世联行：中期业绩上调 推荐评级
证券研究报告/公司点评报告
2017年07月20日
世联行（
002285） 推荐
行业：房地产开发
扶持政策密集出台助租赁市场加速发展，中期业绩上调
住建部会同八部委印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》；广州市政府办公厅印发《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，从保障承租方权益、增加租赁供应、培育租赁产业等三方面扶持住房租赁市场发展；7月14日，公司上调2017年上半年业绩：归母净利润2.64亿元-3.04亿元，同比增长30%-50%。 投资要点： ?
政策支持助租赁市场加速发展。九部委联合发文，选择广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。广州市14日总计提出16条措施全力推进租赁市场发展，明确到2020年形成政府、企业、个人互相补充、协同发展的租赁住房供应体系。广州16条措施主要涉及保障承租方权益（就近入读、公积金提取、税收优惠）、增加租赁供应（土地供给、商改住、住改住）、培育租赁产业（）等三方面，在供需两端及企业发展提供保障和支持。 ?
长租公寓业务红璞公寓直接受益。目前公司公寓经营业务（红璞公寓）已发展为全国最大的集中式公寓运营商之一：截至16年底落地全国20个城市，签约超过2万间（其中广州、武汉拓展较快：广州已收房超1万间，市场份额第一；武汉签约超7000套），已运营的房间近5千间。此次广州鼓励发展租赁产业公司公寓经营业务直接受益，鼓励开展“管家式”服务，与公司链接存量资产、房东、租户，推动租赁金融、消费金融、装修等业务的经营理念不谋而合；未来伴随武汉等其他试点城市逐步城市逐步落地扶持细则，政策红利有望持续释放。 ?
互联网+、金融板块助业绩超预期增长。公司7月14日上调2017年上半年业绩：归母净利润由一季报中预计的2.03亿-2.64亿元，同比+0%-30%，上调为2.64亿元-3.04亿元，同比增长30%-50%。中期业绩超原有预期主要由于上半年互联网+业务收入规模快速增长、当期毛利率同比有所提升致利润好于预期以及金融业务业绩情况好于预期。公司16年互联网+业务营收14.5亿元（同比+2.1%）、金融业务营收4.5亿元（同比+6%），
? 代理销售业务龙头，受益强三四线城市销售回暖，坚持转型存量市场，长租公寓布
局迅速,扶持政策密集出台,试点城市广州、武汉布局领先。预计17-19年营业收入78/96/116亿元，同比增速24%/23%/21%；EPS 0.53/0.65/0.79元，对应当前股
价PE 15/13/10倍，6个月目标价11元，对应17年PE21倍，维持“推荐”评级。 ? 风险提示：货币政策收紧致流动性不足、代销业务、创新业务发展不及预期。
主要财务指标
作者
署名人：李少明
S0960511080001 010-********
lishaoming@https://www.wendangku.net/doc/eb11195232.html, 参与人：谢余胤
S0960116060041 0755-********
xieyuyin@https://www.wendangku.net/doc/eb11195232.html,
6－12个月目标价： 11
当前股价： 8.16
评级调整： 维持 基本资料 总股本(百万股) 2,045 流通股本(百万股) 1,702 总市值(亿元) 167 流通市值(亿元) 139 成交量(百万股)
40.42 成交额(百万元) 323.87
股价表现
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-25%
-20%-15%-10%-5%0%
5%10%15%20%2016-7-212016-10-21
2017-1-21
2017-4-21
世联行
房地产开发
沪深300(深)
附：财务预测表
资产负债表利润表
会计年度2016 2017E 2018E 2019E 会计年度2016 2017E 2018E 2019E 流动资产6146 7798 8971 10434 营业收入6270 7803 9610 11588 现金3271 4460 5683 6983 营业成本4525 5399 6665 8048 应收账款959 962 725 870 营业税金及附加114 142 175 211 其它应收款306 367 460 550 营业费用0 0 0 0 预付账款225 268 331 400 管理费用492 612 753 908 存货0 0 0 0 财务费用12 16 18 8 其他1385 1742 1772 1631 资产减值损失45 45 45 45 非流动资产1638 1347 1448 1376 公允价值变动收益0 0 0 0 长期投资32 0 0 0 投资净收益18 18 18 18 固定资产166 148 130 112 营业利润1100 1608 1972 2385 无形资产 5 2 -1 -5 营业外收入17 17 17 17 其他1435 1198 1320 1269 营业外支出 3 3 3 3 资产总计7784 9145 10420 11810 利润总额1114 1622 1986 2399 流动负债3516 3818 3855 3757 所得税331 482 590 713 短期借款480 800 783 652 净利润783 1140 1396 1686 应付账款24 37 41 53 少数股东损益36 52 64 77 其他3011 2981 3031 3052 归属母公司净利润747 1088 1332 1609 非流动负债 1 0 0 0 EBITDA 1157 1655 2022 2426 长期借款0 0 0 0 EPS（元）0.37 0.53 0.65 0.79 其他 1 0 0 0
负债合计3516 3818 3855 3757 主要财务比率
少数股东权益79 131 195 272 会计年度2016 2017E 2018E 2019E 股本2045 2045 2045 2045 成长能力
资本公积580 580 580 580 营业收入33.1% 24.5% 23.2% 20.6% 留存收益1647 2571 3745 5156 营业利润47.2% 46.2% 22.6% 21.0% 归属母公司股东权益4189 5196 6370 7781 归属于母公司净利润46.7% 45.6% 22.4% 20.8% 负债和股东权益7784 9145 10420 11810 获利能力
毛利率27.8% 30.8% 30.6% 30.5% 现金流量表净利率11.9% 13.9% 13.9% 13.9% 会计年度2016 2017E 2018E 2019E ROE 17.8% 20.9% 20.9% 20.7% 经营活动现金流2294 782 1481 1594 ROIC 160.5% 118.8% 165.4% 173.4% 净利润783 1140 1396 1686 偿债能力
折旧摊销45 31 32 33 资产负债率45.2% 41.8% 37.0% 31.8% 财务费用12 16 18 8 净负债比率13.65% 20.95% 20.31% 17.36% 投资损失-18 -18 -18 -18 流动比率 1.75 2.04 2.33 2.78 营运资金变动1493 -462 104 -150 速动比率 1.75 2.04 2.33 2.78 其它-21 75 -51 35 营运能力
投资活动现金流-434 185 -65 43 总资产周转率0.83 0.92 0.98 1.04 资本支出140 0 0 0 应收账款周转率 6 8 11 14 长期投资-304 -186 77 -38 应付账款周转率176.14 174.73 169.72 171.66 其他-598 -1 12 4 每股指标（元）
筹资活动现金流-1469 221 -192 -337 每股收益(最新摊薄) 0.37 0.53 0.65 0.79 短期借款-696 320 -17 -131 每股经营现金流(最新摊薄) 1.12 0.38 0.72 0.78 长期借款0 0 0 0 每股净资产(最新摊薄) 2.05 2.54 3.11 3.80 普通股增加599 0 0 0 估值比率
资本公积增加-336 0 0 0 P/E 22.33 15.34 12.53 10.37 其他-1036 -99 -175 -206 P/B 3.98 3.21 2.62 2.14 现金净增加额391 1188 1224 1300 EV/EBITDA 11 8 7 5 资料来源：中国中投证券财富研究部，公司报表，单位：百万元
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投资评级定义
公司评级
强烈推荐：预期未来6-12个月内，股价相对沪深300指数涨幅20%以上
推荐：预期未来6-12个月内，股价相对沪深300指数涨幅介于10%-20%之间
中性：预期未来6-12个月内，股价相对沪深300指数变动介于±10%之间
回避：预期未来6-12个月内，股价相对沪深300指数跌幅10%以上
行业评级
看好：预期未来6-12个月内，行业指数表现优于沪深300指数5%以上
中性：预期未来6-12个月内，行业指数表现相对沪深300指数持平
看淡：预期未来6-12个月内，行业指数表现弱于沪深300指数5%以上
研究团队简介
李少明,中国中投证券财富研究部房地产行业首席分析师，工商管理硕士，20年证券研究从业经验。
主要覆盖公司：万科、保利地产、招商地产、华夏幸福、泛海控股、金融街、北京城建、首开股份、嘉宝集团、世联行、上实发展、天健集团、陆家嘴、城投控股、福星股份、中航地产、新城控股、金科股份、荣盛发展、外高桥、张江高科、中南建设、中国国贸、世茂股份、苏宁环球、滨江集团、华发股份等。
郭泰，中投证券财富研究部房地产行业分析师，伦敦城市大学卡斯商学院理学硕士。
谢余胤，中投证券财富研究部房地产行业分析师，香港科技大学商学院经济学硕士。
谢余胤,null
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