住宅设计指导手册

住宅设计指导手册

（征求意见稿）

目录

一. 总则 (5)

二. 设计标准 (6)

三. 技术要点 (7)

（一）规划建筑部分 (7)

1.规划设计 (7)

2.建筑设计 (8)

3. 环境设计 (27)

4. 室内装修设计 (29)

5. 标识设计 (36)

6. 技术经济指标 (37)

（二）结构部分 (38)

1、执行标准 (38)

1．1设计使用的规范、规程和标准： (38)

1．2选用的标准图集及技术措施： (38)

2、钻探工作 (38)

2．1岩土工程勘察阶段划分 (38)

2．2可行性研究勘察阶段技术要点 (39)

2．3初步勘察阶段 (39)

2．4详勘及其他阶段 (42)

2．5勘查工作组织流程 (43)

3．设计控制 (43)

3．1基坑设计 (43)

3．2基础设计 (43)

3．3结构设计 (45)

3．4新材料的应用 (55)

3．5其他结构（混合结构、钢结构） (57)

4、荷载设计 (59)

4.1恒载 (59)

4.2活载 (60)

5、限额设计 (60)

5.1 基础 (60)

5.2 地下室 (60)

5.3上部结构 (61)

(三)给排水部份 (62)

1．给水设计用水量标准 (62)

2．给水系统设计 (62)

3．水池、泵房 (63)

4．给水管材 (64)

5．排水系统设计 (65)

6．排水管材 (65)

7．水景、绿化给水 (66)

8．其它 (66)

(四).电气设计 (67)

1、容量及导线选择 (67)

2、照明 (68)

3．户内强弱电插座配置数量、位置及高度 (68)

3．1户内强电插座设置数量 (68)

3.2 户内弱电插座设置数量 (69)

3.3户内强弱电开关、插座安装位置及高度 (70)

4、插座类型 (71)

5、开关控制方式： (71)

6、设备用房位置及尺寸 (71)

7、住宅电气暗敷线管选择 (72)

8、防雷 (72)

9、电表计量装设原则： (72)

10、智能化设计 (72)

10.1 配置水平 (72)

10.2 智能化设计要求 (74)

（五）空调暖通部分 (76)

1住宅空调设计 (76)

2 围护结构节能 (77)

2．1墙体节能 (77)

2．2门窗节能 (77)

3供暖系统节能 (78)

4 电气设备节能 (78)

5 住宅采暖设计 (79)

四. 设计文件编制 (80)

五、现行国家规范规程 (82)

一. 总则

1．小区规划和住宅设计应体现“以人为本，科学筑家”的核心思想，务实创新，与时俱进，努力提高住宅产品的舒适性、安全性、经济性和艺术性，创建可持续发展的和谐文明社区。

2．小区景观环境设计应体现“和谐、舒适、自然”的品牌原则，提倡住户参与精神，具有地方文化特色，满足城市居民家庭生活和行为活动的需求。

3．小区建设成套技术和住宅部品安装应以科技为先导，结合地方实际情况，优先采用成熟适用的新技术、新材料、新设备和新产品，努力为顾客提供新的生活体验和优质产品。

4．小区规划和住宅设计应满足当地的市场需求，加强可行性研究，确立主导户型概念，创造吸引点，推行精细化设计，在保持高品质居住环境的前提下争取最大的经济效益。

5．符合国家和地方现行的有关房地产法律、法规和标准等规定的条件下，有条件的小区规划和住宅设计力争达到国家康居示范工程建设技术要求。

二. 设计标准

1.住宅设计要突出强调均好性、多样性和一致性。

●均好性。要求从户型、居住环境、景观、公用设施、设备配置、材料部品

的选择和物业管理等诸方面使每个住户都能受到同等的关注，都能获得公平的价值回报。

●多样性。应注重小区（社区）服务对象的多层次、多方面需求，力争在建

筑风格、户型布局、空间组合、色彩构成等诸方面具有特色。反映地方特点和文化传统，避免风格单一和雷同。

●一致性。应贯彻执行保利地产品牌管理原则，既有地方特色，与周边环境

相融合，又要注重各地区住宅设计规则相统一，风格相呼应。

2.高品质居住环境应达到以下五个方面的要求：

2.1 高舒适程度。这是保证住宅高品质的核心。要求在安全、实用、便捷、健康和美观等方面达到现代居住的文明标准。

2.2 高功能配置。这是保证住宅高品质的前提，要求提高住宅的平面功能、设备功能和空间功能的价值，达到在较小的空间内创造较大的舒适度。

2.3 高性能标准。这是保证住宅高品质的条件，要求在保障住宅结构安全的同时，全面加强住宅的物理性能。

2.4 高质量保障。这是保证住宅高品质的基础，要求对工程项目从设计到施工进行全程的严格管理，克服质量通病，加强施工工艺的配套水平，提高生产效率。

2.5 高技术集成。这是保证住宅高品质的有效途径，要求通过技术推广、

技术融合、技术配套等方式，提高住宅设施、设备的集成水平。选用优良的建筑部品，大幅度延长住宅寿命。

3.按照保证住宅全寿命周期质量的原则进行设计，应把安全性能、耐久性能作为住宅设计质量保障的基础，要执行相关的建筑、结构、抗震、防火、热工、节能、隔声、采光、照明、给排水、暖通空调、电气等各专业现行的标准和规范及地方相关法规。

三.技术要点

（一）规划建筑部分

1.规划设计

1.1 小区选址应符合城市总体规划要求，符合居住区控制性详细规划要求，要避开和有效控制水污染、大气污染、噪声、电磁辐射、土壤氡浓度超标等有害环境因素的影响。

1.2. 小区规划布局应做到用地配置得当，功能组织合理，布局结构清晰，设施配套齐全，整体协调有序，并为居住小区的物业管理提供必要条件。小区规划应重视节约用地，既要充分满足容积率要求又要合理控制建筑密度。

1.3 小区交通组织要合理组织人流、车流和车辆停放，创造安全、安静、方便的居住环境。静态交通组织应避免干扰居民的日常生活和侵占绿地，可采用多种停车方式，宜优先采用地下停车方式。动态交通组织与道路布置应重点解决好居民步行活动与机动车行走路线的关系，避免或减少相互交叉干扰。

普通住宅小区地下停车的停车比例不应小于小区总停车位的90%，尽量做

到就近停车。小汽车停车位，应根据所在地区经济发展水平及小汽车发展预测确定。一般情况按住户的40%以上的拥有量设置。

1.4 小区的公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地配置合理，避免人群过度集中活动。公共绿地不少于1㎡人。组团绿地的设置应满足有不少于1/3的绿地在标准的建筑日照阴影线范围之外的要求，并便于设置儿童游戏设施和适于老人游憩活动场地。

1.5 住宅建筑的规划设计，应综合考虑用地条件、选型、朝向、间距、绿地、层数与密度、布置方式、群体组合、空间环境和不同使用者的需要等。住宅的规划保证住宅日照间距，充分考虑主导风向，使更多的住宅具有良好的朝向、通风条件和景观视野。

1.6 小区公共服务设施的配置，应结合居住社区建设的需要，兼顾其经营管理的合理性和经济性，符合居民的活动规律和日常使用，适应家务劳动社会化的趋势和市场需求，做到配套完善，布局合理。

规划配套公建用房一般设置在商业价值不高的位置，面积指标仅满足配套要求。餐饮建筑、市政配套建筑的布局应避免对居民生活形成干扰，保证环境的洁净和安宁。

1.7 小区管网应合理规划，统一布置，统一施工。各种管线应地下敷设并积极采用共沟技术。

2.建筑设计

2.1 住宅设计要依据市场需求，正确定位定级，有针对性地设计出不同档次、不同面积标准的套型。主导户型：南方以70---100M2为主，北方以80---120 M2

为主。

2.2 住宅户型设计应适应当地气候特点和居民生活习惯。每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、储藏间、入户过度空间、阳台等功能空间。

住宅各功能空间面积配置合理，使用方便。住宅功能空间使用面积标准见表2.2。

表2.2 住宅功能空间使用面积标准（单位：M2）

注：①功能空间形状合理，矩形房间长短边比≤2；

②面积指标区间指小户型—大户型；

③上述面积为净空指标。

2.3 住宅设计应充分利用自然采光、通风条件，尽可能做到明卧、明厅、明厨、明卫。卧室、起居室（厅）层高不应低于2.80m，厨房、卫生间净高

不应低于2.20m。

2.4 电梯间原则上按自然采光及自然通风设计，电梯间应有防雨水浸没

设施。通常情况下住宅电梯的配置台数：

●7-11层住宅，应设1台电梯（荷载≥800㎏）。

●12-24层且单元总户数少于150户的住宅，应设2台电梯，其中1

台兼具消防功能。（荷载800㎏---1000kg/台）

●25-33层住宅或单元总户数大于150户的住宅，设3台电梯，其中

一台兼具消防功能。（荷载800㎏---1000kg/台）

2.5 各室内功能空间应具有适宜的尺度，避免房间形态上的比例失调。室内交通组织应短捷，不穿行主要功能空间，要符合人的生活行为规律。套内过道面积不超过使用面积的1/20。

2.6 入户过道净宽不小于1.2m，户内通道净宽不小于1米。多层住宅入户门采用防盗门，高层住宅入户门采用防火防盗门。公寓门洞口宽度：户门1000，房门900，厨房门800，卫生间门700--800，生活阳台门800，一般洞口高度2100。必须设门垛，尺寸以50为宜。

户门内宜设门斗类过渡空间，用来更衣换鞋、存放雨具和整装，避免户内外通视，提高私密性。

2.7 起居厅（室）应尽量少开门，应有可放置家具的较长的连续墙面和稳定的活动空间。卫生间的门不宜直接开向厅内。有条件时，可采取局部增加层高的方式，提高厅的净高，扩展厅内的视觉感受，提高舒适程度。

2.8大套型住宅可在起居厅之外增设家庭娱乐室、工作室（书房）、健身房、化妆更衣间、走入式壁柜等。可设置独立的洗衣间。可采取跃层和错层

方式，将不同功能的房间设置在不同平面上，丰富室内空间效果，但要同时考虑老年人的行走安全。

2.9设有工人房的套型，应将工人房设在独立的服务区域内，并尽量满足采光通风要求。工人房不宜直接开向起居厅。

2.10 阳台作为室内外之间的联系空间，每套住宅应设阳台。但北方地区可根据实际情况设置封闭阳台或阳光室等，改变封闭阳台作为贮藏空间的简单化做法。主阳台外墙边线到栏杆外边线≥1.5m，服务阳台≥1.2m。

2.11开窗位置应避免户与户、楼与楼之间的视线干扰。主卧室窗洞口≥1500，次卧室窗洞口宽≥1200。厨房，卫生间窗洞口宽≥400。一般飘窗台净挑尺寸≤500，窗台高≥350。低窗台开启部位应有安全防护设施，大于1.0㎡门窗、7层或7层以上的门窗应设安全玻璃。卫生间窗宜采用磨砂玻璃。

2.12 屋面设计除应达到防水要求外，必须满足节能隔热及保温要求，要充合理利用坡顶空间。

2.13 单元公共楼梯净宽不小于1.10m，平台宽不小于1.20m，踏步宽度不小于260mm，高度不大于175mm，扶手高度不应小于900mm。各层候梯厅深度不小于电梯最大轿厢深度，且不小于1.5m，如有地下车库，电梯及楼梯宜直接通到车库层。多层住宅首层入口处应设门廊，面积不小于

3.5㎡，高层住宅首层入口处应设门厅和无障碍坡道，面积不小于4㎡。首层出入口设信报箱和门控对讲机。

2.14 临街商业价值高的裙楼宜设商业街。首层小商铺的铺面宽度与进深比例宜控制在2：5以内，楼层高度应大于5.5m（便于用户自设阁楼），均设有独立卫生间、独立电表、水表、给水点、地漏及排污口。

2.15 小区商业街采用分体空调。室外机的布置及冷凝水的排放应统一设计；商铺的灯箱及招牌等也应统一设计。

2.16 住宅设计宜避免在架空层做设备用房。冷水塔、水泵房、变压器房等干扰大的设备用房应作防震、隔音处理。

2.17 门窗

1.平层公寓：入户门为1000X2200；卧室门900X2100；厨房门

800X2100；卫生间门700X2100；特殊做法详图纸标注。（入

户门及阳台铝合金门要做，其他门只是预留洞口，注意与交楼标

准相符）

2.花园洋房：入户门为1200X2200；卧室门900X2100，厨房门

800X2100，卫生间门700X2100，佣人房门700X2100；特殊

做法详图纸标注。

3.宽度大于4米的起居厅门窗≥2700；其他起居厅门不小于2400。

4.门垛尺寸100为宜，不应小于100。

5.凸窗

凸窗窗台高450；且窗扇下部至少设400高固定扇。

外墙面至凸窗板外缘尺寸：

标准凸窗为600；（提供结构处理详图）

6.卫生间门下设250×450通风百叶。（用户做还是发展商做？，若发展

商做，提交立面图）

7.厨房门下空隙不小于25。（厨房无门）

8.相同类型房间窗洞口尺寸宜尽量统一，主卧室宜采用凸窗，窗洞口

9.宽不小于1800，次卧室窗洞口宽1500。(特殊做法见详图)

10.次卧、厨房、卫生间等未特殊注明的窗台，均900高。

11.卫生间窗采用磨砂玻璃。

12.除特殊设计的窗以外，窗顶距本层建筑楼面标高均为2450。

13.门窗材质为铝合金；玻璃为普通白玻。（门窗材质应根据功能不同采用

不同的材质：单元门、入户防盗；室内予留洞口或木门；外墙铝合金；

玻璃厚度6mm，大分格可能存在钢化。）

14.所有门窗的标注尺寸标明为洞口尺寸，详图中的门窗立面划分及开启

方式仅供门窗制作参考，门窗实际尺寸因施工误差及装修因素不在设计中标明

15.住宅铝合金窗护窗栏杆设计的一般性要求：

1)护窗栏杆应能有效地保护离地高度低于900的窗户玻璃不会受到

无意的破坏；护窗栏杆应尽可能不影响原窗户的采光；护窗栏杆

结合窗户应有良好的外观，其边框材料和颜色选定应和窗户协调；

护窗栏杆的设计应考虑其造价的合理性；护窗栏杆的设置不得产

生卫生死角。护窗栏杆详图应在窗户大样中表达。

2)独立设置的护窗栏杆应保证其稳固性，并能承受足够的水平力。

栏杆两端应有配件入墙固定，立杆应合理布置受力点与楼板（或

反边）内的预埋件焊接牢固。

3)非独立设置的护窗栏杆的材料和颜色的选定应该和窗户统一，进

行一体化的设计。

4)护窗栏杆顶端离地高度不得小于900高。

5)通花或玻璃构成的护窗栏杆的起点离地不应小于50。住宅铝合金窗护窗栏杆做法参考方案：

注：以上“离地高度”意思为“距离楼面建筑完成面（或可踏面）的距离”。

2.18 厨房

1.橱柜布置遵循洗切炒的流线。洗菜盆及煤气炉位置需考虑两人

同时操作的可能。橱柜的设计要考虑微波炉的放置（厨房布置要考虑选定的橱柜生产厂家参与）。同时，要注意对水电设计的影响。

2.预留橱柜位宽550，设橱柜处的门垛（墙面）最小宽度不小于600；

3.吊柜宽350，设吊柜处的窗垛（面）最小宽度不小于400；

4.平均每户橱柜长度不小于3000。

5.平层公寓厨房冰箱位宽度不小于700；

6.花园洋房厨房考虑设大冰箱,冰箱位宽度不小于800；

7.冰箱和煤气炉不能贴临放置；

8.冰箱位预留且应注意冰箱门的开启方便。

9.厨房地漏的设置原则：

洗衣机设在厨房时，应设洗衣机专用水龙头和防干枯溢漏地漏,且地漏位于洗衣机一侧；

当厨房外未设生活阳台时，厨房设地漏；

除上述情况以外，厨房均不设地漏。

10.洗衣机位不小于650X650。（尽量考虑设置在生活阳台上）

11.热水器

12.预留位置在厨房或靠近厨房的生活阳台上并具体标明热水器位置；

13.设在厨房的热水器排烟孔外墙予留Ф75洞，洞中标高2200，并注明

水平定位。

14.厨房抽油烟机采用成品烟道排烟，成品烟道设于阳台或外墙平面凹槽

内。

2.19 卫生间

1．卫生间洗面盆与坐便器中距大于1200,中心距侧墙不小于400；2．标准主人卫生间设浴缸；

平层公寓浴缸尺寸700X1500；

花园洋房浴缸尺寸700X1700；

3．公共卫生间设淋浴间；

平层公寓淋浴间850X900；

花园洋房淋浴间850X1000；

注意淋浴间内地漏位于淋浴头位置下部居中,并距墙400；

注意淋浴间浴帘或挡板与卫生间窗户的关系，应避免浴帘或挡板

设在外窗处。

4．坐便器位置宽度不小于800,距后墙500,中距地660。

5．热水器：

卫生间不设燃气热水器；

6．卫生间的地漏及排水坡度情况应在详图中表达清楚，厨﹑卫门口应标明门口线。

7．有上下水的洁具应考虑噪音对卧室的影响（如马桶），尽量避开卧室墙面布置；

8．厨卫布置应按最佳管线走向考虑煤气管的走向，要求管线尽可能简短、美观。

9．卫生间内应避免有梁穿过,有梁穿过时应注意降板与梁的关系。10．给水管、排水管、煤气管不应发生冲突，立管不遮挡排气洞口、不影响开窗。

11．典型样式：

2.20 屋面

1.顶层坡屋顶转折处结构按折板设计不应设折梁。

2.屋面需做好各管线穿板防水处理。

3.屋面雨落管的布置尽量隐蔽设置，如平面凹槽内，以减少对立面影

响。并根据外墙面色彩做相应处理。

4.当上部屋面雨落管或自然落水管直接落至下一层屋面时，应考虑

5.上一层层面的防盗问题。

6.平层公寓顶层户型为假复式形式时，二层高度上平面轮廓和布置应

充分考虑到用户改造为复式的实用性，并在设计过程中为甲方提供

改复式建议方案作为参考。(施工图设计时建议改为复式结构，夹层

楼板一次完成，在布置时充分考虑楼梯与上层坡屋面空间利用：卫

生间，厅，露台、和小卧室。建议得以实施，在所有的推出单元中，顶层是最快被选购的，坡屋面2.2米高以上面积是同楼层一样卖的。

同时结构设计的难度小了很多。由于老虎窗设置过多又未作防水处

理，交界处防水效果稍差。)

7.坡屋顶高度控制原则为：出露台的门洞顶距假复式二层楼面高度为

2200；坡屋顶脊顶高度距假复式地层楼面高度6500。

8.假复式二层楼面梁处均予埋通长钢板预埋件，便于用户设置楼板。

9.坡屋顶老虎窗边取消边梁，顶层用户应充分考虑晾衣遮雨设计。

2.21 阳台及露台

1．南阳台宽度不小于1500；北阳台宽度不大于1200；特殊处理详具体设计。（南阳台建议采用1800）

2．阳台所有墙面﹑天花涂料部分应为外墙作法。（如有半地下车库，其

墙面及天花涂料同外墙）

3．开向露台或无顶阳台的门，均应设雨棚。

4．阳台栏杆距完成面高1100。

5．露台应有踢脚，高度宜为150高。

6．所有阳台应标明地漏并表示排水方向及坡度。

7．当洗衣机位于阳台时，洗衣污水不应排于雨落管内；阳台栏板应考虑洗衣机位的留放。

8．出露台处可考虑反梁处理，通过调整屋面找坡，减少出露台处的高差，若露台底层功能容许，可考虑降板处理。

9．阳台充分考虑晾衣遮雨设计。

10．阳台栏杆尽量避免横向设计避免儿童攀爬。

11．花池需考虑底板与平台完成面的高差，并需有防水和排水处理。（要考虑栏杆高度与窗的开启的关系）

12．住宅阳台栏杆设计的一般性要求：

1)住宅阳台栏杆形式的选定应符合建筑外立面风格等的设计要求；应

能防止儿童攀爬和防止儿童坠落，选用立杆式阳台栏杆形式时立杆的净距为110；住宅阳台栏杆设计应考虑其造价的合理性。

2)住宅阳台栏杆应保证其稳固性，并能承受足够的水平力。栏杆两端

应有配件入墙固定，立杆应合理布置受力点与楼板（或反边）内的预埋件焊牢。

3)住宅阳台栏杆顶端离地高度要求：1－6层住宅取值1050mm，7层

或以上住宅取值1100高。