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论农村宅基地使用权流转制度的现实选择

管新春

（许昌学院法政学院461000）

【摘要】目前的宅基地使用权流转制度建立在保护农民居住权益，实现居者有其屋的指导思想基础上。农村宅基地使用权由农民无偿取得，但被严格限制其流转。随着城乡经济发展一体化的加快，禁止农村宅基地使用权流转已经不适应社会发展的需要。建立有序的农村宅基地使用权流转制度成为解决农村宅基地问题的现实选择。

【关键词】

一、我国农村宅基地使用权流转制度的现状及法律评述

根据现有法律法规，农村宅基地使用权转让范围只局限于本集体经济组织内部，严禁向城镇居民等非本集体组织成员转让。但近几年来，随着农村经济迅速发展，农村宅基地使用权转让已经成为事实，并呈现出多种转让形式，主要有以下几种：

1．自由流转形式

目前，我国的旅游业发展迅速，同时也带动了旅游区的餐饮市场，许多农户为了得到更多的收益，他们将房屋出租、转让给郊区城市居民搞农家乐；还有一种情况，就是农户将房屋出租给外人搞小型手工坊，自己获得适当的收益。当然，这种情况主要集中在城市郊区附近的农村。

2．房屋拆迁置换住房形式

主要是征地安置方式。对农民房屋宅基地的搬迁参照征地补偿安置办法实施，即对农民的住房进行无偿安置，农民全部退出旧宅基地；［1］其次是建房、购房补助安置。由于农村需要按照经济发展进行科学合理规划，建设新农村，因此原有的住宅需要拆迁，如果农户想到城市购房或者到政府安排的地方居住，政府将根据宅基地的面积给予适当的经济补偿。

3．入股方式

现有的政策是积极鼓励乡镇企业发展，但由于资源有限，于是企业和村组织进行协调沟通，将空闲的宅基地置换集中在一起，以土地入股的方式进行合资，按照土地面积折算入股并享受企业年终分红。

二、我国现行宅基地使用权流转制度存在的问题

（一）现行农村宅基地使用权限制流转造成土地效益降低

我国现行宅基地使用权流转制度明确规定：“农村宅基地使用权的转让，仅限于本村集体经济组织成员，严禁向城镇居民或非农民户口居民转让。”目的就是确保农村村民的住房保障，从而避免将宅基地转让给非本集体组织成员。另一方面，可以保护有限的耕地资源。实际上，农村的现状是宅基地不断增加，已经侵占了有限的耕地资源，原因是农民的生活水平不断提高，对住房的需求也不断增加，乱建房屋的现象很严重；部分富裕的农民不仅在农村有住房，而且在城市中也有自己的房屋，这样的话，土地资源得到闲置，浪费严重。

（二）现行农村宅基地使用权流转制度阻碍经济发展

在我国经济发展初期，严格限制农村宅基地流转是为了保障农民住有其所，是一项保障性措施。但随着市场经济的发展和完善，尤其是城镇化建设以来，大量农民涌向城市，开始了新生活，而农村的宅基地由于受政策的限制，只好闲置在农村，于是，大量的闲置土地资源已成为农村一道风景。这无疑是土地资源的极大浪费，相反，城市的土地资源供不应求，房价接连攀升，严重影响了城市经济的健康发展。农村的现状依然是基础设施不健全，经济发展落后，大量农村青年都奔向城市谋生，这样，农村的发展极度缺乏劳动力，更何谈经济发展。

（三）现行宅基地使用权制度造成农村房屋产权交易现象混乱

随着市场经济发展的不断完善，农村的经济也得到适当的改观，农民的生活也逐渐富裕起来，于是，他们有能力在拥有自己宅基地的基础上，再建房屋对外出售。由于目前农村房屋所有权和宅基地使用权管理混乱，很多房地产及其产权产籍不明，［2］所以，农村的房屋产权交易存在巨大风险，另一方面，农民的维权意识和法律意识比较薄弱，一旦产生纠纷，农民的合法权益很难得到保证，同时，也使土地资源得到巨大的浪费。

（四）现行宅基地使用权流转制度不利于农民融资

由于我国政策大力鼓励和支持乡镇企业发展，并采取各种优惠措施促进乡镇的发展，于是，这几年农村经济得到快速发展，也有越来越多的农民参与非农产业，比如养殖、建厂和发展第三产业。但农民本身并没有充足的资金，唯一的固定财产———宅基地却受法律的限制，不能自由流转，导致不能向银行抵押贷款，这在一定程度上阻碍了农民的投资积极性，

三、农村宅基地使用权流转的现实选择

（一）宅基地使用权自由流转的必要性

最近几年，我国随着经济的发展，发生了翻天覆地的变化。城镇化建设、新型农村建设促使越来越多的农民走出乡村开始融入城市生活，而农村的宅基地却不能在市场中自由流转，造成巨大浪费。目前的发展趋势已经证明了宅基地使用权自由流转是可行的，必然符合经济发展的要求。

1．土地增值收益将推进宅基地使用权自由流转的进度

在现代的市场经济中，市场在经济发展过程中的基础作用日益明显，各种资源的流动都在按照市场的需求进行合理配置，土地资源也不例外，我国已初步建立以市场配置土地资源的机制，土地要素可以根据市场需求而自由流动、合理配置。由于城市经济发展过快，造成了一系列潜在问题：交通拥堵、环境污染、治安混乱等等，于是越来越多的城市居民开始向农村转移，并在农村周围进行开发建设，这样农村集体土地的价值就大幅上涨，尤其是在城市郊区更为明显。首先，建设用地的价值远远大于农用地，随着市场的不断开发，原有的土地利用结构必然会发生变化，在保障基本的耕地资源前提下，会有更多的土地资源用于建设用地。其次，集体建设用地的收益远远超过集体农用地的收益，这样的话，村集体组织会更好地利用现有资源，促进当地经济的发展，进而形成集体建设用地市场，而宅基地的市场价值也会得到体现。根据市场的需求来优化土地资源配置，在实践中体现宅基地的市场价值已经成为当前宅基地使用权制度改革的重大推动力量。

2．城乡一体化为宅基地使用权自由流转创造了客观环境

首先，在公平的市场环境中，土地价值必须平等。在传统计划

经济体制下，城乡房地产市场之间被分化，农村集体土地只有经过政府征收才能进入市场。但从性质上说，农村宅基地和城市房屋宅基地都是建设用地，都可以进行房地产开发。而政府通过制定政策，限制了农村土地资源的自由流转，农村土地只有被政府征收以后才可以进入市场交易，但价值却翻了几番，这样，农民的利益损失严重。随着城市化进程不断加深，原有的城乡壁垒被打破，城乡居民的法律地位、权利义务逐渐平等，反映在土地权利方面，就是要消除对集体土地的歧视，允许宅基地自由流转，实现宅基地与市场土地资源同等的价值。

其次，城乡一体化必须要求统一、平等的土地市场。在计划经济时代，城市的土地市场和乡村的土地市场是不对等、不统一的。但随着城乡一体化进程的加快，城乡人口的流动增多，客观上则要求城乡房地产也自由流通。建立城乡统一的土地市场有利于政府从全局出发制定科学合理的城乡土地供应总量计划，进而优化土地资源的配置，实现城乡的土地市场统一安排，促进经济发展。

最后，新型农村的发展使农村宅基地使用权流转具备了社会条件。城乡一体化进程的加快使农村社会结构发生了重大变化。原来居住在城市的老年人，希望定居在乡下，享受平静舒适的生活；城市富裕人口的生活理念是健康的生活，这样接近自然的农村或郊区便是理想居住的地方，于是就出现了城市人口向农村迁移的现象。农民收入构成方面，仅靠农业收入是非常有限的，所以非农收入成为主要来源，随着我国的社会保障体系日益完善，农民的各个方面都会得到保障，所以，农村宅基地的保障功能也日益淡化。这些变化将促使宅基地使用权自由流转具备了社会条件。

3．宅基地使用权自由流转具备了合理性

随着我国城镇化建设和新型农村建设的加快，土地资源的价值务必会得到最大的体现。

实现宅基地自由流转对集体和农民而言，首先，在外务工的农民或者已经决定放弃农村宅基地的，可以将闲置的房屋和空闲的宅基地出租或出卖给需要的人；其次，在土地价值平等的前提下，农村集体经济组织可以将闲置的土地资源集合在一起，进行开发建设，打破房地产行业的垄断现象，同时，集体组织也可以获得收益。第三，由于乡村的土地资源可以开发利用，必然会吸引大批资金和各方面人才进军乡下，这样，对农村的基础设施建设和教育发展都是有利的。

实现宅基地自由流转对政府而言，可能会产生更大的收益。首先，允许宅基地入市流转，有利于统筹安排城乡建设用地，由市场配置资源降低了市场上建设用地的均衡价格，有利于土地资源的优化配置，缓解建设用地供不应求的局面。其次，实现宅基地自由流转，可以避免农村房屋交易的潜在市场，这样，政府可以节约成本，把精力都放在完善宅基地的登记上，既可以规范房屋交易市场，也可以增加政府财税收入。第三，农村宅基地可以直接参与市场交易，不但有利于地方经济发展，促进农民收入增加，还可以减少因政府的征地行为带来一系列的复杂社会问题，有利于稳定社会局面。

所以，法律严格限制农村宅基地使用权的流转，不再符合市场经济的要求，没有体现出效益优先的价值取向。［3］随着城镇化建设和新型农村建设的加快，农村宅基地的土地价值必然会上涨，如果政府顺应市场发展的需要，实现宅基地自由流转很快就会实现。土地资源价值的攀升、城乡一体化的趋势、农村社会保障体系的不断完善都说明了宅基地实现自由流转是正确的。

（二）实现宅基地使用权自由流转的立法建议

1．完善宅基地所有权制度

产权明晰是流转的前提。由于我国目前农村宅基地产权登记不清晰，农村存在大量的潜在交易现象，土地资源浪费严重。所以应加强农村宅基地的登记管理工作，依法确定宅基地的产权归属，规范农村宅基地交易行为，避免资源闲置。我国《物权法》第十条规定：“不动产登记，由不动地产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度，统一登记范围、统一登记机构和统一登记办法，由法律、行政法规规定。”第十四条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”从目前的宅基地登记管理制度来看，我国采取的是登记生效主义，也没有具体说明农村宅基地登记管理办法，因此，我国应加快完善农村宅基地登记管理制度，确保避免农村土地资源闲置、浪费现象。

2．建立宅基地使用权有偿、有期限使用制度

农村宅基地所有权具有农民集体福利性质，村民个人在取得宅基地使用权时具有无偿性，因此，宅基地使用权人在进行宅基地使用权转让时候，应当向宅基地所有人支付一定的宅基地转让收益，以体现所有权人权益。受让人在购买使用宅基地时，亦应向该集体经济组织缴纳宅基地的使用费。其理由是，农村宅基地作为集体经济成员内部福利由成员免费获得，非本集体经济成员不应也不能享受该福利，这恰如目前基于建立在划拨土地的房产流转应该向国家补交土地出让费的原理一样；同时，比照城市建设用地使用权制度，设立宅基地使用权的年限制度，规定宅基地使用权的具体期限。并规定集体经济组织内部成员在获得宅基地使用权到期后，可以自动无偿续期，而非本集体经济组织内部成员在有偿取得的宅基地使用权到期后，也可以自动续期，但应当向该宅基地所在的集体经济组织交纳一定的宅基地使用费。

3．完善农村社会保障体系，促进宅基地使用权的自由流转

集体经济组织按照人口合理分配宅基地，确保人们的基本生活需要，在历史上是非常有必要的。然而，在日益成熟的市场经济条件下，农村的宅基地依然是按原来的人口进行分配，并禁止自由流转，已阻碍了农村经济的发展和土地价值的体现，甚至还出现了土地资源的极度浪费。可转让性是财产权的基本特征，流转已成为经济发展的必然趋势，只有允许宅基地使用权流转，才能将资源流向有效的利用主体，实现资源优化配置。我国目前社会保障体系还不完善，农民的生活保障还没有落实到位，所以暂时的限制宅基地流转也比较符合社会现实状况。但政府必须高度重视这个问题，早作准备，争取制定完善的政策使资源得到优化配置。政府应采取多项措施，加大对农村的投资力度，加快完善农村社会保障体系，让农民从宅基地中释放出来，更好地融入市场经济的发展。

河南省教育厅软科学基金项目《关于我国集体土地流转制度的合理构建研究》（主持人：唐战立；项目编号：2011A630056）的阶段性成果。

【参考文献】

［1］黄晓兰．关于农村宅基地流转管理问题的思考［J］．河南资源导报，2007（5）

［2］汪渊智．论农村宅基地使用权制度［J］．广西政法管理干部学院学报，2007（1）

［3］马克敏．论我国农民宅基地使用权制度及其完善［J］．内江师范学院学报，2005（6）

浅谈宅基地使用权流转问题

浅谈宅基地使用权流转问题浅谈宅基地使用权流转问题摘要：近年来，我国农村宅基地使用权流转活动空前活跃，由此引发了诸如交易纠纷、“空心村”、一户多宅等等一系列问题。我们应当正视农村宅基地使用权流转的现实，深入研究、积极探索农村宅基地使用权流转制度的创新。关键词：宅基地使用权，用益物权 Abstract: in recent years, the using right of rural homestead circulation flourished, resulting in such as transaction disputes, "hollow village", more than one house and so on a series of questions. We should face up to the transfer of the right to use rural homestead reality, innovation, and actively explore the in-depth study of rural residential land use right transfer system. Keywords: land use right, usufructuary right 中图分类号：D922.33文献标识码：A文章编号：2095-2104(2013) 近年来，随着市场化和城市化进程的加快，农村村民住宅的流转活动也空前活跃。然而，现行的土地管理法律法规政策事实上已无法有效管理一些地方农村宅基地的使用和变更。一方面，政府对农村建房普遍缺乏必要的监督和指导，许多城市特别是在一些发达地区，农村人均宅基地普遍存在利用粗放、严重超标和过剩闲置等问题。另一方面，由于利润的驱动，出现了集体和农民利用宅基地进行“以地生财”的隐形交易，形成了地下宅基地市场。由此就引发了诸如交易纠纷、“空心村”、一户多宅等等一系列问题。因此，我们应当正视农村宅基地使用权流转的现实，深入研究，积极探索农村宅基地使用权流转制度的创新。一、现行法律法规和政策对农村宅基地的相关规定《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：农村村民一户只

农村宅基地房屋转让协议范本【通用版】

编号：__________________ 农村宅基地房屋转让协议范本【通用版】甲方：__________________ 乙方：__________________ 签订日期：____年____月____日

转让方：_______________________(以下简称甲方) 身份证号：__________________________ 通讯地址：__________________________ 联系方式：__________________________ 受让方：_______________________(以下简称乙方) 身份证号：__________________________ 通讯地址：__________________________ 联系方式：__________________________ 风险告知：宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地，包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。村民或者集体社的成员只有宅基地的使用权，没有所有权，宅基地的所有权属于农村集体经济组织所有。宅基地宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员，转让也只能转让给本村、本集体组织成员，一般不能转让给集体组织以外的人。甲、乙双方均为本村/集体社村民/社员，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中

华人民共和国土地管理法》等相关法律规定，现甲、乙双方在平等自愿、诚实信用和等价有偿原则的基础上，就甲方宅基地及宅基地上房屋转让事宜，订立本协议，供双方遵照执行。风险告知：原宅基地使用权人转让房屋及其宅基地使用权的，应当将房屋及宅基地使用权转让给本集体经济组织内符合建房申请宅基地条件的成员，集体成员以家庭为单位，原则上每一家庭单位只能申请一块宅基地，宅基地转让、出租的，不得再申请宅基地。第一条甲方同意将位于___________面积________平方米的宅基地使用权及该宅基地上的全部房屋、构筑物的所有权有偿转让给乙方。该宅基地四邻至：东邻：________、西邻：__________、南邻：_________ 、北邻：_________ 。第二条经甲、乙双方协商一致，甲方自愿以人民币______元(大写：______________ )的价格，向乙方转让上述约定的宅基地使用权及该宅基地上的全部房屋及构筑物。乙方同意以该价款购买甲方的上述宅基地及宅基地上的全部房屋及构筑物，并同意按______向甲方支付该转让款。第三条甲方应于本协议签订生效后______日内，一次性将上述约定的转让房屋及宅基地移交给乙方。第四条双方权利和义务 1、甲方保证该宅基地的使用权权属甲方合法使用，在转让使用前甲方保证没有将该宅基地使用权进行抵押，也不存在其他纠纷和债权、债务纠纷，如上述宅基地使用权转让交接后因甲方

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论宅基地使用权制度的缺陷及完善摘要：宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权，现行立法对此规定得比较零散，而且还存在大量的缺陷，这不仅损害了农民的利益，还阻碍了农村经济的发展，应通过多种渠道采取措施对该制度进行完善。关键词：宅基地使用权；用益物权；物权 2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》），以专章的形式规定了“宅基地使用权”，明确了它是一项重要的用益物权，具有积极的意义。宅基地使用权不仅关系到农民群众的切身利益，而且事关农村的稳定，影响着国家和社会的健康发展。但《物权法》对此的规定仅有四个条文（152条-155条）的内容，无法涵盖宅基地使用权的诸多内容。况且，现行宅基地使用权制度极其不完善，存在许多漏洞，无法全面地保护农民的利益，甚至会严重影响农村经济的发展和农民生活水平的提高。因此，有必要对我国宅基地使用权制度的现状做一个全面的探讨。一、宅基地使用权的立法现状沈宗灵先生说过：“法律概念在法律体系中具有其独特的功能，它对法律的制定、执行和适用均具有重要的意义，它与权利和义务紧密

关联，要构建现代国家的法律体系，其中最重要的一步就是设定一整套符合逻辑的、和谐而无矛盾的法律概念体系。

”因此必须对宅基地使用权进行明确定义。这一点《物权法》做到了。《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”依据法律解释学，从体系上、文义上对这一条文进行分析我们可以看出：它明确了宅基地使用权是一项独立的用益物权，与土地承包经营权、建设用地使用权及地役权处于并列地位。宅基地使用权的主体仅为农村居民，城镇居民是作为建设用地使用权的主体而规定的。宅基地使用权的客体仅指集体所有的土地，国有土地是建设用地使用权的客体。虽然在城镇规划过程中，存在农村居民转变为城镇居民的现象，但这并不意味着转变后的城镇居民仍然享有宅基地使用权，因为此时的土地已从集体所有转为国家所有，国有土地不设立宅基地使用权。针对这一点笔者认为，由于城镇规划的需要，一些土地由集体所有转为国家所有，原有的宅基地使用权由集体土地使用权转为划拨的国有土地使用权，居民虽然从农村居民转变为城镇居民，仍然享有宅基地使用权，此时宅基地使用权的客体为国有土地，而《物权法》却忽略了这一现象的存在。宅基地使用权的内容有：依法取得、占有、使用土地，在宅基地上建造住宅及其附属设施，受法律保护，在行使权利时不得妨碍公共利益和他人的合法权益等。但是，宅基地使用权的内容还应当包括权利人可以有限制地处分宅基地使用权，因为宅基地使用权是一种民事权利，权利人可以对它进行处分，考虑到宅基地使用权特殊性，权利人的处分应当是有限制的，而这一点在《物权法》第152条中却没有涵盖。

关于加强农村宅基地管理工作实施意见218

关于加强农村宅基地管理工作实施意见 (初稿) 为进一步加强农村宅基地管理，节约集约利用土地，改善农村居住环境，建设美好乡村，现就进一步加强全市农村住宅用地管理工作提出如下实施意见：一、切实加强农村宅基地规划管理各县(市、区)政府要认真按照建设美好乡村、推进城乡统筹发展的整体目标和培育中心村、整治自然村、建设搬迁村、消除空心村、提升特色村的原则要求，严格遵守土地利用总体规划、城乡总体规划和村庄规划，加强农村宅基地的统一规划，做到统筹安排、集中布局。对人均耕地较少、生产方式已不再以农业为主，符合“村改居”条件的城市、城镇规划区，通过对旧村庄改造、农村居民住房的集中建设和宅基地置换城镇住房等途径解决农村村民住房，不再受理宅基地申请；在规划撤并的村庄范围内，除危房改造外，停止审批新建、重建、改建住宅。二、切实加强农村宅基地审查报批 (一)农村村民符合下列条件之一的，可以申请宅基地： 1、因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的； 2、外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的；

3、因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划、开展土地整治项目以及进行乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的； 4、原有宅基地被依法征收的。（二）农村村民需要使用宅基地的，应当向村民委员会提出申请，由村民委员会公布并提交村民会议或者村民代表会议讨论。经讨论同意并公布后，经乡（镇）人民政府审核同意，报县（区）城乡规划部门核发乡村建设规划许可证。取得乡村建设规划许可证后，乡（镇）人民政府将宅基地申请报县（区）国土资源部门审核和县（区）人民政府审批。县（区）人民政府批准后，村民委员会应当公布批准使用的宅基地。（三）新建宅基地应充分利用村内空闲地、旧宅基地以及荒坡地、废弃地。对“一户多宅”和空置住宅，各县(区)要鼓励农民盘活、腾退多余宅基地。凡新建住宅应退出旧宅基地的，要采取签订责任书、收取保证金等措施，确保按期拆除旧房，交出旧宅基地。（四）农村村民占用农用地建设住宅的，应当由县（区）国土资源部门拟定农用地转用方案，分批次上报市国土资源部门依法办理农用地转用审批手续。各县（区）要统筹一定规模新增建设用地占用农用地指标、城乡增减挂钩建新指标，用于新建农村宅基地。

宅基地纠纷相关案例

案情：城郊村民李某已有宅基地，后村民小组又给他分了一份宅基地。时逢城市开发，土地升值，李某便与王某签订了宅基地使用权转让合同，李某将这份宅基地以5万元的价格转让给王某，王某将款项支付给李某。当王某开始建房时，被邻居张某阻止，致使王某无法建房。王某以侵权为由，将邻居张某诉至法院，请求停止侵权，排除妨碍。邻居张某以王某无权取得宅基地使用权为由，请求驳回李某的诉讼请求。评析：一、本案所涉法律问题 1、李某能否取得这份宅基地的使用权。《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其他宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第44条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”根据上述法律规定，李某在已拥有宅基地的情况下，显然不能取得这份宅基地的使用权。 2、李某与王某的宅基地使用权转让合同的效力。根据《合同法》第52条之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同视为无效合同。从本案来看，李某因不能取得争议宅基地的使用权，则争议宅基地的使用权就不能作为合同的标的物，因此，该宅基地使用权转让合同为无效合同。 3、王某的诉讼请求能否被支持。因李某与王某的宅基地使用权转让合同为无效合同，王某不能取得宅基地的使用权，则王某建房的权益就不受法律保护。显然，邻居张某就不能构成对王某的侵权。因此，人民法院应当予以驳回王某的诉讼请求。同时，还应当向土地管理部门发出司法建议书，对该案所反映的情况予以调查处理。二、农村宅基地使用权的特点我国农村宅基地的使用权具有以下几个特点： 1、宅基地的所有权归农民集体。《宪法》第10条规定：“……宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”因此，宅基地的所有权属性，已经用根本法的形式固定为集体所有。《土地管理法》第8条第2款规定：“……宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”则更进一步明确宅基地归农民集体所有。 2、宅基地使用权的主体是特定的农村居民。《宪法》、《物权法》、《土地管理法》等法律规定了宅基地使用权的主体是农村居民，农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。 3、宅基地使用权不得出卖、转让或抵押。宅基地使用权人只能用宅基地建房居住和使用。任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让宅基地使用权。 4、宅基地使用权具有福利性。农民取得宅基地使用权基本上是无偿的。因此宅基地使用权是对集体经济组织成员的照顾和优惠，具有福利性。三、允许农村宅基地买卖后果十分严重，本代理人请求法庭予以规制。

2021年最新农村宅基地转让范本【专业版】

2021年最新农村宅基地转让范本【专业版】宅基地是指是农村村民用于建设住宅和厨房、厕所等设施的土地及庭院用地。农村的宅基地是可以转让的（转让对象为本集体成员）。转让宅基地时通常会签订协议，那么协议该如何写？要注意哪些问题？鉴于甲、乙双方均为本村村民，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等相关法律规定，现甲、乙双方在平等自愿、等价有偿的基础上就甲方宅基地及宅基地上房屋转让事宜，订立本协议，供双方遵照执行。一、甲方同意将位于XXXX面积XXXX平方米的宅基地使用权及该宅基地上的全部房屋、构筑物的所有权有偿转让给乙方。该宅基地四邻至：东邻：________、西邻：__________、南邻：_________ 、北邻：_________ 。二、经甲、乙双方协商一致，甲方自愿以人民币元(大写： )的价格，向乙方转让上述约定的宅基地使用权及该宅基地上的全部房屋及构筑物。乙方同意以该价款购买甲方的上述宅基地及宅基地上的全部房屋及构筑物，并同意按向甲方支付该转让款。

三、甲方应于本协议签订生效后日内，一次性将上述约定的转让房屋及宅基地移交给乙方。四、双方权利和义务 1、甲方保证该宅基地的使用权权属甲方合法使用，在转让使用前甲方保证没有将该宅基地使用权进行抵押，也不存在其他纠纷和债权、债务纠纷，如上述宅基地使用权转让交接后因甲方发生在转让前存在的债权、债务纠纷，甲方承担全部责任，按甲方违约处理。 2、如国家政策允许过户，甲方应当无偿协助乙方办理相关法律手续，由此产生的有关费用由乙方负责。 3、在使用期限内，如遇国家或者有关政策部门依法对该地征收、征用时所赔偿的全部资金归乙方所得，相关费用均由乙方负责承担。因征收、征用事宜所产生的一切权益、义务均与甲方无关。五、本协议生效后，甲方以及其继承人不得向乙方主张享有该地的使用权及地上建筑物的所有使用权，单方违约金为xxx万元整。甲方保证该宅基地使用权转让行为已征得其配偶、子女或该宅基地上房屋的共有人、继承人的一致同意，系有权处分。

论农村宅基地使用权制度(一)

论农村宅基地使用权制度(一) 关键词:农村宅基地使用权/用益物权/物权内容提要:农村宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权,是农村居民在依法取得的集体经济组织所有的宅基地上建造房屋及其附属设施,并对宅基地进行占有、使用和有限制处分的权利。它具有严格的身份性、无偿使用性、永久使用性、从属性及范围的严格限制性等特点。其取得方式有原始取得与继受取得,消灭形式有绝对消灭与相对消灭。农村宅基地使用权人享有权利并负担义务。我国农村宅基地使用权制度存在许多缺陷,亟待完善。Abstract]Therighttousetheruralresidentialbasesisaspecialandindependentusufructinourcountry.Iti sarightthatruralresidentsmakebuildingsandancillaryfacilities,andpossess,useandrestrictedlydispos ethebasesthattheruralresidentslegallygetfromthecollectiveeconomicorganizations.Thecharacterist icsofitarerestrictedofidentitynature,usingforfree,usingforever,dependencyandrangebeingstrict,an dsoon.Thewaystogetitareoriginalformandsuccessiveform；thewaystoabolishitareabsoluteformandrelativeform.Therighterhasrightsandburdenobligations.Th esystemoftherighttousetheruralresidentialbasesinChinahasmanydeficiencies,whichneedsimprove d. Keywords]therighttousetheruralresidentialbases；usufruct；realright2005年6月26日召开的十届全国人大常委会16次会议第三次审议通过的物权法草案（以下简称“三审稿”）设专章规定了宅基地使用权。但由于我国目前在城市还没有宅基地使用权制度,国有土地上只有建设用地使用权,所以“三审稿”以及后来的“四审稿”中的“宅基地使用权”实际上就是指农村宅基地使用权。到目前,众所瞩目的物权法还没有出台,但草案中关于“宅基地使用权”部分的规定应该不会有多大变化。农村宅基地使用权所涵盖的内容很多,单靠寥寥无几的几个法条是无法全面概括的。况且,我国的农村宅基地使用权制度极其不完善,存在许多漏洞,有必要对其进行研究。一、农村宅基地使用权的概念和特点（一）农村宅基地使用权的概念农村宅基地使用权是一项独立的用益物权,与土地承包经营权、建设用地使用权地役权等处于并列地位,它是中国法律特有的内容,对我国法律体系的完善起着重要的作用。沈宗灵先生说过:“法律概念在法律体系中具有其独特的功能,它对法律的制定、执行和适用均具有重要的意义,它与权利和义务紧密关联,要构建现代国家的法律体系,其中最重要的一步就是设定一整套符合逻辑的、和谐而无矛盾的法律概念体系。”1]因此必须在物权法中明确定义农村宅基地使用权。“三审稿”在第一百五十八条规定:“宅基地使用权人依法享有对集体所有的土地占有和使用的权利,有权自主利用该土地建造住房及其附属设施”。这一规定并没有直接对农村宅基地使用权下定义,只是通过对宅基地使用权人的权利的规定影射出了农村宅基地使用权的概念。依据法律解释学,从体系上、文义上对这一条文进行分析我们可以看出:（1）农村宅基地使用权的主体仅为农村居民,城镇居民是作为建设用地使用权的主体而规定的；（2）农村宅基地使用权的客体仅指集体所有的土地,国有土地是建设用地使用权的客体。虽然在城镇规划过程中,存在农村居民转变为城镇居民的现象,但这并不意味着转变后的城镇居民仍然享有宅基地使用权,因为此时的土地已从集体所有转为国家所有,国有土地不设立宅基地使用权；（3）农村宅基地使用权的内容有:依法取得、占有、使用土地,在宅基地上建造房屋和附属设施,受法律保护,在行使权利时不得妨碍公共利益和他人的合法权益等。但是,农村宅基地使用权的内容还应当包括权利人可以有限制的处分农村宅基地使用权,因为农村宅基地使用权是一种民事权利,权利人可以对它进行处分,考虑到农村宅基地使用权特殊性,权利人的处分应当是有限制的,而这一点在“三审稿”第一百五十八条中却没有涵盖。综上所述,应对农村宅基地使用权作如下定义:农村宅基地使用权是指农村居民在依法取得的集体经济组织所有的宅基地上建造房屋及其附属设施,并对宅基地进行占有、使用和有限制处分的权利。（二）农村宅基地使用权的特

农村宅基地管理办法

农村宅基地管理办法一、严格实施规划，从严控制村镇建设用地规模 (一) 抓紧完善乡(镇)土地利用总体规划。各地要结合土地利用总体规划修编工作，抓紧编制完善乡(镇)土地利用总体规划，按照统筹安排城乡建设用地的总要求和控制增量、合理布局、集约用地、保护耕地的总原则，合理确定小城镇和农村村民点的数量、布局、范围和用地规模。经批准的乡(镇)土地利用总体规划，应当予以公告。国土资源管理部门要积极配合有关部门，在已确定的村镇建设用地范围内，做好村镇建设规划。 (二) 按规划从严控制村镇建设用地。各地要采取有效措施，引导农村村民住宅建设按规划、有计划地逐步向小城镇和中心村集中。对城市规划区内的农村村民住宅建设，应当集中兴建村民住宅小区，防止在城市建设中形成新的“城中村”，避免“二次拆迁”。对城市规划区范围外的农村村民住宅建设，按照城镇化和集约用地的要求，鼓励集中建设农民新村。在规划撤并的村庄范围内，除危房改造外，停止审批新建、重建、改建住宅。 (三) 加强农村宅基地用地计划管理。农村宅基地占用农用地应纳入年度计划。省(区、市)在下达给各县(市)用于城乡建设占用农用地的年度计划指标中，可增设农村宅基地占用农用地的计划指标。农村宅基地占用农用地的计划指标应和农村建设用地整理新增加的耕地面积挂钩。县(市)国土资源管理部门对新增耕地面积检查、核定后，应在总的年度计划指标中优先分配等量的农用地转用指标用于农民住宅建设。省级人民政府国土资源管理部门要加强对各县(市)农村宅基地占用农用地年度计划执行情况的监督检查，不得超计划批地。各县(市)每年年底应将农村宅基地占用农用地的计划执行情况报省级人民政府国土资源管理部门备案。二、改革和完善宅基地审批制度，规范审批程序 (四) 改革和完善农村宅基地审批管理办法。

我国现行农村宅基地使用权制度的梳理 (1)

宅基地与耕地是广大农民得以安身立命、实现“居者有其屋，耕者有其田”这一基本生存保障的两大支点，宅基地与耕地的所有权或用益权制度，也因之成为保障广大农民的生存利益的根本性制度。在我国漫长的农业社会发展史上，倡议或实施不同的宅基地与耕地制度，对于国家政权的稳定与变迭，社会发展的进程与走向都有着十分巨大的影响。事实上，我国新近三十年的改革开放进程便是由上世纪七十年代末期开始的以“分产到户”为表征的耕地制度的改革开始的，并由此衍生和推进了整体的经济社会发展与政治制度文明建设，其成功有目共睹。可以说，建立和健全完善的农村宅基地以及耕地、林地、草地等农业用地制度，事关我国八亿多农民的生存品质，事关我国农村社会长期稳定的发展大局，也事关目前正紧锣密鼓地进行的社会主义新农村建设的成败。在农业用地方面，我国于2002年通过了《农村土地承包经营法》，用法律的形成明确地赋予农村集体经济组织的成员以长期而有保障的土地使用权，并就农村土地承包经营权的取得、保护与流转等作了全面系统的规定；但在农村宅基地方面，虽然新分布的《物权法》在第三编“用益物权”专章规定了“宅基地使用权”制度，并于第一百五十二条对宅基地使用权作了法定定义，即“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”但根据第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”的规定，宅基地使用权制度目前仍显得零散、紊乱，缺乏系统性与周全性。本文拟通过对现行宅基地制度的梳理，勾划其结构框架，进而论证其完善路径。一、对我国现行农村宅基地使用权制度的梳理经过对新中国建立以来我国现有全部涉及农村宅基地使用权问题的政策、法律、规章等[[1]这些政策、法律、规章等主要有1950年6月28日《土

义乌市农村宅基地使用权转让细则

义乌市农村宅基地使用权转让细则（试行）第一条为加强农村宅基地管理，规范农村宅基地使用权转让行为，维护集体土地所有权和宅基地使用权人的合法权益，促进土地资源的优化配置和高效集约利用，根据《义乌市农村宅基地使用权转让暂行办法》，结合本市实际，制定本细则。第二条农村宅基地使用权转让，是指农村宅基地使用权人自愿将依法取得的农村宅基地使用权连同地上建(构)筑物，按规定的程序和约定的条件通过买卖、赠与、互换或其他合法方式转让给本市特定受让人的行为。第三条农村宅基地使用权转让应当遵循保障宅基地用益物权、节约集约利用和公开自愿有偿的原则。第四条国土局和农林局（农办）负责全市农村宅基地使用权转让指导和监督工作；各镇人民政府（街道办事处）负责本辖区内农村宅基地使用权转让具体工作。第五条农村宅基地使用权转让不改变集体土地所有权性质，不改变集体经济组织成员资格，不改变土地用途。受让人依法享有宅基地使用权及地上建(构)筑物的占有、使用、收益、处分权利。第六条农村宅基地使用权转让方必须持有宅基地使用权和房屋所有权权能完整的不动产权证书。农村宅基地使用权转让全部权利人须自愿一致，并征得村级组织同意。第七条已完成新农村建设（含更新改造、旧村改造、“空心村”改造、“异地奔小康”工程，下同）的村庄，经村民代表会议同意，所在镇人民政府（街道办事处）审核，报国土局、农林局（农办）备案后，允许其农村宅基地使用权在本市行政区域范围内跨集体经济组织转让。

（一）受让人必须符合下列条件： 1.为本市行政区域范围内的村级集体经济组织成员； 2.在同一行政村内转让取得的宅基地，其面积不得超过《义乌市农村宅基地取得置换暂行办法》及相关配套政策规定的最高户型面积。（二）跨集体经济组织转让实行宅基地所有权、资格权和使用权相分离，转让后使用年限最高为70年，使用期届满后受让人可优先续期，并实现有偿使用。（三）在同等条件下，本村集体经济组织有优先回购权，本村集体经济组织成员有优先受让权。第八条未实施或正在实施新农村建设的村庄，允许在本村集体经济组织内部转让，受让方必须是符合申请建房条件的本村集体经济组织成员，且受让后面积不超过《义乌市农村宅基地取得置换暂行办法》及相关配套政策规定的按户控制面积。第九条宅基地使用权转让可自行协商转让，跨集体经济组织转让的也可在政府指定的交易平台公开挂牌转让。第十条宅基地使用权转让方不得再申请新的宅基地，未实施新农村建设的农房产权互换除外。受让方仍可在原村级集体经济组织按《义乌市农村宅基地取得置换暂行办法》及相关配套政策和村级组织细化的实施细则参加新社区集聚或农村更新改造。第十一条宅基地使用权转让方为村级集体经济组织成员的，必须保证转让后仍拥有人均建筑面积不低于15平方米的合法住宅；农民住房财产权抵押贷款处置的按《义乌市农民住房财产权抵押贷款实施办法》规定执行。第十二条产权互换双方必须符合下列条件：（一）本村集体经济组织成员；

简单农村宅基地转让协议书

简单农村宅基地转让协议书甲方：乙方：甲乙双方就宅基地使用权转让事宜，经自愿、平等、友好协商，达成转让协议如下：一、宅基地坐落、面积甲方将坐落于______的宅基地转让给乙方，该宅基地登记面积共150.4平方米。具体位置东至南至西至北至。上述宅基地的使用权及附属设施包括：甲方现有所在宅基地的一切建设设施及水电户口等。终身归乙方享有。二、保证此宅基地手续真实，来源合法，权属清楚，四至界限清楚。若发生与甲方有关的权属或债务纠纷，概由甲方负责，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责全部赔偿。三、转让金额该宗地的转让价格为人民币_________元，大写：____________元整。四、付款方式及期限乙方向甲方预付人民币贰万元，剩余款在取得宅基地使用权证及相关手续后交付给乙方。五、宅基地交付时间：______年_____月_______日。六、房产归属 1.在该宅基地上的房屋由乙方自行出资建造，房产归乙方所有。 2.建房手续由甲方配合办理，所涉费用由乙方承担。

3.房屋建成后，在法律政策许可的前提下，甲方应无条件配合乙方将土地证和房产证办理到乙方名下，所涉的相关费用均由乙方承担。七、违约责任本协议签订后，任何一方均不得反悔。如甲方反悔应当向乙方全额退还宅基地转让款________万元，并偿付违约金_________万元，如造成乙方损失的，还应赔偿乙方的损失（包括建房、装修工程款和房地产增值部分）。八、在法律政策许可的前提下，甲方应无条件配合乙方将宅基地使用证和相关手续办理到乙方名下，所涉的相关费用均由乙方承担。甲方违反本协议导致宅基地不能过户或无故进行交付，甲方应支付给乙方违约金壹拾贰万元。九、本协议一式二份，双方各执一份。自甲、乙双方签字后生效，未尽事宜双方协商解决。甲方：乙方：身份证号：身份证号：年月日年月日转让方：（简称甲方）受让方：（简称乙方）甲方自愿将宅基地一幅永久性有偿转让给乙方作修建住宅之用地，经双方自愿、平等、友好的协商，现达成协议如下：一、宅基地坐落于号。四边分明为界，面积平方米。二、甲方知晓国家宅基地转让的规定，愿意按此合同约定赔偿由此造成乙方的损失，并保障乙方的权益不受侵犯。包括使用权、收益权、处置权。甲方不得干涉。

论宅基地使用权制度的缺陷及完善.

论宅基地使用权制度的缺陷及完善 [ 09-02-24 14:03:00 ] 作者：李永格编辑：studa0714 摘要：宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权，现行立法对此规定得比较零散，而且还存在大量的缺陷，这不仅损害了农民的利益，还阻碍了农村经济的发展，应通过多种渠道采取措施对该制度进行完善。关键词：宅基地使用权；用益物权；物权 2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》），以专章的形式规定了“宅基地使用权”，明确了它是一项重要的用益物权，具有积极的意义。宅基地使用权不仅关系到农民群众的切身利益，而且事关农村的稳定，影响着国家和社会的健康发展。但《物权法》对此的规定仅有四个条文（152条-155条）的内容，无法涵盖宅基地使用权的诸多内容。况且，现行宅基地使用权制度极其不完善，存在许多漏洞，无法全面地保护农民的利益，甚至会严重影响农村经济的发展和农民生活水平的提高。因此，有必要对我国宅基地使用权制度的现状做一个全面的探讨。一、宅基地使用权的立法现状沈宗灵先生说过：“法律概念在法律体系中具有其独特的功能，它对法律的制定、执行和适用均具有重要的意义，它与权利和义务紧密关联，要构建现代国家的法律体系，其中最重要的一步就是设定一整套符合逻辑的、和谐而无矛盾的法律概念体系。”因此必须对宅基地使用权进行明确定义。这一点《物权法》做到了。《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”依据法律解释学，从体系上、文义上对这一条文进行分析我们可以看出：它明确了宅基地使用权是一项独立的用益物权，与土地承包经营权、建设用地使用权及地役权处于并列地位。宅基地使用权的主体仅为农村居民，城镇居民是作为建设用地使用权的主体而规定的。宅基地使用权的客体仅指集体所有的土地，国有土地是建设用地使用权的客体。虽然在城镇规划过程中，存在农村居民转变为城镇居民的现象，但这并不意味着转变后的城镇居民仍然享有宅基地使用权，因为此时的土地已从集体所有转为国家所有，国有土地不设立宅基地使用权。针对这一点笔者认为，由于城镇规划的需要，一些土地由集体所有转为国家所有，原有的宅基地使用权由集体土地使用权转为划拨的国有土地使用权，居民虽然从农村居民转变为城镇居民，仍然享有宅基地使用权，此时宅基地使用权的客体为国有土地，而《物权法》却忽略了这一现象的存在。宅基地使用权的内容有：依法取得、占有、使用土地，在宅基地上建造住宅及其附属设施，受法律保护，在行使权利时不得妨碍公共利益和他人的合法权益等。但是，宅基地使用权的内容还应当包括权利人可以有限制地处分宅基地使用权，因为宅基地使用权是一种民事权利，权利人可以对它进行处分，考虑到宅基地使用权特殊性，权利人的处分应当是有限制的，而这一点在《物权法》第152条中却没有涵盖。

农村宅基地使用权流转分析

农村宅基地使用权流转分析摘要：中国的城市化不仅要解放农村劳动力，更要解放农民用地、宅基地。只有解除对宅基地使用权自由流转的限制，完善宅基地相关流转管理制度，才能真正促进城市化的进程，促进城乡一体化。目前，随着城市化的快速发展，大量的农民不断流入城市，衍生出各种各样的城市问题，其中，以城市住房紧张，房价不断上涨为首要问题。在国内北上广深等一线城市，房价居高不下，令人望而却步，于是“蜗居”“蚁居”等一系列反映都市人对住房这一生存基本需要的新词不断出现。相比之下，随着城市化与工业化的发展，大量农民工涌入城市打工，造成了农村房屋空置率不断提高，甚至出现“空心村”现象。在调查的一些地方房屋空置率达到20%，“空心村”面积达到居住使用地的30%以上。因此，中国的城市化不仅要解放农村劳动力，更要解放农民用地、宅基地。只有解除对宅基地使用权自由流转的限制，完善宅基地相关流转管理制度，才能真正促进城市化的进程，促进城乡一体化。关键词：宅基地使用权；流转；必要性；对策农村宅基地使用权能否自由流转问题是物权法制定过程中争论最激烈的问题之一。《物权法》虽然对宅基地使用权专设一章，但只有区区四个条文，并且第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，赞成和反对宅基地自由流转的人都能从这一规定中找到依据，宅基地流转问题仍然没有解决，期待理论上的进一步深入研究。二、宅基地使用权自由流转的必要性分析上世纪五六十年代，与我国优先发展工业的战略和城乡分割的二元结构相适应，为了给予农民基本生存保障并将农民固定在土地上，我国宅基地采取了集体所有而由农民无偿、均分使用的行政调配方式，宅基地使用权带有强烈的成员权福利性质，流转受到严格限制。这种状况一直延续到现在。在计划经济体制下，商品交易不发达，城乡分割严重，宅基地的财产性质并未彰显，农民没有将宅基地进行流转的经济冲动。但近年来，随着市场体制的建立和完善、工业化、城市化进程加速，经济高速发展，我国正在经历重大的经济、社会转型，原有宅基地使用制度赖于生存的经济、社会条件正逐步丧失，允许宅基地使用权自由流转是必要的、可行的。 1、土地增值收益成为宅基地使用权自由流转的拉力在市场经济条件下，资源的配置服从效率标准，一切稀缺资源优化配置的必要途径是有偿使用并按市场需求流动或转让。[④]土地市场也不例外，以市场配置土地资源的机制已初步建立，土地要素可以根据市场需求而自由流动、合理配置。随着城镇化、工业化进程的推进，大量外来资金与人口涌入郊区和农村，使集体土地的价值迅速提升，在城镇周围以及乡镇企业发达地区，非农建设用地与种植业农用地之间的收益差距显著。一方面，农用地与非农用地的比较收益差距驱动了集体土地利用结构的变化，使得农用地不断向建设用地转化；另一方面，国有建设用地与集体建设用地之间巨大的利用效益的差距，推动了集体建设用地（包括宅基地）在农民个人和集体经济组织与其他单位和城市居民之间的流动，进而形成集体建设用地市场。[⑤]宅基地使用权的财产属性逐步彰显，在城市郊区和经济相对发达的乡镇，农村宅基地流转逐渐盛行，已呈不可逆转的发展趋势。各种土地主体通过流转来获得相关土

【管理制度)论我国宅基地使用权流转制度的完善

（管理制度）论我国宅基地使用权流转制度的完善

论我国宅基地使用权流转制度的完善壹、我国现行的宅基地使用权流转制度我国《物权法》第壹百五十三条规定：“宅基地使用权的的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”我国《土地管理法》第六十二条第壹款规定：“农村村民壹户只能拥有壹处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十三条规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;可是，符合土地利用总体规划且依法取得建设用地的企业，因破产、兼且等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。我国《物权法》第壹百八十四条和《担保法》第三十七条均规定，宅基地使用权不得用于抵押。和我国《土地管理法》配套的关联文件对此作出了进壹步规定。1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发[1999]39号)中规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)中规定，禁止城镇居民于农村购置宅基地。2004年国土资源部颁布的《关于加强农村宅基地管理的意见》第十三条规定:“严禁城镇居民于农村购置宅基地,严禁为城镇居民于农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”关于我国农村宅基地使用权的流转问题，部分地方性的法规和规章也作出了规定。《新疆维吾尔自治区农村宅基地管理办法》第十五条规定，村民住宅依法转让、继承、赠和等原因造成集体土地使用权变更的，向原登记机关申请集体土地使用权变更登记，由县(市)人民政府换发《集体土地使用证》。《河北省农村宅基地管理办法》第十四条规定，农

恩施土家族苗族自治州人民政府关于切实加强农村宅基地管理工作的通知

恩施土家族苗族自治州人民政府关于切实加强农村宅基地管理工作的通知【法规类别】房地产综合规定【发文字号】恩施州政发[2006]5号【发布部门】恩施（原名鄂西）土家族苗族自治州政府【发布日期】2006.04.10 【实施日期】2006.04.10 【时效性】现行有效【效力级别】地方规范性文件恩施土家族苗族自治州人民政府关于切实加强农村宅基地管理工作的通知 (恩施州政发〔2006〕5号) 各县、市人民政府，州政府有关部门：为贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）文件精神，进一步加强农村宅基地管理，引导农村村民住宅建设依法、合理、集约利用土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《湖北省土地管理实施办法》以及国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发〔2004〕234号）、《省人民政府办公厅关于加强农村宅基地管理工作的通知》（鄂政办发〔2004〕104号）等相关规定，结合我州实际，现就切实加强农村宅基地管理问题通知如下：一、科学规划新农村建设用地，正确引导村民住宅建设

（一）以建设社会主义新农村为契机，加强农村住宅建设的引导和规范。建设社会主义新农村，是党中央统揽全局、着眼长远、与时俱进作出的重大决策。县（市）人民政府要按照“生产发展，生活宽裕，乡风文明，村容整洁，管理民主”的要求，加快完善县（市）、乡（镇）土地利用总体规划和乡（镇）村庄建设规划。要以科学的土地利用规划、积极的土地整治措施，增加耕地，改造旧村，盘活存量土地，改善农村的生产生活条件。努力促进依法用地和提高农村土地利用率，避免在新农村建设中违法违规用地。农村村民建造住宅应当符合土地利用总体规划和乡（镇）村建设规划，充分利用原有宅基地、村内空闲地和荒地。各县（市）应在有利于生产、有利于生活的前提下采取有效措施，逐步破除村民一户一院分散建房的旧习惯，积极稳妥地引导村民住宅建设按规划、有计划地由分散建房向中心村、中心镇集聚。对城市规划区内的农村村民住宅建设，应当积极推行集中兴建农民住宅小区。对城市规划区范围外的农村村民住宅建设，按照城镇化和集约用地的要求，鼓励集中建设农民新村或村民联户建设多层住宅。（二）加强农村宅基地用地计划控制。农村宅基地占用农用地必须纳入年度农用地转用计划，按规定权限办理农用地转用手续，不得无计划或者超计划批地。对于确需突破计划指标的，可以通过居民点整理新增农用地面积折抵置换建设用地指标的方式解决。农村宅基地占用耕地的计划指标应和农村建设用地整理新增加的耕地面积挂钩，确保耕地占补平衡。县（市）国土资源管理部门每年年底应将农村宅基地占用农用地的计划执行情况向州、省国土资源管理部门备案。（三）严格核定用地标准。按照一户一基的原则，农村村民新建、改建、扩建房屋的，其宅基地（含原有住房及附属设施）总面积，使用农用地的每户不得超过140平方米，使用未利用地（建设用地）的每户不得超过200平方米。但生产性附属用地，如猪、牛、羊圈、沼气池、烤烟房等，凡不与农民宅基地相连接的可作为该户的生产性建设用地，不计入宅基地面积。属城镇规划区范围内的，不得突破城镇规划区规定的建房

最高法公布：宅基地使用权纠纷典型案例

最高法公布：宅基地使用权纠纷典型案例| 附裁判规则 2015-12-28 lgzlawyer 文章来源裁判规则收揽法院最新裁判标准，汇聚类案法律适用规则。本期导读：农村集体组织成员能否将宅基地转让给城镇户口人员？根据现行法律规定及国家政策，宅基地等集体所有土地使用权带有很强的社会保障功能，只能在本集体经济组织成员内部享有和流转，否则，转让合同一律无效。但在实践中，违法流转却大量存在。本文以12月4日最高人民法院公布的合同纠纷典型案例——邹克友诉张守忠合同纠纷案为契机，整理了最高人民法院在审判实践中的相关观点和案例，供读者参阅。最高法公布典型案例 1.楼基地转让给非本集体经济组织成员的，该转让协议无效，转让人应向受让人返还购买楼基地款——邹克友诉张守忠合同纠纷案【本案要旨】楼基地所占土地性质系集体所有土地，且转让人取得该楼基地系基于原宅基地及房屋重新规划、拆迁后的补偿利益，其性质等同于宅基地。将该楼基地转让给非本集体经济组织成员，违反了我国法律、行政法规的强制性规定，法院依法确认该转让协议无效，受让人不能取得涉案楼基地的使用权。因无效合同取得的财产应当予以返还，转让人应向受让人返还购买楼基地款。转让人明知涉案楼基地依法不能转让给本集体经济组织以外成员仍进行转让；作为日常生活大宗交易，受让人在未确认土地性质的情况下即购买涉案楼基地，双方对于合同无效均有过错，应当各自承担相应的责任。来源：最高人民法院2015年12月4日发布合同纠纷典型案例相关案例.jpg 1.农村集体组织成员违反规定将宅基地转让给城镇户口人员的行为无效——吴桂连、杨尚霖诉谢运珍、吴国铭、吴国宁宅基地使用权案【本案要旨】在我国，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，有着