定价的方法和每一种方法在什么条件下适用

一般定价方法：

1、以成本为基础的定价

（1）加成定价法：是在产品成本上加上一个标准加价的百分比。用于成本远低于竞争对手的产品

（2）盈亏平衡定价法：使得盈亏平衡或获得目标利润的定价方法，用于需求稳定或者对利润率较高的产品（公共设施）。

2、以价值为基础的定价

生产者根据顾客对产品价值的看法设定价格，然后根据目标价值和价格作出产品设计决策及成本决策。几乎可以用于任何商品，但前提是生产者必须找出购买者对不同竞争商品所设定的价值是什么。

3、以竞争为基础的定价

用竞争对手的类似产品的价格作为判断某产品价值的依据的定价方法，适用于在寡头垄断的市场下一些小企业对自己类似商品的定价。

新产品定价战略：

市场撇脂定价：发明新产品的企业最初设定高价，当其他竞争对手进入该新市场时，企业对价格进行微调以保持市场的过程。这种方法仅适合三种情况：1、产品的质

量和形象必须能够支持产品的高价格，并且有足够的购买者想要这个价格的

产品。2、生产较小数量产品的成本不能够高到抵消设定高价格所取得的好

处。3、其他生产者不易涉足这一新市场。

市场渗透定价：企业将产品设定低价，再对市场进行大规模渗透，从而获得高销量使得产品价格更低的定价方法。市场必须对价格高度敏感；生产和销售成本必须随销

售量的增加而减少；低价能排除竞争。

价格调整战略：

折扣与折让定价：包括现金折扣、数量折扣、功能折扣、季节性折扣、以旧换新、促销折让等六种形式。适合于任何滞销的商品，也适合于为了吸引新顾客留住老顾客

的企业。

差别定价：顾客细分定价、地点定价、时间定价。该市场可以细分，而且细分市场必须能显示不同的需求程度。支付较低价格的细分市场不能够把产品倒卖给支付较高

价格的市场。竞争对手的最高价细分市场不能低于企业的最低价细分市场。

细分市场不能获得超过差价的额外收入。差别定价必须合法。

心理定价：考虑消费者的心理作用，对产品价格进行大幅度提高的定价方法。仅适合于在顾客心中一直拥有良好口碑质量的商品，或者是名牌。

促销定价：企业暂时将其产品价格定得低于目录价格甚至成本价，以招徕更多顾客的定价方法。这只是一种权宜之计，目的是让顾客体验产品并使产品在顾客心中留下

深刻印象。

房地产估价理论与方法作业题(计算选择题)

房地产估价理论与方法(计算选择题) 2004 年 1 --- 2、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2,分摊的共有建筑 面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为( )元/m2。 A、1667 B、1765 C、1875 D、2000 答案：单价=30万元/( 15+25)=2000元/m2 2 --- 6、某宗面积为3000 m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商 业用地，容积率为5,楼面地价为960元/ m2。理论上应补地价( )。 A、78万元 B、882万元 C、1210万元 D、1272万元 答案：理论上应补地价=(960 X 5-700 X 0.8)X 3000=1272万元 3——12.某建筑物的建筑面积为2000 m2，占地面积为3000 m2,现在重新获得该土地的价格为800元/ m2，建筑物重置价格为900元/ m2,而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/ m2。该建筑物的成新 率为( )。 A、44% B、50% C、67% D、86% 答案：成新率=(1800 X 2000-800 X 3000) / ( 900 X 2000) =67% 4―― 14、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2,成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%, 2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为( )。 _ 2 — 2 — 2 — 2 A、2648 兀/ m B、2688 兀/ m C、2708 兀/ m D、2734 兀/ m 答案：2500 X( 1 + 1%) 5+20 X 4=2708 元/m2 5―― 20、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销 售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为( )。 A、10.0% B、11.1% C、11.9% D、12.5% 答案：投资利润率=500/ (1000+3000+200+300 )X 100%=11.1% 6―― 21、某建筑物的建筑面积为200m2,有效经过年数为12年，重置价格为800元/ m2，建筑物经 济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为( )万元。 A、10.2 B、11.0 C、11.3 D、11.5 答案：建筑物现值=16-[200 X 800X( 1-2%) ] - 40=11.296 万元 7 ----- 22、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为( )元/m2。 A、14140 B、42421 C、56561 D、60000 答案：商铺目前的价值=6000 X 75%/10% X [1-1/ ( 1+10%) 30]= 42421 元/m2 8——29、某地区商品价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2 和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为( )。 , 2 一2 一2一2 A、849 兀/ m B、865 兀/ m C、882 兀/ m D、915 兀/ m 答案：商铺2006年的价格=P+di=681+[ (712-681 + (744-712 + (781-744 + (815-781) ]/4十6=882元/ m2 2005 年 9—— 5、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格为4800元/m2，建筑面积为100m2，首次支付24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付 24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2,成交时一次性付清；丁成交 价格4760元/m2,建筑面积1100m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%, 那么这4个可比实例实际单价的高低排译码为( )。 A、甲＞乙〉丙＞丁 B、乙＞丁＞甲〉丙 C、乙＞丙＞甲＞丁 D、丙＞乙＞丁＞甲 答案：总价甲=24+16/ (1+10%) 0.5+8/ (1+10%) =47.54 万元；

新《房地产估价规范》解读——估价方法

新《房地产估价规范》解读——估价方法 文/王珊 中华人民共和国住房和城乡建设部及中华人民共和国国家质量监督检验检 【GB/T50291-2015】疫总局于2015年4月8日联合发布了新版《房地产估价规范》 （以下简称“新规范”），距上版《房地产估价规范》【GB/T50291-1999】（以下简称“旧规范”）发布相隔十六年之久。这十六年间，随着经济的快速发展和改革开放的不断深入，我国房地产估价行业伴随着房地产市场的迅猛发展而逐渐成长起来。估价行业形势的转变和估价业务的多元化发展，对本行业的监管及技术指引提出了更高的要求，新规范的发布正顺应了这一要求。 一、新旧规范对比 新规范与老规范相比，内容更加具体、细致，对估价及估价师提出的要求更高并且更加明确。同时通过具体条款的调整，能够看出新规程的制定，改变了传统的估价观念，强调了估价行为应以估价师为根本的原则。 从大体内容上看，新旧规范有以下几点不同： 1、新规范删除了原第二章节“术语”，先行单独发布了《房地产估价基本术语标准》【GB/T 50899-2013】。新术语较原术语内容更加全面，包括评估过程中所有通用术语、各种价格价值、估价原则、估价程序、各种估价方法以及过程中用词和估价报告各部分名称。 2、新规范第二章“估价原则”较旧规范内容，强调了由于估价目的及价值定义不同，应对所遵循的估价原则进行相应的选择分析。 3、新规范第三章“估价程序”较旧规范内容调整很大。在估价程序上增加了受理委托、审核报告、交付报告三个程序。同时对每个程序中的具体操作要求进行了逐条阐述。需要重点关注的是，新规范明确规定了估价师在整个估价程序中应承担的责任，以及现场查勘及权属资料查验的具体要求。 4、新规范第四章“估价方法”较旧规范增加了路线价法、标准价调整法等其他估价方法。主要估价方法的具体规范将在本文下文中详细说明。 5、新规范第五章“不同估价目的下的估价”由旧规范12类估价目的调整为15类估价目的。这一内容调整，也显示出估价行业业务类型的拓展及多元化趋势。 6、新规范第六章“估价结果”较旧规范在估价结果中增加了“相关专业意见”内容，增加了对估价结果的准确性检查的内容。同时也规范了在确定估价结果时需要进行分析的内容。

超市商品的定价方法及一般步骤

超市商品的定价方法及一般步骤 作者：忘舒草 传统的杂货店或市场，其定价的办法为“买打卖罐”，例：A酱油一打进价是200元，则每罐卖20元，我们能够算出其总售价为：20元×12(瓶)=240元，毛利率为：(240元—200元)÷240元=16.6％这种定价起因于当时市场的价格全由厂商主导者，而零售店与消费者只能被动地接受。渐渐的步入消费导向的时代，市场上渐渐有啦比较，结果一些零售店为啦增加竞争力，就把大品牌或畅销的商品稍微降价，而将消费者较不敏感的商品酌予调升。如上述A酱油为大品牌则可能以19元一瓶销售，而小品牌的B酱油也许一打进价只要170元，每瓶原以17元销售卖出，而此时可能调整为18元，此时A品牌的一打总价为 19元×12(瓶)=228元，而毛利率为(228元—200元)÷228元=12.3％，而就B 品牌其一打售价为18元×12瓶=216元，毛利率为(216—170元)÷216=21.3％ 而就生鲜食品，其传统的定价办法为“公斤买市斤卖”，例：1公斤用50元买的水果，则一市斤卖50元，此时其每市斤的进货成本为50元×0.5=25元。(1市斤等于0.5公斤)，其毛利率为：(50元—25元)÷50元=50％。

乍看之下，似乎毛利率很高，但由于果菜具有分级包装不易，不易保存，容易腐败的特性，在设定价格时，如果没设定这么高的毛利，可能会亏本。 通常而言，果菜因须处理，去外叶、去头、去皮或买进时斤两不足，其可用部分估计只有原先的八成，故其进货成本应先加上二成，即我们用一公斤的价格，实际上只买进啦0.8公斤的货，例一公斤用100元买人，则其实际成本应是：100元÷0.8=125元。如果我用传统办法去卖，每市斤卖100元，而一市斤的实际成本为125元×0.5=62.5元，即指其毛利率实际仅有(100元—62.5元)÷100元=37.5％，由于以此价格出售，仍有可能会有卖不出去的损失。故订这样的毛利率还算是合理。 现在社会已进入消费者主义与竞争导向的时代，影响价格变动的因素越来越多，但无论怎么样转变，厂商总是要将价格定在成本最大的容许值范围内。 而就现代价格的决定办法与步骤大致如下：

资产评估的四大价格标准(评估方式)

资产评估的四大价格标准（评估方式） 资产评估，即资产价值形态的评估。是指专门的机构或专门评估人员，遵循法定或公允的标准和程序，运用科学的方法，以货币作为计算权益的统一尺度，对在一定时点上的资产进行评定估算的行为。 按照国际惯例，资产评估一般具有以下四种价格标准/评估方式： 一、重置成本 重置成本也称现行成本或重置价值，它是指在现时条件下，按功能重置资产，并使资产处于在用状态所耗费的成本。重置成本与历史成本一样，也是反映资产购建、运输、安装、调试等建造过程中全部费用的价格，所不同的是重置成本是按该项资产的原设计方案套用现行的费用标准和定额计算确定的购建价格。资产在全新的状态下，如果物价不变，其重置成本与历史成本是一致的。但是由于资产在企业中存在一个或长或短的时期，因此，在这个时期由于价格、损耗、技术等的变化，使资产的重置成本与历史成本发生差异。 以重置成本作为资产的价格标准，克服了历史成本标准忽视技术进步、通货膨胀所造成的价值失真的情况，能较为客观公正地反映资产的真实价格。但重置成本标准并不十全十美，它忽视了资产的盈利能力，而且带有较大的主观性，也不适用大多数企业整体资产的评估。 重置成本标准必须建立在资产续用的前提下才可使用，如果资产改变用途，或是无法经营而中断运转，在评估中就应改用其他价格标准。资产的续用形式有在用续用、转用续用和移用续用，不同续用形式会影响重置成本计价所考虑的具体因素。 二、现行市价 现行市价是指资产在公开市场上的销售价格，这种销售可以是实际销售，也可以是模拟销售。现行市价应是在有充分的市场竞争，交易双方都没有垄断及强制，而且双方都有足够时间和能力了解实情，具有独立的判断和理智的选择的条件下进行。决定资产现行市价的基本因素有：资产本身的再生产成本价格。一般来讲，资产价格高低取决于其生产成本的高低；资产现时功能状况、质量因素、技术参数及损耗状况，在一般情况下优质就会优价；市场供需情况，一般情况一项资产供大于求，其价格会下降；如果求大于供，价格就会上。 我国在现时情况下，资产市场尚未完全形成，市场信息渠道尚不够畅通，评估者的实践经验有待进一步提高。因此，除土地及房屋评估以外，以现行市价作为价格标淮，对某些资产评估时尚有一定难度。 三、收益现值 收益现值是指资产产生的未来净现金流量的贴现现值之和。收益现值的本质是本金市场价格，是剩余价值的本金化。在市场经济条件下、投资者投资的直接目的是为了获得预期收益。在正常的经营条件下，投资者欲获得更多的收益，就必须在资产方增加投资或提高收益率。投资越多资产价值就越大，反之越小。从本金运动的目的看，本金和收益是可以相互转化的，投入一定量的本金，可获得—定量的收益，反之，根据一定量的收益，也可追溯为一

2018年房地产估价师理论与方法考试真题及答案

2018年房地产估价师理论与方法考试真题及答案 一、单项选择题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的 D估计目的限制了估价报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良

土地估价的五种方法

对收益还原法，市场比较法，成本法，剩余法，基准地价修正法做出了详细地讲解 每种方法地公式是牢记地，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法地公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱.文档来自于网络搜索 一，收益还原法 .在收益法中选择相关资料，年、年地会在理论方法地小题中考选择持续稳定长期 .年总收益包括租金收入、押金利息收入.押金利息收入会是一个小考点. ()每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一地利息就是在年总收益中地，而且是押金地利息收入. 在计算年总收益地时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以，而且是客观租金，还要记得考虑空置. （）复杂一点地就是分不同用途，商业、写字楼，要合并计算 然后说年总费用，要明白种情况下包含地内容.在理论选择里也可以考，综合计算也可以考，这是收益法至关重要地一项.文档来自于网络搜索 **几种主要用地方式中土地年总费用地主要内容如下： 土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用； **房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用； 经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润； 生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润.文档来自于网络搜索 .我们比较常见地就是房地出租地情况，千万不要忘记年折旧费.建议收益法看到重置价格地时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数.文档来自于网络搜索 在我们地年实务地第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩余法求土地地.这里面容易糊涂地就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓地现值或者售价.文档来自于网络搜索 .计算年总费用中地税金，一定要审题，看房产税给地是按月计征租金地，还是按原值扣除一部分后地，按月就要换算成年.文档来自于网络搜索 .不常见地经营性企业、生产性企业求年总费用中，一定不要忘了销售费用和利润. .确定土地纯收益 ***要明白一个原理几乎用于所有方法“房地产价格房产价格（现值）土地价格”“房地产年净收益房产年净收益土地年净收益”也就是说“房地房地” .文档来自于网络搜索 在确定地土地净收益地时候，我们先要求出房产净收益. 房产净收益房产现值*建筑物还原率. 房产现值重置价*成新度重置价折旧总额重置价年折旧额*经过年. （）这里面就牵扯到了折旧年限地确定，要根据耐用年限和土地使用年限综合确定，还要考虑是否扣除建筑物残值地问题，常考到.文档来自于网络搜索 （）经过年限即建成后到时点. （）值得注意地是“房产净收益房产现值*建筑物还原率. ”这里没有年期修正，因为现值已经反映了使用年限.文档来自于网络搜索 房产折旧体现了年期，所以无需修正.而后面地土地净收益求出土地价格地时候，用了使用

产品定价定价策略

第十一章产品定价：定价策略 定价决策受到一系列复杂环境和竞争因素的影响。公司制定的不只是一个价格，而是一个涵盖它的一系列产品的价格结构。这一价格结构随产品生命周期的变化而变化。公司调整产品的价格以反映成本和需求的变化，并适应各种购买者和情况的变动。当竞争环境变化时，公司就开始考虑何时开始改变价格和怎样适应变化了。 1、描述模仿产品和新产品的定价策略 定价是一个动态的过程。公司为自己的全部产品设定一个定价结构。随着时间的推移，公司不断改变这个结构，以适应不同的消费者和形势变化，定价策略常常随着产品生命周期的变化而变化。公司可以从几?quot;价格-质量"策略中选择一种作为推出模仿产品的定价，包括溢价定价、经济型定价、优质定价和高索价。在为创新型产品定价时，可以使用撇脂定价法，制定一个很高的价格，从各个细分市场上获取最大的收入；或者使用市场渗透定价法，制定一个较低的初始价格，深入市场占领较大的市场份额。 2、解释公司如何找到一个使产品组合总利润最高的价格系列 当产品是产品组合中的一部分时，公司寻求一个使总利润最高的产品组合定价策略。在产品线定价中，公司要决定不同产品的价格差别。公司还要为备选产品、附属产品、副产品和产品束定价。 3、讨论公司如何调整价格以适应不同的消费者和情况 公司使用一系列价格调整策略，以适应不同的细分市场和情况。一种策略是折扣和折让定价，第二种策略是细分市场定价，有时，公司在决定定价策略时考虑的不仅是经济因素，它们使用心理定价以更好地传达一种产品的定位。另一种方法是地理定价，最后，国际定价策略意味着公司要调整价格，以适应世界不同市场的环境和公司在不同市场上的期望目标。 4、讨论主动变动价格和适应价格变动中的关键问题 当公司考虑主动变动价格时，必须同时考虑顾客和竞争者的反应。主动降价和主动提

商铺估价方法

商铺投资四种实用估价方法 许学锋 临街产权式商铺是公认的最具有保值和升值功能的房地产投资品类。在商铺投资的实际操作中，投资者首先要明晰三种赢利模式（详见作者文章《商铺投资的三种赢利模式》，从中选择适合自己的赢利模式；接着，在目标区域寻找、发现价格合适的具体商铺。根据相关统计 数据和实践经验，我们总结出了四种评估商铺价值/价格的有效方法： 方法一、租金收益利率法 这一方法适用于评估成熟旺区的商铺价格。 计算公式：商铺价格w租金收益十n （n为同期银行按揭利率，现在是7.47%） 例如，天河北的商铺，每平方年租金约4800元，那麽，商铺合理价格是4800+ 0.0747=64257 元/方 又如，海珠区前进路的商铺，每平方年租金约3600元，那麽，商铺合理价格是3600 + 0.0747=48192 元/方 由于租金水平、银行利率和通货膨胀率都是动态的，通常情况下三者呈现高度正相关，也就是说，通货膨胀率高，银行相应调高按揭利率，而商铺租金也会逐年调高，每年为5-10%。根据上面公式可知，当租金上涨高于利率上升幅度时，意味着商铺价值上升；相反，商铺价值下降。 这一方法是我们的首创。是我们评估成熟旺区商铺价值/价格最主要、最有效的方法。 方法二、同类比价法 这一方法适用于评估成熟旺区和刚开始转旺区域的商铺价格。 具体做法是，拿同一区域同质或近似的商铺的市场价格进行比较，扣除使用年限等主要因素 后进行定价。 计算公式：商铺价格w参照物商铺价格[1 +（y1-y2 ）/40] （y2为参照物商铺剩余使用年限， y1为被评估的商铺剩余使用年限） 例如，同一区域参照物商铺的市场成交价为60000元，剩余使用年限为30年，被评估的商 铺的使用年限还有35年，那麽，商铺价格w 60000[1+ （35-30）/40]=67800元 这种方法是最直观、最稳妥的评估方法，确保能够按照市场价来买进。但是，如果只是使用这种方法，容易犯盲目跟进的错误，因为市场价格有时候会大幅度偏离实际价值。所以，这种方法要与方法一或方法二结合起来使用。当两种方法的评估结果一致或接近时，就可以确定为合理价值/价格。 方法三、商铺/住宅比价法 这一方法适用于评估城镇新区和开始变旺区域的商铺价格。 计算公式：商铺价格w毛坯房住宅均价x m （m是比价系数，经验数值和统计数值差不多 是在1.5到2.5之间） 为什麽会有这样的比价系数呢？我们分析认为，因为商铺的层高约为住宅的2倍，可以隔成两层或1层半使用，加上商铺是商业通途，比住宅的使用价值要高，两个因素相加考虑，商铺的价值可以是住宅的3倍，但是，由于商铺的初始使用期限只有40年，住宅为70年，所

2015年房地产估价师(房地产估价理论与方法)真题试卷

2015年房地产估价师（房地产估价理论与方法）真题试卷 ( )。 A．实体 B．功能 C．质量 D．权益中的 权利 2．下列经分类后的房地产中，不属于按实物形态分类的是( )。 A．未来状况下的房地产 B．已灭失的房地产 C．部分产权的房地产 D．以房地产为主的整体 资产 3．下列对某宗房地产状况的描述中，不属于位置描述的是( )。 A．该房地产位于28层办公楼的第 八层 B．该房地产500m内有地铁站点 C．该房地产离机场约25km D．该房地产坐北朝南

4．某房地产的套内建筑面积为4000m2，分摊的共有建筑面积为1000m2，建筑面积单价为8000元／m2，容积率为2．5，建筑物价值为1800万元，则该房地产的土地单价为( )元／m2。 A．7 000 B．8 750 C．1 1000 D．1 3750 5．一套总价为30万元的住宅，在下列实际交易的付款方式中，最经济的是( )(假定年利率为5％)。 A．成交日期时一次性付清，给予3％的价格优惠 B．成交日期交付10万元，余款在一年内每半年支付10万元 C．成交日期的一年后一次性付清 D．成交日期支付5万元，余款在10年内以抵押贷款方式按年等额本息支付 6．下列影响房地产价格的自身因素中，不属于房地产实物因素的是 ( )。 A．建筑结构 B．周围环境 C．建筑物内空间 布局 D．土地开发程度 7．下列影响某宗建设用地价格的因素中，不属于权益因素的是( )。

A．土地用途 B．所在区域绿化 水平 C．土地容积率 D．土地使用期限 8．关于合法原则具体应用的说法，错误的是( )。 A．估价对象的状况应依法判定，但可以不是实际状况 B．抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象 C．未经登记的房地产经政府有效认定处理后可以作为征收估价 对象 D．司法鉴定估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响 9．某在建工程在抵押贷款之后半年停工，因借款人无力偿还贷款，现被××法院整体拍卖为此，采用假设开发法估价时，关于价值时点和估价对象状况的说法，正确的是( )。 A．价值时点为抵押贷款之日，估价对象状况为抵押时的 状况 B．价值时点为现在，估价对象状况为抵押时的状况 C．价值时点为现在，估价对象状况为完工时的状况 D．价值时点为现在，估价对象状况为现在的状况 10．采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为100万元、95万元、90万元，报酬率为8％～9％。估价中选取估价数据及参数时，正确的是( )。 A．年净收益为95万元，报酬率为 8．5％ B．年净收益为90万元，报酬率为 9％ C．年净收益为90万元，报酬率为

常用的几种土地评估价方法应用比较

常用的几种土地评估价方法应用比较 发表时间：2019-09-10T15:31:37.077Z 来源：《城镇建设》2019年第14期作者：李明亮[导读] 本文主要介绍了常用的几种土地评估价方法，并对其应用做了对比研究，以供同行及其他相关行业人员作参考。 摘要：本文主要介绍了常用的几种土地评估价方法，并对其应用做了对比研究，以供同行及其他相关行业人员作参考。我国国有土地使用制度正式从无偿无期使用转向有偿使用的标志是1990年顾布实施的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。国有土地使用制度的这一转变促进了土地市场的发展和规范,也促使与土地相关的方面发生了许多新的变化。在此之前土地使用权主要是通过无偿划拨供给的,由于无偿,也就很少有人去研究土地使用权到底价值几何。而现在随着地产市场的发育与成熟，跟土地使用权有关的一些经济活动都非常需要土地估价,如土地使用权出让,抵押,转让,企业改组上市,清产核资等。 土地价格评估是指土地估价人员,根据估价目的,按照估价程序,采用科学的估价方法,并结合估价经验,通过对影响土地价格因素的分析,对土地最可能实现的合理价格做出推测与判断.土地估价方法主要有市场比较法,收益还原法,假设开发法(剩余法)、成本逼近法,路线价法,基准地价系数修正法等在这儿种估价方法中,最常用到的有市场 比较法,收益还原法,假设开发法(剩余法)、成本逼近法,基准地价系数修正法各种估价方法的比较不同的估价方法有不同的特点和适用范围,也有相应的限制条件,宗地估价时,必须根据估价方法的特点,限制和适用范围,选择适宜的方法. 1.市场比较法 市场比较法是在求取一宗待评估土地的价格时,根据瞽代原则,将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较,井依据后者已知的价格,参照该土地的交易情况,期日、区域以及个别因索等差别,修正得出待估土地的评估期日地价的方法.采用市场比较法测算出的价格,称为比准价格. 市场比较法以替代原则为理论依据,正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键.所以比较法仅适用于市场比较稳定有大量交易案例的地区,并且交易案例与待估地块应有相关性和替代性, 交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用.市场比较法不但可以评估土地价格,还可以评估土地租金等. 市场比较法需要选取近期市场上正常交易、与估价对象相同或类似的案例进行比较, 修正得到估价对象的比准价格.因此市场比较法具有较强的现实性,容易被人们所认同. 但是如果在非正常的市场情况下,比准价格往往偏离收益价格. 2.,收益还原法 收益还原法是将待估不动产未来每年的预期客观纯收益以一定的资本化率(还原利率) 统一折算到估价期日现值的一种估价方法.采用收益法测算出来的价格,通常称为收益价格 收益法是基于预期原理,即未来收益的现在价值,在估价时点,购买一宗一定使用年限的土地,等于在这个年限内可以在将来源源不断地获取纯收益,那么,以现有的一个货币额与这将米源源不断的纯收益的现值之和等同起来,这个货币额就是该宗土地的价格.收益法是以求取不动产纯收益为途径评估不动产价值的一种方法,它只适用于有收益或有潜在收益的土地.收益法评估结果的准确度,取决于不动产纯收益和资本化率确定的准确度. 收益法中的收益为客观收益,为此类企业的平均收益,扣除各个企业收益中属于特殊的、偶然的要索对实际收益的影响后得到的一般正常收益,它可直接应用于估价中. 3.假设开发法 假设开发法(又称剩余法、倒算法、残余法或余值法)是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除正常开发的建筑物建造费用和与建筑物建造.买卖有关的专业费. 利息,利润、税收等费用后,以价格余额米确定估价对象土地价格的一种方法. 假设开发法主要适用于待开发土地的估价(如生地,毛地,熟地)、土地整理,复垦、待拆迁改造的再开发房地产的土地价格,在建工程等 假设开发法使用的前提: 1要有一个良好的社会经济环境,房地产政策、法规比较健全: 2假设待开发土地将按照最有效使用原则进行开发: 3有一个完整,公开及透明度高的房地产资料库,便于获取有关房地产投资开发的资料: 假设在开发期间各项成本费用的投入是均匀或分段均匀投入的. 4.成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法. 由于土地的价格大部分取决于效用,而非取决于其成本,故采用成本逼近法有时可能

关于评估方法选择上的一点看法

关于对********房产 评估方法选择问题上的一点看法 ********地块正在进行土地收储前的房产评估，而目前房地产的估价方法主要有市场比较法、重置成本法、假设开发法、收益法，这四种方法可供选择，在评估工作中评估方法的选择不仅关系到被拆迁人的合法权益能否得到有效保护,也关系到社会正常的运行与稳定发展。下面我们就这四种评估方法到底哪一种适用于我们********的房产评估分别谈谈我们的几点意见： 一、市场比较法 市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房产进行比较，对这些类似房产的交易价格进行适当修正以此估算估价对象的客观合理价格的一种方法。 市场比较法特别适用于在同一供求范围内有着较多类似房产交易案例作为样本可供参照选择，如普通住宅、别墅、写字楼等等。 我们这个项目如果选用市场比较法有一个先天不足那就是找不到“近期有过交易的类似房产”进行价格比较，由于我们这个房产的特殊性莫说在***镇就是在**县在**市 都无法找到类似房产的交易类型，评估中必须的样本缺失导致市场比较法不适用于我们********房产的评估。

二、重置成本法 重置成本法就是在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象，所需的全部成本，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格的一种方法。 成本法特别适用于既无收益又很少发生交易的房产类型，如学校、图书馆、体育场馆、医院、军队营房、政府办公楼、公园等等，也就是说成本法的适用有一个前提条件就是无收益！ 我们这个项目是一个汽配、物流交易市场而且市场交易火爆，我们在这个项目上每年都有着丰厚的收益。所以仅仅选择重置成本法并不适合我们这个项目，因为我们这个项目有-收-益！ 三、假设开发法 假设开发法是求取估价对象在未来开发完成后价值减去未来开发所需的成本、税费等，以此估算估价对象的客观合理价格的一种方法。 假设开发法特别适用于待开发的土地、在建工程等，也通常被用来进行待开发项目的可行性分析。 我们这个项目既非待开发的土地也非在建工程而是一个已经开发建设完成且正常经营的成熟汽配交易物流市场，所以假设开发法并不适合我们这个项目。

房地产评估方法

一、市场法 市场法是房地产评估方法中最常用的基本方法之一，也是目前国内外广泛应用的评估方法。市场法又称买卖实例比较法、交易实例比较法、市场比较法、市场资料比较法、现行市价法等。 （一）理论依据 市场法的理论依据是均衡价值论和价格形成的替代原理。再以房地产为例,房地产的价值等价于市场上能带来同等效益的房地产的价值,估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。市场法的本质是以房地产的成交价格为导向来求取房地产的价格。 （二）基本思路 在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素进行修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。 （三）适用范围 市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。因此在房地产市场经济比较发达的国家和地区，市场法得到广泛的应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。而在下列情况下，市场法往往难以适用： 1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；

2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等； 3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等； 4.风景名胜区土地； 5.图书馆、体育馆、学校用地等。 （四）操作步骤 运用市场法估价一般分为下列4大步骤进行：（1）搜集交易实例。（2）选取可比实例。（3）对可比实例成交价格做适当的处理。其中，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。价格换算即建立价格可比基础，价格修正即交易情况修正，价格调整包括交易日期调整和房地产状况调整。（4）求取比准价格。 二、收益法 收益法又称为收入资本化法、投资法、收益还原法，在我国也是最常用的评估方法之一。收益法是指将评估对象未来期间的预期收益用适当的折现率折现，累加得出评估基准的现值，以此来判断资产价值的各种评估方法的总称。 （一）理论依据 收益法的理论依据是效用价值论和预期原理。以房地产为例,效用价值理论认为房地产的价值取决于它所带来的未来收益的大小,未来收益的现值之和就是该房地产的价值。预期原理说明房地产当前的价值是基于市场参与者对房地产未来所能带来的最大收益的预期,历史资料的作用主要是利用它们来推知未来的趋势,解释预期的合理

如何制定产品价格战略和方案

企业的价格决策包括五个步骤：（1）明确定价目标；（2）测定需求弹性；（3）估算成本费用；（4）分析竞争状况；（5）选择定价方法。 （一）明确定价目标 一个企业通过价格决策，要达到的目标大致如下： 1、维持企业生存。 当企业遇到生产力过剩、产品积压、竞争激烈或者要改变消费者需求时，特别是面临目前严重的经济危机时，往往把维持企业生存作为它们定价的主要目标。为避免倒闭，企业必须制定一个低的价格，借助于大规模的价格折扣，以保本价格、甚至以低于成本的价格出售产品，以期 迅速收回资金，维持营业，争取研制新产品的时间，重求生机。 ——企业处于不利环境中的缓兵之计。 2、市场份额领先。 这是很多企业普遍采用的一种定价目标。较高的市场份额可以保证企业产品的销路，便于企业掌握消费需求变化，易于企业形成控制市场和价格的能力。拥有最大的市场份额后企业将享有最低的成本和最高的长期利润。 为争取市场份额领先，企业需要制定一个尽可能低的价格，广开销路。 3、产品质量领先。 企业必须制定一个高的价格来保证高的产品质量，弥补高额的研究及开发费用 4、当期利润最大化。 追求当期利润最大化，并不等于制定最高售价。 一般而言，定价越高，需求就会减少；需求量越小，单位产品成本就越高，从而影响利润最大化的实现；而定价越低，需求量越大，单位成本就越低，但由于单位产品利润低，就不一定能当期利润最大化。所以企业要做的是找到其中的平衡。 5、企业形象最佳化。 良好的企业形象是企业的无形资产。企业形象好，能得到消费者的长期依赖，获得较好的长期利益，此时的制定的价格与企业整体定位要一致，与目标市场顾客的需求相一致，并遵循社会和职业的道德规范，负起相应的社会责任。企业不可能以暴利来制定价格策略 二）测定需求弹性 一般规律：价格提高，市场需求减少；反之增加。 需求弹性是测算市场需求对价格变动的反应的一个指标。当市场需求对价格变动反应不大时，我们认为需求弹性小；反之则认为大 从需求弹性的大小来考虑企业的定价策略，有三种类型： 1、需求弹性等于1。价格的变动会引起需求量等比例的反方向变动。某种产品提价2%，需求量减少2%，企业的总销售收入基本保持不变，价格的变化对销售收入影响不大，利用价格变动来促进销售就没有太多意义。要更多地考虑：成本、竞争对手等因素。 2、需求弹性大于1。价格的变动会引起需求量较大的反方向变动。某种产品提价2%，需求量降低10%，企业的总销售收入减少很多。应通过低价、薄利多销来达到增加利润的目的。 3、需求弹性小于1。价格的变动会引起需求量较小的反方向变动。某种产品提价2%，需求量降低1%，企业的总销售收入有所增加。企业定价时，可以订立较高的价格，以此来达到增加利润的目的。 需求弹性的大小取决于： 1）商品的需要程度。成反比，需要程度越高，需求弹性越小。 2）商品的替代性。成正比，替代性越高，需求弹性越大。 3）商品的供求状况。成正比。供大于求，弹性越强。 4）买主的购买习惯。拥有品牌忠诚市场的商品，需求弹性小。 5）买主的购买心理。如果买主认为产品质量有所提高，或者认为存在通货膨胀，价格提高也能接受，

估值最常用的四种方法

估值最常用的四种方法 一、价格/未来现金流折现 毫无疑问，这个是投资的“终极问题”，而“终极问题”的问题在于，无法直接计算求解。为什么呢，因为严格来说未来的事情是谁也不知道的，未来的现金流“怎么流”，天知道，对一个未知的东西折现，怎么算？芒格先生说得好，沃伦是用现金流折现估值的，但是我从没有看到他算过现金流折现。意思应该是说，现金流折现是一种思维方式，而不是一种具体方法。常常看到有人，尤其是一些研究报告，煞有其事的以某折现率、某年限等算出一个未来现金流折现，有时还取不同情况算出一个列表来，我都不知道该怎么说好。虽然这是别人的自由或工作方式，我无法笃定地说是错的，但是这样做至少可能会有很强的心理暗示：我用的是最权威的未来现金流折现方法+我算出了一个很确切的值+我还考虑了不同情况下的折现值–>我算出来的值是可靠的可以直接与公司价格比较进而得出低估/高估的结论。 个人觉得如果要用现金流折现，就应该用芒格先生所暗示的心算，如果无法用心算出现金流进而得出高估或低估的结论，那就是还处于模糊地带，应该继续跟踪公司价格与价值的变化，而不能为了得出结论而去作太多假设得出一个精确但往往错误的结论。 二、市盈率（PE） 市盈率是广大股民最喜闻乐见的估值方式，但是很不容易用好。首先是这个E, earning, 盈利，怎么理解？是去年的盈利，还是过去3年5年的平均盈利，还是今年的预期盈利，抑或是未来3年5年的预期平均盈利？要回答这个问题，我们首先应该明白PE是价格/未来现金流折现这个“终极问题”的一个启发式替代问题（也即是说从计算PE得到的答案并不一定是价格/未来现金流折现问题本身的答案）。所以，至少我们应该计算的是未来的PE，对应替代未来现金流，但是，因为未来的E也未知，那么就只能用已知的E来替代或估计，最终，我们计算的PE是一个替代问题的替代问题。从这一角度而言，PE对于解决终极问题的帮助似乎非常有限。 顺着这一思路来看第二个问题：PE怎样算高，怎样算低？因为PE 是更简单，更粗略的近似解，所以只能在PE明显过小或过大时才能佐证终极问题，才会有意义，其它值并不能支持决策。第三个问题，无论决定采用哪个E来计算PE，这个E常常是失真的：实际税率变化，政府补助，折旧率（尤其是高固定资产比率的公司），存货减值/跌价准备（如最近股价低迷的服装行业），大的费用性投资（如医药公司扩大销售规模），杠杆率，利率变化，偶发事件（如自然灾害等），行业政策变化。。。所以并不是从利润表中找到上市公司股东应占利润就能算PE了，应该仔细分析这个已知E是怎么来的，即这个公司的业务过程是怎样的，客户为什么要买这个东西，东西具体怎么卖出去，钱怎么收，有哪些成本，哪些费用，行业竞争态势，上下游关系。。。说到底，还是得依靠对行业与公司的理解，来还原一个更为客观的，能够作为参考的已知E，而这个还原的过程，也会让人对未来E的变化的趋势会有更深的认识。最后，再以足够的安全边际为这个已知/未来E给出一个大致的目标价格P。 三、市净率（PB） 表面看来，市净率与清算价值联系更直接，而与未来现金流折现的联系要远一些。大家买公

房地产估价理论与方法(计算选择题)

房地产估价理论与方法（计算选择题） 2004年 1——2、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（）元/m2。 A、1667 B、1765 C、1875 D、2000 2——6、某宗面积为3000 m2的工业用地，容积率为8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5，楼面地价为700元/ m2。理论上应补地价（）。 A、78万元 B、882万元 C、1210万元 D、1272万元 3——12.某建筑物的建筑面积为2000 m2，占地面积为3000 m2，现在重新获得该土地的价格为800元/ m2，建筑物重置价格为900元/ m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/ m2。该建筑物的成新率为（）。 A、44% B、50% C、67% D、86% 4——14、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为（）。 A、2648元/ m2 B、2688元/ m2 C、2708元/ m2 D、2734元/ m2 5——20、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为（）。 A、10.0% B、11.1% C、11.9% D、12.5% 6——21、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/ m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。 A、10.2 B、11.0 C、11.3 D、11.5 7——22、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（）元/m2。 A、14140 B、42421 C、56561 D、60000 8——29、某地区商品价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为（）。 A、849元/ m2 B、865元/ m2 C、882元/ m2 D、915元/ m2 2005年 9——5、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格为4800元/m2，建筑面积为100m2，首次支付24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次性付清；丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排译码为（）。 A、甲>乙>丙>丁 B、乙>丁>甲>丙 C、乙>丙>甲>丁 D、丙>乙>丁>甲 10——6、某宗地面积为5000 m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/ m2，则理论上应补交地价（）万元。 A、1250 B、1750 C、2050 D、2150 11——10、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200 m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，由承租人甲目前的权益价值为（）万元。 A、6.19 B、6.42 C、7.20 D、9.58 12——12、某套住宅建筑面积为100 m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米的价格

资产评估的基本方法习题含答案详解

第三章资产评估的基本方法 一、单项选择题（每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意） 1、采用收益法评估资产时，收益法中的各个经济参数之间存在的关系是（）。 A.资本化率越高，收益现值越低 B.资本化率越高，收益现值越高 C.资产预期收益期不影响收益现值 D.无风险报酬率不影响收益现值 2、运用市场法时选择3个及3个以上参照物的目的是（）。 A.为了符合资产评估的政策 B.为了体现可比性的要求 C.排除参照物个别交易的特殊性和偶然性 D.便于计算 3、复原重置成本与更新重置成本在购建评估对象时的相同点在于（）。 A.采用的材料相同 B.制造标准相同 C.技术相同 D.以现行价格水平购建

4、被评估资产甲生产能力为60 000件/年，参照资产乙的重置成本为8 000元，生产能力为40 000件/年，设规模经济效益指数X取值0.6，被评估资产的重置成本最接近于（）元。 A.10203 B.18423 C.7869 D.22333 5、被评估资产年生产能力为100吨，参照资产的年生产能力为160吨，评估基准日参照物资产的市场价格为20万元，由此确定的被评估资产的价值为（）万元。 A.40 B.5 C.8 D.12.5 6、评估某企业，经专业评估人员测定，该企业评估基准日后未来5年的预期收益分别为1 00万元，100万元，100万元，100万元，100万元，并且在第六年之后该企业收益将保持在120万元不变，资本化率和折现率均为10％，该企业的评估价值最接近于（）万元。 A.1120 B.1160

C.1579 D.1610 7、截至评估基准日资产累计实际利用时间和资产累计法定利用时间的比值大于1时表示（）。 A.满负荷运转 B.超负荷运转 C.开工不足 D.与资产负荷无关 8、某项资产购建于2007年，账面原值为50万元，于2010年评估，若以取得时定基物价指数为100％，评估时定基物价指数为140％，该资产最可能评估值为（）元。 A.820 000 B.700 000 C.140 000 D.100 000 9、运用使用年限法估测设备的实体性贬值率或成新率，其假设前提是（）。 A.设备不存在功能性贬值 B.设备不存在经济性贬值 C.设备的实体性损耗与使用时间成指数关系