同策咨询2014年6月郑州市场月报

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第一部分：行业热点........................................................... 错误!未定义书签。

1.全国经济热点 ....................................................................................................... 错误!未定义书签。

2.城市建设................................................................................................................ 错误!未定义书签。

3.地产资讯................................................................................................................ 错误!未定义书签。第二部分：土地市场篇 ....................................................... 错误!未定义书签。

1.土地供应分析 ....................................................................................................... 错误!未定义书签。

2.土地成交分析 ....................................................................................................... 错误!未定义书签。第三部分：楼市数据篇 ....................................................... 错误!未定义书签。

1.商品房市场............................................................................................................ 错误!未定义书签。

2.商品住宅市场 ....................................................................................................... 错误!未定义书签。

3.商业市场................................................................................................................ 错误!未定义书签。

4.办公市场................................................................................................................ 错误!未定义书签。第四部分：楼市活动篇 ....................................................... 错误!未定义书签。

1.本月楼市动态汇总............................................................................................... 错误!未定义书签。

2.个案分析 (33)

第一部分：行业热点

1.全国经济热点

1.1中房288指数：全国一手房房价连续三个月下跌

7月1日，克而瑞信息集团(CRIC)、上海易居房地产研究院、中国房地产测评中心联合发布2014年6月“中住288指数”。报告显示，中国城市住房(一手房)价格288指数为1097.2点，较上月下降0.7点，环比微跌0.06%，跌幅较上月扩大0.03个百分点，同比涨幅继续收窄至5.33%，全国一手房价格指数连续三个月出现下跌。中国城市住房(二手房)价格288指数为为1105.9点，较上月下降0.8点，环比下跌0.07%，同比上涨9.25%。

经统计，监控的288个主要城市中，共有136个城市一手房价格指数环比出现上涨，上涨城市数量较上月进一步减少。一手房价格指数下跌的城市数量达到152个，较上月进一步增加9个。

全国31个省级行政区域中，一手房价格指数环比下降区域数为16个，分别为江苏省、浙江省、安徽省、福建省、辽宁省、江西省、湖北省、山西省、四川省、上海、湖南省、重庆、黑龙江省、天津、广东省和甘肃省。其它省级行政区域一手房价格指数环比稳中有升。

点评——全国楼市继传统的“金三银四红五月”“遇冷”后，进入6月份，上半年楼市期望转暖的时间点全部落空，全国楼市降温趋势已成定局，市场分化持续加剧。预计该趋势将至少持续至9月份，才有望进一步观察是否存在企稳势头。但值得注意的是，在全国31个省级行政区域中，河南省楼市价格指数环比稳中有升。郑州作为河南省的核心城市，市场长期商品房供不应求，受全国“寒流”影响不大，预计未来短期内跟风下跌的可能性较小。

1.2 住建部：楼市增速放缓正常，遏制投资趋势不变

针对近期备受关注的“楼市拐点论”，中国住房和城乡建设部总经济师冯俊6月4日在京回应称，他并不认同目前一些人士对“拐点”概念的使用。他认为，今年以来关于房地产的多项指标出现增速下滑，属于市场正常的自然调节。

楼市降温是否意味着以往调控中的限购政策将退出？冯俊称，目前还没有一个地方公开取消限购。他认为，整体的宏观调控政策是鼓励、保护消费需求，遏制投资需求。每个地方根据自己的实际情况作出判断。“限购对民众的消费需求是没有影响的，只是对过度投资需求做出限制。”

国家统计局数据显示，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比综合平均涨幅4月比3月分别回落1.3和0.3个百分点，延续涨幅收窄趋势。

点评——中央对楼市调整思路已不再延续“一跌就救，一救就涨，一涨就打”怪圈，对楼市下跌已有一定的容忍度。结合5月住建部”摸底地方楼市“的信息，表明当前地方楼市

的”阴跌“现象在某种程度上是中央乐于看到的。但同时也表明，全国范围内”楼市暴跌“的几率不高。中央坚持”调结构，遏投资“的思路没有改变，市场整体处于调整期，风险与机遇并存。

1.3 央行“喊话”一月，房贷依然吃紧

据新华社电央行“喊话”力挺居民首套房信贷需求已时过一月，如今，不少地区的住房按揭贷款的紧张情况却未见缓解，贷款利率上浮，居民依然排队等“贷”。

业内人士指出，商业银行发放首套房贷的积极性仍偏弱。“金融圈内流传着‘十不我贷’，其中有一句是，‘打折房贷昨日梦想，商业地产城市暮光’，说的就是商业地产已是夕阳产业，成为银行规避和惜贷的领域之一。”

南开大学经济研究所教授周京奎表示，但随着多地房价下调，部分楼盘降价销售，房地产市场的风险仍在逐步暴露，不少商业银行出于风险考量，还是选择惜贷以规避风险。

点评——受今年以来全国楼市降温影响，全国房地产市场融资环境日趋紧张，面对楼市积累的风险，部分银行与基金为规避风险，对房地产惜贷、停贷，更加剧了房地产市场的下行压力，以至于央行喊话“微刺激“的效果亦不明显。这说明本市场调整与前几轮的市场调整有着本质的不同，其市场自主性较强，行政色彩较弱。预计未来短期内，融资环境难以改善。

2．城市建设

2.1 郑州城中村改造大潮来临商业成一双隐形的翅膀

郑州从2003年开始城中村改造，到现在已经将近十一年。有很多项目已经做成了郑州的地标性建筑。到目前为止，总共228个自然村有170个自然村已经获得批准，其中103个自然村已经实施拆迁，5月份郑州将有11宗土地挂牌出让，总面积达到24.2万㎡，其中10宗地均为城中村改造用地。

据2012年统计显示，郑州有53个城市综合体项目在建，其中还不包括这两年城中村改造中在规划和已报建未亮相的商业综合体项目，而城市综合体都会伴随着巨量商业。但这些城市综合体中，优秀的规划设计并不多，同质化竞争日趋激烈。同策房产4月份数据报告显示，郑州4月份商业物业销量达到8万平方米，同比下降49.9%。

点评——郑州老城区由于自身板块属性特点，土地供应几乎全部依赖城中村改造，其生活购物中心的特点，又造成大量城市综合体、大型商业的聚集。如何凸显项目自身特质，优化规划设计，避免同质化竞争，成为各房企所需要慎重考虑的问题。此外，郑州十年城中村改造，留下的一条重要经验就是，如何能更好地处理自持和物业销售的关系，往往是项目成败的关键。

2.2 郑州城市总规划出台，两个中心五个副中心

一个主动脉，即东西向城市主轴；两个“心脏”双心凝核，即二七广场主中心、郑东新区主中心；西部历史文化轴线、中部商贸文化轴线、东部商务文化轴线作为“纽带”将这座城市连接起来……这就是未来郑州中心城区发展的美丽“骨架”。

《郑州中心城区总体城市设计》非常详细地描绘出了城市的发展“骨架”和“脉络”：从中原经济区、郑州市域、都市核心区等层面上，制定“一脉贯通，双心凝核，三轴为枢，四环聚城”的总体城市空间发展框架，并对郑州中心城区的中心、轴线、节点、廊道、绿道、游憩、文脉、风貌、活动空间等进行整体安排。

点评——郑州城市总规划整体框架以老城区、郑东新区为双核心的总体框架基本确立。已逐步形成“双核心、三层次”的大郑州都市生活圈：即围绕老城区（生活购物中心）、郑东新区（商务工作中心）双核心的环城居住圈和远郊休闲圈的框架。目前总规划所制定的东西向主轴配合郑上新区规划的出台，将在短期内不可避免地炒热郑西板块。因此，预计未来一段时间内，高新区、荥阳、上街等区域的房地产市场将迎来一波热炒。但由于“城市双核”的东西向并列排布，因此城西板块的远景发展值得进一步观察。

2.3 郑州南站今年开工建设将成10座城市城际铁路中心站

据悉，郑州南站已定址郑万高铁、郑合高铁的交会处，今年将开工建设。郑州南站的选址，总投资10亿元左右，位于新郑机场东6公里处，这意味着郑万、郑合高铁接入郑州的走向确定。同时，可以更好地和郑州航空港区对接，加速发展现代物流，真正实现“铁、公、机”无缝衔接。

“随着郑州在国家战略中枢纽地位的提高，郑州正在规划中原城市群10座城市城际轨道交通，将来，南站是这10座城市城际铁路的中心站。”省社科院副院长谷建全表示，这在中原经济区内和中原城市群内，高铁南站的地位更加重要。

省社科院副院长谷建全认为：“只有真正实现‘铁、公、机’无缝衔接，多式联运竞相发展的新格局，才能让郑州航空港经济综合实验区现代物流业发展加速。同时，这些现代物流业的发展，也将促进港区的经济发展”。

点评——郑州南站的开工建设，将为不仅会为郑州航空港区的发展带来较大机遇，也会为郑州大南城崛起提供契机，并大大加速以郑州为核心的中原城市群的建设与融合。

3.地产资讯

3.1 沈阳“限购松绑”或引发连锁反应

6月10日起，网传沈阳限购取消，本地人和外地人可购多套住宅。一天之后，沈阳市政府相关部门回应称，沈阳市并未实施所谓的全面取消限购政策，但并没有说明在限购政策方面是否做了微调。

更为重要的事，沈阳的“限购松绑”可能引发连锁效应。从2013年年底开始，对于房地产的调整进入新的阶段，限购模式没有得到进一步的强化，近期，多位住建部人士也表示：除北上广深之外，其他城市的限购政策可以自行调节。这意味着除四大一线城市之外的30多个限购城市，有可能全面松绑限购政策。住建部总经济师冯俊日前公开回应：“每个地方根据自己情况进行。目前地方并未公开取消限购。”

而在最近两三个月已有南宁、天津、宁波、温州、芜湖、长沙、无锡等诸多城市，或明或暗地放松了房地产调控，其中有部分城市已经开始暗自“松绑”。

点评：前日，部分城市已经打出了“限购松绑”的擦边球，且并未被有关部门叫停或制止，此次重要二线城市沈阳的“限购松绑”释放的信号意义或许更强。但另一方面，虽然行政性“限购”政策或已松绑，但对于房地产市场来说，严峻的融资环境和限贷政策不改变，以目前地方政府的政策微调力度，难以挽回房地产市场的调整的趋势。

3.2 国土部：控制特大城市新增建设用地存量地是供应主力

6月20日，国土资源部昨日召开新闻发布会，正式发布《节约集约利用土地规定》(以下简称《规定》)。《规定》将于9月1日起正式实施，针对当前土地管理面临的新形势，对土地节约集约利用的制度进行了归纳和提升，防止地方在经济发展中急功近利，片面追求土地收益，增强规划科学性和刚性管控，需对用地规模整体调控，实现“控总量、挤存量、提质量”。

而对于舆论质疑此举是否会引起特大城市房价再次上涨，国土资源部土地利用管理司司长廖永林作出回应，“一方面，这项规定具体实施仍需要一段时间，且《规定》实施的前提是合理保障民生用地需求。另一方面，国家在增量土地和存量土地的规划安排中可以平衡需求与供给的关系，围绕市场来具体制定指标。因此，《规定》的出台总体来说并不会引起房地产市场的震荡。

点评——国土部发布《节约集约利用土地规定》，并明确提出控总量、挤存量、提质量”的意图，证实了政府或想通过这一举措促使产业调整升级的观点。同时，《规定》还有助于提升特大城市的规划科学性和管控刚性，一定程度上防止地方政府“画新区，多卖地”的土地财政模式。

3.3 郑州“组合贷”新政实施三日无人申请

昨天，郑州住房公积金管理中心有关负责人正面回应读者关于“组合贷为啥仅和两家银行合作”的质疑，表示曾向多家银行发出邀请，但是没有回应。但是现在已经有新的银行有意加入。

记者调查发现，银行不愿加入组合贷，主要有两个顾虑。其一，贷款额度偏紧。其二，担心风险。组合贷需要将购房者房屋产权分别抵押给两个放贷单位，即公积金中心和商业银行。如果购房者违约，不再还贷款，银行能否获得及时赔付还不得而知。

组合贷政策备受购房者青睐，但是昨天是该新政正式实施第三天，为啥还是没有人申请组合贷？昨天，记者调查发现，现在郑州市实施的购房合同，没有“组合贷”这一条款。点评：“组合贷款”的出台对郑州楼市影响深远。但由于操作的复杂性和非强制性，短期内效果难以显现。在当前金融业对房地产融资较为谨慎的大环境下，其救市效果尚需进一步观察。未来组合贷的效果能否真正发挥，将取决于郑州楼市的健康程度与实际可操作性。公众、楼盘与银行三方，均需要一段时间，去适应、观察该政策。

3.4 郑州：无惧楼市行情趋冷土地市场上演年中盛宴

楼市行情趋冷，开发商普遍对下半年市场信心不足，一线城市土地市场纷纷降温，而郑州则反其道而行之，土地市场不冷反热，年中更是迎来供需盛宴。

郑州则表现出了不一样的行情，市场火热。据河南同策研展部数据，5月郑州土地供应面积为41.62万方，环比4月上涨84.96%。在成交方面，5月郑州成交土地高达9幅，环比4月上涨350.00%，成交土地总量大幅上涨。

6月5日下午，郑州更是惊现“双料”地王。8家房企抢夺郑东新区龙湖地块，竞价21轮，最终，该地块被河南中盟地产有限公司以高达2.883亿元总价摘得，成为郑州总价地王，并以14006.4元/平方米的楼面价和1587万元/亩的单价刷新郑州地王纪录，溢价率达到116.3%。

点评——郑州土地市场频频逆市刷新地王主要有两个原因：一是郑州楼市受全国楼市影响较小，开发商与购房者均对郑州房地产市场抱有较强信心；另一方面在于郑东新区的龙湖地块位于东区核心——新区龙湖的寸土寸金的黄金位置。尽管全国楼市行情趋冷，但真正的好地段仍然表现出较强价值与抗风险能力。

第二部分：土地市场篇

1.土地供应分析

1.1土地供应月度走势

备注：本报告所指土地仅指郑州市区范围内商品住房用地、经济适用住房用地及商务金融用地（下同）6月份郑州市区范围内新增土地供应共计35幅，较5月环比上升133.33%，本月土地供应面积为116.6万方，环比5月上涨180.18%。

本月土地供应较去年同期相比，土地供应幅数上涨16.37%，土地供应面积同比上涨59.09%，2月以来土地供应大幅增加。近期土地供应由地方政府自行制定，受其政策影响，本月土地供应大幅上涨。

1.2供应土地信息表

2014年6月郑州市供应土地信息表

2.土地成交分析

2.1土地成交月度走势

数据来源：中国土地市场网6月份土地成交市场继续回温，成交土地达11幅，环比5月上涨22.22%，成交土地总量稳步上涨，本月市区范围内共成交土地27.8万方，土地市场稳步回暖，环比涨幅达42.46%，预计未来限购政策的松绑将会进一步刺激开发商拿地。

2.2土地成交价格分析

数据来源：中国土地市场网（不包含经济适用房等保障性住房）

本月郑州市土地成交的均价为528.72万元/亩，其中均价最高的地块位于金水区的郑政经开出【2013】058号，其成交均价为1587.555万元/亩，而最低均价位于二七区的郑政出[2014]49号地块，其成交均价为76.33万元/亩。

综合近三个月成交均价走势看来，郑州土地市场稳步回暖，

预计未来几个月土地成交市场将会持续升温。

2.3 成交土地区域分析

6月份土地成交区域主要集中于二七区及金水区，其中二七区占到成交土地宗数的63.6%，主要为商务金融用地，金水区占成交比重18.2%，主要为商住用地。管城区和经开区各成交一幅。

2.4成交土地信息表

2014年6月郑州市成交土地信息表

第三部分：楼市数据篇

1.商品房市场

1.1商品房供求分析——商品房市场供过于求，供应面积环比增长27.10%，

销售面积环比下跌15.63%；供需比为2。

数据来源：同策河南研展部6月份商品房市场供应量较上月有大幅增长；6月份供应面积119.4万㎡，环比增长27.10%，同比增长30.2%；本月销售面积58.7万㎡，环比下跌15.63%，同比下降42.3%。6月商品房市场供需比持续拉大，后续市场压力较大。

1.2商品房价格分析——6月份商品房销售均价10075元/㎡，较上月增长

307元/㎡。

数据来源：同策河南研展部

6月份郑州市商品房成交均价整体上涨307元/㎡，6月份商品房销售均价为10075元/㎡，环比上涨3.14%，同比上涨8.8%。

1.3区域指数分析

1.3.1区域供求分析——6月份供应量二七区第一，高新区销售量第一。

数据来源：同策河南研展部6月份二七区的投放量最大，达到38.89万㎡，占全市商品房供应总量的32.6%；其次是金水区，供应量为20.49万㎡。6月高新区的销售量第一，销售面积为14.70万㎡，占总销量的25.0%；其次是二七区，销售面积为9.86万㎡，占比均为16.8%。

1.3.2区域价格分析——本月成交均价呈现中心城区向郊区递减的规律。

数据来源：同策河南研展部

6月份，郑州市商品房成交均价呈现出区域分化较大。其中中心城区均价出现大幅上涨，边缘城区呈现下跌趋势。

经开区、金水区和二七区上涨明显，环比涨幅分别达到19.9%、15.6%和10.5%。6月经开区成交均价为9912元/㎡，环比上涨1644元/㎡，为涨幅最大的区域，主要是因为恒大绿洲和金沙湖高尔夫两个品质楼盘大量成交拉高板块均价。

本月惠济区成交均价为9108元/㎡，环比下跌1182元/㎡，为跌幅最大的区域。2.商品住宅市场

2.1住宅市场（含经适房等政策性用房）供求分析——本月住宅投放量

环比上涨37.1%，销售面积环比下跌10.6%。

数据来源：同策河南研展部6月份郑州市商品住宅的预售面积持续增加，成交放缓。6月商品住宅预售面积105.2万㎡，环比上涨37.1%，同比上涨252.9%；销售面积46.04万㎡，环比下跌10.6%，同比下降41.7%；6月住宅市场较5月成交放缓。

2.2住宅市场（含经适房等政策性用房）销售价格——商品住宅成交均

价8514.29元/㎡，相比上月上涨205元/㎡。