买房租房谁更划算

买房租房谁更划算

内容提要：个税政策后出租房源的供应量将放大是不争的事实，而需求量也会有所增长，一些本来打算买二手房的人可能会因为二手房价高而转向租赁市场，所以租赁市场的总体供求关系不会出现严重失衡。从南京市历年的租金价格统计上看，一直保持长期小幅上升的态势。

那么，现在到底是应该买房，还是租房？哪一种居住方式更为划算？

百市发展有限责任公司营销部张良经理告诉江苏商报，从纯经济的角度来说，"买"或是"租"，无非是谁对于用户成本最低、收益最大的问题，哪一种方式收益最大，哪一种就是合理的，在不同的房价和利率周期内，贷款买房和租房并无绝对的优劣之分。

为买房算账，买完再租能赚100万

小李和女朋友是大学同学，来南京工作已有4年之久。他们都在某外企工作，两人月收入在10000元左右，一直在新街口附近租着一套两居室，每月的租金2000元。目前，两人计划着今年国庆结婚，买房的事自然提上日程，家里人也愿意给予10万元作为支持，再加上自身15万元的存款，小两口就有25万元可用作购房前期款。前几天，他们看上了河西某楼盘一套80平方米的小三房，单价6500元/平方米。

有关专业理财人士为小张两人算了一笔账，到底该不该买这套房。

●买房：

该房总价为52万(80×6500)，首期付30%即15.6万，以贷款利率6.39%，贷款期限20年，贷款金额36万元计算，小张每月需还款3000元，月还款额占月收入比为30%，属于合理区间，月供并不会造成太大的经济压力。

20年后，该房产就成为净资产，若以2000元/月的租金出租，一年的

租金收入为24000(2000×12)元，以房屋使用权限70年计算，小张租金收入可

达120万(24000×50)，除去期间租房中间期，50年的租金至少可达100万。

●租房：

而若两人不买房继续租房，每月的租金2000元，20年的租房成本为48万(24000×20)，加上20年的搬家费用以及中介费用，50万元为最低租金消费。同时这种成本的支出是属于消费性支出，随着消费的终结不会产生任何价值。

买房理由一：生活更安定

住在板仓街的陈小姐为3年以来的无数次搬家烦恼透顶了，她下定决心，无论如何要在近两个月内买下一套房，哪怕是去借钱，哪怕是二手房，哪怕只有40平方米，她说，只要有套自己的房，就安定了。

3年下来，陈小姐搬家次数不少于10次。"每次搬家都有种被社会抛弃的感觉。"手头有几万元积蓄的她正一边向朋友借钱，一边物色买房。

买房理由二：资金风险小

不少买房人士认为，买房相对股市以及握着现金去租房而引起的风险更小。

南京中浩房地产有限公司的副总经理段凯炜认为，房租和手中现有的资金是两个变量，现在的1000元房租在未来可能会变成2000元或3000元，而目前的80万资金在通货膨胀的情况下，未来很有可能缩水为50万甚至更低的购买力。买房对于资金的保存会更稳妥，风险更小。

对号入座A，三类人更适宜买房

业内人士分析，目前市场上不少楼盘都会在黄金周以及节假日期间推出特惠单位，自住需求比较强烈的人群可以考虑买房，但总体上南京楼价仍然处于较高状态，因此，专家建议，预备买房的人士必须慎重掂量自己的口袋，不可盲目攀比。

单身白领：二手房先过渡

当下都市白领受教育程度普遍较高，他们以特有的敏感、细腻、灵活等优势逐渐在各个领域中得以大显身手。随着收入的不断增加，在外漂泊的心总希望有个自己的窝。

但单身买房暂时只能考虑自己的实际情况，比如买在自己工作近的地方，一旦结婚后，所买下的房子未必能照顾到另一半工作的方便，加上单身白领必须自己承担每个月的月供，因此，价格稍微低廉的二手房则成为单身白领不错的过渡选择。

大龄青年：市区小面积房

此类人群手头已有了一定的积蓄，工作也相对较稳定。百市发展有限责任公司营销部张良经理建议，玄武区、鼓楼区、白下区等地区的房价比较高，但如果选择80~90平方米的两房或小三房单位也是夫妻俩能承受的，即便以后有了小孩，小三房也能满足一家三口的需要。

如果收入颇丰，有立刻买车的打算，建议这类人群不妨考虑江宁的楼盘。

多次置业：大胆购置豪宅

建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》日前明确：今后新建商品住宅项目中套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重必须达到70%以上，也就意味着今后市场上的大面积豪宅将十分稀缺。目前少数豪宅楼盘已开始出现提价的迹象。

专业人士建议，对于经济实力非常雄厚的买家来说，不妨考虑购置豪宅，即使不自住，以后投资回报率也相当乐观。?

为租房算账，房价总比租金涨得多

小顾四年前毕业，目前月收入3000元左右，在瑞金路上班。上个月她有了买房的念头，但看了整整一星期的房子，离上班近的地方楼价都在8000元/平方米以上。她只好瞄准附近一套45平方米的二手房，单价6200元左右，总价近30万。父母给了10万作为房子的首期，由于月收入不是很高，小顾只好做了15年按揭，贷款20万，月供1600元。

●买房后：

从此，小顾过上了"房奴"的生活，每个月的物业管理以及水电费，加上1600元/月的月供，每月花在房子上的钱就多达2000元。此外，七七八八的费用支出，一个月下来小顾所剩无几。生活的窘迫让她时常怀念起以前租房的快乐生活。

●租房时：

买房前，小顾和另外一个女同事合租了一套1500元/月的三房单位，加上水电费用，每人每月不过支出600元左右。而且离单位又近，车费省下了不少，除了吃饭、买衣服的费用外，小顾每月至少还剩下800元。

租房理由一：省钱

在IT公司工作的罗先生认为，房价高涨，干嘛要给自己下个套呢？

"我朋友前年买的房子，现在卖掉，一套房子至少能赚20万。要是我现在买，根本不划算。如果拿20万元去租房，即便一年的房租2万元，都够我住上10年的。"因此，他认为，租房还可以减轻生活压力，有钱不如做别的，绝对不做"房奴"。

中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭曾发表专文指出，2005年春节期间调查过的12个城市167个楼盘显示，购房资金成本与租金比率均有所上升，房价涨幅依然大于租金增幅。因此，"2006年买房不如租房"，成为了租房族的宣言。

租房理由二：不想成"房奴"

买房是好事，但不顾自己经济实力盲目买房，使得买房的人在享受有房的心理安慰之时，生活质量却大为下降：不敢轻易换工作、不敢娱乐、害怕银行涨息、担心生病、失业，更没时间好好享受生活。

而租房永远不会成为"房奴"，租房一族可以自豪地说："房子是为我服务的，而不是我为房子服务。"

租房理由三：租房也幸福

许多人认为，住在自己的房子里才会真正有家的感觉。小顾就对自己买房的行为后悔不已，不仅让她背负了承重的经济负担，而且还失去了一切娱乐生活，想想之前和同事一起租房的日子其实也很幸福。

对号入座B，三类人更适宜租房

买房与租房各有利弊，关键是要权衡个人实际经济条件。专家认为，对于三类人来说租房是更为理性的选择。

1.初入职场的年轻人

据了解，目前大部分买房的毕业生当中，父母提供购房首付的情况占绝大多数，尽管对于创业初期的购房者来说，为了提高居住品质，以父母提供首付的形式买房未尝不可。但是一般来说，刚刚工作的年轻人月收入约在3000元左右，扣除生活费，一般每月手头可以掌控的资金约1500元。就目前南京租金价格来说，刚毕业的大学生还是租房、尤其是合租比较划算。

如果把父母养老的钱一下子花在买房上，无论从道义还是从风险角度来说，都不应该。

2.工作流动性较大人群

近年来，由于工作流动性的加大，换工作、跳槽已成为年轻人的家常便饭，在工作尚未形成相对稳定的时候买房，一旦工作调动，出现单位与住所距离较远的情况，则会由此产生一笔不菲的交通成本支出。理财专家表示，这类人群最好租一套房子或与人合租房子。因为没有带不走的固定资产，来去自由，可以一心发展自己的事业。

3.收入不稳定的人

众所周知，2004年年底至今，贷款利率已出现三次上调，今年4月28日起央行上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27

个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%，5年以上由6.12%调整为6.39%；住房公积金贷款利率上调0.18个百分点。利率再次上调，贷款人的经济负担增加，少则几十元，多则数百元。而工作稳定性差的人，如果不结合实际考虑经济条件，一味盲目贷款买房，不仅会出现难以还贷的情况，还有可能因无法还贷而使房产被银行没收。

我们还要不要买房

在南京某装修公司从事设计的王轩，最近终于买了房子，成为了令人羡慕的有房一族。除了每个月要还的那2100元的房贷。

本来有了房子应该工作和生活都更有热情，可是最近的王轩却一反常态，总是出错--不是画图的时候少了一个主线，就是卫生间的水池放在马桶的上面，让人哭笑不得。

大家对他的失误也觉得奇怪，因为王轩一向是一个做事很严谨的人。后来听到他的答案，更让人"大跌眼镜"。

王轩的朋友两年前买了房，每次碰到他都会像祥林嫂一样絮絮叨叨："每天早上一睁眼，就欠人家200块钱。"

"我现在特别地能理解他的感受。"王轩现在感觉也是身处其境，"我每天早上醒来后就告诉自己，今天欠银行70块钱。"

有朋友叫他晚上一起去KTV，他想了想，找个借口拒绝了。

"手里银子没多少，心里算计却很多，一分钱都不能乱花，做公交车还要等一辆不是空调的。"王轩说。

"住房本身是一个阶梯性消费，在我没有能力买一个大房子的时候，我会考虑买一个小的；在我没有能力买一个小房子的时候，我会考虑先租房子住。"南京百市发展有限责任公司营销部张良经理这样告诉记者。

如今，"6个人买一套房"的故事正在许多城市里上演着--小两口所有的积蓄，加上双方父母的养老钱，只为了能交上一套新房的首付。在接下来的很多年内，还要承担着每个月几千元的月供。对于未来很多可能急需的花费，房子先夺去了这个年轻家庭的应付能力。

于是，生活的开支被尽可能地压缩，生育的计划被一再地搁置，所有的业余爱好都变成一种奢侈，不敢跳槽，不敢创业。

"为了买房子，南京的房展会就跑了好几次，疯狂的房价让我心都凉了。"在外贸公司上班的孙小姐这样抱怨。

"其实，租房和买房都要看每个人的经济状况。"南京中浩房地产有限公司的副总经理段凯炜表示。

对于鼓励70%的中低收入者租房居住的说法，段经理认为，从需求上讲，农民都是自己建房，这也是他们的自有房产。商品房量在不断上升，往远处看，什么时候会达到饱和，老百姓买房也就会量力而出。鼓励70%的中低收入者租房居住，是鼓励居住的理性吧。

在房价飞涨的同时，南京的租房市场也不甘示弱。

2002年，杨先生在新街口地区600元可以租到一个单室套，2004年就上涨到1000元以上，新建小区现在则要2000元左右。

业内人士表示，在国内，想找个设施齐全的房屋租住，并不太容易。买房的价格降不下来，又如何能奢望租房的价格会低呢

买房合同中一定要加上的条款

买房合同中一定要加上的条款 合同备注一定要加上的条约! 1、贷款不到，合同作废，返还定金。 2、递件时留部分首期尾款，在交房时扣除应扣费用后再交付。 3、卖家在交房之前把户口迁出，逾期一日，扣房款千分一 4、按揭公司可由买方自由选择。 5、首期可选银行托管，买家自由选择 6、房款包括所有费用，交房前不得再有其他费用 7、递件之后马上交首期，首期后下午交楼 8、递件完毕交中介费25%，过户完毕交中介费25%，交房完毕交剩下的50%中介费 买房签约前九大注意事项！ 先总结下签合同时，一定要在备注上加上去的几项： 1、如果不能批贷，合同自动终止，返还定金。 2、递件时留部分首期尾款，在交房时扣除应扣费用后再交付。 3、卖家在交房之前把户口迁出，逾期一日，扣房款千分之一 4、按揭公司可由买方自由选择。 5、首期可选银行托管，买家自由选择 6、房款包括所有费用，交房前不得再有其他费用 7、递件之后马上交首期，首期后下午交楼 8、收到首付就交房（针对所购房屋是空房的情况） 9、递件完毕交中介费25%，过户完毕交中介费25%，交房完毕交剩下的50%中介费 买房人之按揭实战篇 1、先了解银行。银行的直客式如果和中介介绍的按揭公司一样价格，那么就给中介介绍的按揭公司做。 首先是找银行。 2、然后就是快放的问题，快放的话是要加钱。一般价格是0.3%左右。商业贷款最低是500元，转按是1000元。 3、转按不会加重按揭手续费的，对于银行来说只是多了一道手续而已，不要相信按揭公司所谓转按手续费一说。 2、关于银行直客式按揭 1）中行直客式按揭：中行的按揭费用，是1.2个点，如果是跨行转按收3%的转按费用，不是跨行转按的话免转按费。中行直客式还有个好处，就是出同贷书非常迅速。

基于面板数据模型及其固定效应的模型分析

基于面板数据模型及其固定效应的模型分析 在20世纪80年代及以前，还只有很少的研究面板数据模型及其应用的文献,而20世纪80年代之后一直到现在,已经有大量的文献使用同时具有横截面和时间序列信息的面板数据来进行经验研究(Hsiao,20XX)。同时,大量的面板数据计量经济学方法和技巧已经被开发了出来，并成为现在中级以上的计量经济学教科书的必备内容，面板数据计量经济学的理论研究也是现在理论计量经济学最热的领域之一。 面板数据同时包含了许多横截面在时间序列上的样本信息，不同于只有一个维度的纯粹横截面数据和时间序列数据，面板数据是同时有横截面和时序二维的。使用二维的面板数据相对于只使用横截面数据或时序数据，在理论上被认为有一些优点，其中一个重要的优点是面板数据被认为能够控制个体的异质性。在面板数据中，人们认为不同的横截面很可能具有异质性，这个异质性被认为是无法用已知的回归元观测的，同时异质性被假定为依横截面不同而不同，但在不同时点却是稳定的，因此可以用横截面虚拟变量来控制横截面的异质性，如果异质性是发生在不同时期的，那么则用时期虚拟变量来控制。而这些工作在只有横截面数据或时序数据时是无法完成的。 然而,实际上绝大多数时候我们并不关心这个异质性究竟是多少，我们关心的仍然是回归元参数的估计结果。使用面板数据做过实际研究的人可能会发现使用的效应①不同，对回归元的估计结果经常有十分巨大的影响，在某个固定效应设定下回归系数为正显着，而另外一个效应则变为负显着，这种事情经常可以碰到,让人十分困惑。大多数的研究文献都将这种影响解释为控制了固定效应后的结果，因为不可观测的异质性(固定效应)很可能和回归元是相关的，在控制了这个效应后，由于变量之间的相关性，自然会对回归元的估计结果产生影响，因而使用的效应不同，估计的结果一般也就会有显着变化。 然而,这个被广泛接受的理论假说，本质上来讲是有问题的。我们认为，估计的效应不同，对应的自变量估计系数的含义也不同，而导致估计结果有显着变化的可能重要原因是由于面板数据是二维的数据，而在这两个不同维度上，以及将两个维度的信息放到一起时，样本信息所显现出来的自变量和因变量之间的相关关系可能是不同的。因此，我们这里提出另外一种异质性，即样本在不同维度上的相关关系是不同的，是异质的，这个异质性是发生在回归元的回归系数上，而 不是截距项。我们试图从面板数据的横截面维度和时间序列维度的样本相关异质性角

关于租房合同的猫腻盘点

编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 关于租房合同的猫腻盘点 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________ 说明：本合同资料适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与 义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用 时请详细阅读内容。

对房客来说，签订出租合同件事就是要仔细看清合同，方能落笔签名。 银川市兴庆区佳龙苑小区房客王士平就遇到这么一件烦心事儿。去年8月他和该小区一刘姓业主签订了租房合同，粗心的王士平没有细看房东打印的十几页合同，只是察看了一下房屋，除电视机、洗衣机、床及衣柜等几个大件，见再无其他值钱物品，就签了合同。 春节期间，因醉酒，王士平不小心打碎了床头柜上的花瓶。还没来得及买新的，恰遇房东上门催缴下半年房租。发现花瓶被打碎，房东勃然大怒，让王士平赔偿1万元。王士平质疑，一个花瓶千儿八百块足够了，哪里值10000元。房东却说花瓶是朋友从国外带来的古董，1万元已经是最低价了。 房东随后拿出租房合同，在“损坏物品需要赔偿”条款中，清楚地注明除家具电视，还有一个价值不菲的古董花瓶。王士平懊恼不已，后悔自己当初没看见花瓶的“古董”二字就在租房合同上签了字。 业内人士提醒，出租房的物品并不都是完好无损的，尤其是多次出租的房子，物品更易损坏。还有些家具电器是房 东为出租而置办的，多是从旧货市场上“淘”来的，如房客 不检查，损坏的责任就是房客的。对于房东表明的贵重物品，

房客可提出让房东搬走，以避免日后不必要的麻烦。 房东不守信“撕毁”口头协议 女研究生王倩是兰州人，她去年通过考试，被银川一家事业单位录取就职。 刚来银川人生地不熟，她先在南门附近看到一则租房启 事，便按上面的电话联系到了房东。“房东是个60岁左右的阿姨，看上去特别和蔼，她说她不认识字也不会写字，当时我们就没签合同。”王倩说，因为房子小，且离单位也有些远，所以她打算先租3个月，租住期间再继续寻找离单位近的房源。 双方当时达成口头协议：房租“押一付三”，如果中途 退房，只要提前一个月通知房主，就可以全额退还押金。租住期间，王倩找到了离单位较近的房源，于是提前一个月通知房主退房，没想到房主却扣了她1500元押金，并不承认 当初和王倩的口头协议。 “房东后来干脆不接我电话，我也联系不上她。”王倩 无奈地说，只怪自己租房时太大意，这1500元钱全当步入 社会买的教训了。 律师提醒，房屋租赁合同协议签订是整个租赁过程中唯 一具有法律效力的环节，也是协议双方维护自身利益的最主 要凭证。与业主签订房屋租赁合同协议时，一定要做到尽可 能细化，租住的起始时间和结束时间要明确；水电费、煤气费等杂费由谁来承担以及如何承担要写清楚；合同期内如果

买房应该注意的事项-买房10大陷阱-售楼员10大恶行-购房合同常见3大猫腻-购房专家支招-别被低价蒙蔽双眼

编号：_______________ 本资料为word 版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 甲 方：___________________ 乙 方：___________________ 日 期：___________________ 买房应该注意的事项-买房10大陷阱-售楼员10 大恶行-购房合同常见3大猫腻-购房专家支招-

广告与实际不符房产证迟迟拿不到 少则几十万，动辄几百万，对于许多人来说，买房子是一辈子最大的投资，在它身上发生的任何“小事”对购房人来说都是“大事”。当面积缩水、虚假广告、延期交房、私改规划等让购房人吃亏上当的事屡屡发生时，我们才意识到掉进了营销陷阱。此次，我们就购房者与开发商纠纷频率较高的十个陷阱进行曝光并“支招”防范，希望购房者擦亮双眼，理性购房，谨防受骗。 陷阱一：广告与实际不符 楼盘还未面世，广告已经漫天飞了，各种传单、彩页、楼书让购房者眼花缭乱，而楼书上的楼盘形象设计图，更是精美绝伦，只看一眼，就让人有购买的冲动，于是乎，大家被华丽地吸引去了。 解析：宣传彩页的内容可不代表楼盘的实际形象，一个靠笔写，一个靠手建，说的永远比做得好。 支招：应到实地考察项目，或者保留广告单等宣传资料，最好把广告宣传的内容全部记 录进正式的合同中。日后开发商若不兑现，这些资料可作为追究其法律责任的有力凭证。 陷阱二：房产证迟迟拿不到 在购房者买房时，开发商一般会承诺在交房后的一年或两年内办理好房产证，但有的小区都交房五六年了，房产证依然没有音信。 解析：房产证办不下来，那房子的归属可就不是你能说了算的！ 支招：购房时，需看开发商是否“五证”齐全。五证分别为：〈〈建设用地规划许可证》、

买房签合同协议书这个细节不注意被坑万块

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买房签合同，这6个细节不注意被坑2万块！安居客2016-09-20 14:10 买房动辄涉及百万资金，应该是我们大多数人一生中最重大的一次交易了，极有可能未来30年的工作都是为了它。 买房过程中最重要的莫过于签合同，合同一旦签订就没法更改，所以需要注意的地方非常多，一不小心，会带来一系列的问题。 那么哪些重要的地方一定要注意呢？ 1、开发商5证+2书齐全（签合同前必须核对开发商资质） 备注：最重要的是国有土地使用证和商品房预售许可证，且查看时要看原件，不要复印件。

2、合同文本规范 建议签合同前先去房产局官网上看下官方的正本格式，记住其中的相关条例（或者自己打印一份），签合同时就核对下有没有哪一项缺失，仔细核对。 3、计价方式和总价款 明确表明房屋每平米的价格，是分期还是一次性，是现金还是拉卡、票据，如有其它费用，必须在合同上明确写出费用详情，如：水电费、煤气费等等。

4、违约责任和违约金 主要是到期未成功交房的违约责任，一定要仔细核对交房日期，明确到几月几日，任何不明确的字眼都不要接受，同时逾期未交房的违约责任精确到违约金比例，一般是合同总价款的1%—5%。 5、面积差异处理 商品房销售管理方法中明确规定，如商品房面积有差异，合同上有约定的按照约定执行。3%是个分水岭，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%时，买方有权退房，要么同开发商协商！ 6、权利与义务是否对等 重点研究开发商补充的条款，每一个权利和义务都要仔细查看，如果觉得哪里不妥，可以提出来协商修改。

银行贷款合同的猫腻

遇到合同纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.wendangku.net/doc/e55708706.html, 银行贷款合同的猫腻 银行在以个人住房作抵押的贷款经营活动中，与消费者签订的事先印刷、统一格式的合同中存在不合理的条款，这些银行利用合同将相关费用转嫁给消费者。工商局对这些银行作出没收违法所得并处罚一倍处罚决定。 三家商业银行在办理个人住房抵押贷款时，将应由银行承担的费用利用不平等合同条款转嫁给消费者，xx市工商局立案调查，最终，三家银行因欺诈消费者、违反相关法规被罚没1077460元。 xx市工商局xx分局负责此案的工作人员说，去年9月，工商部门在调查中发现，在以个人住房作抵押的贷款经营活动中，xx三家银行在与消费者签订的事先印制、统一格式的合同中均存在不合理的条款。 中国农业银行xx分行(以下简称xx农行)与消费者(即借款人)签订的制式合同即《个人购房担保借款合同》中规定“与本合同有关的公证、登记、评估、鉴定、见证、运输、保管等费用由借款人、保证人、抵

押人承担”。 工商银行xx分行(以下简称xx工行)在与消费者签订的《个人购房借款/担保合同》中有类似的表述，规定“订立和履行本合同所需的登记、公证、评估等费用，以及由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。” 中国银行xx分行(以下简称xx中行)在与消费者签订的《个人一手住房贷款合同》中规定，“除依法另行确定或当事人另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生的费用(包括律师费、催收短信费用、资产评估及处置费用、鉴定费用、公告费用等)由借款人承担”。 工商执法人员发现，2017年1月1日至2017年11月13日期间，3家银行依据这些不公平条款，在消费者不知情的情况下，将应当由银行承担的预购商品房抵押预告登记费和一般抵押权设立登记费转嫁 给消费者。 处罚：没收违法所得并处一倍罚款2017年8月，中国银监会下发《关于整治银行业金融机构不规范经营的通知》，对银行业金融机构作出了“七不准”的禁止性要求，其中就包括“不得转嫁成本”，并明确指出“银行业金融机构应依法承担贷款业务及其他服务中产生的

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关于租房合同的猫腻盘点 对房客来说，签订出租合同第一件事就是要仔细看清合同，方能落笔签名。 银川市兴庆区佳龙苑小区房客王士平就遇到这么一件烦心事儿。去年8月他和该小区一刘姓业主签订了租房合同，粗心的王士平没有细看房东打印的十几页合同，只是察看了一下房屋，除电视机、洗衣机、床及衣柜等几个大件，见再无其他值钱物品，就签了合同。 春节期间，因醉酒，王士平不小心打碎了床头柜上的花瓶。还没来得及买新的，恰遇房东上门催缴下半年房租。发现花瓶被打碎，房东勃然大怒，让王士平赔偿1万元。王士平质疑，一个花瓶千儿八百块足够了，哪里值10000元。房东却说花瓶是朋友从国外带来的古董，1万元已经是最低价了。 房东随后拿出租房合同，在“损坏物品需要赔偿”条款中，清楚地注明除家具电视，还有一个价值不菲的古董花瓶。王士平懊恼不已，后悔自己当初没看见花瓶的“古董”二字就在租房合同上签了字。 业内人士提醒，出租房的物品并不都是完好无损的，尤其是多次出租的房子，物品更易损坏。还有些家具电器是房东为出租而置办的，多是从旧货市场上“淘”来的，如房客不检查，损坏的责任就是房客的。对于房东表明的贵重物品，房客可提出

让房东搬走，以避免日后不必要的麻烦。 房东不守信“撕毁”口头协议 女研究生王倩是兰州人，她去年通过考试，被银川一家事业单位录取就职。 刚来银川人生地不熟，她先在南门附近看到一则租房启事，便按上面的电话联系到了房东。“房东是个60岁左右的阿姨，看上去特别和蔼，她说她不认识字也不会写字，当时我们就没签合同。”王倩说，因为房子小，且离单位也有些远，所以她打算先租3个月，租住期间再继续寻找离单位近的房源。 双方当时达成口头协议：房租“押一付三”，如果中途退房，只要提前一个月通知房主，就可以全额退还押金。租住期间，王倩找到了离单位较近的房源，于是提前一个月通知房主退房，没想到房主却扣了她1500元押金，并不承认当初和王倩的口头协议。 “房东后来干脆不接我电话，我也联系不上她。”王倩无奈地说，只怪自己租房时太大意，这1500元钱全当步入社会买的教训了。 律师提醒，房屋租赁合同协议签订是整个租赁过程中唯一具有法律效力的环节，也是协议双方维护自身利益的最主要凭证。与业主签订房屋租赁合同协议时，一定要做到尽可能细化，租住的起始时间和结束时间要明确;水电费、煤气费等杂费由谁来承担以及如何承担要写清楚;合同期内如果租住双方的租赁关

买房应该注意的事项-买房10大陷阱-售楼员10大恶行-购房合同常见3大猫腻-购房专家支招-别被低价蒙蔽双眼

买房10大陷阱 广告与实际不符房产证迟迟拿不到 少则几十万，动辄几百万，对于许多人来说,买房子是一辈子最大的投资,在它身上发生的任何“小事”对购房人来说都是“大事”。当面积缩水、虚假广告、延期交房、私改规划等让购房人吃亏上当的事屡屡发生时,我们才意识到掉进了营销陷阱。此次，我们就购房者与开发商纠纷频率较高的十个陷阱进行曝光并“支招”防范，希望购房者擦亮双眼，理性购房，谨防受骗。 陷阱一：广告与实际不符 楼盘还未面世，广告已经漫天飞了，各种传单、彩页、楼书让购房者眼花缭乱，而楼书上的楼盘形象设计图，更是精美绝伦，只看一眼，就让人有购买的冲动，于是乎，大家被华丽地吸引去了。 解析：宣传彩页的内容可不代表楼盘的实际形象，一个靠笔写，一个靠手建，说的永远比做得好。 支招：应到实地考察项目，或者保留广告单等宣传资料,最好把广告宣传的内容全部记录进正式的合同中。日后开发商若不兑现,这些资料可作为追究其法律责任的有力凭证。 陷阱二：房产证迟迟拿不到 在购房者买房时,开发商一般会承诺在交房后的一年或两年内办理好房产证,但有的小区都交房五六年了，房产证依然没有音信。 解析：房产证办不下来，那房子的归属可就不是你能说了算的！ 支招：购房时,需看开发商是否“五证”齐全。五证分别为：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》。 陷阱三：“火爆热销”是假相 经常有楼盘的门前，购房者排着队，拿着号，争先恐后的去交钱订购，售楼部更是“人满为患”，售楼员告诉你房子只剩几套了，不买就没了，于是，不管三七二十一，交钱买房。

解析：当你觉得真的只剩几套的时候，开发商的销售可能为零，你一来，破零了。售楼部里坐着的可能是花钱雇来的职业“购房者”，而你，才是那个真正的猎物。 支招：理性购房，不要人云亦云。根据自己的实际情况选择位置好、交通便利、或者性价比高的房子。 陷阱四：“特价房”为幌子 节假日,有些楼盘会打出让人惊喜的“特价房”广告。更有开发商将特价与均价结合起来，例如：“特价4800起”。这时，大多数购房者的眼球被它引爆了。 解析：特价，一个特字就说明了一切，房子特殊在“位置不佳”，“朝向采光不好”或者“户型不端正”，因此低价抛出。并特价的后面往往跟着一个“起”字，当你满怀高兴的去售楼部后才发现，原来特价只此一套，并且已被预订，你要买就是均价了。 支招：购房者应通过各种渠道获得房屋信息,不要只看价位，应当综合考虑，不要被诱人的价格所蛊惑，得不偿失。 陷阱五：补充条款损害购房者利益 一般情况下,购房合同是经政府部门审查过的格式合同,但很多开发商都会要求在购房合同之外签补充协议,以表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔,这些条款损害了购房者的利益。 解析：补充条款其实就是开发商的霸王餐，一般情况下，补充条款中的条条框框只对开发商有利，而会给购房者带来不必要的麻烦和损失。 支招：看清楚补充协议的条款,特别是免除开发商的某些义务,削减业主权利的条款,一定要坚持自己的权益，如遇到空白处应填上对自己权益有利的内容。 陷阱六：利用销控图表打“心理战” 很多楼盘售楼处都设立了销控表,张贴在墙上。不过,有些销控表是虚假的,在于给购买某一户型的购房者增添心理压力,迫使其加速买房或提价购买。 解析：销控图一直横行市场，开发商利用购房者买涨不买跌的心理，来销售户型不好或者采光不好的房子，将好房源留下，欺骗客户。由于购房者的扎堆选房、抢房，使得开发商的这招心理战术屡试不爽。

购房合同常见的十处不公平、不合理

由于消费者与开发商在市场交易中强烈的地位差距，面对通称的购房霸王合同,大部分消费者都是忍气吞声,任其宰割，小部分消费者即使知道其霸王，又说不出个理由，往往被口如舌簧的售楼小姐或楼盘按揭律师三两句就抵回去了。其实,归根到底，是没有弄清霸王合同霸在何处？以及缺乏对购房合同所涉及的法律知识的基本了解。现总结购房合同常见的十处不公平、不合理的地方，供消费者购房时参考： 一霸:签约安排在付完首付后 目前签约的基本程序是：交定金－-签认购书－-交首付--签购房合同，所以很多消费者在交完首付款以后，正式签约时才发现合同条款不公平、不合理,如果对方坚持不改合同,只能是憋一肚子闷气。所以消费者要占据主动权,最好是缴纳定金时就要求查阅合同范本。现在的楼盘一般比较规范，会按照建设局及房管局的要求在大厅展示范本，消费者可别省这么点时间,最好先去留意一下，有不合理的地方及时指出,并在此时就可以向开发商提出要求变更相关条款。 二霸：合同内容单方拟定 目前购买商品房,由于受到房管部门的备案管制，都要求按照广东省建设厅、广东省工商行政管理总局颁发的《商品房买卖合同》范本ＧB/T17９８6.2－2000执行,且,开发商在取得预售证时又必须要房管部门提交合同范本，一是政府为了监管合同条款是否合理(基本没什么作用)，二是为了方便在网络上签订合同。所以开发商一般都打着“合同范本已备案，不能更改”为幌子来忽悠消费者,其实，细心的消费者可以发现，购房合同里有许多是有下划线的地方，本律师告诉你：划线的地方是可以协商的、更改的！那是开发商单方制定的条款，非政府制定的范本内容。本律师在接受业主陪购时，通过与开发商的积极沟通,大都打破了“合同不能更改”的霸王定律。 三霸：面积稀里糊涂 消费者买的是建筑面积,结果发现分摊了近30%,真正能享有的套内建筑面积一下就“缩水”了。据前段时间的媒体报道，某楼盘共同分摊面积达到７0％多!可谓全国之最，本律师没眼福亲临该楼盘参观，是否是电梯大过主卧，过道大过客厅,而居住在火柴盒？其实，业主完全享有对房屋的知情权,分摊面积是如何构成的，每栋楼的分摊面积在哪？都可以要求开发商提供设计图纸或测绘报告,这样心里也就有个数,不会买的稀里糊涂了。至于赠送的绿地、天台、入户花园、阁楼更要详细写进合同。并约定好面积差异如何解决(详见本律师的文章《东莞购房法律问答(二)》）。 四霸：签合同时不签订前期物业管理协议 可能很少有消费者能仔细关注这个问题,继而被开发商及物业公司钻了空子，买房时说好物业费一块八，收楼却发现变成了两块二。其实在购房合同中,早就有对物业管理的约定。《商品房买卖合同》范本第三条第五款：“买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或者其

面板数据模型理论知识(最新)

1.Panel Data 模型简介 Panel Data 即面板数据，是截面数据与时间序列数据综合起来的一种数据类型，是截面上个体在不同时点的重复观测数据。 相对于一维的截面数据和时间序列数据进行经济分析而言，面板数据有很多优点。(1)由于观测值的增多，可以增加自由度并减少了解释变量间的共线性，提高了估计量的抽样精度。(2)面板数据建模比单截面数据建模可以获得更多的动态信息，可以构建并检验更复杂的行为模型。(3)面板数据可以识别、衡量单使用一维数据模型所不能观测和估计的影响，可以从多方面对同一经济现象进行更加全面解释。 Panel Data 模型的一般形式为it K k kit kit it it x y μβα++=∑=1 其中it y 为被解释变量，it x 为解释变量， i ＝1，2，3……N ，表示N 个个体；t ＝1，2，3……T ，表示已知T 个时点。参数it α表示模型的截距项，k 是解释变量的个数，kit β是相对应解释变量的待估计系数。随机误差项it μ相互独立，且满足零均值，等方差为2δ的假设。 面板数据模型可以构建三种形式（以截面估计为例）： 形式一： 不变参数模型 i K k ki k i x y μβα++=∑=1 ，又叫混合回归模型，是指无论从时间上还是截面上观察数据均不存在显著差异，故可以将面板数据混合在一起，采用普通最小二乘估计法（OLS ）估计参数即可。 形式二：变截距模型i K k ki k i i x y μβαα+++=∑=1 *，*α为每个个体方程共同的截距项，i α是不同个体之间的异质性差异。对于不同个体或时期而 言，截距项不同而解释变量的斜率相同,说明存在不可观测个体异质影响但基本结构是相同的，可以通过截距项的不同而体现出来个体之间的差异。当i α与i x 相关时，那就说明模型为固定效应模型，当i α与i x 不相关时，说明模型为随机效应模型。 形式三：变参数模型 i K k ki ki i i x y μβαα+++=∑=1 * ，对于不同个体或时期而言，截距项（i αα+*）和每个解释变量的斜率ki β都是不相同的，表 明不同个体之间既存在个体异质影响也存在不同的结构影响，即每个个体或时期都对应一个互不相同的方程。同样分为固定效应模型和随机效应模型两种。 注意：这里没有截距项相同而解释变量的系数不相同的模型。 2.Panel Data 模型分析步骤

买房内部认购合同,没有预售许可证,交了一半首付款后后悔了

买房内部认购合同,没有预售许可证,交了一半首付款后后悔了 篇一：买房不得不防的八大陷阱内部认购有猫腻 买房不得不防的八大陷阱内部认购有猫腻购房时需要注意哪些陷阱，本文揭秘购房八大陷阱，让购房者了解和认识购房中的各种陷阱，做好充足购房准备。许多人是用毕生的积蓄来买房子甚至负债来置业的，在买房的过程中却容易被开发商的种种伎俩蒙蔽了眼睛，往往在买房之后懊悔不及却回天无力。记者从有关渠道了解到，在买房过程中主要有以下几类陷阱： 第一类：虚假广告 设计精美的广告经常是吹得天花乱坠，很多购房人买某一个项目的欲望首先来源于房地产商的广告或展会上的沙盘。“样板房”也耍花招，一些开发商利用样板房欺骗消费者，样板房质量、结构与实际所交房不符、装修中利用视觉误差、家具尺寸相对缩小等进行误导。 应对：购房者要仔细阅读购房合同中的内容，必要时还要把广告宣传的内容全部载入正式的合同中，这样才有保证。 第二类：配套设施 开发商在销售项目时对今后的生活配套设施承诺得完美无缺，但购房者真正领取了住房钥匙准备入住时，会发现许多的承诺并不到位。

应对：购房者应冷静分析各种配套设施存在的可能性和合理性，不为表面现象所迷惑。如开发商提供免费交通车，能长期免费吗二是调查教育设施是否为教育行政部门所认可。三是看周围是否有替换的配套设施。假如缺乏上述措施，一旦开发商提供的配套设施不配套，麻烦就多了。 第三类：内部认购 内部认购是房地产开发商不公开地预售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较低，从而吸引了许多买房者。但一些内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，其不受法律保护，购房者的权益也无法受到保障。 应对：最好不要购买这类商品房。至于想买低价房的业主或投资者，应选择信誉好、实力雄厚、具有市场品牌的楼盘。 第四类：物业管理 开发商强迫业主接受其指定的物业管理公司的服务，损害业主的正当权益。或在一段时间后偷偷更换物业管理公司，以次充好。 应对：购房者在签订房屋买卖合同时，对指定的物业管理公司服务期限超出一年的应提出反对意见，因为这属于不合理的违反购房者意愿的附加条件。 第五类：逃避债务

租房合同的猫腻盘点

租房合同的猫腻盘点 租房合同的猫腻盘点 打碎一个花瓶赔了1万元 对房客来说，签订出租合同第一件事就是要仔细看清合同，方能落笔签名。 银川市兴庆区佳龙苑小区房客王士平就遇到这么一件烦心事儿。去年8月他和该小区一刘姓业主签订了，粗心的王士平没有细看房东打印的十几页合同，只是察看了一下房屋，除电视机、洗衣机、床及衣柜等几个大件，见再无其他值钱物品，就签了合同。 春节期间，因醉酒，王士平不小心打碎了床头柜上的花瓶。还没来得及买新的，恰遇房东上门催缴下半年房租。发现花瓶被打碎，房东勃然大怒，让王士平赔偿1万元。王士平质疑，一个花瓶千儿八百块足够了，哪里值*****元。房东却说花瓶是朋友从国外带来的古董，1万元已经是最低价了。 房东随后拿出租房合同，在“损坏物品需要赔偿”条款中，清楚地注明除家具电视，还有一个价值不菲的古董花瓶。王士平懊恼不已，后悔自己当初没看见花瓶的.“古董”二字就在租房合同上签了字。 业内人士提醒，出租房的物品并不都是完好无损的，尤其是多次出租的房子，物品更易损坏。还有些家具电器是房东为出租而置办的，多是从旧货市场上“淘”来的，如房客不检查，损坏的责任就是房客的。对于房东表明的贵重物品，房客可提出让房东搬走，以避免日后不必要的麻烦。 房东不守信“撕毁”口头协议 女研究生王倩是兰州人，她去年通过考试，被银川一家事业单位录取就职。 刚来银川人生地不熟，她先在南门附近看到一则租房启事，便按上面的电话联系到了房东。“房东是个60岁左右的阿姨，看上去特别

和蔼，她说她不认识字也不会写字，当时我们就没签合同。”王倩说，因为房子小，且离单位也有些远，所以她打算先租3个月，租住期间再继续寻找离单位近的房源。 双方当时达成口头协议：房租“押一付三”，如果中途退房，只要提前一个月通知房主，就可以全额退还押金。租住期间，王倩找到了离单位较近的房源，于是提前一个月通知房主退房，没想到房主却扣了她1500元押金，并不承认当初和王倩的口头协议。 “房东后来干脆不接我电话，我也联系不上她。”王倩无奈地说，只怪自己租房时太大意，这1500元钱全当步入社会买的教训了。 律师提醒，房屋租赁合同协议签订是整个租赁过程中唯一具有法律效力的环节，也是协议双方维护自身利益的最主要凭证。与业主签订房屋租赁合同协议时，一定要做到尽可能细化，租住的起始时间和结束时间要明确;水电费、煤气费等杂费由谁来承担以及如何承担要写清楚;合同期内如果租住双方的租赁关系发生变化，责任应该由谁来承担要明确。

购房合同不合理能修改吗

购房合同不合理能修改吗

范，会按照建设局及房管局的要求在大厅展示范本，消费者可别省这么点时间，最好先去留意一下，有不合理的地方及时指出，并在此时就可以向开发商提出要求变更相关条款。 二霸：合同内容单方拟定 目前购买商品房，由于受到房管部门的备案管制，都要求按照广东省建设厅、广东省工商行政管理总局颁发的《商品房买卖合同》范本 gb/t17986.2-2000执行，且，开发商在取得预售证时又必须要房管部门提交合同范本，一是政府为了监管合同条款是否合理（基本没什么作用），二是为了方便在网络上签订合同。所以开发商一般都打着“合同范本已备案，不能更改”为幌子来忽悠消费者，其实，细心的消费者可以发现，购房合同里有许多是有下划线的地方，本律师告诉你：划线的地方是可以协商的、更改的！那是开发商单方制定的条款，非政府制定的范本内容。本律师在接受业主陪购时，通过与开发商

的积极沟通，大都打破了“合同不能更改”的霸王定律。 三霸：面积稀里糊涂 消费者买的是建筑面积，结果发现分摊了近30%，真正能享有的套内建筑面积一下就“缩水”了。据前段时间的媒体报道，某楼盘共同分摊面积达到70%多！可谓全国之最，本律师没眼福亲临该楼盘参观，是否是电梯大过主卧，过道大过客厅，而居住在火柴盒？其实，业主完全享有对房屋的知情权，分摊面积是如何构成的，每栋楼的分摊面积在哪？都可以要求开发商提供设计图纸或测绘报告，这样心里也就有个数，不会买的稀里糊涂了。至于赠送的绿地、天台、入户花园、阁楼更要详细写进合同。并约定好面积差异如何解决（详见本律师的文章《东莞购房法律问答（二）》）。 四霸：签合同时不签订前期物业管理协议

签购房合同八大注意事项

签购房合同注意事项 一查证 1.最主要的应该看两证,一个是国有土地使用证，一个是预售许可证。一定要看原件。要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内,以确保将来顺利的办理产权证。 商品房预售,开放经营企业应当与消费者签订商品房预售合同,预售人应当在签约之日起三十日内持商品房预售合同向县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。确保将来顺利的办理产权证。 2.必须要求承诺办理产权证的时间。明确房产证办理的具体时间以及无房产证、迟办房产证的违约责任。出卖人应当协助买受人于房屋交付之日起或合同签订之日起９０日内,办理产权登记手续。(第一阶段,开发企业应当在交付使用后６０日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送产权登记机关;第二阶段的30日里,由买受人办理产权登记手续) 3．应注意新建商品房应取得《住宅交付使用许可证》后方可交付使用，无《住宅交付使用许可证》的，公安部门不予办理入户手续。 ４．房地产开发企业在商品住宅交付使用时，应当向消费者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按

《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。确保将来顺利的办理产权证。 二房屋面积的条款 1．建筑面积、套内面积、使用面积和公摊的面积(自己分摊的公用面积)及其测量方法要明晰。具体做法：a,应在条款中写明建筑面积，建筑面积中含公用面积的组成部分及具体平米数、使用面积平米数、建筑面积与使用面积的比例。 b,公摊面积:和开发商约定清楚,不仅要有一个笼统的公摊面积的数字,而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个,赠与那个,实际上有的时候是公用的面积。 c，其他：所购楼房的楼号、房号、单元在整幢楼中的位置示意图、单元的平面图也应在合同中写明或作为附件。另外房子宏观规划(主要是外部环境）要详细约定。 面积差异的处理方式:一种是双方自行约定，约定使用面积不能大于１%，或者0.５%;另一种,约定面积误差比绝对值在3%以内的据实结算房款,面积误差比绝对值超过3%,开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房。某些开发企业将这一条规定在合同中直接格式化为“多退少补、据实结算”,此点必须注意不接受,约定清楚。 ２．房屋质量的条款 要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生

合同范本之购房合同不合理怎么办

购房合同不合理怎么办 【篇一：购房合同不合理能修改吗】 篇一：购房合同常见的十处不公平、不合理 由于消费者与开发商在市场交易中强烈的地位差距，面对通称的购 房霸王合同，大部分消费者都是忍气吞声，任其宰割，小部分消费 者即使知道其霸王，又说不出个理由，往往被口如舌簧的售楼小姐 或楼盘按揭律师三两句就抵回去了。其实，归根到底，是没有弄清 霸王合同霸在何处？以及缺乏对购房合同所涉及的法律知识的基本 了解。现总结购房合同常见的十处不公平、不合理的地方，供消费 者购房时参考： 一霸：签约安排在付完首付后 目前签约的基本程序是：交定金--签认购书--交首付--签购房合同， 所以很多消费者在交完首付款以后，正式签约时才发现合同条款不 公平、不合理，如果对方坚持不改合同，只能是憋一肚子闷气。所 以消费者要占据主动权，最好是缴纳定金时就要求查阅合同范本。 现在的楼盘一般比较规范，会按照建设局及房管局的要求在大厅展 示范本，消费者可别省这么点时间，最好先去留意一下，有不合理 的地方及时指出，并在此时就可以向开发商提出要求变更相关条款。二霸：合同内容单方拟定 目前购买商品房，由于受到房管部门的备案管制，都要求按照广东 省建设厅、广东省工商行政管理总局颁发的《商品房买卖合同》范 本gb/t17986.2-2000执行，且，开发商在取得预售证时又必须要房 管部门提交合同范本，一是政府为了监管合同条款是否合理（基本 没什么作用），二是为了方便在网络上签订合同。所以开发商一般 都打着“合同范本已备案，不能更改”为幌子来忽悠消费者，其实， 细心的消费者可以发现，购房合同里有许多是有下划线的地方，本 律师告诉你：划线的地方是可以协商的、更改的！那是开发商单方 制定的条款，非政府制定的范本内容。本律师在接受业主陪购时， 通过与开发商的积极沟通，大都打破了“合同不能更改”的霸王定律。三霸：面积稀里糊涂 消费者买的是建筑面积，结果发现分摊了近30%，真正能享有的套 内建筑面积一下就“缩水”了。据前段时间的媒体报道，某楼盘共同 分摊面积达到70%多！可谓全国之最，本律师没眼福亲临该楼盘参观，是否是电梯大过主卧，过道大过客厅，而居住在火柴盒？其实，

面板数据模型入门讲解

第十四章 面板数据模型 在第五章，当我们分析城镇居民的消费特征时，我们使用的是城镇居民的时间序列数据；而当分析农村居民的消费特征时，我们使用农村居民的时间序列数据。如果我们想要分析全体中国居民的消费特征呢？我们有两种选择：一是使用中国居民的时间序列数据进行分析，二是把城镇居民和农村居民的样本合并，实际上就是两个时间序列的样本合并为一个样本。 多个观测对象的时间序列数据所组成的样本数据，被称为面板数据（Panel Data ）。通常也被称为综列数据，意即综合了多个时间序列的数据。当然，面板数据也可以看成多个横截面数据的综合。在面板数据中，每一个观测对象，我们称之为一个个体（Individual ）。例如城镇居民是一个观测个体，农村居民是另一个观测个体。 如果面板数据中各观测个体的观测区间是相同的，我们称其为平衡的面板数据，反之，则为非平衡的面板数据。基于面板数据所建立的计量经济学模型则被称为面板数据模型。例如，表5.3.1中城镇居民和农村居民的样本数据具有相同的采样区间，所以，它是一个平衡的面板数据。 §14.1 面板数据模型 一、两个例子 1. 居民消费行为的面板数据分析 让我们重新回到居民消费的例子。在表5.1.1中，如果我们将城镇居民和农村居民的时间序列数据作为一个样本，以分析中国居民的消费特征。那么，此时模型（5.1.1）的凯恩斯消费函数就可以表述为： it it it Y C εββ++=10 （14.1.1） it t i it u ++=λμε （14.1.2） 其中：it C 和it Y 分别表示第i 个观测个体在第t 期的消费和收入。i =1、2分别表示城镇居民和农村居民两个观测个体，t ＝1980、…、2008表示不同年度。it u 为经典误差项。 在（14.1.2）中，i μ随观测个体的变化，而不随时间变化，它反映个体之间不随时间变化的差异性，被称为个体效应。t λ反映不随个体变化的时间上的差异性，被称为时间效应。在本例中，城镇居民和农村居民的消费差异一部分来自收入差异和随机扰动，还有一部分差

买房应该注意的事项-买房10大陷阱-售楼员10大恶行-购房合同常见3大猫腻-购房专家支招-别被低价蒙蔽双眼

买房 10 大陷阱 广告与实际不符房产证迟迟拿不到 少则几十万，动辄几百万，对于许多人来说 ,买房子是一辈子最大的投资 , 在它身上发 生的任何“小事”对购房人来说都是“大事”。当面积缩水、虚假广告、延期交房、私改规 划等让购房人吃亏上当的事屡屡发生时 , 我们才意识到掉进了营销陷阱。此次，我们就购房 者与开发商纠纷频率较高的十个陷阱进行曝光并“支招” 防范，希望购房者擦亮双眼， 理性 购房，谨防受骗。 陷阱一：广告与实际不符 楼盘还未面世，广告已经漫天飞了，各种传单、彩页、楼书让购房者眼花缭乱，而楼 书上的楼盘形象设计图，更是精美绝伦，只看一眼，就让人有购买的冲动，于是乎，大家被 华丽地吸引去了。 解析：宣传彩页的内容可不代表楼盘的实际形象，一个靠笔写，一个靠手建，说的永 远比做得好。 支招：应到实地考察项目，或者保留广告单等宣传资料 , 最好把广告宣传的内容全部记 录进正式的合同中。日后开发商若不兑现 , 这些资料可作为追究其法律责任的有力凭证。 陷阱二：房产证迟迟拿不到 在购房者买房时 , 开发商一般会承诺在交房后的一年或两年内办理好房产证 , 但有的小 区都交房五六年了，房产证依然没有音信。 解析：房产证办不下来，那房子的归属可就不是你能说了算的！ 支招：购房时 ,需看开发商是否 “五证”齐全。五证分别为： 《建设用地规划许可证》 建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售 预售）许可证》。 陷阱三：“火爆热销”是假相 不买就没了， 于是， 不管三七二十一， 交钱买房。 经常有楼盘的门前， 购房者排着队， 拿着号， 争先恐后的去交钱订购， 售楼部更是 “人 满为患” ，售楼员告诉你房子只剩几套了，

签订购房合同协议书是常常被忽视的陷阱

签订购房合同协议书是常常被忽视的陷阱 LG GROUP system office room 【LGA16H-LGYY-LGUA8Q8-LGA162】

签订购房合同是常常被忽视的“陷阱” 一、基本的“五证”齐全（要合法有效）。 一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了预售证许可证，则通常开发商也具有了房地产开发证、国有土地使用证、建设工程开发许可证、工程规划许可证共五证。这是买房能否办房产证的关键。（确认自己所购之房在预售范围内;买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证(预售许可证之后取得，即由期房变现房了)和《新建住宅交付使用许可证》。并且还要核对一下其营业执照和开发资质证书，要注意这些证照文件的单位名称是否一致）。 二、使用规范的合同文本。 一定要参照最好是采用且不要随意修改《文本》，并按照文本中所列条款认真填写，了解各项具体内容。不要随意去签订开发商自己定的《定购协议书》还交一笔订金。就算很多人都这样做，但这并非购房的必经程序。且这种合同一定是权利义务不平等的，对自己尤其不利。最好能够直接与开发商签预售合同就好。这个步骤，一定不能马虎啊!否则到时吃大亏就惨了。 一般情况违约责任约定不对等违规行为主要有三方面： ①是对违约金数额约定不对等。如某合同中约定买受人逾期付款超过60天，如继续履行合同，需按天支付违约金万分之五；而出售方逾期交房超过60天，则只需按天支付违约金万分之一。 ②是对违约责任的起始期限约定不对等。如某合同中约定，买受方逾期付款超过60日、出卖方逾期交房90日需承担违约责任。 ③是对定金的约定违法违规。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释》第四条规定：因不可归责于当事人双方的理由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。但实际上，很多房产公司在订立合同时都规定，只要买受人无法继续履行合同，出卖方都要没收定金。 ④买期房要约定条件和时限。 对于期房，由于资金不足而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。如果不是规范的《文本》，则开发商在合同上务必会大做文章，对买房者极为不利。如含有模糊性词语只注明竣工日期，而不无交付使用日期;运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此，购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，（交房有两个意思：一是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。应当在预售合同中对实物交付和产权过户均约定清楚，不能接受没有取得《新建住宅交付使用许可证》的房屋使用交付）并注明开发商不能按时交房所需承担的责任）。 ⑤对房屋及小区内的描述要清楚不可使用模糊字眼（具体地址、、墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间以及绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施等描述） 有时合同中还会进行如下描述：“如果发生问题，在最短时间内解决”，“在装修材料上，选择最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间，什么样

三种情况可解除购房合同破解四种常见认购陷阱

三种情况可解除购房合同破解四种常见认购陷阱 2011-01-07 10:25:51我要评论(0) 分享到: 法律百宝箱导读：三种情况可解除购房合同破解四种常见认购陷阱北京青年报当出现以下情况时您可要求开发商解除购房合同，退房退款。-一是开发商违反提前约定时在签订购房合同时，您可在合同中与开发商约定某些解除 三种情况可解除购房合同破解四种常见认购陷阱北京青年报当出现以下情况时您可要求开发商解除购房合同，退房退款。-一是开发商违反提前约定时在签订购房合同时，您可在合同中与开发商约定某些解除购房合同的条件(如绿化、保安、购物、医疗、学校等住房配套设施应达到 三种情况可解除购房合同破解四种常见认购陷阱 北京青年报 当出现以下情况时您可要求开发商解除购房合同，退房退款。-一是开发商违反提前约定时 在签订购房合同时，您可在合同中与开发商约定某些解除购房合同的条件(如绿化、保安、购物、医疗、学校等住房配套设施应达到什么程度)，当交房时这些条件达不到时，您可要求解除合同，退房退款。 我国《合同法》第九十三条规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。”可见，当商品房买卖合同中约定的解除条件出现时，买房人有权根据合同法的有关规定行使解除合同的权利。同时，《合同法》第九十七条还规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。” 由此可见，当开发商违约导致合同解除时应承担由此给买家造成的损失。最高人民法院于2003年5月7日公布、6月1日起施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，进一步明确规定，房屋质量不合格及不能如期取得房产证时，可退房和要求赔偿。-二是开发商不具备法定的销售条件时 如果贷款买房后发现开发商不具备法定的销售条件，销售行为违法等违约性情况导致合同解除时，您可要求退房退款。因为开发商与您签订的购房合同及买方与按揭银行签订的借款合同是属无效，按照《合同法》关于无效合同的处理原则，您有权要求开发商返还房价款，并有权要求开发商赔偿该部分的银行利息损失。对于银行贷款部分，您可要求开发商将银行贷款本金返还或由开发商偿还给银行，而对于您已支付的贷款利息，应由开发商予以赔偿。-三是当开发商交房延误时 当开发商交房延误时您可向开发商发出解约通知，解除购房合同，要求退房退款。开发商应返还您先行支付的购房款本金。对于银行贷款部分，要求开发商做相应赔偿。 值得注意的是，解除与开发商的住房买卖合同并不同时、也不必然导致与银行的住房借款合同的解除，如因此停止向银行付款明显是违反借款合同义务的，会导致因购房人违反借款合同而造成购房者要承担违约责任。因此，您应在与开发商就解除合同达成一致后再到银行办理解除借款合同的手续。-文迟智广-陷阱一：“定金”写“订金” 王先生看中了某小区的一套房子，与开发商签订了认购书，交了1万元定金，但在认购书和收据中均写的是订金。事后，开发商因经费等原因导致工程停工。张先生要求开发商双倍返还，开发商只同意单倍返还。 点评 定金与订金只有一字之差，但二者的法律意义大不相同。定金是一个专门的法律概念，其目的主要在于对合同的成立、履行起担保作用，并有特定的定金规则，即“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”而订金不是一个法律概念，不能对合同起到担保作用。出现违约时，也不能适用定金规则进行处理，一般只能按照预付款进行处理，即接受预付款的一方不履行合同时，应当承担返还预付款、赔偿损失等违约责任。因此，本案中，王某只