南昌红谷滩项目研究报告

我们的观点:

南昌写字楼市场刚刚起步,目前市场存在的大多个案同质化较高; 营销手段相对落后;

红谷滩政府倾注了大量的财力,发展看好。

重点关注个案:

世界贸易中心

博泰江滨威尼斯

南昌金百利房地产服务有限公司

2004-10-27

目录

第一部分：南昌简介

地理位置/交通/辖区/经济

第二部分：南昌市规划及发展方向

城市总体规划方向/城市规划总体布局/城市远景发展构想/城市建设用地发展方向及布局

第三部分：红谷滩规划

红谷滩新区简介/红谷滩规划原则/红谷滩用地性质/红谷滩规划布局/红谷滩优势

第四部分：南昌房地产市场分析

房地产市场简析/红谷滩房地产市场分析/南昌写字楼市场分析

第五部分：红谷滩个案列表

红谷滩楼盘分布图/红谷滩个案

(随此报告附上世贸中心资料)

第一部分：南昌简介

一、地理位置

南昌地处长江中下游，鄱阳湖西南岸，江西省中部偏北，是唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲和闽中南三角洲相毗邻的省会城市，总面积7402.36平方

米公里，人口432万。

二、交通

南昌承东启西，纵贯南北。京九、浙赣、皖赣三条铁路线交汇于此，是京九线上唯一的省会城市；105、320、316国道纵贯南昌；4D级的昌北机场可达全国各大城市；水运经赣江入长江出东海。

三、辖区

南昌市为江西省政治、经济、文化中心，市域辖东湖、西湖、青云谱、青山湖区、湾里5区和南昌、新建、进贤、安义4县。市域城镇现状分布以京九铁路和浙赣铁路沿线最为集中，城镇人口和城市化水平最高，此两轴线集中全区三个5万人以上的大型县城，而滨湖和西部丘陵地区城镇数量较少，规模也较小，最少只有几千人。

四、经济

2003年全年实现生产总值（GDP）641.02亿元，按可比价格计算，比上年增长15.5%。其中：第一产业增加值52.82亿元，比上年增长4.4%；第二产业增加值324.16亿元，增长18.9%；第三产业增加值264.04亿元，增长13.1%。2003年城镇居民人均可支配收入7793元。

第二部分：南昌市规划及发展方向

一、城市总体规划方向

南昌是江西省省会，全省政治经济文化科技和信息中心，国家历史文化名城，长江中游地区重要中心城市。城市发展的总体目标是将南昌建设成为现代区域中

心城市和现代文明花园城市。近期规划到2010年，中心城市人口规模发展到260—300万人，城市建成面积达到一个新的水平260—300平方公里。

二、城市规划总体布局

根据南昌经济社会发展现状和建设现代中心城市要求，区域发展布局的总体安排是：一江两岸，两区拓展，三绿辉映，三城启动，两线延伸，重点突破。合理调整行政区划，撤销郊区，建立城区，城区面积在现有基础上扩大3～4倍。在城区范围，根据不同的功能分区组团式集约布局；市域范围，着力构建现代城镇体系。把经济发展目标与城市发展目标有机结合起来，加大产业布局的调整力度。

规划中心城以赣江为主轴形成“一核五片”组团式多中心网络化的布局结构，核心区由昌南、昌北两部分组成，是城市政治经济文化科技中心，重点发展旅游、服务、信息咨询、商贸、金融为主的第三产业，发展高新技术等技术密集形产业。五片及核心区外围五个城市组团，莲塘组团规划为文教科研为主的功能区，湾里组团规划为旅游度假休闲娱乐为主的功能区，乐化组团规划为物流仓储为主的功能区，罗家组团规划为生产—生活为一体的综合性功能区。

中心城为双城布局，双城由七片区组成，其中：赣江以南为昌南城，包括中心片区、城东片区、城南片区、朝阳洲片区等四个片区；赣江以北为昌北城，包括牛行片区、长堎片区、经济技术开发区片区等三个片区。各片区由江湖、水面、山丘、绿带、铁路和城市道路分隔，既相对独立和完善，又各有偏重，相辅相承。

三、城市远景发展构想

到21世纪中叶将南昌建成具有高效益的城市经济，高效能的城市基础设施，

高质量的城市居住环境，高水平的城市管理，社会服务现代化和区域化的现代化生态城市。

四、城市建设用地发展方向及布局

（一）2010年以后，重点发展昌北的前湖片，该片区以居住为主。南昌市中心城形成“一江两岸，双城八片区”的城市格局。

（二）远重点发展昌北的望城岗片区，并将罗家、莲塘纳入昌南城城市建设用地中，中心再增加三个片区，其中：望城岗片区以居住为主，罗家片区以工业为主，莲塘片区为综合性片区。南昌市中心城形成“一江两岸，双城十一片区”的城市布局结构。

（三）昌南、昌北两城通过七座跨江大桥连接，并沿快速环路建设快速大容量交通，加强两城联系。沿贯穿向塘、莲塘、中心城、乐化的交通主轴线，建设快速轻交通或地铁。

（四）市域远景仍以中心城为核心，外围辅以若干城镇，通过快速交通互相联系。建设从新祺周到向塘的快速轨道交通及过江隧道，形成完善的城镇体系。

（五）至21世纪中叶，中心城的旧城改建将全部完成，城市环境得到全面改善，社会环境繁荣稳定，已建设成为文明、优美的现代化生态城市。

第三部分：红谷滩规划

一、红谷滩新区简介

地处昌北赣江之滨的红谷滩新区由红角洲、红谷滩和凤凰洲三大片区组成，与南昌市中心隔江相望，区域面积50多平方公里，规划建设用地40多平方公

里，规划人口40余万人，绿地面积144万平方米。红谷滩新区将是体现南昌未来、展示“一江两岸”现代都市风采和城市特色魅力的主要区域，要建设好红谷滩新区就必须要遵循现代城市建设的一般规律：高起点、高规划、树立“规划是财富、规划是生产力”的意识，还要高标准设计、高质量建设、高效益经营和高效率管理，实现效益的最大化，使其鲜明的个性走向全国、走向世界。

作为南昌未来的行政中心，红谷滩新区借鉴上海浦东的规划优势，在新兴的土地上勾勒出4．28平方公里的红谷中央商务区和6平方米公里的居住区，形成统一而又完善的行政中心、办公园区、文化娱乐区、金融贸易、信息、文化、旅游、居住多功能于一体的现代新城市中心，绿化率达到45％以上，主干道在48米以上，行政中心东侧滩地（正对滕王阁）已被规划成为红谷滩绿地广场，占地面积39公顷。临江路内侧规划80米宽的公共绿地，中心区内大部分道路都有10至100米宽的绿化带，使红谷滩尽展亮丽城市容颜。

二、红谷滩规划原则

（一）坚持以人为本, 高标准、高起点地规划建设。建成与城市山水自然环境紧密有机结合的城市新区，促进一江两岸城市格局的形成。

（二）建成体现南昌二十一世纪的城市新区，以总体规划为依据，完善城市总体布局，结合总体规划确定的昌北城城市公共活动中心区位置，布置红谷滩新区的公共活动中心。

（三）与山水自然环境紧密联系，在空间景观上与历史文脉相呼应。

〃主轴线: 行政中心──红谷滩广场──滕王阁。主轴线体现出城市历史与未来，人文与自然山水的有机结合。

〃沿江临江路东侧规划60～200米宽绿化休闲带,布置休闲、旅游、观光设

施及城市滨江广场。

三、红谷滩用地性质

（一）性质：将红谷滩新区建设成为面向二十一世纪，具有良好生态环境、高标准的市政基础设施和完善的公共服务设施的城市新区。

（二）用地主要功能：行政办公: 将市委、市政府、市纪委、市人大、市政协等主要行政机构搬迁至红谷滩新区,以严谨合理的布局, 构成高效、务实、并具亲和力的行政中心区；居住：开发规模合理, 环境优美，体现二十一世纪生活方式的滨江花园居住区。

四、红谷滩规划布局

红谷滩新区位于南昌市赣江西岸临江处。其用地范围南靠南昌大桥, 东濒赣江, 西接长陵乡镇企业城, 北至省建筑工程学校, 与江南三大名楼之一──滕王阁隔江相望。该地南北全长2700米，东西平均宽度1000米，用地面积约2.97平方公里。另考虑将八一桥的沙井部分地区纳入, 则总面积近4平方公里。

（一）两个功能区: 即行政中心, 滨江居住区。

行政中心：主要由市委、市政府、市纪委、市人大、市政协等主要行政机构组成，占地约445亩,配套会展中心、接待中心、新闻中心、购物中心等公共设施。

滨江居住区：由８个居住小区组成，占地约１０４公顷。居住人口约６万人。

（二）道路交通

规划红谷滩新区, 规划“三横六纵”道路网结构。

三横：①临江路，生活性主干道，宽50米;②红滩中路, 支路, 宽30米;③龙腾大道, 交通性主干道, 宽50米;

六纵: ①南昌大桥引线: 城市快速路;②红滩一路: 次干道, 宽40米;③红滩二路: 支路, 宽30米;④红滩三路: 支路, 宽30米;⑤长征路: 次干道, 宽40米;⑥红滩四路: 支路, 宽30米;

在红滩四路西侧规划公交停车场一处, 占地1.5公顷。

（三）居住区

由８个居住小区组成, 每个居住小区面积20～30万平方米。规划住宅以多层住宅(5～6层)为主, 可适当布置高层住宅和少量别墅。居住总人口约6万人,设置中学一所、小学三所, 要求各小区按国家标准配置小区级商业服务、文化娱乐、管理、市政等设施。

（四）绿化景观

红谷滩新区规划绿地96.6万平方米，绿地率达36.6%。①公共绿地: 规划居住区中部设集中的居住区级公共绿地一处, 面积3.7万平方米, 纵向布置四条公共绿带,可与小区通向滨江的步行系统结合, 形成林荫步道, 四条公共绿带具体位置可结合下一步修建性详细规划做适当调整, 具体确定。

〃滨江风景绿化休闲带：面积50万平方米，其中，在行政中心东侧滩地(正对滕王阁)规划成为红谷滩绿地广场（面积35万平方米），沙滩地的改造（绿化、布置休闲设施）要遵循有利于防洪、泄洪的原则。临江路内侧规划50米宽的公共绿带, 安排布置临江园林绿化小品、停车位等设施。

〃道路绿化：红谷滩新区规划40～50米宽的道路两侧各控制10米宽绿化带, 30米宽道路两侧各控制8米宽绿化带。

（五）临江发展控制用地: 为保证临江建设发展具有一江两岸滨江城市的时代气息, 考虑对沿江建筑项目严格控制, 以及今后一些不可预见项目需要安排,

在沿江布置进深在140米的发展控制用地。

五、红谷滩优势

〃优越的区位交通条件：红谷滩新区地处昌北前沿，西部紧靠长陵乡镇企业城，依托南昌经济技术开发区，区域位置优越，且对外交通格局正在形成，连接昌南昌北的环路（临江路）正在实施。今后其对外交通出入口南接南昌大桥，北接新八一大桥，交通极为便利。

〃优美的自然环境：红谷滩西北面的经济技术开发区有山势起伏的森林公园、砂子岭公园和黄家湖、碟子湖组成的城市“绿心”，西北倚梅岭群峰，形成红谷滩新区的绿色背景, 依山面江的良好自然环境有利于塑造气势磅礴的滨江城市景观，使其成为城市生活居住、休憩、娱乐、旅游度假的胜地。

第四部分：南昌房地产市场分析

一、南昌房地产市场简析

2004年二季度以来，国务院相关部门相继出台了一系列宏观调控政策。4月25日，中国人民银行决定将存款准备金率提高高7.5%，锁定商业银行1100亿元；4月低，国务院及国务院办公厅连发三个文件，均与房地产有关；房地产开发项目资本金由20%提高到35%以上；全国暂停半年审批农用地转非农建设用地；全面清理固定资产投产项目。与此同时，中国银监会派专人分赴全国各地，清查包括房地产信贷在内的银行信贷。6月6日国务院办公厅发出《关于控制城镇房屋拆迁规模，严格拆迁管理的通知。国家一系列宏观调控措施的出台对南昌市房地产市场产生了一定影响：一是房地产金融趋紧；二是土地供应减少。但从整体来看，南昌市房地产市场在持续需求旺盛的带动下，保持着快速、平稳、理性的

发展趋势。主要表现在：

（一）开发投资稳定增长。2004年1-6月，南昌市房地产开发投资完成投资29.30亿元，较上年同期增长40.7%，占全市固定资产投资总额的比重达32.5%（上半年全市固定资产投资总额为90.16亿元，同比增长61.7%0，占全市GDP 的比重为8.6%，同比提高1.5个百分点。其中住宅投资为20.19亿元，占开发投资总额的69%，同比增长36.8%；商业用房投增长1.06倍，办公楼同比增长1.73倍。

（二）商品房市场需求旺盛，供应量略显不足。2004年上半年，全市（含四县）商品房交易面积191.42万平方米，较上年同期增长41.68%，交易金额46.62亿元，同比增长47.11%，其中商品住房交易13427套，同比增长55.71%，交易面积170.39万平方米，同比增长59.54%，交易金额38.34亿元，同比增长66.75%。1-6月南昌市市区完成商品房交易面积145.67万平方米，较上年同期增长28.60%，交易金额39.96亿元，同比增长35.78%。在市场需求方面持续旺盛。一季度市区预销售商品房67.26万平方米，第二季度为78.41万平方米，环比增长16.6%。而在供应方面却略显不足，上半年，市区新建商品房批准上市面积为145.64万平方米，其中商品住房批准上市面积119.64万平方米。同期商品房和商品住房的预销售面积分别为145.67万平方米和128.23万平方米，同比分别上升28.6%和47.76%，商品房和商品住房供求比为1：1和0.93：1。

（三）房价继续攀升。1-6月，南昌市（含四县）商品房的预销售均价为2435.71元/平方米，较上年同期上涨3.83%，其中商品住房预销售均价为2250.21元/平方米，较上年同期上涨4.52%。南昌市市区上班年商品房预销售均价为2743.06元/平方米，同比上涨5.58%。其中，商品住房预销售均价达2562.03元/平方米，

同比上涨5.15%。

二、红谷滩房地产市场分析

红谷滩作为新兴的城区，秀美的自然环境和科学的布局规划促使各家楼盘的档次走高，无论是在外立面的处理、环境景观的配套、生活设施的硬件方面，还是在居住理念、生活方式的层面上，红谷滩的楼盘都走在了市场的前列，为南昌的房地产市场起到了重要的推动作用。

继2002年上海绿地集团在红谷滩打造红谷第一楼盘滨江豪园以来，红谷滩房地产市场楼盘已可谓风起云涌，，可谓一波逐过一波。2003年红谷滩上市楼盘有鹿璟名居、泉水湾、江信国际花园、万达星城、红谷春天、商城世纪村，2004年又有凤凰城、圣淘沙、博泰江滨〃威尼斯、汇龙铭都以及阳光枫情。

红谷滩自开发以来房价节节上升。早期多数楼盘均价在2500元/平方米左右，但随着该新区的进一步发展、基础建设加快和市场的火热，房价一再上浮，如今，红谷滩大部分楼盘价格已逾越33000元/平方米大关，而且继续上涨势头不减。如博泰江滨〃威尼斯及鹿璟名居房价均突破3400元/平方米。

（表一：红谷滩楼盘一览表）

案名

占地

（亩）

建筑面积

（万平米）

容积

率

楼盘形态

价格

（元/平米）

推出时间

滨江豪园131 25 2.59 高层3100 2002.10 泉水湾200 14 1.6 多层、小高层2700 2003.03 鹿璟名居200 24 1.9 高层、小高层3500 2003.01 江信国际花

园

200 25.7 1.8 高层、小高层3200 2003.05 红谷春天173 15 2.05 多层、小高层2900 2003.10 洪城时代广

场

45 10 3.7 高层2900 2003.03 万达星城960 90 1.6 多层、高层3300 2003.06 商城世纪村106 15 2.2 高层、小高层2900 2003.11 圣淘沙20 6 3.73 高层3100 2004.08 博泰江滨威48 20 6.25 高层3450 2004.08

尼斯

丰和都会28 5.4 2.9 高层未出未开盘

阳光枫情79.7 9.56 1.8 多层、高层、

小高层

2400 2004.09

汇龙铭都85 7.37 1.3 多层、高层2900 2004.09

天赐良园305 25 1.23 别墅、高层、

小高层

未出未开盘

凤凰城479 56 1.6 多层、高层、

小高层

2500 2004.06

世界贸易中

心

189 34 2.7 高层商铺17000未开盘三、南昌写字楼市场分析

随着近年来南昌市房地产市场的跑火，南昌市写字楼市场也跟着走红，呈现出喜人的态势。目前南昌市写字楼需求总体比较旺盛，但是也存在一些问题。问题主要集中在：写字楼需求与供给出现了结构性矛盾，老一代写字楼已经无法满足现代企业对写字楼新的需求；写字楼需求很旺盛，但供应不足。

南昌市目前的老写字楼主要有江信国际大厦、汇盛大厦、金昌利大厦、龙式大厦、金源大厦、长运大厦、强威大厦、华财大厦、三星大厦、中山城（中山大厦）、银湖大厦以及奥林匹克大厦等，新写字楼主要有财富广场、地王广场、国恩宾馆、国贸广场和南方大厦等。

老写字楼由于功能上的落后已明显不能满足当前经济高速发展的南昌写字楼市场的需求。但尽管如此，这些写字楼的出租率还是相当的高，具体可见下表。究其原因，主要有以下两点，一是经济的加快发展带来写字楼市场的需求加大；二是新的写字楼供应有限，难以满足需求。

在新上市写字楼方面，有一突出特点即是区域供应过于集中，倍受关注的财富广场、地王广场、国恩宾馆等这些新的项目，包括目前在建的华龙国际大厦基本集中在市中心这一区域，造成南昌市写字楼市场的区域性的不平衡。当然这一

区域毫无疑问也是该地高档写字楼集中地，老写字楼中最好的江信国际大厦即位于此。

在需求方面，未来南昌写字楼区域上的需求将会有个大的转移，不再是仅仅以市中心为限制区域，红谷滩作为新市政府所在地，未来南昌CBD核心，将是写字楼大需求市场无疑。目前红谷滩已确定有写字楼项目建设的有世界贸易中心、博泰江滨〃威尼斯。世贸中心世贸大厦写字楼为2栋38层楼高157米高超高楼，其体量在12.7万平方米，预计在2004年底动工。而博泰江滨〃威尼斯项目未来也会有一43层150余米高的甲级写字楼。未来红谷中央商务区的发展和成熟将会给这些高档写字楼带来火红业绩。

（表二：南昌部分写字楼出租情形一览表）

（表三：南昌市中心新写字楼一览表）

第五部分：红谷滩个案列表一、红谷滩楼盘分布图

二、红谷滩个案

某项目营销策划书

某项目营销策划书 一、项目简介： 位于交通便利的某市光华北路东侧，用地面积约19.2亩1.25万平方米，建设框剪结构17层住宅楼4栋，建筑面积约4.2万平方米，花园内绿化及活动场地面积近 5000 ㎡，共有256 套房，户型为三房二厅和四房二厅，建筑面积132㎡—180㎡（套内面积118㎡—160㎡）。 二、市场概况及基本竞争格局： 1、某市房地产市场板块主要由三部分组成：x九路一带、开发区一带和乙烯住宅区周边。 x九路一带由x花园、x华府、x花园等高档楼盘组成。他们创造了品牌价值，这已经成为明确的高尚住宅区。。但这些楼盘带电梯的户型几乎都在190㎡—230㎡，对某花园130㎡—180㎡的户型没有明显的竞争关系。但其他低层150㎡左右的户型与某花园的户型有明确的竞争关系。 乙烯住宅区周边x地产、y地产等中高档楼盘组成。他们与某花园的户型相象，有明确的竞争关系。 开发区一带主要由六个中小户型的小区组成，他们与某花园的户型相象，有明确的竞争关系。 2、大中小户型市场概况。 近年楼市以来，大户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是2004年初，x豪廷、x花园、v花园的大户型500余套的投放量冲击市场，收获了大中户型市场的第一批需求者，使大户型的需求渐趋饱和，彻底打破了市场的竞争格局。实现了大户型从供小于求到供大于求的转变。 x花园已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了中大户型市场的第二批需求者，现名雅介入了中小型120—150平米三（四）室两厅户型的市场，名雅二期正在认购阶段。可以说，在与x等大规模花园的户型配比上比较，我们没有优势。 x花园、x地产等热点花园及开发区一带中小户型约250套，正在认购中。由于楼盘户型销售重叠，分流部分需求者，竞争较为激烈。 3、商铺市场 由于本楼盘商铺在黄金地带，且大众普遍有“家有一铺，三代无忧”的观念， 优势明显。 三、项目SWOT分析 市场细分如下： a、高端市场被名雅花园、享利华府、富丽豪廷等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置

房地产项目整体营销策划案

幸福尚城整体营销策划案（三） 第六部分广告运作篇 一、广告运作掌控原则 （-）广告运作的最终FI的是为了实现项目整合效益的最大化，广告运作计划的运筹及执行一切以创造最佳广告投放比为初衷。 （二）广告运作本身不是单纯意义上的包装或者炒作，作为广告一个动态行进屮的战术应对系统，统领广告策略的应当是市场行情和业态动向。 （三）广告定略方案的制定是建立在当地人文、历史、民生、民俗、消费喜好深度熟谙的基础之上，其所能调动的手段、形式以及诉求语境也一定符合当地消费集群相对成熟的“广告视听模式”。 （四）广告效应的初级阶段是创造预期的经济效益，广告效应的高级阶段是创造预期之外的品牌效应。其中一项是属于可以量化的技术性指标，往往属丁个案项冃绩效运营的本体; 另外一项则是应该属「企业，为长线的梯级化成长储备爆发能量。 （五）广告原则上没有“高端”和“平庸”之说，其中最大的界别在于，谁搭建了最快捷的输送路径，谁提供了最赏心的营养套餐，谁原创了最悦耳的广告语境。 二、广告媒体的组合 （-）主力媒体的选择 在新眦本土，可供选择的主力媒体有： 1、报纸媒体 法《都市消费晨报》； 2、电视媒体 ※新疆电视台相关收视率较高的电视剧频道； （二）辅助媒体的选择 1、报纸媒体 《新疆日报》、《乌鲁木齐晚报》； 2^电台媒体 ※本地收听率较高的电台频道、专栏； 3、期刊媒体 ※为宣传本方项冃直接向冃标市场派送精美DM大幅单页； ※相关在本地区颇受受众青睐的期刊杂志； 4、网络媒体 ※建立属于本项冃或予隔公司的专业性冋站，供受众上网浏览： （三）立体交叉式的媒介推广形式 1、媒介的组合调动 充分利用媒体面向新損城市联合体广泛市场受众层面的统领性优势，集屮广告资源进行重点投放；同时借助相关辅助媒体受众传达层面的行业界定，向梯度化帀场的隐性架构部分进行全方位的渗透。以此来达成主力、辅助媒体强势互动、联合生辉的局面。 2、软、硬广告形式的结合 本项目最终推盘的成效如何，在很大程度上得力于软、硬广告兼容合纵所产生的整合推广力最。其屮，在项目入市之前以及早期，广告炒作行为主要是以软性广告的铺垫与引导为主。在项冃整体营销执行的周期内，软、硬广告的协同作战体系，将会成为广告全程运动的发动机。 软性广告更多地是站在社会公益或社会全局观的立场，渲染项目对生活方式、对地产产业、对社会民

(营销策划)项目策划书模板

项目策划书编号：《刘公岛》（暂定）三维动画项目计划书 策划人： 策划时间：年月日

第一部分：项目介绍 1．项目概述 本次项目主题是三维动画宣传片《刘公岛》（暂名）制作，该项目由一支资深的动画制作团队——威海光远影视动画有限公司三维制作部加盟。此次项目时间设定为两个月，制作周期为2011年8月1号到2011年9月30号。这次项目的目的主要有两个，一个是借助这次动画片制作提高团队的实战能力，另一个是通过宣传片的成功来提高公司的知名度，从而获得社会效益和经济效益。初步设定项目制作时间安排为以下： 1）8月1号到8月15号完成刘公岛的项目的剧本创意（该阶段安排主创人员去刘公岛采风）、三维人物和场景概念设定。 2）8月15号到8月30号分镜制作。 3）9月1号到10月15号完成动画制作。 2．项目背景分析 威海光远影视有限公司现有三维动画团队30人，包括导演、编剧、场景设定、分镜等，他们有着成熟的动画经验。在6月份公司完成了15分钟的《老子·葛家·世界》三维动画制作，获得了客户的高度评价。但是，公司还是存在着一些不足：公司电脑设备配置不高，做全三维的动画有一定的难度。希望在该项目中提高配置。 上个项目，由于时间比较紧凑，造成了许多衔接上的问题。总的来说，在上个项目积累了很多经验，希望在这个项目能吸取经验。

3．项目的必要性和市场前景 第一，《刘公岛》（暂名）三维动画是用三维人物形象、三维场景做的旅游宣传片没有先例，创意新颖。 第二，它也用漫游结合动画的形式对刘公岛的全貌做一个展示。 第三，旅游宣传预期效应比较好，对于威海市旅游产业的发展有很大的意义。 第四，树立威海市城市形象，吸引国内外旅游投资，打造社会效益和经济效益。 第五，威海市刘公岛附近的地理位置具有优势，临近中日韩，也在我国沿海处，水陆交通发达，有较大的消费市场。 5．项目策略及活动 《刘公岛》的三维动画计划与威海市旅游局联合，制作光盘发售，在刘公岛的门票中附加光盘，进行捆绑销售，然后对外发行动画光盘销售，并开发一些列的《刘公岛》的附属玩具和图书，从而获得经济收益。据资料显示，2010年11月刘公岛景区客流量突破4万人，这样预计经济效益还是很可观的。 6．预期风险分析 ?项目执行过程中会遇到哪些主观或客观的风险？本项目将采用那些对策来规避这些风险？（简要分析，须有实际意义） 7．项目创新性 第一，《刘公岛》是首部大型宣传景点的动画片。 第二，采用三维动画，能全方位地展现出刘公岛的景貌，具有立体可感性。

双花园项目营销策划报告(送出)

双花园项目营销策划报告(送出) 一、区域市场分析 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 2 （一）供应分析 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 2（二）需求分析 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 7（三）价格分析 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 8（四）结论 -------------------------------------------------------------------------------------------------------- 9二、项目分析 --------------------------------------------------------------------------------------------------- 10 （一）项目优势分析------------------------------------------------------------------------------------------ 10 （二）项目劣势分析------------------------------------------------------------------------------------------ 11 （三）存在的机会 --------------------------------------------------------------------------------------------- 12 (四)面临的威逼 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 12 三、销售方案 --------------------------------------------------------------------------------------------------- 13 （一）目前存在的问题--------------------------------------------------------------------------------------- 13 （二）项目定位 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 14 （三）客户定位 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 14 （四）价格方案 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 14 （五）项目建议 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 15 （六）销售策略 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 15 （七）现场包装 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 19 四、宣传推广方案 --------------------------------------------------------------------------------------------- 24 （一）媒体选择 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 24 （二）活动行销 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 27 五、公司优势 --------------------------------------------------------------------------------------------------- 29

逛街别只知道中山路,原来南昌有这么多逛街的地方

逛街别只知道中山路，原来南昌有这么多逛街的地方 ?周末没事做就会去逛街，但是，南昌这么多的购物、逛街好去处，你都去过吗？小编特别为爱逛街的妹纸准备了南昌逛街全攻略，赶紧收藏吧。 土豪一族逛街地 绿地中心MALL新开的很漂亮，算一个很好的商圈，进驻了很多好的品牌，也有众多餐饮入驻，集美食休闲于一体，人气也越来越高地址：红谷中大道998号(市政府对面) 财富购物广场南昌蛮高端的一个商场，有很多高品质的商品，所以价格比较贵。地址：八一大道347号 百盛南昌人都知道，百盛偏贵，有很多大品牌，正价商品一般工薪阶层是消费不起，当然如果你是土豪自然就买得起了。地址：中山路177号/北京东路428号/红谷中大道998号小资一族逛街地丽华购物广场品牌种类不少，折扣活动力度比较大，价位属于中低端价位。比较而言，同一个品牌，丽华是比较便宜和划算。地址：西湖区孺子路1号 恒茂梦时代广场地理位置很好，靠近大学，集餐饮，购物，娱乐于一体，尤其是吃货可以来这里，想要吃什么都有。地址：青山湖区北京东路408号 天虹红谷滩天虹一楼吃东西有德克士，味千拉面，品尚品牛排。其他就是香水，化妆品，鞋，包，眼镜，衣服裤子，闲

时慢慢逛也还不错。二楼是超市，吃喝用俱全。地址：红谷滩新区丽景路口388号/青山湖区北京东路1819号 洪城大厦百货洪城大厦是属于南昌老牌商场，品种齐全，除购物百货还有生鲜超市，是个比较全面的商场。地址：西湖区丁公路/红谷滩新区红谷中大道 世茂广场感觉商场的吃饭的人气比商场购物的人气要旺，商场的整体环境还不错，位置也很好找，方便实用。地址：红谷滩新区红谷中大道(春晖路口) 百货大楼南昌百货大楼中山路店应该属于南昌的古董建筑了，里面的品牌一般是中端品牌，比如大嘴猴、only、太平鸟等！一楼有必胜客、肯德基、星巴克等饮食餐厅！地址：中山路1号 红谷滩万达南昌第二个万达，在红谷滩这边，比广场那个要新很多，也有很多的名牌店，算是综合性很强的时尚广场了。地址：红谷滩新区会展路999号万达广场1-3楼 演武广场新开的，一楼是一些大众服装品牌，比如潮流前线，乔丹，361，二楼有一些童装店，美甲店，三楼四楼是餐饮。比较激动的是藕耙炭烤竟然开过来了好激动，一定光顾。地址：象湖金沙大道与芳草路交界口 未来谷3C广场坐落于红谷滩CBD核心商区，环境还不错，大都市的感觉。 地址：红谷中大道1619号

红谷滩中心片区控制性规划D4、D6地块城市棚户区改造项目

红谷滩中心片区控制性规划D4、D6地块城市棚户区改造项目征收补偿方案 （征求意见稿） 为加快我市旧城改造步伐，改善居民的居住环境，经研究决定对该地块（四至范围为红谷中大道以西庐山南大道以南、丰和中大道以东、飞虹路以北）进行改造。通过初步调查摸底，该地块需征收国有土地房屋建筑面积约万平方米，被征收户约户。为做好该项目范围内房屋征收补偿工作，维护被征收人的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）等有关规定，结合该工程实际，制定如下房屋征收补偿方案：一、征收范围 红谷滩新区D4、D6地块城市棚户区改造项目规划红线范围内所有房屋及其附属物。（见附件图） 二、征收部门和征收实施单位 （一）征收部门：南昌市红谷滩新区住房与城市建设局（二）征收实施单位：南昌市红谷滩区房屋征收与补偿办公室 三、被征收人 征收范围内的单位和个人房屋所有权人。 四、征收补偿签约期限和搬迁期限 （一）征收补偿签约期限：自南昌市红谷滩新区管委会发布的房屋征收决定公告之日起至2017年月日止。

（二）现场搬迁经验收组验收合格后，被征收户凭搬迁验收单签订协议，办理安置补偿手续。 第一部分城市私房、单位产权房 （一）城市私房、单位产权房：凭南昌市房屋登记机构颁发的房屋所有权证或房屋确权凭证为补偿依据。 （二）被征收房屋的面积和用途，以房屋所有权证载明的为准。 (三)非住宅房屋性质（经营性或者非经营性）和面积以房屋登记簿记载的为准，无房屋登记薄的以房屋档案记载的为准。若房屋登记薄、房屋档案无记载的，以红谷滩新区管委会牵头组织相关部门组成的认定组认定的性质和面积为准。 房屋登记簿或房屋档案载明经营性面积的，按照载明的面积进行补偿。 （四）未登记建筑的认定和处理 违法建筑和超过批准期限的临时建筑的不予补偿。 征收补偿、补助及奖励 对被征收人给予被征收房屋价值和因征收房屋造成的搬迁、临时安置、停产停业损失等补偿，按本方案相应规定给予补助和奖励。 被征收房屋价值和用于产权调换房屋价值按房屋征收决定公告之日类似房地产的市场价格计算。被征收房屋的价值和用于产权调换房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

房地产项目营销及产品力策划报告

合肥金大陆项目营销及产品力策划报告 我们不仅仅是在卖房子， 而是在推销一种时代现象，传播一种时代趋向。 这是一种衔接时代与未来，处在经济与文化边界的时代现象，一种综合的经济文化和时尚生活的趋向。 本项目从规模来说是属于小楼盘性质，但我们要做到规模虽小，声音却不小的现象，即所谓“小楼盘要大声说话”，达到以小博大的市场效应，实现迅速销售的目的。 目录 第一部分项目概念设计 一、项目目开发理念 二、目标消费群生活形态分析 三、项目的市场定位 四、项目的核心竞争优势 五、项目命名 第二部分总体规划建议 第三部分建筑设计建议

第四部分园林设计建议 第五部分户型设计建议 第六部分服务体系及配套设施建议 第一部分项目概念设计 一、项目目开发理念 （一）合肥房地产发展趋势影响 1、合肥房地产现象 合肥房地产市场大多数楼盘整体风格都是采用一种“大开大合”式的风格，它追求一种大气的感觉，这就要求它有比较大的占地面积，才能对它所追求的风格有一个充分的展示。而在合肥一些占地面积在几十亩的小型楼盘，而它们没有认识到这一点，导致项目综合素质相对较低。 2、合肥房产升级的产品 从房地产的发展趋势来看，住宅业已经悄然掀起革命性的飞跃，由一个单纯居住的概念到社区的概念。市场需求的不再是具有单一功能的产品，而是符合人居环境的理想、可持续性的居所。本项目出现，是区别于现有市场而开创的一种新型房地产发展模式。 3、产品整体素质决定一切 合肥房地产市场正处于一个快速发展期。市场上不断涌现具有鲜明卖点和亮点的产品，占据目前市场相当的地位。随着房地产进一步趋向成熟，市场的产品更新

换代也愈来愈快，每一个项目的卖点也层出不穷。事实证明：单靠一个概念或者一个卖点一招致胜的时代已经过去。能够真正地受到市场欢迎，买家追捧的物业应该是项目整体素质的超越。因此，本项目必须是整体素质的超越，同时又具有鲜明的卖点，二者合一形成强有力的产品力来支持产品的形象力。 （二）项目本身因素的影响 1、地段自身地段、周边配套、面积、形状的影响 （1）项目处于合肥市最新的开发区，邻瑶海高尚住宅区，周边好美家、定文装饰广场、医院、超市、生活市场具有，生活交通相对便利。是具有开发相当发展潜力的新型物业产品的区域条件。 （2）但我们也应看到，项目所处的具体位置是在与成熟住宅区相隔一条张得路。目前项目所处地块的配套设施还未体现，呈现于世的还是一片脏乱差现象。这将在项目前期照成消费者对生活环境怀疑的态度。 （3）项目占地20亩，地形呈L形，由于地块自身面积及形状的因素，决定了项目不可能采用的“大开大合”式的一种风格。转而可根据地块本身的特征，把它的园林作的精致、作细、注意每一个细节，使“每一个角落都令人陶醉的不同景色”。 2、项目的全面领先型策略 项目能够成为瑶海区同地段的标志性、升级换代的产品，其主要的一点是产品的整体素质必须全面领先。与周边其他楼盘相比较，制造差异化是为了提升产品的整体素质，同时保持产品的适度超前，又能够迎合市场，走在市场的前面。 项目不仅仅是为了寻找产品差异化，而是全面领先的策略，保证产品创新而又能

房地产项目营销策划报告

某房地产项目营销策划报告 第一章项目概况 第一节：项目区位分析 一、区位 本项目所在地为位于胶州市西侧，距胶州市中心政府办公大楼约2.5公里。地处西建材、家装一条街中段，现有建材、家装行业一支独秀。其距离市45公里，占地1313平方公里，管辖13镇、4乡，常住人口74.5万人。胶州市位于省东部的黄海之滨，胶州湾畔。是市的卫星城市以其得天独厚的资源优势和历史文化底蕴构成了胶州市鲜明的地域特色。 本项目的区位恰好处于这个特殊的地理环境之中，项目规模适中，地块位置是市场未来的热点——胶州市商业一条街，具有较好的物升值潜力。 二、经济指标（原规划指标） 1、规划用地总面积：125674 M2

2、总建筑面积：114277 M2 多层住宅建筑面积：55313 M2 小高层住宅建筑面积：10750 M2 联体别墅建筑面积：25968 M2 3、居住总户数：754户 4、绿化率：35.8％ 5、容积率：0.98 第二节：项目SWOT分析 一、优势S 1、自然环境 本项目地处胶州市西路和梧洲路交汇处，是胶州市政府规划的未来商业步行街，拥有浓厚的人文及自然资源。其位于胶州市上风位置，地势开阔，周边无遮拦，周边自然环境良好，四季分明，气候宜人，雨量充沛，无污染源，空气质量佳。 2、交通环境 本项目位于路与路的交汇处，来往有5路、17路途经此地通往市中心及乡镇，加强了本市于与周边各城镇之间的交流。 二、劣势W 1、城市配套 虽然本项目具有良好人文环境资源，但是胶州市经济发展同临近市相对滞

后，因此，本项目周边还处于“处女地”阶段，缺乏相应的城市配套设施，导致本项目缺乏居住氛围，市民对本地块缺乏“认同感”。 2、项目遗留问题 本项目前期工程属“棘手”工程，由于前期在营销策略上出现失误，导致项目在前期销售阶段上出现“热情预订，迟疑退款”的局面，外加地块尚有未完成的工程，边施工边观望，在当地居民和已认购该项目的业主中产生不良口碑，为本项目前期销售增加了难度。 3、开发商品牌 开发商虽在市场有一定的知名度及声誉，但在本地属外来开发商仍缺乏本地市场知名度和品牌形象，这对将来项目开发及销售产生较大影响，导致销售成本及宣传成本的增加。 4、交通状况 虽然地处兰、梧公路入口，但市公共交通配套不足，导致了居民往市工作、生活的不便。在将来销售及入伙之后，不得不开通小区业主服务巴士，无形中增加了物管成本。 三、机会点O 1、政府规划开发利好因素 胶州市政府提出将本项目周边规划成购物、休闲、娱乐一条街。这一利好因素必然会刺激项目周边商业经济的发展，带动房地产市场的升温，影响住房消费升温。

中国电信南昌市红谷滩新区智慧政务V12.0-0812

南昌市红谷滩新区智慧政务解决方案 中国电信股份有限公司南昌分公司

5 我们的优势 如何建设 智慧政务 3 我们的智慧政务解决方案 4 从电子政务到智慧政务 2 智慧政务在智慧城市中的重要性 1

智慧政务在智慧城市中的重要性智慧城市定义 智慧城市指综合利用云计算、物联网等现代技术， 通过互联、整合、协作手段，将城市各个专业子系 统进行有机融合，发挥政府主导核心作用，促进城 市管理、民生改善、产业促进和资源生态优化方面 的创新和提升，将城市推进到更加精细化运行的阶 段。

智慧政务在智慧城市中的重要性 互联 整合 协作 城市设施智能化 无所不在的网络 城市运行状况 融合资源 资源融合与共享 产生大数据 城市精细化运行 产生智慧 构建智慧应用 智慧决策与协作 新管理方法与应用

智慧政务在智慧城市中的重要性智慧城市建设内容 物联网食品溯源环境监控视频监控治安卡口 ……泛在网络 无线城市 三方融合 宽带网 专业网络 信息基础设施 数据整合设施 应用整合设施 安全设施 通讯协作设施 基础数据库 …… 智慧领域 智慧社区 智慧管网 智慧教育 智慧政务 其他智慧应用 标准体系政策法规环境人才队伍运营体系 顶层智慧应用 城市管理产业提升生态优化民生改善

智慧政务在智慧城市中的重要性 顶层设计 智慧 泛在网络 信息基础设施 智慧政府 智慧应用 中长期发展规划 政策法规体系 远期发展规划 人才队伍 安全标准体系 地理数据标准 信息网络标准 体系 其他标准体系 云数据中心 云计算应用平台 云协作中心 云安全中 心 基础地理 数据生产 云服务中心 云协作中心 公共地理 信息查询 公共地理信息查询 运营管理平台 运营管理平台 服务共享 平台 一卡通 搜索引擎 其他信息基础设施 电文证照共享 协同办公平台 政务服务总线 政务数据中心 权力阳光应用 公众服务门户 部门智慧应用 领导决策支持 应用 无线城市 光网城市 三网融合 物联网络 电子政务内网 电子政务 外网 公安网络 其他专业 网络 智慧管网 智慧产业 智慧教育 智慧医疗 智慧交通 智慧环保 智慧社区 以运营商主导，社会广泛参与建立泛在互联网 结合本地城市发 展战略，以合适的重点建设领域为切入点，推进智慧城市的实际落地。 通过顶层设计，结合城市可持续发展战略为智慧城市的长期推进建设指明方向 统筹规划，分阶段建立智慧 城市的公共信息基础设施，为智慧应用的 融合协作提供强有力的支撑 打造“大●统●一”的智慧政府，推动服务型政府建设 智慧城市建设路线

“锦绣江南”项目营销策划报告

“锦绣江南”项目营销策划报告 一期营销推广战略构架 委托单位：贵阳智诚松山花园物业有限公司报告单位：上海开启房地产投资咨询有限公司 报告日期：二000年九月 第一部分：产品研究 一、地段 1、地理位置

本项目位于闵行区，内外环线之间（靠近外环线），吴中路与金汇路延长段交会处。如下图所示：本案 虹桥高尔夫 延安路高架 外 环 路 高 架 动物园 吴中路 航华新村 金汇路 合川路虹桥开发区

虹桥镇 虹 梅 路 虹桥路虹桥国际机场 古北新区 红松路

经过广泛市场调研以及定向产品测试，我们发现：本案所处地段社会认知度和认可度较低──在大部分客户眼中，本案所处地段相对偏远，配套设施比较缺乏，绝对不可以与虹桥和金汇混为一谈、相提并论！ 实际上，一旦改造成功，吴中路应当是一条优秀的景观道路。但是在目前，吴中路的地段概念不为消费者认同；“金汇”是一个相对优秀的生活区的代名词，“金汇路”也因此被青睐。可惜，凡是到过本案现场的客户，大都拒绝承认本案属于传统的“金汇路”概念。因此，本案所处的原始地段概念甚为尴尬。 社会公众基于固有的感受，在地段价值判断上会普遍取值于3500元/m2上下，这与本案定位有明显差距。从某种意义上说，本案的地段价值判断有可能成为致命危机！ 然而，在调研中发现：经过对本案周边环境改善的介绍后，尤其是亚洲第一大型的虹桥购物乐园建成、吴中路拓宽、金汇路贯通等目前已经启动的重大工程，使得客户对本地段前景关注程度提高，升值概念很快被接收，转而看好本区域的前景。看到这种转变，我们的信心也增强了！当然，这种转变带有某种潜意识里的投机性，不应该过于庆幸。 鉴于客户对地段概念在感知和认知上有一定出入的现象，地段教育显得尤为重要，关于地段的形象营造和概念传播显得至为关键！ 2、交通 本案所谓的交通由“道路”和“公共交通线路”构成。 本案处于吴中路、金汇路交界处。目前，吴中路正在拓宽，金汇路有待打通──实际道路状况相对糟糕。但是吴中路的拓宽工程以及金汇路的延伸工程一旦于年底前完成，将极大地改善道路状况。 本案附近公共交通线路匮乏，仅有少量公交线途经，如到体育场的87路、721路，到中山公园的中卫线，但无至徐家汇的直达车。

xxx住宅项目营销推广方案

目录 一、项目市场竞争环境分析 1、区域市场现状及趋势 2、市场消费需求环境分析 3、结论 二、项目整体SWOT分析 1、项目SWOT分析之优势分析（S） 2、项目SWOT分析之劣势分析及化解（W） 3、项目SWOT分析之机遇点（O） 4、项目SWOT分析之威胁点（T） 5、结论 三、项目产品定位 1、产品特点定位 2、开发理念分析 3、社区文化分析 四、消费群体定位 五、项目营销推广及执行 1、总体营销目标 2、项目主推广语及主题价值延展 3、营销推广策略 4、项目一期推广阶段安排 六、销售价格策略 七、总结

一、项目市场竞争环境分析 1、区域市场现状及趋势 滨海房产市场日趋规范，整体进入理性发展趋势，在市场发展的过程中，可分为三个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下表：

综上所述: ——开发量持续增长，市场竞争日益激烈； ——宏观经济走好，消费力量分流； ——综合因素影响，房价稳中有升。 2、市场消费需求环境分析 ●XX房地产行业发展逐渐完善和规范，政府管控力度加大，房地产金融政策 可能收紧，开发成本增多； ●置业自住、改善居住条件、多次购房同时成为市场的主要消费特点； ●90~100m2的两房、小三房和111~130 m2的三房是最受购房者喜欢的面积和 房型，部分消费者有70~90 m2的小房型需求； ●多层住宅仍然是市场需求主体，小高层认同度呈上升趋势，建筑朝向仍对住 房消费有较大影响力； ●消费者对小区交通和车库要求比较高； ●明亮、清爽的外墙颜色和简洁、明快的建筑立面受到市场欢迎。 ●对于小区及周边配套设施要求完善实用； ●市场成熟程度整体不高，缺乏绝对的品牌项目和开发公司； ●楼盘宣传推广、消费者信息获取渠道相对传统，推广方式较模式化，无新意； ●“产品创新、服务创优、营销创佳”是项目开发成功的三大要素和必备条件， 但滨海房产项目营销普遍缺乏“服务创优”意识。

南昌产业集群研究报告

《创新南昌产业集群》研究报告 南昌市2008年度市长点题重大课题 课题组 摘要 本研究报告以产业集群理论、创新系统理论等为依据, 以国内外学者已有的产业集群创新模式研究成果为基础，结合南昌产业集群的现状,提出了南昌产业集群的创新模式及构建思路。全文共分为三大部分。 第一部分为研究的背景和理论探讨。包括导言和第一章。 导言部分指出，在信息化与网络化背景下,作为世界范围内的一种重要经济现象,产业集群的成长与发展已经成为产业发展的新亮点和主旋律。一些经济发展较快的区域，产业集群的支撑作用是极为明显的,那些产业创新活跃、产业竞争力强、区域经济迅速发展的地区,无一不是产业集群发展和创新的区域。改革开放以来，南昌产业集群也得到了培育和蓬勃发展，目前，南昌已拥有汽车、家电和电子信息、医药和食品、冶金和新材料、纺织服装等支柱产业，形成了汽车及零部件、空调、光电子和电子信息、食品、造纸、飞机、纺织服装、医药和医疗器械、机电产品、冶金和新材料十大制造业基地，由此辐射出30多个大类、150多个中类、500多个分类较为完整的制造业体系。同时，发展道路上的先行者为这座城市培育了江铃、南烟、南钢、汇仁等26户企业销售收入超2亿元的龙头企业。但是，由于政治、经济、文化等方面的原因，产业集群化程度远不如沿海发达城市。为此,我们必须正视世界产业发展趋势,把握产业发展的规律,切实加快产业集群的发展与创新。特别是自2007年底以来,我市发展面对的国际和国内环境发生了很大变化,从国内来看,南昌正在告别低成本时代而迈入高成本时代,这主要是因为, 受劳动力成本上升、土地价格和生产资料价格上涨等因素的影响,我市过去最大“亮点”的低成本优势目前正在丧失。从国际上来看,受美国次贷危机影响,国际经济降温导致我市外贸出口增速明显放缓,再加上国际上日益增多的贸易磨擦,也对我市外向型经济产生了极大的冲击。面对国际和国内的内外夹击, 南昌迫切需要探索一条从低成本集群向创新集群的转变的路径。因此,可以说,南昌能否成功的应对经济危机,成为江西经济发展和江西在中部崛起的领头羊,南昌产业集群的发展和创新,则是最为关键的一步。

万达广场分析概述

万达广场经历了哪三代开发模式？ 万达广场分析概述 万达集团主营业务主要包括以大型购物中心为主体的商业中心投资与运营（简称“商业中心”）；五星级及超五星级酒店的开发与运营（简称“高级酒店”）；商业运营及物业管理（简称“商业管理”）；写字楼、公寓和住宅的开发销售（简称“销售物业”）在内的四大核心业务板块，公司四大业务板块之间相互支持、相互提升，形成了一个有机业务整体。 万达商业地产的最大特色——订单模式 订单模式一：联合发展 即万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。万达选择战略合作伙伴有三个标准： 1：具有强大的吸引力和凝聚力的世界500强企业 2：社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流企业 3：国内相关行业的前三名 到现在，万达已和沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁等20多家跨国及国内顶尖商业连锁签订了联合发展协议。 与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定无论万达到什么地方开发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店。 订单模式二：平均租金 将全国的城市分三等租金： 一等是北京、上海、广州 二等是省会城市

三等是其他城市 确定每一等城市的平均租金。 不再就单个项目的租金水平进行谈判，节约谈判时间，从而保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。 订单模式三：先租后建 即招商在前，建设在后。或者叫：颠倒程序（把房地产开发商的惯性思维颠倒一下）。 为什么要招商在前？ 1、因为招商绝非招一个主力店的问题。 做一个购物中心，一般有七、八家主力店，而且是不同业态的主力店组合在一起，才能满足一站式购物的需求，同时提高大家的比较效益。 很多大的主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手。 2、因为这样可以降低风险。 由于万达广场在开工前，大部分商业面积都已确定租户，且约定商业广场从建成后的91天起开始计租，因此不管进没进场，购物中心只要开业，一两个月就能收到租金。 ：技术对接订单模式四 也叫共同设计。首先由战略合作伙伴提出需求——要多大的面积，高度，出入口、交通体系等，再由万达做出方案来认证，是否合适，提出意见，等设计图纸确定之后，双方正式签订一个具有法律效力的确认书，然后要合作伙伴马上打一笔保证金。 如果对方以后反悔要赔偿我们一年的租金，这样能确保不会跑单，有效防控风险。 保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定，避免商家进场后的改建，减少浪费，因此租赁面积完全被租金所覆盖，没有无效面积 万达广场项目选址 第一、二代的纯商业产品选址在城市的最核心商圈。2003 年之后的第三代产品在选址上，更多在城市副中心或新区的中心。 万达选址的变化原因： 1 ）中心城市的核心商圈万达已基本布局了，开始选择次级商圈发展； 2 ）城市核心商圈土地十分稀缺，竞争激烈及高额的土地成本，而城市副中心及新区土地成本较低； 3 ）城市副中心及新区规划起点高，城市配套好，适合营造高品质的项目； 4 ）中国城市的一个重要特征是中高收入群体向副中心或新区转移，从而为商业项目实现较好的消费基础； 5 ）城市副中心及新区的土地一般规模较大，可以开发多种产品，降低开发险； 6 ）城市副中心及新区的开发项目投入成本较低，升值潜力较大； 7 ）在城市副中心及新区开发大型综合体，可以获得政府较好的政策优惠。 万达广场第一代产品(2002—2003) ■选址：核心商圈的黄金商业地段。 ■建筑、业态：单体商业楼，地下一层，地上四层；业态分层布局，地下是停车场，一楼是分割销售的小店铺，二、三楼是超市，四楼是电影城。 ■规模：占地面积1.2-2万平，建面5 万平方米左右。

项目销售策划书

项目销售策划书各位读友大家好，此文档由网络收集而来，欢迎您下载，谢谢 项目销售策划书 1、整理结论 营销策划书90%不是为自己写的。因为我们在思考问题时，往往只根据自己的知识和掌握的资料得出最终的结论，而不是将整个整理出策划书。 2、说服性材料 营销策划书是一种说服性材料，它通过使人信服的材料为提案者和接受方在营销策划的实施中提供了通用的语言。 3、作用 (1)准确、完整地表现营销策划的内容 策划书的内容是否能准确地传达策划者的真实意图，显得极为重要。 (2)充分、有效地说服决策者 作为一份合格的营销策划书，首先

要做到使阅读者相信;在此基础上再使阅读者认同。对于一个策划者来说，首先追求的是：决策者能采纳营销策划中的意见，并按营销策划的内容去实施营销方案。 4、目的 是未来理想和价值观的努力对象。 5、目标 是为了实现具体的目的而设定的直接对象。 为了实现目的，必须设定若干个目标。如果忘记这一点，一口气冲向目的，便会遇到挫折。目的是超越时间的概念，但是很多策划人往往把目的当成目标，这样在目的不能很快实现的情况下，就会使策划人产生挫折感。 如果没有明确的目的，仅仅在当前的目标周围打转，就会为别人或别的企业创造向下一个目标和目的前进的机会。 因此，将目的与目标混淆是非常危险的。

营销策划书的编制原则 原则 1、逻辑思维原则。 2、简洁朴实原则。 3、可操作原则。 4、创意新颖原则。 营销策划书书写步骤 在书写策划书之前，先用因果关系图(也称树状图)将有关概念和框架汇集与一张纸上，以描述策划整体构想，其目的在于将核心问题、内外环境因素，以及解决问题的思路清晰地展示出来。 在汇集资料时，应先对资料加以整理、分类，再按照营销策划书的框架顺序一一列入，绝对不允许将无关紧要的资料硬塞进策划书中。在进行资料整理前要进行充分的市场调研，把握好市场最新消息，并做到资料的属实性，那样更具说服力。 确定版面的大小每页标题的位置在版面中的哪个位置放置文本，哪个位置安放图片确定页码的位置与设计目

江西南昌商业市场总体分析报告

商业调研报告目录 第一章南昌市商业市场总体分析······错误!未定义书签。 第一节南昌市宏观经济环境···········错误!未定义书签。 一、国民生产总值高速增长·············错误!未定义书签。 二、消费品零售总额稳步攀升，商业经济发展态势良好错误!未定义 书签。 三、工业生产快速发展，经济效益稳步提高····错误!未定义书签。 四、市民年人均可支配收入不断提高········错误!未定义书签。 五、分析结论·····················错误!未定义书签。第二节南昌市商业概况··············错误!未定义书签。 一、南昌商业历史回顾················错误!未定义书签。 二、南昌商业发展现状················错误!未定义书签。 三、南昌商业发展的需求··············错误!未定义书签。 四、南昌商业发展面临的机遇············错误!未定义书签。第三节南昌商业发展目标及趋势·······错误!未定义书签。 一、发展目标·····················错误!未定义书签。 二、商业区规划····················错误!未定义书签。 三、未来发展趋势··················错误!未定义书签。第四节综合评述··················错误!未定义书签。 第二章片区商业调查与分析·········错误!未定义书签。 第一节青云谱现状及前景············错误!未定义书签。 一、概况························错误!未定义书签。 二、区域特点·····················错误!未定义书签。 三、区域大型企业概况················错误!未定义书签。 四、青云谱区整体发展状况·············错误!未定义书签。 六、青云谱区发展前景及展望············错误!未定义书签。第二节项目周边片区商业分析·········错误!未定义书签。 一、区域商业环境概况················错误!未定义书签。 二、区域商业分布及经营状况············错误!未定义书签。 三、片区主要商业业态及特征············错误!未定义书签。 四、片区配套设施··················错误!未定义书签。 五、商业物业租赁情况分析·············错误!未定义书签。

某房地产项目营销策划报告

目录 一、区域市场分析 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 2 （一）供应分析 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 2（二）需求分析 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 7（三）价格分析 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 8（四）结论 -------------------------------------------------------------------------------------------------------- 9二、项目分析 --------------------------------------------------------------------------------------------------- 10 （一）项目优势分析------------------------------------------------------------------------------------------ 10 （二）项目劣势分析------------------------------------------------------------------------------------------ 11 （三）存在的机会 --------------------------------------------------------------------------------------------- 12 (四)面临的威胁 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 12 三、销售方案 --------------------------------------------------------------------------------------------------- 13 （一）目前存在的问题--------------------------------------------------------------------------------------- 13 （二）项目定位 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 14 （三）客户定位 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 14 （四）价格方案 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 14 （五）项目建议 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 15 （六）销售策略 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 15 （七）现场包装 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 19 四、宣传推广方案 --------------------------------------------------------------------------------------------- 24 （一）媒体选择 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 24 （二）活动行销 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 27 五、公司优势 --------------------------------------------------------------------------------------------------- 29