土地利用管制制度效率探讨_马永平
第18卷第6期2002年12月山东理工大学学报(社会科学版)Jour nal of Shando ng U niversity of T echno log y(Social Sciences)V ol.18,No.6Dec.2002
土地利用管制制度效率探讨
马 永 平
(山东省淄博市张店区国土资源管理局,山东淄博255000)
[摘 要] 对于公共管理,管制是重要的管理手段。文章用经济学的观点阐述管制政策的效率原理,并
在此基础上分析我国土地利用管制政策的效率,最后提出我国管制政策改进的建议和实施的条件。[关键词] 土地利用;土地利用管制;制度效率
[中图分类号]F 301.22 [文献标识码]A [文章编号]1672-0040(2002)06-0026-06
[收稿日期]2002-10-16
[作者简介]马永平(1962-),男,山东临朐人,山东省淄博市张店区国土资源管理局管理学博士,从事土地资源管理研究。
一、管制政策的效率原理
(一)管制与管制性占有[1]
管制是指市政府为了公共利益的需要,禁止财产所有人将其财产作为某种目的的使用。以福利经济学的观点来看,管制的结果会影响所有人将财产向评价高的用途转移,从而阻碍了潜在的净收益的产生。
有时政府虽不征用私人财产,但由于管制而有可能使私人财产价值丧失殆尽,这就引出“管制性占有”的概念。所谓管制占有指政府并不征用私人财产,而是指政府的管制行为降低了私人财产的价值,以至于所有者认为他们的财产已被政府占用,从而要求补偿。例如,政府禁止在地震带或断层带上建造核电站的管制条例并未征用任何人的私人财产充作公用,然而,管制使电力公司预期用来建造核反应堆的土地财产价值丧失或部分丧失。电力公司认为财产价值已降到如此地步,以至于管制的结果就是占用了它的财产。政府方面则认为管制使财产价值的改变不算太大,管制作为保护公共安全、公共道德或公共财富的合理措施是正确的,而且,政府还认为公共安全、财富价值的增加足以用来抵偿私人所有者财产价值的损失。政府的看法是管制使财产价值的降低是微不足道的,从而拒绝补偿所有者。管制性占有在生活中另一个常见的例子是,大部分城市都规定经过城市的高压走廊下的土地使用者(集体所有者),只能将其土地财产用作绿地或者低杆农作物,而不能用于建造房屋或者高杆农作物,这使得土地的收益能力大大降低,电力公司却不征用相关的土地,这对于那些只能将其土地用于建设用地的城市土地使用者或打算种植高杆经济作物的集体所有者来讲,管制与征用没有区别。
(二)“反向征用”
如果我们严格地按宪法精神保护任何人的财产,包括私人财产和集体、国家财产,并且允许财产被侵害者按一定的司法程序请求侵害者给与赔偿,那么,就会出现所谓的“反向征用”的问题。“反向征用”的概念,可以通过下面的例子加以说明。
案例1:探矿权、采矿权与城市规划区西移的矛盾
某公司A预测某城市的西侧可能有价值较高的富铁矿,经过调查,可能的区域位于城市规划控制区以外,于是该公司投资150万元取得探矿权并进行了勘探,结果探明了可观的可开采储量。该公司可以基于此项探矿权取得采矿权,或者将此项权利和勘探资料以市场价格1000万元卖给另一家公司。正在此时,该市更换了新的市委书记和市长,新的领导集体响应城市化的要求,修改了城市规划,决定在原旧城区的西部再建一个同等规模的新城区,新城区正好压占公司A已探明的富铁矿区,政府禁止任何公司对此富铁矿的开采。
此项禁止开采令(管制)剥夺了财产所有人使其财产盈利的惟一途径,对于财产人来讲,这个管制事实上使其财产价值的降低幅度如此之大,以至于这个管制相当于对他们财产的一种占有。因此,财产所有者就可以控告政府,声明这一行为是一种占有,政府必须支付他们财产的公平市场价格,买下公司A 的探矿权。如果政府强迫私有财产者出卖财产的行为称为“征用”,那么财产所有者强迫政府买下其财产的行为就称为“反向征用”。
然而,这种管制是为了达到一个合法的公共目标——城市建设的安全,否则就存在地面沉降,带来安全隐患,或者降低城市土地价值从而降低公共福利。从经济效率的角度讲,只有当政府管制下的私人财产价值的降低或损失,比更大的、更安全的、更好的、更多的公共福利对公众带来的价值增加额小时,政府的管制政策才是有效率的。
在大多数情况下,管制并不总是使所有者的财产价值丧失殆尽,而只是部分丧失,政府也并不为管制而进行赔偿。例如,一项禁止在小学周围1公里以内经营录像厅或者游戏厅的管制条例,降低了在限定范围内已有或计划要设立录像厅或者游戏厅商店的价值。这些受影响的商店的主人会认为,这项管制是导致他们商店价值的大幅度降低的原因。相反,政府则认为,价值的降低幅度并不“很大”,而且是为了保护公共道德。因此政府不会因管制而给予赔偿。
政府只有证明管制使被管制的财产价值的降低幅度不“很大”,而且管制是为了公共目的,才可以实施一项管制,而且管制政策是有效率的。除非管制目的在于保护公共利益,否则政府不能对财产的用途加以限制。此外,有时政府还必须证明“管制”是惟一可行的方法,实施管制才是适当的。例如,禁止开采地下富铁矿是惟一防止地表沉降的适当方法。
实施管制有时是为了保护公共利益、公共安全和公共道德免受危害。这里所讨论的限制仅仅是对有害用途的禁止,被限制的财产仍为其所有者拥有,国家并不挪用或加以任何利用,只是阻止所有者的利用妨碍公众利益。行政权力对财产用途的每一种限制实际上是剥夺了所有者本来享有的部分权力,从某种意义讲,是国家对财产权没有补偿的剥夺。虽然出于公众的目的才强加一项限制,但有时很难界定“公共利益”概念或者管制权被故意滥用。下面是一个管制权滥用的实例。
案例2:规划局滥用规划权迫害某土地开发公司
某土地开发公司A曾是某市土地局下属单位,1998年改制与原单位脱钩,某房地产开发公司B曾是某市规划局下属单位,1998年改制时也与原单位脱钩。该市中心广场西南角十字路口处(马路对面)有一约70亩土地,规划用途为高层商务、办公综合楼。土地开发公司A以每亩50万元的价格,总价值3500万元,抢先合法购得土地使用权,房地产开发公司B曾提出合作开发未果。半年后,规划局突然改该块土地的规划用途为公共绿地,并经上级主管部门和市委主要领导签字同意,土地开发公司A因此几乎损失所有投入。
我国房地产的法律体系中,土地与建设两部门的关系模糊,国家建设部和原国家土地管理局的矛盾已是公开的秘密。显然土地开发公司A是这一复杂关系的受害者。规划局扩大公共绿地是为了“公共利益”,“提高城市居民的福利”,然而“规划”是一种管制,“改该块土地的规划用途为公共绿地”的管制行为使土地开发公司A的财产价值丧失殆尽,已经构成“管制性占有”,按宪法精神,如果法律救济渠道完善,土地开发公司A可以申请法院要求政府——规划局按市价收购此块土地。
管制与“管制性占有”和征用的区别在于,实施管制政府不必向财产被侵害者支付补偿,而实施“管制性占有”和征用政府必须给予财产被侵害者支付补偿,因此,政府官员具有过度使用管制的激励。什么时候应选择采取管制、“管制性占有”和征用,应该有一个法律渠道由公众和法院因地制宜地做出裁决,
而不是根据政府官员的喜好行事,这实际上是一个政府权力的监督机制。在这一案例中,以现有的法律制度,土地开发公司A只有三个可选择的结果:一是接受3500万元损失;二是与房地产开发公司B合作;三是拿出100万元来“寻租”,贿赂规划局官员,设法将该块土地的规划用途再一次改回来。
总之,从政策效率的角度看,实施管制必须满足三项条件:为了公共利益;被管制的财产价值损害不太大;管制是惟一可行的方法,无其他方法可供选择或者其他方法造成的损失更大。如果其他两项条件都得到满足,但被管制的财产价值损害巨大,以至于发生了“管制性占有”,法律制度就应当提供这样一种机会:允许财产权利人要求政府对其财产实施征用。如果我们的管制制度不是按照这样的一种思路制定的,管制制度将向无效率的方向发展。
二、我国现行土地利用管制内容
从我国现行的有关法律来看,我国的土地利用管制的内容主要表现为三个方面:土地用途管制;城市规划中的用地管制;特殊行业用地的管制,如高压线路、铁路、公路的保护带,地下埋设线不准压占等。
(一)土地用途管制
我国于1999年1月1日起正式实施的《土地管理法》突出了切实保护耕地这一主题,明确将“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”作为我国的一项基本国策写入法律,确定了国家实行土地用途管制制度。所称土地用途管制制度,是指国家为保证土地资源的合理利用,经济、社会和环境的协调发展,通过编制土地利用总体规划划定土地用途区域,确定土地使用限制条件,土地的所有者、使用者严格按照国家确定的用途利用土地的制度。实行这种制度的目的是通过土地利用规划引导合理利用土地,促进区域经济、社会和环境的协调发展,其核心是依据土地利用规划对土地用途转变实行严格控制。
土地分类是实施用途管制的基础。新《土地管理法》将土地分为农用地、建设用地和末利用地三类,解决了严格控制建设用地总量和监督规划实施的最基本问题。土地利用总体规划是实施用途管制的依据。新《土地管理法》突出了土地利用总体规划的作用,对土地利用总体规划的编制原则和审批土地利用总体规划与相关规划的关系、土地利用计划等作了详细规定。农用地转用审批是实施用途管制的关键。新《土地管理法》改变了过去建设用地审批制度,增设农用地转用审批,从而为土地利用总体规划的有效实施提供了保证。
(二)城市规划中的用地限制
这种管制主要体现在城市土地的功能分区、建筑密度和高度控制指标、工程管线要求和竖向规划要求上。这种管制的作用发生在城市内存在集体所有的土地和已经出让土地使用权成立但又出现城市规划需要变动的时候。如《城市规划法》第21条规定:“城市详细规划由城市人民政府审批;编制分区规划的城市的详细规划,除重要的详细规划由城市人民政府审批外,由城市人民政府规划行政主管部门审批。”第22条又规定:“城市人民政府可以根据城市经济和社会经济的发展需要,对城市总体规划进行局部调整,报同级人民代表大会常务委员会和原批准机关备案。”这就为规划官员,利用管制权力影响有偿土地使用权这一财产权利提供了法律上的缺口。城市规划中的用地管制,是通过“一书两证”的审批手段得以具体实施的。“一书”指的是选址意见书;“两证”指的是建设用地规划许可证和建筑工程规划许可证。
(三)特殊用地中的管制
我国的部门法规中,对一些线状分布的人工设施,如高压线走廊、铁路、公路、地下埋设的各种管线,都有划定保护带、限制建筑物和生长物高度、不准建设某种类型的建筑物、不准压占的规定;对一些特定的用地,如军事用地的炸药库、靶场限制一定类型的建筑用地,飞机场的周围一定范围不准建造一定高度的建筑物,有毒、易燃易爆化学储藏及生产地周围不得建住宅和学校等。这些规定大都从公法、企业利益的角度出发制定,较少考虑集体和私人财产受损程度。下面的例子较为典型地说明了此类管制的影响。
案例3:《电力设施保护条例》的有关规定
国务院1987年9月15日发布、1998年1月7日修改的《电力设施保护条例》第10条规
定,电力线路保护区:导线边线向外侧水平延伸并垂直于地面所形成的两平行面内的区域,在一般地区各级电压导线的边线延伸距离如下:1—10千伏:5米;35—110千伏:10米;154—330千伏:15米;500千伏:20米。
在厂矿、城镇等人口密集地区,架空电力线路保护区的区域可略小于上述规定。但各级电压导线边线延伸的距离,不应小于导线边线在最大计算弧垂及最大计算风偏后的水平距离和风偏后距建筑物的安全距离之和。”
第15条规定:“任何单位或个人在架空电力线路保护区内,必须遵守下列规定:不得兴建建筑物、构筑物;不得种植可能危及电力设施安全的植物。”
《城市规划法》第35条也规定:“任何单位和个人不得占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线进行建设。”
仅看上述规定并看不出有什么问题,但在实际工作或者联系土地管理的一些具体做法时问题就显露出来了。传统的做法是,电力部门并不征用高压走廊占用和经过的土地财产,只是对大约八九平方米的铁塔用地进行征用,或给予一季的被损害农作物的一次性补偿。《电力设施保护条例》第24条规定:“新建、改建或扩建电力设施,需要损害农作物,砍伐树木、竹子,或拆迁建筑物及其他设施的,电力建设企业应按照国家有关规定给予一次性补偿。在依法划定的电力设施保护区内种植的或自然生长的可能危及电力设施安全的树木、竹子,电力企业应依法予以修剪或砍伐”。据了解,电力部门从来没有对线路经过的土地上的他项权利申报登记过。
三、我国现行土地利用管制制度的效率分析
借助以上阐述的管制的效率原理和案例,可以对我国现行土地利用管制制度的效率作如下分析:第一,《土地管理法》中的土地用途管制是通过用两个“审批权”即土地转用审批、土地征用审批来实现的,可谓是层层把关。这种制度的弊端在于:一是从制度效率度看,土地批准手续繁杂、时间长,用地者的信息和时间成本太大;二是官僚体系庞大,制度运行成本高;三是诱导土地使用者“寻租”,易产生腐败。从物权变动角度看,物权设立的本意是促进资源的利用,主要体现在权利的流动上,也体现了权利人处分的权利,如果土地权利不能或是难以流动,各种权利就失去了存在的必要。“审批制”严重地阻碍土地权利的流动,使权利交易各方根据“是否得到批准”来决定其行为,而不是依据市场情况。从资源配置角度看,“审批制”是计划经济下配置资源的手段,不符合社会主义市场经济的原则,也不能与世界接轨,更难适应“入世”后的要求,必须放弃。
第二,城市规划中的用地管制,有两点应引起注意。一是通过“一书两证”的审批手段得以具体实施的,存在与上述《土地管理法》中的用途管制具有相同效率结果;二是城市规划中对土地利用功能和开发强度的规定往往对土地财产价值的影响较大,我国《城市规划法》为确保规划的灵活性,允许对规划的修改,而且修改的权力留给了地方政府和规划行政主管部门,这就留下了规划行政主管部门过渡管制的缺口。对于我国大多数城市,规划的透明度较差,法律中又没有对修改“管制”(规划)提出异议的机制:修改规划是为了公共利益吗?是必须的吗?是惟一解决问题的途径吗?修改规划对既定财产人的财产价值影响如何?如果对财产人的财产价值影响很大,以至于发生了管制性占有该如何处置?等等,很容易滋生腐败和产生对财产当事人的不公平结果。对于城市规划官员,管制不需要付出任何成本(相对于征用而言),如果没有对其实施管制的合理性和恰当性进行监督的机制,存在过渡使用管制权的激励,甚至会发生滥用,如案例2。对于全社会来说,这种政策的结果是使全社会的总体效用水平降低,引导管制制度向无效率的方向发展,而且是以损害财产法律制度的精神为代价的。如果城市规划是透明的,而且城市规划官员修改“管制”(规划)时,必须向公众证明实行一项新管制是“为了公共利益”;管制是唯一可行的办法;而且管制对财产的价值损害不大,或者说城市规划官员能证明管制对少数人的财产的价值损害小于管制给公众带来的福利水平的增加,那么管制就是有效率的,也是公平的。如果一项管制必须发生,而且该项管制给财产人的损失如此之大,以至于相当于政府无偿占有了其财产,即发生了管制性占有,如案例1,那么,法律就应当有“反向征用”的机制,允许被管制财产人要求政府征用其财产。否则就很难证
明是“现有的人的福利水平不变的情况下,由于管制的改进,一部分人的福利水平有所提高”的帕累托改进。在发生管制性占有时,如果不实施“反向征用”,也是不公平的。从产权经济的角度看,管制的监督机制和“反向征用”机制,迫使城市规划官员将实施管制的外部成本内部化了,使城市规划官员不得不考虑其实行一项管制的成本,促使管制法律制度向有效率的方向发展。
第三,在上述案例3中,从财产法和经济效率的角度看,电力部门的规定是恰当的吗?电力部门没有购买线路经过的土地财产上的地役权,却取得了限制原土地所有人行使对财产权处分的权利,也就是说,电力部门没有对土地所有人给予因被限制使用而使财产价值降低造成的损失任何的补偿(只是对损坏的地面附着物给予了赔偿)。这种管制权有可能鼓励电力部门尽量不必要的扩大电力设施保护的范围。在此案例中,上述划定的范围是必须的吗?如果电力部门必须为购买地役权支付一定的费用,划定的保护范围还会是那么大吗?可见这种做法激励了土地浪费,过多地造成农民的福利损失来提供公共物品,是无效率的。应当考虑到像《电力设施保护条例》这样的专业法律,是由电力部门自己制定的。管制对官员的激励作用有可能刺激立法官员过度在上述有关的法律和条例中使用了管制权,造成了一种无效率的法律体制。
四、土地利用管制制度创新
第一,取消用途管制的层层审批制,实行“阳光规划”,通过物权变动实施用途管制。财产权的交易是资源重新配置的先决条件,只有通过财产权的交易才能使资源从对其评价低(利用水平低)的人的手中向对其评价高(利用水平高)的人的手中转移,实现资源的重新分配,使得其他人的福利水平不变的前提下这些人的福利水平有所提高。审批制的作用恰恰是阻碍了这种市场机制作用的顺畅发挥。不仅如此,审批制还必须有维持一个庞大的官僚机构的成本,并且容易导致腐败等。土地用途管制难道必须以牺牲制度效率为代价吗?应当有其他的更好的实现用途管制的途径。
在美国,土地用途管制概念早已有了,土地利用管制是通过编制各级土地利用规划实现的,甚至可以说实现土地用途管制的惟一手段是规划。地方规划是由社区居民和专家共同制定的,可谓是真正的“阳光规划”。规划编制的最后阶段要在市政大厅公开辩论,任何一位社区成员可以去市政大厅或在家中通过电视参与,如果哪一位社区成员“有话要说”,可以驱车赶到市政大厅发表观点。一旦规划被投票通过,由市长签字生效后就成为法律。由于采取上述“阳光规划”的编制过程,每一位土地所有者、律师、潜在的土地购买者都知道每一块土地的用途,无论买主或卖主都不敢做不符合规划(法律)的交易。执法非常严厉,谁如果违反法律使用土地,不仅土地买卖双方会被罚得倾家荡产,而且还要蹲监狱。美国没有专门的土地执法机构(如像我国的执法局、大队等),规划一旦成为法律,就成了警察、法官、律师的事了,土地制度成本非常低。
我国的土地用途管制完全可以借鉴美国的做法,以“阳光规划”和严格执法作实现手段。土地财产当事人完全可以依据市场和规划自由交易土地权利,无需再经过严格的层层审批,便捷而高效。对于违反规划交易的行为及其当事人采取极端和残酷的手段给予处罚,造成一种局面:对于不符合规划的土地权利既无人敢“卖”也无人敢“买”。
在这种用途管制的机制下,土地权利交易市场仍可分为一级市场和二级市场。一级市场是土地各项权利设立的市场,即各项土地权利依据规划划定的用途从土地所有权中分离出来,形成相对独立的土地物权过程,土地所有权包括国家所有和集体所有。比如,根据规划,某集体所有的土地,一部分可用作建设用地,一部分是基本农田,还有一部分土地下面埋藏有重要的矿产资源被规划为采矿用地,那么,该集体经济组织就可以在相应的地块上分别设立建设用地使用权(基地使用权)、农地使用权、采矿用地权,依据市场的游戏规则,自由地将这些权利出卖给潜在的购买者,无需再经过复杂的农转用审批和征用审批。二级市场是已成立的各种土地权利,在不转换权利用途(性质)的条件下的自由交易市场,基地使用权、农地使用权、采矿用地权分别只能以他们原有的权利状态卖给另外的使用者,而不能够在交易中转换权利状态。如果一旦发生必须要将农地使用权转变为基地使用权的需求,正确的做法是:先申请农地使用权的灭失,而后修改规划,最后在原农地使用权的地块上设立基地使用权。不难看出,从物权角度来
理解,土地用途管制实际上是通过规划确定用途下的各地块的对应权利变动来实现的(物权变动包括设立和交易),因此,可以简单地概括为“通过物权变动实施用途管制”。
第二,对于城市规划中的用地管制,不能简单地采取“通过物权变动实施用途管制”办法,因为城市规划中管制要具体得多,是“基地使用权”内部更为细致的管制,政策设计的重点应放在如何监督政府管制权行使上。首先,城市规划的编制,必须是“阳光规划”过程,使得每一位有利害关系和关心规划的人都能参与其中,做到规划一旦批准成为法律,就已经家喻户晓,无费力地去“普法”;其次,建立政府实施一项新的管制(修改规划)时因被管制受损的财产权利人提出异议的机制,其目的在于迫使政府就其管制是否是为了公共利益、是否是惟一解决问题的方法、是否认真考虑了管制对被管制人的财产的侵害程度,让管制的外部行为内部化,防止管制权的过度使用和滥用;最后,依据“管制性占有”的概念,设立“反向征用”机制,在管制使财产人的财产损害较大时,有一个公平的途径获得补偿,这不仅仅是出于公平的考虑,“反向征用”机制使过度管制和滥用管制权的外部结果彻底的内部化了。这三个方面构成城市规划中的用地管制的有效机制。
第三,对于像案例3那种类型的管制,法律应按照电力部门必须给予被管制土地补偿的思路来设计。从物权角度看,应设立地役权制度,电力部门必须购买线路经过土地上的地役权,给予土地所有人永久补偿,才有理由做出永久限制土地所有人处分财产的规定,以此引导电力部门官员将浪费土地、过度使用管制权的行为内在化,提高制度的效率。
在这里不必担心存在“过度投资”的问题。如果上述法律修改为电力部门必须购买地役权,再假定一部分农民提前得知有一条高压线路经过某地,这并不比现在的规定更能刺激土地所有者在其土地上追加投资。因为购买地役权的补偿额,不是依据地面附着物的价值计算的,而是土地权利无形资产的市场价格可能的损失来计算的,与追加投资额无关。相比之下,现行的《电力设施保护条例》第24条:“新建、改建或扩建电力设施,需要损害农作物,砍伐树木、竹子,或拆迁建筑物及其他设施的,电力建设企业应按照国家有关规定给予一次性补偿。”才是与追加投资有关的内容,但实践中没有引起过度投资的问题。
[参考文献]
[1]罗伯特.考特,托马斯.尤伦.法和经济学[M].上海:上海人民出版社,2000.269-278.
(责任编辑 郑 东)
A Research into the Efficiency of the Control System of Land Use
M a Yong ping
N ational L and Resources Management Bureau o f Zhangdian,Zibo,Shandong,Zibo S handong255000)
Abstract:Control is an important metho d in public administration.T his paper m akes an analysis of the efficiency theory of contro l policy by using the ideas of eco nom ics.And on this basis,it analyzes the efficiency of control policy of our national land reso urces.At last,som e suggestions and conditions are presented to improve our country's co ntrol po licy.
Key words:land use;control of land use;efficiency of sy stem
土地流转合同
土地流转合同 甲方(出让方)(户主姓名)：乙方(受让方)： 为了规范农村土地流转，稳定农村土地承包关系，切实维护土地流转双方的合法权益，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国合同法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》及其它有关法律法规的规定，经双方当事人共同协商，达成如下合同条款。 一、土地流转方式：甲方采用转包方式将其承包经营的土地、山地、鱼塘等流转给乙方经营。 二、流转土地的用途：乙方只能将流转的土地用于种植业、养殖业等符合国家法律、法规和政策允许范围内从事生产经营活动。 三、土地流转时限：从年月日至年月日止，共计年。 四、土地流转数量及费用：甲方将第六条所列土地亩、鱼塘亩、山地亩流转给乙方经营，土地流转费以现金或转账方式计算，每亩流转费大写，小写。本次流转亩，计币，五年合计流转费大写，小写。 五、付费方式及时间：土地流转费以现金或转账方式支付。土地流转费分次支付，每五年支付一次。第一次在本合同签订之日起三日内支付第一个五年流转费，以后每五年在合同对应日支付一次。 七、甲方的权利和义务 1、权利：①按合同约定收取土地流转费；②合同到期或解除后，监督乙方对需要复耕的流转土地还耕恢复，收回流转土地。 2、义务：①协助乙方按照合同约定使用流转的土地，帮助协调本村组内与其他农户之间发生的用水、用电、治安等方面的纠纷，②不得干涉乙方正常的生产经营活动，不得以任何形式使用或占用流转给乙方的土地， 八、乙方的权力和义务 1、权利：①在流转的土地上享有自主生产经营权、管理权、产品处路权和收益权；②流转土地被依法征用、占用造成经济损失的，有权获得相应的补偿。 2、义务：①在国家法律法规和政策允许范围内从事生产经营活动，依照合同规
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员工 2. 各员工对内须认真负责工作、爱惜公物、减少损耗、提高产 品质量、增创新产值; 对外应保守业务上的机密。 3. 员工为事均应循级而上, 不得越级呈报, 但紧急或特别情况下不 在此限。 4. 员工非经本厂书面同意, 不得在外兼任与本厂业务有关的职位, 不得以自己及她人名义经营与本厂相同的经营项目, 不得利用职权之便谋取自己或她人之利, 不可接受回扣及其它不法收入。 5. 员工在工用时间内未经批准不得擅自离开工作岗位; 除业务需 要外不得私用本厂电话。 6. 员工未经批准不得把亲友带入工厂或宿舍。 7. 员工不得携带枪、弹药、刀具、摄影机、易爆及与生产或业 务无关的物品进厂或宿舍。 8. 员工未经批准, 不得私自携带公共财物出厂, 私有物品携带出厂 应向有关领导领取放行证方可携带出厂。 9. 员工上班时必须佩带岗位证进入车间。 10. 上班时间严禁吵闹、喧哗、打瞌睡及阅读与业务工作无关的书 刊。 11. 讲卫生, 不准在厂内乱扔杂物、不准随地吐痰。严禁用卫生纸 以外的杂纸上厕所。 12. 严禁代人打卡或签咭。(除加通宵卡钟打不到除外, 可到办公室 签咭)
我国土地规划管理制度创新研究
我国土地规划管理制度创新研究 在我国推进城镇化、实现城乡协调发展和促进供给侧结构性改革中，土地规划管理制度发挥着不可或缺的重要作用。但现行的土地规划管理制度存在规划管制的单方垄断性、规划管制手段的非市场性、规划自由裁量权的低约束性和规划管制的被动性等问题，已不适应新型城镇化和市场经济的需要。土地规划管理制度改革创新必须坚持集约节约用地原则、科学规划原则、法治原则和激励原则，处理好政府与市场、公权力与私权利、土地利用规划与环境保护规划之间的关系，并通过建立弹性规划管理模式，实行规划协商管制制度，建立不同规划区域的利益补偿机制以及市场与政府配置土地资源的协作机制等途径，实现规划管理制度的现代转型。 标签：规划管理；规划协商；公众参与 一、引言 我国的土地规划管理制度是国家从长远利益及全局出发，对土地的开发、利用、整治和保护等方面做出的长远规划和统筹安排。土地规划管理制度包括土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，以及江河、湖泊综合治理和开发利用规划等。可以说，我国的土地利用规划管理制度是中央政府为指导各地方政府开展土地规划工作的方针、原则、依据、战略、方法等方法论的集合，也是国家在土地利用规划过程中所形成或涉及的系列法规、政策、办法等规划或规范的集合，不但体现在《土地管理法》中，也反映在国务院、国土资源部制定的相关政策、通知、技术规范等具体工作中，特别是将其作为审批下级土地利用总体规划的依据，更是受到了各级政府的高度重视。我国土地利用规划管理制度建立已有20余年，核心内容就是保护耕地和限制建设用地，对我国市场经济制度的确定和发展、土地资源的合理配置与利用等都起到了重要作用。 土地是我们生存和生活的重要依托，对其进行规划和管理，能够让其利用率得到提高，能够有效改善我国耕地、居民生活、道路网络布局等方面的问题。土地利用规划管理制度对各参与者形成了相互约束与激励的作用，制约着不同利益主体在土地利用过程中的行为。通过土地利用规划管理，特别是控制土地使用权，就能从总体上控制各项活动。做到全面规划、合理布局，是贯彻“预防为主”方针，改变被动治理的极好方法。对于环境管理来说，它不仅是一种积极的、治本的措施，而且是一项综合性的先进管理制度。当前，土地利用规划管理制度已经被党中央提升到了关系国计民生的战略高度，对于有效协调土地利用与社会经济发展间的紧张局面和保障社会经济与环境资源的可持续发展都有一定的现实意义。但是，近些年来随着我国社会经济飞速发展，人地矛盾日趋严峻，土地利用规划管理制度在贯彻和实施过程中也遇到了不少问题。譬如，在个别地区还存在为盲目追求经济效益而忽视对土地合理规划利用的情况，导致违法占地合法化、城镇规划“大跃进”、大造新城等现象屡禁不绝，规划滞后和土地滥用问题也时有发生。这就需要我们认真地对土地规划管理制度进行反思，总结实施中的经验教训，为其改革创新提供切实可行的思路和对策。
土地行政管理学
国家土地政务的推行与管理，即国家行政机关为了体现土地利用当前和未来的社会整体利益对土地事务的组织和管理活动。 2.土地行政管理的目标 实现土地资源优化配置：养活13亿人口；让13亿人幸福生活（就业、健康……）实现土地利用中的相对公平：促进国家行政整体效率的提高 实现土地资源持续利用：13亿人的后代也能够幸福地生活 土地行政管理的功能 行政机关在一定时期内，根据国家和社会发展的需要依法对国家土地配置领域所进行的管理活动，从而体现的功效。 政治功能：土地改革。经济功能：城市化、工业化。 社会文化功能：农村社会保障。文化功能：宣传、教育、科研。社会功能：维持土地占有和利益分配中的社会公平，保障社会安定，促进社会繁荣；促进土地资源持续利用和社会经济的持续发展 3.土地行政体制的概念 土地行政管理机构的设置、管理职能权限的划分、运行方式、隶属关系等方面的体系和制度的总称 4.土地行政体制的构成 土地行政目标土地行政组织制度土地行政的权责关系土地行政的机构和岗位设置 土地行政的物质条件土地行政的组织人员构成土地行政行为 5.土地行政组织的特征 政治性：体现国家意志社会性：管理关于土地的公共事务 法制性：遵循依法行政原则权威性：国家强制力为后盾专业性：需要专业知识 6.土地行政组织的种类 决策机构：职能机构：辅助机构：监督机构： 7.土地行政体制的模式 集权式与分权式首长制和委员会制垂直领导、双重领导和业务指导 10.土地行政决策的概念 土地行政决策，是指土地行政机关及其领导成员，为完成土地行政目标做出的处理土地行政事务的决定。 土地行政决策的特征 1）决策主体的唯一性：具有法定权力的国家土地管理机关和具有合法权力的政府官员2）只限于土地行政管理组织的职责范围之内3）具有强制力4）具有明显的社会性12.土地行政决策的种类 个人决策、集体决策中央决策、地方决策、基层决策单目标决策、多目标决策定性决策、定量决策确定型决策、风险型决策、不确定型决策经验决策、科学决策 13.影响土地行政决策的因素 政策和法律决策体制外界压力信息来源对问题性质的认识决策方法个人素质14.土地行政决策的一般原则 系统协调可行性原则动态变化原则试验原则创新原则 15.土地行政决策系统 中枢系统咨询系统信息系统 16.土地行政决策程序
农村土地经营权流转管理办法
农村土地经营权流转管理办法
《农村土地经营权流转管理办法》 《农村土地承包经营权流转管理办法》已于 1月7日经农业部第2次常务会议审议经过，现予公布，自 3月1日起施行。 第一章总则 第一条为规范农村土地承包经营权流转行为，维护流转双方当事人合法权益，促进农业和农村经济发展，根据《农村土地承包法》及有关规定制定本办法。 第二条农村土地承包经营权流转应当在坚持农户家庭承包经营制度和稳定农村土地承包关系的基础上，遵循平等协商、依法、自愿、有偿的原则。 第三条农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限，不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益。 第四条农村土地承包经营权流转应当规范有序。依法形成的流转关系应当受到保护。 第五条县级以上人民政府农业行政主管（或农村经营管理）部门依照同级人民政府规定的职责负责本行政区域内的农村土地承包经营权流转及合同管理的指导。 第二章流转当事人
第六条承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。 第七条农村土地承包经营权流转收益归承包方所有,任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。 第八条承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的，应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章。 没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转农户的承包土地。 第九条农村土地承包经营权流转的受让方能够是承包农户，也能够是其它按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。 受让方应当具有农业经营能力。 第十条农村土地承包经营权流转方式、期限和具体条件，由流转双方平等协商确定。 第十一条承包方与受让方达成流转意向后，以转包、出租、互换或者其它方式流转的，承包方应当及时向发包方备案；以转让方式流转的，应当事先向发包方提出转让申请。 第十二条受让方应当依照有关法律、法规的规定保护土地，禁止改变流转土地的农业用途。
行政机关合同管理制度
行政机关合同管理制度 篇一：行政管理制度——合同管理办法 行政管理制度——合同管理办法 （讨论稿） 第一章总则 第一条为加强公司合同管理，维护公司合法权益，根据《中华人民共和国合同法》，结合公司实际情况，特制定本办法。 第二章管辖范围 第二条本办法管辖合同包括：各类经济合同、协议、合作书、意向书、证明书、承诺书等书面文本。 第三章管理体制 第三条公司经济合同统一归口行政部管理。 第四章职责范围 第四条行政部合同管理职责范围： 1.制定、修改合同管理办法； 2.核查本公司范围订立合同和履约情况，并对总经理和常务副总经理负责； 3.参与合同纠纷的调解、仲裁、诉讼准备及善后工作； 4.做好合同归档，合同章管理工作； 5.对经济合同法宣传教育，培训活动。
第五条合同经办人员职责范围： 1、负责收集，整理合同起草所需资料：市场调查和资信审查。重大合同的调查情况及招标情况要形成书面材料，并上报合同管理部门备案； 起草合同的基本要求： （1）对方具有签约资格（法定代表人或法人代表）； （2）内容符合法律和政策规定； （3）双方具有履约能力； （4）没有超越公司经营范围及经办人授权范围； （5）条款完整，文字准确，签约手续完备； （6）草案交部门主管。 2、组织合同谈判。重大或法律关系复杂的合同谈判，必须在行政部的指导或参与下进行； 3、起草合同、组织协调、督促承办合同的履行，并及时将合同的履行情况向本部门及行政部报告； 4、承办合同的签订、变更、终止、解除并及时协助委托代理人办理有关手续； 5、办理或与委托代理人共同办理合同纠纷的协商、调解、仲裁或诉讼； 6、收集、整理所承办合同在签订、履行、变更、终止或解除中的有关资料并归档。 第五章管理程序及权限
剖析我国城市土地资源经营研究论文
剖析我国城市土地资源经营研究论文 [论文摘要]城市土地经营是城市经营的核心和关键。国有土地非法入市、国有土地资产收益大量流失；土地出让以生地、毛地为主，熟地出让比重低；土地供应协议方式比重大，招标拍卖比重过低等是我国城市土地经营中的一些主要问题．对此，必须继续深化土地使用制度改革、加强城市科学规划管理以及积极寻求并实施合理有效的经营方略，这必将对健康地开展城市经营，促进城市建设发挥积极作用。 [论文关键词]城市经营；城市土地经营；主要对策 城市经营是在社会主义市场经济条件下，为了突破城市发展的资金瓶颈，适应城市持续快速健康发展丽兴起的一种新理念。所谓城市经营是指城市政府依据城市发展战略，广泛引用市场机制和营销手段，充分挖掘与合理开发城市自身资源，科学地组织资源、资产、资金的市场化运营，做到增值财富、优化产业发展、加快城市建设，籍以提高城市的整体功能、环境质量和综合实力，实现城市可持续发展的一种谋略和战略措施。其中，城市的土地资源是城市最大的存量资产，是政府最大的财富。城市经营的一个重要内容就是要最大限度地盘活土地资产，把自然资源转化成滚滚财源。城市土地经营是城市经营的核心和关键。如何实现对土地的有效利用和保护性开发，达到可持续发展，是政府城市经营的基本目标和重要任务。政府要做好城市土地经营工作，这还需从它的制度条件谈起。 一、城市土地经营的制度条件 我国传统的城市土地使用制度是实行无偿无限期元流动使用的制度。在这种城市土地使用制度下，形成了无偿调拨土地的计划管理体制，以及由计划管理部门根据项目立项批地，然后由土地管理部门行政划拨土地的城市土地供应机制。这种无偿调拨和以需求定供给的土地供应机制和管理体制，由于缺乏市场机制的有效引导和有偿付费的制约，土地使用者占用土地没有任何经济压力，占丽不用、征丽不用、多占少用现象普遍。由于计划者缺乏合理配置土地资源的价值尺度和来自市场的有关资源配置的信息，无法对大量建设用地的需求做出切合实际的调拨计划，难以真正做到节约用地和空间合理配置，导致了城市土地滥用、土地资源配置不合理、土地利用效率低下以及土地资源的浪费严重等问题，制约了我国
土地行政学复习资料
第一章绪论 1、什么是土地行政管理？ 土地行政管理是指国家土地政务的推行与管理，即国家行政机关为了体现土地利用当前和未来的社会整体利益而对土地事务的组织与管理活动。 2、土地行政管理的目标、功能及其特点是什么？ 基本目标：按社会整体利益实现土地有效配置和持续利用。具体包括以下内容。 1．实现土地资源优化配置——经济目标 2．实现土地利用中的相对“公平”，促进整体效率提高——社会目标 3．实现土地资源持续利用——生态环境目标 土地行政功能可称为政府在土地行政管理中所发挥的作用和效能。 1．政治功能 2．经济功能 3．社会、文化功能 特点 1.与其他部门行政相比，土地行政具有更重要的地位和作用 2.土地行政的范围宽广、内容丰富 3.土地行政具有较强地域特点 3、改革开放以后，我国土地行政管理有哪些重要变化？ 改革地用行政体系 完善和巩固了社会主义地权制度 建立了全国统一的地政管理机构 制定和实施了一些重要的土地法规 初步建立了较为合理的土地税费制度 地籍管理由以地权登记为主转向多目标的地籍管理体系 社会主义地价管理体系已经建立 4、什么是土地行政管理学？ 土地行政学是研究国家行政组织对土地事务进行有效组织与管理规律的科学。 第二章土地行政管理体制 1、如何理解土地行政管理体制的含义？ 所谓土地行政管理体制，是指土地行政管理机构的设置、管理职能权限的划分及运行以及隶属关系等方面的体系和制度的总称。 2、土地行政管理体制包括哪些内容？ （1）中央到地方五级土地行政管理机构设置及相互关系 （2）各级机构的职责和权限划分、各职责和权限的关系和运行方式 管理机构是组织形式和组织保证 职责权限是职能形式和功能保证 运行方式是前两者的动态反映和结合 简述土地行政管理体制的主要模式。 土地行政组织职权划分是国家行政组织按照宪法和法律规定，根据实际管理需要将行政权力划归各层级、各部门和各职位的过程。 这种行政权力的划分，归属所形成的体系制度就是土地行政领导体制，是土地行政管理体制最为核心的内容之一。 1. 集权制和分权制 2. 首长制和委员会制 3. 垂直领导、双重领导和业务领导
我国农村土地流转制度改革
我国农村土地流转制度改革——模式、问题与对策 摘要：农村土地流转制度改革已经成为我国农业现代化过程中亟待解决的问题。我国目前农村土地流转制度改革主要有土地股份合作社、土地信用合作社、土地转包、城乡统筹等不同模式，它们既有成功的经验，也存在法律缺失、制度不完善、组织不健全、政策力度不足等方面的问题。通过法律规范、制度创新、组织建设、政策支持等一系列政策措施，促进我国农村土地流转制度改革，对加快我国农业现代化具有十分重要的意义。 当前我国农业正进入一个由传统农业向现代农业转变的全新发展阶段。现代农业要求实现土地集约化和规模化经营，而现阶段农村分散、粗放的土地经营方式，难以推广先进的科学技术和发挥大型农业机械的作用，这就要求农村土地进行适度流转和集中经营。农村土地流转制度改革已经成为我国农业现代化过程中亟待解决的问题。我国目前已有很多地区开展了农村土地流转的试点工作。对我国目前农村土地流转制度改革的主要模式进行考察，总结其成功的经验，分析其中存在的问题，并提出相应的政策建议，对促进我国农村土地流转制度改革和农业现代化具有十分重要的意义。 一、我国目前农村土地流转制度改革的主要模式 目前，归纳起来主要有以下几种类型： (一)土地股份合作社模式：土地资本化的代表 (二)土地转包模式：土地分散租赁模式 (三)土地信用合作社模式：土地集体租赁的典型 二、我国农村土地流转模式中存在的主要问题 (一)农村土地流转缺乏相关的法律保障 首先，我国目前缺乏专门的法律对土地流转进行有效的规范，我国没有制定统一的《农村土地流转法》，明确界定农村土地流转中的产权性质，对土地流转方和流转受让方的权利义务关系、流转的原则和程序、流转期限和流转合同、流转权的保护、流转方式、争端解决和法律责任等作出明确规定。其次，我国现有的相关法律都明确规定农村的土地归农民集体所有，但作为产权主体的“集体”概念不统一，有关内容不明确，缺乏可操作性。在《民法通则》中界定为乡(镇)、村两级；而在《农业法》、《土地管理法》中则界定为乡(镇)、村或村内农业集体经济组织。由此造成谁是农村集体土地所有权代表模糊不清，农民的利益在土地流转中遭受侵害［7］。2003年的《中华人民共和国土地承包法》，虽然赋予农民长期而有保障的土 地使用权，明确土地承包经营权可依法、自愿、有偿地进行流转，规定了承包权流转原则、流转方式、流转合同和流转主体，但没有具体规定土地流转的保
行政部管理制度
行政部管理制度 第一章行政部职能 第一条行政部是公司的综合职能部门。其核心职能包括四个方面。 (一)参谋职能：行政部不仅应在日常行政事务方面，更应在经营理念、管理策略、 企业文化及用人政策等重大问题上为公司高层管理人员提出参考意见，成为 参谋和助手。 (二)沟通职能：行政部应清晰传达上级领导指令，沟通、协调各部门之间的工作， 保证高效地完成任务。 (三)管理职能：行政部担负着文件归档、办公自动化、人员接待、车辆调度、总务 后勤（卫生、食堂、员工宿舍）、安全保卫等工作。 (四)服务职能：行政部应积极为各职能部门提供后勤保障。 第二章行政部职责 第三章行政部权力 第二条为了保证公司各项规章制度的良好运行及行政管理工作的高效展开，行政部拥有六项工作权限力。
第四章 规章制度管理办法 第三条 公司应规范规章制度的发布程序和文件管理， 建立规范化、标准化、系统化的公司规章制度体系，保障规章制度得以严肃、严格、有效的贯彻和执行。 第四条 公司规章制度是指公司根据经营、管理需要制定并统一发布的具有强制约束力和规范格式的公司内部法定性文件，包括制度、办法、规定、流程、标准、以及由此而生 成的表格、记录、格式文本等，是公司各级单位按章办事和开展经营、管理活动的重要工具。 第五条 凡 涉及两个以上部门共同使用、遵守或用于指导、规范本部门以外其他单位工作或需要跨部门协作完成的所有规章制度均属于本办法控制范围，必须按照本办法规定的 程序发布实施。 第六条 规章制度管理是指按照统一要求规范公司规章制度文件的制定、审核、修改、 批准、发布、修订、执行和废止等一系列工作，并将全部规章制度按照统一标准进行分类和归档，形成完整的企业内部法规。 第七条 公司行政部是规章制度管理的综合职能部门，其主要职责是： ( 一) 建立健全公司规章制度体系。 1. 对规章制度进行宣贯和培训，推动规章制度的实施，监督、检查公司规章 制度的执行情况，提高制度的执行力。 2. 对新发布规章制度成文必要性、合理性、与其他制度的衔接性、文件格式、 文字、条理性等进行综合审核。 3. 责成相应部门建立必要的规章制度和修订，组织规章制度评审。 (二) 负责公司规章制度的组织起草、修订、审核、登记、编号、发布、归档、废止
土地管理制度
我国农村土地制度改革分析摘要：土地是民生之本，是农业活动最基本的生产资料，建立完善的农村土地制度对促进社会和谐具有重大的现实意义。当前，农村土地问题是“三农”问题之症结所在。为此，对农村土地制度的规范和完善，既是中国农村乃至整个国民经济实现可持续发展的保证，也是当前农村经济和社会稳定发展亟待解决的重大课题。本文根据当前我国农村经济和社会的现实情况，对农村土地制度存在的现有问题做出详细的分析，并提出了农村土地制度改革和创新的基本思路。 关键词：农村土地制度改革与创新土地改革模式土地制度缺陷 一、土地制度国内外相关理论综述 土地制度的概述： 西方新制度经济学是我们进行土地制度创新研究的主要理论依据，而至于什么是土地制度，学者们存在不同的看法，尤其是国内外理论界存在着明显的分歧。简单来说，存在以下五种代表观点： 1、土地制度是一定社会经济制度下一个国家与社会因人们利用土地而产生的人地关系以及其中人与人关系的一种法定的结合形式，即由国家社会定制的人们共同遵守的土地利用法制规范与政策。 2、土地制度是一定经济条件下土地关系的总和，是关于土地这一基本生产资料的所有、使用、管理的原则、方式、手段和界限等的法律规范和制度化体系，它反映着因利用土地而发生的人与人、人与地之间的社会经济关系。 3、土地制度是由土地所有制、土地使用制度、土地流转制度和土地管理制度及其他要素构成的社会经济制度。 4、土地制度有广义与侠义之分，广义的土地制度包括有关土地问题的一切制度，侠
义的土地制度主要指土地所有、使用与政府管理三大制度。 5、土地制度包括两个基本制度，一是土地的所有制度，而是地权制度即土地产权制度。 上述的五种专家学者的观点反映出其不同的视角和思维，前四种属于广义的土地制度，后一种是侠义的土地制度。从发展的观点来讲，土地制度作为社会经济关系的总和，其形成与发展的根本动力在于社会生产力的进步与人地关系的演进，因此从本质上讲，农村土地制度是一个动态的概念，其内涵也不是一成不变的。 综合以上的学者观点，结合我国的具体国情，将我国农村土地制度概括为以下几点：一是农村土地产权制度；二是农村土地经营制度；三是农村流转与配置制度；四是农村土地收益制度等。 二、我国农村土地管理制度存在的主要问题和缺陷 我国农村现行的土地制度, 是20世纪80年代初形成的。从城乡统筹发展的要求看, 农村土地产权制度存在的问题主要是产权不明晰、承包期不稳定、宅基地产权不清等。同时 由于土地要素配置时间长、效率低、交易成本过高, 造成土地闲置、浪费和稀缺并存。现行农村土地制度的缺陷主要体现在以下几个方面。 （一）集体土地产权主体不清晰 中国农村土地归农民集体所有，这在《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》、《农业法》等重要法律中都有明确的规定。但是，“集体”是哪一级，在法律规定中则较为含糊。例如，在《宪法》中被笼统界定为集体所有，在《民法通则》中被界定为乡(镇)、村两级，而在《农业法)和《土地管理法》中则指乡(镇)、村或村内农业集体经济组织。为此，在集体所有制下，“谁”真正拥有土地，实际上是不明晰的。所有权的虚设造成产权模糊，“责、权、利”不清，法律赋予农民的权益，由于实现形式的模糊不清而得不到落实和保证，但农民却要承
浙江高院关于农村土地流转和集体林权制度改革提供司法保障的意见(2009)
浙江省高级人民法院关于 为推进农村土地流转和集体林权制度改革提供司法保障的 意见 浙高法…2009?250号 本省各级人民法院、宁波海事法院： 为贯彻落实省委《关于认真贯彻党的十七届三中全会精神加快推进农村改革发展的实施意见》、《关于深化改革开放推动科学发展的决定》，以及省委、省政府《关于积极引导农村土地承包经营权流转促进农业规模经营的意见》、《关于进一步深化集体林权制度改革的若干意见》等文件精神，根据《最高人民法院关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》，结合法院工作实际，现就我省法院为推进农村土地（含林地）承包经营权流转和集体林权制度改革提供司法保障，提出以下指导意见。 一、充分认识农村土地流转和集体林权制度改革的重要意义。农村土地流转和集体林权制度改革，是我省农村改革发展的新起点，是继续解放思想、深化改革开放、再创体制优势、推动科学发展的重要举措，事关新时期我省经济社会全面协调可持续发展的大局。全省各级法院要紧紧围绕党委和政府工作重心，把支持农村土地流转和集体林权制度改革
创新作为践行科学发展观的重要内容，按照“八项司法”的要求，努力为推进农村土地流转和集体林权制度改革提供强有力的司法保障。 二、准确把握审理原则和指导思想。严格执行物权法、合同法、土地管理法、农村土地承包法、森林法、最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》等法律、司法解释的规定。对我省各地根据省委、省政府决策部署推出的各项改革创新措施，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，有利于农民得实惠，有利于土地集约化经营，有利于推进新农村建设和城镇化发展方向，都要给予有力的司法支持。出现矛盾和问题时，不要轻易认定涉案流转合同、协议无效。 三、依法保护农民土地承包经营权。以维护农民土地承包经营各项权益和保持土地承包关系稳定为核心，以稳定和完善农村基本经营制度，推进农村改革发展为最终目标，切实加强人民法院的审判和执行工作。依法保护农民对承包土地享有的占有、使用、收益的权能，制裁侵害农民土地承包经营权的行为，构建农村改革发展的基础条件。 四、妥善处理返乡农民工土地承包经营权流转纠纷。认真贯彻最高人民法院《关于当前形势下进一步做好涉农民事案件审判工作的指导意见》（法发…2009?37号），对返乡农民工因土地承包经营权流转费用明显偏低或者返乡后流
公司行政管理体系文件
行政管理体系手册 行政部门的工作职责 行政部门的工作职能 三、行政部门的工作流程 四、车辆管理 五、设备维修及网络管理流程 六、行政部门的各岗位工作职责和工作内容
一、行政部门的工作职责 1.服务：各部门的后勤服务工作； 2.协调：各部门之间的协调组织工作； 3.监督：公司行政制度的执行及监督工作； 4.管理：公司员工符合岗位各方面要求的管理及沟通工作； 5.成本控制：公司物资采购及各项运营成本控制； 6.固定资产：公司所有固定资产管理、盘点清查工作； 7.负责本部的行政管理和日常事务，协助总经理做好各部门之间的综合协调，落实公司规章制度，沟通内外联系，保证上情下达和下情上报，负责对会议文件，决定的事项进行催办、查办和落实，负责全公司组织系统及工作职责研讨和修订； 8.负责公司各项规章制度的修订、制定及检查监督；运用刚柔并济的管理模式，制定符合企业自身的管理制度，运用权力和组织系统，强行进行指挥、控制、命令、硬性（原则性）、运营管理来达到目的； 9.负责总务管理 没有后勤的保障，就保证不了公司稳定正常的进行， 首先要制定相关的制度，加强对办公室、住房、水电、物业、印章、证照的保管，办公用品、合同、文档、另行修缮、固定资产、卫生、环境、车辆的管理等等； 安全保卫 加强对人员进出、公务访客、车辆物品出入、消防安全、防盗防灾、职业安全防护等的管理，同时对员工进行安全教育，贯彻“安全第一”，“防护为主”的指导思想，创造一个安宁祥和的工作、生活环境，保证公司员工的生命财产安全； 强调企业精神，创建公司的企业文化 企业文化不但能反映出企业文化生产经营活动中的战略目标，群体意识价值观念和道德规范，还能凝聚企业员工的归属感、积极性和创造性，引导企业员工为企业和社会的发展而
土地价格管理制度
土地价格管理制度 中国的土地市场是在20世纪80年代后期才开始形成并逐步发展起来的，中国政府在解决土地价格管理实际问题的同时，借鉴国外的经验，逐步形成了中国的土地价格管理制度雏形，主要包括以下几个方面： 1.建立土地估价制度 自20世纪80年代后期，原国家土地管理局在全国范围内逐步建立土地估价制度，要求各城市必须开展土地定级和基准地价评估，并对政府出让土地使用权进行交易底价评估。现在，土地估价已介入大多数土地交易，如企业股份制改造、土地抵押等，农村土地也已开展基准地价评估。通过对城乡土地进行基准地价评估和标定地价评估，为地价管理部门制定地价管理政策和对土地交易价格进行宏观调控提供了依据。 2.建立估价机构和估价人员的资格认证制度 开展土地价格评估，必须由专门的机构和专业人员进行。为了确保土地估价结果的科学性，管理部门要求开展这一工作的机构和人员必须经过资格认证，估价人员要经过考试才能取得估价资格。目前，中国土地估价机构分a 级、准a级和b级三类，对不同类型的估价机的设立标准和从业范围进行了严格的规定。来源于考试大。估价人员必须在相当学历的基础上参加专业考试，合格者经注册方可从事估价工作。 3.建立基准地价和标定地价定期公布制度 《中华人民共和国房地产管理法》规定，基准地价和标定地价要定期公布。基准地价和标定地价是城市政府管理地价的基本参照依据，也是房地产投资者投资决策的主要依据。为了确保城市基准地价的科学性，国家要求省会城市和计划单列市的基准地价成果要上报国土资源部进行审核与平衡。 4.建立地价监测体系
国家为了更好地了解市场地价状况，制定地价政策，自1999年开始，国土资源部即着手在全国各城市建立地价监测体系。通过将各城市的地价变化情况及时通过该体系传输至国土资源部，国土资源部既可快捷准确地了解各城市的地价状况，及时制定相应的地价管理政策。同时，利用监测数据编制全国地价指数，并定期发布。 5.建立土地供应计划制度和土地储备制度 为了在宏观上调控土地价格，必须严格控制土地供应数量和区位。各级政府根据我国耕地少、房地产开发起步较晚的实际，建立了土地供应计划制度和土地储备制度，要求每年进入一级土地市场的土地数量和时机要在政府计划的控制之下确定，同时，各城市土地管理部门还建立了土地储备制度，以有效地调节土地供应。 6.建立土地交易最低限价制度 《中华人民共和国房地产管理法》及相关法律法规规定，土地交易价格不得低于城市政府规定的标定地价，否则，政府有优先购买的权力。 7.建立土地增值税制度 为了规范土地及房地产市场的交易秩序，抑制土地投机，1994年1月开始对转让国有土地使用权及房地产并取得收入的单位和个人开征土地增值税。土地增值税的实行有效地控制了土地价格的过快上涨。
中国土地制度的演变
中国土地制度的演变 1、先秦： 西周实行井田制，是奴隶社会的经济基础，是一种土地国有制（实际上是周天子土地私有），它规定：一切土地周王所有；受田诸侯世代享用，不得转让买卖；要向周王交纳贡赋；奴隶在井田上集体耕种。 春秋时期，齐国的“相地而衰征”指根据土地多少和田质好坏征收赋税，鲁国的“初税亩”实行按亩收税，它们不再区分公田、私田，都促使土地由国有制向私有制转化。 战国时秦国的商鞅变法，重农抑商，奖励耕织；废除井田制，以法律形式确立土地私有。 2、秦汉：秦朝开始实行土地私有制，按亩纳税；当时土地兼并严重，农民承担的徭役繁重、赋税沉重。西汉实行编户制度，正式编入政府户籍的百姓（编户齐民）依据资产多少承担赋税、徭役、兵役； 3、隋唐：实行均田制（仅按人口分配国家掌握的土地），它是府兵制和租庸调制的经济基础。隋和唐朝前期实行租庸调制。隋朝农民年满五十，可纳绢代役。唐朝时，“租”指成年男子向官府交谷物，“庸”指纳绢或布代役，“调”指每年缴纳定量的绢或布。 唐朝后期由于土地兼并盛行，均田制无法推行，租庸调制无法维持，国家财政收大为减少，唐德宗时实行两税法，即两种征税标准（资产、田亩）和两个交税时间（夏、秋两季）。其意义在于：税制得到统一，保证国家财政；改变人丁为主，放松人身控制；扩大税源，增加收入，减轻负担；是封建赋税制度的重大改革。缺陷是：土地兼并日益严重；赋税转嫁农民身上；加派许多苛捐杂税。 4、宋元：北宋初在各路设转运使，规定地方赋税大部分转运中央，消除了地方割据的物质基础；中央设三司使管理财政收入。北宋“不抑兼并”，土地兼并严重；王安石变法的理财措施包括：青苗法、募役法（纳钱代役）、方田均税法、农田水利法和市易法。 5、明清：明初，地方设布政司，统管地方民政和财政。明神宗时推行“一条鞭法”：多税合一，折成银两，役银分摊，人田分担。意义：减
农村土地流转制度
1农村土地流转制度的现状及其存在不足 根据新制度经济学的理论，制度的基本功能就是以最小的社会资源解决人们所面临的问题，或者使这一问题的解决能够实现社会福利的最大化。从制度设计的角度而言，各类业已存在的制度都有其特定的服务价值或功能。也可以说，每一项制度安排都有其特定的目标。我国农村土地的法律制度的构建与完善更是事关我国9 亿农民的切身利益和全面建设小康社会目标的实现。土地承包经营权流转，是指在确定物权属性的土地承包经营权的前提下，在遵循土地所有权归属和农业用途不变的原则下，权利人合法自愿地将土地的占有、使用、收益和处分等权利或部分权利从土地承包经营权中分离出来，通过转让、转包、出租、互换、入股、抵押等方式转移给其他农户或经营者，其实质就是农村土地占有、使用、收益、处分权的流转。 农村集体土地所有权主体虚置财产所有权主体明确是进行市场交易的基础，农村集体土地所有权主体明晰是市场经济的客观要求，也是农村土地流转市场健康发展的基础。目前，从我国现行立法的规定中可以看出，农村土地所有权主体可以是乡(镇)集体经济组织，也可以是村集体，甚至可以是村小组。但各自的权利和边界并不清晰。显然，这里的所有权主体的不明确，形成了多元的所有权代表。多元的所有权代表必然导致了对土地事权、财政权的模糊，从而必然在土地产权市场中为权益而争，这也就人为地加大交易成本，造成了农村土地产权市场的分配效率的下降。特别是国家依然保留了对集体土地的征用权、土地利用总体规划权以及管理权，拥有比所有权人更大的控制权，这使得农村土地权利拥有者之间的关系变得更加不稳定，从而阻碍了土地承包经营权的流转。 缺乏规范的土地流转机制《物权法》第133 条规定:“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农民土地,依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定, 其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。”《农村土地承包法》第49条也有类似的规定, 这些规定都出现了一种土地流转方式即抵押。也就是说，只有通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的农村土地承包经营权才可以抵押，而那些集体经济组织成员按家庭承包方式取得的土地承包经营权则不可以抵押。这一规定既是对农民的歧视，也限制了土地承包经营权的流转。另外，由于农民法律知识的缺乏，造成土地承包经营权流动的法定程序不能得到严格遵守，最终也可能会损害流转农户利益。土地承包经营权属于用益物权，物权的变动方式是法定的。根据《物权法》和《农村土地承包法》的规定，土地承包经营权流转时应签订书面合同。然而根据调查，就转包这一种流转方式采取口头方式进行的平均就达65.92%。即使有书面协议，协议的条款不规范、不齐全、不具体的情况也很普遍。加上流转期限比较短且不稳定，大多数转包都可能随时终止。这种状况极易引发纠纷，而且一旦发生纠纷往往又难以解决，从而给农村社会稳定埋下隐患。可以说，这种状况既不利于农村土地规模化经营的发展，也不利于对受让户利益的保护。 城乡分割的土地二元市场和户籍制度我国现行的土地征用制度是国家垄断一级市场，国家征用是农地转化为建设用地的唯一途径，而除此之外，农村非农建设用地则无法直接进入市场交易。对于目前这种国家通过对征地市场的行政垄断而导致的城乡土地市场分割而言，实质上仍然是靠剥夺农民的土地财产权收益在进行工业化和城市化。城乡二元的户籍制度又致使有意愿进入城市定居的农民不愿也不敢最终放弃土地承包经营权。这些都与统筹城乡协调发展、构建和谐社会是相违背的。 农村社会保障体制建设滞后目前，土地具有的社会保障和就业功能使部分农民把它视为命根子，即使已经有其他就业门路，也不愿意放弃土地承包经营权，致使土地流转的进行缺乏动力。而大部分农村地区社会保障制度的缺失，使农民仍把土地作为安身立命之本和农外就业的最后保障的一个重要原因，其宁肯种“粗放田”、“应付田”，甚至不惜暂时抛荒，也不愿放弃对土地的承包权。因此，在没有建立较为健全的社会保障制度的条件下，就不可能从
浅论我国行政管理体制改革
目录 摘要 (1) 导论 (2) 一、政府管理职能的概述 (2) (一)市场经济下西方国家政府职能 (2) (二)社会主义市场经济条件下的本国政府职能 (3) 二、我国行政管理体制改革变迁 (3) （一）我国行政管理体制改革概述 (3) （二）当前政府行政管理主要弊端 (3) 三、推进我国政府行政管理体制改革的建议 (5) (一)加快政府职能的转变 (5) (二)理顺中央与地方政府关系 (6) (三)科学设置政府机构 (7) (四)创新政府行政管理方式 (8) 结束语 (11) 参考文献 (12)
[摘要] 经济全球化是当今世界经济发展趋势，为适应国际和国内经济形势的变化，有效解决各自所面临的经济和社会问题，世界各国相继开展了公共行政改革，“经济全球化和政府作用”是各国认真思考的课题。 文章以政府管理职能入手，简要阐述市场经济下西方国家政府的职能，以及在不同经济体制下我国政府的职能及其转变。文章回顾了改革开放以来我国行政管理体制改革历程，分析了当前我国政府特别是地方政府行政管理中的主要弊端。随着中国的入世，迫切需要进一步深化我国行政管理体制的改革，为此文章提出了可行性较好的推进我国政府行政管理体制改革的建议。 [关键词]行政管理职能转变地方政府体制改革
导论 经济全球化是当今世界经济发展的客观趋势，经济全球化意味着市场全球化和竞争全球化，当前形势下世界各国为适应全球化、信息化时代的客观需要，相继开展了公共行政改革，“经济全球化和政府作用”是各国认真思考的主题。 在经济全球化时代，直接面临竞争的是企业，承受最大挑战的却是政府。中国作为世界贸易组织成员国之一，也越来越深入地参与经济全球化进程，为迎接这一严峻挑战，中国加快行政管理体制改革步伐，努力建立起与国际接轨的廉洁、高效、法治、有权威、有能力的政府。中共十六大报告中提出，要进一步转变政府职能，改进管理方式，提高行政效率，降低行政成本，形成行为规范、运转协调、公正透明、廉洁高效的行政管理体制这一政治文明建设和行政管理体制改革目标。但我们注意到，当前我国政府特别是地方政府，在经济和社会事务管理方面仍存在弊端，行政管理体制改革需进一步深化。 文章以政府经济管理职能为立足点，以地方政府为主要视角，对现阶段我国政府管理体制作了一些思考，并对完善我国行政管理体制改革提出了初步设想。 一、政府管理职能的概述 政府职能即公共行政职能，具体是指政府在国家和社会中所扮演的角色以及所应起的作用。换句话说，是指政府在国家和社会中依法行使行政权力的范围、程度和方式。从现代社会和各国政府行政实践来看，政府的基本职能可以分为政治职能、经济职能、文化职能和社会职能。从政府与市场的关系这一角度，不同国家的政府职能各具特色。 (一)市场经济下西方国家政府职能 西方市场经济已有几百年历史，作为市场经济体制的政府职能，它大体经历了“守夜人”、“全面干预”到“混合经济”阶段，即从让市场机制这只“看不见的手”自由调节经济运行到政府与市场结合的“混合型”经济。混合型经济体制下的政府管理职能既不直接干预经济运行，也不放弃间接影响和干预经济运行。在市场经济发达的西方国家，政府与经济关系的模式也非一致的，比较典型的有美国模式、日本模式、德国模式和北欧模式。 尽管因不同的国情、不同的政治、经济、文化等因素，形成了各国政府职能上的不同特色。但综观各国，政府在市场经济运行中的职能作用大致表现为： 一是具有市场开拓的导航职能作用。在市场经济条件下，市场机制的作用必然使其表现出明显的自发性和盲目性，其经济的发展必将付出昂贵的时间和社会成本，此时通过政府的导向力量，有利于促使市场经济系统整体抓住机遇，快速升级。 二是对市场运行的调控职能作用。西方各国政府纷纷加强政府的宏观调控与管理，并逐渐使之成为政府的重要经济职能。同时，资本主义市场经济不可能消除社会收入的分配不公，通过政府的积极作用，可以大大缓解由此所引发的社会矛盾。
2019土地流转新政策
2019土地流转新政策 坚持依法自愿有偿，以农民为主体，政府扶持引导，市场配置资源，土地经营权流转不得违背承包农户意愿、不得损害农民权益、不得改变土地用途、不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境。坚持经营规模适度，注重提升土地经营规模，兼顾效率与公平，不断提高劳动生产率、土地产出率和资源利用率，重点支持发展粮食规模化生产。 我国关于土地流转的政策是什么？完善农村土地承包 政策，引导和规范建设用地入市，完善宅基地管理，加快推进征地制度改革，稳定农村土地承包关系并保持长久不变。下面小编将为大家具体介绍相关知识！ ▲一、土地流转新政策 ▲1、加快土地确权 土地确权登记意义深远，确权以后有利于土地流转。明晰集体土地财产权，加快推进农村集体土地确权登记发证工作任务十分紧迫繁重，推进农村集体土地确权登记发证工作是维护农民和土地流转者权益、促进农村社会和谐稳定的现实需要。通过农村集体土地确权登记发证，有效解决农村集体土地权属纠纷，化解农村社会矛盾，依法确认农民土地权
利，强化农民特别是全社会的土地物权意识，有助于在城镇化、工业化和农业现代化推进过程中，切实维护农民权益。 ▲2、规范土地流转 但目前土地流转存在农民自行流转多、报村和乡镇批准备案少，口头协议流转多、签订书面合同少等诸多问题，尽快制定土地流转政策，规范土地流转程序迫在眉睫。各地政府应逐渐严格土地流转管理，规范流转程序，完善合同管理，流转合同标准化，流转期限不得超过第二轮农村土地承包期的剩余年限。一旦土地流转发生纠纷处理难度大，缺乏法律保障。据有关部门提供的数据，近几年各省市因土地流转引发的纠纷，呈逐年上升趋势。 ▲3、基本农田保护制度 中央经济工作的主要任务，第一条就是切实保障国家粮食安全。这就意味着耕地红线要严防死守，18亿亩耕地红线仍然必须坚守，同时现有耕地面积必须保持基本稳定。在农地流转不断扩大及建设新型现代农业的新形势下，国土资源部将会继续执行最严格的耕地保护政策，同时探索新形势下的耕地和基本农田保护政策创新，加大基本农田保护力度，坚持数量质量并重，切实保障国家粮食安全。 ▲4、搭建土地交易平台 伴随着土地流转制度出台，加快了各地相继实施农地流转试点，就直接促进农村产权交易所的成立，为农地入市搭