浅谈《法释200911号》中承租人优先购买权制度的得失

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浅谈《法释11号》中承租人优先购买权制度的得失

作者:张丽琴

来源:《经济师》2011年第07期

摘要:2009年9月1日起施行的最高人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对司法实践中承租人优先购买权纠纷的处理作了较为详尽的规定,建立了系统明确的民法承租人优先购买权制度,具有重要的实践意义。但同时,该司法解释中的相关规定仍有若干可探讨和完善之处,其中一点就在于对承租人优先购买权的权利保护仍有不足,文章即着重于此提出自己的思考和建议:一是应明确地以违约责任来界定出租人对承租人优先购买权的侵害责任性质,以便更好地保护承租人的利益;二是近亲属购买权是以一定的人身性为基础的购买权,不应将其全部作为承租人优先购买权行使的例外情形之一,对以正常市场价格交易的近亲属购买权仍应使承租人的权利优先,使该制度真正体现承租人优先购买权的优先性。

关键词:法释《2009〈11〉号》承租人优先购买权出租人责任性质近亲属优先购买权

中图分类号:DF5 文献标识码:A

文章编号:1400-4914(2011)07-85-02

《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)经最高人民法院审判委员会第1469次会议通过,已于2009年9月1日起施行。其中对承租人的优先购买权纠纷在司法实践中如何适用法律这一重点难点问题,《解释》弥补了先前《合同法》的诸多不完善之处,用四个条款对这一问题进行了详细的规定,有效缓解了司法实践中处理该类问题时所遇到的种种困境。但同时,这四个条款的司法解释除了很多极其重要的进步外,笔者认为仍有值得商榷之处,故在此作一分析。

一、民法承租人优先购买权制度简介

承租人优先购买权制度是当今世界各国或各地区民法所普遍规定的制度,这是社会经济发展、城市化进程加快、以及房地产业兴起在各国法律上的必然反映。

承租人优先购买权是指自然人、法人作为承租人时,对于出租人出卖其出租物(专指不动产),在同等条件下,有优先于他人购买的权利。在这个法律制度中,法律赋予承租人优先购买权而限制出租人出卖其出租物意思自治的深层次原因成为该制度合理存在的基石。考察众多

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