XX物业上海徐汇区宏润花园一期物业管理方案
目录
投标函
一、前言 (1)
二、XX物业公司简介 (2)
三、管理目标及经营理念 (10)
四、管理组织架构及人员配备 (13)
五、管理制度一览表 (17)
六、开办费及管理费用测算 (24)
七、服务内容及标准 (30)
1、设备设施管理 (30)
2、清洁服务管理 (38)
3、安保服务管理 (41)
4、绿化养护管理 (44)
八、档案的建立与管理 (47)
九、各项管理指标及措施的承诺 (48)
十、特色服务一览表 (49)
十一、物业管理各类工作流程图 (51)
十二、XX物业管理业绩一览 (56)
十三、营业执照及资质证书复印件
一、前言
宏润花园项目位于徐汇区漕溪中、北一村和李家宪地块，是上海润仁房地产有限公司投资开发的高档商品住宅小区。宏润花园地理位置优越，东北侧与轻轨明珠线相距百米，占地面积47,151平方米，由8幢住宅楼及会所等组成，总建筑面积约16万平方米。小区在规划设计、施工各方面均体现了新型建筑的时代气息。小区内建有会所、休闲广场、游戏区、咖啡茶座等休闲娱乐场所，并建有商业中心，不但给小区业主带来生活上的便利和舒适感，还为小区将来的发展打下良好的基础。
上海润仁房地产有限公司为了使宏润花园创造和保持安全、舒适、整洁、优美的居住环境，提高居民的居住质量，投入了大量的人力、物力、精力，在小区尚未销售的时候就被评为徐汇区样板小区，体现了较高的新文化品位。根据该物业的特点，实施与之相匹配的管理相当重要。经我司对宏润花园一期物业管理招标文件进行仔细研究后，针对宏润花园一期物业管理的实际情况，我们在项目管理的先进性、系统性、针对性方面做了充分的准备。从物业管理工作的难点和重点着手，确立我们的整体设想和策划思路。
我公司作为在ISO9002质量体系保证下，具有较高物业资质和服务品质的管理公司，完全有能力，有信心承担宏润花园的物业管理工作，如能在此次投标工作中胜出，我公司将充分发挥其管理优势，资金优势和人才优势，竭诚为润仁房地产公司做好物业管理工作，力创上海物业管理样板小区。
XX物业管理（上海）有限公司
二、XX物业管理（上海）有限公司简介
XX物业管理（上海）有限公司是香港著名上市公司——中国海外集团全资子公司。
中国海外集团系中国建筑工程总公司在港的投资企业。一九七九年，改革开放初期，中国建筑工程总公司派出一批精英到香港发展，成立了中国海外集团。经过二十年的努力，中国海外集团由当时投资二百万美元资产，发展到今天，总资产超过二百亿。中国海外集团于九二年在香港上市，成为香港最具实力的上市公司之一。香港XX物业管理有限公司成立于八十年代中期，目前管理着香港特别行政区政府大楼，驻港部队驻地等香港著名物业。据不完全统计，在香港每二十个人中就有一人住在XX开发、建造、管理的楼盘中。
一九八八年八月八日，中国海外集团在深圳成立注册中国海外建筑有限公司，展开了开拓内地事业的漫漫征途。XX集团旗下有深圳、上海、北京、广州、成都五家物业管理公司，在内地的物业管理面积超过二千万平方米，居全国首位，“XX物业”成为当前中国最具实力的物业管理品牌。
XX物业管理（上海）有限公司（以下简称XX物业）成立于一九九五年，是上海市物业管理协会理事单位、上海市物业管理协会第六工作委员会主任委员单位，上海市优秀物业管理企业。一九九八年三月，通过ISO9002国际标准质量保证体系的第三方认证。一九九八年十二月，获上海市二级物业管理企业资质。目前申报一级资质工作已通过上海市主管部门验收，报建设部批准。
公司共有在正式员工已超过850人，（2002年10月24日统计数字）。公司实行董事会领导下的总经理负责制，下设行政、人事、财务等九个职能部门及海华花园、上海广场等九个管理处. 公司主要从事高档物业管理或物业顾问,目前XX物业管理有着外销写字楼、外销别墅小区、内外销高层公寓等各种类型的楼盘，管理面积近100万平方米。XX物业的管理具有以下特色：
一、雄厚的工程技术实力
XX物业公司有一大批来自房产开发第一线的工程技术人员，他们曾参与过各种楼宇的开发建造，有着丰富的工程管理经验。
协助发展商进行物业验收是物业管理的第一重要步骤，经验丰富的XX工程技术人员在物业验收过程中发挥着重要作用，可以为发展商省下大量人力、财力、物力。
物业维修保养工作的精细与否，直接关系到物业的使用，经验丰富的工程技术人员能以丰富的经验及敏锐的感觉及时发现问题所在，将事故解决在萌芽状态，而丝毫不使住户受到影响。
二、军事化管理的安保队伍
XX物业公司的安保队伍具有军事化管理的特色：
严格苛求、自觉奉献、军事管理、技术精湛、灵活机动、尽职尽责
多年来，XX物业公司的安保队伍不但以良好的服务，保质保量的完成了公司的各项安全保卫、消防任务，而且还为众多的企业事业单位培训了大量的技术骨干，为上海市的经济建设贡献出自己的力量。
1、在上海房屋土地管理局物业管理处的推荐下，XX物业为上海市图书馆的安保队伍
提供了全面的培训服务，提升了上海图书馆的物业管理品质。
2、上海电话发展公司的国际保龄球馆开业的时候，聘请XX物业的安保们为其开业仪
式做安全保卫工作，并很好的完成了任务，获得了好评。
3、XX物业还为上海珠江投资有限公司的开发项目提供了安保服务，在服务过程中始
终坚持质量体系的标准，树立了安保服务质量优良形象的榜样。
4、华为公司是中国最大的计算机产业公司，在上海的金茂大厦、信息大厦拥有十多
层办公区域。XX物业公司本着竭诚服务、严格要求的原则，为华为公司提供了
一套完善的安保服务。
5、近几年，XX物业公司一直在为其公司总部所在的打浦街道社区安保提供一系列的
培训，促进了打浦街道的整体社区良好治安环境。
6、XX物业不但为本地区的治安环境提供服务，还为杨浦区的卫百辛集团的全部安保
人员提供了系统的培训，提高了安保人员的素质。
三、先进的管理理念、科学完善的管理模式
XX物业在管理上，运用国际先进的物业管理模式结合各楼盘的实际特色，对物业实行专业化的管理。在信息时代到来的今天，XX物业在传统物业管理的基础上独创的“COB”菜单式物业管理服务，充分利用楼宇先进的智能化资源，通过局域网运行我司自行研制的“COB”服务平台软件，使得XX物业既具优秀传统的物业管理服务，更插上了二十一世纪信息网络时代办公新理念的翅膀。
几年来，XX物业之所以能蓬勃发展，完全得益于其科学完善的物业管理模式，经过多年的摸索，这套管理模式已日趋成熟，并在海华花园、海丽花园、XX馨园、海天花园等楼盘管理中得到验证。
XX物业公司管理楼盘简介
1、海华花园位于打浦桥地区，是上海首块批租土地，用以改造旧区建造的外销商品房。由5幢住宅楼、三层裙房、地下停车库和中心花园组成。建筑面积12万平方米，这是公司接管的第一个楼盘，曾先后获得市和部的多项荣誉称号。
2、海兴广场毗邻海华，是一幢集商业、娱乐、办公为一体的高档综合性涉外大厦、建筑面积为约6万平方米，麦当劳快餐，顶顶鲜超市、海兴嘉华影院、年年有鱼等商家的入伙，给打浦桥地区的商业带来了繁荣。海兴广场的物业管理也多次获市和部的荣誉称号。
3、海丽花园是海华花园的姐妹楼，由3幢高层住宅楼、裙房、地库、活动中心和花园组成，建筑面积约7平方米。海丽“二次装修管理”的经验作为典型被市房地局向全市推广，曾被评为“市物业管理优秀示范小区第一名，评比的当天检查人员随机走访了40余户业主，满意率100%，被认为是不可思议。
4、海天花园位于沪青平公路1481号，占地21万平方米，建筑面积约7万多平方米，以高档花园别墅为主，辅以小高层公寓，二层复式洋房和排屋。60%的绿化率，7个足球场面积大小的中心花园，2000平方米的休闲会所，由于地处郊区对安全保卫有很高要求。
5、上海广场是永菱房产发展公司开发的甲级商办住综合楼，位于淮海路138号，建筑面积达8万平方米，是公司的第一个外接楼盘。上海广场的设备繁杂、先进，使XX强于设备管理的优势得到充分发挥。可以说上海广场的设备保养、运行情况的优异在淮海路上是远近闻名的，连浦东陆家嘴地区由日资企业管理的申茂大厦也慕名前来参观学习。
6、海丽大厦与海丽花园同属一个规划小区，为外销办公楼，建筑面积为2万多平方米。
7、盛族家园由上海盛族房地产开发经营有限公司开发，位于浦东临沂北路210弄。建筑总面积为5万平方米，一期为2万平方米，是公司外接的第一个住宅小区。
8、99年底公司与昆山市城市发展有限责任公司签订了昆山楼邑小区的“物业管理顾问合同”。这是公司第一个跨省市物业小区管理的顾问合同。小区位于江苏省昆山市，建筑面积20万平方米，顾问面积约11万平方米。XX物业是“昆山市城建发展”在上海进行考察，在众多物业公司中进行筛选后做出的选择。
9、XX大厦是商办综合楼，位于淮海中路398号，建筑总面积3万5千余平方米。高标准、高起点、严要求，很快使XX大厦名声雀起。经市房地局检查推荐，建设部检查评比后被评为“2001年度全国物业管理示范大厦”。
10、2000年10月，公司与市电话发展有限公司签定了，“国立大厦”的物业管理委托合同。国立大厦位于北京西路1465号，建筑面积3万3千平方米。为了保证大厦的一流管理，市电话发展公司决定请市物业管理协会出面组织，采用向社会邀请招标的方式聘请物业管理公司，结果公司从数拾家物业公司中脱颖而出，以绝对优势成了国立大厦的管家。2001年APEC会议在上海召开，国立大厦承担82001热线咨询电话的重任，在此其间部、市的领导多次视查，均获得好评、管理处圆满地完成了任务，发展商感到非常满意。
11、志诚大厦位于西安市高新开发区内，建筑面积4万平方米，由陕西新源房地产有限公司发展。他们在全国范围内挑选“管家”，最终于2000年9月与我司签定“志诚大厦物业顾问合同”这是公司第一个跨省市办公楼顾问合同。
12、XX馨园位于徐汇区钦州路8号。是“海”字号楼盘在上海第三代住宅楼精品的示范样版。建筑面积15万平方米，2001年6月28日入伙，这是公司接管的第十二个楼盘。
三、管理目标及经营理念
我们的管理目标：交房后一年内使宏润花园一期达到全国城市优秀物业管理示范小区的标准。
整体构想：
1、丰富的经验是管理的基础
我公司管理楼盘之中有不少都是高档住宅小区，如海丽花园、海华花园、XX馨园、海天别墅等都曾多次荣获上海市物业管理各类型评比大奖。
在宏润花园的物业管理中，我公司将发扬即定质量方针，全面结合“上海市物业管理优秀示范小区标准”竭尽全力为宏润花园提供高效、完美的服务。
2、导入先进而成熟的管理体系
我司是上海市业内最早通过ISO9002国际质量认证体系的专业物业管理公司。“竭诚服务，追求完美”是我们的质量方针。先进而成熟的管理体系是公司多年积累的结果，它不仅为我们管理各种现代化楼宇、小区提供了充分的“产品”（服务）质量保障，也为业内造就了大批优秀的人才。
因此，我司将会根据宏润花园的物业特点和服务需求，设计一套贯穿ISO体系精髓的管理体系。使管理服务有章可循、有据可查，科学的管理体系将规范我们的服务工作，有效地提高工作效率和质量。
3、建设一支高素质的员工队伍
人才对XX物业来说，是最重要的资源，是决定企业发展的主要因素。由于我公司品牌经营战略定位明确，始终如一，更由于XX物业在多年经营中始终以高档、精品物业为主要承接对象，公司发展的需求促使公司培养，储备大批高素质物业管理专业人才。尊重员工，培养员工，充分发挥员工的积极性是公司人事制度的一贯方针。
鉴于宏润花园一期物业的特征，我司将配备最好的人力资源及相应的培训计划，组建一支具有强烈服务意识、过硬的专业素质、较强的沟通能力、高度的团队合作精神和敬业爱岗品质，能充分承担起宏润花园物业管理重任的高素质员工队伍。
管理思路：
1、建立信息网络。即将社会综合信息，全面引入社区。随着社会的进步和社会分工的不断专业化，物业管理公司在管理深度和广度上，除了依靠科技手段外，还应尽可能和社会各专业服务机构联合，满足业主的多方面需求。例如：管理处全方位建立商业服务信息网，与各商家、专业服务公司建立广泛联系，满足业主需求。如物业保险代理、租赁代理、房屋装修代理、信息咨询等等。
2、改善居住条件。从满足居民生活需要做起，尽可能利用各种条件逐渐完善居民生活商业网点，如小超市、家电维修、健身中心、美容美发等等，为广大业主提供各种便利条件。
3、实施全方位服务。科技在进步，人们的观念在不断地转变，人们对住宅区的各种需求也在不断地扩展。只有不断地创新，吸收国内外住宅管理精华，做人之未做，做人之难做，才能不断完善，并保持在同行业中的领先地位。
4、建立优美的环境。为了使宏润花园的环境进一步提升，更具文化品味，我公司将利用自有的绿色基地，将宏润花园小区变为富有特色的小型植物园区，使居民和来客感受到的不仅是满目绿草、红花，而且从植物介绍中可以增加植物、绿化知识，这是一项极有意义的措施。
5、对垃圾的分类处理。随着社会的发展的进步，环保问题越来越受到社会关注，我公司计划在接管宏润花园一期后在垃圾房的管理中实行垃圾的分类投放和处理，并在住户手册和各投放点标明分类收集方法。对垃圾的分类处理，我们将通过各种宣传手段，增强业主的环保意识，引导他们养成正确的习惯。
6、严格车辆交通管理。由于小区内道路交通情况复杂，新入住人员及装修人员流动量大，内部公共面积相对较小，为保证车辆进出和停放的安全有序，我公司准备设置完善的各类交通标识，加强车辆的监控和引导，及时处理突发事件，尽可能做到人车分流。
7、社区文化建设。宏润花园小区将在我们的管理下，大力开展社区文化建设。通过循序渐进、潜移默化及寓教于乐的社区文化建设，提高业主素质，培养互助互爱精神，增强社区凝聚力，发挥社区文化的凝聚功能、激励功能和约束功能。
8、环境保护建设。针对宏润花园的布局和环保要求，我们除了对住宅内噪声、水质、空气等环保要素进行监测外，全面加强社区环境文化和环保建设。
第一、维护已有的园林绿化，实施各季节植物交叉式绿化工程。
第二，加强对社区内环保意识的灌输，使每个业主都自觉热爱社区内的环境。
宏润花园在我们的共同努力下将成为徐汇区的一个人文荟萃的高档住宅小区，我公司努力把先进的物业管理经验同小区的实际情况相结合，创造出一个行之有效、独具特色的物业管理模式，以取得政府、社会和业主的认可。
四、管理组织架构及人员配备
1、组织架构
1）、组织机构
A. 宏润花园管理处组织机构以精简、高效为原则，采用直线——职能制形式设置，具有纵
向垂直领导，横向协同运作的分级管理特点。这种模式有利于减少管理环节，提高工作效率。
B．宏润花园管理处实行公司领导下的管理处负责制。由公司派出高级别的专门人员担任管理工作。
C．宏润花园管理处设主任一名，分属管理层。下设各部为操作层。操作层的配置按宏润花园管理处实际特点实行综合工时制度。
D．人员素质要求作风良好、工作踏实，并拥有全面的、先进的专业知识技能，提倡“高门槛进、高门槛出”。所有员工既是自己所在岗位的行家里手，同时又是其他岗位的多面手。
E．在管理队伍建设上，我们将采用规范管理和人性化管理相结合的方式，充分运用激励机制，调动全体员工的工作积极性、严格考核，并实行末尾淘汰制，确保委托管理目标得以实现。
2）、组织架构图
3）、人员配备
管理处：
管理处主任1人；管理员：1人；
工程部：3人；
清洁绿化部：4人；安保部：10人；
总人数；19人
人员配备图
2、培训
要实现宏润花园物业管理目标的有效达成，我公司必须输出一流的人才、一流的管理和一流的服务。
XX物业一贯注重培训，且具有规范、完善的培训制度，先进的考核与评估制度。
通过培训，员工综合素质全面提高。我公司逐步形成了入职培训、上岗培训、定期培训和发展培训等四大模块，强调入职培训要做到三落实，即培训内容落实、培训责任人落实、培训效果落实。上岗培训体现个性化方案，针对每一位被提任员工要有个性化的培训方案。定期培训是针对不同岗位的员工定期的知识巩固和知识添加。发展培训要结合员工职业发展的要求、企业对员工素质、能力、知识的要求进行的，这类培训更体现共性化的课程、个性化的选择，以学分为考核内容。
今年的培训工作在以上四个模块都开展了不同程度的尝试，目前正在根据这样的线索制定明年的培训计划。
我公司针对宏润花园物业管理特点，将制定极具针对性的培训计划。通过培训尽快培养出一批能适应一中院物业管理需要的管理人员。
1）、培训目标
培训的目标是在态度、知识、技能三个方面改变、加强或改进员工的行为或表现，从而提高管理人员的素质、技能及管理水平，以达到胜任宏润花园物业管理的目标，使之能为广大业主提供尽善尽美的服务。
2）、培训方式
分为公司组织、管理处组织、基层部门组织的方式。
3）、培训内容
企业培训：企业发展史、企业经营方针、企业理念、企业精神及管理目标、质量执行标准、质量考核标准、质量管理理念等；
员工手册培训：员工守则、礼仪行为规范、职业道德教育、管理制度、安全教育等；
物业管理基础知识及强化服务意识的专题培训；
军训与参观学习、安保消防设备系统知识、安全作业程序培训；
基本技能培训：相应岗位的专业知识、岗位责任、岗位操作技能、设备系统、工具使用、智能技术、信息网络技术等；
五、管理制度一览表
1、企业运作制度（ISO-9002质量手册和程序文件目录）
ZH/QH-1999《质量手册》
ZH/QCP4.1-1999《管理评审程序》
ZH/QCP4.2-1999《质量策划程序》
ZH/QCP4.2.1-1999《新接物业管理计划的编制》
ZH/QCP4.2.2-1999《新增服务项目质量策划程序》
ZH/QCP4.3-1999《合同评审程序》
ZH/QCP4.5-1999《文件和资料控制程序》
ZH/QCP4.6-1999《物品、劳务采购控制程序》
ZH/QCP4.7-1999《顾客提供产品控制程序》
ZH/QCP4.8-1999《产品标识和可追溯性控制程序》
ZH/QCP4.9-1999《服务过程控制程序》
ZH/QCP4.9.1-1999《新接楼宇入伙管理程序》
ZH/QCP4.9.2-1999《房屋装修管理程序》
ZH/QCP4.9.3-1999《屋宇、设备与设施管理程序》
ZH/QCP4.9.4-1999《清洁绿化管理程序》
ZH/QCP4.9.5-1999《安保管理程序》
ZH/QCP4.9.6-1999《委托服务管理程序》
ZH/QCP4.10-1999《检验和试验控制程序》
ZH/QCP4.11-1999《检验、测量和试验设备控制程序》
ZH/QCP4.12-1999《检验和试验状态控制程序》
ZH/QCP4.13-1999《不合格品（服务）控制程序》
ZH/QCP4.14-1999《纠正和预防措施控制程序》
ZH/QCP4.15-1999《搬运、贮存、包装、防护和交付程序》
ZH/QCP4.16-1999《质量记录控制程序》
ZH/QCP4.17-1999《内部质量体系审核程序》
ZH/QCP4.18-1999《培训控制程序》
ZH/QCP4.19-1999《服务控制程序》
ZH/QCP4.20-1999《统计技术控制程序》
2、企业内部管理制度
文件档案管理办法
设备设施维修档案管理办法
装潢修缮档案管理办法
建筑维修档案管理办法
劳务采购办法
物品需求及采购管理办法
仓库管理规定
应急领料程序
工具管理办法
办公用品管理办法
人事管理制度
用工管理制度
合同管理制度
福利管理制度
奖惩管理制度
培训管理制度
设备编号规定
机电设备管理规程
维修工作操作程序
维修服务规程
房屋维修制度
房屋维修规程
共用部位公共设施维修保养制度房屋完好检查规定
共用部位公共设施检查规定
中央空调系统操作规程
中央空调运行规定
配电设备检查维护保养制度
配电柜检查规定
配电房检查规定
监控系统设备维修保养制度
消防报警系统维护保养制度
消防设备检查规定
火灾报警控制器操作程序
烟感探测器管理办法
综合保安管理系统维护保养制度综合保安管理系统操作规程
通信系统维护保养制度
通信系统操作规程
高空作业平台操作程序
卫星、有线电视系统维护保养制度弱电系统机电设施检查规定
电梯管理制度
电梯安全操作规程
电梯检查规定
电梯故障困人救援规程
水泵房管理制度
生活、消防供水系统维护保养制度管道系统检查规定
工程质量验收规定
设备部分改造程序
电话机房管理制度
发电机组使用管理制度
发电机组操作规程
发电机组维护规定
临时施工用电管理制度
维修工人安全操作规程
维修工岗位考核规定
车场清洁操作规程
外围地面清洁操作规程
卫生间清洁操作规程
地下车库清洁操作规程
卸货廊道清洁操作规程
水箱、蓄水池管理制度
生活垃圾房、建筑垃圾池管理制度外墙清洗管理制度
绿化管理制度
绿化检查评分标准
清洁设备管理制度
清洁管理标准
水箱、蓄水池清洁操作规程
清洁工安全操作制度
安保员管理制度
大门岗安保员操作规程
监控中心安保员操作规程
地下车库安保员操作规程
地面车场安保员操作规程
巡查安保员操作规程
消防管理制度
突发事件应急处理办法
监控中心管理制度
消防中心管理制度
对讲、报警系统管理制度
车辆进出管理规定
信件收发管理规定
安保工作抽查制度
大楼电梯故障关人救援程序
3、岗位职责
管理处主任岗位职责
工程主管岗位职责
清洁主管岗位职责
安保主管岗位职责
收银员岗位职责
安保班长岗位职责
安保员岗位职责
消防中心安保员岗位职责
大门安保员岗位职责
非机动车停车场安保员岗位职责监控中心安保员岗位职责
地下车场安保员岗位职责
地面车场安保员岗位职责
巡查安保员岗位职责
地下车库出入口安保员岗位职责电工岗位职责
弱电工岗位职责
消防中心监控人员岗位职责
电梯工岗位职责
木工岗位职责
泥工岗位职责
给排水空调通风主管岗位职责给排水空调通风工岗位职责
污水处理监测分析员岗位职责保洁员岗位职责
大厅保洁员岗位职责
楼宇保洁员岗位职责
外围地面保洁员岗位职责
地下车库保洁员岗位职责
垃圾房保洁员岗位职责
六、开办费用及管理费用测算
一．开办费（物资计划）：
1、固定资产的设置
办公设备
名称数量估计单价金额备注办公台 3 500 1500 管理处电脑 1 6000 6000 管理处打印机 1 1000 1000 管理处传真机 1 2500 2500 管理处考勤钟 1 1000 1000 管理处小计12,000
清洁设备配置
名称数量估计单价金额备注吸尘器 1 3500 3500
抛光机 1 18000 18000
高压冲洗机 1 9500 9500
多功能擦地机 1 39000 39000
吸水器 1 9000 9000
小计79,000
工程设备配置
名称数量估计单价金额备注电锤MH26R5 1 980 980
电焊机 1 2400 2400
小计3,380
固定资产合计：94,380元
2、其他工具用具设置
清洁用工具
名称数量估计单价金额备注4米伸缩杆 4 300 1200
涂水器 4 100 400
双桶榨水车 4 400 1600
水刮 4 50 200
90CM尘推 4 120 480
小计3,880
工程用具配置
名称数量估计单价金额备注钳型表 1 185 185
博士手枪钻 1 498 498
直径16M台钻 1 943 943
角磨机 1 495 495
拖线板220V/50M/25M*2 2 406 812
三脚拉马30MM 1 225 225
三脚龙门钳 1 210 210
管道疏通机 1 2000 2000
手提式水泵 1.1KW 550 550
绵伦管带100M 280 280
套筒板手（30件）1套300 300
活板手1套120 120
吸锡烙铁（50W） 1 60 60
黄油枪 1 50 50
铁皮剪刀 1 20 20
手电筒07-202 3 120 360
剥线钳 1 135 135
电话专用夹刀 1 180 180
克隆刀 1 60 60
机械木钻 1 66 66
1M直尺 1 35 35
60M卷尺 1 90 90
梅花板手（24件）一套750 750
老虎钳5把50 250
斜口钳3把22 66
尖嘴钳5把30 150
管钳（6、8、12寸）各2套26 78
台式砂轮机 1 295 295
对讲机7 2500 17500
工具包 5 15 75
小计26,838
绿化用工具
名称数量估计单价金额备注
修枝剪 1 135 135
绿篱剪 1 180 180
松土刀 1 50 50
草坪修剪机 1 3500 3500
水管 1 150 150
小计4,015
其他工具用具合计： 34,733元
物资开办费用共计： 129,113元（开办费由开发商提供，开办费内容可经双方协商予以取舍。）
二．管理费用测算：
由于所知资料有限,本测算的工程维修费/能耗费是根据标书估算；
1、--------人工费用测算：
人员员工工资：
管理处主任1人 4，871元/月
管理员1人 2，136元/月
维修工3人 5，694元/月
清洁工4人 2，836元/月
安保领班1人 1，938元/月
安保员9人 9，000元/月
人工费共计： 26，475元/月
A 人员工资费用总计：26，475元/月
2）--------工程维修费用预算
照明系统：
a）灯泡更换
公用部位灯泡按每年循环更换一次
预计月度费用：100元/月
b）照明系统维修（灯具、开关、插座、开关箱）
月度维修费用：100元/月
变配电系统：
预计月度维修费用：200元/月
政府部门强制性收费
a）避雷测试费：2,000元/年
b）电梯系统
电梯年检费：5,500元/年
政府部门强制性收费月度总计：625元/月
B 工程维修费用总计： 1,025元/月
花园小区物业管理实施方案
办公室 工程科秩序科 服务科眉县安居物业管理服务有限公司 花园小区物业管理服务实施方案 第一章 安居物业管理服务有限公司概况 眉县安居物业管理服务有限公司于2010年9月经眉县工商局批准成立，企业法人营业执照注册号：610326100003061.注册资金52万元，是一家专业从事物业管理、居民服务及房地产中介服务的独立法人企业，2011年8月取得宝鸡市住建局颁发的暂定资质等级证书，资质编号为宝房物2011027号。 1-2. 公司内部机构设置 公司设经理一名，下设四个职能科室： 物业公司组织机构设置及各科室人员配置 经理 经理部是公司的决策机构，设经理1名。经理对公司所有事务全面负责，对公司的一切重大事务做出最终决策，并负责协调各科室工作。 在经理领导下，各科室互相协作，全面处理分管工作，对于重大问题报请经理处理，或通过高层会议商讨决策。各科室在完成分管工作的同时，并完成经理交付的各项其他工作。 1-3.公司员工配置 公司现有员工43人，获得物业管理岗位从业资格证书的14人，各种专业技术和管理人员21人，其中中级职称5人。我公司目前接管两个住宅小区，物业管理总面积达22万平方米，其中小高层1万多平方米，多层住宅20万平方米。 1-4.公司现有固定资产 公司现有房产一套，价值41万元。为更好地给管辖物业提供保洁、绿化、共用设施设备、秩序消防等方面的服务，我公司先后购置垃圾箱1台；垃圾清运车29辆，；剪草机、打孔机、绿篱机各1台；对讲机9个；潜水泵、污水泵各一台；电脑3台及打印机等设备，总价值8万多元。为物业管理服务搭建了良好的设施设备平台。 二、花园小区物业现状分析 2-1.眉县花园小区简介 眉县花园小区地处县城景贤路南段，美阳街向南300米处。东西两区占地总面积111亩，现有住宅楼42栋，住户1200户，业主3700余人。
浙江绿城项目物业管理方案
目录 ◎物业概况………………………………………………………() ◎编制依据………………………………………………………() ◎管理目标………………………………………………………() ◎管理原则………………………………………………………（）◎管理办法………………………………………………………（）◎服务项目………………………………………………………（）◎具体方案………………………………………………………（）早期物业管理介入阶段………………………………………（）前期物业管理阶段……………………………………………（）接管验收管理方案……………………………………（） 业主入伙管理方案……………………………………（） 治安管理方案…………………………………………（） 消防管理方案…………………………………………（） 绿化保洁方案………………………………………（） 房屋、设施设备管理方案…………………………( ) 娱乐设施管理方案…………………………………（） 水系使用管理方案…………………………………（） 财务管理方案………………………………………（） 质量管理方案………………………………………（） 十一、档案资料管理………………………………………（） 十二、人力资源管理……………………………………（）
◎智能化系统的管理和维护…………………………………（） ◎机构设置及人员配置……………………………………() ◎物业管理年度收支预算………………………………………() 物业概况（按照物业具体地理位置、周边设施、具体情况及环境风格描述） 位于，周边周边设施，交通便利，地理条件优越。 由开发建设，占地面积平方米，总建筑面积，大厦内设中央空调、24小时热水及消监控设施，配有台 电梯。 编制依据（按照国家或建设部等有关法律规定以及当地有关规定）《浙江省物业管理服务收费暂行办法》 《杭州市物业管理条例》 《杭州市物业管理服务收费实施办法》 楼书 浙江绿城物业管理有限公司质量手册及其他规定
市场物业管理方案
XX市场物业管理方案 前言 根据XX市场得市场定位,楼宇市场布局及配套设施设备得实际情况,制定科学、合理得管理运作模式。争取通过有层次得管理机构,进行宏观计划与调控,制订切实有效得符合法律法规得管理细则,由具有规范化操作、专业技能、良好职业道德与高度责任心得管理人员具体实施。在经营秩序、治安保卫、环境卫生等方面以综合计划、单项计划、即时调度相结合得管理运作方式,建立目标管理、服务质量管理、成本管理体系,多层次、多方式、全方位、全过程得监督控制,以实现标准化、规范化、专业化管理。并以服务质量为突破口,以创新得理念为经营户提供最佳得经营环境,活跃托管物业得商业气氛。 通过统一化视觉视别系统、行为识别系统与理念识别系统得建立,塑造楼宇统一化商业形象,不断扩大市场得知名度,树立良好得商业物业形象,吸引更多得潜在承租商与消费者。使XX市场物业保值升 第一节管理方案之条件假设 根据《中华人民共与国物业管理条例》有关规定,物业管理公司应对整个XX市场物业及物业配套设施设备(不包括商户及业主室内)进行统一化管理,入驻XX市场得全体业主、商户均为物业管理公司得服务对象。物业管理公司向各业主、商户提供有偿服务,其收费标准按物业管理公司成本核算及物价部门审批得标准执行。 一、物业管理服务范围及主要内容 (一)一般性管理服务内容 1、对业主、商户得管理。 以保证良好得经营秩序为目得,通过《商铺租赁合同》、《市场管理规定》等管理控制文件对业主及承租商户(铺)得经营行为进行管理、引导,明确业主、承租商户与管理单位之间得责、权、利关系; 2、向业主、商户提供得主要服务内容。 业主、商户、设施设备档案得建立管理。受理用户投诉;办理用户迁入迁出手续;办理用户室内装修申请及装修验收得手续并实施监管;办理用户电话开通、迁移或对调手续;办理用户公司水牌得制作手续;办理用户临时用电、动火专用手续;办理统一收购废品手续;办理用户破/换门锁申请手续检查市场公用设施得运行状况;负责同用户得沟通工作,受理用户得服务要求;监管市场得绿化养护,确保市场得绿化布置合理、整洁美观。 3、安全系统管理服务。 充分保障入驻市场得业主、商户与顾客得利益,在安全保卫方面。制定严谨得安防工作实施计划,建立健全各项协管管理制度。实行24小时安全防范制,安全防范制分为:定时巡逻、不定时巡逻、白天巡逻、夜间巡逻等方式。 4、消防系统管理服务。 消防管理得方针就是“预防为主,防消结合”。严格按照《消防法》有关规定:建立消防合格证制度及消防工作检查监督制度,订有突发性火灾等灾害应急方案,并设有消防疏散示意图。保证消防通道必须畅通,消防设备设施运行良好,组建市场义务消防队,并演习在各种情况下采取得应急措施,一旦发生危险及时疏散众多业主、商户及消费客人。 5、环境卫生 清洁服务实行标准化清扫保洁,制定完善得清洁细则,明确需要清洁得地方,所需清洁次数、时间,由专人负责、检查、监督。市场得清洁卫生服务项目主要有:市场清洁保养工作,公共区域,走廊通道,消防系统及设备得清洁,供水排水系统得清洁,公共照明设备得清洁,公共洗手间清洁,楼层及垃圾房得清洁,绿化保养等其她服务项目。 (二)特殊管理服务主要内容。 商业物业得管理与一般类型物业管理得最大不同之处就在于商业物业管理得一项重要工作就是要进行商业形象得宣传推广,不断扩大商业物业得知名度,树立良好得市场形象,吸引更多得潜在承租商与消费者。这就是
公园物业管理方案
公园物业管理方案 第一部分整体管理目标和理念 xx公园公园作为面向社会一个旅游、休闲的景区，必须具有较高标准的物业管理服务来打造舒适的生活、旅游环境。相信通过和的通力合作，我们有信心、也有能力将该公园打造成为本土高品质休闲区。 公园占地1300亩，其中规划500亩水域，其余区域全部为绿化景观，针对公园的总体概况和各个要素，我公司确立了以下整体的管理设想及策划方案。一、管理基本定位 （从接管开始）：物业管理以配合为中心，促进配合公园的管理，物业管理的好坏必将直接影响到公园的整体形象，优质的物业管理和房屋质量保修承诺将形成良好的市场口碑，对公园起到无形的宣传作用，反之将成为阻碍。在此期间，物业管理服务的质量是关键，性价比高的物业管理对公园的宣传将起到积极作用，根据这一特点，我公司将在管理初期加强物业管理的品牌效应，集中管理优势，尽快创出该公园的物业管理品牌，形成良好的市场口碑。 二、管理理念定位 树立“以品质为重，以服务为尊”的理念，抓装运转良好的公园设施设备、安全温馨的生活环境、赏心悦目的公园风景”三个保障。 （一）树立“以品质为重，以服务为尊”的理念 坚持“以管理服务于人，以服务奉献于人、以诚心打动人、用信誉塑造人”，打造物业优质服务的品牌。不断听取公园游客的合理化建议和要求，及时弥补工作中的缺陷与不足，提供最优质的服务、最贴心的关怀。 该公园作为高端旅游休闲区，其特点决定了物业管理工作开展的标准更应体现出一种“舒适、安全、尊贵”。我公司将秉着真诚的态度，以高起点、高标准、严要求的标准，试图为游客缔造最纯粹的感性，使游客充满享受舒适与生活的便捷。 舒适：物业管理的舒适体现在“温暖、洁净、方便、快捷”的旅游环境，其环境应该首先注重“舒适”的一面，以满足其“理性上的基本需求”。 安全：安全防范是物业管理公司的专业服务，我公司将从治安、消防、车辆三个
某花园物业管理方案
富雅花园方案 前言 承蒙信任，我们非常荣幸地提交我公司对东莞市富雅花园的物业管理投标方案，本方案有利于促进富雅花园物业保值和增值，现供贵业主委员会在招标时参考，并作为进一步合作的基础，希望在物业管理上取得更大的成效。本方案现为初案，是根据目前富雅花园的基本情况，结合我公司的专业实践以及对该项目初步了解的基础上完成的，如有幸或得投标权，将提交具体的计划。希望以此奠定双方长期真诚友好的合作关系！
公司简介 东莞市远东物业管理有限公司成立于2002年9月，是一家集物业管理、物业咨询、物业中介为一体的具有独立法人及三级资质的专业物业管理企业，公司秉承“科学管理，优质服务，业主至上，服务第一”的工作宗旨，积极倡导“人性化”的管理。我们的指导思想是：“以人为本，以客户满意为目标，竭诚为客户提供完善的生活空间和优质服务”，通过优质服务来不断赢得顾客的信赖，占领市场。 公司管辖的物业涉及住宅、高层楼寓、商业物业、顾问服务等，服务的项目有太港商业城、迪宝小商品批发城、旺角新城国际风情步行街（盛都花园）、三屯富怡花园、华侨新村等，所服务的项目均受到业主的一致认可和好评。公司逐步形成了一支高素质、有着丰富管理经验的队伍，管理人员持证上岗率达100%，公司在借鉴国内外物业管理的先进经验的同时，不断积极探索自身的发展思路和模式，把管理融入服务当中，始终把业主的利益放在首要位置，不断提高服务层次，改进服务质量，追求无止境的服务新境界，打造行业的先锋。 公司自成立以来，按照ISO9001质量体系管理标准制定了相关管理制度和工作手册，并在工作中严格执行和检查、监督，形成了一套完整的从公司到部门，再到管理处由上至下的检查、监督机制。并在行业内最早推出首任“问责制”和末位“淘汰制”，不断强化内部管理，提高服务管理水平，以质量赢得顾客的信赖、赢得市场，逐步创出远东品牌。
物业管理项目接管方案
物业管理项目接管方案 一、目的 根据《XX物业管理采购项目竞争性评估文件》的要求，及各类设施设备使用情况、 安装位置、楼内外装饰材料和本物业项目的特点，以提供一个洁净、舒适、优美、安全的工作环境为标准，以达到完善管理、节约投资、确保设备设施持续稳定运行、日常工作有序进行为目的，并以科学严谨的态度制定完善的物业管理接管方案，为指导今后的物业管理工作提供有效的依据，规范物业的接管工作，确保接管物业的质量合格，严格制定项目接管方案， 指派专业技术人员及相关接管人员对物业进行全面接管，确保物业按时顺利交接，平稳过渡。 二、适用范围 适用于我司接到《XX物业管理采购项目竞争性评估中标通知书》后，对华电中心物业 项目的接管工作。 三、职责 1.我司接到XX公司《竞争性评估中标通知书》通知报告后,总经理负责指定主管人员,各职能部门负责人及专业的技术人员组成验收小组。 2.接管小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备设施运行、巡检、维保记录等技术检验资料的验收。 3.验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备,按名称、规格型号、数量、深圳市华为培训学院有限公司及设计要求进行验收，设备的安装数量、安装位置及竣工图验收。 4.验收小组对物业按运行系统验收,主要验收供配电及照明系统、电梯系统、给排水系统、有线电视系统、土建工程、空气通风系统及有线电视系统、综合布线系统等。 5.由总经理跟XX公司办理物业管理接管手续。 四、工作程序 1、接管验收的准备工作 1.1接管前的准备： 接管工作开始之前接管验收小组应做好以下准备工作： 1.1.1与XX方面接口人、原物业接口人联系好交接事项、日期、进度、验收标准等； 1.1.2派出先头技术人员了解现场； 1.1.3与原物业管理接口人协商，并组织人员同原物业管理人员进行并列上岗，熟悉岗位制度、操作规范及设备设施的操作方法； 1.1.4准备好接管验收记录表格： ——《安全岗接管表》；
XX大厦物业管理服务方案.doc
物业组织管理方案 一、项目概况 『×××大厦』位于，总建筑面积 平方米，根据×××业主公司的工作特点，需要带有金融色彩的物业管理服务，大厦楼宇智能化程度较高。周边高档物业环绕，位置重要。 『×××大厦』凭借×××业主公司之崇高外部形象，加之以新中物业管理（中国）有限公司之丰富的高档物业管理经验和成熟的管理体系，以及在业内特别是银行物业管理已经获得的的良好口碑，我们确信，『×××大厦』将成为北京市中心物业群体中的一颗璀璨明星。 二、物业管理组织 物业管理是楼宇建设的延续和完善，是一个复杂的系统工程，为确保今后物业管理工作能有条不紊地顺利启动和正常进行，我们能在物业管理的不同时期提供专业项目服务。具体服务范围及内容如下： 1、物业管理筹备期 在×××大厦入住前期，我们可根据该物业项目的设计思想，建筑档次以及其它诸多因素，为『×××大厦』制定一套完整的物业管理规划，并据此制定筹备工作计划，以确保在入住前全部完成。主要工作内容如下： （1）制定《『×××大厦』物业管理公约》 （2）编制《『×××大厦』使用者手册》 （3）制定物业管理财务预算 （4）设计组织机构及工作岗位 （5）建立各项规章制度 （6）制定员工招聘计划 （7）制定、实施培训计划
----物业管理概论及物业管理法规 ----处理客户投诉技巧 ----紧急事件处理程序 ----物业财务管理知识 ----各部门工作流程及工作程序的培训 ----节能意识和节能计划的培训 ----工程、设备设施的日常保养培训 ----员工礼仪、礼貌培训 ----岗位职责培训 ----撰写各类报告及公函 （8）协助筹备进驻庆典活动 2、进驻后的物业管理 『×××大厦』进住后，即转入正常的物业管理阶段。在此期间，我司将按照筹备阶段制定的物业管理规划，逐步落实到位，主要工作范围包括以下诸方面：（1）治安保卫与消防 （2）日常保洁与定期保洁 （3）绿化及绿色植物的租摆和维护 （4）工程运行维护及设施/设备的日常维修与定期保养 （5）车辆管理与交通管制 （6）会议接待服务及针对高层的要人服务 （7）节日装饰 （8）特约服务 根据『×××大厦』写字楼及××业主公司的项目特点，我司建议提供如下
花园物业管理服务方案
花园物业管理服务 方案 1 2020年4月19日
海文花园物业管理服务方案 一、物业概况 XX海文花园位于深圳重点开发的两大中心区之一的南山商业文化中心区之高尚住宅组团的核心地带,为滨海大道南山第一站,北邻深圳大学和深圳未来”硅谷”—高新技术产业园区,是以深圳XX公司为主开发兴建的高尚住宅。 XX海文花园占地24225平方米,总建筑面积44379平方米,其中商业面积为2621平方米,绿化近10000平方米,由7栋9-11层围合式住宅组成,共399户。 小区主要配套设施有:地下停车场、幼儿园、游泳池、儿童娱乐场、喷泉、会所等。 小区主要机电设备有;15台沈阳东芝电梯,1台400KW康明斯——伟力发电机,供配电、给排水、消防楼宇监控设施齐全。 二、深圳市XX物业管理有限公司简介 深圳市XX物业管理有限公司是XX深圳(集团)公司下属,专业从事自有及委托物业管理与服务的国有专业物业管理企业。 公司管理的物业包括高层商住楼、别墅区、工业区、写字楼等物业总面积近50万平方米,其中位于沙头角的海滨花园1998年荣获了深圳市”优秀住宅大厦”、广东省”优秀住宅大厦”、建设部”全国优秀示范住宅大厦”等称号,是当前盐田区唯一一家获得”国优”荣誉的大厦。在底,我公司在深圳市规划国土局盐田分局办公大楼物业管理权招投标中,以94.7分的最高分获得了物业管理权,成为盐田分
局办公楼的物业管理人。由于具备良好的物业管理业绩,今年8月份,盐田区沙头角镇镇政府主动把该镇干部住宅区的物业管理权交给了我公司。位于市政府对面的XX公司标志性建筑——XX大厦、XX城市广场已在接管筹备之中,定于明年初正式投入使用。公司现有员工五百多名,公司中层以上干部及管理处主任百分之百获得大专以上学历,管理人员百分之百获得了国家建设部颁发的物业管理上岗证,特种作业人员百分之百持证上岗。 深圳市XX物业管理有限公司作为XX集团下属公司,资金、技术、人才等各个方面的优势非常明显,而且经过多年的专业化、规范化发展、实践和求索,积累了大量的理论基础和实际管理经验,已成为一个高素质的、专业化的物业管理企业。为进一步提高公司管理水准,减小与国际先进管理企业的差距,公司于二○○一年十二月经过ISO9001/ISO14001/OHS18001国际标准化管理体系认证,获得国际、国内双重认证,成为全国首家经过三位一体的标准化管理体系认证的企业,为相关方提供当前最先进的质量管理、环境管理及职业安全卫生管理服务。 深圳市XX物业管理有限公司凭借XX集团的强大实力,优质的物业管理水平,”实实在在、明明白白”的服务风格,力求以新颖、尽善尽美、细致入微、全方位的服务展示XX物业管理的形象,真正创出客户满意、员工拥戴、社会赞评的”XX”物业管理品牌。 三、管理目的 1、保持和提高物业的完好程度,使物业保值、增值。 2、创造良好环境,统筹安排小区各项设施的管理养护、强化
XX物业管理实施方案
清雅园小区物业管理实施方案 清雅园小区是高档次住宅小区，小区硬件配套市设施齐全，环境优美。清雅园小区物业管理对我公司来说是机遇，也是挑战，我公司全体员工将全力以赴，以更高的标准、更高的起点认真做好各项物业管理服务工作，为业主提供安全舒适、优美和谐的居住环境。 一、清雅园小区物业管理方针 清雅园小区是高档住宅小区，物业管理服务工作必须在“细微”上下功夫，我们将努力做到：物业维护和保养要精细，环境美化、生活服务、治安消防、车辆道路管理要精细。因此，我们的管理方针是：用规范的管理维护业主利益，用一流的服务满足业主心愿，用先进的方法营造优美环境，用敬业的精神创建优秀小区。 二、清雅园小区物管人员配备及培训 1、针对清雅园小区的特点，我公司将抽调业务能力强，道德品质好的管理人员进行服务管理，根据实际情况，我公司在清雅园设置小区工作人员共人，其中：管理人员2人，保安员7人，保洁员10人，工作人员除保安员、保洁员外其他从公司现有人员中抽调业务能力好，文化程度高的员工组成，保安员由转业军人组成并有一定的组织协调能力和处理突发事件的能力。同时公司对所有工作人员进行上岗前业务培训，要求统一着装，持证上岗，培训的内容主要包括；物业管理基础知识、法律、法规、公司规章制度、《清雅园小区物业管理实施方案》、《清雅园小区入住手册》、《建发品牌标准》等。
2、为了更好地促进清雅园小区的楼盘的销售，我公司将派物业管理师对售楼小姐进行物业管理知识、《物业管理条例》、小区公共设施设备、安全防范、房屋入伙管理流程、《银川市供热条例》等方面的系统培训。 三、清雅园小区物业管理主要过程的控制 根据清雅园小区物业管理方针和小区的特点，我公司将针对物业管理的主要过程书面程度文件和作业指导书，明确各项管理过程的流程、控制要求及应达到的标准。清雅园小区物业管理的主要业务包括： 1、接管验收：我公司在接到发出接管验收通知书后，由公司总物业师牵头，由相关专业人员组成接管验收领导小组，按有关验收文件要求对住宅区房屋及配套设施、设备工程进行系统验收，并收集图纸、资料、钥匙，做好验收交接记录，对存在的问题发出整改通知，并备案再查。 2、入住管理：在业主入住小区时，我公司按照有关规定负责做好下列工作： ⑴开村仪式：配合做好开园仪式，树立良好的开发商社会形象，为小区各项服务管理工作开好头，给业主留下第一印象。 ⑵入住准备工作：由服务公司经理负责，按房屋分配通知及相应入住手续由客户经理负责发放入伙通知，保管钥匙、IC卡、水、电、气磁卡，准备好向住户发放的入住资料及签订物业管理服务协议书、业主公约、建立住户档案等。 ⑶装修管理：业主入住进行装修时，由小区服务公司客户经理严
XX商业步行街物业管理方案
西城路商业步行街物业服务投标方案 桂林市桂安物业服务有限责任公司二00八年七月一日
目录 致函 一、桂安物业服务有限责任公司简介 二、商业步行街物业服务理念 三、商业步行街物业管理的特殊性 四、西城路商业步行街物业项目概况 五、西城路商业步行街物业管理目标与整体策划 六、西城路商业步行街物业服务人员拟配数量及工资分配 七、西城路商业步行街物业费用总支出及收益预测 八、西城路商业步行街物业费用分项描述 九、西城路商业步行街物业服务各项收费标准 结束语 附件1：企业法人营业执照（副本）（复印件） 附件2：企业法人身份证（复印件） 附件3：组织机构代码证（副本）（复印件） 附件4：企业资质证书（副本）（复印件）
致函 尊敬的西城路商业步行街业委会全体同仁： 桂安物业服务有限责任公司非常荣幸能为贵公司负责的【西城路商业步行街】提供物业管理服务方案建议。 由于本公司所做方案是在未能最详尽地了解【西城路商业步行街】之具体情况下完成的，故此，所提交建议，属初步管理思路。日后，我公司正式签约接管该项目，我们将对【西城路商业步行街】进行更进一步的深入了解与分析，并在此基础上提供全方位详尽的管理方案与建议给贵委审阅。 我们希望能凭借自身积累的专业化管理经验，以高度的诚意及热情为贵委领导的【西城路商业步行街】提供优质高效的服务，并希望通过此项目的成功接管与贵委建立愉快、良好的合作关系！
一、桂安物业服务有限责任公司简介： 桂林市桂安物业服务有限责任公司是由桂林市公安局直属企业—桂林市保安服务总公司创办的有限责任公司，总公司占80%股份，其他自然人占20%股份。 桂林市保安服务总公司是桂林市公安局于1987年12月28日创办的，是一家向社会提供专业化有偿安全防范服务的特殊企业，是协助公安机关维护社会治安减少违法犯罪的重要力量。现拥有固定资产1000多万元，客户150余家，客户聘请保安员1900余名。公司分支机构包括“猎豹技防公司”，“金豹武装押运公司”、“桂安物业服务有限公司”；并开办保安培训基地1个、休闲农场1个、保安器材销售部1个，承接全市110开锁服务业务等。整个保安队伍分9个大队，21个中队进行管理。 桂安物业服务有限责任公司注册资金50万元，物业管理资质为三级。在全公司职工努力奋斗下，致力拓展物业服务业务，从众多物业服务企业的竞争中相继接手了桂林“奇峰小筑”、“恒祥花园”、“三星大厦”、“北斗·城南旺角”、“红岭小区”、“阳光花园”、“临江苑小区”、桂林“商务经贸广场”、“汇通商业广场”等楼盘的物业管理及“大宇客车厂”、“水晶郦城”、“旅游发展总公司”、“香江饭店”、“广运商贸城”“普天通信设备厂”等的专业化人防服务管理项目。 桂安物业始终坚持以客户满意为先导，以目标管理为核心。在物业管理实践中，通过提高自身管理素质，追求完美服务，不断超越广大业户日益增长的对物业服务的需求，努力成为业户的“好保姆、好管家”，成为发展商的“好参谋、好帮手”，成为行政主管部门及社会各界的“好企业、好朋友”。 精良的服务品质，使桂安物业正逐渐获得业主和行业主管部门的一致认可，亦培养和锻炼了一支作风优良、技术精湛、团结敬业能打硬仗的队伍，公司在册员工300余人，管理层人员平均年龄为35岁，
某项目某项目物业管理方案
某项目某项目物业管理方案 一、概述 某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。 二、目标 贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌， 三、组织 物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。 反馈 运行机制 组织结构图
经营环境图 四、人事 人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工（按整个小区交付时设计）。 序号岗位人数主要职责备注 1 经理1 在董事会领导下，全面负责经营等。 2 经营部主任1 具体经营事务、人事等。 3 办事员3 文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证 4 物业管理员1 具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。 5 安全护卫员7 门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。 6 水电工1 公共区域水电设施维护、水电维修服务等。 7 保洁员2 公共区域卫生保洁、绿化养护等。 员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。 五、经营预测 a) 经营收入：19.14万元（年度，以下省略） l 物业管理费：11.34万元 应收12.6万元 30000*12*0.35=126000（元） 预计收入11.34万元（收缴率90%） l 维修服务费：0.5万元 l 特约服务：5.8万元 l 其他收入： 1.5万元 b) 支出：20.25万元 l 人员工资福利：14万元 l 办公费用：2.5万元（办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等） l 维修保养费用：1.5万元 l 税金：1.05万元
物业管理部工作方案
XX公司物业管理部工作方案 虎门XX投资有限公司下设职能部门物业管理部，是负责统筹XX公司属下全资企业物业的全面管理工作，并对其参股企业物业的协助管理工作。为加强各企业的规范化管理，完善目前物业管理各项工作，促进企业发展壮大，提高经济效益，物业管理部拟制定如下工作方案，并根据各企业的经营实际情况，进一步完善工作方案。 一、建立档案 1、对XX公司管辖的企业、物业进行建档，全面掌握企业、物业的情况，并进行分类管理。 2、制定各类走访、巡查、检查记录表格、建档造栅。 3、对上级部门下发的文件、属下公司的往来文件、会议记录、总结、计划等建档保存。 二、日常工作事项 1、做好与属下企业的沟通协调工作，摸清现时属下企业的资源情况，包括人员情况、设备、设施等资源情况，根据实际需要进行合理调配使用，实现资源共享。 2、对由物业管理部直接管理的出租物业，实行每月两次巡查；空置物业每月进行一次巡查，对发现的问题及时整改记录。 3、对下属全资企业的物业实行每月一次全面巡查，对部分经营性质复杂、安全隐患较大的物业实行每月两次全面巡查工作；对参股类企业的物业原则上每两个月进行走访巡查一次，有需要时可每月巡查一次。对发现的问题督促其及时整改，并
跟踪整改情况，需要大整改的及时上报公司商讨解决。 4、参与和配合安全部门、集团公司的安全综合检查工作。 5、做好每次走访巡查工作的登记备案。 6、做好物业修繕工作，对细小的物业、设施维修工作原则上由各企业具备相关能力的人员进行维修，大宗维修必须聘请相关资质单位进行维修施工，并合理控制好维修费用。 7、做好物业出租的各项工作，对由物业管理部直接管理的物业做好到期续租工作；空置的、到期不续租的、违约迁走的物业做好卫生、修复必要设施及招租等工作；对属下企业的物业出租做好监督管理工作；掌握好目前市场上的租金水平，合理调整租金，提高经济效益。 8、完成公司交给的其他工作。 三、日常检查内容 1、治安情况：相关企业、物业位置及周边的治安情况，企业、物业的防盗工作情况，安全保卫工作等。 2、建筑物结构安全情况：检查建筑物的内、外墙面是否存在剥落、露根、移位等安全隐患；楼顶、墙面是否存在渗漏，是否存在违章加建等情况。 3、经营情况：了解物业的出租情况，租户缴纳租金情况、用工情况，发放工人工资情况，是否合法经营等情况。 4、消防安全情况：消防各种设施的正常使用情况，维护保养情况，消防通道是否畅通，消防演练情况、从业人员的相关消防知识，应急预案制定情况等。 5、其他设备、设施使用情况：对排水、排污等各种设施是否正常使用，其他设备是否正常使用及维护，对特种设备是否有专人持证操作。
公园物业管理服务总体方案(新)
公园物业管理服务总体方案(新) 胜利花苑公园作为面向社会一个旅游、休闲的景区，必须具有较高标准的物业管理服务来打造舒适的生活、旅游环境。相信通过和宏淼物业的通力合作，我们有信心、也有能力将该公园打造成为本土高品质休闲区。 针对公园的总体概况和各个要素，我公司确立了以下整体的管理设想及策划方案。 第一章总则 一、管理基本定位 1、（从接管开始）：物业管理以配合社区为中心，促进配合胜利花苑公园的管理。物业管理的好坏必将直接影响到公园的整体形象，优质的物业管理和房屋质量保修承诺将形成良好的市场口碑，对公园起到无形的宣传作用，反之将成为阻碍。 在此期间，物业管理服务的质量是关键，性价比高的物业管理对公园的宣传将起到积极作用，根据这一特点，我公司将在管理初期加强物业管理的品牌效应，集中管理优势，尽快创出该公园的物业管理品牌，形成良好的市场口碑。 二、管理理念定位 树立“以品质为重，以服务为尊”的理念，抓住“运转良好的公园设施设备、安全温馨的生活环境、赏心悦目的公园风景” 三个保障。 （一）树立“以品质为重，以服务为尊”的理念 坚持“以管理服务于人，以服务奉献于人、以诚心打动人、用信誉塑造人”，打造宏淼物业优质服务的品牌。不断听取公园游客的合理化建议和要求，及时弥补工作中的缺陷与不足，提供最优质的服务、最贴心的关怀。 该公园作为中档的旅游区，其特点决定了物业管理工作开展的标准更应体现出一种“舒适、安全、尊贵”。我公司将秉着真诚的态度，以高起点、高标准、严要求的标准，试图为游客缔造最纯粹的感性，使游客充满享受舒适与生活的便捷。 舒适：物业管理的舒适体现在“温暖、洁净、方便、快捷”的旅游 环境，其环境应该首先注重“舒适”的一面，以满足其“理性上的基本需求”。 安全：安全防范是物业管理公司的专业服务，我公司将从治安、消防、车辆三个方面来搞好管理工作，同时为了满足游客（使用人）的“安全需求”需要出发制定出相应的管理制度和应急预案。
花园小区物业管理服务实施方案
花园小区物业管理服务实施方案
眉县安居物业管理服务有限公司 花园小区物业管理服务实施方案 第一章安居物业管理服务有限公司概况 眉县安居物业管理服务有限公司于 9月经眉县工商局批准成立,企业法人营业执照注册号:061.注册资金52万元,是一家专业从事物业管理、居民服务及房地产中介服务的独立法人企业, 8月取得宝鸡市住建局颁发的暂定资质等级证书,资质编号为宝房物027号。 1-2. 公司内部机构设置 公司设经理一名,下设四个职能科室: 物业公司组织机构设置及各科室人员配置 经 是公司的决策机构,设经理1名。经理对公司所有事务全面负责,对公司的一切重大事务做出最终决策,并负责协调各科室工作。
在经理领导下,各科室互相协作,全面处理分管工作,对于重大问题报请经理处理,或经过高层会议商讨决策。各科室在完成分管工作的同时,并完成经理交付的各项其它工作。 1-3.公司员工配置 公司现有员工43人,获得物业管理岗位从业资格证书的14人,各种专业技术和管理人员21人,其中中级职称5人。我公司当前接管两个住宅小区,物业管理总面积达22万平方米,其中小高层1万多平方米,多层住宅20万平方米。 1-4.公司现有固定资产 公司现有房产一套,价值41万元。为更好地给管辖物业提供保洁、绿化、共用设施设备、秩序消防等方面的服务,我公司先后购置垃圾箱1台;垃圾清运车29辆,;剪草机、打孔机、绿篱机各1台;对讲机9个;潜水泵、污水泵各一台;电脑3台及打印机等设备,总价值8万多元。为物业管理服务搭建了良好的设施设备平台。 二、花园小区物业现状分析 2-1.眉县花园小区简介 眉县花园小区地处县城景贤路南段,美阳街向南300米处。东西两区占地总面积111亩,现有住宅楼42栋,住户1200户,业主3700余人。建筑总面积158675m2。 小区内配套设施齐全,设专业配电室和加压站各2个,院内设有智能化监控设施、路灯,广场灯;楼道内设声光控感应灯照明,当
物业项目管理方案(1)
物业管理方案 一、项目简况： 项目总建筑面积：约万平方米 总户数：约套 容积率： 二、项目人员配置 人员编制：人 总经理1人，项目经理1人，人事专员1人，行政主管1人，客服主管1人，财务出纳1人，财务会计1人，工程主管1人，安全主管1人，保洁绿化主管1人，客服班长1人，收费员1人，前台接待1人，客服员人，工程维修4人，保安班长1人，保安副班长1人，保安员人，保洁班长1人，保洁员人。注：绿化工另定。 三、服务总体构思 主要围绕服务于业主，不断提升物业服务水平，让业主满意。要求：客服员及现场保安与业主当朋友一样交流，做好对业主一对一的服务。 1、加强团队建设 对雅安团队继续发扬良好的工作氛围，围绕公司的经营指标；凝聚每个员工的优点，发挥团队精神和力量做好雅安项目各项工作。 团结一致、科学分工、默契协作、有机互补、交流沟通。唯有这样的团队才能表现出高昂的士气，工作才能有更高的效率。 2、抓好内部管理 首先抓好内部员工培训工作，主要从以下几方面进行培训： （1）公司制度培训 （2）工作指导书培训
（3）工作流程化培训 （4）员工服务意识培训 （5）物业相关法律法规培训 （6）新进员工培训及岗前培训 3、主要措施 （1）抓计划工作和操作规范：员工所有的行为应都是有计划并按照操作规程进行的，如例会布置的工作也是一种计划，片区督导计划，维修保养计划、保洁周工作计划及各种工作流程等等（经理本身要对工作流程熟悉），各层级工作要按计划和规定的操作规范去做。 （2）抓督导工作：及时督导下属按时完成布置的工作，项目比较大的，主要是督导主管，并配合主管分析问题和协助解决问题，告诉处理问题的方法和思路；对不能按时完成任务的情况，要及时分析原因并调整计划后，再督导下属完成。 （3）抓协调工作：经理往往将大部分时间花在协调上。协调不仅包括同事与同事之间、内部上下级之间、部门与部门之间的纵向和横向协调，还包括与业主（住户）、开发建设单位、施工单位的协调，业主走访、回访、业主委会的沟通协调，居委会、派出所、水务、供电部门的不定期拜访等等。任何一方协调不好都会影响到项目工作计划的实施，协调好了各方关系才能完成计划目标、才能提升服务品质。 （4）抓授权工作：充分利用公司给本项目的人力资料，通过观察和沟通了解每一位员工作工作特点和长处，按照岗位的需要进行合理的分工并充分授权，明确赋予下属责、权、利，最大限度地发挥其特长和智慧，要时常对无法满足工作要求的下属及时进行沟通和鼓
物业公司经营方案
物业公司经营方案 一、公司的基本情况 大理鸿元物业管理有限公司是大理市工商行政管理局于2003年3月19日批准成立的，公司注册资本伍是万元，在册股东共两人，分别是：大理鸿元经贸有限公司，出资额为40万元，占公司注册资本的80﹪；大理鸿元房地产开发有限公司，出资额为10万元，占公司注册资本的20﹪；公司于2004年9月7日取得了大理州建设局颁发的物业管理叁级资质证书。于2003年12月通过了ISO9001：200国际质量认证。公司于2008年3月31日出资购买大理苍山感通山泉有限公司。公司成立以来，始终秉承“追求完美，真诚永远，业主至上，用心服务”的管理理念，先后管理了十个小区。其中自建小区五个：鸿元小区.鸿泰花园.泰兴鸿元商住楼，鸿诚广场，鸿鑫佳园。对外托管小区五个：兴隆园小区、茫涌小区.警苑一区，警苑二区、统计局宿舍，员工队伍从原来的十多个人逐渐发展壮大到现在的七十人。公司下设：总经理室、副总经理室、办公室、财务部、保安部、保洁绿化部八个部门。组织结构：总经理1人、副总经理1人、办公室主任1人、财务部出纳1人、工程部4人（经理1人.水电工3人）、小区管理处7人（其中主任6人.管理员兼保安元1人）、保安部39人（保安组长5人.副组长1人，保安员32人、门卫兼保安1人），保洁绿化部14人（保洁绿化工9人、
车棚管理员5人）。物管公司管理户数1639户，管理面积近170000平米。物业类别有住宅.别墅.商铺.仓库和停车场。公司通过近十年的管理服务，为所管理的小区创造了舒适.优美.整洁的生活环境，营造了多彩的社区文化生活，赢得了广大业主的良好口碑，在大理为物业管理企业中逐渐脱颖而出，公司始终一如既往的以优质的服务，用“爱心.细心.贴心”为所管理的小区业主创造温馨舒适.安全有序的居家生活环境，真心让每一位业主“放心、省心、开心”。 二、经营方案的制定和目标 从目前大理市物业企业来看，可分为两类：一类是自管型物业，是指房地产开发企业建成房屋后直接交由下属的物业管理企业管理，一类是自己单位自行组建的物业企业，另一类是托管型物业管理，，是指有一定社会影响力和实力的物业企业通过托管单位办公区.货改制企业的生活区提供物业服务的企业。就我们知道的大理州近72家物业企业中多数都存在经营亏损的情况，分析原因整个大理市目前物业企业物管费收费标准，都在执行，规矩发改委，建设部[2003]1864号《关于印发物业服务收费管理办法的通知》文件执行物业管理费的收取，标准多是0.35元/平米的政府指导价，虽然可执行市场调节价但基本都把费用调不上去，因为如果一旦某家物业企业将物业费提高，业主支持还好，如果不支持一旦反映到物价局，物业公司就会受到处罚，因为物价局只认同发改委文件价格标准，前期物业管理约定价格
xx公园保洁方案(1)
XX公园保洁方案 景区保洁人员配置方案篇三 XX公园保洁管理方案 第一篇项目基本情况 XX公园由XX开发建设， XX公司成立于xx年，公司………的多元化独资企业。 XX公园地处XX城东，紧邻城区最大的河流，未来该区域将形成一路（长乐路）、两环〔二环、三环）、一轨（地铁）的高等级立体交通网，交通非常方便，周边各类配套设施十分齐全。是十分罕见的宜居型自然生态住宅XX公园。 多，车位占地面积4260平米，都是环保生态绿色停车位。加上停车位绿地面积达到70542平米。 XX公园总建筑面积40万平方米，商铺23户；水系铺装面积11458平方； 第二篇管理思路和管理组织 绿色和水景是XX公园的最大风景线。保洁好XX公园的绿化景观，是XX公园物业保值增值的一大任务，做好XX公园的日常保洁工作，我们的思路是：分别建立专业化的管理队伍，实施专业的管理养护及保洁服务，紧密配合物业管理公司工作.以扎实的工作作风，使业主满意，提升xx品牌美誉度，为xx赢得口碑宣传，实现社会效益和经济效益的最大化，实现物业公司和我司的共赢。 为此，我们XX公司，为完成这个任务，制定了如下方案。 一、管理组织的建立。 （一）组织架构：为本项目建立专业化的保洁管理队伍，简称保洁队，设置现场管理人员保洁主管1名，保洁领班2名，专业技师2人，保洁员30人。共35人。管理组织架构图（二）人员任职资格条件：{景区保洁人员配置方案}. 1、保洁主管：年龄45岁以下，大专以上学历，从事保洁管理工作五年以上工作经验，为人正直，善于沟通，思维清晰，工作认真，有责任感和事业心，能够筹划、安排和带领保洁人员完成任务。紧密配合管理处工作，完成物业管理工作对环境管理方面提出的各项任务； 2、保洁领班：年龄45岁以下，大专以上学历，从事本专业工作五年以上工作经验，勤奋好学，善于沟通，思路清晰，工作认真，对保洁员工进行技术培训和指导管理。并能够研究现场保洁管理工作，及时发现问题，制定解决技术方案。能够紧密配合管理处和主管工作，提高社会效益和经济效益。 3、专业技师：男性为主，年龄35岁以下，初中以上文化，身体健康，善于学习，热爱保洁工作，吃苦耐劳，服从领导，品行端正，有保洁公司工作经验者。 4、保洁员：女性，年龄40岁左右，初中以上文化，身体健康，吃苦耐劳。
某花园小区物业管理方案
GＭ花园小区物业管理方案 第一章对现时管理工作的意见及接管后的改善建议?第一节调研 “GM花园”是位于J市区的高尚纯住宅小区，公元1994建成使用,是在国内较早采用围合式格局、人车分流的小型国际化住宅小区（其中近一半为外籍人士）。物业管理系由中港合资的J市物业管理公司进行。 为使“GM花园”小区的物业管理工作水准真正达标、上档次，充分满足业主、使用者的服务需求,S物业管理公司在开展了多次实地调研及专业分析上,针对“GM花园”物业管理的各个要素，了解其具有的各项特点以及物业管理工作的难点和重点，确立了的整体构想和管理策划思路。 经调研和分析S物业管理公司认为现时“Ｘ小区”之物业管理工作主要存在:“一个根本矛盾，两个意识被动，三个服务漏项”。利益的根本矛盾：现时物业管理机构在管理酬金收取依据上采用典型之香港物业管理有关依据，酬金收取标准按管理服务之物业总支出之比例收取。在国内相关法规缺乏及业主维护权益意识薄弱时，在利益驱动之下，势必造成管理开支增大，形成与业主利益的矛盾。 物业保值、增值意识被动:物业的保值和升值是业主投资的一个主要因素了。G Ｍ花园小区乃94年投入使用,现时在环境、设施及物业形象之面貌显示物业管理机构处于较被动状态,未有体现从专业物业管理角度向业主提供服务之意识。 物业管理服务意识被动：现时“GM花园”物业管理机构提供之服务内容主要仍为保安、清洁、维修等被动型公共地方工作,与现时不断提升之业主、使用者需求不相匹配。 物业形象服务缺乏：物业形象是物业价值的体现，物业价值是业主的利益。
私人个性服务缺乏:在高尚住宅，物业使用者的需求在不断提升，也同时各有不同。物业管理服务应提供和满足物业使用者的不同需要。 沟通服务缺乏:物业管理是业主与物业管理机构委托合同的行为,相互沟通是委托合同进行的重要因素,缺乏沟通将影响服务质量。 第二节管理服务思路 现代人经过努力,在住居条件上已从生存需求、伦理需求提升到向发展和享受需求层面,有了更高的要求。我们考虑到在“ＧM花园”小区的业主使用者都是经济富裕的境内外企业家、外企高级管理人士和外籍人士。业主组成整体素质高,对物业管理服务工作的要求也高,一般层次上的物业管理服务工作很难让业主满意。 “GM花园”小区围合式建筑,营造了公共空间生活气氛和私人隐密相兼顾之居住环境;加之人车分流的整体规划，营造出家居生活氛围与私人空间相得益彰的高品质生活小区氛围。 为了在不同程度上满足业主和使用者的需求，我们将在为“GＭ花园”小区的物业管理服务过程中体现“业主利益第一位，服务内容全面化，保证物业管理服务质量”。以达到我们物业管理的目标:“通过自己的有效服务，提高物业的使用效率和经济效益,促使物业的保值和增值，构筑起一个有利于人与人之间沟通、人与自然和谐、人与文化融通、健康开放的工作和生活环境”。 第三节物业管理改进工作 为显现出物业管理的四大功能：“管理功能、维护功能、服务功能、经纪功能”。S物业管理公司将在“GM花园”小区的物业管理服务过程中突出体现： 1、管理酬金定额收取,彻底照顾业主利益。 物业管理公司将采用管理酬金标准与小区物业管理支出脱钩，以定额形式收取，以国家统计部门物价指数调整的原则。从根本上为业主利益考虑，以增强业主与委托管理机构的相互信任，全力为小区业主、使用者服务。