社会发展中的促进和保障作用。通过实施的土地收储和保障作用，增强政府对土地市场的调控能力，实现城市基础设施配套到位的熟地供应和保障重点项目用地的总目标。 二、开发具备的条件 1、具备规划主管部门审核通过的控制性详细规划。根据**市城市的总体规划及土地市场需求，确定出需开发土地的规划条件、指标及市政配套要求。主要包括确定规划用地性质、规划建设内容、宗地详细规划方案、控制性详规、水电暖气等配套设施实施条件。 2、纳入年度土地储备开发计划。确定土地供应计划、土地利用年度计划和土地收购储备计划后，改变拟开发土地的权属性质，使有所开发土地的完整土地所有权，从而具备土地一级开发的权属基础。 3、土地预审审核通过。新区国土资源局根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设用地标准，对项目的选址定点、用地规模等，召开联审会进行初步审查，提出预审意见，通过后出具用地审查意见，**政府出具用地批复文件。 4、实施方案经政府有关部门审核通过。根据**市政府出具的用地批复文件，实施方案报**市或新区规划委规划意见书、住建委、园林局、文物局、环保局、发改委等审核通过，获得批准后相关办理征地、拆迁的有关手续。

三、开发合作模式 本项目一级土地开发采取完全市场运作模式。新区政府首先将待进行一级开发的土地一次性（或按地块）以基准地价委托我公司进行开发，通过土地使用权出让协议进行约定。我公司根据约定进行统一拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共设施建设，使开发的区域内的土地达到“七通一平”或需求者要求的建设条件，再由新区政府以找挂牌形式面向市场转让土地使用权。 这种模式中，新区政府以协议形式保证我公司一级开发利益。向我公司出让城市国有土地(简称毛地)或农村集体土地(简称生地)，我公司完成一级开发后核算开发成本及酬金，待土地转让取得土地价款后扣除开发成本、酬金和利润分成，剩余土地转让款（利润分成）归政府所有。 四、开发内容 按照土地利用总体规划、城市总体规划及地区控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对城市国有土地(简称毛地)或农村集体土地(简称生地)进行统一的征地、农转用、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”(即通自来水、雨水、污水、中水、电力、供暖、电讯、天然气和场地平整)的建设条件(简称熟地)。 五、开发投资费用构成 1、土地取得费：本项目的土地取得费是指征用土地所支付的费用。包括土地补偿费、地上物补偿费和安置补助费以及新增建设用地费和防洪工程维护管理费等有关税费。 2、地价款：参照**市基准地价标准。

集团总部各管理中心职能

集团总部各管理中心职能 ■战略与发展决策委员会成员及职能 成员： 组长：董事长 副组长：集团总裁 委员：集团副总裁、总裁助理、集团各职能中心负责人，集团二级公司负责人、投资发展部门负责人 职能： 一）发展战略决策管理 1、负责审定集团中长期战略目标与发展规划；根据战略环境变化，做出战略修订决策； 2、负责审定集团及各区域公司年度经营计划； 3、指导和监督集团战略的执行； 二）投资决策管理 1、负责审定集团投资发展战略报告； 2、负责审定集团年度投资计划； 3、负责审定集团近、中、长期土地及其他产业投资计划； 4、负责项目投资决策，评审拟投资项目的可行性，在项目预研阶段对投资发展中心审核过的项目发展建议进行评审，决定是否进入可行性研究阶段，指导项目发展方向；对最终可行性研究成果评审，做出项目投资决策； 5、负责审定集团投资性项目（市政BT项目、旅游地产项目、商业地产项目）； 6、负责市场介入决策，审定新投资公司组建方案；

7、指导和监督各项投资决策的执行。 三）其它 1、负责其它对集团投资或发展有影响的各项决策。 ■董事长办公室职能 一）工作督办 1、负责跟进董事长安排的各项工作，并进行推动、落实； 2、集团下属房产公司（含商业公司）的经营指标完成情况与重要工作部署落实情况的跟进、反馈； 3、集团下属工程公司建安产值完成情况与重要工作部署落实情况的跟进、反馈； 4、集团下属投资公司（包括城市改造投资公司）任务计划完成情况与重要工作部署落实情况的跟进、反馈； 5、各职能中心核心工作计划完成情况的跟进、反馈； 二）日常事务工作 1、负责集团外部及公司内报董事办审批文件的签收、审核、拟办、送审、跟踪办理及存档管理； 2、负责根据董事长工作意图完成交办行政公文、事务文书的起草； 3、统筹安排董事办组织召开的各项会议相关会务工作； 4、按董事长要求做好相关上传下达、沟通联络工作； 5、负责董事长办公室日常接待、政府关系协调工作； 6、负责董事长日常事务安排及出差后勤保障工作。 三）其它 1、办公室其它日常管理，及领导临时交办的其它工作。

土地一级整理思路

关于**集团整体开发**的 项目分析暨操作思路的汇报 一、企业介绍 二、**整体打造**项目分析 通过与**多次洽谈沟通，**对**项目未来发展空间和市场前景十分看好，愿采用“土地一二级联动”开发模式对**进行整体打造，并结合**实际情况提出了项目具体合作模式： 1、**集团关于**项目的开发投资 **拟建设区作为**，主要为**城市的建设和经济发展。**集团在**项目的开发上表示可承接**项目上的资金投入并负责项目将来土地一级开发整理和公益性配套设施的建设投资，通过土地一级开发的建设投资锁定其开发范围，高效率、高品质的完成**项目的建设，打造一座商贸、文化、旅游、休闲、宜居为一体的产业新城。具体情况如下： 1.1**承接**项目的资金投入和负债。包括基础设施建设、公益性配套设施建设、征地补偿、拆迁安置、等 1.2**负责未完成的土地一级开发整理资金投入； 1.3**集团负责承接； 1.4**集团负责**拟建设区的修建性详细规划编制和土地二级经营性用地的开发建设，整体打造，通过一二级土地开发联动、城市整体运营获取收益回报。

2、项目模式的分析 三、**集团关于**项目的建设构思 **集团拟整体投资建设**，总投资约350亿元，建设周期为4—6年，建设内容包括新城区的土地一级开发和拟建区项目开发建设。项目建设内容包括：国际商业CBD、欧洲风情商业街、国际会议会展中心、商务创投信息中心、文化创意中心、国际高档商务休闲酒店、国际生活居住馆、SOHU社区等。 1、项目区域分析 2、项目整体定位 在项目运作中采用商业集聚策略，多种商贸形式集中，采用现代生活理念与传统地方文化结合策略，模仿特色街区商业规划结构，同时特色商业与文化、大型商业互补联动，地产及其他产业同城市文化互动发展，形成城市升级，打造自然、文化、购物、观光、休闲、养生、娱乐、会议、会展、宜居为一体的知名生态休闲商务中心区。 3、项目规划 在**的项目规划中，拟开发建设欧洲风情商业街、国际商业CBD 综合体、国际会议会展中心、国际文化创意中心、国际商务创投信息中心、高档商务休闲酒店、行政中心、国际生活居住馆、SOHO社区等项目。 3.1商业篇 以商贸发展为契机，充分接应**产业转移，利用商业的集聚效应

组织机构图 及部门职责分工

1 组织机构图 项目经济项目经理部组织机构框图 项目经理部组织机构框图 项目经理 总工程师 项目副经理 工 程 管 理 部 财 务 会 计 部 试 验 室 计 划 合 同 部 质 量 安 全 部 材 料 供 应 部 机 械 设 备 部 办 公 室 土 方 施 工 一 队 土 方 施 工 二 队 首 部 枢 纽 安 装 施 工 队 管 道 安 装 施 工 一 队 管 道 安 装 施 工 二 队 机 电 设 备 安 装 施 工 队

2 部门职责及主要人员数量及分工 一项目部组织机构 本着“优质、精干、高效、廉洁”的原则组建项目经理部，实行项目经理负责制，对本项目的工期、质量和安全等全面负责，制定实现工期、质量和安全目标的具体措施和规章制度并予以落实。 项目经理部负责施工生产的组织管理和指挥调度，配合业主及监理工程师的工作，代表单位履行合同、兑现目标和承诺。 二工程项目部组成人员情况和责任分工 2.1 项目经理部 对项目总体控制，全面负责；调配和组织人员、设备投入工程建设；全面领导和定期检查经理部的工作。 （1）项目经理职责 对项目经理部工作负责全面责任，组织、执行和落实合同项目的施工、进度、质量、安全、资源供应、经济管理，对工程质量和安全负领导责任，向业主做总体保证，参加监理工程师组织的有关会议。 ①实施项目经理负责制，同意领导项目施工并对工程管理负全面责任； ②在本项目经理部实施、保持质量、环境、职业安全健康管理体系，监督各级人员履行管理职责，并对管理体系有效运行负责；

③组织制定并实施质量、环境、职业安全健康目标、指标，参加施工组织设计、管理方案、施工方案等文件编制，督促做好技术交底和安全技术交底工作； ④参加环境因素、危害辨识和评价，确定重大环境因素和重大危害因素； ⑤按施工组织设计施工，对施工质量、环境、安全管理全过程进行有效控制，确保符合规定要求； ⑥合理调配人、财、物等资源，解决施工生产中出现的问题，满足施工生产需要； ⑦组织工程交付工作，确保工程质量符合设计规定和合同内容，满足顾客要求； ⑧收集顾客信息，及时处理顾客投诉、抱怨，采取纠正（预防）措施，确保顾客满意。 （2）项目总工程师职责 受项目经理直接领导，对整个工程负技术责任，主持施工组织设计、施工方案、质量计划的编写和质量事故分析会并确定整改方案，督促检查施工方案、质量计划的实施，整我分析工程动态并提出相应对策。 ①保持质量、环境、职业安全健康管理体系，并对其有效运行负责项目施工技术管理工作，对施工质量负技术责任；协助项目经理实施； ②参加制定并实施质量、环境、职业安全健康目标、指标，

不动产登记中心各科室职责牌

不动产登记中心各科室职责牌 一、综合科职责： 1.负责执行上级机关及中心的各项决定、指示，做好上情下达，下情上报； 2.负责印章管理、公文起草、文件收发、人事管理等日常行政事务性工作； 3.负责纪检监察、行风及效能建设； 4.协助做好党支部、工会、共青团、妇女及计划生育工作； 5.完成领导交办的其它事项。 二、计财科职责： 1. 负责会计核算及内部财务的管理； 2.负责各类财务的统计和报表编制； 3.负责不动产登记、交易等有关费用的收取和管理； 4.协调税费代征中的有关问题； 5.完成领导交办的其它事项。设前台窗口2个，负责收费。 三、法制科职责： 1.规范指导中心贯彻落实国家、省、市有关不动产的法律、法规、政策工作； 2.提供对不动产交易登记方面的法律、法规政策咨询、解释、协调工作，处理产权纠纷；

3.负责来信来访的受理、答复工作； 4.负责办理公、检、法等司法机构查封注销登记和行政机构的限制(含解除限制）； 5.完成领导交办的其它事项。 四、登记一科职责：负责不动产首次登记以及本科室更正登记、注销登记、撤销登记、遗失补证业务的受理、审核、登簿工作。 1.私有自建房（国有土地范围）首次登记； 2.私有自建房（集体土地范围）首次登记； 3.单位房屋首次登记； 4.单位土地使用权首次登记； 5.拆迁安置土地自建房首次登记； 6.私有房屋翻（续）建（集体土地范围）首次登记； 7.私有房屋翻（续）建（国有土地范围）首次登记； 8.商品房首次登记； 9.地役权首次登记； 10.负责上述不动产登记业务的更正登记，含依申请更正登记、依职权更正登记； 11.注销登记，负责上述不动产登记业务的注销登记； 12.撤销登记，含司法机关裁定或判决撤销、上级行政机关发文撤销； 13.做好上述不动产登记档案资料的移交工作；

土地一级开发(超详细)

1、固定比例收益模式 该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。该模式仅从土地一级开发本身获利。 该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。 北京是采用这一模式的典型。《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。”此外，这种模式在福建漳州也有实践。2009年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益。 2、分享土地出让金 该模式一般是指一级开发企业与项目所在地政府联手，按照双方商议确

定的一定比例进行直接的土地出让金分成，以此获取一级开发企业的合法收益。 在此模式下，一般有两种具体操作方法：一是企业与政府签订《土地一级开发委托协议》，协议中明确双方土地出让金分成比例，企业凭借合法协议而获得土地出让金的分成权；二是企业与政府合资成立项目公司，企业凭借在合资公司中股权的占比，而获得土地出让金的分成权。但分享土地出让金的模式也有一定的局限性，由于我国土地的全民属性，为避免国有资产流失，土地出让金分成模式要求参与合作的一级开发企业性质必须是国有企业，而且从目前采取此类盈利模式的一些案例来看，一级开发企业的背景一般均为项目所在地政府的平台公司。 这种盈利模式的代表有上海新江湾城项目，该项目由上海城投全部运营，凭借前期巨大的资金投入，获得了颇高建设标准，上海城投与上海市政府双方就项目的土地出让金达成了7:3的分成比例，随着项目土地市场价值的不断提高，上海城投获得巨大收益。出于规避国家土地政策的考虑，此项目土地出让金分成具体执行则选择以“土地出让收入中的30%与政府签订土地出让合同，70%与上海城投签订土地一级开发补偿合同”的方式操作。 3、分享土地增值收益 该模式是指一级开发企业除获得土地一级开发成本补偿部分外，还可以与政府商定按一定比例分享土地出 4、持有部分优质公建配套设施 该模式是指政府授权土地一级开发主体可以投资公共配套设施，开发商则可以通过持有优质公建物业，提供公共配套服务而获得长期现金流。

土地一级开发及风险防范

土地一级开发及风险防范 陈韬 【摘要】近年来，土地一级开发成为房地产企业投资的热点，聚集了大量的社会资金。由于各地经济发展水平不同，因此在进行土地一级开发时，要充分考虑区域差异，选择适合当地的方案，笔者主要从土地一级开发主体、运作流程和盈利模式的角度阐述法律风险并提出有效防范措施。 【关键词】土地一级开发开发主体运作流程盈利模式风险防范 一、土地一级开发产生的背景 1.土地储备制度的建立，为土地一级开发提供了制度基础 我国的土地一级开发是伴随着土地储备制度的发展而产生的。1996年，为了解决“国有企业脱困、土地资产流失”等问题，上海成立了我国第一家土地储备机构——上海市土地发展中心，这标志着我国土地储备制度的诞生。随后，杭州、武汉、青岛、南通等地也纷纷成立土地储备机构。经过十多年的实践，土地储备已成为我国城市土地管理的一项基本制度，它大大提高了政府对土地市场的调控能力，促进了我国城市各项事业的快速发展。虽然各地土地储备的模式有所不同，但总体上都可分为收购、储备、供应三个环节，其中储备环节包括两个阶段——开发和储备。这里的“开发”实际上是指土地一级开发。因此，可以说土地一级开发是伴随着土地储备制度的产生而产生的，土地储备制度将“土地开发”作为一个环节进行突出，引起了政府部门以及学者的重视，为土地一级开发的发展提供了强有力的推动作用。 2．我国城镇化进程不断加快，城市建设和发展迅速，迫切需要新型的土地开发模式 改革开放以后，尤其是20世纪90年代以来，我国城镇化进程不断加快。1978年到20 10年，中国城镇化水平由17．9%提高到49.2%，城市人口由1．7亿增加到6.5亿。快速城镇化带来巨大的土地需求，给我国城市住房供应、基础设施配置等方面带来巨大的压力；而城市建设需要大量的资金，同时又有很大的风险。这就导致了城市建设的巨大需求与城市政府有限的财政能力之间的矛盾，单靠城市政府的财政能力难以及时实现城市基础设施、公共设施等的完全供给。在这种背景下，原有的土地开发、供应模式难以满足时代的要求，迫切需要一种“通过基础设施建设促进土地升值，土地增值收益支持城市基础设施建设”的滚动发展的城市经营理念。在这种背景下，土地一级开发应运而生。 3．我国房地产企业发展迅速，已经具备了承担土地一级开发的能力