公寓式酒店概念

酒店式公寓是介于酒店和高档住宅之间的一种物业，由于其涉及范围广，业界没有一个明确的定义，“引入酒店式管理的公寓”只是一个比较普遍的笼统的解释。在对上海大大小小100 多个“酒店式公寓”调查后，我们发现目前上海市场上酒店式公寓产品之间的差异很大，其中也不乏借“酒店式公寓”的名字来抬高项目身价的做法。

酒店式公寓能在竞争激烈的租赁市场上有一席之地，是因为酒店、用于出租的高档公寓以及酒店式公寓各自存在优势和缺陷，满足了市场的不同需求。酒店提供了周到的客房服务和完善的配套设施，但是其客房面积偏小且功能简单，没有厨房和客厅，不适合长期居住。高档公寓虽房间内部功能齐全，但外部的配套设施匮乏，没有酒店式的服务，给高端商务人士的生活带来不便。

酒店式公寓的优势在哪里？

酒店式公寓则结合了以上两种物业的长处：提供的客房面积偏大，一般在80-200 平米之间，能享受家庭式的居住布局：客厅、卧室、厨房和卫生间一应俱全，保持了“居家”的私密性和温馨生活氛围；提供的服务很完善，由专业的公司进行

管理，除了每周两次免费的定期打扫以外，还提供付费的菜单式服务；配套设施齐全，一般都建有专门的会所，其中包括健身房、游泳池、桑拿房、网球场等；而且就单位面积租金来算，它也是比较经济的。经过调查，符合以上条件的酒店

式公寓在上海大约有50 家左右。

酒店式公寓的客户是谁？

上海酒店式公寓需求的客户主要是外籍商务人士，他们是全球顶级公司中层以上员工，租金的费用一般都来自于公司预算补贴。由于工作的原因，他们不会在上海长期居住，但会在某一阶段在此地生活。酒店式公寓的特点决定了它非常适合满足这种需求。

租赁酒店式公寓的外籍人士以欧美和日韩地区人士为多，东南亚地区其次。其中欧美公司预算宽松，他们的消费能力最高，其次是日韩。通过对多家各等级酒店

公寓进行分析，外籍人士住房预算在1500-2500美元/月占据市场的39％，2500-3500美元/月占据市场的20％，3500 美元/ 月以上占据41％。

酒店式公寓比普通公寓更值得投资吗？

确实，在地理位置和硬件品质相当、服务配套完整的基础上，酒店式公寓比同档次普通公寓更值得投资。其原因主要在于：

出租率较有保证。酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司进行管理，他们有广泛的租客源；同时公寓的出租的最短时间可以是一天，

最长就没有限制，而住宅一般最少要3个月，它们面对的客户群要比住宅范围广。

据统计，上海以长租客为主体的酒店式公寓出租率一般都在90% 以上。

租金要比普通公寓来的高。在普通公寓里，由于各投资者的资金、持房能力不同，投资比例的增加势必导致小业主在出租市场上的恶性竞争。即使最开始的时候住进去的都是高端客户，当只要有一个出租者愿意降低价格引进比较低端的客户的时候，普通公寓就开始进去恶性循环，最后高端客户会慢慢流失。而酒店式公寓统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起，管理公司根据收益分成，可以保持物业的整体租价；此外，租客也愿意花比公寓高的价差来和具有同等身份的人住在一起，获得更多的服务和安全保障。发展更具持续性。统一经营的方式使得酒店式公寓会比普通公寓更加关注长远的发展，会有自己的推广和营销计划，从而使它们的发展具有持续性。总而言之，投资酒店式公寓比普通公寓要有优势。这可能也是在上海这块到处都洋溢着投资热情的土地上，酒店式公寓能够热卖的主要原因。

什么类型的酒店式公寓适合小业主投资？

目前市场上的酒店式公寓按照产权和经营方式可以分为三种：大产权统一经营，小产权统一经营及小产权非统一经营。

大产权统一经营的酒店式公寓不是小投资者投资的对象。大产权统一经营的酒店式公寓对资本的要求很高，资金的门栏使得这类酒店式公寓很难允许个人投资者

投资，一般都是投资基金或是专业公司在控制。在上文中提到的50 多家酒店式

公寓绝大部分是大产权统一经营的，只有极少部分在早期由于开发商回笼资金的要求出售了全部或部分房间的产权，比如古北地区的维也纳广场、金桥地区的碧云花园、徐汇地区的港汇花园等。

小产权非统一经营的酒店式公寓投资风险较大，投资者需要谨慎。因为非统一经营导致没有统一的管理，使得同一栋楼中的各个小公寓之间存在很大竞争。这类酒店式公寓其实和普通的小户型住宅已经基本没有什么差异，只是挂了酒店式公寓的名字来抬高身价，事实上体现不了酒店式公寓的优势。比如，金桥的非统一

经营的酒店式公寓租金和同地区的统一经营的酒店式公寓相比差50%，出租率却也只有50%左右。

小产权统一经营的酒店式公寓是个人投资者比较合适的选择。在调查中发现，这类酒店式公寓的租金和出租率比大产权的要差一些，但是比小产权非统一经营的要好的多。这类酒店式公寓相对于住宅的优势明显，因而推荐投资者主要去关注这一类型的酒店式公寓。

选择有投资潜力的酒店式公寓需要关注什么？

上面已经提到，小产权统一经营的酒店式公寓是比较合适的投资类型。但在具体的投资过程中，还有以下一些方面是值得注意的。

区位的选择十分重要

内环以内，CBD附近是最佳位置。酒店式公寓对于区位的要求十分的挑剔，上海

的酒店式公寓一般都处在内环以内，分布在南京路商圈、淮海路商圈、豫园商圈、徐家汇商圈及陆家嘴附近，成熟的商业配套对于酒店式公寓的经营成功十分重要。

特别是这些地方靠近C B D ,周围写字楼林立，而酒店式公寓的客户一般都是

高档写字楼中的高级管理人员，他们工作繁忙，靠近工作地点节省时间是他们选择居住地点的首要考虑。

在内环以外，长宁古北和金桥碧云也是可以考虑的区位。古北靠近虹口经济技术开发区，是日韩人士聚居的成熟社区，也是酒店式公寓比较集中的地方，且经营情况都较为理想。金桥碧云靠近金桥出口加工区，也是上海外籍人士比较集中的区域，且靠近家乐福周边的商业已经比较成熟。周围统一经营的酒店式公寓经营情况比较好。

另外，酒店式公寓的租金价格也和地段紧密联系，淮海路、南京路沿线的酒店式公寓在上海所有区域中平均租金最高。

2）物业的配套设施不容忽视

酒店式公寓的配套设施是酒店式公寓的重要组成部分，根据酒店式公寓的定位和服务对象的差异有不同的要求。一般分为以下两类：高端酒店式公寓对硬件的配套要求相当高，一般都会有专门建造的会所或是一些专门分配的楼层来提供游泳池、网球场、健身馆及桑拿按摩等设施；中档的酒店式公寓在自身配套上不会这么完善，比较倾向于自身只拥有必要的配套设施，其余则利用周边商业配套作为补充，比如古北的名古酒店式公寓就通过和周边的健身馆签订协议免费给入住的客户提供健身服务，这有利于节约成本，提高项目收益率。

总而言之，硬件方面投入过多必定抬高酒店式公寓的单价，也同时提升酒店式公寓的经营成本；配套太少又会影响到酒店式公寓在客户心中的档次，降低租金。配套应该完善到什么程度需要符合具体酒店式公寓的市场定位，也要考虑具体项目周边的商业发展情况，是综合衡量的结果。

专业的品牌管理公司是保障

从大多数发展商的角度来看，实现物业的顺利销售，确保现金回收是其根本目标，对于项目后期运作成功与否关注较少。在项目销售过程中，可能会夸大项目投资价值，达到提高销售价格实现销售的目标。而在酒店式公寓的后期运营中，酒店物业管理公司的品牌及其提供服务则直接影响出租率和出租价格，这才是投资者最关注的。

如果说酒店式公寓的配套设施是硬件，那么品牌的管理公司就是软件，专业的管理公司对于酒店式公寓的成功经营十分的重要。首先，专业的管理公司具有一定的品牌知名度，能树立统一的形象，其品牌号召力能为酒店式公寓带来一部分客源；其次，他们对室内装修，营销推广等方面具有丰富经验；最后，他们为客户提供的服务比较专业，这些都是酒店式公寓成功经营必不可少的软件。当然，专

业管理公司的管理费用也不低，一般在当年总营业总收入的5% 左右。

投资者应该选择由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，能提供高品质酒店专业服务又拥有私人公寓私密性和生活风格的酒店式公寓物业，才能保证稳定安全的投资回报。

酒店式公寓投资中需要注意回避什么风险？

既然大产权的酒店式公寓经营要优于小产权经营，开发商为什么还要分割出售，为什么不选择自己独立经营或是卖给基金呢？原因很简单：一是由于开发商本身实力有限，有回收资金的压力；二是因为基金是整体收购，出的价格通常情况下比较低，而且基金在选择投资物业的时候有一定的衡量标准，要符合他们的要求并不容易。有些开发商为了促进销售，常常会用一些含有虚假性信息的酒店式公寓广告来欺骗投资者，如何不受到这类虚假信息的影响，同时又能不错过好的投资机会对投资者而言是十分重要。

目前，市场上最常见的推广做法就是在广告中给投资者描绘一幅酒店式公寓投资

的广阔前景，年回报率在30% 以上等；然后就是承诺在售项目的投资回报率，一般都是年回报率8%左右。根据计算，酒店式公寓由于面积比较大，租约比较

长，单位租金相对同档次的酒店要低，虽然出租率比较高，但是在不考虑本身物业升值，经营情况良好的情况下，在去除税收、运营成本、管理费、折旧等以后

一般年回报率都在8% 以下，管理公司要做到8% 的年回报是相当困难的。

这里以徐家汇地区中高档酒店式公寓港汇广场为例，其80平方米左右的房间租金价格一般在1800-2400美元/月/套左右（楼层越高，价格越贵），参考其周边二手房价格，假定其出售均价为30000元/平方米计算，在没有去掉税收、折旧以及经营费用的情况下，其毛利率为5.8-7.7%左右。当然，港汇广场由于起

租期是半年，其客户以长租客为主，在利润率上比短租经营的要少一些，而且以上也没有计入其提供的服务可能带来的其它部分收入。但从上面这个例子中可以

看到，8%的净投资回报率对于大多数酒店式公寓是一个不容易达到的目标。

以上承诺五年回报每年8 %的投资机会可能存在两个陷阱，一是通过承诺回报率把事实上本来值五千的房子，卖到一万元，即使给你五年回报，其实你还是“负资产”。另外，8% 回报的合同是和酒店管理公司签订的，和开发商签订的合同

是购买房屋产权的合同，出售以后开发商就和酒店式公寓经营完全脱离了关系，没有担保的责任。合同上的违约责任虽然写的好，但到时如果出现酒店式公寓经营不善的情况，酒店管理公司有没有支付能力就是另外一回事了。

对于避开上面提到的市场中的一些风险，只能提醒酒店式公寓的投资者在签订合同的时候需要重点注意以下一些问题。

合同的对象是谁？

谁和你签合同是非常重要的，他们是违约责任的承担者。因为谁都不能保证酒店式公寓的经营一定能取得预期的成功，一旦出现违约，违约责任的承担者有没有能力承担在合同中提到的责任就会成为关键。简单的讲，选一个有能力承担违约责任的对象签合同。可以是开发商，也可以是品牌的酒店管理公司。

有没有严格的约束产权人行为的条款？

产权人多了，就容易会出现各行其事的局面，如果没有严格的约束，这样的酒店式公寓也就统一经营不起来。基本上在合同中应该规定，产权人除了保留享有收益的权利以外，其余的都要授权给经营管理者。

经营管理公司有名吗？

好的品牌经营管理公司对酒店式公寓经营成功的重要作用在上面已经谈到很多了。这里再要说明的是品牌的经营管理公司不管是在合作对象的选择上，还是在酒店式公寓位置的选择上，都会有比较苛刻的标准。他们能看好的物业，一般做成功的机会要大的多。另外，出于对品牌维护的考虑，他们也不会轻易违约。

有合适的退出渠道吗？

大家都知道，不是所有的投资者都愿意把这些钱都一直放在酒店式公寓的投资里面，合理的退出渠道是很重要的。退出的方式常见的有两种：经营方允许酒店式公寓在二手市场上交易，但是新的产权所有人必须和经营方签订合同以维持统一经营；经营者或开发商承诺每过一定的年限就以一定的价格回购一定比例的客房，使它最终走向大产权统一经营。

综合衡量风险和收益，选择合适自己的酒店式公寓

风险和收益的综合衡量对于正确的投资是十分必要的，过分的追求收益和回避风险都

不容易做出正确的选择。以上只是给大家一些酒店式公寓选择方面的建议，有意投资酒店式公寓的投资者还是要多多关注市场中的产品，货比三家，才能练就一副“火眼金睛”。

产权式酒店PK酒店式公寓

二者都是房地产中的投资类产品，都采用酒店式管理，虽然一个叫酒店，一个叫公寓，一般情况下却都是

住宅立项，因此乍看起来相似程度非常高。不过实际上，产权式酒店和酒店式公寓两者在概念、区位、投

资额度、发展水平等方面存在很大差异。

休闲VS商务

从概念上看，产权式酒店，是由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。产权

式酒店是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者。每一个客房

都各有独立的产权，投资者一般并不在酒店居住，而是像购买住房一样投资置业，将客房委托给酒店经营分取投资回报。同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。

酒店式公寓，虽然也是将物业进行产权分割出售，买家主要依靠经营取得投资回报，不过酒店式公寓作为酒店的衍生品，采取酒店式服务、公寓式管理，除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。从本质上来说，是拥有私家产权的酒店。

其实，两者最明显的区别在于使用功能。产权式酒店可以说是脱胎于度假村，一般位于风景优美的旅游区，如此也有一部分买家度假自用，或加入分时度假机构互换居住；酒店式公寓源于酒店，面对大多是半年至一年期来访的商务人士，位于城市商业区。

高端产品正流行

相对而言，北京的产权式酒店起步较早，北京周边地区已有六七个项目。早期的产权式酒店门槛较低，一般首付6万至8万元，总价10万至30万之间。但是由于缺乏市场规范，一些产权式酒店未采取真正的酒店式管理，服务、卫生以及餐饮标准上都无法与真正的酒店相论，因此经营情况不尽人意，有的只在旺季取得收入，购买时承诺的高回报难以实现。今年新推出的有些项目开始走高档路线，每平方米单价提升至万元以上，软硬件设施更接近专业酒店，环境营造以及娱乐设施更大大超越一般酒店。

而酒店式公寓经历了良莠不齐的阶段，已基本步入正轨，尤其是位于中关村、建国门、国贸等商圈的高端产品。这些项目不仅地段优越，档次很高，设有厨房，装修家具配饰考究，屋内空间不像酒店那么局促，具有家的温馨；管理上又贴近酒店，送餐、入户清洁，并提供订票、会务等商务服务。酒店式公寓作为一个投资新品，受到不少买家青睐，今年新出的项目就有十多个。出售面积70至150平方米，一般每平方米单价1.2万元至2万元。

投资小贴士

1．经营前景。投资前既要尽可能根据位置、经营形式等对物业的区域性市场和发展前景等判断投资价值，同时也要严格考察酒店管理公司的管理经验和能力。

2．品牌实力。有雄厚实力的开发商和著名的管理品牌是物业增值的保证。对于产权式酒店或酒店式公寓，发展商的实力背景和社会公信力似乎没有物业本身和经营公司重要，但在物业经营出现问题，发展商所承诺的投资回报不能兑现的情况下，实力背景和公信力就显得尤为重要。

3．退出机制。不动产投资一定要考虑其流通和变现能力，也就是其退出机制的设计。比如经营方几年之后回购房产。

一、酒店式公寓、公寓式酒店、产权式酒店的区别

对于酒店式公寓、公寓式酒店、产权式酒店三种物业，市场上大多不作区分，混淆使用。事实上，上述三种名称是从不同角度对物业进行诠释。

酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。

酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。在设计上，由于酒店式公寓项目的客户群大多是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，因此他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。

公寓式酒店，简单地说，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，这种物业在北京已经出现，它的服务包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。

从上面的论述中我们可以看出：在服务上，酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差别；它们之间的本质差别在于：酒店式公寓是提供了酒店式服务的公寓，而公寓式酒店则是在酒店客房中提供了相当家庭设备（如厨具）的酒店，它的实质还是酒店。

对照上述两种物业类型，产权式酒店则是从产权的角度对物业的定义。

产权式酒店，即酒店的开发商将酒店的每一个客房的产权分别出售给多个业主，业主每年拥有一定的时间段免费入住，其余时间段，可以委托开发商或管理公司经营，并享受一定的分红，同时业主可以转卖、继承、抵押、馈赠。由于产权式酒店是三种物业类型中最具投资价值的，因此，下面我们将对产权式酒

对城市规划一些概念的理解

对城市规划一些概念的理解 摘要：基底附加压力一般建筑物都埋于地表以下，建筑物建成后作用于基底上的平均压力减去基底原先存在于土中的自重应力才是新增加的压力，此压力称为基底附加压力。 关键词：土力学含水量应力 一、含水量 土壤的含水量是另一种有用的参数，尤其是对于粘土。它已被用于定义中的水含量中一定重量（或质量）的水与固体的比例，可以注意到这不是一个新的独立参数，对于一个完全饱和的土壤，它遵循孔隙比大约是含水量的2.65倍的规律。对于孔隙度是一个正常的值，一定量级的干砂有一个正常值是常见的。如果该材料是完全饱和的，对于饱和砂土这是一个普遍的值。粘土的体积重量也可能是更小的值，特别是当水的含量是很小的时候。泥炭是经常要轻得多，有时比水重的几乎没有。2立方米干砂的卡车近似等于“3吨”以上的空卡车的重量，什么是沙子的体积重量，如果它是已知的砂粒材料的密度为2600 kg/m3，那么什么是孔隙度和空隙比，这将有可能以填充干砂的以前的问题与水的孔。什么是水沙能量，然后什么是饱和砂土的体积重量，在圩田土壤中粘土层的5米厚度处，具有50 %的孔隙率，在硬砂的深层的顶部水位粘土从1.5米处开始降低。经验表明，粘土的孔隙率会降低到40%。什么是土壤的塌陷，砂的3.5的粒度约为1毫米。砾石粒子是1厘米大小。砾石的形状颗粒是大约相同砂颗粒。这是粒子大小对孔隙率的影响。 二、在土壤中的应力 1、应力 作为其他材料的应力可能在土壤中仅仅作为材料本身的外部负载和体积重量的结果。然而土壤有一个与其他材料区别开来的属性。首先，一个特殊的属性是土只能传输压缩正应力和无拉伸应力。其次，土壤只能传输剪切应力，该剪切应力相比于正常的应力是相对较小的。此外该剪切应力是应力的一部分，土壤具有水在孔隙中转移的特性。 因为在土壤中的正应力通常只有压应力，使用符号约定应力是标准的做法，这只是相对经典的连续符号约定力学，即压缩应力被认为是阳性的，而拉伸应力被认为是阴性的。应力张量被记为应力分量符号的正式定义是，一个应力分量为正当它在行为正坐标方向的平面上，其正常向外负坐标方向或当它作用在负方向的平面上，其向外的正常积极的方向发展。这意味着所有应力分量的符号为正对面他们将不得不在大多数的符号连续介质力学和应用力学。据推测在指示应力成分的第一个索引表示的平面上的应力的作用下与第二索引表示应力本身的方向。这意味着对于例如该应力成分表示在y方向上的力在一个平面上具有其正常的

某酒店式公寓项目策划方案(doc 19页)

某酒店式公寓项目策划方案(doc 19页)

项目前期策划方案第一部分市场分析 一、项目市场分析 二、类比项目分析 三、总结 第二部分产品 一、项目简介 二、案名建议 三、产品功能定位 四、产品形象定位 五、酒店式公寓与一般公寓的不同之处 六、预计出现问题 七、产品配套 八、经营模式 九、项目诱人分析 第三部分价格 一、价格定位 二、价格策略 第四部分客户 一、客户来源 二、客户分析 第五部分广告 一、媒体选择 二、媒体策略 三、公关 三、促销 第六部分渠道 第七部分销售控制 一、销售目标

二、销售周期 三、营销组合表 第八部分合作方式 第一部分市场分析 一、项目市场分析 惠州自2003年帝景台、御天名苑户型整改后推出“精巧户型”，且保持了良好的畅销业绩，随后众多发展商意识到了市场的空间，华洪大厦、世纪新天、鸿业自由港、巴黎广场等小户型项目相继而出。

市场上对小户型的需求主要来自初次购房者和投资空缺，而“小户型热销”恰恰反映出惠州楼市长期供给和需求不对称，或者说是有效需求不足，很多人都忽视了这部分需求是永久存在的，城市的小户型正好能跟一部分有效需求对接。 我们以小户型热销来分析，消费主体其实是中等收入者，但是高收入者首先进入购房市场，由此造成了一种假象，房子要大，要贵。但目前兴起的超小户型，其主力户型设计锁定在30平方米左右，从产品理念上讲，更强调契合小户型消费者生活的精致装修、共享服务，并培养年轻一代独立生活意识。虽然这种效果的单价并不低，2800-3800元左右，但是总价也就十多万元。这种适合年轻人和一部分投资者有效需求的产品无疑具有很强的生命力。 二、类比项目分析 1、帝景台 ①户型面积：原大户型改造单套间建面13-34平米、5种面积 ②配套：装修带家仫电器 ③价格：按套计价6-23万，折后售价3990元/㎡起价，均价6700元/㎡，付款 方式一次性、按揭 ④宣传：宣传单张，主诉求投资精品产品 ⑤总结： A、畅销原因 1)入市时间早，抓住市场时机，使消费者具备一种新鲜感； 2)地理位置好； B、劣势： 1)由大户型改造，使用率低； 2)结构通风、采光不好； 3)目标消费意识加强； 2、御天名苑 ①户型面积：4.6米高单套小复式，建面8-33平米，主力面积11-19平米 ②配套：室内中高档装修，配地柜、沙发、煤气灶、抽油烟机、抽风机、热水 器，公共配套健身室、阅览室等文娱设施，服务酒店式服务

城市的规划概念

城市规划的概念 1、国外有关城市规划的概念 苏联（《城市规划原理》）：在社会主义条件下的城市规划就是社会主义国民经济计划工作与分布生产力工作的继续和进一步具体化。 日本（强调技术性）：城市规划是城市空间布局、建设城市的技术手段，旨在合理地、有效地创造出良好的生活与活动环境。 英国《不列颠百科全书》：城市规划与改建的目的，不仅仅在于安排好城市形体——城市中的建筑、街道、公园、公用事业及其它的各种要求，而且更重要的在于实现社会与经济目标。 美国（国家资源委员会）：城市规划是一门科学、一种艺术、一种政策活动，它设计并指导空间的和谐发展，以满足社会和经济的需要。 2、我国城市规划的概念 城市规划是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设所作的综合部署和具体安排。 编辑本段城市规划工作基本属性 1）技术性（城市功能的合理性：土地资源、空间布局、道路和交通、公共设施和市政基础设施） 2）艺术性（城市形态的和谐性：城市天际轮廓、城市公共空间，如街道/公园/广场/滨水地带/城市街区特色/标志性建筑） 3）政策性、法制性（城市规划作为公共政策过程：经济效率和社会公正） 4）民主性（社会资源的再分配：代表最广大的人民利益） 5）综合性（经济、社会和环境协调发展） 6）地方性（结合地方特点设计规划方案） 7）实践性（规划方案充分反映建设实践的要求，同时要按规划进行建设。） 编辑本段作用 要建设好城市，必须有一个统一的、科学的城市规划，并严格按照规划来进行建设。城市规划是一项系统性、科学性，政策性和区域性很强的工作。它要预见并合理地确定城市的发展方向、规模和布局，作好环境预测和评价，协调各方面在发展中的关系，统筹安排各项建设，使整个城市

酒店式公寓运营方案

酒店式公寓管理方案 公寓是一个综合性商住工程，其交通便捷，周边商业气氛之浓厚，工程自身硬件设施齐全，是当今京城中难得的一个优质工程，面对这样一个品质优秀的工程，作为物业管理公司管理者我想从以下几个方面浅谈一下对“酒店式公寓工程”的管理设想。 一、工程的开办期 1.确定人员组织架构：根据该工程总建筑面积及各种工程设备用房及设备的设置情况等，合理设置专业人员的数量，主管级以上人员的定位应为从事过酒店及高档公寓的管理人员为主。 2.进行科学的财务预算：根据工程的现状合理测算正常年度及首年度的财务经营年度预算，以便做到合理控制成本，增加经营收入。 3.制定工程各项管理制度：在制定工程管理的制度上，应分别制定公寓与公寓的各项规章制度，使制度为管理服务。 4.进行工程上系统的设计：为体现“公寓”高档工程的品质，应对工程各类标识进行统一的规划设计，加强工程对外整体效果的感观。 5.招聘及培训上岗员工：利用网上或报纸形式招聘所需人员，并在开盘结束前1个半月全部上岗，进行岗上业务培训，以便后期进行规范的人员管理。 二、工程内部装修期 1．对于装修管理是我们的主要工作之一，二次装修管理的好坏能直接影响到下一步的工作，同时装修的时间集中在夏季且面积大，户数多，人员杂，容易存在消防上的隐患和装修质量，所以在装修过程中应加大保安人员和工程人员的日常巡视。 三、工程入住期 1.现场摸拟演练：在工程正式入住前半个月对参加办理入住手续的员工，进行2—3 次的入住演练 培训，从演练中找问题，找差距，为入住打好基础。 2.做好入住其间的宣传：在办理业主/ 住户入住手续其间，应将物业公司的背景资料，各种物业管理的法规文件及办理手续流程等文件，以板刊形式向业主/ 住户做一展示。 3.建立健全入住业主/ 住户的管理档案：建立健全管理档案是保证管理与服务的基本条件，也是极为重要的一个环节，故应随着业主/ 住户入住随时完善业主/ 住户档案。 四、工程正常期 1.与入住业主/住户进行沟通：只有了解业主/ 住户的所需，才能提供有计划的服务，所以物业

(纪录片研究)教学大纲

(纪录片研究)教学大纲 课程编号：00011145 课程类别：公共选修课程 授课对象；全院各专业 开课学期：春、秋季 学分：2学分 主讲老师：于莉莉 指定教材：暂无〔待出版〕 教学目的：电视纪录片要紧是指非虚构的影视作品。电视纪录片原来是电影厂用“电影创作手段”为新闻报道而制作的一种片种，引入电视后就成了电视纪录片，以真实地纪录现实生活为已任。开设此课的目的，要紧是提高大学本科生的鉴赏能力和审美水平；使他们加深对电子媒介的理解，从而学会运用电子媒介理解、认识我们生存的世界。 课程介绍： 《纪录片研究》综合介绍我国和国外纪实类作品的进展历程、名家名作和要紧美学流派。在此基础上，界定纪录片和专题片的各自定义，以及在本体属性、功能、创作方式、内容形式、与受众关系等展开多方面比较。课程讲解以理论介绍和观片相结合，关心学生掌握纪录片和专题片这两种纪实类影视作品的不同特点和手法，形成初步的鉴赏能力和实践创作的认识。 课程内容： 第一讲纪录片概论 课时：1周，共2课时。 教学目的：导入课程，激发兴趣。通过对纪录片的范畴与属性的学习，让学生对纪录片与电视纪录片有初步的概念。 【一】什么是纪录片 1、影视媒介与印刷媒介工具不同，但同样能自如表达创作者的主观思想，是另一 种纪录历史和现实的方式。 2、优秀影视纪录片要紧指非虚构的影视作品。它的特点：〔1〕是创作者依照现 实生活中的真人真事而创作，有一定的思想性，能潜在表达创作者的主观思想；〔2〕是创作者在观看、发明、思考而不是即兴创作、简单判断的基础上，通过一个时间段的拍摄纪录并剪辑选择后的产物；〔3〕在拍摄和布局上，各部分之间有一定的逻辑关系，观众能按一定的思路解读、认识、思考和想象，有较高的审美价值。 【二】什么原因要学习优秀影视纪录片 1、提高自我的鉴赏能力和审美水平 2、加深对电子媒介的理解 3、从思想上作好预备，学以致用，投身这一事业 每周话题〔思考题〕： 1、什么是纪录片？ 2、什么原因要学习优秀影视纪录片？ 第二讲纪录片的分类 课时：3周，共6课时。 教学目的：通过对纪录片的演变及学派的学习，让学生明白研究中外纪录片创作观念演变，对探讨中国电视纪录片的进展具有重要作用。 【一】题材

酒店式公寓弱电智能化系统建设方案

酒店式公寓弱电智能化系统建设方案 1 工程概况 作为在新世纪建设的大型现代化写字楼，现代化大厦的定位应该是一座集办公、租售、餐饮、娱乐、会议等多种业务为一体的智能化新型写字楼，作为其神经系统的弱电系统应该是一个智能化的综合管理系统。所以在设计中，不仅要为大厦提供高品质的弱电系统基础设施，还应该能够利用智能化设备收集到大厦内各系统的相关资料，并分析整理成具有高附加值的信息，运用先进的技术和方法使大厦的作业流程更有效、运行成本更低、竞争力更强。 根据目前的实际情况及未来发展的趋势，提供一套完整的弱电智能化系统解决方案，力争把它建设成为一座功能齐全、技术先进的智能型写字楼。当然，在具体操作过程中，业主可以针对自己的实际情况有选择、分步骤的进行规划和实施。 2 设计目标和原则 2.1 设计目标 l 符合智能建筑甲级设计标准 l 提供舒适、高效、灵活的工作、生活环境 l 满足现代化写字楼办公的要求 l 满足现代化写字楼管理的要求 l 有大厦的特色 l 业界一流的高质量工程 2.2 设计原则 l 先进性 l 独创性 l 超前性 l 实用性 l 可实施性 l 经济性 3 弱电智能化系统的组成 3.1 系统组成 ******酒店智能化系统规划方案 目录 第一章系统概述5 1 前言5 2 需求分析及设计定位6 2.1 工程概况6 2.2 需求分析6 2.3 系统规划7 3 总体设计要求8 4 设计原则9 5 设计依据10 5.1 系统设计的主要依据10 5.2 系统设计遵循的技术标准10 第二章智能化系统规划方案12 1 综合布线系统12

1.1 需求分析12 1.2 系统功能13 1.3 系统构成14 1.4 系统设计14 1.5 综合布线系统特点18 2 闭路电视监控系统20 2.1 概述20 2.2 系统设计指标20 2.3 系统功能21 2.4 系统设计21 2.5 系统设备选型22 3 KTV点播系统23 3.1 概述23 3.2 KTV点播系统比较23 3.3 DVD点播系统功能与特点：24 3.4 网络架构图24 3.5 DVD点播系统组成：25 4 酒店―一卡通‖系统27 4.1 概述27 4.2 酒店门锁系统27 4.3 酒店消费―一卡通‖系统实现32 4.4 车辆出入控制及管理系统33 5 多功能厅音响、灯光系统42 5.1 概述42 5.2 需求分析42 5.3 音响灯光工程设计依据及设计指标43 5.4 多功能厅会议音响、灯光设计46 6 宴会厅音响扩音及灯光系统54 6.1 宴会厅的设计要求54 6.2 宴会厅设计55 7 背景音乐及广播系统60 7.1 系统概述60 7.2 需求分析60 7.3 设计依据61 7.4 系统组成61 7.5 系统设计62 7.6 设备布点统计62 7.7 实现功能63 7.8 语音广播系统的设计思路及各区点位分布情况64 7.9 选用器材说明66 8 计算机网络系统67 8.1 概述67 8.2 需求分析67 8.3 网络系统目标68

影视行业介绍

黄金十年下的新三板影视行业 影视是以拷贝、磁带、胶片、存储器等为载体，以银幕、屏幕放映为目的，从而实现视觉与听觉综合观赏的艺术形式，是现代艺术的综合形态，包含了电影、电视剧、节目、动画等内容。 数据 2011年，全国广播影视总收入达2894.79亿元，同比增长17.72%。广告、有线网络、电影票房“三驾马车”增长强劲，其中，广播电视行业广告资源价值不断提升，广告收入实现19%以上大幅增长，达1122.90亿元；全国有线广播电视入户率达49.43%，用户首次突破2亿户，其中数字电视用户首次突破1亿户；全年电影票房超过131亿元，增长近29%，中国电影城市票房连续9年以平均30%的速度增长；影院建设快速增长，全年新增加803家影院，截至2012年1月底，已有约9600块银幕，银幕总数跃居世界第二。 数据显示，2011年全国生产完成并获得发行许可证的电视剧共计469部14942集，稳居世界第一。全年制作完成的国产电视动画片共435部26.12万分钟，跃居世界首位；电影产量791部，其中故事片558部，产量保持世界第三。2011年，全国影视文化产品与服务出口总额共计1.56亿美元，出口覆盖五大洲100多个国家和地区。 设备 随着我国广播影视、舞台剧场等行业的发展，影视文化照明设备制造及系统集成和视音频制播传系统集成行业的客户规模和市场容量不断增长。各地区演播室建设、舞台建设、影视制作环境建设等都给行业带来了新的客户资源和产品服务需求。近几年来影视设备行业市场容量快速增长，预期未来这一发展趋势还将继续保持。 近几年来我国影视设备制造与集成服务市场快速发展，市场规模正处于稳定增长阶段，行业市场容量不断扩大。 制作 影视是在信息产业飞速发展和市场竞争日趋激烈的条件下应运产生并发展壮大的，我们今天所处的这个时代就是信息时代，影视传媒得到了空前长足的发展。由于全球一体化的发展使得市场逐渐消失了国界，使得竞争更加激烈，所以影视传媒就成为在今天信息时代成为宣传的最佳方式，随着国家对影视传媒的重视，采取了一系列的优惠政策，使得影视传媒有了更大的发展空间，从而迅速的发展扩张其在传媒市场中所占有的分量。而且随着网络发展，电影的网络化使影视制作对人才的要求进入了空前的阶段，出现了几何级的增长，同时各级电视台对影视制作的巨大要求使得影视行业出现了很好的就业前景与无可限量的商机。 影视制作，最重要的一步是后期制作。 影视后期制作主要是以视觉传达设计理论为基础，在掌握影视编辑设备(线性和非线性设备)和影视编辑技巧的同时，利用三维软件给影片加入文字、特效，并且经过配音，使影片变得完整。 影视制作 1, 选择剧本 这是最重要的,一般是由制片人来选择剧本,但是也不缺乏导演来选择剧本的,但是导演在选择了一部好的剧本之后就要说服公司以及制片人,来为他投资,但是在21世纪的电影中导演是没有剧本改编权利的,如果他在开拍前希望改变剧本就必须经过公司上层董事会的批准. 2, 资金 电影的成本不仅包括导演，编剧，摄像，演员，场景，拍摄，后期，食宿行等的费用，而且包括市场营销及宣传的费用，通常市场营销及宣传费用等于拍摄费用或1/2的拍摄费用。每

1 城市规划概述：概念与方法

1城市规划原理（1） 城市规划概述：概念与方法 西南交通大学交通运输学院 李 明 （博士、副教授） 2009~2010第2学期 2主要内容 ·城市规划的内涵解析 ·培养思路与学习方法 ·城市规划的发展历程 ·城市规划的目标和作用 ·当代城市规划的主要任务 ·城市规划学科知识结构 ·城市规划发展趋势与方向（注重公众参与，例） ·课程主要讲授内容 ·课程教学总体目标 3 1 什么是城市规划？ ·不同国家由于其社会经济和政治制度不同，对于城市规划的定义和理解也各有差异 ·城市规划在不同国家及其城市的社会、经济、政治体系中的作用和地位也不同 4 1 什么是城市规划？（续） ·中国《城市规划基本术语标准》 （1）定义 对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。 （2）特点 界定了城市规划设计的内容，涉及哪些方面？ （3）局限： 仅明确出城市规划是“做什么”，缺乏对城市规划性质的解析。

5 1 什么是城市规划？（续） ·美国国家资源委员会 （1）定义 城市规划是一种科学、一种艺术、一种政策活动，它涉及并指导空间的和谐发展，以满足社会与经济的需要。 （2）特点 从方法论和规划的目的与作用的角度对城市规划进行了定义，揭示出城市规划的主要属性，提出了城市规划的核心目的。 6 1 什么是城市规划？（续） ·简明不列颠百科全书 （1）定义 为实现社会和经济方面的合理目标，对城市的建筑物、街道、公园、公共设施，以及城市物质环境的其他部分所作的安排。 是为塑造和改善城市环境而进行的一种社会活动，一项政府职能，或一门专业技术，或者是这三者的融合。 7 1 什么是城市规划？（续） ·简明不列颠百科全书 （2）特点 A. 强调了城市规划的内容集中在物质环境方面； B. 强调了城市规划的目标； C. 通过对社会活动、政府职能和专门技术的明确，揭示出城市规划属性及其在社会领域的地位。 8 2 培养思路与学习方法 ·注重思维方式的转变与引导 城市规划更偏向于文科，需要对认识论和方法论有较高的把握，具备较强的发现问题、认识问题的能力以及综合运用多个知识领域方法的能力，这与理科的深厚理论基础和严密的逻辑推理显著不同。 ·注重理论与实践的紧密结合 城市的复杂性，缺少相关体验难以深入理解抽象问题；与具体实践相结合能激发学习热情。将实际案例融入课堂教学。 9 2 培养思路与学习方法（续） ·注重联系社会发展动态和前沿热点 城市规划涉及的因素太广，社会经济、文化、历史、人文、政治等，城市规划需要动态应对这些因素的变化，使之与城市发展趋势相吻合。 ·知识与经验的积累 成功的城市规划师需要较长时期的认识过程和知识与经验的积累，以及哲学、方法论的自觉锻炼。

电影类型的分类

电影类型的分类 有恐怖鬼片 科幻、魔幻 冒险 喜剧 古装武侠历史 枪战动作 浪漫爱情 惊悚悬疑 看电影的时候，经常说这个片是恐怖片那个是青春片，还有什么苦情片乱七八糟的，看多了还有什么类型反类型，让人头大如斗。那么，类型片究竟是什么？我想，看看提出这些类型的美国人是怎么说的，至少有助于理清思路，做出自己的判断。因此，找来wikipedia上关于电影类型（Cinematic Genre）的词条，翻译好贴在这里供同好参考。 这篇词条基本上说清了一些东西，但也就是启蒙水平，刚够我这样的业余爱好者扫盲（甚至连我都不能完全打发，比方说里面就没有提到校园片或曰青春片），所以也不用看得多么权威。网上百科全书么，其实就是你我这样的人写的。至少，看完可以在互吹的时候多几样趁手的家伙。 想看原文的，可以点击这里，保证是全文转载（wiki那点事儿，大家也都知道）。上附各子词条的链接，可以深入了解。想用的尽管拿去，但请勿用于商业用途，再注上是本人翻译即可 电影类型（Cinematic Genre）： 在电影理论中，类型是指（商业）影片分类的基本手段。一种“类型”通常是指构成影片的叙事元素有相似之处的一些电影。 影片类型划分： 常用的划分影片类型的标准有三个：场景、情绪、形式。场景是指影片发生的地点。情绪是指全片传达的感情刺激。影片也可能在拍摄时使用特定设备或呈现为特定样式，即形式。 ●场景 ·犯罪片：人物出现在犯罪行为领域 ·黑色电影：主要人物出现在虚无主义、存在主义的领域，或用这样的手法描写主人公 ·历史片：发生在过去 ·科幻片：人物出现在不同的现实中，通常是未来或太空 ·体育片：体育项目以及属于某项运动的场所 ·战争片：战场以及属于某场战争的场所

酒店式公寓项目策划案

酒店式公寓策划案 一、必要性与选址 商业是本项目最大的利润获取点，由于本项目所处地理位置非临主干道，缺乏较为浓厚的商业氛围，虽就市场而言，商业物业是炙手可热的投资对象，但如果缺乏一定的商业底蕴，利润空间将受到很大的影响。根据我们初步的统一规划意见，通过项目小地块底商超市的引进将带动大地块东面的临街商铺，但大地块北面及临湖面商铺将存在一定的经营风险，主要体现为： 1、将标志性建筑布置在大地块东北角，且规划一退进式广场， 将人为的割断大地块东面和北面的临街商铺，使得整体商业 缺乏连贯性，不利于大地块北面临街商铺的销售以及后期经 营。 2、针对“通过联合打造临湖景观带以及湖面水上运动带动临湖 商业氛围”这一方案，目前持保留意见，原因在于：其一， 联合打造临湖景观带操作有一定的难度；其二，受地理条件 的限制，临湖景观带较为狭长，可利用空间较小，“打造临湖 景观带”可能仅仅是一些基本休闲设施的增设；其三，水上 运动项目规模效应较强，对自然条件要求较高（特别是水质 的要求），对当地居民的消费习性及支付能力要求较高，且季 节性强，“水上运动项目”应该仅仅是项目销售推广中的一个 “噱头”，长期经营困难较大。（目前国很多水上运动公园的

经营状况都是免堪其难）。 基于商业物业开发与经营的考虑，建议将标志性建筑布设在大地块西北角临湖处： 1、通过标志性建筑以及标志性经营业态带动大地块北面的商业 氛围，充分挖掘项目的商业潜力。 2、使得大地块东面、北面的商业成为一体，有利于商业规模效 应的形成。 3、标志性建筑拟建的酒店式公寓与临湖面商铺休闲娱乐型的经 营业态相匹配，一方面有利于酒店式公寓“酒店”特征（配 套、休闲）的完善，另一方面有利于临街商铺人气的聚集。 4、考虑到人们对于生活私密性及居住高品质方面的需求，酒店 式公寓选在动静皆宜之处。临湖景观、宁静、私密、差异等 地段因素能充分发挥酒店式公寓的物业特征。 二、酒店式公寓行业特点 酒店式公寓，是指既可短期或者长期租赁，而又兼备有酒店式房间的居所，它通常集住宅、酒店、会所等多功能于一体。国际上酒店式公寓自1976年在欧洲出现至今已经近30年的历史了，酒店式公寓在中国的兴起是上个世纪90年代末的事情，国的酒店式公寓最早出现在，然后在上海、北京等地均有开发，但前几年并未形成热点。 近年来随着国经济的高速发展，人们生活和消费水平的提高，大量高档物业不断推向市场，其中有相当数量的高档公寓面市，为迎合选购这类公寓的购房人消费心理，满足他们对高质量物业管理的需

第三章城市规划布局结构的基本概念

第三章城市规划布局结构的基本概念 现代城市规划学在其形成和发展过程中，先后吸收了经济学、社会学、地理学和生态学等方面的成果，并以传统的工程技术学科和建筑艺术理论为基础，不断选择、融合逐步形成了具有广阔理论基础和特点的综合性学科。 由于城市规划的目标明确，任务具体，所形成的理论和方法具有明显的实用性。在其发展过程中，根据不同时期城市发展的实际需要，从诸多相关学科中不断选取并进行实用化和现代化处理，实现了理论结合实际的过渡，并不断充实发展城市规划学的理论和方法，成为指导城市建设发展的实用技术学科。例如，经济学、社会学、地理学中关于城市化的理论，社会学中关于人口与劳动资源形成的学说、关于社会基础结构和居民生活方式的学说，经济地理学中关于生产和人口空间分布的学说，城市地理学中关于地域结构的学说、生态学中关于保护自然环境和创造人工环境以及人—技术—环境协调的思想等，都对充实、深化城市规划的理论基础作出了贡献，而现代工程技术诸学科的迅速发展，现代数学和计算技术的应用，为不断充实、发展、更新城市规划的理论和方法，开创了良好前景。现代城市规划学是在多种学科结合实践的过程中形成了具有特色的实用性很强的综合学科，在指导当代城市和空间发展中发挥着不可替代的作用。 一、城市形成因素 这一概念是建立在“城市的形成和发展源于社会经济发展”的历史唯物论的观点之上的。城市是在社会劳动分工过程中形成的地域性经济综合体，是国家和地区经济中心和组成部分。随着社会经济的发展，城市的功能和物质要素越来越复杂。但对城市的发展、衰退起决定作用的要素是构成城市许多物质因素中的一部分。理论工作者称这部分因素为“城市形成的因素”（以下称形成因素），其特点是因素所产生的效果和作用主要不表现于本市，而超越于本市的范围。它的产生和存在主要不决定于本市而决定于超越本市的经济的、社会的或政治的因素。在实行计划经济的条件下，主要取决于人口和生产力的布局和计划的平衡。在市场经济的条件下，则取决于因素所能形成的利润率和所需要的市场区（服务区）。如果它的市场区小

酒店式公寓策划方案

酒店式公寓策划方案 篇一：酒店式公寓策划方案】 项目策划方案 经过深入细致的市场调研分析，结合本案的位置、文化、周边环境、政府规划等具体情况，我们以高度负责的工作精神，就该楼盘拟订方案如下。 第一部分酒店式公寓 ?酒店式公寓的起源 酒店式公寓概念最早起源于欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是又提供给他们统一的上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。 我国的酒店式公寓最早出现在深圳。当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。之后在上海、北京等地均有发展。由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。 ?酒店式公寓的概念酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。 酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。 ?酒店式公寓的特点： 1 ：提供酒店式的服务和管理。酒店式公寓的物业管理比一般公寓完善，能够为客户提供全方位、全天候的服务和综合管理，主要内容有： （1）基本服务：包括公共设施的保养、维修、清洁，建筑外墙的清洗，24 小时保安，水、电、空调、汽车泊位管理等。 （2）专项服务：包括送餐服务，衣物洗烫，房间情节，床上用品清洁及更换，秘书服务，代托管，健身，娱乐餐饮，图书，信函、电报及报刊速递，电话预约及访客留言。 （ 3 ）代办及代理也无：包括公寓转让、出售、出租，代收租金，票务订购，日用品购买，预定酒店，旅游服务，安排酒宴、会议，邮政报刊。此外还提供上门常规保健服务，定期身体检查等，不一而足。 2 ：提供舒适豪华的居住环境与个性化的家庭生活。

简析电视纪录片定义和主要特征(精)

简析电视纪录片定义和主要特征 一、定义电视纪录片是指专门为电视播出而制作的纪录片节目形态。纪录片是对社会政治、经济、文化、历史和军事等领域的事件或人物及自然事物进行纪录和表现的叙事性的非虚构的影像构成形态，它一般并不从属于某一特定的传媒。“纪录片”这一名词起源于法文“docuemntaire”，本意是指“具有文献资料价值的”，到1906年，这个词开始用来指“纪录电影”或“纪录影片”，并于1914年成为名词“documentary”。[1] “纪录片”作为一个翻译的西文名词，在中国的使用至少已有近80年的历史。梁实秋在1931年出版的《实用英汉辞典》中已选入了“documentary纪录影片”的条目。[2] 纪录片作为一种特定的影像构成形态，在电影和电视这两种不同媒介中的呈现并无本质的不同。“胶”和“磁”（数字）的互相转化技术已趋于成熟，这也就意味着光学图像在多种不同介质中的保存已经没有了本质上的区别。这一点无论在国内还是国外都已被反复验证。在电视发展的早期，在其尚无能力制作自己的节目之时，它大量播出的都是使用胶片制作的影像。直至今日，尽管电视的摄像系统已经非常强大，但是在许多场合，譬如在电子系统不能正常工作的高寒地带，或在拍摄动物时需要快速启动的情况下，往往不得不使用胶片摄影机进行工作，因为摄影机能够在1秒内启动进入拍摄，磁带摄像机则需要更长一些的时间，等等。所以，从根本性质上来说，纪录片并不能非常明显地呈现出某种媒介的属性，无论是电影纪录片，还是电视纪录片，两者在影像构成形态上基本没有差别。这种情形反映在中国纪录片发展的分期上，就是往往忽略影视的差别，如中国纪录片的发展或分为影戏时代（1932-1949年）、英雄时代（1949-1983年）和平民时代（1983年至今）[3]，或分为政治化纪录片时期（1958-1977年）、人文化纪录片时期（1978-1992年）、平民化纪录片时期（1993-1998年）和社会化纪录片时期（1999年至今）[4]。而电影纪录片和电视纪录片的称谓主要是根据纪录片放映或播出的媒介加以区隔的，即：电影纪录片是指主要为电影银幕放映而生产的纪录片类型，是与电影故事片、电影动画片等相对应的一种电影类型；而电视纪录片是指主要为电视屏幕播出而生产的纪录片节目形态，是与电视电影、电视动画片相对应的一种电视节目形态。随着专为电影院线拍摄的纪录片越来越少，各种纪录片主要用于电视播出。“纪录片”与“电视纪录片”正趋于合二为一。对于“电视专题片”和“电视纪录片”这两个概念，目前在中国电视学界和业界尚未能统一认识，存在着等同说、从属说、独立说等不同的观点。“从属说”，即指电视纪录片从属于电视专题片，或电视专题片从属于电视纪录片两种看法。认为电视纪录片从属于电视专题片者，是把电视专题片当作“电视专题节目”和“电视专栏节目”这个更大范畴的概念来看待的，因为电视专题节目或电视专栏节目所采用的形态很多，除了纪录片外，还可采用讲话、访谈、座谈会、演示、竞赛和表演等多种多样的形态。纪录片则是电视专题节目或电视专栏节目中最常使用的形态。说电视专题片从属于电视纪录片者，则是把电视专题片等同于电视专题报道或电视专题新闻，把它归为电视纪录片形态中的一类，就如同电影纪录片中新闻纪录片和文献纪录片、风光纪录片和历史纪录片并存并列存在一样。电视专题片的称谓最早出现在20世纪70年代。1975年中央电视台社教部推出了几个专

【定稿】影视类毕业作品范围、类型及要求

四川传媒学院传播与经贸系 影视类毕业作品（设计）创作范围、类型及要求 （2014年3月23日） 一．适用范围： 该创作规范适用于四川传媒学院传播与经贸系本、专科学生的影视类毕业作品（设计）创作 二．类型： 允许的影视类毕业作品（设计）类型包括： 1.剧情微电影 2.系列广告片 3.宣传片、纪录片、专题片 三．要求： （一）剧情微电影毕业作品（设计）要求： 1.该类型作品最多可同时作为三名同学毕业作品（设计）进行提交， 且此三名同学必须为该作品主创。（主创认定：导演兼编剧、摄影、 后期制作） 2.该类型作品时长不得少于5分钟。 3.该类型作品必须为剧情类，需有明确的故事线索及人物设计。（二）系列广告片毕业作品（设计）要求： 1.该类型作品仅可作为一名同学毕业作品（设计）进行提交。 2.该类型作品必须为有同样广告产品或主体的系列广告片，最少三片 为一系列，每片时长15秒钟以上。 3.该类型作品应充分体现广告创意及产品特色。 （三）宣传片、纪录片、专题片毕业作品（设计）要求： 1.该类型作品最多可同时作为三名同学毕业作品（设计）进行提交， 且此三名同学必须为该作品主创。（主创认定：导演兼策划、摄影、

后期制作） 2.该类型作品时长不得少于15分钟。 3.该类型作品需有明确主题。 四．作品阐述及成片要求 （一）作品阐述： 1.以影视类作品作为毕业作品（设计）的同学，在完成作品同时，须针 对自己的作品写作相应的作品阐述文案。 2.文案内容主要包括创意构思阐述、影像美学阐述、创作过程阐述等方 面，并需附带分镜头脚本、拍摄计划表、拍摄预算表等附件。 3.需要注意的是，在创作中不同职务的同学，作品阐述应当针对自己的 工作展开。具体讲：①“导演兼策划者”主要提交：创意说明、分镜 头脚本等；②“摄影者”主要提交：摄影说明、分镜头摄影方案等； ③“后期制作者”主要提交：后期制作说明、后期制作步骤与方法等； ④“系列广告片者”主要提交：广告创意说明、拍摄制作步骤与方法 等。 4.作品阐述格式参照“毕业论文”格式。提交内容一般应包括：①中英 文的题目、摘要、关键词；②目录；③正文：即“作品阐述”部分； ④致谢、参考文献。该“作品阐述”的字数要求：本科5000字以上， 专科4000字以上。 （二）成片要求： 1.成片画质要求为高清，格式为标准PAL制式，MPEG-2编码的MPG文 件或H-264/AVC编码的MP4文件。 2.制作完成的影视作品需刻录为DVD介质数据光盘上交，并统一以硬质 盘盒包装，有盘皮、盘面设计。 3.为答辩需要，在完整成片之外，同学需自行准备作品片花一部，时长 不超过2分钟，格式同成片。（片花仅作为答辩演示，不必随成片上交）

城市规划新概念新方法

城市规划新概念新方法 前言 回顾中国城市规划40 年曲折、坎坷的历程，不能不引起人们作深层的思索。从建国后对苏联城市规划理论照抄照搬的“一边倒”到1957 年的“反四过”，1958 年的“高指标”，继而是“十年浩劫”，城市规划工作似乎总是在具体问题上打转转，极少进行系统的理论思维和触及重大的理论问题。由于缺乏理论上的升华、理论上的概括，使我们的工作左右摇摆，从而也削弱了我们解决实际问题的能力。曲折的道路、坎坷的历程，成因虽然是多方面的，但是理论的贫乏不能不是其中的主要原因之一。 粉碎“四人帮”以后，城市规划工作者从噩梦中甦醒，我们曾经欢呼过“城市规划的第二个春天”，自诩计划经济、土地国有是我们较之资本主义社会所具有的两个无比优越的条件。但是，随着社会主义初级阶段理论的提出，又出现了如有计划的商品经济和土地有偿使用等许多新的情况和新的问题。在新的形势下，城市规划必须面对现实作出新的反应。 文革风暴过后，神州大地广泛地开展了城市规划，其规模之大是空前的。但是，到1986 年底各地城市总体规划普遍完成之后，改革、开放的形势又向我们提出了更高的要求。我国正在经历着前所未有的大变革，纷繁的建设实践，复杂的矛盾，迫切要求修改完成不久的总体规划。城市规划要适应经济的飞速发展，要配合科学技术的突飞猛进，要满足现代社会生活、生产提出的各种要求，还要运用新的技术和新的工作方法，难道我们还能按照传统的观念思考问题，还能再按照传统的模式来进行规划吗？在新的形势下，开拓新的前进道路的责任已历史地落在我们的肩上。 在这发展的关键时刻，城市规划正在强烈地呼唤着理论。理论研究的深 度，决定着城市规划改革的深度。改革的关键在于观念的变革。开放给我们打开了思想的大门，空间、时间的距离在缩短，国外城市规 划的各种理论，像潮水般的涌入，它开拓了我们的思路。不断深化的改革实 践在不断形成新的认识，涌现新的观念，从而繁衍为崭新的理论和概念。但是，实用主义思潮还在无形地阻碍着我们的理论研究。轻视理论研究 的思想还有着广泛的市场。理论的贫乏导致政策行为的短期化。 多年来中国城市规划曲折坎坷的实践过程说明，进行系统的理论思维的必要性。丰富的实践更须要理论的升华和概括。在中国城市由历史走向未来的过程中，需要理论来开拓前进道路，作为发展的先导，需要探索适合中国国情的城市规划新概念、新方法。 理论建设是一项十分艰难的工作，但是这一步是必须要跨的，这项工作是必须要做的，而且必须坚持下去，持之以恒。理论研究工作即使稍有进展，也会对当前的城市规划工作带来事半功倍的推动作用，对今后城市规划学科的发展起根本性的作用。 思想理论建设是比城市建设更迫切的建设；思想理论基础是比城市基础设施更应被重视的基础。 城市规划本身的概念也在不断更新。它的外延在不断拓展，内涵在不断丰富。就本书来说，它主要包括城市研究、城市规划、城市设计和城市管理几个方面。为此，从1986 年以来我们共举办了几次理论研讨班来研究探讨这些问题。本书就是以这些理论研讨班的教材为基础加工编辑而成。城市规划理论研究方式是多样的。就本书的内容来看大致有如下 3 种。 第一种是整理性的。即对历史或某一问题进行再认识，对有关材料进行搜集整理，去伪存真，对历史现象进行正确的阐释，并指出问题的症结所在。第二种是介绍性的。即对国内的实践进行系统的总结，对国外的理论作系统的介绍。特别是介绍这些理论产生的历史背景、社会背景等等。总结自

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公寓策划书模板 篇一：酒店式公寓策划案 酒店式公寓策划案 一、必要性与选址商业是本项目最大的利润获取点，由于本项目所处地理位置非临主干道，缺乏较为浓厚的商业氛围，虽就市场而言，商业物业是炙手可热的投资对象，但如果缺乏一定的商业底蕴，利润空间将受到很大的影响。根据我们初步的统一规划意见，通过项目小地块底商超市的引进将带动大地块东面的临街商铺，但大地块北面及临湖面商铺将存在一定的经营风险，主要体现为： 1、将标志性建筑布置在大地块东北角，且规划一退进式广场，将人为的割断大地块东面和北面的临街商铺，使得整体商业缺乏连贯性，不利于大地块北面临街商铺的销售以及后期经营。 2、针对“通过联合打造临湖景观带以及湖面水上运动带动临湖商业氛围” 这一方案，目前持保留意见，原因在于：其一，联合打造临湖景观带操作有一定的难度；其二，受地理条件的限制，临湖景观带较为狭长，可利用空间较小，“打造临湖景观带” 可能仅仅是一些基本休闲设施的增设；其三，水上运动项目规模效应较强，对自然条件要求较高（特别是水质的要求），对当地居民的消费习性及支付能力要求较高，且季节性强，“水上运动项目”应该仅仅是项目销售推广中的一个“噱头” ，长期经营困难较大。（目前国内很多水上运动公园 的经营状况都是免堪其难）。基于商业物业开发与经营的考虑，建议将标志性建筑布设在大地块西北角临湖处：

1、通过标志性建筑以及标志性经营业态带动大地块北面的商业氛围，充分挖掘项目的商业潜力。 2、使得大地块东面、北面的商业成为一体，有利于商业规模效应的形成。 3、标志性建筑拟建的酒店式公寓与临湖面商铺休闲娱乐型的经营业态相匹配，一方面有利于酒店式公寓“酒店” 特征（配套、休闲）的完善，另一方面有利于临街商铺人气的聚集。 4、考虑到人们对于生活私密性及居住高品质方面的需求，酒店式公寓选在动静皆宜之处。临湖景观、宁静、私密、差异等地段因素能充分发挥酒店式公寓的物业特征。 二、酒店式公寓行业特点酒店式公寓，是指既可短期或者长期租赁，而又兼备有酒店式房间的居所，它通常集住宅、酒店、会所等多功能于一体。国际上酒店式公寓自 1976 年在欧洲出现至今已经近 30 年的历史了，酒店式公寓在中国的兴起是上个世纪 90 年代末的事情，国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京等地均有开发，但前几年并未形成热点。 近年来随着国内经济的高速发展，人们生活和消费水平的提高，大量高档物业不断推向市场，其中有相当数量的高档公寓面市，为迎 合选购这类公寓的购房人消费心理，满足他们对高质量物业管理的需求，许多开发商和物业管理企业推出象征最高的服务水平的星级酒店服务（也称管家式服务）来适应当今的物业管理市场和销售市场的需要，因此，这类公寓被贯以了酒店式服务公寓的名称。 真正意义上的酒店式公寓是除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的

纪录片基础知识

纪录片基础知识 一、纪录片的定义 纪录片是以真实生活为创作素材，以真人真事为表现对象，并对其进行艺术的加工与展现的，以展现真实为本质，并用真实引发人们思考的电影或电视艺术形式。 二、纪录片起源 纪录片的核心为真实。电影的诞生始于纪录片的创作。 1895年法国路易·卢米埃尔拍摄的《工厂的大门》、《火车进站》等实验性的电影，都属于纪录片的性质。 中国纪录电影的拍摄始于19世纪末和20世纪初，第一部是1905年的《定军山》。最早的一些镜头，包括清朝末年的社会风貌，八国联军入侵中国的片断和历史人物李鸿章等，是由外国摄影师拍摄的。 三、相关流派 真实电影：真实电影为参与式电影，允许导演介入到纪录片的拍摄过程中，煽动其中一些剧情的发展。以法国导演让·卢什（《夏日纪事》1961年）为代表 直接电影：直接电影为观察式电影，力求避免干涉事件的过程，要求导演采取严格的客观立场，以免破坏对象的自然倾向。美国梅索斯兄弟（《推销员》1969年）为代表的“直接电影”运动。 四、分类 纪录电影的分类，没有固定的统一标准，依照题材与表现方法的不同，一般分为以下几类： 政论 运用真实形象进行论证的纪录片。它充分发挥电影的技术优势和艺术优势，运用可视材料进行论证,显示出形象性与思辨性相辅相成的特点。 运用的素材可以是现实的，也可以是历史的，不受时间的限制；除了材料的真实性、论证的严密性、观点的鲜明性这样一些基本要求外，政论纪录片尤其注重形象性与科学性的统一。 时事报道片 指报道新近发生的新闻事件的纪录像片，它的性质与新闻片相同。但报道的范围不限于一时

一事，结构也比较完整。如报道辛亥革命70周年纪念活动的《历史的纪念》、报道女排比赛的《拼搏》等。 历史 指再现过去时代的历史事件的纪录像片。它所表现的人物和事件须准确反映历史的本来面目，不能违反历史的真实，不能用演员扮演。可以运用历史影片数据、历史照片、文物、遗迹或美术作品进行拍摄。影片应具有文献价值。如《辛亥风云》、《两种命运的决战》、《淮海千秋》等。 传记 指纪录人物生平或某一时期经历的纪录像片。它与一般时事报导片或历史纪录片的区别在于以特定的人物为中心，不允许用演员扮演，也不可有虚构的情节和人物。如《诗人杜甫》、《伟大的孙中山》、《革命老人何香凝》、《毛泽东》、《叶剑英》等。仅表现某一人物的某一侧面的人物肖像片、人物速写片等也属于此类。 生活 指记录人们现实生活的各种情况及状态的记录像片。这是有别于其它纪录片的，因为内容完全是不需要演员参加演出的，而是反映了活生生的真人与真事。 人文地理片 指探索一定地区的自然状况，或介绍社会风习、城乡风貌的纪录片。如《黄山奇观》、《漫游柴达木》、《土林探奇》等。 舞台 指纪录舞台演出实况的纪录像片。对舞台演出的歌舞、戏剧、曲艺等进行现场拍摄，可以根据需要对演出节目进行剪裁、删节，但对演出内容不能改编、增添，以区别于根据舞台节目改编的舞台艺术片。如《民间歌舞》、《友谊舞台》等。中国第一部彩色舞台纪录片是1953年拍的《梁山伯与祝英台》。 专题系列 指在统一的总题下分别出片或连续出片的纪录像片。其中各部影片都可以连续放映，也可以各自独立，如《漫游世界》、《紫禁城》，《近代春秋》等。 还可分为：宣传纪录片、商业纪录片、独立纪录片（当然，根据分类标准不同，还有其他分类方法）