2016年中国四大社群名盘解析

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首先要感谢的是房精的老倪

——因为有了他的提炼和总结，才有了这堂分享课

其次要感谢“三秋课堂”和“蛋蛋解读会” 以及提供本次视频直播的“弹指TV ”

还有各大群的群主和无数的媒体与自媒体人 感谢锐理撰写本报告的顾问团队

最后，要诚挚的感谢接下来在9月份进行分享的四大盘老总！

因为有你们，我们才能学习和成长！

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中国四大社群名盘解析

2016年8月31日

目录

Contents

Part 1：项目本体 Part 2：社群运营 Part 3：案例启示

前言

社群服务

生活品牌

产品销售

生活平台 1 ?项目概念推广 2

?项目产品销售

3

?项目物业管理

传统开发以单盘为主，以概念来获取客户，而客户收获的是房产而不是生活；社群以服务为主获取客户，客户自组织完善生活梦想，对社区平台产生粘性而销售产品，整体形成闭环再循环，非传统线性单向发展。

传统 模式

社群模式

?什么是社群？

“房地产广告精选”倪哲迟认为地产社群为：基于所居住的物理空间形成的具有共同价值观的线下群体，而“地产操盘手”路应刚认为社群=价值观*（空间+社交）；“共同价值观、社交行为、空间氛围”是构成的主要因素

项目客户特征社群建设建设结果

良渚文化村南都开发时期文化人聚集地，本地客户较多强调邻里关系、组

织社区活动对品牌认可、对社区粘性增强

奥伦达部落初期北京精英阶层较多，中老年客群强调兴趣分类和社

交聚落对品牌认可、对社区粘性增强

聚龙小镇最初是企业高管及其圈层客户强调邻里关系、组

织社区活动对品牌认可、对社区粘性增强

阿那亚北京精英阶层，青年、中年客群强调兴趣分类和社

群组织对品牌认可、对社区粘性增强

良渚文化村

奥伦达原乡美利坚聚龙小镇阿那亚

最早由“房地产广告精选”倪哲迟提出“四大社群名盘”，其认为四个楼盘有共同的一些营销特征：老带新比例高（90%以上）、营销费用占比低（阿那亚0.36%，聚龙小镇0.12%）、销售溢价能力强（远高于周边楼盘，甚至2倍的价差），均是通过社群营销而达到这种结果，故因此命名。

良渚文化村奥伦达部落阿那亚聚龙小镇

地理位置及核心资源杭州良渚，良渚历史遗产北京延庆，古崖居西侧北戴河，黄金海岸腹地惠安县，西部聚龙山麓开发周期2006-2016（10年）2004-2016（12年）2012-2016（4年）2007-2016（9年）

占地面积12000亩5000亩3300亩20000亩核心人物周俊庭刘向阳马寅郭添法

价值观三好：好房子、好服务、

好社区五同：同在、同话、同好、

同创、同享

有品质的简朴、有节制的

丰盛、回归家庭、自然、

传统

明德、慎独、自在、利他、

知行合一、呵护家园

制度公约08年开发商主导，交房签

约会员制微信群，写入合同作为附

件、九州会看房时签约

子群培养万科家书T.O团队(部落亲善大使) D.O团队(梦想组织者) 社区文化部物业服务较好较弱很好（会所）超级好

社群发展硬件社区图书馆、教堂、慢跑

道商业广场（较弱）

孤独图书馆、

礼堂、沙滩、Club Med

聚龙博物馆、邻里情、信

用良品店、各种场所

1 2

良渚文化村 奥伦达部落 项目本体

Part 1

3 聚龙小镇

4

阿那亚

【项目概况】良渚文化村位于杭州北郊，距离杭州约

20公里，50分钟车程，整体占地10000亩，属于万科“非标准”新市镇产品实践，是集自然生态保护、休闲旅游、居住、经济文化为一体的新田园小镇

良渚 文化村

20km

万科良渚文化村位处杭州西北部和余杭区中部,由三个旅游中心区和多个居住村落组成

万科进入杭州市场时是收购了南都公司，文化村是南都的土地，地价当时比较便宜， 从2006年，万科进入良渚文化村

总占地面积约为10000亩，规划房地产开发用地约5000亩，总建筑面积340万平，住宅230万平，公建50万平，旅游服务配套70万平，容纳3万到5万常住人口

作为万科“非标准”新市镇产品实践，“良渚文化村”不同于万科一般的现金流产品：自2003年开发至今十余年，预计再开发十年可完成全部规划，整个项目需在规划全部落实的情况下，才能真正获得全部收益。

占地10000亩

建设用地5000亩 建面340万平米

自然山水5000亩

住宅 230万平米 公建 50万平米 旅游服务70万

平米

良渚文化村的核心构架是“二轴二心三区七片”，二轴是

以文化村东西主干道和滨河道路串联主题村落，二心是东西分别设旅游中心区和公建中心区，三区是分别设立核心旅游区、

小镇风情度假区和森林生态休闲区，七片是分布在山水之间的主题居住村落。

【整体规划】构筑“二轴二心三区七片”的核心构架，打造多种功能复合的 原创性近郊小镇