写字楼项目设计管理案例分析

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写字楼项目设计管理案例分析

作者：张孝志

来源：《中国房地产业·上旬》2017年第09期

【摘要】阐述了现代写字楼使用要求的提高和房地产开发中设计管理的重要意义，通过中交财富中心项目实际案例的分析，重点介绍了房地产设计管理过程中可以后期优化和深化的几个方面，如：建筑结构设计、室内装修设计、园林景观设计以及其它二次深化设计等，以期为类似项目提供参考借鉴。

【关键词】写字楼；房地产；设计管理；精细化

随着现代经济建设的快速发展，人际交往和信息交流越来越频繁，人们对写字楼建筑的要求也越来越高，现代办公建筑已逐渐成为社会进步、经济繁荣、技术发展的重要标志。人们对办公环境的要求不断提升，写字楼除去原有的交通地理要求之外，还要求行政配套齐全、建筑设计风格鲜明、通信设备先进、内部基础设施人性化以及拥有具备相关经验的物业管理公司等，也由于这种高标准的需求，使高标准的写字楼价格不菲，成为房地产类别中极具投资价值项目。[1]写字楼（office building）主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分（如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等）构成，是我国目前高档物业的重要组成部分之一，其主要功能是为业主和用户提供高档次的办公场所和管理服务。[2]

随着我国经济发展呈现新常态，房地产也由原来的黄金发展期进入到了“白银时代”。受国家宏观调控政策的影响，住宅市场竞争激烈，开发商又蜂拥而至进入写字楼市场。那么房地产企业如何在激烈的市场竞争中立于不败之地呢？如何在保证品质的同时确保利润呢，只有通过不断地提升产品的溢价能力并严格控制企业的成本支出，快速去化符合市场需求的产品。房地产企业对于成本管理水平，直接影响房地产企业的市场竞争能力和企业盈利能力。在影响项目成本的要素中，建筑的设计阶段的把控要占到总成本的75-85%，因此对于房地产开发中设计管理是非常重要的环节，同时它也是增加产品溢价能力的关键。

本文以石家庄中交财富中心项目为案例，通过设计阶段的前期及过程管理，在实践过程中提练出针对中交财富中心项目设计方面的精细化管理的措施和建议，可以为不同房地产企业开发写字楼提供一些借鉴。但因为房地产企业所处的背景不同、开发规模不同、区域不同、市场环境不同，其精细化管理所包括的内容也会存在不同的差异，需要通过管理者在实践中不断的探索、改进、完善等手段找出适合自身企业发展需要的设计精细化管理的方法，并在实践过程中不断的检验、修正、动态的调整，才能满足企业设计精细化管理的需要。

1、工程概况

中交财富中心项目位于河北省石家庄市桥西区自强路上，是石家庄市的行政和金融核心区，特别是自强路定位于金融中心一条街。中交财富中心项目占地面积为为22400平方米，总