度量35个大中城市的房地产泡沫_基于需求基本面的分析

●分析预测

度量35个大中城市的房地产泡沫

——

—基于需求基本面的分析

张延群

市场进入持续快速发展时期，对拉动经济增长起到重要作用。1998—2009年，房地产市场价格出现了几次快速上涨的时期。比较明显的是，2007年第四季度和2008年第二季度全国商品房价格分别上涨了10.2%、9.2%。受到国际金融危机和经济衰退的影响，2008年下半年到2009年初，房地产市场出现了短暂的低迷。从2009年第二季度开始，我国一些主要城市的新房销售价格和土地拍卖价格又开始连续快速上涨。2009年4月至2010年4月，房屋销售价格累计上涨了10.6%，土地交易价格上涨了22.6%。商品房新房价格和土地拍卖价格的快速上涨，带动了周边二手房市场价格快速上升，在一些房价上涨较快的城市甚至出现了商品房价格每个月都在上涨的情况。商品房价格和土地拍卖价格在短期内不断上涨，使得购房者和房地产开发企业产生了房价进一步上涨的预期，刺激了房地产的投机活动，流动资本大量进入房地产领域，对实体经济产生了不利的影响。从供给方面看，随着房价预期的上升，房地产开发企业大量囤地、捂房待售的现象时有发生，造成房地产市场在短期内供给减少，进一步加剧了市场的供求矛盾，推高了市场对房价进一步上涨的预期。快速上涨的房价开始从一线中心城市向二三线城市扩散。中国房地产市场出现严重泡沫的风险不断加大。

如果经济中积累了严重的房地产泡沫，一旦泡沫破灭，正常的经济运行就会受到沉重的打击。2008年，美国次贷危机引发的金融危机和经济衰退，以及日本上世纪90年代房地产和股市泡沫破灭之后长达14年的经济衰退，都警示我们对房地产等资产泡沫

应始终保持应有的警惕。

为了抑制房价的过快上涨，国务

院在2010年4月果断出台了房地产

“国十条”政策，政策中要求实行严格

的差别化住房信贷政策，对贷款购买

第三套及以上住房的，贷款首付款比

例和贷款利率应大幅度提高。从措施

出台之后4个月房地产市场运行情况

看，政策效果是积极有效的，房屋销售

价格快速上涨的势头已经得到基本遏

制。然而值得关注的是，在严厉房地产

调控政策的作用下，虽然房价不断上

涨的趋势初步遏制，但房价基本保持

了政策出台之前的价位，没有明显向

下调整。据媒体报道，在一些城市又出

现了房价“试探性上涨”，商品房价格

和交易量从8月份开始又出现回升的

趋势。针对这种情况，最近中央发出明

确信号，在2010年下半年将继续执行

宏观调控政策，控制房价过快上涨。

在严厉的宏观调控政策作用下，

未来中国房地产市场的价格走势，是

公众和决策者十分关心的问题。而中

国是否已经存在较大程度的房地产泡

沫，是判断未来房价走势的关键。

一、房地产泡沫的度量及争论

我国房地产市场是否存在泡沫，

泡沫程度有多大，在开发商之间、学者

之间、不同政府部门之间一直存在不

同的意见。中央曾经多次出台抑制房

地产价格上涨的宏观调控政策，如

2005年的“国八条”，2006年的“国六

条”等等，但房地产价格还是在一边调

控一边涨价。持续上涨的房价到底是

中央宏观调控政策的力度还不够，还

是反映了房地产市场按照实际的供需

规律在运行。

常用的房地产泡沫衡量标准包括

房价收入比、租售比和房屋空置率。房

价收入比即住房价格与城市居民家庭

年收入之比,一般认为房价收入比在

3—6倍之间为合理区间。1998—2009

年，中国的收入与房地产价格之比在

7—10倍之间，大大高于国际标准。如

果运用收入与房价比这一指标来评价

我国的房地产市场，可以得到中国已

存在较大程度房地产泡沫的结论。中

国目前正处于城市化加快发展时期，

大量人口从农村向城市转移，人口中

劳动者的比例较高，形成了极大的住

房刚性需求。因此，仅仅用国际平均水

平的收入与房价比来衡量房地产价格

泡沫并不合适。而且3—6倍的房价收

入比也是按照西方发达国家的经验数

据推算出来的标准，并不能反映中国等

发展中国家的实际。同理，用中国商品

房空置率和租售比与国际或其他国家

标准进行比较从而测算房地产泡沫的

做法也有问题，因为各国商品房空置率

的统计方法本身就存在很大的差别。

土地和住房的价格是由供给和需

求决定的。而短期内主要由需求决定。

研究结果表明，宏观经济基本面的波动

可以解释并预测房地产价格的波动。

二、度量泡沫的计量模型

本文从影响房价的宏观经济基本

需求面出发，建立计量模型，运用

1998—2009年35个大中城市的实际

房屋销售价格、实际人均GDP、实际贷

款利率等变量，从需求基本面决定的

均衡价格的角度分析我国35个主要

城市2008、2009年房地产的泡沫程

度。如果房屋销售价格明显超过有购

买能力的需求，就将其解释为房地产

市场中存在泡沫。

实证分析的步骤如下：首先运用

1998—2007年35个大中城市的房地

产实际价格、人均实际GDP、5年实际

22中国经贸导刊2010年第22期

●分析预测贷款利率建立面板模型，估计变量之

间的长期均衡关系，从估计出来的长

期均衡模型中得到误差修正项，然后

建立固定效应的面板误差修正模型

（ECM）。在长期均衡关系中，解释变量

中的人均实际GDP反映了有支付能力

的需求，贷款利率反映了取得贷款的

成本，一个城市的支付能力越高，相应

的房价也越高，对房价的影响应当是

正的；而贷款利率越高，说明取得购房

贷款的成本也越高，因此，对房价的影

响应当是负的。

房屋销售价格数据来源为1998—

2009《中国统计年鉴》以及2009年《中

国房地产统计年鉴》，实际GDP、人口

数量、CPI和利率的数据来源为国家统

计局网。由于在进行本研究时，2009年

35个大中城市的实际GDP和人口的统计数据还没有公布，城市人均实际GDP用国家统计局公布的各个城市所在省份的人均实际GDP来代替。

长期均衡关系的估计结果为：

其中lh为取对数的实际人均房屋销售价格，ly为取对数的实际人均GDP、rs为实际五年期贷款利率。用CPI对名义人均房屋销售价格和利率进行平减得到lh和rs。变量的上标i＝1,…，35表示35个大中城市。实证分析的结果表明，方程（1）中决定房价的各个因素系数估计值的符号都符合经济学理论。

进一步估计面板数据的ECM模型，估计结果如下：

其中Δlh、Δly分别为lh和ly的一阶差分，c i为各个城市的固定效应估计值。将估计方程设定为误差修正模型是为了处理实际房价和实际GDP等数据中的非平稳性。

比较2008和2009年35个城市的实际房屋销售价格与均衡价格，均衡价格定义为方程（3）右边不包含Δlh i

t-1部分的计算值，将实际房屋销售价格与均衡价格的差额解释为房地产价格泡沫，计算泡沫占均衡房价的百分比，作为衡量各个城市房地产泡沫的指

标。这种度量泡沫程度的方法实际上

隐含了以下假设，即1998—2007年房

地产市场中不存在明显的泡沫，而且

就模型设定而言2008—2009年没有

出现根本性的结构变动。这样的假设

基本上符合中国房地产市场发展的实

际情况。

三、实证分析的结果

上表给出2008年、2009年部分大

中城市房地产泡沫的度量。如果将实

际房屋销售价格与均衡价格相差正负

5%的城市视为房价基本没有泡沫，

5—10%视为温和泡沫，10—15%视为

较严重泡沫，超过15%视为严重泡沫。

按照这个标准，2009年在35个大中城

市中，昆明和西宁等2个城市存在一

定程度房地产价格的低估；太原、呼和

浩特、长春、哈尔滨、合肥、郑州、武汉、

长沙、广州、西安、银川等11个城市基

本没有泡沫，天津、石家庄、沈阳、大

连、上海、南京、福州、南昌、济南、南

宁、成都、贵阳、兰州等13个城市存在

温和泡沫，厦门、青岛、海口、重庆、乌

鲁木齐等5个城市存在较严重的泡

沫，北京、杭州、宁波、深圳等4个城市

存在严重的泡沫。

考虑到北京、上海、天津、广州、深

圳在人口规模、基础设施、具有城市中

心经济地位等有别于其他城市的特殊

性，为了检验估计结果的稳固性，我们

还设计了不包含这5个城市数据的子

样本的模型，结果表明没有显

著差别。

在此基础上，我们简单估

算了全国房地产泡沫程度。分

别计算2008、2009年各个城

市GDP在35个城市全部

GDP中所占的比重，以此为权

重对35个城市的泡沫程度进

行加权平均，计算出2008和

2009年全国房地产价格的泡

沫程度分别为3.1%和8.8%。

四、政策建议

度量结果表明，在北京、

宁波、杭州、深圳等9个城市

出现了10—20%的房地产价

格泡沫，而出现5—10%温和

泡沫的城市个数也占到所有

城市个数的40%左右。从全国范围看，

2009年的房地产泡沫达到8.8%。因

此，防止房价过快上涨应当继续成为

下一阶段宏观政策调控的重点，特别

是对于已经出现严重泡沫的城市，更

要重点监控，防止房价过快上涨和泡

沫风险的不断加大对长期经济增长造

成不利影响。

需要注意的是，本文的房屋销售

价格数据是包括住宅、办公楼、商业营

业用房等各类商品房销售价格的综合

指数，不能将其简单理解为住宅销售

价格或者新房销售价格，因此，所估计

的各城市房地产价格的泡沫程度只是

反映房地产市场的综合状况，不应将

其与各个细分的房地产市场，比如各

城市黄金地段的商品房销售市场进行

简单对比。此外，模型中的解释变量只

包括了实际GDP和实际利率，在进一

步的分析中，应当考虑土地交易价格、

居民储蓄存款水平等因素对于房地产

价格的影响。■

（本研究得到中国社会科学院

2007年重点课题“中国价格形成机制

研究”以及2008年度重大课题“经济模

型前沿理论与方法及其在中国经济分

析与政策模拟中的应用研究”的资助）

（张延群，1968年生，中国社科院

数技经所副研究员、经济学博士。研究

方向：中国宏观经济模型、中国经济形

势分析与预测）

中国经贸导刊2010年第22期23

如何衡量房地产市场泡沫程度详解

如何衡量房地产市场泡沫程度 文/ 江金泽2016年02月25日08:09:35 59 国泰君安证券首席宏观分析师任泽平在最新的报告中表示，近期一线城市房价暴涨，三四线去库艰难，从房价收入比、租金回报率、空置率、去化周期等指标来看，中国当前存在一定房地产泡沫，但区域分化较大。增速换挡期，住宅投资告别高增长时代，房地产政策应适应新发展阶段，避免寄希望于刺激重归高增长的泡沫风险。 任泽平在报告中提出“十次危机九次地产”的结论： 房地产对经济影响深远。房地产周期缓慢、持久且振幅很大，在向上时具有很强的带动力，在反转向下时势大力沉，经济史称“房地产是周期之母”“十次危机九次地产”。即使在美欧发达国家，房地产对经济的影响也举足轻重，如2008年次贷危机本质上是一次房地产泡沫危机。房地产长周期拐点和人口周期拐点一起成为引发德日韩台增速换挡的重要驱动力。 房地产短期看金融，长期看人口。房地产短周期主要受利率、抵押贷首付比、税收、土地政策等金融政策影响，长周期主要受经济增长、城市化、人口数量和结构等影响。在房地产市场发展初期，住宅开工数量的推动因素主要来自经济高速增长、居民收入水平快速提高、城镇化率快速上升；在房地产市场发展后期，住宅开工数量的推动因素主要来自人口出生数量和适龄购房人

口数量。 任泽平提出的衡量房地产市场泡沫程度的四大指标如下： （1）房价收入比 房价收入比是指一套住房价格与一个家庭年收入的比值。房价收入比是大多数国家和国际组织进行住房支付能力评价时所采用的主要指标，是各界对房地产市场形势进行分析、判断和预测时广泛使用的一个指标 房价收入比本质上反应的是特定国家或地区土地和劳动力两种要素价格的比例关系。由于不同国家或地区土地和劳动力的资源禀赋不同，这就决定了不能简单地用某一个国家或地区的房价收入比作为判断另一个国家或地区房价是否合理的标准。一般来说，大城市的房价收入比会显著高于中小城市，人多地少的国家房价收入比一般会高于人少地多的国家。 首先分析全国的房价收入比，1998-2003年全国房价收入比走势稳定，维持在6.6-6.9区间,2004年后快升至2007年的8.0,随后受国际金融危机影响跌至2008年的6.9,2009年又迅速反弹至8.1，随后逐步回落，2012和2013年稳定在7.3的水平，2014年下降到7.1。 以上分析的是全国平均情况，不能反映部分地区的差异性，下面我们对我国主要35大中城市进行具体分析，包括北京、上海、广州、深圳（一线城市）、天津、重庆、杭州、南京、武汉、

产业集聚度的测算

一 产业集聚度概念和测度方法 产业集中度的概念：产业集中度也叫市场集中度，是指市场上的某种行业内少数企业的生产量、销售量、资产总额等方面对某一行业的支配程度，它一般是用这几家企业的某一指标（大多数情况下用销售额指标）占该行业总量的百分比来表示。 产业集聚测度方法 1、 集中度（Concentrion ration of industry ） 行业集中度是用规模最大的几个地区有关数值(销售额、就业人数、生产额等) 占整个行业的份额来度量。计算公式为： 11n i i n N i i X CR X ===∑∑ 其中n CR 代表X 产业的集聚度，1n i i X =∑代表规模最大几个地区X 产业的销售额 或者生产额、就业人数等，1N i i X =∑代表全部地区X 产业的销售额或者生产额、 就业人数等。 优点：计算方法简单，采用最常用的指标，能够形象的反应产业集聚水平。 缺点：一是集聚度的测算季节容易受到n 值选取的影响，二是忽略了规模最大地区之外其它地区的规模分布情况， 三是不能反映规模最大地区内部之间产业结构与分布的差别。 2、 区位熵（Entropy index ） 所谓熵, 就是比率的比率，它由哈盖特（P ·Haggett ）首先提出并用于区位分析中。区位熵， 又称专门化率，用以衡量某一区域要素的空间分布情况，反映某一产业部门的专业化程度，以及某一区域在高层次区域的地位和作用等方面。在产业结构研究中，通常用于分析区域主导专业化部门的状况。计算公式为： 11E /i i ij n n i i i i q Q q Q === ∑∑ 其中E ij 表示某区域i 部门对于高层次区域的区域熵；i q 为某区域部门的有关

价值需求测评结果分析

价值需求测评评分表 测评结果说明： 一代表财富型二代表健康型三代表享乐型四代表工作型五代表权力型六代表研发型七代表情感型八代表成就型

工作动机分析 测评说明： A(财政指数)计算方式为：价值测评的一、四、五、八四大项得分相加（得分：）B(生活指数)计算方式为：价值测评的二、三、六、七四大项得分相加（得分：） 工作动机分析结果分为：原则性管理、协调性管理、体察性管理三种；计算方式为： 体察性管理：A – B > 3分； 原则性管理：B – A > 3分； 协调性管理：A – B < =3分或B – A < =3分。

思维模式分析 测评说明： 思维模式分为：正面进攻型、正面思考型、监督思考型、监督防守型；思维模式计算方式为：价值测评的八大项得分总和，根据得分可以测量一个人的思维模式。 价值得分总分90分以上为正面进攻型；60—89分为正面思考型；50—59分为监督思考型；50分以下为监督防守型。

岗位倾向分析 测评说明： 岗位优势特征分为：营销倾向型、生产倾向型、技术倾向型、职能倾向型、人力资源倾向型、客户服务倾向型六类； 计算方式为：将价值测评的八大项得分从高到低依次排列，除去第“二”项，取出得分最高的前三项项号，然后将取得的三项项号按数字由小到大的顺序进行组合。即为岗位优势特征。 补充：【子公司不同类型的人员得分】：（去除第二项）

?老虎型得分，前四项为一、四、五、八（财富、机会、官职、成就）?黄牛型得分，前三项为468、146、467、456、478 ?猎狗型得分 公关型猎狗-134、135、145、138、18 流程型猎狗-148、158、145、18 ?快马得分-148、145、178、458 ?不能选择的小白兔得分：236、237

第3章 需求分析

第3章需求分析 一、填空题（30小题） 1、需求分析的困难主要体现在4个方面:问题的复杂性、( )、( )、需求易变性。 答案：交流障碍、不完备性和不一致性 2、由于数据流是流动中的数据，所以必须有( )。除了与( )之间的数据流不用命名外，数据流应该用名词或名词短语命名。 答案：流向、数据存储 3、需求分析是指，开发人员要准确理解( )，进行细致的( )，将用户非形式的需求陈述转化为( )，再由( )转换到相应的形式功能规约(需求规格说明)的过程。 答案：用户的要求、调查分析、完整的需求定义、需求定义 4、建立数据字典一般的两种形式是( )和( )。 答案：手工建立、利用计算机辅助建立并维护 5、在进行可行性研究和软件计划以后，如果确认开发一个新的软件系统是必要的而且是可能的，那么就进入( )阶段。 答案：需求分析 6、结构化语言是介于自然语言(英语和汉语)和形式化语言之间的一种半形式语言。它的结构可分成外层和内层两层，外层用来描述( )，采用( )、( )、( )三种基本结构。 答案：控制结构、顺序、选择、重复 7、在SA的需求描述工具中，( )描述系统的分解，即描述系统由哪几部分组成，各部分之间有什么联系等。( )定义了数据流图中每一个图形元素。结构化语言、判定表和判定树则详细描述数据流图中不能被再分解的( )。 答案：数据流图、数据字典、每一个加工 8、IDEF方法分为以下三部分。 IDEF0:用来描述系统的( )，建立系统的( )。 IDEF1:用来描述系统的( )，建立系统的( )。 IDEF2:用来进行系统的( )，建立系统的( )。 答案：功能活动及联系、功能模型、信息及其联系、信息模型、模拟、动态模型 9、三种描述加工逻辑的工具各有优缺点，对于顺序执行和循环执行的动作，用( )描述。对于存在多个条件复杂组合的判断问题，用( )和( )。 答案：结构化语言、判定表、判定树 10、经过需求分析，开发人员已经基本上理解了用户的要求，确定了目标系统的功能，定义了系统的数据，描述了处理这些数据的基本策略。将这些共同的理解进行整理，最后形成文档( )。 答案：需求说明书

PPP项目财务测算模型分析报告

PPP项目财务测算模型分析 一、财务测算在项目识别、准备、采购阶段的作用 财务测算是在合理假设的前提进行，与未来实际情况存在差异，进而影响项目实际的内部收益率。财务测算实际上是和实施方案、物有所值和财政承受能力互相依托，为政府提供参考依据，为引进社会资本和招标或磋商时设定合理标的，对项目的落地实施加以保障。 物有所值指标是现值概念，判断是否采用PPP模式代替传统政府投资运营提供公共服务的一种评价方法。财政承受能力指标是年度指标，是规范PPP项目财政支出管理、控制财政风险的定量分析方法。二者应用的场景和作用不同。 二、PPP项目财务模型要素表

PPP项目中咨询机构需要根据以上财务报表建立财务测算模型，清晰准确呈现PPP项目全生命周期存在的成本、利润、风险和项目收益情况。根据财务测算模型，编制物有所值评价报告、财政承受能力论证报告、项目实施方案以及PPP项目协议中与项目回报机制相关的财务内容。 三、不同类PPP项目测算模型的异同 （一）不同行业，PPP项目涉及的运营维护内容和成本项则不同。

（二）PPP项目投资建设形成的固定资产，项目公司拥有的资产使用权和 收益权，不论折旧还是摊销，都是以投资建设形成的资产原值（包括建设期利息）为基数进行分摊，有的咨询机构忽略国家相关部门对固定资产折旧的最短 年限做出规定，例如，房屋、建筑物为20年，市政道路和高速公司的大中小修最长年限等。 （三）打包类型的PPP项目，存在将经营性、准经营性、非经营性子项目 分别建立现金流量表，对不同类型子项目分开进行财务可行性和政府补贴测算。可能导致经营性项目收益未能弥补到可行性缺口补贴中，政府未能从经营性子 项目中获利，却为准经营性和非经营性子项目支付大量的财政补贴。 （四）融资比例不同财务杠杆不同，导致同一项目因融资比例变化而使得 项目收益高低不同，从未导致政府对项目缺乏合理的判断标准，也导致投融资

(完整版)产业集聚测量方法

摘要：本文介绍了目前常用的产业集聚测量方法，主要包括：行业集中度、赫芬达尔指数、熵指数、空间基尼系数、E－G指数。通过对比分析，阐述了各种测量方法的优缺点。分析认为，E－G指数是测量产业集聚比较适合的方法，但受制于数据的可获取性。 关键词：产业集聚测量 一、前言 区域经济理论认为，产业集聚对一个地区整体产业竞争力及区域经济增长具有重要影响。因此推动产业集聚成为了许多地方政府发展区域经济的重要手段。制定产业集聚相关政策必须以实证研究为基本前提，而对于产业集聚的实证研究，一个最根本的问题是如何测度产业的集聚度水平，因为无论是单纯进行产业集聚的研究还是探讨产业集聚对经济增长、经济稳定以及其他方面的影响，它都直接影响到最终研究结论的可信程度。 二、产业集聚常用的测量方法 目前比较常用的产业集聚测量方法主要有：行业集中度、赫芬达尔指数、熵指数、空间基尼系数、E－G集聚指数。 1、行业集中度 行业集中度是一种比较简单的指标，用来衡量某产业规模最大的前几个地区在全国所占的份额。其计算公式如下： 其中IC代表行业集中度；A i代表产业A中排名第i位区域的产值或者销售额、从业人员等；N代表产业A中的地区数目。上式表明行业集中度等于产业A中规模排名前n位 (n一般取4或8)的区域企业规模之和占产业A 全国总规模的比例。由于IC主要反映行业在几个区域的集中程度，没有涉及到行业的企业数目与行业总规模之间的差异，行业集中系数就是为了弥补这个缺陷。以P表示计算的企业占行业企业总数的比例：

那么，行业集中系数 CC可表示为： 行业集中度与集中系数能够形象地反映产业区域集中水平以及行业中企业数量的影响，测算方法便捷直观。 然而，行业集中度指标存在一些缺点:第一，仅说明了产业分布规模最大的几个地区的情况，而忽略了其余地区 的规模分布情况；第二，不能反映最大几个地区的个别情况；第三，存在选取规模最大的区域数目不同集中度 结果不同的问题。因此，一般较少单独用来测度产业集聚的情况，更多的是把它作为一个辅助指标。 2、赫芬达尔指数 赫芬达尔指数 (HHI)是产业经济学中衡量市场结构的一个主要指标，也可以用来衡量产业集聚程度，其计算公 式为： 其中A代表产业总规模，A i代表区域i的产业规模，N代表产业中的地区数目。HHI实质上是给产业中每个地区的市场份额赋予一个权重，此权重又以市场份额来代替。HHI的取值范围是[1/N，l]，取值越大表示产业地理 集聚程度越高。极端情况下，如果一个产业所有的经济活动都集中在一个地区，那么该产业的HHI为最大值l； 而如果该产业的经济活动均匀分布在N个地区，那么这时HHI为最小值1/N。 赫芬达尔的优点是能够比较准确地反映产业地区集中程度，因为它考虑了地区数目和地区产业规模两个因素 的影响；计算上比较简便，容易理解。但是赫芬达尔指数的不足在于它没有考虑其他产业的空间分布，使得不 同产业之间难以进行比较。此外，这一指数没有考虑不同地区的地域面积差异，因此难以反映产业分布的实际 情况。 3、熵指数 熵指数的计算公式为：

价值需求测评试题-(汇总)

价值需求测评试题 姓名：日期： 答题说明：下面有64个对价值的需求，请为每题选择一个代表你真实想法的分数，在10分钟内交卷。 每道题有以下3种答案： 2 = 完全如此，1 = 基本符合，0 = 完全不是 （） 1、我满脑子创业，并有所行动 （） 2、我会理财，让钱能生钱 （） 3、我比其它朋友或同学收入相对较高 （） 4、我有独特的项目并形成了行动力 （） 5、我对未来的事情分析较准 （） 6、我为团队成功可以得罪人 （） 7、我善于外交 （） 8、我经常做而不是经常说 （） 9、我吃饭很在意营养而且并不多吃 （） 10、我一天睡眠平均不少于七小时 （） 11、我很平淡看待钱 （） 12、我时常忘记苦恼的事情 （） 13、我几乎没有仇人，我不恨别人，并不报怨社会制度（） 14、我每周都运动，不少于二小时 （） 15、我可以为了身体停下工作 （） 16、我明白不良的习惯对身体的危害 （） 17、我认为生命是艳丽的，我可以着装与众不同 （） 18、我没有手机简直不能生活 （） 19、我知道很多种时尚品牌 （） 20、我经常参加娱乐活动 （） 21、我身上至少有二件饰品，包括美丽的包 （） 22、我对一件物品动情即买之 （） 23、我经常没钱，并借钱，一年至少一次 （） 24、我对度假与玩有兴趣 （） 25、我想有更多的压力，只要事业可以更好 （） 26、我强调付出，从不强调收入 （） 27、我认为只要是为公司着想，突破制度也有必要 （） 28、我想一生都不停工作 （） 29、我常常为公司的发展写出报告或文字（） 30、我经常谈出我对公司发展的看法 （） 31、我没有吃过回扣等公司严防的事情 （） 32、我经常做家务或公司事务，别人并没有要求的前提下 （） 33、我与别人谈话是为了影响或控制别人 （） 34、我没有给别人进行情感性打过分 （） 35、我不会拍马屁 （） 36、我能控制混乱的局面 （） 37、我喜欢人力资源管理胜过研究与技术 （） 38、我想做管官的官，让下级为此而快乐 （） 39、我喜欢哲学，并了解宗教 （） 40、我认为能处理好下级的分配问题，让他们没有怨言（） 41、我喜欢物理 （） 42、我有特殊的创意，并偿试有效果 （） 43、我有专利或专利级的产品或技术 （） 44、我学习力强并精通某一方面 （） 45、我不在意工作对我的回报，而在于兴趣 （） 46、我经常思考或工作得不知时间 （） 47、我爱看科普类栏目 （） 48、我逻辑力强 （） 49、我认为家是第一位的 （） 50、我工作不是为了钱，而是情感 （） 51、我不说假话 （） 52、我为了爱人失去了很多 （） 53、我认为承诺比生命更重要 （） 54、我会因为情感而放弃工作或生活的城市 （） 55、我时常想起初恋 （） 56、我发现爱情对我的激励作用很大 （） 57、我经常原谅别人 （） 58、我认为我身后有追随者 （） 59、我认为有品味，而从不说脏话 （） 60、我是一个项目的专家，并培训别人为胜任力者（） 61、我出席各级名流活动 （） 62、我决不拿不属于自己的东西

价值需求测评及分析

价值需求测评试题 答题说明：下面有64个对价值的需求,请为每题选择一个代表你真实想法的分数，在10分钟内交卷。 每道题有以下3种答案： 2=完全如此，1=基本符合，0=完全不是 1、我满脑子创业，并有所行动 2、我会理财，让钱能生钱 3、我比其他朋友或同学收入相对较高 4、我有独特的项目并形成了行动力 5、我对未来的事情分析较准 6、我为团队成功可以得罪人 7、我善于外交 8、我经常做而不是经常说 9、我吃饭很在意营养而且并不多吃 10、我每天睡眠平均不少于七小时 11、我很平淡看待钱 12、我时常忘记苦恼的事情 13、我几乎没有仇人，我不恨别人，并不抱怨社会制度 14、我每周都运动，不少于两小时 15、我可以为了身体健康停下工作 16、我明白不良的习惯对身体的危害 17、我认为生命是艳丽的，我可以着装与众不同 18、我没有手机简直不能生活 19、我知道很多种时尚品牌 20、我经常参加娱乐活动 21、我身上至少有两件饰品，包括美丽的包 22、我对一件物品动情即买之 23、我经常没钱，并借钱，一年至少一次 24、我对度假与玩有兴趣 25、我想有更多的压力，只要事业更好 26、我强调付出，从不强调收入 27、我认为只要为公司着想，突破制度也有必要 28、我想一生都不停工作 29、我常常为公司发展写出报告或文字 30、我经常谈出我对公司发展的看法 31、我没有吃过回扣等公司严防的事情 32、我经常做家务或公司事务，别人并没有要求的前提下 33、我与别人谈话是为了影响或控制别人

34、我没有给别人进行情感性打分 35、我不会拍马屁 36、我能控制混乱的局面 37、我喜欢人力资源管理胜过研究与技术 38、我想做管官的官，让下级为此而快乐 39、我喜欢哲学，并了解宗教 40、我认为能处理好下级的分配问题，让他们没有怨言 41、我喜欢物理 42、我有特殊的创意，并尝试有效果 43、我有专利或专利级的产品或技术 44、我学习力强并精通某一方面 45、我不在意工作对我的汇报，而在于兴趣 46、我经常思考或工作不知时间 47、我爱看科普类栏目 48、我逻辑力强 49、我认为家是第一位 50、我工作不是为了钱，而是情感 51、我不说假话 52、我为了爱人失去了很多 53、我认为承诺比生命更重要 54、我会因为情感而放弃工作或生活的城市 55、我时常想起初恋 56、我发现爱情对我的激励作用很大 57、我经常原谅别人 58、我认为我身后有追随者 59、我认为自己有品位，而从不说脏话 60、我是一个项目专家，并培训别人为胜任力者 61、我出席各级名流活动 62、我决不拿不属于自己的东西 63、我教身边的人做好事 64、我赞同现行的规则，并主动提出见解而不是抱怨 价值需求测评得分 被测评人：测评人：测评日期： 价值需求测评评分表

产业集聚测度方法的研究综述

2008/11　总第379期 商业研究 　COMM ERC I AL R ES EARCH 文章编号:1001-148X (2008)11-0064-03 产业集聚测度方法的研究综述 刘斯敖 (河海大学商学院,江苏南京210098) 摘要:产业集聚测度方法是产业集聚研究重要的工具,一直倍受经济学家关注。随着产业集聚理论的 演变与发展,其测度方法也在不断演变与发展。对产业集聚测度方法进行输理与比较分析,以供更好地选择与运用。 关键词:产业集聚;测度方法;研究中图分类号:F22419 文献标识码:B 收稿日期:2007-12-13 作者简介:刘斯敖(1975-),男,河海大学商学院博士研究生,浙江工业大学之江学院讲师,研究方向: 区域经济与产业。 产业集聚作为一种重要的产业空间分布,一直以来备受经济学家的关注。从早期马歇尔的外部性和韦伯的区域经济理论开始,产业集聚的外部规模经济、溢出效应得到了广泛的研究和探讨(胡佛,1990; Fujita&Thisse,2004);以克鲁格曼、藤田昌久等为代 表的新经济地理理论(Krug man,1991;Fujita etal, 1999)又提出了集聚经济的内部规模经济。中间投入 品和劳动力的共享、知识的溢出(马歇尔,1890)、运输费用的节约(韦伯,1909)以及专业化分工与协作所带来的各种交易成本的降低,使产业集群成为许多国家和地区获取竞争优势的源泉(M ichael Por 2 ter,1990)。 早期的研究侧重于对产业集聚定性的观察与描述,随着研究地深入,产业集聚程度与影响集聚的关键因素的定量测度开始成为区域经济学家们关注的课题。随着产业集聚理论的发展,有关产业集聚程度的测度方法不断发展与完善,经历了有集中率、区位熵、赫芬达尔指数、空间基尼系数、EG 指数等的发展过程。 一、集中度(Concentri on ration of industry )行业集中度是用规模最大的几个地区有关数值 (销售额、就业人数、生产额等)占整个行业的份额 来度量。计算公式为:CR n = ∑n i =1X i ∑N i =1 X i 其中,CR n 代表X 产业的市场集中度, ∑n i =1 X i 代表 规模最大的几个地区X 产业的销售额或生产额、就业 人数等, ∑N i =1 X i 代表全部地区X 产业的销售额或生产 额、就业人数等。徐康宁、冯春虎(2003)运用指标计算了中国制造业28个行业1997年的地理集中度。在研究产业地理集聚中,CR n 也经常作为一个辅助的指标加以使用,如罗勇、曹丽莉(2005)和王子龙等 (2006)在测算制造业集聚程度和中国高科技产业集 聚程度时使用了集中度作为集聚程度测算一个辅助指标进行分析。 在各种测度产业集聚水平的方法中,集中度是最简单、最常用的计算指标,能够形象地反映产业市场集中水平。但是,集中度也存在不少缺陷:一是CR n 的值易受n 的影响,n 越大即选择地区越多,CR n 就会越大,二是忽略了规模最大地区之外其它地区的规模分布情况,三是不能反映规模最大地区内部之间产业结构与分布的差别。 二、区位熵(Entr opy index ) 所谓熵,就是比率的比率,它由哈盖特(P ? Haggett )首先提出并用于区位分析中。区位熵,又称 专门化率,用以衡量某一区域要素的空间分布情况,反映某一产业部门的专业化程度,以及某一区域在高层次区域的地位和作用等方面。在产业结构研究中,通常用于分析区域主导专业化部门的状况(崔功豪等,2003)。 区位熵的计算公式为:E ij = q i ∑n i =1 q i / Q i ∑n i =1 Q i 式中,E ij 表示某区域i 部门对于高层次区域的区域熵;q i 为某区域部门的有关指标(通常可用产值、产

价值需求测评题(双面版)

价值需求测评 姓名：应聘岗位：电话： 请把所得的分，填到题号的前面 请回答下面问题：完全如此，请打2分，基本符合，请打1分，完全不是，请打0分。 1、我满脑子创业，并有所行动 2、我会理财，让钱能生钱 3、我比其它朋友或同学收入相对较高 4、我有独特的项目并形成了行动力 5、我对未来的事情分析较准 6、我为团队成功可以得罪人 7、我善于外交 8、我经常做而不是经常说 9、我吃饭很在意营养而且并不多吃 10、我一天睡眠平均不少于七小时 11、我很平淡看待钱 12、我时常忘记苦恼的事情 13、我几乎没有仇人，我不恨别人，并不报怨社会制度 14、我每周都运动，不少于二小时 15、我可以为了身体停下工作 16、我明白不良的习惯对身体的危害 17、我认为生命是艳丽的，我可以着装与众不同 18、我没有手机简直不能生活 19、我知道很多种时尚品牌 20、我经常参加娱乐活动 21、我身上至少有二件饰品，包括美丽的包 22、我对一件物品动情即买之 23、我经常没钱，并借钱，一年至少一次 24、我对度假与玩有兴趣 25、我想有更多的压力，只要事业可以更好 26、我强调付出，从不强调收入 27、我认为只要是为公司着想，突破制度也有必要 28、我想一生都不停工作 29、我常常为公司的发展写出报告或文字 30、我经常谈出我对公司发展的看法 31、我没有吃过回扣等公司严防的事情 32、我经常做家务或公司事务，别人并没有要求的前提下 33、我与别人谈话是为了影响或控制别人 34、我没有给别人进行情感性打过分

35、我不会拍马屁 36、我能控制混乱的局面 37、我喜欢人力资源管理胜过研究与技术 38、我想做管官的官，让下级为此而快乐 39、我喜欢哲学，并了解宗教 40、我认为能处理好下级的分配问题，让他们没有怨言 41、我喜欢物理 42、我有特殊的创意，并偿试有效果 43、我有专利或专利级的产品或技术 44、我学习力强并精通某一方面 45、我不在意工作对我的回报，而在于兴趣 46、我经常思考或工作得不知时间 47、我爱看科普类栏目 48、我逻辑力强 49、我认为家是第一位的 50、我工作不是为了钱，而是情感 51、我不说假话 52、我为了爱人失去了很多 53、我认为承诺比生命更重要 54、我会因为情感而放弃工作或生活的城市 55、我时常想起初恋 56、我发现爱情对我的激励作用很大 57、我经常原谅别人 58、我认为我身后有追随者 59、我认为有品味，而从不说脏话 60、我是一个项目的专家，并培训别人为胜任力者 61、我出席各级名流活动 62、我决不拿不属于自己的东西 63、我教他们做好事 64、我赞同现行的规则，并主动提出见解而不是报怨 计算：分数合计 题目结果题目结果1－8 一33－40 五 9－16 二41－48 六17－24 三49－56 七25－32 四57－64 八 A= 一+四+五+八B= 二+三+六+七 C= A + B

度量与分析

度量与分析过程手册

1.介绍 (1) 1.1.目的 (1) 1.2.总体描述 (1) 1.2.1.总体过程图/过程关系图 (1) 1.2.2.过程简述 (2) 1.3.使用范围 (2) 1.4.术语 (2) 2.角色和职责分配 (2) 3.过程 (2) 3.1.度量计划 (3) 3.1.1.目的 (3) 3.1.2.角色与职责 (3) 3.1.3.启动准则 (3) 3.1.4.输入 (3) 3.1.5.流程/步骤（活动流程图和任务） (3) 3.1.5.1.建立项目度量目标 (5) 3.1.5.2.确立项目度量时机 (5) 3.1.5.3.为每个度量时机制定详细度量分析计划 (5) 3.1.6.输出 (5) 3.1.7.结束准则 (5) 3.1.8.度量........................................................................................................... 错误！未定义书签。 3.2.过程2 ................................................................................................................ 错误！未定义书签。 4.实施建议 (9) 4.1.相关过程 (9) 4.2.模板 (9) 4.3.裁剪指南 (9)

文档信息 编写者编写日期2008-8-19 审核者审核日期 批准人批准日期 修订记录 日期修订版描述作者

1. 介绍 1.1. 目的 本文档用于描述项目中度量与分析过程的相关活动。 度量与分析的目的是开发和维持用于支持管理信息需要的度量能力。主要体现在以下几个方面： 理解。获得对过程、产品、资源等的理解；是评估、预测和改进活动的基础。定量的理解才是对事物本质的了解，真正“心中有数” 预测。通过建立预测模型，进行估算和计划。历史数据能够帮助我们预测和计划 评估。产品的质量、过程改进的效果等。对趋势的分析可以使我们找到问题出在哪里 改进。根据得到的量化信息，确定潜在的改进机会。度量本身不会改进过程；但它为我们提供了对计划、控制、管理和改进的可视性 1.2. 总体描述 1.2.1. 总体过程图/过程关系图 度量与分析过程 度量计划 收集 分析 项目管理部 项目经理 度量工程师 项目组成员 配置管理员 建立项目度量目标和度量要点 为每个度量点制定详细度量与分析 计划 收集度量数据分析度量数据 指导并配合完成度量计划提交度量数据 配置管理度量数据和分析结果库 是否结项 是 配合项目组归纳总结出组织级度量 跟踪度量数据和分析结果 否 分析并汇报 图 1

价值需求测评解析

简历标杆、价值需求测评解析 价值需求测评 一个人的成就，与一个人的价值观有极大关系。 财富需求 健康需求 享乐需求 机会需求 权力需求 研发需求 情感需求 荣誉需求 社会得分：一、四、五、八，此四项得分最高者为老板得分 家庭得分：二、三、六、七 总分超过90分，进攻型选手，必须进行制度强化、合同约束； 总分在72-90分，正面型选手，目标量化、适当激励； 总分在64-72分，保守型选手，进程管理、过程激励； 总分在64分以下的，守侯型选手，设定电网、专注目标。 【不同类型的人员得分】：（去除第二项） 老虎型得分，前四项为一、四、五、八（财富、机会、官职、成就） 黄牛型得分，前三项为468、146、467、456、478 猎狗型得分 公关型猎狗-134、135、145、138、18 流程型猎狗-148、158、145、18 快马得分，148、145、178、458 不能选择的小白兔得分：236、237 【六O得分参考】 CEO：一、四、五、八（最高为八） COO：一、四、五（最高为五） CTO：五、六、八（最高为六） CSO：一、四、八或一、五、八（最高为一） CFO：四、六、八（最高为六） CHO：四、五、八（最高为四） 【各岗位得分的一般性规律】（规律的标准为高中低，一般情况下12-16分为高，8-11分为中，8分以下为低） ?分子公司总经理：高低低高高中（低）低高 ?财务主管：中低中高中高（中）中高 ?人力资源总监：高低低高中高低中（偏快消行业） ?主动型销售店长：高低低高中中低高

?服务型销售店长：高中高中中低低高 ?主动型行政经理：中中低高高（中）中（高）中高 ?老资格型行政经理：高低低中中中低中 ?业务员：高低低（中）高中（低）中（低）低高 ?技术生产工程师：中中低中中高低高 符合此规律，六个以上条件的，可直接录用 【人才间匹配】（合作伙伴及助理） ?第一项得分最高的人才最需要的人才：1、6、4、8 ?第二项得分最高的人才一般不是一把手得分，需关注自身健康，最需要的人 才：1、5，尤其是5 ?第三项得分最高的人才最需要的人才：5、6 ?第四项得分最高的人才最需要的人才：5、8 ?第五项得分最高的人才最需要的人才：1、4、6 ?第六项得分最高的人才最需要的人才：1、8、3 ?第七项得分最高的人才最需要的人才：4、8 ?第八项得分最高的人才最需要的人才：3、4、6 【本测评使用办法】： A）找安静场所，进行测评，一对一测评； B）找价值需求最高的得分，确定测评者的价值需求，办法如下：财富（金钱）、健康（安全）、享乐（自由）、工作（机会）、权力（职务）、研发（殊情）、情感（恩德）、荣誉（荣誉、认同）； C）找到最高分以后，找到自己的合作伙伴 D）找到A、B、C的得分，进行岗位选择，一般上山型岗位会选择A>B，平路型会选择A>=B，下山型岗位会选择综合类的。越是上山型的岗位，越要求C的得分越高 E）通过得分，测评出老虎、猎狗、黄牛、快马、小白兔，然后进行团队组合。 测评的办法为先去除第二项得分，排名的前几项得分组合

抑制房地产泡沫问题数学建模论文

数学建模论文 抑制房地产泡沫 摘要 目前各大城市出现了严重的房地产泡沫现象，城市房价已经成为全社会关注的热点问题，本文研究的主要问题是城市房价的形成、演化机理以及影响房价的因素，通过建立房价的数学模型进行科学合理的分析。 针对问题一，通过建立房地产泡沫测度模型测量了不同城市的泡沫大小，发现主要城市的房价很大一部分都是由泡沫组成，因此依据经济学理论中的泡沫形成和发展过程分析城市房价的形成和演化机理，并将房价的形成过程分为无泡沫的理性增长阶段、泡沫的形成阶段、泡沫的非理性膨胀阶段以及破灭阶段，很好地描述了房价的演化机理。 针对问题二，首先从消费者需求、国家政策和房地产商期望三个角度选取了与房价相关的九个因素，根据经验粗略地比较各因素重要程度，建立层次分析模型对所有因素对房价的影响程度用matlab 软件进行判断，根据判断结果选出最重要的三个因素建立多元线性回归模型，用最小二乘法求解模型参数，通过程序检验分析判断出模型具有很高的精确度，所得到的房价模型为： 12345.3511 1.29250.00940.0003W x x x =+++ 。 在对房价形成的机理深入细致分析后，本文将理论结合实际，根据模型求解的结果提出了抑制房价的有效措施，这些建议可供政府依据价格杠杆对房地产市场进行调控，最大程度发挥市场配置资源的优势，此外，还科学的预测了未来房价的趋势。 关键词 房地产泡沫测度模型 层次分析 多元线性回归 matlab

目录 一、问题背景与重述 (3) 1.1问题背景 (3) 1.2问题重述 (3) 二、模型假设 (3) 三、符号说明： (4) 四、问题分析 (4) 五、模型的建立与求解 (5) 5.1房地产泡沫的测度模型 (5) 5.1.1理论准备 (5) 5.1.2泡沫的测度 (5) 5.2层次分析模型的建立 (7) 5.3房价多元线性回归模型的建立与求解 (11) 5.3.1理论准备 (11) 5.3.2影响房价的因素分析 (11) 5.3.3建立房价的多元线性回归模型 (16) 六、模型的检验与改进 (17) 6.1模型的检验 (17) 6.2模型的改进 (19) 七、模型评价与推广 (19) 7.1模型的缺点 (19) 7.2模型的优点 (19) 7.3模型的推广 (20) 八、抑制房价的建议 (20) 九、结果预测 (22) 十、参考文献 (23) 十一、附录： (23)

南通市现代服务业集聚水平测度实证研究

南通市现代服务业集聚水平测度实证研究 服务业集群化发展已经成为现代城市发展的重要现象。南通应致力于打造现代服务业产业集聚区，更好的发挥集聚效应，促进经济快速健康发展。运用改进的区位熵和空间基尼系数对南通2013年现代服务业的集聚程度进行测度，得出南通现代服务业产业间集聚水平极不均衡，行业内部各指标间协调性较差等结论，由此提出优化布局、健全机制、创新驱动以及建设服务平台等产业集聚措施。 标签：南通市；现代服务业；集聚测度；空间基尼系数；改进区位熵 1研究背景 现代服务业是依托信息技术和现代管理理念而发展起来的知识密集型服务业。我国经济正由“服务经济”主导进入向“现代服务业”为主导转变。现代服务业相比较传统服务业、制造业等产业有着更低的资源消耗和更高的产业关联带动性，发展现代服务业已经成为各地产业调整、提升经济发展质量的重要战略任务。参照中华人民共和国国民经济行业分类标准及经济合作与发展组织的分类标准，本文将交通运输、仓储和邮政业、信息传输、计算机服务和软件业、金融业、房地产业、租赁和商务服务业、科学研究、技术服务和地址勘查业以及文化、体育和娱乐业划归为现代服务业范畴。 近年来，服务业集群化发展已经成为城市发展的重要现象。集群化，是指某个特定产业中相互关联的若干企业和机构，在地理位置上的相对集中。产业集聚能够提高生产效率、降低交易和信息成本、增强企业竞争力，促进区域经济的发展。为了追求规模经济和外部效应，更有效的满足需求，现代服务业需要更接近生产企业和消费者的需求地，另外现代服务业对信息和知识的依赖性较高，信息和知识往往形成一定空间范围的集聚，从而导致服务业相关资源、要素和企业在地理空间上的集中化。 我国学者对现代服务业集聚的研究相对比较晚，随着现代服务业的不断发展，学者的研究成果日渐丰富。研究领域主要涉及形成机制、动力机制、功能作用、发展演变机制、影響因素以及集聚水平测量等。笔者通过中国知网的中国全文期刊数据库，对产业聚集度研究进行检索。以“篇名=服务业+集聚+测度（测量）”为检索词进行精确搜索，我国学者对服务业集聚水平测量的研究始于“九五”末期，利用测度模型对相关地区及产业的产业集聚度、影响因素、动力机制、区域差异分析以及与制造业集聚比较等问题进行研究。 南通在“十二五”规划中明确提出建设“长三角北翼经济中心”的城市战略发展定位。南通应致力于加快发展现代服务业，推动区域协调发展，打造现代服务业产业集聚区，更好的发挥集聚效应，促进经济快速健康发展。因此有必要对南通目前服务业产业集聚水平和发展途径进行研究。 2南通服务业聚集水平测度实证研究

个人价值需求测试

请回答下面问题：完全如此，请打2分，基本符合，请打1分，完全不是，请打0分 特别提示：请于答题卡上填写，勿在本问卷上书写任何内容，感谢您的配合！ 1、我满脑子都想着创业并有所行动 2、我会理财，让钱能生钱 3、我的收入比其它朋友或同学相对较高 4、我有独特的项目并形成了行动力 5、我对未来的事情分析较准 6、我为团队成功可以得罪人 7、我善于外交 8、我经常做而不是经常说 9、我吃饭很在意营养而且并不多吃 10、我一天睡眠平均不少于七小时 11、我很平淡看待钱 12、我时常忘记苦恼的事情 13、我几乎没有仇人、我不恨别人、并不抱怨社会制度 14、我每周都有运动，不少于二小时 15、我可以为了身体停下工作 16、我明白不良的习惯对身体的危害 17、我认为生命是艳丽的，我可以着装与众不同 18、我没有手机简直不能活 19、我知道很多种时尚品牌 20、我经常参加娱乐活动 21、我身上至少有二件饰品，包括美丽的包或腕表 22、我对一件物品动情即买之 23、我经常没钱、并借钱、一年至少一次 24、我对度假与玩有兴趣 25、我想有更多的压力，只要事业可以更好 26、我强调付出，从不强调收入 27、我认为只要是为公司着想，突破制度也必要 28、我想一生都不停工作 29、我常常为公司的发展写出报告或文字 30、我经常谈出我对公司发展的看法

31、我没有吃过回扣等公司严防的事情 32、我经常做家务或公司事务，别人并没有要求的前提下 33、我与别人谈话时为了影响或控制别人 34、我没有给别人依据个人情感打过分 35、我不会拍马屁 36、我能控制混乱的局面 37、我喜欢人力资源管理胜过研究与技术 38、我想做管官的官，让下级为此而快乐 39、我喜欢哲学，并了解宗教 40、我认为能处理好下级的分配问题，让他们没有怨言 41、我喜欢物理 42、我有特殊的创意，并尝试有效果 43、我有专刊或专利级的产品或技术 44、我学习力强并精通某一方面 45、我不在意工作对我的回报，而在于兴趣 46、我经常思考或工作的不知时间 47、我爱看科普类栏目 48、我逻辑力强 49、我认为家是第一位的 50、我工作不是为了钱，而是情感 51、我不说假话 52、我为了爱人失去了很多 53、我认为承诺比生命更重要 54、我会因为情感而放弃工作或生活的城市 55、我时常想起初恋 56、我发现爱情对我的激励作用很大 57、我经常原谅别人 58、我认为我身后有追随者 59、我认为有品味，而从不说脏话 60、我是一个项目的专家，并培训别人成为该项目的胜任者 61、我出席各级名流活动 62、我决不拿不属于自己的东西 63、我教他们做好事 64、我赞同现行的规则，并主动提出见解而不是抱怨

需求分析

第一章 1、利益相关者是在软件项目中存在利害关系的人。任何受到系统影响或对系统开发产生影响的人，都是利益相关者。主要的利益相关者：客户（用户或系统的所有者）、开发者（分析员、程序员等）。（P3） 2、迭代和增量过程的成功是以对系统体系模块的早期认识为基础的。这些模块应当有其相似的规模、高度的内聚和极小的重叠（耦合）。实现模块次序也很重要。如果模块依赖于其他上在开发的的模块中的信息或计算，那么它们可能无法发布。除非对迭代和增量开发进行规划和控制，否则过程会沦为不能控制项目实际进度的“特别黑客“。 3、能力成熟度模型（CMM , capability maturity model）是一种用来进行过程评估和改进的流行方法。 4、楼梯上的5个台阶是：混乱、项目管理、方法和工具、度量以及持续的质量改进。经验表明，要上升一个成熟度级别需要数年时间。（P5） 5、ISO 9000标准系列的主要前提是：如果过程是正确的，那么过程的结果也将是正确的。“质量管理的目标是通过在产品中建立质量而不是测试质量来生产优质的产品“。 6、对于又ISO认证组织来说，一个试金石是即使它的全部劳动力被替换掉，它也能够生产出优质的产品或提供优质的服务。为了这个目标，组织必须文档化并记录它的所有正式活动，必须为每个活动定义书面程序，包括当出现错误时或客户抱怨时应该做什么。（P6） RQ3 每个迭代中的增量版本是否向开发中的软件产品增加了新的功能？ 答：不，他没有；增量改进了非功能性的软件质量。 7、必须对信息系统项目进行规划，必须为初期开发、改进或者排除而进行识别、分类、排序和选择。问题时，那种IS技术和应用系统对系统对业务的回报价值最大？在理想情况下，

基于因子分析法的北京市房地产泡沫测度

基于因子分析法的北京市房地产泡沫测度 房地产业可带动国民经济的发展，但近年来我国房价飞速上涨，严重影响到了人们生活水平的提高和社会经济的发展。本文首先通过指标评价法，选取七个单项指标对北京市房地产泡沫度进行判断，构建房地产市场泡沫测度指标体系，然后利用因子分析法确定评价指标的权重大小，进而测度北京市房地产的泡沫程度。 标签：房地产泡沫；因子分析法；指标体系法 1、引言 2008年由于全球金融危机的冲击，我国房价普遍回落，销售量减少，房地产行业陷入低迷阶段。在宽松信贷政策的调控下，我国住房需求于2009年开始增加，房地产业得到快速发展。然而近年来随着城市化进程的不断加快，我国城市房价持续快速上涨，部分一线城市出现“购房潮”、“炒楼花”、“地王”等现象，房地产价格已远远超出普通居民的承受范围。在房地产价格节节上涨的情况下，各界人士对房价讨论观点不一，房地产行业是否存在泡沫成为了广大居民关注的焦点问题。因此，对房地产泡沫进行测度不仅可以使人们了解房地产市场的发展情况，从而做出理性判断，更能为宏观政策的实施提供方向和建议，引导房地产市场稳定运行。 关于泡沫的定义，经济学界众说纷纭。经济学家查尔斯·P·金德尔伯格认为，泡沫指的是某种资产迅速涨价引起人们的看涨预期，使得新的投资者不断进入，最终由于资产价格大跌导致金融危机的出现。北京大学教授王子明（2002）认为，泡沫是某种价格水平与经济基础条件决定的理论价格的偏移量。笔者认为房地产泡沫是指由于房地产价格与其实际价值严重背离，并持续上涨。 北京市作为我国政治经济中心，房价增长迅速，是房地产泡沫争论的典型城市，其房地产市场的健康发展对全社会稳定有重要意义。因此，本文选用指标体系法和因子分析法对北京市房地产市场泡沫进行测度。指标体系法可将多个指标同时进行评价，反映综合情况，使结果更加全面准确；通过因子分析法确定各指标的权重，不需要专家进行评分，其结果更具有客观性。 2、构建房地产泡沫测度指标体系 2.1指标的选取及指标预警区间 根据我国历史经验和相关资料，分析得出下列泡沫测度指标预警区间。 2.2单项指标值的计算 2.2.1商品房空置率