房地产开发与经营总复习

房地产开发与经营总复习

第一章房地产开发与经营概论（共7页）（需打印23份）房地产，是房屋财产和土地财产的总称。房产是指法律上明确了权属关系的房屋财产。是通过开发建设等经济活动而形成的使用价值和经济价值的商品。地产是在一定土地所有制关系下作为财产的土地，即土地的货币表现形式。它在法律上有明确的权属关系，并能给所有者和经营者带来经济利益的建设用地。

房屋，是具体事物的名称，是指有墙、门、窗，上有盖的供人们居住或作其他用途的建筑物。房产，是指建筑业劳动成果，在法律上明确了权属关系的房屋财产。

土地，是指地球陆地的表层。从法理上讲，土地权利的空间范围包括一定深度的地层及其上面一定高度的空气空间。就性质来说，土地是不依赖于人类而存在的客观自然物。

房地产业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。我国国家计委、经委和国家统计局联合发布的《国民经济的行业分类和代码》中把国民经济分为十三类，房地产业被列为第七类，并把它明确列入第三产业。

房地产业主要包括：1 土地开发。2 地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁、抵押。3 房产开发。 4房产经营，是指房产的买卖、租赁、抵押等。 5房地产中介服务。6房地产物业管理。

房地产业是国民经济发展的先导性产业，它的发展不仅为本行业提供了大量就业机会，还推动了城市经济的全面提高，直接或间接地带动建筑业、建材业、机械、化工等基础工业以及金融业、运输业的发展。房地产业在一些发达国家和地区成了当地经济的支柱产业，在国民经济的收入中所占的比重越来越大。像美国，房地产业的收入占到财政收入的20％以上。1998年至2003年，我国房地产开发投资增长直接和间接拉动GDP的增长，每年保持在2个百分点左右。

我国房地产业起步较晚，上个世纪八十年代末九十年代初，随着改革开放的深入才出现商品房，但那时由于刚从计划经济转向市场经济，生活水平不高，购买力低，再加上人们习惯于向国家租房住，所以，商房品销售很不景气，也没形成真正的市场，经过近十年的低谷徘徊，直到出现了温州炒房团，进入本世纪后，房价开始上涨，像北京上海杭州等一些大城市的房价从97年的2500元左右一平方猛涨到2002年的一万多一平方。03年后房价几乎一天一个价，房地产业的利润位于第三产业的榜首，许多人摇身一变成了房地产开发商的老板，甚至出现了“要发财搞房产”说法，房价这么高，但还有这么多人在买，其实有相当一部分人买房不是为了住，而是为了升值，也就是所谓的“投资”，出现了“想住的人买不起房子，买房的人不是为了住”的怪现象。这主要是和当前的经济政策有关，尤其是银行居民存款的低利率再加上国家征收利息所得税，居民把钱存银行和同期上涨物价相比所得的是负利率，换句话说，存在银行的钱没升值，反而亏了，于是要寻找其他能升值的地方，目前，多数人选择了股市或是房地产，随着大量资金的涌入，房地产的价格和股市几乎是同样在不停地涨，股市有时还回调一下，可房地产只涨不跌，像上海的楼市竟出现了十多万一个平方的天价，这种严重的价值和价格相背离的现象使房地产业的发展偏离了正常的轨道。

房地产市场，是指房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动的总和。

地产市场，即土地使用权的买卖、出让、转让、土地开发经营活动和地产商品交换的总和。我国的地产市场体系由三大类，三级市场组成。1 土地所有权市场。也称征地市场。在这个市场上，买方只能是国家，卖方是农村集体经济组织，交易对象是土地所有权，其交易价格，即土地补偿费完全由国家有关规定计取。2 土地使用权出让、转让市场。根据土地所有权和土地使用权相分离的原则，国家可以出让土地的使用权。这个市场可分为一级二级三级市场。一级市场，即土地出让市场。由国家将土地使用权纵向出让给开发企业和土地使用者。在这个市场上，出让方只能是国家，受让方是各种经济性质的土地使用者，交易的仅是一定期限内的土地使用权。不包括地下矿藏和其他资源。二级市场，即土地使用权转让市场。在这个市场上，房地产开发企业在出让土地使用权合同规定的有效期内，将土地使用权转让给其他使用者。三级市场，即土地使用者之间将土地使用权，在批租合同规定的期限内再度横向转让、转租、抵押。

土地开发市场，通过投资开发活动改变原来的土地使用性质，如将农田、荒山改造为城市用地，将老城区改造成新城区。由此形成的土地开发权的转让就是土地开发市场。

房产市场，一切以房屋为标的物的权益让渡行为就形成了房产市场。在这一市场上，交易的只是房屋的所有权或使用权的法律文件。房产市场包括现货、期货买卖、租赁、交换、抵押、典当等交易活动所形成的市场。

房地产综合市场，包括三个方面：1 房地产资金市场，又称房地产金融市场，房地产开发企业通过银行或其他金融市场采用抵押贷款、发行股票和债券、运用期房预售等方式来融通资金。2 房地产劳务市场，是指一切为保护或增

添原有房屋使用价值而提供服务的劳动供给。包括房屋的修缮、加固、改建、房地产评估、室内外装璜、房屋附属建筑和设备维修、中介服务等。3 房地产技术信息服务市场，一切为房地产开发经营活动提供的技术咨询、信息资料以及物业管理服务等，包括住宅消费信息、市场开发信息、市场供求信息、价格信息、科技和政策信息、新技术、新能源、新材料信息。

房地产市场的特点：1市场区域性强。2市场对商品房短期供求变化不灵敏。3市场垄断与竞争并存。4市场调节机制与计划调节机制共同作用。

房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。就开发的对象而言，有土地开发、房屋开发和房地产综合开发。就开发的主体而言，有独资开发、合资开发、个体开发（主要是私人住宅建设，以满足家庭居住需求，在小城镇尤为普遍）。就开发的区域而言，有新区开发、旧区开发。就开发的规模来说，有单项零星开发、成片集中开发。

土地开发，是指改变原有土地的使用方式，提高经济效益的一种基础设施建设。主要是办理土地受让的各种法律手续，搞好“七通一平”等事项。七通一平，是指通水、通电、通路、通燃气、通暖气、通下水、通电信（指有线电话），平整土地。

房屋开发，是指各类房屋的设计和施工建设，直到竣工交付使用。

第二章房地产开发经营企业

房地产开发业企业，是指依法设立、以营利为目的、从事房地产开发和经营的具有法人资格的经济实体。按房地产企业的所有制性质，可将其分为全民（国营）、民营（私有）、中外合资、外商独资四种类型。按房地产企业经营性质，可将其分为专营企业、兼营企业和项目型企业。兼营企业是指某些以其他行业，如商业、建筑业、金融业为主业业务，在注册时申请并批准兼营房地产开发经营的一类企业，如北京城建集团，北京建工集团。房地产项目型企业，是指针对某一开发项目而设立的开发企业。这类企业通常在开发项目经过可行性论证并经立项之后组建，而等项目建成并销售完成后，企业自然解散终止，如北京为举办08年奥运会所成立的项目开发企业就属于这一类。

房地产开发企业的设立条件：1 有自己的名称和组织机构，企业名称是指此企业区别于彼企业的重要标志。它代表着企业的资信，是企业无形资产的一部分。组织机构是指由决策机构、管理机构、生产经营组织以及相应分支机构组成的组织体系。2 有固定的经营场所，是指企业主要办事机构所在地，是房地产企业进行开发活动的中心，对外开展经营活动的场所，也是国家对企业进行监督管理的必要条件。3 有符合法律法规规定的注册资本，注册资本是反映企业经济实力的重要标志，也是企业对外承担经济责任的基础。根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业的设立，应有一百万元以上的注册资本，而且是实有资本，这是法定注册资本额的最低要求。4 有足够的专业技术人员，依法设立的开发企业须有四名以上持有资格证书的房地产专业、建筑专业的技术人员，两名以上持有资格证书的专职会计人员。5 法律、法规规定的其他条件。

房地产开发企业设立的程序：1 申请登记，首先应向县级以上人民政府工商行政部门提出登记申请，提供创办企业的可行性研究报告和各项经济技术资料。工商部门对符合法定条件的，自收到申请之日起30日内予以登记，对不符合法定条件的不予登记，但应说明理由。2 依法备案，为了加强对房地产开发企业的行业管理，我国的法律法规明确规定，房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发企业主管部门备案。备案时应提供的资料包括：营业执照复印件、企业章程、验资证明、企业法定代表身份证明、专业技术人员的资格证书和聘用合同。

房地产开发企业的资质等级分类：一级资质，1 注册资本5000万元。2 从事房地产开发经营至少五年。3 近三年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上。4 连续五年工程质量合格率100％。5 有职称的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于5人。6 未发生过重大工程质量事故。二级资质，1 注册资本2000万元。2从事房地产开发经营至少三年。3 近三年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上。4连续三年工程质量合格率为100％。5有职称的专业管理人员不少于20人，其中有中级职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人。6 未发生过重大质量事故。其他三级、四级资质条件省略（不作考核要求）。

一级资质的房地产开发企业承担的房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围内从事各种大小的房地产开发项目的开发建设。二级资质以下企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发项目，从事的业务范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。

申请程序，新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内持有关文件到房地产开发企业主管部门备案，主管部门应在收到申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。有效期为一年，主管部门可以视企

业经营情况延长有效期，但延长期限不得超过两年，申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。

申请核定资质等级，房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向房地产开发企业主管部门申请核定资质等级，主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。

一级资质由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。二级资质及二级资质以下企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。

经资质审查合格的企业，由资质审查部门发给相应等级资质证书。资质证书由国务院建设行政主管部门统一制作。资质证书分为正本和副本，任何单位和个人不得涂改、出借、转让、买卖资质证书。企业发生分立、合并的，应当在向工商行政部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理资质注销手续，并重新申请资质等级。

房地产开发企业无正当理由不参加资质年检的，视为年检不合格，由原资质审批部门注销资质证书。

房地产中介服务机构由房地产咨询机构、价格评估机构、经纪机构等组成。

房地产咨询机构，是指依一定法律程序设立的专门从事房地产政策、业务等咨询服务的组织。

房地产交易所，是房地产交易管理所的简称，是指专为从事房地产交易活动提供的固定场所。既是重要的中介服务机构又是房地产交易和管理的主要职能机构。房地产交易所受房地产管理机关的委托，按法律法规和政策规定管理房地产交易事宜。对房地产市场进行指导、监督、调控、管理和服务。

房地产经纪人是从事房地产居间代理业务而收取佣金的商人。经纪人主要从事代为收集信息，代为议价、定价、代为办理交易手续等服务业务。

第三章房地产开发项目的可行性分析（研究）

房地产开发项目的可行性分析，是指房地产开发项目投资开发之前，为了避免主观决策、盲目建设带来的损失和不良后果，对拟建项目在工程技术和经济效益方面进行研究、认证和分析的科学方法。

可行性分析的理论方法及实践在国外相当普遍，一般包括由粗到细三个阶段：投资机会分析；初步可行性分析；详细可行性分析。

可行性分析的作用： 1投资项目的依据。2向银行贷款的依据。3申请立项和用地审批的依据。4作为该项目与有关部门互签合同的的依据。5是编制下一阶段的规划设计方案的依据。

可行性分析的顺序：1 筹划准备。房地产开发企业自己组织人员或聘用其他专业人员或委托咨询评估机构对拟开发项目进行可行性分析，论证项目的范围、界限、座落地段等相关的具体问题。 2市场和资源调查。主要通过实际调查和技术研究分析，进一步明确拟建项目的必要性和现实性。具体讲，查明和预测市场的供给和需求量，以及价格竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成。3 优化和选择方案。根据项目建议书的要求，结合市场调研预测的结果，在收集到一定量的资料和数据基础上，编制几套可供选择的开发方案，经过反复比较和评价，推荐出最佳方案。4 详细研究。对选出的最佳方案进行更详细分析和研究，进一步明确建设项目的范围、投资经营费用和赢利多少等数据，从而对项目在经济效益和社会效益两方面作出评价。5 编制项目可行性分析报告，经过上述分析与评价，编制详细的可行性研究报告，推荐一个以上的可行性方案和实施计划，提出结论性意见和建议，作为决策者进行项目投资的依据。

房地产市场调查是房地产项目可行性分析的重要基础工作。

房地产市场调查的作用；1 为房地产企业进行市场预测和决策提供信息。2 有助于房地产企业确立正确的发展方向。3 为房地产企业制定销售策略和生产计划提供依据。4 有助于房地产企业改善经营管理，提高竞争力。

房地产市场调查的类型。市场调查按照不同的划分标准可分为多种类型，按照房地产企业进行市场调查的目的，把房地产市场调查分为三种：1 探索性调查，探索性调查又称探测性调查或非正式调查。为了确定企业发展投资经营方向，或者为了发现问题而进行的一种初步的定性调查。当调查者对所要调查的问题的关键所在和范围不明确时，可先对市场环境中的一般现象作初步了解，以找出关键所在，明确调查对象，确定调查重点，从而为进一步调查作准备。探索性调查可以利用现成资料或向有关专家咨询，以及询问用户或潜在消费者等，以求尽快发现关键所在。简言之，探索性调查要解决的是“做什么”的问题。2描述性调查，是为了揭示与被调查相关的因素的一种调查，“它要描述哪些因素存在相关关系，而不追究何是因何为果。”这种调查一般要对资料进行收集、记录、整理和分析，对已找出的问题或假设存在的问题的性质、形式、变化等具体情况作出现象性描述或本质性描述。与探索性调查相比，描述性调查一般较为严格而规范，有较为详细而周密的调查方案，其调查的结果也相对较为实用。总之它要解决的是“是什么”的问题。3因果性调查，是为了找出现象的原因和结果之间的相互联系而进行的调查。描述性调查给出的是问题中各因素的关联现象，因果性调查则要找出产生这种现象的原因，找出诸现象因素之间的因果关系，并对诸因素之间的主从关系、自变量与因变量的关系进行定量的研究和定性的分析，以便对“因”加以控制，获得好的“果”。比

如要找出是什么原因造成商品房价格过高，是成本较高还是企业预期利润过高造成的，还是摊派过多税费过重等。对这些因素加以分析，从中找出何为主要原因何为次要原因，哪是先因哪是后果。因果性调查要解决的是“为什么”的问题。

房地产市场的调查内容：一可控因素的调查，1顾客调查。2产品调查。3市场占有率调查。4产品销售趋势调查。5市场竞争状况调查。6价格调查。7竞争对手调查。二不可控因素的调查，1人口状况调查。2政策法律环境调查。3经济环境调查。4自然环境调查。5科学技术发展水平调查。

房地产市场调查的程序，基本上要经过四个阶段：1调查准备。2正式调查。3提交调查报告。4跟踪调查。

房地产市场调查的方法常见的有这么两种：一观察法，是调查者在现场对调查对象的情况进行观察，凭借自己的感觉或者利用照相机、录音机、摄像机或其他仪器对调查对象的活动和现场事实加以考察记录，以取得原始资料的一种实地调查的方法。这种方法又可分为：1直接观察。2间接观察。3局外观察。二问卷调查法，是根据一定的调查目的和要求，按照一定的理论假设设计出来的，由一系列问题、备选答案及说明所组成的，向被调查者搜集资料的一种方法。按问卷传递方式的不同可分为：1报刊问卷。2邮寄问卷。3发送问卷。

第四章房地产开发项目的融资

房地产开发项目的融资是指房地产开发企业为了确保房地产项目的顺利进行，而向各方面融通资金的活动。这里的“融通资金”，是指房地产开发企业面向社会广泛筹集资金，在企业和社会间开拓一条通畅的资金渠道。

房地产开发项目资金的特征：1 资金量大、时间长。2 资金相对稳定性。3具有相对固定性和地方性。

房地产开发资金的来源：一企业自有资金，拥有一定数额的自有资金，是房地产开发的前提条件。自有资金拥有数量的大小，是房地产开发企业资质审查及级别划分的标准之一。例如我国规定一级房地产开发公司需拥有自有流动资金5000万以上。自有资金在某种程度上决定着房地产开发企业的规模大小。自有资金包括现金和其他流动资金。流动资金包括各种应收款及银行票据、预收楼款。自有资金还包括城市住房基金、单位住房基金和个人住房基金。二银行贷款，它的形式主要有：1房产抵押。2土地使用权抵押。3房地产贴息贷款。4私人购房贷款。三社会集资，1发行房地产债券。2发行股票。四其他融资方式，1吸引国外投资，主要包括向外国政府贷款、向国际金融机构贷款、与外资合营、发行境外债券。2预售房屋，是指取得土地使用权，完成设计报建等手续，经银行或注册会计师审核，除用地价款外，投入建设开发资金达到总投资额的25％以上，经房地产管理部门批准，房地产开发企业便可以预售房屋。3让施工企业带资承建开发项目，这样就将一部分筹资的困难和风险分摊给了施工方。

房地产债券，是指房地产开发公司按法定程序发行的载有固定面值、偿还期限和利息的一种财产权利凭证。有记名式和不记名式两种。由于记名式房地产债券手续繁琐流通性差，而不记名式债券具有手续简便流通性良好风险性小等特点，所以现在发行的房地产债券大都采用不记名形式。房地产债券有长期（十年以上）、中期（五年以上十年以下）、短期（五年以内）三种。房地产债券的特点：1可在需要资金时及时筹集到账，也可在资金充裕时停止筹措行为，灵活高效。2没有银行贷款那种中途停贷或收回的风险。3发行债券易于被普通百姓接受。

房地产股票，是房地产开发公司（股份有限公司）按法定程序发行以证明投资者持有本公司股份的权利凭证。它代表股票持有人按股份对发行公司享有相应财产的份额，是持有人对企业的一种投资。当企业经济效益好时，股票持有人按股份领取股息和分红。股东在股份公司享有的权利大小，取决于持有股票的多少。

房地产债券和股票相同的法律等特征：1两者都有收益权。2两者都要承担一定的风险。3两者在一定范围内都可以流通。

房地产债券和股票不同的法律特征：1债券表示发行者与投资者之间的债权债务关系。股票表示投资者对发行股票的公司拥有的一系列权力。2 债券的本金和到期必须退还，还要付利息，股票所表示的股金则不允许退还，这是债券和股票之间的最大区别。3 债券的利息是固定的，而股票的红利是不固定的，红利分的多少取决于公司经济效益的好坏。

融资决策，是指对资金融通活动确定目标和方向，合理选择最佳方案，使融资活动顺利进行而采取的一种措施。它具有综合性、政策性和调节性等特点，在融资决策中，要综合考虑中央银行的宏观金融政策，开发项目的资金需要和资金融通的风险性和收益情况等因素。融资决策没有一个固定的模式，它是一个动态的过程，但通常由以下几个环节构成：1发现问题。2确定目标。3进行定性定量定时分析。4方案选择。5组织实施和信息反馈调整。

第五章房地产开发项目用地的获取

土地使用权，是指土地使用者依法取得的、在法律规定的范围内对土地享有占有、使用、收益和依法处分的权利。它是我国土地使用制度在法律上的表现，是我国地权制度的重要组成部分。

土地使用权的特征：1 派生性，首先表现为它是从土地所有权中分离出来的一种权利。所谓“分离”是指土地所

有权人在不丧失土地所有权的情况下，将部分权能暂时或长久地让渡与他人。从土地所有权人那里取得土地使用权，必然要或多或少地受到所有权人意志的制约。土地使用权的行使必须要符合法律的规定和合同的约定。2 物权性质，土地使用权是基于土地所有权而产生的，但它并不从属于土地所有权或是土地所有权的一部分。具有自己的独立性，土地使用人对土地的独立支配权和排他性的占有、使用、收益、处分权，除法律规定或合同约定的限制外，土地使用权的行使不受他人干预，包括土地所有权人在内。土地使用权可以对抗第三人，当受到他人侵犯时，权利人可以独立行使诉讼权，请求以物权的方法得到法律保护。3 通常具有明确的期限性，期限的长短通过合同来约定，但不得超过法律对土地使用权期限的强制性规定。

根据土地使用权的来源不同，可将土地使用权分为国有土地使用权和集体土地使用权。国有土地使用权是土地使者依照法律或合同约定使用国有土地，对土地所享有的的占有、使用、收益的权利。集体土地使用权是土地使者经人民政府依法批准使用集体土地时，依照法律规定或合同约定对土地所享有的权利。根据土地使用权的取得方式不同，可将国有土地使用权分为出让土地使用权和划拨土地使用权。根据土地用途的不同，可以将土地使用权分为建设用地使用权和农业用地使用权。建设用地使用权又可分为国有土地建设使用权和集体土地建设使用权。集体土地使用权，一般是指农民集体和个人进行非农业建设，依法取得的使用集体土地的权利，主要是指乡（镇）村企业用地、公共设施用地、公益事业用地和农民宅基地。

国有土地使用权的取得方式有两种：出让和划拨。划拨也称行政划拨，是新中国成立以来，国有土地使用权取得的主要方式，是计划经济体制下的产物。出让是20世纪80年代末出现的一种新的土地使用权有偿使用的方式。

划拨土地使用权是指经县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿安置等费用后，将土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给使用者。划拨土地使用权的特征：1没有明确的使用期限。2无须支付土地使用权出让金。3不能转让、出租和抵押。

划拨土地使用权取得的条件：1国家机关用地。2军事用地。3国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。4公益事业用地。这里的“公益事业”是指：各类公办学校，公办医院、公办幼儿园，体育馆、图书馆、敬老院等。5城市基础设施用地。

征用土地，也称国家建设征用土地，它发生在新区开发过程中，改变土地的使用方式，把城郊的农业用地变为城市用地，以满足城市发展的需要，从实质上来讲，就是改变土地所有制的性质，把农村集体所有的土地变成国家所有的城市土地。

出让土地使用权是指土地使用者通过出让的方式有偿取得国有土地使用权。土地使用权出让的法律特征：1出让方是特定的，它只能是国家。2有偿取得。3有明确的期限，我国法律规定，土地使用权的出让年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。4不包括地下资源、埋藏物和市政公共设施。5属于要式法律行为，出让方和受让方要依法签订土地使用权出让合同，并在受让方支付全部出让金后，按规定进行登记，领取国有土地使用证。

土地使用权具有占有、使用、收益和处分四项权能。

我国国有土地使用权出让的其本原则：1国家主权原则。2政府垄断原则。3合理利用土地原则。4自愿、公平、等价有偿和诚实信用原则。

国土资源部出台并于2002年7月开始实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》中进一步要求：“商业、旅游、娱乐和商品住宅用地等各类经营性用地，必须以招标、拍卖、或者挂牌方式出让。”

国有土地使用权出让方式：1协议，以协议方式出让土地使用权是由市、县土地管理部门根据土地用途、建设规划要求、土地开发程度等情况，与受让者协商用地条件和土地使用权出让金，双方经过协商达成协议后，受让方依据协议取得土地使用权。2招标，是由市、县土地管理部门向符合规定条件的单位发出招标邀请书或者向社会公布招标条件，通过合法的招标程序择优确定中标者，向其出让土地使用权。招标方式包括邀请招标和公开招标两种。3拍卖，是由市、县土地管理部门或其所委托的拍卖机构，在指定的时间地点，通过拍卖的方式公开叫价竞标，以出价最高者为土地使用权的受让人。4挂牌出让，是由市、县土地管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让土地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者。挂牌时间不得少于10个工作日。挂牌期间可根据竞价情况调整增价幅度。

土地使用权的转让，是指通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。通常由土地使用权出让而形成的土地市场称为一级市场，由国家垄断经营，而允许土地使用权转让而形成的土地市场称为二级市场。

土地使用权转让的条件：1按照出让合同约定已经支付全部使用权出让金，并取得土地使用权证书。2按照出让

合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，须完成开发投资总额的25％以上。属于成片开发的，须形成工业用地或他建设用地条件。3以划拨方式取得土地使用权的，转让地产时，应报有批准权的人民政府批准，由受让方办理土地使用权出让手续，并依法缴纳土地使用权出让金。

土地使用权转让方式：1出让。2交换。3赠与。

土地使用权转让程序：1提出申请。对于转让土地是否需要经过申请，各地政府规定有所不同，事实上只有少数地方才规定转让须经过批准。2签订转让合同。3转让合同公证。法律法规并没有规定转让合同一定要公证，但有些地方规定，公证是转让合同生效的必要条件，各地做法不一样。4支付土地转让金并缴纳土地增值税。5土地使用权变更登记。

第六章房地产开发项目的实施和管理

房地产开发项目又称建设工程项目，它具有自己的特点：1知识密集性。2组织的层次性。3管理的系统性。

在房地产开发项目施工之前还必须申请三证：一是《建设用地规划许可证》，二是《建设工程规划许可证》，三是《建设工程施工许可证》。如果是旧城区改造涉及房屋拆迁，还须申请《房屋拆迁许可证》。

房地产建设工程项目的实施是房地产开发的重要环节，其是否规范有序直接关系到房地产的质量，关系到建筑市场的秩序。为了加强房地产开发项目的实施管理，保证项目的质量，建设部先后发布了《建设工程施工现场管理规定》、《建设项目实施阶段程序管理暂行规定》和《工程建设管理规定》。2000年1月10日国务院又发布了《建设工程质量管理条例》，为房地产工程建设项目实施管理提供了法律依据。

施工管理的特点：1开发商是以投资者的身份对工程施工过程实行管理，其目的是为了营销，因此，比一般建设单位更注重投资效益。2开发商是以组织、协调者的身份进行工程项目的施工管理，不是直接的生产者。

房地产开发企业对施工企业的选择，应符合国家关于施工企业资质管理的有关规定。施工企业资质分为四级：1一级企业，20年以上的施工经历，近15年内承担过两个以上的大型工业建设项目的主体工程的施工，工程优良率达到95％，企业有职称的专业技术人员占企业平均职工人数的80％以上，固定资产2500万，流动资金1500万，资产总值在5000万以上。2二级企业，12年以上的施工经历，近10年来承担过两个以上的中型工业企业建设项目主体工程的施工，工程优良率80％，企业有职称的专业技术人员占企业平均职工人数的70％，固定资产800万，流动资金200万，资产总值2000万以上。3三级企业， 8年以上施工经历，近5年内承担过小型工业建设项目的施工，有职称的专业技术人员占年平均职工人数的60％，固定资产150万，流动资产40万，资产总值500万以上。

各级建筑企业的经营范围如下：一级建筑企业可承接各种通用工业和民用建设项目的建筑施工；二级企业可承接30层以下和50米跨度以下的房屋建筑，以及高度100米以下构筑物的建筑施工；三级企业可承接12层以下，跨度在30米以下的房屋建筑，以及高度50米以下的水塔、烟囱等构筑物的建筑施工；四级企业可承接6层以下和15米跨度以下的民用房屋建筑施工。各施工企业必须按照资质等级证书规定的范围从事施工活动，不得越级承揽工程。

开发商对工程施工管理的主要内容有：1进度控制，是指开发企业对开发项目各建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，并将该计划付诸实施，且在实施过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整修改原计划，直至工程竣工交付使用。房地产开发项目的进度管理受许多因素影响，开发企业需事先对影响进度的各种因素进行调查，预测其对工程进度可能产生的影响，编制可行的工程进度计划，指导施工按计划进行。2质量控制，是指开发企业以合同规定的质量目标或以国家标准为目标对项目施工所进行的监督和管理。质量控制的主要内容：〈1〉对原材料的检验。〈2〉对工程中的配套设备进行检验。〈3〉确立施工中控制质量的具体措施。〈4〉建立有关质量文件的档案制度。在施工阶段进行质量控制主要方式：1）审核有关技术文件、报表。2）现场质量监督3）现场质量检验。对于现场所用原材料、半成品、工序过程或工程产品质量检验的方法有三种：目测法、量测法、试验法。目测法是用感官进行检查，也叫感觉性检验。量测法是利用量测工具或计量仪表，通过实际量测结果与规定的质量标准或规范要求相对照，从而判断质量是否符合要求。试验法是通过现场试验或试验室试验等理化试验手段取得数据，分析判断质量情况，包括理化试验及无损测试。3成本控制，是指开发企业对开发项目投资的有效控制。具体来说就是在投资决策、设计、项目发包和实施各个阶段，把投资控制在限额以内，随时纠正偏差确保开发项目管理目标的实现，力求合理使用资金，把钱用在刀刃上，从而获得更大的经济效益。开发项目成本构成：1前期工程费，包括项目可行性分析、规划、设计、地质勘探、测绘、七通一平等支出。2土地费，包括土地出让金、拆迁补偿、土地补偿、安置补偿、青苗补偿等支出。3 建筑安装费，是指以发包的方式支付给施工单位的建筑安装工程费。4 间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利、办公费、水电费等支出。5 财务费用，是指项目开发过程中按规定应由项目成本负担的借款利息支出。6 销售成本，主要包括销售房地产的广告、宣传等支出。项目成本控制的主要内容：1）项目策划设计阶段的成本控制。2）发包施工阶段的成

本控制。

工程项目监理，是指监理单位受开发企业或业主的委托，对工程项目施工过程进行监督和管理，使项目建设依预期的方案按时保质保量地完成。

工程项目监理的内容：1工程项目的进度监理。2工程项目的质量监理。3工程项目的合同监理。

我国取得工程项目施工监理的程序：1开发企业或建设单位指名委托。2竞标委托。3商议委托。

工程项目竣工验收是施工过程的最后一道程序，是全面检验设计和施工质量、考核工程项目造价的重要环节。1验收范围，批准的设计文件、合同中有关质量内容的条款、土地使用情况、公用设施、配套设施等。2验收依据：批准的技术设计文件、施工图、设备技术说明书，有关开发建设的文件和施工技术验收规范、施工承包合同等。

竣工验收的程序。对于不同的房地产开发项目，可依其规模大小和复杂程度，分为初步验收和正式验收两个阶段。规模大和较复杂的项目应先进行初验，然后进行全部项目的竣工验收。规模较小，较简单的项目可一次进行全部开发项目的竣工验收。

初步验收，开发项目在正式验收之前，应由开发商组织施工、设计、监理及购房客户进行预验收，对各项资料文件认真审查，检查各项工作是否达到了验收要求，找出不足之处进行整改，然后由开发商向负责验收的部门提出验收申请报告。正式验收，主管部门（质量监督机构）接到正式竣工验收申请后，经审查符合验收条件的，要及时安排有关专家、部门代表参加的验收委员会进行实地验收。这里的部门代表通常是指城建、规划、建设、环保、消防、银行等有关部门人员参加。验收委员会的主要工作是负责组织领导验收工作，审查竣工验收报告，对建筑安装工程进行现场检查，对设计、施工、设备质量等作出全面评价，最后签署《竣工验收鉴定书》。

第七章房地产经营

房地产开发经营的形式可分为三类：房地产开发项目的转让；房屋买卖经营；房屋租赁经营。

房地产开发项目转让，是指权利人将其拥有的建设工程项目转让给其他人，双方就转受让该建设项目确立权利义务关系的民事行为。

房地产开发项目的转让条件：1转让、受让方应具有房地产开发经营资格。2转让方已取得项目所在地块的建设用地批准书，土地使用权证或房地产权证。3转让方持有建设工程规划许可证和工程施工许可证。4项目土地使用权为出让取得的，房屋建设开发投资应达到25％以上。

项目转让需办理的法律手续：1项目土地使用权为划拨取得的，应由受让方办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金。2项目土地使用权的变更登记。3房地产开发项目转让的备案手续，具体由房地产开发企业主管部门办理。4建设工程规划许可证及施工许可证的更名手续，由规划管理部门和建设管理部门负责办理。

商品房是指为出售而建造的房屋。主要是由房地产企业投资建造，以盈利为目的，按市场价格来经营的房屋。

商品房的买卖方式，按交货时间的不同可分为商品房的现售和预售。按商品房销售方式的不同，可分为开发企业自售和委托代理销售。商品房现售的条件：1开发企业应具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。2取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。3配套基础设施具备交付使用功能，公共设施具备可以交付使用的条件或已确定施工进度和交付日期。4物业管理方案已经落实。5已通过竣工验收。

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。按套内建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，合同未作约定的，按以下原则处理：1面积误差比在3%以（含3%）的，据实结算房价。2面积误差比超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，开发企业应在买受人提出退房之日30日内将房价款退还，同时支付房价款同期银行存款利息。3产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%），由买受人补足房价款。超出3%时，买受人不退房的，超出3%部分房价款由开发企业承担，产权归买受人。4产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）的，房价款由开发企业返还，面积误差比超出3%时，买受人不退房的，超出部分房价款由开发企业双倍返还。

温馨提示考试时间：11月22日下午3：20——4：50 （共90分钟）考试地点：原上课教室（401教室）请准时入场，迟到半小时以上者作缺考处理，开考半小时后才可以离场。一人一桌一座位。

考试时请关掉手机，不要携带复习资料，不得相互交头接耳，大声喧哗，不得任意走动或相互调座位。

祝大家考出好成绩！

房地产开发与经营模拟试题附答案

房地产开发与经营模拟试题 一、单选题 1．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ B ）。A.1000万元 B.2000万元 Ｃ.3000万元Ｄ.4000万元 2．下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（ D ） A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让 3．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中居住用地最高出让年限为（ D ）。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 4．房地产租金已收租金额占应收租金额的百分比称为（ B ） A 租金收缴计划完成率 B租金收缴率 C欠租户发生率 D陈欠租金收缴率 5．（ A ）是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 A．土地使用权的出让 B.土地使用权的转让 C.土地使用权划拨Ｄ.土地使用权赠与 6．对预测中高收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是（ B ） A 额定需求预测法 B 有效需求预测法 C线性回归需求预测法 D假定需求预测法 7．已知某房地产今年的销售成本为3315万元，存货平均余额为411万元，那么

存货周转天数为（ B ） A 8.07 B 44.61 Ｃ20 Ｄ30 8．按房地产市场的规范程度划分，可以把房地产市场分为（ C ）。 A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场 B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场 C、房地产白色市场、黑色市场、灰色市场?? D、销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等 9．下列房地产交易活动处于房地产二级市场的是（ C ） A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让 10．在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，其中在一定程度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是 （ A ）。 A 协议出让 B招标出让Ｃ拍卖出让Ｄ投标出让 11．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中工业用地最高出让年限为( C )。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 12．实收房地产租金占计划房地产租金的百分比称为（ A ） A 租金收缴计划完成率 B 陈欠租金收缴率 C欠租户发生率 D租金收缴率 13．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ C ）。 A 4000万元 B3000万元Ｃ2000万元Ｄ2500万元 14．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个

房地产开发与经营08262重点速记

广东省高等教育自学考试 《房地产开发与经营》（课程代码：08262）课本重点内容 第1章房地产开发与经营概述 1.1房地产业及其在国民经济中的地位和作用 特性：固定个别、使用长期、投资大、保值增值、价格易受周围环境影响分类：用途居商、形态中边、开发程度生毛地、权属国集、经营内容房屋服务 1.2房地产开发概述 特征：综合、长期、地域、风险性 开发形式：按对象（土地、房屋、综合开发）规模（单项、成片）区域性质（旧城改造、新区开发）主要参与者：开发企业、政府有关部门、承包商、金融和中介机构 投资决策分析阶段：提出开发设想、项目可行性研究前期准备工作阶段：为开工建设做好准备，包括集体土地征收、获得土地使用权、国有土地上房屋征收，勘察设计，资金筹措，三（七）通一平，工程招标等一系列工作。 土地使用权取得途径：出让、转让、划拨土地使用权出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议 建设实施阶段：组织施工、工程监理和竣工验收工作 租售及物业管理阶段：竣工验收后，通过房屋租售和物业管理，回收投资，实现利润。 1.3房地产经营概述 土地经营途径：通过土地使用权出让获得土地收益、通过税费方式在土地使用权转让、出租及抵押中获得收益、实行土地年租制 房产经营主要方式：出售（现房和预期房）、出租（普通和高档）、抵押 第2章房地产开发市场调查与细分 2.1房地产市场调查概述 调查特点：内容广泛、针对性很强、方法多样、一定局限性调查作用：增强市场竞争能力、满足市场需求、使营销决策有针对性、超前性房地产市场调查的程序：确定调查目的→初步调查→调查设计→现场调查→资料整理、统计和分析→撰写和提交调查报告 房地产市场调查内容：环境、需求、供给、营销活动调查 2.2房地产市场调查的方法 调查方法分类：按对象（普查、重点、抽样）按方法（访问、观察、实验） 房地产调查资料收集内容：基础、土地使用法规、项目基地现状、交通流量、人文社会经济、公共设施、商圈、房地产市场景气、销售、竞争项目、租金资料等 收集途径：房地产消费者或居民、中间商、销售广告、交易促销活动，交易双方当事人、各类二手资料房地产市场细分概念：从消费者需求差别出发，以消费者需求为立足点，根据购买行为差异性，把市场划分为类似的若干不同购买群体，使企业从中认得目标市场的过程和策略。这一过程和策略在房地产市场营销的具体应用。。。 2.3房地产市场细分 细分原则：可测量、进入、盈利、行性细分依据：地理、人口、心理、行为 细分方法：单维因素、三维因素、多维因素法 第3章房地产开发项目策划 3.1房地产开发项目策划概述

房地产开发与经营教案

第一章房地产概论 第一节房地产 ?一、房地产概论 ?房地产是指土地及固着在土地上的建筑物和其他附着物的总称。 ?房地产由于自身特点即位置固定和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。 二、房地产的分类 1.按开发程度划分生地 毛地 熟地 在建工程 现房 2.按用途划分:居住、商业、办公、娱乐、餐饮、工业、综合等 ? 3.按是否产生收益划分 ?收益性房地产：直接产生经济收益的房地产（商务楼、商场、酒店、加油站、电影院等） ?非收益性房地产：不能直接产生经济收益的房地产（寺庙、教堂、政府办公楼等）

? 4.按经营使用划分 ?出售型 ?出租型 ?经营型 ?自用型 ?三、房地产的特征 ? 1.位置的固定性和不可移动性 ? 2.长期使用性 ? 3.独特性（由于社会、经济及自然环境的不同，造成没有两个建筑物完全相同） ? 4.适应性（适应客户的需要、适应当地的特点） ? 5.投资与消费双重性（房地产具有保值增值功能所以具有投资性、同时又可以居住所以买房自己住是消费） ? 6.政策影响性（限购令、银行调息） ?7.不易变现性 ?8.外部性（房地产易受外部环境影响） ?9.易受限制性（征税、征收、充公等） 第二节房地产业 ?一、房地产业的概念： ?房地产业是指房地产投资、开发、经营、物业管理和房屋中介服务的总称。房地产业是从事房地产这种产品生

产经营的行业。房地产业属于第三产业 ?二、房地产业的内容 ? 1.土地使用权出让 ? 2.房地产投资开发业（土地征收、旧城改造、拆迁安置等） ? 3.地产经营（土地使用权转让、租赁） ? 4.房地产经营（房屋买卖、租赁） ? 5.房地产金融（房地产信贷、保险） ? 6.房地产中介服务（房地产估价、经纪、公正、律师业务） ?7.物业管理 ?8.房地产市场调控和管理（国家宏观调控） ?三、房地产业的基本特征 ? 1.基础性（是我国重要的基础建设） ? 2.统一性和系统性（是一项系统工程，每一环节都影响着房地产开发的经济效益和环境效益） ? 3.高利润性 ? 4.先导性（改善人们生活要优先发展房地产，具有超前性） ? 5.预警性（房地产业有很强的灵敏度，预警性高）? 6.高关联性（房地产业能带动其他行业如广告业、园林

房地产开发与经营课程教学大纲

《房地产开发与经营》课程教学大纲 课程名称（中文）：房地产开发与经营 课程名称（英文）：Real estate development and operation 课程编码：GL052120 开课学期： 学时数、学分数： 40学时 2.5学分适用专业：房地产经营管理、其他管理类专业先修课程、后续课程：经济学、工程经济学、建筑学、房地产市场 一、教学目的与任务 本课程是工商管理专业（房地产开发经营方向）的一门专业必修课，亦是其他各类管理专业的专业课；并可以作为从事房地产开发、经营专业人员以及房地产行政管理部门专业人员应该掌握与必备的一门重要课程。课程任务在于指导学生全面了解和掌握房地产开发与经营的基本理论和基本规律，掌握房地产开发和经营的基本方法，为将来解决实际问题奠定基础。 通过该课程的学习，使学生掌握房地产开发和经营的基本理论和方法，掌握房地产综合开发的基本程序及其效益评价，全面了解房地产开发和经营过程中相关的法律法规，并且能够运用基本原理和方法分析和解决实际问题。 二、教学内容与基本要求 第一章绪论 教学要求： 本章讲述房地产开发与经营的相关概念、内容和特点，对学科的形成、研究内容和方法也作了介绍。要求掌握房地产开发与经营的基本含义、特点，把握房地产开发与经营的形式和内容，了解该学科的研究内容和方法。 主要教学内容： 第一节房地产开发与经营及其特点 一、房地产开发与经营的基本含义 1 房地产开发 2 房地产经营 3 有关概念的讨论 二、房地产开发与经营的特点 1 房地产开发与经营难度较大 2 房地产开发与经营风险较大 3 房地产开发与经营政策性强 第二节房地产开发与经营的形式和内容

房地产开发经营与管理重点归纳

Importance for Aki ——房地产开发经营与管理第一章房地产概述 ①位置固定性②数量有限性③用途多样性④供求区域性⑤投资风险性⑥难以变现性⑦外部影响性⑧使用限制性⑨保值增值性○10大量投资性○11长期使用性 ①房地产业投资大、周期长、效益高 ②房产、地产交易的不可分割性 ③房地产业的产品保值性、增值性和地域性 ④房地产业的发展要受城镇综合因素的影响 对GDP的贡献——6-12% 对地方财政的贡献（土地出让金、房地产企业税收、向房地产企业的收费） 对相关产业的拉动——建筑业、建材、冶金、机械、电器、家具；金融、邮电通信、交通运输、商业…… 对就业的拉动——建筑装修、物业管理、中介评估…… 按投资形式划分（直接投资和间接投资） 按投资所处的环节划分（开发投资和置业投资） 按物业类型划分（居住、商业、工业、特殊） 直接投资——投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。 间接投资——将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需要直接参与房地产经营管理工作。房地产企业债券和股票投资、投资于房地产投资信托公司（REITs）、购买、开发、管理和出售房地产资产的公司、购买住房抵押支持证券 ①投资金额巨大，回收期长 ②投资不确定因素多，风险较大

③流动性较差 ④具有保值增值性 ⑤受政府政策影响较大 ⑥依赖金融部门的支持 ⑦具有专业性 ⑧投资具有相互影响性 ①投资机会寻找 ②项目可行性研究 ③取得土地使用权 ④项目规划与合同谈判 ⑤项目建设 ⑥房地产租售 ⑦物业管理 第二章房地产企业 ①经营对象的不可移动性 ②业务形态的服务性 ③经营活动的资金和人才密集性 ④不完全竞争性。 ⑤房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势 根据建设部房地产开发企业资质管理的规定，房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四等。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得超越承担业务。各资质等级的企业应达到相应的条件。 一级资质房地产开发企业承担项目的建设规模不受限制。 二级资质房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的项目。 三级资质房地产开发企业可以承担建筑面积20万平方米以下的项目。 四级资质房地产开发企业可以承担建筑面积10万平方米以下的项目。新设立房地产开发企业视具体条件审批建设规模。

房地产开发与经营期末复习考试

房地产开发与经营复习资料 第一章 1、房地产开发基本含义 狭义概念：主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。 广义概念：国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切关系的开发活动均可视为整体和宏观意义上的房地产开发。 2、房地产开发与经营及其特点 1）、房地产开发与经营难度大 2）、房地产开发与经营风险大 3）、房地产开发与经营政策性强 3、房地产开发与经营程序和内容 1）、投资机会选择 2)、项目定位 3）、前期工作 4）、建设阶段 5)、租售阶段 5）、物业管理 6、房地产开发与经营流程** 第二章 2、房地产开发与经营理论概述 1)、收益（利润）最大原理 ①收益成本指标确定②项目最佳规模确定③经济收益分析方法 2)、价格确定理论 ①完全竞争市场结构企业定价②垄断竞争市场结构企业定价 ③寡头竞争市场结构企业定价④纯粹垄断型市场结构企业定价 3）、消费者市场购买行为理论 ①消费者购买动机②购买决策过程③消费者购买行为分析 3、可行性分析 1）、现金流量分析 *净现值——将投资方案在每一计算期内的资金流入和流出相抵，并计算为现值的累加和。 *净收益率|——项目净现值与投资现值之比。 *内部收益率——是净现值等于零的贴现值。 2）、损益临界分析 4、 第三章 1、房地产企业的概念 房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身价值的经济组织。

2、房地产企业的战略管理过程 1）确定企业当前的使命 2）分析外部环境 3)识别机会和威胁 4）分析企业的资源和能力 5)识别优势和劣势 6)构造战略 7)实施战略 8)评估战略 3、 4、房地产开发资质等级p44 第四章 1、房地产综合开发项目的概念 房地产综合开发项目的概念房地产开发企业在中华人民共和国城市规划区国有土地（国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事基础设施建设、房屋开发，并转让房地产开发项目或销售、出租商品房的行为。 2、房地产综合开发项目的类型 1)按开发物业类型不同，分为商业、住宅和工业地产开发项目。 2）按承担责任不同，分为自主开发和房地产合作开发。 3、房地产转让项目的含义 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产转移给他人的行为。 4、 5、房地产项目定位含义 是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到合适于项目的客户群，在客户群体消费的特征基础上，机一部进行市场定位的过程。 6、房地产项目定位原则 1）符合城市规划原则2)协调发展原则3)符合市场需求原则4)利益最大化原则5）与企业发展战略一致原则 7、 7、房地产定位的主要内容 1)确立开发理念2）明确功能用途3）筛选目标客户 4)进行项目初步设计5)测算租售价格6）确定方案 8、廉租房项目概念 是指政府以租金补贴或实物配租的方式，相符合城镇居民最低生活保障标准为住房困难的家庭社会保障性质的住房。 9、酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但本质仍然是公寓。 10、工业地产与商业地产盈利模式的比较 二者盈利模式具有很大的相似性。最主要的区别在土地的投入成本，工业地产成本远小于商业地产成本。工业地产后期运营管理要求更加专业、更加复杂。 第五章p88 第六章

房地产开发与经营综合练习题与答案

一、单项选择题 1．下列各项属于房地产三级市场的是（D ） 2．A.土地使用权出让市场 B.土地使用权转让市场 C.新建商品房租售市场 D.存量房地产交易市场 3．我国目前个人住房抵押贷款的利率采用的是（ B ） 4．A.固定利率 B.可调利率 5．C. 法定利率 D.固定利率与可调利率相结合 6．当开发项目完工并具备竣工验收条件后，（ B ）负责组织有关单位进行验收。7．A.政府质量监督部门 B.开发商 C.监理企业 D.建筑施工企业 8．4.反映企业长期偿债能力的指标是（ C ） 9．A.流动比率 B.速动比率 C.资产负债率 D.存货周转率 10．下列房产中，可免征房产税的是（ D ） 11．A.个人所有的营业用房 B.军队出租的房产 C.学校兴办的工厂 D.企业办的各类学校自用的房产 12．下列表述中，正确的是( C ) 13．A.凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象 B.房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率 C.耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税， 但炸药库用地应该免税 D.契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%～5% 14．建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工可申请延期，延期（ C ）15．A.以一次为限，不超过三个月 B.以一次为限，不超过六个月 C.以两次为限，每次不超过三个月 D.以两次为限，每次不超过六个月16．《城市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁实施方式是（ A ） 17．A.自行拆迁和委托拆迁 B.自行拆迁和统一拆迁 C.统一拆迁和委托拆迁 D.委托拆迁 18．维修基金的代管服务属于（ A ） A.常规性的公共服务 B.针对性的专项服务 C.委托性的特约服务 D.代收代缴收费服务 19．静态投资回收期可以根据（ A ）中有关数据求得。 A.财务现金流量表 B.资本金现金流量表 C.损益表 D.资产负债表 20．编制工程进度计划的方法有横道图法和（ B ） A.表格法 B.网络图法 C.竣工图法 D.坐标图法 21．单利计息与复利计息的区别在于（ C ） 22． A.是否考虑资金的时间价值 B.是否考虑本金的时间价值 C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D.采用名义利率还是实际利率 23．已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投

房地产开发与经营2017复习提纲

2017 房地产开发与经营 28898复习提纲 第一章 1. P 1 房地产开发， 是指在依据迸发取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、 房屋建设的行为。判 2. P 2 因为徒弟与房地产的直接统一性，房地产开发表现出全面系统性的特点。 选 3. P 3 房地产开发的三级划分。简答 4. P 5 房地产经营的概念 名词 5. P 6 土地的不可移动性决定了房地产交易过程中不可能有商品位置的流动。选 择 6. P 6 城市土地的使用性质、房屋的使用性质等用户不得随意更改。选择 7. P 6 一般商品经营，遵循的是市场经济下价格机制和竞争机制，市场的影响是 最主要的因素。判断 8. P 7 从需求角度看，房地产经营的需求弹性小。 判断 9. P 8 房地产综合开发经营 名词 10. P8 房地产是一种以经营为核心的经济行为。选择 11. P 10在商品经济条件下，资金是联系生产与消费环节的中枢。选择 12. P11 销售阶段是房地产开发的一个重要环节，是链接生产的消费的桥梁。 择 13. P 11 投资公司和房地产公司获利方式的不同。 简答 14. P 12 政府建设主管部门对房地产调控的方式。 简答 15. P 12 金融机构在房地产开发中的构成。 简答 16. P 14 房地产抵押人只能按期收取本息，而无使用房屋的权利。 判断 押人不能如期偿还本金和利息时， 抵押人有权处理抵押物， 并优先获得贷款的本 金和利息。 选择 17. P 15 房地产典当的含义 名词 房地产典当和房地产抵押的差异 简答 第二章 18. P20 均衡价格策略是通过经济学的攻击曲线和需求曲线指导商品定价的途 径。 选 19. P21 构成决策问题具备以下基本条件 :1.2.3.4. 简答、 20. P22 定性分析的含义 定量分析的含义 名词 21. P22 根据房地产开发环境的可控程度，可以分为确定型决策，风险性决策和 不确定决策。判断 22. P22 确定型决策的含义 选择 23. P23 风险型决策常采用的决策方法是决策树法。 选择 24. P23 风险决策的决策的基本思路是什么？ 简答 25. P24 小中取大法，最小最大后悔值法 分析题 26. P26 拟定供决策者选择的各种可能行动方案是经营决策的基础。 27. P27 理念的含义。 名词 28. P29 建筑节能在我国推广缓慢的原因。 1.2.3.4. 简答 29. P31 树立节约型房地产开发的理念的意义： 1.2. 简答 30. P31 房地产资产的含义 名词 当抵 判断

房地产开发与经营作业答案

《房地产开发与经营》作业 第一章绪论 一、名词解释 1．房地产：房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 2．房地产开发与经营：房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。 3．土地储备开发：指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。 4．房地产企业：是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织，是房地产经济活动中的主要成分。 5．房地产项目定位：是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅地产品项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。 二、问答题 1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。 答：直线制组织结构：优点是命令统一，责权分明，维持成本低，快速灵活。缺点是不利于企业成长，过分依赖领导人的才能和技能。 职能制组织结构：优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。缺点是容易部门分割，不了解其他部门的工作，

部门追求各自的职能利益。 直线职能制结构：优点是统一指挥与专业分工相结合，缺点是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。 事业部制组织结构：优点是强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略发展，提供各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。 矩阵型组织结构：优点是公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并协助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。缺点是消除了统一指挥后，可能造成一些混乱，员工缺乏安全感，产品线经理为了得到优秀的专业人员展开斗争，容易引起组织的矛盾 2．我国房地产企业的特征有哪些？ 答：首先，房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。其次，土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。最后，房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。3．房地产开发与经营有哪些特点？ 答：难度大：产品具有固定性、单件性、复杂性。 风险大：房地产的投资大，资金运转周期长。 政策性强：房地产业是民生热点，是国民经济的龙头产业。 4．简述房地产开发与经营的程序和内容。 答：（1）投资机会选择；（2）项目定位；（3）前期工作；（4）建设阶段；（5）租售阶段；（6）物业管理。 5．简要叙述市场宏观环境包括哪些因素。 答：经济：国民经济发展、产业结构变化、城市化进程、经济体制、通货膨胀、家庭收入与支出结构。 政策：金融政策、土地政策、住房政策、户籍政策等 人口：人口总量、年龄结构、家庭结构、人口的迁移特征

房地产开发经营与管理考试真题再现

房地产开发经营与管理考试真题再现 一.单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。) 1.房地产开发商进行开发项目融资结结构安排时，通常要投入占项目总投资( )的自有资金或股本金。 A、15% B、20% C、30% D、40% 2.开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是()。 A、产品线定价 B、选择品定价 C、补充品定价 D、产品束定价 3.某综合楼总建筑面积为10000㎡，其中可出售的居住建筑面积为7000㎡，可出租的商业建筑面积为1500㎡，剩余建筑面积为附属设备等用房，该综合楼的有效面积系数为()。 A、80% B、90% C、85% D、95% 4.某开发项目的规划建设用地面积为5000㎡，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层(其中1-4层为建筑面积相等的裙房，5-17层标准层)，则标准层每层建筑面积为( )㎡。 A、882

B、1765 C、1667 D、1538 5.某开发商于1999年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2000年6月1日完成规划设计，2000年10月1日获开工许可证，2002年4月1日项目建成并获发竣工证书，2002年10月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为()。 A、1999年8月1日至2002年4月1日 B、2000年10月1日至2002年4月1日 C、1999年8月1日至2002年10月1日 D、2000年10月1日至2002年10月1日 6.动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期与设定的目标收益率之间的关系是()。 A、越大，越大 B、越小，越大 C、越大，越小 D、与无关 7.某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为()。 A、9.00% B、8.05% C、30.00% D、7.52% 8. A.规划设计条件通知书、

房地产开发与经营重点整理(案例分析也包括在内)

房地产开发与经营重点整理(案例分析也包括在内)作者：奚晴 1.（名）房地产是指土地以及定着在土地上的建筑物和其他附属物的总称，以及由这些实物所衍生出的各种财产权利。P2 2（名或选）其他附属物是指为提高房地产的使用价值和功能而建造的附属物体，包括种植在土地上的花草、树木，人工建造的假山、抽水井，埋设在地下的管线、设施等附属物体。P1 3.（选）房地产权利一般包括所有权及其衍生的使用权、租赁权、抵押权、地役权、典当权等。P2 4.（选）房地产交易的实质是房地产权利的交易行为。P2 5.（简）房地产与不动产的关系P2 概念：不动产是不能移动或者移动后会改变其原来性质、形状或失去原价值的物。不动产包括土地、地上改良物和地下矿产资源及其衍生的权利。地上改良物包括定着在土地之上的房屋、构筑物、其他附属物和树木。将不动产与房地产所包括的范围相比，不动产包括房地产、矿产、林产，而房地产是不动产的一个重要组成部分。 6.（简或选）房地产的属性 P3~4 1）房地产位置的固定性 2）房地产使用的耐久性 3）房地产的异质性 4）土地供给的稀缺性 5）房地产投资与消费的双重性 6）房地产的相互影响性 7）房地产的易受限制性 8）房地产的难以变现性 7.（选或判）特殊用途房地产（飞机场、加油站、高尔夫球场、医院、学校）P3~4

8.（名）房地产的内涵 P5 房地产是从事房地产投资、开发、运营、服务和管理活动的主体及其所进行的相关经济活动的有机结合。 9.（选或简或论）房地产在国名经济中的定位和作用P6 1）房地产业是国民经济的基础产业 房地产业在国民经济生活中有重要影响，能较大程度制约其他产业和部门发展的产业。房地产是社会经济活动的基本要素和场所，是居民消费的载体。 体现在①房地产业是社会经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的根本保证； ②房地产业是人口素质提高的和社会全面进步的基本条件； ③房地产业是城市经济发展和城市现代化的重要基础； ④房地产业是社会财富创造的重要源泉。 2）房地产业是国民经济的支柱产业 房地产业在国民经济中生产发展速度较快，对整个经济起引导和推动作用的先导性产业。其具有较强的连锁效应，能诱导新产业崛起，对为其提供生产资料的各部门、所处地区的经济结构及其发展变化，有着广泛而深刻的影响。 10.（名）房地产开发与经营的含义 P9 是指房地产开发经营主体在国家的法律允许范围内，通过对土地、建材、基础设施、劳动力、信息等多种资源的优化组合利用，进行基础设施、房屋建设和土地开发，并对开发成果进行转移、运营、管理等一系列经济活动。 11.（简）房地产经营的特点 P10~11 1）房地产开发经营活动的复杂性（自身）体现在活动协调的复杂性，项目操作的复杂性 2）房地产开发经营的区域性（空间） 3）房地产开发经营活动长期性（时间） 4）房地产开发经营活动资金密集性（生产要素） 5）房地产开发经营活动高收益性和高风险性（回报） 6）房地产开发经营活动政策性（政府）

房地产开发与经营管理练习题参考答案1--8套

练习题一 （一）单项选择 1．C 提示：不可移动性就是位置的固定性，所以房地产市场具有区域性。 2．C 3．B 提示：房地产专业性强，需要的专业机构多，包括建筑师、工程师、会计师、造价工程师、估价师、物业代理和律师等等。 4．A 5．C 6．A 7．B 8．D 9．B 提示：房地产一级市场是指土地使用权出让市场，房地产二级市场是指土地转让和新建商品房租售市场，房地产三级市场是指存量房地产交易市场。更清晰的划分方式是根据增量存量关系，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋分为一级房屋市场（一手房市场）和二级房屋市场（二手房市场）。 10．A 提示：中国目前空置量的统计是不完整的，中国的空置量是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。 11．D 12．A 提示：房地产的交易方式主要包括房地产买卖、房地产抵押以及房屋租赁。此题是1999年考题 13．B 14．C 提示：房地产一级市场是指土地使用权出让市场，房地产二级市场是指土地转让和新建商品房租售市场，房地产三级市场是指存量房地产交易市场。更清晰的划分方式是根据增量存量关系，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋分为一级房屋市场（一手房市场）和二级房屋市场（二手房市场）。此题是2001年考题。 15．D 提示：房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多；同时，我国房地产市场起步晚，相关法律法规也有待进一步完善。 16．A 提示：我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。国家控制了土地所有权，垄断了土地出让市场。这是区别于土地私有制国家房地产市场的重要特性。 17．A 18．B 提示：房地产波动的重要原因是供求的不平衡，非理性预期、容积率和生产的时间落差都会造成房地产市场短期的供求失衡，而价格机制是促使房地产市场平衡的重要因素。 （二）多项选择 1．ABD 2．BC 提示：社会环境，是指一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等等。 3．BC 4．ABD

房地产开发与经营(形考3)答案

江苏开放大学 形成性考核作业 学号20 姓名王甫 课程代码020025 。 课程名称房地产开发与经营评阅教师 第 3 次任务 共 3 次任务 .

江苏开放大学 请务必将答案写在题后的答题纸上。 一、单选题（每小题3分，共36分） 1、房地产开发企业应当自建设工程竣工验收合格之日起（）日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 A、7 B、10 C、15 D、30 2、以下不是开发项目规划设计方案评价的特点是（）。 ; A、评价主体的多元性 B、评价目标的多样性 C、评价值的不确定性 D、评价方法的多样性 3、开发项目规划设计方案评价的步骤正确的是（）。 ①选择评价的指标体系②比较分析并优选方案 ③明确评价目标④选定合适的评价方法 A、①③④② B、③①④② C、④③①② D、④①③② 4、以下不属于项目经理职责的是（）。 A、全权负责项目成员的任命、考核与奖惩 B、建立各种专业管理体系并组织实施 C、对项目目标进行系统管理 D、对资源进行动态管理 5、房地产开发项目施工项目管理的主体是（）。 % A、建设单位 B、设计单位 C、施工单位 D、监理单位 6、以下不属于施工阶段特点的是（）。 A、以执行计划为主 B、需要协调的内容多 C、持续时间长、合同关系复杂 D、影响投资的程度最大 7、以下不属于施工项目成本中的直接成本的是（）。 A、材料费 B、现场管理费 C、措施费 D、机械费 8、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为()年。 B.4 9、建筑容积率的计算公式是（）。 A、住宅总建筑面积/住宅基底总面积 B、住宅建筑面积/居住区用地面积

历年房地产开发与经营(真题及答案整理)

房地产开发与经营（自考试题及答案 ） 一、单项选择题（本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分） 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并在答题卡上 将相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。 1、以下选项中属于房地产产品流通环节经营是 A 13 C 、土地经营 D 、物业管理 D 16 C 、房地产综合开发经营 D 、服务经营 C 234、 我国房地产开 发主管机构对房地产实行资质管理制度， 划分为几个级别 B 41 A 、 4 B 、 5 C 、 6 D.7 5、 房地产企业经营目标制定和房地产组织共有的原则是 A 、分工协作原则 B 、授权原则 C 、可量化性原则 6、 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》 ，居住用地使用权的最高出让年限为 D 90 A 、 40年 B 、 50年 C 、 60年 D 、 70年 7、 土地使用权出让一级市场不在实行的方式是 A 91 A 、协议 B 、招标 C 、挂牌 D 、拍卖 8、 根据《中华人民共和国土地管理法》 的有关规定，由国务院批准的是征用基本农田以外 的耕地超 过 B 99 A 、 25 公顷 B 、 35 公顷 C 、 45 公顷 D 、 55 公顷 9、 下列选项中属于土地使用权出让方式的是 C 91 A 、出售 B 、交换 C 、拍卖 D 、赠予 10、 下列选项中属于房地产市场调查作用的是 A 119 A 、有助于项目投资者制订科学的营销和开发计划 B 是项目立项、用地审批的条件 C 是编制规划设计方案的依据 D 是项目投资决策的基本依据 12、下列报表中属于基本报表的是 C 137 13、某房地产企业长期借款 200万元，年利率 10. 8%，借款期限 3 年，每年付息一次，到 期一次还 本， 企业所得税率 33%，筹资费用不计， 这笔长期借款的资金成本率是 7.24% 162 例题 7-1 A 、 7. 24% B 、 7.24% C 、 7.24% D 、 7.24% 14、 住宅建筑净密度等于 B 172 A 、住宅建筑面积/居住用地面积 B 、住宅建筑基地总面积/住宅用地面积 C 住宅总面积/住宅用地面积 D 、总建筑面积/总用地面积 15、 房地产开友招标人采取邀请招标的方式进行招标，潜在投标人不得少于 A 183 A 、 3 B 、 4 C 、 5 D 、 6 16、 进度计划的执行主体是 D 202 A 、开发商 B 、监理单位 C 、设计单位 D 施工企业 17、 开发商进行反索赔时，下列说法错误的是 D 233 A 、由于承包商的原因造成工期延误的，开发商可要求支付延期竣工违约金 B 、如工程存在缺陷，承包商在保修期满前未完成应负责的修补工程，开发商可据此向 承包商索赔 C 、开发商合理终止合同或承包商不正当放弃合同的索赔的 D 、发生不可抗力事件造成的工程损失向承包商进行索赔 18、 发布房地产信息最主要的载体是 D 259 A 、电视 B 、杂志 C 、广播 D 、报纸 19、 下列说法错误的是 B 269 A 、电视是发展速度最快的广告媒体，但在房地产领域的应用尚不普遍 259 B 展销会这种公共关系促销方式目前在各大城市引起了重视 C 房地产销售促进中有专门针对消费者的一些活动 261 A 、房屋销售 B 、房屋建造 2、 物业管理属于房地产经营中的 A 、地产经营 B 、房产经营 3、 下列选项中属于风险型决策的A 、大中取小法B 、小中取大法 C 、净现值期望值法 D 最小最大后悔值法 我国房地产开发企业资质等级可 D 49 54 D 弹性原则 11、下列选项中属于邮寄调查法优点的是 A 、被调查者，回答率高 C 调查区域、范围不受限制 D B 128 B 、可以扩大调查区域，增加调查样本数目 、节省调查时间和经费 A 、成本费用估算表 B C 现金流量表 D 贷款还本付息表 营业成本表

整理2012年房地产开发与经营重点

房地产开发与经营考试重点 选择题： 第一章，绪论 1、“开发”：生产者或经营者对森林、土地、水力等自然资源进行整理和改造以达到一定经济或社会目的的行为 2、房地产产品的不可移动性/固定性决定了房地产开发的地域性 3、工业与民用建筑须缴纳一定的城市建设配套费用 4、广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让等按价格规律所进行的有目标，有组织的经济活动 5、广义的房地产经营活动范围贯穿于房地产产品生产，通流，消费的全部过程第二章，房地产开发与经营基本理论 1、下列房地产成片开发的说法，正确的是（AC） A、房地产成片开发不仅要进行房地产产品的建设，还应进行相应基础设施的建设 B、新区开发与旧城区开发最大不同在于建设成本与建设难度低 C、随着城市建设的发展，旧城区改造已经成为了目前房地产开发中的热点问题 D、与新城区开发相比，旧城区开发风险更大 2、争取到2020年，大部分既有建筑实现节能改造，新建建筑完全实现建筑节能65%的总目标，使我国建筑的节能水平接近或达到先阶段中等发达国家的水平 3、获得的资金可以投入到其他经济活动中，创造更大的经济价值，将固定资产变成活的资产 第三章，房地产企业 1、实践表明，房地产业对国民经济发展具有重要的推动作用，是国民经济中的支柱产业，也是繁荣城市经济的先导性，动力性产业 2、房地产开发公司通过“三通一平”或“七通一平”将自然状态的土地或有部分基础设施的土地变为可用于房屋建设或其他建筑用途的土地即为生地，毛地，熟地 三通一平——水，电，道路通，场地平整 七通一平——给水，排水，电，道路，通讯，通燃气，通热，场地平整 3、我国房地产开发企业资质等级划分为五个等级（一，二，三，四，暂时/临时） 4、二级资质开发企业从事房地产开发经营年限应在3年以上，暂时级应当自领取营业执照30日内，持相关证件到房地产开发主观部门申请《暂定资质证书》，申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业 5、弹性原则是指企业组织必须不断适应外界环境的变化，适时进行自身调整改造，以达成企业组织和企业外部环境之间的动态平衡 6、职能型组织结构呈现出金字塔形，处在金字塔顶部的是高层管理者，而顺着塔顶而下，依次分布着中层管理者和基层操作者 7、职能型组织结构的优势：使用人员方面灵活性大 8、项目型组织结构：在公司内部成立专门的项目机构，独立承担项目管理任务，对项目负责 9、项目型组织结构的劣势表现在：组织效率低，成本高 10、房地产企业经营决策的影响因素，环境：宏观环境，中观环境，微观环境。宏观环境——个人支配收入的提高，银行信贷利率的变化

历年房地产开发与经营(真题及答案整理)

房地产开发与经营（自考试题及答案） 一、单项选择题（本大题共20小题，每小题2分，共40分） 在每小题列出得四个备选项中只有一个就是符合题目要求得，请将其选出并在答题卡上将相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。 1、以下选项中属于房地产产品流通环节经营就是 A 13 A、房屋销售 B、房屋建造 C、土地经营 D、物业管理 2、物业管理属于房地产经营中得 D 16 A、地产经营 B、房产经营 C、房地产综合开发经营 D、服务经营 3、下列选项中属于风险型决策得就是 C 23 A、大中取小法 B、小中取大法 C、净现值期望值法 D、最小最大后悔值法 4、我国房地产开发主管机构对房地产实行资质管理制度，我国房地产开发企业资质等级可 划分为几个级别 B 41 A、4 B、5 C、6 D、7 5、房地产企业经营目标制定与房地产组织共有得原则就是D 49 54 A、分工协作原则 B、授权原则 C、可量化性原则 D、弹性原则 6、根据《中华人民共与国城市房地产管理法》，居住用地使用权得最高出让年限为 D 90 A、40年 B、50年 C、60年 D、70年 7、土地使用权出让一级市场不在实行得方式就是A 91 A、协议 B、招标 C、挂牌 D、拍卖 8、根据《中华人民共与国土地管理法》得有关规定，由国务院批准得就是征用基本农田以 外得耕地超过B 99 A、25公顷 B、35公顷 C、45公顷 D、55公顷 9、下列选项中属于土地使用权出让方式得就是 C 91 A、出售 B、交换 C、拍卖 D、赠予 10、下列选项中属于房地产市场调查作用得就是 A 119 A、有助于项目投资者制订科学得营销与开发计划 B、就是项目立项、用地审批得条件 C、就是编制规划设计方案得依据 D、就是项目投资决策得基本依据 11、下列选项中属于邮寄调查法优点得就是 B 128 A、被调查者，回答率高 B、可以扩大调查区域，增加调查样本数目 C、调查区域、范围不受限制 D、节省调查时间与经费 12、下列报表中属于基本报表得就是C 137

房地产开发与经营知识要点

房地产开发与经营要点 一、简答题 1.简述房地产的特性。 1、位置固定性、个别性 2、使用长期性和用途的多样性 3、产品的政策属性和商品价值属性 4、投资规模性 5、保值增值性６、价格影响因素复杂 2.简述房地产市场的特点及分类。 房地产市场的特点：区域、垄断、竞争不充分、滞后、稀缺、投资投机、交易复杂、金融联系密切、政府干预 房地产市场的类型：房产、地产、相关服务（金融、劳务信息、技术） 房地产市场的体系构成： (1)按市场运行层次划分：一、二、三级市场 (2)按市场交易客体分：土地市场、房产市场、房地产市场 (3)按物业类型划分：住宅、写字楼、商业用房、工业用房等市场 房地产的分类：1、按房地产用途分类：居住、商业、工业、农业、办公、仓储、旅游等 2、按房地产实物形态分类：区位、建筑结构、建筑层数、建筑标准、新旧程度 3、按房地产开发程度分类：生地、熟地、在建工程、现房 4、按房地产权属关系分类：国有、集体、私有、股份、合作、外资等 5、按房地产开发经营内容分类：地产开发、房屋开发、综合开发、房地产服务 3.简述房地产开发的参与者构成。 1、房地产开发企业：包括投资者、开发商 2、政府有关部门：计划、土地、城市规划、建设、房产、开发、工商、税务等行政管理部门 3、承包商和供应商：建筑安装、市政设施、园林绿化等工程承包商；材料、设备供应商 4、金融机构：投资（基金、信托公司）、融资（抵押贷款、担保） 5、房地产中介机构：咨询、评估、代理（销售）等中介公司 6、土地所有者及使用者、房地产消费者或买家。 4.简述房地产市场宏观调控的手段和内容。 1、法律手段 2、经济手段——财政、税收、金融 3、行政手段——土地市场管理、城市规划管理、开发经营市场管理 5.简述房地产开发用地的取得方式。 出让、转让、划拨、与土地使用权拥有者合作。 6.简述土地使用权出让、转让、划拨的概念及适用情况。 1、国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土 地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 ①招标、拍卖、挂牌出让的适用范围：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用 地