房地产证券化

房地产证券化

房地产证券化，是指将对房地产的投资转化为证券形态，从而使投资人与房地产投资标的物之间的物权关系转化为债权性质的有价证券形式。从广义上讲，房地产证券化可以分为以下四种形式。

一是房地产企业进行股份制经营，包括直接或间接成为房地产上市公司，从而使一般房地产企业与证券相融合，也包括一般上市公司通过收购、兼并、控股投资房地产企业等形式进入房地产业，从而使上市公司与房地产业结合。

二是以基金形式表现的证券化，有四种，第一种是消费基金，汇集居民以住房消费资金积累为目的的住房资金；第二种是投资基金，汇集投资者的资金投资于房地产的基金，这种基金一般不直接从事具体房地产项目的开发；第三种是资产运营型基金，以房地产投资信托为代表，即不进行项目投资活动，而是直接运作房地产资产，由此而产生经济收益作为基金回报；第四种，在实际情况中，还存在已经具备权益关系但未以证券化方式表现的基金形式，它们只要将权益以有价证券形式表现出来就构成房地产证券化，可称之为“准房地产证券化”，这主要是住房公积金和住房合作社两大类形式。

三是以债券形式表现的证券化，有两种主要形式：其一是直接发行的房地产项目债券，针对具体的房地产项目标的，由投资方或开发企业委托金融机构发行。其二是派生出来的债券，主要以资产支撑证

券和抵押支撑证券为代表。资产支撑证券是目前国际资本市场发展最快、最具活力的证券化形式，即以房地产资产（或房地产财产权利）为担保，靠该资产收益偿还的债券。

四是住宅抵押贷款证券化，是指金融机构对住房抵押贷款进行包装组合，将一定数量的，在贷款期限、利率、抵押范围、类型等方面具备共性的抵押贷款以发行债券的方式出售给投资者，包括抵押债券及由抵押贷款支持、担保的各种证券。它将使整个住房金融市场与资本市场直接联系，降低了金融机构开展住宅抵押贷款的成本，扩大融资渠道，并为广大投资者增加新的投资机会。

房地产业是一个高投入的行业，高投入在带来高收益的同时也必然带来高风险。正是这种高投入、高风险的行业特性决定了房地产业和金融业如漆似胶的关系，房地产业的每一步发展都离不开金融业的支持，金融业的每一次创新也都会给房地产业带来巨大的发展空间。而我国多年以来形成的以银行为主要融资渠道的房地产金融体系僵化、单一，不仅使现有金融系统积累了大量的金融风险，而且客观上限制了房地产业的发展。随着我国住房制度的改革和房地产业建设的加快，突破房地产金融的瓶颈限制，加速房地产金融业的创新势在必行。房地产证券化正是在这样的呼唤中来到中国。

房地产证券化是当代经济、金融证券化的典型代表，是一国经济发展到较高阶段的必然趋势。20世纪70年代以来，西方国家金融业发生了重大变化，一直占据金融业主导地位的银行业面临着挑战，而证券

化却在竞争中得到了迅速发展，成为国际金融创新的三大主要趋势之一。在金融证券化浪潮中，房地产证券化成了金融银行业实践结构变化和新的国际金融工具创新的主要内容之一。我国目前对于房地产证券化还处于研讨和摸索阶段。而要在我国发展房地产证券化，首先要研讨的就是中国到底需不需要房地产证券化以及中国目前是否具备了房地产证券化的条件。本文主要围绕这两个问题展开。

一、房地产证券化的必要性论证

1、有利于提高银行资产的流动性，释放金融风险。

由于个人住房抵押贷款期限比较长，而商业银行资金来源以短期为主，因而产生了由于"短存长贷"引发的流动性问题。虽然目前我国商业银行个人住房抵押贷款占全部贷款的比例不到4%，资金也比较宽松，流动性没问题。但是，由于业务发展的不平衡，个人住房抵押贷款发展最快的建行，其余额占全部贷款金额的比重已超过9%，上海、深圳等业务开展较早地区的一些中小银行有的已接近30% 。参照发达的市场经济国家，我国的住房抵押贷款业务还有很大的增长空间，银行资产的流动性风险逐渐显现出来。而房地产证券化的一个重要功能就是通过预先出售抵押贷款，提早回笼资金，从而降低流动性风险。其次，改善了银行资产负债结构。住房抵押贷款是一种期限长、流动性差的业务，银行又很难在短期内对负债结构做出相应的调整，抵押贷款证券化为金融机构根据变化的市场环境及时调整自己资产负债

结构提供了有效的途径。再次，提高了银行的资本利用率。抵押贷款证券化能够使银行从容地通过出售高风险资产，有效地降低资产结构中高风险资产的比率，提高资本杠杆效应，以较少的资本获取较大的利润。最后，有利于商业银行拓展资金来源，并增加中间业务收入。如果将商业银行的资产，特别是优质的住房抵押贷款证券化，并由民间资本来持有，会拓展银行资金来源。而且商业银行也可以通过不断的发放贷款和服务贷款回收等途径增加中间收入，并且这种收入没有太大的风险。

2、有利于拓展房地产业资金来源，构建良好的房地产运行机制。

目前，我国商品房空置量已超过７０００万平方米，积压其上的国有商业银行贷款已超过２０００亿，再加上新建的商品房，要想全面启动房市，约需要３５００亿元的巨额资金。同时，在房市全面启动之后，为了保证房地产业的持续稳定发展，近期内每年至少还得投入不低于３０００亿元的金融支持。这样巨大的资金缺口仅靠我国现有的住宅金融支持是远远不够的，而推行房地产证券化，直接向社会融资并且融资的规模可以不受银行等中介机构的制约，有助于迅速筹集资金、建立良好的资金投入机制。同时，房地产证券面值灵活，易流通，可以克服房地产投资规模大，建设周期长的弊端，消除市场进入障碍，解决我国现阶段巨额存款和巨额资金需求的矛盾。其次，房地产证券化的实现有助于构建良好的房地产运行机制。当前，房地产市场积聚了大量的社会资金，流动性差，容易带来较大的风险。实行房

地产证券化，可利用证券的流通性，将房地产这一长期资产同市场的短期资金联系，大大增强资产的流动性，从而增加抗风险的能力。而且，资金以证券化的方式实现，各投资主题就能直接到市场上寻求资金来源，减少相互依赖性，降低串联系统风险。如果允许保险公司、投资基金、住房公积金参与到房地产金融市场体系中，资产的持有者分散，将有利于整个房地产风险的分散，这对市场的长期发展无疑是有利的。

3、有利于健全我国的资本市场，扩大投资渠道。

房地产证券化作为重要的金融创新工具，给资本市场带来的重大变化是融资方式的创新，将大大丰富我国金融投资工具，有利于增加我国资本市场融资工具的可选择性，房地产证券化可使筹资者通过资本市场直接筹资而无须向银行贷款或透支，同时其较低的融资成本有利于提高我国资本市场的运作效率。此外，房地产证券化有助于促进证券市场的完善，此过程中，发起人、服务人、发行人、投资银行、信用提高机构、信用评级机构、资产管理人和投资者等都将获得锻炼，有利于推进我国资本市场的现代化和规范化发展。对广大投资者而言，开辟了一条宽广的投资渠道，按国外的经验，由于这种证券有较高的预期收益作支持，且相对股票市场风险小，比银行存款收益率高，是一种较为理想的投资品种。投资者可以通过这种方式分享房地产业的高额利润。

不仅如此，房地产证券化的实行对其他资产的证券化还具有巨大的示范和推进作用。

二、房地产证券化的可行性论证

1、我国已经具备了进行房地产证券化的良好经济环境。

首先，从整个国家的宏观经济基础而言，我国经济运行状况良好，金融体制改革不断深化，为房地产的证券化创造了一个稳定的大环境。同时，宏观经济需要房地产有效投资和有效需求进行拉动。当前国民经济发展需要房地产作为新的积极增长点，房地产证券化发展有利于促进房地产市场和房地产业的发展。

其次，我国居民拥有大量储蓄。到1998年6月末，我国居民的储蓄存款余额已经达到5万亿。这样一个拥有大量节余资金的群体，将为房地产证券化及其上市创造一个必要的市场环境。最后，房地产市场本身也对房地产证券化提出了迫切的要求。一方面，我国房地产开发市场潜在容量大。据预测，仅1999年开发面积按可比价折算需投入资金达4220亿元以上，将比1998年增长14.1%，而现在我国大多数开发企业不具备雄厚的开发资本；另一方面，住房消费需求巨大。根据国家统计局资料，我国人均4平方米以下的困难户还有325万户，如本世纪末达到人均12平方米，解决困难户需要住房9100万平方米，以每平方米1500元计算，住房消费资金为1355亿元。如此庞大的

资金缺口不可能仅仅依靠国家财政，也不可能完全依靠银行，房地产证券化势在必行。

2、我国已经初步具备住房抵押贷款一级市场的雏形。众所周知，住房抵押贷款是最容易进行证券化的优质资产之一，其原始债务人信用较高，资金流动性稳定，安全性高，各国的资产证券化无不起源于住房抵押贷款证券化。而我国随着住房货币供给体制逐步取代住房福利供给体制以来，住房抵押贷款不断上升，已经初步形成规模。据统计，1998年底，商业银行自营性个人住房贷款余额只有514亿元，到2000年，这一数字已迅速增长到3306亿元，两年中增长了5倍多。在国家鼓励消费信贷的多项政策支持下，住房消费信贷不断扩大，2001年一季度，商业银行的住房等个人消费信贷增加695亿元，占同期金融机构新增贷款的20％。根据国际经验，住房贷款占全部贷款比重达到30％左右时，就有可能给银行的流动性带来威胁，商业银行就会提出住房抵押贷款证券化的要求，并可以通过住房抵押贷款证券化，源源不断地从资本市场上获得资金用于发放住房抵押贷款，以支持更多的人买房。

3、我国房地产市场体系和证券市场体系初具规模。首先，国家金融政策的适当调整和完善，使我国房地产市场已发展成为包括房地产开发、住房金融、保险等多方位、功能齐全的市场体系；其次，我国证券市场经过几年的发展逐步走向成熟和规范，证券市场监管力度正在

加大，法规体系逐步形成，证券管理、证券交易条件日趋完善，也积累了一些的发展证券市场的经验，为实行房地产证券化提供了较好的金融市场基础；第三，我国的证券市场投资者已近4000万人，他们的投资意识不断加强，投资行为正逐步走向成熟，推出高收益低风险的房地产证券，有利于分流股票市场的投机资金，降低股票市场投机气氛；第四，我国金融业为了积极稳妥地对外开放，人民银行将取消外资银行在华设立营业性分支机构的地域限制，增批外资银行经营人民币业务的机构数量，外资金融机构的抢滩登陆，既为我国金融业带来了竞争压力，也带来了全新的金融创新理论和观念，必将使我国发展房地产证券化的软环境有根本性好转。

4、法律、法规比较健全。随着社会注意市场经济体制的建立，作为其运行基础的法律框架已逐步构建起来，特别是经济立法取得重大进展，基本建立覆盖各个经济领域的法律法规体系，推进速度基本上满足了深化经济体制改革的需要。房地产市场上，法律法规渐趋完善。《银行法》、《商业银行法》、《担保法》、《公司法》、《证券法》、《信托法》、《个人住房贷款管理办法》、《企业债券管理条例》等一系列相关法规是进行房地产证券化的主要法律依据。

最后，从国外的经验来看，房地产证券化是各国资产证券化中开展最早也是数额最大最成功的业务，他们在这方面积累了许多成功的经验，有利于我国的吸收和借鉴。从国内来看，自1998年资产证券化

在我国资本市场引起了广泛关注以来，从国家金融部门到地方政府部门到国内高校和研究机构纷纷加入证券化研究的行列，为我国进行房地产证券化积累了丰富的理论基础。而且，国内已经有了房地产证券化的尝试，如最近新华信托进行的住房按揭贷款证券化。

三、我国推进资产证券化的政策建议

1、房地产证券化是一种市场行为，但也离不开政府的有力支持。依照国际经验，房地产抵押贷款证券化，抵押贷款次级市场的发展壮大，政府力量功不可没。政府能以公共信用担保，提供抵押贷款保险（包括本金保障及按期还款保证），大幅度降低了投资人由债信上的困难导致的违约风险，使主要机构的投资人对房地产抵押债权的投资意愿增加。所以，在我国房地产证券化发展的初期，为推动住房抵押证券化的发展，应成立以政府为主导的住房抵押担保与保险的专门机构，负责向发放贷款的金融机构提供担保或保险，扩大资产证券化一级市场的规模，统一抵押申请和抵押合同，并使之标准化，营造资产证券化的市场基础，为抵押贷款打包组合与分类整流创造条件。同时，政府通过制定优惠政策和有关法律法规以及监管体系，建立高效、安全的市场体系和交易规则，按照国际惯例进行财务监管和风险控制。

2、继续深化金融体制改革和住房体制改革。只有彻底取消福利分房，才能真正实现土地使用权和房屋所有权的独立化，推动房地产商品化

的进程并在此基础上实现房地产的证券化。

3、大力发展机构投资者和中介机构。政府应在强化监管的条件下逐步允许保险资金、养老基金、医疗基金等社会资金进入房地产证券化市场，使机构投资者成为资产证券化市场的主体。同时，规范评级和担保等专业服务机构的业务和服务。可以允许国内和国外少数具有资金实力、丰富经验和资信良好的金融和专业服务机构在国内设立从事证券化业务的企业，提供财务顾问，经营证券化业务。

4、制定房地产证券化所必备的法律、法规。虽然我国已经建立了较为完整的法律框架，但还是存在着许多空白和漏洞，制度缺位既为房地产证券化的实验、探索提供机遇，也对房地产证券化的发展构成制约。所以，我们应该加速立法步伐。除基础性法规外，还需要制订一些专业性的配套法规。只有通过法律手段，才能保证房地产证券化和与之相关的房地产金融活动的规范进行

房地产证券化

房地产证券化 房地产证券化，是指将对房地产的投资转化为证券形态，从而使投资人与房地产投资标的物之间的物权关系转化为债权性质的有价证券形式。从广义上讲，房地产证券化可以分为以下四种形式。 一是房地产企业进行股份制经营，包括直接或间接成为房地产上市公司，从而使一般房地产企业与证券相融合，也包括一般上市公司通过收购、兼并、控股投资房地产企业等形式进入房地产业，从而使上市公司与房地产业结合。 二是以基金形式表现的证券化，有四种，第一种是消费基金，汇集居民以住房消费资金积累为目的的住房资金；第二种是投资基金，汇集投资者的资金投资于房地产的基金，这种基金一般不直接从事具体房地产项目的开发；第三种是资产运营型基金，以房地产投资信托为代表，即不进行项目投资活动，而是直接运作房地产资产，由此而产生经济收益作为基金回报；第四种，在实际情况中，还存在已经具备权益关系但未以证券化方式表现的基金形式，它们只要将权益以有价证券形式表现出来就构成房地产证券化，可称之为“准房地产证券化”，这主要是住房公积金和住房合作社两大类形式。 三是以债券形式表现的证券化，有两种主要形式：其一是直接发行的房地产项目债券，针对具体的房地产项目标的，由投资方或开发企业委托金融机构发行。其二是派生出来的债券，主要以资产支撑证券和抵押支撑证券为代表。资产支撑证券是目前国际资本市场发展最快、最具活力的证

券化形式，即以房地产资产（或房地产财产权利）为担保，靠该资产收益偿还的债券。 四是住宅抵押贷款证券化，是指金融机构对住房抵押贷款进行包装组合，将一定数量的，在贷款期限、利率、抵押范围、类型等方面具备共性的抵押贷款以发行债券的方式出售给投资者，包括抵押债券及由抵押贷款支持、担保的各种证券。它将使整个住房金融市场与资本市场直接联系，降低了金融机构开展住宅抵押贷款的成本，扩大融资渠道，并为广大投资者增加新的投资机会。 房地产业是一个高投入的行业，高投入在带来高收益的同时也必然带来高风险。正是这种高投入、高风险的行业特性决定了房地产业和金融业如漆似胶的关系，房地产业的每一步发展都离不开金融业的支持，金融业的每一次创新也都会给房地产业带来巨大的发展空间。而我国多年以来形成的以银行为主要融资渠道的房地产金融体系僵化、单一，不仅使现有金融系统积累了大量的金融风险，而且客观上限制了房地产业的发展。随着我国住房制度的改革和房地产业建设的加快，突破房地产金融的瓶颈限制，加速房地产金融业的创新势在必行。房地产证券化正是在这样的呼唤中来到中国。 房地产证券化是当代经济、金融证券化的典型代表，是一国经济发展到较高阶段的必然趋势。20世纪70年代以来，西方国家金融业发生了重大变化，一直占据金融业主导地位的银行业面临着挑战，而证券化却在竞争中得到了迅速发展，成为国际金融创新的三大主要趋势之一。在金融证

商业地产资产证券化交易模式介绍

商业地产资产证券化交易模式介绍 我今天的分享主要分为三方面：第一，介绍目前国内证券化市场和地产相关的产品品种的基本情况；第二，介绍地产企业或者拥有物业的相关企业做资产证券产品的意义；第三，介绍在操作层面的一些相关方案、思路及需要重点关注的问题。 一、国内证券化市场上地产相关产品基本情况 1、资产证券化产品相对其它固定收益产品的特点 资产证券化在过去三四年里被讨论的非常多。所谓的资产证券化，相对其它的固定收益类产品主要有三个方面的特点： 首先，需要基础资产并依托该基础资产设计产品，包括对现金流的分析、设计产品的规模、支付的顺序和具体安排等。 其次，一般所称的证券化产品其基本要素是特殊目的载体（SPV）。最近刚刚问世的信托型的ABN得到了市场的广泛关注，这是因为此前ABN没有特殊目的载体，而现在有了这个载体，就会导致交易结构和风险隔离效果发生重要变化。因此，SPV是非常重要的要素。 最后，证券化产品一般有分层结构。其它的固定收益类融资产品，比如银行贷款，一般来说没有分层结构。证券化产品则大多都有优先、劣后的分层安排，实现了风险和收益的分割，并实现了不同投资人购买不同档次、不同风险权重和不同现金流特点的产品的效果。 这三方面的特点——基础资产、特殊目的载体、分层结构的特点和作用，就是资产证券化最核心的要素。 2、国内常见的证券化品种分类 就国内而言，最常见的证券化品种有三类：第一类，以金融机构的信贷资产为基础资产的信贷资产证券化；第二类，以企业资产为基础资产，在交易所市场发行的资产支持证券，称之为交易所企业资产证券化；第三类，在银行间市场发行的资产支持票据。还有一些新型的资产证券化或类资产证券化品种，这里不赘言。除了公开市场外，在非公开市场上也有较多的私募证券化产品。 3、国内地产相关证券化产品的主要基础资产类别 国内地产相关的资产证券化的主要基础资产类别，大体可以分为三大类，分别是与债权、物权、股权相关的资产。 第一大类，债权。债权相关的资产可以分为四大科目： 第一个科目，是标准的商业银行贷款，包括商业物业抵押贷款和个人住房抵押贷款，对应的产品分别是CMBS和RMBS。 第二个科目，是其它类型贷款，大体有三个品种：一是以信托计划为载体做的信托贷款，二是相关委托方通过银行做的委托贷款，三是市场上最近一年多比较受关注的公积金贷款，以这三类贷款或者收益权作为基础资产的证券化项目都有出现。这些项目中通常也有一些细节值得关注，比如说针对单笔委托贷款，底层需要对应酒店收入等一些基础现金流。 第三个科目，是应收账款。至少可以有三个细分类别：第一类，是购房人自付分期款，自付分期款的第一单项目是今年1月份由碧桂园作为原始权益人发行的规模为28亿的自付分期款证券化项目；第二类，是应收未收到的银行按揭贷款，市场上已经有相当多的案例；第三类，是关于工程的应收和应付款，这对很多房地产开发商来说是应付款，对工程和施工企业来说是应收款，目前也有不少这类项目要推出，包括房地产企业发起的工程应收/应付款的证券化项目。 第四个科目，是其它合同债权。合同债权是一个很大的范畴。这里所指的“其它合同债权”主要包括物业租金、物业管理费这样的细分类别。物业租金更多是基于租赁合同，物业管理费也基于约定物业管理内容的合同。这两个品种在市场上也都出现过。 目前市场上最多见的针对房地产开发企业的基础资产，主要是应收账款和其他合同债权，合计对应至少五个细分类别。 第二大类，物权。物权与贷款或应收款相比有比较大的差异，对应房地产物权的证券化品种主要是准REITs或者是REITs品种。 第三大类，股权。主要指企业整体的股权IPO。 以上就是商业地产相关证券化产品的大致分类。 4、国内一些具体证券化产品的市场表现 现在关注一些市场上的具体品种，在贷款类别，RMBS产品近期最值得关注的是实现了注册制发行。在2015年4月注册制问世之前，RMBS一共发行不到100亿元，但是2015年4月注册制问世后至今，RMBS发行了345亿元，是注册制之前的大约3.5倍，可以说注册制对推进个人住房抵押贷款证券化的快速发展起到了直接和积极的作用。目前已经获得注册的RMBS规模达到了2500亿元。

ABS专题房地产资产证券化全解析

【ABS专题】房地产资产证券化全解析 超过万亿的巨大市场前景，房地产资产证券化作为化解房地产库存的一个重要途径而被中央文件所提及，让众多资本机构觊觎这个万亿海洋。 房地产资产证券化的底层资产主要包括两方面： 1、不动产，即我们经常提到的REITs或者是类REITs； 2、债权，债权又分为既有债权和未来债权。 一、房地产投资信托（REITs） 1、什么是REITs？与我们通常讲的类REITs产品有什么区别？ 简单讲，REITs好比房地产的IPO，一般都是将房地产或持有房地产的项目公司股权装入特殊目的载体，以房地产租金以及房地产变现收入（包括房地产的增值收益）作为投资者本息收入的主要来源。以特殊目的载体是公司为例，投资者投资了REITs份额，相当于投资了一家只拥有房地产资产并以持有房地产为业的公司（各国对REITS持有房地产的比例要求不同，一般至少要求高于70%以上）。在这个架构下，REITs投资者可以真正分享房地产的增值收益，而并非是固定收益类产品或是融资主体通过一定期限实现融资需求后回购房地产。 在国际市场上，一般都要求REITs上市，也就是说一支真正的REITs在二级市场交易非常活跃。我们常常说的类REITs产品主要是以房地产租金支撑产品的利息，但是无法覆盖产品的本金；如果REITs产品流动性非常强的话，本金偿付问题就不那么突出，就像股票一样，是可以通过二级市场交易来提供流动性支撑。另一方面，持有REITs份额，就相当于持实质上有了房地产，如果房地产涨幅巨大，那么在短短的几年时间内投资者获得的收益可能就实现本金回收了；反之，一个真正的REITs，本金偿还也需要靠房地产自身的处置实现。 2、关于REITs的结构 标准REITs所采取的结构包括公司、信托以及合伙等。其中，信托方式对我国比较具有借鉴意义。比如新加坡、我国台湾地区以及香港地区，都采用了信托结构。下面是香港REITs的典型框架图：

C15020商业地产资产证券化和REITS(下)100分

一、单项选择题 1. 下面哪种投资品的风险更低？（） A. 股权型REITS B. 抵押型REITS C. 混合型REITS D. 单个房产 您的答案：B 题目分数：10 此题得分：10.0 批注： 二、多项选择题 2. 导致贷款价值比例（LTV）>100%的原因有（）。 A. 高估Cap rate B. 低估NCF C. 高估违约率 D. 高估违约损失率 您的答案：A,B 题目分数：10 此题得分：10.0 批注： 3. 国外CMBS的投资者主要包括（）。 A. 人寿保险 B. 养老基金 C. 互通基金 D. 对冲基金 您的答案：C,A,D,B 题目分数：10 此题得分：10.0 批注： 4. 美国立法机构对REITS在下面哪些方面有限制性要求?（） A. 红利分配 B. 组织形式 C. 收入构成

D. 股权结构 您的答案：D,A,C,B 题目分数：10 此题得分：10.0 批注： 5. 下列属于抵押型REITS特点的有（）。 A. 直接拥有房地产 B. 租金收入为主要收入来源 C. CMBS价值变动为收入来源 D. 利息收入为收入来源 您的答案：D,C 题目分数：10 此题得分：10.0 批注： 三、判断题 6. CMBS投资的一个风险是贷款的集中度过高。（） 您的答案：正确 题目分数：10 此题得分：10.0 批注： 7. 房地产投资信托是房地产资产证券化的一种，它将众多分散的 资金集于一体，并通过专家经营、专业化管理的方式，专门从事房地产领域的开发、买卖、租赁、管理等活动。（） 您的答案：正确 题目分数：10 此题得分：10.0 批注： 8. CMBS作为一个证券化产品，机构投资者通过购买CMBS可以间 接参与对商业地产的投资,但并不能达到充分分散投资风险的作 用。（） 您的答案：错误 题目分数：10

房地产金融试题

一、香港房地产发展成功的原因 1.高地价政策 2.政府控制土地开发 3.活跃的房地产投资企业 4.稳定的税费以及完善法律制度等 二、房地产证券化的特征 1基础资产的法律形式是合同权利 2、参与者众多，法律关系复杂 3、独特的融资模式 4、安全系数高 5、证券品种多样化，适合于投资 6、政策性强 三、除了商业银行贷款外，房地产开发商还有哪些融资渠道？ 1.大力推动房地产证券化，向社会大众筹集开发资金。有关监管部门应该适当放松对房地产上市公司的严格限制，扩大融资渠道，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会上大量的小规模闲散资金。 2.将保险资金引入住宅融资市场。保险资金比较稳定、数额巨大，比较适合投资于住宅产业的开发，有利于提高投资规模。 3.鼓励发行公司债券，吸引社会剩余资金投资房地产业。

4.积极发展住房公积金贷款。可以利用公积金贷款具有政策补贴、利息低的特点，以满足部分居民的购房需要。 （划线部分为关键词，答出即可得分） 四、什么是房地产信托有何作用？ 房地产信托机构接受委托人的委托，为了收益人的利益代为管理、处置委托人托管的房地产以及相关资财的一种信托行为。 作用 1.信托机构通过开办各种与房地产业相关的信托业务，可以为资财的所有者提供广泛的理财服务。 2. 利用房地产信托的社会理财只能，提高经济效益，促进房地产业的发展。 3.在信托机构为委托人办理涉及房地产资金信托的业务中，开辟了房地产业筹资融资的新渠道、新方式，客观上起到了融通房地产资金的作用。 4.信托机构可以利用其拥有的多种专业的专门人才和专业资格为房地产业提供多种多样的相关服务。 五、房地产抵押：指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保，在债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分作为抵押物的房地产，并优先受偿。

上海房地产的18种融资渠道

上海房地产的18种融资渠道 房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。同时，融资渠道作为产业链中的首环，一直以来便是房地产开发的瓶颈，需要金融业和健全的资金市场作为后盾。然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求,因此必须对房地产的融资途径进行分析，确定最优的融资结构。 1．自有资金：开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款，以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。 2．预收房款预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。 3．建设单位垫资：一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一种是延期支付工程款。据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制，严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。2004年起国家大力清欠农民工工资，继而引发大力清欠工程款，使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。

房地产资产证券化的定义及主要形式

试论当今中国房地产资产证券化进行融资内容提要：房地产资产证券化主要有四种形式，即表外处理、表内处理、抵押贷款证券化、房地产融资租赁资产证券化。目前国内大多使用的是表内处理方式。我国房地产资产证券化刚刚起步，有很多问题需要解决，但实行资产证券化这种融资方式是不可阻挡的趋势。关键词：资产证券化金融机构 日前，由于国家加大对房地产的宏观调控，房地产投资商的资金来源大量紧缩，引起房地产界轩然大波。各相关人士纷纷发表观点，探讨房地产融资新渠道。在各种渠道当中，一个在国外已经成熟的方法受到人们的密切关注，那就是房地产的资产证券化。 一、房地产资产证券化的定义及主要形式 房地产资产证券化，是指从事房地产的企业以及其他金融机构将其所拥有的资产转换成股票、股份或债券，发行到证券市场上进行自由交易，使房地产资本的运转社会化。 房地产资产证券化最早是在60年代的美国兴起于住房抵押证券，并在80年代广泛扩大到其他行业。和其他行业的资产证券化相同，房地产资产证券化是将企业不流通的存量资产或可预见的未来收益构造和转变成为可流通的金融产品的过程。房地产证券化的发展需依托完备而发达的社会资本市场，将房地产资产社会化。 在金融界，房地产资产证券化的形式有很多种，归纳起来目前业内主要有以下四类： 1、表外处理——以销售实现的证券化 房地产公司将自有资产出售给SPV（专业操作资产证券化的中介机构）。该资产经出售后与原公司（发起人）的债务隔离。SPV通过中介使该资产信用提高（资产收益保证担保、保险、发起人连带偿付责任等）。由投资银行进行证券化设计，向投资人发行ABS（信贷资产证券化）收回现金用于向发起人购买资产。 2、表内处理——以资产担保而融资的证券化 房地产公司将自己名下的资产收益出售给SPV，向投资人发行ABS融资。由于该资产没有实现销售，房地产公司是以该资产为证券偿付的抵押担保，该资产还在发起人的资产负债表上。 3、抵押贷款证券化 由贷款银行将抵押贷款本息收益组合，出售给SPV，并通过投资银行发行资产支持证券的过程。它使银行的长期贷款变成可流通的证券加速了银行资金周转，降低

房地产证券化

我国房地产证券化—— 之商业地产证券化与住房抵押贷款证券化 房产0801 刘巨袁健 摘要：在世界金融证券化浪潮中，房地产证券化成了金融银行业实践结构变化和新的国际金融工具创新的主要类容之一。而我国房地产行业现状看来，商业地产在将来的发展有很大空间，住宅地产则需要发展住房抵押贷款二级市场。因此，我们着重讨论了商业地产证券化的重要性和住房抵押贷款证券化。 关键词：房地产证券化；商业地产证券化；住房抵押贷款证券化 第一篇 商业地产证券化的重要性 从6月20日起，央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是半年内第6次上调了。按5月末人民币存款余额76.73万亿元计算，本次上调存准率将直接冻资3836.5亿元。全国房地产开发企业资金问题已渐接近预警区，无疑，融资之困会渐浮出水面。 其实，投资渠道窄、开发商资金短缺等问题一直困扰着这一行业的发展。商业地产不同于住宅的开发，商业地产一直处于开发周期长、资金占用数额大、回笼资金缓慢的状态。一个大型商业项目动辄数十亿元以上的投资，仅靠开发企业自有资金肯定是不够的。比如做只租不售的长线经营，那就必须找到能够为其提供资金支持的合作者。因资金量需求比较大，任何个人或机构想独立持有商业物业的难度非常大。开发商筹措资金，首先考虑的是低成本的银行信贷。这是传统的商业思想，通过与银行的金融资本合作，既规避了单一投资的风险，又可以获得一个比较稳定合理的投资回报。但是由于受到楼市调控政策的影响，银行贷款收紧。但是如果采取出售商铺的资金回笼方法，则对商业地产的后期经营管理无疑是釜底抽薪，最终会导致整个项目的失败。 如果资金问题得不到有效的解决，观念的转变也将难以实现，这种“先天不足”无疑限制了开发企业在商业地产领域大展拳脚。因此，最近，一些开发商开始参与到私募、信托等融资新渠道。这些行为背后的利益动机很容易理解。而这些行为所表现出来的征兆却更让人激动。 无论是私募基金、信托、项目融资还是金融租赁，这些在金融界被应用的模式正渐渐进入商业地产领域。这是一个信号，因为在众多融资渠道面前，不同的企业可以选择适合自己的不同的融资方式，有效解决商业地产企业融资渠道的问题，房地产证券化趋势渐显现其重要性。 “一些外资收购中国商业地产的背后，几乎都有证券化的结构安排。”一位房地产律师说，“澳大利亚麦格理银行收购大连万达集团商业地产就是典型例子。”这个精巧的证券化项

房地产资产证券化的定义及主要形式

试论当今中国房地产资产证券化进行融资 内容提要：房地产资产证券化主要有四种形式，即表外处理、表内处理、抵押贷款证券化、房地产融资租赁资产证券化。目前国内大多使用的是表内处理 方式。我国房地产资产证券化刚刚起步，有很多问题需要解决，但实 行资产证券化这种融资方式是不可阻挡的趋势。 关键词：资产证券化金融机构 日前，由于国家加大对房地产的宏观调控，房地产投资商的资金来源大量紧缩，引起房地产界轩然大波。各相关人士纷纷发表观点，探讨房地产融资新渠道。在各种渠道当中，一个在国外已经成熟的方法受到人们的密切关注，那就是房地产的资产证券化。 一、房地产资产证券化的定义及主要形式 房地产资产证券化，是指从事房地产的企业以及其他金融机构将其所拥有的资产转换成股票、股份或债券，发行到证券市场上进行自由交易，使房地产资本的运转社会化。 房地产资产证券化最早是在60年代的美国兴起于住房抵押证券，并在80年代广泛扩大到其他行业。和其他行业的资产证券化相同，房地产资产证券化是将企业不流通的存量资产或可预见的未来收益构造和转变成为可流通的金融产品的过程。房地产证券化的发展需依托完备而发达的社会资本市场，将房地产资产社会化。 在金融界，房地产资产证券化的形式有很多种，归纳起来目前业内主要有以下四类：1、表外处理——以销售实现的证券化 房地产公司将自有资产出售给SPV（专业操作资产证券化的中介机构）。该资产经出售后与原公司（发起人）的债务隔离。SPV通过中介使该资产信用 提高（资产收益保证担保、保险、发起人连带偿付责任等）。由投资 银行进行证券化设计，向投资人发行ABS（信贷资产证券化）收回现金 用于向发起人购买资产。 2、表内处理——以资产担保而融资的证券化

房地产项目尾款资产证券化融资计划书模版

某某证券-XX购房尾款资产支持专项计划 融资建议书 管理人 某某证券股份有限公司 二零XX年【三】月

（一）专项计划概况 1.交易概况 1)认购人通过与管理人签订《认购协议》，将认购资金以专项资产管理方式委托管理 人管理，管理人设立并管理专项计划，认购人取得资产支持证券，成为资产支持 证券持有人。 2)管理人根据与原始权益人签订的《资产买卖协议》的约定向托管人发出付款指令， 指示托管人将专项计划募集资金全部划拨至原始权益人指定的账户，用于向原始 权益人购买基础资产。基础资产即指在特定期间内，基础资产清单所列的由原始 权益人在专项计划设立日、循环购买日转让给管理人的、原始权益人依据购房合 同自基准日（含该日）起对购房合同委托人享有的应收购房尾款债权和其他权利。 3)管理人委托原始权益人作为资产服务机构，对基础资产进行管理，包括但不限于 现金流回款的资金管理、现金流回款情况的查询和报告、购房尾款合同的管理、 资料保管等。原始权益人根据《资产买卖协议》的约定，原始权益人应继续全面， 完整，及时地履行特定购房尾款合同项下的权利义务，以保证特定购房尾款合同 不因原始权益人的原因被解除、终止或导致本协议项下基础资产不再存在或受到 任何重大损害。 4)资产服务机构根据《服务协议》的约定在购房尾款归集日将基础资产产生的现金 划入资金归集账户，并将该现金流回款与XX控股的自有财产、XX控股持有或管 理的其他财产严格区分并分别记账。 5)资产服务机构根据《服务协议》的约定将基础资产所产生的并在资金归集账户中 归集的资金划转至专项计划账户，由托管人根据《托管协议》对专项计划资产进 行托管。 6)当发生任一差额支付启动事件时，差额支付承诺人根据《差额支付承诺函》的约 定将差额资金划入专项计划账户。 7)当发生任一担保启动事件时，担保人根据《担保协议》的约定将差额资金划入专 项计划账户。 8)管理人根据《计划说明书》及相关文件的约定，向托管人发出分配指令，托管人 应根据分配指令，在分配日划出相应款项分别支付专项计划费用、资产支持证券 当期收益、当期优先级资产支持证券本金。在按照约定的顺序进行分配后，专项 计划账户的剩余金额（如有）将全部支付予次级资产支持证券投资者。专项计划 的交易结构如下图所示：

2019年地产资产证券化分析框架、购房尾款ABS、供应链 ABS、物业费ABS、CMBS、类REITs

2019年地产资产证券化分析框架、购房尾款ABS、供应链 ABS、物业费ABS、CMBS、类REITs

正文目录 房地产资产证券化概览 (4) 资产证券化介绍 (4) 地产资产证券化分析框架 (5) 企业资质 (5) 基础资产 (6) 产品结构 (6) 购房尾款ABS (9) 产品结构 (9) 信用分析要点 (9) 主体信用资质对购房ABS偿付有哪些影响？ (10) 对基础资产定性与定量分析相结合 (10) 产品结构分析 (10) 案例分析 (11) 供应链ABS (12) 产品结构 (12) 信用分析要点 (12) 基础资产难以确认真实性、资产处置价值未知 (13) 供应链ABS信用分析侧重主体信用分析 (13) 物业费ABS (14) 产品结构 (14) 信用分析要点 (15) 主体信用资质是偿债能力的底线 (15) 底层资产的质量定性与定量分析相结合 (16) CMBS (17) 产品结构 (17) 信用分析要点 (17) 关注现金流不确定性风险 (18) 红博CMBS违约的启示 (18) 类REITs (19) 产品结构 (19) 信用分析要点 (19) 基础资产质量是类REITs信用分析的核心要素 (19) 结合交易结构分析主体信用资质 (20) 风险提示 (20)

图表目录 图表1：通过ABS融资的模式 (4) 图表2：房地产企业融资渠道比较 (5) 图表3：ABS产品的主要需求方 (5) 图表4：地产资产证券化分析框架 (5) 图表5：主要增信方式 (7) 图表6：ABS分层结构 (7) 图表7：发生加速清偿事件后的还款顺序 (7) 图表8：资金归集的路径 (8) 图表9：购房尾款ABS交易结构 (9) 图表10：购房尾款ABS分析框架 (9) 图表11：某购房尾款ABS基础资产情况 (11) 图表12：供应链ABS交易结构 (12) 图表13：应收账款ABS分析方法 (12) 图表14：房企偿债能力分析框架 (13) 图表15：单SPV物业费ABS交易结构 (14) 图表16：双SPV物业费ABS交易结构 (14) 图表17：物业费ABS信用分析要点 (15) 图表18：关注物业费收入质量分析 (16) 图表19：CMBS交易结构 (17) 图表20：CMBS分析框架 (17) 图表21：不同物业主要关注的因素 (18) 图表22：类REITS与CMBS比较 (19) 图表23：类REITS交易结构 (19)

海印股份首尝房地产资产证券化

海印股份首尝房地产资产证券化 将下属商业物业未来5年收益权证券化融资16亿日期：[2013年5月21日] 版次：[GC06] 版名：[上市公司] 稿源：[南方都市报] 首例房地产资产证券化项目出现。海印股份计划设立专项资产管理计划，拟募集资金16亿元，这是继华侨城A和隧道股份之后，又一家利用资产证券化融资的上市公司。 海印股份董秘潘尉接受南都记者采访时表示，虽然后续还需要经过股东大会的表决，但公司对发行成功有信心。对于融资成本，潘尉称目前还要经后续论证，但他表示，“肯定比房地产信托要低很多。” 南都记者昨日采访的投行人士和房地产研究员表示，目前房地产企业上市和再融资均暂停，海印股份若成功发行，标志着房企新的融资渠道被打通，具有标杆意义。 收益权证券化融资16亿 海印股份公告显示，本次专项资产管理计划以自成立之次日起五年内公司下属商业物业的经营收益权为基础资产，设优先级资产支持证券和次级资产支持两种证券，合计募集资金16亿元。其中，优先级资产支持证券不超过15亿元，由合格的机构投资者认购，而余下的1亿元将作为次级资产支持证券，由公司全额认购。 此次资产证券化的基础资产初步框定为公司旗下管理的15家商业 物业的未来五年的经营收益权，公司作为融资方通过这部分未来收益提前获得现金，而投资者则通过该资产支持证券还本付息的形式获得未来收益。 长江证券研究员童兰表示，海印股份自2008年转型以来，外延扩张持续提速，公司重资产扩张模式带来的资本开支压力也较大。具体来看，2013年1季报公司资产负债率为58%，长短贷为15亿，账面现金为4亿，公司2012年年报披露的在建项目的资金需求约40亿(为分期投入)。

房地产资产证券化系列—购房尾款ABS

房地产资产证券化系列（二）——购房尾款ABS 2017-03-23 本文为西政资本原创，转载请注明出处 导读2014年底，证监会和银监会分别就企业资产证券化业务和信贷资产证券化业务发布了备案制管理办法，加大了对资产证券化的引导力度。进入2015年，资产证券化步入快速发展的轨道。房地产行业ABS产品发行快速增长，2015年11月13日，“汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项管理计划”发行成功标志着国内市场上首单购房尾款资产证券化项目（以下简称购房尾款ABS）正式出炉。2016年，碧桂园、融信、金科等房地产企业均先后发行了购房尾款ABS产品。购房尾款ABS产品成为房地产企业提前将资产变现，降低回款压力，加快资金回笼速度，提高资金利用率的有利融资途径。 目录 一、购房尾款ABS概述 1.定义 2.发行购房尾款ABS的意义 3.购房尾款ABS的一般交易结构及流程 4.购房尾款的法律性质及相关法律风险 二、购房尾款ABS的法律实务操作 1.基础资产的入池标准及赎回 2.循环购买解决现金流的期限错配 3.现金流的隔离处置 4.现金流归集、分配与监管

5.交易结构可引入的增信方式 三、与房地产企业相关的应收账款类ABS模式拓展 一、购房尾款ABS概述 1定义 购房尾款，是指在商品房销售过程中，购房人与房地产企业项目公司签订《商品房买卖合同（预售）》（期房）或《商品房买卖合同》（现房）后，根据上述购房合同的约定，购房人支付部分首付款及剩余部分的购房款。根据购房人选择的付款方式不同，购房尾款的来源可分为商业银行按揭贷款、住房公积金贷款、分期付款尾款或组合贷款（商业银行按揭贷款+住房公积金贷款）。购房尾款作为房地产企业房屋销售后应予以取得的款项，归属于房地产企业的应收账款。 购房尾款ABS是以购房尾款作为基础资产，房地产企业通过将上述应收账款通过筛选后进行打包，出售给特殊目的载体（SPV)，SPV作为发行人以购房尾款产生的后续可预测的、持续现金流作为本息偿付来源，发行资产支持证券的一种证券化产品。 2发行购房尾款ABS的意义 2.1减轻回款压力 房地产行业属于资金密集型行业，在房地产开发过程中，房地产企业往往面临较大的资金压力，只有在楼盘开盘销售后，开发资金才能逐步回笼。由于商品房买卖标的额大，普通购房者无法一次性支付大额的购房款，需要借助银行按揭或分期付款的方式购房。在房地产企业与购房人正式签署完购房合同后，后续的购房

房地产资产证券化

超过万亿的巨大市场前景，房地产资产证券化作为化解房地产库存的一个重要途径而被中央文件所提及，让众多资本机构觊觎这个万亿海洋。 房地产资产证券化的底层资产主要包括两方面： 1、不动产，即我们经常提到的REITs或者是类REITs； 2、债权，债权又分为既有债权和未来债权。 一、房地产投资信托（REITs） 1、什么是REITs？与我们通常讲的类REITs产品有什么区别？ 简单讲，REITs好比房地产的IPO，一般都是将房地产或持有房地产的项目公司股权装入特殊目的载体，以房地产租金以及房地产变现收入（包括房地产的增值收益）作为投资者本息收入的主要来源。以特殊目的载体是公司为例，投资者投资了REITs份额，相当于投资了一家只拥有房地产资产并以持有房地产为业的公司（各国对REITS持有房地产的比例要求不同，一般至少要求高于70%以上）。在这个架构下，REITs投资者可以真正分享房地产的增值收益，而并非是固定收益类产品或是融资主体通过一定期限实现融资需求后回购房地产。 在国际市场上，一般都要求REITs上市，也就是说一支真正的REITs在二级市场交易非常活跃。我们常常说的类REITs产品主要是以房地产租金支撑产品的利息，但是无法覆盖产品的本金；如果REITs产品流动性非常强的话，本金偿付问题就不那么突出，就像股票一样，是可以通过二级市场交易来提供流动性支撑。另一方面，持有REITs份额，就相当于持实质上有了房地产，如果房地产涨幅巨大，那么在短短的几年时间内投资者获得的收益可能就实现本金回收了；反之，一个真正的REITs，本金偿还也需要靠房地产自身的处置实现。 2、关于REITs的结构 标准REITs所采取的结构包括公司、信托以及合伙等。其中，信托方式对我国比较具有借鉴意义。比如新加坡、我国台湾地区以及香港地区，都采用了信托结构。下面是香港REITs的典型框架图：

【2018-2019】我国资产证券化的发展现状分析-优秀word范文 (3页)

【2018-2019】我国资产证券化的发展现状分析-优秀word范文 本文部分内容来自网络，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将予以删除！ == 本文为word格式，下载后可随意编辑修改！ == 我国资产证券化的发展现状分析 一、引言 资产证券化是指通过结构金融理论支持下的相关技术，对符合证券化要求资产 的风险和收益要素进行分离和重组，使其成为能够满足不同风险偏好者的投资 需求并在金融市场上可以自由流通的证券。进行证券化的资产一般都是缺乏流 动性但可以带来稳定预期收益的中长期资产，存在由于短存长贷期限错配导致 的利率风险，进行证券化操作后能够有效提高资源的配置效率，并将集中于银 行等货币市场金融机构的道德风险向本就应当承担其资金融通功能的资本市场 进行转化和分散。20世纪60年代末，关国的资产证券化在当今互联网金融技 术蓬勃发展的推动下，即使经历了次贷危机的猛烈冲击，却依旧焕发着勃勃生机，在产品创新和结构设计上更为成熟和稳健，并引领着席卷欧洲、澳大利亚、亚非拉等国家的金融创新浪潮。相比之下，我国的资产证券化之路起步较晚， 发展也相对缓慢，但随着经济新常态下必将迎来快速发展机遇期。 二、我国资产证券化的发展历程 (一)始于20世纪90年代初的探索阶段 三亚市开发建设总公司在1992年发行以土地为标的的三亚地产投资券，成为房地产资产证券化的先行者也成为在我国进行资产证券化最早的探索案例。随后，离岸资产证券化主要是不良资产证券化的尝试也取得了不错的效果，中国高质量、高存量的不良贷款资产受到了国际投资者的肯定和青睐。但由于早期相关 法律法规的缺失，尽管201X年颁布实施的《信托法》对于优先权益的确定和真实销售的鉴定已有明确的规定，但其他相关流程的规定诸如信息披露等方而都 不尽完善。 (二)201X年正式试点阶段 信贷资产证券化第一次试点于201X年3月正式启动，由国家开发银行采用优先级债券在银行间债券市场公开发行、次级档债券以私募方式发行两种发行方式 成功发行的第一期开元CLO项口，成为试点以来的第一个规范化项口。随后， 由中国建设银行作为发起机构，中信信托投资有限公司作为委托机构，对优先 级在银行间债券市场上公开发行、次级证券向建行定向发行来作为信用支持的MBS产品，成为我国第一例成功发行的住房抵押贷款证券化产品。之后信贷资 产支持证券的第二批试点进一步在201X年启动。此外，企业资产证券化产品的

房地产资产证券化系列—购房尾款ABS

房地产资产证券化系列（二）一一购房尾款ABS 2017-03-23 本文为西政资本原创，转载请注明出处 导读20PP年底，证监会和银监会分别就企业资产证券化业务和信贷资产证券化业务发布了备案制管理办法，加大了对资产证券化的引导力度。进入2015年， 资产证券化步入快速发展的轨道。房地产行业ABS产品发行快速增长，2015年11月13日，“汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项管理计划”发行成功标志着国内市场上首单购房尾款资产证券化项目（以下简称购房尾款ABS正式出 炉。2016年，碧桂园、融信、金科等房地产企业均先后发行了购房尾款ABS产品。购房尾款ABS产品成为房地产企业提前将资产变现，降低回款压力，加快资 金回笼速度，提高资金利用率的有利融资途径。 目录 一、购房尾款ABS既述 1.定义 2.发行购房尾款ABS的意义 3.购房尾款ABS的一般交易结构及流程 4.购房尾款的法律性质及相关法律风险 二、购房尾款ABS的法律实务操作 1.基础资产的入池标准及赎回 2.循环购买解决现金流的期限错配 3.现金流的隔离处置 4.现金流归集、分配与监管 5.交易结构可引入的增信方式 三、与房地产企业相关的应收账款类ABS模式拓展 一、购房尾款ABS概述 1定义

发行主体 所有公司制法人 不限，符合国家政策的融资主体均可，包 购房尾款，是指在商品房销售过程中，购房人与房地产企业项目公司签订 《商品 房买卖合同（预售）》（期房）或《商品房买卖合同》（现房）后，根据上述购 房合同的约定，购房人支付部分首付款及剩余部分的购房款。根据购房人选择的 付款方式不同，购房尾款的来源可分为商业银行按揭贷款、住房公积金贷款、分 期付款尾款或组合贷款（商业银行按揭贷款 +住房公积金贷款）。购房尾款作为 房地产企业房屋销售后应予以取得的款项，归属于房地产企业的应收账款。 购房尾款ABS 是以购房尾款作为基础资产，房地产企业通过将上述应收账款通过 筛选后进行打包，出售给特殊目的载体（SPV ）, SPV 乍为发行人以购房尾款产生 的后续可预测的、持续现金流作为本息偿付来源，发行资产支持证券的一种证券 化产品。 2发行购房尾款ABS 的意义 2.1减轻回款压力 房地产行业属于资金密集型行业，在房地产开发过程中，房地产企业往往面临较 大的资金压力，只有在楼盘开盘销售后，开发资金才能逐步回笼。由于商品房买 卖标的额大，普通购房者无法一次性支付大额的购房款， 需要借助银行按揭或分 期付款的方式购房。在房地产企业与购房人正式签署完购房合同后，后续的购房 尾款需要等待银行贷款审批及购房人的分期支付。 银行或住房公积金中心根据购 房人的资质等相关贷款申请资料对贷款申请进行审核，贷款审批流程大概需要3 个月到6个月左右的时间。因此楼盘在开盘销售后，即使销售的业绩良好，房地 产企业想要拿到全部的购房资金却实实在在需要等待 3个月甚至更长的时间。同 时，进行新一轮的开发建设又有大量的资金需求，需要迫切解决资金回笼问题。 通过发行购房尾款ABS 产品，由SPV 将发行资产支持证券得到的认购资金一次性 购买购房尾款基础资产，房地产企业得到一次性出售基础资产的对价， 获得原本 需要长时间回笼的资金，大大减轻了回款压力，有力保证了后续的开发建设。 2.2获得更高的信用评级，降低融资成本 房地产企业的融资途径一般有银行贷款、发行企业债券、中票、公司债券等债务 融资工具。通过上述方式进行债务融资时，均需要对融资主体进行信用评级， 发 债的实质信用基础为房地产企业主体信用。 发行资产证券化产品，不需要依赖于 房地产企业本身的信用等级，其信用基础可根据基础资产真实出售的情况及风险 隔离程度的不同，而采取单独对资产进行信用评级决定资产证券化产品信用等 级，或采取资产 信用加主体信用的方式增加资产证券化产品的信用等级。 公司债融资和资产证券化融资的区别

2018年房地产行业资产证券化专题研究报告

２０１８年房地产行业资产证券化专题研究报告

目录 1.薛定谔的地产：资产证券化 (4) 1.1.ABS按监管机构不同分为四类 (4) 1.2.短期内，私募抵押型REITs和权益型REITs仍将是主流 (6) 2.魔方公寓——首单公寓行业ABS产品 (8) 2.1.采用“信托受益权+专项计划”的双SPV架构 (8) 2.2.专项计划的增信措施 (9) 2.3.魔方公寓——传统的商业地产运作模式 (10) 3.自如——首单房屋租金分期类ABS产品 (12) 3.1.采用“信托受益权+专项计划”的双SPV循环架构 (12) 3.2.专项计划的增信措施 (14) 3.3.自如——仍处规模化的投入期 (14) 4.新派公寓——首单长租公寓权益型类REITS (16) 4.1.采用“契约型私募基金+专项计划”架构 (16) 4.2.专项计划的增信措施 (17) 4.3.新派公寓——为数不多的重资产运营 (18) 5.保利地产——首单储架发行类REITs (20) 5.1.采用“私募基金+专项计划”架构 (21) 5.2.专项计划的增信措施 (21) 5.3.整租方保利商业与保利安平——公寓与养老运营商 (23) 5.3.1.保利商业于2016年开始运营自主品牌公寓：瑜璟阁、N+ 23 5.3.2.保利安平已开业运营2家“和熹会”老年公寓 (24) 6.投资建议 (25) 7.风险提示 (25) 图表目录 图1：按监管机构不同，ABS划分为四类 (4) 图2：2017年ABS产品基础资产类型更加丰富 (5) 图3：中国REITs家族及其亲戚们 (6) 图4：采用“专项计划+信托受益权”的双SPV架构 (9) 图5：魔方公寓A户型平面图 (10) 图6：魔方公寓B户型平面图 (11) 图7：魔方公寓C户型平面图 (11) 图8：截至2016年6月底为止，公司股权结构如下图所示： (11) 图9：采用“专项计划+信托受益权”的双SPV架构 (13) 图10：左晖先生为自如实际控制人 (15) 图11：标的资产新派公寓北京CBD店是用有限合伙制的赛富不动产基金收购的 (16) 图12：新派公寓整体交易结构 (17) 图13：新派提倡一种新的生活方式，用两个30打造白领们的幸福生活19 图14：保利专项计划基本交易结构示意图 (21)

房地产资产证券化系列购房尾款ABS

精心整理 房地产资产证券化系列（二）——购房尾款ABS 2017-03-23 本文为西政资本原创，转载请注明出处 导读????2014年底，证监会和银监会分别就企业资产证券化业务和信贷资产证券化业务发布了备案制管理办法，加大了对资产证券化的引导力度。进入2015年，资产证券化步入快速发展的轨道。房地产行业ABS 产品发行快速增长，2015年11月13日，“汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项管理计划”发行成功标志着国内市场上首单购房尾款资产证券化项目（以下简称购房尾款ABS ）正式出炉。2016年，碧桂园、融信、金科等房地产企业均先后发行了购房尾款ABS 产品。购房尾款ABS 目?录 ????1.????2.????3.????4.????1.????2.????3.????4.????5.三、与房地产企业相关的应收账款类ABS 模式拓展 一、购房尾款ABS 概述 1定义 ????????购房尾款，是指在商品房销售过程中，购房人与房地产企业项目公司签订《商品房买卖合同（预售）》（期房）或《商品房买卖合同》（现房）后，根据上述购房合同的约定，购房人支付部分首付款及剩余部分的购房款。根据购房人选择的付款方式不同，购房尾款的来源可分为商业银

行按揭贷款、住房公积金贷款、分期付款尾款或组合贷款（商业银行按揭贷款+住房公积金贷款）。购房尾款作为房地产企业房屋销售后应予以取得的款项，归属于房地产企业的应收账款。 购房尾款ABS是以购房尾款作为基础资产，房地产企业通过将上述应收账款通过筛选后进行打包，出售给特殊目的载体（SPV)，SPV作为发行人以购房尾款产生的后续可预测的、持续现金流作为本息偿付来源，发行资产支持证券的一种证券化产品。 2发行购房尾款ABS的意义 2.1减轻回款压力 只 6个 发行主体所有公司制法人不限，符合国家政策的融资主体均可，包 括国民所有制企业、事业单位及其他融资 主体 融资主体发行人原始权益人 信用基础公司信用资产信用/资产信用、主体信用 法律关系债权债务基础资产真实出售、风险（破产）隔离 产品类型单层设计结构化设计：内、外增信措施 信息披露披露发行人财务信息一般原始权益人，不披露财务信息；特殊