借名买房案例

以他人名义签订合同并办理房产证如何确定房屋所有权人

【裁判摘要】：房屋产权登记仅是一种行政审查，属于行政确认，而非行政确权。产权登记是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，其并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有对不动产的权利仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。解决涉案房屋归属问题，应看购房时双方当事人的真实意思表示，并结合支付购房首付款、按揭贷款和该房屋上房后居住、使用情况等进行综合分析，再确定房屋归属。前述问题中，诉争的房屋购房时系张女士、王某甲借用王某乙的名义购买，购房首付款系由张女士、王某甲支付，按揭贷款由张女士、王某甲偿还，该房屋在上房后一直由张女士、王某甲居住和使用，应当确认张女士、王某甲系该房屋的实际购买者，对房屋享有所有权。

原告:张梅、王福洲。

被告:王锦洲。

原告张梅与被告王锦洲发生房屋所有权确认纠纷,向江苏省新沂市人民法院提起诉讼。新沂市人民法院在一审过程中,依法通知王福洲作为本案原告参加诉讼,但其经法院传票传唤,无正当理由未到庭参加诉讼。

原告张梅诉称:原告张梅系被告王锦洲的弟媳妇。2000年10月,张梅购买新沂市友谊商场南楼三单元602室商品房一套,因当时不符合按揭贷款条件,故和被告约定,以被告名义按揭购房。随后,张梅以被告名义与开发商签订购房合同并交付首付款,此后的贷款也由张梅支付。2001年,开发商将房屋交付给张梅,张梅进行装修并入住。2009年7月,被告未经张梅同意,私自将诉争房屋产权办在了被告的名下。综上,请求法院依法认诉争房屋所有权归原告张梅所有,并判令被告协助其办理产权过户手续。

被告王锦洲辩称:(1)原告张梅诉称不是事实。涉案的房屋系被告王锦洲所购买,从购房合同的签订到按揭贷款以及办理相关的手续,都能证明该房屋是被告所购买。由于原、被告之间的亲情关系,被告购买房屋后,将房屋借给原告夫妻两人居住。(2)原告张梅的诉讼请求不能成立,应当依法驳回其诉请。张梅提起的是确认房屋所有权之诉,根据我国房地产法律和物权法的相关规定,应以产权证书为准确定房屋的所有权。该诉争房屋属于被告所有,并已办理了产权登记手续。综上,要求驳回原告张梅对其的诉讼请求。

江苏省新沂市人民法院经审理查明:

原告张梅与原告王福洲系夫妻关系,被告王锦洲与原告王福洲系兄弟关系。

张梅、王福洲于 2000年10月22日购买新沂市友谊商场开发的友谊商场南楼三单元602室。按当时银行要求,购买者需要有固定收入或者是公务员方可办理按揭贷款。张梅、王福洲因不符合该条件,便以王锦洲的名义(系供电公司职工)办理按揭手续,其中首付款30000元系张梅交付(收据名为王锦洲)。此后,新沂市友谊商场将房屋交付给张梅、王福洲,张梅、王福洲对房屋进行装修并入住。

2001年3月14日,新沂市房地产公司与王锦洲签订《房地产买卖契约》,同

日王锦洲与中国建设银行新沂支行签订《新沂市房地产抵押合同》一份。2009年7月15日,新沂市房产管理局向王锦洲颁发了《房屋所有权证书》(新沂房权证新安镇字第1029004号)。

以上事实,有双方当事人的陈述,原告张梅提供的新沂市友谊商场证明、购房款收据、《商品房预售合同》,证人刘兆岭、盛新沂、徐铁军出庭所作的证人证言,户名王福洲、地址友谊商场南楼3-602室的2008年11月、2009年1月、2009年5月和2009年7月电费发票4张,建设银行个人活期存折(户名为王锦洲)、房地产贷款证明、房产抵押贷款结清证明;被告王锦洲提供的《房地产买卖契约》、《新沂市房地产抵押合同》、《房屋所有权证书》等证据予以证实,足以认定。

本案一审的争议焦点是:(1)诉争房屋的所有权属原告张梅、王福洲所有,还是属被告王锦洲所有;(2)原告张梅、王福洲是否可以不经行政诉讼而直接提起民事诉讼。

江苏省新沂市人民法院一审认为:

关于争议焦点(1),诉争房屋的所有权属原告张梅、王福洲所有,还是属被告王锦洲所有的问题。张梅、王福洲为诉争房屋向新沂市友谊商场支付部分购房款30000元,因其无法办理按揭贷款,便以王锦洲的名义,与新沂市友谊商场签订《商品房预售合同》(对于该合同中王锦洲的签名,被告也无法确认是其所签)。从签订《商品房预售合同》、支付30000元购房款,新沂市友谊商场向张梅、王福洲交付诉争房屋,张梅、王福洲对诉争房屋进行装修并入住等事实以及由张梅、王福洲归还银行按揭贷款并取得房地产贷款证明、房产抵押贷款结清证明来看,诉争房屋实际出资人和实际购买人应为张梅、王福洲,而非王锦洲。对本案诉争的房屋,王锦洲虽然持有涉案房屋的所有权证书、买卖契约和抵押合同,但不能提供支出钱款购买房屋的证据,而原告却出示了支付房屋对价的证据,且其辩称将房屋借给张梅、王福洲居住也未提供证据予以证实。王锦洲主张涉案房屋产权登记在其名下,其本人就是合法的真正房屋所有权人,但涉案房屋产权登记在王锦洲名下,仅能证明王锦洲系该房屋登记的名义权利人,该权利仅在外部关系上对善意第三人发生法律效力并对实最终有效证明其为房屋的真正权利人,也不能解决原、被告之间内部争议的房屋产权确认问题。

关于争议焦点(2),原告张梅、王福洲是否可以不经行政诉讼而直接提起民事诉讼的问题。民事诉讼通过审查基础民事法律行为的效力而确定权利归属,不受既有权利凭证的限制。民事判决一旦生效,权利人可根据其确权内容直接申请登记机关,重新办理登记手续,没有必要以此为据再提起行政诉讼请求撤销原产权凭证。而且,即使当事人提起行政诉讼,无论法院判决维持或者撤销行政登记行为,都只是对该行政行为是否合法意义上的判定,并不是对民事实体争议作出的最终判断,当事人显然并未真正实现其确认房屋权属的诉讼目的。况且,那样亦会徒增当事人之讼累。因此,当事人可以直接就房屋权属争议纠纷提起民事诉讼,根据民事判决确权的内容申请登记机关重新办理登记手续。综上,原告张梅、王福洲可以不经行政诉讼而直接提起民事诉讼。

综上所述,本案诉争的位于新沂市新安路友谊商场商住楼南楼三单元602室房屋应为张梅、王福洲所有。据此,新沂市人民法院依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第六十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定,于2009年12月16日作出(2009)新民一初字第3603号民事一审判决如下: 确认现位于新沂市新安路友谊商场商住楼南楼三单元602室的房屋为原告张梅、王福洲所有。

案件受理费2500元,减半收取1250元,由被告王锦洲负担。

被告王锦洲不服一审民事判决,向徐州市中级人民法院提起上诉,请求依法撤销原判,驳回被上诉人张梅、王福洲的诉讼请求,判令涉案房屋归其所有。其主要上诉理由为:(1)原判决认定事实不清,涉案房屋属于上诉人所有,上诉人是唯一的合法房屋的所有权人。从购房合同的签订到按揭贷款以及办理相关手续都直接证明了上诉人购买了涉案房屋;被上诉人向原审法院提交的首付款原件、建设银行的存折原件,证明购买房屋的首付款以及每月按揭均由上诉人支付;上诉人依据法定的程序和文件获得了房地产管理部门颁发的权属证书,是涉案房屋唯一合法的拥有人。购买涉案房屋的手续是上诉人委托被上诉人,以上诉人的名义购买涉案房屋及办理按揭手续,上诉人收房后,因被上诉人当时困难,没有居住地方,上诉人便将房屋借给被上诉人居住,由上诉人装修支付相关物业费用属常理。由于被上诉人是上诉人的近亲属,上诉人没有与其办理出借手续,也没有收取费用。

(2)原审法院没有依据《物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定依法判决。(3)被上诉人如对产权有异议应当通过行政诉讼解决纠纷。

在二审过程中,经法院依法传唤,上诉人王锦洲、被上诉人张梅、王福洲均到庭参加了诉讼。

被上诉人张梅辩称:(1)原审认定事实清楚。原审法院通过原审原被告的陈述、原审原告提交的7份书面证据以及5名证人的出庭证言,查明被上诉人以上诉人的名义买房,并由被上诉人支付购房首付以及银行贷款,由被上诉人进行装修付款并实际入住的事实,能够证实被上诉人的诉讼主张。而上诉人仅凭借《房屋所有权证书》,却不能证明房子是其实际购买。(2)原审适用法律正确。法律并未规定房屋确权要先进行行政诉讼,故本案属于民事案件的受理范围。综上,上诉人的上诉请求没有事实和法律依据,请求二审法院依法维持原审判决。

被上诉人王福洲答辩称:买房子前,上诉人给过我40000元钱。涉案房子是上诉人买的,通过被上诉人买房子便宜,请求二审法院依法判决。

各方当事人均未提交新的证据。

徐州市中级人民法院经二审,确认了一审查明的事实。

在二审庭审阶段,主审法官就上诉人王锦洲的后两项上诉理由不符合《物权法》第十五条规定的合同效力与物权效力区分的规则,产权登记只是权属的公示方式而不等于权属本身向王锦洲进行了释明,上诉人不再坚持该两项上诉理由。因此,二审中,双方当事人确认的争议焦点是:涉案房屋是否系被上诉人购买,房

屋所有权是否可以确认归被上诉人所有。

徐州市中级人民法院二审认为:

虽然涉案房屋登记在上诉人名下,但由于发生了争议,故不能因此作出该房屋所有权就归上诉人所有的确定,因为房屋产权登记仅是一种行政审查,属于行政确认,而非行政确权。产权登记是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明,其并不创设具体的权利义务关系,当事人是否享有对不动产的权利,仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。我国法律规定,当事人对自己的主张有责任举证证明,没有证据或者证据不足以证明主张的事实,由负有举证责任的当事人承担不利后果。如当事人对同一事实分别举出相反证据,但没有足够的依据否定对方证据的,应当结合案情,判断双方证据证明力的大小,对证明力较大的证据予以确认。

在本案中,上诉人与被上诉人均主张涉案房屋是自己购买,所有权应归自己所有,并且上诉人向法院提供了该房屋登记在其名下的产权证明以主张自身权利,而被上诉人向法庭提供该房屋的原始购房款收据、《商品房预售合同》、电费发票、建设银行个人活期存折(户名为王锦洲)、房地产贷款证明等证据来证明房屋是其购买,并提供了刘兆岭、徐铁军、盛新沂的证人证言予以证明,刘兆岭、徐铁军、盛新沂也在一审中出庭证明其证词属实。要解决涉案房屋归属问题,就应看购房时双方当事人的真实意思表示,并结合支付购房款和该房屋上房后居住、使用情况等进行综合分析,确定房屋归属。

(一)关于上诉人与被上诉人当时购买涉案房屋真实意思表示和购房首付款的交付问题

上诉人在一、二审时主张其购买了涉案房屋,并将房屋借给被上诉人居住;在一审时主张购房首付款30000元是其支付的,在二审庭审中主张自己曾交给王福洲40000元钱用于购买该房屋,但以上主张均无证据予以证明。被上诉人王福洲对上诉人交给自己40000元钱虽然予以认可,但无证据证明属实且该款用于涉案房屋的首付款交付,其主张王锦洲购买涉案房屋也无证据予以证明。被上诉人张梅则在一、二审时均主张购买涉案房屋按当时银行要求需具备特定条件,即购买者需有固定收入或者是公务员方可办理按揭贷款,张梅、王福洲因不符合该条件,才以王锦洲的名义办理的按揭手续;张梅对上诉人主张给予王福洲40000元钱的事实不予认可,在一、二审时均主张是其将30000元首付款交付给房屋出售方新沂市友谊商场,并向法院提交了负责售房的刘兆岭的证人证言、《商品房预售合同》以及购房首付款30000元的收据原件。案外人(证人)刘兆岭一审时到庭陈述,印证了张梅陈述,并在庭审中明确表示是张梅借用王锦洲名义购买的涉案房屋,而且购房首付款也是张梅支付的。王锦洲、王福洲虽然对首付款的来源存在争议,但在二审时均明确表述对于原审查明事实并无争议,都认可涉案房屋只有王锦洲具备购房条件,房屋首付款系张梅交付(收据名为王锦洲)。从上述事实可以看出,上诉人主张其购买涉案房屋缺乏相应证据证实,在一、二审对其支付首付款事实的陈述则前后矛盾,证人刘兆岭及被上诉人张梅对上诉人陈述的事实又

不予认可,而且上诉人在二审中自己也承认张梅、王福洲以上诉人名义购买房屋,房屋首付款系张梅交付(收据名为王锦洲)。况且若依上诉人所述,其是自己按揭购房仅在购房后借与张梅夫妻使用,那么首付、还款、房屋交付等事项又何须张梅卷入其中并持有证据,又何须“交"40000元给王福洲以徒增曲折呢?因此上诉人陈述的购房原因和支付首付款的事实,不能使人产生内心确信,故法院不予采信。鉴于王福洲已与张梅分居,其陈述不能单独作为认定案件事实的依据。由于涉案房屋是由刘兆岭负责具体操作完成,因此刘兆岭是最了解当时购房情况的案外人,鉴于刘兆岭与双方当事人均无利害关系,故刘兆岭证言具有其客观真实性,可以作为证据使用。张梅在一、二审中对购房原因和支付首付款事实陈述一致,而且案外人(证人)刘兆岭证言与张梅陈述的事实也一致,因此张梅陈述的购房原因和支付首付款的事实能够使人产生内心确信,故法院予以采信。根据上述事实可以得出下列结论,本案诉争的房屋购房时是张梅、王福洲借用王锦洲的名义购买的,购房首付款′30000元是由张梅支付的。

(二)关于涉案房屋按揭贷款的偿还情况

上诉人王锦洲在二审庭审中认可涉案房屋按揭贷款有部分是由被上诉人张梅偿还的,但对其自身偿还贷款或者给被上诉人钱款的事实并无证据予以证明。张梅对王锦洲清偿部分贷款的所谓事实亦不予认可,主张按揭贷款是由其本人及其父亲一起偿还的,并向法院提交了用于偿还贷款的建设银行个人活期存折(户名为王锦洲)的原件。综合王锦洲自认张梅部分偿还诉争房屋贷款的事实,以及还款活期存折在张梅处等证据,可以证明按揭贷款是由张梅偿还的事实。

(三)关于涉案房屋上房后的居住、使用情况

上诉人王锦洲虽然主张涉案房屋上房后是其借给被上诉人居住的,但直到二审判决前并没有提供相关证据予以证明。被上诉人张梅则主张在付款购买涉案房屋后,对房屋进行了装修并实际居住,结合其持有电费发票、缴纳物业费等原始凭证,以及装修该房屋的徐铁军、收取物业费用的盛新沂一审时出庭作证的证人证言,应当认定该房屋在交付后,一直由被上诉人居住和使用。

综上所述,本案诉争的房屋购房时系被上诉人张梅、王福洲借用上诉人王锦洲的名义购买,购房首付款30000元系由张梅支付,按揭贷款由张梅偿还,该房屋在交付后一直由被上诉人居住和使用。上诉人王锦洲不能提供充分证据证明其为该房屋的实际购买者,其上诉请求缺乏事实依据,法院不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。据此,徐州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,于2010年3月29日作出(2010)徐民终字第847号民事二审判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费2500元,由上诉人王锦洲负担。

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天津北方网讯：弟弟借用哥哥名义贷款买套房，十年后亲兄弟打官司争房。日前，红桥区法院查明，该房由弟弟及父母出首付、还贷款、共同居住至今。父母称该房系为弟弟购买，故该房实体权利由弟弟享有，一审判令哥哥将该房过户至弟弟名下。

30多岁的市民张大山结婚组建小家庭。弟弟张小山与父母在红桥区一套独单房居住。十年前买该房时以张大山名义办理公积金贷款购房，该房所有人一直登记在张大山名下。为确认该房归属，张小山将张大山告上法庭。

原告张小山诉称，原告买房时没有工作，故用被告名字以公积金贷款，原告交纳首付款并提前还清贷款，用的是原告做生意的收入。原告曾要求办过户，被告不同意，双方曾达成家庭协议但未解决。请求法院确认房屋为原告所有。被告张大山辩称，首付及还贷都是父母出资，购房时父母表示该房是为被告夫妻购买的。原告借用被告名义以公积金贷款买房的行为违法，公积金贷款只能用于特定权利人享有，不能转让和转借。原告应举证证明房归他所有，如无证据，又无法律依据，产权人就应是被告，因为权属登记簿是权利归属的唯一合法有效凭证。请法院驳回原告诉请。原被告的父母当庭述称，买房的钱主要是原告收入，贷款也是原告还的。

法院经审理认为，本案中，房屋产权证明虽登记在被告名下，但被告并未实际出资，房屋交付后一直由原告及父母使用。父母所述的意思表示与客观情况相符。按照法律规定，不动产房屋所有权以登记为明示，但此明示仅限于是否能对抗第三人，若房屋权属产生争议，则需在查清事实基础上进行确权。

诉争房由原告及父母支付首付款、偿还贷款，自房屋交付至今一直居住使用。父母表示诉争房系为原告购买，对房屋出资应视为对原告的赠与，故诉争房实体权利应由原告享有。被告主张诉争房系父母为其购买缺乏证据，不予采信。一审判决，确认诉争房屋所有权人为原告，本判决生效后30日内到房管部门办理过户手续，过户费用由原告自行承担，被告协助办理。(通讯员温金凤记者冯琳)

2008年11月13日，原告梁某欲购买某小区的商品房，因以其本人名义办不到按揭贷款，遂借用被告刘某的个人信息，以被告的名义签订了《商品房买卖合同》并办理银行按揭贷款，购买了两套商品房，价款为人民币41万元。原告梁某支付了首付款人民币13万元，余款仍以被告刘某的名义由原告梁某缴纳月供款，直至2009年5月份。2009年6月，被告刘某挂失更换存折，自行缴纳银行按揭贷款。2009年10月，原告梁某向公安机关提出过控告，本市公安局经侦支队受理后对被告刘某进行了询问，被告刘某在公安机关承认登记在其名下的两套某小区商品房的实际买受人、出资人为原告梁某。但被告刘某后来仍不配合原告更换相关购房手续，经多次交涉未果，原告遂提起诉讼。请求确认登记在被告刘某名下的两套商品房实际买受人为原告，并判令该两套房子归原告所有，剩余按揭贷款由原告偿还。

[争议]

借用他人个人信息办理按揭贷款，房屋所有权究竟归谁？

第一种意见认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。不动产以登记为其公示方式，不动产的登记权利人即其所有权人。根据物权的独立性和无因性原则，无论本案争议的房屋的实际出资人是谁，其物权依然属于房屋的登记所有权人，即被告刘某。原告梁某的诉讼请求不能成立，应予驳回。

第二种意见认为，根据购房时双方当事人的真实意思表示，结合首付款的支付及银行按揭贷款的偿还情况综合分析，可认定诉争商品房的实际买受人为原告梁某，该两套房子的权属依法应归原告所有。

[评析]

笔者原则同意第二种意见，但不同意钟强、罗军同志的分析理由。笔者认为：

物权是对于物进行直接支配的权利，具有优先权和物上请求权的效力。基于物权这样的性质，如果不以一定的可以从外部查知的方式表现物权的产生、变更、消灭，必然纠纷不已，难以保证交易的安全，因此民法上对于物权的变动，确定了公示原则和公信原则。所谓公示原则即要求物权的产生、变更上、消灭，必须以一定的可以从外部查知的方式表现出来。民法上关于物权的变动，以“登记为不动产物权的公示方法，以”交付“为动产物权的公示方法。所谓公信原则，即物权的变动以登记或者交付为公示方法，当事人如果信赖这种公示而为一定的行为，即使登记或者交付所表现的物权状态与真实的物权状态不相符合，也不能影响物权变动的效力。公信原则包括两个方面的内容：其一：记载于不动产登记薄的人推定为该不动产的权利人，动产的占有人推定为该动产的权利人，除非有相反的证据证明。这称为“权利的正确性推定效力”。其二，凡善意信赖公示的表象而为一定的行为，在法律上应当受到保护，保护的方式就是承认物权变动的效力。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本条的规定，是不动产公示原则的具体体现。这表明，原则上不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。同时，我国《城市房地产管理法》第六十条也规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。因此，一般认为，不动产产权实行登记制度，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。因此，判断房屋产权归属应以产权证为准，房屋产权登记在名义产权人名下，则实际出资人对房产不享有物权权利。是故，钟强、罗军同志认为：“根据法学原理：物权的设立、变更、转让和消灭，是一个整体的不可分的过程，包括两个行为，一个基础行为即导致该物权设立、变更、转让和消灭的债权行为，一个物权行为即该物权流转的过程行为。物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。即指物权行为的基础行为必须是合法善意的。被告刘某在出借其个人信息给原告梁某贷款买房时双方当事人的真实意思表示均为该房屋为原告所有，后又将原告支付了全部首付房款并按月支付按揭贷款的房屋据为己有，不符合公序良俗原则，亦违反合同的对价原则。以上行为导致其不能获得房屋产权。”的观点只合情理，不合法理。

关于《物权法》第九条但书的规定，笔者认为，这里的“法律另有规定的除外”，主要包括三方面的内容：一是本条第2款所规定的，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。二是本章第三节规定的物权设立、变更、转让或者消灭的一些特殊情况，即主要是非依法律行为而发生的物权变动的情形：第一，因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力；第二，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。第二，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。三是，考虑到现行法律的规定以及我国的实际情况尤其是农村的实际情况，本法并没有对不动产物权的设立、变更、转让和消灭，一概规定必须经依法登记才发生效力。例如，在土地承包经营权一章中规定，“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立”。同时还规定，“：土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人，”这里规定的是“未经登记，不得对抗善意第三人”，而不是“不发生效力”。地役权一章规定．“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”在宅基地使用权一章，也没有规定宅基地使用权必须登记才发生效力，只是规定“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”也就是说，宅基地使用权不以登记为生效要件。换名话说，第九条规定的实质是，不动产以登记发生物权变动效力为原则，未经登记发生物权变动效力以法律另有规定为例外。因此，钟强、罗军同志认为：“同理上述论证在《中华人民共和国物权法》第九条中规定：‘不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力……但法律另有规定的除外。’笔者理解在这里的‘法律另有规定’即法律基本原则和强行性规定。涉案房屋的归属因商品房买卖合同而产生，虽然原告非合同当事人，但合同的权利应综合考量合同双方当事人所支付对价，在本案纷争中，原告支付合同绝大部分对价，应为合同实际的当事人，也就是诉争房屋实际买受人。”的观点欠妥。

具体到本案，笔者认为，要正确处理本案，关健就是要厘清梁某与刘某之间的法律关系。笔者认为，梁某与刘某之间建立的是委托合同关系，刘某为隐名代理。案例中的梁某征得刘某的同意，要求刘某以其名义签订房屋买卖合同、办理按揭贷款手续，并将房屋产权办至其名下，可以理解为，系刘某接受梁某的委托，为梁某的利益，以刘某的名义帮助梁某处理购房行为中的相关事宜，因此双方之间形成了一种委托合同关系。且履行委托合同中，刘某是直接以自己的名义与第三人（开发商、银行等)开展民事法律行为，未披露梁某为委托人，因此基于该委托关系实施的行为为隐名代理行为。《合同法》第402条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。”即隐名代理的受托人在代理权限范围之内与第三人进行法律行为，其法律后果由委托人承担。《合同法》第404条规定：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”即受托人基于代理行为所取得的财产，有向委托人转交的义务。通过上述分析，笔者认为，讼争房屋的所有权归刘某所有，梁某与刘某之间仅存在合同债权。一般来说，梁某可以基于该合同债权，根据《合同法》第404条规定要求刘某将房屋转交并办理过户。

剩下的问题是，从钟强、罗军同志介绍的案情上看“原告梁某欲购买某小区的商品房，因以其本人名义办不到按揭贷款”，但梁某因什么原因不能办理按揭却未予介绍，笔者难以臆揣。但笔者认为，第一，如果双方之间的合同关系不存在《合同法》第52条规定的导致合同无

效的情形，则梁某可以要求刘某人履行转交财产的合同义务，刘某必须予以履行，否则将承担违约责任。对此违约责任，除非刘某已将房屋售予第三人且办理过户，否则梁某仍可以诉至人民法院，要求刘某继续履行合同义务，并赔偿因延迟履行所造成的损失。第二，如果存在《合同法》第52条规定的导致合同无效的情形，合同无效。合同被宣告无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。其结果将是双方的委托合同将被认定为无效合同，梁某无权取得房屋，但有权要求刘某返还购房款，并支付利息。

借用他人个人信息办理按揭贷款，房屋所有权究竟归谁？

作者:银天宝时间:2011-10-01 浏览量 179 评论 0 00

作者：萍乡市安源区人民法院钟强罗军

[案情]

2008年11月13日，原告梁某欲购买某小区的商品房，因以其本人名义办不到按揭贷款，遂借用被告刘某的个人信息，以被告的名义签订了《商品房买卖合同》并办理银行按揭贷款，购买了两套商品房，价款为人民币41万元。原告梁某支付了首付款人民币13万元，余款仍以被告刘某的名义由原告梁某缴纳月供款，直至2009年5月份。2009年6月，被告刘某挂失更换存折，自行缴纳银行按揭贷款。2009年10月，原告梁某向公安机关提出过控告，本市公安局经侦支队受理后对被告刘某进行了询问，被告刘某在公安机关承认登记在其名下的两套某小区商品房的实际买受人、出资人为原告梁某。但被告刘某后来仍不配合原告更换相关购房手续，经多次交涉未果，原告遂提起诉讼。请求确认登记在被告刘某名下的两套商品房实际买受人为原告，并判令该两套房子归原告所有，剩余按揭贷款由原告偿还。

[争议]

借用他人个人信息办理按揭贷款，房屋所有权究竟归谁？

第一种意见认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。不动产以登记为其公示方式，不动产的登记权利人即其所有权人。根据物权的独立性和无因性原则，无论本案争议的房屋的实际出资人是谁，其物权依然属于房屋的登记所有权人，即被告刘某。原告梁某的诉讼请求不能成立，应予驳回。

第二种意见认为，根据购房时双方当事人的真实意思表示，结合首付款的支付及银行按揭贷款的偿还情况综合分析，可认定诉争商品房的实际买受人为原告梁某，该两套房子的权属依法应归原告所有。

[评析]

笔者认为第二种意见更合理，理由如下：

根据法学原理：物权的设立、变更、转让和消灭，是一个整体的不可分的过程，包括两个行为，一个基础行为即导致该物权设立、变更、转让和消灭的债权行为，一个物权行为即该物权流转的过程行为。物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。即指物权行为的基础行为必须是合法善意的。被告刘某在出借其个人信息给原告梁某贷款买房时双方当事人的真实意思表示均为该房屋为原告所有，后又将原告支付了全部首付房款并按月支付按揭贷款的房屋据为己有，不符合公序良俗原则，亦违反合同的对价原则。以上行为导致其不能获得房屋产权。

同理上述论证在《中华人民共和国物权法》第九条中规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力……但法律另有规定的除外。”笔者理解在这里的“法律另有规定”即法律基本原则和强行性规定。涉案房屋的归属因商品房买卖合同而产生，虽然原告非合同当事人，但合同的权利应综合考量合同双方当事人所支付对价，在本案纷争中，原告支付合同绝大部分对价，应为合同实际的当事人，也就是诉争房屋实际买受人。

因借名买房引起的家庭房产纠纷民事判决书

因借名买房引起的家庭房产纠纷民事判决书案情简介：张某父亲单位早年间房改，张某出资以父亲的名义购买了该套房子，家庭成员也都认可该房子归张某所有。后来张某大哥去世，大哥配偶及女儿认为该房为张某父亲留下遗产，应进行继承分割。张某找到北京市东元律师事务所合伙人律师李松，李松律师建议提起借名买房合同之诉，主张张某与其父亲之间存在借名买房关系。最终法院判决被告配合张某进行房屋权属转移登记。 北京市第二中级人民法院 民事判决书 （2017）京02民终7773号上诉人（原审被告）：王荧，女，1956年12月4日出生。 上诉人（原审被告）：张丹旸，女，1998年6月4日出生。 以上二上诉人之共同委托诉讼代理人：贺宾，北京市海恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张举纲，男，1960年1月1日出生。 委托诉讼代理人：李松，北京市东元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱甜，北京市东元律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张青，女，1957年5月3日出生。 被上诉人（原审被告）：张行行，女，1958年9月6日出生。 被上诉人（原审被告）：张红红，女，1964年7月30日出生。 上诉人王荧、张丹旸因与被上诉人张举纲、张青、张行行、张红红合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2016）京0101民初22819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月19日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 王荧、张丹旸上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回张举纲的诉讼请求。事实和理由：301号房屋（以下简称涉案房屋）系房改房，购买人必须符合相关条件，张举纲所谓的借名买房口头合同，违反了房屋产权单位进行房改的相关规定，应属无效的民事行为；依据不动产登记的公示公信力，涉案房屋现登记在张大观名下，应依法继承；一审判决在没有任何原始书证佐证的情况下，仅凭有利害关系的姐妹证言就认定张举纲与其

借名买房合同协议书范本完整版

编号：____________ 借名买房合同 甲方：___________________________ 乙方：___________________________ 签订日期： _____ 年 ____ 月_____ 日 甲方：_____________ （乙方的父亲）身份证号：_____________

_____________ （乙方的母亲）身份证号：_________________ 乙方：_____________ （甲方的儿子）身份证号：_____________ _____________ （甲方的儿媳）身份证号：_____________ 甲方夫妻因年龄所限不能用自己名义按揭购买房屋，经乙方夫妻同意甲方用乙方的名义购房。该事宜经双方协商达成如下协议，以资共同遵守。 一、甲乙双方基于客观真实的情况共同作出以下约定： ______ 年_______________ 月 __ 日，甲方以乙方名义购买位于 ___________ 的门面房一套，房屋建筑面积_______________ 平方米，总价款合计人民币_________________ 元，房地产权证号为____________________ 。 二、关于所购房屋权属约定如下：甲方以乙方名义所购房屋的所有权归甲方所有。 三、关于所购房屋付款的约定如下： 购房首付款、按揭房款等所有因所购房屋产生的款项均由甲方承担，以上所有交款凭据均由甲方保管。 四、关于所购房屋的使用约定： 1、甲方享有对所购房屋全权占有、永久使用及处分的权利。 2、乙方享有对所购房屋的租金收益权利。 3、因甲方为该房屋的所有人及使用人，乙方作为名义上的产权人，在任何情况下未经甲方同意乙方不得对该房屋进行转卖、分割、出租、抵押、赠与及其它任何形式的处分行为。 五、其他约定：

“借名买房”的法律风险及其防范建议

“借名买房”的法律风险及其防范建议 一、借名买房的法律风险 首先，如果登记购房人反悔，出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难； 其次，如果登记购房人有对外债务，债权人可以要求法院查封并拍卖该房产； 再次，如果名义产权人意外死亡，该房屋可能会因为继承关系而被其他人继承； 最后，如果银行最后查实实际购房人与借款人不是同一个人，银行也可以依据贷款合同的有关规定，要求提前解除贷款合同。 在这些情况下，出资人很难得到房屋，而可能只有要求返还房价款、违约金，不能要求继续履行合同、取得房产。而且，即使登记产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将登记产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。 二、借名买房合同的效力问题 在借名买房的背后，实际出资人会与登记购房人签订相应的房屋买卖合同，以保证自己能够取得所购买的房屋，该合同的有效性对实际出资人是否能够取得房屋或者最大化的保护自身的利益至关重要。对于双方在幕后签订买卖合同的有效性需要具体分析。 1.借名购房一般的商品房，该买卖合同应当认定为有效合同。 意思自治是我国合同法的一项基本原则，任何人有权依据《合同法》有关委托代理方面的规定，委托他人代理为一定民事法律行为，其中当然包括代理买卖房屋。如果不存在恶意规避法律或者政策的行为，双方当事人自愿签署的借名买

房合同合法有效，应具有法律效力。实际出资人可以以双方签订的合同，要求登记购房人将所购房屋过户到自己名下。 2.借名购买经济适用房等特殊房屋的合同效力 对于该类合同的效力，我国不同法院有不同的认识，有的法院认为该类合同为无效合同，理由是双方当事人，尤其是实际出资人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格，而非房屋本身，应当认定为无效。 而有的则认为，我国《合同法》明确规定违反国家法律法规强制性规定的合同才属无效，而关于经济适用房上市交易的相关规定不属于法律，亦不属于法规，从维护市场交易秩序的角度出发，该类合同不应判归无效，合同双方如果能够按照规定补缴税收，合同仍应属有效。因两种观点均具有一定的合理性，导致法院在裁判此类案件时陷入了困境。 “借名买房”者，一定要认清楚所购房屋的性质，如果是拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产，那么最好不要购买，以免一旦发生纠纷，造成最后落得房财两空。 三、借名买房的风险防范及建议 “借名买房”在很多人看来这仿佛是一种规避政策、“曲线购房”的有效方法，并且不少经历了此种途径的购房者也的确从中节省了部分购房成本，达到了投资房产的目的。然而，令人担忧的是，在投资者广为效仿的“借名买房”操作过程中，人们对其暗藏的风险似乎都没有太多的防范意识。 “我们双方要签订协议，协议上写明了房款是由我来支付，并明确了房产的最终归属权，应该不存在产生纠纷的问题，即便万一对方反悔，我还可以通过协议，利用法律来维护自己的权益。”购房者在谈起“借名买房”的风险时，一般都坚定地认为双方签订的一纸协议能起到有效的保障作用。 还有是借用父母、兄弟、姐妹等亲戚的名义贷款买房，所以连一纸协议都省去了，两人只是口头达成了“君子协定”。“他是我亲父母、兄弟、姐妹等，不

借名购房协议完整版.doc

借名购房协议 甲方：身份证号： 联系电话： 乙方：身份证号： 联系电话： 甲、乙双方经协商就甲方以乙方名义购房等事宜达成一致，特订立如下条款，以兹共同遵照执行： 第一条基本事实 1、甲方委托乙方以乙方名义为甲方购买行政街号为市区号楼单元室房屋（以下简称“所购房屋”），房屋面积平方米(实际面积以不动产权证为准)。 2、乙方同意以乙方名义签订房屋买卖合同，但实际购房款及相关税费全部由甲方支付，甲方是实际出资人及房屋所有权人。 第二条购房手续及费用 1、乙方愿意配合甲方办理所购房屋相关购房手续，包括：签订房屋买卖合同和中介服务协议在内的相关协议，也包括办理缴纳和支付相关税费手续、申请办理房产证过户等手续。

2、乙方同意购房合同、房产证件、房款收据、契税凭据等所有付款凭证及证件原件均由甲方持有和保管。 3、截止甲乙双方签订本协议之日，甲方已交付首付款、团购款、水电及物业费及相关费用共计人民币元，大写圆整，《商品房买卖合同》中约定的权利义务由甲方享有及承担。 4、购房款、按揭贷款、后期还款、购房抵押费、保险费、水电煤气等与房屋有关的所有费用支出均由甲方负担。 5、因所购房屋系向银行贷款购买，甲方作为实际还款义务人应于每月日前将当月还款金额支付给乙方。乙方作为名义还款义务人应按约定，通过指定的银行还款账户（还款账号：；开户行）在指定的时间内向贷款银行还款。 第三条房屋权属及使用 1、所购房屋的所有权归甲方所有，甲方享有所购房屋占有、使用、收益及处分的权利，乙方无权行使上述权利，亦不得对所购房屋进行侵占、破坏、转卖、出租、抵押及赠与等。 2、若因甲方借用乙方名义购置房屋之行为影响到乙方后期购房，或截至到年月日之前，甲方同意及时将所购房屋从乙方名下剥离，将所购房屋产权变更至甲方或甲方指定的他人名下。

“借名买房”若干问题法律分析报告

【概念】 “借名买房”房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人、借名人，被借名之人为名义购房人或出名人。 【原因】 规避法律政策，贪图便宜方便。如：为规避国家房贷、税收、登记等相关法规政策；借用他人资格享受某种购房优惠；转移财产以逃避债务。 【风险】 虽然借名买房一般都发生在熟人甚至亲人之间，但现实生活中还是存在诸多风险，对于实际购房人来说： 1、名义购房人反悔，不承认借名买房之事，要际购房人腾房； 2、房屋被名义购房人擅自处分，实际购房人无法对抗善意第三人； 3、因名义购房人对外债务，房屋被债权人申请法院强制执行； 4、名义购房人意外死亡，房屋因为继承关系被其他人继承； 5、将来办理转移登记时需要承担过户税费。

另外，对名义购房人来讲也同样需要承担一定风险，以自己名义购房或者按揭贷款，留下相关的购房记录和贷款记录。势必影响到将来自己买房能否享受到的一些优惠政策，若出资人按揭还款不及时，损害诚信度，可能导致今后贷款受阻。 【借名买房之若干法律问题】 一、借名人与被借名人之间的“借名买房”合同效力 我国奉行合同自由原则，在没有违反法律、行政法规强制性规定及社会公共利益的前提下，应当允许当事人订立任何容的合同。对于普通商品房，除了违反《合同法》第52条之外，实际购买人如能证明双方有借名买房合意并已实际出资，借名买房合同应属有效。但借名买房多数情况下以违反、规避国家相关经济政策为前提，结合实践中法院相关审判观点，对几种特殊性质住房予以分析： 1、违反国家政策规定借名购买经济适用房等政策性保障住房。 借名人违反政策性保障住房政策，借名购买经济适用房。经济适用房是指“政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”根据《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）第43条规定，不得借名购买经适房。

借别人名购房协议书

甲方：梁宝忠身份证号码： 乙方：黄志远身份证号码： 梁宝琴身份证号码： 甲方看中商品房一套，以下简称商品房，经与乙方平等协商，双方自愿达成如下合同条款： 一、甲方用乙方的名义购买该商品房。购买商品房的合同等需签名 的书面材料由乙方签名，如不需由乙方签名的，亦可由甲方签名。 二、该商品房户型为，面积暂计为平方 米，价格为每平方米 元，购房款合计为元（）三、该商品房的购房款及一切税费全部由甲方支付，甲方以乙方的 名义直接支付给开发商和其他收款单位，或以其它方式支付，但无论以何种方式支付，乙方都只是名义上的付款人，真正的付款人为甲方。 四、该商品房的占有、使用、收益、处分等一切权利归甲方所有， 乙方对该商品房不享有任何权利，并不得损害甲方的权益。 五、与该商品房相关的合同、房屋所有权证、收据、发票等书面材 料均由甲方收持。 六、今后如需将该商品房过户到甲方名下，乙方应无条件予以配 合，因办理过户手续而发生的费用由甲方承担。 七、如因商品房事宜，第三方与乙方发生纠纷，由甲方以乙方名义 进行处理，所需费用由甲方负担，后果由甲方承受。 八、履行本合同，乙方不需要甲方支付自己任何费用。 九、本合同一式三份，甲方执一份，乙方执一份，证人一份，均具 有同等的法律效力。 甲方：乙方：证人： 年月日年月日年月日

甲方：黄志远身份证号码： 梁宝琴身份证号码： 乙方：梁宝忠身份证号码： 韦燕身份证号码： 甲方看中商品房一套，以下简称商品房，经与乙方平等协商，双方自愿达成如下合同条款： 十、甲方用乙方的名义购买该商品房。购买商品房的合同等需签名 的书面材料由乙方签名，如不需由乙方签名的，亦可由甲方签名。十一、该商品房户型为，面积暂计为平方米，价格为每平方米 元，购房款合计为元（）十二、该商品房的购房款及一切税费全部由甲方支付，甲方以乙方的名义直接支付给开发商和其他收款单位，或以其它方式支付，但无论以何种方式支付，乙方都只是名义上的付款人，真正的付款人为甲方。 十三、该商品房的占有、使用、收益、处分等一切权利归甲方所有，乙方对该商品房不享有任何权利，并不得损害甲方的权益。十四、与该商品房相关的合同、房屋所有权证、收据、发票等书面材料均由甲方收持。 十五、今后如需将该商品房过户到甲方名下，乙方应无条件予以配合，因办理过户手续而发生的费用由甲方承担。 十六、如因商品房事宜，第三方与乙方发生纠纷，由甲方以乙方名义进行处理，所需费用由甲方负担，后果由甲方承受。 十七、履行本合同，乙方不需要甲方支付自己任何费用。 十八、本合同一式三份，甲方执一份，乙方执一份，证人一份，均具有同等的法律效力。 甲方：乙方：证人： 年月日年月日年月日

借名买房协议书范本通用版2篇

借名买房协议书范本通用版2篇 Model agreement for buying house by borrowing name 合同编号：XX-2020-01 甲方：___________________________乙方：___________________________ 签订日期：____ 年 ____ 月 ____ 日

借名买房协议书范本通用版2篇 前言：协议书是社会生活中协作的双方或数方，为保障各自的合法权益，经双方或数方共同协商达成一致意见后签订的书面材料。协议书是契约文书的一种，是当事人双方（或多方）为了解决或预防纠纷，或确立某种法律关系，实现一定的共同利益、愿望，经过协商而达成一致后，签署的具有法律效力的记录性应用文。本文档根据协议书内容要求和特点展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 本文简要目录如下：【下载该文档后使用Word打开，按住键盘Ctrl键且鼠标单击目录内容即可跳转到对应篇章】 1、篇章1：借名买房协议书模板2021版 2、篇章2：借名买房协议书范文 篇章1:借名买房协议书模板2021版 甲方：王xx（乙方的父亲）身份证号： 张xx（乙方的母亲）身份证号： 乙方：王xx（甲方的儿子）身份证号： 张xx（甲方的儿媳）身份证号：

甲方夫妻因年龄所限不能用自己名义按揭购买房屋，经 乙方夫妻同意甲方用乙方的名义购房。该事宜经双方协商达成如下协议，以资共同遵守。 一、甲乙双方基于客观真实的情况共同作出以下约定： ______年____月____日，甲方以乙方名义购买位于 ________________________的门面房一套，房屋建筑面积 _______________平方米，总价款合计人民币_____________元，房地产权证号为_____________________。 二、关于所购房屋权属约定如下： 甲方以乙方名义所购房屋的所有权归甲方所有。 三、关于所购房屋付款的约定如下： 购房首付款、按揭房款等所有因所购房屋产生的款项均 由甲方承担，以上所有交款凭据均由甲方保管。 四、关于所购房屋的使用约定： 1、甲方享有对所购房屋全权占有、永久使用及处分的权利。 2、乙方享有对所购房屋的租金收益权利。

借名买房纠纷案例

借名买房纠纷案例 （一）基本案情： 2012年6月，孙XX、李XX将其儿子孙1XX起诉至XXX人民法院，称为了晚年养老，于2003年4月23日借用儿子孙1XX的名义购买了北京XXX区XXXX房屋一套。该房为经济适用房，其已全部支付首付款和按揭贷款。其后，我们来北京就居住在该房屋，平时由女儿孙2XX 照管，该房屋全部费用支出均由我二人负责。最近，孙1XX不知何时将该房屋房产证拿走，并告知将要把房子卖掉，我们不同意。孙1XX就趁我们不再北京期间将房屋锁匙换掉，并将我们的物品损坏。而后，我们得知孙1XX 已将该房屋过户给其妻子王XX，孙1XX和王XX 的行为已经侵犯了我们的合法权益，故诉至法院，要求孙1XX和王XX将房屋过户至孙XX 名下，如无法过户，则按照市场价150万元赔偿我们。一审法院经审理后，判决孙1XX和王XX协助孙XX将涉案房屋过户至其名下。后孙1XX和王XX不符判决，遂提起上诉。 （二）法院分析说理： 一审法院认为：孙XX和李XX所提交之银行卡业务单据、房屋认购协议、按揭协议及购买款支付凭证、贷款清偿回执等证据相互印证，可以证明孙XX和李XX在涉案房屋购买过程中，给付了孙1XX与涉案房屋购物款相当的款项，孙1XX否认涉案房屋系孙XX和李XX出资购买，但与其2012年6月9日所书写之欠条内容明显相悖，且其主张相关汇款被其另作他用之辩解亦无相应证据支撑，故对其辩解，法院不予采信。从本案已查明的事实来看，可以认定孙XX和李XX主张的其二人借用孙1XX名义购买涉案房屋之事实成立，涉案房屋所有权应归属与孙XX和李XX，该房屋在购买时系经济适用房，现在已经具备了过户条件，故孙XX和李XX要求过户之请求，法院应予支持。 二审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。孙XX和李XX主张其二人系借用孙1XX名义购买涉案房屋，根据查明事实，涉案房屋系孙1XX以个人名义与北京XXX房地产开发公司签订买卖协议并交纳购买款，后涉案房屋登记在孙1XX名下；现孙XX和李XX主张其二人与孙1XX之间存在借名购买涉案房屋的口头约定，但孙1XX予以否认；根据现有证据，孙XX和李XX与孙1XX之间并无借名购买涉案房屋的书面约定，且孙XX和李XX并未提交充分证据证明其二人与孙1XX之间存在借名购买涉案房屋的其他相关约定，因此，孙XX和李XX向法院主张要求涉案房屋产权登记人为其办理房屋所有权转移登记，本院认为，其理由不充分，而原审法院支持孙XX和李XX的诉讼请求，处理不当，本院予以纠正。至于，孙XX和李XX曾向孙1XX名下账户汇款，孙XX和李XX可以就该汇款另行主张权利。故 （三）判决结果 一审法院判决结果： 判决孙1XX和王XX协助孙XX将涉案房屋过户至其名下。 二审法院判决结果： 1、撤销一审法院作出的XXXX号民事判决；

标准版借名买房协议书模板

编号：_____________借名购房合同 甲方：________________________________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：_______年______月______日

甲方：身份证号： 乙方：身份证号： 根据根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规规定，甲、乙双方在平等自愿、协商一致的基础上。就甲方以乙方名义购房达成如下协议： 一、甲乙双方基于客观真实的情况共同作出以下约定： 1、年月日，甲方以乙方名义购买集资房 （以下简称“所购房屋”）一套，乙方同意甲方以自己的名义购买以上房屋。 二、关于所购房屋权属约定如下： 1、甲方以乙方名义所购房屋的所有权归甲方所有； 2、在所购房屋正式签订购房合同时，若能以甲方名义直接办理，乙方需配 合甲方完成变更购房户名的相关事宜；若不能以甲方名义办理，则继续 由乙方名义履行购房事宜。 三、关于所购房屋付款的约定如下： 1、甲方于年月日前，以乙方名义交纳购房定金人民币（大 写）：。 2、购房定金、首付款、按揭房款等所有因所购房屋所产生的款项均由甲方承 担处理；以上所有交款凭据均由甲方保管； 3、若不能以甲方名义直接办理产权，在进行房屋产权变更时，甲、乙双方各 自承担自己的交易税。 四、关于所购房屋的使用约定： 1、甲方享有对所购房屋全权占有、永久使用、收益及处分的权利； 2、因甲方实际占有并使用该楼房，乙方不得做影响甲方正常使用的行为，在甲方使用过程中，涉及必须乙方出面签名等事项应给予配合。 3、乙方及其亲属不得对该房屋主张任何权益，更不得作为遗产发生继承关系。 4、乙方负责将本协议购房事宜告知乙方的所有利害关系人，包括父母、子女及配偶。 5、因甲方为该房屋的所有人及使用人，作为代理人的乙方和名义上的产权人，在任何情况下不得对该楼房进行侵占、破坏、转卖、出租、抵押及赠与等行为，乙方以上行为均无效，造成甲方损失的应当承担相应责任。

最高院法官权威解读：借名买房,房屋到底是谁的

最高院法官权威解读：借名买房，房屋到底是谁的 作者：司伟，最高人民法院 导读：借名人与被借名人之间关于房屋所有权归属的约定，显然与物权法规定的不动产物权生效要件不符，该约定不具有物权法上的效力。若支持借名人依据借名买房协议确认对其房屋享有法律上的所有权，则违背了物权变动的法定原则，混淆了债权关系与物权关系。借名人在这种情形下的法律“身份”是真实“债权人”，而非真实“物权人”，既然如此，其提起 物权确认的请求就因依据不足而不应得到支持。 借名买房纠纷中，借名人主张房屋确权最主要的理由之一就是房屋的“真实权利状态与登记状态不一致”，其为该房 屋的真实权利人。“真实权利状态与登记状态不一致”存在的 可能性或制度根源在于，法律赋予不动产登记(簿)在不动产 物权的归属和内容的认定上具有权利推定效力，这就意味着不动产登记簿记载的物权权属状态并不总是会与真实物权 状态相一致。 (一) 不动产登记簿的权利推定力与权属争议 《物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”就登记生效的物权变动而言，该条规定体现的精神是，法律推定不动产登记簿上记载的不动产权属状况以及权利限制事项与真实情况保持一致。这主要包括了两层含

义： 一方面，不动产登记(簿)的推定力是指法律上的权利推定。 另一方面，不动产登记(簿)推定力作为一种权利推定， 本质上是对证明责任的分配。也就是说，法律对不动产登记簿推定力的规定是一种证明责任或举证负担的规范，与实体权利的归属并不直接相关。因此，诉讼中，若当事人就登记簿上记载的不动产物权归属发生争议，则登记簿上记载的物权人首先被推定为真实物权人，对此无需再行举证证明。但作为一种法律拟制事实，登记表彰的物权状态并不总与真实物权状态相一致，故在民事诉讼中允许对此提出异议的当事人通过举证证明真实的物权状态，如果其能够证明真实物权状态与不动产登记簿的记载不一致，人民法院可以推翻登记簿记载所证明的物权状态，根据当事人提交的证据确认不动产物权的权属。 (二) 物权关系与债权关系之区分与房屋权属确认 对于借名购买的房屋，在是否存在房屋所有权的真实权利状态与登记状态不一致，是否借名人实际上应为该房屋的真实权利人，从而应当据此确认借名人为房屋所有权人的问题上，实践中主要存在两种观点。 一种观点认为，如根据当事人提供的购房款支付、房贷的偿还、双方之间关于借名买房及所有权归属的约定等证据，

借名买房的效力思考——对《民法典》第215条的解读

借名买房的效力思考——对《民法典》第215条的解读 随着一二线城市和部分三线城市房地产市场的火热，很多城市采取了限购、限贷措施，导致一部分刚需消费者无法在这些热点城市购房，房地产价格的突飞猛进，也使得一部分投资客盯准了这些市场作为投资获利的工具，但苦于没有购房资格，同时，一些单位为解决职工住房困难建设了一部分集资房，这部分集资房价格因为土地属于划拨，建房成本较低，房价每平方米低于市场价几千元，有些职工因为自身资金紧张，或者不愿意要集资房，但也不想让这个难得的机会浪费，于是借名买房的故事便诞生了，故事的主角自然是借名人和被借名人，配角时有时无，存在时就是善意第三人。因为房地产价格的暴涨，利益的诱惑，借名人和被借名人围绕借名买房的效力争锋相对，置朋友情、同学情、亲情于不顾，演绎了一场场诚信与背信的“爱恨情仇”，甚至不惜对簿公堂，裁判者对此亦有不同的理解，有认为双方违反政策规定，借名协议无效的；有认为借名买房不存在，实际上是借钱买房的；但也有认为借名买房是双方真实意思表示，协议有效的。还好，将于明年实施的《民法典》对借名买房的效力有了明确说法，终于让人有了一种拨云见雾的感觉。本人现从借名买房的两起案例，引发的对该行为效力的思考，结合《民法典》第215条的规定，解读立法者对该行为的定性以及处理思路。 案例一 借名人韩某与被借名人高某是战友，高某单位建设集资房，其虽当时住在80年代建设的老楼顶楼，上下很不方便，但因为自身经济困难，所以不打算购买集资房，但也不想浪费这个难得的机会。正好韩某的女儿因为孩子上学在四处找房，而这个房子恰好离学校很近，索性卖给她吧，这样也能落个人情。经与韩某女儿协商，双方签订了房屋转让协议，韩某女儿同意给高某支付5万元转让费，所有的购房款和入住、办证等费用由韩某女儿支付，待房产证办下来5年符合转让条件后，高某协助韩某女儿办理过户手续，如高某反悔须支付违约金10万元给韩某女儿。之后，韩某女儿给高某支付5万元转让费，并支付了全部房款和入住费用，将房屋装修完毕后，办理了入住。居住了三年多后，房屋的价格涨了两倍多，此时，高某拿着单位的一份因房屋是集资房，单位不同意其转让的证明找到韩某女儿，要求韩某女儿将房屋退还给他，他将购房款和转让费装修费退还给韩某女儿。这时，韩某女儿才知道早在一年半前，高某就已经拿到了房屋产权证，但一直没有告诉她。高某女儿坚决不同意退房，高某随即向当地法院起诉，请求

借名买房纠纷民事起诉状范本

遇到房屋土地纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.wendangku.net/doc/f18093282.html, 借名买房纠纷民事起诉状范本 所谓借名合同，顾名思义就是借用他人名义与第三方订立的书面合同。既然是合同，那么就应当具备一般合同的构成要件。今天赢了网小编为你整理了以下内容为您答疑解惑，希望对您有所帮助。 民事起诉状 原告：于××，男，汉族，1960年×月×日生 住址:×× 被告：山东×有限责任公司 法定代表人：张××职务：董事长 联系电话：××地址：×× 被告：朱××男汉族1957年×月×日出生

住址：××联系电话：×× 诉讼请求 1、判令解除《中价商品住宅内部认购协议书》 2、判令第一被告返还房屋认购金30万元并按认购金金额承担违约金30万元，合计60万元。 事实和理由 第二被告系第一被告的职工。2017年3月11日原告与第二被告以书面的形式约定：原告以第二被告的名义认购第一被告开发的××中价房，原告支付购房款，因该商品房产生的权利义务由原告承担。同日，第二被告依约与第一被告签订了《中价商品住宅内部认购协议书》，原告依约缴纳了商品房认购款30万元(见收据)。该协议书载明第一被告应于2017年10月31日按约定的交房标准交付该房屋及逾期交房的违约责任。时至今日，第一被告没有按照约定交付该房屋。据原告了解，第一被告承诺交付的房屋根本没有开发建设，其行为构成欺诈。

综上，原告以第二被告名义与第一被告签订的《中价商品房内部认购协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应为有效合同。根据《合同法》的相关规定，依法成立的合同，受法律保护。合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。第一被告没有依据双方的约定全面履行自己的义务，其行为严重侵犯了原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》、《认购协议》及其他相关规定，第一被告应返还房屋认购金30万元并且依约向原告按认购金金额承担违约金30万元，两项合计60万元。为此，特向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 此致 ××人民法院 起诉人：于×× 2017年×月×日 以下房产纠纷起诉状整理，更有专业律师提供法律咨询， 民事起诉状是原告向人民法院提起诉讼的书面依据。主要应写明下列事项：

借名买房合同协议书范本 专业版

甲方：身份证号： 乙方：身份证号： 根据根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规规定，甲、乙双方在平等自愿、协商一致的基础上。就甲方以乙方名义购房达成如下协议： 一、甲乙双方基于客观真实的情况共同作出以下约定： 1、 ________年________月________日，甲方以乙方名义购买集资房（以下简称“所购房屋”）一套，乙方同意甲方以自己的名义购买以上房屋。 二、关于所购房屋权属约定如下： 1、甲方以乙方名义所购房屋的所有权归甲方所有。 2、在所购房屋正式签订购房合同时，若能以甲方名义直接办理，乙方需配合甲方完成变更购房户名的相关事宜；若不能以甲方名义办理，则继续由乙方名义履行购房事宜。 三、关于所购房屋付款的约定如下： 1、甲方于________年________月________日前，以乙方名义交纳购房定金人民币（大写）：。 2、购房定金、首付款、按揭房款等所有因所购房屋所产生的款项均由甲方承担处理；以上所有交款凭据均由甲方保管。 3、若不能以甲方名义直接办理产权，在进行房屋产权变更时，甲、乙双方各自承担自己的交易税。 四、关于所购房屋的使用约定： 1、甲方享有对所购房屋全权占有、永久使用、收益及处分的权利。 2、因甲方实际占有并使用该楼房，乙方不得做影响甲方正常使用的行为，在甲方使用过程中，涉及必须乙方出面签名等事项应给予配合。

3、乙方及其亲属不得对该房屋主张任何权益，更不得作为遗产发生继承关系。 4、乙方负责将本协议购房事宜告知乙方的所有利害关系人，包括父母、子女及配偶。 5、因甲方为该房屋的所有人及使用人，作为代理人的乙方和名义上的产权人，在任何情况下不得对该楼房进行侵占、破坏、转卖、出租、抵押及赠与等行为，乙方以上行为均无效，造成甲方损失的应当承担相应责任。 五、关于违约责任的约定： 1、若在甲方交付定金后，乙方单方面毁约，乙方应反还甲方本金并按同期银行贷款利率四倍支付利息。 2、乙方若就所购房屋进行侵占、破坏、转卖、出租、抵押及赠与，视为乙方违约。 3、对于乙方造成的违约行为，直接或间接的对甲方造成的任何损失，将由乙方负责，甲方可对乙方保留继续追究法律责任的权利。 六、其他约定： 1、所购房屋由甲方取得房屋所有权时（或甲方与房开商签订正式购房合同），甲方给予乙方人民币：万元的答谢报酬。 2、自签约日起表示甲乙双方自愿同意达成协议内容，并履行协议义务至房产证办理妥当。 3、该协议一式________份，双方各执________份，自签字和按印后立即生效。 甲方签名：乙方签名： 身份证号：身份证号： 签约时间：年________月________日

借名购房协议书通用版

协议编号：YTO-FS-PD352 借名购房协议书通用版 In Order T o Protect Their Own Legal Rights, The Cooperative Parties Negotiate And Reach An Agreement, And Sign Into Documents, So As To Solve Disputes And Achieve The Effect Of Common Interests. 标准/ 权威/ 规范/ 实用 Authoritative And Practical Standards

借名购房协议书通用版 使用提示：本协议文件可用于合作多方为了保障各自的合法权利，经共同商议并达成协议，签署成为文件资料，实现纠纷解决和达到共同利益效果。文件下载后可定制修改，请根据实际需要进行调整和使用。 甲方：身份证号码： 乙方：身份证号码： 一、甲乙双方基于客观真实的情况共同作出以下约定： 1、因甲方因故不能购买新的住房，现甲方委托乙方以乙方名义向业主购买房屋一套，乙方接受甲方的委托。 2、由甲方以乙方名义签订《商品房买卖合同》、申请银行按揭贷款及办理购房的所有相关手续，甲乙双方均认可银行首付款及每月的按揭贷款等所有购房相关费用全部由甲方支付，乙方分文未付，甲方是实际出资人。 二、甲乙双方经协商一致的基础上达成如下协议，双方共同严格遵守。 1、乙方代甲方购买的房屋(房地权证号：粤房地权证号)所有权归甲方所有，甲方享有该房屋占有、使用、收益及处分的权利，乙方对受甲方委托购买的房屋无权行使甲方享有的前述权利，亦不得对受甲方委托购买的房屋进行侵占、破坏、转卖、出租、抵押及赠与。

最高法院与'借名买房'效力有关典型判例及8个重要裁判规则汇总(2017)法客帝国

最高法院与＇借名买房＇效力有关典型判例及8个重要裁判 规则汇总(2017)法客帝国 【最高法院权威判例】“借名买房”的借名人可根据借名协议确认房屋所有权 声明&法客帝国按作者|唐青林舒元元(市安理律师事务所)来源|作者赐稿并授权法客帝国刊发 须在文首醒目注明作者和来源延伸阅读：最高院判例01:仅有转账凭证而无书面代持协议,不能认定股权代持最高院判例02:为规避行政审批签订不同的股权转让协议应认定无效最高院判例:合作开发房地产约定出资未全部到位时,应按实际出资分配利润最高院判例:股份禁售期约定禁售期满后办理转让手续的,转让协议有效最高院判例:大股东虚构股东会单方形成的决议不具有法律效力最高院判例:对股权可类推适用《物权法》关于善意取得的规定(详细梳理全文版) 最高法院判决:政府出具的《承诺函》不属于法律上有效的保证担保(很典型) 最高院判例:企业与地方政府订立权利义务不确定的'意向书'无法律约束力(判决全文) 最高院判例:大股东虚构股东会单方形成的决议不具有法律效力(即使90%控股也不行)阅读提示：借名买房存在极大的交易风险，建议慎之又慎。根据《物权法》第十六条的规定，不动产登记簿是房屋等不动产物权归属和容的根据，当事人如

要在诉讼中推翻不动产登记簿上的记载，证明标准极高。所以，虽然本案中作为实际出资人的原告赢得了诉讼，但也是费了九牛二虎之力收集各种证据，这些证据不仅要证明存在合意借名买房的事实，而且要证明实际支付房款的事实，承担的巨大的举证责任，稍有不慎即有可能败诉，导致房财两空。[法客帝国(Empirelawyers)出品]裁判要旨 双方存在“借名买房”协议，且有充分的证据证明诉争房产首期房款、按揭款以及其他相关款项等实际由借名人支付的，则可认定登记在出名人名下的房屋属于代持有性质，房屋所有权不归出名人所有，而应归借名人所有。 案情简介一、1999年6月1日，雷广志代表广志财务投资公司（下称广志公司）与市海龙王房地产开发（下称海龙王公司）签订《购买楼宇协议书》，约定购买由海龙公司开发的公寓一栋，其中包括位于第28层的涉案房产。同年8月13日，案外人以雷广志的名义向海龙公司支付首期款100万元。 二、2000年8月17日，广志公司与谭万兴签订《协议书》，约定广志公司以谭万兴的名义购买涉案房产，房屋首期款及按揭款由广志公司支付，所有权归广志公司所有。2000年8月30日，谭万兴与海龙公司签订《市房地产买卖合同》，并以谭万兴的名义向银行办理了按揭贷款。2003年9月11日，涉案房产被核准登记至谭万兴名下。 三、2002年2月，市京达旅业（下称京达旅业）与雷广志签

借名买房对借名人会有哪些影响

生活中很多人由于没有购房资格，借用他人名字买房。说房网靳双权律师说，借名买房风险大，所以大家尽量不要借名买房。那么借名买房对借名人有什么影响呢? 我的一个朋友，别人用她的名字贷款买房，说五年后房子会过户她名下，那个人又用这套房贷款30万，跑路了，她怎么办?对她以后有影响吗? “借名买房”风险： “借名买房”房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人、借名人，被借名之人为名义购房人或出名人。 一般是出于以下原因： (1)规避法律或者政策：购买房产需要一定的资格，事实购房人没有资格购买，而登记购房人具有资格购买是最常见的情形。比如，有些人不具备购买经济适用房的条件又想买这样的房屋，就只能借他人名义买房。 (2)转移财产逃避债务：债务人不履行到期债务的，债务人有权要求债务人以其所有的动产或不动产偿还债务。有些债务人为了隐匿财产，恶意躲债，事先就把房屋登记在他人(一般是亲人)名下，给债务人和法院以自己无财产的假象。 (3)贪图便宜享受优惠：比如，只有具有城镇户口的在岗职工，才能享受住房公积金贷款。购房人没有资格办这种贷款，于是以别人的名义办理公积金贷款。 (4)简便手续，减少税费：比如，父母为了逃避将来有可能开征的遗产税，以未成年人的名义购买房屋等等。 【风险】 虽然借名买房一般都发生在熟人甚至亲人之间，但现实生活中还是存在诸多风险，对于实际购房人来说： 1、名义购房人反悔，不承认借名买房之事，要求实际购房人腾房; 2、房屋被名义购房人擅自处分，实际购房人无法对抗善意第三人; 3、因名义购房人对外债务，房屋被债权人申请法院强制执行; 4、名义购房人意外死亡，房屋因为继承关系被其他人继承; 5、将来办理转移登记时需要承担过户税费。 另外，对名义购房人来讲也同样需要承担一定风险，以自己名义购房或者按揭贷款，留

委托购房协议书 借名购房协议书 隐名购房协议(以他人名义购房用)

委托购房协议 甲方：身份证号： 住所地：联系电话： 乙方：身份证号： 住所地：联系电话： 甲、乙双方经协商就甲方以乙方名义购房等事宜达成一致，特订立如下条款，以兹共同遵照执行： 第一条甲方以乙方名义购买房屋一套，房地产位于，房屋面积平米，甲乙双方明确，所购房屋的所有权归甲方所有，乙方及其父母、配偶、子女对该所购房屋无任何权益。乙方同意，购房合同由甲方持有和保管。 第二条甲方委托乙方购买的房屋成交价为人民币__________元（小写：），该房款及房贷还款、佣金、抵押费、保险费等与房屋有关的所有费用支出均由甲方负担，因此所有权归甲方所有，甲方享有该房屋占有、使用、收益及处分的权利，乙方对受甲方委托购买的房屋无权行使甲方享有的前述权利，亦不得对受甲方委托购买的房屋进行侵占、破坏、转卖、出租、抵押及赠与等。 第三条甲乙双方明确，本协议不存在恶意规避法律的行为，本协议委托合同关系成立且合法有效，如甲方要求，乙方有义务将房屋向甲方转交并协助办理过户手续。

第四条甲方将以乙方的名义与该物业业主______签订认购协议书并交纳购房定金，以乙方的名义与______银行签订贷款相关文件并由甲方通过乙方的银行账户交纳购房首期房款，以乙方的名义交纳购房契税等费用。 第五条购房款及房贷还款、佣金、抵押费、保险费等与房屋有关的所有费用支出均由甲方负担，以及此后以乙方名义取得的房产证、土地使用证、契证等以上所有交款凭据和证件均由甲方持有和保管。 第六条购房首付款、按揭还款、抵押费、保险费等所有购房相关费用均由甲方支付，所有交款凭据由甲方保管，乙方协助甲方办理交款相关手续。 第七条房屋产权证暂办至乙方名下，产权证由甲方保管，甲方有权按相关政策时间5年后及时将产权变更至本人名下或甲方指定的其他人名下，或转让、出租及抵押该房屋，乙方需协助甲方办理相关手续。 第八条甲方如需在房屋取得产权证之前转让该房屋，乙方应当协助甲方办理更名手续。如因房屋质量问题及房屋买卖合同问题而导致诉讼，乙方需配合甲方办理相关诉讼程序。所有涉及转让及维护该房屋的相关费用由甲方承担。 第九条现业主交付房屋时，由甲方收房；甲方对该房屋进行的装修及在该房屋内添置的所有家具、家电及物品等均归甲方所有。 第十条甲方保证乙方因代理甲方购买该房屋所产生的一切费

借名买房房屋所有权确认书(标准版)

借名买房房屋所有权确认书 甲方(房屋实际所有权人)：_________________，身份证号：_________________________。 乙方(房屋名义登记人)：_________________，身份证号：_________________________。 丙方(乙方配偶)：_________________，身份证号：_________________________。 房屋坐落：_________________________;面积：_________________;房产证编号：_________________________; 合同登记号：_________________________; 甲、乙、丙三方确认：__________ 1、以上房屋虽然登记在乙方名下，但实际是由甲方出资购买及由甲方偿还按揭贷款的，该房屋的所有权归属于甲方所有，乙方对该房屋不享有任何权利，双方对此均无异议。 2、该房屋登记在乙方名下的原因为：________________________________。

3、待该房屋具备过户更名条件时，乙方无条件配合甲方将房屋所有权人过户更名至甲方名下，过户更名费用由甲方承担。 4、本确认书一式二份，甲、乙双方各执一份，双方签字后生效。 签署时间：_________________年____月____日 甲方(签字捺印)：__________ 联系方式：_________________________ 地址：______________________________ 乙方(签字捺印)：__________ 联系方式：_________________________ 地址：______________________________ 丙方(签字捺印)：__________ 联系方式：_________________________

限购令下借名买房案例分析1

物权法 案例事实： 1、张三欲买房，无奈受制于限购政策。张三与李四为好友，而李四不受限购政策制约，可以买房。张三与李四签订委托合同，约定由李四出面购买房屋，由张三出资并负责还贷，房屋登记在李四的名下，但由张三实际占有与使用。待国家限购政策取消后，李四再向张三转移登记。 2、李四以自己的名义与房屋开发商签订房屋买卖合同，并向银行申请抵押贷款。房屋也登记在李四的名下。 3、购房的首付款由张三实际支付，贷款的本息由张三按月归还，房屋一直由张三实际占有使用。 4、争议：因李四向王五借款，将该房屋抵押给王五。张三提出异议登记，并请求法院确认其所有权。 案例分析：（思路探究：理清各种主体间的关系、研究委托合同的 效力及借名买房行为的效力、从请求权基础进行分析） 首先，张三与李四之间的行为是一种借名购房的行为。根据事实分析可知，张三与李四的借名购房属于名义购房人实施购房行为型借名购房行为。所谓的名义购房人实施购房行为型借名购房行为，就是名义购房人同意或授权事实购房人以其名义与房屋出售商签订房屋买卖合同并申请办理物权登记，然后在名义购房人取得房屋所有权之后，将购得的房屋所有权转移给事实购房人。王五和李四，王五为债权人、抵押权人，李四为债务人、抵押人。 其次，对于李四与张三的借名买房委托合同，委托合同的效力取决于是否符合法律条件。而对于案例中的借名买房的委托合同，表面上看该合同规避了限购令（限购令只是国务院的通知及地方的执行意见，不是法律法规），但是实际上这是一个附条件的合同，根据《合同法》第四十五条：“当事人对合同的效力可以约定条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”张三与李四意思表示均真实明确，并未违反国家法律，对于规避限购令的内容，是合同的一个条件，待条件成立时，合同生效，那时并未违反法律法规，则合同应该有效。张三与李四的借名买房合同约定待限购令取消后，房屋所有权再由李四转移给张三，也就是说在限购令取消之前，房屋名义所有权归李四所有，张三无权取得房屋的名义所有权。在这种情况下，房屋此时仍名义归李四所有，李四仍可与任何善意第三人就该房屋作为标的物达成另外的协议或合同。因此，李四与张三的借名买房委托合同合同有效，但是，就其关于转移房屋所有权的合同内容，条件未达成，因此成立而并未生效。 再次，从请求权基础分析案例中的各种法律关系。（1）我国《物权法》第17条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”由此，形式上可认为房屋的所有人是李四；基于委托合同，在国家限购令为解除前，李四无须向张三转移产权登记，则名义所有权仍归李四；再者限购令下，李四无法转移产权登记，房屋归名义所有人所有（原因在论文中）。但是，事实上，张三占有该房屋，侵犯了李四对房屋的所有权，李四对张三有物权请求权，可请求张三返还原物，即房屋（2）张三与李四的委托合同中约定“待国家限购政策取消后，李四再向张三转移登记”，张三有权要求李四为一定的行为（转移房屋产权登记的行为），