2012年1-5月全国房地产开发经营数据解读[1]

中国指数研究院

中国房地产指数系统

1. 价格：结构性因素导致销售均价继续回升，百城住宅均价同比环比再次双降

1-5月，全国商品房和住宅销售均价分别为5869元/平方米和5482元/平方米，同比分别上涨3.8%和3.4%，东部地区销售占比提高这一结构性变化是主要因素。中国房地产指数系统百城价格指数显示，5月，全国100个城市住宅平均价格环比下跌0.31%，自2011年9月以来连续9个月环比下跌，其中26个城市环比上涨，73个城市环比下跌。

2. 需求：商品房和住宅销售指标同比降幅继续缩小，销售额降幅低于销售面积

1-5月，全国商品房销售面积和销售额同比分别下降12.4%和9.1%，降幅比1-4月缩小1.0和2.7个百分点，住宅销售面积和销售额同比分别下降13.5%和10.6%。另外，东部地区商品房销售面积和销售额降幅依然为三大区域中最高，但降幅继续收窄，表明5月市场回升仍主要源自东部，其占比有所扩大，这也是全国销售价格结构性上升，销售额降幅低于销售面积降幅的主要原因。

3. 供应：投资增速持续回落，新开工面积降幅进一步扩大

1-5月，各类供应指标增速继续下滑，但下滑速度有所放缓。房地产开发投资额为22213亿元，同比增长18.5%，增速比1-4月回落0.2个百分点；住宅开发投资同比增长13.6%，较1-4月回落0.3个百分点。东部地区房地产开发投资增速略有扩大，但仍为三大区域中最低。房屋新开工面积为7.3亿平方米，同比下降4.3%，降幅比1-4月扩大0.1个百分点；住宅新开工面积继续下降，同比减少8.2%，降幅比1-4月扩大0.3个百分点。

4. 资金来源：增速略有提高，定金及预付款和个人按揭贷款降幅缩小

1-5月，房地产开发企业本年资金来源3.42万亿元，同比增长5.7%，增速比1-4月扩大0.6个百分点。其中，定金及预付款和个人按揭贷款同比分别下降4.0%、2.9%，降幅比1-4月分别缩小2.3个百分点和2.4个百分点，表明4-5月销量的回升使得开发企业资金压力略有缓解。国内贷款占比继续下滑至18.4%，仍高于2011年15.1%的水平。

小结：销售降幅收窄，投资增速持续走低，新开工继续下降，资金压力略有缓解

价格方面，受东部地区销售回升的结构性影响，1-5月销售均价同比上涨3.8%。但从此前中国指数研究院公布的百城价格指数来看，全国100个城市住宅均价在5月同比环比再次双降，重点城市部分项目价格试探性上涨，但全国整体仍稳中有降。需求方面，1-5月商品房和住宅的销售指标降幅继续收窄，销售额降幅低于销售面积降幅，主要由于东部地区销售占比继续扩大；中国指数研究院重点监测城市数据显示，5月新房成交量显著回升，达到去年2月以来最高水平，1-5月总成交量同比增长5%，但仍低于2010年同期水平。供应方面，1-5月房屋新开工和房地产开发投资额增速低位徘徊，下滑速度有所放缓，东部地区投资增速略有放大但仍为最低。资金来源方面，总资金来源增速略有提高，定金及预付款和个人按揭贷款降幅继续缩小，4-5月销售回升使得开发企业资金压力继续得到缓解。总体来看，5月底央行自去年年底来第三次下调存准率，6月8日进一步公布三年半来的首次利率下调，明确货币环境继续为经济企稳提供支持，进一步带动刚性需求和部分改善性需求入市，成交量逐渐平稳回升，标志着房地产市场最差的时候已经结束。但是，房地产调控大环境仍维持从紧，企业库存依旧高企、资金压力依旧存在，若在此时盲目涨价，成交量回升态势则不能持续。建议企业借助货币政策调整带来的时间窗口调价出货，有利于成交量趋稳，也有利于房地产调控政策的平稳。

报告撰写：

潘雪佳 panxuejia@https://www.wendangku.net/doc/e01938596.html, 吴 珊 wushan@https://www.wendangku.net/doc/e01938596.html, 李映雪 liyingxue@https://www.wendangku.net/doc/e01938596.html, 许 梁 xuliang@https://www.wendangku.net/doc/e01938596.html,

2012年1-5月全国房地产开发经营数据解读 2012年6月11日

中国指数研究院 中国房地产指数系统 电 话：010-********

邮 箱：hetian@https://www.wendangku.net/doc/e01938596.html,

近期部分专题报告：

政策类：

2012年6月6日，住建部官员接受新华社采访解读：稳增长背景下，坚持房地产调控政策不动摇2012年5月28日，厦门澄清限购微调：稳增长背景下，厦门澄清限购微调传闻将降低调控放松预期2012年5月15日，2012年住房用地供应计划点评：计划更务实，多种手段确保住房用地供给

2012年5月14日，央行年内第二次降存准率：旨在宏观经济稳定而非“救楼市”，对房地产利好有限2012年5月10日，扬州成品住房补贴政策解读：涉及面小奖励比例低，市场期望不能过高

2012年4月23日，“房改”以来我国房地产市场分析及展望

2012年3月14日，温总理答记者问解读：房价远远没有回到合理价位，调控不能放松

2012年3月5日，2012年《政府工作报告》解读：继续明确调控不放松，稳定政策预期

2012年2月22日，国土资源部2012年新政解读：市场监管不放松，土地供应更务实

2012年2月16日，“京十五条”周年记：市场剧烈变化，政策继续从紧

2012年2月13日，芜湖新政叫停解读：房地产调控善始敬终，调控不放松预期增强

2012年1月10日，从住建部等部门会议看2012房地产政策动向

2011年12月14日，2011中央经济工作会议解读：从“调结构”的高度认识房地产调控

2011年11月18日，政策叠加导致房地产市场继续调整可能性较大

2011年11月8日，温家宝总理首提下调房价，进一步彰显中央政府加强调控决心

2011年9月19日，“限价”代替“限购”，政策执行变相放松

2011年8月22日，全国保障房开工提速，金融支持力度进一步加大

市场类：

2012年5月31日，2012年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力百强研究

2012年4月12日，2012年1季度中国房地产市场研究报告

2012年3月20日，2011-2012年中国商业地产市场研究报告

2012年2月22日，2012年北京房地产市场发展研究报告

2012年1月17日，中国房地产指数系统百城价格指数2011年市场总结与2012年趋势展望

2011年11月25日，货币信贷政策对房地产市场的影响研究

2011年9月9日，2011年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力百强研究

2011年6-9月，长三角、珠三角、环渤海、中部、东北、西南及西北地区地级以上城市投资吸引力分析2011年7月4日，2011年中国房地产业资金状况系列专题

2011年3月31日，2010年中国城市房地产开发投资吸引力研究

一、价格：结构性因素导致销售均价继续回升，百城住宅均价同比环比再次双降

图：2004年至今全国商品房和住宅均价及其同比增速

-20%

-10%0%10%20%30%0

1000

20003000400050006000

7000元/平方米

商品房均价(左)

住宅均价(左)

商品房均价同比增长率(右)

住宅均价同比增长率(右)

数据来源：CREIS 中指数据，国家统计局

1-5月，全国商品房和住宅销售均价分别为5869元/平方米和5482元/平方米，与2011年同期相比分别上涨3.8%和3.4%，与1-4月均价相比分别上涨1.9%和1.6%。

根据百城价格指数的调查数据，5月，全国100个城市住宅平均价格为8684元/平方米，与4月相比下跌0.31%，已经是连续第九个月环比下跌，其中，26个城市环比上涨，73个城市环比下跌。与去年同期相比，100个城市住宅均价下跌1.53%，同比连续第二个月出现下跌。另外，十大城市平均价格为15314元/平方米，环比4月下跌0.50%。

表：2011年1月至今全国100个城市住宅价格指数及变化情况

月份 百城

十大城市 平均价格

（元/㎡)

平均环比涨跌幅

环比上涨城市个数

环比下跌城市个数

平均同比涨幅

平均价格（元/㎡)

平均环比涨跌幅

环比上涨城市个数

环比下跌城市个数

平均同比涨幅

2011年1月 8645 0.95% 100 0 15662 0.89% 10 0 24.43%2011年2月 8686 0.48% 80 18 15737 0.48% 10 0 19.90%2011年3月 8738 0.59% 82 16 15782 0.29% 9 1 12.46%2011年4月 8773 0.40% 77 22

15802 0.13% 8

2 5.28%2011年5月 8819 0.53% 76 21 5.12%15820 0.11% 6 4 3.94%2011年6月 8856 0.41% 75 25 5.19%15829 0.06% 6 4 2.87%2011年7月 8874 0.21% 66 3

3 6.81%15838 0.05% 6

4 3.86%2011年8月 8880 0.07% 56 44 6.93%

15773 -0.41%

3

7 4.22%

2011年9月 8877 -0.03% 54 44 6.15%15786 0.08% 4 6 3.45%2011年10月 8856 -0.23% 40 58 5.21%15720 -0.42% 1 8 2.44%2011年11月 8832 -0.28% 43 57 4.06%15663 -0.36% 0 10 1.66%2011年12月 8809 -0.25% 37 60 2.86%15588 -0.48% 0 10 0.42%2012年1月 8793 -0.18% 39 60 1.71%15565 -0.15% 2 8 -0.62%2012年2月 8767 -0.30% 27 72 0.93%15516 -0.31% 0 10 -1.41%2012年3月 8741 -0.30% 34 66 0.03%15454 -0.40% 3 7 -2.08%2012年4月 8711 -0.34% 29 71 -0.71%15391 -0.41% 2 8 -2.60%2012年5月

8684

-0.31%

26 73 -1.53%

15314

-0.50%

2 8 -3.20%

数据来源：CREIS 中指数据，https://www.wendangku.net/doc/e01938596.html,

二、需求：商品房和住宅销售指标同比降幅继续缩小，销售额降幅继续低于销售面积

图：2007年至今全国商品房和住宅累计销售面积以及销售额同比增速

100%商品房销售额同比增长率商品房销售面积同比增长率

住宅销售额同比增长率住宅销售面积同比增长率75%

50%

25%

0%

-25%

图：2008年至今全国商品房和住宅单月销售面积及销售额同比增速

200%

商品房销售额同比增长率商品房销售面积同比增长率住宅销售额同比增长率住宅销售面积同比增长率150%

100%

50%

0%

-50%

数据来源：CREIS中指数据，国家统计局1-5月，全国商品房销售面积和销售额分别为28852万平方米和16932亿元，同比分别下降12.4%和9.1%，降幅比1-4月缩小1.0和2.7个百分点。其中，住宅销售面积和销售额分别为25558万平方米和14010亿元，同比下降13.5%和10.6%，比1-4月缩小1.4和2.9个百分点；办公楼销售面积同比上升3.6%，销售额同比下降8.7%；商业营业用房销售面积由1-4月同比增长2.4%转为同比下降1.4%，销售额同比增幅放缓至3.9%。

5月，全国商品房销售面积和销售额同比分别下降9.3%和0.7%，单月销量连续第七个月下降，降幅比上月缩小3.5和3.8个百分点。其中，住宅销售面积和销售额同比分别下降9.0%和1.4%，降幅比上月缩小4.4和1.5个百分点；办公楼两类指标分别同比上升11.7%和6.8%；商业营业用房销售面积同比下降12.5%，销售额同比上升3.1%。

分区域来看，1-5月东部地区商品房销售面积和销售额同比分别下降14.1%和12.1%，仍是降幅最大的区域，但降幅比1-4月缩小1.4和3.3个百分点；中部地区分别下降10.2%和2.9%，降幅比1-4月缩小1.8和3.2个百分点；西部地区销售面积下降11.1%，降幅比1-4月扩大0.4个百分点；销售额下降5.0%，降幅比1-4月缩小0.2个百分点。

三、供应：投资增速持续回落，新开工面积降幅进一步扩大

1. 开发投资增速回落速度放缓，东部增幅略有扩大，中西部增速继续放缓

图：2007年至今累计房地产和住宅开发投资及其同比增速

0%

10%20%30%40%0

2 4 6

8 万亿元

房地产开发投资额(左)住宅开发投资额(左)房地产投资同比(右)

住宅投资同比(右)

图：2008年至今单月房地产和住宅开发投资及其同比增速

0%

20%40%60%80%0

2 4 6

8 千亿元

开发投资额(左)住宅开发投资额(左)开发投资同比(右)

住宅开发投资同比(右)

数据来源：CREIS 中指数据，国家统计局

1-5月，全国房地产开发投资额为22213亿元，同比增长18.5%，增速比1-4月回落0.2个百分点。其中，住宅开发投资额为15098亿元，同比增长13.6%，增速比1-4月回落0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.0%。

5月，全国房地产开发投资额为6378亿元，同比增长18.2%，增速较1-4月扩大9.0个百分点。其中，住宅开发投资额为4280亿元，同比增长12.8%，增速较1-4月扩大8.8个百分点。

分区域来看，1-5月东部地区房地产开发投资同比增长16.0%，比1-4月扩大0.8个百分点，而中、西部地区房地产开发投资分别同比增长22.3%和22.5%，分别比1-4月回落2.2和1.3个百分点，东部地区投资增速略有扩大但仍为各区域最低，表明该地区企业投资依旧持谨慎态度。

2. 新开工面积同比继续下降，但下滑速度有所放缓

图：2008年至今全国房屋累计新开工和施工面积及其同比增速

-20%

0%20%40%60%80%0

10 20 30 40 50

60 亿平方米

施工面积(左)

新开工面积(左)施工面积同比(右)

新开工面积同比(右)

图：2008年至今全国房屋及住宅单月新开工面积及其同比增速

-50%

0%50%100%150%200%250%0.0

0.5 1.0

1.5

2.0

2.5 亿

平方

米房屋新开工面积(左)住宅新开工面积(左)房屋新开工同比(右)

住宅新开工同比(右)

数据来源：CREIS 中指数据，国家统计局

1-5月，全国房屋新开工面积为7.3亿平方米，同比下降4.3%，降幅比1-4月扩大0.1个百分点，连续第2个月同比出现下降。其中，住宅新开工面积为5.4亿平方米，同比下降8.2%，降幅比1-4月扩大0.3个百分点。全国房屋施工面积达45.1亿平方米，同比增长19.6%，增速较1-4月回落1.6个百分点。其中，住宅施工面积为33.9亿平方米，同比增长17.3%，较1-4月回落1.5个百分点。全国房屋竣工面积为2.7亿平方米，同比增长26.3%，增速较1-4月回落3.9个百分点。其中，住宅竣工面积为2.2亿平方米，同比增长26.5%，增速较1-4月回落3.6个百分点。

5月，全国房屋新开工面积为1.8亿平方米，同比下降4.6%，降幅比上月缩小10.0个百分点。其中，住宅新开工面积为1.3亿平方米，同比下降9.1%，降幅比上月缩小5.3个百分点。全国房屋竣工面积为5010万平方米，同比增长11.5%。其中，住宅竣工面积为4006万平方米，同比增长12.7%。

四、资金来源：增速略有提高，定金及预付款和个人按揭贷款降幅继续缩小

图：2009年以来全国开发企业各资金来源同比增速

-100%

-50%0%50%100%150%200%资金来源

国内贷款

利用外资

自筹资金

定金及预付款

个人按揭贷款

图：2009年至今全国开发企业资金来源占比

28%25%24%

23%23%23%22%21%21%19%20%24%23%21%20%19%19%19%19%18%18%17%22%20%19%18%17%17%16%16%15%15%15%

22%21%20%18%1.1%1.5%1.2%1.3%1.0%1.0%0.9%0.9%0.9%0.9%0.8%0.5%0.6%0.6%0.6%0.7%0.8%0.8%0.9%0.9%1.0%1.1%0.7%0.7%0.9%0.8%1.1%1.0%1.2%1.1%1.0%1.0%1.0%0.8%0.5%0.5%0.5%37%38%

36%36%35%

33%33%33%

33%33%31%33%34%35%35%37%37%37%38%38%38%37%34%37%37%39%40%40%41%41%41%41%41%

42%43%

42%42%20%20%

22%24%24%

25%26%26%27%28%28%23%

23%24%25%24%24%24%24%25%25%26%26%25%25%26%25%25%25%25%26%26%26%

20%21%23%23%

15%15%16%17%17%18%19%19%19%20%

20%19%19%20%20%19%19%19%19%18%18%19%17%17%17%17%17%17%17%17%17%17%17%15%15%16%15%

0%

20%40%60%80%100%个人按揭贷款及其它

定金及预付款

自筹资金

利用外资

国内贷款

数据来源：CREIS 中指数据，国家统计局

1-5月，房地产开发企业总资金来源合计34171亿元，同比增长5.7%，增速比1-4月扩大0.6个百分点。具体来看，国内贷款为6296亿元，同比增长8.5%，比1-4月回落0.3个百分点；利用外资为168亿元，同比下降36.8%；自筹资金14518亿元，同比增长16.3%；其他资金来源13188亿元，同比下降4.3%。其他资金来源中，受销售指标回升影响，定金及预付款为7926亿元，同比下降4.0%，降幅较1-4月缩小2.3个百分点；个人按揭贷款为3343亿元，同比下降2.9%，降幅比1-4月缩小2.4个百分点，表明4-5月销量的回升使得开发企业资金压力继续得到缓解。

1-5月，在开发企业的各类资金来源中，国内贷款占比为18.4%，比1-4月小幅回落1.2个百分点，但仍高于2011年全年15.1%的水平；自筹资金占比为42.5%；利用外资在房地产企业资金来源中一直处于较低水平，1-5月占比为0.5%；购房者的定金及预付款占比为23.2%，较1-4月提高0.5个百分点；个人按揭贷款及其他占比为15.4%。

附表：全国房地产开发经营数据

指标

2012年1-4月2012年1-5月同比

增速

变化

(%)

2011年

5月单月

2012年

5月单月单月

同比增速

(%) 绝对量

同比增长

(%)

绝对量

同比增长

(%)

绝对量绝对量

房地产开发投资（亿元）15835 18.7 22213 18.5 -0.2 5397 6378 18.2 其中：住宅10818 13.9 15098 13.6 -0.3 3793 4280 12.8 办公楼741 37.1 1082 44.7 7.6 208 341 64.3

商业营业用房2075 34.2 2887 31.6 -2.6 646 812 25.6

房屋施工面积（万平方米）427187 21.2 451364 19.6 -1.6 -- -- -- 其中：住宅321373 18.8 339036 17.3 -1.5 -- -- -- 办公楼14509 29.0 15377 27.6 -1.4 -- -- --

商业营业用房47779 23.7 5078821.2 -2.5 -- -- --

房屋新开工面积（万平方米）54468 -4.2 72859 -4.3 -0.1 19278 18391 -4.6 其中：住宅40606 -7.9 53882 -8.2 -0.3 14610 13276 -9.1 办公楼1667 8.3 2362 12.4 4.1 563 695 23.4

商业营业用房6598 11.6 8989 9.7 -1.9 2284 2391 4.7

土地购置面积（万平方米）9657 -19.3 13532 -18.7 0.6 4668 3875 -17.0

房屋竣工面积（万平方米）22296 30.2 27306 26.3 -3.9 4494 5010 11.5 其中：住宅17809 30.1 21815 26.5 -3.6 3553 4006 12.7 办公楼478 -1.7 598 -2.7 -1.0 128 120 -6.5

商业营业用房2392 35.0 2931 30.7 -4.3 471 539 14.3

商品房销售面积（万平方米）21562 -13.4 28852 -12.4 1.0 8034 7290 -9.3 其中：住宅19012 -14.9 25558 -13.5 1.4 7197 6546 -9.0 办公楼492 1.5 641 3.6 2.1 133 149 11.7

商业营业用房1548 2.4 1996 -1.4 -3.8 512 448 -12.5

商品房销售额（亿元）12421 -11.8 16932 -9.1 2.7 4542 4511 -0.7 其中：住宅10253 -13.5 14010 -10.6 2.9 3809 3757 -1.4 办公楼543 -14.0 772 -8.7 5.3 214 229 6.8

商业营业用房1409 4.2 1863 3.9 -0.3 440 454 3.1

商品房销售均价（元/平方米）5761 1.9 5869 3.8 1.9 5654 6188 9.4 其中：住宅5393 1.6 5482 3.4 1.8 5293 5739 8.4 办公楼11037 -15.2 12044 -11.9 3.3 16073 15369 -4.4

商业营业用房9102 1.7 9334 5.4 3.7 8603 10134 17.8

商品房待售面积（万平方米）30308

33.4

30740

33.6

0.2

-- -- -- 其中：住宅19443

44.1

19721

43.7

-0.4

-- -- -- 办公楼1298

15.9

1304

16.6

0.7

-- -- -- 商业营业用房6170

17.1

6213

16.9

-0.2

-- -- -- 房地产开发企业本年资金来源（亿元）26667 5.134171 5.70.66978 7504 7.5 其中：国内贷款5221 8.862968.5-0.31003 1075 7.1 利用外资127 -42.9168-36.8 6.144 41 -6.0

自筹资金11144 17.51451816.3-1.22999 3374 12.5

其他资金10176 -6.213188-4.3 1.92932 3012 2.7

其中：定金及预付款6042 -6.37926-4.0 2.31809 1884 4.1 个人按揭贷款2607 -5.33343-2.9 2.4691 736 6.6

数据来源：国家统计局，CREIS中指数据