土地增值税计算和综合题及答案

土地增值税计算和综合题及答案

四、计算题、计算和综合题

1、3月1日某房地产开发公司以100万元获得某块土地使用权后即于3月3日将该块土地使用权以110万元的价格转让出去，转让时缴纳的营业税、城建税和教育费附加共6.05万元，印花税为550元。根据所给资料，回答下列问题（以万元为单位，保留小数点后两位）：（1）该房产开发公司转让其土地使用权的增值额为（）。A. 10万元B. 3.95万元C. 3.9 0万元D. 9.55万元答案：B

（2）应缴纳的土地增值税为（）。A. 4万元B. 3.82万元C. 1.17万元D. 1.19万元答案：D

2、某单位销售一幢70年代建造的房屋，售价400万元，房子原值为200万元，现在盖同样的房子需600万元，该房屋为四成新，转让缴纳的各种税金为22.2万元。根据所给资料，回答下列问题：（1）转让旧房计算增值额时，准予扣除的金额为（）。A. 200万元B. 240万元C. 262.20万元D. 222.2万元答案：C（2）应缴纳的土地增值税是（）。A. 42.01万元B. 44万元

C. 70万元

D. 60.41万元答案：A

3、某企业发生以下业务：（1）3月1日以一块土地使用权作价1000万元作为投资与另一企业建立合资企业，其取得土地使用权所支付的金额为750万元。（2）4月20日购进一处新房产支付价款100万元，于4月23日进行转让，转让时价格为150万元，与转让房地产有关各种税金共计8.325万元。根据所给资料，回答下列问题（以万元为单位，保留小数点后两位）：（1）3月1日将土地使用权作价投资的税务处理是（）。A. 免缴土地增值税B.

应缴土地增值税75万元C.应缴土地增值税62.50万元D.应缴土地增值税37.50万元答案：A（2）4月2 3日转让房地产应缴纳的土地增值税为（）。A. 15万元B. 16.67万元C. 12.50万元D.11.27万元答案：C

4、某个人1997年6月因工作调动转让原居住的自有住房，房产于1993年8月以20万元的价格购入，购入时缴纳的契税1万元，其他各种费用1万元，转让获得收入40万元，支付各种税金共2.22万元（不包括个人所得税）。现在重建同样的房屋需50万元，经评估房屋为六成新。根据所给资料，回答下列问题（以万元为单位，保留小数点后两位）：（1）该个人转让自有住房应扣除金额是（）。A. 20万元B. 22万元C. 24.22万元D. 32.22万元答案：D（2）该个人应缴纳的土地增值税是（）。A. 3.5万元B. 6.1万元C. 1.17万元D. 4.55万元答案：C

5、某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为3000万元，开发该写字楼的支出项目为：支付土地出让金及相关费用200万元，房地产开发成本1000万元，管理费用与销售费用是100万元，利息支出200万元（可按转让项目分摊并提供金融机构证明），转让环节支付的营业税等税费共计166.5万元（其中含印花税1.5万元），该公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%.根据所给资料，回答下列问题（以万元为单位，保留小数点后两位）：（1）允许扣除的开发费用金额为（）。A. 200万元B. 300万元C. 260万元D. 360万元答案：C（2）允许扣除项目的金额是（）。A. 1865万元B. 1666.5万元C. 1665万元D. 1905万元答案：A （3）应缴的土地增值税为（）。A. 450.75万元B. 438万元C. 383.25万元D. 360.75万元答案：D

6、某房地产开发公司建造一幢普通标准住宅出售，出售总收入为1700万元，其支出项

目为：支付土地出让金及相关费用300万元，房地产开发成本800万元，利息支出为200万元，其中50万元为罚息（不能按收入项目准确分摊），转让环节支付的税金共为94.35万元（含印花税0.85万元），该省规定的房地产开发费用的扣除比例为10%.根据所给资料，回答下列问

题（以万元为单位，保留小数点后两位）：（1）允许扣除的开发费用为（）。A. 200万元B. 150万元C. 60万元D. 110万元答案：D（2）允许扣除项目的总额为（）。A. 1394.35万元B. 1523.5万元C. 1564.35万元D. 1470万元答案：B（3）销售普通标准住宅的税务处理是（）。

A. 免缴土地增值税

B. 应缴土地增值税91.70万元

C.应缴土地增值税69万元

D.应缴土地增值税52.95万元答案：A

7、某房地产开发企业出售一栋住宅楼，全部收入为1000万元（含依据有政府规定而单独在价外代收的各种费用共50万元），其支出为：房地产开发成本为400万元，支付土地出让金10 0万元，利息支出50万元（可按项目准确分摊并提供金融机构证明），转让环节支付的营业税等税费为52.75万元（含印花税5000元），其他房地产开发费用的扣除标准为5%.根据所给资料，回答下列问题（以万元为单位，保留小数点后两位）：（1）房地产开发费用扣除金额是（）。

A. 25万元

B. 75万元

C. 50万元

D. 85万元答案：B（2）允许扣除的项目总额为（）。A. 727. 25万元B. 727.75万元C. 677.75万元D.677.25万元答案：A（3）应缴纳的土地增值税额为（）。

A. 90.01万元

B. 57.83万元

C. 66.83万元

D. 75.83万元答案：C

8、某房地产开发企业转让一幢房产，向税务机关申报的收入总额为800万元，房地产评估的正常交易价格为1000万元，纳税人无正当理由，其法定扣除项目金额共计为400万元。根据所给资料，回答下列问题（以万元为单位，保留小数点后两位）：（

1）转让房地产的增值额为（）。A. 600万元B. 400万元C. 500万元D. 300万元答案：A（2）转让房地产应缴纳的土地增值税额为（）。A. 200万元B. 160万元C. 220万元D. 240万元答案：D

9、某房地产开发公司建造普通标准住宅出售，销售收入1400万元，已知该公司取得土地使用权支付的金额为10万元，支付有关拆迁补偿费30万元，支付前期开发15万元，支付建筑安装工程费450万元，支付基础设施费100万元，支付开发间接费20万元，销售此楼时缴纳的有关税金共为77.7万元（含印花税0.7万元），允许扣除的房地产开发费用共为60万元。根据所给资料，回答下列问题（以万元为单位，保留小数点后两位）：（1）房地产开发成本金额是（）。A. 450万元B. 550万元C. 615万元D. 600万元答案：C（2）允许扣除的项目金额为（）。A. 887万元B. 810万元C. 810.70万元D.762万元答案：A（3）应缴纳的土地增值税额为（）。A. 188.50万元B. 160.85万元C. 203.70万元D. 155.50万元答案：B

10、某房地产开发公司建造商用楼出售，取得销售收入5000万元，公司缴纳了有关税金（营业税税率为5%，印花税税率为0.05%，城建税税率为7%，教育费附加为3%），已知该公司取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为500万元，房地产开发成本为1 500万元，房地产开发费用中的利息支出为120万元（支付的集资款利息，比按同期银行贷款利率计算的利息多出10万元），该公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%.根据所给资料，回答下列问题（以万元为单位，保留小数点后两位）：（1）允许扣除的房地产开发费用为（）。A. 220万元B. 210万元C. 200万元D. 100万元答案：B（2）允许扣除的项目金额合计为（）。A. 2885万元B. 2485万元C. 2765万元D.2775

万元答案：A（3）应缴纳的土地增值税额为（）。A. 881.75万元B. 805.75万元C. 751.25万元D. 70

1.75万元答案：D

五、综合题

1、某房地产开发企业建造并出售了一幢写字楼，取得销售收入1000万元（营业税税率5%，城市维护建设税税率7%，教育费附加为3%）。该公司为建造该写字楼支付的地价款为100万元，建造该写字楼花费的房地产开发成本200万元（注：该公司因同时建造别的商品房，不能按该写字楼计算分推银行贷款利息支出）。该公司所在地政府规定的费用扣除比例为10%。计算该公司转让该写字楼应纳的土地增值税。答案：(一) 确定转让房地产收入为1000万元.(二)确定转让房地产的扣除项目金额⑴取得土地使用权所支付的金额为100万元.⑵房地产的开发成本为200

万元.⑶与转让房地产有关的费用为:(100+200)×10%=30（万元）⑷与转让房地产有关的税金为：1000×5%×(1+7%+3%)=55(万元)⑸从事房地产开发的加计扣除为:(100+200)×20%=60(万元)⑹扣除项目金额为:100+200+30+55+60=445(万元)(三)转让房地产增值额为:1000-445=555(万元) (四)增值额与扣除项目金额的比率为:555÷445=125%(五)应纳土地增值税税额为：555×50%-44 5×15%=210.75（万元）

2、某房地产开发公司与某单位于1997年正式签订一写字楼转让合同，取得转让收入15000万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金（营业税税率5%，城市维护建设税税率7%，教育费附加征收率为3%，印花税税率为0.5‰）。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家缴纳的有关费用3000万元；投入房地产开发成本4000万元；房地产开发费用中的利息支出为1 200万元（不能按转让房地产项目计算分推利息支出，也不能提供金融机构证明）。另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。

答案：(一) 确定转让房地产收入为15000

万元.(二)确定转让房地产的扣除项目金额⑴取得土地使用权所支付的金额为3000万元.⑵房地产的开发成本为4000万元.⑶与转让房地产有关的费用为:(3000+4000)×10%=700（万元）⑷与转让房地产有关的税金为：15000×5%(1+7%+3%)=825(万元)⑸从事房地产开发的加计扣除为:(3000+4000)×20%=1400(万元)⑹扣除项目金额为:3000+4000+700+825+1400=9925(万元)(三)转让房地产增值额为:15000-9925=5075(万元)(四)增值额与扣除项目金额的比率为:5075÷9925=51%(五)应纳土地增值税税额为：5075×40%-9925×5%=1533.75（万元）

3、1995年10月，某单位（非房地产开发单位）转让办公楼一幢，共取得转让收入10000万元，公司即按税法规定缴纳了营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税（税率分别为5%、7%、3%、0.5‰）。已知该单位为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关税费2000万元；投入房地产开发成本3000万元；房地产开发费用中的利息支出为500万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融证明），但其中50万元属于加罚利息。另知该单位所在地当地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。该单位在申报缴纳土地增值税时作如下计算：⑴扣除项目金额=2000+3000+500+（2000+3000）×5%+10000×5%+10000×5%×（7% +3%）+（2000+3000）×20%=7300（万元）⑵增值额=10000-7300=2700（万元）⑶增值额与扣除项目金额的比率为:2700÷7300=37%⑷应纳土地增值税税额=2700×30%=810（万元）请依据《土地增值税暂行条例》及有关规定，具体分析该单位计算缴纳的土地增值税是否正确，如不正确，请指出错误之处，并列出步骤计算应纳的土地增值税税额。

答案：⑴不正确⑵错误之处有三个：①加罚的利息不能扣除，却扣除。②印花税可以扣除却未扣除。③非房地产开发单位不能加计20%的扣除。⑶计算应纳的土地增值税税额：①扣除项目金额=2000+3000+（500-50）+（2000+3000）×5%+10000

×5%+10000×5%×（7%+3%）+10000×0.5‰=6255（万元）②增值额=10000-6255=3745（万元）③增值额与扣除项目金额的比率=3745/6255=60%④应纳土地增值税税额=3745×40%-6255×5%=1185.25（万元）

4、1995年1月31日，载房地产开发公司转让写字楼一幢，共取得转让收入5000万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金（营业税税率5%，城市维护建设税等其他税金共计25万元）。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按统一规定缴纳的有关费用500万元；投入的房地产开发成本为1500万元；房地产开发费用中的利息支出为120万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融证明），经按工商银行同类同期贷款利率计算的利息多出10万元。另知公司所在地政府规定的其他心地产的开发费用的计算扣除比例为5%，计算该公司转让此楼应纳的土地增值税。答案：⑴确定转让房地产的收入。转让房地产收入5000万元。⑵确定转让房地产的扣除项目的金额：取得土地使用权权所支付的金额为500万元。房地产的开发成本为1500万

元。房地产开开发费用为：（120-10）+（500+1500）×5%=210（万元）与转让房地产有关的税金为：5000×5%+25=275（万元）从事房地产开发的加计扣除为：（500+1500）×20%=400（万元）扣除项目金额合计为：500+1500+210+275+400=2885（万元）⑶计算转让房地产的增值额：5000 -2885=2115（万元）⑷计算增值额与扣除项目金额的比率：2115/2885=73%⑸计算应纳的土地增值税额：应纳土地增值税额=2115×40%-2885×5%=701.75（万元）

5、某市宏志房地产开发公司参与开发市内新区建设项目，建成后的普通标准住宅销售收入5000元，综合楼收入18000万元，公司按税法规定缴纳了销售环节各项有关税金及教育费附加（教育费附加征收率3%，印花税忽略不计）。公司取得土地使用权所支付的金额为2000万元，其中建造普通标准住宅占用土地支付的金额占全部支付金额的1/4。公司分别计算了普通标准住宅和综合楼的开发成本及开发费用，普通标准住宅增值额占扣除项目金额的18%；综合楼开发成本为6000万元。另知该公司不能提供金融机构贷款证明，当地省人民政府规定允许扣除的房地产开发费用计算比例为10%。计算该公司应纳的土地增值税。答案：建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。⑴计算扣除项目金额：取得土地使用权时报支付的金额=2000×（1-1/4）=1500（万元）支付开发成本=6000（万元）扣除税金=18000×5%×（1+7%+3%）=990（万元）应计开发费用=

（1500+6000）×10%=750（万元）加计扣除费用=（1500+6000）×0%=1500（万元）扣除项目金额合计=1500+6000+990+750+1500=10740（万元）⑵增值额=18000-10740=7260（万元）⑶增值额占扣除项目的比率=7260/10740=68%⑷应纳土地增值税额=7260×40%-10740×5%=2367（万元）

6、某房地产开发公司，开发建设住宅楼和其他房产。1992年１月立项投资开发，1993年2月转让住宅楼200m2 ，写字楼5000m2 。1994年４月出售普通住宅3000m２，取得转让收入3 50万元，转让写字楼4000m２，取得转让收入800万元（营业税税率５％，城建税７％，教育费附加３％），该公司立项时，支付了400万元的地价款，建设住宅楼发生开发成本150万元，建写字楼开发成本为200万元（该公司不能准确分摊利息支出，开发费用按现行政策执行），试计算该公司转让房地产应交纳土地增值税？

解：１住宅楼：（１）９３年２月转让住宅楼和写字楼，按规定五年内首次转让免税。

（２）分摊地价款，按建筑面积分摊：分摊比率＝400 ×100％＝5.72％

3000+4000住宅楼分摊地价款3000×5.72％＝171.2万元写字楼分摊地价款4000×５.７２％＝228.8万元住宅楼转让收入350万元，扣除项目：Ａ支付地价款１７１.２万元；Ｂ开发成本１５０万元Ｃ开发费用（１７１.２+１５０）×１０％＝３２.１２万元Ｄ加计扣除为（１７１.２+１５０）×２０％＝６４.２４万元Ｅ已交税金：营业税３５０×５％＝１７.５万元；城建税１７.５×７％＝１.２２５万元教育费附加１７.５×３％＝０.５２５万元，共计１９.２５万元共计扣除合计４３６.８１万元，增值额３５０—４３６.８１＝—８６.８１万元，无增值，按规定不纳税。

２写字楼：（１）转让收入８００万元；（２）扣除项目：Ａ地价款２２８.８万元；Ｂ开发成本２００万元；Ｃ开发费用（２２８.８+２００）×１０％＝４２.８８万元；Ｄ加计扣除４２８.８×２０％＝８５.７６万元Ｅ税金４０+２.８+１.２＝４４万元小计扣除６０１.４４万元。（３）增值额８００－６０１.４４＝１９８.５６万元，增值率３３.０１％，税率３０％。

（４）应纳土地增值税为１９８.５６×３０％＝５９.５７万元

７、新华房地产开发公司１９９５年出售普通住宅１００００m２，转让收入２１００万元，为建造此住宅楼，支付了７５０万元地价款，发生开发成本５００万元，该公司有银行贷款利息证明，利息支出８万元，其它开发费用按政策规定执行，该公司１９９５年应纳的土地增值税是多少？答案：（１）转让收入２１００万元；（２）扣除项目：Ａ支付的地价款７５０万元；Ｂ开发成本５００万元；Ｃ开发费用８+（７５０+５００）×５％＝８+６２.５＝７０.

５万元Ｄ已交的税金：营业税２１００×５％＝１０５万元；城建税１０５×７％＝７.３５万元；教育费附加１０５×３％＝３.１５万元共计税金１１５.５万元。Ｅ房地产开发企业加计扣除（７５０+５００）×２０％＝２５０万元；扣除项目合计７５０+５００+７０.５+１１５.５+２５０＝１６８６万元。（３）增值额２１００—１６８６＝４１４万元；增值率＝４１４÷１６８６×１００％＝２４.５％（４）适用税率３０％；（５）应纳土地增值税４１４×３０％＝１２４.２万元８、兴盛实业总公司在２００００平方米土地上开发房地产，其支付土地出让金１５００万元，该公司在这块土地上建两种楼房，建商场占地１２０００平方米，建筑面积３００００平方米，另一种是公寓，占地８０００平方米，建筑面积１５０００平方米，商场已出售，公寓未转让，那么，按不同计算分摊办法商场应分摊土地出让金是多少？

答案：（１）按转让土地使用权面积分摊商场应分摊的土地出让金为１５００÷２００００×１２０００＝９００万元。

（２）按建筑面积分摊商场应分摊的土地出让金为１５００÷（３００００+１５０００）×３００００≈１０００万元

９、胜利纺织厂建成普通住宅对外销售。９４-９５年度分别转让普通住宅２０００m２和５０００m２，而转让收入分别为１９２万元、５００万元。两年内共支付地价款２１０万元，９４-９５年度发生开发成本８３万元和１７０万元，两年均不能提供银行证明或准确分摊利息支出。其它开发费用及营业税等三项税费率，按现行政策执行，试分别计算两年应纳土地增值税。

答案：1、1994年应纳土地增值税（１）转让收入１９０万元（２）扣除项目合计１６７.７５万元Ａ分摊地价款为：２１０÷（２０００+５０００）×２０００＝６０万元Ｂ开发成本８３万元Ｃ开发费用（６０+８３）×１０％＝１４.３万元Ｄ税金营业税１９０×５％＝９.５万元；城建税９.５×７％＝０.６６５万元；教育费附加９.５×３％＝０.２８５万元共计税金１０.４５万元。Ｅ增值额１９０－１６７.７５＝２２.

２５万元增值率２２.２５÷１６７.７５×１００％＝１３.２％转让普通标准住宅，增值额不超过２０％的，免税。所以１９９４年不交土地增值税。2、1995年应纳土地增值税（１）转让收入５００万元（２）扣除项目合计Ａ分摊的地价款２１０÷（２０００+５０００）×５０００＝１５０万元Ｂ开发成本１７０万元Ｃ开发费用（１５０+１７０）×１０％＝３２万元Ｄ税金营业税５００×５％＝２５万元；城建税２５×７％＝１.７５万元；教育费附加２５×３％＝０.７５万元共计税金２７.５万元。（３）增值额５００－３７９.５＝１２０.５万元增值率１２０.５÷３７９.５×１００％＝３１.７５％适用税率３０％（４）应纳税额１２０.５×３０％＝３６.１５万元

10、某企业出售一栋旧有办公楼，按规定必须评估出旧的办公楼价格和扣除项目金额。按现市场情况，建成同类、同结构、同标准办公楼完全价值为１８００万元，该楼按规定已提折旧６５０万元，重置成本１７００万元，且有六成新。以上评估，经主管税务部门确认，试计算该企业应缴纳的土地增值税？答案：（１）旧有办公楼价格＝１８００－６５０＝１１５０万元（２）旧房评估成本价格１７００×６０％＝１０２０万元（３）已交税金营业税１１５０×５％＝５７.５万元；城建税５７.５×７％＝４.０２５万元；教育费附加５７.５×３％＝１.７２５万元共计税金６３.２５万元。（４）增值额１１５０－１０２０－６３.２５＝６６.７５万元增值率６６.７５÷１０８３.２５×１００％＝６.１６％适用税率３０％（５）应纳税额６６.７５×３０％＝２０.０３万元11、某县经上级政府批准需要建新县城、搬迁旧县城，为迁址转让旧县城的房地产收入５０００万元，新区内某一房地产开发企业建成一栋写字楼，支付地价款６０万元，取得转让收入６００万元，发生开发成本２００万元，开发费用中有银行证明，利息支出为５万元（其他开发费和已交税金按现行政策执行）计算该房地产开发企业的应纳税额？

答案：１按政策规定，为建设新县城，转让旧有房地产得到收入免税。

２新区内房地产开发企业转让房地产按规定征税。（１）转让收入600万元；（２）扣除项目：Ａ支付地价款60万元；Ｂ开发成本200万元；Ｃ开发费用５+（60+200）×５％＝18万元；Ｄ已交税金：营业税600×５％＝30万元；城建税30×７％＝２.１万元；教育费附加30×３％＝0.9万元；共计税金33万元；Ｅ开发企业加计20％扣除：（60+2 00）×20％＝52万元（３）增值额600－363＝237万元增值率237÷363×100％＝65.29％适用税率40％（４）应纳税额237×40％－363×５％＝94.8－18。15＝76.65万元

12、某房地产开发公司开发两片小区，其中甲小区于1993年10月3日签订房产转让合

同，以分期付款方式将房产全部出售出去，依合同规定1993年10月5日收到第一笔售房款共300万元，1994年12月15日收到第二笔款项共500万元，1995年10月30日收到最后一笔款项共400万元。乙小区于1993年10月签订房产开发合同，并于1993年12月投入“三通一平”资金共100万元，第一幢房屋于1997年8月建成并于1997年9月全部销售，取得售房款2500万元，1998年1月31日销售第二幢房屋取得售房款6000万元，1998年将最后一幢房屋销售出去取得售房款3000万元，已知企业取得甲、乙小区的土地使用权支付的费用分别为100万元和1000万元，甲小区开发成本为400万元，销售环节缴纳与售房有关的税款共计66万元，乙小区三幢房屋的开发成本分别为800万元、3000万元和1600万元，三幢房屋销售时缴纳与销售房屋有关的税金分别为110万元、430万元和165万元，三幢房屋的建筑面积分别为20000平方米、50000平方米和30000平方米，该公司利息支出不能准确按项目计算分摊，该地政府规定允许扣除的房地产开发费用为10%.（1）该公司1994年应缴的土地增值税税额为（）。A. 157.8万元

B. 65.75万元

C. 52.6万元

D. 0答案：B（2）该公司1995年应缴的土地增值税税额为（）。A.

52.6

万元B. 157.8万元C. 78.9万元D. 0 答案：A（3）该公司1997年应缴的土地增值税税额为（）。A. 147万元B. 128.8万元C. 118.5万元D. 0 答案：D（4）该公司1998年应缴的土地增值税税额为（）。A. 336万元B. 109.5万元C. 445.5万元D. 0 答案：D（5）该公司销售乙小区（）。A纳税义务发生时间为1993年10月3日B纳税义务发生时间为1993年10月5日C纳税义务发生时间为1995年10月30日D纳税义务发生时间为1994年12月15日E 没有发生纳税义务答案：E13、某房地产开发公司与某外资企业签订售房合同，将一幢房屋销售给该外资企业，收到通过银行转帐的款项400万元，双方另外签署补充协议，由外资企业以一块土地使用权作价100万元交给房地产开发公司以弥补房款不足部分，房地产开发该幢房屋开发成本200万元，支付土地出让金及相关费用共100万元，其对利息支出不能准确分摊，交易发生后，双方缴纳了有关税金（营业税税率5%，城建成税税率7%，教育旨费附加3%，印花税5‰，契税5%）。外资企业取得土地使用权支付的金额为50万元，并缴纳了契税，该块土地尚未开发即转让给房地产开发公司，该地规定的房地产开发费用的扣除比例为10%。(1)该外资历企业应缴（）。A土地增值税B契税C营业税D印花税E 城市维护建设税(2)该房地产开发公司应缴纳（）。A土地增值税B契税C营业税D印花税 E 城市维护建设税(3) 该房地产开发公司应缴纳土地增值税税额为（）。A24.75万元B24.675万元C0D18.75万元E17.25万元(4)该外资企业应缴纳土地增值税税额为（）。Ａ12.9775万元Ｂ12.6625万元Ｃ13.675万元Ｄ11.6275万元Ｅ11.5375万元(5)该项交易中外资企业转让的土地使用权（）。A需经房地产评估机构评估其价格并送交房地产管理理部门审核B可直接冲减购进房产的价格C需计入外资企业的营业收入D可直接冲减房地产开发公司的销售收入。答案：（1）ABCD（2）ABCDE（3）C（4）C（5）C14、某房地产开发公司发生以下业务：①、４月１日将折旧还建的住房一批交给折迁户，该批房屋造价为２００万元；②、销售一幢住宅楼，由银行向买房者提供５年五成贷款，年利润为１０％，房屋销售价格为１６００万元，收到售房款为８００万元；③、将一幢房屋抵偿银行债务５００万元；④、签订合同以一幢房屋作抵押获得某金融机构贷款３００万元。（１）第①笔业务中的２００万元应计入该企业的（）。A、房产转让收入B、房地产开发成本C、房地产开发费用D、取得土地使用权支付的金额（２）第②笔业务中购房者支付的利息应（）。A、计入房产销售收入B、计入其他业务收入C、计入营业外收入D、冲减财务费用E、

不计入房产销售收入（３）第③笔业务中该公司（）。A、应缴纳土地增值税B、可免缴土地增值税C、不是土地增值税的纳税人D、可减半缴纳土地增值税（４）在第④笔业务中该公司（）。A、在房产抵押后即应缴纳土地增值税B、在房产抵期间不缴纳土地增值税C、土地增值税纳税义务发生时间为抵押合同签订之日D、在房屋产权发生变更之前没有发生纳税义务（５）在第④笔业务中，该企业应缴（）。A、土地增值税B、企业所得税C、印花税D、契税E、营业税答案：（1）BD（2）E（3）A（4）BD（5）C15、某私人以50万元转让自用6年的住房，房屋原价为20万元，购买时缴纳各种税

费1万元，经评估住房完全重置成本价格为50万元，成新度为六成新生，转让时缴纳的与转让房产相关的各种税费2.765万元，评估费用为1万元。（1）完全重置成本价格是（）。A 按转让时建材价格和人工费用计算的B 按建造时的建材价格和人工费用计算的C 按转让时的土地使用权市场价格计算的D 按建造时的土地使用权市场价格计算的（2）2.765万元税金中包括（）。A 营业税B 土地增值税C 个人所得税D 印花税E 契税（3）成新度为六成是指（）。A 房产残值为30万元B 房产已提折旧20万元C 房产已提折旧8万元D 房产评估价格为30万元E 旧房产的价格为30万元（5）该个人应缴纳的土地增值税额为（）。A 4.86 万元B 4.56万元C 5.16万元D 6万元E 0答案：（1）AC（2）AD（3）D（4）A（5）E

土地增值税试题卷与答案

土地增值税试题 一、单项选择题 1、下列项目中,属于土地增值税免税范围的就是( )。 A、建造普通标准住宅出售,增值额超过扣除项目金额之与20％的 B、个人之间互换自有居住用房地产的 C、企业对外出租办公楼 D、企事业单位转让旧房 2、根据我国《土地增值税暂行条例》的规定,我国现行的土地增值税适用的税率就是( )。 A、比例税率 B、超额累进税率 C、定额税率 D、超率累进税率 3、下列不属于计算土地增值税时的房地产开发成本的就是( )。 A、取得土地使用权所支付的金额 B、前期工程费 C、建筑安装工程费 D、基础设施费 4、对房地产企业成片受让土地分期分批开发、转让房地产以及采取预售方式出售商品房的,土地增值税采取先按比率预征,然后清算的方法。东部地区省份预征率不得低于( )。 A、1% B、2% C、3% D、1、5% 5、出售旧房及建筑物计算土地增值税的增值额时,其扣除项目金额中的旧房及建筑物的评估价格应按( )计算。 A、账载余额 B、重置成本 C、账载原值乘以成新度折扣率 D、重置成本价乘以成新度折扣率 6、个人之间互换自有居住用房地产,经当地税务机关核实,可以( )。 A、免征土地增值税 B、不征收土地增值税 C、减半征收土地增值税 D、按照正常计税规则征收土地增值税

7、我国土地增值税的计算采用的税率类型属于( )。 A、三级超率累进税率 B、四级超率累进税率 C、五级超额累进税率 D、七级超额累进税率 8、计算土地增值税时,纳税人如果不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出的,其房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之与的( )计算扣除。 A、10%以内 B、12%以内 C、15%以内 D、30%以内 9、税法规定,纳税人转让旧房的,应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款与按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。评估价格须经( )确认。 A、海关 B、财政机关 C、当地税务机关 D、省、自治区、直辖市人民政府 10、因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产( )。 A、免征土地增值税 B、减半征收土地增值税 C、酌情准予减征或免征土地增值税 D、按照规定的税率与速算扣除数征收土地增值税 11、非房地产开发公司应自签订房地产转让合同之日起( )内,向房地产所在地的主管税务机关办理土地增值税的纳税申报。 A、7日 B、10日 C、15日 D、30日 12、法人企业转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不在一地的,应( )申报缴纳土地增值税。 A、向销售方机构所在地的主管税务机关 B、向购买方机构所在地的主管税务机关 C、向房地产的坐落地的主管税务机关 D、向合同签订地的主管税务机关 13、房地产开发企业取得销售(预售)许可证满( )仍未销售完毕的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

土地增值税清算报告模板

×××公司“×××”项目土地增值税清算鉴证情况汇报 一、基本情况 （一）×××公司基本情况 （二）“×××”项目基本情况 1、规划部门规划批复情况 （1）“×××”项目位于海口市滨海大道以北，属停缓建项目。该项目是续建原1993年6月报建，1993年9月动工兴建的“×××”项目，“×××”系原项目“×××”，2001年8月31日海口市城规函[2001]246号和249号批复为停缓建工程。并经税务部门批准享受停缓建项目减免税政策。 （2）该项目于2005年7月取得的土地使用证，证号为“海口市国用[2005]第002146号”，取得的使用 权面积为7,平方米方米，其土地使用权转让合同总金额为5,600,元。地类（用途）为城镇混合住宅用地。 （3）2004年取得的编号为号的建设用地规划许可证，系原“×××”的用地规划，该用地内E座规划用 地面积为5682.23平方米，规划指标容积率，F座规划用地面积3027.98平方米，容积率，该用地为三家单11

位共有不可分割，因此统一规划建设。规划用地性质为商业办公居住用地。吉欣公司未再取得单独的建设用地规划许可证。 （4）2008年7月取得建设工程规划许可证，批建两栋地上30层，地下1层的框剪结构商住楼，总建筑面积为：地上41688.84平方米，地下4425.70平方米。 （5）2006年5月31日取得E座建筑工程施工许可证, 2006年3月28日取得F座建筑工程施工许可证。 2、项目开工竣工日期： 项目开工日期2006年4月，竣工日期2007年10月。2008年4月30日取得海南省建筑工程竣工验收备案证。 3、容积率 实际综合容积率为：7,=。 4、销售期间 2006年1月3日取得“××ד及地下室房产预售许可证，并开始销售，该项目销售期间为：2006年1月至2010年11月。 二、主要指标 建筑面积可售面积已售面积可售套数已售套数销售收入均价 22

增值税会计处理规定试题及答案

增值税会计处理规定 一、单选题 1、下列应计入“应交税费”二级科目的是（）。 A、待抵扣进项税额 B、进项税额 C、销项税额抵减 D、已交税金 【正确答案】A 【您的答案】 2、一般纳税人按现行增值税制度规定准予减免的增值税额，计入“应交税费——应交增值税”下的（）。 A、进项税额 B、减免税款 C、销项税额 D、待转销销项税额 【正确答案】B 【您的答案】 3、小规模纳税人需在“应交税费”科目下设置的明细科目是（）。 A、进项税额 B、抵减税额 C、待认证进项税额 D、应交增值税 【正确答案】D 【您的答案】 4、小规模纳税人购买物资、服务、无形资产或不动产，取得增值税专用发票上注明的增值税应计入相关成本费用或资产，不通过“应交税费——应交增值税”科目核算。（）。 A、应交税费——应交增值税 B、相关成本费用或资产 C、进项税额 D、待抵扣进项税额 【正确答案】B 【您的答案】 5、按照现行增值税制度规定，境外单位或个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，增值税扣缴义务人为（）。 A、购买方 B、销售方 C、中介机构

D、不缴纳税款 【正确答案】A 【您的答案】 6、企业发生税法上视同销售的行为，应当按照企业会计准则制度相关规定进行相应的会计处理，并按照现行增值税制度规定计算的销项税额，借记“应付职工薪酬”、“利润分配”等科目，贷记（）。 A、应交税费——应交增值税（销项税额） B、应交税费——待认证进项税额 C、应交税费——地抵扣进项税额 D、抵减税款 【正确答案】A 【您的答案】 7、一般纳税人提供劳务派遣服务，可以按照《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）的有关规定，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照一般计税方法计算缴纳增值税；也可以选择差额纳税，以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按照简易计税方法依（）的征收率计算缴纳增值税。 A、10% B、3% C、5% D、20% 【正确答案】C 【您的答案】 8、选择差额纳税的纳税人，向用工单位收取用于支付给劳务派遣员工工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金的费用，可以开具（）。 A、收据 B、普通发票 C、专用发票 D、付款单 【正确答案】B 【您的答案】 9、金融商品的买入价，可以选择按照加权平均法或者移动加权平均法进行核算，选择后（）个月内不得变更。 A、12 B、6 C、24 D、36

土地增值税清算报告

土地增值税清算报告 土地增值税清算鉴证报告规范要求 一、鉴证报告正文样本 土地增值税清算鉴证报告 **鉴字[**]**号 ***(委托单位): 我们接受委托，于****年**月**日至****年**月**日对(被鉴证单位)**项目土地增值税进行鉴证审核。(被鉴证单位)的责任是对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性和完整性负责。我们的责任是对该项目土地增值税清算所有重大事项的合法性、合规性和准确性发表鉴证意见。 在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》和《江苏省土地增值税鉴证业务规程》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。 经审核，我们认为:(被鉴证单位)**项目已具备土地增值税清算条件，截至 ****年**月**日该项目的收入总额、扣除项目金额、土地增值税税额分别为: 1(收入总额:****元; 2(扣除项目金额:**** 元; 3(增值额:**** 元; 4(增值率(增值额与扣除金额之比):****%; 5(适用税率:****%; 6(应缴土地增值税税额:**** 元; 7(已缴土地增值税税额:**** 元;

8(应补缴土地增值税税额:**** 元。 本鉴证报告仅供贵公司向主管税务机关报送土地增值税清算审批之用，不得作为其他用途。非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。 1 *********税务师事务所 (盖章) 税务师事务所所长(签名或盖章) 中国注册税务师:(盖章) 地址: 报告日期:*****年**月**日附件: 1、土地增值税清算鉴证报告说明; 2、土地增值税纳税申报鉴证主表及其明细项目审核表。具体包括: (1)土地增值税清算税款鉴证主表; (2)与收入相关的面积审核调整明细表(附表一); (3)转让土地使用权、房地产销售收入审核调整明细表(附表二); (4)扣除项目及成本结转审核汇总表(附表三); (5)转让土地使用权、销售房地产有关税费审核调整明细表(附表四); (6)土地增值税缴纳情况审核汇总表(附表五); 3、税务师事务所执业资格证书复印件。 2 二、土地增值税清算鉴证报告说明样本及披露要求 (一)企业基本情况 1、成立日期: 2、税务登记证号: 3、地址:

最新土地增值税税率表

最新土地增值税税率表 一、土地增值税的特点： 1、在房地产转让环节征收； 2、以房地产转让实现的增值额为计税依据； 3、征税范围比较广； 4、采用扣除法和评估法计算增值额; 5、实行超率累进税率。 二、土地增值税的纳税人： 增值税纳税人是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。土地增值税的纳税义务人不论法人与自然人；不论经济性质；不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人；不论部门。 三、土地增值税的税率： 1、不超过50%的部分税率为30%； 2 超过50%的部分税率为40%；

3 超过100%至200%的部分的税率为50%； 4 超过200%的部分的税率为60%。 四、土地增值税的征税范围： 1、征税范围的一般规定： (1)土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地使用权的不征税(国家才是所有者，才能出让)； (2)土地增值税既对转让土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税； (3)土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。 2、征税范围的具体和特殊规定 (1)以房地产进行投资联营 以房地产进行投资联营一方以土地作价入股进行投资或者作为联营条件，免征收土地增值税。其中如果投资联营的企业从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资联营的就不能暂免征税。 (2)房地产开发企业将开发的房产转为自用或者用于出租等商业用途，如果产权没有发生转移，不征收土地增值税。 (3)房地产的互换，由于发生了房产转移，因此属于土地增值税的征税范围。但是对于个人之间互换自有居住用房的行为，经过当地税务机关审核，可以免征土地增值税。 (4)合作建房，对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;但建成后转让的，应征收土地增值税。 (5)房地产的出租，指房产所有者或土地使用者，将房产或土地使用权租赁给承租人使用由承租人向出租人支付租金的行为。房地产企业虽然取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让，因此，不属于土地增值税的征税范围。 (6)房地产的抵押，指房产所有者或土地使用者作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。这种情况下房产的产权、土地使用权在抵押期间并没有发生权属的变更，因此对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。 (7)企业兼并转让房地产，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，免征收土地增值税。

土地增值税习题

土地增值税练习题 一、判断题 纳税人转让旧房及建筑物时,为确定房地产的评估价值而发生的评估费用,允许在计算土地增值税时予以扣除。(∨) 1、土地增值税的纳税人为转让土地使用权、地上的建筑物及 其附着物并取得收入的单位和个人。(×) 2、《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定,纳税人转让 房地产取得的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益,但不包括实物收入。(×) 3、对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的,在计算增 值税额时不允许扣除代收费用。(∨) 4、对于个人购入房地产再转让按发票所载金额并从购买年 度起至转让年度止每年加计5%计算的,对其在购入时已缴纳的契税,准予作为“转让房地产有关的税金”予以扣除。(∨) 5、对于个人购入房地产再转让按旧房及建筑物的评估价计 算扣除的,对其在购入时已缴纳的契税,不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。(∨) 6、房地产开发企业代收的费用一律并入转让房地产收入计 征土地增值税。(×)

7、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励,应在房 产移交使用时视同销售房地产。(×) 8、房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施, 建成后产权属于全体业主所有的,不计算收入,其成本、费用也不得扣除。(×) 10、个人将房地产赠与他人的应视同销售不动产征收土地使用税。(×) 二、单选题 1、税务机关不应按照房地产评估价格对纳税人计算征收土地增值税的情形是 (A) A.纳税人不进行土地增值税纳税申报的 B.纳税人提供的扣除金额不实 C.纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格 D.纳税人人转让房地产的成交价格低于房地产评估价格有无正当理由 2、根据土地增值税有关规定,纳税人提供扣除项目金额不实的,在计算土地增 值税时,应按照(A) A.税务机关根据评估价格确定扣除项目金额 B.税务机关与纳税人协商价格扣除 C.市场同类房地产扣除项目平均价格扣除 D.房地产原值减除一定比例后的余值扣除

土地增值税计算例题,很有用哦

某房地产开发公司与某单位于2013年3月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入15000万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金（营业税税率5%，城建税税率为7%,教育费附加为3%，印花税税率为0.5‰）。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为3000万元；投入房地产开发成本为4000万元；房地产开发费用中的利息支出为1200万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,也不能提供金融机构证明）。请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。 （1）确定转让房地产的收入：转让收入为15000万元。 （2）确定转让房地产的扣除项目金额： ①取得土地使用权所支付的金额为3000万元 ②房地产开发成本为4000万元 ③房地产开发费用为： （3000+4000）×10%=700（万元） ④与转让房地产有关的税金为: 15000×5%+15000×5%×7%+15000×5%×3%=825（万元） ⑤从事房地产开发的加计扣除为： （3000+4000）×20%=1400（万元） ⑥转让房地产的扣除项目金额为： 3000+4000+700+825+1400=9925（万元） （3）计算转让房地产的增值额: 15000-9925=5075（万元） （4）计算增值额与扣除项目金额的比率: 5075÷9925≈51.13% （5）计算应纳土地增值税税额： 应纳土地增值税=5075×40%-9925×5%=1533.75（万元）。 某工业企业转让一幢90年代建造的厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为7成新，按500万元出售，支付有关税费计27.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。 （1）评估价格＝600×70％＝420（万元） （2）允许扣除的税金27.5万元 （3）扣除项目金额合计＝420＋27.5＝447.5（万元） （4）增值额＝500－447.5＝52.5（万元） （5）增值率＝52.5÷447.5×100％＝11.73％ （6）应纳税额＝52.5×30％－447.5×0＝15.75（万元）

土地增值税试题

土地增值税测试题 一．单选 1． 下列各项中，应征收土地增值税的是（ ） A . 赠与社会公益事业的房地产 B . 个人出售自有住房 C . 抵押期满权属转让给债权人的房地产 D . 兼并企业从被兼并企业得到的房地产 【答案及解析】C，ABD属于土地增值税免税范围。参见财税 [1995]48号、财税[2008]137号 2． 房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许扣除的与转让房地产有关的税金是（ ） A . 营业税、印花税 B . 房产税、城市维护建设税 C . 营业税、城市维护建设税 D . 印花税、城市维护建设税 【答案及解析】C，允许扣除的税金是房屋土地流转环节发生的 税金，房产税是保有环节缴纳的税金，另外“房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。”不在与转让房地产有关的税金中扣除。（财税[1995]48号） 3． 下列各项中，应征收土地增值税的是（ ） A . 企业出售办公用房 B . 房地产开发公司为客户代建房产 C . 双方合作建房后按比例分配自用房产 D . 企业长期出租办公用房 【答案及解析】A，B、D没发生产权转移，C属于免税范围见财税[1995]48号 4． 在何种情况下，房地产开发费用按10%计算扣除（ ）

A . 凡不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的 B . 凡能按按照转让房地产项目计算分摊利息支出并提供金融机构证明的 C . 不论利息能否分摊或是否有金融机构的证明，开发费用一律按10%扣除 D . 利息支出以外的其他房地产开发费用划分不清的 【答案及解析】A，参见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 5． 土地增值税采用（ ） A . 超率累进税率 B . 超额累进税率 C . 比例税率 D . 定额税率 【答案及解析】A，参见《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 6． 选择土地增值税适用税率的依据是（ ） A . 转让房地产的收入额与扣除项目金额之比 B . 增值额与转让房地产的收入额之比 C . 增值额与扣除项目金额之比 D . 扣除项目金额与增值额之比 【答案及解析】C，参见《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 7． 对于不超过商业银行同类同期贷款利率据实列支的利息支出以外的其他房地产开发费用，按照取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和，在（ ）以内计算扣除 A . 3% B . 5%

土地增值税习题

一、单项选择题 1、下列关于土地增值税的说法，正确的有（B）。 A.增值额未超过扣除项目金额20%的房地产开发项目，均免征土地增值税 B.超过贷款期限的利息部分和加罚的利息，不允许在计算土地增值税时的房地产开发费用中扣除 C.某房地产公司将待售的一栋花园别墅赠送给某影视明星，由于该房地产公司未取得收入，则不缴纳土地增值税 D.对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，在计征土地增值税时按评估价扣除取得土地使用权支付的金额 2、2014年8月某房地产开发公司转让新建普通标准住宅一幢，取得转让收入2000万元，转让环节允许扣除税金合计110万元。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为800万元，房地产开发成本为400万元，利息支出200万元（能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，但其中有30万元属于超过贷款期限的利息）。另知，该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。该单位应缴纳土地增值税（D）万元。 A.292.5 B.133.5 C.142.5 D.0 解析：收入总额=2000(万元)，扣除项目金额=800+400+(200-30)+(800+400)×5%+110+(800+400)×20%=1780（万元）；增值额=2000-1780=220（万元），增值率=220÷1780×100%=12.36%<20%。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税 3、房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施，其成本费用不允许扣除的情况有（D）。 A.建成后产权属于全体业主所有的 B.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的 C.建成后有偿转让的 D.建成后产权属于房地产开发企业的 4、对房地产开发企业进行土地增值税清算，下列表述正确的是（A）。 A.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除 B.房地产开发企业将开发的部分房地产自用的，应按照规定清算土地增值税 C.在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出一律可以直接据实扣除 D.房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得超过房屋原值的10% 二、多项选择题 1、根据土地增值税清算的规定，下列说法正确的是（ACD）。 A.房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理 B.回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应作为房地产企业的销售收入 C.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费，在计算土地增值税时不得扣除 D.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，在计算土地增值税时不得扣除 2、以下项目在计算土地增值税时，可以扣除其成本费用的是（ACD）。 A.建成后产权属于全体业主所有的会所 B. 建成后待售的商业用房

2017年土地增值税税率表

2017年土地增值税税率表 注：纳税人建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。 ——财法字[1995]第6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条文 计算公式应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。计算方法和土地增值税预征率有别，土地增值税实行四级超率累进税率： 按照土地增值税税率表，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，土地增值税税率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，土地增值税税率为50%。 按照土地增值税税率表，增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告 为进一步做好营改增后土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)等规定，现就土地增值税若干征管问题明确如下： 一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。 为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据： 土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款 二、关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问 题 纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条规定执行。纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第六条规定执行。 三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题 (一)营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。 (二)营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税(以下简称“城建税”)、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。 其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。四、关于营改增前后土地增值税清算的计算问题

土地增值税练习题与答案

某房地产开发企业取得某块土地建造写字楼出售，2014 年发生的相关业务如下： （1）按照国家有关规定缴纳土地出让金4000 万元，缴纳相关税费160 万元； （2）写字楼开发成本3000 万元； （3）写字楼开发费用中的利息支出为300 万元（不能提供金融机构证明）； （4）写字楼竣工验收，通过销售取得收入13000 万元； （5）应扣除的相关税金为360.75 万元 ; （其他相关资料：该企业所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产 开发费用。） 要求：根据上述资料，计算回答以下问题： （1）企业计算土地增值税时应扣除的取得土地使用权所支付的金额； （2）计算土地增值税时应扣除的开发成本的金额； （3）计算土地增值税时应扣除的开发费用的金额； （4）企业计算土地增值税时应扣除的有关税金； （5）企业应缴纳的土地增值税。 （ 6）若销售收入为18000 万元，写字楼开发费用中的利息支出为300 万元（能提供金融机构证明），应缴纳土地增值税为多少？ 【答案】 （ 1）应扣除的土地使用权扣除额 =（ 4000+160） =4160（万元） （2）应扣除的开发成本扣除额 =3000（万元） （3）应扣除的开发费用扣除额 =（ 4160+3000）× 10%=716（万元） （4）应扣除的相关税金 =360.75 （万元） （5）加计扣除额 =(4160+3000)× 20%=1432（万元） （6）应扣除的费用总额 =4160 +3000+716+360.75+ 1432 =9668.75 （万元） 增值比例 =（13000-9668.75 ） /9668.75=34.45% 适用 30%的税率。 应纳土地增值税额=3331.25× 30%=999.375（万元） 300 万元（能提供金融机构证若销售收入为18000 万元，写字楼开发费用中的利息支出为 明），应缴纳土地增值税为： （ 1）应扣除的土地使用权扣除额 =（ 4000+160） =4160（万元） （2）应扣除的开发成本扣除额 =3000（万元） （3）应扣除的开发费用扣除额 =500 +（ 4160+3000）× 5%=858（万元） （4）应扣除的相关税金 =360.75 （万元） （5）加计扣除额 =(4160+3000)× 20%=1432（万元） （6）应扣除的费用总额 =4160 +3000+858716+360.75+ 1432 =9810.75 （万元） 增值比例 =（18000-9810.75 ） /9810.75=83.47% 适用 40%的税率，扣除系数5%。 应纳土地增值税额=8189.25× 40% --9810.75× 5% =3275.7-490.5=2785.16 （万元）

土地增值税清算报告修订版

土地增值税清算报告 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】

XXXX建设项目 技术咨询合同 （合同编号：） 项目名称： xxx小区建设项目土地增值税清算报告编制委托人： （甲方） 受托人：税务师事务所 （乙方） 签订时间： 2018 年月日 签订地点： 二〇一八年月日

技术咨询合同 合同编号： 委托人： 法定住址： 法定代表人： 职务： 委托代理人： 身份证号码： 通讯地址： 邮政编码： 联系人： 电话： 传真： 帐号： 电子信箱： 受托人： 法定住址： 法定代表人： 职务： 委托代理人： 身份证号码：

通讯地址： 邮政编码： 联系人： 电话 传真： 帐号： 电子信箱 依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国税收征收管理法》及其《实施细则》、《注册税务师管理暂行办法》、《国家税务总局关于印发注册税务师执业基本准则的通知》等规定，经双方协商一致，签订本合同，以资共同遵守。 一、委托事项 xxx房地产开发有限公司（以下简称委托人）委托 xxx税务师事务所（以下简称受托人）进行下述专项土地增值税清算报告编制： 完成委托方开发的石江景苑小区房地产项目土地增值税清算工作，并编制相应报告。本项土地增值税清算报告编制业务预定在月日至月日内完成。如有特殊情形可适当延长。 二、代理费用及支付方式 1．按照实际参加土地增值税清算报告编制工作的各级工作人员所耗用时间及现行事务所业务收费标准和地方政府有关规定，完成本项业务代理费

用为：人民币元（大写元），该费用包括受托人的编制费、差旅、食宿等全部费用，委托人不再支付其他任何费用。 2．委托人在土地增值税清算报告编制约定书签约时支付土地增值税清算报告编制费用总额的__50___％，即大写元，交付土地增值税清算报告并通过税务机关审核认定后支付剩余的土地增值税清算报告编制费用，即大写元。 3．如因土地增值税清算报告编制工作遇到特殊疑难重大问题，致使受托人增加土地增值税清算报告编制程序使实际土地增值税清算报告编制工作时间有较大幅度的增加，委托人可在了解实情后，视情况增加土地增值税清算报告编制费用。 4．土地增值税清算报告编制过程中因委托人原因，中止土地增值税清算报告编制，受托人不退土地增值税清算报告编制费。 5.受托人开具普通发票后，经委托方核验发票合格后通过网银转账的方式进行支付，委托人通过网银转账方式将相应款项支付至受托人账户后即视为委托人已完成支付义务。因受托人迟延开票或开具的发票不符合规定等原因产生的任何法律风险委托方不承担任何责任。 三、鉴证责任与土地增值税清算报告编制责任 1．委托人承担鉴证责任（管理当局的责任），即建立健全的内部控制制度，保护资产的安全，并保证其提供的全部资料的真实性、完整性和合法性； 2．受托人承担土地增值税清算报告编制责任，对所出具的土地增值税清算报告编制报告承担责任。

最新土地增值税试题

土地增值税试题

土地增值税测试题 一．单选 1．下列各项中，应征收土地增值税的是（） A .赠与社会公益事业的房地产 B .个人出售自有住房 C .抵押期满权属转让给债权人的房地产 D .兼并企业从被兼并企业得到的房地产 【答案及解析】C，ABD属于土地增值税免税范围。参见财税[1995]48 号、财税[2008]137号 2．房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许扣除的与转让房地产有关的税金是（） A .营业税、印花税 B .房产税、城市维护建设税 C .营业税、城市维护建设税 D .印花税、城市维护建设税 【答案及解析】C，允许扣除的税金是房屋土地流转环节发生的税金， 房产税是保有环节缴纳的税金，另外“房地产开发企业按照《施工、房 地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用， 已相应予以扣除。”不在与转让房地产有关的税金中扣除。（财税 [1995]48号） 3．下列各项中，应征收土地增值税的是（） A .企业出售办公用房 B .房地产开发公司为客户代建房产 C .双方合作建房后按比例分配自用房产 D .企业长期出租办公用房 【答案及解析】A，B、D没发生产权转移，C属于免税范围见财税 [1995]48号 4．在何种情况下，房地产开发费用按10%计算扣除（） A .凡不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构 证明的 B .凡能按按照转让房地产项目计算分摊利息支出并提供金融机构证明 的 C .不论利息能否分摊或是否有金融机构的证明，开发费用一律按10%扣 除 D .利息支出以外的其他房地产开发费用划分不清的 【答案及解析】A，参见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细 则》 5．土地增值税采用（）

度土地增值税清算实务试题及答案

2015年度土地增值税清算实务试题（附答案） 某房地产企业集团，２011年1月立项开发一住宅小区，各种手续均以本公司名义办理。 1、开发总建筑面积21万平方米房屋，其中住宅18万平方米（含别墅楼１万平方米）；小区配套设施房屋含幼儿园、会所、物业楼计5000平方米；其他商业用房屋、写字楼等2。5万平方米。 2、取得3５０亩开发土地的使用权时，支付土地款及相关税费210００万元;发生建筑安装工程费等开发成本280０0万元(不含项目借款利息），发生“三项费用”45００万元(印花税通过“管理费用"核算，借款利息不能提供金融机构证明）.该项目共缴纳各项税费：4２0８万元，其中营业税3７５7万元,城建税263万元，教育费附加150万元，印花税３8万元。 3、销售房屋取得收入７．５2亿元。 4、整个项目已经预缴土地增值税100０万元。 该项目截至２012年底工程已经全部竣工验收，并取得第一产权。且所建房屋住宅部分和商业部分全部对外销售完毕，已经符合土地增值税清算条件. 该单位在对该项目进行土地所得税清算时,确认： １、所取得的土地有5０亩未用于本项目开发,而是用于另一个项目，此项目正在建设中，不具备清算条件. ２、销售收入中含普通房屋销售５9０00万元;别墅销售63０0万元和商业楼销售9900万元（以销售明细账、售房合同为准). 3、其中普通住宅分配给本公司职工2０套,2５00平方米,按成本价入帐,实现收入542。5万元。 4、以分配股利些形式分配给５位股东５套别墅，建筑面积1000平方米，未计收入。 5、用新建商业房第一、二层2500平方米对外投资,合伙开办一家餐饮公司，产权已经转入餐饮公司。 6、“应付账款”挂账未付工程款３0０0万元(对方科目“开发成本”)，凭据不足，经到对方取证为虚增成本. 7、支付煤气公司的煤气工程款共计500万元,付款凭据为行政事业收费收据。 8、开发的商业用房有500平方米用于企业办公,并已经转入固定资产,未对外销售. 9、幼儿园、会所、物业楼５００0平方米作为配套设施，所有权归全体业主,以后发生经营收益归业主委员会处置。 10、与转让房地产相关的税金少缴部分在清算期间全部补缴完毕。

个人所得税试题及答案

一、单项选择题 1. 出租汽车经营单位对出租车驾驶员采取单车承包或承租方式运营，出租车驾驶员从事客货营运取得的收入，按（B ）税目缴纳个人所得税。 A．个体工商户的生产、经营所得B．工资、薪金所得 C．劳务报酬所得D．对企事业单位的承包经营、承租经营所得 2. 退休人员再任职取得的收入，在减除按税法规定的费用扣除标准后，按（A ）应税项目缴纳个人所得税。 A．工资、薪金所得B．劳务报酬所得 C．个体工商户的生产、经营所得D．偶然所得 3. 个人因从事彩票代销业务而取得的所得，应按照（C ）税目缴纳个人所得税。 A．工资、薪金所得B．劳务报酬所得 C．个体工商户的生产、经营所得D．利息、股息、红利所得 4. 对商品营销活动中，企业和单位对营销业绩突出的非雇员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动，通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业绩奖励，应根据所发生费用的全额作为营销人员当期的劳务收入，按照（C ）项目征收个人所得税。 A．工资、薪金所得B．个体工商户的生产、经营所得 C．劳务报酬所得D．利息、股息、红利所得 5. 任职、受雇于报纸、杂志等单位的记者、编辑等专业人员，因在本单位的报纸、杂志上发表作品取得的所得，属于任职、受雇而取得的所得，按（A ）项目征收个人所得税。 A．工资、薪金所得B．稿酬所得C．劳务报酬所得D．偶然所得 6. 下列关于“利息、股息、红利所得”的相关规定，说法不正确的是（B ）。 A．个人从银行及其他储蓄机构开设的用于支付电话、水、电、煤气等有关费用属于储蓄存款利息所得性质，应依法缴纳个人所得税 B．对职工个人以股份形式取得的仅作为分红依据，不拥有所有权的企业量化资产，也要征收个人所得税 C．对职工个人以股份形式取得的企业量化资产参与企业分配而获得的股息、红利，应按“利息、股息、红利所得”项目征收个人所得税 D．个人在个人银行结算账户的存款自2003年9月1日起孳生的利息，应按“利息、股息、红利所得”项目征收个人所得税（自2008年10月9日起，个人银行结算账户利息视同储蓄存款利息，暂免个人所得税） 7. 对于个人的财产转让所得，在计算征收个人所得税时，不允许从收入中扣除的财产原值及合理费用的是（D ）。 A.有价证券的原值 B.建筑物的建造费用及相关费用 C.机器设备购进价格及运输费 D.转让土地使用权所取得的价外收入 8. 下列关于企业投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员向企业借款用于购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者、投资者家庭或企业其他人员，且借款年度终了后未归还借款的具体征税办法说法不正确的是（ D ）。 A．对个人独资企业、合伙企业的个人投资者或其家庭成员取得的上述所得，视为企业对个人投资者的利润分配，按照“个体工商户的生产、经营所得”项目计征个人所得税 B．对除个人独资企业、合伙企业以外其他企业的个人投资者或其家庭成员取得的上述所得，视为企业对个人投资者的红利分配，按照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税 C．对企业其他人员取得的上述所得，按照“工资、薪金所得”项目计征个人所得税 D．对个人独资企业、合伙企业的个人投资者或其家庭成员取得的上述所得，应当并入其当月工资收入，按照“工资、薪金所得”计征个人所得税 9. 作家陈某2009年8月初在杂志上发表一篇小说，取得稿酬3500元，自8月10日起又将该小说在晚报上连载20天，每天稿酬300元。陈某当月需缴纳个人所得税（D ）。 A.420元 B.924元 C.929.6元 D.1050元 10. 根据个人所得税法律制度的规定，下列各项中，属于工资、薪金所得项目的是( A )。 A．劳动分红B．误餐补助 C. 独生子女补贴 D. 差旅费津贴

土地增值税纳税申报表(2016修订版)[1]

附件 土地增值税纳税申报表（修订版）

土地增值税项目登记表 （从事房地产开发的纳税人适用） 纳税人识别号：纳税人名称：填表日期：年月日金额单位：元至角分面积单位：平方米 填表说明： 1.本表适用于从事房地产开发与建设的纳税人，在立项后及每次转让时填报。 2.凡从事新建房及配套设施开发的纳税人，均应在规定的期限内，据实向主管税务机关填报本表所列内

容。 3.本表栏目的内容如果没有，可以空置不填。 4.纳税人在填报土地增值税项目登记表时，应同时向主管税务机关提交土地使用权受让合同、房地产转让合同等有关资料。 5.本表一式三份，送主管税务机关审核盖章后，两份由地方税务机关留存，一份退纳税人。

土地增值税纳税申报表（一） （从事房地产开发的纳税人预征适用） 税款所属时间：年月日至年月日填表日期：年月日 本表一式两份，一份纳税人留存，一份税务机关留存。

填表说明： 1.本表适用于从事房地产开发并转让的土地增值税纳税人，在每次转让时填报，也可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定的期限汇总填报。 2.凡从事新建房及配套设施开发的纳税人，均应在规定的期限内，据实向主管税务机关填报本表所列内容。 3.本表栏目的内容如果没有，可以空置不填。 4.纳税人在填报土地增值税预征申报表时，应同时向主管税务机关提交《土地增值税项目登记表》等有关资料。 5.项目编号是在进行房地产项目登记时，税务机关按照一定的规则赋予的编号，此编号会跟随项目的预征清算全过程。 6.表第1列“房产类型子目”是主管税务机关规定的预征率类型，每一个子目唯一对应一个房产类型。 7.表第3栏“货币收入”，按纳税人转让房地产开发项目所取得的货币形态的收入额（不含增值税）填写。 8.表第4栏“实物收入及其他收入”，按纳税人转让房地产开发项目所取得的实物形态的收入和无形资产等其他形式的收入额（不含增值税）填写。 9.表第5栏“视同销售收入”，纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入不含增值税。 10.本表一式两份，送主管税务机关审核盖章后，一份由地方税务机关留存，一份退纳税人。 5

第八章 土地增值税法习题

土地增值税法习题第八章． 练习题 一、单项选择题 1.某工业企业2003年转让一幢新建办公楼取得收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费用3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金277.5万元(其中印花税金 2.5万

元)。该企业应缴纳的土地增值税（）。 A.96.75万元 B.97.50万元 C.306.75 万元 D.307.50万元 【答案】C 【解析】土地增值额 =5000-3700-277.5=1022.5(万元) 土地增值额占扣除项目金额的比例 =1022.5÷3977.5=25.7%＜50%，税率为30% 应缴纳的土地增值税=1022.5×30% =306.75(万元) 2.下列各项中，应征收土地增值税的是（）。 A.赠予社会公益事业的房地产 B. 个人之间互换自有居住用房地产 C.抵押期满权属转让给债权人的房地产 D. 兼并企业从被兼并企业得到的房地产． 【答案】C 【解析】对房地产的抵押，在抵押期满后，转移产权的，征收土地增值税。 3.某房地产开发公司整体出售了其新建的 商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目

所在省政府规定计征土地增值税时房地产 开发费用扣除比例按国家规定允许的最高 比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用金额为（）。A.1000万元 B.2000万元 C.2500万元D.3000万元 【答案】A 【解析】10000×10%=1000（万元） 4.房地产开发企业在确定土地增值税的扣 除项目时，允许单独扣除的税金是（）。 A.营业税、印花税 B.房产税、城市维护建设税 C.营业税、城市维护建设税 D.印花税、城市维护建设税 【答案】C 【解析】与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金扣除。但是房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》有关规定，其在转让时缴纳的印花税应列入管理

土地增值税清算审核模板_表格类模板_表格模板_实用文档

注意： 本模板中红字标注表格必须填写，红字标注的证件、证据资料必须复印完整。 XX地方税务局 土地增值税清算审核案卷 纳税人名称： A房地产开发XX公司 项目名称：B项目 案卷页数：XX页 审核日期：XX年XX月XX日－XX年XX月XX日 立卷人：XXX 案卷目录

房地产开发项目情况登记表

使用说明 1.本表依据《国家税务总局关于印发〈不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法〉的通知》（国税发[2006]128号）设置。 2.适用X围:纳税人向房地产所在地主管税务机关进行房地产开

发项目登记时使用。 3.纳税人进行房地产开发，应在房地产开发项目审批立项之日起30日内，到房地产所在地主管税务机关领取《房地产开发项目情况登记表》，并如实填写，办理房地产开发项目登记；纳税人取得房地产预售（销售）许可证之日起30日内向房地产所在地主管税务机关报送预售（销售）许可证复印件。 4.填表说明： （1）“房地产开发项目名称”：《规划许可证》核准的“房地产开发项目名称”； （2）“房地产开发项目地址”：《规划许可证》核准的“房地产开发项目地址”； （3）“建设期工程项目名称”：《规划许可证》核准的“建设项目名称”； （4）“建设期工程项目编号”：《规划许可证》字轨； （5）“项目性质”：经济适用住房、非经济适用住房、商业用房、其他； （6）“土地使用证编号”：土地使用证的字轨； （7）“规划许可证”：《规划许可证》字轨； （8）“可售建筑面积（㎡）”：开发项目中用于销售的建筑面积，即建筑面积减去房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施。（注：这些设施必须是产权属于全体业主所有或建成后移交政府、