建筑业、房地产业专项纳税评估案例

乐税智库文档

财税文集

策划 乐税网

建筑业、房地产业专项纳税评估案例

【标 签】建筑业,专项纳税评估

【业务主题】企业所得税

【来 源】

一、确定对象

2005年5月份，我们分局根据区局布置开展专项纳税评估工作。通过对辖区中的建筑行业纳税户的建筑项目跟踪管理和税收缴纳情况，两者进行信息比对，从中发现数据中的异常。某建筑工程有限公司是辖区内几家规模较大的建筑企业之一。其主营市政工程、土石方工程、给排水工程和建筑工程施工等。企业所得税由国税征收。

二、评估分析

我们经查询税收征管信息系统、发票购领数、项目管理系统、2004年和2005年1-5月纳税人申报资料。并对此进行调查、分析，发现该企业在纳税问题上存在以下疑点：

（一）、通过建筑业项目登记，我们发现该企业在2004年1月开工的某工程，于2004年10月8日进行工程决算，决算书总价6172528.8元（其中600000元分包给其他单位），企业

将6000000元作营业收入，企业当期申报数为6000000元,存在少交营业税的疑点。

（二）、企业税源数据库中自有房产原值5892305.23元，土地使用面积8530平方米，企

业2004年申报缴纳房产税41005.22元，土地使用税4001元，存在少缴房产税和土地使用税的疑点。

（三）、企业为建筑企业，其印花税实行核定征收，其核定率为建筑安装合同为收入

的100%，税率为万分之三。根据企业的申报情况，2004年1—12月，企业的收入额

为12213061.99元，计算应纳印花税为3663.92元，同期企业入库印花税为3152.46元，企业有少缴印花税的嫌疑。

三、询问查实

针对以上的三点疑问，我们对企业发出了约谈通知书，要求企业对我们发现的纳税疑问解释说明。通过与企业负责人及财务负责人的谈话得知，对涉及工程决算的收入，因为当时企业财务人员进行人事变动，企业2004年10月是新会计作纳税申报，因为以前会计按照6000000元已经计入营业收入，故企业的新会计就按6000000元作为当期的收入申报营业税及其他地方税。对此，我们要求企业进一步提供相关的证据材料，即提供2004年1-12月和2005年1-5月的纳税的明细材料、总帐、应收应付明细账、财务报表、相关的建筑承包（分包）合同、固定资产分类账、房产证、土地使用证、企业工作人员的工资发放明细表及每月的出勤表等

证据材料。通过对企业所提供材料的进一步分析查实，对几项涉税疑问有了初步的结论：（一）、企业2004年10月的某工程营业收入确认为6172528.8元，少申报营业收入172528.8元。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》，企业少申报营业税172528.8*3%=5175.87元；根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》，少申报城市维护建设

税5175.87*7%=362.31元；根据其他相关的税法规定，企业少申报教育费附加及教育地方附加费5175.87*4%=207.03元。少申报印花税172528.8*0.03%=51.76元。

（二）、根据企业提供的固定资产分类账、房产证、土地使用证。企业应申报房产

税5892305.23*70%*1.2%=49495.37元，少申报房产税49495.37-41005.22=8490.15元；企业应申报土地使用税8530*0.5=4265元，少申报土地使用税4265-4001=264元。

（三）、根据企业提供2004年1-12月和2005年1-5月的纳税的明细材料、总帐、应收应付明细账、财务报表。确定企业少缴印花税3663.92-3152.46=511.46元。

四、评定处理

对上述企业的相关地方税的评估情况，经与企业负责人及财务人员交流沟通，企业负责人和财务人员表示认可，同意及时自查补报入库，并表示要在今后加强对税收知识以及税收政策的学习。我们作出差异符合性结论，完成纳税评估报告的填制，向该企业发出纳税评估建议书。建议该企业补缴2004年度：营业税：5175.87元，城市维护建设说：362.31元，教育费附加及教育地方附加费：207.03元，印花税：563.22元，房产税：8490.15元，土地使用说：264元，合计15062.58元，并按规定加收滞纳金。

五、管理建议

（一）、通过对该户的评估，我们发现在日常征管中要及时掌握企业的基本情况，了解企业的经营状况，及时掌握企业经营情况的变化，同时也要注重与其同期税款进行对比分析，从中发现相关的疑点。

（二）、通过项目管理系统和征收管理系统采集相关数据、有关指标，从而掌握企业的日常经营信息，同时要实施实地调查，掌握企业建筑项目工程进度，并对企业的各个数据指标相互之间的关系进行深入分析，从中发现可能存在的异常情况，实施重点评估。

（三）要加强与工商、国税、银行、社保等相关部门的信息沟通，全面掌握企业的情况，以便于在评估之前找到一些较大的差异，在评估中才可以做到有的放矢。

（四）、要加强与企业的交流沟通，使企业对各种地方税政策能及时掌握。通过这个评估案例我们可以看出，该企业由于对有关营业税的政策掌握不够深入，造成税款缴纳不足。我们要在日常税收征管工作中注意持之以恒地税法宣传，不断提高纳税人的纳税意识和纳税水平。以有效地避免因企

业财务人员对税法认识不足而导致的纳税问题的发生。

XX地税局第三税务分局

对某房地产企业的纳税评估

一、 确定对象

2005年6月，分局选择了2004年经营收入超过1000万元的房地产企业开展专项纳税评估工作。某房地产企业由于2004年经营收入达27234万元，被确认为该批纳税评估对象之一。二、 评估分析

评估人员首先在税收征管信息系统中查询得知，该企业为

2001年11月注册成立的有限责任公司，主营房地产开发，兼营租赁、其他服务等项目。2004年，该企业涉及两个房地产项目，其中一个在2004年2月就进入销售状态，开具房地产销售发票，并结转经营成本和销售收入。

针对上述情况，评估人员认为应将此次评估重点放在04年企业成本结转的正确性及核实企业是否据实申报营业税上（即企业所得税和营业税缴纳的正确性），因此，在评估中采用了下述几种方法：

（一） 选择与该企业已转销售状态项目的同等地段、同

等售价、同等进度、同时间开发项目的开发成本进行对比分析：

2004年某房地产企业开发成本与其他企业开发成本对比表

单位：每平方

单位名称

截止至

2004年已发生

的开发成本项目 某房地产

（总面积65552.13平方） A房地产

（总面积4332.18平方） B房地产

（总面积76892.55平方）

土地征用拆迁补偿费 1976 1800 1900

前期工程费用 549.61 626.77 603.99

基础设施费用 63.04 120 100

建筑安装工程费 1039.14 829.02 756.88

利息支出 262.21 321.21 356.98

其他 310 103 132.15

合计 4200 3800 3850

房屋每平方售价 4500 4300 4400

从上表我们可以看出，该房地产企业每平方米售价为4500

元，但其成本确达到每平方米4200元，与其他同类项目的售价与成本之比存在差异。从企业发生的各项成本来看，其建筑安装工程费为1039.14元/平方，占到总成本的24.74％，并远远高于其他同类项目。就此，我们产生疑问，该企业的建筑安装成本是否属实？

（二） 企业截止2004年共发生开发成本275318946元，至

2004年，企业已销售面积为42946.02平方米，按规定，企业2004年可结转的经营成本应

为180373284元，而企业2004年报表反映经营成本为190033976.15元。企业究竟是按何法结转成本的呢？

（三） 对征管信息系统中企业的开票金额与申报税收情况

进行对比分析

企业开票额与缴税额对比表

单位：元

2004年开票金额 2004年缴纳营业税金额 2004年缴纳土地增值税金额 2004年缴纳印花税金额

预售房款发票 150056879.66 7502843.98 2115903.46 45017.06

租赁发票 150000 7500 0 7.5

我们从上表发现，企业2004年按照预售房款发票开票额的0.03％缴纳印花税，计算正确。但是企业未按开票数以1.5％的预征率预缴土地增值税。按规定，企业2004年应预缴土地增值税2250853.19元（150056879.66×1.5％），而企业实际缴纳土地增值税2115903.46元，存在疑点。

另外企业缴纳的营业税虽然在上表中符合逻辑对比关系，但评估人员认为还需要企业提供现金、银行存款、预收帐款、销售收入等明细帐及各类往来明细帐作进一步的核实。

三、 询问核实

根据上述情况，评估人员向该房地产企业发出约谈通知，

要求企业就以下问题作出合理解释：

1、 建筑安装成本是否属实；

2、 按合法进行经营成本的结转；

3、 土地增值税是否按实申报；

4、 要求企业提供现金、银行存款、预收帐款、销售收入等明细帐及各类往来明细帐

2日后，企业负责人和财务负责人如期进行约谈。在约谈

中解释说，由于项目在2004年年初就全部竣工，并进行决算。在与各施工企业签订的建筑合同中，原签订的合同价总计确为4200元/平方，后实际操作下来，由于不可控制因素，实际成本价为4050元/平方，且全部有合法凭证入帐。另外150元/平方企业未收到票据，是按照合同价估价入帐的。目前企业正与施工企业为工程款陷于拉锯战中，此部分未实际发生的工程款是否能收回属不确定因素。评估人员对此将有关政策对其解释：企业在收到合法票据后才能列支开发成本，多列的不实成本企业不应入帐。

其后，企业又解释说，由于2004年换了一个新会计，该会计缺乏做房地产企业财务的经验，因此在2004年经营成本的结转未按照税务部门的规定执行。

对第三个疑点，企业解释是2003年度土地增值税按1％预缴，2004年度调整后按1.5％预

缴。2004年度企业开具的150056879.66元预售发票金额中有8996648.76元为原应在2003年到帐的按揭款，在实际操作中企业已作为2003年度的开票额按1％申报土地增值税。后由于银行方面的原因，企业未在规定的2003年底前收到该笔款项，而是之后到2004年1月才到帐，造成了申报的差异。

核实了前三点疑问，评估人员对企业所带资料对企业申报的营业税的正确性进行进一步审核，发现企业在2004年12月26日“银行存款”借方发生1000万元的收入，其所对应科目是“应付帐款”，明细为所收某中介售房机构。对此，评估人员要求企业作出合理解释。企业解释说：由于项目销售采用的是“包销”形式，在与中介售房机构签订的合同中约定，如果在2004年11月前。中介售房机构未完成预定的20000套房屋销量，那么由中介机构先垫资缴纳相应的房款，待以后售出后再逐步退还。对此，评估人员宣传了有关税收政策：根据国税发【2003】83号文的规定，企业采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。因此企业2004.12.26收取的1000万元应作为收入纳税。

四、 评定处理

经过评估分析和询问核实，评估人员确认了疑点一至疑点

三，并发现企业缴纳营业税不实。鉴于企业涉嫌偷税，且所涉税款金额较大，评估人员制作了纳税评估工作报告，作出异常恶意性结论，并填制纳税评估选案移送建议书，经分局领导批准后，移送稽查局查处。

经稽查人员进一步核实，该企业虚列开发成本9832819.5元，2004年可结转经营成本

为173931381元，多列支经营成本16102595.15元，少预缴土地增值税44983.24元，另有1000万元未做收入。要求企业补缴了相应的企业所得税、土地增值税及营业税和滞纳金，稽查部门将有关情况反馈至评估部门。

五、 管理建议

评估人员通过该户评估，向征管部门提出如下建议：

1、 平时应加强财务人员业务培训，并要求企业聘请有一定

资质和经验的财务人员上岗，以防造成不必要的麻烦。

2、税务人员应平时加强对企业在税收征管信息系统中的各类数据信息对比，及时发现问题，防止税收的漏征。

案 例 分 析

案件情况：

港商合资企业XX房地产有限公司，注册资本300万元。企业主要经营：XXXX大厦的开发和销售。其中方股东为XX市XX综合开发公司（40%），外方为香港XX投资有限公司（60%）。

公司双方股东于97年签定股份转让协议，中方把35%的股权转让给外方，并约定，由合资公司支付给中方股东管理费360万元，投资回报840万元，该款项由合资公司按售房交付条件将XXXX大厦8楼共2230平方米以5500元/平方米的价格折抵给中方，在97年底或大厦竣工时交

割，且该款项应已含各项应纳税费。该协议由XX市利用外资管理委员会批复后生效。而外资委的批复中仅是同意中方以转让35%股份的注册资本金和1200万元的资产评估增值为股权转让价格进行转让。

协议签署至今，相关8楼资产并未按协议约定办理交割，权属仍为合资公司所有。其中，8楼共有房产18套，在未有任何一方股东授权委托的情况下，已由合资公司出售7套，并向业主开具合资公司的销售发票，记入合资公司销售收入，并由合资公司交纳相应营业税及附加后的余款支付给中方公司充抵前述协议应付款项。

现中方股东因经济纠纷，XX市YY法院依据上述协议认为该8楼资产应属于中方公司所有，并查封扣押了剩余的11套房产用于抵偿给其债权人XXXX基金管理中心。合资公司对此行为认为将使协议约定的税款由中方负担事项无法实现而使合资公司蒙受损失，故已向市中级人民法院提起复议，中院已受理，现正等待裁决。

根据科内工作安排，我小组于XX年X月X日对该单位有关XX大厦8楼折抵给中方XX综合开发公司的相关纳税情况进行了专项纳税评估。在检查过程中，我们重点对有关协议、外资委批复、相关房产的销售以及帐务处理方式进行了调查取证，并对公司总经理做了询问笔录。根据上述情况和调查取证结果，我们认为，无论8楼资产权属归谁所有，房产销售实际是通过合资公司实现的，并记入合资公司销售收入，不存在委托代销的情况，因此，对已售出的7套房产合资公司交纳相应营业税及附加正确；对被法院扣押的剩余11套房产如果最终法院裁决过户，则视同销售才能成立，合资公司应交纳相应营业税及附加。

案例分析：

该案件的重点在于XX大厦8楼房产的视同销售行为是否发生，如何计税。

1、 首先，如严格按照协议约定履约，则企业应于97年或大厦竣工后，把8楼房产过户交割给中方。此时，企业应该做房产销售，且销售收入应以2230平方米*5500元/平方

米=12265000元记入，交纳营业税及附加12265000*5。05%=619382.50元后，余

额11645617。50元冲抵应付中方款项。对已售出的7套房产，应做销售退回或由中方委托代售。

2、 其次，如按照企业实际操作方式，1200万元的应付款项与8楼销售并没有实质联系，仅是指定用该项收入来支付特定的应付款项。对实际已销售的7套，按实际取得收入计税；对剩余11套房产，目前无须计税，如法院强制判决过户，则销售成立，应予计税。

3、 但是，这其中有个计价问题，即这11套房产究竟是按照5500元/平方米的协议定价计算还是应该按照偿还所欠中方款项，即1200万元减去前期已售出7套抵付欠款的金额计价？甚至按照协议还应扣除所涉税款？

4、 由此引发的问题是：我们的计税依据究竟是协议还是企业实际操作？目前我们赞同按照企业实际操作进行，理由是较符合企业实际情况，且认为该协议是特殊时期的特殊产物，存在很大缺陷。但是，法院扣押的依据就是这份协议，如终裁需要过户，也就意味着协议的有

效性和约束力，如法院裁决中不特别提及11套房产的折抵金额及涉税事项的处理，我们将面临计税依据的尴尬！

涉外分局

房地产企业利用其他应付款偷逃所得税稽查案例(一)

房地产企业利用其他应付款偷逃所得税稽查案例(一) 案件点评：本案中，检查人员根据举报线索稽查未果后，采用多种方法核实企业的实际销售收入和开发成本，取得了重大案件进展，查实了企业少计收入、多列成本的违法事实，对房地产开发企业的检查有一定的借鉴意义。 一、案件基本情况 （一）案件来源 2007年6月，市国税稽查局接群众举报：称某房地产公司2006年销售给甲公司价值5444.23万元的商铺未入账申报缴纳相关税金。 （二）企业基本情况 某房地产公司成立于2003年7月，同年，在相关部门的公证监督下，以公开竟买方式整体购入某国际广场项目，具有房地产开发三级资质，内资企业，登记注册类型：其他有限责任公司，注册资金：2000万元人民币，经营范围：房地产开发、经营，商品房销售、租赁，房地产信息咨询，建材销售，室内外装饰，物业管理。 该公司开发的某国际广场总占地面积25927平方米（约39亩），项目的规划定位为商业综合体，其功能包括商业、办公、餐饮、旅馆服务等，项目规划总建筑面积约11万平方米，整个项目分为A、B、C、D四个区，其中ABC区已于2006年1月完工，A区可售面积10853.54平方米，已售2663.38平方米，B区可售面积35383.23平方米，已售16841.69平方米，C区可售面积22161.66平方米，已售9793.35平方米，小计可售面积68398.43平方米，已售29298.42平方米；D区正在建设中，预计可售面积41094.86平方米；合计可售面积109493.29平方米，已售29298.42平方米。 该公司申报2003年7-12月无销售收入，纳税调整后所得为亏损42.85万元；税务机关调增应纳税所得额25.94万元，调整后2003年亏损额为16.91万元。

房地产行业纳税评估指导手册

房地产行业纳税评估指导手册 编写说明： 为了加强泰和县房地产行业税收征收管理，规范该行业纳税评估流程，我局组织人员编写了此纳税评估模型。 该模型分为： 第一篇行业介绍 1.1 行业概况 房地产业是指通过市场运营机制从事房地产投资、开发、建设、销售、出租、管理、服务、咨询等项目的产业，具体可分为房地产开发与经营业、房地产经纪业、房地产管理业（物业管理业）、二手房交易的经营管理等行业，广义而言，还包括建筑业的房地产建设部分。 1.2产品类型 普通住宅、非普通住宅、别墅、商铺、车储及其他。 1.3 开发流程 取得土地出让信息→参与土地开发招投标→报发改委开发立项→土地勘测→建设规划审批→图纸设计→颁发施工许可证→建筑招投标→办理房地产开发项目登记→筹划房地产销售（预约定号）→办理商品房预售许可证→签订商品房销售合同→缴交税费→组织房屋竣工验收和测绘→办理总房产证及总土地证→清理房屋销售欠款→申

请土地增值税清算→提交开具不动产发票申请→向房产管理部门申请办理分户房产证、向土地管理部门申请办理分户土地证。 1.4 行业现状 截止2010年底，我县共有房地产开发与经营业21户，占我县地税征管户数3878户的0.5%，2010年1-12月纳税总额6442万元，占同期我县地方税收总额30243万元的21%，其中营业税纳税总额3728万元，占同期我县地方税收总额的12%。 根据泰和市房地产信息网数据显示，2010年1-12月，我县商品房预售面积总计20万m2，预售金额总计5763万元，预售均价2950元/ m2。 1.5 行业的主要特点 一是投入资金量大。房地产行业是一个资金密集型行业。无论是中短期的房地产开发投资，还是长期的置业投资，都需要极大的资金投入。房地产企业是否能够获得足够的资金支持，是否拥有畅通的融资渠道，决定了一个项目能否顺利动作，一个房地产企业能否不正常。 二是开发周期长。开发项目的工期一般都是跨年度的，从立项到竣工售出有一个过程，而且这个过程还是相当复杂的。房地产产品的开发建设，不全是由开发商自主完成的，其中大部分工程是由施工方承包建设的，从而在开发商和施工企业间形成了错综复杂的成本预、决算关系，成本结算受制于施工企业。 三是营销体系复杂。开发产品的销售包括现售和预售，这是房

某商品混凝土有限公司纳税评估案例

某商品混凝土有限公司纳税评估案例 一、基本情况 湖北某商品混凝土有限公司成立于2007年6月，注册资金1000万元，私营有限责任公司，2007年7月在我局办理税务登记。该企业主要生产商品混凝土销售，型号有：C1,C15,C20,C25,C30,根据增值税有关规定，生产销售商品混凝土征收率为6％，该企业由东西湖区局流芳税务所管辖。 二、疑点问题分析 （一）商品混凝土纳税人生产情况 通过调查分析了解商品混凝土的工艺流程是：生产商品混凝土的主要是将原料：水、水泥、石料、砂、粉煤灰加减水剂、膨胀剂进行搅拌形成商品混凝土，由于税法规定生产商品混凝土企业采取简易方法征收，尽管生产混凝土企业是一般纳税人，但不允许对购进的原材料进行进项抵扣，所以生产商品混凝土企业不需要在原料购入时取得增值税专用发票。 通过了解，混凝土的生产流程一般如下： 原料配比混合——搅拌——送工地浇灌 全部原料为：水泥、石料、砂、减水剂、膨胀剂加水动力：电。成品不能久放，一般不超过5小时，所以不存在有存货，但有损失的现象。不同产品的电耗基本相同，不同产品的直接人工工资基本相同。 （二）行业生产相关指标分析 根据对商品混凝土生产行业的生产情况了解，每生产一立方商品混凝土的原料配比稍有不相同，采取模型分析法对采集该企业基础数据归纳汇总，运行投入产出比进行测算和运用电耗、水、直接人工工资等数据进行分析，初步得出如下结论： 一是不同品种的商品混凝土所耗用的水、电、直接人工工资基本相同，上下浮动10％左右。 二是原材料和销售数量难以监管。 三是每一型号之间的价格基本相差10元。 鉴于以上情况，确定以上水耗、电耗、直接人工工资为主来测算生产量核实

房地产拿地的10个涉税难题处理(精彩案例)

房地产拿地的10个涉税难题处理（精彩案例） 明源地产研究院官方微信编辑整理 一、房地产企业取得政府土地返还款的纳税筹划技巧 1.在与政府签定土地购买合同时，在合同中明确规定：政府给予土地返还款的用途是专门用于给房地产企业给本地经济建设的奖励和补助。 2.企业应积极与政府部门沟通，取得政府部门的配合和理解，通过合法途径使土地返还款满足财税[2011]70号文规定的三个条件。即: （一）要求当地政府提供拨付土地返还款资金专项用途的资金文件； （二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求； （三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算”。 （三）拿地中支付的土地开发成本如何计缴契税 财税〔2004〕134号的相关规定 财政部、国家税务总局《关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。财税〔2004〕134号）对出让国有土地使用权的契税计税价格分为以下两种情况: （1）如果以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。 （2）如果以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。同时规定,以协议方式出让国有土地使用权，没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定： ①评估价格，由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。 ②土地基准地价，由县以上人民政府公示的土地基准地价。 二、拿地中支付的土地开发成本如何计缴契税

房地产纳税评估自查报告

房地产纳税评估自查报告 篇一：纳税评估自查报告表样 纳税评估自查报告 纳税人（公章）：法人代表签章：经办人： 篇二：纳税评估自查情况表 纳税评估自查情况表 法人代表：经办人： 篇三：纳税评估自查报告 纳税评估自查报告 评估编号年月日纳税人（公章）：法人代表签章：经办人：本表一式二份，一份纳税人留存，一份由评估单位存档。使用说明 一、本表《纳税评估管理办法（试行）》的有关规定制定。二、适用范围：本表为纳税 人自查后向税务机关报告时使用。三、填表说明：本表由纳税人按自查情况据实填写。四、 本表一式二份，一份纳税人留存，一份由评估单位存档。篇二：纳税评估自查报告表纳税评估自查报告评估编号年

月日纳税人（公章）法定代表签章经办人篇三：纳税评估自查情况表 纳税评估自查情况表法人代表：经办人：篇四：增值税 纳税评估自查报告 增值税纳税评估自查报告纳税人：纳税人识别号：法定代表人：登记注册号：经济性质：有限责任公司自查所属时间：XX年1月1日至XX年12月31日自查涉及税种：增值税自查时间：XX年7月19日至22日一、企业基本情况我单位主营：谷物磨制、米、面制品制造；食用植物油加工销售；谷物豆类的购销；兼 营大米、地耳的销售；农作物种子的批发、零售；在国税部门申报缴纳增值税、企业所得税, 企业所得税实行分季申报、年终汇算清缴。公司是以小杂粮食品开发、加工为主，兼营小麦面粉和亚麻籽油加工的民营企业，是省 级农业产业化重点龙头企业,是省小杂粮加工工程中心，是市小杂粮技术工程研究中心，是优 质绿色食品小杂粮生产基地。公司占地面积17274.3㎡,

拥有资产总额3430万元，其中固定 资产2310万元。 公司现有日产200吨小麦面粉生产线、年产6000吨杂粮挂面生产线、5000吨良谷米生 产线、35000吨荞麦米生产线、1000吨苦荞茶生产线各一条。主要加工产品有：“”牌小麦粉、荞麦米、熟荞麦米、荞麦面、荞麦挂面、“”牌苦荞茶和“”牌荞壳枕芯等；贸易经营品种主要有：荞麦、苦 荞、谷子、糜子、扁豆、豌豆、大豆等。生产的“”牌良谷米、荞麦挂面、小麦面粉、苦 荞茶等产品被中国绿色食品发展中心认证为绿色产品，公司通过iso9001：XX质量管理体 系认证，公司现拥有自营进出口权。 二、会计核算制度执行新《企业会计准则》三、企业经营情况 XX年度实现营业收入18647061.86元，交纳增值税105828.53元，增值税税负0.57%； 当年税前会计利润为-405651.27元，XX年度实现营业收入19043805.69元，交纳增值税 114456.91元，增值税税负0.60%；当年税前会计利润

纳税评估案例报告

纳税评估案例报告 纳税评估案例报告在日常纳税审核中发现，某建材厂2005年1-10月份申报生产红砖155.60万块，销售收入仅23.33万元，入库地方税金费仅1.32万元，与其实际经营规模不相符，也明显低于同行业同规模砖瓦生产企业，可能存在瞒报产量、销售不记账、偷逃所得税和资源税的嫌疑，分局决定对该企业进行深入评估。二、调查分析通过纳税人基础资料审阅获得，该厂原系某镇办集体企业，成立于2000年1月1日，因经营管理不善，自2004年初起被浙江人刘某承包，年承包费18万元，主要生产红砖，占地60多亩，资产200多万元。2004年申报红砖产量280万块，销售收入42万元，利润-6.65万元，入库地方税金费1.52万元。2004年账面利润与年18万元承包费的巨大差异，更加大了税务人员对该企业偷逃税的怀疑。1、确定思路。根据上述情况，税务人员遂对该企业进行了实地账务核查，但就账看账，虽然疑点较多，一时也难以找全其瞒报产量及少记收入的证据。为此，税务人员确定，必须首先了解和掌握砖瓦生产行业的全部生产流程及其生产经营的各项关键环节，然后才能找准评估的切入点。2、调查测算过程。分局税务人员在县局的征管部门配合下，先后走访了县内多家砖瓦厂，经过深入交谈和实地察看，全面了解和掌握了砖瓦生产行业的

相关料、工、费的消耗情况，生产流程为积土—制坯—拉坯—进窑—装窑—烧窑—出窑，从用电角度看，其中制坯过程全部使用的是电力，且耗电量很大，其它流程用电量很少或基本不用电，同时从用工角度看，整个工序操作主要以人力为主，需要消耗大量的人工费，因此，在成本方面有一定的规律可循。根据这些线索，通过进一步调查获得县内部分具有代表性的正常纳税的砖瓦企业的产量、耗电量及单位人工费数据，三、询问核实根据掌握的上述情况，税务人员向该单位法人刘某发出约谈通知，要求该厂就以下问题做出合理解释：1、单位产品耗电量比同行业相差较大的问题；2、承包费等固定支出与账面销售收入不配比的问题；3、单位产品工资消耗过大问题；4、电费发票为何不记入账的问题等。约谈过程中，刘某大谈外地人做生意种种困难，如，为地方经济做了多少贡献，养活了多少工人，政府承包费过高，几乎没有利润可言等。对此，税务人员在表示理解的同时，指出税务机关为了维护税法的尊严和征纳双方的共同利益，有责任为国家整体经济发展提供一个公开、公平、公正、高效的有序的良性竞争环境，而贵单位作为该镇唯一的建材厂，占用国家土地资源60多亩，资产200多万元，年销售收入才不过40多万元，远远低于其他同等行业经营者，而承包费等支出却不比其他单位少，从维持正常生产经营的角度讲，也明显不正常。刘某解释：1、电费消耗量过大。

Z纺织公司纳税评估案例修订稿

Z纺织公司纳税评估案 例 集团标准化工作小组 [Q8QX9QT-X8QQB8Q8-NQ8QJ8-M8QMN]

Z纺织有限公司纳税评估案例 ? 一、内容提要 Z纺织有限公司属于中型纺织企业，是自营出 口的生产企业，适用“免、抵、退、税”办法申请出口退税。2004年至2006年4月，Z纺织有限公司累计向国税机关申请办理出口退税1054万元，2006年6月16日被**市**区国税局列为重点评估对象。成立评估小组，组员包括负责该企业免抵退税工作的人员和税源管理科的税收管理员、区局税政科科长、税源管理科科长等。评估小组以产能分析为中心、以纺织产品品种结构和生产工艺特点分析为切入点、依托评估指标和产能测算展开分析评估。至7月17日，历时一个月的评估处理终结，Z 纺织有限公司补缴增值税579万元。 二、案例介绍 （一）分析选案 1、选案背景 生产企业自营出口使用“免、抵、退税”办法，是我国为推进企业产品出口、提高退税效率、减轻生产企业负担而推行的一种新型退税管理方式，具有退税效率高、企业资金负担小、申报退税一体化等优点。该办法推行以来对鼓励生产企业自营出口取得了较好的促进作用，但是，从这几年的执行情况上看，由于“免、抵、退税”的便利性，使得一些企业将外购产品作为自产产品出口并申报退税。该公司从2004年6月开始发生出口业务，按照出口退税审核软件统计，该企业出口情况是：2004年6月-12月出口销售3110万元人民币（以下均为人民币），出口数量284万米：其中6月2058万元、7-10月销售为0、11月436万元、12月616万元；2005年合计出口销售5242万元，出口数量477万米：其中1月1289万元、2月800万元、3月1958万元、4月1031万元、5月万元、6月-8月为0、9月130万元、10-12月销售0；2006年1-4月出口销售5367万元，出口数量480万米：1月出口1527万元、2月599万元、3月2638万元；4月604万元。2004年6月-2006年4月共出口销售数量1241万米，出口销售收入13720万元，并据此办理出口退税1045万元。从申报情况和日常管理中反映出来的情况看，该公司存在重大疑点。 2、对象筛选 主要运用行业对比法进行分析，进一步确定评估对象。 （1）该企业实际生产的产品品名与出口报关的产品名称不一致，比如工厂实际生产弹力卡其、灯芯绒、府绸、涤棉布、帆布、弹力斜纹布等，出口为化纤梭织布、染色布、涤棉针织布、涤纶针织布等。而由于纺织设备和纺织工艺的特殊性，不同的纺织设备所适用的纺织原料和生产的纺织品是完全不同的，且设备之间不存在替代性。由于该公司的生产设备仅有剑杆织机，这种设备主要是用于织造各种棉制或混纺的梭织布，无法生产针织布，因此，显然该公司出口的部分产品不是自产。

行业纳税评估模型及案例汇编精选

《行业纳税评估模型及案例汇编精选》 目录 前言 (4) 第一章纳税评估模型概述 (5) 第二章纳税评估模型的建立 (11) 第三章纳税评估方法及常用模型 (17) 第四章重点行业模型及典型案例 (32) 0512棉花加工行业纳税评估模型 (32) 0512农副产品收购业纳税评估模型 (47) 0600(A)煤炭开采业纳税评估模型 (58) 0600(B)煤炭洗选业纳税评估模型 (72) 0810铁矿采选业纳税评估模型 (89) 0810氧化球团冶炼行业评估模型 (98) 0910常用有色金属矿采选业纳税评估模型 (104) 1010土砂石开采行业纳税评估模型 (115) 1310谷物磨制行业纳税评估指导手册 (134) 1331食用植物油加工行业纳税评估模型 (150) 1370脱水蔬菜加工业纳税评估模型 (165) 1391淀粉及淀粉制品制造业纳纳税评估模型 (179) 1410焙烤食品制造业评估模型 (189) 1440液体乳及乳制品制造业评估模型 (199) 1450罐头制造业纳税评估模型 (209) 1521白酒制造业纳税评估模型 (217) 1522啤酒制造业纳税评估模型 (232) 1524葡萄酒制造业纳税评估模型 (243) 1530软饮料制造业纳税评估模型 (252) 1532罐装饮用水制造行业纳税评估模型 (258) 1540精制茶加工业纳税评估模型 (264) 1620卷烟制造行业纳税评估模型 (272) 1711纺织业——棉纺织业纳税评估模型案例 (285) 1712棉、化纤印染精加工行业纳税评估模型 (296) 1722毛纺织和染整精加工行业（尾毛加工） (306) 1741缫丝行业纳税评估模型案例 (313) 1751家纺行业纳税评估模型 (324) 1810纺织服装制造行业纳税评估模型 (333) 1910皮革鞣制加工行业纳税评估模型 (354) 1921皮鞋制造行业纳税评估模型 (362)

企业所得税纳税评估与案例分析 安徽国税

企业所得税纳税评估与案例分析 主讲人：陈玉琢教授 纳税评估的目的，依据，方法，载体，地位，税收敏感性 一、企业所得税评估通用指标 （一）税负类指标 1.企业所得税税负率 计算公式：企业所得税税负率=本期企业所得税额÷本期利润总额×100% 指标功能：通过企业所得税税负率指标比较分析，查找企业所得税申报风险。本期企业所得税税负率低于前三年平均水平一定比例（如3%），或企业所得税税负率等于25%，或为0，则可能企业所得税税负率异常。 数据来源：本期企业所得税额可取自主表第27行“应纳所得税额”，或第30行“应纳税额”，或第33行“实际应纳所得税额”；本期利润总额取自主表第13行。 分析运用：一般地，如果企业不享受税收优惠，利润总额经纳税调整后，应纳税所得额会大于利润总额，第27行/利润总额计算出的税负率应大于税率。 本企业不同年度税负率比较——纵向比较 与同行业相同年度的税负率比较——横向比较 25.93%

3.13%——25.93% 30行/利润总额=26% 33行/利润总额=26.8% 30行/营业收入=6% 33行/营业收入=6.8% 第27行4166040.25 第30行4166040.25 第33行4166040.25 4166040.25/14617787.87=28.50% 连锁超市：4166040.25/=0.78%——28.50% 第27行3602427.24 第30行3602427.24 第33行3602427.24 3602427.24/18967643.61=18.99% 房地产：3602427.24/=1.48%——18.99% （3602427.24-7491576.75+）8249328.0425/=3.40% 7491576.7525 2．企业所得税贡献率 计算公式：企业所得税贡献率=本期企业所得税额÷本期营业收入×100% 指标功能：通过企业所得税贡献率指标比较分析，查找企业所得税申报风险。本期企业所得税贡献率低于前三年平均水平一定比例

纺织服装业纳税评估案例

纺织服装行业纳税评估案例 一、行业介绍 （一）行业定义 该行业隶属国民经济行业C类行业，分类代码为1810。纺织服装制造是指以纺织面料为主要原料，经裁剪后缝制各种男、女服装，以及儿童成衣的活动。包括非自产原料制作的服装，以及固定生产地点的服装制作。 （二）工艺简介 企业从原材料的投入到形成最终产品主要经过四个生产车间，即：裁断车间、上衣车间、裤子车间、整烫车间。 1.裁断车间：先预缩---验布---定款式---制基本版---电脑排版---画板---铺布---裁剪---打号---制作。 2.上衣车间：粘衬---净板---省缝---作里---挖里兜---挖面兜---定商标---勾前边---合摆缝---作领子---上领子---封领绒---合底口---作袖子---上袖---上绒条---上肩垫---转袖里---收底边---锁眼---钉扣。 3.裤子车间：粘衬---码边---省缝---捏后省---作兜布---按前兜---挖后兜---合外侧---兜明线---定腰缝---合内侧---做裆门---上腰面---拉腰里---贯腰缝---上拉链。 4.整烫车间：烫成品---修整---包装。 经过第一道工序裁剪、第二道工序缝制、第三道工序检验、包装、装箱入库，最终企业将形成的产成品（服装）销往定货单位，投放市场。 （三）企业类型划分 按经营方式分为三种类型：一是单纯受托加工企业；二是自主生产的企业；三是委托加工与自产相结合的企业。 按其是否拥有品牌可分为自有品牌生产企业和其他企业二种类型。一般来说，自有品牌生产企业由于拥有自己的品牌，特别是拥有著名品牌的生产企业，在市场中具有较强的竞争力。因此，其往往能获得较高的利润，其增值税税负率、销售毛利率等水平也相对较高，其产品也往往既有内销也有外销。而对于其他企业来说，获得利润的高低完全由订单决定。因此，其增值税税负率、销售毛利率等水平相对较低，其产品也往往以“贴牌”形式出口国外。 二、行业生产经营特点及行业税收风险控制点 （一）行业生产经营特点 1．无自主品牌的企业，大多接外贸订单生产后直接或间接出口国外，服装类别多种多样，备货量一般很少；有自主品牌的企业，销售大多以内销为主，备货量较多，产品生存周期内未能实现销售的产品积压情况直接影响企业的税负率和盈利水平。 2．本行业属劳动密集型企业，工人人数往往较多，工资支出占成本的比例

纳税评估案例与(DOC)

关于对××贸易公司的纳税评估案例 一、确定对象： 2008月5月，评估人员在进行企业所得税汇算清缴审核时发现××贸易公司2 007年度销售收入26386197.64元，而2006年销售收入为32842394.37元，20 07销售收入较2006年大幅下降，降幅达19.66％。而两年缴纳的企业所得税均在88000多元左右，相差不多，因此产生了该公司是否存在少计收入、人为调节利润的情况，将该公司列为评估对象。 二、评估分析： （一）了解基本情况 评估人员通过征管信息系统基础信息查得，该贸易公司成立于2001年2月，注册资金100万元，自营和代理各种商品的进出口业务。企业所得税实行查帐征收。通过企业所得税汇算清缴表及财务报表了解到该公司2007年销售收入263 86197.64元，营业成本22020681.36元，营业税金及附加291.15元，销售费用3790120.31元，管理费用306943.57元，财务费用16928.67元，营业外支出15616.56元，利润总额269485.36元，应纳税所得额269485.36元，未有纳税调整项目。 （二）分析比对 在征管信息系统内调阅该公司2006年度、2007年度财务报表，比较分析近两年主要税收和财务指标。 企业近两年税收和财务指标单位：元所属期 2006年2007年增减比财务指标 营业收入32842394.37 26386197.64 －19.66％ 营业成本28487250.10 22020681.36 －29.37％ 营业税金及附加258.72 291.15 12.53％ 销售费用3823997.98 3790120.31 －0.89％ 主营业务利润530887.57 575104.82 8.33% 管理费用265615.39 306943.57 15.56％ 财务费用16462.39 16928.67 2.83％ 利润总额268368.80 269485.36 0.42％ 应纳税所得额268380.79 269485.36 0.42％ 缴纳企业所得税88565.66 88930.17 0.41％ 主营业务利润税收负担率16.68% 15.46% -7.31% 所得税负担率33% 33% 0 通过分析，评估人员认为存在以下几个疑点：

房地产业税收风险识别模型与案例

房地产业税收风险识别模型与案例 一、行业介绍行业定义： 房地产开发与经营业务 行业现状： 国民经济主导行业税收占比高（地税）宏观调控企业类型： 按经营内容和方式，分为房产开发企业、房地产中介服务企业、物业管理企业按经济性质，分为股份制、私营、外资企业等按经营范围，分为房地产综合企业、房地产专营企业、房地产项目企业工艺流程（营销方式）： 房地房产开发流程主要分为：房地产开发准备、房地产开发实施、房地产营销、项目结束清算四个阶段（各阶段事项流程复杂，涉及国土、建设、环保、供电、供水等多个部门和行业三方信息来源）房地产企业营销方式分为：开发商自行销售、委托代理代销或包销，一般分为现房销售和期房销售两种销售形式，这也是房地产行业区别于其他行业的显著特征之一。 经营规律： 需要大量资金投入（房地产开发经营是资金密集型行业）项目开发周期长（两三年）涉及部门多（土地招拍、项目立项、涉及审核、规划审批、施工招标、竣工验收、产品预售——国土、规划、建设、房管、电力、供水、供气、通信、销售代理等） 风险大、高回报（受国家政策、市场环境影响大）涉税管理难点： 企业采取各种手段，故意隐瞒利润逃避税收。 少计收入（少开不动产销售发票金额），多列成本（阴阳合同、虚开建安发票），延期核算（预收款和银行按揭款不记账或长期挂往来） 财务水平影响财务核算规范性、全面性和准确性。（对会计制度和税法差异理解有误，乱用会计科目，随意结转成本费用，少计收入）涉及专业协作单位多，税务机关专业性知识不了解，影响管理时效性。 （建筑、供水、供电、通信、项目审计等，税务机关难于掌控各专业项目成本构成，事后真实性核查难度大）二、主要税收风险领域 1、风险领域识别 准备阶段： 房地产开发企业从成立和取得土地开始，到整备结束进行实质开发的时间段。 通过对国土部门的土地“招、拍、挂”信息进行分析，可能存在土地转让契税、印花税涉税风险和未及时、足额申报缴纳土地使用税的涉税风险。 开发阶段： 房地产开发企业对项目进行建筑施工阶段。

房地产业纳税评估模型DOC

房地产业纳税评估模型 一、行业概况 房地产开发是指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。房地产开发方式可分为自行开发、合作建房、代建工程和提供劳务等，开发产品可分为土地、房屋（商品房、出租房、周转房等）、配套设施（医院、学校、邮电局等）及代建工程，商品房按建筑结构分为砖木结构、砖混结构、框架结构，按室内铺设程度分为毛坯房、成品房、精装房，按开发状态分为现房和期房，按消费对象分为经济适用房和非经济适用房。 （一）行业经营特点 1．项目审批计划性。 2．经营方式多样性。 3．开发产品固定性。 4．开发周期长。 5．资金运作密集性。 6、房地产价格构成 房地产开发总成本费用是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用等。

（二）行业基本管理体系 1．内部组织管理体系 2．外部监督管理体系 房地产开发业的外部监管部门主要有土地管理部门、发改委、拆迁管理部门、规划部门、建设部门、建筑工程质量监督站、房产管理部门等。上述部门在工作过程中形成的大量信息与纳税评估、税务稽查密切相关。 （1）土地管理部门 负责办理国有土地出（转）让手续，收取土地出让金，核发《国有土地使用证》。从土地管理部门可获取土地使用权出让和转让信息，包括出（转）让方、出（转）让方地址、受让方地址、土地位置、土地面积、土地用途、土地成交价

格、转让金额，是审核土地出（转）让金的依据。 （2）发改委 负责开发项目的立项审批。从发改委可获取开发项目的批准文号、建设单位、批复项目、投资概算、建设地址、项目备案号等信息。 （3）拆迁管理部门（拆迁办公室） 负责审查颁发《房屋拆迁许可证》，审查、备案开发企业与拆迁方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》。《房屋拆迁安置补偿协议》的主要内容包括补偿形式、补偿金额、支付方式、安置用房面积、安置地点，是审核拆迁补偿费的依据。 （4）规划部门 负责规划总图的评审，核发《建设用地规划许可证》；负责报建图的审查，核发《建设工程规划许可证》。从规划部门可获取开发项目名称、性质、占地面积，规划的建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积以及公共配套设施情况等信息，是审核可售面积的依据。 （5）建设主管部门 负责对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。从建设主管部门可获取建筑工程施工许可证书编号、建设单位、工程名称、工程地址、工程概算、施工单位、监理单位、开工日期等信息。 （6）建筑工程质量监督部门 负责对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明。从建筑工程质量监

房地产评估中的有关问题及案例分析

房地产评估中的有关问题及案例分析 一、评估中的有关问题 （一）报告格式及计算程式的规范性与评估结果合理性之间的关系报告格式及计算程式的规范性与评估结果合理性之间是手段与目的的关系。（二）市场价格与评估价格间的关系 市场价格围绕评估价格上下波动。 （三）评估的三项核心工作 在实际评估工作中，评估人员的核心工作是作好三件事：核实产权、弄清数量、资产作价。 （四）对评估有关问题的认识 评估现状： 评估目的与评估价值之间的关系： 评估方法与评估值高低的关系： 二、二、房地产评估中的有关问题 （一）房地产权利的类型 房地产权利的有七个类型：即所有权（占有、使用、收益和处分权）、使用权（占有、使用和收益权）、租赁权（占有、使用权；出租人、承租人）、抵押权（抵押人、抵押权人）、典权、地役权和空间利用权。 （二）建筑物的耐用年限与土地使用年限统一的问题 熟短原则。 （三）与房地产权属有关的证书种类 与房产权属有关的证书种类有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种；与房地产权属有关的证书种类有《房地产权证》、《房地产共有权证》和《房地产他项权证》三种。 （四）三种基本评估方法评估房地产价格时应注意的问题

1、成本法 计算公式：房地产的评估值=土地的评估值+建筑物的评估值 其中：建筑物的评估值=（建安工程费用+前期及其他费用+利息+利润）X成新率。如果是经营性物业，重置全价还需加上销售费用。 在实际的评估实践中，我们更多的是依据工程概算（根据初步设计图纸得出），而较少依据预决算（根据施工图纸得出）来确定建筑物的重置全价。 在采用成本逼近法对建筑物所占用土地进行评估时，以下几方面的问题需引起注意： （1）（1）土地取得费的确定 征用农村集体土地时： 城镇国有土地的土地取得费按拆迁安置费计算： 从市场购入土地时： （2）（2）土地开发费的确定 宗地红线外的土地开发费要客观计算道路费、基础设施配套费、公共设施配套费和小区开发费； 红线内的土地开发费一般有土地平整费和小设施配套费等。 （3）（3）各项税费的确定 征地过程中发生的税费一般包括：耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、征地管理费等； 房屋拆迁过程中发生的税费一般包括：拆迁管理费、拆迁服务费等。 （4）（4）投资利息的确定 1）利息率的选择 利息率为资本年利息率，土地开发周期超过一年的利息需按复利计算（此时的利息率应是复利利率）。

混凝土行业增值税纳税评估案例

混凝土行业增值税纳税评估案例 洪山区局共有混凝土企业24户，主要从事商品混凝土生产加工、销售业务，主要销售对象为武汉市内的房地产建筑商，设计的商品混凝土主要品种型哈有C14，C15，C25，C35,C45等。该行业根据国家对生产销售商品混凝土行业有关增值税政策的规定，实行简易办法征收，适用征收率6％。 一．选择分析 近两年来，洪山辖区内房地产行业持续告诉发展，与之配套的混凝土供销两旺，但从该局2006年混凝土行业征收情况来看，却与之不相适应。2006年，该局所辖24户混凝土企业申报销售收入1.5亿元，入库税款900万元，与区局房地产所有税收入差距甚大。同时，该行业在实际税收管理中存在以下难点，一是采取6％征收率进行征收，采用税负等传统选案指标在该行业的评估中无用武之地。二是在原料购进环节，由于商品混凝土行业特殊性，其产品主要原料，如：砂、石料等游离在增值税扣税环节外，企业在购货时不需要增值税专用发票抵扣，没有专用发票的可抵扣环节制约，原材料的具体品种、数量、金额在此环节就难以控管。三是在产品销售环节，由于商品混凝土主要用于道路、桥梁、建筑物等工程，而这些项目都属于营业税应税范围，因而在销售环节的控管难度也比较大。由于存在以上征收难点，针对该行业管理也较为粗放，可能存在销售不开票和人为调节开票时间、调节收入的问题。 二、评估方法 通过对商品混凝土行业情况的剖析，同时调取和分析了省局增值税纳税评估监控系统，税收分析监控系统和CTAIS2.0系统及税收征管资料中的有关纳税数据，发现该行业水、电耗费、工资等指标存在二定的规律性。为此，区局确定了“一、二、三”的评估思路和方法。 “一”即进行一次全行业调查。为了保证数据来源准确，评估有的放矢，区局布置对辖区商品混凝土企业开展全面调查，主要调查指标有商品混凝土企业“生产产品品种、产量、销量、销售对象、销售额及纳税情况、发票使用"等情况，摸清了行业管理的状况，掌握7企业经营第一手数据。通过行业调查，并将有关商品混凝土企业资料进行归纳，汇总分析，发现和总结了该行业的4大共同特点： 1．生产程序、工艺比较简单，不同品种间的生产工艺基本相同(基本生产程

纳税评估优秀案例：某药业有限公司纳税评估案例

纳税评估优秀案例——某药业有限公司纳税评估案例 字数：3338 来源：财税前沿2010年3期字体：大中小打印当页正文 一、内容提要 某药业有限公司为一制药企业，主要生产猴耳环消炎胶囊和复方木芙蓉涂鼻膏两种产品。2006年1季度以来该企业的销售收入和实现税收呈明显下降趋势，2006年4月11日被××县国税局列为重点评估对象。县局成立分管局长任组长，企业责任区税收管理员、评估业务分管科长、综合业务科科长等任组员的评估小组，以税负分析为中心，以收购农产品进项抵扣分析为重点、以产品品种结构及原材料库存数量、生产能力和产品销售量分析为基本点、依托计算机设定的评估指标，采取人机结合的方式展开分析评估。至7月24日，历时三个月的评估处理终结，对某药业有限公司共追缴税款、罚款、滞纳金计55.69万元。 二、案例介绍 （一）分析选案 1、选案背景。制药行业既是龙里县的支柱产业，也是全县财源建设的重点行业。但2006年1?3月以来制药行业税收大幅下滑，同比下降471.32万元，降幅达169.28%，剔除国家大政方针（如治理商业贿赂）及市场等因素的影响，下降仍然很大。县局决定选择部分制药企业，以纳税评估的方式进行解剖，以查清行业税收大幅下滑的原因。同时，负责制药行业税源管理的税收管理员在日常管理中发现部份制药企业各月进项较大，存货余额较高，在存货较多的情况下，仍持续购进大量原材料，由此把该企业纳入了评估范围。 2、对象筛选。××县国税局开发的纳税评估软件在按照设定的主营业务收入变动率、主营业务成本变动率、农产品收购进项比率、单位产成品原材料耗用率、增值税税收负担率、主营业务利润变动率、存货周转率、应收（付）帐款变动率8个评估指标对贵州省龙里县某药业有限公司进行自动评估分析后，发现有二项纳税评估指标异常，其中农产品收购进项比率远高于全省中成药制造业农产品收购进项比率（60%）的预警值，农产品收购发票所列进项税额与所有进项税额之比高达98.76%，经过批准将该企业确立为评估对象。 3、疑点分析。××县国税局按照上级局公布的关于中成药制造的8个纳税评估指标，采集了基期、评估期相关收入\费用、利润，存货、原材料耗用，应收应付款项等数据，经过细致的数据对比和审核分析，发现该药业有限公司2006年2月份的农产品收购进项比率为98.76%，远远高于省局发布的60%的预警值。进一步调查，该公司2006年1-2月收购中药材猴耳环叶（干枝）11671公斤，价值826306.8万元，涉及进项税额107419.884元，采购农产品数量金额巨大。而据税收管理员掌握的纳税人生产经营情况显示：某药业有限公司生产能力正常，也未研发出任何新产品，为何需采购如此多的农产品呢？为此，审核评析人员质疑该企业可能存在虚开虚抵农产品收购发票及税负偏低的问题，决定对其进行约谈，并拟定了约谈提纲，发出了《税务约谈通知书》，指出异常涉税指标，要求企业对评估初步确认的问题进行自查，一并作出合理的解释。 （二）约谈举证 为摸清该企业农产品收购进项比率偏高的原因，按照纳税评估工作业务流程，2006年4月15日管理人员首先对该企业财务总监兼会计主管李某进行了约谈，要求其对疑点问题作出合理的解释及详细的说明。在约谈举证中，纳税人的陈述说明不仅未能消除疑点，反使疑点加剧，纳税人一接触到重要的，实质性的问题或推委搪塞、顾左右而言他或吱吱唔唔、东扯西拉，纳税人对税务机关提出的分析疑点和质询问题也不能提供相应举证材料，导致约谈没有进展。 （三）实地核查 基于税务约谈无法消除疑点问题和充分认定评估指标分析的可行性基础上，指出农产品收购进项比率指标的异常，企业的购进环节很有可能存在问题。经批准该局派出两名税收管理员有针对性地到该企业进行实地调查核实，审核有关帐簿凭证。在实地了解到该企业由于没有中药材处理设备，其购进的中药材全部委托其他两家制药企业进行加工处理，为进一步搞清楚该企业实际购进的农产品数量，4月21日县局再派员到这两家受托加工企业调查核实其为该药业公司加工的情况，提取了相关证据资料。在对该企业农产品收购业务相关帐务处理记录及有关的会计帐、仓库帐、银行存款日

混凝土行业增值税纳税评估案例分析

混凝土行业增值税纳税评估案例分析 混凝土行业是一个新兴行业，是专门为建筑施工企业供应混凝土的生产企业的总称。这些企业生产混凝土的设备专业、技术达标率高、并有专业运输设备及浇筑设备，形成了一条龙的电子化、机械化设备作业，是建筑行业不可缺少的配套行业。随着城建力度的加大和房地产行业的迅猛发展，带动了市场混凝土行业的状大，混凝土行业在高速发展过程中是否会存在税收问题？出于对这个行业需要熟悉和了解的目的，适时掌握该行业落实国家税收政策的情况，根据增值税纳税评估规程，我局展开对混凝土行业的一次专项检查，下面我们就其中一户——扬州xx润程混凝土有限公司的相关情况及其增值税纳税情况进行探析。一、企业基本情况： 扬州xx润程混凝土有限公司成立于2004年6月，次月办理了税务登记证。由于设备基础工程及申请资质等各项原因，公司于2005年5月进行设备调试，同年9月才试生产。公司的经营范围主要是混凝土的生产和销售，按征收率6%简易征收增值税。 二、评估过程和做法： 由于混凝土企业的生产是采取以销定产的生产方式，产品生产后不可能长期存放，因此不可能有库存产品。但是检查人员在该公司的报表上发现至2005年底存货有8561417.26元，至

2006年5月底存货有5429254.62元。就这个疑点检查人员询问了公司财务负责人，回答说存货反映的都是“分期收款发出商品”，公司实际并没有库存。于是检查人员又从“发出商品”入手查起，但是企业财务部门不能提供“发出商品”的具体情况，同时也无法确定这些商品是否应当按照税法规定申报销售额。检查人员又继续向法人及管理人员了解到公司的销售流程。公司首先与客户签订供货合同，再根据工程进度分批供应混凝土，管理人员根据工程结构完工情况做“商品混凝土决算表”，“决算表”有上供给客户的混凝土数量、金额，还有购销双方有关人员和监理人员签章，表示购方对该批混凝土的验收，同时也表明了该批混凝土产权的转移。但由于采用分期付款方式，按合同规定的工程进度结算，而实际上这些合同并没有得到严格的履行，购货方往往没有按时付款，而要等到工程竣工后才付，甚至有些在工程竣工后仍然拖欠，因此企业未按照税法规定及时开具发票并申报纳税，造成采用发出商品不确认销售收入，也不结转存货的方法，隐瞒销售收入，少缴税款的事实。根据了解到的情况，检查人员整理了检查思路，决定从调取“商品混凝土决算表”，按照工程项目、商品验收的时序进行统计，同时对照财务账册及发票开具情况进行比对，计算出企业已经交付但未申报纳税的混凝土销售额。 检查人员根据发出商品统计表，结合工程项目对应的合同，逐项工程认真核对，发现该公司结算方式主要有分期收款方

房地产企业如何交税

房地产企业如何交税？ 2010-4-20 你可以参考下： 问：我卖办公楼要交营业税及附加费,还有什么税,比如说土地增值税要交吗?如何交的? 答：除了营业税及附加费，还有企业所得税、印花税、土地增值税，另外，营业税如果是公司自己建的，要交两道营业税，一道是建筑营业税，一道是销售不动产营业税。土地增值税按土地的增值额计算。 问：还有我方出土地,买方出钱建楼,又该怎么交税？ 答：《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》国税函发[1995]156号文第十七条对合作建房征收营业税的问题作了明确规定：(二)以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业——租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条规定的核定顺序是：（一）按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；（二）按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；（三）按下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本或工程成本*（1+成本利润率）/（1-营业税税率）。 问：怎么样才能合理的少交税？ 答：职业问题，不能公开回答。只能告诉你，依法纳税才是公民的义务。 一般来说，内资房地产企业在所得税上“做手脚”多采用虚假成本的方式避税，而外资房地产企业则擅长运用“转让定价”的手法避税。所谓“虚假成本”，就是通过虚增成本，尽量使房地产开发项目产生的利润降至最低甚至亏损来逃避所得税的征收。 一位有过六年房地产从业经验的人士透露，调整报表转移利润的行为在房地产行业非常普遍。如广州某房地产公司想转移利润到国外，对其会计说弄个“海外业务接待费2000万元”。另一个房地产企业，则将一些设计工作交给海外自己的关联公司来做，将设计费用定得很高，以此转移利润。一位曾在广东一家大型房地产公司的财会人员透露，这家公司的全资文化公司、技术咨询公司等就有三个，号称多元化经营，实则利用这些公司进行关联交易完成利润转移。其下属各公司一年收到的所谓宣传策划、咨询费高达上亿元，然后再通过购买所谓的艺术品作为文化公司的固定资产，以完成最后的利润转移，因为这些艺术品是从母公司老板手中买来的，根本就不值钱，不过是个道具而已。2004年，国家税务总局公布的“2003年度中国纳税百强排行榜”中，没有一家房地产企业。即使是专为房地产企业设置的“2003年度房地产开发经营行业纳税十强”里，房地产企业的纳税总额也并不乐观。 二、避税具体方法