绿地滨江壹号招商方案

绿地滨江壹号商业招商方案

一、招商目的

商业街是以休闲娱乐为主，即餐饮、娱乐、休闲、购物的体验式社区动感主题街区。由黄山云峰天逸置业有限公司开发建设，2014年1月4日开业。为了确保招商顺利运营和开业，使商业街事业得以可持续发展。招商工作是2015年的中心任务。目前，公司正在用全新的运作模式和经营理念，分阶段分步骤地全面推进招商工作，通过各种渠道和形式在全国重点区域城市开展有针对性的卓有成效的招商，一方面要走出现有的商圈，在突破传统的商业形态上做文章，突出个性化、差异化的经营特色，另一方面着力于商业街的品牌构建和推广，整合有利于自身发展的社全优势资源，最终形成商业街长效发展的核心竞争力，以推动商业街步入良性的发展轨道。

二、项目简介

S4商业概况

1）建筑面积：共1712.61㎡。

2）区位情况：位于项目南侧，规划中的前湖路沿线，小区未来的南大门西侧，前方是还未拍出的待建地块。

4. S4商业整合

一层5.8米挑高，买一层分割二层使用；

框架结构，可根据经营需求自由分割组合；

位居项目小区南大门，能充分吸引小区消费群体；商铺纯社区配套商业投资风险低。

1）S4商铺分铺概况

注：标该色块为一二层连体销售）

三、功能定位

以餐饮、娱乐、休闲为主，购物为辅，打造特色时尚社区动感主题街区。市场定位：本市所有人群的特定消费，以规模和特色取胜，重点突出15―45岁年轻消费群体，与行政中心区其他商业业态形成鼎足之势，互补互动。

1、餐饮在档次上以中档餐饮为主，突出特色餐饮、休闲餐饮。

2、娱乐以时尚娱乐为主，体现年轻人的新奇、新潮、刺激。

3、休闲以本地市场认可的业态为主。如网吧、茶楼、咖啡厅。

4、购物以时尚服饰、运动服饰、饰品为主，便利店为辅。

5、培训以琴棋书画类的教育培训为主。

四、项目优势

2. 28#商业SWOT分析

（1）优势分析：

a、位置处于项目南侧商业，小区南主大门；

b、体量较小、结构布局合理；

c、预售许可证分层分套；

d、规划社区商业配套；

e、绿地的品牌优势；

f、定位在黄山城东是唯一一个以时尚动感位置的商业社区

g、城东板块——市政核心区位，高端圈层聚集区

（2）劣势分析：

a、项目南侧为规划道路，非主干道，交通不便利，人流量小；

b、路尚未修建，影响交通通达和人流量聚集；

c、南侧地块尚未开发，短期影响人流量。

（3）机会分析：

a、项目南侧有学区和尚公馆集中商业比邻，具有未来发展前景；

b、项目位于项目小区南侧，能够充分吸引小区消费群体。

（4）威胁分析：

a、项目南侧地块和道路规划设时间不确定性较大，影响S4商业价值的体现；

b、周边商业开发较大（尚公馆、世贸绿洲等），商铺投资市场竞争较大。

五、平面图（没找到商业平面图）

六、竞品概况

（1）参考楼盘：

本项目S2商业商铺、尚公馆（新天地）商铺、世贸绿洲商铺、元一大观商铺、新黄山商业步行街商铺。

A、本项目S2商铺：S2商业位于项目北侧，属项目配套商业，面临黄山城市主干道屯光大道主体以2层为主，少量部分三层，一层建筑面积995.18平米，二层建筑面积1067.42平米，三层建筑面积381.49平米，共计2444.09平米，前11套采用硬销的方式去化，后10套以返租五年40%的返租策略销售，目前已去化仅剩5套，成交签约均价10042元/平米。一层签约均价在17888元/平米，二层签约均价在8018元/平米，三层签约均价在6333元/平米。

B、尚公馆（新天地）商铺：尚公馆商业位于S4商业正对面，中间间隔待开发地块，沿新安江景观带，属综合商业街区，共建筑面积160000平米，在售商铺20000多平米，以一二层商铺为主，采用二种形式销售，一种是针对投资客户返租5年，前三年6%、6%、8%一次性返，四五年每年返8%；二种是针对自营客户按前三年一次性668计30%返作房款，成交签约均价一二层连体在13000元/平米，一层在15000元/平米，三层在7500元/平米，由于价位相对较高，去化缓慢。

C、世贸绿洲商铺：世贸绿洲位于屯光大道南侧，离绿地滨江壹号项目也较近，于2004年起开发建设，目前已形成较浓的商业商务氛围，已与沃尔玛超市达成入驻协议，目前在少量底商在售，采用前三年一次返18%的策略销售，均价一层签约价格22000元/平米，二层在9000元，二层连体16000元左右。

D、元一大观商铺：元一大观项目位于江南片区，新安南路与阳湖东路交叉口元，离绿地滨江壹号项目较远，一大观前期商业已运营成熟，形成较好的商业氛围，有电影院、肯德基、英蝶咖啡等主力店入驻，目前在售底商和少量街区商业，采用包租10年每年8%回报的形式销售，签约一层均价20000元/㎡；二层均价11000元/㎡；三层均价16000元/㎡。

E、新黄山商业步行街商铺：该项目位于城西片区跃进路，是目前黄山运营较为成功的商业项目，已引进主力店大润发、肯德基、上影等主力商家，商业氛围较浓，目前在售C区商铺和A区商铺，C区采用2年返租每年返租6%的形式销售，A区采用3年返租，每年返租5%的形式销售。签约一层均价25000元/㎡，二层均价10000元/㎡，双层15000元/㎡。

基于上述在售商业个案的分析，由于本项目S2商铺与S4商业相似度最大，可比性强，赋予40%的权重；尚公馆（新天地）商铺相似度次之，赋予25%的权重；世贸绿洲商铺相似度再次之，赋予20%的权重；元一大观商铺相似度再次之，赋予10%的权重；新黄山商业步行街商铺相似度最次之，赋予5%的权重。

七、招商对象

l、国内外名优品牌生产厂家，

2，国内外有较强的经营实力，大经营规模的商业机构；

3，有丰富营销经验的地区级品牌代理商：

4，有一定实力的研发机构或生产厂家。

八、招商要求

1、各厂商必须持有工商部门颁发的营业执照、税务登记证、生产许可证、产品合格证及其它相关证件，并符合国家有关规定；

2、经营范围中有涉及国家法律、行政法规规定的，须提交有关部门的批准文件；

3，实行商品保真经营．严禁假冒伪劣商品入场；

4、所有业主经营户或经营机构均须按招商流程顺序入场。

九、优惠政策（这个是之前在售的时候，仅参考）

返租

招商收入

S4 商业:0.8元/天/㎡*30天*12月*5年*1762.11㎡=2537438元

考虑到招商周期过长和招商中不可控因素，可收租金按8折计算

2537438元*0.8=2029950元

根据招商政策，前五年返租，每年回报率为8%，五年共计40%，加上现场最高优惠99折，实际价格提升为：

18865490元+2964138元=21829628元

21829628元*（1+41%）-2029950元=28749825元

（28749825-21829628元）/1762.11=3927元

优惠策略

付款无优惠

老带新；老客户奖励2000元购物卡(返面价，但折扣中不体现)

公司领导预留优惠99折

6）最低折扣返推面价

在上述最低折扣下，S4商业一层反推面价均价为18047元/㎡，二层反推面价均价为11427

元/㎡。（详见S4商业价格测算表）

十、合作方式

1，租赁经营：交纳租金和相应的物业管理费，招商经营自主，内部自行管理，外部由物管公司统—管理，公用部分使用按商业街经营管理规定执行。

2、保底经营：以保底租金确定合作经营的方式。①以租赁总价确定保底租金；②根据销售额测算分或比例；

十一、招商流程

1、目标客户开发，拜访、接洽(招商主管)

2、客户分类、确定重点客户(招商部)

3、填写招商意向表（招商部、客户）

4 、客户资格考察、评估核准(招商部)

5、确定合作对象、签定招商意向书、交纳定金(招商部、则务部、客户)

6、与客户沟通、谈判、方案修改与认可（招商主管、对口部门）

7、招商协议正式签定(招商部、总经理室、客户)

8 、提供装修方案及电脑效果图(客户)

9、提供租赁面积认定书、租赁许可证和装修入场证（总经理室、物业中心）

10、进行装修、备货、上柜、营业（客户）