2014年美国房产投资回报率最高城市

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2014投资美国哪里的房产最赚钱？不是纽约也不是洛杉矶，而是西雅图、圣荷西、默塞德、盐湖城这些曾不被中国投资者所注意的城市。十大美国投资回报率最高城市详细内容，请看以下图表：

据上述表格中所显示的“3年增长率”来看，美国最贵城市之一的迈阿密成为了2014年房产投资回报最高的地方。具体排列如下：

1.迈阿密：56%

2.拉斯维加斯：51.4%

3.默塞德：51%

4.底特律：35%

5.旧金山：34.6%

6.奥兰多：33.6%

7.圣荷西：32.6%

8.西雅图：31.7%

9.亚特兰大：28.3%

10.盐湖城：22.4%

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xx房地产项目投资价值分析(预可行性研究)

城市花都、桃花岭项目投资价值分析 （预可行性研究） 一、项目概况 （见项目调研报告） 二、项目公司基本情况 （见项目调研报告） 三、国内政策环境及当地房地产市场现状 （见项目调研报告）

四、财务测算及经济评价 （一）基础条件 1. 本项目经营活动所遵循的国家有关法律、法规、政策保持连贯，无重大变化。 2. 本项目所在的长沙市社会经济环境没有意外变化。 3. 本项目作为企业能够通过不断自我补偿和更新，使其资产持续使用，经营保 持连续，并保证其获利能力。 4. 未来的税率将在正常范围内变化。 5. 建设期内，全部建设所使用的原材料价格不出现异常波动。 6. 资金回笼渠道畅通，销售收入完全实现 7. 无其它人力不可抗拒的重大影响。 （二）项目计算期 项目计算期包括建设期和销售期，两者时间上有重叠。预计城市花都项目总周期为5年，桃花岭项目总周期为6年。 第一部分城市花都项目财务测算 （三）主要技术指标 项目主要技术指标一览表 （城市花都）

（四）项目总投资估算 项目总投资估算表

（五）销售收入与经营税金及附加 1、销售定价：小高层2200元/平米，多层公寓2800元/平米，联排别墅3300元/平米，独立别墅4200元/平米。别墅周边花园长沙按 800元/平米出售，由于面积难以估算暂不考虑 2、从第二年起开始销售，在拿到销售许可证之前采取内部认购的方式进行。 3、所有税费全部由道路建设资金抵扣，经测算，最后还须交纳3400万元税费。 销售收入与经营税金及附加估算表 （城市花都）单位：万元

（六）项目盈利测算 利润测算表 （城市花都）单位：万元

2019年房地产开发投资潜力城市分析杭州

房地产投资潜力城市分析(浙江省杭州市) 目录 城市概况 第一部分：宏观经济与政策环境分析 2004上半年城市基本情况的快速一览（表格） 一、区域宏观经济运行情况 1、GDP 2、固定资产投资 3、人均可支配收入 4、城市化程度 5、恩格尔系数 二、政策环境 1、土地政策 2、房地产金融政策 3、房产政策 4、政策影响和展望 第二部分土地市场分析 一、历年土地供应状况 二、2004年1-9月土地出让分析 三、土地成交情况分析 1、土地出让金 2、未成交情况 3、现场竞标分析 四、土地出让价格分析 1、用途分析 2、区域分析 3、城市之间对比 4、地价指数 5、地价占房价的比例 五、土地市场展望

第三部分房地产市场分析 一、房地产投资状况 二、房地产供应分析 1、房地产供应总量 2、房地产供应结构特征 三、商品房销售分析 1、销售情况 2、供销平衡度 3、空置率与空关率 四、市场需求分析 1、人均居住面积 2、现状及满意程度 五、房价收入比 六、商品房价格 七、房地产展望 附录一：杭州市2004上半年土地出让具体情况（部分） 附录二：杭州市区基准地价标准(容积率≤2.0) 附录三：杭州市区土地级别划分范围 附录四：2004年杭州主要楼盘介绍 房地产投资潜力城市分析（浙江省杭州市） 城市概况： 杭州市位于浙江省北部，处北纬30度16分，东经120度12分。面积16596平方公里，人口636万。城市居民以汉族为主，有回蒙、朝鲜、畲等27个少数民族。辖上城、下城、江干、西湖、拱墅、萧山、余杭7个区，富阳市、建德市、临安市、桐庐县、淳安县5个县（市）。 杭州市是我国七大古都之一。自秦始皇置县治至今已有二千二百多年历史。五代吴越国和南宋曾在杭州建都。杭州是全省政治、经济、文化、金融、旅游中心，全国风景旅游城市和历史文化名城。

房地产投资回报率的标准算法

房地产投资回报率的标准算法 房地产投资回报率的标准算法： 1、房地产投资分析方法－销售比较法。 选购目标物业与市场可比物业的单位价格进行比较，这一方法十分简单，但要求市场上有足够多的可比物业。同时，需要考虑物业的不可移动性、独一无二性、客户的偏好、房地产市场不能实现完全竞争等。 2、房地产投资分析方法－总租金乘数法。 公式：总租金乘数＝投资价值／第一年潜在租金收入 投资者可将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。这一方法未考虑空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。 3、房地产投资分析方法－直接资本化法。 公式：总资本化率＝第一年的营业净收入／投资价值 营业净收入指扣除空置与欠租损失和营业费用后的实际收入。对于住宅来说，营业费用通常为中介费用。该法与总租金乘数法相比，考虑了空置与欠租损失和营业费用，但同样未考虑融资和税收的影响。 4、房地产投资分析方法－税前原始股本收益率法。 公式：原始股本收益率＝第一年税前现金收入／初始投资 初始投资指总投资额中扣除贷款部分后的自备金。对于大多投资

者来说，都存在融资问题。这一方法因考虑了融资的影响而较前几种方法更为完善。 5、房地产投资分析方法－租金回报率分析法。 公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价 这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。 弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 6、房地产投资分析方法－租金回报率法。 公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款） 优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。 弊病：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 7、IRR法（内部收益率法）。 房产投资公式为：IRR＝累计总收益／累计总投入 优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，

房产项目投资价值分析

“HIGH HOUSE（高巢）”投资价值分析 本刊说明： 为使本分析的结果能够更加直观理解，特将投资价值分析放置在十大方面中对应考量，每一类价值分析的满分为10分，累计全部满分为100分。分值结果，仅供编写此文的时间阶段内参考。 一、地理位置价值分析 HIGH HOUSE（高巢）的地理位置位于清河西三旗的东部，坐依龙岗路中段，向东可达国家森林公园，向北是繁华的西三旗和上地，向西十多分钟的车程就可到达中关村。向南八达岭高速公路可快速直通市中心各处。社区附近人口稠密，商铺林立，交通便利，公交线路就有十几条之多。作为北部的经典小户型项目，地理位置十分理想。 地理位置价值总评价： HIGH HOUSE（高巢）紧靠清河桥立交桥可快速通达四方，距离颇进西三旗、上地开发区、中关村、国家森林公园等地区更是映衬了它位置的不俗。对于选择北部置业的购房者说来，“HIGH HOUSE（高巢）”从居住角度来评判其地理位置，应可得分值6分。 二、周边楼盘价值分析（500米范围内）

HIGH HOUSE（高巢）周边的九大楼盘 点击进入在线楼书可查阅各家详细价值信息。 周边楼盘价值总评价： 由于社区周边项目已基本成型，以清河为中心的居住大社区的形态也初显倪端，因此

在此范围内安家置业将会十分的理想，就目前而言, HIGH HOUSE（高巢）处于清河地区少有的纯正小户型项目,应得分值6分. 三、周边商业价值分析（500米范围内） 部分商业单位名录 宾馆饭店(4) 1.北大后勤产业中心招待所 2.京大招待所 3.金马招待所 4.清河第二旅馆 商业网点(17) 1.清河百货商店 2.清河小营环岛建材城 3.天客隆超市(清河小营店) 4.清河建材装饰材料市场 5.清河毛纺织厂专卖店 6.清河毛纺厂产品专销店

房地产投资风险与回报

房地产投资风险与回报
Risk and Return in Real Estate Investment
Liu Hongyu Professor in Real Estate and Construction Institute of Real Estate Studies liuhy@https://www.wendangku.net/doc/ef5212970.html,
一,房地产投资回报
投资的两个主要目的
增值(储蓄):相对长期的目标(不是当前需 要) 收益(当前现金流):短期和运营中的现金需 求
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一,房地产投资回报
- 主要约束和关心的问题
- 风险 - 流动性 - 时间周期 - 管理负担(房地产投资需要专业管理) - 可用于投资的基金数量(投资规模) - 资本约束
一,房地产投资回报
回报的概念
回报="利润" 或 "报酬" 回报 =目标是最大化 回报=你所得到的-你初始投入,是你初始投入 的一个比例
2

一,房地产投资回报
定量描述回报,必须:
量测过去的投资绩效,即历史回报; 量测预期未来的投资绩效,即预期回报.
一,房地产投资回报
根据数学计算方法的不同,回报的定义主 要有如下两种:
1) 周期回报PERIOD-BY-PERIOD RETURNS (静态) 2) 多周期复合回报MULTIPERIOD RETURN MEASURES (动态)
3

一,房地产投资回报
周期回报PERIOD-BY-PERIOD RETURNS
是周期性的回报(PERIODIC RETURNS)
例如"持有期回报"(HOLDING PERIOD RETURN, HPR) 量测每个时间周期内投资增长情况 假设全部现金流都出现在该时间周期的开始或结束.
逐期独立计算,例如日,月,季度,年等回报系列. 可以通过一段时间内的各期回报,确定时间加权的多周 期回报( "TIME-WEIGHTED" MULTI-PERIOD RETURN) 注意:所选定的周期应该足够短,以满足期间无现金流 入留出的假设.
一,房地产投资回报
周期回报的优点( 经过时间加权)
帮助追踪一段时期内的投资绩效,以便识别不 同时间段投资绩效的表现情况 使得定量分析风险( VOLATILITY)和与其他 投资或其他社会经济现象的相关性 (COMOVEMENT) 比较容易让投资基金(如退休基金)评判投资 绩效,及时发现投资经理在现金流管理中存在 的问题.
4

如何估价房地产投资价值

如何估价房地产投资价值 房地产企业实施对投资物业公允价值入帐已经成为趋势，直接影响着对投资性房地产的估价，而收益法和假设开发法就成为投资性房产的主要评估方式。 时过境迁，随着“企业会计准则”的推广实施，投资性房地产的计量和评估方式正发生着嬗变。诞生于2006年，且在2007年在上市公司中广泛推广的“新企业会计准则”，要求投资性房地产应按照成本进行初始计量，同时企业选择公允价值模式进行后续计量时，必须具有证据以明确其投资性房地产的公允值，而该公允值必须是可靠及可持续地应用的。 虽然相关政府部门尚未对企业全面实施‘新企业会计准则’有强制性规定，但是由于房地产投资行业的资金密集型特点，企业需要符合中外投资者及债权人的要求，因此预计房地产企业将较其他一般企业更为积极地采新企业会计准则。同时，新企业会计准则对投资性物业的规定，也将对房地产投资物业公允价值入帐以及评估产生深远影响。” 目前，已经有相当数量的房地产企业，根据这些要求转以公允值入账。面对这一趋势，如何对投资性房地产进行评估是房地产企业亟待解决的问题。为此，两个投资性物业评估的主要方式可以破解此难题： 1. 收益法 收益法适用于附带租约的投资性物业，主要是分析附带租约租金的水平、市场租金的水平以及市场回报率。这种方法的计算公式包括租约期内价值和租约期满后价值，前者主要考虑现有租金以及剩余租约年期的租约期内价值，而后者主要考虑市值租金、市场回报率及其于附带租约期间的贴现值。固此，开发商在经营投资性房地产时，在签定租约时需特别注意所厘定之租金水平及租约年期，太偏低的租金及过长之租期均对其房地产之公允价值有莫大影响。 2. 市场法 在市场个案成交中，当可找到与标的房地产直接比较之案例，市场法是获取公允价值的合适评估方法。‘准则’也提供指引要求参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素做出合理的估计。随着市场对经营投资性房地产的比重不断加大，该类市场交易活动也将越来越多。

房地产投资决策要素分析

房地产投资决策要素分析 近年来，房地产已经成为中国国民经济新的增长点。作为国民经济的支柱产业，房地产在国家经济发展中具有举足轻重的作用。由于中国房地产投资市场的复杂性和特殊性，房地产投资决策难度增加，投资主体面临如房地产企业对未来的投资前景看不清状况、消费者对住宅价格判断模糊、银行对房地产金融风险担忧等诸多困惑。因此，分析影响房地产投资决策的要素显得尤为重要。 一、房地产投资决策概述 房地产投资决策是指在房地产开发投资活动中，房地产开发商对拟建房地产投资项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同的房地产投资方案进行比较选择，并做出判断和决定的过程。[1]由于房地产本身具有的物理和经济特征，房地产投资也表现出区别于其他项目投资的固有特性。首先，房地产业是资金密集型行业，项目投资数额巨大，对金融倚赖性高。另外，房地产市场的结构性问题较突出，投资者一般不愿将资金投入到那些难以更换用途的物业，如特种厂房、码头等，而商场、写字楼、公寓等，常被各种公司租用，更换使用性质方便，更能吸引投资者注意；其次由于房地产可作为抵押担保，并且一般能够安全地按期收回贷款，所以易取得金融机构的支持。由于房地产业在社会经济生活中的重要性，各国政府对房地产市场投资都十分关注，常常将对房地产市场和房地产调控作为调节经济的一个重要方面，房地产投资额也因而受到政府政策的影响；最后，房地产的不可移动性及回收期长等特点，使得房地产投资长期受未来宏观经济、社会、政治、法律法规，以及自然、环境等多方面因素变化所产生的不利影响，风险因素多，风险水平相对较高。因此，正确合理的房地产投资决策对投资开发商意义重大。 房地产开发投资决策的成功不仅取决于决策者个人的素质、知识和能力，并与认识和掌握决策的理论知识、基本内容和类型、应用科学决策的理论方法有着密切关系。房地产投资决策可按以下四个步骤进行：第一，提出房地产投资决策的目标要求解决什么问题；第二，制定房地产投资的行动方案有几种可能方案；第三，对房地产投资项目做经济评价、社会评价和环境评价，进行投资方案的比较，最后确定出最佳的房地产投资方案；第四，采取合理的步骤，按照科学的方法执行和检验最佳的房地产投资方案。①投资策略是实现正确投资决策的先决条件，按照投资策略进行项目决策是科学决策的基本要求。 影响房地产投资决策的因素多而复杂，对其中重要的因素系统分析很有必要，这对投资主体的科学合理决策及获得巨大收益具有深远意义。现归纳出影响房地产投资决策的最重要的五个因素进行具体分析。 二、房地产投资决策要素分析 （一）时机的决策分析 投资时机总是存在于投资主体的外部环境中，与投资主体、投资目标和投资形式的特定性紧密关联，也与特定的投资类型相联系。房地产投资时机分析的基本模式一般有以下四种：环境因素分析模式：房地产投资时机是房地产环境中的一些宏观因素和微观因素在特定时期、以一定方式结合在一起形成的，其中的经济、社会和政策因素的变化构成了投资时机的实质内涵。在具体分析商业房产投资时机时，可针对特定的商业房产罗列出可能蕴涵收益的各种因素的可能变化，也可把各种因素划分成宏观和微观因素、直接和间接因素来进行综合分析。 寿命周期分析模式：房地产投资时机与房地产寿命周期息息相关，在房地产寿命周期的不同阶段，对不同的物业和不同的主体蕴涵着不同的收益机会。在商业房产开发投资经营的全过程中，会经历商业用地选择、商业房产建设、商业房产租售、商业房产管理及商业房产退化等阶段，商业房产投资者可根据自己的投资目标和实力来选择不同阶段的投资机会。 开发价值分析模式：房地产类型的多样性及投资者实力和开发能力的差异决定找寻特定

杭州房地产投资潜力城市分析

房地产投资潜力都市分析(浙江省杭州市) 目录 都市概况 第一部分：宏观经济与政策环境分析 2004上半年都市差不多情况的快速一览（表格） 一、区域宏观经济运行情况 1、GDP 2、固定资产投资 3、人均可支配收入 4、都市化程度 5、恩格尔系数 二、政策环境 1、土地政策

2、房地产金融政策 3、房产政策 4、政策阻碍和展望 第二部分土地市场分析 一、历年土地供应状况 二、2004年1-9月土地出让分析 三、土地成交情况分析 1、土地出让金 2、未成交情况 3、现场竞标分析 四、土地出让价格分析 1、用途分析

2、区域分析 3、都市之间对比 4、地价指数 5、地价占房价的比例 五、土地市场展望 第三部分房地产市场分析 一、房地产投资状况 二、房地产供应分析 1、房地产供应总量 2、房地产供应结构特征 三、商品房销售分析 1、销售情况

2、供销平衡度 3、空置率与空关率 四、市场需求分析 1、人均居住面积 2、现状及中意程度 五、房价收入比 六、商品房价格 七、房地产展望 附录一：杭州市2004上半年土地出让具体情况（部分）附录二：杭州市区基准地价标准(容积率≤2.0) 附录三：杭州市区土地级不划分范围 附录四：2004年杭州要紧楼盘介绍

房地产投资潜力都市分析（浙江省杭州市） 都市概况： 杭州市位于浙江省北部，处北纬30度16分，东经120度12分。面积16596平方公里，人口636万。都市居民以汉族为主，有回蒙、朝鲜、畲等27个少数民族。辖上城、下城、江干、西湖、拱墅、萧山、余杭7个区，富阳市、建德市、临安市、桐庐县、淳安县5个县（市）。 杭州市是我国七大古都之一。自秦始皇置县治至今已有二千二百多年历史。五代吴越国和南宋曾在杭州建都。杭州是全省政治、经济、文化、金融、旅游中心，全国风景旅游都市和历史文化名城。

房地产报告数据.doc

致委托方函 ***有限公司： 受贵方委托，本公司秉着客观、公正、科学、独立的原则对贵方拥有合法产权的位于***的***房产价格进行了评估，目的是为确定估价对象在2011年06月15日的公开市场价值，并以此为贵方以委估标的向银行进行抵押贷款，确定抵押额提供客观的价值依据。 根据贵方所提供的资料，本公司估价人员依据国家、省、市的相关法律、法规，在对现场实地勘察并收集、整理、分析相关信息的基础上，遵循估价原则，按照必要的估价程序，采用合理的估价方法对估价对象进行评估，在满足本次估价假设和限制条件的前提下，经测算确定贵方委估房产在评估基准日的抵押价值为人民币壹仟伍佰陆拾贰万柒仟叁佰元整（￥1562.73万元）。。 ***房地产评估咨询有限公司

*** 估价师声明 我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实、准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4.我们依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.我们已对本报告中的估价对象进行了实地勘察。 6.本估价报告得到***房地产评估咨询有限公司的技术帮助，本估价报告的结果建立在该公司出具的***字[2008][估]第***号土地评估报告结果的基础之上。 7.本估价结论仅对本次委托有效，不做他用。未经本公司同意，不得向委托方和有关当事人之外的任何单位和个人提供结论书的全部或部分内容，不得发表于任何公开媒体上。 8.若当事人对本估价报告有异议，请在报告出具后七日内向本公司申请重估。如当事人未在约定日期内对估价报告提出异议或申请重估，视同认可本估价报告。 9.本报告由本公司负责解释。 注册房地产估价师：

投资渠道回报率对比图(房产篇：案场专用)

投资渠道对比图（房产篇：案场专用） 中国有60万亿民间投资资本，按投资渠道进行分析，以50万为例，银行定期:一年存款利率2.175%，一年利息总额10875元，本息合计5010875元，按照目前的GDP和CPI指数,利息跑不过通货膨胀。所以，存款放在银行是贬值的； 银行理财：收益相对较高，但是保本型较少，不能长期稳定。 国债：安全性高，同样存在利率低且期限一般较长，交易不够灵活；养老保险：具有特定用途，一般用于个人退休后生活所用，起保障性作用，但是，受政策影响较大，甚至连退休年龄都在酝酿延长，不确定因素太多，但即使这样，也需要有养老保险，对个人将来是一个保障； 股票和期货：需要具备一定的专业知识和市场敏锐度，而且内部黑幕太多，风险太大，一般人不敢涉足，真遇到股票跌停的时候，卖都卖不出去，买入易、卖出难； 【某地产项目】以公寓为例 50万买一套精装实体公寓，收益包括两部分。 第一部分：按现有租金水平计算20000/年，这个计算还不包括后期租金上涨。 第二部分：增值收益，这个收益要远大于租金收益，公寓是绝无仅有的现房抄底价，后期上涨空间巨大，而且公寓面积小，总价低，方便进行二次交易，变现灵活。作为投资产品，公寓将是您资产

第三部分：保值增值，抵御通胀风险的最佳选择。 种 类 优 势 缺 点 收益点 风险性 银行储蓄 变现性强、存储灵活方便 获利性差， 容易受到通货膨胀影响 较低 ★ 国债 国家发行，安全性大大提高 期限一般较长，流动性差 低 ★ 养老保险 保障功能，专家经营， 收益稳定，变现灵活 期限一般较长 低 ★ 基金 专家经营，流动性差，易变现 过往中小型基金 普遍收益率不高 良好 ★★ 股票 收益较高，变现性高 风险较大，受政策影响 良好 ★★★★★ 期货 收益高 风险大 良好 ★★★★★★ 房产 固定资产，安全性高 投资总额偏大 租金收益、 房产增值收益 无

房产投资瞄准小户型 小户型投资价值分析

房产投资瞄准小户型小户型投资价值分析房产投资瞄准小户型--小户型投资价值分析 好房子最适合用来保值 当然，炒股票并不适合所有的人。如果你担心股市的风险太大，那就买套房子吧。按照投资学的金科玉律，你也不能把所有的鸡蛋(资金)都放在股市这个筐里，那样太危险。房子则不同，不仅金额大适合保值，而且，好地段上的好房子总是持续升值的，无论自住还是投资，你需要做的只是在一个较低的价位买进。从这个意义上说，靠按揭、贷款或公积金买房子，并不仅仅是;花明天的钱，享受今天的美好生活;，而且还有一个作用，即在今天就能实现让明天的钱不贬值的。经济回升有个规律，就是股票在涨，房地产也在涨。就一般人而言，资金总是有限的，对于那些已经在炒股的人，将2个月后可能就会赚50%的钱，从股市里抽出来买房子当然是很可惜的。怎么办,有没有一个好办法，将股票和房地产两笔收益都同时赚到,有，就是买期房。买期房，由于首付很少，不会影响你在股市的投资;另一方面，又可实现以小搏大，即用百分之十的首付款将好房子百分之百锁住，然后等待升值。 卖大买小市场潮流 小户型的投资回报率高是显而易见的。对开发商而言，小户型在设计上要占用许多隔断，增加配套设施，回收资金也慢，明显比建大户型费事;但对购房者而言，小户型的投资回报率却比大户型高。举个简单的例子，花9>100万买个140平方米的大户型，和花50万买个70平方米的小户型，虽然一个是大两居，一个是小两居，但在租赁市场上并不是出租的价格也差一半，往往是小两居的租金为2500元/月，大两居的租金是3000元/月，这样算下来小户型的投资回报率比大户型可高多了。

大单位面积的外销公寓曾经是北京物业市场投资回报率较高的品种，但随着供应量的剧增及近几年经济复苏期的延缓，此品种有成明日黄花之势。而;小小粒，容易吃;的小户型单位却逐渐成为市场主流及跌势中的;飘红;品种。有鉴于此，不少投资者纷纷卖大买小，以追求更高的投资回报。如有业主将望京地区146平方米大户型(月收租,,,,元，年回报率,,)套现，买入两个价值,,万元的二房一厅，年回报率上升到11,，且;中奖率;(成功租出的机会)极高。又有另一名业主将同地段的中档物业8>,,平方米套现,,万元(每月收租,,,,元，年回报率63>.9,)，买入两个价值,,万元的一室一厅，不仅收益高(年回报率达12,)，且;中奖率;为,,,,。还有一些业主将三室一厅或四室二厅大单位分拆成三四个单间分租，其回报也远高于原来一套的收益。 ;滚动置业;要流行 从现在的情况看，城区小户型公寓受宠已是不争的事实。有一定经济实力后，在商业繁华地段买一套好的小面积公寓作为生活居室或工作室，既可先圆了住房梦，以后买新居后，可将公寓出租，租金用来付新居的按揭，从而顺利实现滚动置业，这无疑是不少都市白领的美好设想。 在金融街某投资公司工作的王先生就非常看好这种公寓。虽然要1,2年后才结婚，但担心银行存款会贬值的他，也正筹划自己的首次置业。 王先生考虑的首先是交通问题。工作地点在市区，平时工作比较紧张，加班的时候又多，若每天都要在上下班的交通路途花上两三个小时，这些花费的时间对想利用业余时间进修学习的王先生来讲太奢侈了。所以市区内交通线路密集，或地铁沿线物业是他的首选。 其二，王先生考虑的是生活上的问题。和许多生活态度积极的年轻白领一样，他是个喜爱运动的人，丰富的健身活动是他保持良好精神状态的保证。所以他要求住所附近一定要有一个大型的健身中心，当然，这个中心最好就在他的楼下。

房地产投资分析复习知识点教学提纲

一、绪论 【房地产投资】是指国家、集体或个人，将一定的资金投入到房地产开发、经营、管理和服务中去，以期获得资本增值的一种经济行为。 【房地产投资三要素：】①时机②地段③质量 【房地产投资的特点】1、投资数额巨大、回收期长2、投资不确定因素多、风险较大3、流动性较差4、具有保值增值性5、受政府政策影响较大6、依赖金融部门的支持7、具有专业性8、投资具有相互影响性 【房地产投资的目的】销售收益；现金流量收益；避税收入 【房地产投资的作用】1、带动相关产业的发展；2、促进家庭合理消费 3、改善城市环境； 4、抵御通货膨胀影响 【房地产投资的影响因素】经济因素、社会因素、政治和行政因素、 政策法律因素、技术因素 【房地产投资分析的特征】客观性、全面性、责任性 二、基本原理 【投资要素原理】收益、成本（利率、税收）、预期 【边际成本递减递增规律】边际成本=总成本的变化量/产量变化量 【规模收益理论】三阶段：规模收益递增阶段，规模收益递减阶段，负收益阶段【风险回报原理】1、风险－收益等价曲线、成正比2、投资风险－效用分析，通过比较效用值的大小来决定方案的取舍。效用值具有客观性、主观性。 三、房地产投资市场 【房地产市场的功能】价值评价的功能、调节供求的功能、优化资源配置的功能 政府宏观管理的基础 【影响房地产市场供给的因素】房地产价格、开发商目标、生产要素价格、建筑技术、房地产开发建设能力、房地产开发建设资金来源及数量、国家宏观调控【影响房地产市场需求的因素】人口数量和结构的变化、房地产价格、家庭收入、 城市化进程、宏观调控、消费者预期 【房地产租价比】房地产租价比是房地产年租金与市场交易价格之比。 这个比值低于4.5%，则说明房价存在泡沫，高于5.5%，尚存在升值空间。 四、房地产投资环境 【房地产投资环境】是指影响和制约房地产投资项目的各种外部条件的总和，包括自然、政治、社会和经济因素等。特点：多样性、综合性、动态性 【房地产投资环境分析方法——综合评价法】 五、资金的时间价值 【资金时间价值】经历一定时间的投资和再投资而增加的价值，称为资金的时间价值。（等额资金在不同时间点上所表现出的价值差别）表现为：利息、利润【利息I】是指占用资金所付出的代价。利率：单位时间内的利息与本金之比。【现金流量】把各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。 【等值】是指在不同的时间点上，数量不等的资金具有相等的价值。 【复利终值】是指投资若干年后包括本金和利息在内的未来值。也称本利和，一般用Ｆ表示。计算公式：Ｆ＝Ｐ?(1+i)n

房地产开发的利润率有多高

房地产开发的利润率有多高 根据最新公布的第二次全国经济普查公报，2008年，我国房地产企业的主营业务收入30586.5亿元，房地产企业实收资本33052.4亿元，房地产企业营业利润3861.3亿元。按此计算，房地产行业的利润率为12.6％，投资回报率为11.7％。 12.6％，貌似不算太高，但是联想到刚曝光不久的武广高铁客运专线湖南段建设承包商使用假发票近3亿元的消息，还有每天用手机短信、电子邮件，还有网络广告骚扰我们的假发票广告，这个利润率有多少水分可想而知。在经过宇宙牌压缩机压缩后的利润率仍然高达12.6％！那么，房地产行业的利润率到底有多高，我们来看看专业人士和权威机构的说法。 上市房地产企业的税后净利率接近20%，少数企业甚至达到40％～50%。－－上海易居房地产研究院研究员杨红旭。 房地产行业的整体利润率在30％～40%之间。－－中国土地勘测规划院地价所所长赵松。 一有适当的利润，资本就会非常胆壮起来。只要有10％的利润，它就会到处被人使用；有20％，就会活泼起来；有50％，就会引起

积极的冒险；有100％，就会使人不顾一切法律；有300％，就会使人不怕犯罪，甚至不怕绞首的危险。如果***和纷争会带来利润，它就会鼓励它们。走私和奴隶贸易就是证据。－－《资本论》 按马克思的说法，房地产的利润已经足以让商人们积极的去冒险了。难怪房地产开发企业的数量能在四年间猛增50％；难怪这么多著名的大企业放着老本行不做，跑去房地产行业凑热闹；难怪地王一个比一个离谱，楼面地价都能高达32500元。黄光裕花了几十亿元来买通官员，作为自己违法行为的保护伞，那么房地产商们为了牟取这值得“积极去冒险”的利润又花了多少见不得光的钱呢？巨额贷款，强迫征地，暴力拆迁，篡改规划，买通专家、媒体鼓吹房价，用巨大的关系网、利益体影响国家决策等等等等，哪样不得大把大把的烧钱。这些的花费，不知道又有多少个几十亿。也许正如某些房地产商说的，这些灰色成本确实很高，但是，房地产商们宁愿冒蹲大牢的危险也要把这些高额的灰色成本花出去，不恰恰从反面印证了房地产开发能够带来巨大利润么。

怎么计算门面投资回报率

怎么计算门面投资回报率？ 基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。 任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢？ 买个门面，如何计算投资回报率呢？ 有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式： 计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价 计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价 例如，有一临街商铺，面积约27.34平方米，售价约83.6万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是150元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得4100元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：

套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝4100元×12/83.6万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：5.89％ 如何判断投资回报率 现在，投资回报率计算出来了，那么，我们该如何判断这些数值所包含的意义呢？也就是说，哪个数值是表示合理利润？哪个数值是表示千万不要沾手？哪个数值是表示它的收益非常好？或者是哪个数值是属于对方开出的条件太好，自己要审慎考虑才行？ 业内人士认为，解读这些数值在行内并非有一个标准答案，可能10个人就会有10个答案。 据相关人士介绍：其实不同物业的理想投资回报率不尽相同，比如就拿商住两用物业、烂尾番生物业、地铁物业及名校物业来说，它们的合理利润、投资临界点和超高利润率将大致如下表所列： 物业类别合理回报率投资临界点超高回报率(需审慎) 商住两用物业10－12％>7％15％以上 烂尾番生物业9－10％>6％20％以上 地铁物业3-6％>3％10％以上

房地产公司投资项目财务指标选取建议

xx节能置业投资项目财务指标选取建议根据目前土地市场变化以及同业内其他企业情况，结合xx节能置业自身情况及发展战略，我们对公司投资新项目论证过程中拟采用的财务参照指标建议如下： 一、财务指标建议 （一）静态指标 1.静态绝对值指标 （1）项目总收入（项目整体营业收入） 项目总收入（项目整体营业收入），是指企业在从事销售商品，提供劳务和让渡资产使用权等日常经营业务过程中所形成的经济利益的总流入，能够反映当期竣工、入住的情况。 该指标直观的体现了项目的盈利能力，并且是上市公司合并报表所重点关注的指标。此外，该指标配合开发周期、财务净现值分析后，可考察项目现金流状况。 （2）项目净利润 项目净利润，是指在利润总额中按规定交纳了所得税后公司的利润留成。 该指标直观的体现了项目的盈利能力，并且是上市公司合并报表所重点关注的指标。也能直观的体现：在项目竣工结利后，公司实际从项目中的获利。其计算公式为： 净利润=营业收入-营业成本-营业税金及附加-营业费用-管理费用-财务费用-企业所得税-土地增值税。 （3）自有资金峰值

自有资金峰值，是指在项目取得外部融资或销售回款前，项目股东运用自有资金对项目投入所需投资的最大资金值。 该指标体现了股东对项目的最大资金投入，衡量了股东实力能否满足项目的资金需要。 2.静态比例指标 （1）毛利率 毛利率，是指毛利与销售收入（或营业收入）的百分比，其中毛利是收入和与收入相对应的营业成本之间的差额。 该指标综合反映了产品定价与成本之间的关系，成本控制、定价策略、销售策略。目前，毛利率行业平均水平为30-35%，同时应结合公司在同一项目地区、同类产品的建筑设计标准以及目标成本控制情况。其计算公式为：毛利率=（当期营业收入-营业税金及附加-营业成本）/（当期营业收入-营业税金及附加）×100%。 （2）总投资回报率 总投资回报率，是指通过投资而应返回的价值，即企业从一项投资活动中得到的经济回报。 该指标涵盖了企业的获利目标以及获利目标与成本之间的关系，反映了项目的总体投资回报情况，结合毛利率还可考察项目的税收筹划能力。其计算公式为：总投资回报率=（营业收入-营业成本-营业税金及附加-营业费用-管理费用-财务费用-企业所得税-土地增值税）/(营业成本+营业税金及附加+营业费用+管理费用+财务费用+企业所得税+土地增值税)×100%。 （3）自有资金投资回报率

决策分析理论

决策分析理论 The latest revision on November 22, 2020

XX决策分析理论 XX顾问专业致力于商业地产业的投资咨询。公司总经理陈建明曾任中国第一个郊区SHOPPING MALL，北京MALL的项目经理。在北京MALL项目的操作过程中，深入研究商业房地产行业在国内外的发展，并与国内外商业房地产投资商、发展商进行了广泛的沟通接触，结合深入研究及具体项目操作经验，总结出以上投资决策理论在商业房地产领域的实际应用。下文将具体介绍XX决策分析理论在商业房地产领域的具体应用。 步骤1：商业房地产项目市场潜力判断商业房地产项目市场潜力的判断分为两个部分： 1．判断商业房地产项目拟选定的发展城市是否具备相应市场条件：依据第四章中关于城市中心商业房地产和郊区商业房地产发展的市场条件，判断拟建商业房地产项目所在城市的生产力水平是否可以支撑该项目建成后的良性运营； 2．判断拟投资商业房地产项目最终选址地区的市场条件：在确认拟选定的发展城市具备相应市场条件后，需通过市场调查、市场预测、建立数学模型，或以所在城市当前商业市场规模、所在地区客户到访的渗透率模型为基础，确定拟定选址位置可否发展商业房地产及发展商业房地产的可承受发展规模。 步骤2：商业房地产投资商竞争优势判断 在对商业房地产项目市场潜力做出肯定判断后，需要进一步判断该投资商的竞争优势。比如，大地集团投资建设的北京MALL项目，大地集团的竞争优势在于其在广告传媒业十年积淀的广告经验；由北京王府井百货、北京物美商城及中关村生命科技院共同投资开发的中关村国际商城，其参股企业王府井百货和物美商城有较为丰富的商业企业运做经验，对于商业房地产来讲，上述商业经验成为其竞争优势。从上述分析，可以得出北京MALL和中关村国际商城的投资商在商业房地产项目的投资过程中，其企业竞争优势均可以得到发挥。企业在任何投资决策中必须准确判断自己的竞争优势，这是企业运营过程中最大化竞争力的首要过程。 步骤3：投资商竞争优势在商业房地产项目上的发挥度 在投资商确定其竞争优势后，应判断在商业房地产项目的操作过程中，其竞争优势能发挥到何种程度。其竞争优势发挥的程度越高，企业越具有投资开发商业房地产的可行性。企业必须准确判断其竞争优势在商业房地产发展上的发挥度。如果企业的竞争优势在商业房地产发展过程中，得不到发挥或发挥很少，那么不需要做进一步的分析判断，企业就应放弃该投资方向，最好去做别的投资选择。 步骤4：投资商竞争优势在商业房地产项目操作中的比 重判断

商业地产投资回报率319154

商业地产投资回报率319154 111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧,一卷诗情一夕游。 一渡飞瀑半山下,一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远,一船离愁一帆行。 一梦十年一回首,一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦,一雁独行一弓惊。 商业地产投资回报率 根据商业地产操作的经验，投资回报率的计算公式: 计算购入再出租的投资回报率,月租金×12(个月)/售价 计算购入再售出的投资回报率,(售出价,购入价)/购入价 详细一点就是: 、投资回报率分析计算公式:投资回报率,(税后月租金,物业管理费)×12,购买1 房屋单价(说明:此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于,,都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。) 2、投资回收时间分析计算公式:投资回收年数,(首期房款，期房时间内的按揭款),(税后月租金,按揭月供款)×12(说明:这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在,,,,,年之内都是合理的投资。该方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性。) 一是投资成本 二手公寓投资成本相对较低，投资资金的压力也比较小;而商铺投资单价高、总价高，投资区域性强。 二是价格决定 辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。

111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧,一卷诗情一夕游。 一渡飞瀑半山下,一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远,一船离愁一帆行。 一梦十年一回首,一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦,一雁独行一弓惊。 二手公寓的投资回报率最大的决定因素在于其所在小区周边分环境及物业配套设施的成熟与否;而对商铺投资来说，地段是决定其价格的关键因素，对于以出租形式进行商铺投资的人士来说，除了地段因素外，面积也是影响出租价格的重要因素。 三是投资回报率 二手公寓出租容易且收益稳定，但是资金的回收周期比较长，而商铺的租金回报率高，投资回收周期短。 四是投资风险 二手公寓在出租或出售时也会面临一定风险，比如由于各种原因导致出租困难而产生的空置风险，或频繁更换承租人所带来的风险;而商铺具备时效性强、空置周期短、空置率低等特点，但同时又容易受到周边环境及时效性和政策性的影响。 例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即:这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢,现在让我们计算一下: 套用上述计算公式:这个物业的投资回报率,2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是:12,。 要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率,(215-200)/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是:7.5,。 辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。 111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧,一卷诗情一夕游。

二线会城房地产最具投资价值及最

二线会城房地产最具投资价值及最

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2010年二线省会城市房地产最具投资价值及最宜居榜 天津 随着城际列车的开通，天津受益北京所带来的辐射作用越来越明显。日前又有报道称，天津与北京、重庆、上海、广州一起，被确定为国家五大中心城市，加外，去年环渤海区域经济发展及天津滨海新区规划获批，天津房价的升值潜力由此可见。 天津海在不远处，河就在城里 对内陆人来说，能闻到海的味儿，能亲近水，又不至于日日领受海风过于热情的吹拂，正是适度。天津有点被天津话带沟里去了的意思，再加一枚狗不理包子，大家就都觉得它土。其实这座城市，正经说来是中国现代化第一城。北洋政府时期，台上的是北京，台后的是天津。私以为，这是天津最大的魅力。租界建筑外头的石头是硬的，里头的思想史、**史、经济史更硬。故天津的宜居，首先宜的是对历史有那么点兴趣的人。 宜居指标 交通资源：因区位优势，交通极便利，海陆空三栖，条条大路通天津。空路来说，著名的廉航亚洲航空花落天津。京津高铁用来上下班是奢侈了点，可你要是从北京飞，完全可以当它是“机场快线”。 高校资源：总共二十多座，魁首自是南开，范文澜、蒋廷黻、竺可桢这些牛人都曾执教鞭于此。

文化名人：除了冯骥才老人家，就是一溜儿相声曲艺界的名人了，譬如马致明。 购房指南 根据2010年3月第2周的数据统计显示：全市商品住宅成交均价普遍上涨，成交价为9042元/平米。其中和平区（也就是市中心区），三周内成交均价第二次突破2万元，达到23386元/平米。河北区成交均价为11816元/平米。河东、红桥成交均价分别为10353元/平米和13490元/平米。河西、南开价格波动不大，成交均价分别为12779元/平米和17337元/平米。 天津的新商圈，随着天津天城丽笙世嘉酒店的落成、嘉华国际商业中心的日趋成熟、远洋新天地沿新开路商业街的竣工投入使用，逐步形成天津站新商圈，另有新开业的滨江金耀女人街，以及位于塘沽核心区域的天津滨海新区中心商务商业区，还有正在加紧建设的津门津塔高端商务区。 至于新开盘的楼盘，根据中原地产顾问的胡先生说，市中心今年几乎没有新开楼盘。 新兴楼盘：开发区的万丽国际公寓：均价13500元/平米；津南区的天地源津九轩：均价7300元/平米西青区的梅江康城：均价8600元/平米；北辰区的陆港：均价6000元/平米；东丽区万科魅力之城：均价8000元/平米。 西安 业内称，自住为主的西安，其刚性购买力是最大的特点。目前出现在市场的购买力主要还是以刚性需求为主，这其中尤其以婚房为盛，所以很多购房者一方面对于买房的需求比较迫切，再加之陕西是个教育大省，且西安城市化程度在西部地区居首位，诸多高校毕业生留驻西安，