万科-万科棠樾(双城水岸)别墅项目营销策略方案-111页-中原

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制 造 影 响 力
—万科双城水岸项目策略案
二级市场策划品控中心
中原地产事业二部

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Guidelines 1
寻找价值
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Guidelines 2
客户分析
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Guidelines 3
引爆点法则
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Guidelines 1
寻找价值
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Guidelines 2
客户分析
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Guidelines 3
引爆点法则
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第一部分 寻找价值
土地价值与周边资源
1、生态性 生态性
地块北面、西面、南面被水库、森林、高尔夫球场环绕，东面是大规 模的农田保护区
2、景观多样性 景观多样性
百万平湖景、原生森林、森林公园景观带、高尔夫多重景观享受
3、休闲性
西面紧邻东莞“生态绿洲”—2700万平米大屏障森林公园。 世界一流高尔夫—观谰高尔夫球会，占地300公顷的观谰高尔夫将建成 世界第一流的高尔夫场地，并将连续举办2007年到2018年12届高尔夫 世界杯。 北面有水库及沿湖景观带,虾公岩水库、企洞水库、仙女湖形成环抱之 势。
被观澜紧紧包围，深圳不多见的拥有较为全面景观资源的全能地块。
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第一部分 寻找价值 空气、水的洁净程度、大屏障森林公园的资源
1、空气质量 空气质量
氮氧化物和二氧化硫的日平均含量达到国家空气环境质量一级标准； 负离子含量在1000个/立方米，空气质量为A级，系为最洁净空气；
2、环境质量 环境质量
噪声日平均低于41.5db,达到国家环境噪声0类标准；
3、水质量
虾公岩水库系塘下镇饮用水源； 其中，虾公岩水库、仙女湖岸线 100米范围内，属大屏障森林公园一级保护区； 米范围内 属大屏障森林公园 级保护 ； 100—300米范围内，属大屏障森林公园二级保护区； 企洞水库，严禁生活污水和固体垃圾的污染； （数据来源于华南农业大学环境科学与工程研究室检测结果）
不仅拥有景观资源，更拥有都市人生活最缺少、最绿色、最环保的自然条件。
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第一部分 寻找价值 卖点梳理：
项目内拥有高低起伏的山脉与水库资源； 紧邻国家一级森林公园内，近2700万㎡原生森林，成为天然的大屏障； 森林覆盖率达96%以上； 东莞最大的一颗树龄100年，直径2米的罗浮栲； 拥有东莞最纯净的水质资源——虾公岩饮用水水库，无污染，水质清澈。面积约 1500亩，库容量为847万立方米，积雨量为15.7平方公里； 拥有珍罕稀缺植物类约668 种以及百余种珍罕野生动物； 将建成为集观光旅游 休闲度假 康乐健身于 体的综合开放式森林公园 将建成为集观光旅游、休闲度假、康乐健身于一体的综合开放式森林公园； 与世界第一大球场观澜高尔夫的距离-仅一墙之隔； 年平均温度 度，媲美春城的温度 年平均温度21度，媲美春城的温度 与深圳的20分钟距离；
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第一部分 寻找价值 我们对项目的认识
? 双城坐拥有自然的生态、水景、山景景观资源，与深圳20分钟的距离，却又闹中取 静、自成一体，这些难能可贵的特征和质素，使得地块价值在众多项目中脱颖而出； ? 但是，在今天这个豪宅产品泛滥的时代，特别是一些郊县豪宅拥有着绝佳景观资 源优势，是不是只是一个豪宅的牌子就可以成为典范； ?本项目的规模以及万科的期望值，使得双城项目不仅仅体现在豪宅产品的标杆性， 更体现在所肩负的责任； ?万科的品牌价值+地王地块+稀缺资源是否就可以成为TOP1，成为TOP1还需要什么？
因此“双城项目”追求的不仅仅是豪宅产品标杆，更肩负着万科 品牌价值提升的使命，更要营造出万科地产在豪宅行业的影响力！
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第一部分 寻找价值
由于“万科双城”项目所担负的责任，逼迫着我们研究方式与 研究角度都要得到进 步的转化与提升！ 研究角度都要得到进一步的转化与提升！
我们需要对项目进行深入探析，制造项目的影响力 我们需要对项目进行深入探析，制造项目的影响力！
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第一部分 寻找价值 观塘片区
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第一部分 寻找价值 观塘市场总体特征
?经济发展强劲，土地储备充足，消费需求旺盛，但目前市场开发水平一般； ?塘坑水库片区和大屏嶂公园片区，风光秀丽，自然景观资源优良， 高端产品汇集； ?市场主要以供应高端别墅和大户型洋房为主，占到观塘市场总供应量的50%； ?深圳客户消化掉市场供应60%的货量，主要以投资和度假为主。其它为本地自住以及少量投资 深圳客户消化掉市场供应60%的货量 主要以投资和度假为主 其它为本地自住以及少量投资 客户。 ?深受深圳市场影响，随着观塘片区一体化的形成，深圳投资风险加大，塘厦价格洼地形成， 从07年上半年开始深圳客户逐渐成为塘厦市场主力，消化掉高端产品的80—90%，中端产品的 60—70%。
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第一部分 寻找价值 塘厦城市发展规划
? 塘厦采取功能式 组团发展模式，“一网 两区”作为规划重点 两区”作为规划重点。 “一网”是指规划以迎 宾大道为主轴，由科苑 大道、蛟坪路、莆心湖 大道、高尔夫大道等纵 横交错、四通八达的道 路组成的交通网络； “两区”是指规划建设 3平方公里的行政文化 中心区和30平方公里的 科苑城高新技术产业园 区。 ?全国千强镇排名塘厦 位于27位。
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第一部分 寻找价值 塘厦地理及交通
?塘厦地处莞深交界处和穗深港经济走廊的黄金地段。 塘厦地处莞深交界处和穗深港经济走廊的黄金地段 ?广深铁路、京九铁路南北纵贯全境，莞深高速、龙林高速、博深高速、东深一级公路与镇内公路全面贯通，构成 四通八达的快速道路交通网络。 ?塘厦成为 塘厦成为“莞深港半小时生活圈”的核心地带。 莞深港半小时生活圈 的核心地带。
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第一部分 寻找价值 便利交通网络，拉升区域整体价值
?东深一级公路、广深、京九铁路贯穿全镇；莞深高 速公路开通后，塘厦成为东莞市直通香港最快的交通 要道； ?即将开通的福龙路将莞深距离进一步拉近。出关由 香蜜湖路上福龙路，由福田直抵龙华。福田CBD驱车至 观澜所耗时间可控制在 分钟内 观澜所耗时间可控制在20分钟内。 ?2010年后，东莞城市轻轨4号线接驳塘厦，并以塘厦 为枢纽站与广深市郊铁路换乘，实现莞深快速轨道交 通的无缝对接。 ?设计速度为100公里／小时的“大外环”龙岗段从西 向东分别途径平湖、东莞塘厦、东莞凤岗、东莞东坑、 坑梓、葵涌等地，快速拉近莞深城际距离，预计2009 年建成通车。
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第一部分 寻找价值 未来的观塘片区，价值持续提升
国际商务人流聚集地
观澜－塘厦片区的世界第一大球会——观澜湖高尔夫球会现已成为泛观澜片区吸纳国际高端人群的一 面旗帜：全球性赛事的举办、国际商务会议的举行以及跨国贸易协议的签订使这里成为国际商务人流 聚集地和资本栖息地。
知名大企业“聚核效应”
观澜高新科技园区的建立以及富士康、富士施乐、和记黄埔、哈飞汽车、平安保险、法国PSA、等多 家知名大企业的落户，使泛观澜板块的体育休闲业、物流仓储业、高科技产业形成极为突出的优势， 整体经济实力大大增强。在“聚核效应”的作用下，单塘厦镇每年将吸引150多个外资企业进驻，共 同撬动观澜－塘厦片区别墅板块的区域价值。
高端人士带来高端消费需求
世界最大的高尔夫球会和众多国际企业的“聚首”，使该片区别墅板块无形中凝聚了一个非同小可的 界最大的高尔夫球会和众多国际 的 聚首 ，使该片 别墅板块无形中凝聚了 个非同小可的 置业群体——他们中不乏世界500强企业中国区高管、国际基金经理人、上市公司老总以及金融和IT 界精英人士。作为社会财智人士，他们掌握着大量资本和信息，同时也拥有一定的购买力，泛观澜别 墅板块国际化的定位和超凡的区域价值对他们极具吸引力。
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第一部分 寻找价值 世界重量级富豪的盛会 ——观澜高尔夫球会
观澜湖球会：2007年到2018年将连续举办12届高 尔夫世界杯 尔夫世界杯。 一位著名的高尔夫运营专家在证券时报上分析认 为，连续12届的观澜湖高尔夫世界杯将为深圳、 东莞两地创造300亿 500亿元的经济效益 东莞两地创造300亿~500亿元的经济效益。 据PGA国际联盟的官员介绍，每年的高尔夫世界 杯都能吸引数万名世界级富豪前来观战，观众中 甚至不乏各国元首和王室贵族，而这些顶端人群 的消费能力往往是普通观众的数百倍。
观澜高尔夫的存在是观塘片区顶端人流的保证
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第一部分 寻找价值 商务人流的引力 ——富士康 富士康
目前， 富士康观澜科技园已建成使用。据了解， 富士康全球经营总部及研发培训中心有计划要从 台湾迁至深圳观澜 台湾迁至深圳观澜。 该计划一旦实现，富士康将发挥巨大的“榕树效 应”，吸引其上游供货商及下游客户等向观澜聚 集 带来庞大的商务人流 观澜高端客流将达 集，带来庞大的商务人流，观澜高端客流将达 40272人次酒店、观澜—塘厦别墅区的客户
面也将扩大，需求可能扩张。
位置：观澜大水坑社区 占地面积86.47万平方米 总建筑面积110万平方米
每年吸引到龙华的商务客户非常多，高端商务客户40272人次/年、中端商务客户93960人次/年、其他商务客户 201360人次/年 共计335592人次/年 201360人次/年，共计335592人次/年。
富士康的进驻，将为观塘片区带来巨大且持续的高端商务人流
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第一部分 寻找价值 观澜文化形象代言 ——平安金融培训学院
平安集团斥资4.5亿元，耗时三年建成 该学院是目前国内规模最大的企业培训基 地，下设寿险学院、产险学院、金融学院、 管理学院和博士后工作站，提供面授培训、 认证考试、网上学习、卫星电视教学等培 训方案。
位置：宝安区观澜街道库坑社区 占地：20万平方米 建面 7 8万平方米 建面：7.8万平方米
平安集团计划再投入七八亿元，力争用5年至8年时间，把学院建成为亚洲一流的金融保险专业企 业大学和人才基地 保险金融行业在中国刚刚起步 需要大量人才 未来 观澜有可能成为中国 业大学和人才基地。保险金融行业在中国刚刚起步，需要大量人才。未来，观澜有可能成为中国 甚至亚洲，最的有影响力保险金融基地，而观澜将会成为保险金融行向的圣地。
保险金融的黄埔军校，观塘片区将会被打上文化与金融的符号
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第一部分 寻找价值
在观塘片区我们拥有绝佳的优势，但是，“万科双城”如此 大规模的低密度项目，我们的影响力将不止辐射在这个区域。 低 项 我
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第一部分 寻找价值 东莞别墅区域项目汇总
黄旗山片区
项目名称
星河传说 新世界花园
竞争分析
占地面积
84万平米 38.3万平米
建筑面积
98万平米 42.5万平米
产品线
高尚住宅、别墅、洋房、公寓、 写字楼 别墅 洋房
供应套数
未知 未知
容积率
1.09 1.9
主打卖点
黄旗山 黄旗山
松山湖片区
项目名称
松山湖一号 锦绣山河
占地面积
13.3万平米 189995.76平 米
建筑面积
7.7万平米 166786.1平米
产品线
联排\双拼别墅 独立别墅,并联别墅,联排别墅
供应套数
127 132套别墅,660套公寓
容积率
0.58 0.9
主打卖点
松山湖\6公园 独立别墅
水濂湖片区
项目名称
御花苑 中信森林湖
占地面积
80.8万平米 1010亩
建筑面积
80万平米 65万平米
产品线
别墅、小高层 别墅\独栋别墅\联排别墅
供应套数
45栋别墅、洋房184套 独栋18\联排117栋
容积率
0.99 1
主打卖点
2000亩的水濂 湖\水濂山 真山\真水\真 资源
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地产行业某项目营销推广策略提案(doc 5)

地产行业某项目营销推广策略提案(doc 5)

地产绿野仙居营销推广策略提案 第一部分：案名建议 绿野仙居 GREEN DREAM GARDEN 第二部分：项目分析 一、对产品内容的分析 1、地理位置比较优越。 项目位于市中心的长宁区，北kao上海市主干高架延安路边，南朝以时尚著称教育界的东华大学。向东150米是轻轨站，向西500米是长宁区办公写字楼集中区。附近还有幽雅干净的中山公园，凯旋绿地以及天山公园。可以说绿野仙居是城市中一块难得的绿色宝地。 2、产品定位为中档，并凸花房型、绿野型、普通户型区等关键元素。 项目力求通过对自然绿地进行原生态演绎，以简洁、明快的北欧建筑风格，诠释原汁原味的自然意境的品质生活，使其建设成为区域内追求绿野滨水居家生活理念的人士汇聚的高尚的居住社区。 3、项目总体规模为中等，物业形态以多层住宅为主。 本项目的多层住宅仍主要针对区域性客户，如长宁区，徐汇区，静安区等地的消费者。同期区域内并没有竞争对手，其竞争项目主要是徐汇区的多层住宅产品和二级市场上的多层住宅产品。但我们优势在于幽雅的周边环境。 二、对市场环境的分析 2001年上半年，区域商品房交易面积２７.８万平方米，交易额１５.５亿元（平均销售单价为5575元/平方米），比去年同期增长１６.２％和８.３％。交易金额增长缓于交易量的增长，而上半年主要交易基本集中在一些旧盘上，价格有所回落属于正常情况。

今年上半年，长宁区交易价格水平低于去年同期的水平，主要原因是高品质、高售价物业供应量不足。 与平静的一级市场相比，三级市场交易火爆，底部积压房源进一步得到消化，未来供应羕ao刂屏己谩Ｖ懈叻吭吹奈榷ㄒ丫晌坎谐〉闹屑崃α浚诠┯α坎蛔愕那榭鱿录鄹裼猩仙魇疲桓呒畚环吭吹娜胧薪蠓寤骷鄹裥星椋蠢词谐「窬只救啡稀?br /> 目前的市场架构可谓天时地利人和，区域房价指数将突破向上，并且在未来几年内，行情有屡创新高的可能，主要体现在底部积压房源进一步消化，其价格因素对大局影响越来越小；高档房源供应充足，市场价格逐步确认，并且为中档房源打开价格上升空间，有利于总体价格的抬高，未来的市场上升行情一触即发。 三、消费市场 （数据来源：天启消费者研究数据库） 据调查，目前上海的购房群体中“三口之家型”占总购房人群的54%、“年轻夫妻型”占购房人群的21%。上述情况可见，上海购房越来越多趋向于“小家庭”购买。 小家庭购房族大多钟情于两室两厅房。其中“三口之家型”比例是53.8%、“年轻夫妻型”购买比例是54.3%，均超过半数。他们购买两房面积大约在90-110平方米，而购买三房的比例要低一些。说明目前上海人购房面积正在趋向合理，并非越大越好。他们在购买三房时都以控制总价为基本出发点。 目前上海人购房有两大偏爱： 一是越来越多的消费者对板式小高层青睐有加。板式小高层既有高层物业的建筑结构优势，又有多层物业的高得房率和采光及通风优势。 二是消费者在选择小区规划布局时，偏向于各类物业形态相结合的形式。比如小区内有多层、高层、小高层、联体别墅等，其中尤以多层、小高层相结合的小区独占鳌头。 住宅小区的景观绿化、会所配套以及健身场等都成为消费者选择物业时的重要指标。前几年在刚开始改善居住条件的时候，上海人大多购买二室一厅房。不久为了追求一步到位，三室一厅房趋于热销。这些大都以大家庭的形式进入市场。到了2001年，又从“大家庭”向年轻“小家庭”转变，表明上海新一代年轻人已经进入购房主流。同时，购房时更加注重产品品质，功能配比以及周边环境。 最受欢迎的楼型是小高层在可以复选的情况下，有76.9%的人选择了小高层，有50.5%的人选择了多层。通过与受访者的交流，发现小高层更受有“一步到位”消费倾向人士的偏爱，他们普遍认为此类物业结构好，寿命长。在所有受访者中，选高层的比例为15.2%，而30岁以下的人选择高层的比例达到了30%，明显高于其他年龄组的人，这与

项目营销推广策略提案模块

模块 项目营销推广策略提案 第一部分推广的准备 一、市场调研 1、实地踩盘调研 —整体市场 —区域性市场 —竞争对手 2、消费者消费倾向分析 —板块分析 —消费者认可的楼盘（热销）楼盘的特点 —阶段性楼盘的主要特点和风格偏好的分析 —本板块及其代表楼盘的认识 3、目标消费群人文特征分析 —年龄特征 —学历特征 —职业特征 —家庭收入特征 —家庭结构特征

—购房动机 —个人喜好 4、目标群的购楼心理及习惯 —目标消费群对于住房类型的喜好 —目标消费群对于价格的喜好 —目标消费群对于面积的喜好 —目标消费群对于交楼标准的喜好 —目标消费群对于配套的喜好 —目标消费群购买决策过程研究 —影响目标消费群购房的因素分析 二、面临的工作内容 1、开发手续的办理 2、销售团队的组建 —人员招聘 —人员的定编定岗 —人员培训 3、销售现场的工作 —销售中心的设计、建设 —销售中心的装修 —设备、设施、办公用品的采购 —地盘的的包装 —

4、广告 —CI、VI系统 —现场包装 —广告 —媒介计划公关活动 5、销售工具准备 —销售的事物用品 —销售电脑系统 —定价 —付款方式 第二部分市场定位策略 一、项目的形象定位 1、项目名称 2、项目形象定位 二、产品定位 三、价格定位 四、目标消费群定位

五、品牌定位 1、品牌的总体策略 2、品牌的建立 —品牌塑造的关键点 —品牌结构屋 —品牌轮廓 A、牌的基本印象 B、品牌的内涵元素 —品牌定位： 第三部分营销推广策略 一、营销推广工作的主要内容 项目的营销推广工作（前期），主要包括四大块：现场 开盘及活动 广告 客户挖掘和积累

五矿恒大恒大万科城全民营销执行方案

五矿恒大恒大万科城全民营销执行方案 Document number【AA80KGB-AA98YT-AAT8CB-2A6UT-A18GG】

北京万科全民营销执行方案 一、全民营销目的及要点 1、全民营销目的 在当前形势下，房地产行业面临着严峻的市场竞争，行业内最大的竞争其实是客户资源上的竞争，尤其是住宅市场，二三线城市，将面临更大的市场压力。 鉴于2014年北京万科各项目销售目标完成的压力，为了充分利用和调动社会相关行业精英人士，挖掘其周边客户资源，降低营销推广成本，我部拟制定全民营销活动计划，发挥微信营销平台的广泛性优势，通过发展庞大的全民经纪人群体来给项目推介大量客户，从而最大限度的寻找到高品质高意向的客户。 2、全民营销概念 关注【北京万科万享会】微信服务号并进行注册后即可成为全民经纪人，将有购房需求的亲朋好友（称为“客户”）的信息输入到系统进行登记，项目销售人员联系客户到访项目，如客户成功购买本项目的物业，则全民经纪人获得一定额度的奖励。 3、全民营销要点 全民营销一旦能够按照预期效果成功执行，则可以实现经纪人介绍客户 成为项目客户来源的主要渠道。 全民营销成功的关键在于大批量经纪人的参与，此计划成败的关键在于 尽量多地发展壮大经纪队伍。 发展经纪人队伍成败之核心是激励项目营销团队主动出击，大量拓展经 纪人。因此需充分激发团队成员拓展经纪人及鼓励经纪人介绍客户积极 性。 4、活动对象及时间 ①活动对象 本次微信全民营销活动针对： A.老业主（含已签约未入住、已认购未签约客户） B.老业主（界定标准见A项）亲友

C. 万科员工 D. 万科合作伙伴员工 ② 活动时间 活动时间：从方案审批通过即日起，截止时间暂不设定，具体时间以我司公开通知活动截止时间而止； 客户有效期：为最大限度地激发自由经纪人推介客户的积极性，暂不设定客户有效期；有效期以我司公开通知截止时间而止。 二、 全民营销执行流程 微信全民营销应用过程主要为自由经纪人通过在【北京万科万享会】微信服务号注册，选择意向项目，然后提交意向客户的基本信息，信息会及时分配给项目的销售人员，销售人员及时跟进，并且把意向客户的买房进程同步到经纪人的个人中心，让经纪人可以实时洞察客户的购房状态，促进客户认购，赚取相应奖励。 具体执行流程如下： 具体执行细节如下： 经纪人确认及客户跟进：每天由系统对已申请注册的经纪人进行确认及客户分配。场内销售人员按照统一说辞进行电话跟进，原则上要求在客户分配后当天完成回访，并纳入个人的各周、月、季相关考核，案场销售经理进行监督管理。长期跟进无进展的客户，按销售案场客户资源管理规定执行（交换或失效）。销售人员离开岗位时，由接任销售人员全面承接其经纪人及客户资源。既有客户注册为经纪人归属于当事销售人员。 自由经纪人关注【北京万科万享会】微信服务号注册； 经纪人填写：手机号码、姓名、性别、所在城市、身份证号码（选填）的真实信息进行注册； 注册前阅读并接受《全民经纪人申请须知》（见附件一），并通过项目微信熟知项目产由于五矿万科城项目是集团统一做全民营销，经纪人登陆平台后，先选择意向项目。 经纪人以“客户姓名（姓氏）+电话号码”进行推介客户信息的登记报备；若电话号码相同则系统判断为重复客户（前提条件是有明源售楼系统，做数据对接），不允许报备； 客户登记报备前阅读并接受《全民经纪人推介客户须知》（见附件二）方可进行登记报备； 经纪人在系统上可自主选择熟悉的销售人员进行客户跟进，形成一对一合作互动关系，或系统默认按顺序分配； 经纪人进行客户登记报备后，须后台-进行客户信息审核判断通过； 营销部统一收集经纪人所推介的客户并分配至场内销售人员进行跟进。 客户报备有效期：从登记报备通过即日起 为扩大意向客户量，全民经纪人不需带客看房即可完成客户推介，客户认购即可获得奖励； 如经纪人为促进成交，自愿带领关系较好的重点客户看房需提前进行带看时间报备，系统审核通过后营销部安排场内销售人员进行跟进。 意向客户的买房进程同步到经纪人的个人中心，经纪人可实时洞察客户的购房状态； 营销部将及时确认经纪人推介的客户的成交情况，并每月统计成交报表； 推介客户认购情况将与明源系统链接，财务部可第一时间查看及确认经纪人推介客户的成交明细，以作日后奖励结算； 经纪人在推介客户成交后需在我司规定的7天内前往现场与我司签订《微信全民营销推介客户成交确认单》（见附件三）以及《全民经纪人网上支付委托函》（见附件四），以作奖励结算凭证。 ①注册/登陆 ②客户登记报备 ③带客看房 ④认购确认 ⑤奖励审定发放 经纪人推介客户成功认购即可获得五矿万科城项目别墅产品每套税前￥20,000，高层和小高层产品每套税前￥5,000（此奖励请依据贵公司的机制进行设定标准）元的奖励，公司扣除个人所得税及相关税费后发放； 我司需收到该套单位的全额房款后，方接受全民经纪人奖励发放申请； 全民经纪人需在微信端提交奖励发放申请，并接受我司《全民经纪人奖励发放须知》（见附件五）相关规定； 营销部后台及时核对经纪人推介客户成交真实 情况及《微信全民营销推介客户客户成交确认单》《全民经纪人网上支付委托函》；

地产行业项目营销推广策略提案

地产绿野仙居营销推广策略提案 第一部分：案名建议 绿野仙居 GREEN DREAM GARDEN 第二部分：项目分析 一、对产品内容的分析 1、地理位置比较优越。

项目位于市中心的长宁区，北kao上海市主干高架延安路边，南朝以时尚著称教育界的东华大学。向东150米是轻轨站，向西500米是长宁区办公写字楼集中区。附近还有幽雅洁净的中山公园，凯旋绿地以及天山公园。能够讲绿野仙居是都市中一块难得的绿色宝地。 2、产品定位为中档，并凸花房型、绿野型、一般户型区等关键元素。项目力求通过对自然绿地进行原生态演绎，以简洁、明快的北欧建筑风格，诠释原汁原味的自然意境的品质生活，使其建设成为区域内追求绿野滨水居家生活理念的人士汇聚的高尚的居住社区。 3、项目总体规模为中等，物业形态以多层住宅为主。 本项目的多层住宅仍要紧针对区域性客户，如长宁区，徐汇区，静安区等地的消费者。同期区域内并没有竞争对手，其竞争项目要紧是徐汇区的多层住宅产品和二级市场上的多层住宅产品。但我们优势在于幽雅的周边环境。

二、对市场环境的分析 2001年上半年，区域商品房交易面积２７.８万平方米，交易额１５.５亿元（平均销售单价为5575元/平方米），比去年同期增长１６.２％和８.３％。交易金额增长缓于交易量的增长，而上半年要紧交易差不多集中在一些旧盘上，价格有所回落属于正常情况。 今年上半年，长宁区交易价格水平低于去年同期的水平，要紧缘故是高品质、高售价物业供应量不足。 与平静的一级市场相比，三级市场交易火爆，底部积压房源进一步得到消化，以后供应羕ao刂屏己谩Ｖ懈叻吭吹奈榷ㄒ丫晌坎谐〉闹屑崃α浚诠┯α坎蛔愕那榭鱿录鄹裼猩仙魇疲桓呒畚环吭吹娜胧薪蠓寤骷鄹裥星椋蠢词谐「窬只救啡稀?br /> 目前的市场架构可谓天时地利人和，区域房价指数将突破向上，同时在以后几年内，行情有屡创新高的可能，要紧体现在底部积压房源进一步消化，其价格因素对大局阻碍越来越小；高档房源供应充足，市场价格

长安园产业别墅全案营销战略案

第一章 项目总体策划 一、市场分析 1、项目背景分析： A、项目宏观背景： ●项目时代背景：中国政府实施西部大开发的划时代战略 ●项目区位背景：产业别墅位于西安长安科技产业园，属产业园中的北示范区。 长安科技产业园是国家级开发区——西安高新技术产业开发区的重要组成部分，是西安市西部开发战略实施过程中的重点建设项目之一，建成后将成为中国西部最具科技创业潜力的产业基地。 B、项目立项背景： ●西安是西部大开发的桥头堡，高新技术开发区长安科技产业园是城市动力型地产的集中板块，产业别墅是其中的示范性地产项目，是新型办公物业的大胆创新。 ●市场需求：

产业别墅的诞生源于市场对传统专业写字楼的种种非人性 化因素的扬弃，对全新商务办公理念和方式的需求。 2、市场概况分析： A、市场概况： ●国外高档办公产品形态丰富，其中商务别墅类产品在配套及人性化设计上有一定经验积累，此类产品被称为“office park”或“villa park”等。 ●国内高档办公用房需求日趋增长。开发能满足最新一代办公客户要求的人性化、生态化的写字楼已迫在眉睫。 ●西安市场及西北地区尚无办公用别墅产品面市。 ●北京、广州、重庆、西安等地，已有企业开始搬进别墅办公，但这些别墅建设时定位于居住，缺乏办公所须的商务环境。 ●在全国范围内看，产业别墅仍为高端稀缺产品。仅北京有可比性项目刚刚面市。 .森根国际：位于北京北苑地区，是北京第一家具有风格的写字楼。项目分为四期，一期商务区具有浓郁的德国使馆风格，为三栋矮层德式风格写字楼。1＃楼地上地下各1500M2，层高米； 2、3＃写字楼独立分为六个单元，2＃楼每单元约800M2，使用

万科房地产营销策略分析

2 万科地产概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。万科作为中国最大的上市住宅开发企业，是行业第一个全国驰名商标。根据盖洛普公司的调查结果，万科2006年客户满意度为87％，忠诚度为69％。至2006年底，平均每个老客户曾向6.41人推荐过万科楼盘。其品牌形象得到社会各界的广泛认同。（见表1） 表1：万科成为2007年最关注的地产公司 万科管理层认为，当前部分市场所出现的理性调整是阶段性的，并不会改变行业整体的发展方向。（见表2）长远来看，中国城市住宅总体供应趋紧的状况没有改变；中国高速城市化和工业化的方向没有改变；人口红利和人口迁徙的态势没有改变；国民财富积累和投资理财需求的升级没有改变；人民币和资本品升值的预期没有改变。因此，我们依然可以坚定不移地看好行业的未来前景。而市

场从过热向理性的回归，不仅不是住宅行业由繁荣转向衰退的信号，反而将有助于行业获得更为稳定健康的发展环境。顺应这一趋势的企业，将获得更为广阔的成长空间。 表2：网民对于房地产行业的关注度呈节节攀高之势 正是基于这样的思路，万科将2008年的主题词确定为“虑远积厚?守正筑坚”。在住宅行业中耕耘了二十年的万科，越来越意识到只有回到市场逻辑的起点，不断强化自身的能力，才是应对一切市场变动最简洁、也最有效的终极策略。有志于成为世界级优秀住宅企业的万科，越来越意识到，市场是最公平的游戏，在这里不存在取巧的捷径，只有脚踏实地、一步步前行，才是通往理想的康庄大道。 3 房地产4P营销的多元回归分析 3.1房地产营销概述 房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物,市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分,强有力的房地产市场营销活动可以促进地区的经济繁荣,还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实。从事房地产营销需要清楚地了解营销策略,辨别外界环境的发展变化,通过系统分析及时改变营销策略。 作为房地产开发商和经营商,首先要对爆炸性的人口增长、人口的老龄化以

“别墅”营销策划方案案例

“别墅”营销策划方案经典案例 第一章项目总体策划 一、市场分析 1、项目背景分析： A、项目宏观背景： 1）项目时代背景：中国政府实施西部大开发的划时代战略 2）项目区位背景：产业别墅位于西安长安科技产业园，属产业园中的北示范区。 长安科技产业园是国家级开发区——西安高新技术产业开发区的重要组成部分，是西安市西部开发战略实施过程中的重点建设项目之一，建成后将成为中国西部最具科技创业潜力的产业基地。 B、项目立项背景： 1）西安是西部大开发的桥头堡，高新技术开发区长安科技产业园是城市动力型地产的集中板块，产业别墅是其中的示范性地产项目，是新型办公物业的大胆创新。 2）市场需求： 产业别墅的诞生源于市场对传统专业写字楼的种种非人性化因素的扬弃，对全新商务办公理念和方式的需求。 2、市场概况分析：

A、市场概况： 1）国外高档办公产品形态丰富，其中商务别墅类产品在配套及人性化设计上有一定经验积累，此类产品被称为“office park”或“villa park”等。 2）国内高档办公用房需求日趋增长。开发能满足最新一代办公客户要求的人性化、生态化的写字楼已迫在眉睫。 3）西安市场及西北地区尚无办公用别墅产品面市。 4）北京、广州、重庆、西安等地，已有企业开始搬进别墅办公，但这些别墅建设时定位于居住，缺乏办公所须的商务环境。 5）在全国范围内看，产业别墅仍为高端稀缺产品。仅北京有可比性项目刚刚面市。 .森根国际：位于北京北苑地区，是北京第一家具有TOWNHOUSE风格的写字楼。项目分为四期，一期商务区具有浓郁的德国使馆风格，为三栋矮层德式风格写字楼。1＃楼地上地下各1500M2，层高5.5米；2、3＃写字楼独立分为六个单元，2＃楼每单元约800M2，使用率为88%；3＃楼每单元约600M2，使用率为96%。项目车位、宽带上网等方面配套较完善。售价10000元/ M2，与北京一般高档高层写字楼售价差别不大。 B、西安写字楼市场简析： 1）西安市高档写字楼集中在高新西区、南二环沿线和城内。 2）高新西区是高档次写字楼集中地，此区域写字楼以高层为主，多以智能化、高科技等服务配套吸引客户，其平均价格多在6000元/?左右。

别墅销售策划案

长岛.销售策划案 一、上月销售数据分析： 1.销售情况 本月未发布广告，5月6日至5月30日共增加新认购13套，认购面积5134.46平米，合同总价67734537元。针对目前销售情况，制作以下表格分析。 销售状况布局图： 红色：表示以前认购粉色：表示本月认购灰色：表示暂不发售 参考上图，客户因社区外道路噪音因素制约，仍大多选择靠近社区中央部分的房屋，但通过本月销售说辞的有效引导，已增加了客户向社区边缘户型的选择。

各户型销售对比图： 通过上图、表分析，由于“非点”病情的影响，投资性客户锐减，以前销售看好的投资户型D，在本月没有认购，表明了此间投资者的观望与谨慎。B2户型在本月无认购，如在开盘后销售仍不佳，可通过结合价格的调整，提高此户型的性价比，达到促销的目的。 2.来电来访客户情况： 截止5月30日，我项目部本月共计接待来电26组，其中有效来电12组，即留有联系方式的；接待到访41组，其中完整填写来访客户问询档案的26组。 现就此26组意向性客户，进行罗列分析。 注：单位/组

来访客户认购客户

通过以上四组图表显示，现阶段来访客户主要是经过本项目时，因户外灯箱、路牌吸引所至，且由于“非典”后人们产生的对健康居住环境的需要，原在城内居住高级公寓的客户也转向开始选择别墅类项目自住。看房客户也从居住在本区域及对本地区有较高了解的群体转向于并不熟悉的人群。

上图显示，在目前认购客户群体中，外籍、港、澳、台的客户成交比例较大，因此，外籍人员贷款问题、该客户群体受顾媒体选择上，应进一步落实。

上图显示，我们下一步户外媒体发布地点、直投的重点，应放在CBD地区。 针对目前客户群中购买力最强的私企老板、公司高管，高级俱乐部的合作、宣传，势在必行。

某项目营销推广提案

某项目营销推广提案 一、营销推广目标 项目现状： 由于本项目地理位置较偏，而目前的开发热点大都在东部新区和市中区，且项目前期推广还未开始，因此本案知名度较低。 项目距离市中心较远，自身的周边生活配套不齐全，会给入住居民日后的生活带来些许不便。 周边同地段物业有“华泰景园”“凤凰雅苑”，从地理位置和知名度方面都有强劲的竞争对手。 项目本身规模较大，为了辅助销售及后期房源的推出，所以要通过大量的前期推广工作为项目打开知名度。 推广目标： 1、塑造良好的楼盘形象：低价位、高性价比、富有亲和力的楼盘形象，使本项目在西部市场脱颖而出。 2、周密的销售推广计划：从准确的市场定位、精准的广告诉求、针对性的广告投放、良性销售控制、价格策略等方面将利润最大化，做到及时有效的为公司回拢资金，缩短运营周期。 3、树立良好的开发商品牌形象，并在百姓中形成良好的口碑宣传。 二、企划思路 1、什么是最好的房子？ 2、什么样的房子才是最适合我们的房子？ 3、什么样的建筑才能为您创造最新最舒适的生活？ 将一系列问题通过有效、高效的宣传方式和全方位的推广工作将问题一步步逼近消费者，再一一解答，强有力的吸引消费者的眼球。 向客户进行问题解答：

适合的才是最好的： 低等价位、高品质建筑质量、超前规划设计、人性化功能分区、良好的物业管理。 ××项目，述一系列项目优势。 三、目标客户群体分析 1、职业定位 小型私营企业主社会中低层消费者项目周各大中型企业职工置业投资者 2、目标客户年龄层定位 目标客户职业层面及经济特征分析，本案的目标客户年龄围较大，应在25—45岁之间。 3、目标客户家庭结构分析 虽然目标客户群体的职业和年龄不尽相同，但他们都有一共同的特性，那就是随着房产消费市场的不断成熟，人们购房所考虑的购房因素越来越全面。居住环境、生活配套、交通是否便利、孩子教育问题、老人赡养问题等都是其选择楼盘的考虑因素。 4、生存心里分析 夫妻双方或单方均有较稳定且基本能够满足生活需求的工作，事业有待发展，有定的社会地位，迫切需要改变居住环境。当价位上可以承受的同时，又会挑剔一定的生活环境问题，而且都将会有二次置的可能性。因此，在做好项目前期建设和销售工作的同时售后服务工作，以助于在消费者中树立良好的品牌形象和口碑是非常有必要的。 5、生存方式分析 消费的目标和档资基本定型，短期不会有太大的变化；工作、家庭、休憩成为生活的三大部分；与朋友同事间的应酬不会太多，劳累一天的他们，一处安全温馨的居所是他们最渴望的；随着子女的成长，对子女的教育与培养十分重视。 因此，合理的整体规划，较完善的生活配套，高质量的物业管理和便利高效的子女教育问题将对他们极具诱惑力。

万科房地产营销策划书-副本

万科房地产营销策划书-副本

万科进入北大学城市场 前言 2009年杭州房地产市场火爆，很多区域板块也开始发展成熟，该策划主要对杭州丁桥板块的区域、规划、土地出让等介绍，对住宅供求和目前丁桥在建项目三盛·颐景园楼盘进行解读，并通过机会分析、战略分析等对潜在客户进行分析，最后提出相关营销推广方案及丁桥房地产市场的发展前景。 第1部分概要提示 三盛·颐景园位居杭城东北丁桥新城，属于杭城十公里生活圈，是丁桥居住区最好的地块，紧邻商业中心区。 融中西建筑之文化精髓，开启现代家居园林之先河，倡导家居园林的美好构想。项目占地面积38000平方米，建筑面积105000平方米，坐拥新城CLD核心资源，周边配套设施完善，交通、医疗、金融、教育、旅游等尽囊其中。 灵韵园林，素质人居，丁桥颐景园仿苏州园林的设计理念，紧依大农港河，天然碧水，十幢高层住宅有机集合营造和谐品质人居。别出心裁的设计，鸟语花香鱼相戏，果树林木草青青，营造"园林深处有人家"的温馨氛围，打造都市素质人居。 第2部分环境分析 2.1 市场分析 2.1.1杭州房地产市场分析 2009年，是21世纪以来杭州经济发展最为困难的一年，面对百年不遇国际

金融危机的严重冲击和极其复杂的国内外形势，全市人民在市委、市政府的正确领导下，以科学发展观为统领，全力保增长、扩内需、调结构、增活力、重民生、抓稳定，各项工作取得了明显成效，经济实现稳步回升，社会事业协调发展，现代产业体系建设迈出新步伐，市域网络化大都市建设加快推进，市民生活品质进一步提高。 据抽样调查，市区城镇居民人均可支配收入26864元，比上年增长11.5％。人均生活消费性支出18595元，比上年增长11.2％，恩格尔系数（食品占消费支出比重）由上年的38.3%下降至37.5%；全市农村居民人均纯收入11822元，比上年增长10.6％；人均生活消费性支出9065元，增长7.3％。恩格尔系数由上年的35.9%下降至33.8%。 2.2 房地产发展状况 杭州市房地产稳步发展，为我市经济社会发展做出了重要贡献。2009年全市完成房地产开发投资704.68亿元，比上年增长14.5％。房屋施工面积5121.49万平方米，比上年增长2.7％；竣工面积763.95万平方米，下降25.9％。全年商品房销售面积1441.18万平方米，比上年增长86.0％，其中住宅销售1300.99万平方米，增长92.2％。市区公开销售经济适用房7002套，建筑面积50.09万平方米。 房地产开发投资快速增长，成为固定资产投资增长的主导力量。在整体上能保持持续、稳定增长，并且占全社会固定资产投资的比重过半。 而且房地产市场也日趋成熟。商品住宅成为住宅供应的主渠道，个人购房成为商品住宅消费主体；商品房空置面积趋于合理，空置率不断下降；商品住宅价格近五年呈上降趋势。 2.3土地出让情况 如下图所示：

别墅营销策划经典案例

(此文档为word格式，下载后您可任意编辑修改！) 别墅营销策划经典案例 第一章项目总体策划 一、市场分析 1、项目背景分析： A、项目宏观背景： 1）项目时代背景：中国政府实施西部大开发的划时代战略2）项目区位背景：产业别墅位于西安长安科技产业园，属产业园中的北示范区。 长安科技产业园是国家级开发区——西安高新技术产业开发区的重要组成部分，是西安市西部开发战略实施过程中的重点建设项目之一，建成后将成为中国西部最具科技创业潜力的产业基地。 B、项目立项背景：

1）西安是西部大开发的桥头堡，高新技术开发区长安科技产业园是城市动力型地产的集中板块，产业别墅是其中的示范性地产项目，是新型办公物业的大胆创新。 2）市场需求： 产业别墅的诞生源于市场对传统专业写字楼的种种非人性化因素的扬弃，对全新商务办公理念和方式的需求。 2、市场概况分析： A、市场概况： 1）国外高档办公产品形态丰富，其中商务别墅类产品在配套及人性化设计上有一定经验积累，此类产品被称为“office park”或“villa park”等。 2）国内高档办公用房需求日趋增长。开发能满足最新一代办公客户要求的人性化、生态化的写字楼已迫在眉睫。 3）西安市场及西北地区尚无办公用别墅产品面市。 4）北京、广州、重庆、西安等地，已有企业开始搬进别墅

办公，但这些别墅建设时定位于居住，缺乏办公所须的商务环境。 5）在全国范围内看，产业别墅仍为高端稀缺产品。仅北京有可比性项目刚刚面市。 .森根国际：位于北京北苑地区，是北京第一家具有TOWNH OUSE风格的写字楼。项目分为四期，一期商务区具有浓郁的德国使馆风格，为三栋矮层德式风格写字楼。1＃楼地上地下各1 500M2，层高5.5米；2、3＃写字楼独立分为六个单元，2＃楼每单元约800M2，使用率为88％；3＃楼每单元约600M2，使用率为96％。项目车位、宽带上网等方面配套较完善。售价1000 0元 M2，与北京一般高档高层写字楼售价差别不大。 B、西安写字楼市场简析： 1）西安市高档写字楼集中在高新西区、南二环沿线和城内。 2）高新西区是高档次写字楼集中地，此区域写字楼以高层为主，多以智能化、高科技等服务配套吸引客户，其平均价格多在6000元？左右。

万科销售计划书范文

万科销售计划书范文 一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等； 2，市场分析------ （1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量） （2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析 5，消费者分析： （1）购买者地域分布； （2）购买者动机 （3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式） （4）购买时机、季节性 （5）购买反应（价格、规划、地点等） （6）购买频度 6，结论 二、项目环境调研 1，地块状况： （1）位置 （2）面积 （3）地形

（4）地貌 （5）性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述） 4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安） 5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通） 6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店） 7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、项目投资分析 1，投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开 （2）房地产的政策法规 （3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 2，土地建筑功能选择（见下图表） 3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 4，土地延展价值分析判断（十种因素） 5，成本敏感性分析（1）容积率

（2）资金投入 （3）边际成本利润 6，投入产出分析（1）成本与售价模拟表 （2）股东回报率 7，同类项目成败的市场因素分析 四，营销策划 （一）市场调查 1 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序） 2 建筑规模与风格 3 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等） 4 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯） 5 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等） 6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等） 7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质） 8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整） （二）、目标客户分析 1、经济背景 经济实力

万科房地产公司市场营销策略研究

万科房地产公司市场营销策略研究 摘要 近几年来我国经济深入发展带动了房地产行业前所未有的蓬勃兴盛，至今仍是关系人民生活水平提高的重要方面。作为我国国民经济重要支柱产业的房地产行业，受美国次贷危机等国际经济局势的影响，发展瓶颈逐渐显露，虽然在国房地产仍然是百姓日常间关注的热点话题。众所周知，房地产是一个高收益的产业，但因为它的投资价值大，周期长，实物形态不动产，市场竞争不充分，滚动开发等特点，所以它也是一个高风险的行业，随着国家加强对房地产业的宏观调控，国土资源部大力整顿全国土地市场，我国房地产业的发展不断走向理性和规，房地产行业买方市场的形成，客观上使房地产市场营销的地位日益彰显，然而房地产营销仍处于初级阶段，很多经营理念却跟不上行业的发展速度，显得相对滞后。在现代市场经济条件下，房地产企业之所以在竞争中取胜就是因为其市场提供顾客所需要的产品，也就是说开发商必须以竞争为导向，以顾客为中心，按照市场需求开发建设房地产产品，通过交换实现产品的价值，从而促进企业的不断发展。但是目前许多开发商在营销中还缺乏这种策略意识，推向市场的房地产产品都没有到达消费者手中或者说没有转化成真正意义上的产品或商品。市场营销就是连接市场需要和房地产产品开发建设的中间环节，从而实现企业自我发展的有效手段。因此，房地产企业部战略调整以更好的适应市场经济走势已是刻不容缓之势，尤其是市场营销策略的探讨在整个战略部署中至关重要。

关键词：房地产，市场营销，策略调整，研究 目录 1 绪论 (1) 1.1 研究的背景 (1) 1.2 研究的目的与意义 (1) 1.3 本文的研究思路 (2) 2 万科房地产公司的基本情况分析 (3) 2.1 万科房地产公司的简介 (3) 2.1.1 万科房地产公司的竞争地位 (3) 2.1.2 万科房地产公司的竞争环境 (4) 2.2 万科房地产公司的经营业绩评价 (5) 2.3 万科房地产公司的资源和战略能力分析 (6) 2.3.1万科房地产公司的资源状况 (6) 2.3.2 万科房地产公司的价值链状况 (6) 3 万科房地产公司的营销策略研究 (8) 3.1 万科房地产公司营销策略的制定 (8) 3.1.1 万科房地产公司营销策略的适用性评价 (8)

如何把房子卖出去的5种营销策略

5个地产项目的5种营销策略 1、汉苑 项目定位：顶级豪宅 项目特点 汉苑是由广州市汉源房地产发展有限公司开发的楼盘，该公司的母体为华南快速干线的投资商，实力雄厚，在业界具有良好的口碑。汉苑具有得天独厚的地理优势，它位于五羊新城与珠江河之间，东面与广州未来CBD的珠江新城仅一路之隔，南临珠江河，与二沙岛仅一江之隔，而且左右有广州、海印两桥相拥，西面是绿荫葱葱的公园绿化带，向北可以远眺广州的市肺白云山。而且周边配套极为成熟，名校林立，众多市政医疗、商业配套近在咫尺。 汉苑是一个纯住宅项目，其设计十分独特，以第5层为分界线，这里是一个5000多平方米的大型会所，5层以下是停车场，共有400个停车位；而住宅都在5层以上，充分利用了楼宇的每一寸空间。除了有如此之多的硬件设施保障之外，在服务与管理上，汉苑也同样为业主们提供最好的尊贵服务。如在物业管理上，特别为业主引进了具有世界品牌世邦魏理仕物业顾问有限公司，确保业主能够得到最尊贵、最贴心的服务。 营销策略——口碑宣传 这是兴业外接的一个楼盘，也是最能体现兴业“为开发商着想”理念的项目之一。在这一项目的代理过程中，兴业成功地运用了“全程策划”的理念，参与到开发的每一个环节，站在开发商的角度来处理和解决问题。由于开发商在经验上的不足，在开发中主要是以兴业的意见为主，当然，这是建立在与开发商进行充分而良好的沟通的基础上的。为保证发现问题能够第一时间得到解决，兴业与开发商进行了同步驻场的交流沟通。由于开发商运作机制较为灵活，也为兴业的工作带来了极速行动。 结合楼盘的定位，兴业特别推出了一种优质的服务，所有的销售人员都有同类型楼盘的销售经验，表现出一种良好的专业精神，也显示出兴业对这一项目的重视程度。在宣传上，考虑到成本的控制，对广告的投放并不是很大。兴业认为，广告固然要做，但要考虑楼盘的特点，“塔尖”客源并不多，宣传不能以广告为主，还需要以活动及口碑宣传。同时，也利用兴业的客户网络来挖掘客户。所以，汉苑的客户大多都是通过客户之间的相互介绍而来的。 销售情况：开盘后销售成绩理想 2、宏城花园别墅

别墅项目销售策划方案

别墅项目销售策划方案 会议方案编制： 发起部门：日期：年月日 相关部门审阅： **部；日期：年月日 **部；日期：年月日 **部；日期：年月日 **部；日期：年月日 **部；日期：年月日 **部；日期：年月日 **部；日期：年月日公司领导审批：

公司负责人：日期：年月日 一、从别墅的大环境 1、概述 别墅将体现居住人的身份和社会阶层作为主要攻关点去规划延展，空间居住的文化理念是别墅赖以生存和维系的基础，房地产消费群实际上是一个特定文化模式下的亚文化群，文化是整个社会生活方式的总和，而这些消费者的汇总就是在特定的区域中具有相类似的文化、兴趣、爱好、习俗等生活方式的人群，因此，体现身份和阶级性就成了别墅存在的主要根据。依山傍水而建的独立洋房，文人雅士商贾豪富的幽居之所，顺理成章地圈起一部分富足者，以居所体现他们与众不同的存在价值。 2、特征 中国房地产业经历了近20年来的大发展，特别是近来别墅热的升温，别墅的内涵与外延已发生了一定变化。使用对象从以前的少数特权人士到现在更多的富有人士。功能从以前的临时修养之所拓展到作为生活起居的第一居所，从以前的单纯的住所拓展到居住、办公兼有。但无论别墅的功能如何拓展，种类如何演变，别墅都不能缺少以下特征： ·别墅永远是为少数人建造，只有少数人才有条件享用； ·别墅意味着占用着大量稀缺资源，除奢侈占用土地之外，别墅大都依风景区、天然水域等稀缺资源而建造； ·别墅必须体现个性化，不能大批量生产。 3、分类 从别墅消费需求的角度我们大致可以把别墅归纳为6类：

⑴居家生活型别墅，就是把别墅作为第一居所需求 这种项目主要针对少部分经济实力雄厚的成功人士建造。比如圣美利加项目就有这种情况，开发商按照客户要求设计建造，完全体现别墅所有者的个**好和需求； ⑵度假型的别墅，也就是两套房，一套在市区，一套在郊区，5天在市区，2天在郊区。 这种居住与生活方式造就了这部分度假型的别墅需求，而且有预计说今后度假型的连体别墅需求量将会增大； ⑶出租型别墅，这种项目在北京、上海等经济发达地区较多。 例如在上海虹桥、在张江或金桥，有着很多外国公司的高级主管或外企员工，他们在上海一般不会把别墅买下来，但公司高额的住房补贴使得他们有能力租住别墅； ⑷旅游型别墅，那就是在旅游风景区或度假区建造的带有经营性质的别墅。 在国外有许多专业的旅游投资公司从事这种开发，业主只要买下这座别墅的时段使用权，即可在指定的时间享受在此居住的待遇，平日有专职的物业公司代为管理，价格比同等档次的星级酒店便宜许多，最重要的是这里有一种独特的家庭氛围和人性化享受，度假就在属于自己的家里； ⑸办公型的别墅 一般是一个大公司把一栋别墅买下来自用，既有了花园式的办公环境，又有了高级管理人员的寓所。在上海市区有不少老洋房就被一些大公司作了办公之用； ⑹投资型别墅 由于很多别墅能够获得较高的租金收益，具有较高的投资价值，使其颇受投资者关注。

项目营销策划推广方案

第一部分沈阳别墅市场分析 在本部分，我们将主要讨论沈阳的经济状况和沈阳别墅版块状况和浑南的别墅市场竞争态势分析。 一、沈阳市自然社会经济情况 沈阳市（曾名盛京、奉天等）土地总面积12980平方公里，地处北温带，属于受季风影响的湿润和半温润暖温带大陆性气候，沈阳辖九区一市三县，其中中心区面积163.3公里。1999年沈阳市总户数为212.6万户，总人口为677.1万人，其中中心区（市内五区和郊区九个街道）户数为112.6万户，占全市总户数的53.0%，人口为350.4万人，占全市人口的51.8%。 2001年沈阳市实现国内生产总值1238.0亿元，其中第一产业76.6亿元；第二产业542.0亿元；第三产业619.4亿元。 全市公路总长度5252公里，其中高速公路239.2公里。 2001年末沈阳市累积注册三资企业3820家，其中投产（开业）1305家。 2001年沈阳市加强绿化建设，全市累积建成绿地面积4729.4万平方米。 2001年沈阳市共有21所普通高等学校，共招收本、专科（高职）学生5.6万人，在校学生达16.8万人。2001年高等院校本、专科毕业生2.6万人。全年普通高等院校和科研机构共招收研究生4028人，在校研究生9660人，毕业研究生1442人。 2001年末全市城镇单位从业人员120.4万人，比上年末下降4.6%。在岗职工人数115.4万人，下降5.4%。到2001年末全市离岗职工为46.9万人。根据劳动部门统计，年末城镇登记失业人员13.3万人，登记失业率为4.7%。

2001年，全市职工平均工资为8172元。2001年城市居民人均可支配性收入为6386元。城市居民人均消费性支出为5515元。全市城乡居民人均储蓄存款为15350元。 按照沈阳市委市政府的“开发浑南，建设新沈阳，把浑南建设成为沈阳的浦东”的战略部署，2001年浑南新区的开发和建设全面启动。新区基础设施建设步伐明显加快。 二、沈阳市住宅市场发展状况 2000年住宅建设完成投资60.3亿元，比1999年增长18.9；竣工住宅面积422.9万平方米，增长6.3%。城镇人均居住面积由上年的8.12平方米增加至8.37平方米；农民人均居住面积达21.8平方米，比上年增加1平方米。 2001年住宅建设投资72.1亿元，比上年增长19.6%；竣工住宅面积444.2万平方米，增长5.0%。城镇人均居住面积由上年的8.37平方米增至8.79平方米；农民人均居住面积达22.8平方米，比上年增加1平方米。 三、沈阳别墅市场发展状况及版块特征分析 （一）沈阳别墅市场的发展历程 沈阳的别墅市场始于1992年的河畔花园，当年的供应量仅有20栋左右。但是“河畔花园”在沈阳房地产市场上所起的作用是无法估量的，在许多沈阳人眼中，10年前的“河畔花园‘在如今仍然是最好的选择。 在1996年沈阳的别墅市场供应量达到一个顶峰，年供应量在250套以上，相比1992年增长了10倍。主要项目有静园、天辰景翠、靓马新村、靓马云珠、巴黎世家、凤凰花园等。 1997年、1998年，沈阳的别墅市场经历了一系列的调整和消化。在1999年，别墅又迎来一个新的高潮，市场供应量又达到200套左右。近期沈阳别

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山水湖滨别墅策划案 我现在就要动身启程，因为无论白天黑夜，我都能听到湖水拍打堤岸的低沉声音；当我站在马路边或者灰色的人行道上，我听见它就在我的灵魂深处。 ——威廉姆·巴特勒·济慈 I will leave now , because I can hear the low voice from the lake water flapping the bank When I stand along the road or on the grey pavement , I can hear that it is my deep heart. ——William Bartler Jice ——赛博地产顾问机构—— 前言 第一章、市场分析 一、无锡别墅市场分析 二、竞争对手分析 第二章、SWOT分析 一、现状分析 二、SWOT分析 第三章、产品策略 一、产品定位及布局规划 二、独立别墅外立面风格建议 三、其他物业形式的建议 四、功能配套 五、环境建议

六、物业管理规划 第四章、目标客户群分析 第五章、营销策略 一、推广案名、Logo 二、项目核心价值体系的建立 三、主题定位、广告语、卖点提炼 四、推广策略 五、推广重点——让Townhouse迅速窜红市场 六、价格策略 七、现场销售策略 八、阶段性媒体计划及SP活动策略 第六章、营销管理 一、营销管理 二、人员配置及培训管理 前言 别墅物业曾经作为“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”。现在，无锡的国民收入已达到中等发达国家水平，城市白领阶层、中产阶级的形成，更使居住理念发生了深刻的变化。如果说，“扩大居住面积，改善居住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“第二波”的话，那么无锡楼市将在近两、三年进入“第三波”——“追求回归自然，提高生活品位”。 继多层、高层、小高层产品之后，更接近自然风景的郊外将成为市民居住所关注的热点方向，所以别墅将成为今后几年无锡楼市关注的热点之一。 对于无锡的开发商来说，别墅物业开发的经验从总体来说并不丰富，但大多数参与别墅开发的房产商，都在做着努力——让产品更具个性，让客户更加心动，让物业