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房地产发展---城镇化的布局新思路 (1)

房地产发展---城镇化的布局新思路 (1)
房地产发展---城镇化的布局新思路 (1)

房地产发展---城镇化的布局新思路

(上海丽仁行房地产经纪有限公司-经济研究院)

城市化是一个国家走向富强昌盛、一个民族走向现代化生活的必由之路。在中国究竟该走一条怎样的城市化之路,我们走过了一条复杂曲折的道路,从最早的城镇化,到后来的小城市化和大都市化、城市群化,每一个阶段都让我们付出了沉重的代价,当然也积累了很多经验教训。党的十八大提出了“新型城镇化”的发展目标,明确了今后的发展方向。所谓的新型城镇化,应该是区别于上世纪八九十年代搞的一轮城镇化来说的。新的城镇化既不能走上世纪城镇化的老路,也要注意纠正城市化过程中,和经济发展过程中造成的各类问题。因此说,城镇化的重要作用就是调结构,这是中国当前面临的最大问题。

中国城镇化发展模式的调整带来了地产行业的转型,一些大型房地产公司纷纷进军三四线城市商业地产也是大势所趋。但是,我们不能不看到,商业地产的业态模式确实不是个容易弄懂的问题。一直以“睡城”闻名的位于北京东部郊区,隶属河北省的燕郊镇,可以说是一个城镇化发展过程中的典型样本。“睡城”燕郊,长期被人们以缺乏产业和生活设施而受尽责难。但是,最近,似乎一夜间,人们突然发现,燕郊的商业配套项目已经有近十个之多,其已建及在建面积近200万平米,按照燕郊现有居住人口计算,人均商业面积达到了4、5平米之多,已经达到发达国家的三、四倍以上。这个时候,我们不能不怀疑一个四、五十万人口的小城市规模,在没有产业支撑,大多数人都是在北京就业的情况下,能否承载如此庞大的商业体量?燕郊的商业发展是否由“稀缺”走向“过度”?一个不可否认的事实是,燕郊临近北京的便捷交通和当地商业稀缺,使得本地人口更偏向于去北京购物消费。这么看来,燕郊的商业面积从表面上看的确是过剩了。对整个市场规模来说,商业比重过大带来的压力可想而知。

在城镇化的过程中,自然给商业地产业发展带来难得的机遇。但是,城镇化不能是房

地产化,更不能是商业地产化,如果围绕商业地产搞城镇化就会走进建设鬼城的怪圈。城镇化下的商业地产业发展,需要下更大的功夫,要适应各个城镇化发展的特点和需要,也要借鉴城市发展商业地产的经验教训。最近有报道说,如同地价的一夜飙升,城市综合体的概念似乎也是一夜之间急剧蹿热。在巨大光环的吸引下,不少人认为当今商业地产已步入城市综合体“唱主角”的时代,甚至有不少地方政府相信,城市经济发展之间的竞争也要靠城市综合体来决胜负。于是乎,大规模、大体量、全业态,一座又一座“城中之城”在一些中小城市平地而起。中小城市对综合体的热情,已成为当前中国的“特异现象”。虽然经济还没有发展到一线城市的水平,但其开发的积极程度甚至超过了一线城市。

实事求是地说,这些年来,随着国内商业地产的发展,在国内涌现出了一些开创了独特发展模式,保持良好发展势头的商业地产企业。资本+订单式地产的万达模式已经在全国大城市布局,锁定“青年都市综合体”的大悦城广场来势汹汹,有央企背景的华润异军突起,做高档住宅闻名于世的龙湖都在结合项目运作商业地产模式,即使是已经宣誓只专注住宅的万科也开始试水商业地产。万达集团、中粮集团以及宝龙集团等商业地产龙头企业,在当前环境下的战略是“只做城市综合体开发”。万达城市广场无论走进哪座城市,都是这座城市的新地标。但是,毕竟万达模式是大城市的产物,而中小城市自然条件、人文环境的差异性相对大城市更大些。因此,中小城市的综合体究竟怎么搞,就需要具体情况具体研究。万达给出的只是一条道路,虽然城市综合体能为开发商带来多方面的经济效益,但城市综合体具有较大的操作难度,需要更高的技术含量和雄厚的资本金。

大悦城是中粮集团商业地产板块战略部署精心打造的“国际化青年城市综合体”,其定位为时尚、流行、性感、潮流等风格,以年轻、国际化为理念,融合购物中心、酒店服务式公寓和甲级写字楼多功能为一体的现代大型Shopping Mall。虽然大悦城已经在多个城市建成开业,但是所有的大悦城更像是连锁店,除了名字相同外,其他的商品结构、地理环境、顾客结构、建筑体量等重要的商业因素都有很大的不同。大悦城还停留在大型商业中心的水平上,而怎么运营一个商业中心,主要的是针对当地顾客的需求上下功夫,这与大型商业综合体需要制造需求、生产顾客的能力是不可同日而语的。这可以在某些大悦城不断调整业态

形式、调整商业结构等经营方向中可见一斑。从已经完成的大悦城项目来看,大悦城还没有形成稳定的业态结构,即便是对复制所需要的最重要的标准化条件也没有建立起来。西单大悦城的成功,主要是得益于西单传统商业文化的深厚底蕴,以及西单文化圈的青春活力。这个地里环境是独一无二的,也是无法复制的。

另外,我们可以清楚地看到,电商正成为商业综合体面临的另一个挑战对象。2012年可以说是中国商业模式发展过程中的一个转折点,这一年电商的发展突飞猛进,其风头大有盖过城市综合体之势。由此看来,不但是电子商务对消费市场的“蚕食”能力相当惊人,也说明中国电商的发展市场有多么广大。网购市场火爆的背后,是传统零售百货业的“黯然失色”。据统计,百货零售业38家已发布三季报的上市公司中,11家公司第三季度营业收入比去年同期下降,占比近三成。净利润同比下滑的有16家,占比超过四成。传统商业不敌电商,除了电商的强劲进攻外,也有其自身缺陷的原因。

因此说,在城镇化的发展过程中,要坚决遏制一哄而上商业地产的势头,在住宅地产面临的种种困难的情况下,商业地产绝对不是开发商的避风港。我们应当清醒地认识到,楼市泡沫的性质决定,目前这种发展模式如果不进行调整,商业地产泡沫只会发展的更快,楼市泡沫首先从商业地产开始破裂的可能性还是很大的。

上海丽仁行房地产经纪有限公司呈现

中国城镇化对房地产价格影响分析

龙源期刊网 https://www.wendangku.net/doc/ec8867038.html, 中国城镇化对房地产价格影响分析 作者:邝山 来源:《智富时代》2017年第04期 【摘要】本文通过分析房地产住宅价格的影响因素,对我国城镇化进展对于住宅市场价 格的影响进行深入探讨,并通过设定不同类型的情形进行仿真模拟,本文认为当城镇人口增长率较高时,对住宅价格的促进作用最大,而在土地城镇化及产业城镇化较为领先的时候,住宅价格提高的幅度最小。本文建议,如果政府制定相关政策时,可以相应提高土地供给,同时加快产业升级,提高第三产业在国民经济中的地位,另一方面,减少城乡收入差距,提高农村居民的生活质量,避免过多人口涌入城市,减少住房的刚性需求,从而降低房地产价格。 【关键词】城镇化;房地产价格;城镇化 一、引言 随着我国城镇化进程的不断发展,城镇化对房地产价格的影响已逐渐引起学者们的广泛关注。部分学者认为城镇化与房地产价格之间呈现出显著的相关关系:于守华[1](2013)和刘 娟[2](2014)分别运用VAR模型分析我国城镇化进程与房地产价格之间的关系并得到类似的结论,认为城镇化发展是房地产价格的格兰杰原因,同时二者存在长期的均衡关系;曾江辉[3](2010)、和程利敏[4](2013)则通过简单多元线性回归对二者进行研究,并认为城镇化发 展与房地产价格之间存在显著的正相关关系;而罗良文[5](2015)实证分析了不同地区中不 同方面城镇化对房地产价格的影响,最终认为人口城镇化在中、西部地区对房价影响显著,对东部地区不显著;另一方面,也有部分学者认为城镇化发展与房地产价格之间并没有显著的相关关系:黄庆华[6](2014)认为城镇化对房地产价格变动影响并不显著;董正信[7](2013) 发现住房价格对城镇化水平显著影响,而城镇化发展水平对住房价格不具有显著影响。 可见城镇化发展对房地产价格的影响尚未形成统一的结论,城镇化是一系列经济社会变量组合变化的过程,这一过程包括人口城镇化、产业城镇化以及土地城镇化等诸多方面。本文构造城镇化对房地产价格影响的完整系统结构,分析出城镇化各个方面对于房地产价格的影响关系,并对房地产价格的变化趋势进行预测。通过仿真方案设定,针对我国城镇化进程中不同方面的非均衡发展特点对房价进行预测并比较,从而为政府推动城镇化进程提供决策依据。 二、模型构造 (一)方程构建 本文所构建的房地产市场系统动力学模型中涉及的主要系统方程如下列各式所示: (1)土地购置面积=INTEG

2018年全国两会政府工作报告解读关于新型城镇化

2018年全国两会政府工作报告解读 关于新型城镇化 《2018年全国两会政府工作报告解读关于新型城镇化》是一篇好的范文,觉得有用就收藏了,为了方便大家的阅读。 【报告摘要】 2015年政府工作报告提出,加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。用改革的办法解决城镇化难点问题。抓紧实施户籍制度改革,落实放宽户口迁移政策。对已在城镇就业和居住但尚未落户的外来人口,以居住证为载体提供相应基本公共服务,取消居住证收费。建立财政转移支付与市民化挂钩机制,合理分担农民工市民化成本。建立规范多元可持续的城市建设投融资机制。坚持节约集

约用地,稳妥建立城乡统一的建设用地市场,完善和拓展城乡建设用地增减挂钩试点。加强资金和政策支持,扩大新型城镇化综合试点。 提升城镇规划建设水平。制定实施城市群规划,有序推进基础设施和基本公共服务同城化。完善设市标准,实行特大镇扩权增能试点,控制超大城市人口规模,提升地级市、县城和中心镇产业和人口承载能力,方便农民就近城镇化。发展智慧城市,保护和传承历史、地域文化。加强城市供水供气供电、公交和防洪防涝设施等建设。坚决治理污染、拥堵等城市病,让出行更方便、环境更宜居。 【中公解读】 城镇化是伴随工业化发展,非农产业在城镇集聚、农村人口向城镇集中的自然历史过程,是人类社会发展的客观趋势,是国家现代化的重要标志。按照建设中国特色社会主义五位一体总体布局,顺应发展规律,因势利导,趋利避

害,积极稳妥扎实有序推进城镇化,对全面建成小康社会、加快社会主义现代化建设进程、实现中华民族伟大复兴的中国梦,具有重大现实意义和深远历史意义。 [存在的问题] 一是大量农业转移人口难以融入城市社会,市民化进程滞后。 目前农民工已成为我国产业工人的主体,工作总结受城乡分割的户籍制度影响,未能在教育、就业、医疗、养老、保障性住房等方面享受城镇居民的基本公共服务,产城融合不紧密,产业集聚与人口集聚不同步,城镇化滞后于工业化。城镇内部出现新的二元矛盾,农村留守儿童、妇女和老人问题日益凸显,给经济社会发展带来诸多风险隐患。 二是“土地城镇化”快于人口城镇化,建设用地粗放低效。 一些城市“摊大饼”式扩张,过分追求宽马路、大广场,新城新区、开发区和工业园区占地过大,建成区人口密度

城镇化进程 及现状

中国城市化进程即中国农村转化成城市的过程。从十九世纪下半叶,到二十世纪中叶,由于受到世界列强的侵略,以及受到军阀割据的困扰,导致中国城市化的发展不均衡。自50年代中期以后建立了城乡二元分割的社会结构,使得城市化长期处于停滞状态。由于中国的城市化长期处于停滞状态。改革开放以后,中国城市化进程明显加快。如何依照可持续发展理论,积极稳妥地推进城市化进程,是21世纪中国必须面对的一个重大课题 1978年以前 1.城市化水平。 从1949年建国到1978年“三中全会”以前,中国大陆的城市化相当缓慢,在1950至1980年的30年中,全世界城市人口的比重由28.4%上升到41.3%,其中发展中国家由16.2%上升到30.5%,但是中国大陆仅由11.2%上升到19.4%。这种城市化的缓慢并不是建立在工业发展停滞或缓慢的基础上,正相反,改革开放前的29年,中国大陆的工业和国民经济增长速度并不算慢,工业总产值1978年比1949年增长了38.18倍,工业总产值在工农业总产值中的比重,由1949年的30%提高到1978年的72.2%;社会总产值增长12.44倍,其中非农产业在全社会总 上海

产值中的比重,则由1949年的41.4%上升到1978年的77.1%;国民收入总额则从1949年的358亿元增长到1978年的3010亿元(按当年价格计算),提高7.41倍,其中非农产业在国民收入构成中的比重,也由1949年的31.6%上升到1978年的64.6%。从1950年到1973年,世界GDP总量年均增长4.9%,人均GDP增长2.9%,其中中国大陆GDP年均增长5.1%,人均增长2.9%,高于和等于世界平均水平,高于同期发展中国家平均水平。 2.城市化特点。 改革开放以前,中国的城市化呈现出以下几个特点:(1)政府是城市化动力机制的主体。(2)城市化对非农劳动力的吸纳能力很低。(3)城市化的区域发展受高度集中的计划体制的制约。(4)劳动力的职业转换优先于地域转换。(5)城市运行机制具有非商品经济的特征。 这种城市化的结果,是形成了城乡之间相互隔离和相互封闭的“二元社会”。这里所说的二元社会结构,是指政府对城市和市民实行“统包”,而对农村和农民则实行“统制”,即由财产制度、户籍制度、住宅制度、粮食供给制度、副食品和燃料供给制度、教育制度、医疗制度、就业制度、养老制度、劳动保险制度、劳动保护制度、甚至婚姻制度等具体制度所造成的城乡之间的巨大差异,构成了城乡之间的壁垒,阻止了农村人口向城市的自由流动。

ID448-城镇化对房地产市场的影响探究

城镇化对房地产市场的影响探究 谢旦杏1 (1. 北京大学城市与环境学院,北京大学不动产研究鉴定中心,北京100871)摘要:本文首先通过我国城镇化以及房地产市场的发展历程的回顾,对城镇化以及房地产市场的关系进行了简单的总结和分析,得出了城镇化推动了房地产市场发展、城镇化与房地产业市场需求之间存在正相关性的结论。之后,本文通过对我国城镇化率以及城镇人口进行了修正,得出了城镇化进程对房地产市场的推动作用并不大的结论。最后本文对城镇化以及房地产市场的协调发展提出了建议。 关键词:城镇化房地产市场影响 The Research on the Impact of Urbanization to the Eeal Estate Market XIE Dan-xing1 (1. College of Urban and Environmental Science, Real Estate Research & Appraisal Center, Peking University ,Beijing 100871, China.) Abstract: Firstly, through the review of the development process of real estate market and i urbanization n China, we summary and analysis of a simple relationship between them,such as Urbanization drive the real estate market and there is a positive correlation between Urbanization and the real estate market needs.Then we amend the urbanization rate and the urban population of China,to draw a conclusion that Urbanization is not play a large role in promoting of the real estate market.Finally, we propose some suggests that how to coordinate the development of the real estate market and urbanization. Key words: Urbanization;real estate market;impact

房地产价格对城镇化进程影响分析

本科生毕业论文 题目:乌鲁木齐房地产价格对城镇化进程影响分析姓名: 专业: 班级: 学号: 年月日

目录 1 乌鲁木齐城镇化发展现状............................................................................错误!未定义书签。1房地产价格与城镇化关系概述. (1) 2乌鲁木齐城镇化现状 (2) 2.1乌鲁木齐市基本情况 (2) 3 房地产业价格对城镇化的影响 (4) 3.1积极影响 (4) 3.1.1改善地区宏观经济 (4) 3.1.3拉动基础建设,吸引外来人员 (5) 3.2消极影响 (5) 3.2.1高房价对城市化的影响 (5) 3.2.2增加了农村劳动力的转移难度 (6) 4 提出促进房地产业与城镇化协调发展的建议 (7) 4.1结论 (7) 4.2建议 (7) 4.2.1以经济增长为基础促进城镇化进程和房地产业发展 (8) 4.2.2正确面对城镇化进程中房价上涨问题 (8) 4.2.3在城镇化进程中明确房地产业的作用与责任 (8) 4.2.4促进城镇化和房地产市场的和谐发展 (9) 参考文献 (10) 谢辞 (11)

乌鲁木齐房地产价格对城镇化进程影响分析 指导教师: 摘要:房地产市场满足了人们的一定的物质需求,在国民经济中扮演着举足轻重的作用,房地产市场能否健康有序的发展严重影响着社会的稳定和社会主义市场经济能否高速发展。随着乌鲁木齐的城镇化的逐渐推进,农村人口逐渐向城市迁移,为城市的发展带来源源不竭的动力,城市的经济飞速发展,人民生活水平随之得到很大的改善,生态文明建设逐步落实,上述的这些方面都促进了房地产的需求量的提高,推动了房地产市场的发展。与此同时,在发展中出现了一些问题有待解决,例如房地产市场的市场供给量很难满足人们日益增长的需求,造成了房地产价格不断上涨。因此研究城市化和乌鲁木齐房地产市场之间的关系,找出房地产市场是如何对城镇化的进程产生影响的,城镇化的进程又是如何反过来影响房地产价格的,这对我们更深入的了解房地产市场和如何采取措施解决城镇化过程中房地产市场出现的问题有重要意义。 关键词:城市化房地产价格协调发展 1房地产价格与城镇化关系概述 1.1城镇化定义 城镇化可以描述为在地理位置上人口由农村转向城市的过程。该过程同时伴随着经济发展的集聚和分散。但随着社会的发展,人文发展、社会进步、环境和谐、资源优化等多方面内容也构成了城镇化的本质内涵,展现出自身的多样性和复杂性,而非仅仅局限于人口数量的增长这单一层面,而是社会转型的综合性过程。 从学科角度看,各学科对这多维度的社会现象有着不同的定义和理解。经济学将其看成是产业结构的升级及资源享赋的优化过程。指出地区间受到各流动的要素影响,形成了推进城镇化的主动力。其本质是农业活动逐渐替代非农活动的变化过程。人口学的观点则符合人口城镇化理论。以城镇人口数量衡量城镇化水平,本质是农村人口的城市转移。其中加入了该过程对经济,社会的影响。地理

新型城镇化将给房地产业带来新机遇

新型城镇化将给房地产业带来新机遇 2011年以来,学界和业界不少人认为,我国房地产发展黄金期已经结束。事实上,房地产规模、房价和利润的超常规增长可能渐告尾声,而并非房地产行业步入衰退期。其中,新型城镇化将给房地产行业发展带来新的机遇,房地产发展最大“刚需”有望被唤醒。 工业化需要城镇化作为依托,工业化带来的生产效率提升需要城镇化的规模效应与范围效应,以消化“潮水般”的工业生产供给。但是,我国过去城镇化走的并非是一条与工业化良性循环和相互推进的路子,却扮演着降低工业化成本的工具,最突出的问题就是最大限度地利用人口红利带来的低成本进城农民工和低成本农地征收。 人口和土地是工业化初始最主要的投入要素,人为压低农民工和农地要素价格带来三个严重后果:一是占人口规模最大、本应当担当内需主力的农业剩余劳动力,其消费长期不振,经济增长重担不得不在依赖投资的路子上越陷越深;二是农民工无法市民化(享受城市教育和医疗等社会保障),导致劳动者技能投资不足和劳动力素质长期低下,出口增长的效益被迫依靠低成本下的规模取胜;三是长期低成本投入带来的坐享红利扼杀了企业创新的积极性,简单的规模增长压缩了产业结构升级和全要素生产率提升空间。 追求投资高增长和规模效应的弊端显露无遗,各类要素价格不断上涨,并驱使要素市场呈现资产化驱动下的投机倾向,这在房地产领域表现得更为明显。房地产快速发展和房价上涨不仅能够直接推动投资规模化增长,而且通过土地出让金增长撬动银行信贷的杠杆,为工业化、基建投资和招商引资创造条件,从而实现数倍的投资增长,这是本世纪以来房地产价格飞速上涨的主要原因。投资和工业化的规模化扩张导致城市的地域范围呈现“摊大饼”式的外延扩张,城市公共基础设施供应难以跟上城市范围扩展的速度,土地城市化和工业基建投资泡沫化的现象严重。此外,金融生态和环境生态已经无法承压,地方各类融资平台成为引爆金融风险的最大隐患。 新型城镇化将给房地产行业发展带来新的机遇。首先,“人”的城市化由于实现了农村剩余劳动力的市民化,使其真正能够在城市长久“安顿下来”。一方面,为农村剩余劳动力在教育、医疗、失业、救济、养老等公共服务供给方面提供保障,消除农民在消费方面的顾虑,首先释放的将是农民在城市的购房需求;另一方面,“人”的城市化保证了农村剩余劳动力在公平交易下的土地权益,提升了农民的购房能力。农村剩余劳动力购房需求的释放将启动我国最大住房“刚需”,创造我国住房市场大发展的第二波高潮,这也是稳定我国住房市场的最强力量。 第二,大中小城市合理布局的城镇化缓解了人口、资源向大城市集中的趋势,有利于分流大城市多年来居高不下的购房需求,大城市房价上涨的压力将会缓解,这也会解除长期高房价对大城市集聚和辐射能力的桎梏,加快大城市产业结构优化进程,从而驱动房地产市场发展进入高级化阶段。由于中小城市在产业分工上与区域中心城市相得益彰,中小城市通过接受大城市输出的制造产业和关联服务业,而获得大城市的辐射和扩散效应,中小城市人口将快速增加,也将会衍生出大量的新增住房需求。 第三,紧凑和立体的城镇化将通过现代信息技术、智能技术、建筑艺术等实现有限公共服务设施的共享,改变公共服务设施供给跟不上城市扩张速度的现状,这将缓解各大城市中心区房价上涨压力,“城市病”也将得到缓解,同时也为城市房地产发展腾挪出更多空间。同时,紧凑和立体的城镇化将会大大减少城市在公共服务设施上的投资规模,有利于解决地方政府对于土地财政的依赖,并由此降低地方政府推高地价的内生激励,房价也将由此会出现台阶式回落,更多中低收入购房人群的购房支付能力将大大提升。 第四,工业化、农业现代化协同推进的城镇化将彻底解决过去城镇化与工业化发展“两张皮”的问题,形成有效需求支撑下的房地产有效供给,有望解决目前二三线、三四线城市房地产脱离城市工商

城镇化与就业的关系

农村城镇化与就业问题的关系 【摘要】城镇化是我国现代化建设的一个必经过程,也是我国现代文明的一个重要标志。目前,我国城镇化正处于快速发展阶段,城市规模扩大,城乡一体化程度提高,越来越多的农业人口开始转变为城镇人口,农村剩余劳动力也开始大量向城镇转移。城镇化在带来一系列问题的同时,也着实解决了农民的就业问题,本文从农村城镇化与就业的相关概念出发,对我国农村城镇化与就业的发展状况及相互关系进行了深入分析,在对目前我国存在的问题进行探讨的基础上提出了解决我国农村城镇化与就业问题的建议。 【关键词】城镇化就业农村劳动力

目录 1 引言 (4) 2 相关概念 (5) 2.1农村城镇化的概念 (5) 2.2农民就业的概念 (5) 3 我国农村城镇化与就业的现状 (6) 3.1 我国农村城镇化发展状况 (6) 3.2 城镇化过程中农民就业现状 (6) 3.结论 (8) 4 城镇化的发展趋势 (8) 5 我国农村城镇化存在的问题 (9) 6 城镇化对农民工就业的影响 (10) 7 农村城镇化与就业问题的解决思路 (12) 8 结语 (13) 9参考文献…………………………….................14.

一、引言 城镇化,是植根于中国这样一个有着悠久历史的文明古国发展过程中所独有的现象,城镇化的核心就是要把农民及农村人口变成城市人口;城镇化,是我国特殊国情下的战略对策,对转移农村剩余劳动力、实现农村经济现代化有着很大的促进作用。城镇化的出现既是物质文明的直接体现,也是精神文明前进的动力,作为一个历史过程,不仅仅是城镇数量上的增加,更是产业规模的调整和城镇结构变化的过程。城镇化的程度一般可以用城镇人口规模和城镇土地规模来界定,它的发展和国民经济发展息息相关,城镇化水平的高低体现了一个国家的经济发展水平高低。党的十八大报告指出:要坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路。同时还指出,要加大统筹城乡发展力度,增强农村发展活力,逐步缩小城乡差距,促进城乡共同繁荣。建设新型城镇化,推动城乡发展一体化,构建科学合理的城市化格局,是符合世界潮流、符合中国国情的,是体现中国特色的。城乡统筹发展对于全面建设小康社会,维护社会的公平正义和保障社会和谐等方面都具有重大意义。 随着城镇化的建设速度的加快,城市规模的扩大,农村规模的缩小,城乡一体化程度的提高,越来越多的农业人口开始转变为城镇人口,农业人口数量开始减少,农村剩余劳动力也开始大量向城镇转移。而核心城市圈对农村富余劳动力的吸纳能力是有限的,再加上广大农民很难支付起高额的城市定居成本,所以导致很多农民离土不离乡,或者一部分农民工能暂时就业,但是在就业的稳定性方面也是无法得到保障的,生活对他们来说成了日益严峻的问题。那么怎么实现劳动力转移,解决农村隐性失业问题就成为了研究的热点。

城镇化对房地产价格的影响——基于江苏省的实证分析

城镇化对房地产价格的影响 ——基于江苏省的实证分析 摘要:近年来,城镇化进程在逐步加快,同时房地产价格也在持续上涨。那么,城镇化对房地产价格到底会产生什么影响?对房地产价格是起到了促进还是抑制的作用呢?首先,本文总结了国内外学者关于城镇化对房地产价格影响的相关研究结果。然后,从理论方面分析了城镇化对房地产价格的影响机制,得到相关理论基础。接着,以江苏省13个城市2007-2016年的数据为例,采用面板数据模型的方法进行实证分析。研究结果发现,苏南地区,城镇化发展对房地产价格的影响较为平衡;苏中地区,产业城镇化和人口城镇化对房地产价格具有显著的正向影响;苏北地区,人口城镇化和土地城镇化对房地产价格具有显著的正向影响。最后,本文就城镇化发展和房地产价格提出相关的建议。 关键词:城镇化;房地产价格;面板数据模型;实证分析

The Impact of Urbanization on Real Estate Prices ——Empirical Analysis Based on Jiangsu Province Abstract:In recent years, the process of urbanization is gradually accelerated, while real estate prices are also rising..So, what impact will urbanization have on real estate prices? Does it play a role in promoting or restraining real estate prices? First of all, this paper summarizes the research results of domestic and foreign scholars on the impact of urbanization on real estate prices.Afterwards, it analyzes the influence mechanism of urbanization on real estate price from the theoretical aspect, and obtains the relevant theoretical basis.Then, taking the data of 13 cities in Jiangsu Province from 2007 to 2016 as an example, the panel data model is used to carry out empirical analysis. The results show that the development of urbanization is more balanced in the southern of Jiangsu;In suzhong region, industrial urbanization and population urbanization have a significant positive impact on real estate prices;In the northern ofJiangsu, population urbanization and land urbanization have a significant positive impact on real estate prices.Finally, this paper puts forward relevant suggestions. Key words:urbanization;real estate price;panel data model;empirical analysis

新型城镇化为房地产市场带来新机遇

新型城镇化为房地产市场带来新机遇 摘自:宏观经济新华网2013-05-02 17:49 在新型城镇化的进程中,中小开发商面临着全新的发展机遇。现在是到了给房地产恢复其本义的时候了 十八大以后,中央提出了新型城镇化的发展方向,这是中国经济和社会新的发展战略。这一新战略的提出,标志着中国经济社会发展方式将由高速发展向均衡发展转变,将由集中配置资源的方式向均衡配置资源的方式转变,将由沿海化、中心城市化的方向朝区域发展和城乡统筹的方向转变。这些趋势,对房地产业提出了新的挑战和机遇。在这样的背景下,能否抓住机遇,推进行业转型创新,决定了行业的命运,也将深刻影响中国经济和社会发展的进程。 与此同时,对房地产的调控也日趋深入。2013年2月20日,温家宝主持召开国务院常务会议再出“国五条”抑制投机投资购房加强房地产市场调控的政策措施(称为“国五条”)。这是自2009年12月份开始楼市调控以来的第五次调控。 新型城镇化带来新机遇 新型城镇化的龙头是产业导入、产业升级和新兴产业的发展。房地产业的服务性和金融性,决定了房地产具有导入与整合各类资源的平台功能,具有支持与推动产业发展的服务功能和金融功能,也就决定了它在产业发展、尤其是新兴服务业发展中的重要的地位和作用,决定了它与产业、与城镇化发展共生共荣的关系。 中国经济结构的调整和产业升级、新兴服务业的发展是新型城镇化的基础和前提。没有产业,就没有真正意义上的人口聚集,也就没有真正意义上的城镇化。要实现产业的发展,当然要依赖于土地这个核心的、先导的生产要素,依赖于房地产整合资源的平台功能、服务运营功能和金融支持功能。这就为房地产发展、产业发展和新型城镇化找到了共赢的支点,也为房地产的转型和创新指明了方向和路径。这就是,房地产的转型创新必然与走产业结构调整、与产业升级、与新兴服务业发展相结合的路径,走与新型城镇化的发展相结合的路径。近年来,园

城镇化带来的挑战和机遇

浅谈我国城镇化建设带来的挑战和机遇摘要:我国城镇化建设是贯彻落实科学发展观的重要内容,也是全面建设小康社 会的重要任务。自改革开放以来我国便在大力的推进城镇化建设,而在逐步的城镇化建设中又展现出了许多的挑战与机遇,而正确认识这些挑战与机遇是有利于我国的城镇化建设,促进我国经济和政治更快更好的发展。 关键词:我国(中国)城镇化挑战机遇 一.我国城镇化建设的开始原因与发展状况 (一)原因 随着我国全面建设小康社会的进行,我国的城镇化建设也越来越重要,其中在十八大报告全篇提及城镇化多达七次,足以证明我国对于城镇化建设的重视度。同时城镇化建设对于我国经济的发展也有重要的影响,就现阶段来说,四大经济失衡影响了中国经济的持续增长。中国经济要想实现健康持续增长,就必须实现中国经济的成功转型,进行经济结构的调整。而城镇化建设将是中国经济顺利转型的突破口。所以在党的十八大报告中,城镇化建设就出现在经济结构调整和发展方式转变的相关章节中。从局限“区域协调发展”一隅,到上升至全面建设小康社会载体,上升至实现经济发展方式转变的重点。综上我们不难明白为什么国家全面推进城镇化发展。 (二)背景及发展 首先,我们来明确一下什么是城镇化建设,城镇化是指由农业人口占很大比重的传统农业社会,向非农业人口占多数的现代文明社会转变的历史过程,是伴随工业化进程的一种经济现象,也是衡量现代化程度的重要标志。并且,从世界各国走向现代化的历程看,城镇化建设是一条共同经验,我国要全面建设小康社会,加快推进社会主义现代化,也必须走这条路。例如江泽民同志在十六大报告中明确提出了“全面繁荣农村经济 ,加快城镇化进程” ,“要逐步提高城镇化水平 ,坚持大中小城市和小城镇协调发展 ,走中国特色的城镇化道路”。那么我国现在的城镇化建设又在一个什么样的程度呢?或说呈现出一个什么样的状况呢?改革开放30多年来,中国演绎了波澜壮阔的城镇化史诗,这也是有力地支撑了中国经济增长的奇迹。中国城镇化率达到51.9%,拥有6亿多城镇人口,截止到2011年年底,全国共有设市城乡657个,小城镇近2万个,已初步形成以大城市为骨干、小城镇为基础的多层次的城镇体系。但是其中不免显露出我国在城镇化建设中所面对的挑战与机遇,以及其中所存在的问题。 二.我国城镇化建设带来的挑战 (一)生活环境的污染和生态环境的破坏 根据《中国城市发展报告》,中国有三分之二的城市空气质量不达标。2013年1月以来,连续出现的雾霾天气,让“北京咳”这一名词在民间迅速传播。元凶之一就是机动车尾气污染。而这一切追根说与城镇化建设所带来的环境污染密不可

中国城市化进程研究

1978-2000年中国城市化进程研究 1978年改革开放以来,中国的城市化速度大大加快,从城乡居住人口这个城市化指标来看,2000年城镇人口所占比重达到36·22%,比1978年提高了18·3个百分点;而1949—1978年的29年里,城镇人口比重仅提高了7·3个百分点。但并不是说这个结果是令人满意的,我们应该能够做得更好一点。本文试图对这22年的城市化做出恰当的评估,指出其特点和成因,并依此提出建议。 一、1979年以前中国城市化评估 (一) 城市化水平。 众所周知,从1949年建国到1978年“三中全会”以前,中国大陆的城市化相当缓慢,在1950至1980年的30年中,全世界城市人口的比重由28.4%上升到41.3%,其中发展中国家由16.2%上升到30.5%,但是中国大陆仅由11.2%上升到19.4%。[1] 这种城市化的缓慢并不是建立在工业发展停滞或缓慢的基础上,正相反,改革开放前的29年,中国大陆的工业和国民经济增长速度并不算慢,工业总产值1978年比1949年增长了38.18倍,工业总产值在工农业总产值中的比重,由1949年的30%提高到1978 年的72.2%;社会总产值增长12.44倍,其中非农产业在全社会总产值中的比重,则由1949年的41.4%上升到1978年的77.1%;国民收入总额则从1949年的358亿元增长到1978年的3010亿元(按当年价格计算),提高7.41倍,其中非农产业在国民收入构成中的比重,也由1949年的31.6%上升到1978年的64.6%。[2] 另据麦迪森计算,从1950年到1973年,世界GDP总量年均增长4.9%,人均GDP 增长2.9%,其中中国大陆GDP年均增长5.1%,人均增长2.9%,高于和等于世界平均水平,高于同期发展中国家平均水平。[3]

中国城市化水平与房地产价格的实证分析

中国城市化水平与房地产价格的实证分析 单位中南林业科技大学经济学院,中南林业科技大学经济学院长沙410004,长沙410004 中文摘要运用协整分析方法与误差纠正模型,考察了1991~2005年中国房地产价格与城市化水平之间的关系。实证研究发现,中国城市化水平的提高是中国房地产价格上升的原因;中国的房地产价格与中国城市化水平之间存在一种长期稳定的正向变动关系;短期来看,均衡关系由短期偏离向长期均衡调整的速度较慢。最后,对实证结果进行了分析并指出了相关的政策含义。 刊名经济问题 ISSN 1004-972X 年 2008 期 01 作者刘芳;郭颖; 单位上海电机学院经济管理学院,上海电机学院经济管理学院上海200245 中文摘要以房地产市场供求的非均衡问题为中心,采用协整分析法确定非均衡计量经济模型参数估计迭代的初始值,运用非均衡计量经济模型对我国房地产市场供求总量进行了分析,从定量的角度对房地产市场的非均衡问题进行了研究。研究表明,房地产价格、国民经济发展水平、城市化水平、经济政策、生产投入等因素在不同程度上影响房地产市场的供求,而且我国房地产市场有效程度不够。 刊名上海电机学院学报 ISSN 1671-2730 年2007 期02 作者向为民;李娇; 单位重庆工学院经济与贸易学院,四川外语学院重庆南方翻译学院管理系 中文摘要城市化水平是衡量一个国家经济发展程度的重要标志,人口比例指标是最常用的城市化测度指标。随着城市化进程的加快,必然带来房地产投资的增加。文中利用格兰杰因果分析法(Granger Test of Causality),对我国1986-2003年间城市化进程和房地产投资增长作了实证研究。研究表明,目前我国房地产投资和城市化水平都处于不断上升阶段,房地产投资增长速度快于城市化增长,两者均保持相对平稳上升的趋势,且具有一定相关性,相关系数为0.205,具有相互促进的因果关系。 刊名重庆建筑大学学报 ISSN 1006-7329 年2007 期01 作者林玉伦;葛新权;周将; 单位北京信息科技大学工商管理学院 中文摘要<正>房地产业是国民经济的重要组成部分,在国民经济和社会发展中占相当重要的地位。自住房货币化改革以来,人们对房地产的消费需求获得了巨大的释放,房地产市场得到了极大地繁荣。根据国家统计年鉴,自1995年以来,我国的国民经济大约以每年7% ̄8%的速度增长;而房地产市场上的商品房交易额则以每年20% ̄30%的速度增长,可见房地产市场的空 刊名当代经济 ISSN 1007-9378 年2007

我国城镇化发展历程

城镇化是社会发展的必然趋势,是世界各国发展的自然过程,是现代化的重要标志。城镇化是指农村人口和生产要素不断向原有和新兴城镇转移和聚集的现象和过程,包括城镇人口和城镇数量的增加及城乡经济社会的现代化。进入二十一世纪,城镇化已成为促进国民经济持续快速健康发展的主要动力,如何选择一条适合中国国情的城镇化道路,是推进城镇化快速发展的主要途径。 一、我国城镇化存在着严重滞后 1.我国城镇化滞后于工业化 自1949年至今的半个世纪以来,我国城镇化进程有了较大的发展,城镇化率从1952年的12.46%增加到1999年的30.9%,年均增加0.39个百分点。但与我国工业化进程相比城镇化仍严重滞后,1952年城镇化滞后工业化5.14个百分点,到1978年扩大到26.4个百分点;1978年改革开放以来,我国政府重视了城市的发展,逐步将生产性城市向消费性城市转变,调整了城镇发展方针,鼓励发展中小城市,城镇化滞后于工业化的程度有所减缓,但仍然滞后,1990年滞后10.6个百分点,1998年滞后11.7个百分点。 我国城镇化滞后于工业化的状况,恰恰与世界发展中国家城镇化超前于工业化呈鲜明的对比。美国经济学家钱纳里对近100个发展中国家在1950~1970年间城镇化与工业化水平的比较分析表明,发展中国家城镇化过程始终超前于工业化过程。当人均GNP在200美元左右时,城镇化速度开始加快,人均GNP在300美元左右时,城镇化明显高于工业化水平。

2.我国城镇化滞后于同等收入国家的城镇化水平 据对世界有关国家1997年的GNP和城镇化水平分析表明,我国城镇化与同等收入国家城镇化水平相比仍然滞后,从表中分析可知,同我国人均GNP水平相当的13个国家城镇化平均水平为45%,我国为30%,滞后了15个百分点(见表1)。 表1 发展中国家城镇化水平与工业化水平比较(钱纳里的发展模型) 土库曼斯坦喀麦隆科特迪瓦刚果洪都拉斯 人均GNP(美元/人)630 650 690 660 700 城镇化率(%)45 46 57 29 45 人均GNP(美元/人)750 750 800 840 950 城镇化率(%)38 33 23 59 62 人均GNP(美元/人)1010 1040 1110 814 713 城镇化率(%)42 71 37 45 30 我国城镇化滞后于工业化的深层原因在于我国政府实行的传统计划经济体制、城乡分割体制和赶超型工业化战略,延缓了城市的发展,造成了城镇化的滞后。总之,与我国经济发展水平和工业化水平相比,与亿万农民对成为城镇稳定居民的渴求相比,我国存在严重的城镇化滞后。 我国城镇化滞后,对国民经济和社会发展造成了一系列负面影响:大量的农业富余劳动力滞留在农村,加剧了人均占有耕地资源过少的矛盾,使农业和农村中的许多深层次矛盾难以解决;抑制了消费需求特别是农村消费需求和基础设施建设投资需求的增长;扩大了城乡差距,阻碍了国民经济发展整体水平的提高,严重制约了我国现代化的发展进程。

20世纪80年代后期开始的中国城市化进程也拉开了中国的公共艺术狂潮的序幕

20世纪80年代后期开始的中国城市化进程也拉开了中国的公共艺术狂潮的序幕。 公共艺术在中国也叫“城市雕塑”,这个不太贴切的名称实际上也象征了中国公共艺术从幼稚状态开始的起点。 20世纪90年代后期,中国城市雕塑和公共艺术这条路基本上通过市场招标来作为主要方式来进行。中国的公共艺术主要分两大块:一块只由政府建设和规划项目内设立的城市雕塑和公共艺术项目等。 这主要是通过政府城市雕塑委员会来负责实施。另一块是由企业、地方政府等通过市场进行招标的地产项目来设立的城市雕塑和公共艺术。 市场面前人人平等,但这个平等在中国的公共艺术市场上并不存在。因为这是一个不完全成熟的市场,诸多非市场元素还在其中产生影响。另一个影响中国公共艺术的重要因素是中国现代化公共艺术启蒙的缺乏。民众不太理解现代艺术和城市公共艺术,决定城市雕塑和公共艺术项目交给谁创作的政府官员和企业家也不太具备现代艺术和城市公共艺术的基本素养。在这样一个背景下,学院培养公共艺术人才是当下急务所需的。作为一名公共艺术家,一个能进行商业谈判和企业管理市场经营者,一个对中国社会和传统有深入了解的文化实践者。在公共艺术实践中,大部分雕塑家习惯将自己的架上纯雕塑作品放大做成城市雕塑,这样的雕塑往往不是过于个人趣味,就是离公众的文化心理隔得太远。这种将城市雕塑纯艺术化的做法使中国的公共艺术一直没有定位清楚真正的公共艺术概念。这也使中国的城市雕塑和公共艺术一直没有能够真正成为公众文化的一部分。这使得很多雕塑家在公共艺术市场上不是很成功,同时也让那些个人趣味极强的跟公共空间不搭调的城市雕塑在城市街头成为一种强制性和文化暴力。 “什么是公共艺术”

城镇化对房地产价格的影响——基于浙江省的实证分析

城镇化对房地产价格的影响——基于浙江省的实证分析 摘要:近来,城镇化发展迅速,房地产价格涨幅也在不断增大。究竟城镇化发展对于房地产价格的影响由何而来?这一影响是正面的还是负面的?笔者会以城镇化对房地产价格的影响为关键词进行文献查阅,了解海内外学者的研究情况。由理论层面对城镇化和房地产价格影响机制入手进行分析,寻找本文的理论依据。通过面板数据模型对浙江省2003-2018年的数据进行分析。研究结果证实,浙江南部地区的城镇化发展对房地产价格的影响保持着较为平衡的状态;浙江中部和北部地区的城镇化发展则是对房地产价格产生了正面影响。最后,笔者将对此发表自己的看法和建议。 关键词:城镇化;房地产价格;面板数据模型;实证分析

The Impact of Urbanization on Real Estate Prices: An Empirical Analysis Based on Zhejiang Province Abstract:Recently, with the rapid development of urbanization, real estate prices are also increasing. What is the impact of urbanization on real estate prices? Is the impact positive or negative? The author will take the impact of urbanization on real estate prices as the key word for literature review to understand the research situation of scholars at home and abroad. From the theoretical level, the impact mechanism of urbanization and real estate prices is analyzed to find the theoretical basis of this paper. The panel data model is used to analyze the data of Zhejiang Province from 2003 to 2018. The research results confirm that the urbanization development in southern Zhejiang maintains a relatively balanced impact on real estate prices, while the urbanization development in central and Northern Zhejiang has a positive impact on real estate prices. Finally, the author will express his own views and suggestions. Key words: urbanization; real estate prices; panel data model; empirical analysis

浅析中国城镇化的利与弊

浅析中国城镇化的利与弊 引言 所谓城镇化,指农村人口不断向城镇转移,第二、三产业不断向城镇聚集,从而使城镇数量增加、规模扩大的一种历史过程。它主要表现为随着一个国家或地区社会生产力的发展、科学技术的进步以及产业结构的调整,其农村人口居住地点向城镇的迁移和农村劳动力从事职业向城镇二、三产业的转移。城镇化的过程也是各个国家在实现工业化、现代化过程中所经历社会变迁的一种反映。 经过课堂上一番激烈的辩论,不论正反两方,都不遑多让。中国城镇化利弊重生,再次印证事物存在两面性。我认为中国城镇化是一个必然的过程,利大于弊,不然的话,各个发达国家以及发展中国家也不会选择这条发展的道路。当然,中国的城镇化又有着自己的特殊性,人多、资源少等制约着中国的发展。 中国的城镇化,在中国特色社会主义理论体系指导下,城镇化取得了快速的发展,2009年城镇化水平提高到46.4%,据统计,进入21世纪,我国的建制镇已超过2万个,比1978年增长了近10倍,大约2亿多人口生活在小城镇,小城镇30年来的快速发展对解决“三农”问题起到一定的积极作用,因此,加快推进中国特色城镇化进程是历史发展的必然要求。 中国城镇化进程的主要成就 (一)小城镇促进了农村经济发展和城镇化进程 中国的小城镇建设与农村的经济发展是相辅相成、相互制约、相互促进协调发展的。小城镇的发展,可以直接吸纳农村劳动力,从而推动农村从小规模均田制向适度规模经营的发展;可以提高农业劳动生产率,使更多的农村劳动力转移到第二、三产业上去。 (二)城镇化水平的提高使城乡差别逐渐缩小 党的十七大报告在全面建设小康社会的目标中提出,在优化结构和提高效益的基础上,城镇人口的比重较大幅度提高,工农差别,城乡差别和地区差别扩大的趋势逐步扭转。改革开放30年来,特别是近年来,加快推进城镇化的进程,城乡分割的体制逐渐改变和创新,城乡之间劳动力、人口、资本、人才和技术的流动日益增加,城乡的市场结构和商品流通关系不断发生变化,城乡经济发展出现了可喜的融合态势,城市户籍制度的改革有所突破。

1978-2000年中国城市化进程研究(一)

1978-2000年中国城市化进程研究(一) 1978年改革开放以来,中国的城市化速度大大加快,从城乡居住人口这个城市化指标来看,2000年城镇人口所占比重达到36·22%,比1978年提高了18·3个百分点;而1949—1978年的29年里,城镇人口比重仅提高了7·3个百分点。但并不是说这个结果是令人满意的,我们应该能够做得更好一点。本文试图对这22年的城市化做出恰当的评估,指出其特点和成因,并依此提出建议。一、1979年以前中国城市化评估(一)城市化水平。众所周知,从1949年建国到1978年“三中全会”以前,中国大陆的城市化相当缓慢,在1950至1980年的30年中,全世界城市人口的比重由28.4%上升到41.3%,其中发展中国家由16.2%上升到30.5%,但是中国大陆仅由11.2%上升到19.4%。1]这种城市化的缓慢并不是建立在工业发展停滞或缓慢的基础上,正相反,改革开放前的29年,中国大陆的工业和国民经济增长速度并不算慢,工业总产值1978年比1949年增长了38.18倍,工业总产值在工农业总产值中的比重,由1949年的30%提高到1978年的72.2%;社会总产值增长12.44倍,其中非农产业在全社会总产值中的比重,则由1949年的41.4%上升到1978年的77.1%;国民收入总额则从1949年的358亿元增长到1978年的3010亿元(按当年价格计算),提高7.41倍,其中非农产业在国民收入构成中的比重,也由1949年的31.6%上升到1978年的64.6%。2]另据麦迪森计算,从1950年到1973年,世界GDP总量年均增长4.9%,人均GDP增长2.9%,其中中国大陆GDP

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