交易按揭部知识问答1陈

知识问

答

交易按揭部

问. 什么时候的产证有密码

答：2006年9月1日起

问.普通住房与非普通住房的认定：

答：非普通住房：

建筑面积≥140平方米

成交总价①内环≥330万

②内环～外环≥200万

③外环≥160万

自2012年3月1日起执行

问.如何判断产权证是否满五年

答：查看产权证上的登记日期，时间精确到日。

问.如何判断卖出方是否唯一

答：卖出方以家庭为单位，除目标房屋外无其他产权房。

问. 如何判断买入方是否唯一

答：卖入方已家庭为单位，名下无产权房。

问.家庭的概念是什么

答：夫妻双方及未成年子女。

问.营业税如何征收

答：不满5年，按房价征收全额5.65%；

满5年，非普通，按房价征收差额5.65%；

满5年，普通，免缴。

问.个人所得税如何征收

答：满5年且唯一生活用房：免缴

不满5年：缴纳

非唯一：缴纳

非住宅：缴纳

普通：按房价征收1% 或按房价征收差额20%

非普通：按房价征收2% 或按房价征收差额20%

非住宅：按房价征收差额20%

问.如何计算差额

答：现在的卖出价减去原先的买入价（及相关合理的费用）得出差额。

问.契税如何征收

答：面积≤90㎡普通家庭唯一按房价征收1%

＞90㎡普通家庭唯一按房价征收1.5%

非普通按房价征收3%

非唯一按房价征收3%

问.限购的基本政策

答：本市居民家庭名下可拥有2套住房。

本市居民单身名下可拥有1套住房。

外地居民家庭能提供在本市工作3年内在本市累计缴纳2年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）可购1套住房。

外地居民单身人士限购。

问.房产税的基本政策

答：本市居民家庭购买第二套住房，且所有住房面积超出人均60平米，超出部分需征收房产税。

非本市居民家庭购房（不含持有本市长期居住证满3年或人才引进的）按全部房屋面积征收房产税。

问. 房产税什么时候缴纳

答：房产税为每年12月31日前缴纳。逾期每日产生应纳税额万分之五的滞纳金。

问.房产税的计算公式

答：年应纳房产税税额(元)=新购住房应征税的面积(建筑面积)×新购住房单价(或核定的计税价格)×70%×税率（0.4%或0.6%）。

问. 外地人购房用社保的该怎么看

答：社保只认养老保险，自买卖合同签订之日起向前倒推，三年内累积缴满25个月，补缴、断缴的都不算。

问. 外地人购房用税单的该怎么看

答：个人所得税税单，自买卖合同签订之日起向前倒推，三年内累积缴满25个月，补缴、断缴的都不算。

问.公积金贷款如何确定能贷多少？

答：提供主贷人、参贷人的身份证号、公积金帐号至置业担保公司查询最为准确；或致电12329、95001100查询。

问.客户使用公积金贷款的额度是多少？

答：个人最高额度是30万，有补充公积金的可贷40万

家庭最高额度是60万，有补充公积金的可贷80万

问.公积金贷款最高额度要求有哪些？

答：个人贷款最高额度要求：

（1）、最近连续六个月缴纳公积金

（2）、个人账户内余额为7500元以上

（3）、每月所缴的公积金为560元以上

问.公积金贷款的评估条件有哪些

答：竣工年限在1990年以前（包括1990年）贷款额度超房价的30%（含30%）竣工年限在1991年以后（包括1991年）贷款额度超房价的50%（含50%）

问.公积金评估用时多久，费用多少

答：公积金评估用时10天，评估费300元。

问.公积金贷款最长能贷多少年

答：就二手房而言公积金贷款年限最长15年

问.杨浦审税过户一般需要多久

答：1、上家当天缴税完毕，下家名下房产查询（5个工作日）

2、税务协查（10个工作日）

3、下家缴税、过户

4、20天后（国定节假日除外）出新产证

基本用时15个工作日加20天出新产证

问.宝山审税过户一般需要多久

答：1、下家名下房产查询（5个工作日）

2、上下家缴税（如需税务协查，会当场告知，需用时10个工作日）

3、过户

4、20天后（国定节假日除外）出新产证

基本用时5个工作日加20天出新产证

注：工作日的概念是：每周一至周五

问.免征房产税的6种情况

答：1：居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积，下同）人均不超过60平方米；

2：在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的；

3：子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的；

4：符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的；

5：持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的以及其他需要减税或免税的住房；

6:明确因房屋征收或拆迁而购买或取得的住房，暂免征收房产税。但上述住房超出国家及上海市有关房屋征收或拆迁的补偿标准的部分，应按规定计算确定房产税征免面积。

问. 军人购房需要什么材料：

答：购房人或购房人的配偶为军人的，需提供军官证（士兵证被限购）、身份证（必须提供用来审核房产税和查询名下房屋情况）及部队出具的部队驻沪证明（部队驻沪证明需证明三点：1、部队在沪2、该军人在部队任职3、军官证与身份证为同一人）。

问. 成年子女与父母一起有1套产权房，现因婚购房有房产税吗？契税交多少？

答：成年子女因婚首次购房的可免征房产税，不限购，但契税交3%。

问.公积金贷款如何认定首套和改善型二套？

答：1公积金现行政策只认房不认贷，不管客户之前贷过多少次，只要查询结果上无房就可以做首套.

2如果有一套房，且平均面积低于33.9则可以做改善型二套，如果平均面积大于33.9或有两套房以上则不好做公积金贷款。

3如果查询出的房屋是在婚前与父母共有的，可以做复议，通过后该房在公积金流程中不认为是主贷人家庭名下房屋，但主贷人和配偶只能各复议掉一套。

问.公积金评估需要哪些材料？

答：1）产证原件及复印件（产证编号页+房屋信息页）

2）主贷人及其配偶的身份证复印件、及参贷人的身份证复印件

3）主贷人及参贷人的公积金账号

4）填写评估申请表并标明成交价

问.公积金复议需要哪些材料？

答：

1）公积金断交复议需要的材料：

主贷人及配偶身份证、婚姻证明、户口本、买卖合同、社保单（一年）、公积金缴纳明细（六个月）、劳动合同（新单位调动证明）、补缴证明（盖章）、公积金账号。

2）首套房复议需要的材料：

贷款人身份证、户口本、婚姻证明、买卖合同、复议房屋房产证、与复议房屋产权人的关系证明。

问.办理公积金一般需要哪些材料？

答：

上家所需材料：

1）上家所有产权人身份证、产证原件及复印件1份；

2）上家产权人的农村商业银行活期存折原件及复印件1份（不可以开公证委托受托人的名字）。

下家所需材料：

1）主贷人、配偶、参贷人、产权共有人的身份证（出生证）原件及复印件2份、户口本原件及复印件1份；

2）主贷人、配偶、参贷人的公积金账号；

3）婚姻证明：结婚证原件及复印件2份（已婚）；民政局开具的未婚证明原件（至始未婚）；

民政局开具的未婚证明原件、离婚协议原件及复印件1份、离婚证原件及复印件1份（协议离婚后未婚）；民政局开具的未婚证明原件、离婚判决书原件及复印件1份（判决离婚后未婚）；

4）首付款收据以及银行转账凭条（注：必须是产权人转至产权人，除非有公证委托）原件及复印件1份；

5）主贷人上海农村商业银行活期存折原件及复印件2份，原房产证（经查询，下家名下有住房的）。

问.公积金贷款一般需要注意哪些情况

答：1、注意是否要评估；

2、下家先去做名下房屋查询（2013年04月07日起）；

3、面积为65平方米以下如有户口需提供上家户口迁出凭证（宝山区实行）；

4、纯公积金贷款目前指定上海农村商业银行及复印件2份（虹口与宝山建设银行也可，

但上下家必须一致）；

5、公积金贷款上家产权人可去一人，并提供到场人的农村商业银行活期存折及另一产

权人所有原件；

6、公积金贷款下家需提供主贷人上海农村商业银行的活期存折。

问. 建筑面积65平米以下的房屋需要有户口迁出凭证，户口迁出凭证有哪些？（宝山区实行）

答：

1.有去向即可的：

1.1产权人新购买房屋产权证；

1.2产权人新购买房屋的买卖合同、房款收条、转账凭条，比例需达到30%；

1.3产权人的动迁协议（须注明新分房屋的物业地址）；

1.4产权人一手商品房的预告登记或购房发票；

1.5产权人经济适用房申请受理决定；

1.6产权人配偶的房屋产权证。

2.需迁走的：

2.1户口迁至直系亲属处或旁系亲属处；

2.2其他情况。

总结：只要不是自己和配偶的房子，都需要迁出为准。

问.客户提供的公证委托书是外语的该如何操作？

答：审税过户前先至上海上外翻译公司将外语翻译成中文再交易。

地址：赤峰路573号电话：021-********;021-********;021-********;021-********

问.卖出方有房产税，出售房屋时该如何操作？

答：房东有房产税，出售前未结清的要先结清。（可在审税时同时办理）

结清方法：提供身份证、产权证、房产税认定通知书（原件及复印件）至交易中心税务部门，结清日期为房屋出售合同日期。

问.如何补办产权证

答：材料：所有产权人身份证、产调、原契税单，（全部复印）

办理：所有产权人到场，填写申请书，先到税务窗口办理契税免税凭证，再买贴花（5元），然后去交易窗口办理，费用为35元。办证用时60天。

问.下家外地人税单为0的：

答：现交易中心对外地人购房提供个人所得税税单的，缴税数额为0的可以用，条件是3年内累积满2年都有做申报的（0申报），补申报的不能用。

问.上家为无完全民事行为能力人的：

答：上家有人无完全民事行为能力，则应出具华东政法大学（上海市华阳路112号司法鉴定中心）的鉴定文书或法院裁决的相关文书（需注明监护人是谁）。并到当地居委会开据一个居委会已知情的情况说明。

问.产权证密码遗失该如何补办

答：需所有产权人到场，至房地产交易中心档案查询窗口补办密码，用时15天。

问.过户需要哪些材料

答：上家

1.所有产权人到场18周岁以下的小孩必需父母二人（或所有监护人）同时到场

2.身份证原件及复印件（1份）

3.产权证密码（2006年9月1日后都有）

下家

1.所有产权人到场，18周岁以下的小孩必需父母二人（或所有监护人）同时到场。

2.身份证、户口本、婚姻证明原件及复印件（各1份）

3.外地人提供25个月的税单或社保，用税单的要提供《个人所得税申报信息查询结

果反馈》

4.产权证原件

5.买卖合同原件

6.契税已申报办理证明

7.原有住房信息查询结果

8.房产税征免认定书

9.房地产经纪人证书复印件

10.购房人家庭成员及名下住房情况申报表（客户填写好，公司加盖公章）

11. 贷款合同（若有）

问.什么情况下契税能退税

答：契税退税的条件：

1：售出的房屋必须是售后公房或者是经县级以上人民政府批准征用、占用、拆迁；

2：售后公房出售前后一年以内又购入商品住宅房；

3：动迁安置在前，购房在后；

4：售出和购入住房为同一产权人

申请退税所需资料：

新购入住房材料：

1：契税单原件复印件

2：购房合同（期房含交接书）、全额购房发票原件复印件；

3：产权证原件复印件

4：纳税人身份证、户口簿原件复印件

售后公房还需提供公有住房出售合同原件复印件、公有住房出售收入专用票据或建设银行解款单或出售公有住房价格计算表表六（原件复印件）

售后公房售出材料：

1:买卖合同原件复印件

2:房屋出售发票第四联原件复印件

3:售出房屋产权登记册原件（产调单）或售出房屋购入方的产权证复印件；

动迁房需要提供的其他资料：

1:房屋动拆迁货币化安置协议原件复印件

2:特种存单（货币化安置款）或银行划款凭证或其他付款的有效凭证（原件复印件）

3:房屋拆迁许可证（复印件）

4:房屋动拆迁保留私房产权房屋安置协议（原件复印件）及私房拆迁补偿估价单（复印件）

问.外籍人士买卖房屋如何操作

答：签约后需做买卖合同公证。签约时多打印一本合同以便公证处留存，公证时注意卖出方证件号码是否与原购入时一致，如不一致的，在公证时一并公证掉。

问.出售房屋为继承、赠与所得有哪些注意事项

答：对于继承，受赠得到的房产，需提供变更前原产调信息，对应的公证书，及变更时的契税完税证明。若要缴纳差额20%个人所得税（如有个税必须按20%交），同样要提供原购入发票和契税完税证明，另需提供继承或受赠时公证或法院缴费凭证，办理变更时的交易手续费以做抵扣之用。

问.出售非住宅有哪些注意事项、

答：非住宅（办公楼、商铺、车位、阁楼等）按差额5.65%征收营业税，按盈利部分30%-60%征收土地增值税，按盈利部分20%征收个人所得税，上下家各按万分之五缴纳印花税，契税一律3%。

问.卖出方（或买入方）为单位有哪些注意事项、

答：单位提供营业执照，税务登记证，组织机构代码证的复印件、法人身份证复印件及委托书且需单位加盖公章。

问.出售房屋时带有产权车位有哪些注意事项

答：车位只能出售给同小区有住宅的业主，同时车位和住宅的门牌也会有差异，因此打印的合同地址也要注意比对产证。车位和房屋可以出售给不同的客户。仅出售房屋，车位需要提前转到同小区自己另外的产权房下。

问：过户时，客户查询结果显示与父母有房的操作注意事项

答：客户需提供父/母与子/女的关系证明。

证明类型有：

1.户口本，户主为父/母或子/女，能体现父/母或子/女的关系

2.出生证，能体现父/母或子/女的关系

3.独生子女证，能体现父/母或子/女的关系

4.派出所出具父/母与子/女的关系证明

问：交易中心对新上海人过户时认定的要求（2013.12.19）

对于新上海的认定，过户窗口要求不仅户籍证明能看出上海户口，同时身份证必须更换

成上海地址。有上海地址的临时身份证亦可。