房地产通用版产品线建设方案
住宅产品线建设方案
平凡地产研究工作室
2008-8
137********
lineao10@https://www.wendangku.net/doc/ec14246111.html,
关于住宅产品线建设工作的说明
设计标准
施工技术标
准
材料和设备选
用标准平均利润目
标
品牌价值传递目标
企业
分类品牌产品线
市场分类需求
企业品牌价值点
运营管理和物业
服务标准
目录
第一部分：市场分类需求
●住宅市场产品的分类和影响产品发展的因素
●建立住宅产品线的方法-----价值点分类组合法
●目标产品线类别和其价值特征
第二部分：地产企业品牌的价值点
第三部分：产品线建设工作计划的分解和数据库工作建立指引附件：产品线的特征模版
第一部分：住宅产品市场的分类需求
1-住宅市场产品的分类和影响产品发展的因素2-建立住宅产品线的方法-----价值点分类组合法3-目标产品线类别和其价值特征
●复合地产●旅游地产●创意地产●高科技地产●文化地产开发的复合价值模式分类
●新城镇建设●郊区休闲养生●
郊区旅游度假●城市便捷生活●
城市综合商务生活
产品描述的生活方式分类
产品研究的不同类别
细分价值点--研究内容
loft
建筑空间和生活方式小户型青年公寓建筑空间和生活方式70/90产品建筑空间和生活方式精装修公寓风格和品质质量老年公寓
建筑功能和服务配置
独立厨卫的加工和工业生产产品模块的工业化标准、成本花园洋房建筑艺术形式、空间形式、生活方式住宅产业化经济性、效率、质量、建筑空间和形式品牌产品线规划特征、建筑风格、品质质量、建筑空间形式、服务标准
……
产品价值点细分的研究
●住宅产业化----〉经济性好、效率高、能耗低，质量稳定●技术成熟和市场接受认可度提升
----〉规模化成产；
----〉对传统建造开发流程的压力；
住宅产业化发展的趋势
●形成对中低端住宅产品的覆盖
●综合土地开发（商务地产、复合地产、新城镇建设等）
----〉考验资源整合能力----〉开发企业的专业化程度
●综合开发模式----〉土地价值的更大发掘和利用●综合开发----〉地产开发商向地产服务商转变
开发综合服务能力提高的需求
●生态环保、绿色健康生活的需求●传统文化价值和生活习惯的尊重和保护●对城市生活方式改良的努力●旅游休闲融入现代生活的消费观
●社会人口结构的变化●家庭构成结构的变化
社会文化和社会结构的变化因素
政策的倾向
●快速城市化和节约土地
●节约能源、能耗的国策
●房地产的市场化供应和政府保障供应
产品线建设的目的
●提高企业的生产效率
建立开发流程的参考标准
有效控制开发环节的资金成本和时间成本
●项目品质保障---〉品牌价值传递
对开发模式、设计、材料使用、施工工艺、配套服务等内容，建立参照标准；
产品线建设的原则
●借鉴各种开发模式的利弊和适用性●与地产企业文化和品牌建设相结合●形成明确的指导性和参考规范
●易于管理、操作和学习
●易于维护和更新
价值点组合
地段
建设规模
建设密度
目标品质
目标生活状态
家庭构成
地段
建设规模
建设密度
目标品质
目标生活状态家庭构成
市区
市郊区
市远郊区
商务区
成熟居住区
公园、水体区…
高校，文化场所
车站、码头…
旧城改造区
……
与土地相关的可用
资源价值
地段
建设规模
建设密度
目标品质
目标生活状态家庭构成
市区
市郊区
市远郊区
城市主要功能规划
拓展方向
近郊人文资源、环
境资源保护区域
近郊新的城市功能
核心区
……
与土地相关的可用
资源价值
地段
建设规模
建设密度
目标品质
目标生活状态家庭构成
市区
市郊区
市远郊区
基于原有镇的新城
镇
旅游功能区域的居
住用地
自然景观资源区域
的居住用地
……
与土地相关的可用
资源价值
地段
建设规模
建设密度
目标品质
目标生活状态家庭构成
200万平方以上的城市综合功能开发
50万以上的大型社区
50万以下的小型居住区
小规模居住项目
25万方以上的综合体项目
25万方以下的小型综合体项目
土地自身具备的资
源整合力
地段
建设规模
建设密度
目标品质
目标生活状态家庭构成
容积率2.5以上，高层为主的住区
容积率1.8~2.5，高层混合住区
容积率1~1.8，小高层为主的住区
容积率0.6~1.2，多层为主的住区
容积率0.3~1.0，花园洋房、连排别墅、
叠加别墅为主的社区
容积率0.3~0.8，house独幢住区
容积率0.3以下，Villa住区
产品的形态因素
地段
建设规模
建设密度
目标品质
目标生活状态家庭构成
基本保障类产品：廉租房、经济适用房、
限价房、回迁房
安居类产品：中小户型、中等品质商品
房
舒适类产品：中高等品质
享受生活类产品
顶级产品
居住需求的不同层
面和不同阶段