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购房须知

购房须知
购房须知

购房第一步——家庭收入核算

买房的资金准备——您准备用多少钱买房?

确定购房目标

买房的第一步:明确购房目的

——无数遍地问自己:为什么要买房?

——无数遍地问自己:到底需要什么样的房子?

在售楼处该问些什么

当您选定中意的楼盘,来到售楼处,面对热情似火的销售员时,务必要保持冷静的头脑。这些销售员都经过专业培训,具备一定的房地产专业知识,而且深谙扬长避短之道,自己楼盘的缺陷和不足往往一笔带过,因此您在与销售员交流是务必小心谨慎,同时,以下我们列出的问题您务必要求销售员给与明确答复。

提醒:销售员的答复、承诺不能作为今后发生纠纷时的法律依据,一切以购房合同及补充协议为准,相关问题您可参考购房全攻略之合同签订篇。

一、销售方式

您应当要求销售员明确答复是按照建筑面积销售还是套内建筑面积销售(二者主要差别在于:建筑面积包含公摊面积,而套内建筑面积不包含)。同时,按照北京市房地要求,凡是在2003年11月1日后取得销售(预售)许可证的项目必须按套内面积销售。

二、具体价格

您在楼书上往往看到楼盘“均价”这个词,顾名思义均价当然是这个项目的平均价格,但您会发现往往想买的房子与打出的“均价”会有很大差距,一般来说,多层的楼盘接近均价的户型位于4层或5层;高层塔楼在6层~8层,户型位置多为东、西向;一层二户的多层楼盘单位面积最高价与均价相差5%~8%,塔楼是在15%~20%之间。

三、入住时间

是否能按时入住,入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案表、取得商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书。

四、入住条件

入住时水、电、电话、闭路监控系统是否能够正常使用,是否能保证煤气、有线电视、宽频网络入户的正常使用,以及小区内清洁、保洁、绿化、排污、照明、信报箱等私用或公用设施正常是否能正常使用。

五、车位

小区总车位数,车位为地上还是地下,是否能保证每户一个车位。车位收费标准,是否可售。

在售楼处该看些什么

销售员的如花妙语并不能成为购房的法律依据,为了减少购房纠纷,您在售楼处务必要求销售员提供以下资料,这些资料是作为一个正规开发商所必备的,您务必逐一详查。

一、营业执照

正规的房地产企业都会到工商行政管理部门登记,您购房前务必查询该企业营业执照是否合法。

二、企业资质

建设部将开发企业的资质分为三级,一级最好。主要是根据开发企业的实力划分。企业资质代表着开发企业的信誉和市场业绩。点击查询销售机构信用档案。

房屋基础知识学习

住宅的结构有哪些形式?

住宅的结构是指住宅的承重骨架(如房屋的梁柱、承重墙等),其作用是保证住宅在使用期限内,把作用在住宅上的各种荷载或作用力,可靠地承担起来,同时在保证住宅的强度、刚度和耐久性的情况下,把所有的作用力可靠地传到地基中去。

住宅建筑的形式由于有多种多样,加上其房间面积大小、开间进深以及组合方式的不同,相应采用的结构也就有所不同。商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分的。一般可以分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构三种形式:

(1)砖混结构住宅

砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、附壁柱等采用砖或砌块砌筑,柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲,砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构,又称钢筋混凝土混合结构。因为砖混结构的主要承重结构是粘土砖,所以砖的形状及强度就决定了房屋的强度。可以这样说,砖的形状越规则,砂浆的强度越高,灰缝越薄越均匀,砌体的强度就越高,房屋的耐用年限就越长。

砖混结构的优点主要表现在:

①由于砖是最小的标准化构件,对施工场地和施工技术要求低,可砌成各种形状的墙体,各地都可生产。

②它具有很好的耐久性、化学稳定性和大气稳定性。

③可节省水泥、钢材和木材,不需模板,造价较低。

④施工技术与施工设备简单。

⑤砖的隔音和保温隔热性要优于混凝土和其他墙体材料,因而在住宅建设中运用得最为普遍。

(2)砖木结构住宅

砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑,楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。这种结构的房屋在我国中小城市中非常普遍。它的空间分隔较方便,自重轻,并且施工工艺简单,材料也比较单一。不过,它的耐用年限短,设施不完备,而且占地多,建筑面积小,不利于解决城市人多地少的矛盾。

(3)钢筋混凝土结构住宅

钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构,如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作,墙用砖或其他材料施工建造的房屋。这种结构具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀耐火能力强、经久耐用等优点,并且房间的开间、进深相对较大,室内活动空间也相应增加,室内空间分隔较自由。钢筋混凝土结构建筑依其施工方式的不同可分为:现浇钢筋混凝土结构与预制装配式钢筋混凝土结构两大类。

商品房的销售面积如何计算?

按照《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》(京房地权字[1998]第1285号):商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积(即套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。即:

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和

一、套内建筑面积的计算方法:

①套内使用面积:住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的方法计算;其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。

②套内墙体面积:商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体,有共用墙及非共用墙两种:

(1)共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙);共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

(2)非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

二、商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分:

(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积;

(2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。

下列空间不得计入公用建筑面积:

(1)作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。

(2)作为人防工程的地下室。

公用建筑面积计算公式:

公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室

公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和

分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

因此,商品房销售面积公式还可表达为:

商品房销售面积=套内建筑面积(1+公用建筑面积分摊系数)

什么是住宅的建筑面积?它是如何计算的?

建筑面积亦称建筑展开面积,它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项,即使用面积、辅助面积和结构面积。因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据,所以对于购房者来说,了解建筑面积的计算方法是非常重要的。在住宅建筑中,计算建筑面积的范围和方法是:

(1)单层建筑物不论其高度如何,均按一层计算,其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。

(2)多层或高层住宅建筑的建筑面积,是按各层建筑面积的总和计算,其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算,二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。

(3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积,按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。

(4)用深基础做地下架空层加以利用,层高超2.2米的,按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。

(5)穿过建筑物的通道,建筑物内的门厅、大厅不论高度如何,均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。

(6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。

(7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用),层高超过2.2米的,按技术层外围水平面积计算建筑面积。

(8)独立柱雨蓬,按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积;多柱雨蓬,按外围水平面积计算建筑面积。

(9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等,按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

(10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊,按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

(11)突出墙面的门斗,眺望间,按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

(12)封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

(13)住宅建筑内无楼梯,设室外楼梯(包括疏散梯)的,其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积;楼内有楼梯,并设室外楼梯(包括疏散梯)的,其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。另外,在住宅的建筑中,不计算建筑面积的范围有:

(1)突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板,如:柱、垛、勒脚等。

(2)检修、消防等用的室外爬梯,宽度在60厘米以内的钢梯。

(3)独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。

(4)没有围护结构的屋顶水箱间。

(5)层高在2.2米以内的技术层(设备层)。

(6)单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。

(7)层高小于2.2米的深基础地下架空层,坡地建筑物吊脚架空间。

从以上可以看出,住宅的建筑面积计算起来比较复杂,不仅规定多,而且专业性、技术性非常强。消费者在购房时,如果对此不了解,或者对计算出的结果表示怀疑,可以咨询专业人员或请专门测量机构,依照上述标准重新测量计算。

套内建筑面积

一、成套房屋的套内建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.1)

成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成。

1、套内的使用面积(GB/T 17986.1-2000 B1.2):

套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积按以下规定计算:

a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。

b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

d.内墙面装饰厚度计入使用面积。

2、套内墙体面积(GB/T 17986.1-2000 B1.3):

套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积,其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙,均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

3、套内阳台建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.4):

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积,未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

附:房屋的共有建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.4):

房屋共有建筑面积系指各产权业主共同占有或共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积的内容包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。

共有建筑面积还包括套与公共建筑空间之间分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。

独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

什么是住宅的开间、进深、层高和净高?

(1)住宅的开间

住宅的开间就住宅的宽度。在1987年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中,对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数:2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

(2)住宅的进深

住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的《住宅建筑模数协调标准》中,明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数:3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件,进深不宜过长。

(3)住宅的层高

住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离,也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中,明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为:2.6米、2.7米、2.8米。

(4)住宅的净高

住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示:

净高=层高-楼板厚度

即层高和楼板厚度的差叫“净高”。

商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度),这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即开间、进深、层高越大),建筑工艺相应就越复杂,建造的难度就越大,同时所消耗的建材也会越多,导致建造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大,但要付出的房价就会更高。因此,购房者在购买商品住宅时,应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑,住宅的面积适宜即可。

什么是使用率?什么是实用率?

住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率,一般高层塔楼在72%至75%之间,板楼在78%至80%之间,而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比,大于使用率,因此,往往有开发商用实用率来吸引买房人。

什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率?

消费者在购房时,除了考虑地理位置和人文环境外,对生活的质量也越来越注重,他们特别关注在商品房销售的广告中常见的“建筑容积率、建筑密度、绿化率”等技术经济指标。

建筑容积率:是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内,但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

建筑密度:即建筑覆盖率,指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

绿化率:是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积,一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。

低层、小高层、多层、板式小高层、跃层、复式

低层:低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物,一般是1-3层建筑物,如平房、别墅等。低层房屋一般建筑结构简单,施工期短,建造成本低廉,给人以亲切安宁、有天有地的感觉,它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是,低层房屋占地多,土地利用率低,特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。

小高层:人们一般把8层至12、13层的建筑称为“小高层”。小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构,带电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点,又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景

观系数高,污染程度低等优点,很受购房人欢迎。同时,小高层对土地的利用率提高,土地成本相对下降,很受房地产开发商的青睐。所以,近年来中心城区小高层如雨后春笋,越来越多。

多层:多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4 -8层,一般采用砖混结构,少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格(房型)整齐,通风采光状况好,空间紧凑而不闭塞。与高层相比,多层房屋公用面积少,得房率相应提高,这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。

板式小高层:

作为住宅上的新品种,板式小高层目前没有明确的定义。一般说来,8至14层、板式结构、带电梯的住宅楼被称为板式小高层。

跃层:跃层住宅是一套住宅占两个楼层,有内部楼梯联系上下层;一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间,最好有一间卧室,二层安排卧室、书房、卫生间等。

复式:复式住宅在概念上是一层,但层高较普通的住宅高,可在局部掏出夹层,安排卧室或书房等内容,用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。

名词解释:TOWNHOUSE ShoppingMall 宽HOUSE

TOWNHOUSE:原始含义是“联排住宅,有天有地,独立的院子和车库”,是二战以后西方国家发展新城镇时出现的住宅形态,表现为由几幢三层的住宅并联而成。

ShoppingMall:“Mall就是在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中,由许多商店和餐馆组成的大型零售综合体”,与“ShoppingCenter”(购物中心)的区别是:规模大、功能多、商品和服务全。

宽HOUSE:针对TOWNHOUSE“小面宽、大进深”的结构缺陷,“宽HOUSE”将进深压缩到了8米,还相应地使前后庭院也变大。

购房者必读:学会看楼书

看图画

经过美化的楼盘效果图,不合比例的卡通式的交通位置图都不足信。眼下,随着彩印技术的不断提高,售楼书越做越精美,但同时距离实际也越来越远。购房者应该注意,楼书上的平面图也有学问,购房人应由大到小进行阅读,首先应研究小区总体规划平面图,确定小区的环境布局是否理想,是否有足够的绿化率与车位,楼与楼之间的间距是否够大,是否影响采光,仔细了解小区内外的道路交通情况,进出小区是否方便,是否有保安系统,垃圾是否集中处理等。然后看整幢楼的平面图,最后看自己拟选购的单位平面图。

看方向

有些房地产项目的楼书时首先要明确:“上北下南,左西右东”的原则。通常坐北朝南的建筑最好卖,房地产发展商宣传惟恐不及。

看文字

销售单张上标注的价格一定要搞清,起价、均价、开盘价、清盘价各不相同,有时楼书上出现的价格只是供应几套的优惠价。另外,楼书上承诺的交楼日期、建设材料、配套设施等也可能在日后发生变化,因此签约之前一定要落实清楚。

看户型

过去的许多老户型,过于强调出房率,户型设计得往往过于直露、简陋。进入户门后往往没有玄关设计,厅内景象一览无遗,卧室、书房的私密性和安适度受到影响,现在买房应避免此类户型。

目前普遍看好的户型设计一般都重视功能分区明确,既有层次感又不宜设置过多隔断墙,用一条较短的走廊连接卧室和起居室,进入户门以后起居室分为会客和餐厅两个区域,餐厅和厨房相连,卧室和卫生间相连,两者互不干扰。

住宅里不同房间的门户朝向也很有学问。如卫生间的门向着厅开,私密性不强,形成主客间的尴尬。如果套房的面积较小,两者难以保持较长的距离,其房门也最好别设计成相对或并列的形式。在起居室最

好不直接看到卫生间的房门,可通过套房的整体户型设计和曲折巧设卫生间。厨房由于多和餐厅相连,可以设在靠近户门的位置。

近年来,“动静分开”成为体现户型设计成功与否的一个重要因素。过去由于设计的不足,主人去卧室、厨房、卫生间都要反复穿过起居室,造成起居室静态区域内的紊乱。同时,一旦起居室有客人,家中的所有成员都难以回避,这是在选择新居的时候应该注意避免的。

根据国家规定,下列情况中的房屋买卖将受到限制:

一是违法或违章建筑;

二是房屋使用权不能买卖,房屋产权有纠纷或产权未明确时,也不能买卖;

三是未经合法程序批准销售的房屋;

四是著名建筑物或文物古迹等限制流通的房屋;

五是由于国家建设需要,已确定为拆迁范围内的房屋,禁止买卖。

挑选户型应注意以下几个方面:

1.在100平方米左右的房子户型设计中,两居室一般是80-90平方米,三居室是110-120平方米。

两居室中,起居室的面宽最低在3.8-4米,厅要大于20平方米,主卧要大于12平方米,面宽在3米左右,另一个卧室要大于10平方米,面宽也在3米左右。厨房要大于3平方米。三居室的起居室面宽大于4,面积要大于24。

对于板楼而言,进深要比较短,一般在12-13米,面宽则在6米左右。

2.基本元素包括采光,热,隔音,降噪和通风。对于采光和通风,一般面宽比上进深在1:1.5比较合适。在这方面板楼比塔楼有优势。

3.具体空间上,厨房一定要有,而且应该是中式的

尽管可能使用比较少,但一定要能开火。餐厅可以相对小一些。储物间一定要有,非常重要,中等衣帽间大小即可,两平方米左右,非常实用。

4.功能分区要明确,流线设计要合理

挑选户型八大忌

1.忌大而无当大户型不能简单的理解为中小户型图纸的放大。它应该是一种全新理念上的设计,房屋整体功能要相应增加;房屋高度的合理增加;新型的采光设计、装修效果等也应有改进和提高,切忌大而无当。从我国目前家庭结构看,长时间内都将是三口之家。主导户型

至少在十年内仍会以三室一厅或两室一厅为主。

2.忌一览无余许多老的户型,进入户门后没有玄关设计,厅内景象一览无余,房屋整体缺乏层次感,卧室、书房的私密性和安适度受到影响。玄关的设计多种多样,通常有“密闭式”和“屏风式”两种设计,前者会多占用一些空间,后者实际上是一个完整方厅的一扇屏风,可用磨砂玻璃等半透明材料做成各种艺术造型。可起到丰富内涵的作用。

3.忌厨厕扎堆不少蹩脚的户型设计中,厨房和卫生间紧连在一起,随着人们生活品位的提高,这种设计应予弃用。如果套房的面积较小,两者难以保持较长的距离,其房门也最好别设计成相对或并列的形式。在起居室最好不直接看到卫生间的房门,通过套房的整体户型设计的层次和曲折巧设卫生间,厨房由于多和餐厅相连,可以设在靠近户门的位置。

4.忌厅内多门起居室(厅)内的户门过多,形成了对厅的实际面积的挤占。过去的设计中往往忽略了这一点,在实际使用当中,起居室往往变成了过廊和走道,而人们都愿意在厅中摆放沙发、电视,多门的起居厅使得以上家具难以摆放,起居厅的连续墙应保持在3米以上,以摆放家具。

5.忌光线暗淡在选择住房时要尽可能重视卧室的采光效果。起居室、厨房、卫生间的采光效果依次类推。

6.忌动静相扰所谓动静结合实际上也就是房间功能组合要趋于合理。例如按照生活起居方便的要求,卧室位置要求深一些,户门最好不要直接面对着厅。同时卫生间与主卧室的位置要近。避免不必要的穿堂越室。另外起居室是家人集中活动的空间,设置音箱、电视等发声设备的地方应该和主卧室尽可能的保持一段距离,以免互相干扰。

7.忌厨房深藏不露厨房在使用中要排放烟气、产生噪音,所以切记不要把厨房设计在单元房的深处。另外,要注意厨房或卫生间中管道的处理,如果管道太多且明置,既不美观又挤占空间是一种不可取的设计。

8.忌房屋通透性差房间之间和公共活动区域的通风状况的好坏,也是衡量户型设计成功与否的一个重要标志之一。过于曲折的户型设计往往使室内空气阻隔,夏日室内空气偏高。户内的空气对流是一项很重要的环保指标,只不过长期以来不太被人重视罢了。

上海买房注意事项纯手打(本人亲身经历)

上海买房注意事项分享给需要的人 1. 千万不要相信中介 找中介要找个靠谱的,首先是业务流程熟悉(办理贷款过程就充分体现出来了,复议需要什么材料,什么事情可以放在一起办理,等等) 其次是态度好,去交易中心跑的飞快,帮你排队,出主意怎么才能快,这就是个好 中介。 但是,一定要记住一点,对于中介,除了中介费,什么钱都是上下家来完成的,不 经过中介的手。 在签订居间协议的时候,有一条就明确告诉上下家,中介的责任是促成交易!也就意味着他就是负责牵线搭桥,为你们买卖房提供环境,让交易顺利完成,他好拿中介费, 但是却不承担交易失败的责任!!!! 所以,不要以为你付了中介费,中介全能搞定,他是只认佣金的!!!一旦出问题,百般刁难,而且不付中介费拒不帮忙,玩失踪,耍无赖,人身攻击,甚至威胁,找黑道人报 复,是家常便饭;就是你付了,也会先撇清关系,然后扯皮耍赖! 没办法,中介的门槛太低,而且属于人员流动性比较大的行业,每天都有新人入行,对业务不懂的一大堆;本身买二手房的风险就大,而二手房操作是需要业务经验的,对常遇的卖房陷阱很清楚,只有老的资深业务员才懂,才会有专业服务。但是,这行真的是社会的 一个缩影,各色人等,毫无诚信,为了钱不择手段哎。 总之,记住一句话,看到中介的那张笑脸,提醒自己:中介95%都不是好人!!!咱是下家,必须亲力亲为!!!! 但是呢,二手房大部分都是通过中介完成的。 一方面我们希望通过中介丰富的经验,规避很多风险; 其次,毕竟上下家都是第一次见面,一笔大买卖没有个第三方的公司不行,就好像网上买东西都用支付宝一样,图的就是放心哦. 毕竟,好的中介,有经验的中介还是有的,咱不能一棍子打翻一船人! 最后一句话:好中介=业务精通+跑着帮你办事很勤快+笑脸迎人

买房注意事项

不通过中介如何买房教你一招省中介费 买房卖房是否必须经过中介除了防止被中介坑外,如果买卖方能直接沟通,其实还可以省下一大笔交易费呢!那么,不通过中介买二手房,需要怎么做呢 教你一招省中介费。 一、确认房源安全 不通过中介公司,就需要买家自己通过网络等途径找房源。这就有一个前提,必须要核实卖方是否是产权人,如果因为自己的核实失误的话是不会有什 么保障的。 二、协商付款方式 无论是否通过“中介”,卖房流程都是一致的。时间和环节的不同在于,买 家付款的方式:全款、商贷、公积金贷款,并不相同。 三、交易流程 1)签买卖合同。买方带上身份证、定金,卖方带房本、产权人身份证,到 房屋所在区县的房地产交易中心签订《二手房买卖合同》 2)审核。买方到建委做资质审核、卖方做房屋核验。两项可同时进行10个工作日出结果。 3)网上签约。资质和核验通过后当天就可以“打网签”,去房产所在地的“住 建委”出合同。买方需要带上:身份证、户口本(外地户口需要暂住证)、婚姻 证明、银行卡;卖方需要带:省份证、房本、户口本、婚姻证、银行卡。 4)交税过户。先去地税局交完全部税款,再去“建委”办理过户手续。 5)领新房本。 找中介买房----必须要注意点----菜鸟请入 第一:无论买房卖房,一定要准备一个不常用的手机号,不方便接电话时就静音,否 则就准备接受中介的狂轰滥炸吧,一般老阿姨,老亚叔开的小公司还好点,大公司一般对 下属员工有要求的【每一天必须要打多少个房东电话,打多少客户电话,必须有多少带看,必须开发多少房源,房源信息必须更新,网上发布多少房源,少一条会扣钱的哦,所以】第二:网上找房。有没有同学网上看到性价比高的房子。一般打电话过去一问,得到 的消息多数是,卖掉了,不方便看房之内的话题,中介会介绍别的房子给你,网上虚假广 告较多,一般不同中介同时在发同一套房子,并且发的频率很高,那么这套房子可能是真 实的,且中介也认为性价比较高的,其中中介发布的最高最接近房东的报价。其实手拉手

某楼盘营销策划方案

某楼盘营销策划方案 某楼盘营销策划方案 业务员工作计划 目录 第一部分市场及政策研究 一、 08年杭州房地产市场分析 二、本案相关个案分析 三、本案有关房地产政策法规摘要 第二部分世贸.江滨花园区位研究 一、世贸.江滨花园基本分析 二、世贸.江滨花园景观分析 三、世贸.江滨花园交通分析 四、世贸.江滨花园周边设施分析 第三部分目标市场及目标消费者的定位分析 一、项目的优劣势 二、潜在的机会 三、面临的成功和风险因素分析 第四部分营销策划 一、产品定位 二、营销主题 三、客户培养

四、广告策略 五、公关策略 六、 SP促销 第五部分营销执行方案 一、营销阶段 二、销售计划 三、各阶段具体业务表现 四、广告推广方案 杭州市房地产市场分析 本案相邻楼盘调查 伊萨卡 理想.伊萨卡以荷马诗史中奥德赛美丽动人的传说为蓝本,以美国纽约中部的伊萨卡小镇风情为承载,以国际大学城的环境为参考,创造以理想.家园.自然为三大主题的人性化居住空间。项目位于杭州下沙经济开发区的东南端,下沙大学城的东南面。下沙12号路以南、14号路以北、25号路以东、东靠钱塘江。周边配套完善,东北有24班文海小学和试验外国语学校,西北邻杭四中和大学城,打造终身教育社区;隔街正对201X0平方米大卖场,生活便利;毗邻规划中地铁1号线总站,出行便捷。理想.伊萨卡总建筑面积约50万平方米,占地面积约19万平方米。超大规模的湾畔生活领地,直面270度江景,临江延展近201X米的江岸线和20万平方米湿地公园,生态环境绝佳;地块的

东、北两侧各有一条30米宽的沿江渠,东侧有政府规划预留的150米宽、全场 公里的沿江景观绿化带,堪称江景住宅中典型的低密度高品质的生态住宅。 理想.伊萨卡,分三期开发,一期位于地块的西南侧,由9至33层的小高层、高层组成,共15栋,二期为排屋区,三期是位于地块的东北面的7栋全江景高层住宅及2栋高层住宅组成。通过隔合排屋、小高层、高层的完美规划,构筑东部低密度、现代化、国际化、原生态的滨江人文景观社区代表。 理想.伊萨卡以先进的社区设计理念为初衷,在景观设计上,社区远景采用软化岸线、绿岛、绿公屏障、梯度降噪等一系列生态设计手法。整个景观规划拥有一线江景资源。东部改造中的沿江景观大道和82万平方米湿地生态公园。景观保护上,基地东侧原有的乾隆皇帝观潮台予以保留,设置共享观潮场所。让住户真正享受到离钱塘江很近,离理想不远的私密滨江生活,社区内景观设计依托: 滨水,林荫,主题园林为核心三大景观园素,创新设计大型生态水景西方主题园林,将社区内部景观与沿江渠合二为一,形成社区,通过人工水景及外部钱塘江自然水景的融合,横贯纵穿,社区中部以开放式的广场为主角,夏威夷风情式泳池、异国情调式林荫大道、阳光草坪、全绿化架空层、各式木筏道、精致石材道路铺砌等。

最实用的项目提报方案

项目提报方案 目录 一、本案的基本情况概述 二、市场商业项目运营现状 三、本案的SWOT分析 四、本案的运营思路和价格体系 五、本案良好运作的团队基础 六、其它提议 第一部分本案的基本情况概述 本案位于文化路(现常山路)与槐阳大街交口西北角,总占地面积:177亩,建筑形态:内铺+商街+住宅,操盘模式:租售同期。 本案位置极具商业发展潜质,目前周边商业气氛虽较浓淡,某种程度上阻隔了本案跟其他市场商气互动的流通,但由本项目区位处城区交通主干道,政府行政直辖部门较多市场环境正在逐步形成形。,然而,为了规避后期的风险,同时确保开发利润,我公司对周边商业市场进行了专门调查,对目前城市商业网点规划、商铺销售市场等进行了研究,确保本提报的科学性及合理性,为本案提供了理性参考依据,以期通过科学的市场分析,解析本案开发取向。不过由于时间匆促,其中难免有疏漏及不足之处,还望予以理解并斧正。 第二部分目前商业运营管理现状

商业市场的运营模式大致分为两类即产权式和使用权式。 1、产权式商铺:有产权、能按揭、售后返租,统一招商、统一管理、统一运营、统一推广。好处是客户认知度高,付款方式灵活,产品规格多样,降低客户投资风险,尽早兴市。 2、使用权式商铺:这样的项目特点是有一定规模,出售使用权,小单元,小套值,售后返租,统一招商、统一管理,统一运营,统一推广。好处是客户投资小,客户群体数量多,产品规格多样,降低客户投资风险,尽早兴市。 3、租赁式商铺:此类商铺数量较多,在传统的市场普遍存在,只租不售,由开发或建设单位持有物业,对外出租、招商、管理。传统市场一般都建设较早,目前都业已形成气候,市场比较繁华、兴旺。元氏租金从15元/平米*月到40元/平米*月不等。 小结:近年来,特别是实施三年大变样以来,我市不动产投资方面项目五花八门,产品众多,运营思路和模式大同小异,但各有靓点和卖点,销售一度异常火爆,商业地产投资已被广大客户所认可。结合本案情况,在运营思路和模式上可以效仿目前在售项目,总结他们的经验,吸取教训,发挥精英团队的优势必将开创商业地产销售新局面。 第三部分本案的SWOT分析 1、本案周边环境分析: 本项目位于元氏县文化路与槐阳大街交叉口,北临井元路,南靠潘龙璐路,占地面积约177亩,原为元氏县热电厂附近。

房地产购买流程新房购房流程

新房购房流程(买房的网友必看) ? 购房是一个家庭的大事,以下文章是我们精心组织的,或许对你购房有帮助,请耐心看完。 购房者在买房前要充分估计自己的经济实力,月供一般不得超过家庭月收入的50%。购房能力评估就是综合考虑自己的收入、支出及所购买区域房价等众多因素,并通过购房能力评估计算器,计算出自己在现阶段可以购买的房屋的总价及均价,以指导购房者理性购房。 买房前的心理准备 1、对楼盘价格作好心理准备。 目前南宁楼市价格处于不断的波动过程中。在购房前需对楼盘价格做好两方面的心理准备。首先是您能承受的房屋总价是多少,根据该总价,您可以换算出您有能力购买的房屋的均价和面积,并产生相应的组合方式。例如:您能承受的总价是40万,那么您可以购买均价4000元/平方米,面积100平方米的房屋;也可以购买5000元/平方米,面积80平方米的房屋等。由于南宁市中心区和近郊区的房屋差价通常在2000元/平方米以上。这样的计算有利于您判断在什么地段购房以及房屋的购置面积情况。 其次,对房价的上升或是下降要做好准备。很多购房者在购置房屋时都希望房产能在今后升值。这也要从两个方面来进行判断。(1)如果是自住,应多从房屋本身情况和自己的偿付能力考虑,在同一水平线上,再优先考虑地段、

配套设施、区域未来发展远景等影响房价升值的因素。(2)如果是投资或自住兼投资,建议优先考虑楼盘的地段和环境及楼盘本身的属性(即是否是容易出售或出租的物业类型)。同时,由于目前国家的政策偏向为限制房产投资行为,因此,在购置新房前最好对如果转手交易的话所付出的营业税等各项成本计算在内,主要为如果房屋办证未满五年即进行转让需交纳营业税(评估价*建筑面积*5.85%)和房屋评估价1%的个人所得税。 最后,楼盘价格受外部因素影响较大,虽然目前武汉房价呈上涨态势,但也不排除个别楼盘会有下跌的情况出现。因此,消费者购房前一定要端正心态。 2、对购房区域作好心理准备。 通过第一步的价格准备之后,您会对适合您支付能力的购房区域有一个大致的判断。下一步就是如何选择购房区域了。据南宁市情,购房区域从大体上可以分为中心城区及近郊区。两者区别为中心城区配套齐全但多为高层,社区规模较小,价格高。近郊区配套有待完善,但社区规模大,价格较低。因此选择不同的区域代表您选择了完全不同的两种生活方式。到底哪种生活方式适合您,可以从自己多年来的生活地域和生活习惯做出判断,也可以到两种不同的区域体验一下。从小的方面来说,如果不愿意自己的生活因为购房出现太大的改变,应考虑房产与本人及配偶工作单位之间的交通状况,包括公共交通体系、路况和路程长短。如果有小孩,教育设施也应该考虑到位。 3、对自己的偿贷能力做好心理准备。 如果您准备一次性付款,那么最好还是能准备一定的家庭应急资金。如果您决定贷款,就需要对贷款后的生活做好安排。由于贷款是固定的一项生活支出,这就需要您有相对稳定的工作及收入来源。同时,由于增加了贷款的支出,

新手买房注意事项

新手买房注意事项 一、买房目标的确定 理性和有规划的消费——购房的前提。根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘。不要一买房就是要买三室两厅,做到一步到位;而是从自己的实际情况出发,好好规划一下,其实能满足基本的居住需求就好,避免出现不必要的额外负担,而培养有梯度的消费观很重要。 二、买房首付款的积累 买房首付款的积累——购房的关键。首先初定一个目标,比如毕业后5年内支付一个首付款,那么就为了实现自己这个目标,合理的分配一下你的收入。每月固定的留出一部分资金出来,制定出一个定期定额的计划。因为如果开通了定期定额的强制储蓄计划,那么每个月必须得固定提出一笔资金,从而意味着可用资金必定减少,那么消费一定可以更加理性。点点滴滴的积累就是一笔财富。此外,建议也可先向父母借首付款,日后陆续返还,缩短积累时间和降低潜在的涨价成本。 三、买房常识的学习 学习一些地产基础知识——购房的必需。房屋因为涉及的金额巨大,购买它是一个比较专业的行为。而在一些发达国家,有着成熟和专业的房屋经纪人可以为个人购房者提供专业的咨询和服务,法律法规和操作程序也比较规范,个人买房已经有了一套比较成熟的模式,过程也比较轻松。但是,目前国内的房地产市场还没有培养出这种专业的针对个人购房者的房屋经纪人。因此,买房前学习一些房地产基础知识是必需的。 四、买房范围的筛选 选择适合自己的楼盘——购房量力而行。面积小、首付少、总价底的楼盘适合年轻人。建议可购买市中心的二手小房子或是新开盘的小户型。二手小房子的优势是交通便利、配套方面成熟、价格相对优惠;此外,由于年轻人的工作流动性还相当大,所以考虑一个交通合适的地方,即使工作变换而搬迁,出行还能依旧方便。新开盘的小户型的优势是户型更合理、居住舒适性较高、未来投资回报率相对较高。 五、出行时间成本的节省 购房前还应考虑出行的时间成本。因为我们不难发现,穿越城市的时间成本和交通成本正变得越来越昂贵。如果每天花费2小时在交通上,那么1月=60小时=2.5天,1年=730小时=30天,50年=36500小时=1520天=4年。 开车或乘公交车的上班族,若平均一天有两个小时花在交通上,一年就有约一个月的时间待在车里。如果把这每天花掉的两个小时集中起来,连续不断地坐一个月车,或不眠不休地开一个月车,就能体会其时间数量的可观了。反之,如果把这些时间花在工作上或其他方面,则能创造更多的效益。如果再将时限放大到50年,时间成本的价值就显得惊人了。 确定5公里生活圈 提醒要买房的朋友,把握5公里生活圈,是衡量购房效益和购房质量的一个有效参数,支出的成本越小,表明所购房屋的性价比越高。这样一来,买房后额外付出的钱也会越来越少。 六、购房费用的了解

初次买房注意事项——广居网

初次买房注意事项

广居网:https://www.wendangku.net/doc/e8336464.html, ?一、买房目标的确定 ?理性和有规划的消费——购房的前提。根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘。不要一买房就是要买三室两厅,做到一步到位;而是从自己的实际情况出发,好好规划一下,其实能满足基本的居住需求就好,避免出现不必要的额外负担,而培养有梯度的消费观很重要。二、买房首付款的积累 ?二、买房首付款的积累 ?购房的关键。首先初定一个目标,比如毕业后5年内支付一个首付款,那么就为了实现自己这个目标,合理的分配一下你的收入。每月固定的留出一部分资金出来,制定出一个定期定额的计划。因为如果开通了定期定额的强制储蓄计划,那么每个月必须得固定提出一笔资金,从而意味着可用资金必定减少,那么消费一定可以更加理性。点点滴滴的积累就是一笔财富。此外,建议也可先向父母借首付款,日后陆续返还,缩短积累时间和降低潜在的涨价成本。三、买房常识的学习 ?三、学习一些地产基础知识 ?购房的必需。房屋因为涉及的金额巨大,购买它是一个比较专业的行为。而在一些发达国家,有着成熟和专业的房屋经纪人可以为个人购房者提供专业的咨询和服务,法律法规和操作程序也比较规范,个人买房已经有了一套比较成熟的模式,过程也比较轻松。但是,目前国内的房地产市场还没有培养出这种专业的针对个人购房者的房屋经纪人。因此,买房前学习一些房地产基础知识是必需的。

百度经验:广居网分页?四、买房范围的筛选 ?选择适合自己的楼盘——购房量力而行。面积小、首付少、总价底的楼盘适合年轻人。建议可购买市中心的二手小房子或是新开盘的小户型。二手小房子的优势是交通便利、配套方面成熟、价格相对优惠;此外,由于年轻人的工作流动性还相当大,所以考虑一个交通合适的地方,即使工作变换而搬迁,出行还能依旧方便。新开盘的小户型的优势是户型更合理、居住舒适性较高、未来投资回报率相对较高。 ?五、出行时间成本的节省 ?购房前还应考虑出行的时间成本。因为我们不难发现,穿越城市的时间成本和交通成本正变得越来越昂贵。如果每天花费2小时在交通上,那么1月=60小时=2.5天,1年=730小时=30天,50年=36500小时=1520天=4年。 ?开车或乘公交车的上班族,若平均一天有两个小时花在交通上,一年就有约一个月的时间待在车里。如果把这每天花掉的两个小时集中起来,连续不断地坐一个月车,或不眠不休地开一个月车,就能体会其时间数量的可观了。 反之,如果把这些时间花在工作上或其他方面,则能创造更多的效益。如果再将时限放大到50年,时间成本的价值就显得惊人了。 ?确定5公里生活圈 ?提醒要买房的朋友,把握5公里生活圈,是衡量购房效益和购房质量的一个有效参数,支出的成本越小,表明所购房屋的性价比越高。这样一来,买房后额外付出的钱也会越来越少。

购房须知

一、购房前需要了解房产的哪些情况? (一)在买房时您必须先看房地产开发商和销售商是否具有“五证”。 五证是指在房地产开发过程中,由各个行业管理部门审核并颁发的各种法律性文件。主要包括:国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房预售许可证(如果是现房销售,则为商品房销售许可证)。开发商要完全具备上述条件,您才可放心购买。 (二)在购置房产时您应注意,卖房人是否真正拥有房屋的处分权。 尤其是购买二手房时,应当仔细辨别房产证的真假,注意卖房人是否是真正的房屋所有人。还要知道该房产是否位于经批准征用、拆迁或划拨建设用地的范围内,否则很有可能最终无法办理过户手续,拿不到房产证。如果这样,您的权益就无法得到法律保障。一旦出现问题,您极有可能处于“财房两失”的境地。 (三)购房人还要尽可能了解开发商的资金运转情况和负债情况,清楚所要购买的房产是否设定了抵押。 设定了抵押的房产未经抵押权人同意不能随便出售;即使经过了同意,这样的房产还是容易出问题,抵押权人一旦要求实现抵押权,您的利益就得不到保障,还有可能陷入一场官司中去,被拖得心力交瘁。 另外,您在购买所谓的“房改房”等被有关机关限制产权转移的房产时也要加以注意。因为此类房屋所有权人很可能无权出售自己的房产,即使是允许出售的房屋,您也应该向有关部门查询一下,看其是否具备可以当作商品房出售的条件再购买,否则您所签订的房屋买卖合同很有可能被确认为无效,您的利益同样会受到损害。 二、购买房产要注意什么? 在购房以前对房产的一些具体问题进行必要的了解是十分重要的,这是房屋买卖行为的基础,也是房屋买卖合同可以成立的决定性要件。在这里要特别强调注意在合同中约定违约责任的承担问题,违约责任的约定一定要对等,否则最终吃亏的是消费者。一般承担违约责任的违约事项包括: (一)签订认购书后,购房者不买房或要求换房,开发商不卖房或要求换房; (二)开发商不按期交房; (三)面积变动超过约定幅度; (四)房屋装修标准、质量不合要求,保修不到位; (五)产权过户手续不全或不能按期办理; (六)购房者不按期付款; 综上所述,购买房产时必须做好充分准备,因为实际购买房屋的过程中会遇到各种各样复杂的问题,令人防不胜防,措手不及。只有在平时掌握各方面的知识与法律有关规定,才可以在购房时避免不必要的麻烦。

购房须知(2013版)

2013 购房须知 限购政策何时松动?政府和银行的利益捆绑在一起?什么时候我们的房价才能触底?是买涨不买跌还是见好就收?不论情况怎么的千变万化,我们都得时时刻刻做买方的准备,那么正规的买房流程和手续才是我们在没有买房或者是将要买房的之前应该做好的一地步: 在现在房价不断攀升,楼市监管不严的情况下,如何才能有效合理的规划自己的购买现房计划,以下将从不同情况进行分析: 1.购买商品房的一般步骤 (1)确认开发商是否是有合法手续的房地产公司 房地产公司销售现房,按照《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的规定,应当具备“五证”和“两书”。“五证”即:《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》,“两书”即:《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,关键是检查有无《商品房销售证》。预售时应具备“五证”,关键是检查有无《商品房预售许可证》。 发展商应当明示的事项:一是开发资质和营业执照;二是商品房预售许可证及经批准销售的平面图、立面图;三是项目开发进度和竣工交付使用时间;四是项目及其配套设施的平面示意图;五是商品房的结构类型、户型、装修标准,公共和公用建筑面积的分摊方法;六是预售商品房的价格和付款方法;七是商品房预售的专用账户;八是物业管理事项;九是法律、法规规定的;其他事项。 (2)签订认购书 在和开发商沟通洽谈满意之后,购房者会到售楼处签订认购书,并交纳定金。在签订认购书前,作为销售方的开发商应将《签约须知》及相关的宣传资料和相关文件交给购房者,并应实事求是地介绍项目的进展情况。购房者一定要认真阅读《签约须知》及有关的宣传资料和相关文件。认购书中应约定签订正式购房合同时,因条款达不成一致意见,卖方应退回定金。 (3)签订合同 购房者在售楼处签订认购书后,应在规定的时间内到售楼处签订正式买卖契约。买卖契约规定买卖双方的权利和义务。每个购房人花巨资购买房产,都要对契约的每一条进行审查、询问。在订立商品房买卖合同之前,房地产开发企业还应当向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》;对示范文本的补充部分要格外重视。 (4)办理预售登记及转让 登记:办理预售登记对保护房屋买卖双方权益十分重要,对履约有所保障。只有办理完预售、预购登记后协议才生效。签订契约30日内,买卖双方应到房屋土地管理部门办理预售预购登记手续。一般由开发商统一办理,买卖双方也可以共同委托律师办理上述手续。 转让:买方如转让其预购的商品房,买方与转受人在预售契约上做背书。在背书签字之日后,双方持有关证件到房地产管理部门办理登记,在转让登记上签字。 (5)办理人住 在购房人入住前,发展商要统一审查其付款情况,确认无误后再签收房屋交接验收单。 同时安排签订物业管理合同。合同中有接受物业管理公司管理的条款,所以人住前,必须安排买方与物业管理公司签订物业管理合同,交纳物业管理费用。需特别强调的是,签收房屋后,视为购房人接受房屋,在开发商未取得竣工验收或房屋质量有问题时,均可拒绝签收。

某楼盘营销策划方案分析

一、前言 二、物业概述 三、目标购房群 四、营销阻碍及对策 五、形象定位 六、广告宣传 七、费用预算 八、专业精神和职业水准将为您带来不一样的效果 前言 一、太原楼市分析 个性化、形象化竞争日益激烈,将成为太原市地产发展的潮流。物业项目要取得优异的销售业绩,就必须把握时机,尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力,把自身打造成极富个性和口碑,拥有良好公众形象的楼盘。 二、项目物业概述(略) 三、项目物业的优势与不足 优势: 1、位置优越,交通便捷 位置优越:处于北城区的成熟社区之中心;徒步3分钟即可到达酒店、食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。 交通便捷:公共交通比较便捷,有三趟公交线路途径本案 2、区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全 室外设施:活动广场、小区幼儿园、医院、购物广场、篮球场 室内设施:桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉OK酒廊 3、小户型 2房2厅、3房2厅,面积68.79——106.92平方米之间的小户型,以及提供菜单式装修,对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。 不足: 1、环境建设缺乏吸引性景观

环境建设缺乏吸引性景观,不利于引发目标购房群兴趣;不利于提升HS花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆;同时也不利于满足区内居民的荣誉感。(现代住宅不仅要满足居住的需要,还要满足居住者特殊的心理需求) 2、物业管理缺乏特色服务 物业管理方面未能根据目标购房群的职业特点和实际需求(事业有成、时尚、享受)开展特色服务,使HS 花园在服务方面缺乏了应有的个性和吸引力。 四、目标购房群 1、年龄在35——60岁之间经济富裕有投资意识或有习惯在北城生活的中老年人 家庭构成:1—3口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年 2、年龄在28——45岁之间事业蒸蒸日上月收入在3000元以上时尚、享受在北城工作的管理者或小私营业主 家庭构成:1—3口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年 五、项目物业营销阻碍及对策 阻碍: 1、HS花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。 2、区内商铺经营状况不景气,销售业绩不佳。 对策: 1、把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特别单位重新命名炒作,作为特价单位适时限量发售。通过广告炒作、整体形象和价格之间的落差以及增值赠送来促进销售。 2、商铺经营不景气,销售业绩不佳,究其原因有二。 一是区内人气不旺,二是HS花园离大型购物中心太近。 故对策有二: 一、引爆住宅销售,带旺区内人气,促进商铺的经营和销售; 二、根据区内居民的职业特点、年龄结构、心理特征、追求喜好和实际需求开展特色经营。例如:高品味的酒廊、咖啡厅等。 六、形象定位 根据物业项目的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段,我们把物业项目定位为:凸显人生至高境界,完美人生超凡享受的非常住宅。 主体广告语: 辉煌人生,超凡享受

购房须知五大问题(2014最新版)

购房须知五大问题最新版 购房须知五大问题 购买期房应当注意充分了解开发商地情况,包括营业执照、开发资质、以往业绩、信誉实力等等;充分了解所购房产地情况,购房前应要求开发商出具五证原件:即国有土地使用证,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证,建设工程开工许可证,商品房预售许可证.文档收集自网络,仅用于个人学习()订金问题 购期房一般要交付订金,对于订金地交付法律是有明文规定地,如开发商提出“无理”要求,你可依法拒之,或在事后诉之法院,由法院认定合同无效,让法院帮你把多付地钱要回来.《担保法》第八十九条规定:“当事人可以约定一方向对方给付订金作为债权地担保.债务人履行债务后,订金应抵行债务地,无权要求返还订金;接受订金地一方不履行债务地,应当双倍返还订金.订金应当以书面形式约定,当事人在订金合同中应约定交付订金地期限.订金合同从实际交付订金之日起生效,订金地数额由当事人约定,但不得超出合同标地额地.”文档收集自网络,仅用于个人学习 由此可见,第一,订金条款并不具否订立订金条款;第二,应当在订金条款中注明不履行合同地具体情况;第交付订金前要充分了解自己履行合同地能力,如果没有能力履行合同,就不要交付订金,因为交付订金合同才会生效;第四,要分清订金和预付款地区别.预付款也是预先支付,但它地性质与订时事先支付地是预付款,就不能适用订金地罚则.文档收集自网络,仅用于个人学习 ()不可抗力问题 《民法通则》第条明确规定:他人损害地,不承担民事责任.”一旦延期交房,开发商多以“不可抗力”为由推卸责任.为防止这方面地损失,购房人在签约时,一定要对涉及到不可抗力地有关条款给予高度重视,购房合同示范文本中延期交房地免责条款有两条:一是“人力不可抗拒地自然灾害”;二是“施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决”.从实际发生地商品房买卖纠纷来看,因“施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决”问题产生地纠纷较多.文档收集自网络,仅用于个人学习()面积问题 《合同法》第条规定:“依法成立地合同,对当事人具有法律约束力.当事人应当按照约定履行自己地义务,不得擅自变更或解除合同.依法成立地合同,受法律保护.”因此,要防止面积纠纷,关键是订好合同.期房最大地特征是在预售合同订立时,房屋所有权并未现实存在,有关房屋状况只能体现在图纸上,这样,使得按图纸预测地建筑面积和竣工后现场实测地建筑面积常有误差.而预售商品格又往往是按图纸预测地建筑面积来计算地.文档收集自网络,仅用于个人学习 ()产权证问题 根据《城市房地产管理法》地规定,下列房地产不得转让(包括买卖):以出让方式取得土地使用权地,不符合房地产条件地;司法机关和行政机关依法裁定,决定查封其他形式限制房地产权利地;依法收回土地使用权地;有房地产,未得到其他有人书面同意地;权有争议地;未依法登记领取权书地;法律、行政法规规定禁止转让地其他情形.在期房纠纷中,很多是关于房屋产权证地发放期限地,开发商解释产权证地发放进度为何一再拖延时,一个常用借口是有关部门不给办.其实,根据《城市房屋权理办法》规定,登记机关是指房地产行政主管机关,登记机关在对申请人地申请进行审查后,凡权清楚、产权来源资料齐全地,登记机关应在受理登记之日起两个月内核准登记并颁发房屋产权证.也就是说,造成房屋产权证迟迟办不下来地原因很可能在于开发商,比如开发手续不健全、欠缴出让金等,一于这些情况,购房人就要提高警惕,一方面了解能否解决,一方面考虑是否要放弃购买该房产地计划. 文档收集自网络,仅用于个人学习 消费者购房前五大须知最新版 如何在购置房产时不上当受骗,做一个精明地消费者?碰上“霸王条款”地消费者又该如何妥善处理?愉景房产集团副总经理李宁为广大消费者支出五大招.文档收集自网络,仅用于个人学习 现象一:先搞清楚是“套内面积”还是“建筑面积” 就差这么两个字,不说不知道,一说吓一跳.据悉,现在有些房地产开发商在售房地时候喜欢玩文字游戏.在购房单价里将“套内面积”写成“建筑面积”.很多消费者稍不注意就会在这一条款上吃亏.文档收集自网络,仅用于个人学习

买房须知

多层住宅和高层住宅该如何选择? 在各种住宅类型里,多层一般是指6、7层高的楼,高层是指6、7层以上。多层住宅和高层住宅各有特点,不能简单地说哪种好,应从结构、成本、面积、质量、房型、物业管理收费等多方面考虑。 从建设质量上看,一般情况下,高层的建造标准、建造质量要高于多层。普通多层住宅一般为砖混凝结构,而高层住宅由于它为钢筋混凝现浇,地基深而结实,墙体厚实,不渗水,抗震性能好于多层,整栋大楼不会下沉变形;而且折旧年限长。 高层视野较开阔,空气质量较好,噪音小;自然风大,有的房间不需装空调可节约电费;采光较好,日照时间长,有的朝向太阳照射达到七八个小时之久。 从房屋实际使用面积看,高层的得房率比多层低,即购买相同建筑面积的住房,高层的套内建筑面积低于多层的套内建筑面积。住宅的面积既包括使用面积,也包括住宅的公共部位,如楼梯间等公共面积的分摊。高层住宅由于有电梯、电梯等候间、地下室等,需分摊的公用面积较多层的要多。 高层上下楼有电梯可代步,出入方便,老人,残疾人和病人可以免去爬楼登高之苦;可一旦电梯发生故障,上下楼比较困难。 综上所述,一般认为多层要比高层好一些,多层的最佳楼层为3至4层,高层为8至11层。 高层住宅楼楼层如何选择? A 选择层次要考虑以下几个因素: (1)遮挡及采光情况; (2)生活的便利程度; (3)环境要求;

(4)家庭人口年龄构成及健康状况; (5)住宅楼的总层数。 一般来说,层次越高,遮挡越少,采光越好,且能避开低层次楼内外嘈杂环境及临街的交通噪声和粉尘污染,特别适合于在家生活时间较短的中青年人居住;层次低,上下楼比较方便,适宜于老年人居住,可增加其户外活动的机会。 哪些层次属于好层次,同样也与住宅楼的总层数有关,同样四五层在多层住宅中属于高层次,而在高层住宅中又属于低层次。一般来说,在不考虑个人因素的情况下,住宅楼在总层数的1/3以上、2/3以下为较好层次,如六层住宅楼以三四层,十八层塔楼以六层至十二层为最佳。此另外对层次的选择,还与购房者对数字的偏好有关,如喜欢8、9,讨厌13、14,等等。 住宅楼的首层由于受遮挡可能性最大,且有污水外溢、地面潮湿的可能,人来人往安全性差,在购房者选择层次时往往不被看好;住宅楼顶层建筑质量问题发生频率高,如渗漏,并且存在隔热不好,供水不足,上下楼最为不便等缺陷,许多人买房最忌买底层和顶层。 B 怎么选底层? 首先,要仔细检查防潮设计和措施。防潮措施不过关,长期住在这种房子里,不仅电器、家具易生锈、发霉,人也易患风湿性关节炎。 其次,注意各种管道是否畅通,底层因邻近各种管道尤其是下水道,如果管道质量差或设计不合理,则管道易堵塞,特别是化粪池封闭不严管路不畅,也往往易滋生蚊蝇且臭气冲天。再次,注意采光问题,底层因处在楼房最底层,在众楼环抱之中,故其采光和通风往往受到限制。最好请专家或技术人员帮助鉴定一下。 C 怎么选顶层?

购房须知:购房指引

购房须知:购房指引 装修是要到房屋交房后才需要的,那么前期又该如何选择一套自己心仪的房子?放心装装修网将在本文里系统性的为您一一说明。下面请看放心装装修网购房须知。 一、买房的第一因素是钱的因素。 其实对于绝大部分工薪阶层来说,他们买房都采用较为潮流的按揭模式(也是我们所称的贷款)。当然如果你银两宽松就另当别论了。贷款也是需要量力而行。不管你的贷款期多长数量多大,你的贷款原则是,月供额一定不应超过家庭月均收入的40%。在确定以上的因素后,大概你也就知道那一类的房子你能承受得起了。 二、买市区房还是买离市区较远的房子? 1、首先一点你要确定房子离你的工作地点的距离。你可以按乘坐公交车计算一下往返时间。如果在半小时内的,就属于近距离,半小时到1小时的,属于中等距离。如果超过1小时的,那么就属于远距的了,如果超过1.5小时的,那么这时候你就可以开始不用考虑它了。 2、你上班是否自己有车?但是如果你开车上班的单程时间超过1小时的,那么你就得考虑一下了,因为油费负担的各个方面将是你不得不考虑的一个很大的问题。

三、户型 户型的优劣,对于你来说是一个保值或者即时贬值的问题。 四、交通 交通的第一层意义其实是指你外出乘坐的公共交通。交通的第二层意义那就不仅仅是指你出入市区和你来往工作地点的交通,而且你还得看看电梯的大小和数量如何。 五、社区服务 社区配套服务包括了大社区服务和小社区服务的分别但实质都是一样的,这只是一个归属的问题。社区配套服务最主要的就是包括了治安管理、教育设施、医疗机构以及肉菜市场等等。 六、小区环境 现在的住宅区逐步向小区化发展单栋楼房的住宅已经越来越少了,至少可以说已经不再是主流了。 七、日常费用 居住在现代城市,什么费用都可能会发生。包括环境卫生和水电费等等,另外还要注意一点是大厦管理费(包括电梯保养费)以及公共设施维护费、本体维护费等等。

购房须知(2011版)

购房须知 在现在房价不断攀升,楼市监管不严的情况下,如何才能有效合理的规划自己的购买现房计划,以下将从不同情况进行分析: 1.购买商品房的一般步骤 (1)确认开发商是否是有合法手续的房地产公司 房地产公司销售现房,按照《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的规定,应当具备“五证”和“两书”。“五证”即:《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》,“两书”即:《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,关键是检查有无《商品房销售证》。预售时应具备“五证”,关键是检查有无《商品房预售许可证》。 发展商应当明示的事项:一是开发资质和营业执照;二是商品房预售许可证及经批准销售的平面图、立面图;三是项目开发进度和竣工交付使用时间;四是项目及其配套设施的平面示意图;五是商品房的结构类型、户型、装修标准,公共和公用建筑面积的分摊方法;六是预售商品房的价格和付款方法;七是商品房预售的专用账户;八是物业管理事项;九是法律、法规规定的;其他事项。 (2)签订认购书 在和开发商沟通洽谈满意之后,购房者会到售楼处签订认购书,并交纳定金。在签订认购书前,作为销售方的开发商应将《签约须知》及相关的宣传资料和相关文件交给购房者,并应实事求是地介绍项目的进展情况。购房者一定要认真阅读《签约须知》及有关的宣传资料和相关文件。认购书中应约定签订正式购房合同时,因条款达不成一致意见,卖方应退回定金。 (3)签订合同 购房者在售楼处签订认购书后,应在规定的时间内到售楼处签订正式买卖契约。买卖契约规定买卖双方的权利和义务。每个购房人花巨资购买房产,都要对契约的每一条进行审查、询问。在订立商品房买卖合同之前,房地产开发企业还应当向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》;对示范文本的补充部分要格外重视。 (4)办理预售登记及转让 登记:办理预售登记对保护房屋买卖双方权益十分重要,对履约有所保障。只有办理完预售、预购登记后协议才生效。签订契约30日内,买卖双方应到房屋土地管理部门办理预售预购登记手续。一般由开发商统一办理,买卖双方也可以共同委托律师办理上述手续。 转让:买方如转让其预购的商品房,买方与转受人在预售契约上做背书。在背书签字之日后,双方持有关证件到房地产管理部门办理登记,在转让登记上签字。 (5)办理人住 在购房人入住前,发展商要统一审查其付款情况,确认无误后再签收房屋交接验收单。 同时安排签订物业管理合同。合同中有接受物业管理公司管理的条款,所以人住前,必须安排买方与物业管理公司签订物业管理合同,交纳物业管理费用。需特别强调的是,签收房屋后,视为购房人接受房屋,在开发商未取得竣工验收或房屋质量有问题时,均可拒绝签收。 (6)产权过户、领取产权证 发展商最后要为业主办理房产过户手续,最终办理房地产权证。 2.看开发商是否“五证”俱全

购房须知五大问题

遇到房地产法问题?赢了网律师为你免费解惑!访问>> https://www.wendangku.net/doc/e8336464.html, 购房须知五大问题 购买期房应当注意充分了解开发商的情况,包括营业执照、开发资质、以往业绩、信誉实力等等;充分了解所购房产的情况,购房前应要求开发商出具五证原件:即国有土地使用证,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证,建设工程开工许可证,商品房预售许可证。 (1)订金问题 购期房一般要交付订金,对于订金的交付法律是有明文规定的,如开发商提出“无理”要求,你可依法拒之,或在事后诉之法院,由法院认定合同无效,让法院帮你把多付的钱要回来。《担保法》第八十九条规定:“当事人可以约定一方向对方给付订金作为债权的担保。债务人履行债务后,订金应抵行债务的,无权要求返还订金;接受订金的一方不履行债务的,应当双倍返还订金。订金应当以书面形式约定,当事人在订金合同中应约定交付订金的期限。订金合同从实际交付订金之日起生效,订金的数额由当事人约定,但不得超出合同标的额的。”

由此可见,第一,订金条款并不具否订立订金条款;第二,应当在订金条款中注明不履行合同的具体情况;第交付订金前要充分了解自己履行合同的能力,如果没有能力履行合同,就不要交付订金,因为交付订金合同才会生效;第四,要分清订金和预付款的区别。预付款也是预先支付,但它的性质与订时事先支付的是预付款,就不能适用订金的罚则。 (2)不可抗力问题 《民法通则》第条明确规定:他人损害的,不承担民事责任。”一旦延期交房,开发商多以“不可抗力”为由推卸责任。为防止这方面的损失,购房人在签约时,一定要对涉及到不可抗力的有关条款给予高度重视,购房合同示范文本中延期交房的免责条款有两条:一是“人力不可抗拒的自然灾害”; 二是“施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决”。从实际发生的商品房买卖纠纷来看,因“施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决”问题产生的纠纷较多。 (3)面积问题 《合同法》第条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或解除合

澳大利亚购房须知

澳大利亚购房须知 许多移民澳洲的客人第一次买房的时候,是为了买房而买房,没有做足功课,在购买的时候忽略了许多费用。在这里,对这些费用我们作以下深入地了解,帮助您更好的计划在澳大利亚买房和投资。 购房成本包括(以35万澳币的房子举例): ?过户律师的费用(大约600澳币) ?放贷机构的费用(大约1000澳币) ?房屋结构检查的费用(大约300澳币) ?房东保险费(大约350澳币) ?印花税(大约13800澳币) ?房屋及财产保险费(大约600澳币) ?市容建设费用(大约1400澳币) ?搬家费用(大约300澳币) ?地产代理费用(大约7000费用) 接着我们简单介绍下各种费用 贷款机构费用 就是贷款机构都会向新屋贷款人收取一次性的开户费用和其他的手续费。而有一些贷款机构为争取业务会免除该项收费。大多数的银行还会根据不同的产品也收取一定的年度费用或者月费用。 市容建设费用 一些定期交给澳大利亚区委会的费用,它们通常会每季度收取。包括市容维护,垃圾处理,水费和土地税。根据不同的区,收取的费用高低不等。 房屋结构检查费用 在您买房之前,对房屋结构和虫害进行检查是必要的。这样不仅可以让您免受不诚实卖主的欺骗,也通常是贷款方发贷款之前所要求的。小的房子或公寓的检查费为$250, 而大的房产的改种费用将超过$1000。虫害的检查费约为$100.

印花税费用 各州政府都对购买房征收印花税。征收比例因州而异,上每个州政府的网站都会看到一个计算器,然后可以根据不同的房价算出所需要的印花税价格。印花税之外,您还需要承担两项附带的政府的登记费,一项是按揭登记费,一项是房产所有权转移登记费。如果您是在维多利亚州购买期房,您有权获得印花税的大幅折扣或优惠,不同的州,优惠的幅度也不同,另外还要根据您购买的房产价格而定 律师过户费 房屋所有权的合法转让,一般由律师,职业办理不动产转让证书的律师来进行。律师费用一般会在$400-$1000不等,再加上各种交割费、存取款费以及名目繁多的政府杂费等,这个费用还会更高。这些都是不可避免的程序性费用。 安歇、房屋财产、房东保险 如果您的贷款额度高于房屋价格的80%,您必须交按揭保险金。这将在您不能还款时给予贷款机构以一定的保证。然后防止您的房屋有任何以外物理损伤,和房屋内部财产丢失,您还需要交纳房屋财产保险。 如果您买的是投资房,建议再买房东保险。保护你以房东身份发生的一切意外,比如说房客不交房租逃跑,或房客对房屋的毁坏等等。 搬家费用和地产代理费 请专业的搬家公司为您搬家,可以减轻很多压力,但是收费为$300到$1000不等。另外如果您卖旧房买新房,别忘了计算地产代理商的费用。大多数的公司会收取相当于出售价格的百分之二左右的佣金。

买房须知潜规则

开盘绝对没好房子,美女售楼小姐曝卖房潜规则。全球知名的民意测验咨询公司盖洛普最新发布的一项调查显示,和过去相比,中国低收入群体的吃住条件有显著的改善,但富人却比过去更买不起房子 1)大家购房所的保险费其实是可以打八五折的,不要在售楼处买保单,外面的保险公司都可以为你打折。 2)开盘绝对没好房子,好的房子全部被保留,然后每个月推出几套,但单价升得很快,要么就是你有关系,我们才给你好的房子。 3)广告没有一个是真的,千万不要相信其中的外立面颜色,很多造出来比画的难看多了 4)售楼员会用许多方法来逼你去买房,让你无时无刻感到紧张,这时你千万要冷静。要自己看中才买 5)别以为高层中的九到十一楼不错,那你就大错了,这些楼层正好是扬灰层,脏空气到这个高度就会停顿,我们是不会告诉你们的 6)别对景观抱太大的希望,树和草是在交房前一个月从外地买来直接插土进去的,所以能多多存活就不错了 7)别以为面砖的外墙是好的,其实面砖漏水比涂料漏水几率大多了,在国外都是用的高级涂料,没人用面砖当外墙 8)别以为实测面积是对的,其实测绘局都被我们买通,少你一个平米你也看不出来,但是国家就只承认他的测绘报告 9)绿化率,容积率大多都是与实际不相符,千万别相信我们,我们只是听工程部随便说说的,能对八成就不错了 10)漏水和外立面的材料根本没关系,你们要关心的是桩有多深,因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大,造成外墙裂缝才漏水的 11)开盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好,千万别信,这些人大多是公司的领导来捧场的 12)注意,有人代理公司来代理的楼盘他们通常花样最多,比如排队买号等,但是开发商直接销售就不会搞很多花头,那是因为代理商想赚开发商更多的代理费 13)如果报纸广告上的哪个楼盘单独印了一个房型,那你千万不要去买这个房型,不是卖不掉的就是位置有问题,我们叫最后冲刺,你想啊,他干嘛不印其他的呢 14)到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控本子,这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了,哪些房子还在,这本东西特别准,只有少数楼盘会做一份假的 15)一个好的施工单位关键是看他工地是否干净,建材堆放是否井井有条 16)不要相信物业管理会是广告上的外资单位管理,通常只买他们的一个名字,然后叫物业顾问,这些外资物业公司通常只为单价在一万以上的楼盘来服务,别的其实都由本地公司来管理 17)不要相信建筑设计是什么美国或加拿大公司,这也是假的,国家规定外资设计单位不能单独参与一个楼盘的建筑设计,而必须是外加一个国内设计公司来共同设计,但是真正做出房型的就是国内公司,弄个外国名字只是满足你们的崇洋媚外的心理

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