浅谈物业管理中的治安防范
浅谈物业管理中的治安防范
王平
深圳市万科物业服务有限公司
摘要：治安防范是物业服务企业保证业主和使用人的财产不受损失、人身不受侵害以及维护所管项目公共秩序正常而采取的防盗、防破坏等一系列防范性治安管理活动。目的是预防各类治安案件和安全事故的发生,为业主和使用人提供一个安全、安心的居家、工作环境。主要包括：出入口防范，巡逻防范，安防系统的建设、使用、维护和管理等工作。本文从物业管理者的角度，对物业治安防范中几个常见问题点入手，结合万科金域蓝湾项目治安防范工作开展的实际情况进行分析和阐述。目的是不断提高本部门的治安防范与安全管理水平，同时也供大家共同探讨物业管理中的治安防范管理工作。
【关键词】：治安防范、出入口防范巡逻防范安防体系
一、万科金域蓝湾物业服务中心简介及安全管理部门组织架构和岗位配置情况
（一）万科金域蓝湾座落于美丽的深圳湾畔，属于市区高尚住宅小区，位于深圳市福田区福荣路68号。总占地面积约为四万平方米，总建筑面积约为28.7万平方米，有11幢楼宇，一期五幢楼高33层二期４幢楼高34层，三期两幢楼高为46层。规划总户数为1765户，车位总数1000个,绿化率30%，容积率为6.05,分三期开发。项目以住宅为主，商业为辅，一、二期地面建有六千平米的“香堤坊”商业街，主要设备房均在地下室。住宅管理费：一、二期3.65元；三期3.95，商铺管理费4.95 元。一期入伙时间为 2003年 8月 1日，二期2004年4月12日入伙，三期2007年9月20入伙。
（二）主要岗位及人员配置
不同类型、不同规模及不同管理模式的物业，安全管理部门的组织架构的设置也不同，。一般来说，物业管理规模越大，物业类型及配套设施越多，环境越复杂，其安全管理部门的结构设置就越多。但总的一个设置原则是布局合理、协调一致，指挥统一，精干高效，做
到因事定人、因事定岗，真正体现人尽其才，才尽其用。物业管理中的安全管理工作根据物业使用性质的不同有两种基本的管理方式，一是封闭式管理，二是开放式管理。金域蓝湾采取的是封闭式管理形式，实行人车分流。
金域蓝湾物业服务中心共有员工103人，按业务块设有五个部门，现设有安全部。安全管理部人员编制为69人，设有一名安全主管、一名安全督察，安全部有四个班组：监控中心班、安全一班、安全二班、安全三班。这个组织架构很有利于金域蓝湾开展安全管理工作。安全主管全权负责治安防范管理工作的开展；安全督察对治安防范管理的具体实施情况进行检查、培训和指导；监控中心对三个安全班的工作状态进行监督并协助现场治安防范管理工作的具体开展。三个安全班专业比较综合，包括巡逻、出入口、停车场等岗位设置。这样便于班组内部管理，但对安全班长的综合素质要求比较高，安全班长必须精通安全管理部各个专业的工作，具备应对各种突发事件和业主投诉的能力。
（三）治安防范管理的特点：
1、周边治安环境复杂。项目地处下沙、沙尾、沙嘴一带，娱乐场所比较多，港澳人士来往频繁，因此周边治安形势不容乐观。
2、业户素质参差不齐。小区属于高尚住宅小区，住户非富既贵，给小区治安防范和管理工作带来很大的不便。
3、租户较多，安全隐患大。
4、楼宇设计不够合理，安全隐患多。
5、技防措施还不够完善。
6、业主对安全管理的要求高。
结合小区的治安防范管理特点，针对存在的问题，服务中心积极探索解决问题之道，采取了一系列的安全防范工作，取得了效果，保证了零发案，获得了业主的好评。
（四）治安防范的重要性
物业治安防范是物业服务企业为了维护管辖区域治安秩序，保障公共安全，保护业主及使用人合法财产不受损失、生命不受侵害而采取的一系列防范性服务活动。主要内容包括：出入口管理，巡逻管理，
安防系统的建设、使用、维护和管理，以及对治安防范管理工作开展情况的监督检查等。
事故源于麻痹，安全来自防范，治安防范的重点在于防患于未然。根据美国学者马斯洛的需要层次理论分析：“人的需要是逐级上升的，生理需要和安全需要是低层次的需要，低层次需要满足后就会产生更高层次的需要”①。放在物业管理活动中来看，为用户提供一个安全、安心的居住、工作和休息环境是客户对物业管理企业的一个最基本的要求。只有当业主和物业使用人感到安全、安心的前提下，才能感受到现代人性化物业服务带来的尊贵享受。
二、出入口防范与管理
物业安全管理部门应当根据相关国家法规和物业管理服务合同的约定，结合所管项目的类型、档次、周围环境和业主与使用人的要求制定相应方案。既要有效把好人员、车辆、物品等出入的管控关，也要做好执行过程中的服务关。当然在具体管理工作中所表现出来的是一定的管、控、卡、限，并且会在履行职责过程中也经常给业主、使用人带来不便。但其本质上是为业主、使用人创造一个安全的空间和良好的秩序，是按业主、使用人的要求为其以履行保卫、守护等服务职责。
（一）出入口人员素质和岗位要求
封闭式项目的出入口管理具有极为重要的地位。并且从某种意义上，出入口岗位代表着物业管理企业的形象，因此对出入口岗位的素质要求较高。金域蓝湾在配置出入口人员时尽量考虑体格健壮，相貌端正，机警灵活，文明礼貌具有较丰富的治安防范经验和较强服务意识的人员。做到友善与威严共存，服务与警卫并举。出入口安全员应当熟悉国家有关法律法规、小区安全管理规章制度、熟悉本岗位工作流程、工作职责及相关安防设备设施的使用方法，合理控制出入管理各个环节，认真履行岗位职责，发现异常情况及时采取相应的防范措施，预防治安风险和事故的发生。
（二）进出人员的管理
任何封闭式小区对外来人员要实施核实登记管理工作。但在实际①《物业管理知识与技能》第十五章2008年第一版海天出版社第364页
操作过程中有很多的难点，如有的业主不理解到其家中做家政还要登记；有的业主防范意识差，把门禁卡随意给外来人员使用等现象，给物业治安防范带来很大的安全隐患。从治安防范的主体对象来看：装修、保姆家政、送外卖、中介看房是外来人员管理的重点对象。金域蓝湾结合部门实际情况对这几类人员实行以下管理办法。
１、对装修施工人员实行Ａ、Ｂ证管理，也就是一个施工人员办两个出入证，Ａ证为白天进入小区的证件，Ｂ证为离开小区的证件。出入证都放在出入口岗位，如果在规定的装修时间内施工人员Ｂ证还在岗位，说明施工人员还未离开服务区域，出入口岗位会及时通知巡逻岗上门督促其离开。这样有效解决了施工人员留置在小区过夜的安全隐患。
２、对保姆及长期家政人员进行登记造册备案，并尽可能的劝说业主要求其到公安机关做指纹备案，同时对家政人员实行出入证管理。
３、对送外卖人员一律实行与住户先核实准许进入后再登记放行的方法。
４、对中介人员看房的：一是要加强对业主委托书的验证；二是未带客户的一律不准其进入；三是看房客人必须实行登记制度；四是和当地派出所联系让中介人员做指纹备案；五是和中介负责人签定《治安责任书》，保证中介人员不私自去联系住户。
通过这些方法大大减少了治安案件的发生，金域蓝湾物业服务中心连年被评安全文明小区，实现“零发案”。
（三）出入车辆的管理
由于现代生活水平的提高，在高尚住宅小区的车辆越来越高档，价值几百万的车辆占有相当大的比例，再加上新的停车场相关法规的出台，物业公司对停放车辆管理的风险和难度正在增加。车辆划伤、碰伤、无卡出场等现象给物业公司带来财产损失和极大的风险。出入车辆管理理的重点是对异常车辆放行的管理。
一是车辆进入的管理。任何车辆进入小区应当刷ＩＣ卡进入小区，陌生车辆，来访车辆要实行核实登记制度，对于无明确事由车辆或其他异常车辆拒其入内。
二是对车辆放行的管理。当驶出的车辆无ＩＣ卡、《车辆停放服务卡》、车辆临时停放服务凭证（卡）上的车牌号与所开车辆的车牌号不符、驾驶员不符、无车牌等异常情况，应立即报告当当值班长或安全负责人，查验并登记车主的有效证件如车辆行驶证、驾驶证、车牌号、车型等，进行人、车、证的核实，经车辆所有权人或单位证实并在《驶出车辆异常情况登记表》上签名后方可放行。
（四）物资放行管理
物业管理公司按照《物业服务合同》的约定，要保证业主和使用人的财产不受损失，这就要求物业公司建立有效的物资放行管理制度，规范相应的物资放行流程，对保证业主财产安全有重要的作用。物业公司应当对搬出服务区的物资进行核实登记工作，搬出物品需经所有人及业主本人确认并办理相关书面手续后方可准许放行。
主要做好以下两方面的工作：一是提高职业敏感，对重要物资的搬运要不怕麻烦，认真核实。同时也应留意保姆等人的反常行为。二是加强物资搬运放行控制的同时，应加强对安全员处理问题的程序、方法、技巧的培训。
金域蓝湾在实际操作上采取严格的物资放行流程，具体如下：搬运物资外出时，须到服务中心或授权的部门办理申请手续，申请人需按要求填写《物资搬运放行条》，写明物资名称、数量和个人资料。若非物主本人办理，需物主提供书面委托或物主电话委托，由搬运人在《物资搬运放行条》上签字，经手人除查验申办人的身份证外，还须与物主本人联系确认。经手人还须与服务中心出纳员核对，追收尚未交纳的各项费用并签字认可。由安全员核实所搬货物与申请内容是否相符，安全员负责记录、核对搬运车辆的车牌号、司机身份证号或驾驶证号、姓名、单位或住址等并请其签字。手续完善后予以放行。
三、巡逻防范与管理
在物业治安管理中，巡逻是很重要的一个保障。一是出入口的第一道防线还不足以完全防止所有不法分子的进入；二是治安、消防等其他隐患只能通过巡逻岗位的的巡视才能及时发现并得到及时解决。因此加强安全巡逻，发现并消除各种不安全因素就显得尤为重要。要利用好巡逻岗位，确保做到巡之有效，巡之有为，打造物业治安防范管理的立体防范体系，主要做好以下几个方面的工作。
（一）巡逻时间和范围的选择
根据小区周边治安形势、犯罪分子活动的特点及所管项目的特点，结合季节变化要做相应的调整。一般来说夜间是巡逻的重点尤其是傍晚至午夜、节假日、恶劣天气等情况上下功夫，不能在时间上留空档。
如金域蓝湾到年底治安形势严峻的时候要求：岗位佩戴“沙头派出所治安巡逻”红色袖标，统一着装，尽量扩大声势。主要负责外围、出入口及商业广场的的巡逻，体现震慑力；小区内列队巡逻，增加业主的安全感，提高满意度；根据重点合理分配时间，巡逻队应配有强力灯。
（二）巡逻方式的选择
巡逻的方式很多，主要有定时、不定时巡逻，定线巡逻，不定线巡逻，定线巡逻和不定线相结合巡逻，制服巡逻和便衣巡逻。但总的来说，巡逻的方式要结合实际情况采取灵活多变，制定不同的巡逻路线并且要做到保密工作，不让犯罪分子掌握巡逻规律。
（三）巡逻的盘问技巧
巡逻过程中发现可疑人员不但要敢于盘问，更重要的是要会盘问。实际工作中往往巡逻安全员的盘问方式和技巧有欠妥当，因此必须要加强这方面的强化培训和引导。
一是判定识别盘查对象。主要对形迹可疑人员、财物来源可疑人员、身份不明人员、案件关联人员做为重点盘查对象进行盘查。
二是注重盘问的方式，主要有四种盘问方式：
直接式——就是开门见山、直截了当地进行询问及检查。
试探式——巡逻安全员通过以虚探实，从中发现问题。
追踪式——就是抓住问题打破沙锅问到底，将问题全部弄清楚。
迂回式——当被盘查人员比较狡猾的情况下，通过一些不相关的问题入手，从慢慢的交谈中发现主要问题的漏洞，最后让真相大白。
金域蓝湾经常以生动的案例对以上方法的具体应用开展培训，确实提高了安全员的业务水平和自身素质。
（四）签到和电子巡更系统
虽然很多物业公司制定了周密的巡逻计划，由于部分安全员工作
态度不端正、责任心不强，存在走过场甚至有未巡逻的现象。因此要对安全员的巡逻情况进行控制和检验。最常用的两种方法是设置签到点和电子巡更系统。巡逻签到点设置简单，成本也低廉，由部门安全负责人制定简单明了的岗位巡逻签到路线，高层、小高层每栋必须有单独的签到点，不能一个区域一个线路有多种巡逻方法同时使用。
电子巡更系统是一种检查记录安全员巡逻是否到位的电子设备，包括巡更棒、墙机、打印机及附件。以上两种监控方法只能保证有没有巡逻的问题，但巡逻的质量问题就要通过平时的培训教育来提高。
四、建立完善的治安防范体系
安全第一，预防为主，技防设施在治安防范中起到举足轻重的作用。为此，金域蓝湾物业服务中心设计和建立了一整套治安防范系统，构成立体的治安防范体系。“人防”与“技防”的密切组合模式，建立在一批高素质的安全管理队伍和相应技防设施的基础上，依据高科技技防设施的布控和检测，当发生各种紧急事件或业主需要提供各类形式支援时，能迅速到达、出现，并进行及时有效的处理和协助。所有技防、物防设施要经常检查，发现问题该更换的即时更换，换不了的人防补充到位。
（一）人防
无论科技多么进步，人的因素总是不能替代的，因此人防是安全保障的基础也是最大的根本。做好人防工作必须要建设一支政治合格、素质过硬、纪律严明的安全团队。安全团队的素质，对能否提供安全服务有直接的影响，因此在安全队伍的建设上要重点把好“三关”，即人员选聘关、人员培训关、制度管理关。
１、在人员选聘对象上应以退伍军人、党员、团员及军警院校学生为主。如万科物业每年在部队退伍前都要去一些部队进行专场招聘，并且和地方一些军警院校建立长期的人才输送关系。
２、在人员培训上要重点做好岗前培训，上岗后的再培训。如万科物业对入职安全员统一组织上岗前的强化培训，主要内容有企业文化，基本业务等。经过初步培训的安全员才能够分配到各项目开始正式的工作。试用期内，主要有部门简介，具体工作流程，岗位技能方面的培训。转正前由公司人力资源部组织四天的脱产培训，师资力量
都是公司各个业务领域的专家，通过培训让安全员彻底的转变为一名合格的万科人。
３、在制度管理上提倡推行准军事化管理，实行优胜劣汰、奖勤罚懒的激励制度。另外要积极的做好社区宣传，发动群众，建立群防群治体系，也是治安管理的最大补充，同时也是社区治安管理的重点工作。
（二）物防
物防是指通过安装围栏、防爬刺、抹黄油、围墙顶部装碎玻璃、种植带刺植物等，建立相对封闭防范区域或提高防范能力而采取的硬件防范措施。在操作上要结合物业项目的实际情况，增设安全防范设施或采取其他措施。
这里要重点介绍下抹黄油，即在所有围墙、易攀爬管道沫上黄油，这样犯罪分子想爬也爬不住。这是万科物业安全管理部推广应用并且行之有效的一种物防手段，并且把这种物防措施写入公司体系文件，作为平常检查安全防范措施落实情况的一个重要内容来考核。
（三）技防
技防系统是指物业管理区域内用于治安、车辆管理、消防及突发事件处理等安全防范的技术设备系统。常用的安防系统主要有闭路电视监控系统、门禁系统、红外入侵报警系统、消防自动监控系统、燃气自动报警系统、道匣系统、居家报警系统和巡更系统等。为了发挥技防系统功能的技术优势，平时要加强对设备正确使用的培训，让安全员正确使用并熟练掌握安防系统的技术性能，使之相互配合。同时，安防系统应有专人负责维护和保养，定期检查、检测，发现问题及时解决。
如金域蓝湾的门禁监控系统，当常闭门禁开启超过10秒未关闭时，监控中心值班员就会接到门禁报警，监控中心值班员呼叫相关区域的安全员及时巡查关闭。这是典型的技防、人防完美结合相互促进的一个过程。既解决了人防的低效性，同时发挥了技防的优越性。
五、治安防范工作的监督检查
治安防范主要是防止各类安全隐患的发生，规避治安案件和安全事故给公司所带来的风险。很多物业公司的制度是订了很多，措施也
很足，但具体执行过程很欠缺，把安全防范放在嘴上，没有落实到实际工作中去。促进治安防范效果的重点在于监督检查。金域蓝湾开展安全监督检查有以下三个层次。
（一）项目自查
项目自查是由金域蓝湾物业服务中心安全管理部主导，制定本部门安全防范工作的具体监督检查计划。包括年度计划、季度计划、月度计划、周计划、日计划，班组计划等。比如每季度进行两次安全员紧急集合，其中必须包含一次消防类的紧急集合，以检验安全人员的快速反应能力；到年末制定次年部门Ｂ级夜间查岗计划，查岗人员由本项目各业务负责人、部门经理组成，检查结果在服务中心做通报并提出整改措施；每季度进行安全风险评估，由本项目安全负责人牵头，安全骨干为成员对部门人防、物防、技防等安防设施和消防安全进行全面的梳理。对发现的问题点提出整改措施并上报公司安全风险管理部备案，做为公司业务督导、内审时检查验证的一个依据。
（二）片区间互控
由于笔者所在公司规模大，项目比较多，为了便于管理，划分了几个大的片区，由片区总经理牵头，片区内各项目负责人、安全负责人、片区安委会组成检查组，并制定片区安全业务督导标准。每月不定期的进行项目间“你攻我防”的交叉互查，为了保证检查的有效性，对检查部门的安排采取利益边缘化原则（如Ａ查Ｂ，Ｂ查Ｃ，Ｃ查Ａ），检查结果在片区内通报并报公司安全与风险管理部做为部门年度考核的依据。
在检查内容上主要以出入口突破为主，测试被攻击项目的物防、技防、是否完好，人员工作状态是否良好，安全措施是否到位以及是否具备快速应对突发事件的能力。
在检查形式上采取灵活多变的方式，如一般出入口安全员对女性的警惕性比较低，所以在互控过程中就会让女性进行出入口的突破，一旦突破成功就会对该出入口安全员进行考核，当然对拦截成功的安全员会进行激励。
通过检查不断的提高了出入口人员的警惕性，也直接提高了防范不法分子混入服务区的能力，消除了安全隐患。
（三）公司级的安全检查
公司级的安全检查是由公司安全风险管理部组织，对公司范围内各项目进行监督检查。相对于片区互控而言，公司的Ａ级查岗更专业，标准也更高，检查也更细化、更全面、更彻底。检查结果会在全公司范围内进行排名，对有安全隐患点的部门进行公司范围内的挂网通报批评，并与部门的荣誉、考核相挂勾；并对所在部门的安全负责人进行相应的考核激励。检查周期以每季度覆盖公司各项目一次。通过三级检查，互相促进，极大的提高了各项目抵御风险的能力。
综上所述，治安防范与管理是物业管理工作的基础，也是物业管理工作的重中之重，在物业管理活动中具有非常重要的地位和作用。要保证管理服务区域内安全无事故，物业管理企业安全管理部门要做好以下两个方面的工作。
首先要建立建全相应的安全管理制度和治安防范措施，并且要在平常的物业治安防范中去认真的贯彻落实，在实践过程中不断的补充、修改和完善，形成一套科学规范、确实可行的制度体系。
其次要不断创新，学习国内外先进的治安管理与防范经验，积极开展走出去，引进来的交流学习活动。运用现代先进管理手段和技术，使物业治安防范与管理水平不断提高，达到或超越行业领先水平。
没有安全就没有服务，只有当业主和使用人感到安全、安心的前提下才能对物业服务工作的好坏做出评价，才能不断的提高客户满意度，才能不断的提高物业管理企业在物业管理市场中的良好声誉和竞争力。
参考文献：
（1）陈德豪、杨振标《物业管理实务》（上）中山大学出版社2000年第2版326-345
（2）杜挺、许建华、周心怡主编《物业管理知识与技能》海天出版社2008年第1版201-232,283-294
（3）陈德豪《物业管理理论与实务》广东经济出版社2005年第1版169-185
物业小区消防安全管理制度
物业小区消防安全制度 （一）消防安全教育、培训制度 1、每年以创办消防知识宣传栏、开展知识竞赛等多种形式，提高全体员工的消防安全意识。 2、定期组织员工学习消防法规和各项规章制度，做到依法治火。 3、各部门应针对岗位特点进行消防安全教育培训。 4、对消防设施维护保养和使用人员应进行实地演示和培训。 5、对新员工进行岗前消防培训，经考试合格后方可上岗。 6、因工作需要员工换岗前必须进行再教育培训。 7、消控中心等特殊岗位要进行专业培训，经考试合格，持证上岗。 （二）防火巡查、检查制度 1、落实逐级消防安全责任制和岗位消防安全责任制，落实巡查检查制度。
2、消防工作归口管理职能部门每日对公司进行防火巡查。每月对单位进行一次防火检查并复查追踪改善。 3、检查中发现火灾隐患，检查人员应填写防火检查记录，并按照规定，要求有关人员在记录上签名。 4、检查部门应将检查情况及时通知受检部门，各部门负责人应每日消防安全检查情况通知，若发现本单位存在火灾隐患，应及时整改。 5、对检查中发现的火灾隐患未按规定时间及时整改的，根据奖惩制度给予处罚。 （三）消防控制中心管理制度 1、熟悉并掌握各类消防设施的使用性能，保证扑救火灾过程中操作有序、准确迅速。ft> 2、做好消防值班记录和交接班记录，处理消防报警电话。 3、按时交接班，做好值班记录、设备情况、事故处理等情况的交接手续。无交接班手续，值班人员不得擅自离岗。 4、发现设备故障时，应及时报告，并通知有关部门及时修复。
5、非工作所需，不得使用消控中心内线电话，非消防控制中心值班人员禁止进入值班室。 6、上班时间不准在消控中心抽烟、睡觉、看书报等，离岗应做好交接班手续。 7、发现火灾时，迅速按灭火作战预案紧急处理，并拨打119电话通知公安消防部门并报告部门主管。 （四）消防设施、器材维护管理制度 1、消防设施日常使用管理由专职管理员负责，专职管理员每日检查消防设施的使用状况，保持设施整洁、卫生、完好。 2、消防设施及消防设备的技术性能的维修保养和定期技术检测由消防工作归口管理部门负责，设专职管理员每日按时检查了解消防设备的运行情况。查看运行记录，听取值班人员意见，发现异常及时安排维修，使设备保持完好的技术状态。 3、消防设施和消防设备定期测试： （1）烟、温感报警系统的测试由消防工作归口管理部门负责组织实施，保安部参加，每个烟、温感探头至少每年轮测一次。
试谈我国物业管理的现状与发展趋势
目录 摘要： (1) 关键词： (1) Absrtact:. (2) 前言 (3) 一、物业和物业管理的概念 (3) 1、物业的概念 (3) 2、物业管理的概念 (3) 二、我国物业管理的现状及存在的问题。 (3) 1、物业管理立法滞后，理论体系不够健全 (4) 2、物业管理行业发展不健全 (4) 3、我国物业管理从业人员专业化程度低 (4) 4、物业管理的服务内容不明确 (4) 三、我国物业管理的发展策略 (5) 1、完善物业管理的法律体系 (5) 2、物业管理企业的专业化、规模化发展 (5) 3、物业管理人才的培养 (5) 4、完善物业管理服务内容 (6) 参考文献 (7)
试谈我国物业管理的现状与发展趋势 摘要：在发展历程分析的基础上,我国物业管理的现状和形势,分析和预测中国物业管理行业的发展趋势方面的社会的受欢迎程度的提高,逐步改善的地位,大型规模经营,法律体系和标准化管理,品牌和专业建设。相信在21世纪,物业管理行业的发展将会更加健康,标准化的和稳定的,物业管理企业的规模将会扩大,管理更加标准化,服务更专业,自我质量不断提高,企业文化和品牌形象的影响力也将增加。结合国内物业管理的现状，分析了物业管理行业存在的诸多问题，探讨了促进我国物业管理发展的有效对策。建议应尽快建立统一的法律法规，加强监督，提高人员素质，并对今后物业管理的发展趋势进行展望，以指导实践。 关键词：物业管理；管理现状；发展趋势
The current situation and development trend of property management in China Absrtact: based on the analysis of development history, the present situation and situation of property management in China are analyzed and forecasted, and the status of social popularity in the development trend of property management industry in China is improved step by step. Large-scale management, legal system and standardized management, brand and professional construction. I believe in 21th century, the property management industry will be more healthy, standardized and stable. The scale of the property management enterprise will be expanded, the management will be more standardized, the service will be more professional, the self-quality will be improved constantly, the influence of the enterprise culture and brand image will also increase. The object is analyzed.There are many problems in management, discusses the effective countermeasures to promote the development of China's property management. Suggestions should be established as soon as possible a unified laws and regulations, strengthen supervision, improve the quality of personnel, and the trend of property management are discussed, in order to guide the practice. Keywords: property management; management status; development trend
物业消防安全管理存在的问题及解决对策(新编版)
物业消防安全管理存在的问题及解决对策(新编版) Security technology is an industry that uses security technology to provide security services to society. Systematic design, service and management. ( 安全管理 ) 单位：______________________ 姓名：______________________ 日期：______________________ 编号：AQ-SN-0969
物业消防安全管理存在的问题及解决对策 (新编版) 物业管理是一种和现代化房产开发方式相配套的综合管理，它和社会主义市场经济体制相适应。确保管理区域内业主及物业使用人的生命财产安全是物业管理的一项基本内容和工作，而消防安全管理在生命财产安全管理中所占的地位和分量又是重中之重。物业管理中消防安全管理的目的，就在于预防火灾的发生，最大限度上减少火灾损失，为业主和住户的工作、生活提供安全环境。物业管理对于改善人居环境质量，提高城市管理水平，维护社区和谐稳定起到积极的作用。 一、当前物业消防安全管理中存在的问题 物业管理是上世纪80年代引入我国的，至今已有二十多年的发展历程，但总体上我国的物业管理水平仍处于发展阶段，在消防管
理这方面积累的经验还不丰富，存在着许多亟待解决的问题。 （一）消防管理经费的不落实，造成物业管理及消防管理不落实。消防安全管理经费涉及消防设施设备的维护保养和日常消防安全管理费，管理经费主要来自两个渠道：一是开发商提供的一定比例的物业管理维修资金，二是物业管理公司向业主或物业使用者收取的物业管理费。但有些开发商提供的物业管理维修资金没有法定主管部门监督提留，全部由业主和用户来承担，这样就造成物业管理收取费用过高，维修资金难以落实的问题；而物业管理公司与业主之间仅靠契约，物业管理资金使用、管理的不规范，使缴纳者产生误解，因而消防管理费用难以收取。 （二）物业管理的职业队伍未形成，消防管理不规范。物业管理作为城市社区管理中一个重要的基层管理体系，在我国起步较晚，目前物业管理的职业队伍尚未形成，作为专业技术性较强的消防安全管理人员更是严重缺乏，面对物业管理中设置的现代消防设施，物业管理人员往往知之甚少。 （三）物业消防安全管理责任不明，物业与业主矛盾多。物业
物业管理工作心得体会文档3篇
物业管理工作心得体会文档3篇Experience in property management 编订：JinTai College
物业管理工作心得体会文档3篇 小泰温馨提示：心得体会是指一种读书、实践后所写的感受性文字。 语言类读书心得同数学札记相近；体会是指将学习的东西运用到实践 中去，通过实践反思学习内容并记录下来的文字，近似于经验总结。 本文档根据心得体会内容要求和针对对象是工作群体的特点展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文下载后内容可随意修改调 整及打印。 本文简要目录如下：【下载该文档后使用Word打开，按住键盘Ctrl键且鼠标单击目录内容即可跳转到对应篇章】 1、篇章1：物业管理工作心得体会文档 2、篇章2：物业管理工作心得体会文档 3、篇章3：物业管理工作心得体会文档 物业管理与人民生活息息相关。你知道物业管理工作心 得体会是什么吗?接下来就是小泰为大家整理的关于物业管理 工作心得体会，供大家阅读! 篇章1:物业管理工作心得体会文档 为全面推行企业规范化管理，加强国基集团内部的沟通 交流，4月8日下午，国基实业公司全体员工在集团办姚老师
的带领下，来到国基物业公司参观学习。参观考察中，首先听取了物业公司办公室司马主任关于企业规范化管理情况的介绍，接着，实地参观考察了物业公司办公环境、档案管理等软硬件建设。通过参观、考察、学习，全体员工触动很大，感触很深。 当我们的参观团队进入物业办公区的时候，办公室布置 整齐划一，员工着装正式统一，给人一种爽心悦目的感觉。令人惊讶的是，我们一群人的突然出现，物业公司正在工作的员工没有受到丝毫影响，仍有条不紊的进行自己的工作，仅此一点，足以说明物业公司的员工队伍无疑是一支纪律性很强的团队。 接待我们的物业办公室司主任带领我们参观了物业公司，并针对一些工作做了细致深入的介绍，从员工日常行为管理、桌面物品摆放、档案管理、考勤制度和车辆管理以及会议室的布置和利用等，其管理的细致到位，是令人佩服的。就桌面物品摆放来说，物业公司对桌面摆放多少东西、摆放位置，都有具体明确的要求。正是这种细节的管理，才给人以整齐划一的印象。对于考勤管理，物业公司的严肃认真也值得我们学习。考勤记录的改动必须有总经理签字许可。集团办姚老师的一句话给我们很深刻的印象：考勤，彰显一个人的诚信，按时上下班，就是履行自己对企业的诚信义务。
中国物业管理企业的发展趋势
物业管理师职业资格考试参考论文集
石家庄市金博瑞职业培训学校 2002年10月30日 目录 中国物业管理企业面临问题的经济学及现实分析 (4) 试论物业管理前期介入的作用及其立法意义 (15) 生态住宅小区的建设与管理探讨 (22) 试论物业管理市场结构调整的策略和途径 (31) 试论以营销为主导的经营型物业管理模式 (41) 物业管理企业的企业文化特性及其建设 (49)
物业管理企业靠什么赢得市场 (57) 试论物业品牌价值战略的定位 (67) 经营--物业管理企业发展的必由之路 (73) 从开发商视角看物业管理企业的发展趋势 (85) 试论经济转型时期物业管理的发展趋势与方向 (90) 21世纪中国物业管理发展思路初探 (98) 中国物业管理发展中若干问题的思考 (106) 浅淡新世纪中国物业管理的服务趋势 (115) 关于物业管理立法重点和难点的思考 (124) 论我国物业管理可持续发展战略 (136) 浅析从管理物业到经营物业 (153) 物业管理的品牌 (163) 物业管理强制权利随意谈 (167)
中国物业管理企业面临问题的经济学及现实分析 中国的物业管理经过20年的发展,取得了长足的一步但仍存在诸多问题。归内起来大致分为三个方面：一是目前物业管理的社会化程度不高,二是现有物业管理面临的现实问题,三是当
地政府行为的偏差。 一、我国物业管理的社会化程度不高 物业管理行业是生产力发展和社会进步到达一定水平后所兴起的一种朝阳产业。伴随着我国房地产业的发展,住房制度改革和住房商品化的深入,物业管理应该覆盖绝大部分的物业。但实际上,目前我国物业管理的覆盖面太小,社会化程度低,远远不能适应社会现代化和文明程度的需要。 1、物业管理行业发展的经济学分析 物业管理作为一种朝阳产业,提供的是一种特殊服务。这种服务不但可以使业主和用户在商品房的消费中,享受到更多的便利和效用;同时也可以实现房产的保值和增值。作为推动市场商品化改革进程的重要措施,物业管理可以解决长期以来房地产市场不活跃、房屋管理滞后的瓶颈问题。因此,物业管理滞后对我国国民经济发展将产生消极影响。这个问题我们可以用图1中的图A、图B两幅图来进行综合分析（图略）: 作为提供一种特殊服务的行业,物业管理不但可以使消费者获取效用,更可以因其对房产的保值、增值的贡献以及其作为一种准公共用品而带来的外部经济效益使得社会的总效益(总福利水平)上升。图A的Z-Y弧线表示社会的总生产可能性边界,其中
物业消防安全管理存在的问题及解决对策
物业消防安全管理存在的问题及解决对策物业管理是一种和现代化房产开发方式相配套的综合管理，它和 社会主义市场经济体制相适应。确保管理区域内业主及物业使用人 的生命财产安全是物业管理的一项基本内容和工作，而消防安全管 理在生命财产安全管理中所占的地位和分量又是重中之重。物业管 理中消防安全管理的目的，就在于预防火灾的发生，最大限度上减 少火灾损失，为业主和住户的工作、生活提供安全环境。物业管理 对于改善人居环境质量，提高城市管理水平，维护社区和谐稳定起 到积极的作用。 一、当前物业消防安全管理中存在的问题 物业管理是上世纪80年代引入我国的，至今已有二十多年的发 展历程，但总体上我国的物业管理水平仍处于发展阶段，在消防管 理这方面积累的经验还不丰富，存在着许多亟待解决的问题。 （一）消防管理经费的不落实，造成物业管理及消防管理不落实。消防安全管理经费涉及消防设施设备的维护保养和日常消防安全管 理费，管理经费主要来自两个渠道：一是开发商提供的一定比例的
物业管理维修资金，二是物业管理公司向业主或物业使用者收取的物业管理费。但有些开发商提供的物业管理维修资金没有法定主管部门监督提留，全部由业主和用户来承担，这样就造成物业管理收取费用过高，维修资金难以落实的问题；而物业管理公司与业主之间仅靠契约，物业管理资金使用、管理的不规范，使缴纳者产生误解，因而消防管理费用难以收取。 （二）物业管理的职业队伍未形成，消防管理不规范。物业管理作为城市社区管理中一个重要的基层管理体系，在我国起步较晚，目前物业管理的职业队伍尚未形成，作为专业技术性较强的消防安全管理人员更是严重缺乏，面对物业管理中设置的现代消防设施，物业管理人员往往知之甚少。 （三）物业消防安全管理责任不明，物业与业主矛盾多。物业管理是建立在契约之上的民事商务行为，它涉及许多行业和广泛的经营管理内容。物业消防安全管理涉及到消防设施维护等有形管理和物业区用户日常消防管理等无形管理，而物业服务企业应当履行的工作范围和法律责任往往界定不明，致使物业消防安全管理中产生大量矛盾纠纷。
物业管理学习心得(精选多篇)
物业管理学习心得(精选多篇) 第一篇：物业管理学习心得 三月，我在xx进行了为期一周的学习。我们所管理的楼盘是单一业主，和他 们是完全不同的。一周下来，受益匪浅。总结起来有以下几点。 一、文档的管理。文档的管理也是很重要的一个方面，是质量文件和服务标准的一项重点内容。来之前就听说联银大厦管理处已成立三年，各类文档都很齐全。在xx年的服务标准实施评审中，他们得了第一。所以公司安排我来学习。他们专 门安排一位管理人员来整理文档。根据自己的情况分了三大类即管理档案、业主档案、外来文件，一共有三十个文件夹。各类文件序号排列清楚整齐，想找哪类文件很快就能找到。由于我们管理处才成立刚刚一年，有些文档还部够齐全，而且有些归类紊乱，以他们的做标本，以后我们也能使文档更加完善。 二、物业相关收费。由于我们管理处是单一业主，物业管理费都是直接转帐到我们公司帐户，不经过我们这些管理人员之手，而水电费等也不要我们代收，这样我们就轻松很多。而我又是第一次接触物业管理，对于物业费的收缴，也只是学习了理论知识。这次到联银大厦实习，亲自实践了一回。有些业主是物业费和水电费一起缴，一次性可以完成，而有些业主却是一样一样的缴，而且有些业主是一次缴一点，这最是麻烦，更气人的是，有些业主提出一些不正当理由拒缴物业费，这就需要我们管理人员有足够的耐心和他们沟通解释。通过实践我又学到了一个沟通的技巧，作为物业管理行业，最需要的就是以业主为重，服务第一，有效沟通。 三、基础设施设备。对于设备管理，我在实习中看到，联银大厦管理处着重建立和完善设备管理制度；对各类设备都建立设备卡片；各种设备都有详细的台帐记录。翻开他们的检查记录，定期检查、保养、维修、清洁一一详细记载。李主任亲自带我去了设备机房，地面是如此干净，由于商铺目前还没有出租出去，一至三层空置，中央空调一直未开启，但是这些空调控制设备却擦的很干净。地下两层停车场，进出口标志牌清晰，自行车、电动车和汽车停车区域划分明确，各类车辆整齐有序停着。而他们的车管员也会些交通手势，在上下班高峰期，正确指挥地下车出入。 四、人际关系处理。管理处和业主建立良好的关系，目前有一百多个公司在大厦内办公，管理人员对业主都很熟悉，大部分都清楚的记得他们在哪个房间办公。我在的这几天里，看到经常有业主来管理处谈工作、聊天，俨然一家人似的。 管理处各部门人员关系也很融洽。在休息时我看到几个部门的员工在一起下棋、看电视、聊天，有时工程人员带的饭，拿到保洁部保洁人员帮忙用蒸饭煲热好。 五、关心员工生活。联银大厦管理处很关心员工生活，在保安监控室，有两台显示器画面跳动很厉害，保安部就让监控岗调整小休一会，避免眼睛过度疲劳。在休息室买了电视、象棋、扑克和健身器材。这些丰富了他们的业余生活。听李主任
小区物业消防安全管理规定
小区物业消防安全管理规定 物业小区消防安全制度包括了哪些方面的管理规定，下面学习啦小编给大家介绍关于小区物业消防安全管理规定的相关资料，希望对您有所帮助。 小区物业消防安全管理规定第一条为了加强城市社区消防安全管理，预防和减少火灾危害，保护公民人身、公共财产和公民财产的安全，创造良好的社区消防安全环境，根据《中华人民共和国消防法》、《河北省实施%26lt;消防法%26gt;办法》等法律、法规，结合本市实际，制定本规定。 第二条城市街道办事处、公安派出所、居民住宅区物业管理单位和社区居委会在当地人民政府统一领导和公安消防机构的监督指导下，按照本规定负责社区消防安全工作。 第三条社区消防安全工作应当立足现有社区组织机构，发挥管理和服务功能，发动和依靠群众，实行群防群治。 第四条社区消防安全工作实行主要领导负责制。街道办事处、居民住宅区物业管理单位、社区居委会的主要领导对管理范围内的消防安全工作负总责，并确定专人具体负责社区消防安全工作。 第五条街道办事处应当建立由办事处负责人任主任、综合治理办公室、公安派出所、社区居委会、驻社区有关单位人员组成的消防安全委员会，负责本辖区社区消防安全工作
的组织、指导、督促和协调。 第六条社区居委会建立由居委会主任、居民小组长、社区巡逻队、社会治安志愿者、楼院长组成的社区消防工作小组。 第七条街道办事处负责本辖区内公安消防机构和公安派出所列管重点单位之外的其他单位和社区居委会的消防安全工作。 第八条物业管理单位、社区居委会负责本辖区内居民住宅的消防安全工作。 第九条街道办事处在社区消防安全工作中应当履行下列职责： (一)将社区消防安全工作作为辖区社会治安综合治理的内容，制定消防工作计划，定期召开社区消防工作会议，组织、督促、协调社区消防工作的开展; (二)督促指导物业管理单位、社区居委会定期开展社区消防安全检查，消除火灾隐患，受理群众举报，开展消防咨询服务; (三)负责辖区非消防安全重点单位的消防安全管理，定期开展消防安全检查; (四)组织开展社区消防宣传教育，提高社区居民的消防安全意识和自防自救能力; (五)负责社区消防宣传阵地的建设和公用消防器材的
高端物业管理发展的趋势
随着经济社会发展的突飞猛进，房地产蓬勃崛起，地标性建筑、智能化写字楼、高舒适度住宅等高端物业如雨后春笋般涌现，令人目不暇接。更为深层次变化的是这些物业的业主和客户具有相对应的社会地位、经济地位、高文化层次，有着相对称的物业服务需求。这就对我国的物业管理提出了新的要求，高端物业管理呼之欲出。高标准化、个性化、人文化和品牌化的服务，一体化、专业化、差异化的经营策略将成为物业管理发展的趋势。 在我国，物业管理的诞生是改革开放、经济发展和住宅分配货币化的必然产物。深圳作为改革开放的窗口，为吸引外资，创造良好的投资环境，在1981年3月10日成立了全国首家物业管理企业——深圳市物业管理公司，由该公司管理的“东湖丽苑”小区完全外销，管理方面也基本照搬香港既有的成功模式。20世纪80年代中后期，随着国内经济形势迅速发展和房地产开发热的兴起，物业管理也迅速崛起，大大小小的物业管理公司如雨后春笋般涌现。1993年6月，深圳率先成立了全国首家物业管理协会，这标志着物业管理作为一个独立的行业正式确立了自己的地位。截至去年底，全国物业管理的覆盖面已占物业总量的38%，深圳等城市已达95%；物业管理企业总数超过两万家，从业人员超过230万人。 业内人士指出，尽管经过了20多年的发展，我国物业管理行业仍处于起步阶段，物业管理服务多为执行层面的事务，而在高端物业服务，如提供高标准化、个性化、人文化和品牌化的服务层面，则明显落后于发达国家水平。同时，国内高速发展的经济，也使高端物业管理市场有着极大的发展空间。 近年来，房地产业的飞速发展使京沪两地成为物业管理行业的重镇，对高端物业的需求也日益旺盛。6月23日，中国保利集团下属企业上海保利物业酒店管理有限公司与第一太平戴维斯（中国）有限公司在北京正式签约，成立了“上海保利第一太平戴维斯物业管理有限公司”。 据了解，作为国内第一家高端物业管理合资公司，上海保利第一太平戴维斯物业管理有限公司将以国内市场为主，以国内最具经济活力的直辖市、省会城市为重点，拓展高端物业服务市场的份额，为顶级写字楼、高档住宅、高档公众物业、城市地标性物业提供全球化世界一流的高端物业服务。同时，合资双方将融入各自的优势资源，定位于高端物业服务，以一体化、专业化、差异化的经营策略，形成集约优势，在品牌、理念、人才、机制和经营管理体系等方面全方位与国际接轨。 业内人士分析认为，合资公司的成立，不但填补了国内高端物业管理合资公司的空白，而且将提升国内物业管理的整体水平。合资公司所倡导的舒适、高雅、美学化、品牌正是目前国内物业管理行业所欠缺的。 有关人士同时指出，近年来关于物业纠纷的各种报道屡屡见诸报端，暴露出我国物业管理还存在着许多不完善的地方，其中法律体制方面的不完善，成为制约我国物业管理追赶国际水平的重要障碍之一。
物业消防安全管理存在的问题及思考优选稿
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物业消防安全管理存在的问题及思考物业管理，是指物业管理企业对城市中各类住宅物业及其配套的共用设施、设备和绿化、卫生、交通、治安、消防、环境等统筹进行维护修缮、整治等管理服务的活动。确保管理区域内业主及物业使用人的生命财产安全是物业管理的一项基本内容和工作，而消防安全管理在生命财产安全管理中所占的地位和分量又是重中之重。但目前我国的物业消防安全管理还存在着许多亟待解决的问题，因此要进一步推进物业消防安全管理，必须尽快建立健全物业管理服务体制和运作规范体系，形成与目前蓬勃发展的房地产经济和住宅商品化、社会化相适应的新型物业管理模式。 一、当前物业消防安全管理存在的问题 物业管理作为城市社区管理中一个重要的基层管理体系，在我国起步较晚，要走向成熟的社会化、专业化、企业化和经营化的物业管理，还有许多问题值得探索。消防安全管理作为物业管理的一项重要工作，目前还存在着许多亟待解决的问题。 首先，物业管理是建立在契约之上的民事商务行为，它涉及许多行业和广泛的经营管理内容。尽管这些年出台了一系列规范物业管理的法规、政策，但现有的法规、政策对物业消防安全管理的法律地位、管理责
任、管理维护经费，以及法律责任未作明确的规定，致使物业消防安全管理中产生的大量矛盾纠纷得不到解决，司法机关对日益增多的物业管理案件也因缺乏法律依据难以及时解决，例如消防设施设备管理维护责任不明确、维护费用不落实，发生火灾后消防设施成为火灾的殉葬品，火灾责任和赔偿责任等都难以明断。 其次，由于目前一些房地产开发建设与物业管理上明显存在着脱节现象，未从物业的生产、流通与消费的全过程出发来设计、施工和监督。这种建与用、建与管脱节的现象，造成物业投入使用和消费过程中建筑消防安全分区、分隔、疏散不合理，消防设施设备不齐全不配套，留下先天隐患。 第三，物业消防安全管理涉及到消防设施维护等有形管理和物业区用户日常消防管理等无形管理，至今没有准确界定物业管理作为企业行为，以及应当履行的消防安全管理的工作范围和内容。 第四，消防安全管理经费涉及消防设施设备维护和日常消防安全管理费，管理经费主要来自两个渠道：开发商提供的一定比例的物业管理维修资金和物业管理公司向业主或物业使用者收取的物业管理费。但这又引出以下问题：一是开发商提供的物业管理维修资金没有法定主管部门监督提留，开发商成了“只生孩子、不养孩子”，全部由业主和用户来承担造成物业管理收取费用过高，维修资金难以落实；二是业主和用户
从事物业管理工作的心得体会
从事物业管理工作的心得体会 从事物业管理这几年来给我的感觉就是一个字“难”。在物业管理行业中流行这样一句话“上辈子造的孽，这辈子做物业”，这句话道出了从事物业行业人员的心声，做服务行业想使服务对象都满意很难，做跟五湖四海的业主打交道的工作更加难做，都是处理一大堆烦琐小事，处理不当就是大事。 物业管理服务确实是非常烦琐的事，什么事都要管，不只是管事、管人、管设备、还要管猫猫狗狗等小动物，业主们动不动就到管理处说事；家里因电器使用不当造成供电故障会找物业公司麻烦，邻里关系有矛盾也会闹到物业公司，大事小事事事都会找物业公司，物业员工整天都忙着协调，再协调，物业公司的员工天天被业主（提无理要求的业主）骂，有时甚至被野蛮业主打，矛盾升级就会闹到法院去，网络上媒体上经常有关于物业公司与业主闹法律纠纷的报导，现在的人们维权意识比过去都强了，可并不是每个业主的法律知识都提高了，很多报导都是一些业主在无理取闹，而有些公司为了大事化小、小事化了，尽可能不把事情闹大，都采取放弃法律维权途径，私底下协商作出很大的让步，这样造成了别的业主效仿，动不动就起诉你物业公司，物业公司不得不消耗大量的人力财力，综上所述给我体会是做物业管理真的很难，管理费也很难收，物业管理本来是一个微利润行业，是一种劳动密集型行业，社会各界认为做物业什么样的人都可以做，只要有手有脚就能做，根本没有什么技术性；其实物业管理专业技术含量很高，只是整个行业从业人员的素质不高，造成外界对物业管理的偏见太深，这样就需要对员工不断地加强培训，提高员工的基本素质，提高服务质量，该维权的一定要维权，一切按物业管理条例及相关的法律法规办，同时多与业主沟通、宣传物业管理条例及物权法，很多物业公司为了自己的利益损很多害业主的利益，严重损害了整个行业的形象；如果整个行业做到规范化标准化，社会各界对物业管理的偏见也会小一点，社会地位也会提高，从事物业管理也就没有那么难做了。 综合这几年对物业管理的认识可用这几句话概括：“物业无小事，事事要合规，细微无真情，理解方能和谐。”
住宅小区物业消防安全管理几点建议论文
关于住宅小区物业消防安全管理的几点建议摘要：本文作者结合实际工作针对小区物业在消防安全管理方面出现的与消防安全脱节的现象进行了分析，并提出几点建议。 关键词：住宅小区；消防安全；管理 abstract: the authors of this paper combined with practical work the residential property in the fire safety management of fire safety from the phenomenon undertook an analysis, and puts forward some suggestions. key words: residential district; fire safety; management 中图分类号：x956文献标识码：a 文章编号： 随着市场经济的快速发展，人民生活水平的日益改善，各类居民住宅楼如雨后春笋般迅速崛起，作为小区消防安全管理的主管部门——物业服务企业，目前已初步形成了前景广阔、充满生机、最具发展潜力的新兴行业之一。但是，像其他的新鲜事物一样，发展到一定时期就会出现“瓶颈”状，暴露出消防工作的不少问题：在小区的消防管理工作中，不少小区的日常管理中忽视消防安全，没有将消防安全管理作为物业管理的重要内容来抓，没有制定应急疏散预案和各项消防安全管理制度；小区内存在不少消防隐患，一些小区发生了诸如居民家庭火灾、液化石油气或煤气爆炸的事故，给人民生命财产安全造成了很大损害。 住宅小区消防安全一直是消防宣传的重中之重，消防宣传“五进”中的“进社区”也一直在多方位的寻求一个多元化的消防宣传
物业管理信息系统未来发展趋势
物业管理信息系统未来发展趋势 09物业管理1班吴菁芸090141397 随着我国国民经济的飞速发展，我们已经逐渐地进入信息化社会，对信息和数据的利用与处理也已进入自动化、网络化和社会化的阶段。于是乎各行各业纷纷开发相关的管理信息系统以期提高工作效率，获得竞争优势，而这在物业管理领域也不例外。 物业管理信息系统和其他行业的管理信息系统相比开发较晚，毕竟在我国，物业管理的发展也不过几十年光景，即便是发展相对成熟的欧美等国，与其他领域相比仍算是起步较晚的行业。但目前在许多发达国家及地区，许多物业管理企业都在不同程度上建立起来了自己的物业管理信息管理系统，以确保在竞争中处于有利的地位。 就以台湾地区物业管理信息系统为例，起源于集合式住宅因应小区财务管理数字化以防止占用公款之人为弊端以及行政作业计算机化以解决繁杂的庶务需求开始，逐渐发展出一套具备小区资产管理、小区财务管理、小区行政管理、小区讯息管理以及小区通路管理等以小区管理功能为主的物业管理信息系统。尤其是针对其商业经济的高度发展，物业公司通过数字化技术的导引，采取ERP系统开发特性及模块，整合物业管理对软件功能的要求，开发出符合台湾经济发展的商业型物业管理信息系统，如良缘科技开发的ePMS物业管理信息系统、新都兴有限公司开发的New City物业管理信息系统都是目前较为成熟的物业管理信息系统。 物业管理信息系统在近年来如此得到众多物业管理公司的重视，与其自身系统功能的优点是分不开的。 (1)能够合理、科学地对物业管理文件及资料进行管理。 随着物业管理的发展，其管理内容也不断增加，对于如小区房屋情况、住户档案、写字楼的公共设施维修情况、物业公司的各种统计报表等，若仍依赖于过去的手工方式，耗费大
浅谈住宅小区的安全管理
安徽广播电视大学 专科毕业论文 论文题目：浅谈住宅小区的安全管理 姓名：刘涛 学号：087001799 教学点：安徽广播电视开放学院 专业：物业管理专科 班级：08秋物业管理 指导老师：张劲松 2010年12月
目录 摘要、关键词 (3) 一、住宅小区安全管理的概念及内容 (4) （一）住宅小区安全管理的概念 (4) （二）住宅小区安全管理的内容 (4) 二、当前住宅小区安全管理存在的主要问题 (4) （一）住宅小区缺乏消防规划 (4) （二）小区缺乏消防安全管理内容 (5) （三）业主消防安全意识淡薄 (5) （四）住宅小区停车难 (5) 三、提高住宅小区安全管理水平的对策 (6) （一）加强小区整体消防规划 (6) （二）小区应完善消防安全管理内容 (6) （三）开展消防宣传教育 (6) （四）组织业主接受安全教育 (7) （五）加强突发事件的预防与处理 (8) （六）加强对停车场、车辆的管理.................................................8-10 参考文献 . (11) 封底 (12) 论文摘要 开展创建安全文明小区工作，是物业管理公司的一项重要工作，需要常抓不懈，不断开拓创新，积极创造条件，丰富创建内涵。随着市场经济的快速发展，城市现代化进程的加快，出现了居民小区物业管理与消
防安全脱节现象。因此，有必要健全物业管理中消防安全服务体系，为居民提供一个安全、舒适的工作生活环境。本文对小区的安全管理工作做了分析与阐述。 关键词：住宅小区健全制度安全教育车辆管理 浅谈住宅小区的安全管理 一、住宅小区安全管理的概念及内容 （一）住宅小区安全管理的概念 物业的安全管理是一个广义的概念，包括日常的治安管理、消防管理和突发事件的处理等。在物业管理中，小区安全保卫服务是基于业主与物业管理公司按照物业服务合同的约定，为维护物业管理相关区域内的
物业管理工作心得体会范文合集
物业管理工作心得体会范文合集 物业管理工作心得体会范文合集物业管理工作心得体会范文合集加强学习物业管理的基本知识，完善客服接待流程及礼仪，提高客户服务技巧与心理。公司的文化理念与工作氛围都不自觉地感染着我.推动着我。通过此次的物业客服个人工作总结，让我确定了自己努力的方向，在新一年工作中挑战自我.超越自我，取得更大的进步那么接下来给大家分享一些关于物业管理工作心得体会，希望对大家有所帮助。 物业管理工作心得体会1 从20__年_月到__市__物业管理处以来，在管理处领导的关心和支持下，我努力适应新的工作环境和工作岗位，及时转变工作角色，努力学习业务管理知识，认真履行职责，较好地完成了学校和管理处交办的各项工作任务，下面将20__年的工作情况总结如下 一.自觉加强学习，努力适应工作20__年_月因公司工作安排，将我从__卫校管理处调到__管理处工作，并担任勤杂班班长。在这之前我对班长的职责任务不甚了解，为了尽快适应新的工作岗位和工作环境，我自觉加强学习，虚心求教释惑，不断理清工作思路，总结工作方法，现已基本胜任本职。一方面，干中学.学中干，不断掌握方法积累经验。我注重以工作任务为牵引，依托工作岗位学习提高，通过观察.摸索.查阅资料和实践锻炼，较快地进入了工作情况。另一方面，问书本.问同事，不断丰富知
识掌握技巧。在各级领导和同事的帮助指导下，从不会到会，从不熟悉到熟悉，我逐渐摸清了工作中的基本情况，找到了切入点，把握住了工作重点和难点。 二.心系本职工作，认真履行职责作为管理处的勤杂班班长，首先就要求我要带好头，领好路。在工作中，不打任何折扣的去完成公司和学校领导交办的各项工作任务。 今年以来，勤杂班克服各种困难顺利完成了学校__周年校庆.第__届教育教学科技成果展.20__年中高考等重大活动的后勤保障任务，完成了3500多件日常设施设备报修工作，班组成员不辞辛劳的工作，受到公司和学校领导的高度肯定。在管理上，要求班组成员之间做好互帮互助，工作不分你我，严格执行公司和学校的相关管理制度。 三.主要经验和收获在工作半年来，完成了一些工作，取得了一定成绩，总结起来有以下几个方面的经验和收获一只有摆正自己的位置，下功夫熟悉基本业务，才能尽快适应新的工作岗位。 二只有主动融入集体，处理好各方面的关系，才能在新的环境中保持好的工作状态。 三只有坚持原则落实制度。 四只有树立服务意识，加强沟通协调，才能把分内的工作做好。
浅析物业消防安全管理中存在的问题及改进措施
浅析物业消防安全管理中存在的问题及改进措施 浅析物业消防安全管理中存在的问题及改进措施提要：大力提高物业服务企业消防管理主体意识与管理能力。安全生产、社会治安综合治理、建设（房地产）主管部门等职能部门 浅析物业消防安全管理中存在的问题及改进措施 随着城市化的不断发展，物业消防安全管理工作日显重要。笔者对贵州省黔西南布依族苗族自治州目前物业消防安全管理存在的问题及以及原因进行了分析，并就如何改进提出了工作建议。 物业管理，是指物业管理企业对城市中各类住宅物业及其配套的共用设施、设备和绿化、卫生、交通、治安、消防、环境等统筹进行维护修缮、整治等管理服务的活动。确保管理区域内业主及物业使用人的生命财产安全是物业管理的一项基本内容和工作，而消防安全管理在生命财产安全管理中所占的地位和分量又是重中之重。但目前黔西南州的物业消防安全管理还存在着许多亟待解决的问题，因此要进一步推进物业消防安全管理，必须尽快建立健全物业管理服务体制和运作规范体系，形成与目前蓬勃发展的房地产经济和住宅商品化、社会化相适应的新型物业管理模式。 一、物业服务企业消防安全管理中存在的问题
（一）重视程度不够。一些物业服务企业重经营、轻安全，重眼前、轻长远，重修补、轻维护，精力、人力、财力、物力多放在物业经营、费用收取、环境卫生、治安防范和普通的水电维修等方面，忽视了对公用消防设施日常维护和消防安全日常检查，造成物业服务企业内部消防安全制度不完善、机构不明确、职责不清晰，消防值班、巡查、维护失位、缺位，隐患频现。 （二）主体意识不强。有的物业管理公司过分强调为业主和物业使用者“服务”，在消防安全问题上不想管、不敢管，对房地产开发企业、建设单位的物业保修责任，对建筑消防设施检测和维护保养单位的依赖性大，对业主、经营场所的自治自律和行政部门的指导干预期盼值高，造成对业主进场装修使用把关不严、跟踪服务管理不到位，对消防设施故障损坏发现维修不及时，出现问题推、拖，乐见“责任不清”状态，不能主动实施管理、积极解决问题、勇于承担责任。 （三）管理水平薄弱。当前，物业服务企业从事消防管理的多为消防控制室值班、保安和水电维修人员兼职较多，除消防控制室值班员按照国家法律规定经消防专门培训持证上岗外，其余人员基本上都没有经过专门消防培训，导致从事消防管理的人员没有掌握基本消防常识，不能发现火灾
关于物业服务的心得体会
关于物业服务的心得体会自改革开放以来，人们在生活中最喜欢听到的词语是“服务”，二十世纪八十年代中期物业管理在我国出现以来，物业服务这词语是我们这一行的职责，也是业主对我们的期望，更是我们的生存之本。 物业公司作为一个企业，生产的产品是我们大家每天所提供的服务，服务这个产品，无法让产品经检验合格后，再提供给业主，而是我们这些产品生产者，每天连续不间断的直接由业主即时消费，如：客服招待；工程维修；保安员巡视、站岗；保洁员的卫生清扫等等，因此咱们的服务每时每刻都在经受业主的评估，可是，评介服务产品的质量，主要通过被服务方“感知”的方式评判，如受到尊重，微笑服务等，这就要求我们注意方方面面的服务细节，因而服务过程中的礼仪礼貌，服务规范用语，服务人员的素质，均决定着这个产品的质量，也可以这么说，服务不用高谈阔论，只要从点滴做起。 随着居民生活水平的不断提高，享受优质的物业管理服务成为普通大众的心声，其消费观念、维权意识也在发生着巨大的变化，
从住面积的基本要求，发展为住环境、住氛围直至考虑到物业公司提供服务的品质，这就要求我们在服务要向更高层次迈进。 以下是我对物业服务的几点想法，与大家一起交流。 一、严格执行标准规范服务 任何物业公司提供物业服务的前提，是与委托方签订合同，或称服务协议，合同的标准一般都按照国家规定的标准。 物业公司按合同约定的服务标准提供服务，这是整个服务过程中最低的要求。如物业公司所提供的服务低于标准，等于违约，按照合同约定，是要承担相应的违约责任。但对目前物业行业来说，很可能导致业主拒交物业费，到时不用业主请物业公司离开，也因无力承担正常运转的费用而退出。你我同样丢失了这份能按时领到工资的稳定工作。所以按合同约定的标准提供服务是最低限度。 目前咱们三个分公司的服务标准都挂在客服前台的明显处，大家可以学习、了解，并经常按照标准对照检查自己是否履行了自己的职责。 但是物业服务不仅仅是按标准、按规范，服务是无止境的。万科物业企业理念中有一条对客户理念是：我们的使命――是持续超越我们的客户不断增长的期望；海尔的服务，大家都知道，海尔的
物业服务行业发展趋势思考
物业服务行业发展趋势思考 物业服务行业发展趋势思考作者：佚名 时间：2008-5-24 浏览量： 物业服务行业发展趋势思考 物业管理作为服务业的重要组成部分，广州从1981年在全国成立第一家物业管理公司，历经二十余年的发展，行业已初具规模。目前，在广州从事物业管理的公司已有1100多家，从业人员6万多人，物业管理面积亿平方米。 《物权法》出台后，行业内部立即掀起了学习热潮，面对《物权法》的相关规定，物业管理沿袭了20多年的惯性思维与做法将可能被部分或彻底打破，物管行业将面临制度、模式、利益格局等等一系列的变化与变革。物业管理行业如何在《物权法》出台后顺应物业管理未来发展大势，共建和谐社会，是摆在我们行业面前的一个现实而迫切的问题，需要行业全体业主和企业共同的思考。 一、《物权法》颁布实施对物业管理行业变革的思考
物业管理应该是业主以私有财产为核心，以公共财产为纽带，以业主公约（或业主章程）为基础而形成的共同协商、自我管理不动产的行为。 早在2003年国务院《物业管理条例》颁布实施时，国家建设部主要领导就明确要求“政府机关要转变职能，…既要尊重业主在物业管理上的自主权，也要尊重物业管理企业的独立经营自主权，…要彻底改变过去大包大揽的观念和做法，明确哪些是自己管的，哪些是民事行为，应交给市场解决的。一旦有民事纠纷，应鼓励依照司法程序来处理，做到依法行政，既到位，又不越位。”可见，《物业管理条例》在其立法过程中已经贯彻了共同协商、自我管理的理念。 《物权法》体现了民法的“私法自治”的原则，明确了业主的建筑物区分所有权，进一步确立了业主共同协商，自我管理的物业管理模式。《物权法》第八十一、八十二条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”“物业服务企业或者