建立最实用地产资料库的3个关键点
建立最实用地产资料库的3个关键点（一）
关键点一：最大程度的使用地产资料的两项技巧
技巧一：建立地产资料搜集制度：
1、坚持每天搜集：地产资料的搜集需要日常的不断积累，资料库的资料齐全成都不仅取决于获取信息渠道，还取决于是否每天坚持搜集。
2、建立信息获取渠道：信息渠道的畅通性往往取决于公司对地产资料库的重视与投入程度，因为有些渠道是有偿提供的，有些渠道的建设还需要投入一定量的人力，但无论怎样，至少应保证资料库有固定的信息收集渠道。
3、专人负责、全员发动。“专人”是指有专门负责资料收集的相关人员，“全员”是指公司内各位员工的共同配合。全员发动在实际操作中会存在一定的难度，这需要公司在体制方面做相关的配合方能顺畅执行。
技巧二：充分利用各类渠道搜集资料：
1、报刊：1）地产类广告：平面硬广告有各楼盘刊登的各类规格的平面广告；报纸上有各楼盘刊登的文字软文；新闻报道有新闻媒体对该楼盘的相关报道或采访。2）土地信息类：土地拍卖广告刊登在报纸的土地拍卖公告；土地拍卖相关报道关注具体土地拍卖动向，以期获得该地块的详细资料。3）市政规划类：整个城市的发展总体规划即城市的市政建设发展规划信息；区域市政的整改或修建，如江河两岸整治美化、某某路段的美化拓宽、公园广场的修建、局部旧城改造等
有关市政信息。4）经济动态类：城市各年度、各季度的国内生产总值、三大产业及比重、人均收入、人均可支配收入等有关经济指标数据统计；房地产业投资、开发、销售方面的数据统计和人口人文方面的统计等。5）政策法规类：房地产业相关的政策法规、新政策的出台及相关法规的调整及业界的反映等，如银行利率、金融政策等方面的调整、购房税费调整等房地产业的政策。
2、网站：1）专业地产网站是搜集许多房地产信息较为便捷的途径之一，尤其在异地调研时，可以在调查正式展开前，足不出户就可以通过网站大致熟悉该异地区域市场。2）搜索引擎。如果想更多的搜集地产信息和资料，最常用的方法就是使用搜索引擎，如百度、谷歌、雅虎、搜狐搜狗、新浪爱问等。
3、踩盘：1）定期和专项踩盘相结合。专人负责每周末定期统一安排相关人员（调研人员或相关部门人员）进行踩盘；此类踩盘主要正对某项特定工作需要而展开；2）掌握一定的踩盘技巧。项目的基本情况如占地面积、总体规划、交楼时间、物业管理费等方面的楼盘信息都相当容易调查到，只要查看项目宣传资料或现场直接咨询销售人员即可。（建议：如果你要调研高档楼盘尽量不要坐公交车去，也不要穿着80元的廉价服装，最好公司派专职司机拉市调人员专业踩盘。）如何扮演买家角色？当Surper-sales能一眼辨认出你踩盘真正身份的情况下，如何隐藏身份、扮演好买家的角色将对踩盘结果起着重要的作用，在实际踩盘时应注意以下几点：别全副武装、少用客套话、少用专业术语、把握谈话主动等。
如何判断销售均价？一般销售人员都会在销售均价上统一口径，但通常与实际销售均价有所偏差，不妨通过各方面途径加以进一步的考证，比如通过可靠的人脉关系打听。踩盘回公司后致电该售楼的销售现场，通过电话复核销售均价，进行多方面的考证。
如何调查楼盘的户型配比？户型配比包括户型间隔配比及户型面积配比。户型间隔配比是调查每栋楼宇各标准层的户型结构，比如是“工”字形结构的一梯四户，每层两房、三房单位各2套或者三房单位3涛、二房单位1套等等，还要调查各幢楼宇的楼层，一般楼宇的开发类别分为多层、小高层、高层或者三者之间相互组合，楼层的差异也影响了各户型的供应货量。户型面积配比是在户型间隔配比的基础上的近一步细分，一般在规划项目定位时，基于满足不同客户的需求，相同的户型间隔其建筑面积不一定一样。对于大中型楼盘，就需要把握该楼盘本期推售单位的基础上进一步了解该楼盘的“已售”及“未推”单位的户型配比。此时需了解该楼盘其他货量的户型，可以通过目测现场总体规划模型的建筑单体特征或者跟销售人员的洽谈，估测该项目的总体户型配比。
如何调查楼盘的销售情况?通过常规的调查很难得到楼盘准确的销售率，而且也没有任何实际意义去刻意追求。对于楼盘销售率更好的方法是使用“大约”来表述，并且注明相应时间。对于项目总体销售率的分析要依据“套数销售率”、“面积销售率”、“金额销售率”三个不同的指标来分别统计。而对于户型销售率的分析要通过“各户型销售率”分类统计，可明显看出哪种户型畅销，哪种户型滞销。
楼盘销售率综合判断技巧：在调查楼盘销售情况时，可以通过调查技巧进一步进行综合判断：首先，要和销售员谈话旁敲侧击，尽可能多地了解销售情况。另外，要根据销售情况由表及里深入分析。
一个项目的销售好坏将会非常明显的影响该项目的后续策划推广，所以从该项目的后续推售节奏及策划具体操作上即可初步推断出该项目的实际销售情况。
3）善于对资料进行整理。好记性不如烂笔头，踩盘后需要第一时间内整理踩盘资料，有时候甚至有必要再走出售楼处后就在楼盘资料上或白纸上做相关记录，众多的楼盘数据需要以文本的形式加以整理记录及统计。a.踩盘后写楼盘调查表，按调查表的格式录入楼盘各项内容及数据。b.着重对所踩楼盘做个案分析。楼盘调查表着重于对楼盘各项数据信息的收集，而个案分析是基于楼盘调查表记本次踩盘基础上分析研究，结合市场实情、竞争项目及楼盘本身作全面的综合分析。
4、媒体广告监测。广告是楼盘营销的重要部分，通过广告监测和整理统计，我们会发现很多房地产市场内在规律。选择各类房地产广告投放密集的主要媒体进行广告监测，比如大部分区域房地产广告的主要投放媒体是报纸，可选择主要报纸媒体进行检测统计，又比如某些区域的房地产广告投放以电视为主，就可选择某电视频道进行广告监测及统计。
1）充分了解各媒体广告影响力。通常情况下，房地产广告在媒体上的发布量除与该媒体的发行量、版面内容、受众等自身特征及社会影响力有关外，还与房地产行业对媒体房地产广告市场的培育紧密相
关。当众多楼盘都选择某媒体投放广告时，购房客户在购房时自然而然想到查阅某某媒体楼盘信息，一旦市场培育了这样的房地产信息传播及接受习惯，那么该媒体肯定会在当地房地产广告市场占据绝对的广告地位并且会延长相当长的时间。这就是为什么国内大部分地区都会有一个主要的房地产广告发布媒体的原因之一，如深圳的深圳特区报、广州的广州日报、南宁的南国早报等等。
2）对搜集资料的应用价值做评估。此方面的资料可能是免费的，也可能是收费的。如果需要购买一些信息服务机构提供的资料，购买前有必要对该机构的可信度及资料的具体应用价值进行评估。
5、报告及书籍。
1）日常房地产专题研究报告。作为专注于市场的房地产调研部门，有必要在日常中不定期的针对某些市场热点及有价值的市场现场展开专题研究。信息内容包括某种产品热潮出现、重要房地产政策法规的颁布对房地产业的影响及业界反响、某楼盘的创新营销手法等等。日常专题研究的目的及作用：a.站在市场一线把握市场热点。b.提升员工的专业研究能力。c.减少商业性调研工作量。日常专题研究的一般流程：a.发现问题。b.评估专题的研究价值。c.正式展开专题研究。
d.撰写专题研究报告。
2）商业性专题研究报告。在具体工作中碰到调研任务而展开市场调研，此方面的调研报告同样作为公司资料库的其中一项。
3）市场周刊/月刊/公司内刊。市场周刊/月刊在许多有一定实力的房地产中介代理公司中较为常见，大部分公司办此刊物的主要目的是在
公司内各部门搭建信息平台，使有关的市场信息在第一时间让各部门共享；次要目的时起到服务客户、拓展客户的作用，也有部分房地产中介公司将市场周刊/月刊对外发行，如广州经纬物业等。
4）其他研究报告/书籍/杂志。主要是指公司外的一些研究报告及市场信息，如国家统计资料（城市各年度统计年鉴等）、房管局的有关官方统计数据，某些调研公司、中介公司或信息服务机构的房地产调查报告，房地产相关书籍、专业杂志等。
关键点二：建立和管理地产资料库的三大手段
手段一：对资料进行整理及归类。
1.印刷品资料的整理归类。
1）楼盘个案类资料的整理归类。方法：建立以“楼盘”为单位的资料整理体制，方便查找。以后如果要了解该楼盘的有关数据，就可以从资料库中直接抽出该楼盘的文件袋，里面的资料一应俱全。个案类资料整理方式：将个盘广告、个盘宣传销售物料、个盘调查表放入文件袋。
2）市政规划类资料的整理归类。将报纸上相关的市政规划信息裁剪下来，按区域划分将各区域的市政规划信息整理分类，按经济动态信息粘贴在一张废报纸上（或其他报纸），最后将这些信息集中归放在一起存档。
3）政策法规类资料的整理归类。将报纸上相关政策法规信息裁剪下来，按政策法规信息粘贴在一张废报纸上。
4）经济动态类资料的整理归类。将报纸上相关经济动态信息裁剪下
来，按经济动态信息粘贴在一张废报纸上。
5）其他印刷文件类资料的整理归类。此类文件一般已装订成册，整理归类较为容易，只需将它们放在特定的地方即可。
2.电子文件的分类保存。
1）网站收藏夹的作用。以省为单位在整理收藏夹中创建新网址收藏夹。
2）网上下载资料的保存。保存形式：精简编辑资料，需注意文件保存时的文件名，文件名越直接越好。一般的分类方式如下：网络资料分类下设市政规划类、政策法规类、行业信息类及经济动态类。
3）个案分析类资料的保存。可分为区域文件、城市文件、楼盘分析、个案分析四个级别归档。
4）土地拍卖信息类资料的保存。停止国有土地使用权协议出让或划拨等方式后，土地的招标拍卖信息及跟进成为了解后续楼盘供应情况的重要途径之一。登记内容包括该地块的地理位置、用地面积、用地性质、地块开发指标等等。如果拍卖成功则需要登记具体的成交价、成交单位、地价付款方式等。
5）广告监测类资料的保存。此类内容只要保证资料登记及数据统计的合理格式，一般都较易查找，没必要再增加工作量加以整理归类。手段二：利用图书馆式资料索引。
1.编制楼盘个案类资讯索引。资料归档流程：清理整顿维持生产——成本控制规模开发——拥有土地简单生产。
2.编制市政规划类资讯索引。第一步：将剪下的市政规划类信息按区
域划分粘贴在废报纸或其他纸张上，视实际情况一张报纸可贴多个信息。第二步：在废报纸一角贴上“标签”，按页数标注“页码”。第三步：建立“市政规划类资料索引”，在索引表上登记各信息的标题及其所在页的页码。第四步：将各废报纸按顺序装订成一本市政规划类的地产资料手册。
3.编制经济动态类资讯索引。将剪下的信息贴到废报纸上——在废报纸移交贴上“标签”标注“页码”——建立经济动态类信息索引——将废报纸按顺序装订成册。
手段三：建立严格的资料库管理制度。
1.专人负责制；一到两名人员负责：a.日常定期剪报。b.广告监测及统计。c.电子文件资料的整理。d.资料的分类整理。e.资料索引标的更新。f.资料的归档。g.资料库的日常管理。h.公司其他员工收集的资料汇总。
2.查阅登记制；建立查阅登记制度，首先，负责人可将有关内容直接复印给借阅人；然后，填写“资料借阅登记表”。
3.索引共享制；公司内其他业务部门都拥有一套完整的资料库索引。通过“索引共享制”保证资料库信息流动的畅通性，并由资料库负责人定期更新。
4.索引自动化。运用Excel表格可以轻松的实现索引自动化。
1）索引的录入：按照书面索引的结构，在Excel中录入索引内容。需要注意的是，为方便查找，同一项目的名称要逐步引用下来，中间不允许有空格。
2）电子索引的筛选功能。通过Excel表格中的筛选命令来实现。
当资料库的资料不断增加扩充，资料会越积越多，所以有必要对资料进行简明的整理和归类，应该制定相关管理制度以保证资料库保持良好的持续运作，保证调研活动中信息流动的畅通性。
文章引用自：
关键点三：不断拓展地产资料库的两种途径
途经一：创办内部市场专刊
内部市场刊物是公司内部人员提高专业素质、交流行业信息最好的平台。
1.为什么要创办内部市场刊物
在许多中介代理公司，每周或每月定期由市场研究部门将每周或每月收集的信息汇编刊出一份市场专刊，以供内部交流。
目的：各部门市场信息得以共享，树立公司良好的市场专业形象，同时，有利于拓展企业业务。
要求：市场专刊的采编工作需要跟每周日常欣喜地收集工作联系起来，形成一条按部就班的“生产线”。
2.内部市场专刊的内容架构
1）楼市综述：对城市房地产市场的供应量新开盘、新热点区域等的总体概述。
2）媒体广告投放量、各区推盘量的统计：比如主要媒体广告投放量前10名楼盘的统计，城市各区域见报楼盘数量的统计等。
3）楼盘分析及点评：每周或每月各主要楼盘的个案分析及点评，主
要楼盘包括有影响力的名盘、新推楼盘、创新营销楼盘等。
4）专题研究：对市场热点的深入评述，如具有影响力的政策法规的颁布，市场出现的热点专题研究等。
5）市政法规：每周或每月市政规划、政策法规的有关信息，需要注意的是这类信息需经过整理后在周刊上发布，做到一目了然、重点突出。
途经二：加入企业竞争性情报体系
企业竞争性情报，就是企业为达到竞争目标收集竞争对手与竞争环境的信息并转变为情报的系统化过程。加入竞争性情报体系，可以拓宽资讯视野，提升研究高度，加强企业产品开发及风险应对能力。1.为什么要加入房地产企业竞争情报体系
世界营销大师菲利普.科特勒说:“拥有最佳资讯体系和市场情报的竞争者，终将成为市场的赢家”。
在美国哈佛商学院，竞争情报被列为企业在人才、资金、技术之后的关系企业存亡的第四种因素。目前，世界500强企业95%都建立了较为完善的竞争性情报体系。
随着房地产开发的不断深入，关于房地产的资讯也越来越多，单凭一个企业的一个调研部门，不可能将大量的行业资讯迅速整理出来，变现为企业立等可取的决策资料，而未来房地产企业所面临的竞争和压力是非区域性的。随着一线城市土地资源的日益稀缺，一些地产大鳄纷纷将触角延伸至中小城市。这无疑刷新了中小城市的地产竞争格局。
无论是地产大鳄还是中小发展商，都处于学习阶段，而产品的日新月异，又为这种学习提供了可能。只有加入企业竞争情报体系，才能以最小成本获取最先进的行业资讯，迅速复制先进经验、先进产品、先进模式。
2.企业需要哪些竞争情报
一个高速发展的地产企业，至少掌握以下几种资讯。
1）市场资讯：了解全国各大地产开发城市的市场资讯，类推本区域市场发展走向，学习先进管理经验、营销策略。
2）产品资讯：了解市场上最新产品具体情况，包括建筑、景观、户型等基本资料，加强企业产品研发能力。
3）建筑部品资讯：了解市场上最新的建筑部品性能及其房地产项目中的具体运用，并分析该产品在本市推广的可行性，能否成为项目的主要卖点。
地产资料库的拓展一方面可以加强公司内部人员的信息交流，另一方面又可以加强企业产品开发及风险应对能力。创办企业市场专刊和加入企业竞争性情报体系都是有效的地产资料库拓展方式。